,...
"-f
" ........... .
TH-VRIJE-BELEIDSRUIMTEONDERZOEK (DREIGENDE) SLOOP VAN NAOORLOGSE WONINGEN : OORZAKEN, LESSEN, PREVENTIE deel 4
111111 1111111111 11 11111111111111111111111111111 11\111111\1 11 11111 1111111
1111111\1111111111111111111111111111 111111 11 111 i 111 111.111111 IIl lIdll'I'1111 111111 I 111111111111111\11111111111111111111111111\1 1111111111111
1
IIjllll 1\ 1\1111111 11 11 11 111 111 11 1111' \11\111111 111 11 11 111 11111111111111
11111 1 1111111\1 1111 11 111111111111 111 111 111 11\1 1111 111 11 11111 11111 11
n
.......... NO
roO ~-.o
roo
"THE SPIRIT OF ST. LOUIS": De neergang van Pruitt-Igoe
Prof. dr ir H. Pr ie;nus
·~·l'.'
... , .
--
Delftse Universitaire Pers 5tevinweg 1 2628 eN Delft tel. (015) 783254
BIBLIOTHEEK TU Delft
P 2193 1613
C
I""
901284
'/I " " "
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG H. Priemus "The spirit of St. Louis": de neergang van Pruitt-Igoe / H. Priemus Delft: Delftse Universitaire Pers. -III- (TH-vrije-beleidsruimteonderzoek: (dreigende) sloop van naoorlogse woningen: dl. 4) 1986. Met li t. opgv. ISBN 90-6275-254-3 SISO 314 UDC 351.778.5(778) Trefw.: volkshuisvesting: St. Louis Copyright 1986 by H. Priemus No part of this baak may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any ther means without written permission fr om the publisher: Delft University Press, Delft, The Netherlands.
INHOUDSOPGAVE
1.
INLEIDING .......•................••....................... 1
2.
STADSVERNIEUWING EN PUBLIC HOUSING IN ST. LOUIS ••••••• 3
3.
DE HOOGGEROEMDE PLANNEN VOOR PRUITT-IGOE (1951) •••• 7
4.
PRUITT-IGOE NA DE OPLEVERING (1955-1956) ••••••••••••••• 19
5.
ACHT PUBLIC HOUSING COMPLEXEN ••••••••••••••••••••••• 27
6.
DE BEWONERS VAN PRUITT-IGOE •••••••••••••••••••••••••• 31
7.
EXPLOITATIEPROBLEMEN IN PRUITT-JGOE •••••••••••••••••• 37
8.
ONTWIKKELING VAN DE LEEGSTAND IN PRUITT-IGOE • ~ ••••• 41
9.
HET VERLOOP VAN DE HUUROPBRENGSTEN •••••••••••••••• 47
10. ONDERHOUD EN BEHEER •••••••••••••••••••••••••••••••••• 49 11. STEEDS VERDER IN DE RODE CIJFERS •••••••••••••••••••••• 53 12. DE HUURST AKIINIG VAN 1969 ••••••••••••••••••••••••••••••• 57 13. SLOOP VAN PRUITT-IGOE (1972-1974-1976) •••••••••••••••••• 63 14. HUURDERSZELFBEHEER ••••••••••••••••••••••••••••••••••• 71
15. NABESCHOUWING•..•................•.........•........... 7.5 LITERATUUR .••...........•..•.....••••......•......•..•..... 8.5
"••• first 1'11 note that there wil! likely never be a clear understanding of the problems at Pruitt-lgoe, espedally it wil! never be clear how much the problems were attributable to the design of the buildings." (Killian, Architectural Review, 1978, p. 128) "Of the many landmarks associated with the demise of the 1949 Act projects, Pruitt-lgoe in St. Louis has become the most tragic symbol of failed public housing" (Davis, 1977, p.l05) " ••• instead of setting a new standard for public housing, it became a battlefield" (Astragal, 1972, p. 180) "Pruitt-Igoe, an internationa11y recognized public housing project - first for its unique application of planning economies; and second, for its failure as a sodal institution, has received more comment and written words than any other project of its kind in America. lts failure as a public housing project cannot be attributed alone to the architecture, to the community or to the tenants, but must be recognized as the object of a series of sodal events and social conflicts". (Mc Cue, 1973)
1. INLEIDING
In 1927 v loog Lindbergh als eerste over de Atlantische Oceaan van Europa naar Amerika. Het vliegtuig waarin de overtocht werd gewaagd, heette de "Spirit of St. Louis". In het Air and Space Museum te Washington D.C. is dit vliegtuig nog altijd te bewonderen. 47 jaar later, in 1974, werd het omvangrijke Pruitt-Igoe-komplex in St. Louis opgeblazen en met de grond gelijkgemaakt: 33 woongebouwen met in totaal 2870 woningen, in 1955-1956 opgeleverd, werden na 18 jaar exploitatieproblemen gesloopt. Vooral sinds de jaren zeventig is de public housing sektor in de Verenigde Staten onder een spervuur van kritiek komen te liggen. Een bouwstop op public housing werd afgekondigd: Pruitt-Igoe had immers "bewezen" dat public housing geen goede oplossing vormde voor de huisvesting van de zwakste bewonersgroepen. Sinds de sloop van Pruitt-Igoe heerst er in de Amerikaanse public housing sektor als het ware de "spirit of St. Louis". Over de geschiedenis van Pruitt-Igoe is veel bekend, vooral dankzij publikaties van Meehan (1975; 1979) en Rainwater (1973). Tijdens een bezoek aan het Department of Housing and Urban Development (HUD) in Washington DC in 1983, werd mij een dossier over het roemruchte Pruitt-Igoe-komplex ter hand gesteld. Voor de hulp bij het verwerven van dit materiaal ben ik Duane McGough, Direkteur van de Housing and Demographic Analysis Devision van HUD zeer erkentelijk. Ook Louis Winnick (verbonden aan de Ford Foundation in New York City), die mij inzage gaf in een evaluatierapport van tenant management in de public housing sektor van St. Louis, ben ik zeer dankbaar voor zijn medewerking. In het nu volgende wordt, gebaseerd op een literatuurstudie en een dossieranalyse, verslag uitgebracht over de treurige woongeschiedenis van Pruitt-Igoe. De Amerikaanse situatie is in vele opzichten anders dan de Nederlandse. Toch lijkt kennisneming van de geschiedenis van Pruitt-Igoe ook van belang in het licht van het vormen van een oordeel over de thans snel toenemende exploitatie problemen in een aantal naoorlogse hoogbouwkomplexen in Nederland. Het is immers zeer waarschijnlijk dat de variabelen die in de neergang van Pruitt-Igoe een rol hebben gespeeld, ook in Nederland kunnen optreden. En ondanks de grote verschillen zijn er een aantal overeenkomsten tussen public housing komplexen in de V.S. en een aantal naoorlogse hoogbouwkomplexen in Nederland: ze worden bewoond door huurders met een relatief laag inkomen, de komplexen zijn grootschalig en onpersoonlijk, de woningexploitatie gaat veelal met verliezen gepaard, volgens de gebruikelijke preferenties van bewoners staan dergelijke komplexen laag genoteerd, de mobiliteit is veelal hoog.
- 1-
Exploitatieproblemen van het kaliber van die in Pruitt-Igoe, komen waarschijnlijk nergens in de V.S. en Nederland voor. In de woongeschiedenis van Pruitt-Igoe zien we exploitatieproblemen, die in Nederland de kop hebben opgestoken, als door een vergrootglas. Bij het overplanten van verschijnselen en konklusies van St. Louis naar Nederland moet zeker de grootste voorzichtigheid worden betracht. Toch menen wij dat de klassieke ervaringen met exploitatieproblemen in Pruitt-Igoe ook aan het inzicht in de aktuele, Nederlandse problematiek van de naoorlogse hoogbouwkomplexen zullen kunnen bijdragen.
- 2-
2. STADSVERNIEUWING EN PUBLIC HOUSING IN ST. LOUIS
In 1870 was St. Louis de derde stad van de Verenigde Staten. Tachtig jaar later, in 1950, stond de stad op de achtste plaats. De stad maakte een weinig voorspoedige ekonomische ontwikkeling door. Bovendien had ook St. Louis te kampen met een enorme suburbanisatie. In 1890 telde stad meer dan 12 x zo veel inwoners als de regio ('county'). In 1950 woonden er ruim 850.000 mensen in de stad en meer dan 400.000 in de regio.
Tabel I:
Bevolkingsontwikkeling St. Louis: stad en regio, 1940-1970 (x 1000 inwoners)
Jaar
blank
STAD neger
1940 1950 1960 1970 1975
707 702 535 365 301
109 154 215 257 233
totaal 816 857 750 622 534
blank
REGIO neger
262 389 684 902
12 17 20 49
totaal 274 406 704 951
Bron: Bacon (1985) "In de periode 1945-1950 werden er in St ..Louis zelf niet meer dan 5.175 woningen gebouwd, terwijl er in de suburb 27.000 woningen werden gerealiseerd. Het verval van St. Louis vormt een belangrijke achtergrond voor de excessieve problemen waarmee de public housing in St. Louis te kampen kreeg (Bacon, 1985). De stad is gelegen aan de Mississippi, op het kruispunt van spoorwegen. In de loop der jaren vond de ontwikkeling van de stad niet langs de rivier, maar langs de spoorlijnen plaats. De huisvestingskwaliteit was slecht. In 1950 telde de stad meer dan 13% woningen zonder inpandig toilet, het hoogste percentage van de twaalf grootste Amerikaanse steden. In Architectural Forum (1951) wordt gemeld dat in 1950 een derde deel van de stad sterk vervallen was en dat nog eens 8% van de bebouwde kom, zo'n vijf vierkante mijl, bestond uit krottenwijken "die tot de ergste ter wereld behoren". Juist deze gebieden werden bewoond door negers, migranten uit het Zuiden, die toen ongeveer een zesde deel van de gehele bevolking vormden. Deze krottenwijken lagen vlak bij het zakencentrum van de stad, en leken een bedreiging te vormen voor de ekonomische ontplooiing van St. Louis.
- 3-
..
Afb. 1:
Situatietekening van St. Louis (Bron: Architectural Forum, 19.51, p.128)
_
BLIGHTED DISTRICTS
.U~ A
B
OBSOLETE IlSTRICTS ·PUBLIC HOUSING
URBAN REDEVELDPMENT
Slum Surgery In St. Louis
~.
o
08SELETE OISTIllIC.TS
1.000
~ooo
os.ooo FUT
River park ·plan extended to city
Afb. 2:
(Bron: Architectural Forum, 1951, p. 135) Zwart: lokatie Pruitt Igoe
De ligging van Pruitt-
Igoe, doorkruist door "a river of trees"
- 4-
Er werd een komitee van 20 zakenlieden uit St. Louis gevormd die 2 miljoen dollar op tafel legden om een plaatselijke Urban Development Corporation te vormen, die plannen ontwikkelde voor de huisvesting van 15.000 huishoudens met een midden-inkomen, in het centrale deel van de stad. Naast dit partikuliere initiatief werd er, op voet vàn de Public Housing Act van 1949, een ambitieus programma van public housing komplexen opgezet, om de voortgaande suburbanisatie te stoppen en in het centrum van St. Louis huisvestingsalternatieven voor bewoners met een bescheiden beurs te bieden. Motor achter deze plannen was de burgemeester Joe Darst, telg uit het vermaarde in St. Louis opgegroeide geslacht van de familie Darst. In Architectural Forum (1951, p. 129) worden hem de volgende woorden in de mond gelegd: "We must rebuild, open up and clean up the hearts of our cities ... The fact that slums we re created with all of their intrinsic evels was everybody's fault. Now it is everybody's responsibility to repair the damage." Het komplex van Pruitt-Igoe is een voorbeeld van "conventional public housing", d.w.z. public housing, ontwikkeld en beheerd door een "public housing authority". Van de 700.000 woningen in deze sektor die eind 1969 in de Verenigde Staten waren gerealiseerd, stonden er 8.000 in St. Louis. De rechtstreekse overheidsbemoeiing met de volkshuisvesting is in de Verenigde Staten een vrucht van de ekonomische krisis in de jaren dertig. Om het ekonomisch herstel te bevorderen en de werkloosheid te bestrijden achtte men het voeren van een volkshuisvestingsbeleid noodzakelijk. Ook in St. Louis werd in de jaren dertig de Public Housing Authority (PHA) opgericht: in 1937. De kiem voor de meeste public housing-projekten in St. Louis is gelegen in de omvangrijke stadsvernieuwing ter plaatse direkt na 1945. Vele slechte, zeer goedkope woningen werden gesloopt, en public housing-projekten werden gebouwd om de verdreven bewoners te herhuisvesten. Tijdens de Tweede Wereldoorlog werden er twee public housing laagbouwkomplexen in St. Louis gebouwd (1942). Vanaf 1953 tot 1970 bouwde St. Louis PHA nog eens zeven "conventional housing" projekten en een gebouw voor ouderenhuisvesting. Vooral in de periode 1942-1953 waren de blanken, de onroerend-goedsektor en de Kamer van Koophandel in St. Louis aktief en succesvol in het bestrijden van public housing, en zelfs van de stadssanering. Niettemin ging de stadsvernieuwing door; de binnenstad verloor snel een groot deel van de bevolking. Met name de komplexen Pruitt en Igoe, opgeleverd in 1955-1956, verkeerden in de greep van de stadsvernieuwing. De eerste bewoners van deze nieuwbouwkomplexen werden vooral uit saneringsgebieden gerekruteerd. De komplexen lagen in een hoge dichtheid midden in een sterk verwaarloosd stadsvernieuwingsgebied De Soto-Carr. Steeds meer woningen kwamen in deze krottenwijken leeg te staan, veel vandalisme vond hier plaats en steeds meer woningen waren hier onverbeterbaar. De gemeente had aanvankelijk rehabilitatieplannen voor dit gebied, maar naarmate het gebied meer ontvolkt raakte, slonken de mogelijkheden van renovatie. Door een daling van de bevolking met 70% moest een verbeteringssubsidie die was aangevraagd, worden verlaagd van $ 27 miljoen naar $ 11 miljoen. Wolfz en Gray schrijven in een notitie d.d. 20 augustus 1968, "Comments on Pruitt
-5-
Igoe Immediate Action Program": "It will be difficult to make Pruitt Igoe an oasis in such a desert. Can the area's renewal program get underway ? lts planning should be coordinated with the projects' modernization." Van een renovatie van de krottenwijken is echter nooit iets gekomen.
- 6-
3. DE HOOGGEROEMDE PLANNEN VOOR PRUITT-IGOE (1951)
In 1950 kreeg St. Louis een kontingent van 5800 public housing-woningen toegewezen op voet van de Housing Act van 1949 (Meehan, 1979, p. 64). De Public Housing Authority schakelde, mede onder druk van de toetsingsnormen van de Federale Overheid, over op hoogbouw. Cochran Garden en Pruitt-Igoe waren de eerste komplexen, die Meehan (1976, p. 66) rekent tot deze "second-generation developments". De overschakeling van laagbouw naar hoogbouw beschouwt Meehan als de grootste fout die de federale bureaukratie in die tijd heeft gemaakt. Ook Davis (1977, p. 104) wijst op de preferentie voor hoogbouw die er direkt na 1945 heerste bij de overheid, de stedebouwkundigen en de architekten. Public housing was vaak gepland op lokaties waar krottenwijken stonden. Mede gezien de woningnood waren de verwervingskosten van deze krottenwijken hoog, waardoor hoge grondkosten uit de bus kwamen. Vooral op centrale lokaties prefereerden ontwerpers hoogbouw, zodat er op de begane grond voldoende publieke ruimte overbleef. Davis (1977, p. 104): "Designers and bureaucrats joined forces". In de periode 1953-1957 sloeg St. Louis alle rekords met de oplevering van bijna 5000 hoogbouw-woningen in de public housing sektor. De meeste komplexen werden gebouwd "als een oase in een zee van vervallen en verlaten gebouwen" (Meehan, 1979, p. 68): "The development acted as magnets for those in the surrounding territory whether they sought companionship, partners in crime, or targets for criminal activity." McCue (1973, p. 42) beschrijft Pruitt-Igoe als " ... an apart ment project that towered like a monument to civic pride and budget ingenuity above the crumbling houses and flats along its south, west and north borders." Als ontwerpers voor zowel Cochran Garden als Pruitt-Igoe schakelde de St. Louis Public Housing Authority het architektenbureau Hellmuth, Yamasaki & Leinweber in. Killian (1978, p. 128): "As I recall, it was considered a coup for modern architecture th at Yamasaki was even given the commission for a housing project, and while this can never be demonstrated, he got the job because his partner, Helmuth, had powerful connections. If the built project is compared with the first designs, there will be no doubt but that even the timid attempts to challenge any of the housing authorities' practices were beaten down." Op de verschillen tussen het oorspronkelijke plan en het uiteindelijk uitgevoerde komplex komen we nog terug. Kay (1973, p. 285) meldt: "... in 1951-54, the straight International Style was riding high. And the architect Minoru Yamasaki (... ) would ride the style of the day. The man from Michigan gained fa me by latching onto the
- 7-
style that pleased, from historicism and romance à la Edward Durrell Stone to the infarnous simplicities of the World Trade Center." Het woningontwerp voor Pruitt-Igoe kwam niet uit de lucht vallen. Bacon (1985) wijst erop dat "deck access"-komplexen, waarbij men trachtte om straten in de lucht te ontwikkelen, hun oorsprong vinden in de Russische kollektivistische architektuur na de revolutie. Deze ontwerp-opvatting is overgenomen en verbreid door Le Corbusier (Contemporary City, 1924; Radiant City, 1931-1934). Het bekende Unité d'Habitation in Marseille (19471952) werd het algemene symbool voor een opvatting waarbij werd gekozen voor hoogbouw, een uiterst beknopte woning en tal van gemeenschappelijke voorzieningen. In Groot-Brittannië trad Team X in de voetsporen van Le Corbusier (Alison en Peter Smithson, James Stirling, Denys Lasdun, Ralph Erskine, Rayner Banham). In Amerika werd het idee van "Sidewalks in the sky" het eerst ontwikkeld voor New York (Architectural Forum, aug., 1950,p. 102-104) en Chicago (Architectural Forum, january 1950, p. 84-85): beide projekten waren ontworpen door Skidmore, Owings and Merril. In Cambridge (Mass.) waren bij MIT de Brown-Koch-Kennedy-Demars-Rapson 100 Memorial Drive Apartments in dezelfde architektonische traditie gerealiseerd (Montgomery, 1966, p. 33). Het eerste public housing hoogbouwplan in St. Louis was John J. Cochran Garden Appartments, zoals opgemerkt, ontworpen door het Architektenbureau Hellmuth, Yamasaki & Leinweber. Dit plan verwierf de gouden medaille van de Afdeling St. Louis van het American Institute of Architects 1953 en een eervolle vermelding tijdens de Architectural League in New York in datzelfde jaar. Doel van het projekt Cochran Garden was het tot stand brengen van een hoge woonkwaliteit in kombinatie met een open situering en een maximum aan sociale en gemeenschappelijke faciliteiten, binnen de normen van de Public Housing Administration. In Architectural Record (1954, june, p. 185188) wordt dit project gedokumenteerd. Het komplex bestaat uit 704 woningen, bestemd voor 3.070 personen, volgens de volgende differentiatie. 96 284 276 36 12
1 slaapkamerwoningen 2 slaapkamerwoningen 3 slaapkamerwoningen 4 slaapkamerwoningen 5 slaapkamerwoningen
704
woningen
13,7% 40,3% 39,3% 5,1 % 1,7% totaal
100,0%
Gemiddeld telt een woning 4,91 kamer (ink!. keuken), waarvan 2,42 slaapkamer. De blokken tellen 6, 7 en 12 verdiepingen. Tevoren is een maquette op ware grootte van een woning gemaakt, zodat kon worden geprofiteerd van de kommentaren van duizenden bezoekers. De architekten melden bij dit projekt: "To achieve our goal we tried to eliminate the stigma of ten attached to such projects, and it was imperative to avoid a feeling of regimentation. To help accomplish this, the spaces between the buildings were as carefully studied as the units, buildings heights were varied, design details such as entrances were individually considered, and primary colors were used on balcony doors."
