TOELICHTING Kaders compensatiefonds NB een verkorte tekst zal in het convenant worden opgenomen
A. De werking van het fonds 1.
Een compensatiefonds is een regionaal fonds dat bedoeld is om de sanering van verouderde, structureel leegstaande kantoren te stimuleren. Dat gebeurt door vanuit het fonds een compensatie te bieden aan eigenaren die besluiten hun bestaande kantoor te saneren, door ofwel sloop ofwel transformatie. Vanuit het fonds kan er ook actief een aanbod worden gedaan aan eigenaren om specifieke kantoren te saneren. De bijdrage wordt alleen verstrekt nadat de kantoormeters duurzaam uit de markt zijn genomen door transformatie naar een andere functie of door sloop. Met de sanering verdwijnt uiteraard de kantoorbestemming van het betreffende kavel. Dit is aanvankelijk gekoppeld aan privaatrechtelijke afspraken met het fonds, maar zal later door de gemeente bindend worden geregeld. Dat kan via een specifieke regeling of bij een bestemmingsplan-herziening.
2.
Aanvragen compensatieTenderen. a) Enkele keren per jaar kan er een aanvraag worden gedaanvindt een tenderronde plaats. Eventueel kan een deel van de tenderronde plaatsvinden in de vorm van een elektronisch veiling. De eigenaar zelf doet een voorstel voor de hoogte van de bijdrage die hij wil ontvangen in relatie met de grootte van het te saneren kantooroppervlak. De aanvraag van iedere eigenaar concurreert met andere aanvragen. Bij de beslissing op de aanvraag tender kan naast selectie op laagste prijs ook selectie op basis van kwalitatieve criteria plaatsvinden, zoals ligging op voorrangslocaties, of de transformatie naar bepaalde gewenste functies. De criteria worden vooraf bekend gemaakt. Voor hogere bijdragen (> € 100 per m2) is bij de aanvraag een overtuigende business-case noodzakelijk, die inhoudelijk bij de selectie betrokken wordt.Een elektronische veiling kan worden ingezet als er niet op kwalitatieve criteria geselecteerd wordt, bijvoorbeeld bij het toekennen van relatieve lage premies (bijvoorbeeld 50 euro of minder) aan slooprijpe kantoren. b) Deze manier van toekenning Het tenderen is onderdeel van een weloverwogen systeem om eigenaren weliswaar kansen te bieden voor honorering van hun aanvraag, maar tegelijk weinig zekerheid te bieden over honorering nu of in de toekomst. Dit om afwachtend en calculerend gedrag zoveel mogelijk tegen te gaan. Voorts wordt op die manier vanuit het fonds sturing gegeven aan de sanering. Voorkomen moet worden dat er onnodige saneringsbijdragen worden verstrekt (omdat er bijvoorbeeld al een rendabele transformatie of herstructurering mogelijk is). Voor hogere bijdragen is dan ook bij de aanvraag een overtuigende business-case noodzakelijk, die inhoudelijk bij de selectie betrokken wordt. c) De verwachting is dat in de meeste gevallen een slooppremie van € 25 tot € 50 per m2 voor zwaar verouderde, langdurig leegstaande kantoren in de balans-, beperkings- of herstructureringsgebieden (de ‘saneringslocaties’) voldoende is . Daarmee wordt de verwijdering door sloop van grote aantallen slechte kantoormeters op slechte locaties gestimuleerd.
3.
Een regionaal compensatiefonds is een tijdelijk instrument en wordt ingesteld voor een periode van maximaal vijf jaar met een eenmalige mogelijkheid tot verlenging, met maximaal vijf jaar. Een regionaal compensatiefonds wordt in slechts enkele regionale kantorenregio’s ingesteld, daar waar de problematiek van leegstand zeer groot is en als daarvoor instemming is van de landelijke marktpartijen IVBN, Vastgoed Belang en NEPROM. De middelen waarmee het fonds gevuld wordt kunnen uitsluitend worden gebruikt voor het duurzaam onttrekken van kantoren aan de voorraad.
4.
