Eston International Property Advisors
2014/1
A magyar gazdaság teljesítménye – több mint egy éves csökkenést követően – 2013 közepétől javulni kezdett, a KSH előzetes gyorsbecslése szerint a III. negyedévben a GDP növekedés elérte az 1,7%ot (az egy évvel A negyedéves adatok korábban mérthez képest). Az első szerint, 2013-ban a magyar három negyedév gazdaság teljesítménye teljesítménynögyorsuló ütemben javult. vekedése ennél kisebb (0,5%) volt 2012 azonos időszakához mérten, a szezonálisan és naptárhatással kiigazított index vonatkozásában az unió középmezőnyében helyezkedünk el (0,6% a január – szeptember időszakban). 2013-ban Magyarország kikerült a 2004. óta folytatott túlzott-deficit eljárás alól; az eljárás megszüntetését az indokolta, hogy a 2012-es államháztartási hiány a GDP 3%-a alatt maradt. Az év végén az Európai Bizottság GDP-arányosan 2,9 százalékra becsülte a magyar államháztartás 2013. évi hiányát, egyúttal 2014-re 3, 2015-re pedig 2,7 százalékos előrejelzést közölt. A januárban a Nemzetgazdasági Minisztérium által közölt adatok szerint 2013ban sikerült tartani az uniós módszertan szerinti hiánycélt. GDP, infláció és nemzetgazdasági beruházások
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
(előző év = 100) 112 110 108 106 104 102 100 98 96 94 92 90
2000
The Property Advisors
Gazdasági áttekintés
GDP volumenindexe Infláció Nemzetgazdasági beruházások volumenindexe GDP, Beruházás 2013: I.-III n.é.) Forrás: KSH
A hazai gazdaság beindítására 2013. során a Magyar Nemzeti Bank Monetáris Tanácsa Növekedési Hitelprogramot hirdetett, melynek keretében a jegybank a kis- és közepes vállalkozások számára kihelyezhető, 0%-os refinanszírozó hitelt nyújt a szerződő hitelintézeteknek. A kedvezményes hitel kamata legfeljebb 2,5% lehet a vállalkozások számára. A lakossági terhek enyhítése céljából a
kormány többlépéses rezsicsökkentési programot hajtott végre, melynek 2014-es folytatása tervezett. A január-szeptemberi időszakban az ipari termelés volumene az egy évvel korábbi szinten maradt; az ipari termelés több mint 90%-át adó feldolgozóipar teljesítménye az adott időszakban nőtt az egy évvel korábbihoz képest (0,6%). Az előzetes várakozásoknak megfelelően, az ipar húzóágazata a járműgyártás, ennek teljesítménye a magas bázisértékhez képest is 15,3%-kal nőtt az első három negyedévben. Az építőipari teljesítmény 2006. óta folyamatosan csökkent, a negatív tendencia 2013 februárjában tört meg. Szeptemberben az építőipar teljesítménye felülmúlta az egy évvel korábbit (9,3%-kal), a január-szeptemberi időszak növekedése is számottevő volt (8% az előző év azonos időszakához mérten). A lakásépítésben folytatódott a négy éve tartó negatív trend: szeptember végéig 37%-kal kevesebb lakás épült, mint az előző év első három negyedévében. A piaci elemzések szerint a lakásforgalom és az átlagos lakásár mind a használt, mind az új építésű lakások vonatkozásában esett, így a lakásépítési volumen emelkedésére 2014-ben nem lehet számítani. A 2013 előzetes adatait tekintve a kiskereskedelmi forgalom stagnálást mutatott, a forgalom a harmadik negyedévtől érezhetően élénkülni kezdett. A vegyes termékkörű (élelmiszer és élelmiszer jellegű termékeket forgalmazó) üzletek forgalma a vizsgált időszakban 0,2%-kal csökkent, ebben szerepet játszott a dohánytermékek árusítására vonatkozó jogszabályok bevezetése (a dohánytermékek kivonása az adott üzletek termékköréből). Az üzemanyag értékesítés a január-szeptemberi időszakban (1,5%-kal) erősödött, ami az üzemanyagárak kedvező alakulásával magyarázható. A kiskereskedelmi forgalom alakulására a családi adókedvezmény kiterjesztése várhatóan kedvező hatással lesz: 2014-től az adóalap kedvezménye az szja mellett az egyéni járulékokra is kiterjed majd. A háztartások fogyasztása a 2011-es stagnálás után 1,9%-kal mérséklődött 2012-ben; a csökkenő tendencia gyengülni látszik 2013-ban: az év közepéig a fogyasztás visszaesése 0,4%-os volt. A fogyasztás erősödése – a magánberuházások növekedése mellett – szükséges a gazdaság teljesítményének javulásához, erre az előzetes becslések szerint reális esély mutatkozik, köszönhetően az alacsony inflációnak. A fogyasztás erősödésének ütemét a forint árfolyamváltozásai ugyanakkor visszavethetik.