- 8 -
,----, BALe
.
-
.....->tIIIII!!!m,...-t'
;-iI..,H'-' r-T" Be
twelve
unit
B.R.
seven story unit
BA Le.
PUBLIe SPAeE
s~x
Afb. 3:
story unit
Plattegronden Cochran Garden (Bron: Architectural Record, June 1954, p. 186)
Situatietekening Cochran Garden (Bron: Architectural Record, June 1954, p. 188)
- 9-
Het zelfde architektenbureau Hellmuth, Yamasaki &: Leinweber stond aan de wieg van Pruitt-Igoe. De projekt-architekt, Minoru Yamasaki, die later het World Trade Center ontwierp, en een paar driehoekige kantoorgebouwen in Los Angeles, was kennelijk niet opgetogen over de opdracht. Volgens Kay (1973, p. 284) was het toen een stille tijd voor het bureau: "We only had one or two jobs in the office at the time (••• ) All of us were supporting families and we had trouble turning it down." Deze nogal benepen uitspraak achteraf staat in schril kontrast tot de zelfbewuste en luidruchtige manier waarop het plan voor Pruitt-Igoe in het aprilnummer van Architectural Forum (1951) werd gelanceerd. Gewezen werd op de efficiënte opzet van het plan: de hoge dichtheid in kombinatie met de open ruimte, de lift die slechts stopte op de 4e, 7e en 10e woonlaag, de half open hallen op deze verdiepingen, waar kinderen konden spelen en huisvrouwen strijken. Volgens de advokaat van het architektenbureau zou men op deze opzet gerust een patent kunnen aanvragen ••• Pruitt-Igoe ligt maar 500 meter verwijderd van het Central Business District van St. Louis. Volgens een stedebouwkundig plan uit 1947 waren er aanvankelijk 'walk-up apartments' (middelhoogbouw zonder lift) gepland, maar al gauw moesten de blokken aanzienlijk worden verhoogd, doordat de grondkosten per woning te hoog dreigden te worden (McCue, 1973, p. 42). Architekt Yamasaki schakelde daarom over op woongebouwen met liften, zoals dat eerder was gebeurd met hun eerste schepping, het iets oostelijker gelegen Cochran Garden. Van de opzet van Cochran Garden werd op verschillende punten afgeweken: de wisselende bouwhoogte maakte plaats voor één standaard hoogte van elf woonlagen, de dichtheid nam aanzienlijk toe en er werd gekozen voor een andere ontsluiting van de gebouwen. In juichende bewoordingen worden de plannen in Architectural Forum (1951, p. 129) beschreven: "•.. tl-story apartment houses which, even unbuilt, have a1ready begun to change the public housing pattern in other cities. Skip-stop elevator service will be combined with open galleries every third floor to build vertical neighborhoods for po or people in a city which up to now lived 90% in single houses. Compared with the unimaginative public housing prototype the architects were given to match, the new plan saves not only peop1e, but money." Bovendien was er aanvankelijk een stadspark gepland dat zich door de komplexen slingerde "like a river". In Architectural Forum (april 1951) wordt de ekonomie van het ontwerp geroemd. Veertien blokken in elf woonlagen zouden slechts $ 5,4 miljoen kosten, d.i. 16% goedkoper dan een eerder uitgevoerd, efficiënt public housing projekt in New Vork. Dit is te danken aan de geringe "verspilling" aan ontsluitingsgebieden, de lage lift-kosten en het kompakte bouwvolume. Bovendien wordt er ook op bouwmateriaal flink bespaard: " ••• brick will be saved by leaving the concrete frame logically exposed" (p. 132). Gesproken wordt over een projekt met 4700 woningen: 24% met één slaapkamer, 42% met twee slaapkamers, 29% met drie slaapkamers en 5% met 4 en 5 slaapkamers. Ten opzichte van Cochran Garden viel de nadruk veel sterker op kleine woningen. Inklusief grondkosten zou het projekt $ 58,8 miljoen kosten, d.i. $ 12.500 per woning. De huren zouden uitkomen op $ 16 tot $ 47 per maand.
- 10 -
Every third fioo r, including ground level, has open gallery as shown diagrammatically above. Elevators stop only on these levels, and residents oj other fioors walk one fiight up or down to their apartments, making stairwells vertical hallways, and thus saving greatly on circulation cubage (some fire stairs would have had to be included anyway, even ij the elevators sto pped on every fioo r) .
Afb. 5: . Indeling van een blok van Pruitt-Igoe (Bron: Architectural Forum, april 1951, p. 130)
- 11 -
Afb. 6:
Situering van de blokken (Bron: Architectural Forum, april 1951, p. 130-131)
I SR
I SR
END UNIT
5 BR
!
5 BR
CENTRAL UNIT Ef\; D UNIT
3 SR
~
4 BR
3 SR CENTRAL UNIT END UNIT
sea Ie in teef 0
19
20
3()
49
Afb. 7: Plattegronden, waaruit de woonblokken zijn samengesteld (Bron: Architectural Forum, april 1951, p. 130-131)
Afb. 8:
Elke flat is vanaf de liftstopplaats te bereiken door ten hoogste één trap te stijgen of te dalen (Bron: Architectural Forum, april 1951, p. 130-131)
- 12 -
l
Afb. 9:
Impressie van de architekt: het gebruik van de korridor (Bron: Architectural Forum, april 1951, p. 131)
De schetsen van architekt Minoru Yamasaki trokken in de architektuurtijdschriften volop de aandacht. Zijn schetsen lieten gelukkige, blanke middelklasse-moeders zien met kinderen die zich wisten te gedragen. Dat was het beeld dat de ontwerper van het komplex had (Davis, 1977, p. 105; Montgomery, 1966, p. 33).
-13-
'"
,
....
~
,
0'"
.... ..
~-:;,
:;::::::::
.
'.
\
... t I' ';''''' .~ --~ - ~.\ ~
\
...,
\--
.--
. '.
\
Foto van de oorst,rolnk.~1111I<e 4I:f'.!adl~tv\lnlfklUnl[lH!~e (Bron: Architectural Forum, april 1951, p. 1
· - -·- - - - RIB
[ :\1 JN!'i
<: c.ol
UNIT------------...,
END UNIT :5 SR APTS
I ond2 eR APTS
.:."rs
:> .....
-.. Co
N
$~S"P1~
Ö-.j::"Ne:,
~ ~ .... ..:;, ~ ..... :> ~8 '-I ~O'Q ., JOJOö ~
scolt InJl!'ttO_ _ ~ _<_ ~ ~
TYP1CAL FLOORS {2, 3.5,6,S,9,ll\
9-:;,_1..11:;' jijo~ .... I» ~ .. w
e-
.... ~
(")
O'Q
_
0.
Ë .,
8" I» :;,00:;'
"Tl
1»"
I»
.,oc: .- 3 VI
<
~
-
'3. -\0
~
"0 o
--
~
I» \0
O'Q~
,alk,.,
floor 10 ,et elevator. NOft mi"imum spoel! allalea to hall"..,J.
---~-~~~~~~~;------------+-----------CE NTR~
END UNI T 2 eR t.PTS
~ .d
.._ 8 ...
.-:;,
~~
8 :;, :;, I» jij O'Q
ELEVATOR STOP FLOORS
(4.7. 10)
Bit,er builtUA, ûn"lacM tAe JÜJb betUJ~" cu lUIi" br incl".,w., rib aM 4 ccrat,al leeM" oll4r,er apOTCmenu. After model weu com· pUk4. Q/'chikCU cluJn,ed pltuu to include a bet/room wint/ow SIaOtMR onJr on pion morder 10 iruure 'IIrou,1I lIe",üa,üm. P1411 rUII.f 08 po,e UI 'i;ht. bUI wou/tl indade re.ft ol rib unit ,lUI OIIolher e"tl unit. terminali,.. slab. IUI~
~
N I
~ ~
J
(,wow) combine" 11110 cnd units 111;'" Cl rib unit contoinin, e/elJGtorJ. In !foor Jlao,.,,. DJ tAU apartmen'. reJidentJ WGlk ofte /li,ht up or d01lln 10
' " :;,
~ ~
~
TAree tHJri41ÎON 0/ tlle plan wed are sAOICIn. on ,hu ~,f!. indudin, rumpies DJ eaela OpGr'Men' layout, ana /loor plaru DJ tach typic. /foor lnel. (Fint 1.001, ,allery /foor, solUl aparlment floor.) Bask builliin,
- -- - - - -- ' - - - - t - - - - - R I B U N I T - - - - - - ,
END UNIT
BR2
~~~
Smaller laWrie.f tUt4 dryin, areG..f are adeqlUlte 0" ,round fI,oorl beeG&&ae IMr ar. we. by ~ lewer '(JIttilieJ. TAU IIGTÎ4IÎon ol bcsic plIIII teHMble. abOH. bUI central .ection u lomevhot 10ll,er t. ÛlCluJe bi"er 0IHJT'Menu. AJ .boH. rib "nit r",..,.in, 08 pale to ri,A' wowtl
0".
bidt into erul anil. termin,.,ill, Jtlb.
I BAl
In afbeelding 10 is het oorspronkelijke stedebouwkundige plan weergegeven, waarin vooral Harland Bartholomew & Associates landschapsarchitekten een aanzienlijk aandeel hebben gehad. In het definitieve plan is het park vervallen. Op de plaats van het park zijn uiteindelijk zes extra blokken gekomen (twee blokken aan de zuidzijde en vier blokken aan de oostzijde). De blokken ten oosten en zuidoosten van het slingerbos vallen buiten het Pruitt-Igoe-komplex. Al met al is de dichtheid veel hoger geworden dan in de oorspronkelijke plannen. De foto's van de stedebouwkundige maquette (afb. 11) geven dan ook een volledig misplaatst beeld van de stedebouwkundige ruimte die uiteindelijk is ontstaan. Killian (1978, p. 128) en Bacon (1985) behoren tot de zeer weinigen, die wijzen op de belangrijke verschillen tussen het voorlopige ontwerp en het gerealiseerde komplex. In het royale plan, zoals dat in Architectural Forum van april 1951 wordt gepresenteerd, is er sprake van 26 blokken op een terrein van 96 acres. De trots van het plan is de galerij per drie verdiepingen, door slechts 20 huishoudens te gebruiken. Deze galerij heeft volgens de ontwerpers maar liefst vijf funkties: - gesloten, veilige speelplaats voor kleine kinderen. Zij kunnen onder de hoede van hun moeder spelen, terwijl deze de was doet. Om de speelplaats te bereiken, hoeven de kleintjes niet met de lift te gaan (1); - openlucht hal; - een soort balkon in het voorjaar, de herfst en de zomer. Zomerbriesjes kunnen door de galerij waaien, maar 's winters wordt de wind geblokkeerd door verstelbare schermen. De galerijen liggen op het zuiden: 's winters is er zon en 's 'zomers schaduw; - als wasplaats. Op elke galerij staat een automatische wasmachine en een centrifuge, waarin men een munt moet werpen. Men kan er ook met de eigen wasmachine wassen en er zijn twee droogplaatsen per galerij; - opslagplaats voor fietsen, wasmachines en gereedschap, niet ver weg in het onderhuis, maar dichtbij elk appartement. Elke galerij meet 11 x 85 voet, d.i. 3,5 x 25 meter. De korridors werden in Architectural Record (1956) gepresenteerd als een antwoord op de anonimiteit van het wonen in hoogbouw, een romantisch eigentijds equivalent voor het dorpsplein. Oorspronkelijk (nog vóór de publikatie van de plannen in Architectural Forum) was men van plan om Pruitt-Igoe uit te voeren als een gemengd plan met hoog- en laagbouw, met rekreatieve voorzieningen en een goede bouw technische kwaliteit, zoals deze in Cochran Garden was toegepast (Meehan, 1979, p. 71). Maar de stichtingskosten overschreden de toen In Architectural Forum, april 1951, melden de architekten: "Critics of multi-storey public housing projects always object to distance of play areas for small children from mothers' supervision, also to the fact that children must use elevators. These objections are avoided here; mother can be doing laundry within sight and hearing of child playing in sun. And all this is not too far away from whatever may be cooking on the apart ment stove."
(1)
- 16 -
geldende normen verre. De plannen werden aangepast maar opnieuw overleefde het plan de prijsstijging niet. Opnieuw werden de plannen veranderd. Meehan (1979, p. 71): "In the process of reducing construct ion costs, conception and execution rnoved from smal! and frugal to mean, shoddy and cheap." De plannen die in Architectural Forum waren gepubliceerd, moet men dus al zien als een kompromis. Maar er zou nog veel meer water in de wijn moeten.
_ _z
_ _-
_ 7... ...... ---..__ _2 _ ---
S
----- ,---
---~-IIII! --
- 17 -
- 18 -
4. PRUITT-IGOE NA DE OPLEVERING (1955-1956)
Afb. 13:
Korridor, zoals gerealiseerd (Bron: Montgomery, 1966, p. 35)
Afb. 14:
Luchtfoto van Pruitt-Igoe, vlak na de oplevering (Bron: Architectural Journal, 26 july 1972, p. 180)
- 19 -
Afb. 15:
Pruitt-Igoe, vanuit het Zuid-Oosten gezien (Bron: Meehan, 1974)
Afb.- 16:
Pruitt-Igoe in aanbouw (Bron: Meehan, 1974)
- 20 -
Afb. 17:
Vertikale doorsnede over een woonblok (Bron: Montgomery, 1966, p. 34)
J \ _a a 2 a a........ O~ ] ~ __~Jr;;;:>~/CA:'~4_5T5U ~_ . ')1 c:J
zoo
\
'00
~ \----~ r--'-~
~'I------>--~~[t
f3IYll n Stai,h:llls (rom Cö'lilcry on noor abo\'c or hclow l'J
40
~
eo I
Afb. 18:
Situering van Pruitt en Igoe (Bron: Montgomery, 1966, p. 34)
- 21 -
Het gerealiseerde komplex van Pruitt-Igoe wijkt op vele punten af van de ontwerptekeningen, zoals deze waren gepubliceerd: - het stadspark is niet uitgevoerd; in plaats hiervan kwamen er extra blokken, waardoor de dichtheid niet onaanzienlijk hoger werd; het totale terrein werd nauwer afgebakend: de oorspronkelijke plannen bedroegen 96 acres; Pruitt-Igoe is gebouwd op een terrein van 57 acres; de inrichting van de binnenterreinen bleef door een gebrek aan middelen bijna geheel achterwege; de totale afwerking en het voorzieningeniveau waren heel wat poverder dan de ontwerper zich had voorgesteld; McCue (1973, p. 43): "For a final touch of built-in disaster, first-foor toilets were scratched oft the plans". Het interieur van elke flat was licht: er waren veel ramen. De kook-inrichting van een flat met 4 slaapkamers (waar niet zelden 10 mensen woonden) was even groot als die in een flat met 2 slaapkamers. Het resultaat van alle bezuinigingen was een reduktie van de woonruimte ten opzichte van de woningen in Cochran Garden met bijna 20% en een abominabele technische kwaliteit. Het hang- en sluitwerk brak niet zelden bij het eerste gebruik. De keukeninrichting was pover. De ruiten woeien soms uit de vensters. De heetwaterleidingen werden niet afgedekt en gelsoleerd. Aan speelwerktuigen voor kinderen en een landschappelijke verzorging van de omgeving kwam men niet toe. De liften waren voortdurend kapot. Op de dag van de opening werkte één lift al meteen niet. De woningen konden niet goed worden geventileerd. Niettemin waren de bouwkosten van Pruitt en Igoe fabelachtig hoog: 60% boven het normale gemiddelde (Meehan, 1979, p. 73). Het was verreweg het duurste public-housing-komplex in St. Louis. Meehan (1979, p. 70) wijst erop dat de woningdifferentiatie in Pruitt-Igoe niet deugde: "Inadequate market research, or perhaps the profit potential of various combinations of apartment size, led the designers to grossly overbuild small apartments and to build too few large family units". Er was juist een grote behoefte aan grote woningen. Na 1960 startte men met een programma van samenvoeging van woningen, maar dit programma was duur en is nimmer voltooid. Het is opvallend hoe zeer de beschrijvingen van Pruitt-Igoe variëren. Jencks (1977, p. 9) spreekt over " ... elegant slab blocks fourteen storeys high", terwijl de blokken alle elf verdiepingen telden. Volgens Yancey (1972, p. 129) bestaat Pruitt-Igoe uit 43 gebouwen, met in totaal 2762 woningen. Hij telde 10 blokken te veel, en bijna 100 woningen te weinig. Astragal (1972, p. 180) schrijft over "32 virtually identical 11-storey brick blocks, designed to house 12.000 people on a 57 -acre site with plenty of open space, fresh air and sunshine". Hij telde 1 blok te weinig. Davis (1977, p. 105) telt 33 "widely spaced, ll-storey, high-rise buildings", maar men kon ook volhouden dat er 17 blokken stonden, die men overigens moeilijk "widely spaced' kon noemen. Hoe dat kan, wordt verklaard door Montgomery (1966, p. 33): "Corners touch between several of the thirtyth ree buildings, permitting the project to be alternatively described as having seventeen buildings".
- 22 -
Hoe de blokken zijn gearrangeerd, wordt precies beschreven door McCue (1973, p. 42-43): "••. the architects worked out a composition of their long, narrow structures countered the effect of slab corridors by offsetting adjacent buildings to break up the ranks. End units of each building were expanded outward from the front wall, and these elements, square in plan, were of ten joined by an end corner to an end corner of the nextdoor building, alternating front and re ar corridors in these contacts to establish the offset lines. Brick tones ranging from buff to red gave a light and dark differentiation to the building mass." Tussen de gebouwen liggen nagenoeg braakliggende terreinen: 500 meter lang, 60 meter breed, omzoomd door 30 meter hoge gebouwen. Er waren verschillende speelplaatsen geprojekteerd op de begane grond, maar het gebied tussen de blokken bleek al gauw een niemandsland te zijn. Tussen de lange blokken konden geen ruimten worden afgebakend waar de huurders een eigen semi-privé gebied konden inrichten. Alle buitenruimte was publiek, toegankelijk voor zowel de bewoners van Pruitt-Igoe als voor mensen van elders. McCue (1973, p. 43) spreekt van " ••• phantom streets". De ontsluiting van elk blok is gerealiseerd konform de eerste ontwerpopzet. De eerste drie woonlagen van elk blok hadden het karakter van 'walk-up apartments'. De lift stopte op de vierde, zevende en tiende verdieping, waar langs een brede korridor wasruimten waren gesitueerd. Deze korridor was bedoeld als speelruimte voor kinderen. De bewoners konden hun woning bereiken door een verdieping omhoog of omlaag via de trap te ove rbruggen. In tabel 2 wordt een overzicht gegeven van enkele kenmerken van Pruitt en Igoe, zoals deze projekten zijn gerealiseerd. De stichtingskosten van Pruitt-Igoe zijn in vergelijking met de standaards in de public housing-sektor zeer hoog geweest. Volgens Meehan (1975, p. 62) heeft men nagenoeg de prijs van luxe appartementen betaald voor uiterst sobere woningen. De stichtingskosten van Pruitt en Igoe lagen 60% boven het nationaal gemiddelde en 5596 boven die van de geslaagde laagbouwkomplexen Carr Square en Clinton Peabody. In dollars van 1967 kostte Pruitt-Igoe $ 20.000 per appartement, resp. $ 27 per vierkante voet. In dat jaar kon men in St. Louis in de voorraad, woningen met drie slaapkamers kopen voor minder dan $ 18.000. Nieuwe woningen waren er toen te kust en te keur voor $ 21.000 te koop. Meehan (1975, p. 65) " ••• the claim that high-rise construction was adopted in order to decrease investment costs can hardly be taken seriously." De excessieve stichtingkosten van Pruitt en Igoe zijn gepaard gegaan met een zeer armzalige technische kwaliteit en voorzieningeniveau. Meehan (1975, p. 64) typeert de komplexen Pruitt en Igoe als volgt: "Their dimensions were niggardly and mean; the walls were bare and unpainted; the floors were concrete and without covering; pipers ran exposed through the living spaces; there we re no exhaust fans (though the kitchen was open to the rest of the apartment and there was no cross ventilation); the windows, doors, fixtures, etc., we re of poorest quality and badly put together; the sinks were puny (= petieterig); the countertops neither resistant to heat nor soiling; cabinet doors we re made of a mere half-inch of plywood; ançl so on endlessly through the list of contact points between tenant and apartment.
