Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 13 Leidraad Havengebonden en Industriële objecten op basis van de (markt)situatie in Rotterdam

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 13 Leidraad Havengebonden en Industriële objecten op basis van de (markt)situatie in Rotterdam Waardepeildatum 1 januari 2011

Colofon Leidraad Havengebonden en Industriële objecten op basis van de (markt)situatie in Rotterdam, waardepeildatum 1 januari 2011 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. © Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2011 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren. Taxatiewijzer havengebonden objecten Versie 1.0 Datum: 1 mei 2011

Pagina 2

VOORWOORD Voor u ligt de Leidraad Havengebonden en Industriële Objecten geënt op de specifieke (markt)situatie in Rotterdam. Deze leidraad is in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de VNG) tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep in samenwerking met de havenondernemersorganisatie in Rotterdam, Deltalinqs. In de Taxatietechnische Kerngroep hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht, de taxatiebedrijven Oranjewoud, Thorbecke, TOG Nederland en SenS Vastgoed. De doelstelling van deze taxatiewijzer is transparantie. Belanghebbenden krijgen met deze leidraad inzicht in de waardepaling van een industrieel object: op basis van welke gegevens, kengetallen en van welke uitgangspunten is de waarde van een industrieel object in de gemeente Rotterdam bepaald. LET OP: Het afstemmen van deze leidraad op de andere taxatiewijzers zal in de komende WOZtijdvakken worden gerealiseerd. Ten aanzien van deze leidraad is in feite sprake van een convenant, geënt op de specifiek Rotterdamse situatie. Derhave is de naamgeving tijdelijk veranderd, om aan te geven dat het een voorbeeldwijzer van Rotterdam is en dat anderen hiervan profijt kunnen trekken. De wijzer is niet op 1 op 1 te gebruiken in de rest van het land, omdat de wijzer vanwege het convenantkarakter op onderdelen kan afwijken van de landelijke taxatiewijzers waaronder het algemene deel. Voor het bepalen van de kengetallen is gebruik gemaakt van marktinformatie van alle gemeenten in Nederland voor zover deze beschikbaar was. De belangrijkste bronnen hierbij zijn geweest het WOZdatacenter en bouwdossiers, waarbij de stichtingskosten, inclusief de nacalculatie, als uitgangspunt zijn genomen. De aldus gevonden kengetallen zijn in bandbreedtes in deze taxatiewijzer vermeld. Om de kwaliteit van de onderbouwing te waarborgen, is een inspanningsverplichting gesteld voor het verzamelen van marktgegevens. Afhankelijk van het soort object is gekozen voor een landelijke, regionale of gemeentelijke analyse van de marktgegevens. In deze taxatiewijzer wordt een aantal begrippen behandeld die bij het waarderen van WOZ-objecten regelmatig wordt gehanteerd. De definiëring van de begrippen sluit aan bij hetgeen in de taxatiepraktijk gebruikelijk is. Verschillende begrippen zullen in de volgende hoofdstukken verder worden uitgediept. Ten tijde van het maken van deze wijzer waren (nog) niet alle indices bekend. Er is voor gekozen de indices die al wel bekend zijn te verwerken in de nieuwe kengetallen naar waardepeildatum 1 januari 2011 en de indices die later bekend zullen worden in de vorm van een supplement te publiceren. Voor de gebruiker van deze wijzer betekent dit dat er per tabel met kengetallen zal moeten worden beoordeeld of het kengetal naar waardepeildatum 1 januari 2011 of 1 januari 2010 betreft. In het laatste geval zullen de kengetallen niet onverkort kunnen worden overgenomen.

Taxatiewijzer havengebonden objecten Versie 1.0 Datum: 1 mei 2011

Pagina 3

Verschillen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Havengebonden en Industriële objecten, prijspeil 2010, versie 2.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Havengebonden en Industriële objecten, prijspeil 2010, versie 2.0.

Hoofdstuk

Onderwerp Naamgeving en voorwoord

1

Gegevenswoordenboek

Wijziging Het karakter van leidraad, geënt op de specifieke Rotterdamse (markt)situatie is benadrukt Geen wijzigingen

2

Wettelijk kader

2.2.2 Tekst aangepast

3

Taxatiemethoden

3.2 Tekst aangepast

4

Functionele veroudering

5

Onderdelen taxatie

6

Aandachtspunten kengetallen

Geen wijzigingen Waar mogelijk kengetallen aangepast naar waardepeildatum 1 januari 2010 Tekst aangepast

7

Grond

Geen wijzigingen


Pagina 4

INHOUDSOPGAVE 1

Gegevenswoordenboek

8

1.1

Objectkenmerken

8

1.2

Directe marktgegevens (stichtingskosten, koopprijzen e.d.)

8

1.3

Indirecte marktgegevens (branchegegevens)

9

1.4

Kengetallen

10

1.5

Indeling naar bouwcomponenten

10

1.6

Overige gegevens

10

Wettelijk Kader

11

2 2.1

Inleiding

11

2.2

Het object 2.2.1 Roerend of onroerend 2.2.2 Gebouwd of ongebouwd 2.2.3 De objectafbakening 2.2.3.1 Algemeen 2.2.3.2 Braakliggende grond

11 11 12 13 13 14

2.3

Belanghebbende 2.3.1 Algemeen 2.3.2 Het recht van erfpacht 2.3.3 Het recht van opstal 2.3.4 Het recht van vruchtgebruik 2.3.5 Varia 2.3.5.1 Bodemverontreiniging 2.3.5.2 Leegstand 2.3.5.3 Objecten in aanbouw

15 15 16 16 16 17 17 18 18

3

Taxatiemethoden

19

3.1

Algemeen: waardebepaling niet-woningen

19

3.2

Waarde in het economische verkeer vs. gecorrigeerde vervangingswaarde

19

3.3

Courante niet-woningen: waarde in het economische verkeer 3.3.1 Algemeen 3.3.2 De vergelijkingsmethode

20 20 20

3.4

Toepasbaarheid 3.4.1 De huurwaardekapitalisatiemethode

20 21

3.5

Toepasbaarheid 3.5.1 De discounted cash-flow-methode (DCF-methode)

21 23

3.6 3.7

Toepasbaarheid Incourante niet-woningen: gecorrigeerde vervangingswaarde 3.7.1 Algemeen 3.7.2 Grondwaarde


23 24 24 24 Pagina 5

3.7.3 3.7.4 3.7.5 3.7.6

4 4.1

5

Vervangingswaarde opstal Bedrijfswaarde Werktuigenvrijstelling Correctie technische veroudering

Functionele veroudering Algemeen

Onderdelen taxatie

25 26 28 31

36 36

38

5.1

Algemeen

38

5.2

Gebouwen

38

5.3

Installaties 5.3.1 Algemeen 5.3.2 Informatiebronnen 5.3.3 Vaststellen van de bruto vervangingswaarde installaties 5.3.3.1 Gebouwen en opstallen in de procesindustrie 5.3.3.2 Installaties in de procesindustrie

38 38 39 43 43 43

5.4

Tanks 5.4.1 Algemeen 5.4.2 Soorten tanks 5.4.3 Waardebepaling tanks 5.4.3.1 Wijze van waarderen 5.4.3.2 Welke onderdelen bepalen de waarde? 5.4.3.3 De tabel tankprijzen 5.4.3.4 Verhoudingscijfers materiaalsoort tanks 5.4.3.5 Tankvoorzieningen 5.4.4 Werktuigenvrijstelling 5.4.5 Technische correctie 5.4.6 Functionele correctie 5.4.7 Kengetallen tanks

47 47 48 48 48 48 49 51 52 52 53 53 54

5.5 5.6

Utilities Laad- en losfaciliteiten 5.6.1 Algemeen 5.6.2 Kaden en steigers 5.6.2.1 Definitie kadevoorzieningen 5.6.2.2 Typen kaden en steigers 5.6.2.3 Wijze van waarderen 5.6.2.4 Bruto vervangingswaarde 5.6.2.5 Technische correctie 5.6.2.6 Functionele correctie 5.6.3 Railgebonden havenkranen 5.6.3.1 Algemeen 5.6.3.2 Havenkranen roerend of onroerend 5.6.3.3 Havenkranen en het toepassingsbereik van de werktuigenvrijstelling 5.6.3.4 Havenkranen en taxatiemethodiek


57 57 57 58 58 59 26 62 65 65 65 65 65 68 69

Pagina 6

5.7

Infrastructuur 5.7.1 Algemeen 5.7.2 Infrastructuur 5.7.2.1 Definitie infrastructuur 5.7.3 Waardebepaling infrastructuur 5.7.3.1 Wijze van waarderen 5.7.3.2 Bruto vervangingswaarde 5.7.3.3 Onderdelen 5.7.3.4 Technische correctie 5.7.3.5 Functionele correctie

70 70 70 70 70 70 71 71 74 74

6

Aandachtspunten Kengetallen

75

7

Grond

77

BIJLAGEN Taxatieverslag Stroomschema werktuigen

78 79


Pagina 7

1

Gegevenswoordenboek

1.1 Objectkenmerken •

Wet WOZ Wet waardering onroerende zaken. De wet waarin de voorschriften omtrent de waardering van onroerende zaken zijn opgenomen.

