Eston International Property Advisors
2014/2
Az ország gazdaságát 2014 első felében pozitív folyamatok jellemezték; az előrejelzések szerint az éves növekedés akár a 2,6%-ot is meghaladhatja (a legoptimistább becslés 3%-os gazdasági bővülést jelez). A gazdasági fejlődés támogatására új – bővített – feltételekkel érhető el a Növekedési Hitelprogram, a devizahitelek kiváltásánál alkalmazott, megemelt keretösszeg várhatóan több közepes vállalkozást is be tud kapcsolni a programba. Az Európai Unió 28 országának együttes teljesítménye az első félévben 1,3% volt (az előző évhez képest), mindemellett a 2013 első negyedévében még stagnáló magyar gazdaság idén, az első hat hónapban 3,7%-os GDP növekedést ért el (kiigazítatlan adat, KSH gyorsbecslés). A szezonálisan és naptárhatással is kiigazított növekedés az első félévben 3,5% volt; ezzel az uniós rangsor élmezőnyébe kerültünk. A gazdasági növekedés hátterében elsősorban az ipar és az építőipar növekedése áll. GDP és infláció
108
(előző év = 100)
106 104 102 100 98 96 94 92 90
2008
2009
2010
2011
2012
2013
GDP volumenindexe (előző év = 100)
2014*
Infláció
*GDP 2014: I. n. é. Infláció 2014: jan.–jún. Forrás: KSH
MNB alapkamat, éves átlagos árfolyamok Ft
(középárfolyam forintban)
330
12%
310
10%
290 270
8%
250
6%
230 210
4%
190
2%
EUR
USD
2014*
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
0%
170 2005
The Property Advisors
Gazdasági áttekintés
150
MNB alapkamat (év végén) *2014. június végén Forrás: MNB
A nemzetgazdasági beruházások csökkenő tendenciája 2013-ban már megállt, 2014 második negyedévében a növekedés már 21%-os volt (az előző év azonos időszakához mérten). Az április-június időszakban a feldolgozóipar Magyarország GDP növekeberuházási voludése uniós összehasonlításmene egyharmaban is erőteljes volt, a bővüdával nőtt (járlés hátterében az ipar és az műgyártás és az ahhoz kapcsolódó építőipar teljesítménye áll. ágazatok miatt), de meghatározó volt a szállítás-raktározás és a mezőgazdaság területén mért beruházás-növekedés is (36% egyenként). Az ipar teljesítménye az első hat hónapban 9,4%-kal múlta felül az egy évvel korábban mért (akkor még csökkenő) szintet; a növekedés motorja továbbra is a járműgyártás (26%-os bővüléssel), illetve az ahhoz kapcsolódó beszállítói ágazat tevékenysége. Az ipari konjunktúrához hozzájárult az élelmiszeripar erősödése is (7,4%), ugyanakkor az energiaiparban közel 11%-os visszaesés mutatkozott. Az építőipari termelés január-júniusban 23%-kal nőtt az egy évvel korábbi volumenhez viszonyítva; az adott időszakban az út- és vasútépítési, illetve a közműfejlesztési beruházások kapcsán az egyéb építmények építése 38%-kal emelkedett. A KSH adatai szerint, a január-júniusi időszakban 6,2%-kal nőtt a kiskereskedelmi forgalom, szemben az előző év első felében mért stagnálással (-0,5%). A kiskereskedelmen belül, a forgalom csaknem felét adó élelmiszer- és élelmiszer jellegű vegyes üzletek eladásai az év első felében 7,7%-kal nőttek, az előző év azonos időszakához képest; emellett emelkedést mutatott az üzemanyag-kiskereskedelem volumene is (4,9%, átlagosan 1,9%-os árcsökkenés mellett). 2014 első hat hónapjában folytatódott a munkanélküliség csökkenése, valamint a foglalkoztatottság bővülése. Június végére, a 15-64 éves népességen belül 8%-ra mérséklődött az állásnélküliek aránya (2013-ban ez az érték még 10,3% volt). A foglalkoztatottak száma egy év alatt 192 ezer fővel, 4,9%-kal bővült; a foglalkoztatási arány így 3,4 százalékpontos javulással 61,7%-ra nőtt. A KSH közleménye alapján, a keresetek reálérték-növekedése 2014 első felében 3,1% volt; ugyanakkor, a január-júniusi időszakban a fogyasztói árak nem változtak (az egy évvel korábbihoz képest). Az inflációt az év első felében defláció váltotta fel, a drágulás mértéke júniusban
-0,3% volt. Az infláció visszaesésében rezsicsökkentési program is szerepet játszik: a legnagyobb árcsökkenést a háztartási-energiánál mérték (-12%). A Magyar Nemzeti Bank folytatta az alapkamat fokozatos csökkentését, és az előző évhez hasonlóan minden hónapban vágott valamennyit az irányadó rátából. Az év eleji 3%-ról az alapkamatot június végére rekord-alacsony szintre, 2,3%-ra mérsékelték. A forint/euró árfolyam 2014 első felében 292-311 között változott.
