Toelichting op rekentool Woonlastenmodel nieuwbouw

Toelichting op rekentool Woonlastenmodel nieuwbouw Project Locatie Valkenburg

P. Hameetman 31 december 2013

Rekentool Woonlastenmodel nieuwbouw 1.1 / Inleiding De nieuwe aanpak Gebieden energieneutraal ontwikkelen en woningen energieneutraal bouwen of renoveren is niet slechts een technische prestatie leveren. Het is een fundamenteel andere zaak. De bewoner of gebruiker van energie wordt uitgangspunt voor het denken. Wanneer Nederland grootschalig energieneutraal wil bouwen, komen de benodigde financiële middelen in het algemeen niet uit eerdere besparingen of spaargeld van huishoudens of gebouweigenaren. Er zal voor het doen van de investering geleend moeten worden, om over een reeks van jaren het toekomstig voordeel van de zeer lage energienota te kunnen realiseren. Banken zullen alleen dan de benodigde middelen beschikbaar willen stellen, als er over een lifetime, zeg 30 jaar, geborgde besparingen ten behoeve van rentebetaling en aflossing tegenover staan. De besparingen op de energienota’s van individuele huishoudens zullen de inkomende kasstroom gaan opleveren voor de business cases onder het energieneutraal bouwen. Het woonlastenmodel is al werkend in het kennisontwikkelingstraject van GEN ontstaan. De vorm en lay-out hebben nog niet het niveau van een professioneel uitgewerkte rekentool. Wanneer het model gebruikt gaat worden in concrete business cases, is het raadzaam de tool een keer goed te toetsen, met als doel na te gaan of de input goed wordt verwerkt en leidt tot een betrouwbare output. Het model is een hulpmiddel, dat de financiële consequenties van energiemaatregelen voor de bewoners berekend. Het is daarmee een onderdeel van een set van tools die nodig zijn om de business case van de investeerders te kunnen onderbouwen. Het ‘Excelmodel Woonlasten NB’ is te vinden onder Tools, Methodiek kansrijk aanbod op de website van GEN, http://www.gebiedenenergieneutraal.nl/ .

1.2 / Woonlastenmodel Wanneer het model gebruiken Het model wordt gebruikt in situaties waarin twee of meer energieconcepten met elkaar vergeleken worden. Zo kan een EPC 0,60 woning worden vergeleken met een energieneutrale woning. Van beide woningen worden de energierelevante woonlasten bepaald en met elkaar vergeleken. De woonlasten ontstaan uit de financieringskosten van de bouwkosten en bijkomende kosten, waarbij worden opgeteld de energiekosten, kosten van onderhoud en overige jaarlijkse lasten. Het verschil in woonlasten tussen de referentiewoning en de energetisch verbeterde woning is bepalend om te kunnen zien of er sprake is van voordeel. Het model toont tevens het netto

31 december 2013 / Toelichting op rekentool Woonlastenmodel nieuwbouw

2

contante voordeel over 30 jaar van een nieuw energieconcept t.o.v. een referentieconcept. Uitgangspunt is het kasstroomprincipe, waardoor een stap is ingebouwd voor vervangingsinvesteringen na 15 jaar. Met het model zijn diverse series van berekeningen te maken: 1.

Een aantal totaalconcepten wordt met elkaar vergeleken, waardoor inzicht gekregen wordt in de verschillen in voordeel van de concepten onderling (zie het uitgewerkt rekenvoorbeeld in ‘Excelmodel Woonlasten NB’ op de website van GEN)

2.

Van een woningconcept wordt, ten opzichte van een referentie, bekeken wat het voordeel is bij verschillende bewonersprofielen (zie pagina 29 t.o.v. de referentie op de pagina’s 30 en 31 in het document ‘Samenvatting GEN Methodiek kansrijk aanbod’ op de website van GEN)

3.

Binnen één concept wordt gevarieerd met de techniek. Op deze wijze kan gezocht worden naar de optimale techniek voor een bepaald woningtype bij een gegeven bewoners- en gebruiksprofiel (zie Grote zonneboiler, Lowtech + PV, Kleine zonneboiler, Passief schil in het rekenvoorbeeld)

4.

Door te variëren met de financieringsconstructie (hypotheekrente) kan worden nagegaan tot welk ambitieniveau energiebesparing en duurzame energieopwekking zinvol is.