•

Bouwjaar Het jaar (of bouwjaarklasse) waarin het object is opgeleverd voor gebruik.

•

Renovatiejaar en renovatiepercentage Aanduiding van het jaar, waarin het onderdeel grondig (met minimaal 20%) is gerenoveerd met het renovatiepercentage. Dit percentage geeft de omvang aan van de nieuw aangebrachte voorzieningen in relatie tot het oorspronkelijke voorzieningenniveau van het object of het onderdeel.

•

Inhoud Aanduiding in kubieke meters van de bruto of netto inhoud van het desbetreffende onderdeel.

•

Oppervlakte Aanduiding in vierkante meters van de bruto of netto oppervlakte van het desbetreffende onderdeel binnen het object.

•

Grondoppervlakte De oppervlakte grond in vierkante meters die behoort tot het WOZ-object.

•

Toegekende oppervlakte De oppervlakte grond van het kadastrale object dat onderdeel vormt van het WOZ-object. Bij elk object is aangegeven welke kadastrale percelen bij het object behoren. Daarnaast is aangegeven welk deel van het perceel is toegekend aan het object. Deze toegekende oppervlakte wordt aangeleverd door de gemeente en gecontroleerd door de taxateur, waarna de juiste toegekende oppervlakte wordt opgenomen in het taxatieverslag.

1.2 Directe marktgegevens (stichtingskosten, koopprijzen e.d.) •

Vervangingskosten per eenheid Kosten voor vervanging van het desbetreffende onderdeel per eenheid. Deze kosten worden bij de waardebepaling als uitgangspunt genomen.

•

Bruto vervangingswaarde De voor het desbetreffende onderdeel berekende vervangingswaarde, waarin eventueel buiten de waarde te laten werktuigen nog zijn opgenomen en welke waarde nog niet is gecorrigeerd voor technische en/of functionele veroudering.

•

Kosten infrastructuur Het bedrag dat bij de nieuwbouw van een object is besteed aan de aanleg van de infrastructuur, zoals bijvoorbeeld terreinverharding, verlichting en dergelijke.


Pagina 8

•

Grondprijzen De prijs die de koper betaalt per vierkante meter grond. Bij de bepaling van de grondprijs wordt uitgegaan van de lokale uitgifteprijzen of, indien zich transacties hebben voorgedaan, de commerciële grondprijs.

•

Investeringssubsidie Een (eenmalig) bedrag toegekend door de overheid om de verwervingskosten van een object(onderdeel) te verlagen. Bij het bepalen van de bouwkosten (bruto vervangingswaarde) dient rekening te worden gehouden met objectgebonden subsidies. Dit zijn subsidies welke van overheidswege op of omstreeks de waardepeildatum aan een ieder worden verstrekt die een dergelijk object tot stand brengt. Deze subsidies beïnvloeden het offer dat de bouwer moet brengen. Subjectgebonden subsidies, zoals de Vamil-regeling en de Energie investeringsaftrek (EIA) beïnvloeden dit offer niet. Het voorgaande geldt ook niet voor subsidies die betrekking hebben op de exploitatie. Subjectgebonden subsidies kunnen wel van invloed zijn op de bedrijfswaarde. Deze invloed kan zowel waardeverhogend als waardeverminderend zijn.1

Omzetbelasting De bedragen in deze taxatiewijzer zijn exclusief omzetbelasting. In zijn algemeenheid dient omzetbelasting niet in de waarde te worden meegenomen indien de betrokken ondernemer recht heeft op vooraftrek in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968.

1.3 Indirecte marktgegevens (branchegegevens) •

Waarde onderdeel De waarde die bepaald is voor een onderdeel van het WOZ-object. Bij fysieke onderdelen hoort een positieve waarde. De onderdelen kunnen echter ook bestaan uit een correctie op de waarde, bijvoorbeeld sloopkosten. De som van de waarde van de onderdelen is de waarde van het WOZ-object.

•

Verwachte levensduur De termijn in jaren, waarin het onderdeel technisch wordt afgeschreven.

•

Restwaarde Het percentage van de volledige vervangingswaarde van het onderdeel dat resteert als de verwachte levensduur is verstreken, zonder rekening te houden met de correctie voor functionele veroudering. In geval van renovatie dient de restwaarde opnieuw te worden ingeschat na de renovatie.

•

Factor voor technische veroudering De factor waarmee de ongecorrigeerde vervangingswaarde moet worden vermenigvuldigd als gevolg van de technische veroudering van het object (zie paragraaf 3.7.6)

•

Factoren voor functionele veroudering De functionele veroudering is de factor waarmee de vervangingswaarde moet worden vermenigvuldigd als gevolg van functionele veroudering van het object (zie paragraaf 4.1)

•

WOZ-datacenter Het WOZ-datacenter stelt gemeenten in staat taxatietechnische kennis uit te wisselen. Het WOZ-datacenter is ontwikkeld om de uitwisseling van stichtingskosten, kengetallen en 1.

1 Hoge Raad 23 november 2007, nr. 43.263, LJN BA2720, Belastingblad 2008, blz. 183. Zie verder Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, vraag 255, blz. 127, derde herziene druk, Waarderingskamer Den Haag.


Pagina 9

objectaantallen mogelijk te maken. Het gaat voornamelijk om de gegevens van objecten die op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde worden gewaardeerd. Het WOZ-datacenter is een strikt beveiligd internetportaal dat alleen toegankelijk is voor gemeentelijke WOZmedewerkers en door de gemeente ingehuurde taxateurs.

Permanente marktanalyse Het verzamelen, analyseren en registreren van waarderelevante objectgegevens zoals verkooptransacties, verhuurtransacties, stichtingskosten en gronduitgifteprijzen.

1.4 Kengetallen Getallen, al dan niet weergegeven met bandbreedtes, die volgen uit de directe en indirecte marktgegevens. De kengetallen worden door de taxateur gebruikt bij het bepalen van de waarde van het (deel)object.

1.5 Indeling naar bouwcomponenten Bij de bepaling van de herbouwwaarde wordt in principe gebruik gemaakt van een splitsing in drie onderdelen namelijk: ruwbouw, afbouw/vaste inrichting en installaties. In sommige gevallen zijn deze onderdelen als percentage van de totale bouwkosten bepaald. In dat geval wordt per onderdeel aangegeven hoe hoog de bouwkosten gemiddeld per vierkante meter bruto vloeroppervlakte zijn. Bij industriële objecten zal de waarde van de onderdelen echter apart bepaald moeten worden en is het hanteren van percentages van de totale bouwkosten niet aan te raden. Er wordt derhalve geen gebruik gemaakt van een indeling naar bouwcomponenten.

1.6 Overige gegevens •

Aandeel waarde gebouwd De waarde van het als gebouwd aangemerkte deel inclusief de ondergrond, die als onderdeel is opgenomen in de vastgestelde waarde van het WOZ-object.

•

Waardepeildatum De datum waarnaar de waarde van het WOZ-object wordt bepaald. Deze taxatiewijzer is opgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2011.

•

Getaxeerde waarde De waarde van het WOZ-object zoals die in het kader van de Wet WOZ is vastgesteld.

•

Waarde onroerende-zaakbelastingen De waarde van het WOZ-object zoals die is bepaald als heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelastingen. Dit is de WOZ-waarde minus eventueel van toepassing zijnde vrijstellingen.


Pagina 10

2

Wettelijk Kader

2.1 Inleiding Per 1 januari 1995 is de Wet WOZ in werking getreden. Deze wet is van toepassing bij de bepaling en de vaststelling van de waarden van in Nederland gelegen onroerende zaken. Daarnaast geldt nog een aantal uitvoeringsbesluiten en uitvoeringsregelingen. In hoofdstuk II van de Wet WOZ zijn het toezicht en de bevoegdheden van de Waarderingskamer geregeld. De door de Waarderingskamer opgestelde Waarderingsinstructies hebben geen formele wetskracht. Wel staan hierin belangrijke regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de Wet WOZ. Hoofdstuk III, artikel 17, lid 3, onderdelen a en b van de Wet WOZ geeft aan dat voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening moet worden gehouden met: • •

de aard en de bestemming van de zaak; de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

Om aan te tonen dat de WOZ-taxaties aansluiten op de ‘marktgegevens’ is het van belang dat de daadwerkelijke stichtingskosten worden betrokken in een analyse.