Modern bérirodák
Az év első felében két új irodaházat avattak, ezáltal a teljes állomány 3 205 600 négyzetméterre bővült. Az épület eredeti homlokzatának megtartása mellett, új fejlesztésként adta át a Horizon Development 14 500 négyzetméteres pro2014-ben újra beindul az irodajektjét (V. ker.); az fejlesztők tevékenysége; a keresEiffel Palace BREEAM leti adatok alapján tartós fejlőés LEED környezetdésre számíthatunk. védelmi minősítéssel is rendelkezik. A Váci úton elkészült a HB-Reavis Váci Corner Offices elnevezésű irodaépülete; a 21 100 négyzetméteres ingatlan BREEAM „kiváló” minősítést szerzett. Az év közepéig átadott 35 600 négyzetméter mellett idén további 30 ezer négyzetméternyi iroda jön a piaca; az éves fejlesztési volumen (65 400 m²) átlépi az előző három év kínálatbővülését. Bizakodásra ad okot, hogy a tervezett átadások men�nyisége 2015-ben is hasonló lesz: a Skanska Nordic Light elnevezésű épülete és a Váci Greens új egységei piacra kerülésével a modern bérirodák piaca újabb 60 ezer négyzetméterrel bővül majd. Szerződéstípusok megoszlása (m² szerint) m² 300 000 250 000
Tulajdonosi használat
200 000
Váci Greens
150 000
Területbővítés
100 000
Új szerződés
50 000
Szerződéshosszabítás
0
A 2014 első felében mért adatok alapján a modern bériroda piac fokozatosan visszaáll a növekedési pályára; a fejlesztések beindulása és a kereslet megerősödése várakozásaink szerint tartós fejlődést alapoznak meg. Az új irodaátadások volumene idén várhatóan megközelíti az elmúlt két év teljes állománybővülését, mindemellett a nettó bérbeadás több mint egynegyedével nőtt a január-júniusi időszakban, az egy évvel korábbi szinthez képest. Az irodabérleti szerződések száma és átlagos mérete egyaránt jelentősen növekedett, ennek köszönhetően a piacra jellemző átlagos üresedés fél év alatt 0,9 százalékponttal, 17,6%-ra csökkent. Irodapiaci mutatók m2 500 000
50%
400 000
40%
300 000
30%
200 000
20%
100 000
10%
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 H1
Átadás
2
Bérbeadás
Üresedés (%)
0%
Előbérlet
2012 H1
2012 H2
2013 H1
2013 H2
2014 H1
A január-júniusi időszakban bérbeadott irodák összterülete (közel 250 ezer négyzetméter) jelentősen meghaladja az előző két év azonos időszakaiban mért mennyiséget (150 ezer négyzetméter egyenként). A kereslet bővülése 2013 első félévéhez mérten 71%os volt; és bár a legnagyobb mértékben a szerződéshosszabbítások volumene nőtt (több mint két és félszeresére), jelentősen élénkült a nettó kereslet is (az új és az előbérleti szerződések, illetve a területbővítési megállapodások 27%-kal múlták felül az egy évvel korábbit). A féléves adatokat tekintve a piaci kereslet további erősödése megalapozottnak látszik: a piac ciklikussága szerint az év második felében jellemzően megnő a bérelt területek mennyisége, majd a soron következő első félévben a kereslet kissé mérséklődik; 2014 elején ugyanakkor a keresleti volumen nem esett vissza. Az irodabérlők pozitív várakozásait támasztja alá, hogy a megkötött négy előbérleti szerződés több mint tízszer akkora területre (20 912 négyzetméterre) vonatkozik, mint amit egy éve regisztráltak ebben a kategóriában, továbbá, hogy a területbővítések csaknem kétszer akkora területre (közel 32 800 négyzetméterre) szóltak, mint 2013 első felében. A nettó kereslet (118 ezer négyzetméter) kedvező alakulását tekintve elmondható, hogy ismét van kinek új irodát építeni, a leépítések és terület-visszaadások helyett a bővülések és az új házba történő költözések kerülnek előtérbe. Ez utóbbit igazolja, hogy a megkötött előbérleti szerződések zöme 5 ezer négyzetméter feletti volt.
