2012/1
Eston International Property Advisors
The Property Advisors
Gazdasági áttekintés A 2008-ban kipattant világgazdasági válság hatásai 2011-ben sem múltak el maradéktalanul, mindemellett az Euró-zóna egyes államainak adósságválsága nem hagyja megnyugodni a piacokat. A 2010. elején bajba került Görögország után Olaszország államadóssága is jelentősen túlnőtt a fenntartható szinten, melynek kapcsán egyes elemzők a közös valuta megszűnésének lehetőségét is felvetették. Az államcsődöt épphogy elkerülő Görögország az év végén újabb pénzügyi mentőcsomagról, illetve adósságállományának átstrukturálásáról kezdett tárgyalásokat; 2011-ben a pénzügyi világ figyelme emellett leginkább Magyarországra irányult. A stabil, 2/3-os többséggel kormányzó koalíció az év során erős hajrát diktált a törvénykezésben. Az államadósság finanszírozását a kabinet továbbra is leginkább piaci forrásokból kívánja biztosítani, ugyanakkor az ország adósbesorolásának többszöri lerontását követően egyértelművé vált az IMF által rendelkezésre bocsátható hitel szükségessége. Az államcsőd esélyét kifejező mutatószám, a CDSárazás novemberben szökött rekord magasságba, a magyar kontraktusokat ekkor 650 bázisponthoz közeli árfolyamon forgalmazták. Az országkockázat tehát jelentősen emelkedett 2011-ben, a befektetők idegessége a forintárfolyam alakulásán és a beruházási volumenek erőteljes csökkenésén egyaránt jól érzékelhető volt. Az Euró éves átlagos középárfolyama az előző év végéhez képest 275,41-ről 279,21-re emelkedett, ugyanakkor december végén egy euróért valamivel több, mint 311 forintot kellett kifizetni.
A Központi Statisztikai Hivatal jelentése szerint hazánk bruttó nemzeti összterméke 2011-ben az EU átlagával azonos mértékben növekedett: az első három negyedév adatainak átlagában a bővülés 1,8% volt. A beruházások volumene a január-szeptemberi időszakban az egy évvel korábbihoz képest 4,5%-kal mérséklődött; ennél jóval nagyobb vis�szaesés mutatkozott az építési beruházások terén (-15%). Az első tíz hónapban az export 14%-kal, az import 7,9%-kal bővült, ugyanakkor, a belső kereslet továbbra sem mutatja élénkülés jelét (-1%). Az ipar teljesítménynövekedése a 2011. januároktóberi időszakban 5,8% volt; ugyanakkor, az építőiparban az előző évekhez hasonló mértékű (10%os) visszaesés mutatkozott. Az építőipar romló teljesítménye mögött az épület-építések drasztikus visszaesése áll, ezen belül is a lakásépítések és egyéb nagyberuházások volumenének csökkenése. A szolgáltatások teljesítménye mintegy 0,7%-os csökkenést mutatott az év első három negyedévében; ezen belül jelentős (7,2%-os) volt a pénzügyi- és biztosítási szolgáltatások visszaesése. Ez utóbbi a magas hozamfelár ellenére is csekély hitelezési aktivitásnak köszönhető. A kiskereskedelmi forgalom érdemi erősödésére az egykulcsos személyi jövedelemadó bevezetése óta még nem került sor; a 2011. januárnovemberi adatok szerint az eladások stagnálnak. Az év végi statisztikai adatok adnak némi okot a bizakodásra: az első háromnegyed év teljesítménye az előző év azonos időszakához mérten enyhe, két százalékpontos javulást mutat. Az Eurostat közlése szerint, az EU 27 tagállamában a kiskereskedelmi
GDP, infláció és nemzetgazdasági beruházások
EU27 és CEE GDP és infláció átlagok
112 110
112
108
110
106
108
104
106
102
104
100
102
98
100
96
98
94
96
92
94
90
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011*
GDP volumenindexe (előző év = 100) Infláció Nemzetgazdasági beruházások volumenindexe (előző év = 100) *I-II n.év Forrás: KSH
92 90
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011*
EU27 GDP átlag (előző év = 100) CEE GDP átlag EU27 infláció CEE infláció
forgalom 2011 októberében stagnált az egy évvel korábban mérthez képest. 2011. augusztus-októberében a foglalkoztatási arány az egy évvel korábbihoz képest 0,6 százalékponttal 56,6%-ra nőtt. A munkanélküliségi ráta az előző évben mérthez képest nem változott, 10,9% volt. A fogyasztói árak emelkedése 2011. során 3,9% volt, ami az egy évvel korábban mérthez képest egy százalékpontos mérséklődést jelent. Az Európai Unió 27 tagállamának átlagos fogyasztói ár-emelkedése 3,4% volt novemberben, az előző év azonos hónapjához viszonyítva. 2010 végéhez képest az átlagosnál magasabb volt az élelmiszerek (4,6%), illetve az egyéb cikkek kategóriájában lévő áruk árindexe. Ez utóbbin belül jelentős áremelkedés mutatkozott az járműüzemanyagoknál (15,9%), amit részben a dízelüzemanyag jövedéki adó-emelkedése indokolt. Az előző évhez hasonlóan tovább mérséklődött a tartós fogyasztási cikkek ára (1,2%-kal). Az MNB Monetáris Tanácsa 2011. során két alkalommal módosította az irányadó kamatlábat: az év eleji 6%-ról novemberben 6,5%-ra, decemberben 7,0%-ra emelte azt. Az alapkamat-emelés a piacot nem érte váratlanul, a hírre a forint árfolyama pozitívan reagált. A forint-árfolyam a kamatemelés ellenére sem stabilizálódott értékelhetően; ebben a vonatkozásban a piac egyértelműen az IMF-megállapodás megkötésére vár.
