Eston International Property Advisors
The Property Advisors
Gazdasági áttekintés A jelentős mértékű államadóssággal birkózó Görögország, Portugália és Olaszország mellett 2012 tavaszán újabb EU-tagállamok kerültek reflektorfénybe, az említett államokéhoz hasonló jellegű problémákkal. Spanyolország az év közepén jelentette be hivatalosan, hogy bankrendszerének megmentéséhez szüksége van az euró-zóna segítségére. A már recesszióban lévő spanyol gazdaságot a 25%-os munkanélküliség és a belső kereslet visszaesése köti gúzsba. A mintegy 100 milliárdos mentőcsomag rendelkezésre bocsátását – mely meghaladja az euró-övezeti mentőalapokból remélhető összeget – várhatóan az IMF felügyeli majd. A Görögországnak adott hitelei miatt bajba került Cyprus Popular Bank megmentéséhez Ciprus is mentőcsomagért folyamodott, ugyanakkor Szlovénia pénzügyminisztere óvatos fogalmazással egyelőre nem tervez nemzetközi mentőcsomagot kérni. Magyarország a nyár folyamán kezdett újabb tárgyalásokba egy, az IMF által nyújtandó elővigyázatossági keretről. Az egyeztetések megindulásának hírére a forint rég nem látott erősödést produkált, a tárgyalások folytatása várhatóan ősszel is kedvezően hathat majd az árfolyamra. A megállapodás lehetséges időpontja még kérdéses. Magyarország bruttó nemzeti összterméke további visszaesést mutat; az első negyedévben a GDP 0,7%-kal, a szezonálisan és naptárhatással korrigált érték szerint 1,4%-kal mérséklődött. A csökkenést elsősorban a belső fogyasztás visszaesése magyarázza, emellett az előző évi bázisérték is magas volt (2,6%). Az EU 27 országának átlagos teljesítménye lényegében az egy évvel korábbi szinten maradt (0,1%-os emelkedés), ugyanakkor a régió legerősebb gazdasága, Németország 1,2%-os GDP növekedést produkált.
2012/2 Az első negyedéves adatok szerint 12 hónap alatt az export továbbra is lassuló ütemben bővült (1,5%), ugyanakkor az import két év után először mérséklődött (-0,3%). A beruházások volumene 8,6%-kal csökkent az egy évvel ezelőtti szinthez képest, ekkora visszaesésre az elmúlt két évben nem volt példa. Az ipari termelés az év első három havában az előző év ugyanezen időszakához hasonlóan teljesített, de a márciusi adatok az egy évvel korábbi szinthez képest 1,6%-os visszaesést mutatnak. Az építőipar első negyedéves teljesítménye az egy évvel korábbihoz viszonyítva 11%-os csökkenést mutat. A szolgáltatások területén a pénzügyi szektor teljesítményének 2,5%-os visszaesése volt tapasztalható, amit a bankok hitelezési tevékenységének szűkülése indokolt. A kiskereskedelmi forgalom bővülésének üteme az első negyedévben tovább lassult (0,5%); majd az áprilisban bekövetkezett forgalom-visszaesés (-2,7%) hatására a január-áprilisi időszakra vonatkozóan már enyhe (0,4%os) visszaesést mutatott. A kiskereskedelmi forgalom közel felét adó élelmiszer és élelmiszer jellegű termékek értékesítése a KSH adatok szerint 1,9%-kal nőtt, ugyanakkor az üzemanyagárak számottevő emelkedése miatt az üzemanyag-eladások visszaesése 3%-os volt. Az első negyedév során a foglalkoztatottsági arány az előző évhez képest enyhén (1,1%-kal) 55,7%-ra emelkedett. A munkanélküliségi ráta az egy évvel korábbinál 0,1%-kal volt magasabb, értéke 11,8%. A fogyasztói árak emelkedésének mértéke a januárjúniusi adatok átlaga szerint 5,6%‑os volt az egy évvel korábbihoz képest; az infláció mértéke augusztusban 6%-os volt. Az áremelkedéseket nagyrészt az egyes adóváltozások, valamint a forint gyengülése okozta. Az MNB által hivatalosan közzétett középtávú inflációs cél 3%. Az egyes áruk főcsoportjai közül a szeszesitalok és dohányáruk ára emelkedett a legnagyobb mértékben (9,4% főként a jövedéki adó emelése miatt); az egyes termékek közül a járműüzemanyagok 18%-os drágulása emelkedik ki. Az MNB előzetes adatai szerint 2012 márciusában a háztartások bruttó pénzügyi vagyona 2,2%-kal haladta meg az előző évit, ugyanakkor a tartozások oldalán 3,2%-os mérséklődés volt mérhető. Az adatok alakulása mögött a 2011 végén és 2012. elején igénybe vett kedvezményes végtörlesztések állnak. Egyes pénzügyi szolgáltatók felmérései szerint a végtörlesztések kifizetésére az ügyfelek jelentős hányada megtakarításait, így elsősorban életbiztosítását