2.2 Het object 2.2.1 Roerend of onroerend Alleen onroerende zaken worden gewaardeerd in het kader van de Wet WOZ. Een zaak is onroerend als aan de eisen van artikel 3:3 en artikel 3:4 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is voldaan. Artikel 3:3 BW Ingevolge artikel 3:3 BW zijn onroerend: de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken. De belangrijkste categorie hiervan vormen de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Van een duurzame vereniging met de grond is in elk geval sprake als er een fundering van voldoende omvang is. Verwijdering is dan niet eenvoudig. Dat is dus een 'fysieke' duurzame vereniging met de grond. Echter, tijdens de parlementaire behandeling van het BW is reeds door de wetgever aangegeven dat ook een gebouw dat geen vaste verbinding heeft met de grond, duurzaam met die grond kan zijn verenigd. Uit de jurisprudentie volgt dat een zaak op voet van artikel 3:3 BW als onroerend moet worden beschouwd indien de zaak naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Tevens volgt uit de bedoelde jurisprudentie dat met een duurzame verbinding, zoals verwoord in artikel 3:3 BW, niet een vaste verbinding in technische (fysieke) zin wordt vereist. Ook zonder een dergelijke verbinding kan een gebouw of constructie naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven.


Pagina 11

Artikel 3:4 BW Onroerend zijn zaken die een bestanddeel vormen van een onroerende zaak. Dit kan om twee redenen2. Al hetgeen naar verkeersopvatting een onderdeel van de onroerende zaak uitmaakt (eerste lid). Het gaat hierbij om een 'maatschappelijk' criterium. Volgens de jurisprudentie is hiervan onder andere sprake als: •

het gebouw en de apparatuur in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd of

•

de hoofdzaak (bijvoorbeeld gebouw) zonder het bestanddeel (bijvoorbeeld machines en installaties), mede gelet op het gebruik waarvoor zij is bestemd, als incompleet beschouwd moet worden.

Een zaak die zodanig met de hoofdzaak is verenigd dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan één der zaken (tweede lid). Het gaat daarbij dus om een 'fysiek' criterium. Op grond van het voorgaande kan een zaak derhalve op twee manieren als ‘onroerend’ worden aangemerkt. In de eerste plaats kan, indien wordt voldaan aan de criteria van artikel 3:3 BW, sprake zijn van een zaak die zelf onroerend is. In de tweede plaats kan, indien wordt voldaan aan de criteria van artikel 3:4 BW, sprake zijn van een bestanddeel van een onroerende zaak. Zaken die niet onroerend zijn, zijn roerend en vallen derhalve buiten de waardering in het kader van de Wet WOZ.

2.2.2 Gebouwd of ongebouwd Het onderscheid tussen gebouwd en ongebouwd is met name van belang voor de watersysteemheffing van het waterschap. De Waterschapswet maakt namelijk principieel onderscheid tussen gebouwde onroerende zaken, die onder de watersysteemheffing gebouwd vallen en ongebouwde onroerende zaken, die onder de watersysteemheffing ongebouwd vallen. Indien een WOZ-object wordt aangemerkt als ‘ongebouwd’ hanteert het waterschap de oppervlakte als heffingsmaatstaf. Wanneer een WOZ-object wordt aangemerkt als ‘gebouwd’ hanteert het waterschap de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf.

2

Zie in dit verband de arresten van de Hoge Raad van 15 november 1991 (NJ 1993/316) en 27 november 1992 (NJ 1993/317) en tevens de conclusie van de AG bij het arrest van de Hoge Raad van 23 februari 1994 (BNB 1994/135, Belastingblad 1994, blz. 299) alsmede het arrest van de Hoge Raad 13 mei 2005, nr. 39 429, LJN: AT5475 inzake tijdelijke proefbanen.


Pagina 12

Als één gebouwd eigendom wordt gezien: 1. een gebouwd eigendom; 2. een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt; 3. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel 1 bedoelde gebouwde eigendommen of van in onderdeel 2 bedoelde gedeelten daarvan, die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren; 4. het binnen het gebied van een gemeente gelegen deel van een in onderdeel 1 bedoeld eigendom, van een in onderdeel 2 bedoeld gedeelte of van een in onderdeel 3 bedoeld samenstel; 5. het binnen het gebied van het waterschap gelegen deel van een in onderdeel 1 bedoeld eigendom, van een in onderdeel 2 bedoeld gedeelte of van een in onderdeel 3 bedoeld samenstel. Ongebouwde eigendommen die een samenstel vormen met een gebouwd eigendom maken deel uit van een gebouwde onroerende zaak en vallen dus, evenals de ondergrond van gebouwen, onder de watersysteemheffing gebouwd. Uitzondering vormen die ongebouwde eigendommen, waarvan de waarde niet is mee getaxeerd als gevolg van het van toepassing zijn van een vrijstelling in de onroerende-zaakbelastingen. Wanneer de grond alleen bouwrijp is gemaakt, maar er zijn nog geen bouwactiviteiten, is er sprake van een ongebouwd eigendom. Ook dit ongebouwd eigendom moet getaxeerd worden. Het is immers niet vrijgesteld in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ3.

2.2.3 De objectafbakening 2.2.3.1 Algemeen De objectafbakening in het kader van de Wet WOZ geschiedt als volgt (artikel 16 Wet WOZ): • • • • • •

Begrenzing van het individuele WOZ-object: de kleinst mogelijke zelfstandig bruikbare eenheid; Bedrijfswoning: eigen kookgelegenheid, wasgelegenheid en toilet; Bedrijfsbebouwing: blijkens aard en inrichting bestemd om als afzonderlijk geheel te kunnen worden gebruikt; Grond: deze dient afhankelijk van het gebruik te worden toegewezen aan de bebouwing of wordt als apart WOZ-object aangemerkt. De grond wordt als zelfstandig WOZ-object aangemerkt als er een zekere begrenzing is, bijvoorbeeld door een hek of een sloot; Samenvoegen van eigendommen of zelfstandig bruikbare eenheden: er wordt samengevoegd als de objecten bij eenzelfde belanghebbende in gebruik zijn en naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen; Gemeentegrens: dit is de uiterste grens van de samengevoegde objecten. Als een gemeentegrens het object doorsnijdt, dient naar evenredigheid de waarde te worden vastgesteld.

2.

3

Vraagbaak Waardebepaling 3e druk, vraag 306, blz. 152.


Pagina 13

2.2.3.2 Braakliggende grond Op basis van de algemene regels voor de objectafbakening wordt een complex van onroerende zaken beschouwd als één onroerende zaak. Ook het onderscheid tussen grond in eigendom, erfpacht of huur kan een criterium voor afbakening zijn. In industriële gebieden komt het regelmatig voor dat binnen één complex zowel bebouwde als niet bebouwde (zogenaamde braakliggende) grond aanwezig is. Deze 'braakliggende grond' (= onbenutte, onverharde en niet bebouwde grond) kan tweeërlei functie hebben en in meerdere situaties voorkomen zoals: •

een bepaalde, middels overheidsvoorschrift, verplichte veiligheidsstrook; en

•

grond die wordt aangehouden in verband met toekomstige uitbreidingen.

Dit kan leiden tot verschillende wijzen van objectafbakening zoals in het hierna vermelde schema is weergegeven. 1. Een stuk braakliggende grond binnen een door een hek omgeven complex, zonder dat sprake is van een hek tussen het braakliggende stuk grond en de rest.

Conclusie: • •

braakliggende grond maakt deel uit van het grotere object; zowel eigenarenbelasting als gebruikersbelasting van het object.

2. Een stuk braakliggende grond binnen een door een hek omgeven complex, waarbij sprake is van een hek tussen het braakliggende stuk grond en de rest.

Conclusie: • •

braakliggende grond maakt deel uit van het grotere object; zowel eigenarenbelasting als gebruikersbelasting van het object.


Pagina 14

3. Een stuk braakliggende grond aangrenzend aan het object maar buiten het hek.

Conclusie: • •

braakliggende grond vormt een zelfstandig object; alleen eigenarenbelasting van het object.

4. Een stuk braakliggende grond buiten het hek en niet aangrenzend aan het object.

Conclusie: • •

braakliggende grond vormt een zelfstandig object; alleen eigenarenbelasting van dit object.

