2010/2
Eston International Property Advisors
The Property Advisors
Gazdasági áttekintés 2010 első negyedévében újra növekedésnek indult a magyar gazdaság; a hazai kibocsátás az előző év azonos időszakához viszonyítva 0,1%-os emelkedést mutatott, véget vetve ezzel az öt negyedév óta tartó hanyatló tendenciának. A félév második felében – részben az építőipar fellendülésének köszönhetően – már erőteljesebb növekedést tapasztalhattunk. A gazdaság érdemi növekedése azonban az elemzők prognózisa alapján csak 2011-től következhet be, jellemzően az export fellendülését fáziskéséssel követő szerény belföldi keresletnövekedés miatt. Az Európai Unió GDP növekedése 2010 első negyedévében visszafogott volt, mindössze 0,5%kal növekedett, míg az év egészére 1%-os növekedést valószínűsít a szakértői prognózis. Globálisan nézve folytatódott a konjunktúra fellendülése az első félévben, mely egyrészt a pénzügyi feltételek stabilizálódásával, másrészt a munkaerő-piaci helyzet rendeződésével magyarázható. A fogyasztói árak az év első hat hónapjában átlagosan 5,7%-kal voltak magasabbak, mint az előző év azonos időszakában, 2009. júniushoz viszonyítva pedig 5,3%-kal növekedtek. Az EU 27 tagországát tekintve kisebb mértékű volt a növekedés, 2010. júniusában a fogyasztói árak a harmonizált adatok szerint átlagosan 5,3%-kal emelkedtek az előző év azonos időszakához képest. Az Európai Bizottság várakozása szerint az inflációs kilátások 2010-ben és 2011-ben egyaránt kedvezően alakulhatnak, az előrejelzések szerint a fogyasztói árindex továbbra is 2 százalék alatt maradhat. 2010 eleje, választási év lévén számos változást hozott a hazai politikai és gazdasági színtérre. A Fidesz 2/3-os többséget szerzett az országgyűlési választásokon, így 8 év után először, koalíciós egyeztetési kényszer nélkül születhetnek döntések a tervezett nagyobb szerkezeti átalakításokról. Az új kabinet nagy lendülettel kezdett új törvények megalkotásába annak érdekében, hogy a magyar gazdaság újra növekedési pályára állhasson, azonban az IMF által szabott szigorú feltételek miatt a mozgástere jelenleg meglehetősen szűk és behatárolt. Az államháztartás már az év első 5 hónapjában elérte a 2010-re tervezett hiány 85%-át, ezért az
egyenleg javítására az új kormány számos fiskális intézkedést, a költségvetési szféra kiadás- és költségcsökkentését tűzte ki célul. Az adóbevételek növelésére júliusban egy új adónem, az úgynevezett bankadó bevezetéséről döntött a parlament. Az idei deficitterv (3,8%) abban az esetben vélhetően teljesíthető marad, amennyiben végrehajtják ezeket az intézkedéseket, illetve nem következnek be nagyobb elmaradások az adóbevételekben. Az ipari termelés 2009 decembere óta javuló trendet mutat, a termelés volumene az év első hat hónapjában 9%-kal volt magasabb, mint az előző év azonos időszakában. Az ipari aktivitás emelkedésének hatására megállt a munkanélküliség drasztikus emelkedése; az unióban év eleje óta 9,6% körül stagnál a mutató, május-júliusban hazánkban 11%-ot mértek. Az építőipar teljesítménye az év első hat hónapjában 13,8%-kal esett vissza. A központi, kormányzati beruházások volumenének visszaesését az EU-s finanszírozású projektek kompenzálhatják. A kiadott új építési engedélyek alapján elmondható, hogy kevesebb ipari és kereskedelmi, viszont több mezőgazdasági épületet terveztek megvalósítani az első negyedévben, mint az előző év azonos időszakában. A GDP, az infláció és a HUF/EUR árfolyam alakulása GDP (%), Infláció
HUF/EUR
10
350
8
300
6 4
250
2
200
0
150
-2 -4
100
-6
50
-8 -10
2004 Dec Jún Dec Jún Dec Jún Dec Jún Dec Jún Dec Jún június 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010
Negyedéves GDP növekedés HUF/EUR árfolyam
0
Fogyasztói árindex Forrás: ESTON
Az eurót az első félévben átlagban 271,49 forint körül jegyezték, legmagasabb értéke 287,46 Ft/EUR, míg legalacsonyabb értéke 261,6 Ft/EUR volt. Az alapkamat április óta történelmi mélyponton, 5,25%-on áll. Az Európai Központi Bank szintén változatlanul, 1,0 százalékon hagyta az euróövezeti alapkamatot.
