Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 22 Recreatie

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 22 Recreatie Waardepeildatum 1 januari 2015

Colofon Taxatiewijzer Recreatie, waardepeildatum 1 januari 2015 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. © Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren.

Taxatiewijzer Recreatie Versie 1.0 Publiek Datum: 1 december 2015

Pagina 2

VOORWOORD Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer Recreatie naar waardepeildatum 1 januari 2015. Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap Utrecht (Bghu) en de taxatiebedrijven Antea Group, GeoTax, KONDAR WOZ diensten, Invast Hotels, Ortec Finance, Van Ameyde Waarderingen, Thorbecke, TOG Nederland, en Wiberg Taxaties.


Pagina 3

Wijzigingen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Recreatie, waardepeildatum 1 januari 2014, versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Recreatie, waardepeildatum 1 januari 2014, versie 1.0.

Hoofdstuk

Onderwerp

Wijziging

1

Strekking van deze taxatiewijzer

2

Kapitalisatiefactor / Yield

3

Grond en extra grond

4

Taxatieverslag

5

Kapitaalscorrectie

Geen wijzigingen

Bijlage 1

Bronnen

Geen wijzigingen

Bijlage 2

Verklarende woordenlijst

Geen wijzigingen

Bijlage 3

Handleiding rekenblad

Bijlage 4

Taxatieverslag Rekenblad Inventarisatieformulier

Geen wijzigingen Aangepast, basisrente en opslag gewijzigd De tekst over grond en extra grond samengevoegd. Paragraaf 1.8.2.3 opgenomen in hoofdstuk 3 Geen wijzigingen

Geactualiseerd Geactualiseerd Aangepast, zie blad ‘Versiebeheer’ in het rekenblad. Geactualiseerd

Handleiding Inventarisatieformulier

Geactualiseerd

Handleiding gemeente

Geactualiseerd


Pagina 4

INHOUDSOPGAVE

1

Strekking van deze taxatiewijzer ............................................................................................................ 6

1.1

Algemeen

6

1.2

Methodiek

7

1.3

Reikwijdte

7

1.4

Verantwoording

7

1.5

Taxatiewijzer

8

1.6

Methodiek

8

1.7

Objectafbakening

9

1.8

Taxatie

10

1.9

Separaat te taxeren – ander WOZ-object

13

2

Kapitalisatiefactor/ yield ......................................................................................................................... 14

3

Grond en extra grond .............................................................................................................................. 15

4

Taxatieverslag ........................................................................................................................................... 16

5

Kapitaalscorrectie .................................................................................................................................... 17 Bijlage 1 - Bronnen ..................................................................................................................................... 18 Bijlage 2 - Verklarende woordenlijst ........................................................................................................ 19 Bijlage 3 – Handleiding Rekenblad .......................................................................................................... 21 Bijlage 4 – Taxatieverslag ......................................................................................................................... 34


Pagina 5

1

Strekking van deze taxatiewijzer

1.1 Algemeen Met ingang van 1 januari 2005 (waardepeildatum 1 januari 2003) worden recreatieverblijven, zoals stacaravans en recreatiewoningen, in het kader van de Wet WOZ niet langer als een zelfstandige onroerende zaak afgebakend, voor zover het recreatieverblijven betreft op grond die wordt gehuurd en/of voor zover deze recreatieverblijven onderdeel uitmaken van terreinen met meerdere recreatieverblijven. Hiermee wordt voorkomen dat gemeenten jaarlijks bij de exploitanten van de recreatieterreinen inzicht moeten vragen in de afzonderlijke gebruikers en de aanwezige opstallen moeten inventariseren ten behoeve van de objectafbakening. Een juiste inventarisatie van de op het terrein aanwezige opstallen blijft echter wel noodzakelijk omdat niet alle op het terrein aanwezige opstallen met het model getaxeerd kunnen worden. Er blijven soms bijzondere gebouwen over die niet in de standaardexploitatie meegenomen zijn en dus separaat getaxeerd moeten worden. Dit voorschrift leidt ertoe dat het recreatieterrein voorzover het dezelfde eigenaar heeft en voor zover het als één geheel wordt geëxploiteerd, ook als één geheel wordt gewaardeerd. Hierbij wordt de waardebepaling gebaseerd op de ‘exploitatiemogelijkheden’ van het betreffende terrein. Ten behoeve van de waardebepaling worden door de gemeente inlichtingenformulieren verstuurd naar een exploitant. Het is van belang bij het verzenden van deze formulieren rekening te houden met de voor de exploitant drukke piekperiode. De informatieformulieren dienen derhalve in de maand september van het desbetreffende jaar te worden verstuurd naar de exploitant. Indien het informatieformulier niet binnen de gestelde termijnen wordt geretourneerd, adviseren wij de taxatie te stellen op de geprognosticeerde waarde op basis van onder andere de gepubliceerde tarieven. De term recreatie is veelomvattend. De gebouwen die vervolgens behoren tot Recreatie zijn zeer divers. Op de bedrijven komen allerlei situaties voor. Aangetroffen kunnen worden: • Sanitaire ruimte • Ontvangstruimte • Kantoorruimte • Winkel • Theater • Bungalow • Zwembad • Speeltuin • Sportveld/tennisbaan • Trafo • Dierenverblijf • Kantine Indien sprake is van een gebouw(onderdeel) dat gebruikt wordt ten behoeve van bovengenoemd gebruik en niet met het model getaxeerd kan worden, kan bij de taxatie ook aansluiting gezocht worden bij gegevens uit de taxatiewijzers Cultuur, Onderwijs, Verzorging, Sport en Overheidsgebouwen. Ook is het goed om aansluiting te zoeken bij de taxatiewijzer Agrarische gebouwen en Agrarische grond. De objecten liggen meestal in het buitengebied met een bijzondere bestemming. Taxatiewijzer Recreatie Versie 1.0 Publiek Datum: 1 december 2015

Pagina 6

De taxatie begint met een juiste objectafbakening en een bepaling van de onderdelen die niet met het model getaxeerd kunnen worden. Ook de extra grond die wel exploitabel is doch (nog) geen onderdeel uitmaakt van de exploitatie dient separaat getaxeerd te worden. Bij deze wijzer hoort een excel-sheet met het rekenmodel. In dit rekenmodel zijn de diverse tabellen opgenomen die de input zijn voor het model.

1.2 Methodiek Zoals gezegd dient de waardering gebaseerd te zijn op de exploitatiemogelijkheden en, in aansluiting op de systematiek van de ‘Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken’, dient dit te geschieden middels een operationele cashflow berekening. Het zou daarbij het meest eenvoudig zijn om aan te sluiten bij de exploitatiegegevens van een recreatieterrein zelf. Echter het waarderen op basis van de bedrijfsvoering door de huidige eigenaar/exploitant, sluit niet aan op het uitgangspunt van de Wet WOZ. Volgens deze wet moet immers sprake zijn van een objectieve waardebepaling. Het waarderen aan de hand van de eigen exploitatiegegevens van een ondernemer zou ertoe kunnen leiden dat goede ondernemers worden gestraft met een hoge waarde en dat slechte ondernemers worden beloond met een lage waarde. Bij de systematiek van de Wet WOZ past, dat wordt uitgegaan van een geobjectiveerde exploitatie (waarde in het economische verkeer, dus waarde voor een willekeurige gegadigde) en niet van de actuele exploitatie (waarde voor de huidige eigenaar/exploitant). Ditzelfde uitgangspunt kan bijvoorbeeld herkend worden bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatie, waarbij altijd uitgegaan wordt van het markthuurniveau en niet van de daadwerkelijk betaalde huur. Voor de waardering van recreatieterreinen zal dan ook op objectieve gronden een (fictieve, maar realistische voor een willekeurige gegadigde haalbare) jaarrekening per recreatieterrein bepaald moeten worden die als basis dient voor de waardering. Er kunnen echter ook objectonderdelen op het terrein aanwezig zijn die (nog) geen onderdeel uitmaken van de exploitatie. Zo is het effect van een investering niet gelijk merkbaar in de resultaten doch zal daar enkele jaren over heen gaan. In de tussentijd staat het objectonderdeel er echter wel en zal een potentiële koper bij zijn aankoopbeslissing zeker rekening houden met de investering die er is gedaan (zie paragraaf 1.8.2).

1.3 Reikwijdte De reikwijdte van de taxatiewijzer betreft uitsluitend recreatieterreinen die voldoen aan artikel 16, lid e van de Wet WOZ. Indien er opstallen staan waarbij sprake is van ander eigendom/timesharing en/of verkoop van afzonderlijke verblijfsobjecten, zal de taxatiewijzer in beginsel niet bruikbaar zijn. Het model rekent met tarieven en overige parameters van campings die onder andere worden gepubliceerd in ANWB-gidsen. Bungalowparken zijn hierin niet vertegenwoordigd. Het rekenmodel biedt wel de alternatieve mogelijkheid om met behulp van de gegevens van het informatieformulier een berekening te maken, maar de geprognosticeerde waarde zal niet de werkelijkheid genereren en dus afwijken. Boerencampings en kleine niet professionele campings vallen niet onder deze taxatiewijzer. Voor de taxatie van dit soort objecten moet de methodiek van het hoofdobject worden gevolgd als het daar onderdeel van uitmaakt of dat gelet op de situatie een beter passende methodiek kan worden gekozen.