- 23 -
Tabel 2: Kenmerken van Pruitt en Igoe (bron: Report of special team HUD, juli 1969) Captain WendelI Oliver Pruitt Homes
William L. Igoe Apartments
datum van oplevering
1 sept. 1955
begrenzing perceel
west: Jefferson Av. noord: Dickson Str. oost: 21st St. + 22nd Str zuid: Division Stro en weg ten z. van Biddie Str. $ 21.689.412 31,80 acres 1736 10,3 54,6
fase I : april 1956 fase II: mei 1956 west: Jefferson Av. noord: Cass Av. oost: 21st Stro
stichtingskosten oppervl. perceel aantal woningen % bebouwd terrein dichtheid (won./acre) aantal inwoners bij gemiddelde bezetting aantal gebouwen aantal woonlagen konstruktiewijze woningdifferentiatie
totaal aantal kamers liften
verwarming
6.932 20 11 (geen basement) gewapend beton; baksteen gevel; stalen schuiframen 1 sIk. 364 (496 pers) 2 sIk. 672 (2338 " ) 3 sIk. 568 (2840 " ) 4 sIk. 88 ( 994 " ) 5 sIk. (44 ( 396 " ) 8324 skip-stop autom.liften stoppen op Ie, 4e, 7e en 10e verdieping met 'tenant facilities' 4 boiler-stations met 3 lage-druk-stoomboiIers. 10 heetwaterstations op 4e, 7e en 10e verd. van elk gebouw; was- en droog app. (munten)
- 24 -
zuid: Dickson Stro
$ 14.438.146 25,48 acres 1134 (+ comm. building) 8,56 44,4 4.566 fase I : 7 fase II: 6 11 (geen basement) gewapend beton; baksteen gevel; stalen schuiframen 238 ( 316 pers) 436 (1526 ,,) 372 (1860 ,,) 44 (592 ,,) 44 (396 ,,) 5457 idem 3 boiler-stations met 3 lage-druk-stoomboiIers •• 8 heetwaterstations op 4e, 7e en 10e verd. van elk gebouw; was- en droogapp. (munten)
The tenants in Pruitt and Igoe were housed in wh at amounted to a concrete shell with minimal adornment ••• ". Door de slechte bouw technische kwaliteit waren de onderhoudskosten van Pruitt en Igoe vanaf het eerste begin (toen er nog geen vandalisme optrad) zeer hoog. De prijs/kwaliteitverhouding van Pruitt-Igoe was uitgesproken ongunstig.
- 25 -
- 26 -
5. ACHT PUBLIC HOUSING-KOMPLEXEN
In de komende hoofdstukken zullen exploitatiegegevens van Pruitt-Igoe worden gepresenteerd, in vergelijking tot die van 7 andere public housing komplexen in St. Louis. In verband hiermee is het nuttig dat een kort overzicht wordt gegeven van elk van deze komplexen, die alle zijn opgeleverd vóór 1968. De komplexen tellen samen bijna 7.000 woningen met in totaal 32.000 vertrekken, verdeeld over 58 blokken met 6 tot 12 verdiepingen en 106 rijenhuizen in 2-3 verdiepingen. De projekten beslaan samen nog geen 70 ha en zijn grotendeels in twee klusters gegroepeerd: één ten NW en een ten ZW van de binnenstad. Elk van de komplexen is gelegen op terreinen waar kort tevoren nog krotten stonden, en zijn omringd door vervallen, deels verlaten gebouwen. Wij volgen Meehan (1975, p. 34-41) in zijn beschrijving van de acht public housing-projekten in St. Louis (zie ook: Meehan, 1979).
1. Carr Square en 2. Clinton Peabody Dit zijn beide vooroorlogse komplexen, gebouwd als rijenhuis in 2 en 3 verdiepingen. De beide identieke projekten bestaan uit 53 kleine gebouwen met elk 8 tot 16 appartementen, en één gemeenschappelijk gebouw. Carr Square, 658 woningen in het Noorden van de binnenstad, was voor een negerbevolking bedoeld; Clinton Peabody, 675 woningen, in het Zuiden gelegen, had de blanke bevolking als doelgroep. De konstruktie was solide, het voorzieningen niveau sober. De komplexen beslaan een oppervlak van 25 acre (1 acre = 0,047 ha) elk, met een dichtheid van 27 woningen per acre (Carr Square), resp. 24 woningen per acre (Clinton Peabody). Het geheel maakt een groene indruk met gazons en bomen. 3. Cochran Garden Cochran Garden bestaat uit 6 gebouwen in 6 lagen, 2 gebouwen in 7 lagen en 4 gebouwen in 12 lagen. Het komplex bestaat uit ruim 700 woningen en is in 1953 opgeleverd. De meeste verdiepingen bestaan uit 8 verschillende appartementen die uitkomen op een centrale korridor. De kamers zijn klein, vergeleken met Carr Square en Clinton Peabody, solide gebouwd, met een vrij hoog voorzieningeniveau. Het bouwterrein meet 18 acre en is aan drie zijden omgeven door nieuwe partikuliere woningen. De dichtheid is 39 woningen per acre, dit is 1,5 maal zoveel als de vooroorlogse komplexen. 4. Pruitt en 5. Igoe Na Cochran Garden daalde de nieuwbouwkwaliteit van public housing aanzienlijk. De Captain Wendell Oliver Pruitt Homes omvatten 1736 woningen en werden in 1955 opgeleverd; het komplex William L. Igoe Apartments was iets minder groot (1134 woningen) en werd in 1956 gebouwd. Meehan (1975,
- 27 -
p. 35): "Pruitt and Igoe were the first public housing projects in St. Louis characterized by the ultra-economy that dominated federal administration of the program during the 1950's". Aanvankelijk ging het ontwerp uit van een zelfde afwerkingsniveau als Cochran Garden, maar om de toegestane prijs te bereiken, moesten de plannen drastisch worden uitgekleed, zoals we zagen.
,-
~
no'
t 1'\'
Ir- ec:-{I
~
I
11 I
r-~5'--I
3
Afb. 19: Woonblokken in Pruitt en Igoe (volgens Meehan) Beide komplexen bestaan uit blokken van 11 verdiepingen, 170 voet lang (51 m) met een verbreding aan één of beide uiteinden. De blokken bestonden uit een betonnen draagstruktuur, baksteengevels en stalen ramen. De trappenhuizen werden horizontaal met elkaar verbonden door brede galerijen op de Ie, 4e, 7e en 10e verdieping. Hier stopten de liften. Aan deze galerijen waren ook de gemeenschappelijke voorzieningen, zoals waskamers, gepland. Pruitt bestond uit 20 identieke gebouwen, in rijen op ongeveer 15 ha grond gesitueerd. De dichtheid was meer dan het dubbele van de vooroorlogse projekten: 116 woningen per ha. Igoe bestond uit 13 blokken van hetzelfde type, op 12 ha grond, met een dichtheid van 95 woningen per ha. Op de terreinen groeide nauwelijks enig gewas; het geheel maakte een ~ale indruk. De kamers waren zeer klein (de slaapkamers waren nog geen 9m • De toewijzing ging uit van twee personen per slaapkamer: de autoriteiten gingen in feite uit van een ernstige overbevolking in deze van dwarsventilatie verstoken appartementen. 6. Vaughn, 7. Darst en 7 A Webbe
Br~zew3y
Br~zew3y
/
1.------.
Afb. 20: Woonblokken in Vaughn, Darst en Webbe (volgens Meehan)
- 28 -
Afbeelding 20 geeft aan hoe de blokken van Vaughn, Oarst en Webbe zijn opgebouwd. De liften bevinden zich aan het eind van de blokken en stoppen op de eerste, vijfde, achtste en - indien aanwezig - de elfde verdieping. Op de eerste verdieping bevinden zich gemeenschappelijke ruimten (6 in Vaughn, 5 in Darst, 2 in Webbe). Voor kleine kinderen zijn er speelplaatsen maar voor de wat oudere jeugd is er alleen een softball-terrein bij Darst. Vaughn en Darst zijn 9 hoog (elk 4 gebouwen), Webbe bestaat uit 2 gebouwen van 9 verdiepingen, één gebouw van 12 verdiepingen en één gebouw van 8 verdiepingen voor oudere bewoners. In dit laatste gebouw stoppen de liften op elke verdieping. Volgens Meehan (1975, p. 38) is de algemene bouw- en woontechnische kwaliteit het best in Carr Square en Clinton Peabody, direkt gevolgd door Cochran Garden. Het slechtst zijn Pruitt en Igoe eraan toe, maar Vaughn, Darst en Webbe zijn niet veel beter.
Tabel 3:
Public housing komplexen in St. Louis (bron: Meehan, 1975)
No. Naam 1. 2. 3. 4. 5. 6. 6A 7. 7A
Carr Square Village Clinton Peabody Terrace Cochran Garden Apts. Capt. W.O. Pruitt Homes Wm. L. Igoe Apts. Gev. L. Vaughn Apts Vaughn Senior Citizens Bldg. Jos M. Darst Apts. A.M. Webbe Apts
aantal opleveaantal aantal terrein woningen ringsdatum gebouwen kamers opp(acres) 658 657 704 1736 1134 656 112 656 580
aug.1942 juli 1942 apr.1953 sept.1955 mei 1956 juni 1957 sept.I963 okt.1956 mei 1961
6.893
- 29 -
4
2.820 2.972 3.456 8.324 5.457 3.060 420 3.060 2.570
24,30 27,49 18,03 31,80 25,48 16,67 2,07 14,75 12,27
164
32.139
172,85
53 53 12 20 13 4 1 4
Afb. 21:
Pruitt-Igoe, vlak na oplevering (1955) (bron: Meehan, 1974)
Afb. 22:
Pruitt-Igoe in aanbouw (bron: Meehan, 1974)
"
- 30 -
6. DE BEWONERS VAN PRUITT-IGOE
Volgens Architectural Forum (april 1951, p. 135) zou Pruitt-Igoe voor tweederde een negerbevolking en eenderde een blanke bevolking moeten huisvesten. Pruitt zou worden toegewezen aan negers, Igoe - aan de overkant van de straat - was bedoeld voor blanken. Pruitt was genoemd naar \Vendel! Oliver Pruitt, een neger oorlogsheld uit St. Louis; Igoe naar \Villiam L. Igoe, een voormalig progressief kongreslid. De geplande gesegregeerde opzet werd in 1954 onwettig verklaard door het Amerikaanse Hooggerechtshof (Meehan, 1974, p. 85). In de gemengde opzet die ontstond, hadden de negers sterk de overhand. De blanke bewoners uit het komplex verhuisden uit het komplex en al snel bestond de bevolking van Pruitt-Igoe geheel uit negers. Deze kwamen hoofdzakelijk uit de treurige krottenwijken van St. Louis, en waren meestal maar één generatie van de boerderij verwijderd. Velen van hen waren immigranten uit het agrarische zuiden, die volstrekt niet gewend waren aan het wonen in flats: "They don't know how to live on an eleventh floor" (McCue , 1973, p. 43). Over de bewoning van Pruitt Igoe is veel bekend dankzij het onderzoek waarover Rainwater rapporteert in "Behind ghetto walls" (1970). Het veldwerk van dit onderzoek vond plaats in de periode zomer 1963-zomer 1966. Toen was er al een leegstand van 2796 en waren de problemen niet van de lucht. Gemiddeld waren er in die periode acht veldwerkers aan de gang die gezamenlijk 30.000 bladzijden notities produceerden. Rainwater (1970, p. 3) beschrijft het researchprojekt als een " •.• broad community study in the social anthropological tradition". Pruitt-Igoe fungeerde vanaf het begin direkt al als "dumping ground" van de allerarmsten. De oorspronkelijke bewoners, vooral afkomstig uit saneringsgebieden, werden gehuisvest in een sociale omgeving die zij niet vertrouwden en waaraan ze zich moesten aanpassen om te overleven. 'Strategies for survival' waren nodig om het hoofd te bieden aan de twee basiskenmerken van het bestaan van de lage-inkomensgroepen: armoede en een bedreigende, mogelijk destruktieve sociale omgeving. Rainwater (1967, p. 21) beschrijft drie van zulke overlevingsstrategieën: 1. "expressive life style": dat is de stijl die lage-inkomensgroepen in de
ogen van anderen zo interessant maken: plezier, zang, dans, etc. Maar aan deze spontane uitingen ligt volgens Rainwater een serieuze oorzaak ten grondslag. Door anderen te manipuleren en zichzelf interessant te maken, valt er zelfs voor armen winst te boeken: een aalmoes, het winnen van een gokje, de genegenheid van een vrouw, erkenning door anderen, status. Een volgend stadium wordt bereikt als de 'expressive life style' gepaard gaat met drugsverslaving, dronkenschap, de geboorte van buitenechtelijke kinderen, etc.
- 31 -
2. Een belangrijke stap verder gaat de "violent strategy" waarin anderen worden gedwongen om datgene te geven wat de lage-inkomensgroepen nodig hebben. Deze strategie is bij de laagstbetaalden zelf weinig populair. Geweld vloeit in een ghetto vaak voort uit wanhoop. 3. De derde strategie is de ndepressive strategy", onder het motto 'I don't bother anybody and I hope nobody's gonna bother me: l'm simply going through the motions of keeping body (but not soul) together'. Deze strategie van terugtrekking en isolering ziet men veel bij ouderen, wanneer het rendement van de eerder genoemde strategieën begint te tanen. Essentieel is de konklusie van Rainwater dat de laagste klassen, zoals deze Pruitt-Igoe hebben bewoond, geen andere waarden hebben dan anderen (1967, p. 123): "The lower class does not have a separate system of basic values. Lower class people do not really 'reject middle class values'. It is simply th at their whole experience of life teaches them it is impossible to achieve a viabie sense of self-esteem in terms of those values". In het algemeen heerst er, aldus Yancey (1972, p. 134) nogal wat onderling wantrouwen in een ghetto zoals Pruitt-Igoe. Daarbij speelt een rol dat de meesten van een uitkering leven en bang zijn om iemand in vertrouwen te nemen, omdat anders zaken bekend worden, waardoor de uitkering wordt stopgezet. Yancey (1972, p. 134) spreekt in dit verband van de 'politiestaattheorie'. In het algemeen kunnen bewoners met lage inkomens zich volgens Yancey (1972) handhaven, mede dankzij de ontwikkeling van informele buurt- en kennissenrelaties. Echter, het architektonische ontwerp van Pruitt-Igoe had een atomiserend effekt op deze informele sociale netwerken, aldus Yancey (1972, p. 129): "Without the provision of semipublic space and facilities which such informal networks might develop, families have retreated to the internal structures of their apartments and do not have the sodal support, protection, and informal sodal control found in other lower-class neighborhoods". De ontwerpers van Pruitt-Igoe hebben geen voorzieningen getroffen die nodig zijn voor het ontwikkelen van sociale verbanden. De architektuurtijdschriften mogen dan enthousiast zijn over het feit dat er bij de ontsluiting van elk blok geen ruimte is verspild, maar dit heeft juist geleid tot een erg individualistische opzet. .
Tabel 4:
Tevredenheid met woning en woonomgeving (1965) (bron: Rainwater, 1970; zie ook Yancey, 1972) % tevreden aangrenzende krottenwijk Pruitt-Igoe n=154 n=69
woning komplex buurt
55
78 49 53
74
- 32 -
De meeste bewoners zijn tevreden over hun woning: 78%. Van alle bewoners beschouwt 62% hun woning als 'veel beter' op hun behoeften afgestemd dan hun vorige woning, en nog eens 18% vindt de woning 'wat beter'. Maar het totale projekt wordt minder hoog gewaardeerd: 51 % is ontevreden over het wonen in Pruitt-Igoe. In een partikulier kontroleprojekt lagen de meningen andersom: daar was men vaker ontevreden over de woning (45%) en minder vaak ontevreden over de buurt (26%), aldus Rainwater (1970, p. 5). Volgens het onderzoek van Rainwater maakten de huurders dus nadrukkelijk onderscheid tussen de kwaliteit van de woning en de kwaliteit van de buitenwereld. Moeders op de hoger gelegen verdiepingen konden hun kinderen niet in de gaten houden, als deze buiten wilden spelen. Vaak probeerden zij hun kinderen binnen te houden. "One of ten gets the impression that mothers try to hold them (the children) virtual prisoners within the house, so great is their fear for their physical and moral safety outside" (Kay, 1973, p. 285). De Housing Authority werd in de jaren vijftig gedwongen om ook uitkeringstrekkers met minimale inkomens toe te laten (Meehan, 1979, p. 60). Steeds meer werd Pruitt-Igoe een reinkultuur van de allerarmsten. "Pruitt-Igoe houses families for which our society seems to have no other place" (Rainwater, 1979, p. 3). "Only those Negroes who are desperate for housing are willing to live in Pruitt-Igoe •.• ". Vooral grote huishoudens, die elders geen passende huisvesting konden vinden, waren sterk vertegenwoordigd. Van alle huishoudens had slechts 3096 een mannelijk hoofd. Van de vrouwelijke hoofden was het merendeel gescheiden:
Tabel 5: Burgerlijke staat van vrouwelijke hoofden van huishoudens in Pruitt-Igoe (volgens Rainwater, 1970) 'separated' 'divorced' weduwe gehuwd, maar partner elders (b. v. in het leger) nooit gehuwd geweest Totaal
56% 10% 17% 12% 5% 100%
Volgens Rainwater (1970, p. 7) woonden er in september 1965 9.962 mensen in het komplex: 3067 waren volwassenen en 6.895 minderjarigen. Bij de volwassenen waren er 2 maal zoveel vrouwen als mannen. Onder de minderjarigen was 25% jonger dan 6 jaar, en 70% jonger dan 12 jaar. De gemiddelde leeftijd van alle bewoners in Pruitt-Igoe bedroeg in die tijd 14 jaar. Tot huishoudens met tenminste één minderjarige, behoorden gemiddeld 4,28 minderjarigen; 40% van de huishoudens telde 5 of meer minderjarigen. Meer dan de helft van de huishoudens leefde geheel of grotendeels van een uitkering. In 45% van de huishoudens verdiende men het inkomen uitsluitend
- 33 -
uit arbeid. Het mediane inkomen was $ 2.454 in 1966. Dit was het op één na hoogste gemiddelde in de public housing komplexen in St. Louis. Gezien echter de omvangrijke huishoudens in Pruitt-Igoe was het gemiddelde inkomen per hoofd het laagste in St. Louis: $ 498 per jaar. 57% van de huishoudens bestond uit moeders en kinderen; 30% bestond uit vader, moeder en kinderen. Drie-generatie-huishoudens met een vrouwelijk hoofd kwam in 6% van de gevallen voor (Rainwater , 1970, p. 8). Van hen die werkten, was ruim de helft een ongeschoolde arbeider, ongeveer een derde was semi-ongeschoold, en minder dan 10% was geschoold arbeider of employé. De meerderheid van de hoofden van de huishoudens (62%) was geboren in een zuidelijke of een grensstaat. Slechts een derde was geboren in de regio van St. Louis (Rainwater, 1970, p. 8). Meer dan de helft van de respondenten noemt de volgende punten als 'zeer grote problemen' (Rainwater , 1970, p. 4): - te veel gebroken glas en afval buiten; - de liften zijn gevaarlijk; de liften stoppen niet op elke verdieping; - er zijn muizen en kakkerlakken in de gebouwen; - mensen gebruiken liften en hallen als w.c. Naast deze klachten die verband houden met het ontwerp en het beheer, hebben de meeste 'zeer grote problemen' betrekking op menselijke en nietmenselijke bronnen van gevaar: - flessen en andere gevaarlijke dingen worden uit het raam gegooid waardoor mensen gewond raken; - mensen die hier niet wonen, komen naar binnen en veroorzaken veel last door gevechten, diefstallen, drinken, etc.; - de mensen houden de ruimte rondom de vuilverbrandingsoven niet schoon; - kleine kinderen horen steeds ruwe taal, zonder dat ze dat beseffen; - de wasruimten zijn niet veilig; kleren worden gestolen en mensen worden aangevallen; - de kinderen verwilderen en veroorzaken op allerlei manieren schade; - mensen gebruiken de trappen en wasruimten om er te drinken, etc.; - een vrouw is niet veilig in de hallen, trappen en liften. Rainwater (1970, p. 6) ging na als hoe ernstig en hoe frekwent de huurders verschillende soorten aggressief en afwijkend gedrag beschouwen. De volgende thema's werden door de meeste huurders genoemd als 'zeer ernstig en zeer frekwent': - iemand aanhouden en beroven; - een alkoholist of een 'wino' zijn; - iemand bestelen; - jongeren die volwassenen beschimpen; ramen breken; - veel drinken en rondlummelen op straat; - vechtende jongeren; - jongens en meisjes die vele sexuele relaties hebben met veel verschillende jongens en meisjes.