Eston International Property Advisors Irodapiaci tranzakciók eloszlása méretkategóriák szerint 2013 H1 6%
2014/2 Irodapiaci tranzakciók eloszlása méretkategóriák szerint 2013 H1 3%
4% 23% 100 m2 alatt
11%
9%
30%
100 m2 alatt 101-200 m2
101-200 m2 22%
201-500 m2
30%
26%
201-500 m2
501-1000 m2
501-1000 m2
1001-2000 m2
1001-2000 m2
2001 m2 felett
2001 m2 felett
18%
Darabszám kategóriánként
18%
Össz. m2 kategóriánként
Irodapiaci tranzakciók eloszlása méretkategóriák szerint 2014 H1
Irodapiaci tranzakciók eloszlása méretkategóriák szerint 2014 H1 2% 3%
8% 5%
13% 28%
13%
100 m2 alatt
100 m2 alatt
101-200 m2
101-200 m2
201-500 m2
13%
501-1000 m2 1001-2000 m2 15%
60%
201-500 m2 501-1000 m2 1001-2000 m2
9%
2001 m2 felett
2001 m2 felett
31% Darabszám kategóriánként
A korábbi évekhez képest érezhetően megnőtt a nagy területre vonatkozó megállapodások aránya; a 346 szerződésből 28 volt 2 ezer négyzetméteresnél nagyobb, ezen belül tíz vonatkozott ötezer négyzetméter feletti irodára. A nagyobb irodaterületek igénylői néhány esetben kormányzati szervek voltak; mintegy 46 ezer négyzetmétert vettek használatba az ötezer négyzetméter feletti irodák kategóriájában, új vagy újratárgyalt irodabérleti szerződés, illetve saját használatú irodaingatlan akvizíciója kapcsán. A nem állami cégeket tekintve a két legnagyobb bérlethosszabbítás a City Gate irodaházban (13 000 m²) és az Arena Corner irodaépületben történt; az utóbbi helyszínen a Vodafone 8400 négyzetméteres irodájára vonatkozó szerződését tárgyalta újra, emellett 5300 négyzetméterrel bővítette területét. Jelentős területet kötött le a GE Healthcare a Váci Greens még át nem adott „C” épületében (6330 m²); ezzel idén már közel 21 ezer négyzetméterre kötöttek előbérleti szerződést. Az ilyen típusú megállapodások mennyisége az elmúlt öt év adatait tekintve 2014-ben rekord szintre emelkedhet, ami – a nettó kereslet általános erősödésével együtt – új beruházások előkészítésére sarkallhatja a fejlesztőket. Az első félév irodapiaci tranzakcióinak méret szerinti megoszlását tekintve elmondható, hogy a megkötött szerződések zöme továbbra is a 100-500 négyzetméteres kategóriába sorolható, bár arányuk (darabszám szerint, az előző év azonos időszakához viszonyítva) 56%-ról 46%-ra csökkent. A 2000 négyzetméter feletti ügyletek gyakorisága és az általuk lekötött irodaterületek összessége egyaránt duplájára nőtt (darabszám szerint 4%-ról 8%-ra emelkedett, a keresleten belüli volumen pedig 30%-ról 60%-ra nőtt). Ezzel párhuzamosan, az átlagos
Össz. m2 kategóriánként
tranzakcióméret az egy évvel korábbihoz képest jelentősen emelkedett (féléves adat alapján 439-ről 719 négyzetméterre). A keresleti növekedés tartósságát megalapozhatja a bérelt területek átlagméretének folyamatos növekedése: az átlagos irodaméret az első negyedévben még 400 négyzetméter alatti volt, míg a második negyedévben már 1000 négyzetméter fölé emelkedett. 2014 első felére vonatkozóan, a nettó kereslet területi eloszlását tekintve a legfrekventáltabb régió továbbra is a Váci úti irodafolyosó: az előbérleti és új szerződéseket, illetve területbővítéseket tekintve az igényelt területek 28%-a ide