Let op Ga voor een project nooit af op de rekenresultaten van een z.g. gemiddeld huishouden. In de praktijk bestaat het gemiddelde huishouden niet. Ga na welke bewonersprofielen in het project redelijkerwijs te verwachten zijn en maak analyses voor al die profielen om een beeld te krijgen van de meest voorkomende rekenuitkomsten wat betreft het woonlastenvoordeel in het project.

1.3 / De mate van uitwerking van het woonlastenmodel nieuwbouw Het woonlastenmodel voor nieuwbouw in de GEN Methodiek kansrijk aanbod heeft de vorm van een Excelmodel. Het is door een gebruiker naar eigen inzicht aan te passen. Door de vele variabelen in het model, loopt een onervaren gebruiker het risico, niet altijd te overzien wat de consequenties van zijn handelen zijn. Het verdient aanbeveling, voor het model in concrete projecten toe te passen, met het model te gaan oefenen. Pas een of meer getallen aan en kijk wat er gebeurd. Betrekkelijk ogenschijnlijk kleine aanpassingen van kosten of opbrengsten (lager energieverbruik) kunnen de uitkomsten belangrijk beïnvloeden. Het lijkt een robuust model, doch die robuustheid is sterk afhankelijk van de deskundigheid van de gebruiker. Zo is de opbrengst van de PV panelen niet gelijk aan de opgegeven fabriekswaarde. In het model zijn correcties in te geven voor degeneratie en zonoriëntatie. Dit type getallen moet met een zekere mate van deskundigheid worden ingegeven. Op termijn is het zinvol met een serie marktpartijen samen een gebruiksvriendelijk model te maken, waarin een aantal standaard default waarden worden ingegeven, die slechts worden aangepast als werkelijk is aangetoond, dat de aanpassing verantwoord is.


3

1.4 / Methodiek van werken Methodiek van werken met gestandaardiseerde tools en middelen (Methodiek kansrijk aanbod) 

Zorg voor een goede beschrijving van de referentie woning en van de verbeterde nieuwe woning



Kies een set van in te zetten energietechnieken waarvan de praktijk(systeem)rendementen bekend zijn



Registreer, vanwege de grote spreiding in het gebruik, het “woonprofiel” (bewonersprofiel, gebruiksprofiel, sociaaleconomisch profiel en woningprofiel) van elke klant



Voorspel met de Ezie wat na de woningverbetering de nieuwe energienota van de bewoner wordt



Voorspel met een woonlastenmodel de toekomstige woonlasten van het huishouden



Bepaal per individueel huishouden een optimaal maatwerkadvies (technisch en financieel)



Breng naar particulieren een offerte uit en verwerf de opdracht voor realisatie



Biedt corporaties een Nul-Op-de-Meter (DBFMO) contract aan voor renovatie plus 30 jaar onderhoud



Borg de toekomstige woonlasten, mede door nazorg van een energiecoach



Bewoner en uitvoerder van het energieconcept hebben beide invloed op het eindresultaat.

Ezie en woonlastenmodel werken samen In de Ezie worden technische gegevens met praktijkrendementen en bewonersprofiel en gebruiksprofiel ingevoerd om het energiegebruik van de bewoners te kunnen voorspellen. Het voorspelde energiegebruik van de referentiewoning en van de energetisch verbeterde woning zijn input voor het woonlastenmodel. Aangevuld met alle kostengegevens kan het woonlastenmodel beide totale woonlasten uitrekenen en met elkaar vergelijken. Belangrijke input voor het woonlastenmodel is het financieel profiel van de toekomstige bewoner. Hoeveel eigen geld is beschikbaar en/of tegen welke hypotheekrente kan worden geleend.