- 34 -
Yancey (1972, p. 132) konstateert: "••. informal social networks did not form in the corridors and stairweUs of Pruitt-Igoe. Residents of the projects had a similar number of friends as other lower-class populations, yet these friendships bore little or no relationship to the physical proximity of families to each other. Relationships with neighbors ranged from an occasional friendship and helping pattern to (more frequently) open hostility or isola tion". Vanuit de woning konden de moeders geen oog houden op kinderen die in de korridor zouden spelen, laat staan op kinderen die op de begane grond spelen. Door de afwezigheid van sociale netwerken konden kleine buurtkonflikten vaak niet worden opgelost zonder politie-ingrijpen. Dit versterkte weer de atomistische struktuur van de bevolking in de woonblokken (Yancey, 1972, p. 133). Volgens 90% van de bewoners van Prui tt-Igoe zouden er meer politie-agenten in de buurt moeten surveilleren. Opmerkelijk is dat de woonduur in Pruitt-Igoe tamelijk hoog was. Volgens Rainwater (1970) woonde het gemiddelde huishouden in 1965 6 jaar in Pruitt-Igoe. In het partikuliere vergelijkingsobjekt was de woonduur gemiddeld 3 jaar.
Afb. 23:
Prui tt-Igoe, niet lang na de oplevering: 1957 (Bron: Davis, 1977, p. 106)
- 35 -
Afb. 24:
De "phantom st reet" van Pruitt-Igoe (Bron: Montgomery, 1966, p. 35)
Afb. 25:
Pruitt-Igoe vlak vóór de sloop (Bron: McCue, 1973, p. 42)
- 36 -
7. EXPLOIT ATiEPROBLEMEN IN PRUITT-IGOE
Een belangrijke faktor die bijdroeg aan het mislukken van Pruitt-Igoe en andere public housing komplexen is de wijziging in doelgroep die na 1945 plaatsgreep. In de jaren dertig was public housing bestemd voor de 'deserved poor': de voormalige werkende middenklasse die zijn baan verloor, maar er na enkele jaren wel weer boven op zou komen. In de jaren vijftig en zestig had deze kategorie, inmiddels van een goed betaalde baan voorzien, de public housing goeddeels verlaten, en meestal een eigen huis in de suburb verworven. Er had zich inmiddels een nieuwe groep aangemeld: de werkloze negerbevolking. Davis (1977, p. 105): "As they began to dominate project populations, the buildings themselves came increasingly to symbolize this group. The projects became stigmatized. Soon people began to talk and act as though they believed the projects caused the problems of the poor people." Een van de eerste bewoonsters vond Pruitt-Igoe "the nicest place I had ever had", toen zij op 10 oktober 1954 haar woning betrok. De eerste vijf jaar was het plezierig wonen in Pruitt-Igoe, maar toen werd de Housing Authority gedwongen om de allerarmste huishoudens toe te laten, met een "bijstandsvrouw" aan het hoofd. Verdreven door de stadsvernieuwing vestigden er zich ca. 900 moeders met soms 10 kinderen in Pruitt-Igoe (Bechtel, 1974). In 1957 was nog 52% van de huishoudens in de public housing komplexen van St. Louis self-supporting, in 1972 was dit aandeel nog maar 22,1%. In Pruitt-Igoe was dit aandeel 15%. De kriminaliteit in de omliggende krottenwijken was hoog en deze hoge kriminaliteit sloeg al heel snel op Pruitt-Igoe over. De problemen in Pruitt-Igoe begonnen in de nogal geIsoleerd gelegen blokken in de ZO-hoek. Deze blokken waren slechts bereikbaar via het braakliggende terrein dat was ontstaan na de sloop van de krottenwijken. De moeilijkheden verspreidden zich vervolgens over het hele komplex. Al heel snel kreeg Pruitt-Igoe het stigma van een ghetto van de allerarmsten. In sommige opzichten ging het direkt al na de oplevering (in 1953-156) mis met Pruitt-Igoe. Voorzieningen als scholen, winkels en rekreatieve voorzieningen ontbraken. Onmiddellijk barstte een negatieve publiciteit los. Kinderen vielen uit het raam, en verbrandden zich zelf aan niet-gelsoleerde stoom leidingen. Dieven voelden zich thuis in het labyrint van trappen en gangen. Al heel snel manifesteerden er zich leegstandproblemen en vandalisme. Eind 1959 was de kriminaliteit in Pruitt-Igoe al 2 keer zo hoog als het stedelijk gemiddelde (Bechtel, 1974). Medio 1960 werd het eerste kritische artikel over Pruitt-Igoe in Architectural Forum gepubliceerd.
- 37 -
In 1965 meldde James Bailey in Architectural Forum dat de galerijen bekend waren als 'gauntlets' (1), waarlangs de huurders naar huis renden om jeugdbendes en drugsverslaafden te ontlopen. Drie kinderen waren uit de korridor-ramen gevallen (Astragal, 1972). De korridors bleken niet de 'close, safe playgrounds' te zijn, die met zo veel enthousiasme in de architektuurtijdschriften waren beschreven. Het waren ongekontroleerde en onkontroleerbare domeinen voor aggressieve jongeren, waar niemand zich veilig voelde. In het midden van de jaren zestig werden de wasruimten gesloten: te veel verkrachtingen en te veel berovingen. In de korridors speelde geen kind. Niemand ging daar op een zomeravond zitten eten, zoals was voorspeld. De bergruimten aan de korridor waren leeg en op slot, want de bewoners waren zo vaak beroofd dat zij weigerden deze bergingen nog langer te gebruiken (Bechtel, 1974). Tot de ontwerpfouten behoorde ook de afwezigheid van partikuliere toiletten op de begane grond. Dit leidde tot het algemene gebruik van liften door kinderen als urineplaats (McCue, 1973, p. 43). Davis (1977, p. 106) ziet dergelijke missers niet alleen als ontwerpfouten, maar vooral als " ... the structural result of a hostile pinch-penny federal and local public housing program that wrote overdetailed, inhumane buildings spedfications and selected politically okay architects, but carednothing for black mothers except to ghettoize them". Gemiddeld bevat een gebouw ongeveer 70 woningèn. Elke woning komt via een donker bordes uit op een onverlicht trappenhuis. Yancey (1972, p. 133) wijst op de trappen, waaraan de meeste woningen liggen en die volledig onkontroleerbaar zijn. Ze zijn volkomen publiek toegankelijk. Vooral in het centrale trappenhuis is dit hinderlijk. Hier zijn de woningen en de trap door een klein, door deuren af te sluiten bordes, afgescheiden. Deze afgescheiden ruimten worden vaak door jongeren gebruikt voor sexuele spelletjes; Zoals een teenager uitlegde: "All you have to do is knock out the lights on the landings above and below you. Then when someone comes, if they are not af raid of the dark, they stumble around and you can hear them in time to get out" (Yancey, 1972, p. 133). In 1959 verscheen een rapport van de St. Louis grand-jury over de kriminaliteit in Pruitt-Igoe. Dit bezorgde het komplex een golf van negatieve publiciteit. Het gevolg was goed merkbaar: de leegstand nam direkt toe (Meehan, 1979, p. 79). Naar aanleiding van dit rapport en de negatieve publiciteit over Pruitt-Igoe benoemde burgemeester Tucker in 1960 een Committee on Public Housing and Sodal Services (Rainwater, 1970, p. 1). De Housing Authority schakelde partikuliere veiligheidsfunktionarissen in (jaarlijkse kosten: $ 70.000). Deze opzet werd tot 1968 gehandhaafd. Wat het nuttig effekt van deze veiligheidsfunktionarissen is geweest, is onbekend. (1) gauntlet = pantserhandschoen 'run the gauntlet' =door de spitsroeden lopen 'have to run the gauntlet' = onder handen genomen worden door, veel te verduren hebben van.
- 38 -
Aanrandingen in de lift, en vervolgens in een hal of een lege woning, kwamen vaak voor (McCue, 1973, p. 43). Ramen waren vaak gebroken. Leidingen en andere materialen werden afgebroken en verkocht om aan geld te komen voor drugs (McCue, 1973, p. 44). In een jaar werden alle sloten vervangen, omdat het oorspronkelijke sluitwerk voor inbrekers geen barrière van betekenis vormde. Na een poos weigerden postbeambten om pakjes op adressen in Pruitt-Igoe af te geven: zij lieten een briefje achter bij de bewoners dat hij het pakketje zelf kon afhalen op het postkantoor. 'Western Union' weigerde telegrammen te bezorgen. Postorderbedrijven stopten hun leveranties aan inwoners van Pruitt-Igoe. Verzekeringsagenten, wier kollega's meermalen waren beroofd en soms gedood, meden Pruitt-Igoe. Verhuisbedrijven konden onvoldoende personeel vinden om verhuizingen van en naar Pruitt-Igoe te verzorgen. Taxichauffeurs weigerden 's nachts passagiers van en naar Pruitt-Igoe te vervoeren. De brandweer rukte niet meer uit als er brandalarm in Pruitt-Igoe was, tenzij de politie voor begeleiding zorgde. Politieagenten kwamen alleen nog maar in de buurt met een getrokken pistool. Zij werden meer dan eens belaagd door sluipschutters en stenen gooiers. Jeugdbendes en drughandelaren regeerden Pruitt-Igoe.
- 39 -
- 40 -
8. ONTWIKKELING VAN DE LEEGSTAND IN PRUITT-IGOE
De woningdifferentiatie in de komplexen Pruitt en Igoe was, blijkens tabel 1 en 5 als volgt: Tabel 6:
De woningdifferentiatie in Pruitt en Igoe (volgens Meehan)
aantal slaapkamers
PRUITT aantal woningen
%
IGOE aantal woningen
%
3 4 5
364 672 568 88 44
21,0 38,7 32,7 5,1 2,5
238 436 372 44 44
21,0 38,5 32,8 3,9 3,9
Totaal
1736
100,0
1134
100,0
1 2
De kleine woningen waren sterk vertegenwoordigd. Volgens Meehan (1975, p. 46-47) was de behoefte aan public housing in 1970 in St. Louis veel groter dan het aanbod van 9.000 woningen in deze sektor. In de SMSA (=Standard Metropolitan Statistica I Area) van St. Louis verdienden 44.000 huurders minder dan $ 2.000 per jaar en nog eens 37.000 tussen $ 4.000 en $ 2.000. Al met al verkeerden naar schatting 80.000 personen in deze SMSA beneden de armoedegrens van $ 4.200 (1973; gezin van 4 personen). Van hen betaalden 2/3 meer dan 35% aan huur. Het leeuwendeel van deze groep zou in aanmerking komen voor een woning in de public housingsektor. Tabel 7 toont het verloop van de woningbezetting in Pruitt en Igoe. Sinds 1960 is de leegstand in Prui tt hoger dan 10%. In Igoe is de leegstand vanaf het allereerste begin hoog geweest. Enerzijds was er in Pruitt en Igoe een omvangrijke leegstand, anderzijds was er sprake van overbewoning. "There are just too many people stacked up in there", vond Charles Fleming, de architekt van de St. Louis Housing Authority. "It was an interesting experiment, but it just didn't work" (Kay, 1973, p. 286). In de 'toptijd' waren er in beide kornplexen 12.000 huurders gehuisvest (Meehan, 1979, p.81). Meehan (1975) geeft ook woningbezettingscijfers van andere public housingprojekten. Hieruit blijkt dat Carr Square en Clinton Peabody sinds de op-
- 41 -
levering in 1943 goed verhuurbaar zijn gebleven (96,7% resp. 93,7% in 1971). Leegstandscijfers, hoger dan 5% (welk percentage door kommerciële verhuurders in de V.S. als norm wordt gehanteerd), komen in deze komplexen niet voor (zie ook: Meehan, 1979, p. 59). Cochran Garden deed het goed vanaf 1953 tot en met 1968 (94,6%). Daarna ontstonden er problemen: 1969: 81,3%; 1970: 61,4%. Pruitt behoorde met Vaughn, Darst en Webbe tot de komplexen die aanvankelijk goed verhuurbaar waren, maar al vrij snel in de problemen kwamen. Igoe deed het vanaf het begin slecht; gedurende de jaren zestig stond hier veelal ongeveer 1/3 van de woningen leeg.
Tabel 7:
1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965: 1966 1967 1968 1969 1970 1971 (x)
Woningbezetting in Pruitt en Igoe, 1956-1971 (volgens Meehan) PRUITT
lGOE
95,4 95,0 92,6 92,1 85,1 80,9 80,8 79,0 74,6 72,1 73,7 75,2
69,6 86,0 84,3 82,1 73,5 85,1 79,6 75,1 67,6 62,0 65,9 66,2 65,3 48,9 36,5 69,2
77,5 57,1 34,6
72,9
Woningbezetting =(aantal dagen per fiskaal jaar/365) x 100 (x) Meting van de bezetting op één bepaald moment. Uit tabel 8 blijkt dat Pruitt en Igoe er in 1970 slecht voorstonden, slechter dan alle andere komplexen. Echter, de bezettingsgraad van Darst en Webbe was in Pruitt en Igoe in 1969 bereikt, en de bezettingsgraad van Cochran Garden en Vaugh deed zich in Igoe voor in de periode 1964-1968. Met uitzondering van de laagbouwkomplexen Carr Square en Clinton Peabody waren alle public housing-projekten in St. Louis omstreeks 1970 grondig in de versukkeling. Het verschil tussen Pruitt-Igoe en de overige komplexen was slechts een faseverschil van een zeer beperkt aantal jaren. In 1970 zagen de bezettingscijfers er per public housing-komplex als volgt uit.
- 42 -
Tabel 8:
Woningbezetting per komplex, public housing St. Louis, 1970 (volgens Meehan)
Komplex l.
2. 3. 4. 5. 6. 7/7 A
%
Carr Square Clinton Peabody Cochran Garden Pruitt Igoe Vaughn Darst + Webbe
Tabel 9:
woonlaag
}-
laagbouw
}
hoogbouw
Woningbezetting per hoogbouwkomplex, naar woonlaag, t/m 1970 (volgens Meehan) Cochran Garden %
beg. grond 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
93,9 89,7 61,4 34,6 36,5 65,9 55,0
86,6 96,5 91,5 95,6 93,6 92,3 91,2 88,1 88,5 93,4 90,8 86,4
Pruitt %
74,4 87,2 85,0 90,0 81,7 77,2 85,0 72,5 70,8 76,5 61,4
Igoe %
71,9 85,3 85,1 87,2 81,8 76,7 83,7 75,1 72,8 80,5 75,6
Vaughn Darst en (x) Webbe (x) %
88,1 91,8 93,0 94,0 94,0 88,2 86,0 86,6 81,1
%
80,0 90,9 90,3 91,7 91,3 85,2 84,6 87,9 79,8 77,2 79,0 65,1
(x) ouderenhuisvesting Duidelijk is dat de verhuurproblemen niet in de laagbouw voorkomen en geheel in de hoogbouw zijn gekoncentreerd. Daarbij geldt globaal dat binnen een komplex de verhuurproblemen groter zijn naarmate de woning op een hogere verdieping is gelegen. Ongeacht de hoogte van het woongebouw is de leegstand op de hoogste woonlaag steeds duidelijk het hoogst (zie tabel 9). De leegstandcijfers per woonblok kunnen binnen een bepaald komplex sterk uiteenlopen. Meehan (1975, p. 51; 56) beschrijft deze verschillen in de hoogbouwkomplexen, maar kan voor deze verschillen geen verklaring vinden. Waarschijnlijk speelt het toewijzings- en ontruimingsbeleid hierbij een rol. De normen die worden toegepast, werkten vooral de bouw van zeer kleine woningen in de hand. In Pruitt en J,goe telde 60% van de appartementen 1 of
- 43 -
2 slaapkamers. In Vaughn en Darst was dit percentage 70 en in Webbe (inklusief het gebouw voor ouderenhuisvesting) zelfs 80. Deze woningdifferentiatie paste niet bij de resultaten van woningmarktresearch. Uit tabel 9 blijkt dat in de hoogbouw de leegstand in woningen met I en 2 slaapkamers veel hoger is dan in woningen met 3, 4 en 5 slaapkamers. De Housing Authority heeft op grond van deze ervaringen meer dan honderd kleine woningen samengevoegd tot grote woningen: een druppel op een gloeiende plaat (Rainwater, 1970, p. 7). Tabel 10: Leegstand per komplex naar aantal slaapkamers (kwartaal-gemiddelden 1956-1970; volgens Meehan)
projekt
1. 2. 3. 4. 5. 6/1-6A 7/1-7A
1 %
Carr Square Clinton Peabody Cochran Garden Pruitt Igoe Vaughn Darst en Webbe
aantal slaapkamers 4 2 3
1,2 1,7 10,2 21,5 21,7 9,9 12,1
%
%
1,0 1,1 2,4 1,8 5,9 4,5 24,3 9,9 25,0 12,7 4,4 3,0 10,2 4,4
%
5 %
0,9 1,8 2,4 4,1 9,6 1,4 6,4
3,2 1,7 3,3 2,9 2,5
Een aantal faktoren heeft invloed gehad op de verhuurbaarheid van de public housing-komplexen in St. Louis in het algemeen en Pruitt-Igoe in het bi jzonder .Allereerst was de uitspraak van het Hooggerechtshof in 1954 van belang die een eind maakte aan de segregatie naar ras in de public housingsektor. Na deze gerechtelijke uitspraak startte de Housing Authority een beleid gericht op de integratie van bevolkingsgroepen in Pruitt en Igoe. Hoewel ernstige rassenkonflikten uitbleven, slaagde dit integratiebeleid niet. Al zeer snel werden Pruitt en Igoe nagenoeg geheel door een negerbevolking bewoond. Blanken meden deze komplexen: Pruitt-Igoe werd gezien als een neger ghetto. Volgens Meehan (1975, p. 72) was 1956 een belangrijk jaartal voor de St. Louis PHA. Vóór dat jaar werden uitkeringstrekkers alleen in public housing toegelaten als ze voldoende extra inkomen hadden om de huur te kunnen betalen. Op deze wijze werd het aantal uitkeringstrekkers in de komplexen beperkt. Echter, onder druk van de leegstand en onder druk van de publieke opinie (men vond dat de Housing Authority meer moest doen aan de huisvesting van de 'underhoused poor on welfare') stelde men zodanige afzonderlijke huurniveaus op voor bijstandtrekkers, dat er niet - zoals daarvóór een reduktie in de uitkering volgde. Daardoor kon de Housing Authority aanzienlijk meer bijstandstrekkers opnemen, zonder een aanmerkelijke beperking in huurinkomsten. Meehan (1975, p. 72): "That policy decision, perhaps more than any other, altered the character of the tenant population in public housing in St. Louis ••• ".