City Gate
3
koncentrálódott. A teljes keresleti adatokat figyelembe véve ugyanakkor megállapítható a Pest-központi régió dominanciája: a bérlethosszabbítások kiemelkedő mennyisége miatt (62 730 négyzetméter csak ebben szektorban) a teljes tranzakciós volumen 29%-át itt regisztrálták, míg a Váci úti körzet csak a teljes kereslet 16%-át tudhatta magáénak. Az üresedési mutatók tükrében változatlanul a dél-budai régió teljesít a legjobban: itt a kihasználatlan területek aránya továbbra is jócskán a piaci átlag alatt – jelenleg 11,8% körül – alakul.
m2
Nettó piaci felszívás és jellemző üresedés 21%
60 000 50 000
20%
40 000
kihasznált területek mennyiségének alakulását mutató érték 2013 év eleje óta minden negyedévben pozitív volt (2014 első félévében a piac nettó felszívása 53 824 m² volt). A bérleti díjak – a 2013-ban megfigyelt trendnek megfelelően – nem változtak az év első felében; az A kategóriás irodák átlagos havi bérleti díja jelenleg 10-14 EUR/nm között változik. Irodapiaci mutatók 2014 I. félév (Éves változás) Új iroda átadások
é
Tranzakciók volumene
é
Nettó kereslet
é
Szerződés-hosszabbítások
é
Nettó felszívás
é
Irodapiaci üresedés
ê
19%
30 000 18%
20 000
17%
10 000
16%
0 2013 Q1
2013 Q2
2013 Q3
Nettó felszívás (m2)
2013 Q4
2014 Q1
2014 Q2
Üresedés (%)
A modern irodapiacra jellemző üresedési ráta 2013 második negyedévétől csökkenő tendenciát mutat, a kihasználatlan területek aránya egy év alatt 2,3 százalékponttal, 2013 év vége óta pedig 0,9 százalékponttal csökkent. Tekintve, hogy az elmúlt három félévben a nettó kereslet rendre 90 ezer négyzetméter körül alakult, és a következő év végéig az átadni tervezett irodák volumene 90 ezer négyzetméter, 2014-2015-re az üresedési mutató további folyamatos csökkenése prognosztizálható. A várakozást alátámasztja a nettó piaci felszívás alakulása: a
4
Arena Corner
Eston International Property Advisors
2014/2
Ipari és logisztikai ingatlanok
A modern ipari és logisztikai ingatlanok piacára egyelőre nem tért vissza a fejlesztői bizalom, a keresleti mutatók ugyanakkor javulást mutattak 2014 első felében. Az első félévben az állomány mindössze egy csarnokkal bővült, ám a kereslet A modern ipari és logisztikai ingataz előző év azonos időlanok iránti nettó kereslet megszakához mérten jelenduplázódott az előző évhez képest; tősen, csaknem három az átlagos üresedési mutató enés félszeresére nőtt. A legnagyobb mértékű nek köszönhetően az év közepére növekedést a bérletismét 20% alá csökkent. hosszabbítások esetén regisztrálták, de a nettó kereslet mértéke is megduplázódott az egy évvel korábban mérthez. A kedvező keresleti adatoknak köszönhetően az átlagos üresedés ismét 20% alá csökkent.