A fogyasztói árak növekedése jelentősen lelassult 2013-ban; októberben negyven éves inflációs rekord dőlt meg: az árak ekkor mindössze 0,9%-kal emelkedtek. Az előzetes becslések szerint a 2013. évi infláció 1,7% volt, ez megegyezik az EU első kilenc hónapban mért harmonizált fogyasztóiár-indexével. 2012-ben a drágulás átlagos mértéke még 5,7% volt. A január-szeptemberi időszakban a munkaerő-piaci statisztikák javulást mutattak: a foglalkoztatás bővült, a munkanélküliek arányának csökkenése folytatódott. A foglalkoztatási arány a harmadik negyedév végére 59,2%-ra emelkedett (2012-ben 58,2% volt), ugyanakkor a munkanélküliségi ráta 10,2%-ról 9,9%-ra mérséklődött. MNB alapkamat, éves átlagos árfolyamok (középárfolyam forintban) Ft 600
12%
500
10%
400
8%
300
6%
200
4%
100
2%
0
2005
2006
2007
EUR
2008
2009
USD
2010
2011
2012
2013
0%
MNB alapkamat (év végén) Forrás: MNB
Az éves átlagos árfolyamokat figyelembe véve a forint gyengült az euróval szemben, 2013. során, ugyanakkor erősödött a többi, főbb devizával szemben. A svájci frankhoz viszonyított forintárfolyam a 2012-es szinten maradt. Év végén egy euró 296,92 forintot ért, az árfolyam évközben javarészt 292 – 300 között ingadozott. A Magyar Nemzeti Bank 2013 során minden egyes hónapban a kamatdöntés mellett döntött, így a jegybanki alapkamatot a 2012 év végi 5,75%-ról tizenkét lépésben 3%-ra csökkentette. Ez az addig mért legalacsonyabb alapkamat.
Modern bérirodák
Váci Greens
nettó felszívása az egy évvel korábbihoz képest jelentősen – több mint 100 ezer négyzetméterrel – nőtt. Ezeknek a tényezőknek köszönhetően, az irodák jellemző üresedése – az elmúlt öt évben először – 19% alá esett. Irodapiaci mutatók
m2 500 000
25%
400 000
20%
300 000
15%
200 000
10%
100 000
5%
0
2004
2005
2006
Átadás
Bud Office Center
A modern bérirodák piaca lassan elmozdul a mélypontról. Bár az év során átadott spekulatív irodaterületek nagysága negatív rekordot hozott (18 800 m²), a bérbeadások az előző évhez képest 15%-kal emelkedtek (396 698 m²); mindemellett, a piac
2
2007
2008
2009
Bérbeadás
2010
2011
2012
2013
0%
Üresedés (%)
Az ezredforduló óta két olyan időszak volt a modern bérirodák piacán, amikor az éves átadási volumen 100 ezer négyzetméter alatti volt. Az első ilyen időszak 2003-tól 2005-ig tartott, melyet követően az irodaátadások öt éven keresztül meghaladták a 170 ezer négyzetmétert (a rekordot 2009. hozta el, 300 200 négyzetméterrel). A válság következményeként 2011-re esett vissza számottevően az új irodák piacra kerülésének üteme; az átadott területek nagysága tartósan 100 ezer négyzetméter alá csökkent. 2013-ban négy új épületet avattak, ebből kettőben
Eston International Property Advisors alakítottak ki bérirodákat (BUD Office Center 3300 m², Váci Greens 15 500 m²); két ingatlan pedig tulajdonosi használatba került (Geometria HQ 1300 m², Bosch Központ I. 10 000 m²). Spekulatív célú irodát 2013 második A bérbeadások 15%-kal emelkedfelében nem adtak át, tek, a nettó kereslet 9%-kal nőtt a bérirodák fejleszegy év alatt. tése ezzel mind éves, mind féléves szinten történelmi mélypontra esett. Az átadott, összesen 30 100 négyzetméternyi új (spekulatív és saját célú) irodaterülettel a teljes állomány 3 172 400 négyzetméterre nőtt, ennek 80%-a bériroda. Az átadások volumene várhatóan 2014-ben sem közelíti meg a 100 ezer négyzetmétert: öt épületben összesen 66 ezer négyzetméternyi irodaterület átadása tervezett. 2013 végén átadás előtt állt a Horizon Development fejlesztésében megújuló Eiffel Palace (14 500 m², V. kerület), melynek első – és legnagyobb – bérlője a PWC. A fejlesztő az épület eredeti homlokzatát megtartva alakította ki a legmodernebb követelményeknek is megfelelő, a BREEAM és a LEED rendszer alapján egyaránt minősített irodaházat, melynek átadása várhatóan 2014 első negyedévében megtörténik. Szintén 2014 tavaszáig várható a Zugló egyik legfrekventáltabb részén elhelyezkedő Ilka Corner átadása; a Westbay fejlesztésében megépülő, 2700 négyzetméternyi kiadható területtel rendelkező épüA kihasznált irodaterületek állolet kétharmadát már mánya 2013-ban jelentősen, közel 2013-ban lekötötték. 79 ezer négyzetméterrel nőtt. 2014-ben a Váci úti irodafolyosó kínálatát bővíti majd a HB-Reavis BREEAM „kiváló” minősítés alapján tervezett projektje, a Váci Corner Offices (20 100 m²), és a Futureal fejlesztésében megvalósuló Vision Towers (23 000 m²). A Futureal másik iroda-beruházása, a 6200 négyzetméteres Corvin Corner (VIII. kerület) várhatóan 2014 közepéig kerül piacra. A további fejlesztési elképzelések közül két Váci úti projekt emelhető ki: az Atenor 2015-re időzíti Váci Greens elnevezésű fejlesztésének következő ütemét (kb. 18 000 m²), emellett a Skanska új irodaháza Nordic Light néven kerül majd piacra (19 600 m²).