Wij wijzen erop dat uit het bovenstaande niet de conclusie kan worden getrokken dat de waarden van braakliggende gronden per definitie gelijk zijn aan die van de andere grond.

2.3 Belanghebbende 2.3.1 Algemeen Als belastingplichtige wordt aangemerkt de persoon of de entiteit die aan het begin van het belastingjaar het genot heeft van de onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. • • •

Genot krachtens eigendom volgt uit de situatie zoals in het Kadaster op 1 januari van het belastingjaar, behoudens tegenbewijs; De bezitter heeft het volledige beschikkingsrecht over de onroerende zaak, maar is geen juridisch eigenaar (dat is de eigenaar zelf); De beperkte rechten vallen uiteen in: o het recht van erfpacht; o het recht van opstal; o het recht van vruchtgebruik.

In het hierna volgende wordt kort op de beperkte rechten ingegaan. Deze beperkt zakelijke rechten worden in het Kadaster vermeld.


Pagina 15

2.3.2 Het recht van erfpacht Erfpacht is het meest ingrijpende beperkte recht. De eigenaar (erfverpachter) heeft alle bij het eigendom behorende rechten overgedragen aan de erfpachter, behalve het eigendom op zichzelf. Ter erkenning van het feit dat het recht van eigendom (in dit geval het ‘blote eigendom’ genoemd) bij de erfverpachter (dit kan de eigenaar of een erfpachter zijn, dan is sprake van ‘ondererfpacht’) berust, wordt door de erfpachter een bedrag betaald, de zogenoemde ‘canon’. Het erfpachtrecht benadert de situatie van het eigendom. Anders dan bij huur, waarbij een huurder beperkt is in het gebruik van het object, heeft een erfpachter gedurende de erfpachtperiode de volledige beschikkingsbevoegdheid over het verpachte. De erfpachtperiode bedraagt in het algemeen een langdurige periode (veel voorkomend zijn 30 jaar, 50 jaar, 100 jaar en zelfs eeuwigdurend). Soms kan tussentijds de hoogte van de canon worden aangepast. De erfpachter wordt voor de onroerende-zaakbelastingen aangemerkt als eigenaar.

Tenslotte wordt elders in het spraakgebruik soms de term ‘pacht’ gebruikt, bijvoorbeeld bij horeca-objecten. Hier is geen sprake van een met erfpacht vergelijkbare situatie, maar meer van uitgebreide huur en verhuur met een kortere looptijd en minder beschikkingsbevoegdheid dan bij erfpacht. In dergelijke situaties is de verpachter van het WOZ-object aan te merken als eigenaar.

2.3.3 Het recht van opstal Opstalrecht is het recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander, gebouwen, werken of beplanting in eigendom te hebben of te verkrijgen. De rechthebbende heeft het recht de ondergrond van zijn opstallen te gebruiken. Hij mag alle bevoegdheden uitoefenen die voor het volle genot van belang zijn, tenzij de akte van vestiging dat anders aangeeft. Bij het opstalrecht is sprake van drie verschillende vormen: het zelfstandig opstalrecht, het van pachtafhankelijk recht van opstal (PARVO) en het van huurafhankelijk recht van opstal (HARVO). Het is voor de objectafbakening van groot belang vast te stellen of er een zelfstandig of een afhankelijk recht van opstal is gevestigd. Bij een zelfstandig recht van opstal worden de grond en de opstal samen als één gebouwd eigendom gezien en wordt het object afgebakend als één WOZ-object. De opstalhouder wordt in dit geval aangemerkt als eigenaar van de grond en de opstallen. Indien het een PARVO of een HARVO betreft, wordt de opstalhouder slechts aangemerkt als eigenaar van de opstal en worden ondergrond en opstal als twee afzonderlijke eigendommen aangemerkt. Er worden dan twee WOZ-objecten afgebakend.

2.3.4 Het recht van vruchtgebruik De rechthebbende is voor de Wet WOZ de meest genothebbende krachtens zakelijk recht en is dan ook aan te merken als eigenaar (en veelal gebruiker) van het betreffende object. Vruchtgebruik geeft het recht om goederen die aan een ander toebehoren te gebruiken en daarvan de vruchten te genieten. Vruchtgebruik is alleen een zakelijk recht als het op een zaak is gevestigd. De vruchtgebruiker is conform artikel 24 Wet WOZ aan te merken als eigenaar en gebruiker.


Pagina 16

2.3.5 Varia 2.3.5.1 Bodemverontreiniging Vanuit de waarderingsvoorschriften in het kader van de Wet WOZ moet beoordeeld worden wat een mogelijke gegadigde over heeft voor de desbetreffende onroerende zaak. Dit betekent in eerste instantie dat de waarde van een onroerende zaak met verontreinigde grond verminderd moet worden met de te maken kosten voor sanering van de bodemverontreiniging. In deze aftrek wordt tot uitdrukking gebracht de invloed van de kosten van sanering, de beperking van gebruiksmogelijkheden, de overlast en rompslomp van sanering, het negatieve imago van de omgeving en onzekerheid. De hoogte van de aftrek kan worden bepaald als de mate van gebruiksbeperkingen, de aard van de overlast en de bijdrage aan de saneringskosten zijn ingeschat en wanneer bekend is of en zo ja welk deel van de saneringskosten ten laste van de huidige eigenaar/gebruiker komt. De bodemverontreiniging zal door de belastingplichtige desgevraagd aannemelijk gemaakt dienen te worden. Indien bij de marktanalyse verkoopprijzen beschikbaar zijn van transacties waarbij de bodemverontreiniging bekend was, dan hoeft geen verdere aanpassing van de taxatie plaats te vinden. De volledige invloed van de bodemverontreiniging op de markt is namelijk reeds tot uitdrukking gekomen in deze verkoopprijzen. De directe vergelijking met marktgegevens op het taxatieverslag leidt tot een waarde waarin de invloed van de bodemverontreiniging is opgenomen. Bij veel bedrijfscomplexen zullen de saneringskosten ten laste komen van de huidige eigenaar/gebruiker. In die situatie worden de saneringskosten afgetrokken van de bepaalde waarde van het object bij de fictie van schone grond. Deze aftrek kan echter nooit leiden tot een negatieve waarde. Bij de waarde in het economische verkeer vindt de aftrek plaats op de bepaalde waarde. Bij een gecorrigeerde vervangingswaarde vindt de aftrek plaats op de 'grondwaarde'. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde geldt dat de grondwaarde nooit negatief kan zijn en dat de waarde van het object in principe minimaal de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen is. Zoals hierna wordt aangegeven kan door aantoonbare gebruiksbeperkingen samenhangend met de aanwezige bodemverontreiniging deze gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstal wel lager zijn dan bij 'schone' grond. Daardoor kan de totale invloed van de bodemverontreiniging op de gecorrigeerde vervangingswaarde groter zijn dan de vervangingswaarde van de grond. De eventuele andere effecten (zie hiervoor) en bijvoorbeeld belemmeringen bij de bedrijfsvoering ten gevolge van de sanering, komen tot uitdrukking in de toegepaste factor voor 'functionele veroudering' van de desbetreffende opstallen. Hierbij hoort ook het zogenoemde rompslompforfait. Er kan voorts sprake zijn van tijdelijke verhuizing of van tijdelijke gebruiksbeperkingen. Er kunnen ook geluidsoverlast of andere vormen van hinder zijn. Ook kosten voor juridische bijstand kunnen worden geschaard onder deze invloed van bodemverontreiniging. De mate van overlast en de duur kunnen van invloed zijn op de waarde van de onroerende zaak. De onzekerheid die samenhangt met het ontdekken van bodemverontreiniging heeft ook invloed op de verkoopbaarheid of verhuurbaarheid van objecten.

Wanneer bodemverontreiniging is ontdekt, kan dit leiden tot een periode waarin geen transacties in de omgeving plaatsvinden. Zowel koper als verkoper wachten op meer duidelijkheid. De onzekerheid leidt vaak tot een uitstel van transacties. Wanneer wel transacties plaatsvinden, kan hieruit worden afgeleid of sprake is van waardeverminderende invloed.