A teljes regisztrált állomány 2014 közepén megközelítette az 1,85 millió négyzetmétert, ennek egytizede található városi logisztikai létesítményben (city logistics), túlnyomó része pedig modern logisztikai parkban. Az átadások éves mennyisége immár negyedik éve marad 20 ezer négyzetméter alatt, és spekulatív beruházások hiányában egyelőre nincs jele annak, hogy ezt a határt a 2015-ös állománybővülés átlépi. A keresleti oldalon 2013-ban jelentősebb (24%-os) visszaesést tapasztaltunk. Az első hat hónap szerződéses adatai arra engednek következtetni, hogy a megtorpanás átmeneti volt: míg tavaly a bérbeadások éves volumene 250 ezer négyzetméter alatt maradt, a 2014 január-júniusi időszakban a kiadott területek nagysága már meghaladta a 181 ezer négyzetmétert. A szerződéshosszabbítások aránya továbbra is meghatározó (52%), de fontos megjegyezni, hogy az újratárgyalt megállapodások volumene az előző év első felében mérthez képest kiemelkedő mértékben, több mint nyolcszorosára bővült (94 966 m²). Eszerint a piac bízik a kereskedelmi forgalom élénkülésének folytatásában, és remélhetőleg megáll a lejáró szerződések nyomán kiürülő raktárak állományának bővülése. Bizakodásra ad okot, hogy sok bérlő az általa használt terület bővítése mellett döntött: a területnagyobbítások több mint megnégyszereződtek (34 890 m²). A nettó kereslet az egy évvel korábban mérthez képest több mint duplájára nőtt (86 291 m²). Szerződéstípusok megoszlása (m² szerint) m2 350 000 300 000
m2 25%
400 000 350 000
20%
300 000 250 000
Bővülés
200 000
Hosszabbítás
150 000
Új
100 000 50 000 0
Ipari ingatlanpiaci mutatók
Előbérlet
250 000
2010
2011
2012
2013
2014 H1
A kereslet féléven belüli eloszlását vizsgálva elmondhatjuk, hogy a bérlői aktivitás kiugróan megnőtt a második negyedévben; az összes lezárt tranzakció kétharmada az április-júniusi időszakban került véglegesítésre. Az előző évek tapasztalata szerint az év
15%
200 000 10%
150 000 100 000
5%
50 000 0
0% 2005
2006
Átadások
2007
2008
2009
2010
Bérbeadások
2011
2012
2013
2014 H1
Jellemző üresedés (%)
2014 első felében egy új raktárcsarnokot avattak: a 11 100 négyzetméteres egység az East Gate Business Parkban került kialakításra, a GE Oil & Gas igényei szerint. A következő átadás egy 7540 négyzetméteres előbérleti szerződés alapján valósulhat meg a ProLogis Park Budapest Sziget területén; mindemellett, a fejlesztési tevékenység élénkülésére az év végéig nem lehet számítani.
5
Ipari ingatlanpiaci mutatók 2014 I. félév (éves változás) Új átadások
é
Tranzakciók volumene
é
Új szerződések
é
Szerződés-hosszabbítások
é
Nettó piaci felszívás
é
Ipari ingatlanpiaci üresedés
ê
A piac 2013 végén tapasztalt élénkülése az idei év első felében sem állt meg, várakozásunk szerint a szektor stabilizálódása az év végéig folytatódni fog. Az általános gazdasági mutatók már a növekedés irányába mutatnak, így a keresleti hullámokat rendkívül gyorsan és rugalmasan lereagáló ipari és logisztikai ingatlan fejlesztők tevékenysége is beindulhat középtávon. A kedvező folyamatok ellenére a spekulatív beruházás továbbra sem tűnik reálisnak, ugyanakkor a meglévő területek jobb kihasználásával az üresedés tovább csökkenhet.