2014/1
Vision Towers
Szerződéstípusok megoszlása (m² szerint) m² 450 000 400 000 350 000
Tulajdonosi használat
300 000
Előbérlet
250 000
Területbővítés
200 000 150 000
Új szerződés
100 000
Szerződés-hosszabítás
50 000 0
2012.
2013.
2013-ban az irodapiaci kereslet 15%-kos erősödést mutatott; a bérbeadás volumene megközelítette a 400 ezer négyzetmétert. Az előbérleti szerződéseket, új megállapodásokat és területbővítéseket magába foglaló nettó irodakereslet 2013-ban 190 ezer négyzetméter volt, ez az egy évvel korábbihoz képest 9%-os javulást jelent. A szerződéshosszabbítások volumennövekedése ennél enyhébb, 7% volt. A kereslet az év második felében jelentősen élénkült, az ekkor bérbeadott irodák volumene 72%-kal haladta meg az első hat hónap mennyiségét. Éven belül, az új szerződések aráAz irodapiaci üresedés – öt év után nya a szerződéshos�először – 19% alá esett. szabbítások javára jelentősen csökkent. A kiadott területek 50%-ára vonatkozott új megállapodás az első félévben, míg a másodikban ez az arány csak 27% volt; mindeközben, az összes kiadott területből a hosszabbítások aránya az év közepétől 31%ról 54%-ra emelkedett. Az előző évhez képest újdonság a tulajdonosi irodahasználat mérhető megjelenése a modern irodaállományban: a kereslet csaknem 6%-a volt ide sorolható. Az előbérletek aránya a tavalyi 5% körüli értékről 1%-ra olvadt, ebben valószínűleg szerepet játszik az, hogy a bériroda-fejlesztői tevékenység rendkívüli beszűkülése miatt az újépítésű irodába készülő bérlők lehetőségei igen korlátozottak. Az előbérleti szerződések a jelenlegi piaci körülmények között gyakran projektindító katalizátorként működnek.
Eiffel Palace
3
Irodapiaci tranzakciók eloszlása méretkategóriák szerint 2013 12%
5% 5%
26%
3% 6% 45%
100 m2 alatt
18%
101-200 m2 201-500 m2 501-1000 m2
29%
23%
Darabszám kategóriánként
1001-2000 m2
15%
negyedévben pozitív volt, erre az elmúlt három évben nem volt példa. A pozitív abszorpció a fejlesztők számára kedvező jel: 2013-ban már elkezdődött az új bérlők beáramlása az irodapiacra. A folyamattal párhuzamosan, valamint a fejlesztési ütem teljes lefékeződésének hatására a piacra jellemző üresedési ráta 2013 végén 18,43% volt; egy év alatt az adott ráta több mint 2,5%-ot csökkent. 19% alatti értéket csak a 2009-et megelőző időszakban lehetett mérni a budapesti modern irodák piacán.