használta, ami érzékenyen érintette a biztosítási szektort. A KSH első negyedéves adatokkal végzett becslése szerint a teljes munkaidőben foglalkoztatottak keresetének reálértéke 3,5%-kal csökkent az egy évvel korábbi (magas) bázishoz képest. A forint-euró árfolyam kilengései 2012 első felében némileg mérséklődtek az előző évhez képest. A forint euróval szembeni értéke májusban volt a legalacsonyabb (1 euró ekkor valamivel több, mint 300 forintot ért). Az IMF-fel megkezdődött tárgyalások hatására megnyugvó piacon ezt követően a forint némi erősödést mutatott (nyár közepére 280 forint alá süllyedt az euró árfolyama).
Modern bérirodák Green House
A budapesti modern bérirodák piacán – annak fennállása óta – idén épül a legkevesebb új iroda. Az első félév során egy irodaépület átadása történt meg, a 2 353 m 2 irodaterületet magába foglaló belvárosi IQ Offices. A teljes irodaállomány ezzel 3 175 807 négyzetméterre bővült, melyből 2 622 224 m 2 áll piaci bérlők használatában, 553 583 négyzetmétert pedig tulajdonosa foglal el. Az átadott irodaterületek visszaesése az előző év első feléhez képest drasztikus, a most piacra került irodaterület a 2011 első felében átadott irodák 15%-át sem teszi ki. Az állomány az év végéig további 17 500 négyzetméterrel egészülhet ki, a Skanska Green House projektjének átadásával. A tervezett átadásokkal 2012-ben kevesebb mint húszezer négyzetméternyi iroda készül el, alig több mint a 2011 I. felében átadott állomány nagysága (emlékeztetőül: a tavaly átadott 87 425 m 2 irodaterület 80%-a a II. félévben készült el).
projekt átvételével új irodafejlesztőként jelenik meg a piacon; a Váci úti telken a módosított építési engedély megszerzését követően már idén ősszel megindult a kivitelezés. Az év közepéig regisztrált bérbeadási volumen a 2011 első féléves adatokhoz képest némi csökkenést mutat. Összesen csaknem 150 ezer négyzetméternyi iroda-területre köttetett bérleti megállapodás, ez az előző év azonos időszakához mérten 9%-os visszaesést jelent. A szerződésállomány 47%-a korábbi megállapodás meghosszabbítását foglalta magába, az új szerződések a bérelt területek 37%-át érintették. Az új irodabérlések aránya így az előző év első felében mérthez képest némileg csökkent (akkor a kiadott 164 ezer négyzetméter 44%-ára kötöttek új megállapodást). Az előbérleti megállapodások aránya a 2011 első felében mért 3%-ról közel a duplájára emelkedett, a területbővítések aránya az egy évvel korábbihoz hasonlóan továbbra is 10% körül alakul. A legnagyobb megállapodások az idei év első felében is bérlethosszabbításokra vonatkoztak. Az IT Services mintegy 16 000 négyzetméternyi iroda bérletét hosszabbította meg az Infopark B és C épületeiben, a Citibank 9 700 négyzetméteres bérleményre írt újra alá a River Estates irodaházban, illetve sikerült lezárni a Vodafone 8 000 négyzetméteres szerződés-hosszabbítását az Arena Cornerben. Az Omnicom Csoport is szerződést hosszabbított, illetve kibővítette meglévő irodájának területét a Liget Centerben (3 000 m 2). Az új szerződéskötések között említhetjük a Nemzeti Innovációs Hivatal bérletét a Krausz Palotában (2 400 m 2), a DBH megállapodását a Greenpoint 7 irodaházban, továbbá egy 1200 m 2-es bérletet a BC22 épületében – e két utóbbi tranzakció az Eston tanácsadóinak közreműködésével valósult meg. Ezenkívül két előbérleti megállapodás került aláírásra a Green House épületében, így az épület telítettsége már eléri a 45%-ot.
