Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 15 Kinderboerderijen

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 15 Kinderboerderijen Waardepeildatum 1 januari 2015

Colofon Taxatiewijzer Kinderboerderijen, waardepeildatum 1 januari 2015 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. © Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren.

Taxatiewijzer Kinderboerderijen Versie 1.0 Publiek Datum 1 december 2015

Pagina 2

VOORWOORD Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap Utrecht (Bghu) en de taxatiebedrijven Antea Group, GeoTax, KONDAR WOZ diensten, Invast Hotels, Ortec Finance, Van Ameyde Waarderingen, Thorbecke, TOG Nederland, en Wiberg Taxaties.


Pagina 3

Wijzigingen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Kinderboerderijen, waardepeildatum 1 januari 2014, versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Kinderboerderijen, waardepeildatum 1 januari 2014, versie 1.0.

Hoofdstuk 1 2 3 4

5 6 7 Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4

Onderwerp Strekking van deze taxatiewijzer Beschrijving van de archetypen Functionele veroudering bij gebouwen voor kinderboerderijen Beschrijving van de marktgegevens

Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes Grond Taxatieverslag Bronnen Verklarende woordenlijst Kengetallen per archetype Marktanalyse


Wijziging Geen wijzigingen Tekst 2.2 uitgebreid. Geen wijzigingen Kengetallen van archetypen A6300013 en A6300063 zijn gewijzigd. Tabellen aangepast, BDB-tabel verwijderd. Tekst bijgesteld. Paragraaf 5.3 toegevoegd: Werktuigenvrijstelling Geen wijzigingen Geen wijzigingen Geen wijzigingen Geen wijzigingen Geen wijzigingen Geactualiseerd

Pagina 4

INHOUDSOPGAVE 1

2

3

4

5

STREKKING VAN DEZE TAXATIEWIJZER ..................................................................6 1.1

Algemeen .............................................................................................................................. 6

1.2

Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Kinderboerderijen ....................................... 6

BESCHRIJVING VAN DE ARCHETYPEN ...................................................................10 2.1

Inhoudsopgave archetype ................................................................................................ 10

2.2

Toelichting op de archetypen Kinderboerderij (2263 / 3263) ........................................ 10

FUNCTIONELE VEROUDERING BIJ GEBOUWEN VOOR KINDERBOERDERIJEN .12 3.1

Economische veroudering ................................................................................................ 12

3.2

Verandering bouwwijze ..................................................................................................... 12

3.3

Belemmeringen gebruiksmogelijkheden ........................................................................ 12

3.4

Excessieve gebruikskosten .............................................................................................. 12

BESCHRIJVING VAN DE MARKTGEGEVENS ...........................................................13 4.1

Toelichting op de marktgegevens Kinderboerderij (2263 / 3263) ................................. 13

4.2

Indexering ........................................................................................................................... 13

4.3

Grafieken onderbouwende marktgegevens per archetype ........................................... 14

BESCHRIJVING HOE OM TE GAAN MET BANDBREEDTES ....................................16 5.1

Vervangingswaarde ........................................................................................................... 16

5.2

Levensduur en restwaarde ............................................................................................... 17

5.3 Werktuigenvrijstelling……………………………………………………………………………17

6

7

GROND ........................................................................................................................18 6.1

Grondprijzenbeleid ............................................................................................................ 18

6.2

De terreingrootte ................................................................................................................ 18

6.3

Waardebepaling grond ...................................................................................................... 18

6.4

Correctie bouwlaag............................................................................................................ 18

6.5

Bodemverontreiniging ...................................................................................................... 18

TAXATIEVERSLAG .....................................................................................................19

BIJLAGE 1 - BRONNEN .........................................................................................................20 BIJLAGE 2 - VERKLARENDE WOORDENLIJST ...................................................................21 BIJLAGE 3 - RAPPORTAGE KENGETALLEN PER ARCHETYPE ........................................22 BIJLAGE 4 - RAPPORTAGE ONDERBOUWENDE MARKTGEGEVENS ..............................28


Pagina 5

1

Strekking van deze taxatiewijzer

1.1 Algemeen De doelstelling van de kinderboerderij is in de meeste gevallen “kinderen die in een stedelijke omgeving wonen, kennis te laten maken met dieren, om zodoende vervreemding ten opzichte van het dier tegen te gaan”. De mogelijkheid bestaat om kennis te maken met verschillende soorten dieren in de directe leefomgeving. Het gaat dus om een vorm van natuureducatie voor bezoekers van het park. Daarbij zijn veiligheid en duurzaamheid belangrijke aandachtspunten. Er zijn in Nederland ongeveer 500 kinderboerderijen en deze trekken jaarlijks 30 miljoen bezoekers. Op een kinderboerderij vinden we doorgaans:  kleine landbouwhuisdieren (geiten, schapen, varkens, runderen, pony’s, paarden);  vogels (kalkoenen, eenden, fazanten, kippen en krielen, duiven, volièrevogels, pauwen, zwanen, ganzen);  huisdieren (alpaca’s, ezels, cavia’s, konijnen). Bij landbouwdieren gaat het vaak om rassen die vroeger, voor het tijdperk van de industriële revolutie, veel werden gehouden: de zogenaamde "landrassen". Bij veel kinderboerderijen zijn de meeste dieren niet opgesloten in hokken. Bezoekers kunnen zich veelal vrijelijk tussen de geiten en schapen bewegen. Niet alle dieren kunnen vrij rondlopen, bijvoorbeeld konijnen en cavia's verblijven in hokken. Vanuit educatief oogpunt en dierenwelzijn is het jammer dat dit vandaag de dag noodzakelijk is. De meeste kinderboerderijen zijn ondergebracht in stichtingen en/of verenigingen en “draaien” op vrijwilligers. De waardering van kinderboerderijen is lastig, omdat het aantal beschikbare stichtingskosten zeer beperkt is. Ook het aantal verkooptransacties is nihil. In de meeste gevallen is de bestemming bijzondere bebouwing. De gebouwen benaderen enigszins agrarisch gebouwen. Deze taxatiewijzer is bedoeld voor het waarderen van kinderboerderijen en is geldig voor taxaties naar waardepeildatum 1 januari 2015.