Modern bérirodák
CDO Calasanz
Az előző évek trendjének megfelelően a budapesti modern bériroda piacot 2011-ben a tranzakciós volumen növekedése, egyben a fejlesztői tevékenység folyamatos csökkenése jellemezte. Az irodaátadások éves szinten nem érték el a 90 ezer négyzetmétert; a saját használatra átadott ingatlanok figyelmen kívül hagyásával a bérirodák állománya összesen mintegy 49 000 négyzetméterrel bővült. 2011 során az előző évhez képest 28%-kal több irodaterületre kötöttek bérleti megállapodást (397 333 m²). Az új szerződések aránya egy év alatt kilenc százalékponttal (39%-ra) csökkent, ugyanakkor a teljes bérbeadási tevékenység bővülése miatt az újonnan kiadott iroda-négyzetméterek volumene lényegében stagnált. 2011-ben folytatódott az irodafejlesztési ütem lassulása. Az év során átadott összes irodaterület (87 425 m²) az egy évvel korábbi mennyiség felét teszi ki (174 609 m² 2010-ben);
2
ezzel a teljes irodaállomány az év végén 3 158 889 négyzetméterre nőtt. A beruházások elakadását jól mutatja, hogy 2011. első negyedévében csak egy (1 700 négyzetméteres) projektet adtak át, a harmadik negyedévben pedig egyáltalán nem került új iroda a budapesti piacra. Az éves irodaátadások 81%-a az év utolsó három hónapjára tehető; az ekkor átadott 71 225 négyzetméterből ugyanakkor 38 900 m² tulajdonosi használatba került. A 2011 során átadott irodaépületek közül kettő az év első felében került piacra (Officium, 14 500 nm és CDO Casalanz 1 700 nm), további négy épület megnyitóját a második félévben tartották. A pesti oldal nem-központi alpiacán megnyitott irodaházak közül kettő a X., kettő a IX. kerületben található. Az Erste Group Immorent beruházásával megvalósult Laurus irodaházban 14 000 négyzetméternyi irodaterület került kialakításra. A Köki Terminál Irodaház az R-Co Ingatlanforgalmazó fejlesztése; a mintegy 7000 négyzetméternyi irodaterület a bevásárlóközpont felső szintjén található. A IX. kerületi Millennium Városközpont két új irodatoronnyal bővült a fejlesztő Trigránit és az irodahasználó K&H Csoport korábbi megállapodása nyomán. A 2500 dolgozónak helyet adó épületek egyike a K&H tulajdonába került (38 900 m²), míg a másik ingatlant a cég bérlőként használja majd (12 000 m²). A projekt a közeljövőben megszerezheti az arany fokozatú LEED minősítést. A finanszírozási nehézségek és a gazdasági bizonytalanságok hatására az irodafejlesztések 2012-ben sem indulnak be. A 2012-es évre az Eston három spekulatív alapon elindított új épület átadását látja; kettő a XIII. kerületben, egy pedig a VI. kerületben. A Skanska Green House projektje a budapesti piac első olyan irodaháza, mely előzetesen kvalifikálta magát a platina szintű LEED minősítésre. A Kassák Park szomszédságában lévő projekt 17 500 négyzetméternyi irodát kínál, megnyitója várhatóan az év végén lesz; első bérlője az ABB (2000 m²). Az Atenor Group Váci úti fejlesztésénél (Váci Greens) szintén kiemelt szerepet kap a környezettudatosság: az öt épületből álló komplexum „A” épülete megkapta a BREEAM ’Excellent’ minősítést. Az ingatlan átadását szintén 2012 végére tervezik, az irodaterületek nagysága 15 500 m². A harmadik, 3000 m²-es épület a Vörösmarty utca 67-es szám alatti, ’IQ Offices’ elnevezésű iroda-projekt. A tervezett átadásokkal a 2012-es év folyamán tehát mindössze 36 ezer négyzetméternyi új irodaterület kerülhet piacra, ilyen alacsony állománybővülésre az ezredfordulót követően nem volt példa. Az építtetők figyelmének középpontjában továbbra is a Váci úti irodafolyosó áll, így e részpiac jelentősége változatlanul Iroda-átadások m²
350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012* 2013* 2014* *Eston előrejelzés
Eston International Property Advisors kiemelkedő. A fejlesztők ugyanakkor nem fordultak el teljesen a budapesti piactól, hiszen megfelelő előbérleti szerződéssel számos, már korábban előkészített irodaprojekt tud megfelelő finanszírozást felmutatni, és rövid időn belül elindulni. Két nagy tanácsadó cég előbérlete kapcsán kapott zöld jelzést a Futureal és a Horizon Development projektje is. A Futureal a Váci út – Dózsa György út sarkán lévő ingatlan (volt Ibis szálloda) bontás utáni újrafejlesztésével építi meg a KPMG új székházát. A 20 ezer négyzetméteres irodaház átadását 2014-re tervezik, a KPMG az ingatlan területének közel felére kötött megállapodást. Az Eiffel Tér fejlesztőjeként bemutatkozott Horizon Development a Pesti Hírlap korábbi székházát újítja meg a PricewaterhouseCoopers előbérleti szerződése szerint. A 14 ezer négyzetméteres belvárosi irodaépület eredeti homlokzatát helyreállítják, a belülről teljesen megújuló, modern irodaház mintegy háromnegyedét foglalja majd el a PwC. Az Eiffel Palace néven, 2014-ben megnyitó épület megszerezheti a BREEAM minősítést. 2011 során a bérbeadásra került irodaterületek mennyisége közel 400 ezer négyzetméter volt (397 333 m²), ez az előző éves adatokhoz képest jelentős (28%-os) növekedés, ráadásul minden idők legmagasabb értékét érte el. Fontos hozzátenni, hogy a 2011-es magas tranzakciós volumen nagy része hosszabbításból adódott, míg pl. a 2008-as csúcs évet tekintve ennek aránya csupán 18% volt. Irodapiac 2011 Új szerződések