- 44 -
De slechte ligging, de ongunstige kwaliteit en de in verhouding tot deze kwaliteit hoge prijs schrokken sterkere bewonersgroepen af. Steeds meer waren het de allerarmsten die op een woning in Pruitt-Igoe waren aangewezen. Deze toenemende koncentratie van de allerarmsten versterkte het negatieve imago van Pruitt-Igoe. En daar kwamen tot overmaat van ramp al gauw de toenemende kriminaliteit en het toenemende druggebruik bij. Het rapport van de jury in St. Louis die in in 1959 een ernstige stijging in kriminaliteit waarnam in de public housing-kornplexen, werd gevolgd door een daling in de woningbezetting in Cochran Garden en later in Darst-Webbe, waarna weer een herstel intrad. Pruitt en Igoe herstelden zich echter niet van deze klap. Pruitt-Igoe werd steeds meer een plaats waar je niet veilig was.
- 45 -
- 46 -
9. HET VERLOOP VAN DE HUUROPBRENGSTEN
Tabel 11:
fiskaal jaar
1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968
Huuropbrengsten per jaar{in prijzen van 1967), in procenten van de stichtingskosten per komplex, 1954-1968 (volgens Meehan)
1. Carr 2. Clinton 3. Cochran 4. Pruitt Square Peabody Garden A B A B A B A B 3.19 2.90 2.92 3.38 3.08 3.19 3.91 4.02 4.07 4.32 4.42 4.54 4.45 4.54 4.84
5.44 5.18 5.43 5.99 6.21 6.18 6.76 6.94 6.99 7.37 7.51 7.62 7.69 7.78 8.24
3.47 3.49 3.47 3.43 3.59 3.63 4.10 4.22 4.81 4.98 5.11 5.22 5.15 5.18 5.52
5.70 5.66 5.91 6.25 6.49 6.58 6.99 7.21 7.33 7.58 7.66 7.89 7.86 8.04 8.57
2.11 2.01 2.02 2.04 2.06 1.97 1.88 2.27 2.31 2.47 2.43 2.44 2.45 2.45 2.60
3.06 2.99 3.01 3.09 3.21 3.18 3.10 3.52 3.58 3.78 3.74 3.85 3.89 3.96 4.12
1.31 1.94 1.86 1.76 1.77 1.64 1.68 1.69 1.58 1.56 1.70 1.77 1.74
2.08 2.92 2.90 2.87 2.93 2.83 2.85 2.90 2.79 2.72 2.74 2.97 3.00
5. Igoe A
B
6. Vaughn 7. Darst + 7A Webbe A B A B
1.64 1.69 1.55 1.60 1.66 1.69 1.62 1.40 1.23 1.56 1.56 1.42
2.62 2.70 2.62 2.74 2.84 2.85 2.80 2.52 2.33 2.53 2.65 2.56
0.97 1.80 1.93 2.04 2.06 2.17 1.97 2.06 2.16 2.06 2.09
1.42 2.87 3.15 3.30 3.32 3.50 3.11 3.24 3.24 3.33 3.48
2.07 2.04 2.04 2.10 1.79 2.17 2.19 2.13 2.25 2.25 2.09
3.12 3.14 3.26 3.34 2.80 3.37 3.37 3.32 3.38 3.43 3.32
A = Netto huuropbrengsten (exkl. energiekosten en - sinds 1954 - onroerend-goedbelasting) B =Bruto huuropbrengsten (inkt. energiekosten en onroerend-goedbelasting)
In het midden van de jaren zestig hanteerde het Amerikaanse Ministerie van Volkshuisvesting als norm voor de bruto-huurontvangsten: $ 754 voor elke $ 10.000 stichtingskosten in de public housing-sektor. Uit tabel 11 blijkt dat de laagbouwkomplexen Carr Square en Clinton Peabody een akseptabel niveau van huurinkomsten hebben. Cochran Garden, Vaughn en Darst-Webbe lijken te zullen overleven, maar de financiële weerstand van deze komplexen loopt, naarmate de tijd voortschrijdt, geleidelijk achteruit. De cijfers van Pruitt-Igoe liggen ver onder de federale norm en zijn zeer onrustbarend. Meehan (1975, p. 60) wijst op de 'nauwe samenhang tussen het patroon van tabel 11 en 7. Ten opzichte van de federale norm skoren alleen Carr Square en Clinton Peabody sinds het eind van de jaren zestig hoog. Pruitt en Igoe
- 47 -
komen ten opzichte van deze norm niet verder dan 35-40%. De overige komplexen skoren niet erg veel hoger: ongeveer 50% van de federale norm wordt hier bereikt. Overigens is onder deskundigen de opvatting wijdverbreid dat de federale normen in deze periode te krap zijn geweest. Aan de slechte exploitatieresultaten van de public housing-projekten in St. Louis draagt het al gememoreerde feit bij dat de stichtingskosten in verhouding tot de kwaliteit veel te hoog zijn geweest.
- 48 -
10. ONDERHOUD EN BEHEER
Tabel 12 geeft een overzicht van de kosten van onderhoud en herstel, in prijzen van 1967, gespecificeerd per komplex en per (fiskaal) jaar. Tabel 12:
Kosten van onderhoud en herstel, 1954-1968, in prijzen van 1967 (volgens Meehan)
fiskaal jaar
1. Carr Square
1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968
73,291 80,504 167,583 96,335 98,057 130,140 109,403 134,097 271,267 405,192 336,252 121,181 124,918 174,460 245,492
73,059 94,988 172,600 79,944 94,138 131,017 112,703 143,175 388,938 142,396 148,262 155,617 168,675 206,287 293,256
82,178 84,691 102,857 101,860 120,459 163,499 136,811 157,107 231,811 172,775 187,866 177 ,209 227,653 222,803 220,685
132,760 162,559 209,760 376,873 342,333 385,410 433,903 401,999 396,968 392,750 458,999 439,247 491,435
107,808 143,096 255,105 242,614 268,491 275,122 271,420 261,420 261,272 303,741 290,182 350,332
39,604 141,146 117,057 139,948 155,414 149,481 172,163 162,205 184,468 217,807 216,648
79,604 133,273 114,480 - 131,023 228,578 267,260 273,103 279,665 320,339 328,480 330,204
Tot.
2.568,172
2.405,055
2.390,164
4.624,996
3.030,603
1.695,941
2.486,009
2. Clinton Peabody
3. Cochran 4. Pruitt Garden
5. Igoe
6. Vaughn 7/7A Oarst Webbe
°
Duidelijk is dat de oudere laagbouwkomplexen minder onderhoudsuitgaven vergden dan de recentere hoogbouwkomplexen. Gedurende de eerste 1 jaar vergden het onderhoud en herstel in Carr Square en Clinton Peabody 8,65% van de investeringskosten. De overeenkomstige cijfers voor de latere (hoogbouw)-komplexen zijn 11,65% voor Cochran Garden, 10,3% voor Pruitt, 11,25% voor Igoe en zelfs 14,37% voor Vaughn. Men kan niet zeggen dat Pruitt en Igoe, vergeleken met de andere hoogbouwkomplexen, excessief hoge onderhoudsuitgaven hadden; het tegendeel is eerder het geval. Het lijkt erop dat St. Louis PHA in Pruitt en Igoe al vrij gauw de moed heeft
- 49 -
laten zakken. Meehan (1975, p. 78) spreekt van " ••• the gradual abandonment of Pruitt toward the end of the 1960's ••• ". Als de kosten voor groot onderhoud (de $ 5 miljoen-ingreep, die zonder succes werd toegepast) worden meegeteld, zijn de kosten in Pruitt en Igoe veel hoger dan in de andere komplexen. Afgezien van deze wanhoopspoging stegen de onderhoudskosten in Pruitt en Igoe tot 1959; daarna trad een daling in. In feite absorbeerden Prui tt en Igoe de beschikbare overschotten. Deze begonnen na 1959 terug te lopen. Uit de tabel wordt duidelijk dat de onderhoudskosten na 1970 astronomische hoogten zouden hebben bereikt, als Pruitt en Igoe gespaard zouden zijn en als men alle klachten had willen verhelpen. Het verloop van de onderhoudkosten in de oudere laagbouw laat zien dan ook in de Verenigde Staten de onderhoudskosten gedurende het tweede decennium veel hoger zijn dan in het eerste decennium na oplevering. De onderhoudstoestand van Pruitt-Igoe liet ernstig te wensen over. Niettemin waren de onderhoudsuitgaven hoog: de arbeidsproduktiviteit was zeer laag. In 1959 werden 25 onderhoudswerknemers ontslagen, waardoor de onderhoudsuitgaven met 10% daalden. Maar de arbeidsproduktiviteit steeg niet en het onderhoud verslechterde verder (Meehan, 1979, p. 78-79). De Housing Authority heeft verschillende initiatieven ondernomen om het tij te keren. Zonder financiële konsekwenties voor de huurders verving de verhuurder alle ramen op de begane-grondlaag, om het uiterlijk van de blokken te verbeteren. Gevolg: in het daarop volgende kwartaal was de glasrekening 35% hoger dan daarvoor. Bewoners die een jaar in Pruitt-Igoe bleven wonen, kregen een maand huur gratis. Sommige bewoners die zich in Pruitt-Igoe vestigden, kregen zelfs twee maanden gratis wonen cadeau. Er werden huurdersraden ingesteld. Schoonmaakspullen werden gratis ter beschikking gesteld. En er werd ongelooflijk veel onderzoek onder de bewoners verricht. Alleen al Washington University kreeg $ 750.000 om de huurders van Pruitt-Igoe te onderzoeken. Forse subsidies werden verstrekt om het komplex te transformeren in een 'levende gemeenschap' of om de 'attitudes', waarden en het gedrag van de bewoners te veranderen. Het mocht allemaal niets baten (Meehan, 1979, p. 81). Op 3 oktober 1965 meldde de St. Louis Post-Dispatch (de plaatselijke krant) dat er voor $ 7 miljoen voorzieningen waren getroffen om, ruim 10 jaar na de oplevering, de belangrijkste gebreken van Pruitt-Igoe te verhelpen. Sinds 1965 namen de kosten van vandalisme met 5% per jaar toe, en vergden 40% van de kosten van alle onderhoudsarbeid en 30% van de onderhouds-materiaalkosten. In vijf jaar werd in de komplexen van St. Louis PHA $ 2 miljoen schade geleden door vandalisme. Alleen al in 1969 vergde Pruitt 7.000 gloeilampen, 16.000 ruiten en 20.000 ramen. Uit de cijfers van Meehan blijkt ook dat de energiekosten (voor rekening van de verhuurder) excessief hoog opliepen. De huurders beschouwden de energieverbruikende voorzieningen kennelijk als vrije (gratis) goederen en handelden ekonomisch rationeel door niet op het verbruik te bezuinigen. In de jaren vijftig en zestig werd het bezit van St. Louis PHA op een centrale wijze beheerd. Alle beslissingen werden vanuit het hoofdkantoor geno-
- 50 -
men. Aan het eind van de jaren zestig vond een drastische decentralisatie plaats. Over het effekt van deze ideologisch gemotiveerde beleidswijziging durft Meehan (1975, p. 75) geen uitspraak te doen. De decentralisatie verhoogde de managementkosten van Pruitt en Igoe aanzienlijk. Tussen 1960 en 1965 stegen de administratieve kosten per woning per maand (PU M) van Pruitt en Igoe van $ 6,50 tot $ 10,65. In 1960 werd Pruitt in drie administratieve eenheden verdeeld, Igoe in twee. Elke eenheid werd beheerd door een manager, een 'home service visitor', een typist, een 'family counsellor', een gemeenschapskoördinator en vier gebouw-supervisoren. Alleen al de 5 managers die weinig andere taken verrichtten dan huur inning, bezorgden Pruitt-Igoe een jaarlijkse kostenpost van $ 32.000. De totale staf, die slechts beperkt gekwalificeerd was, drukte op het jaarbudget met een bedrag van $ 90.000. Het projektmanagernent was overigens niet sterk. Maar het grootste probleem was het ontoereikende onderhoud en dat was de taak van de centrale administratie van St. Louis. Achteraf is het moeilijk om het onderhoudsbeleid te beoordelen. Er hoeft geen sterke relatie te bestaan tussen onderhoudsuitgaven en -resultaten. Toen een bedrag van $ 5 miljoen was besteed aan het groot onderhoud van 9 gebouwen van Pruitt-Igoe, merkte (volgens Meehan, 1975, p. 76) een ministeriële waarnemer op dat er een jaar later geen zichtbare verbetering was te bespeuren, noch een verbetering in de woningbezetting. Het feit dat 4045% van alle kosten onderhoudskosten zijn, zegt niet veel. Als men de andere essentiële kostenposten in aanmerking neemt, blijft dit aandeel als het ware over. Vast staat wel dat er in St. Louis niets aan planmatig onderhoud is gedaan. De produktiviteit was onwaarschijnlijk laag. Vóór 1960 was er, ook in Prui tt en Igoe, weinig vandalisme. Daarna breidde het vandalisme zich snel uit en drukte een stempel op de onderhoudsproblematiek. De arbeidsproduktiviteit liep in de jaren zestig verder terug. De slagvaardigheid was zeer beperkt; het duurde uiteindelijk zes maanden voordat een gebroken ruit was hersteld. In 1965 braken er meer dan 20 ruiten per dag; de glasherstelploeg repareerde per dag 8 ruiten •••
- 51 -
- 52 -
11. STEEDS VERDER IN DE RODE CIJFERS
Tabel 13:
jaar
1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968
Verhouding inkomsten:uitgaven, per komplex, 1954-1968 (volgens Meehan) 1. Carr Square 1.25 1.13 0.85 1.10 1.06 1.00 1.18 1.12 0.82 0.72 0.79 1.23 1.19 1.04 0.90
2. Clinton Peabody 1.30 1.16 0.91 1.12 1.09 1.07 1.20 1.14 0.74 1.28 1.25 1.22 1.14 1.03 0.89
3. Cochran 4. Pruitt Garden 1.40 1.25 1.16 1.17 1.09 1.07 1.11 1.18 0.99 1.18 1.11 1.12 1.00 0.97 0.98
1.15 1.25 1.13 1.03 1.07 0.98 0.96 0.95 0.91 0.90 0.85 0.&7 0.82 0.82
5. Igoe
1.20 1.11 0.99 1.01 0.98 0.99 0.91 0.87 0.81 0.83 0.84 0.75
6. Vaughn 7. Darst Webbe
1.17 1.04 1.15 1.11 1.09 1.07 1.10 1.20 1.14 1.00 1.00
1.23 1.15 1.20 1.1& 1.18 1.15 1.22 1.1& 1.14 1.07 1.03
Uit tabel 12 wordt nog eens duidelijk hoe treurig het na 1960 was gesteld met de exploitatiecijfers van Pruitt (/t) en Igoe (5). Volgens de wettelijke regels werden de reserves gepooled tussen de komplexen, maar de boekhouding is naar komplex uitgesplitst. Pruitt en Igoe hebben vóór 1979 enorm geprofiteerd van de overschotten van andere komplexen: wat elders werd overgehouden, kwam in de bodemloze put van Pruitt en Igoe terecht (Meehan, 1979, p. 76). De ontwikkeling van de bruto-inkomsten en exploitatie-uitgaven per komplex, in dollars, wordt voor de periode 195/t-1968 in tabel 1/t weergegeven. Uit tabel l/t en 15 blijkt dat de financiële positie van St. Louis PHA steeds verder werd uitgehold. De ontwikkeling van de huurinkomsten bleef achter bij de groei van de exploitatie-uitgaven. In 1953 verschijnt het eerste negatieve saldo (ruim $ 100.000). Daarna zakt de Housing Authori ty steeds verder in de rode cijfers. In 1973 was het tekort opgelopen tot $ 1.659.399 (Bechtel, 1974).
- 53 -
+
Tabel 14: Brut
1961 1. Carr Square 95,907 2. Clinton Peabody 46,567 3. Cochran Garden 63,011 (18,387) 4. Pruitt (14,515) 5.lgoe 6/1-6/\ Vaughn 36,032 7/1-7/\ Darst + Webbe 56,165
1955 32,432 41,849 68,554
1956 (50,459) (30,832) 48,865 75,546
1957 29,527 36,065 50,726 171,161 88,098
1962
1963
1964
(81,702) 039,526) (3,855) (38,200) (7,874) 31,146 96,884
169,421 97,114 68,997 (44,932) (57,251) 25,163 96,861
117,598 86,402 45,035 (82,621) (79,160) 41,050 146,282
1958
1959
1960
20,205 27,049 31,193 94,297 56,022 22,964 63,487
(747) 21,962 25,135 26,349 (8,328) 12,628 43,881
54,659 63,103 35,143 54,969 4,513 46,313 59,128
1965
1966
1967
80,935 81,875 47,817 (91,096) (121,339) 79,854 123,079
69,832 53,470 0,819) (150,055) 012,150) 57,787 99,363
17,205 14,479 15,964 (141,563) 012,102) (2,359) 54,941
1961 (50,091) (62,926) (9,945) (196,863) (189,545) (6,490) 27,122
(tussen haakjes: tekorten)
De voor de hand liggende reaktie van een onderneming die de inkomstenstroom ziet stagneren is het verhogen van de prijs. Op deze zelfde wijze reageerde de St. Louis Housing Authority: steeds weer werden de huren opgetrokken, waardoor de verhuurproblemen verder toenamen. In het voorjaar van 1956 nam de minimumhuur ($ 11 per maand van 1943 tot 1950) toe van $ 20 tot $ 27 per maand. In 1957 volgde een stijging van $ 27 tot $ 32 per maand en in september kwam daar nog eens een toename van 25% bovenop: van $ 32 tot $ 40 per maand. Naarmate de huren stegen, namen de huurachterstanden, de verhuizingen uit de public housing-komplexen en de leegstand toe. In 1967 bracht een serie huurverhogingen de minimumhuur op een niveau van $ 58 voor de middelhoogbouw, resp. $ 68 voor de laagbouw. Voor een ouder echtpaar was het minimum $ 50 per maand, voor een alleenstaande oudere tenminste $ 42 per maand. Voor meer dan 20% van de huishoudens betekende dat een huurquote van meer dan 45%. Nog eens 25% betaalde zelfs meer dan 50% aan huur. Een 70-tal huishoudens had zelfs een huurquote van meer dan 75%. Daarmee
- 54 -
werd de basis gelegd voor de huurstaking en de Brooke Amendments die het aandeel aan huur voor de bewoners van public housing-komplexen maximeerde (Meehan, 1979, p. 83).Het verschil in vervalsnelheid per projekt wordt gelllustreerd door tabel 14, waarin per jaar en per komplex het gemiddelde netto inkomen wordt weergegeven. Igoe leed al verliezen sinds het eind van de derde exploitatiejaar. Sinds 1960, toen Pruitt 5 jaar oud was, verloren beide komplexen jaarlijks grote "sommen gelds. Cochran Garden en Vaughn daarentegen boekten nog tot het midden van de jaren zestig overschotten. De tekorten van Carr Square tijdens het begin van de jaren zestig hadden een bijzondere oorzaak: gedurende 3 jaar werd meer dan $ 500.000 aan groot onderhoud uitgegeven. Pruitt en Igoe begonnen steeds meer een molensteen om de nek van St. Louis PHA te worden. Het grotendeels leegstaande komplex, dat door bewoners en anderen steeds verder werd gehavend, kostte de Housing Authority grote sommen gelds. Hierdoor werden de mogelijkheden om de andere komplexen naar behoren te onderhouden verder beperkt. De Housing Authority kwam steeds meer in financiële nood en zag zich, voor 1969 toen de Brooke Amendments een uniform Amerikaans huurregime in de public housing sektor brachten, genoodzaakt om de huren te verhogen. In Pruitt en Igoe werden de huren reëel na 1959 opgetrokken, ondanks de leegstand die zich daar toen reeds manifesteerde. Over een periode van 17 jaar stegen de huren in Carr Square en Clinton Peabody met slechts 31,8 resp. 33,7%, d.i. nog geen 2% per jaar in reële termen. Tussen 1957 en 1970 stegen de huren 12% in Cochran Garden, Vaughn en Darst, 18% in Pruitt en zelfs 26% in Igoe. In Webbe daalden de huren in de periode 1961-1969 merkwaardig genoeg met 1%. Ter vergelijking wordt in tabel 15 aangegeven in welke mate in de periode 1943-1953, resp. 1954-1968 in het algemeen de huren, exploitatiekosten en de kosten van levensonderhoud toenamen. Wij zien dat ten opzichte van de kosten van levensonderhoud de huren in de public housing-komplexen minder snel stegen. Ten opzichte van de ontwikkeling van de onderhouds- en beheerskosten bleven de - onregelmatig verlopende - huurstijgingen zelfs aanzienlijk achter. Tabel 15: Ontwikkeling van de huren, kosten van levensonderhoud en woningexploitatie (1943-1968) percentuele toename (reëel) van huren kosten van exploitatielevensonderkosten houd woningen 1943-1953 1954-1967
10 50
min 100 300 (onderhoudsherstel)
37 33
- 55 -
/
200 (management)
In 1963-1964 bereikten de huren in reële termen de top; daarna liep de inflatie sterker op dan de huren. Het niveau van 1963-1964 werd niet meer bereikt tot februari 1969, toen de huurstaking startte, waarop wij nog teru~komen.