1.4 Verantwoording


Pagina 7

De taxatiewijzer is tot stand gekomen door gebruik te maken van door het NRIT (Nederlands Research Instituut voor Recreatie en Toerisme) verzamelde kengetallen. Deze kengetallen zijn verzameld in de uitgave “Toerisme, recreatie en vrije tijd op waarde geschat!”. Daarnaast is gebruik gemaakt van diverse publicaties van de Recron en het CBS.

1.5 Taxatiewijzer De Waarderingskamer heeft in 2003 besloten om de uniformiteit en de doelmatigheid van de waardering van recreatieterreinen verder te stimuleren door een landelijke taxatiewijzer op te laten stellen. Deze taxatiewijzer is gemaakt door DTZ Zadelhoff en begin 2005 opgeleverd. Het doel van de taxatiewijzer was een landelijk uniforme aanpak te bewerkstellingen en een doelmatige werkwijze te bevorderen. Bij de waardering van onroerende zaken is het van groot belang dat de juiste waardebegrippen worden gehanteerd en afhankelijk van het doel de juiste taxatiemethodiek wordt toegepast. In de ‘Taxatiewijzer recreatieterreinen’ van DTZ/Waarderingskamer is uitgegaan van de operationele cashflow methode. Dit sloot het best aan bij de in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel "Verbetervoorstellen WOZ" beschreven uitgangspunt dat gekeken wordt naar de exploitatiemogelijkheden van het terrein. Voor het opstellen van de taxatiewijzer recreatie 2005 is ervoor gekozen om de taxatiewijzer uit 2003 als basis te nemen omdat er geen redenen aanwezig waren om de hele systematiek te veranderen. De taxatiewijzer recreatie 2015 heeft dezelfde systematiek als de taxatiewijzer recreatie 2005.

1.6 Methodiek De methodiek is als volgt: Omzet + Kosten Afschrijving + Rentelasten + Lasten roerende zaken ============================= Te kapitaliseren resultaat (te kapitaliseren met verlangd rendement) Te kapitaliseren met een factor bestaande uit: Basisrendement Opslag. De methodiek houdt in dat de operationele cashflow als uitgangspunt van de waardering wordt genomen, welke vervolgens wordt gekapitaliseerd. De daadwerkelijke operationele cashflow kan via de ondernemer worden achterhaald en deze cashflow kan eventueel als controle worden gebruikt. De genormaliseerde omzet en kosten kunnen door een taxateur altijd overschreven worden. Wel is dan aan te bevelen om goed vast te leggen wat de reden van deze afwijking is geweest zodat de uitgangspunten van de taxatie vastliggen.


Pagina 8

1.7 Objectafbakening In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de objectafbakening van recreatieterreinen. De objectafbakening is daarbij met name ook een bijzonder aandachtspunt, omdat op grond van het wetsvoorstel "Verbetervoorstellen WOZ" de voorschriften voor de objectafbakening van recreatieterreinen vanaf 1 januari 2005 zijn aangepast. Conform het gewijzigde artikel 16 letter e van de wet WOZ wordt een recreatieterrein afgebakend als: één terrein dat is bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd. In deze definitie vallen enkele zaken op: • bestemd voor verblijfsrecreatie; • als zodanig geëxploiteerd. Deze wijzer en de systematiek gaan alleen op wanneer er aan beide voorwaarden is voldaan. Dit betekent het volgende: • Een terrein met permanent bewoonde caravans voldoet niet aan de criteria; • Objecten op het terrein die permanent bewoond worden (objectafbakening) zijn geen objecten die geëxploiteerd worden als een verblijfsrecreatieobject en zullen dus separaat getaxeerd moeten worden; • Een jachthaven is niet bestemd voor verblijfsrecreatie en valt er dus niet onder; • Een restaurant op het terrein dat het hele jaar open is en waar niet alleen campinggasten komen, moet separaat getaxeerd worden want het object wordt niet geëxploiteerd voor alleen de verblijfsrecreatie; • Een (dienst)woning voldoet niet aan de gestelde criteria; Bij de objectafbakening van recreatieterreinen spelen de eigendomssituatie (ook rekening houdend met erfpacht, opstalrechten) en de exploitatie de doorslaggevende rol. Het WOZ-object zal bestaan uit het geheel waarvan het eigendom in één hand is en dat als één geheel wordt geëxploiteerd. Ten opzichte van de fysieke begrenzing van een recreatieterrein kan er daarmee sprake zijn van twee uitgangspunten:

1.7.1 De eigendom van het gehele terrein is niet in één hand. Bijvoorbeeld vakantiewoningen die bij individuele eigenaren in eigendom zijn, worden als afzonderlijke objecten afgebakend en behoren niet tot het WOZ-object recreatieterrein. Dit geldt ook voor stacaravans waarvoor een opstalrecht is gevestigd. Wanneer dit een huurafhankelijk recht van opstal is, vormt de stacaravan een afzonderlijk WOZ-object, maar is de ondergrond onderdeel van het WOZ-object recreatieterrein. Wanneer het opstalrecht niet afhankelijk is van een huurcontract, behoort ook de ondergrond tot het afzonderlijk WOZ-object. Ook wanneer een bepaalde voorziening (bijvoorbeeld zwembad) eigendom is van een andere rechtspersoon, leidt dit tot splitsing van het object.

1.7.2 De exploitatie van het gehele terrein is niet in één hand. Bijvoorbeeld een winkel wordt door een afzonderlijke winkelier geëxploiteerd of de horecagelegenheid kent een eigen exploitant. Wanneer sprake is van een andere exploitant (andere gebruiker), maar de eigendom is wel in één hand, moet wel voldaan zijn aan de eisen voor voldoende zelfstandigheid om te komen tot het vormen van een afzonderlijk WOZ-object voor deze winkel of horecagelegenheid. Het afzonderlijk waarderen van gebouwen op eenzelfde terrein is niet goed mogelijk, zonder het geheel en de omstandigheden in ogenschouw te nemen. Zo is de waarde van een winkel afhankelijk van de overige faciliteiten zoals het aantal standplaatsen en is de waarde van standplaatsen afhankelijk van de aanwezigheid van een winkel.


Pagina 9

1.8

Taxatie Deze taxatiewijzer is gericht op het taxeren van de volgens de hiervoor geschetste uitgangspunten afgebakende recreatieterreinen. Het taxeren van de eventueel afzonderlijk afgebakende objecten binnen het terrein (afzonderlijke vakantiewoningen, afzonderlijke stacaravans al dan niet inclusief ondergrond, afzonderlijke winkels, etc.) behoort niet tot de strekking van deze taxatiewijzer. Voor deze taxaties zal aangesloten worden bij de lokaal gebruikte uitgangspunten voor de waardering van bijvoorbeeld woningen, detailhandel, horeca etc. Bij het taxeren van de volgens de hiervoor geschetste uitgangspunten afgebakende recreatieterreinen volgens de taxatiewijzer is er in veel gevallen nog sprake van separaat te taxeren onderdelen van dit WOZ-object. De totale waarde van het WOZ-object is dus een optelsom van een basistaxatie, die betrekking heeft op de kernexploitatie plus – in sommige gevallen – één of enkele los te taxeren onderdelen.