Az idén még piacra kerülő irodaház, a Green House, LEED Platinum előtanúsítással bír és az ABB mellett az Avis is ide helyezi majd irodáját. Az új projektek közül 2013-ra várható a Váci Greens (86 000 m 2) elnevezésű Atenor Group fejlesztés első ütemének, 14 500 m 2-nek az átadása, valamint a Skanska következő Váci úti projektje, a Nordic Light építésének megkezdése (26 000 m 2). Ez utóbbi fejlesztés érvényes építési engedéllyel rendelkezik, valamint előzetesen kvalifikálta magát a LEED Gold minősítés megszerzésére. A két nagy tanácsadó cég, a KPMG és a PricewaterhouseCoopers székház-projektjei is indítás előtt állnak. A KPMG új irodája a Futureal által a volt Ibis szálloda helyén megvalósuló irodaházba kerül 2014ben; a KPMG a mintegy 20 ezer négyzetméteres épület felére kötött előbérleti megállapodást még 2011-ben. A PwC új központja a Pesti Hírlap korábbi épületébe kerül, mely 14 ezer négyzetméternyi bérbe adható területtel Eiffel Palace néven újul meg 2014-re, a Horizon Development fejlesztésében. A HB Reavis a Váci Corner Offices 2
A nettó piaci felszívás negyedéves bontásban -25 161 m 2 illetve -16 302 m 2 volt, amit részben a vizsgált állomány területi adatainak szükséges korrekciója (épületek átsorolása, méret-pontosítások), illetve a K&H Bank belvárosi épületének kiürítése magyaráz. A modern irodapiacra jellemző üresedési ráta így – a csekély állománybővülés ellenére – a tavaly év végi 19,2%-ról 2012 közepére 21,3%-ra nőtt (a spekulatív irodapiac kihasználatlansága a 2011 év végi 23,43%-ról 2012 II. negyedévére 25,76%-ra emelkedett).
2012/2
Eston Inter national Proper t y Advisors
A kereslet robusztus növekedését a gazdaság általános helyzete jelenleg nem támasztja alá; a lejáró bérleti szerződéseket az Eston összesítése alapján 2012-ben alapvetően hosszabbításokkal kötötték újra. Ennek fő oka, hogy a növekvő üresedési mutatók arra ösztönzik a tulajdonosokat, hogy meglévő bérlőállományukat megtartsák, ezért korábban elképzelhetetlennek tűnő engedményeket is hajlandóak tenni. Az irodapiacon az év többi időszakánál hagyományosan mindig erősebbnek számító negyedik negyedév egyébként bizakodásra ad okot, hiszen az éves szerződéskötések mintegy 30-35%-a jellemzően ekkor köttetik.
Váci Corner Offices
Az átlagos telítettség alapján továbbra is a pesti belváros épületei a legjobban kihasználtak, itt az üresedés továbbra is 17% alatt van (16,9%). A bérleti díjak jellemző szintje az előző évi adatokhoz hasonlóan „A” kategóriás ingatlan esetén 9-12 euró/m 2 körül van, „B” kategóriás irodáknál a 7-9 euró/m 2 havi díj a jellemző. Az átlagos bérleti díjak vonatkozásában az év végéig nem várunk változást. Az általános üresedési ráta a fejlesztési tevékenység alacsony szintje miatt éves szinten várhatóan stagnálni fog; illetve a negyedik negyedévben jellemzően megnövekvő bérlői aktivitás hatására enyhe mértékben csökkenhet.
Irodapiaci mutatók 2012 I. félév Új szerződések
↓
Területbővítések
→
Szerződés-hosszabbítások
↗
Tranzakciók volumene
↓
Új iroda-átadások
↓
Irodapiaci üresedési mutató
↑
Nettó piaci felszívás
↘
Új piacra lépőkkel elsősorban egyes nagyvállalatok háttértámogatását biztosító szolgáltató egységek relokációja kapcsán, vagy pár állami cég reorganizációja folytán számolhatunk. Az Eston várakozásai szerint a budapesti bériroda piac a következő 2-3 évben is stagnálhat, a kínálat bővülése megmarad az évi 1-5 új átadás szintjén. A szektor dinamizálásához várhatóan szükség lesz egy „külső” lökésre, amit a hazai gazdaság általános fellendülése, illetve a piaci egyéb szereplőinek aktivizálódása adhat.