1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Kinderboerderijen De agrarische ondernemer heeft het tegenwoordig niet gemakkelijk. Vele ondernemers hebben geprobeerd een tweede tak van inkomsten aan te boren. Zo zijn er in Nederland de “natuurboerderijen” ontstaan. Dit zijn agrarische objecten die geheel of grotendeels de originele doelstelling van een kinderboerderij invullen. Zo kunnen de bezoekers kennismaken met dieren en het boerenbedrijf. Ook zijn er allerlei natuurboerderijen waar mensen op therapeutische basis werkervaring opdoen en/of een stage volbrengen. Daarnaast zijn er “zorgboerderijen”, dit zijn land- of tuinbouwbedrijven waar mensen met een zorgvraag een waardevolle dagtaak vinden. Zowel natuurboerderijen als zorgboerderijen zijn agrarische objecten. Meer in het educatieve vlak zijn er “leerboerderijen” en “educatieve boerderijen”. Dit zijn agrarische objecten waar vaak samen met scholen en/of Staatsbosbeheer, de Vereniging voor Natuur- en Milieueducatie (NME), de boer en de leerlingen meestal een (werk)week lang verantwoordelijk voor de boerderij en de dieren zijn. Een ander fenomeen zijn de multifunctionele objecten. Dit zijn objecten met een zeer grote verschijningsvorm en een grote diversiteit aan functies. Er komen multifunctionele objecten voor waarbij een gedeelte kinderboerderij gecombineerd wordt met kinderopvang (peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang), onderwijs eventueel andere vormen van educatie, zorg en soms zelfs lichte horeca (theeschenkerij).


Pagina 6

Voorbeeld (1); multifunctionele object waarin een gedeelte kinderboerderij

Bovenstaande object bestaat uit:  Stallen van de kinderboerderij in de linker vleugel;  Een peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang in de rechtervleugel;  Een centrale hal met een kleine theeschenkerij.


Pagina 7

Voorbeeld (2); multifunctionele object waarin een gedeelte kinderboerderij

Het bovenstaande voorbeeld is een concept waarbij een agrarisch bedrijf gecombineerd wordt met meerdere maatschappelijke functies. De samenwerking bundelt de krachten van diverse organisaties, zoals:  Kinderopvang  Een professionele dienstverlener, die kinderen en volwassenen met beperkingen ondersteunt om te komen tot maximale zelfontplooiing en regie over hun eigen leven. In de vorm van: o Dagopvang; o Woning (16 zorgappartementen en een ruimte voor een logeergroep.  Onderwijs, drie klaslokalen (60 studenten) van de opleidingen Helpende zorg/welzijn; Kinderopvang; Jeugdzorg en de groene opleidingen.  Dagbehandelingsruimte voor Jeugdhulpverlening aan kinderen/jongeren die door allerlei omstandigheden zijn vastgelopen in hun ontwikkeling en de hiervoor benodigde kantoorruimten voor (ambulante) medewerkers 


Pagina 8

Foto van het “voorhuis” en de 2 voormalige varkensschuren, nu gebruik als kinderopvang / crèche

in

Het woongebouw voor gehandicapten en daarnaast de hooiberg (woonkamer/keuken)

Achter en naast de hooiberg liggen de ruimten voor de dieren en de kas. Hier wordt door studenten (VMBO), bewoners en kinderen (van de crèche en opvang) activiteiten gedaan.


Pagina 9

2

Beschrijving van de archetypen (zie voor de kengetallen per archetype bijlage 3)

2.1 Inhoudsopgave archetype Omschrijving

Onderdeel WOZ-object

Nr.

Archetype

1

A6300011

2

A6300013 Stal/nachtverblijf, in baksteen en luxer uitgevoerd

Stal/nachtverblijf

3

A6300021 Stal/nachtverblijf, in hout en eenvoudig uitgevoerd

Stal/nachtverblijf

4

A6300023 Stal/nachtverblijf, in hout en luxer uitgevoerd

Stal/nachtverblijf

5

A6300062 Volière met nachthokken

Dierenverblijf

6

A6300063 Volière met nachthokken

Dierenverblijf

Stal/nachtverblijf, in baksteen en eenvoudig uitgevoerd

Stal/nachtverblijf

2.2 Toelichting op de archetypen Kinderboerderij (2263 / 3263) Het verschil tussen een dierentuin en een kinderboerderij ligt in het aantal en soort wilde dieren: zijn er meer dan 10 wilde diersoorten welke meer dan 7 dagen per jaar aan het publiek worden tentoongesteld, dan is sprake van een dierentuin. Kinderboerderijen zijn grofweg te verdelen in twee typen, te weten: 1. de “echte” kinderboerderij. Dit zijn weilanden met volières, vijvers en stallen; 2. de kinderboerderijen die meer naar de richting van een educatief centrum neigen. Ad. 1.) De gebouwen die op dit type kinderboerderijen staan zijn te verdelen in:  stallen;  volières. Ad. 2.) De gebouwen die op dit type kinderboerderijen staan zijn te verdelen in:  stallen;  volières;  educatieve ruimten;  expositieruimten.