1.8.1 Basistaxatie Dit zijn de onderdelen van het "WOZ-object recreatieterrein" die rechtstreeks inkomsten opleveren voor de eigenaar/exploitant. Deze omzet is opgebouwd uit: Omschrijving

Opmerking

1. Toeristische plaatsen in eigendom/exploitatie

per plaats per nacht

2. Seizoensplaatsen in eigendom/exploitatie

per plaats per seizoen

3a. Jaarplaatsen in eigendom/exploitatie

per plaats per jaar

3b. Jaarplaatsen (recht van opstal) 3c. Verhuurcaravans in eigendom/exploitatie

per caravan per week

4a. Verhuurbungalows in eigendom/exploitatie (4 personen)

per bungalow per week

4b. Verhuurbungalows in eigendom/exploitatie (6 personen)

per bungalow per week

4c. Particuliere bungalows 5a. Trekkershutten in eigendom/exploitatie

per trekkershut per dag

5b. Particuliere trekkershutten 6a. Chalets in eigendom/exploitatie

per chalet per week

6b. Particuliere chalets 7a. Groepsaccommodatie in eigendom/exploitatie (aantal bedden)

per bed per nacht

7b. Particuliere groepsaccommodatie 8a. Zomer- en winterstalling caravans

per caravan per periode

Nadat de genormaliseerde omzet is bepaald, kan het te kapitaliseren resultaat worden bepaald door van de omzet de genormaliseerde kosten af te halen. Het resultaat is dan het te kapitaliseren resultaat. De waarde van het totale object zal dus als volgt tot stand moeten komen: 1. Bepaal de onderdelen van het WOZ-object; 2. Bepaal welke onderdelen met behulp van de taxatiewijzer recreatie getaxeerd kunnen worden; 3. Bepaal de waarde van het recreatieterrein dat is bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd; 4. Bepaal de waarde van de onderdelen waarvan onder 2 bepaald is dat deze niet tot het recreatieterrein behoren; Taxatiewijzer Recreatie Versie 1.0 Publiek Datum: 1 december 2015

Pagina 10

5. Bepaal de waarde van de bovenmatige voorzieningen; 6. De totale waarde van het WOZ-object bestaat uit de waarden zoals onder 3, 4 en 5 bepaald; Voorbeelden van objectonderdelen die niet met het model berekend kunnen worden (niet uitputtend!)  Dienstwoning – woningdeel (bij eenmansbedrijf of onvoldoende zelfstandigheid van het woningdeel)  Jachthaven(s)  Bovenmatige voorzieningen (winkel, horeca etc.)  Verhuur van jachten  Horecagelegenheid niet alleen voor de recreanten op het recreatiebedrijf  Permanent bewoonde wooneenheden: deze voldoen immers niet aan de eis dat deze “zijn bestemd voor verblijfsrecreatie en als zodanig worden geëxploiteerd”  Extra grond (meer dan voor het bedrijf noodzakelijk)  Theaters  Huisvesting voor groepen/logiesgebouwen  Overdekte zwembaden

1.8.2 Losse taxatiedelen Naast de taxatiedelen op basis van de exploitatielasten worden enkele losse taxatiedelen opgevoerd omdat deze niet of onvoldoende tot uitdrukking komen in de exploitatie.

1.8.2.1Investeringen De WOZ-waarde wordt berekend aan de hand van een omzetberekening op basis van de tarieven. Investeringen die door de exploitant worden gedaan ter handhaving van de bestaande tarieven, hebben in beginsel geen direct waardeverhogend effect op de omzet. Als door de investeringen de omzet en winst stijgen, zal dit blijken uit stijgende tarieven en zal het effect daarvan merkbaar zijn in de gegevensverzameling die als basis dient voor de bepaling van de WOZ-waarde. Met andere woorden: investeringen dienen niet apart beoordeeld te worden voor de bepaling van de WOZ-waarde maar hebben uitsluitend invloed op de WOZ-waarde als de investeringen leiden tot een hogere omzet en winst. De volgende passage is een reactie van de Waarderingskamer aan het Ministerie van Financiën ten behoeve van het behandelen van de Vpb: "Het recreatieterrein wordt als geheel gewaardeerd naar de "bedrijfswaarde" (waardering op basis van de exploitatiemogelijkheden). Er is dus geen sprake van een afzonderlijke (economische) waarde voor een eventueel toiletgebouw. Op recreatieterreinen zullen toiletgebouwen regelmatig vernieuwd of gerenoveerd moeten worden. Dit zijn investeringen die gedaan moeten worden, zonder dat ze de waarde van het terrein zullen verhogen (het achterwege blijven van de investering zal wel leiden tot een waardedaling). Door het doen van een extra investering en het "gelijk blijven van de bodemwaarde", heeft de recreatieondernemer voldoende mogelijkheden om zijn "bijhoudingsinvesteringen in bijvoorbeeld toiletgebouwen" te kunnen afschrijven."


Pagina 11

1.8.2.2 Dienstwoning De objectafbakening geschiedt op grond van artikel 16 lid e van de Wet WOZ. Een dienstwoning is niet aan te merken als verblijfsobject in relatie tot dit wetsartikel en dient daarom niet meegewogen te worden in het exploitatieresultaat van het recreatieterrein. De dienstwoning is aan te merken als afzonderlijk WOZ-object waarvoor een waarde in het economische verkeer wordt bepaald op basis van vergelijkbare verkopen rond waardepeildatum 1-1-2015 daarbij rekening houdende met eventueel waardedrukkende effecten door ligging en bereikbaarheid. Deze aftrek kan echter niet meer bedragen dan maximaal 30%.


Pagina 12

1.9 Separaat te taxeren – ander WOZ-object Binnen het fysieke recreatieterrein kunnen op basis van de afbakeningsvoorschriften met betrekking tot zakelijke rechtstoestand en/of zelfstandige onderdelen met een andere gebruiker/exploitant afzonderlijke WOZ-objecten afgebakend moeten worden. Deze objecten dienen als separaat WOZ-object gewaardeerd te worden. Deze waardering valt verder buiten de context van deze taxatiewijzer. Voorbeelden zijn: 1. Dienstwoning – woningdeel (indien andere eigenaar of indien de eigenaar van het gehele complex geen eenmansbedrijf is en de woning voldoet aan zelfstandigheidsvereisten) 2. Verhuurde detailhandel- en horeca-objecten die voldoen aan zelfstandigheidsvereisten 3. Particuliere bungalows 4. Permanent bewoonde verblijven 5. Opstal van stacaravan bij huurafhankelijk recht van opstal 6. Opstal en grond van stacaravan bij eigendom, overig recht van opstal of recht van erfpacht


Pagina 13

2

Kapitalisatiefactor/ yield Uit de marktanalyse is gebleken dat de gehanteerde kapitalisatiefactor tussen de 8,3 en 12,5 ligt. Dit is in het model vertaald naar een Yield tussen de 8% en de 12%. Voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor zijn de volgende gegevens van belang: Basisrendement Opslag Yield = Basisrendement + Opslag De factor = 1 / Yield Waarde v.o.n. = Factor * Operationele Cashflow Waarde k.k. = Waarde v.o.n. / (1 + kosten koper) Goed Gebied 1 Basisrendement

Opslag recreatie

Yield

Factor

Kosten koper

Zeer slecht Slecht Normaal Goed Zeer goed Zeer slecht Slecht Normaal Goed Zeer goed Zeer slecht Slecht Normaal Goed Zeer goed

Normaal Slecht Gebied Gebied 2 3

0,68%

0,68%

0,68%

9,30% 8,80% 8,10% 7,70%

10,30% 10,00% 9,20% 8,80%

11,40% 11,20% 10,30% 10,00%

7,30%

8,30%

9,30%

9,98% 9,48% 8,78% 8,38%

10,98% 10,68% 9,88% 9,48%

12,08% 11,88% 10,98% 10,68%

7,98%

8,98%

9,98%

10,0 10,5 11,4 12,0

9,1 9,4 10,1 10,6

8,3 8,4 9,1 9,4

12,5

11,1

10,0

7,00%

7,00%

7,00%

Voor een verdere beschrijving van de rekenkundige methodiek wordt verwezen naar de taxatiewijzer kapitalisatiefactor.


Pagina 14

3

Grond en extra grond Voor de waardebepaling van de grond en extra grond dient aansluiting gezocht te worden bij de plaatselijke markt. Bij de beoordeling van de grondwaarde dient altijd rekening te worden gehouden met de bestemming. De (extra) grond kan namelijk zeer divers zijn: bos, water, (land)bouwgrond, bouwrijpe grond, uitbreidingsgrond etc. In de taxatiewijzer agrarisch zijn wel basiswaarden opgenomen voor de diverse gronden. Deze kunnen gebruikt worden als hulpmiddel voor de waardering van de genoemde (extra) grond


Pagina 15

4

Taxatieverslag Voor een beschrijving van het taxatieverslag wordt verwezen naar het algemene deel 1 van deze set taxatiewijzers. Een illustratief voorbeeld van een taxatieverslag is opgenomen in bijlage 4 van deze taxatiewijzer.


Pagina 16

5

Kapitaalscorrectie Het archetype R0000100 met de omschrijving kapitaalscorrectie is aangemaakt om eventuele correcties op de waarde van een recreatieterrein aan te brengen. Eventuele correcties kunnen betrekking hebben op de ligging, grondvervuiling, asbest etc. In de waarderingsapplicatie op TIOX bestaat de mogelijkheid om een extra deelobject op te voeren. Door te kiezen voor het archetype R0000100 kan er een negatieve of positieve waarde worden opgevoerd. Deze waarde is terug te vinden in het taxatieverslag als correctie op de waardering. Let op! Omdat er geen berekening ten grondslag aan deze correctie ligt dient u zorg te dragen voor een goede omschrijving van de opgevoerde correctie.