2001 m2 felett
13% Össz. m2 kategóriánként
Az év során megkötött 742 irodabérleti szerződés 55%-át az év második felében véglegesítették, a megállapodások átlagos mérete 2013-ban 535 négyzetméter volt. Az átlagos tranzakcióméret csökkenő tendenciát mutat, 2012-ben az adott érték 658 m² volt. A megállapodások mediánja szintén jelentős mértékben – egy év alatt 261-ről 202 négyzetméterre – csökkent, ez is a kisebb területre szóló megállapodások arányának erősödésére utal. (A megállapodások fele a mediánnál kisebb területre vonatkozott.) A 2013. során megkötött, 407 db új irodabérleti szerződés közül mindössze 24 volt ezer négyzetméternél nagyobb. A legjelentősebb új tranzakciók közül említhetjük a Systemax bérlését a Corvin Offices-ben (4861 m²), egy 3800 négyzetméteres ügyletet a Krisztina Palace-ban, valamint egy állami szerv megállapodását a Bank Centerben (2350 m²). Ötezer négyzetméternél nagyobb területre mindössze nyolc megállapodás született, ezekből kettő tulajdonosi használatbavételt takart, egy új terület elfoglalására vonatkozott (nem publikus tranzakció), a többi pedig korábbi szerződés meghosszabbításáról rendelkezett. A legjelentősebb, publikus bérlethosszabbítások között szerepel a MÁV közel 26 ezer négyzetméteres szerződése a Parkway Irodaházban, az Exxon Mobil ügylete a Center Pointban (18 750 m²), illetve a Budapest Bank megállapodása a GTC Metro épületében (16 190 m²).
Az irodapiac egyes szegmenseit vizsgálva elmondható, hogy a Váci úti irodafolyosó továbbra is igen keresett; az éves bérbeadás egyharmada ebben a régióban történt. Pest nem-központi területein regisztrálták az éves kereslet egyötödét, a legalacsonyabb aktivitást (4%-ot) a belvárosban, illetve az agglomerációban mérték. Az üresedés területi adatai szerint ugyanakkor, a legkevesebb üres irodát Dél-Budán találjuk (13,2%), míg a Váci úton és környékén a 18,8%-os üresedés a jellemző.
Nettó piaci felszívás és jellemző üresedés, 2013
Irodapiaci mutatók 2013 (Éves változás)
m2 60 000
20,0%
50 000
19,5%
40 000
19,0%
30 000 18,5%
20 000
Q1
Q2
Nettó felszívás (m2)
Q3
Q4
17,5%
Üresedés (%)
A keresleti erősödésnek köszönhetően – valamint a modern irodaállomány szükséges állományi korrekciója okán – a piac nettó felszívása a 2012-es negatív értékhez képest kiemelkedő növekedést mutat. Míg 2012-ben a bérbeadott területek állománya az egy évvel azelőttihez képest 26 146 négyzetméterrel zsugorodott, 2013-ban tizenkét hónap alatt a foglalt irodaterületek volumene közel 79 ezer négyzetméterrel nőtt. A regisztrált adatok szerint a nettó piaci felszívás 2013-ban minden
4
Új iroda átadások
é
Tranzakciók volumene
é
Nettó kereslet
é
Szerződés-hosszabbítások
é
Irodapiaci üresedés
ê
Nettó felszívás
é
18,0%
10 000 0
Váci Corner Offices
2014-re a kedvező piaci tendenciák folytatódását, illetve erősödését várjuk. 2013-ban a nettó piaci felszívás folyamatosan pozitív tudott maradni, mely alapján a következő tizenkét hónapra is növekvő keresletet prognosztizálunk. Az irodafejlesztések volumene – a mélyponton átlendülve – várhatóan három éven belül visszatér a 100 ezer négyzetméter körüli szintre; ennél nagyobb arányú fellendülést csak a hazai gazdaság általános és tartós erősödése tud megalapozni. A bérleti díjak 2013. során nem változtak, a díjak stagnálása 2014-ben folytatódni fog. Az A kategóriás irodák átlagos havi bérleti díja jelenleg 10-14 EUR/m² között változik.
Eston International Property Advisors
2014/1
Ipari és logisztikai ingatlanok A modern ipari és logisztikai ingatlanok piaca 2013-ban nem mutatott pozitív változást. Az év során mindössze egyetlen csarnok átadása történt meg, ezzel az éves fejlesztési volumen az előző évhez képest 34%-os visszaesést mutat. A keresleti mutatók sem adnak okot az optimizmusra, az év során bérbe adott, közel 250 ezer négyzetméternyi terület az előző évi kereslethez képest 24%-os csökkenést mutat. A jellemző üresedés ennek megfelelően jelentősen, 2,3 százalékponttal 21,7%-ra nőtt.