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
A kiskereskedelmi forgalom kiigazítatlan volumenindexe (előző év = 100)
20 10 20 I. 10 n.é 20 II. . 10 n. é 20 III. . 10 n.é . I 20 V. n 11 .é 20 I. . 11 n.é 20 II. . 11 n. é 20 III. . 11 n.é . I 20 V. n 12 .é 20 I. . 12 n.é 20 II. . 12 n. é 20 III. . 12 n.é . I 20 V. n 13 .é 20 I. . 13 n.é 20 II. . 13 n. é 20 III. . 13 n.é 20 IV. . 14 n.é 20 . I. . 14 n.é II. . n. é.
második felében jellemzően több területet adnak bérbe, mint az elsőben, így az ipari ingatlanok piacán régóta várt élénkülés valószínűleg folytatódik 2014. során. A nagyobb területre szóló megállapodások 2014 első felében jellemzően bérlethosszabbítások voltak. Ilyen volt például a Sauflon szerződése a ProLogis Park Budapest Gyál területén (14 860 m²), illetve az ÚTI aláírása a ProLogis Park Budapest Szigetben (20 600 m²). Szintén hosszabbított a HOPI a ProLogis Harbor Parkban (18 965 m²), emellett a Sziget területén új csarnokra szerződött a Schenker (19 000 m²). A félév során aláírt megállapodások (52 db) átlagos mérete 3486 m² volt, ami a 2013-as adathoz mérten (3315 m²) érezhető emelkedést jelent. 2014 közepéig az előző év végén mérthez képest jelentősen, 2,6 százalékponttal csökkent a piacra jellemző üresedési ráta. A kihasználatlan területek átlagos aránya így ismét 20% alá esett, értéke 19,1%. Emlékeztetőül: a fejlesztések teljes lefékeződése ellenére, több lejárt és meg nem hosszabbított bérleti szerződés hatására az üresedés 2012-ről 2013-ra érezhetően megnőtt; a mostani kedvező keresleti adatoknak köszönhetően az adott mutató a 2012-es szint alá csökkent. 2014 első felében továbbra is stagnáló bérleti díjakat regisztráltunk, várakozásaink szerint a piaci átlagos díj az év végéig nem lép ki a 3 – 3,5 EUR/nm intervallumból.
Csomagküldő és internet kiskereskedelem
Forrás: KSH
A bevásárlóközpontok piaca az ismertté vált fejlesztési elképzelések alapján nem bővül a 2014-2015-ös időszakban. Ezt követően több új létesítmény is piacra kerülhet, összesen több mint 110 ezer négyzetméter kiadható területtel (ECE: Árkád Acquincum, Futureal: Etele City Center és Klepierre: Alba Pláza bővítés). A meglévő központok iránt folyamatos az érdeklődés, a legkeresettebb épületekben számos új üzlet nyitott meg az év első hat hónapjában. A lengyel cipőmárka, a CCC májustól Bár a bevásárlóközpontok kínálata 747 négyzetméteren kínálja termékeit a várhatóan nem bővül rövidtávon, a Mammut Bevásárlónemzetközi kereskedők terjeszkeközpontban, ugyanitt dése, illetve az új márkák piacra nyitott meg a kifejelépése folyamatos. zetten futók igényeit kiszolgáló Nike Only Store. A MOM Parkban a Michael Kors és az Ecco megjelenését hamarosan a Furla is követi, a Szamos pedig új cukrászdával erősít a nyár folyamán. A Nespresso második butik üzletét nyitotta meg Magyarországon, a kávékapszulák már Budán is megvásárolhatók, az Allee Bevásárlóközpontban. Az Aréna Plazaban a Zara és a H&M is a bővülés mellett döntött, emellett megnyitott az első
Üzlethelyiségek Az üzlethelyiségek piacát kedvezően érinti a kiskereskedelmi forgalom 2013 tavasza óta megfigyelhető folyamatos erősödése. A pozitív tendencia a havi és a negyedéves adatok alapján is kirajzolódik; mindemellett, az online kereskedelem bővülése sem állt meg. Az egyik legnagyobb internetes kereskedő, az Amazon kelet-európai terjeszkedéséről már régóta hallani; és bár tavasszal meghiúsult a cég Prága melletti raktárkomplexumának megvalósítása, piaci szereplők szerint csak idő kérdése, hogy a kereskedés megkezdődjön a régióban. A mobil fizetés rohamos terjedésére számítanak az adott területen aktív szolgáltatók (pl. a PayPal) is, így az online áruházak további, dinamikus fejlődése prognosztizálható.