2.2.1 Stal / nachtverblijf, in hout en eenvoudig uitgevoerd Houten stalruimte voor kleinvee vrijwel altijd 1 bouwlaag. Indien er wel een verdieping is, dan wordt deze vrijwel altijd als hooizolder gebruikt. In alle gevallen betreft het een eenvoudige bouwwijze, vaak met een betrekkelijk klein vloeroppervlak.

2.2.2 Stal / nachtverblijf, in hout en luxer uitgevoerd Houten stalruimte voor kleinvee vrijwel altijd 1 bouwlaag. Indien er wel een verdieping is, dan wordt deze vrijwel altijd als hooizolder gebruikt. In alle gevallen betreft het de wat grotere gebouwen, kwalitatief beter en met meer voorzieningen.


Pagina 10

2.2.3 Stal / nachtverblijf, in baksteen en eenvoudig uitgevoerd Stalruimte voor kleinvee veelal met een verdieping die meestal als hooizolder wordt gebruikt. In alle gevallen betreft het eenvoudige en van baksteen opgetrokken stallen, vergelijkbaar met een agrarische gesloten werktuigenberging en/of stal.

2.2.4 Stal / nachtverblijf, in baksteen en luxer uitgevoerd Stalruimte voor kleinvee vaak met een verdieping die meestal als hooizolder wordt gebruikt. In alle gevallen betreft het een gebouw waar ook educatieve ruimten (luxere ruimten) aanwezig zijn. Het gebouw heeft gemetselde muren. De gebouwen zijn in de meeste gevallen specifiek ontworpen voor het gebruik.

2.2.5 Volière met nachthokken Kleinere bouwwerken, het frame is van hout of metaal en is overspannen met gaas. Vaak is het gecombineerd met een nachtverblijf.

2.2.6 Volière met nachthokken luxer Kleinere bouwwerken, een gemetselde borstwering met daarop wanden die deels van hout zijn en deels gaas. Het dak is met pannen gedekt (soms golfplaten). Er zit een verharde (betonnen) vloer in en er zijn nachtverblijven aanwezig.

2.2.7 Herbouwwaarden in de tijd In onderstaande tabel is de herbouwwaarde voor de afgelopen jaren per archetype weergegeven.

Nr. Archetype Grootte

1 A6300011

2 A6300013

3 A6300021

4 A6300023 5 A6300062 6 A6300063

Omschrijving

Stal/nachtverblijf, in baksteen en 125 m² eenvoudig uitgevoerd Stal/nachtverblijf, 125 m² in baksteen en luxer uitgevoerd Stal/nachtverblijf, in hout en 35 m² eenvoudig uitgevoerd Stal/nachtverblijf, 125 m² in hout en luxer uitgevoerd Volière met 30 m² nachthokken Volière met 10 m² nachthokken (blokhutmodel)


Onderdeel WOZ-object

Kengetal Kengetal Kengetal Kengetal 2012 2013 2014 2015

Stal/nachtverblijf

€ 578

€ 578

€ 578

€ 578

Stal/nachtverblijf

€ 1.042

€ 1.042

€ 1.042

€ 1.009

Stal/nachtverblijf

€ 288

€ 288

€ 545

€ 545

Stal/nachtverblijf

€ 808

€ 808

€ 808

€ 808

Dierenverblijf

€ 114

€ 114

€ 114

€ 114

Dierenverblijf

€ 1.302

€ 1.302

€ 1.302

€ 900

Pagina 11

3

Functionele veroudering bij gebouwen voor Kinderboerderijen Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel (1) van deze set taxatiewijzers. In deze taxatiewijzer wordt ingegaan op de aandachtspunten die specifiek gelden voor Kinderboerderijen. De totale functionele veroudering is opgebouwd uit 4 elementen. Bij kinderboerderijen zijn feitelijk 2 elementen actueel (EV en VB).  Economische veroudering (EV);  Verandering in bouwwijze (VB);  Belemmering in gebruiksmogelijkheden (BG);  Excessieve gebruikskosten (EG). Hoe omgegaan moet worden met deze vier verschillende afschrijvingen is in de Taxatiewijzer Algemeen, hoofdstuk 6 verder uitgeschreven.

3.1 Economische veroudering Bij de functionele veroudering is bij deze categorie objecten vooral van belang in hoeverre er nog behoefte bestaat aan een kinderboerderij. In de grote steden hebben veel kinderboerderijen een functie in een woonwijk, vaak gaan ze samen met een park/bos.

3.2 Verandering bouwwijze Deze veroudering is bij kinderboerderijen niet snel aan de orde. Echter, indien er behoefte bestaat aan gebouwen met meer ruimten voor educatie, expositie, sociale ontmoeting, et cetera dan kan hiervoor een afschrijving gehanteerd worden.

3.3 Belemmeringen gebruiksmogelijkheden Deze veroudering is bij kinderboerderijen niet snel aan de orde. Echter, indien de gebouwen te klein of te groot zijn, dan kan hiervoor een afschrijving gehanteerd worden.

3.4 Excessieve gebruikskosten Deze veroudering is bij kinderboerderijen niet snel aan de orde. In de meeste gevallen wordt bij dit onderdeel excessieve energiekosten bedoeld. Omdat dit bij kinderboerderijen eigenlijk niet aan de orde is zal hiervoor zelden een afschrijving gehanteerd worden.


Pagina 12

4

Beschrijving van de marktgegevens (zie voor gebruikte marktgegevens bijlage 4). Onderbouwingen ouder dan 10 jaar zijn verwijderd; deze zijn niet langer geloofwaardig en betrouwbaar om huidige kinderboerderijen te taxeren.