megtört. A nettó keresleten belül a legnagyobb arányú bővülést az előbérleti szerződések mennyisége mutatta (több mint háromszorosára, közel 22 ezer négyzetméterre nőtt), de jelentős mértékben (74-ről 93 ezer négyzetméterre) nőtt az új szerződések állománya is. Ez – tekintve, hogy a vizsgált időszakban a jellemző üresedés erőteljes növekedést mutatott – nem a piacra érkező új igény megjelenését indikálja, inkább a meglévő létesítmények közötti költözésekre utal. Szerződéstípusok megoszlása évenként (m² szerint) m2 350 000
Ipari ingatlanpiaci mutatók
300 000
m2 400 000
25%
350 000
20%
300 000 250 000
15%
200 000 10%
150 000 100 000
5%
50 000 0
2005
2006
Átadások
2007
2008
2009
Bérbeadások
2010
2011
2012
2013
0%
Jellemző üresedés (%)
A modern logisztikai és ipari ingatlanok regisztrált állománya 2013. során egy csarnokkal bővült: a DHL részére az év elején megkötött előbérleti szerződés szerint adtak át egy 10 800 négyzetméteres területet a Budapest Airport 2013 végére jelentősen élénkült a Business Parkban. kereslet: a negyedik negyedévben Ezzel a teljes álloannyi területet adtak bérbe, mint mány az év végén 1 833 639 négyzetaz év első kilenc hónapjában ös�méter volt, melynek szesen. Ez pozitív jel lehet 2014-re 10%-a városi logiszvonatkozóan. tikai létesítmény. Az éves fejlesztési ütem 2009-et megelőzően rendre 100 ezer négyzetméter felett alakult, majd a 2010-ben mért 40%-os visszaesést (azaz évi 68 ezer négyzetmétert) követően 2011-től az átadások volumene tartósan 20 ezer négyzetméter alá esett. Egy 2013 végén született megállapodás szerint 2014. során mintegy 11 100 négyzetméterrel bővül majd az East Gate Business Park; további új fejlesztésekről – előbérleti szerződés hiányában – nincs hír. Spekulatív alapon már harmadik éve nem indítanak ipari-logisztikai célú beruházást, ebben 2014 sem hoz változást. A bérbeadások volumene a 2011-2012-es időszakban 325 ezer négyzetméter körül stagnált, majd 2013-ban (24%-os forgalomcsökkenéssel) 250 ezer négyzetméter alá esett. Árnyalja a képet, bár a hosszabbítások volumene 2013. során 56%-kal esett, ugyanakkor a nettó kereslet (új szerződések, területbővítések és előbérletek) mennyisége közel 27%-os erősödést mutatott. Az elmúlt évben tehát a legnagyobb arányban a szerződéshosszabbítások volumene csökkent (197 ezer négyzetméterről 86 ezer négyzetméterre), ami hagyományosan nagy részét teszi ki az éves tranzakcióknak. Ezzel a szerződéshosszabbítások korábbi, éves keresleten belül egyre növekvő tendenciája
Előbérlet
250 000 200 000
Bővülés
150 000
Hosszabbítás
100 000
Új
50 000 0
2010
2011
2012
2013
A kereslet éven belüli eloszlását vizsgálva elmondhatjuk, hogy a második félévben a bérlői aktivitás kiugróan megnőtt; az év közepét követően négyszer annyi területre írtak alá bérleti szerződést, mint az év első felében. A keresleti élénkülés valamennyi szerződéstípusnál megfigyelhető volt; a negyedéves adatokat tekintve pedig látható, hogy a szerződések aláírását a legtöbb esetben az év végére időzítették. Az év során számos, nagyobb területre szóló megállapodás került aláírásra. A legnagyobb új szerződés mérete 14 ezer négyzetméter volt. A ProLogis Park Budapest-Szigetben írt alá a BOY 10 763 négyzetméterre, a GE Olaj és Gáz üzletága számára pedig 11 096 négyzetméteres csarnok épül az East Gate Business Parkban. Az év során a két legnagyobb szerződéshos�szabbítás egyenként 17 600 négyzetméterre szólt, az egyiket az Iron Mountain írta alá a ProLogis Park Budapest-Gyál területén, a másikat a Westlog DC-ben kötötték. Az év során összesen 75 bérleti megállapodás került véglegesítésre, az ügyletek átlagos mérete 3315 négyzetméter volt.
Nettó piaci felszívás és jellemző üresedés m2 25%
50 000 40 000
20%
30 000 20 000
15%
10 000 0 -10 000
2012 Q1
2012 Q2
2012 Q3 2012 Q4
2013 Q4
-20 000 -30 000 -40 000
10%
2013 Q3
5% 2013 Q1
Nettó felszívás (m2)
2013 Q2
Üresedés (%)
0%
5
A piacra jellemző üresedési ráta éven belül egészen a harmadik negyedév végéig növekvő tendenciát mutatott, majd az utolsó negyedévben tapasztalt keresleti felfutás eredményeként az év végére az első negyedévben mért szintre esett vissza. 2013 végén a kihasználatlan területek aránya 21,7% volt. A logisztikai parkokra a piaci átlagnál valamivel Harmadik éve nem indult spekulamagasabb (22,1%tív alapon ipari-logisztikai célú fejos) üresedés volt jellesztés. lemző, míg a regisztrált városi logisztikai létesítmények üresedése némileg enyhébb (17,5%-os) volt. A nettó piaci felszívás mértéke 2013-ban negatív (-25 101 m²) volt; az utolsó negyedév jelentős mennyiségű abszorpciója (37 665 m²) nem tudta ellensúlyozni az előző negyedévek negatív értékeit. A fejlesztések elmaradása tehát nem jár automatikusan a piaci üresedés stagnálásával, illetve csökkenésével; a meg nem hosszabbított szerződések nyomán kiürülő csarnokok erős nyomás alá helyezik az ingatlantulajdonosokat, egyben rontják a fejlesztők piaci várakozásait. 2013. során a jellemző bérleti díjak nem változtak; továbbra is a 3 – 3,5 EUR/m² intervallumban mozogtak.