Modern bérirodák
Officium
A 2010-es év első felének irodaátadási volumene a korábbi évek tendenciájához hasonlóan alakult. A kínálatbővülés összességében 112 000 négyzetmért tett ki, mely a 2009-es év második felében átadott összterületek mintegy 80%-át jelenti. Az előző félévhez hasonlóan idén sem hagyott alább a budai hullám; Bel-Budán átadták a Laminam „Év fejlesztése 2009” díjat elnyert Residence 1-2. Irodaházakat (15 571 m²), valamint DélBudán az Office Garden II. épületét (14 695 m²). A Skanska által fejlesztett Népliget Center második fázisában (15 832 m²) két épület készült el, melyek tovább bővítik a feltörekvő dél-pesti régió kínálatát. A Váci úti irodafolyosó szintén két új épülettel gazdagodott; a Madarász Irodapark II. ütemében 17 000 négyzetmétert adtak át, valamint jogerős használatbavételi engedélyt kapott a GTC Metro Irodaház is (14 100 m²), mely a Budapest Bank és leányvállalatai új székházaként szolgál 2010 júliusától. A Krisztina Palace (17 440 m²) és az Eiffel Square Irodaház (17 492 m²) is megszerezte érvényes használatbavételi engedélyét ebben a félévben, így hivatalosan is a modern bériroda állomány részeivé váltak. A félév során egyetlen 10 000 m² alatti alapterületű irodaházat sem adtak át, ezek dömpingje, összesen 5 irodaház (27,480 m²), az év második felében várható. Név MOMentum Offices Szabadság tér 14. (felújítás) DC Offices Downtown IX BAH Center
GLA (office) 9500 6400 5500 4080 2000
Míg az előző félév során alapjaiban új, önálló irodaház projektek kerültek a piacra, az idei átadásokat a korábban már sikeresnek ítélt fejlesztések további fázisai határozták meg. 2011-12-re azonban már várható néhány különlegesebb fejlesztés elkészülése. Az SCD Group beruházásában egy új, zöld koncepciójú, „kitűnő” BREEAM minősítésre pályázó irodaház, az Officium (13 000 m²) hozhat újdonságot az irodapiacra, melynek átadását 2011 első negyedévére tervezik. A volt Hűvösvölgyi Laktanya területén megvalósuló Akadémia Parkban átépítésre és modernizálásra kerülő régi épület mellett a későbbi ütemekben egyéb szolgáltató és kereskedelmi funkciók, valamint sport és rekreációs létesítmények is helyet kapnak.
2
Az Immorent első magyarországi irodafejlesztése, a kispesti Laurus Irodaházak (15 000 m²) hirtelen került a figyelem középpontjába. Az átadást 2011 nyarára tervezik, a három különálló épület egyharmada pedig már bérlőre talált. Már több mint egy éve épül a nagyszabású Tópark (GLA iroda: 75 312 m²) multifunkcionális beruházás első irodafejlesztési üteme. Júliusban elérte szerkezetkész állapotát, az M1-es autópályáról levezető csomópont kialakítása pedig hamarosan befejeződik. 2011-re ennek a három, jelenleg is folyamatban lévő fejlesztésnek az átadása várható, melyek összterülete 105 312 m². 2012-13 sem telik majd eseménytelenül, hiszen több tőkeerős fejlesztő is bejelentette idén, hogy a válság ellenére beindítja eddig félretett projektjeit: A Skanska új zöld irodaház fejlesztésbe kezd év végén a Lőportár utca-Kassák Lajos utca sarkán, a Green House (17 500 m²) 2012 első félévére készülhet el. Szintén zöld technológiák alkalmazásával a WING fejlesztésében jövőre indulhat a Millenniumi Városközpont folytatásának szánt Duna Passage multifunkciós városközpont beruházás, melynek keretében 2021-ig – lakó- és kereskedelmi funkciók mellett – mintegy 135 000 m² iroda létesül, a Foster+Partners építésziroda tervezésében. A nagyszabású fejlesztés létrejötte lehetőséget teremt a városközpont további terjeszkedésére, a Duna-parti