Toelichting Financiële zaken Geworteld Wonen 25-‐02-‐2014 1. Voorfinanciering Iedere deelnemer in Geworteld Wonen wordt verzocht aan de voorfinanciering van dit gezamenlijke CPO-‐project mee te doen. Hiervan worden kosten betaald voor verwerving kavel, ontwerp-‐ en begeleiding en andere advisering als bouwbesluit, energie,duurzaamheid etc. De voorfinanciering is reeds verwerkt in de investeringskosten per woning. Ze zal met de voortgang van het proces in stappen betaald worden. De betaalmomenten worden opgenomen in een stappenplan en worden bij aanvang van een nieuwe stap in rekening gebracht. De voorfinanciering kan betaald worden uit eigen middelen, waarnaast de mogelijkheid bestaat om een persoonlijk krediet af te sluiten tegen een 0% rente gelijk bij de Rabobank Den Haag e.o. volgens de spelregels van hun Plankostenfonds RijswijkBuiten. Daarbij wordt voor 60% van de voorbereidingskosten renteloos krediet verleend. 2. Casco Geworteld Wonen is bouwen tegen kostprijs. Geworteld Wonen communiceert zogenaamde ‘plafond’ prijzen en commiteert zich aan de taakstellende bouwkosten, die als uitgangspunten zijn gehanteerd bij de bepaling van de v.o.n. woningprijzen ( v.o.n.= vrij op naam). Om tegenvallers te voorkomen is in de bijkomende kosten een buffer van 15% onvoorzien opgenomen. Deze buffer is bedoeld voor onvoorziene uitgaven gedurende het proces. In het geval van meevallers kan deze worden ingezet voor extra kwaliteit of een directe reductie in de kosten. 3. Afbouw De afbouwkosten van de woningen zijn allen specifiek en afhankelijk van het wensenpakket, ambitieniveau en afmetingen van de woning. Voor de binnenbouw wordt uitgegaan van een basis afwerkingsniveau. De woningen kunnen ook uitgebreid worden. Bijvoorbeeld een tussenhofwoning van 128 m2, die kan worden uitgebreid met een tweede etage naar 148 m2 bvo. De kosten voor de uitbreiding en afbouw daarvan komen uit op ongeveer € 35.000,-‐ excl BTW. Een afbouw op dit prijsniveau omvat nieuwe gevels, een nieuwe dakvloer, trap, balustrade, enkele eenvoudige wanden en deuren, afwerkvloer en elektra. Ook serres, achteruitbouwen, erkers, dakkapellen, extra ramen of openslaande deuren, schuifpuien en andere individuele wensen kunnen gerealiseerd worden. Dit soort wensen gaan een CPO-‐project ook naar kostprijs, waardoor men meer krijgt voor hetzelfde geld als bij een project van een ontwikkelaar. Meer informatie over de financiën wordt opgenomen in een tweede informatiepakket. Dit informatiepakket ontvangen de mensen, die de inschrijving gedaan hebben. Voor meer informatie en een persoonlijk advies over afbouw en bijbehorende kosten, kunt u zich t.z.t. inschrijven voor het spreekuur met de architecten.