Üzlethelyiségek A hazai kiskereskedelmi paletta több jelentősebb üzlettel is bővült 2013. során, emellett új márkák is megjelentek a piacon. A bevásárlóközpontok kínálati bővülése Új bevásárlóközpont átadása a kötovábbra is a minivetkező két évben nem várható, a mum szinten maradt, tervezett projektek indítása bizonyemellett új átadásra 2014-ben nem szátalan. míthatunk. 2013-ban új bevásárlóközpontot nem adtak át, egyedül a Bálna kulturális és kereskedelmi központ avatója történt meg. Márciusban 20 ezer négyzetméterrel bővült az ECE fejlesztésében megépült Árkád bevásárlóközpont. A tavasszal megnyílt második ütemmel együtt a ház összes területe 68 ezer négyzetméterre nőtt; az Árkád kínálata egyebek mellett a Van Graaf, a GAP, a Helly Hansen és a The Body Shop üzleteivel egészült ki.
Ipari ingatlanpiaci mutatók 2013 (éves változás) Új átadások (BTS)
ê
Tranzakciók volumene
ê
Új szerződések
é
Szerződés-hosszabbítások
ê
Ipari ingatlanpiaci üresedés
é
Nettó piaci felszívás
ê
Az év végén tapasztalt keresleti felfutás várakozásaink szerint pozitív jel a piac 2014-es alakulását illetően, amit a kiskereskedelmi forgalom enyhe élénkülése is alátámaszt. A piac további alakulása – a korábbiaknak megfelelően – erősen kötődik a gazdaság teljesítményéhez és a kiskereskedelmi forgalom trendjeihez, így – amennyiben az utóbbi erősödését nem oltja ki a forint gyengülése – van remény a logisztikai ingatlankereslet további növekedésére. Spekulatív csarnokok építését a következő tizenkét hónapban továbbra sem tartjuk reálisnak; előrejelzéseink szerint a jellemző üresedés a következő fél évben stagnálni fog.
Árkád 2
6
Bálna
Az Aréna Plazában 2013-ban jelent meg a Skechers, új piacra lépőként itt nyitotta meg első hazai üzletét a Michael Kors, továbbá átadták a brit SportsDirect áruházlánc első, 2000 négyzetméteres budapesti üzletét. A nyár során nyitott meg a GAP első hazai boltja, az amerikai cég 633 négyzetmétert bérel a West End City Centerben. Szintén új bérlőként jelent meg a West Endben a Butlers és a Zara, emellett lakberendezési
Eston International Property Advisors termékekkel bővítette kínálatát a H&M (H&M Home). A Mammut kínálata 2013-ban többek közt a Stile Interio és a The Body Shop üzleteivel bővült. 2013. során több márka is folytatta terjeszkedését; így tett a H&M, ami első hipermarket melletti üzletét nyitotta a budaörsi Tescoban, valamint erősítette piaci jelenlétét a SportsDirect is, ami az Arena Plaza mellett szintén a budaörsi Tescot választotta új helyszínül. 2013 novemberében – több éves csúszással – átadták a Bálna Budapest elnevezésű (korábban CET-ként említett), 12 ezer négyzetméteres kulturális és kereskedelmi központot, ahol rendezvénytermek, az Új Budapest Galéria, piactér és kézműves-, illetve hagyományőrző termékeket árusító üzletek várják a látogatókat. Az épület piacterére volt kereslet már a nyitás előtt is, az üzlethelyiségek még nem mind keltek el. Az épület vegyes funkciójú, a projekt piaci koncepciója nehezen meghatározható. Hivatalosan továbbra sem adták át az Orco belvárosi projektjét, a Váci1-et; az épületben ugyanakkor megnyitotta második magyarországi üzletét Michal Negrin ékszertervező.