Ipari és logisztikai ingatlanok 2012 első felében a logisztikai ingatlanpiacot továbbra is a spekulatív fejlesztések teljes hiánya jellemezte, emellett az előző évben még erősödő raktárpiaci kereslet is enyhe lendületvesztést mutatott. A modern bériroda piacon tehát drasztikusan lecsökkent az átadások volumene, a fejlesztői piac teljes leállásáról ugyanakkor nem beszélhetünk. Bár a projektek finanszírozása továbbra is igen nehéznek mondható és ez alapvetően korlátozza a fejlesztők mozgásterét, a már bemutatott, indítás előtt álló beruházások összes bérbeadható területe meghaladja a 60 000 négyzetmétert, ami némi bizakodásra adhat okot.
Irodafejlesztések Projekt neve
Volumen (m2)
Várható átadás
IQ Offices
2 353
2012
Green House
17 500
2012
Váci Greens
86 000
2013-2016
Nordic Light
26 000
2013
K4
20 000
2014
Eiffel Palace
14 000
2014
Váci Corner Offices
19 000
2014
A raktárpiacra jellemző üresedési ráta növekedése a fejlesztések elmaradása miatt megállt, egyes piacokon a kereslet enyhe emelkedésével még javult is az ingatlanok kihasználtsága. A modern logisztikai ingatlanok piacán az előző két évhez hasonlóan nem adtak át új spekulatív fejlesztésű csarnokot. A budapesti és főváros környéki részpiac állománya így továbbra is 1 806 485 négyzetmétert tesz ki; ennek zöme (90,6%-a) fő közlekedési útvonalak mellett fekvő logisztikai parkokban található, kisebb része pedig városi logisztikai tevékenységre alkalmas, kisebb méretű ingatlanokat (ún. small business unit) foglal magába (9,4%). Az elhúzódó euró-övezeti válság, a hazai gazdasági kilátások és a belföldi kereslet stagnálása igen érzékenyen és azonnal érinti a logisztikai szektor teljesítményét, így új spekulatív fejlesztés megindítására az év végéig nincs reális esély. A fejlesztők számára lehetőség van ugyanakkor egyedi igény alapján kialakított (buildto-suit) üzemek és raktárak megépítésére, melyre elsősorban a már átadott nagyobb termelőegységek vonzáskörzetében, vidéki helyszíneken van igény. 3
Fokozott érdeklődés tapasztalható például beszállítók, illetve disztribútorok részéről a Bosch tavaly ősszel átadott miskolci egységének környékén, és az idén tavasszal megnyitott kecskeméti Mercedes gyár vonzáskörzetében, illetve a győri Audi komplexum környezetében. A nagyobb fejlesztők így akár egy-egy különálló raktár- illetve gyártócsarnok megvalósítását is vállalhatják Budapesttől távolabb eső helyszínen, tekintettel a fővárosi agglomerációs logisztikai piac telítettségére.
emelkedést mutatott – a területbővítési tranzakciók rovására. Ennek megfelelően a kibérelt területek 28%-ára új szerződést írtak alá, az előbérletek a kereslet 5%-át érintették, a hosszabbítások már a kereslet 60%-át teszik ki (ez 6 százalékpontos emelkedés 2011 első feléhez képest), a bővítések aránya pedig 14%-ról a felére csökkent.