6
Kiskereskedelem összesen
Ligne Roset
Eston International Property Advisors
hazai Oysho is. A West Endben található a felső-középkategóriás Massimo Dutti második itthoni üzlete (600 négyzetméteren); a ruházati márka következő nyitására az Aréna Plazában kerül sor. A sportcikkeket forgalmazó SportsDirect tovább folytatja terjeszkedését: a budaörsi Tesco és az Aréna Plaza után már a Pólus Centerben is várja vásárlóit, kétezer négyzetméteren. Az Andrássy úton ismét prémium kategóriás butikok nyíltak meg: a Ligne Roset az Andrássy úton új helyre költözött, és a Högl is új zászlóshajó-üzlettel jelent meg. Az Il Bacio di Stile luxusáruház étterme már látogatható (Il Occhio di Stile), az Omega butikjának mono-brand üzletté történő átalakítása pedig már folyamatban van. Az élelmiszerláncok és drogériák terjeszkedése 2014 első felében is folytatódott. Két új üzletet avatott a Drogerie Markt (Erzsébet krt. és Margit krt.), a Spar első (nem benzinkúton lévő) non-stop üzletét adta át a XI. kerületi Gellért térnél; mindemellett, a cég két új szupermarket megnyitását tervezi Érden. Az első negyedévben tartott sajtótájékoztatót az IKEA harmadik magyarországi áruházával kapcsolatban; a Soroksáron tervezett projekt
2014/2
előkészítése már folyamatban van. A legutóbbi hírek szerint a hazai Praktikerek sorsa is rendeződhet: a lengyel üzleteket már átvevő Papag AG-t esélyes vevőként említik, az ismertté vált elképzelések szerint a lánc továbbra is Praktiker néven üzemelteti majd a 19 magyar áruházat. A 2013-ban csődbe ment KÖKI Terminál értékesítése nem sikerült az első körben; a meghirdetett 35 milliárdos áron érvényes ajánlat sem érkezett. A központ eladását valószínűleg hamarosan újra megpróbálják. Az üzlethelyiségek piacán a jellemző bérleti díjak nem változtak. Az Andrássy úti bérleményekért jellemzően 30-60 eurót kérnek havonta és négyzetméterenként, a Váci utcában a legmagasabb díjtételek továbbra is 40-100 EUR/m² között vannak. A bevásárlóközpontok átlagos havi bérleti díjai 20-30 EUR/m² között mozognak, a prémium kategóriás üzletek díjai 50-80 EUR/m² körül alakulnak.
Befektetési Ingatlanok A befektetési ingatlanok piacán tavaly már az élénkülés jelei mutatkoznak: 2013-ban a befektetési ingatlanügyletek összértéke érezhetően emelkedni kezdett, az azt megelőző évhez képest képest. A folytatás is biztató, 2014 első felében már több nagy volumenű tranzakcióról, és transzparens piaci ügyletről is be lehet számolni. A lezárt, illetve tárgyalás alatt álló megállapodások alapján elmondható, hogy a magyar piacon korábban igen aktív nyugati – legtöbbször német vagy osztrák – intézményi befektetők egyelőre kivárnak, de a nagyobb kockázatot is elviselő üzleti csoportok már több befektetést is eszközöltek. Az előző évekhez hasonlóan a turisztikai célú – elsősorban luxusszálloda kialakítására alkalmas – klasszikus belvárosi épületek iránt nagy az érdeklődés; ebben a szegmensben az év közepéig több adásvétel is lezárult. Piaci becslések szerint az első félév során több mint negyed milliárd euró értékű ingatlanállomány cserélt gazdát, és a befektetők aktivitása várhatóan a második félévben sem csökken.