Een dergelijk fonds kan alleen worden ingesteld als de gemeenten in die kantorenregio in overleg met (landelijke en lokale) marktpartijen en de provincie een regionale kantorenvisie vaststellen, met daarin ook een visie op te transformeren, verouderde kantorenlocaties. In die visie wordt voor de desbetreffende regionale kantorenregio een voorraadbeleid geformuleerd. Zie convenanttekst artikel 3, lid 3.
5.
Organisatie van de regionale compensatiefondsen a. In het bestuur van een (of meerdere) regionaal compensatiefonds zijn zowel lokale en provinciale overheden als marktpartijen vertegenwoordigd. b. Het beheer van het fonds wordt verricht door een aparte taakorganisatie. c. De gemeente(n) stellen hun administratie beschikbaar om te kunnen heffen en verzorgen in opdracht van de taakorganisatie de jaarlijkse heffing van de bijdragen.
1
17 augustus 201224 februari 2012 d.
De rechtsvorm en de besluitvormingsstructuur van het bestuur zal nader moeten worden geregeld.
6. Het fondsbestuur a. Het fondsbestuur stelt (jaarlijks) een beleidskader vast dat past in de wettelijk vast te leggen doelstellingen van regionale compensatiefondsen. Het fondsbestuur kan in een dergelijk beleidskader bijvoorbeeld besluiten (tijdelijk) voorrang te geven aan sanering van kantoren op bepaalde locaties. En die voorrang kan voor een volgend jaar weer aan andere locaties worden gegeven. b. Het fondsbestuur is bevoegd om in het kader van het doel van het fonds zelfstandig besluiten te nemen om de inzet van de middelen in het fonds te optimaliseren. c. Het fondsbestuur beslist autonoom op de aanvragen. De door het fondsbestuur vast te stellen bijdrage is afhankelijk van de verkregen aanvragen, het beschikbare budget en het door het bestuur te ontwikkelen beleidskader. d. Het fondsbestuur beslist over de toekenning van een compensatiebijdrage. In principe wordt het laagste bedrag per m2 gehonoreerd, rekening houdend met het geformuleerde beleidskader. Het fondsbestuur kan een lager bedrag toekennen dan is aangevraagd. In dat geval heeft de eigenaar de vrijheid zijn voorstel in te trekken. In het beleidskader wordt vastgelegd hoe vaak een kantoorgebouw voor de regeling mag worden ingediend. Uitgangspunt is dat er geen strategisch gedrag word uitgelokt, waarbij de aanvrager zo hoog mogelijk inzet. Zo zou de regel kunnen worden vastgesteld dat een kantoor hooguit twee of drie keer voor de regeling mag worden ingediend. e. Het totaal aan uitkeringen kan nooit hoger zijn dan het bedrag dat in het fonds aanwezig is. Het fondsbestuur kan geen verplichtingen aangaan voor toekomstige bijdragen vanuit het fonds. Honorering van aanvragen die het jaarlijks te besteden budget zouden overschrijden, worden aangehouden en beoordeeld tegen de in het nieuwe jaar geldende uitgangspunten. f. Naast de periodieke tenderprocedure aanvraagprocedure heeft het fondsbestuur de vrijheid om ook op eigen initiatief een compensatiebijdrage voor te stellen aan een eigenaar, waarbij de bijdrage in principe niet hoger is dan hetgeen voor vergelijkbare kantoren op vergelijkbare locaties aan saneringsbijdrage is vertrekt in eerdere tenderronden. g. De compensatiebijdrage wordt uitsluitend verstrekt aan de eigenaar van het te onttrekken kantoor. h. De eigenaar kan na sloop de lege kavel aan de gemeente verkopen tegen een waarde, die past bij de nieuwe bestemming (parkeren, groen of passend bij de transformatie, bijvoorbeeld naar hotel of studentenhuisvesting.) of hij kan het eigendom van het kavel aanhouden om eventueel latere herontwikkelingsmogelijkheden (indien geen kantoor) af te wachten. B. Heffingen t.b.v. vulling compensatiefonds 7.
In het landelijke convenant worden de redelijk geachte hoogte van de bijdragen van eigenaren, ontwikkelaars en gemeenten (en mogelijk ook financiers) en de onderlinge verhoudingen bepaald. Dit is nodig omdat anders op het niveau van regionale kantorenregio’s de onderhandelingen opnieuw moeten plaatsvinden. De bijdragen van eigenaren, ontwikkelaars en gemeenten (en mogelijk ook financiers) worden op het niveau van de regionale kantorenregio definitief vastgesteld.