Pagina 17

Bij toekomstige sanering dienen de begrote kosten voor aftrek contant gemaakt te worden. Wanneer de bodemverontreiniging wel aanwezig, maar nog niet ontdekt was aan het begin van het tijdvak, dient op basis van de regels van ambtshalve vermindering te worden beoordeeld of de oorspronkelijke WOZ-beschikking kan worden aangepast. Artikel 19 is per 1 januari 2007 vervallen. 2.3.5.2 Leegstand Onder 'leegstand' wordt hier verstaan: de omstandigheid, dat van een belastingobject gedurende een periode waarin het begin van het belastingjaar is gelegen en aantoonbaar blijvend geen gebruik wordt gemaakt. Een onderdeel van een object, in het spraakgebruik van de taxateurs vaak aangeduid met de term ‘bedrijfseenheid’ (veelal een apart gebouw of bijvoorbeeld een tankput), dat blijkens aard en bestemming is samengesteld om als afzonderlijke eenheid te worden gebruikt en aantoonbaar definitief buiten gebruik is gesteld, zal behoudens de waarde van de grond buiten aanmerking worden gelaten bij de waardevaststelling. Het definitief buiten gebruik zijn, dient door de belastingplichtige aannemelijk te worden gemaakt. Het niet gebruiken van delen van bedrijfseenheden is geen leegstand als hiervoor bedoeld. Bij waardering tegen gecorrigeerde vervangingswaarde kan degelijke leegstand worden meegenomen bij het bepalen van de correctie wegens functionele veroudering. 2.3.5.3 Objecten in aanbouw Gebouwde eigendommen in aanbouw worden altijd gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (artikel 17, lid 4, Wet WOZ). Voor het bepalen van de waarde van een object in aanbouw is het onderscheid tussen de waarde van de grond en de waarde van de opstal relevant. De grond heeft immers reeds voor de aanvang van de daadwerkelijke bouw een waarde, terwijl er op dat moment nog geen opstal is. Voor het bepalen van de waarde bij het vorderen van de bouw van de opstal zijn twee elementen belangrijk, namelijk de voortgang van de bouw op 1 januari en de waardetoevoeging door de opstal zodra deze gereed is. Bij deze waardetoevoeging gaat het overigens om de toename van de gecorrigeerde vervangingswaarde, dus na toepassing van de werktuigenvrijstelling en technische en functionele correcties. Bij een voortgang op 1 januari van 50% en een waardetoevoeging van de opstal zodra deze gereed is van € 200.000,-, leidt dit tot een waardetoevoeging van de opstal in aanbouw van € 100.000,-. Gecombineerd met een grondwaarde van € 50.000,- leidt dit tot een WOZ-waarde van € 150.000,-.

Overigens is alleen het feit dat het object in aanbouw is en het dus waarschijnlijk nog niet gebruikt kan worden voor het doel waarvoor het gebouwd wordt, in dit licht bezien geen reden om bij objecten waarbij de gecorrigeerde vervangingswaardemethode wordt toegepast een correctie voor functionele veroudering te hanteren. Wel kan er in specifieke situaties reden zijn een functionele veroudering toe te passen op het in aanbouw zijnde of inmiddels voltooide object. Anderzijds kan een dergelijke aanbouw ook reden zijn de functionele veroudering van het reeds bestaande deel van het object lager te stellen dan vóór de investering het geval was.


Pagina 18

3

Taxatiemethoden

3.1 Algemeen: waardebepaling niet-woningen Voor de waardebepaling van niet-woningen wordt onderscheid gemaakt tussen de ‘waarde in het economische verkeer’ en de ‘gecorrigeerde vervangingswaarde’. Artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ bepaalt dat indien de gecorrigeerde vervangingswaarde tot een hogere waarde leidt, deze hogere waarde wordt gehanteerd als de waarde in het kader van de Wet WOZ. In de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ en in de toelichting daarbij zijn de toe te passen waarderingsmethodieken beschreven. Los van het bepaalde in artikel 17 van de Wet WOZ zal de te hanteren taxatiemethode (waarde in het economische verkeer of gecorrigeerde vervangingswaarde) vaak afhangen van het soort object dat wordt getaxeerd. In taxatietechnische zin worden de in deze taxatiewijzer bedoelde niet-woningen ingedeeld in twee groepen: courante en incourante niet-woningen. De begrippen ‘courant’ en ‘incourant’ worden gebruikt om aan te duiden of er veel of weinig transacties plaatsvinden. Als vuistregel geldt dat voor de courante niet-woningen in beginsel de waarde in het economische verkeer wordt bepaald. De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt in beginsel gehanteerd voor de incourante niet-woningen.

3.2 Waarde in het economische verkeer vs. gecorrigeerde vervangingswaarde Artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ bepaalt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde als waarde in het kader van de Wet WOZ voor niet-woningen gehanteerd wordt als deze hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Het belangrijkste verschil tussen de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gevormd door de positie van de huidige eigenaar of gebruiker. Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde voor de huidige eigenaar/gebruiker in aanmerking genomen. Bij de waarde in het economische verkeer worden alleen anderen als mogelijke gegadigde beschouwd. Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden uitgegaan van de huidige eigenaar/gebruiker, waarbij een rol speelt of deze investeringsbeslissingen naar de toestand op de peildatum opnieuw en in dezelfde omvang zou nemen. Deze gecorrigeerde vervangingswaarde kan overigens weer niet hoger zijn dan de bedrijfswaarde (zie paragraaf 3.7.4.) Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde vindt een zodanige correctie plaats dat rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering. De Wet WOZ bepaalt verder uitdrukkelijk dat de correctie wegens technische en functionele veroudering ook de twee enige correctiefactoren zijn.

Alhoewel dat uit de wet lijkt te volgen, zal in de praktijk slechts voor een gering aantal objecten beide berekeningen (waarde in het economische verkeer en gecorrigeerde vervangingswaarde) opgesteld worden. Voor de courante niet-woningen zoals kantoren en winkelpanden zal voor het merendeel van de objecten volstaan kunnen worden met het bepalen van een waarde in het economische verkeer. Voor de incourante niet-woningen waaronder veel havengebonden en industriële objecten waarvoor geen sprake is van een markt, zal uitsluitend een gecorrigeerde vervangingswaarde berekend worden.


Pagina 19

In een aantal gevallen zal de taxateur ook voor incourante niet-woningen toch beide berekeningen opstellen en wel wanneer: • •

•

Er getwijfeld kan worden aan de incourantheid van de niet-woning; Het voor de taxateur niet direct duidelijk is welke van beide waarderingsvoorschriften tot een hogere uitkomst leidt; De taxateur door onderlinge vergelijking de juistheid van de bepaalde waarde wil controleren.

Bij het bepalen van zowel de waarde in het economische verkeer als van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet rekening gehouden worden met de waarderingsvoorschriften die in de Wet WOZ zijn geformuleerd (volle en onbezwaarde eigendom en onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen) Een als één object afgebakende niet-woning kan niet voor een deel worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer en voor een deel op de gecorrigeerde vervangingswaarde4.

3.3 Courante niet-woningen: waarde in het economische verkeer 3.3.1 Algemeen Courante niet-woningen zijn doorgaans bedrijfsgebouwen waarvoor een kopers/verkopers dan wel huurders-/verhuurdersmarkt bestaat. Voor de courante objecten wordt, zoals hiervoor reeds is aangegeven, doorgaans de ‘waarde in het economische verkeer’ bepaald. Voor het bepalen van een waarde in het economische verkeer kunnen voor niet-woningen in hoofdlijnen drie methodieken worden toegepast, namelijk: • • •

de vergelijkingsmethode; de (huurwaarde)kapitalisatiemethode; de discounted-cash-flow-methode.

Voor niet-woningen is het niet mogelijk één eenduidige methode te geven die in alle situaties toegepast kan worden. Dit hangt samen met het feit dat er geheel verschillende soorten marktsituaties kunnen zijn, afhankelijk van de categorie objecten en afhankelijk van de lokale markt. Welke methode wordt toegepast is afhankelijk van de aard van de beschikbare marktinformatie (transactieprijzen, huurprijzen, investeringen) en van het aantal vergelijkbare objecten.

3.3.2 De vergelijkingsmethode Bij het waarderen ten behoeve van de bepaling van de WOZ-waarde volgens deze methodiek gebruikt de taxateur verkooptransacties van referentieobjecten die zich rond de waardepeildatum hebben voorgedaan om door middel van vergelijking de waarde van het te waarderen object vast te stellen. Waardebepalende verschillen tussen het referentieobject en het te waarderen object dienen daarbij in de waarde verdisconteerd te worden.

3.4 Toepasbaarheid De vergelijkingsmethode wordt volgens de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen toegepast indien in voldoende mate marktinformatie beschikbaar is en wanneer het belangrijkste deel van de markt bestaat uit verkooptransacties die in redelijke mate overeenkomen met de waarderingsvoorschriften die de Wet WOZ stelt. Dit kunnen objecten zijn met een relatief groot aantal transacties (bijvoorbeeld kleinschalige kantoorruimten, winkels,

3.