Al voor 1967 werd aan het Ministerie van HUD een werkgroep ingesteld die zich met de bijzondere problemen van Pruitt-Igoe bezighield en aanbevelingen opstelde om de problemen het hoofd te bieden. Uit het 'Report on the results achieved from the recommendations of the HUD task force in 1967' bleek dat er met de aanbevelingen van HUD in de praktijk weinig werd gedaan. Het Ministerie stond machteloos.
- 56 -
12. DE HUURSTAKING VAN 1969
Wanneer het woonklimaat niet bevalt heeft een bewoner, volgens de theorie van Hirschman (1970), twee manieren om zijn ongenoegen kracht bij te zetten: een verhuizing (exit) of een protest of aktie (voice). De sterkere bewonersgroepen stemden steeds met hun voeten en verhuisden uit Pruitt en Igoe zo snel ze konden. Maar een grote groep bewoners had geen keuze en beschikte evenmin over een oneindige tolerantie. Men zag in de jaren zestig hoe de woonomgeving verloederde, hoe het onderhoud werd verwaarloosd en men werd furieus toen de St. Louis Public Housing Authority (PH A), in een wanhopige poging om de jaarlijkse tekorten van S 300.000 weg te werken, de huren wilde verhogen met bedragen van $ 3 tot $ 19 per maand. De huurders vonden dat niet zij, maar de Federale overheid of de Staat Missouri de tekorten zouden moeten afdekken. Toen de huisbaas voet bij stuk hield, brak in februari 1969 een algemene huurstaking uit onder de bewoners van komplexen van de St. Louis PHA, met als eerste doel om deze huurverhoging ongedaan te maken. De huurstaking was mede het resultaat van een proces waarbij de huurders zich begonnen te organiseren, met behulp van mankracht en fondsen, beschikbaar gesteld op voet van het Community Act Program en het Legal Aid Program (US Economy Opportunity Act). De huurstaking duurde van februari tot oktober 1969 (Meehan, 1979, p. 88). Direkte aanleiding was de huurverhoging van november 1968. De aanvankelijke eisen van de stakingsleiders waren volgens Meehan (1979, p. 89) volkomen gerechtvaardigd: - huur verlaging; - beter onderhoud en dienstverlening; - rehabilitatie van de gebouwen; - veiligheid voor lijf en have. De Housing Authority stond echter machteloos: er was geen geld. De aktie verhardde in de loop van de maanden. De regeling waarover men het in oktober 1969 eens werd, was veel radikaler dan de eisen die in februari 1969 nog waren gesteld. De staking startte niet in Pruitt-Igoe, maar in Carr Square. Koncentraties van stakers kon men aantreffen in Carr Square, Vaughn en Cochran Garden (Meehan, 1979, p. 93). Volgens Meehan (1979, p. 93) moet de omvang van de staking zelf niet worden overschat. In totaal werd via de georganiseerde staking maar 8% van de huur achtergehouden (Carr Square/Vaughn: 16%, Cochran Garden: 20%; Clinton Peabody/Darst/Webbe: 2%). De grootste schade werd geleden ten gevolge van vandalisme en wilde stakers. Naarmate de aktie voortduurde, nam het aantal georganiseerde stakers af en nam het aantal wilde stakers toe. Naast de 8% huurderving ten gevolge van de officiële staking, ging nog eens 30% van de huuropbrengsten te loor door wilde stakingen.
- 57 -
Yancey (1972, p. 130) geeft een treurige beschrijving van Pruitt-Igoe in deze periode: de gebieden tussen de blokken zijn modderig en bezaaid met glas. Veel ruiten zijn gebroken, ramen zijn met hardboard dichtgetimmerd. Overal afval, flessen, blikjes. Binnen de gebouwen is de verwaarlozing nog groter. Overal een zware urinelucht, afval op de vloer, graffiti op de nietafgewerkte muren. De liften en wasruimten worden als w.c. gebruikt. In de periode 18-25 juli 1969, toen de huurstaking in een kritieke fase verkeerde, bracht een speciaal team, ingesteld door het Ministerie van Volkshuisvesting, een bezoek aan St. Louis. Dit team, onder voorzitterschap van Edgar M. Ewing, bracht unaniem een aantal aanbevelingen aan burgemeester Cervantes uit. Een van de aanbevelingen was het onmiddellijke ontslag van de direkteur van de Housing Authority. Er zou een nieuwe direkteur moeten worden benoemd die intern orde op zaken zou kunnen stellen. Het panel meldt: "It is the unanimous opinion of the Panel that if the new Director is as competent as it is expected one would be, that a sizeable number of individuals now holding responsible positions, such as managers, etc., would be replaced." Er zouden dus vele koppen moeten rollen. Ook het Bestuur van de Housing Authority kreeg een veeg uit de pan. Het panel beveelt aan: "That the Board of the Housing Authority be fully indoctrinated on its responsibilities and that the Board be encouraged to accept such responsibilities." Het panel zocht de problematiek duidelijk bij het bestuur en het management van de Housing Authority, blijkens onder meer deze aanbeveling: "That there be given full consideration to the possibility that the management and operation of the total housing program be turned over to the Teamsters Union, which has expressed an interest in this possibility, providing legal, fiscal, and other conditional matters could be satisfactory resolved. The Special Panel is impressed with the expertise which has been shown by the discussions held with representatives of the Tearristers Union." In de kontakten van het team met de betrokkenen in St. Louis benadrukte Ewing weliswaar dat de oplossing van de problematiek een lokale kwestie was, maar de burgemeester betwistte dat. Deze zag het 'public housing program' als een federale verantwoordelijkheid. Vele problemen vloeiden voort uit de opzet en het ontwerp van de komplexen, die door de federale overheid aan de housing authority waren opgedrongen. Het speciale team bracht op 19 juli 1969 een bezoek aan een aantal public housing-komplexen in St. Louis. Eerst werd Carr Square bezocht. Dat zag er nog redelijk uit. Vervolgens werd Vaugh bezocht, waar de verloedering verder was voortgeschreden. Toen kwam Pruitt-Igoe aan de beurt. Daarover schrijft het team het volgende: "There is insufficient time or space in this abbreviate report to appropriately describe the physical conditions of the Pruitt-Igoe projects. Suffice it to say, however, that in the experience of the viewers, no one has been able to recall such an unsightly public housing project in any city with which they we re acquainted. The numbers of broken windows in both occupied and unoccupied dwelling units varied from 5,000 to 25,000, but the team chairman is inclined to believe the actual number is closer to the higher figure than to the lower estimate. Not only were some of the conditions already listed under the descriptions
- 58 -
of Vaughn present in the Pruitt-Igoe complex, but it was feIt to be of even greater negative intensity. A large amount, as was to be expected, of broken glass, bottles, paper, uncut grass, and other deficiences were noted. The limited amount of recreation spaces visible to the street in the PruittIgoe project appear to be, by any reasonable standards, most unsatisfactory, poorly maintained, dilapidated, and inappropriate by acceptable recreation standards where there are as many children involved as there are in the Pruitt-Igoe area. Parenthetically, it has been stated that the average age of the Pruitt-Igoe population is about 14 years, which is itself indicative of the number of children per family residing in this project". (••• ) "It is reported by a number of individuals that many a social and iUegal activities are prevalent in the Pruitt-Igoe complex and that there is considerable suspicion that th is serves as a center for illicit drug traffic as weU as arespository and a sales center for illegally acquired property of various kinds, some of which it is suspected is obtained by theft from the project i tself." Tot zover het rapport van het 'special team'. Volgens een artikel in the New York Times (12 oktober 1969) erkende Thomas Costello, financieel direkteur van St. Louis PHA, dat de toestand van zijn bezit ten tijde van de huurstaking slecht was: "You keep cutting and cutting services - our projects are in terrible condition physically. While we're trying to live within the budget, the place is falling apart". Drugverslaafden sloopten koperen buizen en metalen randen die overal om panelen en ramen in de gevels waren aangebracht. Overal hadden wind en regen in de leegstaande woningen van Pruitt-Igoe vrij spel. De onderhandelingen tussen enerzijds de bewoners, aangevoerd door de zwarte stakingsleidster Jean King en vertegenwoordigd door advokaat Richard Baron, en anderzijds de gemeente aangevoerd door burgemeester Alfonso J. Cervantes, verliepen niet vlot. In augustus 1969 deden zij een beroep op vakbondsleider Harold J. Gibbons, hoofd van de St. Louis Teamsters Joint Council, die zich met alle kracht zette aan de oplossing van het konflikt. Hij vormde een groep met onder meer een gepensioneerde generaal L.J. Sverdrup, de voorzitter van de St. Louis Trust Company David Calhoun en andere notabelen. Deze groep stelde het model voor de overeenkomsten op, dat later voor burgemeester Cervantes aanvaardbaar bleek. Bij de onderhandelingen tussen de huurderorganisatie en de gemeente St. Louis was ook het Ministerie van Volkshuisvesting (HUD) betrokken. Op 30 oktober 1969 kwam er een eind aan 'one of the longest and costiest rent strikes in the nation's history' door het sluiten van een overeenkomst tussen gemeente en huurdersorganisatie, die ' ••• virtually makes tenants their own landlords' (Washington Post, 30.10.1969). Volgens stakingsleidster Jean King had St. Louis een voorbeeld gegeven voor het hele land. De advokaat van de huurders, Richard Baron, verklaarde: "This document is revolutionary in the field of housing in the United States". De huurstaking werd beëindigd, vlak voordat de St. Louis PHA failliet kon gaan. Inmiddels was $ 800.000 aan huurinkomsten niet betaald: meer dan 35% van de 10.000 huishoudens had aan de staking meegedaan.
- 59 -
De overeenkomst van 30 oktober 1969 bevatte de volgende afspraken: de huurders gaan vanaf 1 november 1969 weer huur betalen; - achterstallige huur (waarvan ongeveer de helft op geblokkeerde rekeningen was gestort) wordt alsnog gelnd; betalingsregelingen met een looptijd tot twee jaar worden getroffen; huren zullen, met terugwerkende kracht maximaal 25% van het huurdersinkomen bedragen (dit was vóór de staking in sommige gevallen zelfs wel zo'n 70%). Voor werklozen zal een maximum van $ 20 per maand gelden, ongeacht de woninggrootte. Het percentage van 25% zou even later via de Brooke Amendments een nationale strekking in de Amerikaanse public housing-sektor krijgen; de Tenant Affairs Board, met gekozen leden, krijgt een arbitrage-rol bij konflikten tussen huurder en Housing Authority. De TAB garandeert een belangrijke huurdersinvloed in het beleid van de Housing Authority; . gestreefd zal worden naar de vorming van Tenant-Management Corporations die de volledige beheer-verantwoordelijkheid krijgen over de woningkomplexen. Zodra de training van de desbetreffende huurders zal zijn afgerond, zullen de eerste TMC's van start gaan. Een grote doorbraak in St. Louis was de vorming van de Civic Alliance for Housing, een soort volkshuisvestingsplatform, waarvan de zeer bekwame Gibbons voorzitter werd. Leden van de alliantie waren topbankiers, industriëlen, leiders van gemeentelijke organisaties, en ook advokaten, de vakbeweging en huurders met lage inkomens. Gibbons pleitte voor de mogelijkheid dat huurders hun woning zouden kunnen kopen, zodat 'condominiums' zouden worden gevormd. Volgens de overeenkomst van 30 oktober 1969 waren de huren (van $ 20 tot $ 97 per maand) naar inkomen gedifferentieerd. De oude, door de bewoners aangevochten, huren (van $ 42 tot $ 97) waren gedifferentieerd naar woninggrootte en type. De inhoud van de overeenkomst werd door het Ministerie van HUD aanvaard. De huurstaking heeft 9 maanden geduurd; mede daardoor kwam de Housing Authority volkomen op zwart zaad te zitten. Het onderhoud stagneerde nu volledig, vandalisme en vernieling grepen om zich heen. Meehan kent aan de huurstaking van St. Louis een strategische betekenis toe (1975, p. 50): "In many important ways, the rent strike marked an end to one era in the St. Louis public housing program - the era of the largescale conventional housing project - whether permanently or temporarily is uncertain" •
- 60 -
Afb. 26a :
Sloopexperirnent (drie blokken) in 1972 (Bron: Jencks, 1977, p. 9)
Afb. 26 b:
Sloopexperirnent (drie blokken) in 1972 (Bron: Jencks, 1977, p. 9)
- 61 -
;
8
-...... Q()
.!.
• 004
:I
c..
.5 c
4)-
~.:::t-
~" 00\
.
::0....S! .1:.~
"04) C 4)
~~
c.ë
~~
Cl') _
..
"
"N • IS <
- 62 -
13.
SLOOP VAN PRUITT-lGOE (1972-1974-1976)
In januari 1970 was de leegstand in Pruitt-Igoe opgelopen tot 50%; 10 van de 33 gebouwen waren toen ontruimd. In het begin van de jaren zeventig werden er vertwijfelde pogingen ondernomen om Pruitt-Igoe te redden, zoals de speelobjekten van Paul Friedberg die er werden geplaatst en pogingen, om met behulp van kerkelijke instanties, tenant management op te zetten (Davis, 1977, p. 105). Toen een speelplaats werd 'ingericht', legden bouwvakkers een omheining aan rondom het gebouwen de speelplaats om hun materiaal te beschermen. De huurders vroegen of de omheining kon blijven. De misdaadcijfers in dat gebouw daalden onmiddellijk met 80%. Soortgelijke omheiningen verrezen vervolgens in grote delen van Pruitt-Igoe, maar dat gebeurde vooral om mensen op een afstand te houden van een aantal inmiddels ontruimde woongebouwen. Inmiddels waren 23 gebouwen zo ernstig vernield, dat ze niet langer bruikbaar waren. Sommige materialen waren weggehaald door de Housing Authority, welke konden dienen als reserve-onderdelen ten behoeve van reparaties in de nog bewoonde gebouwen (McCue, 1973, p. 44). In de winter van 1969/1970, toen al honderden rui ten door vandalisme waren gesneuveld, barstten in verschillende blokken in Prui tt-Igoe de bevroren waterleidingen, waardoor op tal van plaatsen overstromingen plaatsvonden. De Pruitt-Igoe District Corporation vroeg op 12 januari 1970 om PruittIgoe tot rampgebied te verklaren. Verschillende woningen waren onbereikbaar geworden doordat bordessen en trappen, na te zijn overstroomd, waren bevroren tot spiegelgladde ijsbanen (Floyd, 1970). Het Rode Kruis en het Leger des Heils rukten uit om de bewoners van Pruitt-Igoe te helpen. Op 14 maart 1972 werd de St. Louis Civic Alliance for Housing ontbonden, omdat de belangrijkste doelen bereikt waren (St. Louis Dispatch, 14.3.1972). De St. Louis Civic Alliance for Housing was er echter niet in geslaagd om Pruitt-Igoe te redeen. Pruitt-Igoe was reddeloos verloren. In 1972 werden drie gebouwen door middel van dynamiet gesloopt: een experiment met een nieuwe stadsvernieuwingstechnologie. De proef-sloop werd uitgevoerd door Dore Wrecking Co. uit Kawkawlin (Mich.) voor een bedrag van $ 200.000. Het Ministerie van Volkshuisvesting had in totaal $ 500.000 beschikbaar gesteld voor proeven met de sloop van de drie woongebouwen. De proefexplosie was overal op de tv te zien en trok alom de aandacht. Met tussenpozen van 10 sekonden werden de gebouwen verwoest. Andrew B. Wilson schrijft in de Washington Post van 27 augustus 1973 dat erwel veel grote gebouwen zijn gesloopt, maar nooit met zoveel fanfare: "Pruitt Igoe was different. Here was the King Kong of public housing being brought to its knees by 90 pounds of dynamite".
- 63 -
Astragal in the Architects' Joumal (1972, p. 180): " ••• every architect's ears should have flushed red as the St. Louis Public Housing Authority pushed the button and blew up the first block to go in the modern movement's most grandiloquent failure: Yamasaki's Pruitt-Igoe housing scheme in St. Louis." Prui tt-Igoe explodeerde op 15 juli 1972 om ongeveer 2 minuten over half vier in de middag. Jencks typeert deze sloopoperatie als: "The death of modern architecture" (Jencks, 1977, p. 9). Immers, Pruitt-Igoe was gebouwd volgens de uitgangspunten van het Congress of International Modern Architects (CIAM) en het won een prijs van het American Institute of Architects, toen het in 1951 was ontworpen. Zon, ruimte en groen, volgens Le Corbusier de drie essentiële vreugden van de stad, stonden in de plannen voor Pruitt-Igoe centraal. De stijl van PruittIgoe was puur; Jencks (1977, p. 9) spreekt van " ••• its clean, salubrious hospital metaphor ••• ". Killian beschouwt, anders dan Jencks, Pruitt-Igoe niet als een specimen van moderne architektuur. De betrokken Amerikaanse funktionarissen moesten volgens hem niets van moderne architektuur hebben. Daar kwam bij dat naar zijn mening, de Amerikanen moeite hadden met het leveren van een royale kwaliteit in het kader van een programma dat specifiek op de arme bevolking was gericht: " ••• the anti-socialistic temper of America has made serious attempt to raise the level of the poor impossible. All social program mes, the few th at have existed, were designed to clearly remind the poor that they didn't deserve even the little they got" (Killian, 1978, p. 128). Jencks had Pruitt Igoe nooit mogen kiezen als symbool van de moderne architektuur, aldus Killian: "I'm sure Mies would have gladly pushed the detonator on Pruitt-Igoe, seeing its destruction as the vindication of modern architecture and as a public acknowledgement of the wrongheadedness of those who fought modern architecture in America, so successfully, and so long !". Hoe men Pruitt-Igoe ook interpreteert, vast staat dat men de sloop van dit reusachtige komplex mag beschouwen als een gebeurtenis met een grote symboolwaarde, zoals de aanleg van de Berlijnse Muur en de gedeeltelijke ineenstorting van het flatgebouw in Ronan Point (Groot Brittannië, 1968). De proefsloop in 1972 had betrekking op slechts 3 van de 33 gebouwen in Pruitt-Igoe. Deze sloop paste in een herstruktureringsplan, dat in 1973 werd ontwikkeld door een projektgroep onder leiding van A.J. Wilson, assistent van burgemeester Alfonso J. Cervantes. De groep bestond uit: - Skidmore, Owings and Merrill, Chicago; - Harland Bartholomew and Ass., St. Louis; - Carey Jenkings en Charles Flemming, architekten St. Louis; - Urban Design Development Group, Detroit; - Morton Hoffman and Company, stedelijke ekonomen, Baltimore; - Edward T. en Mildred Hall, antropologen; - Wayne Vasey, socioloog. Deze groep kreeg een bijdrage van $ 60.000 van HUD om een partikulier herstruktureringsplan voor Pruitt-Igoe op te stellen.