4. Erfpacht Erfpacht is het systeem dat de gemeente Rijswijk hanteert voor het in bruikleen uitgeven van bouwgrond. U betaalt de gemeente voor het gebruik van de grond onder uw woning. Deze wordt niet uw eigendom. De gemeente stelt de hoogte van de erfpacht voor de totale kavel vast. Geworteld Wonen heeft in overleg met deskundigen de totale erfpacht over de woningen verdeeld. De erfpacht is volledig aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. U kunt de totale erfpacht eenmalig afkopen of kiezen voor een canonbetaling. Bij afkoop dient U wel de BTW (21%) over de totale erfpacht direct te voldoen. De canon bedraagt een jaarlijkse betaling van 5,5% van de grondprijsbasis. Het optimum van de looptijd ligt op 15 jaar. Na 15 jaar kan afgekocht worden voor de grondprijsbasis van heden. Echter dit is niet verplicht, want de erfpacht is eeuwigdurend. Er kan ook eerder afgekocht worden, maar dan moet meer betaald worden dan de grondprijsbasis. Door de optimum looptijd van 15 jaar is de canonbetaling goed te vergelijken met de lasten van een aflossingsvrije hypotheek met een looptijd van 15 jaar. De erfpachtvoorwaarden nog even op een rij: • 15 jaar als basis • Canon 5,5% per jaar • De canon is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting net als de rente van een hypotheek • Kopen/huurder heeft recht op eeuwigdurend • Koper/huurder heeft recht op vervroegde afkoop • Voorwaarden zijn afgestemd op voorkeuren voor banken • Feitelijk is het een aflossingsvrij deel van de hypotheek • De grond wordt bouwrijp opgeleverd, met beschoeiing langs het water In de los bijgevoegde tabel zijn de grondkosten (erfpachtbasis) en de V.O.N. prijzen opgenomen. Het zijn circa prijzen die nog iets kunnen fluctueren. Het is mogelijk om zonder erfpacht een woning te kopen voor wat betreft de kavel onder en direct aan de woning. In dat geval zal die grond 30% duurder zijn in aanschaf dan wanneer van erfpacht wordt uitgegaan. De gezamenlijke grond in het (semi) openbare gebied is altijd erfpacht. 5. Achtervang Indien niet alle woningen verkocht zijn, kan het project toch starten, door het gefaseerd te realiseren. Tevens is een achtervang georganiseerd. De achtervang (bijvoorbeeld de aannemer of belegger) staat garant voor het risico indien niet alle woningen verkocht zijn.
6. Stappenplan voorfinanciering Voorinschrijving: deze loopt inmiddels. Met invullen, ondertekenen en opsturen of afgeven van het formulier en het betalen van €150 wordt U deelnemer van de bewonersgroep Geworteld Wonen. U kunt een voorkeur voor een bouwnummer van een bepaalde woning aangeven. Datum van betaling bepaalt de volgorde van het uiteindelijk kiezen van een bouwnummer. Voor deelnemers van voor de start van de voorinschrijving geldt de datum van de eerste bijgewoonde bijeenkomst. De voorinschrijving geeft toegang tot de regelmatig gehouden voorbereidingsbijeenkomsten ( ca. driewekelijks) en het uitgebreide informatiepakket. Voorinschrijving is voor kopers en huurders. Inschrijving: deze loopt inmiddels. Via aanmelding middels een ondertekend formulier en betaling van €750 levert u een bijdrage aan de voorbereidingskosten van Geworteld Wonen. Het geeft recht op het kiezen van een bouwnummer (voorreservering), met inachtneming van een mogelijke fasering. Tevens kunt u lid worden van de CPO-‐vereniging Geworteld Wonen (in oprichting) en het bestuur kiezen of bestuurslid worden. Inschrijving is voor kopers en huurders. Voor huurders wordt dit bedrag verrekend met de eerste maand huur. In deze fase dienen kopers een financieringstoets van een bank te overleggen. Rabobank heeft een on-‐line tool waarmee e.e.a. al vanaf heden voor te bereiden is. Voorfinanciering: het onderstaande heeft alleen betrekking op de koopwoningen. Voor huurders betaalt de belegger deze genoemde kosten. De genoemde kosten zijn al opgenomen in de V.O.N-‐kosten. Een aantal kosten worden al voor de start bouw