8.
Er moet op landelijk niveau met spoed een speciaal wetgevingstraject worden ingezet om te komen tot een wettelijke basis voor de heffing, waartoe alle eigenaren van kantoren in de desbetreffende kantorenregio verplicht worden bij te dragen.
9.
Per regionale kantorenregio wordt er een ambitie tot sanering vastgesteld door te kijken naar de feitelijke omstandigheden in die specifieke kantorenregio: wat is de feitelijke leegstand, welke deel is inmiddels structureel (langer dan 3 jaar), welke panden staan vrijwel geheel (>80%) structureel leeg, wat is de kwaliteit van de voorraad en welk deel van de voorraad kan er worden verduurzaamd. Tevens wordt vastgesteld wat de behoefte en de prognose van nieuwbouw is.
10. Deze ambitie tot sanering wordt vertaald in reële streefgetallen voor sanering en voor nieuwbouw voor de komende tien jaar, de komende vijf jaar en worden tevens vertaald naar jaarlijkse streefcijfers. In specifieke regio’s zal het dan bijvoorbeeld kunnen gaan om een halvering van de huidige leegstandcijfers in de komende vijf of tien jaar, en/of tot het verminderen van de
2
17 augustus 201224 februari 2012 structurele leegstand met een derde of de helft in de komende vijf jaar. De ambitie is om uiteindelijk te komen tot een gezonde frictieleegstand van circa 5 tot 8% per regio. 11. Het compensatiefonds moet, zeker bij de start, een stevige omvang krijgen, die afhankelijk is van de geformuleerde ambitie tot sanering, zodanig dat jaarlijks tenminste het streefcijfer uit de markt kan worden genomen. Het fonds moet voldoende gevoed worden vanuit de bestaande bouw. Mocht de jaarlijkse nieuwbouw (vrijwel) wegvallen, dan blijft immers de saneringsopgave bestaan. 12. Voor de bijdragen van eigenaren, ontwikkelaars en gemeenten gelden de volgende algemene uitgangspunten. In de kantorenregio zelf zullen op basis hiervan definitieve afspraken gemaakt moeten worden. De hier genoemde uitgangspunten zijn gebaseerd op de situatie op de Amsterdamse kantorenmarkt. De omvang daarvan bedraagt 6,7 miljoen m2. De leegstand bedraagt 1,165 miljoen m2. De structurele leegstand kan worden geschat op 30%, circa bedraagt 350.000 m2. Aangenomen is een nieuwbouwquotum voor de gemeente Amsterdam van 40.000 m2 per jaar. Het streefcijfer voor jaarlijks te saneren kantooroppervlak bedraagt minimaal 80.000 m2. In een aantal jaren kan dan de structurele leegstand fors kunnen worden teruggedrongen. Dat hangt echter niet alleen af van de effecten van nieuwbouw op de leegstand, maar is ook afhankelijk van ontwikkelingen in de kantoorsector (minder m2 per werknemer, minder werkplekken). 13. De onderhandelingen (gebaseerd op de situatie in de gemeente Amsterdam) hebben tussen marktpartijen geleid tot de volgende afspraken: a) Eigenaren stellen drie belangrijke uitgangspunten aan hun bijdrage. Ten eerste het uitgangspunt dat er een jaarlijks quotum aan nieuwbouw wordt vastgesteld. Ten tweede dat het jaarlijkse verschil tussen daadwerkelijk gesaneerde meters en de feitelijk gerealiseerde nieuwbouw tenminste een factor 2 is: dus als er 40.000 nieuwbouw wordt gerealiseerd dan moet de hoeveelheid gesaneerde kantoren tenminste 80.000 bedragen om op een reductie van tenminste 40.000 te komen. Ten derde is het uitgangspunt dat het voorraadbeleid ook ná de convenants-periode van vijf (of tien) jaar wordt voortgezet. Eigenaren gaan ervan uit dat alle partijen, na een succesvolle sanering van de leegstand, voorkomen dat er op termijn weer een enorm leegstandprobleem in de kantoren ontstaat. Op