- 64 -
De volgende rekensom kon toen worden gemaakt (McCue, 1973, p. 42): - oorspronkelijke kosten Pruitt-Igoe: $ 36.127.000 - rente op aandelen tot januari 1971: $ 12.403.900 - moderniseringsfonds Federale overheid: $ 5.00.000 (+ $ 500.000 rente) exploitatiesubsidies: $ 1.092.286 - kosten ontruiming 23 woongebouwen + 3 andere gebouwen: $ 284.700 - exploitatie-tekorten (uit overschotten op de exploitatie van andere komplexen aangevuld): $ 1.765.848 Totale kosten t.m. januari 1971: $ 56.973.734. De lening had toen een resterende looptijd van 25 jaar. Dit zou de federale overheid nog eens $ 42,5 miljoen kosten. Thomas Costello, executive director van de Housing Authority, was een voorstander van de herbouw van Pruitt-Igoe: "That's not too costly a mistake in comparison to the space program's and the Defense Department's billion-dollar cost overruns" (McCue, 1973, p. 44).
Afb. 28: Plan voor de gedeeltelijke sloop en aftopping van Pruitt-Igoe, 1973 (Bron: McCue, 1973, p. 44)
- 65 -
Volgens het herstruktureringsplan zouden er twee woongebouwen worden gehandhaafd. De overige zouden gedeeltelijk worden gesloopt. De hoekelementen zouden blijven staan in de vorm van tweeling-torens met liftschachten (de liften zouden op elke etage stoppen). In McCue (1973) wordt dit plan in enthousiaste bewoordingen beschreven: "This all-out, highly dedicated effort, of financial advantage to no one, produced a plan that promises once again to make Pruitt-Igoe a prototype". Het werd onmogelijk geacht om het gebied een bestemming te geven als kommercieel, industrieel of dienstencentrum. Daarvoor werd geen markt aanwezig geacht. Het gebied zou een woonbestemming moeten houden. Het herstruktureringsplan telde 1009 woningen in gerenoveerde gebouwen, 223 in nieuwe middelhoogbouw, het geheel bedoeld voor huishoudens met lage en midden-inkomens.
_
t~~~':'-~n~~~·
r:.:-= C ""_
tftW ~t
(~"1.. ~~":'.J:'ffl)f!f~
c::; .110 •
(~)
J"'' J).'
,t.l1M:HlO OWHtlNG
Wirtt "':':t!i.) C(.ok"'Qh,t:rt Sl' rE~llt~
~}~~:~. UtllU. _U)'A,O.J.l't1\, .u",.·;.~ D(MOttUQN
Afb. 29;
om!s
Herstruktureringsplan voor Pruitt-Igoe, 1973 (Bron: McCue, 1973, p. 45)
- 66 -
Het plan zou partikulier worden beheerd. Aan de noordzijde zou een klein winkelcentrum verrijzen, aan de zuidzijde een groter winkelcentrum, beide met Pruitt-Igoe verbonden door middel van 'pleasant walks and streets'. De gebouwen zouden worden geklusterd in zes 'villages'. Voor het zover zou zijn, zou er heel wat moeten worden gesloopt. Sloop met behulp van dynamiet kostte 32 cent per vierkante voet vloeroppervlak, terwijl de traditionele techniek met de kogel 90 cents à $ 1,15 kostte. Deze laatste techniek bleef nodig voor de aftopping van flats tot te renoveren middelhoogbouwflats. Volgens de plannen zou het sloop materiaal worden verwerkt in het nieuwe, glooiende landschapsplan.
Afb. 30:
Herstruktureringsplan voor Pruitt-Igoe (Bron: McCue, 1973, p. 43)
- 67 -
-\
I I ....
•••
«\
I ••
I ••
!:Il .
t ••
t."
"a.
•
• ..,.... ..,
I • • ~":
Afb. 31:
-I
Pruitt-Igoe, in afwachting van sloop (1974) (Bron: Meehan, 1974)
- 68 -
~-.,--.,.,-
--.I
•
Het herstruktureringsplan hield in dat L3 gebouwen zouden worden afgetopt, zodat er nog 3 à 4 woonlagen overbleven. Het plan bleek echter te ambitieus en werd in 1973 door het Ministerie van Volkshuisvesting verworpen. Op 25 augustus 1973 werd bekend gemaakt dat het Ministerie van Volkshuisvesting akkoord ging met de sloop van Pruitt-Igoe. De Federale overheid zat toen met de verplichting om S 31 miljoen aan nog uitstaande leningen terug te betalen. Er woonden toen 2000 van de oorspronkelijke 10.000 bewoners in het komplex. Nog maar 340 van de 2800 woningen werden toen nog bewoond. De wijk leek op een gebombardeerde stad (Bechtel, 1974). In 1975 vroeg het Ministerie van Volkshuisvesting prijsopgaven voor integrale sloop. Op het laatst werd er nog tevergeefs gepleit door Jeff-Vander Lou Inc., een 'neighborhood corporation' in St. Louis, om vier gebouwen te sparen en te rehabiliteren (Progressive Architecture, 1975). Volgens Davis (1977, p. 107) speelden fiskale overwegingen een rol bij de beslissing om Pruitt-Igoe te slopen en zo de schade voor de Federale overheid te beperken. In 1974 werden de laatste blokken ontruimd. In de zomer van 1976 hadden de 'headache baUs' (sloopkogels) hun werk gedaan. Slechts een deel van een gebouw stond toen nog overeind, dat gebruikt werd door ingenieurs om simulaties met aardbevingen te kunnen uitvoeren (Davis, 1977, p. 105). Pruitt-Igoe heeft de huurstaking dus niet overleefd: het verval en het vandalisme bleken zover om zich heen te hebben gegrepen dat herstel financieel niet meer mogelijk werd geoordeeld. De huurstaking had de genadeslag uitgedeeld. Pruitt-Igoe was al in 1969, 15 jaar na oplevering, ten dode opgeschreven. Sindsdien waart de geest van St. Louis in de public housing sektor rond: de klap van St. Louis is de Amerikaanse volkshuisvesting nooit meer te boven gekomen.
- 69 -
- 70 -
14. HUURDERSZELFBEHEER
Niet alleen Pruitt en Igoe hadden ernstig te lijden onder de huurstaking, ook in andere komplexen namen de exploitatieproblemen in die periode sterk toe. Dat gold ook voor de laagbouwkomplexen Carr Square en Clinton Peabody, waarvan de exploitatie zich na de staking wel herstelde. Echter, de woningbezetting bereikte toch niet meer de voorafgaande niveaus. Aan de voorbeeldige exploitatie van Cochran Garden kwam door de huurstaking een eind: de woningbezetting kwam na 1969 niet meer boven de 80%. De overige komplexen, die het toch al niet best deden, kregen na 1969 in nog veel heviger mate met verhuurproblemen te kampen. Een belangrijk element in de overeenkomst van 30 oktober 1969 was de voorgenomen start van huurderszelfbeheer: tenant management. PruittIgoe was te zwaar beschadigd om nog te kunnen worden gered, maar men hoopte dat het voor de andere komplexen nog niet te laat was. In maart 1973 gingen de eerste tenant management corporation van start in het laagbouwprojekt Carr Square en het hoogbouwkomplex Darst. Dit experiment werd sinds 1972 financieel gesteund door de Ford Foundation. Het Center for Urban Programs (CUP) van de St. Louis University verzorgde de evaluatie van dit experiment. In een eerste rapport werden de ervaringen in Carr Square en Darst vergeleken met twee komplexen zonder 'tenant management': Cochran Garden en Clinton Peabody (laagbouw). In juni 1974 volgde echter de oprichting van Tenant Management Corporations in Webbe en Clinton Peabody, waardoor de onderzoeksopzet enigszins in het water viel. Oktober 1974 werd een kontrakt gesloten met Tambo, een non-profit, kerkelijk georiënteerde 'neighborhood corporation', die zich over het beheer van Cochran Garden ontfermde en ook daar het koncept van de 'tenant management' introduceerde. De rol van de St. Louis PHA was toen dus sterk teruggedrongen. In december 1975 verscheen het tweede en tevens definitieve eindrapport van de evaluatie van de Tenant Management Corporations in St. Louis, opgesteld door het Center for Urban Programs. Het Tenant Management-experiment had betrekking op in totaal 2862 woningen, als volgt over de komplexen verdeeld:
- 71 -
Tabel 16:
Ontwikkeling van huurderszelfbeheer per komplex
komplex
woonvorm
Tenant Management in ••• eenheden sinds
Carr Square Clinton Peabody Darst Webbe Cochran Garden
laag laag hoog hoog hoog
mrt. 1973 juni 1974 mrt. 1973 juni 1974 okt. 1974 TOTAAL
(x) (xx)
658 657 598 385 (x) 564 (xx) 2862
totaal aantal wooneenheden 658 657 598 511 609 3033
126 woningen voor ouderen, beheerd door het Cardinal Ri tter Institute 45 eenheden niet als woning in gebruik: opslag, speelruimte, etc.
De huurdersinvloed vestigde zich zowel op het niveau van de gehele St. Louis PHA als op het niveau van de afzonderlijke komplexen. Zoals gemeld, werd de St. Louis Civic Alliance for Housing (CA) gevormd, die na de huurstaking in feite de zeggenschap over het public housing-bezit overnam van de Public Housing Authority, en hulp van buiten wist te mobiliseren (zoals subsidie van HUD). Terence McCormack, die huisvestingsprojekten had ontwikkeld voor gepensioneerde arbeiders en staflif was van de CA, werd de executive director van de Housing Authority. Op deze wijze nam de Civic Alliance in feite de Housing Authority over (Meehan, 1979, p. 9193). De huurdersinvloed startte op het niveau van de gehele Housing Authority. Er werd, konform de overeenkomst van 30-10-1969, een Tenant Affairs Board (TAB) opgericht, bestaande uit 9 gekozen leden, één uit elk komplex, en er werden twee nieuwe huurders-leden gekozen in het Bestuur (Board of Commissioners) van de Housing Authority. De TAB ontwikkelde samen met de Housing Authority een nieuw beleid op tal van fronten: een huur- en toewijzingsbeleid, een nieuw huurkontrakt, een klachtenprocedure, een huurinningsprocedure en een nieuw beleid met betrekking tot betalingsregelingen, veiligheids- en service-programma's, enkele moderniseringsplannen, een gezamenlijke begrotingsprocedure en een aanzet voor Tenant Management per komplex. Op het niveau van de komplexen breidden de huurderstaken zich snel uit ten opzichte van de al bestaande taken van 'Tenant Associations': zij screenden kandidaat-huurders, zij bereidden moderniseringsplannen budgettair voor, zij pakten de huurachterstanden aan en deden iets aan de talloze huurdersklachten. De Tenant Associations kenden al een opzet waarbij huurders als vrijwilliger de funktie vervulden van 'Building Captains' (per hoogbouwblok) en 'Lane Managers' (per laagbouwstraat) die de self-help aktiviteiten van de huurders opzetten en begeleidden, en de verbinding vormden tussen het centrale beheer en de huurders.
- 72 -
Namens de huurders sleepten Richard Baron (advokaat) en Ted Gatlin (voorzitter TAB) bij de Ford Foundation een subsidie in de wacht voor het opzetten van Tenant Management Corporations die in maart 1973 in twee komplexen van start gingen. Na een jaar wees de evaluatie uit dat de komplexen met tenant management beter skoorden dan de kontrolegroep op de volgende punten: de komplexen zagen er beter uit, 'tenant morale' was beter en de gemeenschapszin was groter. Het betere uiterlijk van de kornplexen hield vooral verband met een geringere vervuiling in de TMC-komplexen. Het onderhoud was er niet beter, wellicht zelfs iets slechter dan in de komplexen met traditioneel management. De huurderving en huurachterstanden waren over de hele linie in 1974 teruggedrongen. In de TMC-komplexen was de verbetering krachtiger doorgezet dan in de kontrole-komplexen. In de TMC-komplexen kwamen minder gedwongen huisuitzettingen voor, maar méér verhuizingen om zo'n uitzetting te voorkomen. In de TMC-komplexen was de veiligheid vergroot en de kriminaliteit gedaald, mede door een betere samenwerking met het stedelijk politiekorps. In de TMC-komplexen besteedde men meer aandacht aan sociale aktiviteiten, maar ook het algemene bestuur en administratie liepen goed. De huurders lieten blijken dat ze ook 'hard management' aankonden. De periode medio 1974 - medio 1975 bracht een konsolidatie: de verbeteringen zetten verder door; de TMC's werden steeds meer geaksepteerd. In Clinton Peabody startte een 'sweat equity program'. In ruil voor onderhouden herstelwerk aan hun eigen woning ontvingen zelfwerkzame huurders 'rent credits': kortingen op de huur. De woningbezetting in Webbe nam toe van 68,3% vóór de start van de TMC tot 81 % erna. Het Ministerie van HUD droeg $ 13,5 miljoen bij voor de modernisering van een aantal komplexen, de stad St. Louis verschafte $ 3 miljoen uit het Community Development fonds voor verbeteringen en verfraaiingen aan de komplexen Clinton Peabody en Carr Square. Het Ministerie van HUD droeg nog eens $ 2 miljoen bij uit het Target Project Program met als opgave om het stigma van public housing in St. Louis weg te werken via akties en voorlichting. Artikelen over tenant management verschenen in de New Vork Times (1 juni 1975, p. 45) en Time Magazine (23 juni 1975, p. 6): de berichtgeving was zeer positief. Voor het Center for Urban Programs is het de vraag in hoeverre het welslagen van tenant management in St. Louis het gevolg is geweest van incidentele faktoren, zoals de uitzonderlijke kwaliteiten van een aantal huurders. CUP (1975, p. 10): "Over the long haul, tenant management will also be subject to all of the vagaries and varieties which have characterized neighborhood organization over the past decade of 'maximum feasible resident participation"'. De evaluatoren komen tot een positieve slotsom. Niet alleen de pure huisvesting en exploitatie zijn door tenant management verbeterd, maar ook de veiligheid en de drughandel is teruggedrongen. CUP (1975, p. 51): "The TMC's (••• ) appear to retain their character as tenant organizations rather than distant bureaucratic mechanism". Niettemin wijzen de onderzoekers op de beperkingen van de wel heel specifieke ervaring in St. Louis: "Only future studies less limited in scope can determine the extent to which the TMC concept can be institutionalized without losing the representative democratic initially fostered". Volgens ~eehan (1979, p. 119-120) worden de effekten van 'tenant manage-
- 73 -
ment' door velen overschat. De evaluatierapporten van St. Louis University (Meehan, 1979, p. 120-124) geven een positief beeld, maar zijn niet gebaseerd op enquêtes onder huurders, noch op exploitatiegegevens en gaan niet in op de kosten van tenant management. Meehan, 0979, 120-122) zet vraagtekens bij de wijze waarop de onderzoekers hun konklusies hebben onderbouwd. Ook de juichende konklusies van Baron (1974) met betrekking tot de effekten van Tenant Management acht Meehan (1979, p. 123) niet gerechtvaardigd: "Baron's assertion is an article of faith and not an evidentially warranted statement". Meehan (1979, p. 128) stelt vast dat het na 1970 in alle public housing-komplexen beter ging dankzij het feit dat er veel geld in de exploitatie van de public housing-komplexen in St. Louis werd gestoken.
- 74 -
15. NABESCHOUWING
De problemen van de St. Louis Housing Authority stonden niet op zichzelf. In 1968 stonden 15 van de 80 grootste housing authorities in de USA op de rand van een bankroet. Medio 1969 noemde George Romney, staatssekretaris van HUD, in dit verband de volgende 15 housing authorities: New Vork; Chicago, Los Angeles, Philadelphia, Detroit, Washington DC, St. Louis, San Francisco, Boston, Kansas City, Columbus, New Haven, Newark, Omaha en Louisville. Van nog eens 200 housing authorities moest worden verwacht dat deze binnenkort in grote financiële moeilijkheden zouden komen. Geen enkele van deze housing authorities boekte een winst uit de exploitatie. Beruchte komplexen waren Cabrini-Green (Chicago), Columbia Point (Boston) en Stella Wright (Newark). De aanzienlijke uitbreiding van de voorraad public housing-woningen in de periode 1953-1957 viel samen met een ernstige recessie. In de regio van St. Louis nam de werkloosheid in de periode 1956-1958 toe van 4,3% tot 7,7%. Pas in 1964 zakte dit percentage weer onder het niveau van 4,5%. Vooral de laagstbetaalden werden zwaar door deze recessie getroffen. Meehan (1975, p. 67) vermoedt dat de toename van de werkloosheid, vooral onder jongeren en negers, een belangrijke bijdrage heeft geleverd aan de golf van misdaad en vandalisme die de public housing-komplexen in het eind van de jaren vijftig teisterde. Op dit punt lijkt een vergelijking met de huidige situatie in Nederland te kunnen worden getrokken. Meehan (1975, p. 69) wijst erop dat Pruitt-Igoe weliswaar een bijzonder geval was, maar zeker niet in alle opzichten afweek van andere public housing-komplexen: "The uniqueness of Pruitt and Igoe lies primarily in the speed of their disintegration". Andere komplexen, na 1950 gebouwd, volgen dezelfde ontwikkeling, maar wel in een minder snel tempo. Dit tempo wordt door Meehan van grote betekenis geacht. Als het verval geleidelijk verloopt, is er tijd voor beleidsaanpassingen en tegenmaatregelen. Zo'n maatregel was de aanvaarding van de Brooke Amendments in 1969, waarbij de huur betaling uitsluitend aan het inkomen van bewoners werd gekoppeld. Volgens deze voorstellen, ingediend door Senator Edward W. Brooke, zouden de huurders in de public housing ten hoogste 25% van hun inkomen aan huur betalen. Toen was het voor Pruitt-Igoe al te laat. Andere komplexen konden nog worden gered door de invoering van een nieuw financieel regime waarbij de Federale regering ook exploitatietekorten dekte, door de invoering van vèrgaande vormen van 'tenant management', en door de financiering van rehabilitatieplannen. Meehan (1979, p. 83) typeert public housing in St. Louis als een 'disaster'. Toch komt Pruitt-Igoe, vreemd genoeg, niet voor in het boek 'Great planning disasters' van Peter Hall (1980). Aan het verval van Pruitt-Igoe liggen meer dan één faktor ten grondslag.