4

Hoge Raad 28 januari 2011, nr. 10/00648, LJN BP2132.


Pagina 20

agrarische objecten), maar ook objecten waarbij enkele transacties landelijk gebruikt worden voor de waardebepaling. Wanneer dus rond de waardepeildatum meerdere koop/verkooptransacties van met het te taxeren object vergelijkbare bedrijfsgebouwen hebben plaatsgevonden, dan dient de waardering van het te taxeren object in de eerste plaats op deze transacties te worden gebaseerd. Vaststellen waarde Afhankelijk van het aantal te taxeren objecten vertoont deze waarderingsmethodiek meer of minder gelijkenis met de methodiek voor woningen. De beschikbare marktinformatie wordt verwerkt tot kengetallen. Ook marktinformatie van buiten de gemeente kan hierbij gebruikt worden. Het afleiden van kengetallen uit de marktinformatie vergt voor niet-woningen een bijzondere analyse van de transactie. De inhoud van de onderbouwing van taxaties verschilt afhankelijk van de soort objecten, de situatie binnen de branche en specifieke wettelijke maatregelen. De transacties moeten zoveel mogelijk voor vergelijking onder één noemer worden gebracht, te weten ‘vrij en onbezwaard’. Transacties tussen beleggers van bijvoorbeeld verhuurde objecten zijn daarom niet bruikbaar.

3.4.1 De huurwaardekapitalisatiemethode Bij het waarderen ten behoeve van de bepaling van de WOZ-waarde volgens deze methodiek wordt de bruto huurwaarde gekapitaliseerd op basis van vergelijkingen met huur- en verkooptransacties.

3.5 Toepasbaarheid De (huurwaarde)kapitalisatiemethode wordt volgens de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken toegepast op diverse courante nietwoningen waarbij het belangrijkste deel van de markttransacties bestaat uit verhuurtransacties (bijvoorbeeld winkelpanden en kantoorruimten). Deze verhuurtransacties vormen de basis voor de berekening van de waarde in het economische verkeer. De bruto-huurwaarde van een WOZobject wordt daarbij vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Vaststellen huurwaarde Bij deze methode worden aan de verschillende gebruiksruimten huurwaarden per vierkante meter toegekend. Deze huurwaarden worden vervolgens gekapitaliseerd. De huurwaarden worden verkregen uit diverse bronnen. De toegekende huurwaarden zijn onder andere afgeleid van het binnen de gemeente of regio geldende niveau van min of meer vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn verhuurd (marktconforme bruto huurprijzen, zoals die door partijen zijn overeengekomen). De aldus gevonden totale huurwaarde wordt hierna vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Voor het begrip huur wordt verwezen naar de aan het eind van de paragraaf opgenomen verklaring van begrippen.


Pagina 21

Kapitalisatiefactor De kapitalisatiefactor moet zoveel mogelijk worden afgeleid uit transacties van niet-woningen waarbij een eigenaar-gebruiker betrokken is (gerealiseerde verkopen). Voor de betreffende nietwoning wordt een (marktconforme) huur getaxeerd. Het taxeren van de huurwaarde geschiedt door het toekennen van een huurwaarde per verhuurbare vierkante meter aan elke ruimte van het WOZ-object, waarna vervolgens de huurwaarde per vierkante meter wordt vermenigvuldigd met het aantal verhuurbare vierkante meters. De gerealiseerde verkoopprijs wordt vervolgens gedeeld door deze getaxeerde huur zodat een factor resteert.Kapitalisatiefactor = koopsom gedeeld door de huur afgerond op één decimaal nauwkeurig Deze factor bestaat uit de elementen: basisrendement, een opslagpercentage voor afdekking van de risico’s, vergoedingen voor te maken kosten (exploitatielasten), een correctie kosten koper en een opslagpercentage voor leegstandsrisico’s. Indien verkoopcijfers ontbreken moet bij het vaststellen van de factor rekening worden gehouden met het verlangde netto aanvangsrendement, In beginsel gaat men voor de bepaling van het netto aanvangsrendement uit van een risicovrije rentevoet plus een risicopremieopslag. Daarvoor dient een risicovrij rendement bepaald te worden. Voor wat betreft dit risicovrije rendement baseert men zich op het percentage voor staatsleningen met een looptijd van 10 jaar. Er zijn gevallen waarin zowel koop/verkoop- als huur/verhuurtransacties als vergelijkingsmateriaal ontbreken. Aangezien ondernemers in die gebieden doorgaans voor eigen risico bouwen, zal er een relatie tussen huurwaarde enerzijds en bouwkosten plus grond anderzijds moeten zijn. Rendement over geïnvesteerd vermogen in de onroerende zaak is indicatief voor een te betalen huur. Toelichting op het begrip ‘huur’ Bruto huur (definitie ROZ/IPD): •

De gefactureerde bruto huren gedurende het kalenderjaar exclusief (voorschot) servicekosten, BTW compensatie, ontvangen bedragen voor de afkoop van huurcontract(en) en huurgaranties.

Invloed van BTW op de waardebepaling De marktconforme huurprijzen die voor de waardebepaling worden gebruikt, worden dus niet omgerekend naar netto huurprijzen door correctie voor de onderhoudskosten en overige kosten van de verhuurder. Alhoewel de totale bruto huur in de eerste instantie altijd wordt genomen exclusief BTW, moet worden opgemerkt dat de jurisprudentie over de invloed van BTW tot een genuanceerder standpunt noopt. De rechter heeft namelijk uitgesproken dat een huurprijs zonder BTW niet gelijk is aan een huurprijs met BTW. De huurprijs zal ergens liggen tussen de huurprijs exclusief BTW en de huurprijs inclusief BTW5. Omdat de huurder en verhuurder vaak opteren voor ‘belaste verhuur’, zijn meer huurgegevens belast met BTW beschikbaar. De invloed van de BTW-regels op de waardebepaling kan uiteraard niet veronachtzaamd worden door alles exclusief te nemen en te houden. Netto huur: •

De netto huur is het bedrag dat aan huur overblijft na verrekening van de exploitatiekosten

Daar waar in deze instructie wordt gesproken over de huur of over de huursom, wordt de bruto huur bedoeld. Hier zijn diverse redenen voor aan te geven. Een ondernemer die voor zichzelf 4.

5

Zie Hoge Raad 30 oktober 1991, Belastingblad 1992, blz. 228.


Pagina 22

wil laten bouwen, maakt onder andere een afweging tussen wat hij enerzijds aan rentelasten over het geïnvesteerd vermogen kwijt zou zijn en anderzijds wat hij aan huur zou moeten betalen als hij een zelfde onroerende zaak zou kunnen huren. Wanneer de verwarmings- en/of servicekosten gelijk zijn, spelen deze bij de overweging geen rol. Een belegger maakt dezelfde afweging, maar dan vanuit een andere invalshoek. Voor de belegger is bijvoorbeeld van belang welke renteopbrengst een belegging in staatsobligaties geeft en welke huuropbrengst een investering in een onroerende zaak geeft. Aangezien de door de huurder te betalen (voorschotten) verwarmings- en/of servicekosten niet als een opbrengst voor de verhuurder/belegger gezien kan worden, dienen deze posten buiten aanmerking te blijven. Of het beheer van de onroerende zaak al dan niet wordt uitbesteed, is een facultatieve zaak. Om die reden blijft ook een eventuele beheersprovisie buiten aanmerking. Indien verkoopcijfers ontbreken, moet bij het vaststellen van de factor rekening worden gehouden met het verlangde netto aanvangsrendement, de rentestand, de onderhoudslasten, de exploitatielasten en het leegstandsrisico. Dubbele tekst zie hierboven

Toerekening en waardering van de grond De waarde van de grond kan bij de huurwaardekapitalisatiemethode geheel of gedeeltelijk worden opgenomen in de waarde van de opstallen. Daartoe zal bepaald moeten worden of er gebonden grond is en zo ja, hoeveel grond dit betreft. De (resterende) ongebonden grond wordt apart gewaardeerd. De wijze waarop de grond is gewaardeerd dient duidelijk in de taxatie aangegeven te worden.

3.5.1 De discounted cash-flow-methode (DCF-methode) Bij het waarderen ten behoeve van de bepaling van de WOZ-waarde volgens deze methodiek wordt de waarde bepaald door alle door of met behulp van het te taxeren object gegenereerde, toekomstige inkomsten en uitgaven contant te maken naar de waardepeildatum. In het Nederlands staat deze methode bekend als de ‘Netto-Contante-Waardemethode’.