Az Eston felmérése szerint egyedi gyártócsarnokok megépítésére már 5 EUR/m 2 díjszinten is lenne igény. Ugyanakkor, a speciális kialakítású ingatlanok későbbi hasznosíthatóságának kérdése megnehezíti a projektek finanszírozását, egyben a jelenlegi piaci körülmények között a beruházókat is óvatossá teszi. A korábbi előrejelzéseknek megfelelően, a nagy gyártó- és forgalmazó vállalatokat ingatlanhasználatuk átvilágítására és racionalizálására ösztönzi a bizonytalan gazdasági helyzet, melynek következtében hazánk kedvező földrajzi fekvése és infrastrukturális fejlettsége miatt jó eséllyel töltheti be a régió elosztó központjának szerepét. Ezt a Beiersdorf is így gondolta, amikor bécsi redisztribúciós központjának Üllőre telepítése mellett döntött. A 106 millió forintos beruházás során létrejövő központ 12 országot lát majd el a BDF kozmetikai és orvostechnikai eszközeivel, a fejlesztés hátterében a költséghatékonyság növelésének igénye áll. Az Eston értékesítői által regisztrált megkeresésekből kitűnik, hogy a budapesti városi logisztikai ingatlanok piacán nő az érdeklődés saját tulajdonú telephely vételére a kisebb (1 000 – 3 000 négyzetméteres épület) méretkategóriában. A tapasztalatok szerint az ingatlankeresők olyan stabil hátterű, többéves tapasztalattal rendelkező, 50 – 500 millió forint közötti forgalmú hazai cégek, melyek korábban bérleményekben működtek, de a piacon tapasztalható árcsökkenést kedvező vételi lehetőségként értékelik. Ez a trend frissnek mondható és a bérleti keresletet még nem oltja ki, tekintve, hogy a városi használt logisztikai piac jellemző telítettsége az adott félévben javult.
A regisztrált ügyletek alapján a piac nettó felszívása mindkét negyedévben – így a félév egészében is – negatív volt (-3 362 m 2 illetve -6 389 m 2), ennek hátterében egyes bérelt területek visszaadása áll. Ugyanakkor a városi logisztikai piacon valamennyi megállapodás új terület kibérlésére, illetve meglévő bérlemények bővítésére vonatkozott, így ezen a részpiacon az elmúlt félévben már csökkent az üresedés (27,5%-ról 22,8%-ra esett). A piac egészét tekintve, a fejlesztések elmaradása okán, a kihasználatlan raktárterületek aránya nem változott számottevően az előző év végéhez képest, az üresedés jelenleg 21,4%. Az előző évek gyakorlatához hasonlóan, a nagyobb tranzakciók korábbi bérletek hosszabbítására vonatkoztak, ilyen volt az UTI (20 589 m2, ProLogis Park Budapest – Sziget), a Diebold (19 584 m2, ProLogis Park Budapest – Gyál), a Fiege (19 135 m2, ProLogis Park Budapest – Harbor) és az Access Business Group (7 484 m2, BILK) szerződése is. A további jelentős ügyletek között említhetjük az Eston közreműködésével lezárt 3 800 m2-es megállapodást a ProLogis Park Budapest – Gyál területén, a Benteler 6 300 négyzetméteres előbérletét (Airport City), illetve a Gulliver 5 200 négyzetméteres megállapodását (Európa Center). A raktározási, illetve logisztikai szolgáltatói piac stagnálása teret enged meglévő, jól megközelíthető raktárépületek alternatív hasznosításának is. Erre jó példa néhány ingatlan szórakoztató– illetve sportközponttá való átalakítása, mint amilyen a Dunakeszin található Élményváros játszóház. Az Eston szakemberei egy XI. kerületi, 6 m-es belmagasságú, 4 000 m 2-es raktáringatlan hosszú távú bérbeadásában működtek közre, ahol a bérlő kalandpark üzemeltetését tervezi.
A modern raktárak iránti igény a tavalyi erősödést követően némileg visszaesett 2012 első felében. A teljes piaci kereslet 136 064 m 2 volt; ez az egy évvel korábbi szinthez képest 14%-os csökkenést jelent. (Emlékeztetőül: 2011 során a kereslet 57%-kal haladta meg a 2010-es bérbeadási szintet; a kereslet a második félévre enyhén mérséklődött.) A bérleti tranzakciók között az új és az előbérleti megállapodások aránya az előző év azonos időszakában mért adatokhoz hasonlóan alakult, a szerződéshosszabbítások részaránya azonban némi 4
Ipari ingatlanpiaci mutatók 2012 I. félév Új szerződések
↓
Területbővítések
→
Szerződés-hosszabbítások
↗
Tranzakciók volumene
↘
Új, spekulatív ipari ingatlan átadások
0
Ipari ingatlanpiaci üresedési mutató
→
Nettó piaci felszívás
→
2012/2
Eston Inter national Proper t y Advisors A bérleti díjak az év közepéig nem változtak, jellemzően a 2,9–3,25 EUR/m 2 intervallumban mozognak. A meglévő ingatlanok üresedési szintje, a nemzetgazdaság teljesítménye és a kiskereskedelmi forgalom várható alakulása továbbra sem kedvez spekulatív alapú fejlesztések megjelenésének; véleményünk szerint a fejlesztések beindulására 3,75–4 EUR/m 2 alatti bérleti díjakon nem lesz lehetőség.