4

1.5 /

De onderdelen van het model

Woningtypen In het ‘Excelmodel Woonlasten NB’, zijn van vier woningtypen de woonlasten uitgerekend. Deze typen corresponderen min of meer met de typen Appartementencomplex, Tussenwoning, Hoekwoning en Vrijstaande woning uit de brochure Referentiewoningen nieuwbouw 2013 van Agentschap NL. De 2 2 oppervlakken van de voor de berekening gebruikte woningen zijn resp. 80 m GBO, 120 m GBO, 120 2 2 m GBO en 170 m GBO. Zie het te downloaden bestand http://www.rvo.nl/sites/default/files/2013/09/Referentiewoningen.pdf Technische varianten Van elk woningtype zijn vier technische varianten doorgerekend. Die vier varianten zijn 2 Grote zonneboiler, 500 l vat + 10 m thermisch paneel, thermische schil Rc 5 m2K/W, Lowtech + PV, geen zonneboiler, thermische schil Rc 4 m2K/W 2 Kleine zonneboiler, 120 l vat + 2,8 m thermisch paneel, thermische schil Rc 5 m2K/W, 2 Passief schil, 120 l vat + 2,8 m thermisch paneel, thermische schil Rc 10 m2K/W, U glas 0,6 2 W/m K Omdat in een energieneutraal gebied geen aardgasnet wordt aangelegd, zijn dit gasloze woningen, alleen aangesloten op een elektriciteitsnet. In alle vier de woningtypen blijkt de energieneutrale variant Lowtech + PV t.o.v. een EPC 0,4 variant het meeste netto contante voordeel op te leveren over 30 jaar. Dit echter onder de aanname dat onwaarschijnlijk grote hoeveelheden PV panelen te plaatsen zijn. Vervolgens is de variant Kleine zonneboiler reken technisch het meest aantrekkelijk. De Passief variant is wat betreft totale woonlasten het minst aantrekkelijk, vanwege de hoge investeringen in de schil. Invoergegevens DPA Cauberg Huygen Op een speciaal tabblad van het Excel model zijn de invoergegevens te zien van DPA CaubergHuygen. Omdat de resultaten zeer beïnvloed worden door het bewonersprofiel en gebruiksprofiel van een huishouden zijn alle berekeningen gemaakt voor een klein zuinig, een gemiddeld en een groot onzuinig huishouden. Voor een gasloze Tussenwoning EPC 0,4 zijn als referentie de volgende elektra verbruiken berekend: Klein Gemiddeld Groot gebouwgebonden 1.337 kWh 1.717 kWh 2.912 kWh huishoudelijk 1.920 kWh 3.331 kWh 6.378 kWh totaal 3.257 kWh 5.048 kWh 9.290 kWh Tussen de zuinigste en meest onzuinige bewoner zit ongeveer een factor drie. In de praktijk worden veel grotere differentiaties gemeten. Zie pagina 8 van de publicatie Samenvatting Methodiek kansrijk aanbod GEN. Op de pagina’s 30 en 31 zijn de grote variaties in energieverbruik van elf bewonersprofielen te zien. Het op deze pagina’s getoonde woningtype B correspondeert ongeveer met de Tussenwoning uit het Excelmodel Woonlasten NB. Bouwkosten en andere invoerwaarden In de aparte tabbladen Bouwkosten en Bouwkosten Database zijn de betreffende invoergegevens te zien. Het prijspeil van deze kosten is oktober 2010. Daarnaast zijn in het rekenblad opslagen gerekend voor de aannemer, de projectontwikkelaar en voor BTW. Gezien de huidige


5

marktomstandigheden zijn deze prijzen niet meer aangepast. Sinds 2010 zullen kostprijzen gestegen zijn en gedaald zijn. Dat geldt met name voor de kosten van de zonnepanelen, die in de voorbeeld berekening nu nog op € 2,25 per Wp staan. Deze prijs is inmiddels fors lager geworden. Tevens mag worden verwacht dat de opslagen van bouwers en projectontwikkelaars in de huidige marktsituatie anders zijn dan in het voorbeeld getoond. De tabbladen energietarieven en zon oriëntatie spreken voor zich. In het rekenvoorbeeld is uitgegaan van de meest optimale zon oriëntatie. Een aantal minder relevante energieneutrale varianten In de laatste drie tabbladen zijn berekeningen gemaakt voor drie woningtypen, Tussenwoning, Hoekwoning en Vrijstaande woning met een doorrekening van drie technische varianten. Die technische varianten zijn Groen gas + elektriciteit, All Electric en Groene warmte + elektriciteit. Dit zijn modellen, gebruikt in de beginfase van het Project Locatie Valkenburg, om te kunnen beoordelen in hoeverre Groen gas of Groene warmte interessant zijn. Gezien de lokaal beperkte hoeveelheid groen gas en groene warmte, zijn deze bronnen minimaal ingezet en is gekozen voor een woonhuisinstallatie met een grote zonneboiler. Zo veel mogelijk inbreng van zonnewarmte. Voor de beoordeling van alle drie de woningtypen is in die fase van het project PLV als referentie de EPC 0,6 woning gekozen. De woonlasten van de energieneutrale varianten wijken relatief weinig van elkaar af. Omdat groen gas nauwelijks beschikbaar is en omdat voor een groen warmtenet grote voorinvesteringen nodig zijn, is er voor PLV van afgezien deze varianten verder te bestuderen. De All Electric varianten, die op woningniveau nog fors te optimaliseren zijn, zijn daarmee de technische basisvarianten voor de locatie PLV geworden.