Területbővítések
Szerződés-hosszabbítások
Tranzakciók volumene
Új iroda átadások
Irodapiaci üresedés
+
Nettó piaci felszívás
A bérlői aktivitás az év második felében érezhetően nőtt, a kibérelt területek 59%-ára ekkor kötöttek szerződést. Az első félév során az új szerződések aránya 44% volt, ez az év közepét követően pedig 35%-ra csökkent. A területbővítések aránya ugyanakkor az év első feléről a másodikra megduplázódott (10%ról 20%-ra nőtt), és ez a tendencia éves szinten is kimutatható volt (16% a korábbi 8% helyett). A 2010-es adatokkal összevetve tehát az új szerződések súlya a területbővítések javára csökkent, ami mögött nagy valószínűséggel az egyes bérlők irodahasználatának racionalizálása áll. A folyamat a hazai irodapiac sajátosságaiból is következik, hiszen a világgazdasági válság előtt megkötött Irodabérleti tranzakciók volumene 2001-től
m²
400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012/1
Green House
(a piaci átlag szerint jellemzően 3-5 éves) bérleti szerződések nagy része 2011 végéig lejárt, vagy már korábban újratárgyalásra került. A lejáró szerződések néhány esetben bérlet-hosszabbítást vagy relokációt eredményeztek; ezek megjelennek a bérlethosszabbítások és az új szerződések időszakos változásaiban. A növekvő arányú területbővítésekre ugyanakkor a gazdasági helyzet okán nem lehet magyarázat az, hogy néhány irodabérlőnek éppen felfutóban van a tevékenysége – bár természetesen ilyenre is van példa. A bővülések mögött sokszor az egyes cégek ingatlanhasználatának újragondolása, így székhelyek, illetve működési egységek összevonása áll. Ezzel összhangban más épületekben szabadulnak fel irodaterületek, ami az év során kimutatható volt az első és a harmadik negyedévben mért negatív nettó piaci abszorpcióból (-22601 m² az első negyedévben, -965 m² a harmadik negyedévben). A nettó felszívás éves szinten pozitív volt (103 850 m²). A 2011 első felében megkötött legnagyobb irodabérleti megállapodások szerződés-hosszabbítások voltak; ilyen volt például a Vodafone (10 500 m²) vagy a Nokia Siemens Network (13 027 m²) ügylete. Az év közepét követően két tizenötezer négyzetméter feletti ügyletet is regisztrált az Eston, ezek közül egy új szerződés volt, egy pedig területbővítésre vonatkozott. A nagyobb területre vonatkozó megállapodások között előbérletek is voltak, mint például a KPMG (8500 m²) vagy a PricewaterhouseCoopers (kb. 10 000 m², Eiffel Palace) tranzakciója. Az év második felében is számos nagyobb bérlet-hosszabbítás került lezárásra: a Citibank a Bank Centerben (3500 m²), a Zepter az Optima irodaházban (3850 m²), a LogMeln az Andrássy Palace-ban (2600 m²) újította meg szerződését. A jelentősebb új irodabérleti megállapodások között szerepel a Procter & Gamble tranzakciója a Corvin Offices 2. ütemében (2900 m²), illetve egy 5000 négyzetméteres bérlet a Rumbach Centerben. A bérleti díjak az egy évvel korábbi szinten stagnálnak, a minőségi, „A” kategóriás irodák havi bérleti díja jellemzősen 9-12 EUR/m² körül van, a „B” kategóriás épületekben átlagosan 7-9 EUR/m² díjon kínálnak irodákat. A bérleti díjak vonatkozásában a fejlesztési ütem visszaesése, illetve a bérlethosszabbítások arányának megnövekedése miatt 2012-ben sem várunk változást. A budapesti modern bériroda piacra jellemző üresedési ráta a fokozott bérlői aktivitásnak és a visszafogott fejlesztői tevékenységnek köszönhetően 2011-ben is csökkenést mutatott. A 2010 végén 25% közeli üresedési mutató 2011 decemberére több mint 1,5 százalékponttal 23,4%-ra mérséklődött. A tulajdonosok által használt ingatlanokat is figyelembe véve a
3
Ipari ingatlanpiac 2011 Új szerződések
Váci Greens
teljes piacra jellemző üresedés ugyanebben az időszakban 20% alá (19,2%-ra) esett. A 2012-re előrevetített csekély mértékű irodaátadás kapcsán – nagy bérlői aktivitás, de csökkenő arányú új szerződéskötés mellett – az Eston 2012-re a jellemző üresedés további, 1-3%-os csökkenését prognosztizálja. A fentiek összefoglalásaként elmondható, hogy az irodafejlesztői piac a megfelelő finanszírozás hiányában és az új bérleti szerződések arányának csökkenése miatt kényszerpályán mozog, így a már tulajdonban lévő telkeken előkészített projektek indítása 2012-ben csak megfelelő előbérleti szerződés mellett lehet reális. A piaci kilátások középtávon már kedvezőbbek, hiszen az elmúlt két évben a piac átstrukturálódása nagyrészt már megtörtént. A fejlesztőkhöz hasonlóan a nagyobb irodaigénylők számára is az előbérleti szerződés jelenthet megoldást egy esetleges relokációra – akár lejáró szerződés, akár az eddigi ingatlanhasználati stratégia megváltoztatása áll a költözés hátterében. A 20072008 rekordszintű irodabérleti volumene várakozásaink szerint nem hozza el 2012-ben a szerződés-újrakötések rekordját, hiszen a cégeket érintő gazdasági hatások miatt a legtöbb esetben már az eredeti szerződés lejárata előtt megtörtént azok újratárgyalása, illetve sok esetben az irodaterületek albérletbe-adása. A „piaci boom” éveiben megkötött szerződések kifutása így az idei évben vákuumot okozhat az irodapiaci keresletben.