Pagina 17

Bijlage 1 Bijlage 1 - Bronnen Bij het opstellen van deze taxatiewijzer is gebruikt gemaakt van de volgende bronnen:  Gegevens NRIT  Gegevens CBS  Gegevens RECRON

Taxatiewijzer Recreatie Versie 0.1 Datum: 13 februari 2015

Pagina 18

Bijlage 2

Bijlage 2 - Verklarende woordenlijst Voor een verklarende woordenlijst wordt verwezen naar algemene deel 1 van deze set taxatiewijzers. Specifiek voor deze wijzer geldende termen zijn al in een eerder stadium nader verklaard of worden in de hierna volgende tabel nader gespecificeerd. Uitgangspunt Ten aanzien van de gehanteerde definities hebben wij zoveel mogelijk aangesloten bij gangbare definities zoals gehanteerd door brancheorganisaties en marktpartijen. Bodemverontreiniging Bungalowparken

Camping

CBS Detailhandel

Expositieruimten Horeca (omzet)

Jaarplaats

Kapitalisatiefactor Marktinformatie Nevenopbrengsten

NRIT Nutsvoorzieningen (omzet) Onderhoud Particuliere bungalow

RECRON

Taxatiewijzer Recreatie Versie 1.0 Datum: 1 mei 2015

Verontreiniging van de grond door afvalstoffen. Tot de bungalowparken (‘gemengde bedrijven’) worden die bedrijven gerekend waarvan de kampeeropbrengsten (zie campings) minder dan 80% van de totale accommodatie opbrengsten bedragen. Een bedrijf behoort tot de categorie ‘camping’ wanneer de opbrengsten uit kampeeractiviteiten (jaar-, seizoen-, toeristische plaatsen, verhuurcaravans en trekkershutten) minstens 80% van de totale accommodatieopbrengsten bedraagt. Centraal Bureau voor de Statistiek. Onder de additionele omzet uit de detailhandel wordt de winst van in eigen beheer geëxploiteerde detailvoorzieningen als campingwinkel, watersportshop en dergelijke verstaan. Ruimten geschikt voor presentatie(s) (exposities). Onder de additionele omzet uit horeca wordt verstaan de omzet van in eigen beheer geëxploiteerde horecavoorzieningen als kantine, bar, snackbar en restaurant. Een jaarplaats is een vaste plaats voor het gehele jaar. Het basis vergelijkingstarief per jaar, uitgaande van een gemiddeld aanwezige standplaats voor een stacaravan/chalet, is inclusief elektraverbruik (200 kWh/4 ampère), water (25 m³), rioolkosten, autoparkeerplaats, milieuheffingen en winterstallingskosten (indien van toepassing), maar exclusief toeristenbelasting, eenmalige aansluitkosten, gasverbruik en centrale antenneaansluiting. De netto factor gedeeld door (1+ het percentage kosten koper). Informatie over een zakelijke transactie met betrekking tot het gebruik, de verkrijging of het stichten van een onroerende zaak. Onder nevenopbrengsten worden verstaan de opbrengsten uit zwembad, speelautomaten, fietsverhuur, recreatieprogramma/bingo, bezoekersgelden, midgetgolf, douches en wasserette, telefooncel en saldo rente en opbrengsten van de technische dienst. Nederlands Research Instituut voor Recreatie en Toerisme B.V. Onder additionele omzet uit nutsvoorzieningen wordt verstaan de omzet uit gas, stookolie, water en elektra. De staat van onderhoud van een object(onderdeel). Een particuliere bungalow is een bungalow in eigendom bij derden, al dan niet ter verhuur aangeboden. Indien verhuurd, is het basisvergelijkingstarief per week in het hoogseizoen, uitgaande van een gemiddeld aanwezige verhuurbungalow voor 4-6 personen, inclusief nutsverbruik, autoparkeerplaats, schoonmaakkosten, reserveringskosten en BTW, maar exclusief toeristenbelasting en overige kosten. De Vereniging van Recreatieondernemers Nederland: streeft naar een zo optimaal mogelijk ondernemersklimaat in de recreatiebranche en behartigt de collectieve en individuele belangen van de leden.

Pagina 19

Bijlage 2

Seizoensplaats

Toeristische plaats

Trekkershut

Verhuurbungalow

Verhuurcaravan

Vervangingswaarde Yield

waarderingscijfers


Een seizoensplaats is een seizoensgebonden campingplaats, niet zijnde een jaarplaats voor minimaal 3 maanden. Het basisvergelijkingstarief per seizoen, uitgaande van een gemiddeld aanwezige standplaats voor een tent/toercaravan/vouwwagen, is inclusief elektraverbruik (120 kWh/4 ampère), water (15 m³), autoparkeerplaats en milieuheffingen, maar exclusief centrale antenneaansluiting, toeristenbelasting en winterstallingskosten. Een toeristische plaats is een niet vaste campingplaats voor korte perioden. Het basisvergelijkingstarief is per nacht in het hoogseizoen en gaat uit van een gemiddeld aanwezige standplaats voor een tent/toercaravan/ vouwwagen. Het tarief is inclusief 2 volwassenen, 2 kinderen, autoparkeerplaats en 4 douchemunten, maar exclusief toeristenbelasting, elektraverbruik, reserveringskosten en centrale antenne aansluiting. Een trekkershut is een houten blokhut met een oppervlakte van ongeveer 12 m² ter verhuur beschikbaar. Het basisvergelijkingstarief per nacht in het hoogseizoen, uitgaande van een gemiddeld aanwezige trekkershut voor 4 personen, is inclusief nutsverbruik, autoparkeerplaats, schoonmaakkosten, reserveringskosten en BTW, maar exclusief toeristenbelasting en overige kosten. Een verhuurbungalow is een voor de verhuur beschikbare bungalow, al dan niet in eigendom van de exploitant van het recreatieterrein. Het basisvergelijkingstarief per week in het hoogseizoen, uitgaande van een gemiddeld aanwezige verhuurbungalow voor 4-6 personen, is inclusief nutsverbruik, autoparkeerplaats, schoonmaakkosten, reserveringskosten en BTW, maar exclusief toeristenbelasting en overige kosten. Een verhuurcaravan is een voor de verhuur beschikbare caravan. Het basisvergelijkingstarief per week in het hoogseizoen, uitgaande van een gemiddeld aanwezige verhuurcaravan voor 4-6 personen, is inclusief nutsverbruik, autoparkeerplaats, schoonmaakkosten, reserveringskosten en BTW, maar exclusief toeristenbelasting en overige kosten. De waarde van de actuele bouwkosten volgende de huidige bouwmethoden van een in beginsel identiek vervangend object(onderdeel). Rendementspercentage; een marktgegeven dat herleid moet worden uit recent afgesloten transacties van soortgelijk vastgoed. In de praktijk is dat het basisrendement + de opslag. Waarderingscijfers worden niet gebruikt in deze taxatiewijzer. Er is onvoldoende significante correlatie gevonden tussen de sterrenkwalificatie en de waarderingscijfers.

Pagina 20

Bijlage 3

Bijlage 3 – Handleiding Rekenblad Algemeen Het rekenblad bestaat uit 9 tabbladen: Versiebeheer, Inventarisatieformulier, OCF (Operationele Cashflow), Tarieven, Bezettingsgraad, Kosten, Factor, Bepaal Ster, Gemeentenaam. De tabbladen “Inventarisatieformulier” en “OCF” zijn invulbaar. De overige tabbladen zijn beschermd. In deze tabbladen staan de gegevens welke gebruikt worden voor het rekenmodel.


Pagina 21

Bijlage 3 Inventarisatieformulier In het tabblad ”Inventarisatieformulier” staat een kopie van het inventarisatieformulier. De groene velden kunnen worden overschreven. De andere velden zijn afgeschermd. ABC 1 2 3 Objectaanduiding 4 WOZ-Objectnummer 5 Naam camping/park 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65

DE

FG

H

I

J K

L

INVENTARISATIE FORMULIER RECREATIETERREINEN WaardePeildatum Aantal sterren

Camping X

Gemeente

De ronde venen

Gebied

Woonplaats Postcode Straatnaam/Huisnummer

Wilnis 0000AA straat

Provincie 0

01-01-2015 Holland-Utrechtse meren

Taxatiedatum

Utrecht 01-01-2016

Soort object Natuurcamping Camping – toeristisch gericht (50% of meer van logiesomzet uit toeristische plaatsen) x Camping – vaste plaatsen gericht (minder dan 50% van logiesomzet uit toeristische plaatsen) Bungalowpark – camping gericht (kampeeropbrengsten zijn groter dan bungalowopbrengsten) Bungalowpark – bungalow gericht (kampeeropbrengsten zijn kleiner dan bungalowopbrengsten) Recreatiecentrum

Aanwezige logiesvoorzieningen Omschrijving

Aantal werkelijk

Aantal vergunning

Tarief 2014 (Hoogseizoen)