basis van deze uitgangspunten zijn eigenaren bereid om een stevige start te geven aan het fonds met in ieder geval het eerste jaar een forse bijdrage om het fonds te vullen. In de jaren daarop neemt die bijdrage in principe af, maar, ervan uitgaande dat het compensatiefonds werkt zoals beoogd, kan die jaarlijkse bijdrage op niveau blijven of zelfs weer hoger worden, omdat eigenaren er belang bij hebben dat er binnen vijf jaar een structurele verbetering in de leegstandproblematiek komt. Eigenaren (in de gemeente Amsterdam) zijn in principe bereid het eerste jaar € 3 per m2 kantoor bij te dragen aan het fonds. (Dat is bijna eenzelfde bijdrage als zij nu aan OZB betalen.) Het tweede jaar zeggen eigenaren op dit moment € 2 per m2 toe en het derde jaar € 1 per m2. Uitgaande van 6,7 miljoen m2 betekent dat het eerste jaar 20,1 miljoen, het tweede jaar 13,4 miljoen en het derde jaar in ieder geval 6,7 miljoen, waardoor er voor vijf jaar minstens in totaal 40,2 miljoen door eigenaren wordt bijgedragen. Ervan uitgaande dat het compensatiefonds werkt zoals beoogd, zal de bijdrage voor het derde, vierde en vijfde jaar bijvoorbeeld op € 2 per m2 kunnen blijven. Voor het doorzetten/verhogen van de bijdrage van eigenaren gelden in principe de volgende afspraken: a) Het fonds ‘werkt’ als er jaarlijks beduidend meer dan een minimale hoeveelheid m2 wordt weggehaald (bijvoorbeeld in Amsterdam meer dan 100.000m2 of tenminste 15% van de te saneren voorraad). Onder die hoeveelheid te saneren meters zijn, naast meters die tegen een minimale compensatie-bijdrage van € 50 tot €100 worden weggehaald, óók voldoende m2 kantoren die tegen een hoger dan € 100 compensatiebijdrage worden weggehaald. b) Als de sanering van oude kantoren in enig jaar ten minste 3x zoveel is als het aantal nieuwgebouwde vierkante meters kantooroppervlak in datzelfde jaar, dan blijft de bijdrage het jaar daarna op 3 euro per vierkante meter. Als de sanering in enig jaar ligt tussen 3 tot 2 x het aantal vierkante meters nieuwbouw dan daalt de jaarlijkse bijdrage naar 2 euro per vierkante meter. Als de sanering in enig jaar ligt tussen 2 tot 1 x het aantal vierkante meters nieuwbouw dan daalt de jaarlijkse bijdrage naar 1 euro per vierkante meter.
3
17 augustus 201224 februari 2012 Als de sanering in enig jaar lager ligt dan het aantal vierkante meters nieuwbouw in dat jaar dan stopt voor het volgende jaar de bijdrage. Er zal wel een generieke heffing moeten komen die geldt voor alle eigenaren. b) Ontwikkelaars stellen als uitgangspunt dat het in regionaal verband overeen te komen nieuwbouwquotum, in Amsterdam bijvoorbeeld 40.000 m2 nieuwbouw, kan worden gerealiseerd. Ondanks de huidige uiterst moeilijke situatie op de nieuwbouwmarkt zijn zij bereid voor iedere m2 nieuwbouw van die 40.000m2 op de groeilocaties een bedrag per m2 van € 50 bij te dragen. Voor nieuwbouw die buiten de groeilocaties zou plaatsvinden, zijn zij bereid € 100 per m2 als bijdrage te leveren. Indien de nieuwbouw in enig kalenderjaar boven het vastgestelde quotum van 40.000 m2 uit zou gaan (wat niet de bedoeling is) dan zijn ontwikkelaars bereid om in dat jaar, door middel van een naheffing bij alle dat jaar bij de nieuwbouw betrokken partijen een extra bijdrage van € 2550 per m2 bij te dragen voor de groeilocaties en € 50 100 per m2 voor de nietgroeilocaties. Voorwaarde voor de bijdrage vanuit de nieuwbouw door ontwikkelaars, is dat de gemeenten een zelfde bijdrage vanuit de nieuwbouw aan het compensatiefonds bijdragen. Daar waar de