1.6 / Invoer technische data In de tabbladen van de woningtypen van het ‘Excelmodel Woonlasten NB’, zijn de technische data ingevoerd vanuit de tabbladen Dashboard, Bouwkosten, Database bouwkosten en energietarieven. Dat is niet altijd even consequent gedaan. Een aantal getallen, waarmee in de praktijk veel wordt gevarieerd, zijn in het Dashboard geplaatst. De ervaring leert dat het per project of per vraag van opdrachtgevers zinvol is om het rekenmodel aan te passen. Al in een project zes woningtypen voorkomen met min of meer dezelfde techniek, maak dan eerst een tabblad met zo veel mogelijk ingevulde data, kopieer dat tabblad vijf maal en pas daarna per tabblad alleen de afwijkende data aan.

1.7 / Financieringsgegevens Met name de financiële invoergegeven, die een business case snel haalbaar of juist onhaalbaar maken, zijn in het dashboard geplaats. Het betreft de verkoopsommen van de woningen, de snel wijzigende prijzen van PV panelen, gemeentelijke belastingen, inflatiegetallen, rentekosten en energiescenario’s die graag gevarieerd worden en die bepalend zijn in een risico analyse. Let op voor wat betreft de energiescenario’s. In het rekenvoorbeeld wordt de invoerkeuze laag, basis of hoog uit het dashboard overgenomen. Echter, de stijgingspercentages voor elektra en gas worden ingevoerd in het tabblad per woningtype. In het rekenvoorbeeld is in het dashboard het scenario laag gekozen, hetgeen resulteert in een gasprijsstijging van 0,60 % boven CPI en een elektriciteitsprijsstijging van 0,25 % boven CPI.


6

1.8 / De uitkomsten van het model Het model levert per woningtype en per technische variant in de verschillende kolommen per ambitieniveau een totaalbedrag aan woonlasten. Ten opzichte van een EPC 0,4 referentiewoning, worden de woonlastenverschillen uitgerekend voor de varianten EPC 0,6, EPC 0,3, EPC 0,0, XXL en Max Micro. In de variant Max Micro is de hoeveelheid PV beperkt tot een maximaal dakoppervlak. 2 2 2 Voor de Urban villa 11 m , voor de Tussenwoning en Hoekwoning 30 m en Vrijstaande woning 42 m . In de variant XXL is de hoeveelheid PV zover vergroot, dat een Nul-Op-de-Meter situatie is bereikt. Door zo veel berekeningen te maken kan een behoorlijk inzicht worden verkregen in de verschillende varianten, zowel technisch, wat betreft energetische ambitie en wat betreft verschil in bewonersprofielen. Omdat het model vooral bedoeld is voor de uitwerking van nieuwbouw koopwoningen, laten we in de verdere toelichting de afschrijvingsvariant buiten beschouwing. De afschrijvingsvariant is wel te zien in het model. Eigenaren van koopwoningen schrijven echter niet af. Als een onderdeel van de installatie aan vervanging toe is, wordt dat onderdeel vervangen. Daarom wordt in de kasstroomvariant na 15 jaar een vervangingsinvestering gedaan. De varianten Kleine zonneboiler en Lowtech + PV ontlopen elkaar niet zo veel vanuit de optiek van laagste woonlasten. In de Max Micro variant komt de Grote zonneboiler het dichtst bij de doelstelling energieneutraal, doch er is nauwelijks verschil met Passief schil. De laatste variant heeft wel de hoogste woonlasten. Energieneutraal betekent rekenen over een zekere looptijd. Daarom is voor elke kolom wat betreft ambitieniveaus het totale woonlastenvoordeel uitgerekend, netto contant over dertig jaar. Dat levert de meest relevante getallen op. Immers, de vrij grote investeringen worden door particulieren vaak gefinancierd met hypotheken over dertig jaar. Per kolom zijn de woonlasten steeds berekend voor een klein zuinig, een gemiddeld en een groot onzuinig huishouden. In de praktijk ontstaan de hoge woonlasten vaak bij de grotere onzuinige huishoudens. Daarom is het interessant te zien dat de energieneutrale variant Grote zonneboiler voor het grote huishouden ook een positief netto contant voordeel oplevert. De verschillen in resultaat moeten vooral worden gezien als vergelijkende waarneming. Er kan een ander beeld ontstaan wanneer de Grote zonneboiler grootschalig kan worden ingekocht, met als doel de kostprijs te drukken. Daarmee kan deze variant ineens de meest aantrekkelijke optie worden. Zie de Max Micro variant, die reeds nagenoeg energieneutraal is.