4.1 Toelichting op de marktgegevens Kinderboerderij (2263 / 3263) Sinds de vorige taxatiewijzer zijn er in de database van het WOZ-datacenter nieuwe marktgegevens opgevoerd. Het aantal kinderboerderijen, bezien in het totaal van alle WOZobjecten, is zeer beperkt en veel nieuwe objecten worden niet gebouwd. Er worden wel veel bouwwerken bij kinderboerderijen vernieuwd en er worden nogal wat bouwwerken geplaatst die als object geen kinderboerderij zijn maar waarbij deelobjecten gebouwd worden die wel als onderdeel van kinderboerderijen voorkomen. Voorbeelden hiervan zijn delen van:  Zorgboerderijen;  Medische instituten waar patiënten langere tijd verblijven;  Diverse onderdelen van onderwijsinstituten.

4.2 Indexering Voor het indexeren van bouwgegevens naar de waardepeildatum 1 januari 2015, is gebruik gemaakt van het “BDB-Indexcijfer Bedrijfsgebouwen - Nieuwbouw”. Jaarlijks publiceert het Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB) indexcijfers voor diverse categorieën onroerende zaken. Het BDB geeft inzicht in de kostenontwikkeling in de branche. Deze ontwikkelingen zijn gebaseerd op inputcijfers, zoals:  de Cao’s;  materiaalkosten;  de materiaalafschrijvingen;  de projectgerelateerde opslagen voor algemene kosten  winst en risico.

4.2.1 Indexeringstabel In de Algemene Taxatiewijzer kan men de BDB-Indexcijfers raadplegen.


Pagina 13

4.3 Grafieken onderbouwende marktgegevens per archetype

Uit de marktanalyse van de beschikbare onderbouwingen voor archetype A6300013 blijkt dat de vervangingswaarde per vierkante meter voor waardepeildatum 2015 is gewijzigd ten opzichte van waardepeildatum 2014. De waarde is bijgesteld.

Uit de marktanalyse van de beschikbare onderbouwingen voor archetype A6300021 is gebleken dat de vervangingswaarde per vierkante meter voor waardepeildatum 2015 een ander beeld geeft dan de waarde per 1 januari 2014. Tevens zijn enkele oudere onderbouwingen verwijderd.


Pagina 14

.

Uit de marktanalyse van de beschikbare onderbouwingen voor archetype A6300023 is gebleken dat de vervangingswaarde per vierkante meter voor waardepeildatum 2015 geen aanpassing behoeft.

Voor archetype A63000063 zijn geen recente bouwkosten geproduceerd. Nochtans zijn de bouwkosten bijgesteld op grond van de overeenkomst met tuinhuisjes, en op basis van vergelijking met overeenkomstige bouwsels.


Pagina 15

5

Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes In de taxatiewijzer deel 1 (Algemeen) is uitgewerkt hoe omgegaan moet worden met de kengetallen. Hoe de kengetallen gecorrigeerd moeten worden indien sprake is van:  afwijking op de standaardgrootte,  zwaardere fundering,  en/of een slechtere bereikbaarheid, staat hier uitgewerkt. In beginsel dient binnen de gestelde bandbreedtes een keuze gemaakt te worden voor de diverse waardebepalende elementen. Specifieke situaties kunnen er echter toe leiden dat ook buiten de gestelde bandbreedtes een keuze gemaakt dient te worden. De diversiteit van de gebouwen binnen de archetypes is in de taxatiewijzer Kinderboerderijen groot. Om meer van de beschikbare marktgegevens binnen de bandbreedte te krijgen zijn voor alle archetypes de bandbreedtes voor de vervangingswaarde per vierkante meter ruim gesteld op 30%.

5.1 Vervangingswaarde Het is natuurlijk zo dat in de te taxeren objecten een enorme verscheidenheid voorkomt. Zo kunnen gebouwen variëren door:  kwaliteit / gebruikte materialen;  uitstraling;  onderhoud;  voorzieningen;  doelmatigheid. Deze gegevens kunnen in de gemeentelijke WOZ-administratie geregistreerd worden. Ook kunnen deze gegevens via Stuf-TAX uitgewisseld worden (gegevensnummers 61.23, 61.33, 61.34, 61.35 en 61.36). De ervaring leert dat in veel gemeenten voor de “incourante-objecten” deze gegevens niet of nauwelijks gevuld zijn. Indien het gegeven wel gevuld is dan zal dit vaak plaatsvinden op de schaal 1 tot en met 5, waarbij 1 “zeer slecht” is en 5 “zeer goed”. De kengetallen in deze wijzer zijn gebaseerd op de norm “gemiddeld” (3) en voor het minimum een “1” aangehouden kan worden en voor het maximum een “5”. Indien het gegeven niet geregistreerd is, kan de taxateur binnen de bandbreedte de herbouwwaarde vaststellen. Voor de vervangingswaarde dient een keuze onder in de bandbreedte te worden gemaakt indien de bouwwijze als gevolg van de toegepaste materialen lagere kosten met zich meebrengt. Bij de archetypen die zijn beschreven in deze taxatiewijzer is al uitgegaan van een relatief “eenvoudige”, veelal traditionele bouwwijze met bijbehorende materialen. Indien de kwaliteit van het te taxeren gebouw (zeer) matig is dan kan de herbouwwaarde onder in de bandbreedte gevonden worden. Voor de vervangingswaarde dient een keuze boven in de bandbreedte te worden gemaakt, indien de bouwwijze als gevolg van de toegepaste materialen hogere kosten met zich meebrengt. Hierbij kan, voor de gebouwen die beschreven zijn in deze taxatiewijzer, worden gedacht aan een bouwwijze met compleet gemetselde gevels. Geheel of gedeeltelijk geïsoleerde gebouwen, duurdere materialen vallen hier ook onder. Ook dient de vervangingswaarde aangepast te worden indien de gemiddelde verdiepingshoogte afwijkt van de bij het archetype vermelde gemiddelde verdiepingshoogte. Er zijn ook situaties waar de taxateur een lagere of hogere herbouwwaarde (dus buiten de bandbreedte) zal moeten hanteren. Aangegeven moet worden waarom van de bandbreedte is afgeweken.