Bálna
A 300 négyzetméternél nagyobb, kereskedelmi célú ingatlanfejlesztésekre vonatkozó korlátozás – és a rendkívül visszafogottan javuló kiskereskedelmi forgalom – továbbra is meghatározza a piac fejlődésének ütemét: a legnagyobb tervezett projektek legkorábban 2016-2017 során nyithatnak majd. A lengyel Echo Investment korábban 2015-re tervezte zuglói beruházása, a Mundo bevásárlóközpont átadását, de a 37 300 négyzetméteres beruházás tényleges indításának ideje egyelőre bizonytalan. Az Árkád bevásárlóközpontok sikerét követően az ECE 55 ezer négyzetméteres bevásárlóközpont megépítését tervezi Óbudán; az Árkád Acquincum átadása 2016/2017-re várható. 2017-re időzíti kb. 40 ezer négyzetméteres bevásárlóközpontjának átadását a Futureal, a projekt Etele City Center néven valósul meg. Szintén tervben van a székesfehérvári Alba Plaza bővítése; itt újabb 70 üzlet kiépítését tervezi a tulajdonos Klepierre, mintegy 24 ezer négyzetméternyi eladóterülettel. Az egyes tervezett beruházások átadásának valós dátuma a projektek tényleges indításáig bizonytalan. Az év végére elfogyott a levegő a KÖKI Terminál körül: a fejlesztő R-CO felszámolása már 2012-ben elindult, a bevásárlóközpont kedvezőtlen szereplése nyomán az ingatlant novemberben eladásra hirdették meg. A bukás okairól számos
2014/1
Il Bacio di Stile
információ jelent meg (a meghirdetett, 35 milliárd forintos áron a projekt nem kelt el); a sikertelenséghez hozzájárult a bevásárlóközpont közvetlen környezetének alacsony vásárlóereje, és a megközelítés miatt nehezen kiterjeszt2013. során számos nemzetközi hető vonzáskörzet is. márka bővítette magyarországi üzPiaci szereplők szeleteinek számát. rint a KÖKI értékesítési stratégiájának frissítése és a projekt újrapozícionálása után van még potenciál a házban; ezt a várakozást az értékesítési eredmények fogják vis�szaigazolni – vagy megcáfolni – a következő két évben. Az év során számos új márka jelent meg Budapest luxus-sugárútján, az Andrássy úton. Szeptemberben avatták a Docler Holding beruházásában megvalósult Il Bacio Di Stile luxusáruházat; az ötezer négyzetméteres Andrássy úti palotában megtalálhatók – többek közt – a Bottega Veneta, a Saint Laurent, a Lanvin és Oscar de la Renta termékei is. Az Andrássy úti luxusbutikok kínálata emellett a 90 négyzetméteres Breitling szalonnal bővült, de itt nyitott meg az első budapesti Bonbonetti Édességbolt is. A kereskedelmi parkok nagy alapterületű egységei – ún. big box létesítmények – közül a barkácsáruházak számára 2013. sem jelentett könnyebbséget. A 2012-ben a kivonulás mellett döntő Bricostore után idén a Praktiker került nehéz helyzetbe. A német anyavállalat, a Praktiker AG nyáron vált fizetésképtelenné, később megindult a cég kivezetése a német piacról. Az áruházlánc hazai elemeinek lehetséges vevőiről azóta többször is cikkeztek, de az év végéig nem született megállapodás. A Match és Profi üzletláncok átvétele 2013-ban megtörtént; az üzletek zömét a CBA és a Coop vette meg. 2013. az online kereskedelem előretörésének éve volt, melynek köszönhetően a csomagküldő szolgáltatók piaca is felpörgött. Az előzetes várakozások felett teljesített a Tesco év elején elindított webáruháza, emellett a CBA is megkezdte a netes rendelés alapján történő házhozszállítást. A versenybe az Auchan is be szeretne szállni, 2013-ban azonban még nem indította el saját online áruházát. A következő két-három évre a netes vásárlás további elterjedését várják a piaci szereplők; a pozitív várakozásokat igazolja a világ meghatározó e-kereskedője, az Amazon várható hazai megjelenése.
7
Il Bacio di Stile
Az üzlethelyiségek piacán a jellemző bérleti díjak nem változtak: a bevásárlóközpontok átlagos havi bérleti díjai 20-30 EUR/m² között mozognak, a prémium kategóriás üzletek díjai 50-80 EUR/m² körül alakulnak. Az Andrássy úti bérleményekért jellemzően 30-60 eurót kérnek havonta és négyzetméterenként, a Váci utcában a legmagasabb díjtételek továbbra is 40-100 EUR/m² között vannak.