- 75 -
Het verval van woningkomplexen wordt door Prak en Priemus (1984) geschetst als een keten van faktoren die elkaar kunnen versterken. Ook Bacon (1985) ziet het vervalproces als een spiraal: "A spiral of decline is established as those who can move out and those who have little choice move in." Volgens Davis (1977, p. 107) is het verval van Pruitt-Igoe vooral aan twee faktoren te wijten: 1. "... the official public housing policy of racism, ghettoization, and management brutality"; 2. "••• the transforming housing market events that emptied out the city of St. Louis. Between the time that Pruitt-Igoe was conceived and the time it was vacated about half of the city's white population left town." Honderduizenden woningen kwamen in deze periode in St. Louis leeg, waardoor zelfs de armste mensen keuze op de woningmarkt hadden. De prijzen in de voorraad daalden, waardoor er steeds meer betaalbare alternatieven voor het massale en onveilige Pruitt-Igoe opdoemden. Davis (1977, p. 107): "It was run more like a penal institution than housing for free people. It was no wonder Pruitt-Igoe became vacant when the market became so soft even poor people could buy housing. " Volgens Bacon (1985) zijn er in het algemeen drie problemen inherent aan 'deck access housing' (waartoe ook Pruitt-Igoe kan worden gerekend): de slechte konstruktie van de bouwsystemen (lekkages, slechte isolatie), ontsluiting van het blok (konflikten over het gebruik van de gangen en galerijen, onveiligheid, vandalisme) en uiterlijk (massaliteit). De opsommingen van Davis en Bacon betekenen een simplifikatie van de werkelijkheid. In Pruitt-Igoe is bijna alles misgegaan wat kan misgaan. Het verval van Pruitt-Igoe levert een bijna volmaakte illustratie op van het verval model van Prak en Priemus, dat betrekking heeft op de naoorlogse gesubsidieerde huurwoningkomplexen.
- 76 -
• • •• · :"ll:!!!!!:::::lIlII
••••••
-+--------+-----
-~-~-----_
. .-+----
Afb. 32 :Model van het verval van naoorlogse huurwoningkomplexen (volgens Prak en Priemus)
- 77-
gesubsidieerde
In afbeelding 32 wordt dit model weergegeven (Prak en Priemus, 1984). Volgens dit model is er sprake van een aantal vervalspiralen die elkaar versterken. Aan de hand van dit model lopen wij de faktoren die het verval van Pruitt-Igoe kunnen verklaren, systematisch na.
a. Demografische, ekonomisch/technische faktoren St. Louis heeft de laatste decennia te kampen gehad met een negatieve demografische en ekonomische ontwikkeling. Er waren voortdurende negatieve migratiesaldi en de ekonomie stagneerde. De werkloosheid was groot.
b. Overheid Op een aantal punten heeft het overheidsbeleid een negatieve uitwerking op Pruitt-Igoe gehad. Allereerst waren de financiële limieten bij de ontwikkeling van Pruitt-Igoe, opgelegd door de Federale overheid, fnuikend. De toetsingsprijzen die m.b.t. grondpercelen werden gehanteerd, leidden tot de extreem hoge bebouwingsdichtheid in Pruitt-Igoe. De toetsingsprijzen die golden voor de bouwkosten, hebben bijgedragen aan de povere bouwtechnische aanvangskwaliteit van het komplex. Montgomery (1966) wijst er terecht op dat architekten, door dergelijke randvoorwaarden, vaak geen kans zien rekening te houden met woonwensen, zoals deze in sociologisch onderzoek worden geformuleerd. "Public housing architects are driven to satisfy the cost limits, the fixation on maintenance, and the bureaucratic routines of local housing authorities and the federal agency. They must conform to the usually gentle, unarticulated American disposition to keep down the poor". De overheid voerde voorts een huurbeleid dat leidde tot zeer hoge huren, zeker in relatie tot de lage inkomens van de huurders. Toen de woningen vervielen, moesten de huren omhoog. Pas door de aanvaarding van de Brooke Amendments werd een aanvaardbaar sociaal kader voor 'public housing' geschapen, maar toen was het voor Pruitt-Igoe te laat. Tenslotte heeft de overheid invloed gehad via het toewijzingsbeleid. De oorspronkelijke gesegregeerde opzet was onwettig. De verhuurder mocht geen negers weren. Bovendien mocht hij na enkele jaren geen uitkeringstrekkers weren. Vooral in het kader van de herhuisvesting van ex-krotbewoners werd Pruitt-Igoe een koncentratie van de allerarmste, grote negerfamilies, een bevolkingsgroep waarop de ontwerper zeker niet had gerekend. c. Woningmarkt: vraag naar en aanbod van woningen De woningmarktsituatie in St. Louis werd gekenmerkt door een overaanbod van woningen, mede door de stagnerende ekonom ie en bevolkingsontwikkeling. Daarbij komt de relatie met de krottenwijken, te midden waarvan Pruitt-Igoe verrees. De hoge kriminaliteit in deze wijken sloeg snel over op de nieuwe hoogbouw wijk. Pruitt-Igoe werd vooral het toevluchtsoord van migranten uit het agrarische zuiden, niet gewend aan hoogbouw, die van de krottenwijken naar Pruitt-Igoe verhuisden. Vaak was dat niet vrijwillig. Tussen 1960 en 1965 werden 12.000 woningen in St. Louis gesloopt, terwijl er slechts 6800 nieuw werden gebouwd, meestal onbetaalbaar voor
- 78 -
bewoners met lage inkomens. Ondanks het grote tekort aan betaalbare woningen, hadden verschillende public housing komplexen vanaf het begin te kampen met een omvangrijke leegstand. d. Woningkomplex De aanvangskwaliteit van Pruitt-Igoe was slecht. Bovendien waren de kosten hoog, zodat de prijs-kwaliteitsverhouding uitgesproken ongunstig was. De huren waren ten opzichte van andere komplexen niet konkurrerend. De bouw technische kwaliteit was pover. Vooral het voorzieningenniveau en de afwerking lieten te wensen over. Een belangrijke negatieve kwaliteit werd geleverd door het ontwerp. De massale hoogbouw, de hoge dichtheid, de fantasieloze situering, de desolate woonomgeving te midden van troosteloze krottenwijken en de ontsluitingswijze die gepaard ging met korridors, trappenhuizen en liften die vrij toegankelijk waren en door de bewoners niet konden worden gekontroleerd, droegen aan het slechte imago van Pruitt-Igoe in niet geringe mate bij. Yancey (1972, p. 135) trekt hieruit de volgende les: "Designers should minimize space that belongs to no one and maximize the informal control over the space required to get from one dwelling to another".
Wat in projekten als Pruitt-Igoe werd gemist, is in twee beroemde publikaties aan de orde gesteld: de levendigheid en de multifunktionaliteit van straten in oudere stadsgedeelten (Jane Jacobs, The death and life of great American cities, 1962) en sociale kontrole van semi-publieke ruimten (Oscar Newman, Defensible space: Crime prevention through urban design, 1972). De woningdifferentiatie van Prui tt-Igoe was slecht afgestemd op de vraag. Er waren veel te weinig grote woningen en te veel kleine woningen. Gezien de enorme aantallen grote huishoudens was deze differentiatie verkeerd. De oververtegenwoordiging van grote huishoudens in kleine woningen maakte de hoge bebouwingsdichtheid nog nijpender dan de dichtheidscijfers al suggereren. Jean King, de stakingsleidster, zei het aldus: "It's a concentration camp. They all are. It's wrong for people to be stacked up like that." Het technisch beheer liet ernstig te wensen over. Het onderhoud werd in onvoldoende mate verricht; de arbeidsproduktiviteit van het onderhoud was extreem laag. Uit de beschrijvingen in de opeenvolgende perioden blijkt dat de woningkwaliteit steeds verder daalde, vooral als gevolg van toenemend achterstallig onderhoud. Vandalisme heeft in sterke mate aan het verval van Pruitt-Igoe bijgedragen. Door de anonieme relaties, de troosteloze opzet van het komplex en de hoge kriminaliteit werd het vandalisme in de hand gewerkt. Tussen achterstallig onderhoud en vandalisme trad een negatieve wisselwerking op: achterstallig onderhoud leidde tot meer vandalisme, en vandalisme vergrootte het achterstallig onderhoud. Het vandalisme werd ook bevorderd door de toenemende leegstand, die
- 79 -
zich als gevolg van de snel inkrimpende populariteit van Pruitt-Igoe steeds verder verbreidde. Weliswaar was de toenemende leegstand een probleem in alle public housing-hoogbouw van St. Louis, maar PruittIgoe sloeg ook op dit punt alle rekords. Of de mutatiegraad toenam in de loop van de jaren, zoals het model van Prak en Priemus veronderstelt, blijkt niet uit de cijfers. Opmerkelijk is dat de woonduur van de huishoudens niet extreem kort was. Kennelijk was Pruitt-Igoe steeds meer een vangnet voor arme bewoners, die elders geen kans meer hadden op huisvesting.
e. Huurders Er kan worden gesproken over een proces van sociaal verval tijdens de exploitatie- en bewoningsgeschiedenis van Pruitt-Igoe. Weliswaar waren de lage-inkomensgroepen vanaf het begin in het komplex al oververtegenwoordigd, maar naarmate de jaren verstreken, nam het gemiddelde inkomen verder af en steeg het aandeel uitkeringstrekkers. Blanke bewoners waren al na enkele jaren geheel verdwenen. Pruitt-Igoe kreeg al snel het karakter van een ghetto voor de armste negers. Er was voortdurend een instroom van de allerarmsten. Wie een redelijke positie had of verwierf, verliet het komplex zo mogelijk onverwijld. De sociale kontrole, mede door de bijzondere architektonische opzet toch al minimaal, liep steeds verder terug. De samenleving in Pruitt-Igoe wordt steevast beschreven als geatomiseerd en anoniem. Een uiterst belangrijke faktor in het vervalproces was de misdaad: de kriminaliteit in Pruitt-Igoe was hoog en nam steeds verder toe. De bewoners voelden er zich onveilig. Hoewel de Housing Authority veiligheidsfunktionarissen inschakelde, vonden er in de trappenhuizen, de liften en de korridors van Pruitt-Igoe talloze berovingen en verkrachtingen plaats. Drugsverslaving en drugshandel speelde daarbij een belangrijke rol. Deze verschijnselen moeten op hun beurt in verband worden gebracht met de massale werkloosheid onder de bewoners (vooral de jongeren) in Pruitt-Igoe. Aan het eind van de jaren zestig wisten de authorities de openbare orde in en om PruittIgoe niet meer te bewaren. De bewoners en de bezoekers waren in feite vogel vr i j verklaard. f. Verhuurder en exploitatierekening Het beheer van Pruitt-Igoe is een faktor van betekenis geweest. Davis (1977, p. 107) spreekt zelfs van " ••• racist management". In 1969 wees een werkgroep van het Ministerie van Volkshuisvesting de Housing Authority als mede-schuldige aan van de exploitatieproblemen in PruittIgoe. Daartoe gedwongen door de regelgeving en de leegstand hanteerde de verhuurder nauwelijks selektienormen bij de toewijzing van woningen: de grootste schurken konden zich in Pruitt-Igoe vestigen. Door de toenemende leegstand, vielden de huuropbrengsten steeds meer tegen. Naarmate de jaren vorderden, werd de financiële problematiek voor de Housing Authority steeds nijpender. Steeds meer raakte de exploitatie van Pruitt-Igoe in de rode cijfers. Hierdoor werden de mogelijkheden om door middel van groot onderhoud orde op zaken te stellen steeds geringer. Het onderhoud werd na een aantal jaren steeds
- 80 -
verder teruggeschroefd. In en na de huurstaking vond in feite een kompleet 'abandon ment' van het komplex plaats. Ruiten werden niet meer hersteld. Overstromingen vonden plaats en er deden zich in januari 1970 dermate hartverscheurende tonelen voor dat het Rode Kruis en het Leger des Heils moesten uitrukken. Sloop was toen de onvermijdelijke apotheose van de dramatische ontwikkelingen in Pruitt-Igoe. Welke lering valt er nu voor Nederland te trekken uit de ervaringen in St. Louis. Onder het nodige voorbehoud, samenhangend met de grote verschillen tussen de Amerikaanse situatie toen en de nederlandse situatie in een aantal probleem-komplexen nu, formuleren wij de volgende konklusies: exploitatieproblemen doen zich in naoorlogse hoogbouwkomplexen in veel sterkere mate voor dan in naoorlogse laagbouwkomplexen; exploitatieproblemen gaan niet alleen gepaard met toenemende leegstand, maar ook met excessieve onderhoudskosten. Deze kosten worden in een later stadium nog eens extra verhoogd door een toenemend vandalisme; de problemen in Pruitt-Igoe wortelen in een uitgesproken ongunstige prijs-kwaliteitsverhouding bij de oplevering en in tal van bouwtechnische tekortkomingen. Het belang van een goede kosten-kwaliteitstoets van woningprojekten kan niet worden overschat. Tenminste een deel van de problemen ligt in de sfeer van de volkshuisvesting en kan in deze sektor worden opgelost (of voorkomen); exploitatieproblemen in naoorlogse woningen zijn vermengd met tal van niet-volkshuisvestingsfaktoren, zoals werkloosheid, druggebruik en kriminaliteit. De problemen zijn dan ook niet uitsluitend in de sfeer van de volkshuisvesting oplosbaar; Pruitt-Igoe is zeer snel na de oplevering een negerghetto geworden met een negatief imago. Het naast elkaar wonen van verschillende leefkulturen blijkt juist in hoogbouw buitengewoon moeilijk, zo niet onmogelijk te zijn. De problematiek van de multiraciale samenleving zou in Nederland minder exklusief in relatie tot stadsvernieuwingswijken moeten worden onderzocht en aangepakt, maar ook (en misschien wel: vooral) in relatie tot naoorlogse hoogbouwkomplexen, die slecht zijn toegerust voor het bijeenwonen van bewonersgroepen met een zeer uiteenlopende woonkultuur; het tempo waarin exploitatieproblemen toenemen is, van groot belang. Hoe sneller het verval, des te groter de kans dat men te laat komt met effektieve maatregelen; in krisissituaties kan bewonerszelfbeheer een belangrijke bijdrage leveren aan de redding van een woningkomplex. Dat beheer zal echter gepaard moeten gaan met het verstrekken van financiële middelen om toereikend onderhoud te realiseren en het komplex bouw- en woontechnisch aan te passen aan de preferenties van bewoners.
- 81 -
"
..
"
~ \..
'.
..,.,. .... ...
I
De facade van public housing in de Verenigde Staten Bron: St. Louis Globe-Democrat, 29 jan. 1970)
- 82 -
' .,
Architect World Trade Center in Detroit overleden DETROIT, 8 febr. - De architect Minoru Yamasaki die het World Trade Center in New Vork en de Century Plaza Towers in Los Angeles heeft ontworpen, is donderdag op 73-jarige leeftijd in Delroit aan kanker overleden. Yamasaki, zoon van Japanse emigranten in de Verenigde Sta? ten, ontwierp een vliegveld in Saoedi-Arabii! dat zoveel indruk maakte op de plaatselijke regering, dat zij het afbeeldde op haar bankbiljetten. In de jaren vijftig kende hij echter een spectaculaire mislukking: het Pruitt-Igoe-woonproject in St. Louis van SO miljoen dollar (ruim honderddertig miljoen gulden), de dertig flatgebouwen van elk elf verdiepingen bleken z6 onbewoonbaar dat ze twintig jaar later moesten worden à,tgebroken. Yamasaki zei dat hij beInvloed werd door de Duitse bouwmeester Mies van der Rohe en de Franse architect Le Corbusier. Over zijn werk werd gezegd dat het orii!ntaalse kenmerken vebond met middeleeuwse schoonheid. In zijn bouwwerken verwerkte hij vaak spitse gotische bogen. (UPI,AP)
- 83 -
- 84 -
LITERATUUR
Armstrong, H., Hellmuth, Yamasaki and Leinweber, 1951, Slum surgery in St. Louis, A new Apartrnent type, patent pending, Architectural Forum, April, p. 128-136. Astragal 1972, If we're feeling tomorrow like they feel to day, Architectural Journal, 26 July, p. 180. Bacon, Chr. 1985, Pruitt Igoe revisited, Sheffield (Departrnent of Town and Regional Planning; Faculty of Architectural Studies, University of Sheffield), September. Baron, R.D. 1974, St. Louis Tenant Management Corporations bringing major transformation of public housing, Journal of Housing Bechtel, C.R. 1974, Pruitt-Igoe legacy: garden to jungle •••• and the federal government gives up, The Building Official and Code Administratoc, March, p. 56-57. Center for Urban Programs, St. Louis University, 1973, Interim Tenant Management Corporation evaluation report, St. Louis, December. Center for Urban Programs, St. Louis University 1974, Tenant Management Corporations in St. Louis: final report, St. Louis, July. Center for Urban Programs (CUP; direkteur: George D. Wenden, St. Louis University 1975, Tenant management corporations in Saint Louis Public Housing: the status after two years, St. Louis (Missouri), 1 december. Davis, S. (ed.) 1977, The form of housing, New Vork (Van Norstrand Reinholt). Demerath, N.J. 1962, St. Louis public housing study sets off community development to meet social needs, Joumal of Housing, 19, p. 472-478.
- 85 -
F10yd, J.E. 1970, Funds authorized to aid Pruitt-Igoe, St. Louis Globe-Democrat, 13 Januari. Fried, M. en P. Gleicher 1961, Some sourees of residentia1 satisfaction in an urban slum, American Institute of Planners Journal, 27, Nov. p. 312. Hall, P. 1980, Great planning disasters, London (Weidenfeld and Nicolson). Hirschman, A.O. 1970, Exit, voice and loyalty; responses to decline in firms, organizations and states, Cambridge (Mass.) Jacobs, J. 1962, The death and life of great American cities, London. Jencks, C.A. 1977, The language of post-modern architecture, Editions).
London (Academy
Kay, J.H. 1973, Architecture, The Nation, September 24, p. 284-286. Killian, T. 1978, Prui tt-Igoe no fair test, Architectural Review, Mareh, p. 128 (ingezonden brief). Mayard, R.C. 1969, Public housing: 'It makes animals out of people', Washington Post, 16 December. Mayard, Robert C. 1969, Tenants and pub1ic housing strike in St. Louis, Washington Post, 30 Oct. McCue, G. 1973, $ 57,000,000 later. An interdisciplinary effort is made to put Prui ttIgoe together again, Architectural Forum, May, p. 42-45. Meehan, E.J. 1974, Public housing policy; convention versus reality, New Brunwick NJ (Center for Urban Policy Research, Rutgers Univ.). Meehan, E.J. 1979, The quality of Federal Policymaking; programmed failure in public housing, C01umbia/London (Univ. of Missouri Press).
- 86 -
Montgomery, R. 1966, Comment on 'Fear and the house as haven in the lower c1ass, American Institute of Planners Journal, 32, No. 1, January, p. 31-37. Newman, O. 1972, Defensible space: crime prevention through urban design, New York (Macmillan). Operating guidelines for the St. Louis Civic Alliance for Housing 1969, St. Louis, 10 November (stencil). Prak, N.L. en H. Priemus 1984, Model om verval van naoorlogse woningen beter te voorspellen, Bouw, 39, 18 Aug. p. 37-39. Pruitt-Igoe demolition 1975, Progressive Architecture, No. 9, p. 27. Rainwater, L. 1967, The lessons of Pruitt-Igoe, The public interest, 8 (summer), p. 116126. Rainwater, L. 1966A, Crudble of identity: the Negro 10wer-c1ass family, Deadalus, 9.5, p. 172-216. Rainwater, L. 1966B, Fear and the house-a5-haven in the lower c1ass, Journal of the American Institute of Planners, 32, p. 23-31. Rainwater, L. 1970, Behind ghetto walls; black families in a federal slum, Chicago (Aldine) (uitgave 1973: Hammondsworth, Penguin). Report of Special Team HUD, visit to St. Louis, July 18-25, 1969 (stencil) Shipler, David K. 1969, Troubles beset public housing across nation, New York Times, 12 Oct. Sidewacks in the sky, Architectural Forum, August, p. 102-104. Skidmore, Owings &. Merrill, 1950, Open corridors design and unfinished concrete construction minimize costs and rents, Architectural Forum, January, p. 84-85. Slum surgery in St. Louis, Architectural Forum, 1961, 114, April, p. 129136.
- 87 -
St. Louis Post-Dispatch, 1970, Surplus food, funds authorized by state in public housing crisis, 13 January. Yancey, W.L. 1972, Architecture, interaction, and sodal control: the case of a largesc ale housing project, in: J.F. Wohlwill en D.H. Carson (eds.), Environment and the social sciences: perspectives and applications, Washington O.C. (American Psychological Assodation), p. 126-136.
- 88 -