Pagina 16

5.2 Levensduur en restwaarde Voor het gegeven levensduur (LD) en restwaarde (RW) staat in de kengetallen een bandbreedte aangegeven. Deze gegevens zijn veelal het resultaat van opgedane ervaringen uit de taxatiepraktijk en uit oudere taxatiewijzers, informatie bij renovatie en ervaring. Uit marktanalyse van nieuwgebouwde objecten is deze informatie niet te achterhalen. Voor het bepalen van de keuze voor de restwaarde en de levensduur is de duurzaamheid van de toegepaste materialen van doorslaggevende betekenis. Voor gebouwen met minder duurzame materialen dient een keuze onder in de bandbreedte gekozen te worden en voor gebouwen met duurzame materialen dient een keuze boven in de bandbreedte gemaakt te worden. Er zijn ook situaties waar de taxateur een lagere of hogere LD of RW (dus buiten de bandbreedte) zal hanteren. Gemotiveerd en vastgelegd moet worden waarom voor een afwijkende LD / RW is gekozen.

5.3 Werktuigenvrijstelling Voor zover geen zelfstandig gebouwde eigendommen, kunnen bestanddelen of hulpmiddelen aanwezig zijn die vallen onder de werktuigenvrijstelling. In de Taxatiewijzer Algemeen, hoofdstuk 9 : “Hoe om te gaan met de werktuigenvrijstelling?” wordt nader omschreven hoe de werktuigenvrijstelling dient te worden toegepast. Ook is in de taxatiewijzer Agrarische gebouwen een uitputtende lijst gepubliceerd met ter zake relevante installaties. Bij kinderboerderijen gaat het echter in mindere mate om efficiency en op productie gerichte processen, waardoor weinig van de hier genoemde werktuigen voorkomen. .


Pagina 17

6

Grond Naast de waardering van de opstal van een WOZ-object dient eveneens de daarbij behorende grond te worden gewaardeerd. Voor een beschrijving van de waardering van de grond wordt verwezen naar het algemene deel (1) van deze set taxatiewijzers.

6.1 Grondprijzenbeleid Uit zowel recente als in het verleden uitgevoerde studies is gebleken dat het stellen van bindende normen voor de grondkosten, uitgedrukt in kosten per m² grondoppervlakte, gezien het in Nederland zeer sterk variërend kostenbeeld, niet haalbaar is. Dit komt omdat de grondkosten per m² in hoge mate worden bepaald door het gemeentelijke beleid betreffende de grondexploitatie. Hierbij speelt de liberalisering van het grondprijsbeleid een rol. Geconstateerd wordt dat bij de indiening van aanvragen voor grondverwerving de grondkosten veelal worden bepaald door de marktwaarde en niet door de feitelijke grondprijs. Wanneer sprake is van een hoge grondprijs per m² dwingt dit een efficiënt grondgebruik af.

6.2 De terreingrootte Bij het beoordelen van de terreingrootte is niet alleen de voor het gebouw (de gebouwen) beschikbare grondoppervlakte van belang. Bij kinderboerderijen is juist de grond rondom gebouwen van groot belang voor de uitoefening van de functie als kinderboerderij. De onbebouwde terreinoppervlakte moet voldoende ruimte bieden voor:  dierenweide;  toegangs- en ontsluitingswegen voor bezoekers, medewerkers et cetera;  parkeervoorzieningen, rijwielstallingen, groenvoorzieningen, paden, terrassen, waterpartijen en dergelijke. Voor het bepalen van de uiteindelijke terreingrootte kan veelal aansluiting worden gezocht bij de kadastrale perceelsgrootte.

6.3 Waardebepaling grond Bij de prijsbepaling wordt onderscheid gemaakt tussen de ondergrond en de resterende grond (gebouwgebonden en niet-gebouwgebonden). In veel gevallen is bij de gemeente niet bekend wat een gehanteerde uitgifteprijs voor kinderboerderijen is. Aansluiting bij deze prijs is daarom erg lastig. Geadviseerd wordt om daarom voor de gebonden grond aansluiting te zoeken bij de grondprijzen die gehanteerd worden voor gebonden grond bij sportobjecten en dan specifiek de sportvelden. Met andere woorden, de grondprijs van de gebonden grond die gehanteerd is bij kleedgebouwen / tribunes et cetera bij sportvelden. De resterende grond wordt gewaardeerd tegen agrarische waarde.

6.4 Correctie bouwlaag Voor de meeste situaties geldt de uitgifteprijs bijzondere bebouwing per vierkante meter maal 2 tot 2½ keer de vloeroppervlakte. Bij de meeste gebouwen is er geen tweede bouwlaag, indien deze er wel is kan ook voor de tweede bouwlaag dezelfde berekening gehanteerd worden.

6.5 Bodemverontreiniging Voor een beschrijving van hoe om te gaan met bodemverontreiniging wordt verwezen naar het algemene deel (1) van deze set taxatiewijzers.