€ € € € € € € € € € € € € € €

200

1. Toeristische plaatsen in eigendom/exploitatie 2. Seizoensplaatsen in eigendom/exploitatie 3a. Jaarplaatsen in eigendom/exploitatie 3b. Jaarplaatsen (recht van opstal) 3c. Verhuurcaravans in eigendom/exploitatie 4a. Verhuurbungalows in eigendom/exploitatie (4 personen) 4b. Verhuurbungalows in eigendom/exploitatie (6 personen) 4c. Particuliere bungalows 5a. Trekkershutten in eigendom/exploitatie 5b. Particuliere trekkershutten 6a. Chalets in eigendom/exploitatie 6b. Particuliere chalets 7a. Groepsaccommodatie in eigendom/exploitatie (aantal bedden) 7b. Particuliere groepsaccommodatie 8a. Zomer en winterstalling caravans

(per plaats per nacht) (per plaats per seizoen) (per plaats per jaar) (per caravan per week) (per bungalow perweek) (per bungalow perweek) (per trekkershut per dag) (per chalet per week) (per bed per nacht) (per caravan per periode)

Voorzieningen 1. Eetvoorzieningen Soort eetvoorziening

Winkel 1 Winkel 2 Supermarkt Kantine Snackbar Restaurant Bar Discotheek Centrumvoorziening (park plaza etc…)

Ja/Nee

Oppervlakte

Ja

Bouwjaar

Renovatiejaar

Bouwjaar

Renovatiejaar

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

Ja

2. Zwembadvoorzieningen Soort zwembad

Ja/Nee

Openlucht kinderbad Overdekt kinderbad Openlucht zwembad Overdekt zwembad Subtropisch zwemparadijs

3. Sportvoorzieningen x Recreatieprogramma Speeltuin Sportterrein Tennisbaan Fietsverhuur


Oppervlakte

m2 m2 m2 m2 m2

4. Wasvoorzieningen Wasserette Textielwasplaats Wasmachine Droogtrommel

5.

Extra voorzieningen Verwarmd sanitair Camperservicestation

Pagina 22

Bijlage 3 ABC 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99

DE

FG

Aantal werknemers (obv 40 uur) De ondernemer buiten beschouwing laten.

I

J K

L

2 FTE

Financiële gegevens 1. Omzetgegevens Logiesopbrengsten Horecaopbrengsten (restaurant & bar) Detailhandelsopbrengsten (winkel) Opbrengsten uit nutsvoorzieningen (gas, electra, etc..) Overige opbrengsten

# € € € € €

2014

€

Totale opbrengsten

2. Kostengegevens Inkoopkosten (horeca) Inkoopkosten (detailhandel) Personeelskosten (excl ondernemersloon) Kapitaallasten Beheer-/vaste-/onderhoudslasten Overige kosten

2014

€

3. Cashflowgegevens Cashflow (Nettowinst + afschrijvingen + Rentelasten)

# 200.000 € 100.000 € € € €

2013

2012 € € € € €

300.000 €

# € € € € € €

Totale kosten

Contactpersoon

H

# 130.000 € 50.000 € € € € 30.000 €

€

2013

2012 € € € € € €

210.000 €

# €

2014

# €

€

2013

2012 €

Naam: Telefoon:

Figuur 1

Objectaanduiding Vul hier de volgende gegevens in: WOZ-objectnummer, Naam campingpark, Gemeente, Woonplaats, Postcode, Straatnaam/Huisnummer en Aantal sterren. In figuur 2 zijn dat Camping X, De Ronde Venen, Wilnis, 0000AA, Straat 0. De velden “Gebied” en “Provincie” worden automatisch bepaald aan de hand van de Gemeente. Het veld “Gemeente” bevat een uitklaplijst van alle gemeenten in Nederland. Als een niet bestaande gemeente wordt ingevuld volgt een foutmelding. Het aantal sterren van een camping is bepalend voor de tarieven die in het model gebruikt gaan worden. Is het aantal sterren niet bekend, dan wordt het aantal sterren automatisch uitgerekend op basis van allerlei kenmerken van de camping zoals grootte, voorzieningen etc. Het is dus belangrijk dat deze gegevens in het tabblad “Inventarisatieformulier” worden ingevuld. ABC 1 2 3 Objectaanduiding 4 WOZ-Objectnummer 5 Naam camping/park 6 7 8 9 10

DE

FG

H

I

J K

L

INVENTARISATIE FORMULIER RECREATIETERREINEN WaardePeildatum Aantal sterren

Camping X

Gemeente

De ronde venen

Woonplaats Postcode Straatnaam/Huisnummer

Wilnis 0000AA straat

Gebied Provincie 0

Taxatiedatum

01-01-2015 Holland-Utrechtse meren Utrecht 01-01-2016

Figuur 2

Soort object Het soort object moet worden aangegeven met een kruisje: x. In figuur 3 is het kruisje ingevuld bij “Camping – vaste plaatsen gericht (minder dan 50% van logiesomzet uit toeristische e plaatsen)”. Pas op dat er maar 1 kruisje wordt ingevuld. Het model kijkt namelijk naar het 1 kruisje dat wordt ingevuld.


Pagina 23

Bijlage 3 11 12 13 14 15 16 17 18

ABC DE FG Soort object Natuurcamping Camping – toeristisch gericht (50% of meer van logiesomzet uit toeristische plaatsen) x Camping – vaste plaatsen gericht (minder dan 50% van logiesomzet uit toeristische plaatsen) Bungalowpark – camping gericht (kampeeropbrengsten zijn groter dan bungalowopbrengsten) Bungalowpark – bungalow gericht (kampeeropbrengsten zijn kleiner dan bungalowopbrengsten) Recreatiecentrum

H

I

J K

L

Figuur 3

Aanwezige logiesvoorzieningen In de tabel “Aanwezige logiesvoorzieningen” in figuur 4 moeten de volgende gegevens ingevoerd worden: Aantal werkelijk, Aantal vergunning en Tarief 2014. Het model rekent met “Aantal vergunning”. Is het veld “Aantal vergunning” niet ingevuld, dan wordt gerekend met veld “Aantal werkelijk”. In kolom J is aangegeven om welk soort tarief het gaat: (per plaats per nacht) of bijvoorbeeld (per plaats per jaar). In de linkerkolom van de tabel “Aanwezige logiesvoorzieningen” staat het type plaatsen. Om een beter inzicht te krijgen in de camping moeten ook de gegevens van particuliere eigendommen worden ingevuld. Het model rekent niet met de gegevens van particuliere eigendommen omdat het hier om aparte WOZ-objecten gaat. In de velden “Aantal werkelijk” en “Aantal vergunning” moeten gehele getallen groter of gelijk aan 0 worden ingevuld. In het veld “Tarief 2014” moet een getal groter of gelijk aan 0 worden ingevuld. 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37

ABC Aanwezige logiesvoorzieningen Omschrijving

1. Toeristische plaatsen in eigendom/exploitatie 2. Seizoensplaatsen in eigendom/exploitatie 3a. Jaarplaatsen in eigendom/exploitatie 3b. Jaarplaatsen (recht van opstal) 3c. Verhuurcaravans in eigendom/exploitatie 4a. Verhuurbungalows in eigendom/exploitatie (4 personen) 4b. Verhuurbungalows in eigendom/exploitatie (6 personen) 4c. Particuliere bungalows 5a. Trekkershutten in eigendom/exploitatie 5b. Particuliere trekkershutten 6a. Chalets in eigendom/exploitatie 6b. Particuliere chalets 7a. Groepsaccommodatie in eigendom/exploitatie (aantal bedden) 7b. Particuliere groepsaccommodatie 8a. Zomer en winterstalling caravans

DE

FG Aantal werkelijk

H Aantal vergunning

200

I

J K

Tarief 2014 (Hoogseizoen)

€ € € € € € € € € € € € € € €

(per plaats per nacht) (per plaats per seizoen) (per plaats per jaar) (per caravan per week) (per bungalow perweek) (per bungalow perweek) (per trekkershut per dag) (per chalet per week) (per bed per nacht) (per caravan per periode)

Figuur 4


Pagina 24

L

Bijlage 3 Voorzieningen Er zijn in totaal 5 soorten voorzieningen die verwerkt kunnen worden: eetvoorzieningen, zwembadvoorzieningen, sportvoorzieningen, wasvoorzieningen en extra voorzieningen. Deze soorten zijn weergegeven in figuur 5. Voor de eetvoorzieningen en zwembadvoorzieningen kunnen de volgende gegevens ingevoerd worden: Ja/Nee (aanwezig of niet), Oppervlakte, Bouwjaar, Renovatiejaar. Het veld “Ja/Nee” moet altijd ingevuld worden als dit aanwezig is op de camping. De velden “Oppervlakte”, “Bouwjaar” en “Renovatiejaar” moeten alleen worden ingevuld als de belastingplichtige eigenaar is en de eetvoorziening of zwembadvoorziening ook exploiteert. Is dit niet het geval, dan moeten deze velden leeggelaten worden. In het veld “Oppervlakte” moet een getal groter of gelijk aan 0 worden ingevuld. In de velden “Bouwjaar” en “Renovatiejaar” moeten gehele getallen groter of gelijk aan 0 worden ingevuld. Indien er sportvoorzieningen, wasvoorzieningen en extra voorzieningen aanwezig zijn, moet dit worden aangegeven door het invoeren van een kruisje: x. 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65

ABC Voorzieningen 1. Eetvoorzieningen Soort eetvoorziening

Winkel 1 Winkel 2 Supermarkt Kantine Snackbar Restaurant Bar Discotheek Centrumvoorziening (park plaza etc…)

DE

FG

Ja/Nee

H

Oppervlakte

Ja

I

J K

L

Bouwjaar

Renovatiejaar

Bouwjaar

Renovatiejaar

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

Ja

2. Zwembadvoorzieningen Soort zwembad

Ja/Nee

Openlucht kinderbad Overdekt kinderbad Openlucht zwembad Overdekt zwembad Subtropisch zwemparadijs

3. Sportvoorzieningen x Recreatieprogramma Speeltuin Sportterrein Tennisbaan Fietsverhuur

Oppervlakte

m2 m2 m2 m2 m2

4. Wasvoorzieningen Wasserette Textielwasplaats Wasmachine Droogtrommel

5.