zárványterületek megújítására. A bérlői aktivitás közel megegyezett az előző féléves volumennel, összesen 111 182 négyzetméterre kötöttek bérleti szerződést. A tranzakciók 41,5%-át a szerződéshosszabbítások tették ki, az új szerződések az 53,5%-át, míg a fennmaradó 5% az előszerződések és a területbővítések között oszlott meg. A minőségi irodaterületeket technikai specifikációjuk alapján A és B kategóriára tovább bontva, érdekes megfigyelni, hogy a szerződések 82,5%-át a jobb minőségű, A kategóriás irodaházakra kötötték, míg a B kategória részesedése a tranzakciókból csupán 17,5%-os volt. Az arányszámban természetesen meghatározó szerepe van annak is, hogy a legmodernebb minőségi irodaterületek a teljes állomány mintegy kétharmadát teszik ki. A félév legnagyobb méretű új szerződéskötése az Ericsson nevéhez köthető, mely a Népliget Center II. fázisába költözött be, 6300 négyzetméterre. A dobogó második fokát a KCI Hungary Kft. orvosi műszereket gyártó cég új szolgáltató központja (SSC) foglalta el, mely a Capital Square irodaházban vett bérbe 2434 négyzetmétert. További kiemelkedő nagyságú tranzakciók közül négyet kötöttek Dél-Budán, ebből kettőt a BudaWest Irodaházban: Az Infoparkból átköltöző Nissan 1600 négyzetméterre költözött be, míg 1900 négyzetmétert a Montana IT cég foglalt el. Az Oracle szintén a budai Infoparkból a túlpartra, a Millennium Towers II.-be költözött, 1888 négyzetméterre. A szerződéshosszabbítások közül a legjelentősebb az SAP újrakötése volt a Graphisoft Parkban, ahol 8500 négyzetmétert bérelt. Említésre méltó volt még 2 Váci úti üzletkötés, az Ernst & Young hosszabbítása a West End Business Centerben (5868 m²), valamint az Unilever szerződésújítása, és egyben terület csökkentése a Dunapart Business Park I.-ben. A CEMEX szolgáltatóközpontja a Víziváros Office Center-ben írt újra alá, ahol 3476 négyzetmétert bérelt. Az irodaterületek kihasználatlansága tovább emelkedett, elérte a 26,1%-ot. Az egyes alpiacok egyedi üresedési rangsora nem változott, továbbra is a Váci úti Irodafolyosón a legalacsonyabb, 19,25%, míg a Perifériában a legmagasabb, 40,54%. A Váci folyosó irodaépületeinek mintegy fele 90%, vagy e feletti feltöltöttséggel rendelkezik, míg 12 százalékukban, jellem-
Eston International Property Advisors
m2
Iroda üresedés
300 000
30%
250 000
25%
200 000
20%
150 000
15%
100 000
10%
50 000
5%
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* 2012*
Iroda átadások
m²
2010/2
Átadások, teljes bérbeadás és üresedés
350 000
25%
300 000
20%
250 000 200 000
15%
150 000
10%
100 000
5%
50 000 0
2005
0%
2006
2007
2008
2009
0%
2010 H1
Teljes bérbeadás
Built-to-suit átadások
Spekulatív átadások
Üresedés
Jellemző üresedés *ESTON becslés
zően az alacsonyabb műszaki felszereltségű, B kategóriás épületekben az üresedés magasabb, mint 50%-os. Az Agglomeráció magas kihasználatlansági mutatója legfőképpen azzal magyarázható, hogy az üzleti parkok épületeinek 15%-a maximálisan fel van töltve bérlővel, míg a fennmaradó, 85% teljesen üresen áll. Stagnálás figyelhető meg a bérleti díjak alakulásában is, e tekintetben – az Eston tanácsadói szerint – csak a következő év hozhat némi változást. A bérlők egy része felismerte, hogy a bérleti díjak lassan elérik a piac alját, ezért 2012-13-es költözési tendereiket már most meghirdették. Ezeken a tendereken jellemzően nem az új, vagy építés alatt lévő, hanem a már meglévő épületek indulnak el, és rugalmas tulajdonosaik, bérleti kondícióik miatt esélyük is ezeknek a legnagyobb.