Ipari és logisztikai ingatlanok A modern logisztikai és ipari ingatlanok piacán 2011-ben folytatódott az előző évek során megfigyelt tendencia: a fejlesztési ütem teljes lefékeződése mellett továbbra is nő a bérleti tranzakciók volumene. A bérleti ügyletek között változatlanul csekély arányban vannak új szerződések, a megállapodások zöme korábbi bérletek megújítására vonatkozik. 2011-ben továbbra sem indult modern raktárfejlesztés spekulatív alapon, az év során mindössze egyetlen csarnok átadására került sor. A BILK „L” épületének avatója a negyedik negyedévben történt, a 10 100 négyzetméteres egységben 8600 m² raktárterület és 1500 m² iroda került kialakításra. Az éves raktárfejlesztési tevékenység így az egy évvel korábbi teljesítménynek mindössze 15%-át teszi ki, noha a 2010-es év is alacsony bázist jelentett a korábbi időszakhoz képest.
4
Ipari ingatlanpiaci üresedés
Területbővítések+ előszerződések
Szerződés-hosszabbítások
Tranzakciók volumene
Spekulatív ipari ingatlan átadások
0
Nettó piaci felszívás
Az átadások volumene a 2008-as csúcsévtől kezdve folyamatosan esik vissza, a bérleti szerződések volumene azonban hasonló értéket ért el, mint 2008-ban. (Emlékeztetőül: a 2009-es 166 ezer négyzetméternyi átadást 2010-ben 68 ezer négyzetméter piacra vitele követte, ez akkor 60%-os csökkenést jelentett.) A budapesti és főváros környéki modern ipari és logisztikai ingatlanok állománya 2011 végén 1 807 207 m² volt, ebből 1,637 millió m² található logisztikai parkban, míg a városi logisztikai létesítmények regisztrált állománya 170 ezer négyzetméter volt. A raktárakhoz kapcsolódó irodaterületek aránya a teljes állományon belül 11,6%. A spekulatív jellegű raktárfejlesztés már egy évvel korábban eltűnt a piacról, amit egyrészről a fejlesztések finanszírozásának nehézségei, másrészről a bizonytalan gazdasági körülmények – és kedvezőtlen fogyasztási statisztikák – miatt visszaeső bérlői aktivitás indokol. Az adott körülmények között a logisztikai piac szereplői – gyártók, disztribútorok és szállítmányozók – tevékenységük, és ingatlanhasználatuk racionalizálására törekednek, amit az éves tranzakciós adatok alá is támasztanak. 2011-ben összesen 329 100 négyzetméternyi területre született bérleti megállapodás, ez az egy évvel korábbihoz képest (210 270 m²) 57%-os emelkedést jelent. A korábbi években megkötött, lejárathoz közelítő szerződések újrakötése 2011ben a teljes bérbeadás több mint felét tette ki (54%), míg az új megállapodások és az előbérletek aránya ennél jóval alacsonyabb (28% illetve 4%) volt. Az éves tranzakciós volumen 14%-a korábbi területek bővítésére vonatkozott; 2011-ben e szerződéstípus aránya mutatta a legnagyobb szórást negyedéves bontásban (4-22% között). A kiemelkedő bérbeadási volumen értékeléséhez érdemes figyelembe venni a piac nettó felszívásának adatait is. A kibérelt területek nagyságának adatai szerint az egyes negyedévekben az egy évvel korábbinál akár kétszer-háromszor is Ipari ingatlan átadások, szerződéskötések és üresedés m²
350 000
25%
300 000
20%
250 000 200 000
15%
150 000
10%
100 000
5%
50 000 0
2005
2006
2007
Átadott raktáringatlanok
2008
2009
2010
2011
0%
Megkötött bérleti szerződések
Jellemző üresedés
Eston International Property Advisors Ipari ingatlanállomány megoszlása
Logisztikai parkok 1 367 000 m²
Városi logisztika 170 000 m²
több területre született megállapodás, ugyanakkor egyes raktárterületek visszaadása miatt a nettó abszorpció az első és a harmadik negyedévben is negatív értéket vett fel (-54 600 m² és – 12 100 m²). Eszerint, 2011. során mintegy 23 900 négyzetméterrel csökkent a bérelt raktárterületek állománya. A leírt tendencia a logisztikai piac átstrukturálódását is jelzi, és sok esetben a korábban hosszabb távra lekötött, majd a válság miatt részben feleslegessé vált raktárterületek albérletének megszűnése áll mögötte. A racionalizálódó raktárhasználat igénye a korábbi piaci sztenderdek módosulásához is vezet: tapasztalataink szerint egyre