Extra voorzieningen Verwarmd sanitair Camperservicestation

Figuur 5


Pagina 25

Bijlage 3

Aantal werknemers Om een goed inzicht te krijgen in de arbeidskosten van een camping, wordt gevraagd om het aantal FTE’s in te vullen. FTE staat voor fulltime-equivalent (40 uur). Het gaat dus om het aantal fulltime arbeidskrachten op jaarbasis. Op een camping komt het voor dat er parttime arbeidskrachten en/of vakantiekrachten werkzaam zijn. Deze arbeidskrachten moeten worden omgerekend naar het aantal fulltime arbeidskrachten op jaarbasis. Stel iemand werkt gemiddeld 10 uur per week op jaarbasis. Omgerekend gaat het dan om 10 * 12 maanden = 120 uur in dat jaar. Dus 120/480 = 0,25 FTE. Werkzaamheden die de ondernemer zelf uitvoert, moeten hier niet worden uitgedrukt in aantal FTE’s. In het rekenblad is er namelijk een aparte kostenpost opgenomen voor het ondernemersloon. In het veld “Aantal werknemers (obv 40 uur) ” kan een getal groter of gelijk aan 0 worden ingevuld. Als in veld “Aantal werknemers” niets wordt ingevuld, wordt gerekend met de standaardgegevens in het model, wat inhoudt een bepaald percentage van de totale omzet. Als in veld “Aantal werknemers (obv 40 uur)” wel iets wordt ingevuld, wordt dit getal vermenigvuldigd met de arbeidskosten per FTE. ABC 67 68 69 70

DE

FG

Aantal werknemers (obv 40 uur) De ondernemer buiten beschouwing laten.

H

I

J K

L

2 FTE

Figuur 6

Omzetgegevens, Kostengegevens, Cashflowgegevens, Balansgegevens, Rentabiliteitsgegevens In het inventarisatieformulier kunnen ook allerlei gegevens met betrekking tot de winst – en verliesrekening en de balans over de afgelopen jaren ingevoerd worden. Doel is om een betere onderbouwing van de omzet, kosten en de financiering van een camping te komen. In de verschillende velden moeten gehele getallen worden ingevuld. 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99

ABC Financiële gegevens 1. Omzetgegevens Logiesopbrengsten Horecaopbrengsten (restaurant & bar) Detailhandelsopbrengsten (winkel) Opbrengsten uit nutsvoorzieningen (gas, electra, etc..) Overige opbrengsten Totale opbrengsten

2. Kostengegevens Inkoopkosten (horeca) Inkoopkosten (detailhandel) Personeelskosten (excl ondernemersloon) Kapitaallasten Beheer-/vaste-/onderhoudslasten Overige kosten Totale kosten

3. Cashflowgegevens Cashflow (Nettowinst + afschrijvingen + Rentelasten) Contactpersoon

DE # € € € € €

FG 2014

€

# € € € € € €

2013

2014

# € € € € € €

# €

J K 2012

€

2013

2012 € € € € € €

€

2014

I

€ € € € €

€

€

# €

# € € € € €

H

€

2013

2012 €

Naam: Telefoon:

Figuur 7


Pagina 26

L

Bijlage 3 Rekenblad OCF 1 2 3 4 5 6 7 8 9

AB

C

Naam Taxateur WOZ-Objectnummer Naam camping/park Gemeente Woonplaats Postcode Straatnaam/Huisnummer

DE

Camping X De ronde venen Wilnis 0000AA straat

F

G

HI

0

J

Waardepeildatum Sterren Gebied Provincie Kwaliteit Gebied Taxatiedatum

L

M

N

01-01-2015 2 Holland-Utrechtse meren Utrecht Slecht

6 7 01-01-2016

AANGEPAST/WERKELIJK

MODEL

10

K

WOZ

Door model berekende logiesomzet 11

Opbrengsten

Aantal plaatsen

Tarief per Bezettings graad Omzet model ster/gebied per ster (tarief*plaatsen* /provincie bezettingsgraad)

12 1. Toeristische plaatsen in eigendom/exploitatie 13

Tarief werkelijk Bezettings graad werkelijk

Omzet werkelijk (tarief*plaatsen* bezettingsgraad)

Omzet werkelijk (formulier)

200

€ 29,46

7,78%

€ 167.347

€ 0,00

7,78%

€0

0

€ 0,00

0,00%

€0

€ 0,00

0,00%

€0

0

€ 0,00

0,00%

€0

€ 0,00

0,00%

€0

0

€ 0,00

0,00%

€0

€ 0,00

0,00%

€0

0

€ 0,00

0,00%

€0

€ 0,00

0,00%

€0

0

€ 0,00

0,00%

€0

€ 0,00

0,00%

€0

0

€ 0,00

0,00%

€0

€ 0,00

0,00%

€0

0

€ 0,00

0,00%

€0

€ 0,00

0,00%

€0

0

€ 0,00

0,00%

€0

€ 0,00

0,00%

€0

0

€ 0,00

0,00%

€0

€ 0,00

0,00%

€0

2. Seizoensplaatsen in eigendom/exploitatie 14 3a. Jaarplaatsen in eigendom/ exploitatie (zonder opstal) 15 3c. Verhuurcaravans in eigendom/exploitatie 17 4a. Verhuurbungalows in eigendom/exploitatie (4 18 personen) 4b. Verhuurbungalows in eigendom/exploitatie (6 19 personen) 5a. Trekkershutten in eigendom/exploitatie 21 6a. Chalets in eigendom/exploitatie 23 7a. Groepsaccommodatie in eigendom/exploitatie 25 8a. Zomer en winterstalling caravans 27

€ 167.347

28 1 t/m 9. Totale logiesopbrengsten

WOZ-waardering omzet

logies

€ 167.347 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0

€0

€ 167.347

€0

29

Door model berekende overige omzet 30 % van logies opbrengsten per % * logies omzet % werkelijk ster/gebied model

31 10a. Horecaopbrengsten (restaurant & bar) 32 10b. Detailhandelsopbrengsten (winkel) 33 10c. Opbrengsten uit nutsvoorzieningen 34 10d. Overige opbrengsten 35

extra

€0

€0

€ 11.965

2,55%

€ 4.267

2,55%

€0

€0

€ 4.267

1,65%

€ 2.761

1,65%

€0

€0

€ 2.761

5,80%

€ 9.706

5,80%

€0

€0

€ 9.706

€ 28.699

€0

€0

€ 28.699

€ 196.046

€0

€0

€ 196.046

1 t/m 10. Totale omzet 38

DE


7,15%

10. Totale overige omzet

C


€ 11.965

36 37

AB

% * logies omzet werkelijk

7,15%

F

G

HI

J

K

L

M

Kosten werkelijk

Kosten werkelijk (formulier)

N

39

Door model berekende kosten 40 41

% per ster/gebied

Exploitatiekosten 1. Inkoopkosten (horeca) als % van horecaopbrengsten

42 2. Inkoopkosten (detailhandel) als % van 43 detailhandelopbrengsten 3. Ondernemersloon 44 4. Personeelskosten (excl ondernemersloon) 45 5. Beheer-/vaste-/onderhoudslasten 46 6. Overige kosten 47

Kosten model

% werkelijk

WOZ-waardering kosten

32,00%

€ 3.829

32,00%

€0

€0

40,00%

€ 1.707

40,00%

€0

€0

€ 1.707

13,65%

€ 26.760

13,65%

€0

€0

€ 26.760

€ 3.829

2 FTE

€ 56.000

€ 56.000

€0

€ 56.000

34,93%

€ 68.469

34,93%

€0

€0

€ 68.469

0,00%

€0

0,00%

€0

€0

€0

€ 156.765

€ 56.000

€0

€ 156.765

€ 39.281

€0

€0

€ 39.281

1 t/m 6. Totale kosten 48

2 FTE

49 50 Operationele Cash-flow

AB

C

DE

F

G

HI

J

K

L

M

N

51

Door model berekende factor 52

9,1

53 Factor

9,1

9,1

9,1

54 55 56

Waarde V.O.N.