Átlagos bérleti díjak régiónként (EUR/m2/hó)
Az építés alatt álló budapesti bevásárlóközpontok közül 2012 végéig egyedül a WING 6 200 négyzetméteres Hegyvidék Bevásárlóközpont-ja kerül átadásra. Az ötven üzlethelyiség bérlői között CBA Príma és OTP bankfiók is található, emellett a Bortársaság, a Príma Pék, és a Culinaria is új üzlettel jelenik meg. A 11 000 négyzetméteres, belvárosi Váci 1 üzletház földszintjén a Tatuum, a Hard Rock Café és a Szamos Gourmet már megnyitott, a teljes épület átadása 2013 őszére várható. A tavaly már elkészült ferencvárosi kulturális központ, a CET átadására (beruházó: Porto Investment) viszont továbbra is várnunk kell. A többi fővárosi beruházás közül jól halad az Árkád bővítése: a 20 000 négyzetméteres második ütem alapkőletétele tavasszal megtörtént, az ECE projektje ezzel a hazai bevásárlóközpont-piac legnagyobb (68 000 m 2) fejlesztése lesz, melynek átadása az első ütem felújításával együtt 2013 végére várható. A fejlesztő lát még fantáziát a fővárosi bevásárlóközpontpiac bővítésében: új, Aquincum Center elnevezésű, 55 000 m2-nyi bérbeadható területtel rendelkező beruházására már benyújtotta igényét az építési tilalom alóli felmentésre. A Szentendrei út mentén lévő 3,5 hektáros terület beépítésére a korábbi iparterület elbontását követően kerül sor, az átadás tervezett időpontja 2016.
Üzlethelyiségek A bevásárlóközpontok építése a gazdasági helyzet, a piaci telítettség és az építési tilalom hatására teljesen lefékeződött, új projektek indítására csak nagyobb, tapasztalt fejlesztők vállalkoznak, elsősorban budapesti helyszíneken. A kiskereskedelmi üzletláncok bővülésére leginkább az FMCG szektorban van példa; ebben a szegmensben a nagyobb (nemzetközi) szereplők óvatosabbak a terjeszkedésben. A hazai kiskereskedelmi piacot továbbra is kettősség jellemzi: míg egyes kereskedők évek óta veszteséggel küzdenek, addig más szektorokban új üzletekkel, új koncepciókkal bővülnek a versenytársak, illetve korábban jelen nem lévő cégek lépnek piacra. 2012 első felében egyetlen új bevásárlóközpont került átadásra, a 18 000 négyzetméteres Sió Pláza. Az Erste Ingatlan Kft. fejlesztésében megvalósult plaza telítettsége az átadáskor 65% volt, legnagyobb bérlője a svéd H&M, emellett Drogerie Markt, Deichmann, Coop és Alexandra üzleteket is találunk benne, valamint Sony mozit. A vidéki plázapiac további bővülésére várni kell: jelenleg nincs újabb, fejlesztés alatt álló központról információ.
Hegyvidék Bevásárlóközpont
A lengyel Echo Investment zuglói beruházása, a 37 300 m 2-es Mundo bevásárlóközpont - bár megkapta a felmentést a pláza-építési tilalom alól - a pontos nyitásról még nincs információ.
Kiskereskedelmi fejlesztések Projektnév
Átadás várható időpontja
Volumen
Sió Plaza
2012
18 000
Hegyvidék Bevásárlóközpont
2012
6 200
Árkád II.
2013
20 000
Váci1
2013
11 000
CET
2014-2015 ?
12 500
Mundo
2015 ?
37 300
Aquincum Center
2016 ?