gemaakt. Er is bij een CPO-‐project geen ontwikkelaar, die deze voorschiet. De bewoners betalen deze zelf in drie stappen: • Plankosten ontwerpfase tot indiening bouwvergunning: Kosten constructeur, adviseurs, bewonersbijeenkomsten. Architectkosten voor deze fasen. Eerste deel procesbegeleiding, marketing, initiatieffase en grondverwerving, jurist. Deze kosten zijn per type, excl 21% BTW: Boerderijwoning tussen € 6800 Boerderijwoning kop € 7300 Hofwoning tussen € 7700 Hofwoning kop € 8800 Appartement 3-‐kamer € 7000 Appartement 4-‐kamer € 7300 Penthouse € 9100 • Tekenen voorlopige koopovereenkomst, waarna de bouwaanvraag ingediend wordt en onder meer de volgende kosten betaald worden: Leges en kosten SWK (garantiefonds) Notaris
•
Architect vervolg (contractstukken, uitvoeringstekeningen, uittekenen individuele wensen) Na verlenen onherroepelijke bouwvergunning wordt de koopovereenkomst definitief. Bij start bouw bevat de eerste termijnbetaling ondermeer de volgende kosten: Kwaliteitstoezicht Bijdrage communicatie RijswijkBuiten Tweede deel procesbegeleiding, marketing, initiatieffase en grondverwerving, jurist. Nutsaansluitkosten
7. Vrij op naam-‐prijs De V.O.N.-‐prijs is inclusief: • Opleverniveau als gebruikelijk bij nieuwbouw • Bijdrage bouwkosten gemeenschappelijke schuur • Parkeerplaats bij appartementen • Woonrijp maken: bestrating parkeerterrein en paden en verlichting • Terreinleidingen naar openbare weg • De volgende bijkomende kosten: o Verwerking individuele wensen en opties op tekening o Aansluitkosten nutsvoorzieningen o Leges voor de bouwvergunning o Kosten SWK o Advieskosten technisch o Juridisch advies o Procesbegeleiding Beyond Now o Architectenhonorarium Inbo o Constructeurhonorarium o Verschotten o Toezicht Inbo o Directievoering Inbo o Notariskosten o Verkoop-‐ en advertentiekosten o Deelname marketingstrategie RijswijkBuiten o Renteverlies bijkomende kosten o Risico bijkomende kosten Mogelijke extra uitgaven kopers, niet opgenomen in de V.O.N.-‐prijs • Verdergaande duurzaamheidmaatregelen • Uitbouwen / opbouwen / eigen wensen intern / luxer sanitair • Keuken • Tuininrichting eigen kavel
•
Bijdrage inrichting gezamenlijke tuin (onverharde gedeelte): beplanting, kas, speeltoestellen etc.
8. Duurzame installaties Er is rekening gehouden met een gemiddeld duurzaamheidniveau, passend bij de ambities van RijswijkBuiten. Binnen het budget zijn nog geen opties (zoals bijv. zonnepanelen of warmte-‐ koudeopslag) verwerkt. Het uiteindelijke duurzaamheidniveau is afhankelijk van de voorkeur van de groep geïnteresseerden. De prijsstelling laat ruimte voor hogere dan standaard woonkwaliteit. Een deel van die investering zou ook voor duurzaamheidsmaatregelen kunnen worden aangewend. In RijswijkBuiten komt geen gasnet, maar wel een smart grid voor teruglevering van zonne-‐energie uit zonnepanelen. Een mogelijk interessante optie is het “huren van duurzaamheid”. Hierbij worden de duurzame maatregelen aangeschaft door een derde en “least” de koper/huurder de duurzame energie. De energierekening wordt aan deze derde partij voldaan. De woningen van DuraVermeer in de eerste fase van RijswijkBuiten werken op deze basis. We benoemen deze optie huren van duurzaamheidsvoorzieningen vooral omdat de ontwikkelingen de laatste jaren zo snel gaan. We denken dat enige flexibiliteit kansen biedt. 9. Gezamenlijk schuur en berging In het project zijn geen eigen bergingen voorzien voor de hofwoningen en boerderijwoningen. Fietsen kunnen geparkeerd worden in de gezamenlijke berging. Deze is ruim genoeg (ca. 250m2) om o.a. hierin te voorzien. De appartementen en penthouses hebben een eigen berging in het souterrain. Ideeën voor de schuur zijn naast fietsenberging: atelierruimte, knutsel-‐ en sleutelruimte, werk-‐ en cursusruimte afschrijfbaar per dagdeel, berging, tractor en tuinmaterieel, verkoopruimte oogst uit tuin, gezamenlijke zonnecellen op het dak.