57 58

Kosten Koper

59 60

Waarde Kosten Koper

61 Indruk camping 62 63 Yield 64 BASISRENDEMENT 65 OPSLAG

357.457 7,00%

€ 23.380

7,00%

€ 334.000

€ 357.457

€0

€0

€0

€0

€ 23.380

€0

€0

€ 334.000

Voldoende Model 0,7%

Aangepast/Werkelijk 0,7%

10,3%

Overrule

10,3%

11,0%

11,0%

9,1

9,1

66 67 Yield 68 69 Factor

Figuur 8


Pagina 27

Bijlage 3 In het tabblad ”OCF” staat het model. De groene velden kunnen worden overschreven. De overige velden zijn afgeschermd. In de rijen 3 t/m 8 zijn de gegevens van de objectaanduiding van het tabblad “Inventarisatieformulier” overgenomen. Dit zijn WOZ-objectnummer, Naam campingpark (Camping X), Gemeente (De Ronde Venen), Woonplaats (Wilnis), Postcode (0000AA), Straatnaam/Huisnummer (Straat 0), Aantal sterren (3), Gebied (Holland-Utrechtse meren), Provincie (Utrecht), Kwaliteit Gebied (Slecht). Het model berekent een waarde door de operationele cashflow te vermenigvuldigen met een factor. De operationele cashflow wordt berekend door de totale opbrengsten (logiesopbrengsten + overige opbrengsten) te verminderen met de operationele kosten. Er zijn 2 waarden die berekend worden: MODEL (berekening), AANGEPAST/WERKELIJK (berekening of totaalbedrag). In de kolommen E, F en G is het model te vinden. Deze velden zijn wit en dus afgeschermd. In de kolommen I, J, K en L is de aangepaste/werkelijke waarde te vinden. Deze velden zijn groen en dus overschrijfbaar behalve de velden K32 t/m K50; deze zijn wit en niet overschrijfbaar en worden berekend. In al deze velden worden de ingevulde gegevens uit het tabblad “Inventarisatieformulier” overgenomen zoals tarieven (I13 t/m I27), logiesopbrengsten (L28), etc. In kolom N is de WOZ-waarde te vinden. De WOZ-waarde kan men kiezen: modelwaarden of de aangepaste/werkelijke waarden of het gemiddelde van deze twee waarden. Verder is het rekenblad in de volgende onderdelen ingedeeld: logiesopbrengsten, overige opbrengsten, directe kosten, exploitatiekosten en factor.


Pagina 28

Bijlage 3 Logiesopbrengsten Aantal plaatsen: De gegevens worden overgenomen uit het tabblad “Inventarisatieformulier”. MODEL Tarief per ster/gebied: De gegevens worden overgenomen uit tabblad “Tarieven”. In het tabblad “Tarieven” zijn per soort logies (toeristisch, jaar, verhuurbungalows, etc.) per recreatiegebied (Noordzeebadplaatsen, Waddeneilanden, Veluwe, etc.) per soort camping per aantal sterren, tarieven weergegeven. Bezettingsgraad per ster provincie: De gegevens worden overgenomen uit tabblad “Bezettingsgraad”. In het tabblad “Bezettingsgraad” zijn per soort logies (toeristisch, jaar, verhuurbungalows, etc.) per provincie (Zeeland, Utrecht, etc.) per soort camping per aantal sterren, bezettingsgraden weergegeven. Omzet model (tarief•plaatsen•bezettingsgraad): Dit is het resultaat van de vermenigvuldiging van aantal plaatsen en tarief per ster gebied en bezettingsgraad per ster provincie. AANGEPAST/WERKELIJK Tarief werkelijk: De gegevens worden overgenomen uit tabblad “Inventarisatieformulier” tabel “Aanwezige logiesvoorzieningen”. Dit zijn groene velden en dus vrij invulbaar. Bezettingsgraad werkelijk: De gegevens worden overgenomen uit kolom F “Bezettingraad per ster provincie”. Dit zijn groene velden en dus vrij invulbaar. Omzet werkelijk (tarief•plaatsen•bezettingsgraad): Dit is het resultaat van de vermenigvuldiging van aantal plaatsen en tarief werkelijk en bezettingsgraad werkelijk. Omzet werkelijk (formulier): De gegevens worden overgenomen uit tabblad “Inventarisatieformulier” tabel “Omzetgegevens”. Dit zijn groene velden en dus vrij invulbaar. WOZ WOZ-waardering logies omzet: In cel B11 kan een keuze gemaakt worden welke logies omzet voor de WOZ-waardering wordt meegenomen: 1. Door model berekende logiesomzet 2. Aangepaste/werkelijk berekende logiesomzet 3. Gemiddelde van door model berekende en aangepaste/werkelijk berekende logiesomzet AB 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Naam Taxateur WOZ-Objectnummer Naam camping/park Gemeente Woonplaats Postcode Straatnaam/Huisnummer

C

DE

F

G

HI

Camping X De ronde venen Wilnis 0000AA straat

0

J

L

M

N

01-01-2015 2 Holland-Utrechtse meren Utrecht Slecht

6 7 01-01-2016

AANGEPAST/WERKELIJK

MODEL

10

K

Waardepeildatum Sterren Gebied Provincie Kwaliteit Gebied Taxatiedatum

WOZ

Door model berekende logiesomzet 11

Opbrengsten

Aantal plaatsen

Tarief per Bezettings graad Omzet model ster/gebied per ster (tarief*plaatsen* /provincie bezettingsgraad)

12 1. Toeristische plaatsen in eigendom/exploitatie 13 2. Seizoensplaatsen in eigendom/exploitatie 14 3a. Jaarplaatsen in eigendom/ exploitatie (zonder opstal) 15 3c. Verhuurcaravans in eigendom/exploitatie 17 4a. Verhuurbungalows in eigendom/exploitatie (4 18 personen) 4b. Verhuurbungalows in eigendom/exploitatie (6 19 personen) 5a. Trekkershutten in eigendom/exploitatie 21 6a. Chalets in eigendom/exploitatie 23 7a. Groepsaccommodatie in eigendom/exploitatie 25 8a. Zomer en winterstalling caravans 27 28 1 t/m 9. Totale logiesopbrengsten

Tarief werkelijk Bezettings graad werkelijk

Omzet werkelijk (tarief*plaatsen* bezettingsgraad)


200

€ 29,46

7,78%

€ 167.347

€ 0,00

7,78%

€0

0

€ 0,00

0,00%

€0

€ 0,00

0,00%

€0

0

€ 0,00

0,00%

€0

€ 0,00

0,00%

€0

0

€ 0,00

0,00%

€0

€ 0,00

0,00%

€0

0

€ 0,00

0,00%

€0

€ 0,00

0,00%

€0

0

€ 0,00

0,00%

€0

€ 0,00

0,00%

€0

0

€ 0,00

0,00%

€0

€ 0,00

0,00%

€0

0

€ 0,00

0,00%

€0

€ 0,00

0,00%

€0

0

€ 0,00

0,00%

€0

€ 0,00

0,00%

€0

0

€ 0,00

0,00%

€0

€ 0,00

0,00%

€0

€ 167.347

€0


€ 167.347 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0

€ 167.347

€0

Figuur 9


logies

Pagina 29

Bijlage 3 Overige opbrengsten De gegevens worden overgenomen uit tabblad “Tarieven”. In het tabblad “Tarieven” zijn per soort overige opbrengsten per recreatiegebied (Noordzeebadplaatsen, Waddeneilanden, Veluwe, etc.) per soort camping per aantal sterren, overige opbrengstengegevens weergegeven. 10a. Horecaopbrengsten (restaurant & bar): Er zijn alleen horecaopbrengsten als deze voorzieningen ook daadwerkelijk aanwezig zijn op de camping. De horecaopbrengsten zijn een percentage van de logiesopbrengsten. MODEL: percentage is afkomstig uit tabblad “Tarieven”. AANGEPAST/WERKELIJK: percentage is overgenomen van MODEL (cel E32). Dit is een groen veld en dus vrij invulbaar. 10b. Detailhandelsopbrengsten (winkel): Er zijn alleen detailhandelsopbrengsten als deze voorzieningen ook daadwerkelijk aanwezig zijn op de camping. De detailhandelsopbrengsten zijn een percentage van de logiesopbrengsten. MODEL: percentage is afkomstig uit tabblad “Tarieven”. AANGEPAST/WERKELIJK: percentage is overgenomen van MODEL (cel E33). Dit is een groen veld en dus vrij invulbaar. 10c. Opbrengsten uit nutsvoorzieningen: De opbrengsten uit nutsvoorzieningen zijn een percentage van de logiesopbrengsten. MODEL: percentage is afkomstig uit tabblad “Tarieven”. AANGEPAST/WERKELIJK: percentage is overgenomen van MODEL (cel E34). Dit is een groen veld en dus vrij invulbaar. 10d. Overige opbrengsten: De overige opbrengsten zijn een percentage van de logiesopbrengsten. MODEL: percentage is afkomstig uit tabblad “Tarieven”. AANGEPAST/WERKELIJK: percentage is overgenomen van MODEL (cel E35). Dit is een groen veld en dus vrij invulbaar. WOZ: WOZ-waardering overige omzet: In cel B30 kan een keuze gemaakt worden welke overige omzet voor de WOZ-waardering wordt meegenomen: 1. Door model berekende overige omzet 2. Aangepaste/werkelijk berekende overige omzet 3. Gemiddelde van door model berekende en aangepaste/werkelijk berekende overige omzet AB