1.9 / Financieringskeuze De meerkosten zijn bepaald door alle extra investeringen op te tellen. In het model is ruimte een extra bedrag grondkosten mee te nemen. Dat voor het geval de grondprijs wordt bepaald als percentage van de werkelijke stichtingskosten. In het model zijn de financieringskosten van de meerinvestering berekend op basis van een annuïteiten hypotheek. Wat betreft hypotheekrente aftrek is uitgegaan van 33% voor de Urban villa, 42% voor de Tussenwoning en Hoekwoning en 52% voor de Vrijstaande woning. Tevens bestaat de mogelijkheid (een deel van) de extra investering door te rekenen tegen een afwijkend rentepercentage. Dit voor het geval van een speciale groenfinanciering of wanneer een deel van de investering tegen aantrekkelijke voorwaarden wordt gedaan door een bewoners-energie-coöperatie of een VvE. Zie voor de mogelijke financieringen het document Analyse financieringsvarianten NB op de website van GEN.


7

1.10 / Productvoorwaarden Binnen GEN is het woonlastenmodel ervaren als een zeer nuttig instrument. Als de invoergegevens uit Ezie gebaseerd zijn op goed doordachte technische kennis, vooral wat betreft systeemrendementen van de technische installaties, zijn voor investeerders heel relevante kengetallen te verkrijgen. Toch nogmaals de waarschuwing dat het model door voldoende kundige experts moet worden gebruikt. Een foutje is zomaar gemaakt. Het is echt aan te bevelen, om grote aantallen berekeningen met het model te maken. Al doende leert men. Nog belangrijker is dat de gebruiker gevoel krijgt voor de verschillen in resultaat na een bepaalde aanpassing van de invoergegevens. Kies vooral de stijging van de energieprijzen niet te hoog. Dan blijkt ongeveer elke investering tot groot voordeel te leiden.

1.11 / Kernpunten Het woonlastenmodel is een zeer bruikbaar model, doch het is wenselijk dat meerdere partijen in de markt er ervaring mee gaan opdoen. Er zijn verschillende soorten berekeningen mee te maken. Vergelijkingen  van technische varianten,  van woningtypen onderling  van bewoners met verschillende bewonersprofielen,  van investeringen met verschillende energetische ambitieniveaus  van berekeningen met verschillende renteniveaus of energiescenario’s t.b.v. risicoanalyses. Een belangrijke uitkomst is het te verkrijgen inzicht in netto contante woonlasten over dertig jaar. Het model kan daarmee ook kasstroom gegevens genereren. Het model moet na gebruik door meerdere partijen nog ‘smart’ gemaakt worden, met een goed input dashboard en een goed output dashboard.

1.12 / Conclusie De belangrijkste conclusie na het maken van grote aantallen woonlasten berekeningen, is dat energieneutrale nieuwbouwwoningen te bouwen zijn met lagere woonlasten dan de huidige standaard EPC 0,6 woningen. 2

Dit effect zal nog versterkt worden als PV panelen een hogere opbrengt in Wp per m gaan krijgen en als de rendementen van de warmtepompen nog verder omhoog gaan. De verwachting is dat dit zal gaan gebeuren. Als het systeem Grote zonneboiler door grootschalig inkopen goedkoper kan worden, wordt energieneutraliteit met de doorgaans beschikbare dakoppervlakken een reële mogelijkheid. Het streven naar energieneutraal bouwen onder de voorwaarde van laagste woonlasten, is met het beschikbaar komen van dit model een stap dichterbij gekomen.


8

Toelichting op rekentool Woonlastenmodel nieuwbouw

Recommend Documents