több gyártó, illetve kereskedő cég ismeri fel, hogy kisebb raktárigény esetén is érdemes logisztikai tevékenységüket kiszervezni. Míg a korábbi években jellemzően tízezer négyzetméter feletti raktárterületek esetén merült fel az igény professzionális szállítmányozó megbízására, 2011-ben már a kisebb forgalmú cégek is mérlegelték annak előnyét, hogy a saját használatú raktár bérlése helyett a nagyobb rugalmasságot biztosító logisztikai szolgáltatást béreljék. Az Eston által lezárt tranzakciók között is volt ilyen megállapodásra példa, ahol egy 1500 négyzetméteres Szerződéstípusok megoszlása (m²) 2011
14%
Üresedés
Előbérlet
Teljes piac Logisztikai parkok Városi logisztika
Bővülés
28%
Új Szerződés hosszabbítás
%
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
q1
Új
ingatlanra vonatkozó logisztikai szolgáltatás került értékesítésre, alapélelmiszer raktározására. Ez a megoldás 2012-ben szélesebb körben is elterjedhet, a gazdasági bizonytalanság elhúzódása és a fogyasztás stagnálása miatt. 2011. jelentősebb bérleti tranzakciói zömében bérlet-hosszabbítások voltak, a legnagyobb ügyletek között volt az Auchan (37 500 m², Viktória Park), a Geodis (29 136 m², ProLogis Budaörs) és az Iron Mountain (14 500 m², ProLogis Park, Bp.Gyál) szerződése. Az új raktárbérleti szerződések között kiemelkedik a járműmotor-alkatrészek gyártásával foglalkozó Dana Hungary több mint 6000 négyzetméteres bérlete. A győri VGP Parkban lezárt ügylet az Eston közreműködésével jött létre. További, ötezer négyzetméternél nagyobb területre két esetben kötöttek új megállapodást a második félév során: az Európa Center Üzleti és Logisztikai Parkban, és a ProLogis Park Budapest-Gyál területén (5200 m² és 5100 m²). (A már ismertetett adatok szerint az első félév két legnagyobb új szerződése egyenként tízezer négyzetméter feletti volt.) A termelő célú ipari ingatlanok piacán szeptemberben került átadásra a Bosch miskolci projektje; az autóipari gyártócsarnok 5,5 milliárd forint értékű beruházással valósult meg, avatójára szeptemberben került sor. A logisztikai ingatlanokra jellemző üresedési mutató csekély mértékben emelkedett az egy évvel korábbihoz képest; a visszaadott területek miatt a kiemelkedő bérleti volumen ellenére 19,5%-ról 20,9%-ra nőtt. A negyedéves adatok szerint az év utolsó három hónapjában állt üresen a legkevesebb raktárterület; további raktárépítések hiányában az általános üresedés 2012 során várhatóan enyhe mértékű csökkenést mutat majd. Az előző évekhez hasonlóan a logisztikai parkokban kedvezőbb a raktárterületek kihasználtsága, itt az üresedési ráta emelkedése is kisebb mértékű volt, mint a városi logisztikai létesítményeknél. Jellemző üresedés 2011 végén
4%
54%
2012/1
q2
Hosszabbítás
q3
Bővülés
q4
Előbérlet
20,90% 20,20% 27,50%
Változás 2010-hez képest
+1,40% +1,20% +3,50%
Összességében tehát, a 2011-es év nem hozott érdemi változást a gazdasági hatásoknak – így a stagnáló fogyasztásnak – különösen kitett modern logisztikai ingatlanpiacon. Előbérleti szerződés nélkül új raktárfejlesztések indítása a következő évben sem várható, ugyanakkor az egyes vállalatok ingatlanhasználatának racionalizálása lehetőséget teremt a piaci növekedésre. Egyrészt a korábbinál kisebb méretkategóriákban is elterjedhet a logisztikai tevékenység kiszervezésének igénye, ami a profes�szionális szolgáltatók raktár keresletét növelheti. Másrészt, a nemzetközi áruterítést végző vállalatok régiós szinten tervezhetik újra ingatlanhasználati stratégiájukat, így Magyarország kedvező földrajzi fekvése okán eredményesen versenyezhet új regionális elosztó központok kialakításánál (ezt az alacsony bérleti díj szint is erősítheti). Termelési célú ingatlanfejlesztések a korábbiaknak megfelelően jellemzően vidéki helyszíneken valósulhatnak meg, elsősorban olyan ágazatokban, ahol az exporttevékenység továbbra is kiszámítható marad. A bérleti díjak vonatkozásában nem várunk változást, a díjak a már kialakult, 3 Eur/nm körüli szinten stagnálnak.