gemeente de grond uitgeeft, zal de bijdrage van de ontwikkelaar in de voorwaarden van het gronduitgiftecontract worden opgenomen. Daar waar de gemeente de gronden niet uitgeeft, zal de gemeente de bijdrage van de ontwikkelaar en grondeigenaar op hen verhalen, bijvoorbeeld op basis van de grondexploitatiewet en die afdragen aan het compensatiefonds. Op dit moment is transformatie en herontwikkeling van verouderde kantoren en kantorenlocaties in de meeste gevallen zwaar verlieslatend. Indien als gevolg van het convenant en de werking van het compensatiefonds het aantal transformatieprojecten substantieel toeneemt en er tevens sprake is van rendabele businesscases, dan zijn ontwikkelaars bereid mee te werken aan een daarmee in overeenstemming zijnde aanpassing van het convenant. Er zal dus wel een generieke heffing moeten zijn die geldt voor alle nieuwbouw, of die nu plaatsvindt via gronduitgifte of door nieuwbouw op reeds in bezit zijnde grond met kantoorbestemming. Dat betekent dat er voor een dergelijke heffing een wettelijke basis moet komen, net zoals dat geldt voor bijdragen van eigenaren aan het compensatiefonds. Nader onderzocht wordt of de grondexploitatiewet daar een voldoende basis voor biedt. c)
De gemeente Amsterdam en de gemeente Haarlemmermeer hebben als belangrijk uitgangspunt dat er een voldoende groot compensatiefonds komt, voornamelijk door marktpartijen gevuld, waardoor een krachtige impuls kan worden gegeven aan de sanering van hun kantorenvoorraad. De gemeenten begrijpt dat er door marktpartijen ook naar de gemeentelijke gronduitgifte voor kantoren gekeken wordt als het gaat om het voeren van een voorraadbeleid. De gemeenten zijn bereid een jaarlijks quotum aan nieuwbouw vast te stellen. Tevens zijn de gemeenten bereid de gemeenteraad voor te stellen vanuit de grondexploitatie, net als ontwikkelaars, ook een bijdrage per m2 nieuw kantoor bij te dragen. Voor de gemeente Haarlemmermeer en Amsterdam gaat dat zou dat (gezien de lokaal gehanteerde grondprijzen) moeten gaan om ook € 50 per m2 nog uit te geven grond. , voor de gemeente Amsterdam zou dat (gezien de lokaal sterk variërende en veel hogere grondprijzen) om een hogere bijdrage, afhankelijk van de locatie waar de grond wordt uitgegeven.
d) Deze afspraken betekenen dat het compensatiefonds tenminste de volgende bijdragen verkrijgt: Jaar 1: 20,1 + 2 + 2 = 24,1 miljoen Jaar 2: 13,4 + 2 + 2 = 17,4 miljoen (uitgaande van nog steeds 40.000 m2 nieuwbouw) Jaar 3: 6,7 + 2 + 2 = 10,7 miljoen (idem) Totaal: 52,2 miljoen De verwachting en het uitgangspunt is dat er een forse sanering op gang komt, waardoor ook in het derde, vierde en vijfde jaar vanuit eigenaren extra bijdragen komen. Als het fonds om wat voor reden dan ook niet werkt, zullen de bijdragen vanuit eigenaren in het vierde en vijfde jaar gestopt worden, waarna het fonds de vijfjaars periode nog actief kan blijven. Na vijf jaar krijgen degenen die hebben bijdragen het restant van het fonds naar rato weer terug.
4
17 augustus 201224 februari 2012
Om de gedachten te bepalen kan alleen al op basis van 24 miljoen vanuit het eerste jaar met een slooppremie van € 50 in principe 100.000 m2 volstrekt verouderde leegstaande kantoren worden weggehaald tegen € 5 miljoen. Met de resterende 19 miljoen kan, met een compensatiebijdrage van € 350 200 per m2 120.000 m2 worden weggehaald of met een compensatiebijdrage van € 300 80.000m2bijvoorbeeld 54.250 m2 redelijke courante, concurrerende kantoren weggehaald worden of worden getransformeerd.
5