3.6 Toepasbaarheid De discounted-cash-flowberekening wordt volgens de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ toegepast voor de waardebepaling van een enkel zeer specifiek object waarvoor onvoldoende marktgegevens in de vorm van transactieprijzen of huurprijzen bekend zijn. De discounted-cash-flowberekening kan ook toegepast worden voor het bepalen van kengetallen voor de kapitalisatiefactor ten behoeve van de kapitalisatiemethode. Deze berekening wordt toegepast voor objecten die wel een duidelijke waarde in het economische verkeer hebben, maar waarbij deze waarde onvoldoende tot uitdrukking komt in verkooptransacties of verhuurtransacties van (vergelijkbare) objecten. Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor in gevallen waarin markttransacties niet alleen betrekking hebben op de onroerende zaak, maar op de gehele bedrijfsvoering in een object. Bij het berekenen van de kasstromen wordt dan gekeken naar alle inkomsten (omzet) en uitgaven in het kader van de bedrijfsvoering. Op basis van de omzet die gerealiseerd wordt met de betreffende onroerende zaak wordt dan de discounted-cash-flowberekening uitgevoerd. Deze toepassing kan bijvoorbeeld worden gebruikt in de horeca, waarvoor weinig marktgegevens beschikbaar zijn die overeenstemmen met de waarderingsvoorschriften in het kader van de Wet WOZ. Toepassing van de discounted-cash-flowberekening kan ook van belang zijn, als de waarde in het economische verkeer van een object samenhangt met exploitatiemogelijkheden na gedane investeringen. De markthuurprijzen na deze investering kunnen niet zonder meer


Pagina 23

gekapitaliseerd worden, omdat rekening gehouden moet worden met de hoogte van de investeringen en eventueel met een periode waarin nog geen inkomsten worden gegenereerd. Wijze van berekening Bij de discounted-cash-flowberekening worden alle toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot de onroerende zaak betrokken. Dit gebeurt door al deze toekomstige inkomsten en uitgaven contant te maken naar de waardepeildatum. Daarom wordt deze taxatiemethodiek wel aangeduid als Netto-Contante-Waardemethode. Voor de toepassing van de methodiek zijn twee keuzes van groot belang, namelijk de periode waarover de berekening zich uitstrekt en het gehanteerde rentepercentage. De periode die in de berekening betrokken wordt, is in beginsel twintig jaar. Indien de verwachte resterende economische levensduur van het object echter korter is, zal alleen deze kortere resterende levensduur in de berekening worden opgenomen. Het te hanteren rentepercentage moet overeenstemmen met de algemene rentestand. Hiervoor is het rendement op staatsleningen in beginsel een goede basis. Eventueel kan in verband met de specifieke situatie in de betreffende branche het rentepercentage hiervan afwijken. Het rentepercentage en de eventuele afwijkingen voor specifieke branches maken onderdeel uit van de kengetallen.

3.7 Incourante niet-woningen: gecorrigeerde vervangingswaarde 3.7.1 Algemeen Incourante niet-woningen zijn doorgaans objecten waarvoor geen kopers/verkopers c.q. huurders-/verhuurdersmarkt is aan te wijzen. Incourante onroerende zaken worden in beginsel gewaardeerd door middel van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gekeken naar de waarde (de investeringen) die de huidige eigenaar of gebruiker er voor over zou hebben om de betreffende onroerende zaak te vervangen. Hierbij zijn de omstandigheden waarin de eigenaar/gebruiker verkeerd (bijvoorbeeld financiële mogelijkheden tot investeren) niet van belang. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de vervangingswaarde, rekening houdende met de aard en de bestemming van de zaak. Tevens wordt rekening gehouden met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Voor het bepalen van een gecorrigeerde vervangingswaarde moeten vijf elementen worden berekend: 1. 2. 3. 4. 5.

Vervangingswaarde grond; Vervangingswaarde opstal; Werktuigenvrijstelling; Correctie technische veroudering; Correctie functionele veroudering.

De uiteindelijk vast te stellen WOZ-waarde is de vervangingswaarde van de grond plus de vervangingswaarde van de opstal, waarbij de vervangingswaarde van de opstal wordt gecorrigeerd met eventueel de werktuigenvrijstelling, de technische veroudering en de functionele veroudering waaronder begrepen de economische veroudering (zie paragraaf 4.1) In de volgende paragrafen wordt dieper op de elementen van de gecorrigeerde vervangingswaarde ingegaan.

3.7.2 Grondwaarde De berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde gaat uit van de investeringen die gedaan moeten worden ter vervanging van het te taxeren object. Als vervangingswaarde van de grond wordt daarom gekeken naar de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met de betreffende bestemming op een vergelijkbare locatie en rekening houdend met de grootte van de kavel. Drie gegevens bepalen de vervangingswaarde van de grond, namelijk: Taxatiewijzer havengebonden objecten Versie 1.0 Datum: 1 mei 2011

Pagina 24

• • •

Locatie van de grond; Oppervlakte van de kavel of toegestane grootte van het object; Bestemming.

Uitgangspunt voor de vaststelling van deze gegevens is de reële uitgifteprijs die door de gemeente wordt gehanteerd bij gronduitgifte. Indien bij de gronduitgifte rekening gehouden wordt met de maximaal bebouwbare oppervlakte of de grootte van het object, wordt dit eveneens meegenomen in de berekening. Deze vervangingswaarde van de grond wordt niet gecorrigeerd voor technische of functionele veroudering. Factoren als bereikbaarheid en beschikbaarheid van parkeervoorzieningen in de omgeving komen, indien noodzakelijk, tot uiting in de factor voor functionele veroudering van de opstal. Bij de berekening van de vervangingswaarde van de grond worden aanlegkosten zoals verharding en parkeervoorzieningen niet meegenomen. Deze komen tot uiting in de vervangingswaarde voor de opstal, omdat op deze voorzieningen wel correcties mogelijk zijn. Voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn de waarderingsvoorschriften (volle en onbezwaarde eigendom, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen) ook van toepassing. Bij de bepaling van de vervangingswaarde van de grond wordt daarom geen rekening gehouden met de waardedrukkende invloed van erfpacht (voor meer informatie zie ook paragraaf 2.3.2)

3.7.3 Vervangingswaarde opstal Er zijn twee manieren om de bruto vervangingswaarde van een opstal vast te stellen: • •

De reproductiemethode, die uitgaat van bekende prijzen, zoals die op de waardepeildatum voor de bouwkosten van onderhavige opstallen van toepassing zijn; De retrospectieve methode, waarbij wordt uitgegaan van de historische aanschafwaarde, waarna deze door toepassing van een gehele of gedeeltelijke indexering wordt doorgerekend naar de waardepeildatum.

Voor objecten zoals gebouwen, tanks, gasbollen en infrastructuur en, voor zover mogelijk, alle objecten ouder dan tien jaar, kan het beste gekozen worden voor de reproductiemethode. Bij installaties, kaden en andere zich technisch snel ontwikkelende objecten geldt in het algemeen dat de reproductiemethode de voorkeur verdient. Toch zal in gevallen waarvan de vervangingswaarde niet of nauwelijks op basis van de vergelijkbare marktgegevens kan worden vastgesteld, de retrospectieve methode moeten worden toegepast. Hierbij kan een door het bedrijf te verstrekken vaste-activa-administratie van groot belang zijn. De taxateur zal zich uitvoerig in deze administratie moeten verdiepen en eventueel in samenspraak met de belastingplichtige moeten bepalen welke investeringen in de loop der jaren zijn uitgevoerd. Bij dit alles is het van belang of het gaat om investeringen ter verbetering van het proces en/of verhoging van de productiecapaciteit of investeringen uitsluitend gedaan voor normaal onderhoud. Voor het berekenen van de vervangingswaarde van de opstal wordt uitgegaan van de kosten die gemaakt moeten worden voor de herbouw van het betreffende object. Deze vervangingswaarde heeft betrekking op de actuele bouwkosten volgens moderne bouwmethoden voor een in beginsel identiek vervangend object op het moment van de waardepeildatum. De vervangingswaarde van de opstal heeft betrekking op alle gebouwen, onderdelen en terreinvoorzieningen die tot de te taxeren onroerende zaak behoren.