Pagina 18

7

Taxatieverslag Voor een beschrijving van het taxatieverslag wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers.


Pagina 19

Bijlage 1 - Bronnen       

WOZ-datacenter; CBS-indexcijfers voor ingenieursdiensten (jaarprijsindex); BDB-Indexcijfer (Zie Algemene Taxatiewijzer); Taxatiewijzer kinderboerderijen, WOZ-datacenter 1-1-2014; Ontwikkelingen agrarische grondmarkt; Internet, diverse sites van aannemers / volièrebouwers. Handboek Ver. Samenwerkende Kinderboerderijen.


Pagina 20

Bijlage 2 - Verklarende woordenlijst Voor een verklarende woordenlijst wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. Specifiek voor deze wijzer geldende termen zijn al in een eerder stadium nader verklaard en/of beschreven of zijn in onderstaand overzicht opgenomen. BDB CBS

Bureau Documentatie Bouwwezen. Centraal Bureau voor de Statistiek. Dit zijn agrarische objecten waar vaak samen met scholen en/of Staatsbosbeheer, de Vereniging voor Natuur- en Milieueducatie (NME), Educatieve boerderijen de boer en de leerlingen meestal een (werk)week lang verantwoordelijk voor de boerderij en de dieren zijn. Educatieve ruimten; Ruimten geschikt voor leerdoeleinden (educatie). Expositieruimten Ruimten geschikt voor presentatie(s) (exposities). Een terrein met gebouwen met als opzet; “kinderen die in een stedelijke Kinderboerderij omgeving wonen kennis te laten maken met dieren, om zodoende vervreemding ten opzichte van het dier tegen te gaan”. Dit zijn agrarische objecten waar vaak samen met scholen en/of Staatsbosbeheer, de Vereniging voor Natuur- en Milieueducatie (NME), Leerboerderijen de boer en de leerlingen meestal een (werk)week lang verantwoordelijk voor de boerderij en de dieren zijn. Dit zijn agrarische objecten die geheel of grotendeels de originele doelstelling van een kinderboerderij invullen. Zo kunnen de bezoekers Natuurboerderijen kennismaken met dieren en het boerenbedrijf. Ook zijn er allerlei natuurboerderijen waar mensen op therapeutische basis werkervaring op doen en/of een stage volbrengen. NME Vereniging voor Natuur- en Milieueducatie. Dit zijn land- of tuinbouwbedrijven waar mensen met een zorgvraag een Zorgboerderijen waardevolle dagtaak vinden.


Pagina 21

Bijlage 3

Rapportage Kengetallen per archetype KENGETALLEN

KINDERBOERDERIJEN

Soortobjectcode

3263

Omschrijving

Nummer

1

Kinderboerderij

Archetype-codering

A6300011

Archetype-omschrijving

Stal/nachtverblijf, in baksteen en eenvoudig uitgevoerd

Code onderdeel WOZ-object

431S

Omschrijving

Stal/nachtverblijf

…. Standaard grootte (BVO)

125 m2

Bouwperiode

Vanaf 1980 tot heden

Nadere verfijning archetype

Pannen of golfplaten

Materiaal

Gemetselde wanden, eenvoudig

Opmerkingen

Geen Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2014

Percentage BTW

21%

Bandbreedte (tussen minimum en maximum) vervangingswaarde per (m2)

Onderverdeling

% verdeling

Levensduur

exclusief 21% BTW

Restwaarde

Vervangingswaarde per (m³)

Minimum Gemiddeld Maximum min - max

min

-

max

Ruwbouw

70%

€ 344

€ 405

€ 465

20

-

30

20%

-

30%

Afbouw / vaste inrichting

20%

€ 98

€ 116

€ 133

10

-

20

20%

-

30%

Installaties

10%

€ 49

€ 58

€ 66

10

-

20

20%

-

30%

€ 491

€ 578

€ 665

Overige kosten

30%

inclusief

TOTALEN (afgerond als bedrag > 100)

100%

€ 206

Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2015 Percentage BTW

21%

Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze

Bandbreedte (tussen minimum en maximum)

€ 578 vervangingswaarde per m2

vervangingswaarde excl. 21% BTW per m2

€ 699

incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag)

2.8 Factor verandering bouwwijze vervangingswaarde per (m2)

Onderverdeling

% verdeling

exclusief 21% BTW

Levensduur

excl. 21% BTW

€ 578

ruwbouw

afbouw

installatie

€ 405

€ 116

€ 57,80

1,000

1,000

1,000

Restwaarde


min

-

max

Ruwbouw

70%

€ 344

€ 405

€ 465

20

-

30

20%

-

30%


20%

€ 98

€ 116

€ 133

10

-

20

20%

-

30%

Installaties

10%

€ 49

€ 58

€ 66

10

-

20

20%

-

30%

€ 491

€ 578

€ 665

Overige kosten TOTALEN (afgerond als bedrag > 100)


30%

Actuele bouwkosten huidige bouwwijze


inclusief 100%

€ 206

Pagina 22

Bijlage 3

KENGETALLEN

KINDERBOERDERIJEN

Soortobjectcode

3263

Omschrijving

Nummer

2

Kinderboerderij

Archetype-codering

A6300013


Stal/nachtverblijf, in baksteen en luxer uitgevoerd


431S

Standaard grootte (BVO)

500 m2

Bouwperiode




Materiaal

Gemetselde wanden, luxer

Opmerkingen

Soms inclusief hooi- en stroruimte en veelal beter geïsoleerd, soms zijn er educatieve ruimten aanwezig