2009-re a közel 25%-os üresedési ráta. A főbb szerződéskötések közül a RETZ Bútoráruházak 5400 négyzetméteres, irodát és raktárt magába foglaló új bérleti tranzakciója emelhető ki a WestLog DC biatorbágyi logisztikai központban, ahonnan a cég teljes magyarországi hálózatának ellátását biztosítja. Egy januárban aláírt szerződés értelmében az Oriflame Hungary Kft. igényei alapján összesen 17 000 négyzetméteres BTS elosztó központ épül a Goodman Üllő Airport Logisztikai Központ második ütemében, mely várhatóan nyár végétől szolgálja ki 7 közép-európai ország szükségleteit. A legtöbb Budapest környéki új tranzakciót az M1-M7-M0 autópályák közelében elterülő nyugati zónában kötötték, a szerződött területek átlagos mérete 2500 négyzetméter volt. A vidéki logisztikai fejlesztések közül a ProLogis hegyeshalmi raktárcsarnokában a Fiege logisztikai szolgáltató kötött le 8300 négyzetmétert, disztribúciós központja számára. 2010 Q1-Q2 főbb szerződéskötések (m²)
Ipari ingatlanok 2010 első felében a papírforma szerint visszafogottan alakult az új átadások volumene. A city logisztika állománya bővült a legkisebb mértékben, mindössze az Európa Centerben került sor egy 5868 négyzetméteres, új épület átadására. Az agglomerációs övezetben összesen 26 220 négyzetmétert adtak át, mely két ipari park között oszlott meg: 16 000 négyzetméterrel nőtt az újpesti raktárközponttól nem messze, mintegy 10 kilométerre észak-keletre található Dunakeszi Ipari Park bérbe vehető állománya; a ProLogis Park százhalombattai központjának második fázisában pedig további 10 220 m² készült el, a park területére már korábban betelepült CEVA logisztikai szolgáltató számára. Várhatóan az elmúlt 5 év negatív rekordját dönti meg az idei év spekulatív átadási volumene, hiszen az év végéig csupán egyetlen kisebb, 3000 négyzetméteres csarnok átadása várható az Európa Centerben. A szinte teljesen eltűnt spekulatív fejlesztésekkel párhuzamosan 2010 első felében a bérlők aktivitása is visszaesett. Raktárakkal és a hozzájuk szervesen kapcsolódó irodaterületekkel együtt Budapesten és környékén közel 54 000 négyzetméterre kötöttek szerződést, melynek mintegy 28%-át a szerződéshosszabbítások tették ki. A korábbi években a teljes bérbeadások volumene rendre meghaladta az átadások mennyiségét, az üresedési ráta mégis tovább emelkedett. A számok mögé tekintve azonban egyértelmű, hogy a nettó piaci felszívás már sokkal kisebb mértékű volt, míg a szerződéshosszabbítások egy magasabb hányadot képviseltek a teljes bérbeadáson belül, így alakulhatott ki
logisztikai csarnokok ProLogis Hegyeshalom
Fiege
8300
M5 Gyál Business Park
Flextronics
5000
Budakeszi Ipari Park
Mewa Magyarország
2750
ProLogis Sziget
Filtrona
2400
Europolis Park Budapest M1
LGI Logistics
2000
Nagytétényi Ipari Park
Cerva
1512
Rozália Park I
Prista Oil
2750
Tesco
2325
Megadyne
1500
„A Takács” Kft.
1200
Retz bútor
5400
Liegl
2000
Tatárpék
1700
Southbase
n.a
3500
Áti Sziget
Oy Ikapaper
1733
Airport City
Ceva Logistics
1300
Europolis Aerozone
FedEx
1783
West Gate Business Park
Westlog DC
City logisztika Nagytétényi Ipari Park
CERVA
2400
n.a
1062
STOCKlogistic
SolarFlex
1300
V -95 Raktárbázis
Bosch Service
1180
InNove Business Park
Trend-Papír
1196
3
A bérleti díjak csökkenése megállt, jelenleg az árak konszolidálódása tapasztalható a piacon. Az adott helyi részpiacokon található kínálati/keresleti viszonyok erős befolyással vannak a bérleti díjakra: a 3-3,2 € kínálati szinttől, a 3,8-4 € közötti díjsávig szinte bármivel találkozhatnak a bérlők, míg a tényleges üzletkötések a kínált kedvezmények hatására ( bérleti díj mentes időszak, kialakítási költségek térítése) akár 10-20%al is alacsonyabb szinteken köttetnek. Az Eston tanácsadói szerint az árak a gazdasági fejlődés és a fogyasztás beindulásával, valamint az üresedési ráta csökkenésével egyidejűleg várhatóan újra elindulnak felfelé a közeljövőben.