C

DE

F

G

HI

J

K

L

M

N

29

Door model berekende overige omzet 30 % van logies opbrengsten per % * logies omzet % werkelijk ster/gebied model

31 10a. Horecaopbrengsten (restaurant & bar) 32 10b. Detailhandelsopbrengsten (winkel) 33 10c. Opbrengsten uit nutsvoorzieningen 34 10d. Overige opbrengsten 35

10. Totale overige omzet 36 37

1 t/m 10. Totale omzet 38

% * logies omzet werkelijk



€ 11.965

7,15%

€0

€0

€ 11.965

2,55%

€ 4.267

2,55%

€0

€0

€ 4.267

1,65%

€ 2.761

1,65%

€0

€0

€ 2.761

5,80%

€ 9.706

5,80%

€0

€0

€ 9.706

€ 28.699

€0

€0

€ 28.699

€ 196.046

€0

€0

€ 196.046

Figuur 10


extra

7,15%

Pagina 30

Bijlage 3 Exploitatiekosten De percentages zijn afkomstig uit tabblad “Kosten”. In het tabblad “Kosten” zijn per kostensoort per recreatiegebied (Noordzeebadplaatsen, Waddeneilanden, Veluwe, etc.) per soort camping per aantal sterren kostengegevens weergegeven. 1. Inkoopkosten (horeca) als % van horecaopbrengsten: Er zijn alleen inkoopkosten horeca als deze voorzieningen ook daadwerkelijk aanwezig zijn op de camping. De inkoopkosten horeca zijn een percentage van de horecaopbrengsten. MODEL: percentage is afkomstig uit tabblad “Kosten”. AANGEPAST/WERKELIJK: percentage is overgenomen van MODEL (cel E42). Dit is een groen veld en dus vrij invulbaar. 2. Inkoopkosten (detailhandel) als % van detailhandelopbrengsten: Er zijn alleen inkoopkosten detailhandel als deze voorzieningen ook daadwerkelijk aanwezig zijn op de camping. De inkoopkosten detailhandel zijn een percentage van de detailhandelsopbrengsten. MODEL: percentage is afkomstig uit tabblad “Kosten”. AANGEPAST/WERKELIJK: percentage is overgenomen van MODEL (cel E43). Dit is een groen veld en dus vrij invulbaar. 3. Ondernemersloon als % van totale opbrengsten: Het ondernemersloon is een percentage van de totale opbrengsten. MODEL: percentage is afkomstig uit tabblad “Kosten”. AANGEPAST/WERKELIJK: percentage is overgenomen van MODEL (cel E44). Dit is een groen veld en dus vrij invulbaar. 4. Personeelskosten (excl ondernemersloon): De personeelskosten zijn een percentage van de totale opbrengsten, behalve als het “Aantal werknemers (obv 40 uur)” in tabblad “Inventarisatieformulier” is ingevuld. Dan wordt het aantal FTE’s vermenigvuldigd met de arbeidskosten per FTE (€ 28.000,-). MODEL: percentage is afkomstig uit tabblad “Kosten”. AANGEPAST/WERKELIJK: percentage is overgenomen van MODEL (cel E45). Dit is een groen veld en dus vrij invulbaar. 5. Beheer-/vaste-/onderhoudslasten: De beheer-/onderhoudslasten zijn een percentage van de totale opbrengsten. MODEL: percentage is afkomstig uit tabblad “Kosten”. AANGEPAST/WERKELIJK: percentage is overgenomen van MODEL (cel E46). Dit is een groen veld en dus vrij invulbaar. 6. Overige kosten: De overige kosten zijn een percentage van de totale opbrengsten. MODEL: percentage is afkomstig uit tabblad “Kosten”. AANGEPAST/WERKELIJK: percentage is overgenomen van MODEL (cel E47). Dit is een groen veld en dus vrij invulbaar. WOZ: WOZ-waardering overige kosten: In cel B40 kan een keuze gemaakt worden welke kosten voor de WOZ-waardering wordt meegenomen: 1. Door model berekende kosten 2. Aangepaste/werkelijk berekende kosten 3. Gemiddelde van door model berekende en aangepaste/werkelijk berekende kosten


Pagina 31

Bijlage 3 A

B

C

D

E

F

G

H

I

J

K

L

M

N

39


% per ster/gebied


42 2. Inkoopkosten (detailhandel) als % van 43

detailhandelopbrengsten 3. Ondernemersloon

44 4. Personeelskosten (excl ondernemersloon) 45 5. Beheer-/vaste-/onderhoudslasten 46 6. Overige kosten 47

Kosten model

% werkelijk

Kosten werkelijk



€ 3.426

32,00%

€ 5.284

€ 130.000

€ 1.527

40,00%

€ 2.356

€ 50.000

€ 1.527

13,65%

€ 23.942

13,65%

€ 36.934

€0

€ 23.942

32,00% 40,00%

€ 3.426

2 FTE

€ 56.000

€ 56.000

€0

€ 56.000

34,93%

€ 61.258

34,93%

€ 94.501

€0

€ 61.258

0,00%

€0

0,00%

€0

€ 30.000

€0

€ 146.153

€ 195.075

€ 210.000

€ 146.153

€ 29.247

€ 75.507

€ 90.000

€ 29.247


2 FTE

49 50

Operationele Cash-flow

Figuur 11 AB

C

DE

F

G

HI

J

K

L

M

N

39



42 2. Inkoopkosten (detailhandel) als % van 43 detailhandelopbrengsten 3. Ondernemersloon 44 4. Personeelskosten (excl ondernemersloon) 45 5. Beheer-/vaste-/onderhoudslasten 46 6. Overige kosten 47


% per ster/gebied

Kosten model

% werkelijk

Kosten werkelijk



32,00%

€ 3.829

32,00%

€0

€0

40,00%

€ 1.707

40,00%

€0

€0

€ 1.707

13,65%

€ 26.760

13,65%

€0

€0

€ 26.760

€ 3.829

2 FTE

€ 56.000

€ 56.000

€0

€ 56.000

34,93%

€ 68.469

34,93%

€0

€0

€ 68.469

0,00%

€0

0,00%

€0

€0

€0

€ 156.765

€ 56.000

€0

€ 156.765

€ 39.281

€0

€0

€ 39.281

2 FTE

49 50 Operationele Cash-flow


Pagina 32

Bijlage 3 Factor De percentages zijn afkomstig uit tabblad “Factor”. In het tabblad “Factor” zijn per recreatiegebied factorgegevens weergegeven. De factor is (1 / Yield). De Yield is opgebouwd uit het basisrendement en de opslag. De Yield = (Basisrendement + Opslag). De kwaliteit van het recreatieterrein wordt bepaald door de eindindruk van het recreatieterrein. Uit deze eindindruk is af te leiden welke opslagpercentage bij een bepaalde camping hoort. (zie tabblad “Factor”). De opslag voor het recreatiegebied staat vast. Wel is er een mogelijkheid om de opslag te overschrijven, dit kan door een percentage in te vullen in het rode veld (J65). AB

C

DE

F

G

HI

J

K

L

M

N

51

Door model berekende factor 52

9,1

53 Factor

9,1

9,1

9,1

54 55 56

Waarde V.O.N.

57 58

Kosten Koper

59 60

Waarde Kosten Koper

61 Indruk camping 62 63 Yield 64 BASISRENDEMENT 65 OPSLAG

357.457 7,00%

€ 23.380

7,00%

€ 334.000

€ 357.457

€0

€0

€0

€0

€ 23.380

€0

€0

€ 334.000

Voldoende Model 0,7%

Aangepast/Werkelijk 0,7%

10,3%

Overrule

10,3%

11,0%

11,0%

9,1

9,1

66 67 Yield 68 69 Factor 70

Figuur 12


Pagina 33

Bijlage 4

Bijlage 4 – Taxatieverslag


Pagina 34

Bijlage 4

Figuur 13


Pagina 35

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 22 Recreatie

Recommend Documents