5
Üzlethelyiségek
KÖKI Terminal
Az ingatlanszektor más területeihez hasonlóan az üzlethelyiségek piacát is behatóan érintette a 2008-ban kezdődött gazdasági válság; és bár egyes részpiacokon az élet nem állt meg, a gazdasági és jogszabályi környezet nem adott új lendületet a fejlődésnek 2011-ben sem. A banki finanszírozás nehézségei mellett az általános befektetői hangulat és néhány gazdaságpolitikai lépés szűkíti az ingatlanfejlesztők mozgásterét, így a lassan bővülő üzlethelyiség-piac élénkülésére a következő két évben sem lehet számítani. Mint ismert, az új bevásárlóközpont-átadások volumene az elmúlt években jelentősen visszaesett, és ez a tendencia egy 2011 végén elfogadott építési moratórium kapcsán sem fog megváltozni. A jogszabály értelmében 300 m²-nél nagyobb kiskereskedelmi egység létesítésére csak egy négytagú kormányzati bizottság engedélyével lesz lehetőség 2014. december 31-ig. A kabinet célja, hogy a hazai vállalkozókat helyzetbe hozzák a nemzetközi cégekkel szemben, de az intézkedés hatására a 2011 végéig engedélyt nem kapott beruházások nagy részének halasztása, illetve lemondása prognosztizálható, melyek helyébe nem feltétlenül lépnek magyar hátterű ingatlanfejlesztések. Az építési kérelmek elbírálásának részletei egyelőre nem ismertek, a folyamatot egy későbbi kormányrendelet szabályozza majd. Az építések ilyen drasztikus és hosszan ható szabályozását a piac nem támogatja. 2011-ben megnyitotta kapuit az R-Co Zrt. fejlesztésében megvalósult Köki Terminál. A kőbányai közlekedési csomópontnál található bevásárlóközpont építését 2008-ban kezdték
Hegyvidék Bevásárlóközpont
6
meg, az 58 ezer négyzetméteres ingatlan főbb bérlői között van a Tesco, az OBI, az Euronics, a C&A és a Müller is. Szintén a fővárosi bevásárlóközpont-piacot gazdagítja az Ablon „Europeum”-ja (6000 m²); itt egyebek mellett a Deichmann, a Müller és a H&M bérel üzletet. Vidéken egy bevásárlóközpont átadása történt meg 2011ben: az ECE legújabb Árkád fejlesztése Szegeden készült el. A 130 üzletet magába foglaló Árkád (41 000 m²) bérlőlistáján szerepel a Spar, a Hervis, a Media Markt, a Marks & Spencer és a New Yorker is. Mindemellett, a Liszt Ferenc Budapest repülőtéren tavasszal nyitott meg az éttermeket, kávézókat és duty free üzleteket magába foglaló Sky Court (24 000 m²). A már korábban elindított projektek közül 2011 végén teljes átadás előtt állt az Orco belvárosi fejlesztése (11 000 m²); a Váci 1 néven megújult tőzsdepalota földszintjén ugyanakkor már megnyitotta kapuit Budapest első Hard Rock Caféja, a korábban is itt működő Tatuum, illetve a Szamos Gourmet Ház is. A Szamos új üzletében kávéház és cukrászda nyílt, valamint egy a bonbonkészítésbe is bepillantást engedő csokoládé manufaktúra. A beruházó (Porto Investment) és a főváros vitája miatt a Duna partján megépült kulturális központ (CET) átadása tovább húzódik, a fejlesztés megnyitója így már több mint egy éves késésben van. 2011 során elindult a WING Apor Vilmos téri bevásárlóközpont fejlesztése: a Hegyvidék Bevásárlóközpont 6200 négyzetméteren, 50 üzlettel nyit majd. A központban CBA Príma üzlet és OTP bankfiók is nyílik. Az Echo Investment nevéhez fűződő Mundo Bevásárlóközpont építése még nem kezdődött meg, a fejlesztés 2012-es indítása is bizonytalan. A 42 ezer négyzetméternyi bérbe adható területtel rendelkező központban 170 üzlet kap majd helyet. A már elindított projektek közül érdemes megjegyezni az Örs Vezér terén lévő Árkád második ütemének építését; a 2013-ban elkészülő húszezer négyzetméternyi bővítéssel az Árkád Budapest legnagyobb bevásárlóközpontjává növi ki magát. A fejlesztő (ECE) előzetes tervei szerint a második ütem átadását követően megtörténik az első épület felújítása is, így összesen mintegy 68 000 négyzetméternyi üzletterület áll majd a bérlők rendelkezésére. A bevásárlóközpontokban történt jelentősebb üzletnyitások között érdemes megemlíteni az angol Debenhams visszatérését; a West End City Centerben most 2100 négyzetméteres üzletet nyitó kereskedő korábban a Campona Bevásárlóközpontban volt jelen, de egy időre kivonult a magyar piacról. Az Arena Plazaban nyitotta meg új zászlóshajó-üzletét a New Yorker (1400 m²), emellett a Mammut II új bérlői között szerepel a KFC étterem.