Goodman Üllő Airport Logisztikai Központ
Az előkészített, már építési engedéllyel rendelkező projektek száma továbbra is magas, amely mintegy 485 000 m² új, logisztikai terület fejlesztésére alkalmas. A modern logisztikai-ipari bérraktárokhoz nem sorolt területeken számos jelentős ipari fejlesztés várható és zajlik jelenleg is országszerte, amelyek túlnyomó része gyártó-, vagy feldolgozóipari tevékenységhez köthető, illetve jórészt végfelhasználói ingatlanfejlesztői aktivitást tükröz. A mosonmagyaróvári Mowin Ipari parkban az indiai SMR, személyautó visszapillantó tükör gyártó cég, 2011 második negyedévére tervezi új üzemének átadását, melyet 30 000 négyzetméteren épít. Szegeden, zöldmezős beruházással a Pick Szeged létesít új, korszerű gyárat a jövőben, ahol feldolgozóegységeit egy telephelyen egyesítheti. A gyógyszereket gyártó amerikai Mylan 10 000 négyzetméteres csarnokot vásárolt a Komáromi Ipari Parkban, ahol korszerű csomagolóüzem, valamint emellett egy 17 000 négyzetméteres raktár létesítését tervezi. A félév végén átadták Szentkirályon a mintegy 4000 négyzetméteres Balogh Sándor Logisztikai Központot, mely kiváltva az eddig nagy költségvetéssel működő raktárakat, a Szentkirályi Ásványvíz Kft. új bázisául szolgál. A Bosch Csoport Miskolcon tervezi megduplázni gyártókapacitását egy új üzem létrehozásával. A 6,5 milliárdos beruházás alapkövét júniusban tették le. A Hankook gumiabroncsgyártó cég is idén döntött úgy, hogy megduplázza kapacitását, így rácalmási üzemét egy 58 000 négyzetméteres üzemcsarnokkal bővíti, mely a tervek szerint az év végére készül el. Konkurenciája, a Continental AG is terjeszkedik hazánkban, makói és váci leányvállalatainak székhelyét bővíti. A Daimler-Benz egyik legjelentősebb, mintegy 800 millió eurós, zöldmezős beruházásának keretében Kecskeméten létesül az autógyártó cég első kelet-európai üzeme. A gyár építése a tervek szerint halad, a Mercedes járművek gyártását várhatóan 2012-ben kezdik meg. A beruházások többsége a saját forrás mellett jelentős hányadú uniós támogatás igénybevételével valósulhat meg. Az elôzô táblázatból is jól látható, hogy az irodapiachoz
hasonlóan még hiányoznak a nagyobb méretű tranzakciók a piacról. A megváltozott piaci viszonyokat helyesen adaptálva, az egyes logisztikai parkok megpróbálják a 2000 m² alatti bérlőket is a nagyokhoz hasonlóan rugalmas feltételekkel kiszolgálni, tovább fokozva ezzel a kínálat mind méretbeni, mind időbeni rugalmasságát. A fentieken túl az Eston tanácsadóinak tapasztalatai szerint az eddig közlekedési infrastruktúrával kevésbé ellátott, de tehergépjárművel korlátozás nélkül megközelíthető területeken (pl. kelet-pesti agglomeráció) az útkapcsolatok fejlesztése (M0, M31, Megyeri híd) után a cégek telekkereslete számottevő mértékűvé vált. Ezen felül a preferenciáik is megváltoztak, a válság és a bérbeadók rugalmassága lehetőséget teremtett olyan plusz logisztikai szolgáltatások igénybevételére, egyes folyamatok kiszervezésére is, amelyre korábban nem volt példa. Ma már egyre több kereskedő cég dönt amellett, hogy a költséghatékonyság növelése érdekében a szállítási és raktározási tevékenységet külső vállalkozásra bízza, hiszen az erre specializálódott cégek jellemzően alacsonyabb fuvarköltséggel, rugalmas feltételekkel dolgoznak, illetve a válság ezeken a területeken is erős árversenyt eredményezett. Az első félév végén a kihasználatlansági ráta a teljes budapesti és környéki piacon 20,75% volt, mely az előző időszakhoz képest enyhe csökkenést mutat., a tendencia a spekulatív fejlesztések leállása miatt valószínűleg a közeljövőben tartós marad. Az ipari ingatlanpiac különlegesnek tekinthető abból a szempontból, hogy gyorsabban reagál a gazdaságban bekövetkezett változásokra, mint a többi szegmens, így egy esetleges gyors fellendülésre a kínálat is rugalmasan reagálna. Ennek ellenére véleményünk szerint az ipari ingatlanok piaca a gazdaság és a fogyasztás dinamikájának fokozatos visszatérésével összhangban fog csak újra jelentősebb fejlődésnek indulni.