Omschrijving

Stal/nachtverblijf


21%


Onderverdeling

% verdeling

Levensduur

exclusief 21% BTW

Restwaarde



min

-

max

Ruwbouw

65%

€ 576

€ 677

€ 779

20

-

30

20%

-

30%


25%

€ 221

€ 261

€ 300

10

-

20

20%

-

30%

Installaties

10%

€ 89

€ 104

€ 120

10

-

20

20%

-

30%

€ 886

€ 1.042

€ 1.198

Overige kosten

30%

inclusief


100%

€ 372


21%



€ 1.009 vervangingswaarde per m2


€ 1.221



Onderverdeling

% verdeling

exclusief 21% BTW

Levensduur

excl. 21% BTW

€ 1.009

ruwbouw

afbouw

installatie

€ 656

€ 252

€ 101

1,000

1,000

1,000

Restwaarde


min

-

max

Ruwbouw

65%

€ 557

€ 656

€ 754

20

-

30

20%

-

30%


25%

€ 214

€ 252

€ 290

10

-

20

20%

-

30%

Installaties

10%

€ 86

€ 101

€ 116

10

-

20

20%

-

30%

€ 858

€ 1.009

€ 1.160



30%



inclusief 100%

€ 360

Pagina 23

Bijlage 3

KENGETALLEN

KINDERBOERDERIJEN

Soortobjectcode

3263

Omschrijving

Nummer

3

Kinderboerderij

Archetype-codering

A6300021


Stal/nachtverblijf, in hout en eenvoudig uitgevoerd


431H


70 m2

Bouwperiode




Materiaal

Houten gepotdekselde wanden, eenvoudig

Opmerkingen

Geen

Omschrijving

Stal/nachtverblijf


21%


Onderverdeling

% verdeling

Levensduur

exclusief 21% BTW

Restwaarde



min

-

max

Ruwbouw

80%

€ 371

€ 436

€ 501

20

-

30

10%

-

20%


15%

€ 69

€ 82

€ 94

10

-

20

20%

-

30%

Installaties

5%

€ 23

€ 27

€ 31

10

-

20

20%

-

30%

€ 463

€ 545

€ 627

Overige kosten

30%

inclusief


100%

€ 272


21%





€ 659


2 Factor verandering bouwwijze vervangingswaarde per (m2)

Onderverdeling

% verdeling

exclusief 21% BTW

Levensduur

excl. 21% BTW

€ 545

ruwbouw

afbouw

installatie

€ 436

€ 81,75

€ 27,25

1,000

1,000

1,000

Restwaarde


min

-

max

Ruwbouw

80%

€ 371

€ 436

€ 501

20

-

30

10%

-

20%


15%

€ 69

€ 82

€ 94

10

-

20

20%

-

30%

Installaties

5%

€ 23

€ 27

€ 31

10

-

20

20%

-

30%

€ 463

€ 545

€ 627



30%



inclusief 100%

€ 272

Pagina 24

Bijlage 3

KENGETALLEN

KINDERBOERDERIJEN

Soortobjectcode

3263

Omschrijving

Nummer

4

Kinderboerderij

Archetype-codering

A6300023


Stal/nachtverblijf, in hout en luxer uitgevoerd


431H


125 m2

Bouwperiode




Materiaal

Houten gepotdekselde wanden, luxer

Opmerkingen

Soms inclusief hooi- en stroruimte en veelal beter geïsoleerd, geen educatieve ruimten