BUD SkyCourt
Eston International Property Advisors Az elektronikai termékeket forgalmazó Digidog két új üzletet is nyitott: a ferihegyi Market Central-ban 2300 négyzetméteren, az Allee Bevásárlóközpontban 2200 négyzetméteres üzleten várja vásárlóit. A klasszikus belvárosban szintén számos új üzlet nyílt az elmúlt esztendőben. A Váci utcában 300 négyzetméteres kiemelt üzletet nyitott a Salamander, második üzletét indította a dán ékszerkészítő, a Pandora, emellett két új üzlet nyílt a Fashion Streeten (Picanter Delicatbistro és Vodafone Smart Store). Az Andrássy út luxusmárka kínálata a Capsula Multibrand Store megnyitásával bővült, itt egyebek mellett Tom Ford, Dolce & Gabanna, Giorgio Armani, Yves Saint Laurent, és Blumarine kollekciókból válogathatunk. Teljesen megújult, és duplájára bővült a Nespresso Andrássy úti bemutatóterme a Nespresso Boutique, emellett új üzletet nyitott a Sinéquanone és a Replay is. A hipermarketek szegmensében a Tesco új üzletek nyitásával (pl. Kőszeg 3000 m², Isaszeg 1000 m²), míg az Auchan a Cora Magyarország megvásárlásával igyekszik megszilárdítani piaci pozícióját. Az utóbbi – hét hipermarketet, a hozzájuk tartozó földterületeket és butiksorokat magába foglaló – tranzakció 2012. első negyedévében zárulhat le, amennyiben a versenyhivatal is jóváhagyja. Az eladó Louis Delhaise tulajdonában van még a Match szupermarket hálózat és a Profi diszkontlánc, melyek megvásárlásáért – piaci információk szerint – a Coop és a CBA közös céget alapított. A közös felvásárlás nyomán a CBA a Tesco-t megelőzve válhat piacvezetővé az üzletláncok között. A bérleti díjak továbbra is nyomás alatt vannak, jelentős változás nem történt 2011 során. A bevásárlóközpontok átlagos havi bérleti díjai 20-30 EUR/m² körül alakulnak, míg a legsikeresebb fejlesztésekben 50-80 EUR/m² között mozognak a prémium díjak. Az Andrássy úti bérleményekért jellemzően 30-60 eurót kérnek havonta és négyzetméterenként, a Váci utcában a legmagasabb díjtételek továbbra is 40-100 EUR/m² között alakulnak. A következő évre – részben a „plázastop”, részben a kiskereskedelmi forgalom mutatói miatt – nem várunk élénkülést a kiskereskedelmi ingatlanok fejlesztésében. Ugyanakkor érdemes megjegyezni, hogy még mindig a megbízható bérlőkkel és hosszabb bérleti szerződésekkel rendelkező projektek iránt mutatkozik a legkomolyabb befektetői érdeklődés; ez már középtávon meghozhatja a beruházók kedvét a piacra lépéshez.
Befektetési tranzakciók 2011-ben az ingatlanbefektetési tranzakciók össz-volumene jelentős mértékben emelkedett az egy évvel korábbi szinthez képest. Az év folyamán lezárt ügyletek összértéke már az első fél év során meghaladta a teljes 2010-es volument (mintegy 200 M euró), és a végső adatok háromszoros növekedést (600 M euró feletti értéket) is mutatnak. A megnövekedett befektetési érték ellenére a piac még nem állt vissza a válság előtti „rendes üzemmódra”, hiszen a 2011-es eredmény a 2007-es, mintegy 1,9 milliárdos csúcsvolumennek csak alig több mint 1/3-át teszi ki. Az ingatlanbefektetési piac transzparenciája az elmúlt év során sem javult; a piaci szereplők óvatosságát mutatja, hogy a korábbinál jóval kevesebb esetben ismertetik a tranzakciók hozamszintjét.
2012/1
2011-ben a hazai ingatlanbefektetési szektort több irányból is negatívan befolyásoló események történtek, ami várhatóan a következő év forgalmára is jelentős hatással lesz. Az Európán végigsöprő gazdasági válság újabb hulláma érzékenyen érintette a magyar gazdaságot. Egyes gazdaságpolitikai intézkedések hatására az ország gazdasági teljesítőképességének megítélése jelentősen romlott, ezáltal az ügyletek árában megjelenő ország-kockázat az előző évhez hasonlóan tovább emelkedett. Az államcsőd esélyét kifejező mutatószám, a CDS-árazás november szökött rekord magasságba, miután az Magyarország adósbesorolása több hitelminősítőnél is romlott, és az IMF-fel kötendő megállapodás körülményei bizonytalanná váltak. A piaci finanszírozás továbbra is igen szűkös, emellett a hazai fogyasztási adatok sem javítják a vállalati várakozásokat. A kereskedelmi ingatlanpiac minden szegmensében jelentősen visszaesett a fejlesztési aktivitás. Új projektek megvásárlására ezért nem volt lehetőség; mindemellett a forward purchase megállapodások idén sem mutatkoztak piacképes alternatívának. Az ismertetett nehézségek hatására a nemzetközi intézményi befektetők érezhetően elfordultak a magyar piactól, de – ahogy a tranzakciós adatok is mutatják – a piac korántsem néptelenedett el. A 2011-es év legkeresettebb befektetési termékei olyan ingatlanok voltak, melyeknek kisszámú, jó bonitású bérlője van, hosszú távú bérleti szerződéssel, elsősorban iroda vagy kiskereskedelmi hasznosítással. A legkeresettebbnek a kiskereskedelmi ingatlanok mondhatók, a fentieknek megfelelően főként szupermarketekre, strip mallokra és big box létesítményekre mutatkozik igény, akár 8-9%-os hozamszint mellett. A befektetői csoportok közül 2011-ben főként a hazai intézményi és privát befektetők mutattak aktivitást, valamint a magasabb kockázatot is tűrő külföldi befektetők. A leggyakrabban megjelölt befektetési összeg 2-10 M euró között volt. A hozamelvárások az egy évvel korábban indult trendnek megfelelően tovább emelkedtek, jellemzően 10%-os szintről indulnak. Az ingatlantulajdonosok és a fejlesztők részéről ennek kapcsán érezhető egyfajta kivárás, így kevés minőségi termék kerül a piacra. 2011. egyik legnagyobb ingatlanbefektetési ügyletét az amerikai Heitman kötötte: mintegy 45 milliárd forintért (mintegy 150 millió euróért) vásárolta meg a Millennium Városközpontban lévő négy Trigranit irodaház tulajdonjogának 74%-os részét. A tranzakció 70 ezer négyzetméternyi irodát ölelt fel. A Heitman az év végéig további két irodaházzal bővítette portfolióját: a londoni székhelyű Aviva Investors-tól vásárolta meg az Alkotás Point (17 000 m²) és a Science Park (32 000 m²) irodaépületeket. Az épületek telítettsége 78% illetve 100% egyenként. Az év elején zárult le az Europolis portfolió felvásárlása, mellyel a CA Immo 225 M euróra növelte hazai ingatlanállományának értékét. A tranzakció során mintegy 300 000 négyzetméternyi ingatlan, ezen belül kilenc irodaház, két logisztikai park és egy győri kiskereskedelmi egység cserélt gazdát. A Wing leányvállalatával korábban megkötött bérleti szerződésének felbontását követően a Magyar Televízió megvásárolta óbudai gyártóbázisát, 22 milliárd forint értékben. A Médiaszolgáltatás-támogató és Vagyonkezelő Alap a 36 ezer négyzetméternyi iroda- stúdió- és raktárterület tulajdonjogának megszerzésén túl további, bővülést lehetővé tévő területek megvásárlására is lehetőséget szerzett. Az előzetes tervek szerint így lehetővé válik a teljes közmédia egy helyszínen történő elhelyezése.