Üzlethelyiségek Budapesten – hasonlóan a 2009-es évhez – ismét egyetlen bevásárlóközpont átadására vár a piac. A francia Klépierre-csoport leányvállalata, a Ségécé által üzemeltetett Corvin Átrium (34 600 m² GLA) ismert multinacionális mágnesbérlőkkel készül az őszi nyitásra. A Corvin sétány városmegújító törekvésébe beleilleszkedő új bevásárlóközpont is a forgalmas Ferenc körúti csomóponton áthaladó, illetve a környező lakosság és irodai dolgozók vásárlóerejére épít. Az első klasszikus budapesti bevásárlóközpont, a Flórián Üzletközpont építését több, mint 35 évvel ezelőtt kezdték meg. Azóta 13 jelentős, 20 000 négyzetméter bruttó alapterületet meghaladó bevásárlóközpont épült Budapesten. Az új üzletközpontok megjelenése szükségszerűen magával vonta a környezetükben lévő ingatlanok és telkek felértékelődését. Az Árkádot kivéve ezen bevásárlóközpontok mindegyikét egy korábban üzletekkel ritkábban ellátott térségbe telepítették, nagy hangsúlyt helyezve a megfelelő lokáció kiválasztására, így ezek ma is magas kihasználtsággal és jó forgalommal működnek. A Fővárosi Önkormányzat tulajdonában lévő Flórián Üzletközpont kivételével a 2001 előtt épült plázák mindegyike átesett már valamilyen felújításon, vagy tulajdonosai éppen most látták elérkezettnek az időt a korszerűsítésre. A Mammut I. vezetősége 2011 őszére tervezi az üzletközpont mind műszaki, mind esztétikai megújítását, szem előtt tartva az energiatakarékos megoldások alkalmazását, egyúttal látványos stílusváltást is eszközölve. A plázákban a bérleti díjak meglehetősen széles spektrumban mozognak, a régebbi fejlesztésekben már 15 EUR/négyzetméterért is bérelhetünk, a kedvelt helyszíneken azonban tartják a magas, 100 EUR/m² körüli árakat.
4
Eston International Property Advisors
Bruttó Megnyitás Üzletek Kerület alapterület éve száma (m²)
Név Flórián Üzletközpont Sugár Üzletközpont Duna Plaza Pólus Center Europark Lurdy Ház Mammut I., II. WestEnd City Center MOM Park Árkád Arena Plaza Allee (volt Budai Skála)
III. XIV. XIII. XV. XIX. IX. II. XIII. XII. X. VIII. XI.
8 784 31 456 42 000 56 000 30 500 42 000 103 000 94 000 39 000 42 000 123 000 54 000
1976 1980 1996 1996 1997 1998 1998, 2001 1999 2001 2002 2007 1976-2009
52 80 181 343 59 156 330 514 79 170 200 137
IV
Duna Plaza
III
Flórián Üzletközpont
XIII
WestEnd
Mammut I-II V
XII
I
MOM Park Allee XI
Pólus Center
XV
II
VI
XIV
Sugár
XVI
Árkád
VII
Aréna VIII Plaza X IX
XVII
Europark
Lurdy Ház XIX XX
XVIII
XXII XXIII
A regionális komplexumok közül a KÖKI Terminál (50 000 m²) építkezése a tervek szerint halad, a központ átadása 2011 első negyedévére várható A kisebb retail funkciójú fejlesztések közül a C.E.T (GLA: 11 772 m²) már elérte szerkezetkész állapotát, az ütemtervnek megfelelően haladó építkezés befejezése őszre várható. Az utcai üzlethelyiségek piacát, így az Andrássy út luxusüzleteit is a kettősség jellemzi. A világmárkák többsége elégedett az üzleteik teljesítményével, egyedül az Armani Caffé étterem kényszerült a piac elhagyására. A bérleti díjak egyre alacsonyabb, 30-60 EUR/m² körüli szintre csökkennek, ellenben kevés további új belépőre lehet számítani közeljövőben. A Vörösmarty tér és a Váci utca környéke újra reneszánszát éli, köszönhetően az üzletek fokozatos átpozícionálásának, mely lehetővé tette középkategóriás, fiatalos márkák megjelenését. A bérbeadó üzletek bérleti díjai egyes esetekben már meghaladják a magasabb presztízsű Andrássy úton lévőkét, hiszen egy-egy üzlethelyiségért mintegy 30-80 EUR-t is elkérnek négyzetméteréért. Az ORCO Váci 1 (10 000 m²) kényelmi nagyáruházának 2011-es várható megnyitásával a minőségi termékeket kereső vásárlók is megfelelő kínálattal találkozhatnak majd. Az áruház frekventált pontjain lévő üzleteiért kért bérleti díjak akár a 200 EUR/négyzetmétert is elérhetik. A közelben lévő Bécsi utcába a Fashion Street-et megálmodó és megvalósító Csipak Acquisitons új, ikonikus üzlet- és irodakomplexumot tervez, melynek megépítésére elvi építési engedélyt adott ki a Központi Tervtanács. A fejlesztés megvalósulása azonban egyelőre kétséges, hiszen a döntés jelentős tiltakozást