Omschrijving

Stal/nachtverblijf


21%


Onderverdeling

% verdeling

Levensduur

exclusief 21% BTW

Restwaarde



min

-

max

Ruwbouw

70%

€ 481

€ 566

€ 650

20

-

30

15%

-

25%


20%

€ 137

€ 162

€ 186

10

-

20

20%

-

30%

Installaties

10%

€ 69

€ 81

€ 93

10

-

20

20%

-

30%

€ 687

€ 808

€ 929

Overige kosten

30%

inclusief


100%

€ 289


21%





€ 978



Onderverdeling

% verdeling

exclusief 21% BTW

Levensduur

excl. 21% BTW

€ 808

ruwbouw

afbouw

installatie

€ 566

€ 162

€ 80,80

1,000

1,000

1,000

Restwaarde


min

-

max

Ruwbouw

70%

€ 481

€ 566

€ 650

20

-

30

15%

-

25%


20%

€ 137

€ 162

€ 186

10

-

20

20%

-

30%

Installaties

10%

€ 69

€ 81

€ 93

10

-

20

20%

-

30%

€ 687

€ 808

€ 929



30%



inclusief 100%

€ 289

Pagina 25

Bijlage 3

KENGETALLEN

KINDERBOERDERIJEN

Soortobjectcode

3263

Omschrijving

Nummer

5

Kinderboerderij

Archetype-codering

A6300062


Volière met nachthokken


171A

Omschrijving

Dierenverblijf


30 m2

Bouwperiode



Gaas

Materiaal

Metalen of houten frame met gaas en nachthokken

Opmerkingen

Eenvoudig Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2014

Percentage BTW

21%


Onderverdeling

% verdeling

Levensduur

exclusief 21% BTW

Restwaarde



min

-

max

100%

€ 97

€ 114

€ 131

20

-

30

10%

-

20%


0%

€0

€0

€0

0

-

0

0%

-

0%

Installaties

0%

€0

€0

€0

0

-

0

0%

-

0%

€ 97

€ 114

€ 131

Ruwbouw

Overige kosten

30%

inclusief


100%

€ 46,00


21%





€ 138



Onderverdeling

% verdeling

exclusief 21% BTW

excl. 21% BTW

€ 114

ruwbouw

afbouw

installatie

€ 114

€ 0,00

€ 0,00

1,000

Levensduur

Restwaarde


min

-

max

100%

€ 97

€ 114

€ 131

20

-

30

10%

-

20%


0%

€0

€0

€0

0

-

0

0%

-

0%

Installaties

0%

€0

€0

€0

0

-

0

0%

-

0%

€ 97

€ 114

€ 131

Ruwbouw



30%



inclusief 100%

€ 46,00

Pagina 26

Bijlage 3

KENGETALLEN

KINDERBOERDERIJEN

Soortobjectcode

3263

Omschrijving

Nummer

6

Kinderboerderij

Archetype-codering

A6300063


Volière met nachthokken


171A

Omschrijving

Dierenverblijf


30 m2

Bouwperiode




Materiaal

Gemetselde borstwering, wanden deels van gaas, verharde vloer en nachthokken

Opmerkingen

Luxer, compleet Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2014

Percentage BTW

21%


Onderverdeling

% verdeling

Levensduur

exclusief 21% BTW

Restwaarde



min

-

max

Ruwbouw

82%

€ 907

€ 1.068

€ 1.228

20

-

30

10%

-

20%


14%

€ 155

€ 182

€ 210

10

-

20

0%

-

0%

Installaties

4%

€ 44

€ 52

€ 60

10

-

20

0%

-

0%

€ 1.107

€ 1.302

€ 1.497

Overige kosten

30%

inclusief


100%

€ 521


21%





€ 1.089



Onderverdeling

% verdeling

exclusief 21% BTW

excl. 21% BTW

€ 900

ruwbouw

afbouw

installatie

€ 738

€ 126

€ 36,00

1,000

1,000

1,000

Levensduur

Restwaarde


min

-

max

Ruwbouw

82%

€ 627

€ 738

€ 849

20

-

30

10%

-

20%


14%

€ 107

€ 126

€ 145

10

-

20

0%

-

0%

Installaties

4%

€ 31

€ 36

€ 41

10

-

20

0%

-

0%

€ 765

€ 900

€ 1.035



30%



inclusief 100%

€ 360

Pagina 27

Bijlage 4

Rapportage Onderbouwende marktgegevens Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente

KINDERBOERDERIJEN

(Geen openbaar gegeven)

Woonplaats (Geen openbaar gegeven) Bouwkosten 100% Ruwbouw

0%

Afbouw

0%

Installaties

0%

Jaar

2008

€ 119.000

Index

8,59%

Geindexeerde bouwkosten

€ 129.224

Grootte (BVO)

140

m2

Prijs per eenheid (excl. BTW)

€ 923

per m2

Omschrijving


Opmerking


Soort-object-code

3263

Omschrijving Kinderboerderij


431S

Omschrijving Stal/nachtverblijf

Archetype

code

A6300013

omschrijving


Bouwperiode


Bouwwijze


Nadere verfijning


Opmerkingen



Pagina 28

Bijlage 4

Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente

KINDERBOERDERIJEN



0%

Afbouw

0%

Installaties

0%

Jaar

2010

€ 250.000

Index

5,79%


€ 264.476

Grootte (BVO)

250

m2


€ 1.058

per m2

Omschrijving


Opmerking


Soort-object-code

3263



431S


Archetype

code

A6300013

omschrijving


Bouwperiode


Bouwwijze


Nadere verfijning


Opmerkingen



Pagina 29

Bijlage 4


KINDERBOERDERIJEN


Woonplaats (Geen openbaar gegeven) Bouwkosten 100%

€ 697.713

Ruwbouw

55,26%

€ 385.578

Afbouw

23,68%

€ 165.248

Installaties

21,05%

€ 146.887

Jaar

2012

Index

0%


€ 697.713

Grootte (BVO)

570

m2


€ 1.224

per m2

Omschrijving


Opmerking


Soort-object-code

3263



431S


Archetype

code

A6300013

omschrijving


Bouwperiode


Bouwwijze


Nadere verfijning


Opmerkingen



Pagina 30

Bijlage 4


KINDERBOERDERIJEN



0%

Afbouw

0%

Installaties

0%

Jaar

2011

€ 20.000

Index

2,53%


€ 20.506

Grootte (BVO)

76

m2


€ 270

per m2

Omschrijving


Opmerking


Soort-object-code

3263



431H


Archetype

code

A6300021

omschrijving


Bouwperiode


Bouwwijze


Nadere verfijning


Opmerkingen

Geen


Pagina 31

Bijlage 4


KINDERBOERDERIJEN



0%

Afbouw

0%

Installaties

0%

Jaar

2011

€ 22.742

Index

2,53%


€ 23.317

Grootte (BVO)

50

m2


€ 466

per m2

Omschrijving


Opmerking


Soort-object-code

3263



431H


Archetype

code

A6300021

omschrijving


Bouwperiode


Bouwwijze


Nadere verfijning


Opmerkingen

Geen


Pagina 32

Bijlage 4


KINDERBOERDERIJEN



0%

Afbouw

0%

Installaties

0%

Jaar

2013

€ 320.979

Index

0%


€ 320.979

Grootte (BVO)

387

m2


€ 829

per m2

Omschrijving


Opmerking


Soort-object-code

3263



431H


Archetype

code

A6300023

omschrijving

Stal/nachtverblijf, in hout en luxer uitgevoerd

Bouwperiode


Bouwwijze

Houten gepotdekselde wanden, luxer

Nadere verfijning


Opmerkingen

Soms inclusief hooi- en stroruimte en veelal beter geïsoleerd, geen educatieve ruimten


Pagina 33

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 15 Kinderboerderijen

Recommend Documents