55 000
A hazai barkácsáruházak forgalma az elmúlt három évben visszaesett; a piac öt legnagyobb szereplője a tavalyi évet is veszteséggel zárta. A német Praktiker már bejelentette reorganizációs tervét, az úgynevezett ’big box’ létesítmények másik, korábban tipikus felhasználói, az elektronikai cikkek forgalmazói körül is fogy a levegő: az Electroworld után a Digidog is csődbe ment. Az FMCG szektorban a Delhaize-csoport a Cora lánc után megválik 123 Match és 73 Profi diszkont üzletétől. A csoport a Cora áruházakra és az üzletekhez tartozó ingatlanokra már tavaly megegyezett az Auchannal; a tranzakció lezárására az uniós versenyhivatal jóváhagyását követően az év első felében került sor. A Match és a Profi diszkont áruházakra a legnagyobb eséllyel a CBA és a Coop pályázik; a várhatóan az MFB hitelével létrejövő üzlet nyomán a CBA akár meg is előzheti legnagyobb versenytársát a Tesco-t. A korábbi kedvező forgalmi adatok alapján piaci hírek szerint bővülésre szánta el magát az IKEA is, mely már harmadik magyarországi áruházának előkészítésén dolgozik. 5
2012 első felében új piaci szereplővel bővült a drogéria-piac: a The Body Shop az Aréna Plazában és az Allee-ban nyitotta meg első márkaboltjait. Az Andrássy úti luxusmárkák sora tovább bővült a svájci óracég, az Hublot ötvenedik (egyben első magyar) üzletének júniusi átadásával, illetve a párizsi elit házi beszállítója, a S.T. Dupont márkaboltjának megnyitásával. Az üzlethelyiségek piacán a jellemző bérleti díjak továbbra is stagnálnak: a bevásárlóközpontokban átlagosan havi 60-80 eurós négyzetméterenkénti bérleti díjat kérnek (ezt azonban jelenleg sok bérlő alig, vagy veszteséggel tudja csak kitermelni); az Andrássy úti bérleményekért jellemzően 30-60 eurót kérnek havonta négyzetméterenként, a Váci utcában a legmagasabb díjtételek továbbra is 40-100 EUR/m 2 között vannak.
Befektetési ingatlanok A befektetési aktivitás 2011-es ugrása ideiglenes élénkülésnek tekinthető a hazai befektetési ingatlanpiacon. Mint ismert, 2011 során mintegy 600 millió euró értékben köttetett ingatlanbefektetési megállapodás, ami az egy évvel korábbi volumen megháromszorozását eredményezte. Az éven belüli adatokat tekintve az előző év ugyanezen időszakához képest 2012 első felében kevesebb, mint felére esett a befektetési összérték. A 2011 közepéig regisztrált mintegy 200 millió euróval szemben idén alig több mint 70 millió euró került elköltésre. A befektetések volumencsökkenése nem egyedül Magyarországra jellemző: a nemzetközi felmérések szerint a közép-kelet európai régió más országaiban is drasztikusan visszaesett az eladott ingatlanok értéke; sőt, még Németországban is 14%-os forgalomesés volt mérhető. Európaszerte általánossá vált, hogy a befektetők kizárólag a prémium termékek iránt mutatnak érdeklődést, így azokon a területeken, ahol a fejlesztések elmaradóban vannak, illetve, ahol az ügyleteknél jelentős a kockázati felár (jellemzően: az országkockázat), az év második felében sem várható a befektetési piac dinamizálása. Az IMF-től igényelni kívánt és a hazánk gazdasági fejlődését támogató, úgynevezett elővigyázatossági hitelkerettel kapcsolatos tárgyalások hírére a magyar országkockázati felár máris csökkenni kezdett. Ugyanakkor, a gazdaságpolitika alakulása kapcsán érzett kockázatok elbizonytalanítják a piaci szereplőket; a hazai gazdaság kilátásai pedig a külföldi intézményi befektetők számára még nem elég meggyőzőek ahhoz, hogy a magyar ingatlanbefektetési lehetőségeket most komolyabban mérlegeljék. A kivárás egyértelműen jellemző ezekre a befektetőkre. A hazai piacra emellett továbbra is jellemző a banki finanszírozási aktivitások alacsony szintje, amely a befektetési ügyletek mellett alapvetően befolyásolja a fejlesztői szektort is. A kereskedelmi ingatlanok részpiacain erősen visszaesett a fejlesztési kedv: az irodaház-fejlesztési volumen a korábbi évek töredéke, spekulatív alapon raktárt senki sem épít, a retail termékek fejlesztését pedig az érvényben lévő építési moratórium nehezíti. A meglévő prémium ingatlanok eladására nincs komoly szándék a tulajdonosok részéről, amit a csökkenő bérleti díjak és a még mindig magas országkockázat miatt elkerülhetetlen átárazás szükségessége magyaráz.