5
2010/2
váltott ki a szakmabeliekből. Az ellenzők elfogadhatatlannak tartják, hogy építkezéshez olyan épületek elbontása is szükséges lenne, melyek kultúrtörténetileg meghatározóak és rendhagyó építészeti megoldásokkal készültek. A körutak üres üzlethelyiségeit a fogyasztók mindennapi szükségleteit kielégítő élelmiszerüzletek és drogériák növekvő hálózata tölti fel. A tudatosan és megfontoltan vásárlók szempontjait szem előtt tartva törhettek utat a Tesco kis alapterületű expressz boltjai, melyekből 1 év alatt Budapesten és vidéken már 24-et nyitottak. Az ország első franchise, bio fodrászüzlete szintén ezt a koncepciót követi; a későig nyitva tartó, forgalmas csomópontokban lévő szalonokból idén hét nyitott, szerte Budapesten. A franchise a válság túlélő modelljévé válhat, hiszen a recept már jól kipróbált, a know-how és a marketing stratégia implementálásával pedig a vállalt kockázat jóval alacsonyabb, mint egy újonnan induló vállalkozásnál. A rohanó életmódhoz alkalmazkodva a „coffee to go” (kávé elvitelre) fogalom királya, a Starbucks kávézólánc is megnyitotta első üzletét a Westendben, valamint további kávézóláncok, például a lett Double Coffee, vagy az olasz C House Coffee Shop is érdeklődnek a magyar piac iránt. A Budapesten terjeszkedők tehát egyértelműen a nagyobb láncok, melyek a jelenleg kedvező bérleti díjak mellett igyekeznek minél több stratégiailag fontos helyen megvetni a lábukat. A multinacionális ruházati üzletek terjeszkedési dinamikája – új bevásárlóközpont fejlesztés hiányában – alábbhagyott, illetve jóval óvatosabb stratégiát követnek most, mint piacra lépésük első időszakában. Vidéken visszaesett a fejlesztési kedv, mindössze két új strip mall jellegű üzletközpontot adtak át az elmúlt félévben: Keszthelyen megnyitott az Alphapark bevásárlóközpont 14 000 négyzetméteren, Vácott pedig egy újabb Family Center, 9000 négyzetméteren. 2011 végéig vidéken is fellendülés várható, további három STOP.SHOP-ot illetve négy Family Centert terveznek a fejlesztő cégek, összesen 67 500 m² bérbeadható területtel.
Befektetési ingatlanok A tavaly év végi várakozásoknak megfelelően kismértékű élénkülés következett be mind a hazai, mind a nemzetközi befektetési piacon. Itthon különösen a stabil bérlői háttérrel rendelkező prémium kiskereskedelmi egységek, szupermarketek, illetve irodaházak iránt növekedett meg a kereslet, továbbá az elmúlt félévben az átárazódás hatására a végfelhasználók érdeklődése is fokozódott az irodapiaci termékek iránt. Az Allianz Hungária Zrt. költségoptimalizálása során egy székházba vonta össze eddig különállóan működő egységeit. A WING által fejlesztett, környezettudatos kialakítású K3 Irodaházat (17 000 m²) a biztosító februárban vásárolta meg. Az Évgyűrűk Magánnyugdíjpénztár már évek óta aktív figyelemmel kísérte a jövedelemtermelő ingatlanokkal kapcsolatos befektetési lehetőségeket. Az FHB székházaként szolgáló Ü48 Irodaház (9300 m²) áprilisi megvásárlásával a pénztár 10%-ra növelte ingatlanvagyona arányát a portfolióján belül. A nyugat-európai felvásárlási kedv a magyar befektetési piacon is éreztette hatását. Az Allianz Real Estate Germany aktivitása jelentős méreteket öltött szerte Európában. A vállalat kiváló minőségű irodákat és bevásárlóközpontokat vásárolt Rómában, Párizsban valamint Düsseldorfban, ezt megelőzően pedig januárban 50%-os részesedést szerzett az ING Real Estate ingatlancsoport fejlesztésében épült Allee budapesti bevásárlóközpontban.