7
Drechsler Palota
A legnagyobb tranzakció az Allee Bevásárlóközpont 50%os tulajdonrészének átruházása volt: az ING Real Estate Development helyére az ING egyik biztosítási alapját jegyezték be. Az IVG egy német magántőke befektetőnek adta el Stefánia Park elnevezésű irodaházát; bár az ügylet részletei nem kerültek nyilvánosságra, a vevő a hírek szerint először fektetett be Magyarországon. A modern bérirodák piacán korábban ritkán vásárolt hazai befektető prémium kategóriás épületet, így az adott szektorban – az év közepén aláírás előtt álló – legnagyobb ügylet kuriózumnak tekinthető. Az FHB Csoporthoz Az alacsony alapkamat és a gaztartozó Diófa daság élénkülése kedvező hátteret Alapkezelő által menedzselt Torony adhat a hitelezések beindulásáIngatlan Befektetési nak, ami az ingatlanbefektetések Alap vásárolta meg további növekedését is támogatja. a Skanska hatodik budapesti irodaprojektjét, a Green House irodaházat. A17.800 négyzetméteres, 95%-os telítettségű ingatlanban számos jó nevű bérlő található (pl. Avis Budget Group, ABB), a vételár 36 millió euró volt. Az óbudai Új Udvar Bevásárlóközpont tulajdonosai a projekt értékesítése mellett döntöttek. A tranzakcióban az eladói oldalon részt vevő Plaza Centers az ingatlan 50%-os tulajdonjogáért 2,35 millió eurót kapott; piaci becslések szerint az ügylet egyéb körülményeit is figyelembe véve annak teljes értéke megközelíthette a 7 millió eurót. A bevásárlóközpont eredményeinek javításához nagy mértékű felújításra és fejlesztésekre is szükség van; a vételár ezeket figyelembe véve sem mondható magasnak.
Az idegenforgalom további erősödésére számít több befektető, amit jól mutat, hogy több, turisztikai célú ingatlan is gazdát cserélt. A 2012-ben a Le Meridien szálloda megvételével piacra lépő Al Habtoor Csoport újabb presztízshotelt vásárolt: az év közepén jelentették be a több mint négyszáz szobás InterContinental Budapest akvizícióját. Néhány eredménytelen pályázatot követően végül sikerrel értékesítette az V. kerület a főváros egyik legszebb bevásárló utcáját, a Párizsi Udvart: a Budapesten már több szállodával jelen lévő, jordániai hátterű Mellow Mood Csoport 2,1 milli2014-ben az előző két év befekteárd forintot fizetett tési volumenét meghaladó értékű az ingatlanért. A tranzakció lezárására lehet számíhírek szerint, az új tani. Az ügyletek összértéke a kiugtulajdonos hét éven belül teljesen helyróan jó 2011-es évhez hasonlóan, reállítja a jelenleg 500 millió euró fölé emelkedhet. üresen álló műemlék épületegyüttest, ahol új szálloda, éttermek és üzlethelyiségek kialakítását tervezik. Szintén új tulajdonoshoz került a pesti belváros másik ikonikus épülete, a Balettintézet is (Drechsler palota). Az Operaházzal szemben lévő, jelenleg kihasználatlan ingatlant a portugál QPR Investimentos értékesítette. A hírek szerint a vevő – a szintén jordániai – Zara Invest AG; a cég teljes körű felújítást követően ötcsillagos szálloda kialakítását tervezi. A vételárat nem hozták nyilvánosságra. Bár a leírt ügyletek alapján érezhetően nőtt az ingatlan befektetők aktivitása a budapesti piacon, továbbra is szűk a minőségi befektetési termékek kínálata. Az ingatlanbefektetések becsült összértéke 2013-ban 250-300 millió euró között alakult, 2014 első felében a befektetési volumen már megközelítette a jelzett intervallum felső értékét. A tranzakciók adatai szerint az előző év azonos időszakához mérten a forgalomnövekedés több mint kétszeres volt; a fokozódó befektetői aktivitás nyomán pedig az éves volumen félmilliárd euró fölé is emelkedhet.
Párizsi Udvar
Eston International Property Advisors 1024 Budapest, Lövőház u. 39., Millenáris Irodaház Tel.: +36 1 877 1000, fax: +36 1 877 1001
[email protected] 8 www.eston.hu