Befektetési Ingatlanok 2013-ban nem tért vissza a befektetők bizalma a magyar ingatlanbefektetési piacon. Bár az év során lezárt ügyletek összértéke az egy évvel korábbihoz képest nőtt, a piacról továbbra is hiányoznak a minőségi befektetési termékek és a transzparens piaci tranzakciók is. A befektetési célú ingatlanügyletek a legtöbb esetben nem nyílt piacon kerültek értékesítésre, továbbra is jelentős a nem tipikus adásvételek aránya (pl. vállalat-ös�szevonásokhoz kapcsolódó tranzakciók, részvényvásárlás, stb.), mindemellett a befektetés pénzügyi adatait jellemzően nem hozzák nyilvánosságra. Az ingatlanbefektetések becsült összértéke 2013-ra 250-300 millió euró között alakult (az első félév során értékesített ingatlanok értéke 100 millió euró volt). Emlékeztetőül: a teljes befektetési volumen 2011-ben az azt megelőző évhez képest megháromszorozódott (600 M EUR), de 2012-ben ismét jelentősen mérséklődött (150 M EUR). A nagyobb volumenű ingatlanbefektetéseket eszközlő külföldi befektetőcsoportok aktivitása 2013-ban nem tért vissza a korábbi szintre, ehelyett az év során továbbra is a kisebb nagyságrendű, a pénzügyi részleteket tekintve nem publikus tranzakciók voltak többségben. A befektetői oldalon a likviditáshiány megszűnni látszik, a hazai piacon ugyanakkor jelenleg nehéz
Eston International Property Advisors 1024 Budapest, Lövőház u. 39., Millenáris Irodaház Tel.: +36 1 877 1000, fax: +36 1 877 1001
[email protected] 8 www.eston.hu
vonzó vételi lehetőséget, megfelelő jövedelmet termelő ingatlant találni. A piaci kínálat a fejlesztői tevékenység beindulásával javulhat; a már ismert előbérleti irodaszerződések fényében az ingatlanbefektetési piac a 2015-2017-es időszakban fog dinamizálódni. Az év során lezárt jelentősebb ügyletek között említhető a Lánchíd Palota eladása: piaci hírek szerint az egy éve üresen álló, közel 4900 négyzetméteres épületért a Nobilis Kristóf érdekeltségébe tartozó cég 10 millió eurót fizetett. Ismét vásárolt a hazai piacon már több ingatA befektetési ingatlanpiacon élénlant birtokló görög kül a prémium termékek iránti Bluehouse Capital; a 18 000 négyzetmétekereslet; az éves tranzakciós volures Bécsi úti áruházat men 2015-ben felpöröghet. a Raiffeisen Capital Management adta el. A GLL egyik alapjától egy másikhoz került a Széchenyi téren álló Roosevelt 7/8 irodaház; továbbá közös, 2,4 milliárd eurós vegyesvállalatot hozott létre a globális vezető ipariingatlan-tulajdonos, -üzemeltető és -fejlesztő Prologis, és a Norges Bank Investment. Az utóbbi ügylet a Prologis magyarországi befektetéseit is érintette. 2013-ban a Magyarországon jelentős ingatlanportfolióval rendelkező Ablonban meghatározó részesedést szerzett (a tulajdonában lévő CPI-n keresztül) Radovan Vitek cseh üzletember, aki a hazai fejlesztési piacon korábban szintén aktív – mára hitelekkel erősen terhelt, fejlesztői tevékenységét feladó – Orcoban is számottevő részesedést vásárolt. A két cég együttműködése a jövőben még szorosabb lehet, az Orco két ingatlanát (Arena Corner és Orco Business Park) már az Ablon kezeli. Első körben nem sikerült a 2013-ban becsődölt KÖKI Terminál értékesítése; a 70 ezer négyzetméternyi kiadható területtel rendelkező vegyes funkciójú bevásárlóközpont kiírási ára 35 milliárd forint volt. Információink szerint, a piacról jelenleg hiányzó ingatlanbefektetési termékek iránt már lenne igény, néhány ingatlanra már folyamatban vannak a tárgyalások. A jelenleg építés előtt álló projektekből jó eséllyel válhat befektetési termék, így a befektetői bizalom helyreállásával 2014-ben konkrét megállapodás is létrejöhet, a befektetési volumen pedig 2015-2017 során a mostanit jelentősen meghaladhatja. 2013-ban a hazai, kisebb méretű ingatlanokat vásárló befektetői csoportok aktívak maradtak; a tranzakciókban szerepet játszott az MNB által meghirdetett kedvezményes (legfeljebb 2,5%-os) hitel elérhetősége is. Tapasztalataink szerint az adott hitelt sok esetben meglévő ingatlanok (befektetési ingatlanportfoliók) refinanszírozására használták fel; 2014-től a Növekedési Hitelprogramban biztosított finanszírozást saját célú ingatlanvásárlásokra, illetve új fejlesztésekre lehet igénybe venni, a szigorítás miatt 2013-hoz képest várhatóan kisebb lesz a körülírt befektetői körök aktivitása.