Eston International Property Advisors 1024 Budapest, Lövőház u. 39., Millenáris Irodaház Tel.: +36 1 877 1000, fax: +36 1 877 1001
[email protected] www.eston.hu
A fentiek fényében (mely szerint a piacról hiányzik a finanszírozás, a termék és a befektetői érdeklődés) nem meglepő, hogy az év közepéig lezárt ügyletek sora igen rövid. A prémium kategóriában egyetlen tranzakció lezárásáról érkezett hír: eladásra került a 218 szobás ötcsillagos Le Meridien szálloda. A vevő a dubaji illetőségű Al Habtoor Group, mely szálloda-üzemeltetéssel és ingatlanfejlesztéssel egyaránt foglalkozik; többek között az ő nevükhöz fűződik a világ egyetlen hétcsillagos szállodája, a Burj al-Arab építése. Sajtóértesülések szerint a korábbi tulajdonos CEE ingatlanfejlesztő 80 millió dollárért vált meg az ingatlantól. Eladásra került még két kiskereskedelmi egység; a Bluehouse Capital két magyarországi üzletközpontot vásárolt meg a Carpathian Ingatlan Alaptól, több csehországi ingatlannal egy időben. Az elmúlt évekhez hasonlóan a hazai privát és intézményi befektetők aktívan érdeklődnek olyan kereskedelmi hasznosítású ingatlanok iránt, melyek telítettsége, bérlői összetétele és bérbeadási feltételei (díjai) kedvezőek. A legkeresettebbnek változatlanul a kiskereskedelmi ingatlanok mondhatók, a fentieknek megfelelően főként önálló szupermarketekre, strip mall-okra és ’city store’ típusú létesítményekre mutatkozik igény. Ez utóbbi olyan, kisebb méretű, nagy gyalogos forgalmú lokációban (főként belváros) található kiskereskedelmi egységeket jelent, amelyek többféle ingatlanhasznosítási funkcióra alkalmasak, ezért a hosszú távú (főleg multi-) bérlő adott esetben profilváltással minimalizálhatja üzleti kockázatait – szemben a ’big box’‑ok rugalmatlanságával. Referenciaügyletek hiányában a jellemző hozamszintek megjelölésére csak szakértői becslést alkalmazhatunk: a hosszútávon kiadott üzlethelyiségek megtérülése 7,5–8,75%, az ipari ingatlanoké 10% körül, az „A” kategóriás irodaépületek hozama 7,75–8,25%, míg a prémium kategóriás irodaingatlanok hozama 7,5% körül alakul. A tapasztalatok szerint, a jelenlegi piaci helyzetben a bérbeadással járó magas kockázat miatt nincs érdeklődés a régebbi fejlesztésű üres irodaépületek megvételére; az ilyen ingatlanok értékesítése csak különleges vételként, igen kedvező négyzetméter áron lehetséges. A fejlesztési telkek piacán változatlanul csak a prémium lokációkon mutatkozik kereslet, így bel-Budán, a belvárosban, illetve a Váci úti irodafolyosón. A HB Reavis csoport első irodaházát ez utóbbi helyszínen valósítja meg: a Váci Corner Offices fejlesztési telkét és a projektet tavasszal vásárolta meg a korábbi tulajdonostól. Az Eston előrejelzései szerint a befektetési ingatlanok piacán az év végéig sem élénkül meg a külföldi intézményi befektetők érdeklődése, hiszen a jelenlegi hozamszinten nem várható prémium-termékek piacra vitele. A banki finanszírozás lehetősége egyaránt hiányzik a fejlesztői és a befektetői oldalon; emellett az őszre várt IMF-megállapodás is csak részben támogatja a szektor dinamizálását, elsősorban az országkockázat megítélésének javulásával. A piaci előrejelzések szerint az éves ingatlanbefektetési érték az egy évvel korábbi volumen kicsivel több, mint felét érheti el (kb. 350 millió euró), pedig a kiemelkedőnek mondható 2011-es befektetési érték (600 millió euró) sem közelíti meg a válság előtti idők aktivitását.