2010/2 3% körüli szintre, akkor az EURIBOR+kamatfelár együttese már rendkívül alacsony saját tőke megtérülést jelenthet a fejlesztők számára. Befektetési alapok
Befektetési alapok
06/30/2010
03/31/2010
12/31/2009
09/30/2009
06/30/2009
03/31/2009
12/31/2008
09/30/2008
06/30/2008
03/31/2008
12/31/2007
09/30/2007
06/30/2007
03/31/2007
12/31/2006
09/30/2006
06/30/2006
350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 03/31/2006
A hazai piacon is kiterjedt ingatlan állomán�nyal rendelkező holland ING Real Estate Investment Management az államtól kapott hitelterheinek csökkentésére az elmúlt időszakban teljes (mintegy 66,5 milliárd EUR értékű) ingatlanportfolióját piacra dobta. A világ legnagyobb ingatlan befektetőjének eszközállományára olyan komoly érdeklődők – jelentős alapkezelők és befektetői csoportok – licitálnak, mint az AXA Real Estate, az Allianz, a Pramerica, a Henderson Global Investors, a Blackrock Investment Management, vagy a China Investment Corporation. Az ING egyben kíván megválni teljes portfoliójától, azonban tekintve, hogy a befektetők nagy részét kevésbé érdeklik az európai és ázsiai ingatlanok, feltehetőleg csak fokozatosan és régiócsoportokra szedve kerülhet sor az értékesítésére. Jóval kisebb volumenű, a hazai piacot azonban testközelből érintő üzletkötés eredményeként a CA Immobilien Anlagen AG mintegy 272 millió eurót fizet az Österreichische Volksbanken-AG Group (VBAG) tulajdonában álló Europolis AG összes részvényének, finanszírozással együtt történő átvételéért (a portfolió piaci értéke 1,5 Mrd EUR), ezzel másfélszeresére növelve ingatlanállománya összértékét. Az Europolis portfolió mintegy egyötödét, (202 655 m²) magyarországi jövedelemtermelő ingatlanok (irodák és logisztikai csarnokok) teszik ki. A fejlesztési telkek piaca várhatóan 1 éven belül kikerül tetszhalott állapotából, amit egyelőre – konkrét tranzakció hiányában – leginkább az támaszt alá, hogy az Eston tanácsadói egyre növekvő érdeklődést tapasztalnak a prémium lokációk, azaz Bel-Buda, Belváros, a Váci út belső területei iránt, illetve a Hungária körgyűrű környéke is egyre kelendőbb. A fejlesztők a válság előtti szinteknél mintegy 30-40%-kal alacsonyabb árakra értékelik a telkek árait, ezért a kereslet még mindig ritkán találkozik a kínálattal: a bel-budai és belvárosi telkek földfelszín felett fejleszthető bruttó négyzetméteréért 300-350 EUR-t, a körgyűrű környékérért 150-200 EUR-t adnának, míg a klasszikus irodafolyosó vonalában 200-250 EUR körül alakul a kereslet. A nyíltvégű befektetési alapok újra vevőként jelentek meg a piacon. Az Erste nettó eszközértéke folyamatosan emelkedik, míg az OTP Ingatlanalapé stagnál. Az alábbi ábrán is jól látható, hogy az alapok vagyona a 2008 őszi drasztikus visszaesést követően újra növekedésnek indult, mely tendencia várhatóan a jövőben erősödni fog. A befektetési piac beindulását akadályozza, hogy a régió többi országához képest Magyarországon jócskán megemelt kamatfelárakkal finanszíroznak a bankok. Ugyan jelenleg az EURIBOR mutatója alacsonyan van, azonban ha visszatér egy standardnak tekintett,
Mozgó átlag Forrás: ESTON
A befektetési üzletkötéseket továbbá az is nehezíti, hogy akadnak ugyan eladó irodaházak a piacon, azonban a visszaesett fejlesztési volumen miatt ezek közül egyre kevesebb az új bérleti szerződésekkel frissen feltöltött ház. A korábban épült „A-kategóriás” épületek közül is piacra kerül néhány, itt azonban a bérleti díjakat övező bizonytalanság miatt fellépő árazási problémák okoznak nehézséget. Ezeket az irodaházakat még a válság előtti, magas bérleti díjakon adták bérbe, most pedig rendkívül nehéz meghatározni hogy a túlkínálatos piacon – a szerződések lejárata után – milyen új bérleti díjakon kötik le újra a területeket. A nem prémiumi, de jónak ítélt irodapiaci termékek 7,5-8% hozamon kelhetnek el. A klasszikus B, C kategóriás ingatlanok közül csak a jól bérbeadottakra van kereslet, jellemzően 10% körüli hozamszinten, azonban vannak a piacon ennél magasabb hozamszintben gondolkodó „hiéna” típusú befektetők is. Bérlő nélküli, vagy nagyobbrészt üres ingatlanokat pedig csak végfelhaszálóknak, vagy csak nagyon nyomott árszinten lehet eladni. Az ingatlanbefektetési piac az elkövetkező hónapokban várhatóan a gazdaság egyéb területeihez hasonlóan hektikusan fog teljesíteni. A finanszírozási nehézségek miatt a piacon további konszolidációs vásárlások várhatók, míg a klasszikus, fejlesztői ingatlaneladásból származó tranzakciók az új termékek hiánya miatt háttérbe szorulnak. A bizonytalan gazdasági helyzettel szorosan összefonódó bérleti piac miatt sokkal átgondoltabb és óvatosabb vásárlások várhatóak, a döntéshozásban a bérlői portfolió megléte és minősége válik az egyik legfontosabb faktorrá.
1024 Budapest, Lövôház u. 39. Tel.: (+36 1) 877 1000 • Fax: (+36 1) 877 1001 e-mail:
[email protected] www.eston.hu