7
2011/2 Ingatlanalapok nettó eszközértéke (Erste, OTP)
Ingatlanpiaci hozamszintek
200
8
150 7
100 50
ERSTE Euro Ingatlan
11/ december
11/ június 11/ szeptember
10/ december 11/ március
10/ június
10/ szeptember
09/ december 10/ március
09/ szeptember
09/ március 09/ június
08/ december
08/ június
08/ szeptember
08/ március
07/ december
07/ június
07/ szeptember
07/ január
6 07/ március
0
5
2005
2006
Irodapiac
ERSTE Ingatlan
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bevásárlóközpontok
OTP Ingatlan
A 2004-ben újra nyitott Gresham Palota a Gresco Zrt-től az Ománi Szultánsághoz került; a 179 szobás luxushotel üzemeltetését továbbra is a kanadai Four Seasons végzi. Az ügylet értékét nem hozták nyilvánosságra. Az év során a korábbi Ibis szálloda is eladásra került; a Váci út – Dózsa György út sarkán lévő ingatlanon a Futureal 20 000 négyzetméteres irodaépületet épít 2014-ig. Ezenkívül a Skanska is vett telket szintén a Váci úton. Az Erste Ingatlan Alap két kiskereskedelmi ingatlanra is megállapodást kötött. A szegedi Napfény Park (33 000 m²) 8% alatti hozamon került az alap portfoliójába, a Fogarasi úti OBI áruház (11 000 m²) vételének hozamszintje ugyanakkor nem ismert. A kiskereskedelmi ingatlanok piacán a Cora üzletlánc Auchan általi felvásárlását is érdemes megemlíteni; igaz, a hét hipermarketet és az azokhoz tartozó földterületeket és butiksorokat is magába foglaló ügylet csak 2012-ben, a versenyhivatal jóváhagyását követően zárulhat le. 2011. végén az átlagos hozamelvárások az A kategóriás irodaépületek esetében 7,5-8% között mozogtak, a minőségi logisztikai ingatlanok piacán 9% körül alakultak. A megfelelő bérlőkkel és hosszú bérleti szerződésekkel rendelkező kiskereskedelmi egységek továbbra is eladhatók 7-8%-os szint körül. A nyíltvégű ingatlanalapok eszközértéke 2011. utolsó negyedévében valamelyest visszaesett, ugyanakkor a Bamosz adatai szerint ez általánosnak mondható más befektetési alapok esetében is. Az ingatlan-befektetési piac szabályozásának új intézményéről a Szabályozott Ingatlanbefektetési
Társaságról (SZIT) az év közepén hoztak törvényt, ám az év végéig nem alakult ilyen szervezet. A KözépKelet Európában elsőként hazánkban alkalmazott befektetési forma elterjedése várhatóan nem lesz ugrásszerű, ugyanakkor az adott forma a várakozások szerint segítheti a hazai befektetők bizalmának növelését. A SZIT-ek nyílt részvénytársaságként működnek majd, saját tulajdonú ingatlanok kezelését végezhetik (adásvétel, bérbeadás, üzemeltetés, stb.), de részvényeinek (és a szavazati jogoknak) mindössze 10%-a kerülhet biztosítók vagy hitelintézetek kezébe. Cserébe társasági, illetve helyi adót nem, csak iparűzési- és ingatlanadót kell fizetni; az osztalék- és árfolyamnyereség utáni adót a tulajdonosok fizetik meg. Várakozásaink szerint a 2012-ben létrejövő IMF megállapodás megnyugtatja majd a piacot, és a magyar gazdaság megszilárdulása az ingatlanbefektetési szektort is stabilizálni fogja. Az előzetes adatok szerint 2012-ben mindössze 33 ezer négyzetméternyi iroda kerül átadásra, a logisztikai ingatlanpiacon továbbra is csak az egyéni igény szerinti (build-to-suit) fejlesztésnek van esélye, a plázastopként elhíresült kiskereskedelmi építési engedélyek szabályozása pedig csak a már engedélyezett projekteknek jelent biztos hátteret. A fejlesztések lassulása ugyanakkor nem feltétlenül jelenti a befektetői érdeklődés elmaradását, sőt. A régió más országaiban várhatóan előbb elindul a kereskedelmi ingatlanok enyhe áremelkedése, ami – megfelelő gazdasági környezetben – ismét helyzetbe hozhatja hazánkat a nemzetközi intézményi befektetők körében.
1024 Budapest, Lövôház u. 39. Tel.: (+36 1) 877 1000 • Fax: (+36 1) 877 1001 e-mail:
[email protected] www.eston.hu