Pagina 25

De bepaling van de vervangingswaarde voor de opstal wordt gebaseerd op herbouwkosten per kubieke of vierkante meter per gebouwonderdeel. Bij de herbouwkosten kunnen de totale kosten per kubieke meter of per vierkante meter worden gesplitst in maximaal de volgende elementen: ruwbouw, afbouw/vaste inrichting, installaties, infrastructuur, overige kosten. De rubriek overige kosten geeft aan dat alle voor de herbouw noodzakelijke kosten, zoals projectbegeleiding, honorarium architect, vergunningen enzovoort onderdeel vormen van de vervangingswaarde. Er worden maximaal vijf genoemde kostenelementen onderscheiden. In de taxatiewijzer wordt uitgegaan van drie elementen: ruwbouw, afbouw/vaste inrichting en installaties. In voorkomende gevallen is er ook een component overige kosten opgenomen. De berekening van een gecorrigeerde vervangingswaarde wordt afgeleid uit kengetallen voor de herbouwkosten per kubieke meter of per vierkante meter. Indexeren (retrospectieve methode) Het indexeren van de historische aanschafwaarde dient met beleid te gebeuren. De hoogte van de volgens de retrospectieve methode bepaalde bruto vervangingswaarde is in eerste instantie afhankelijk van de ouderdom van de betreffende opstal en de te hanteren indexcijfers. Niet alle indexreeksen zijn zondermeer bruikbaar. De te gebruiken indices moeten op consistente wijze zijn samengesteld, voldoende raakvlakken hebben met het te indexeren object en periodiek vernieuwd en gepubliceerd worden. De ervaring heeft geleerd dat voor het indexeren van havengebonden en industriële objecten de (al dan niet gedeeltelijk voorlopige) indexreeks zoals die periodiek op verzoek van de Webci6 wordt samengesteld door het CBS, goed voldoet. Vanzelfsprekend kunnen in bijzondere situaties eventueel ook andere en/of specifiek ontwikkelde indexreeksen worden toegepast. Van een dergelijke situatie kan sprake zijn indien de Webci-index voor een bepaald jaar nog niet bekend is en toch een WOZ-waarde moet worden vastgesteld (conform de WOZ-tijdlijn van de Waarderingskamer). Een alternatief bruikbare indexreeks is dan het Europese Prijsindexcijfer (Europese geharmoniseerde methode HICP). De bruikbaarheid van deze index is door de samensteller van de Webci-index (DACE7) bevestigd. Bij het bepalen van de bruto vervangingswaarde door middel van indexering zal echter altijd een afweging plaatsvinden over welke periode c.q. jaren geheel of gedeeltelijk dient te worden geïndexeerd. Indexeren kan niet altijd ongelimiteerd plaatsvinden. Toepassen van de retrospectieve methode mag immers niet leiden tot een andere bruto vervangingswaarde dan die welke bepaald is op basis van de reproductiewaarde methode. Hoe ouder de opstallen, des te groter de verschillen in uitkomsten kunnen worden. Bij gebruik van de Webci-index geldt als vuistregel dat 100% met de Webci-index wordt geïndexeerd. Hierbij zij aangetekend dat bij het indexeren van oude opstallen van deze vuistregel zou kunnen worden afgeweken, en wel in die zin dat niet geïndexeerd wordt met 100% van de Webci-index, maar met een lager percentage. Dit geldt met name in die gevallen waarbij, min of meer noodgedwongen, de retrospectieve methode wordt gehanteerd omdat betrouwbare gegevens voor de reproductiemethode niet beschikbaar zijn. In bijzondere situaties kunnen eventueel ook specifiek ontwikkelde indexreeksen worden toegepast Het gaat er echter altijd om een zo juist mogelijke bruto vervangingswaarde vast te stellen. Dit betekent dat er van bovenstaande indexeringsrichtlijn zal worden afgeweken indien deze niet tot een juiste bruto vervangingswaarde leidt. Dit kan bijvoorbeeld blijken indien de bruto vervangingswaarde van opstal- of installatieonderdelen op basis van de reproductiemethode afwijkt van die op basis van indexering. Uit een dergelijke toetsing aan de hand van de reproductiemethode kan blijken dat de gehanteerde indexering tot een te hoge bruto vervangingswaarde leidt, maar kan ook blijken ook dat deze tot een te lage bruto vervangingswaarde leidt.

6 7

Webci: Werkgroep Begrotingsproblemen in de Chemische Industrie Dutch Association of Cost Engineers


Pagina 26

3.7.4 Bedrijfswaarde Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken moet een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast worden, dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak (Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, artikel 4, vierde lid). De bedrijfswaarde is daarmee een bijzondere vorm van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij het bepalen van de bedrijfswaarde wordt vanuit de bedrijfsvoering door de huidige eigenaar / gebruiker de waarde bepaald die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar / gebruiker vertegenwoordigt. Indien deze bedrijfswaarde lager is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde, dient de factor wegens functionele veroudering zodanig te worden aangepast dat de gecorrigeerde vervangingswaarde gelijk is aan de bepaalde bedrijfswaarde. Een bedrijfswaardeberekening kan alleen worden toegepast bij bedrijfsmatig geëxploiteerde objecten, waarbij een onverwacht veranderde marktsituatie sinds de investeringen in de onroerende zaak het rendement dat met die onroerende zaak kan worden behaald, negatief heeft beïnvloed. Het waarderen tegen bedrijfswaarde geldt uitsluitend voor de desbetreffende waardepeildatum. Op de nieuwe waardepeildatum zal derhalve opnieuw beoordeeld moeten worden of er sprake is van een afwaardering naar bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt afgeleid uit de kosten en opbrengsten (de bedrijfsvoering) die voor het bedrijf met de onroerende zaak samenhangen. Voor het berekenen van de bedrijfswaarde wordt in de literatuur en jurisprudentie een aantal methoden beschreven zoals: • • • •

Het uitgaan van de balanswaardering onder toepassing van afwaardering wegens lagere winstgevendheid; Het uitgaan van de waarde van onroerende zaken die voor de eigenaar hetzelfde nut opleveren als de te waarderen onroerende zaak; Het uitgaan van winstverwachtingen gebaseerd op resultaten uit de afgelopen jaren; Het uitgaan van de contante waarde van de toekomstige ontvangsten en de toekomstige uitgaven, samenhangend met de productie waarvoor de onroerende zaak wordt gebruikt (discounted-cash-flowmethode).

Anders dan bij het gebruik van de discounted-cash-flowmethode voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer (waarbij de meest gerede gegadigde bepalend is voor de waarde) zijn voor het bepalen van de bedrijfswaarde de uitgaven en inkomsten van de huidige eigenaar/gebruiker van belang. Hierbij is wel aan de orde of de resultaten (lage inkomsten of hoge uitgaven) reëel en marktconform voor de desbetreffende bedrijfstak zijn. Het berekenen van een bedrijfswaarde die kan dienen voor het bepalen van de WOZ-waarde is een zeer complexe opgave. De taxateur moet een goed inzicht hebben in de administratie en relevante financiële stromen binnen het betreffende bedrijf. Voorts moet de taxateur zeer goed op de hoogte zijn van de situatie in de betreffende bedrijfstak. Dit is een zeer lastige opgave, temeer er geen eenduidige berekeningswijze valt aan te geven en de gehanteerde informatie en variabelen niet zelden voor meerdere uitleg vatbaar zijn. In zijn algemeenheid rust de bewijslast voor het gebruiken van een lagere bedrijfswaarde daarom op de schouders van de eigenaar/gebruiker. Deze kent de onderneming, de marktomstandigheden en de bedrijfstak immers het beste. Indien een belanghebbende zich beroept op de toepassing van de bedrijfswaarde, dan dient hij een deugdelijke bedrijfswaardeberekening te overleggen. Deze berekening moet voorts controleerbaar zijn. Met andere woorden: de taxateur moet voldoende inzicht in de financiële situatie van de onderneming kunnen krijgen om zich een verantwoord oordeel over de bedrijfswaarde te kunnen vormen. Een summiere berekening en/of onderbouwing volstaat derhalve niet. Taxatiewijzer havengebonden objecten Versie 1.0 Datum: 1 mei 2011

Pagina 27

In aansluiting op het hiervoor vermelde geldt dat, hoewel de eigenaar/gebruiker de noodzaak tot afwaardering naar de lagere bedrijfswaarde in eerste instantie aannemelijk moet maken, ook de taxateur voorafgaand aan de waardering zal moeten onderzoeken of er duidelijke indicatoren in de bedrijfstak zijn die een eventuele afwaardering naar bedrijfswaarde zouden kunnen rechtvaardigen. Het verdient daarbij de voorkeur om in eerste instantie een normale gecorrigeerde vervangingswaarde te berekenen, waarbij de slechte situatie waarin het (de) bedrijf(stak) verkeert, wordt verdisconteerd in de normale elementen van de functionele correctie. Voor meer informatie omtrent de bedrijfswaardeberekening zij verwezen naar de desbetreffende taxatiewijzer.

3.7.5 Werktuigenvrijstelling Bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde dient rekening te worden gehouden met de zogenoemde ‘werktuigenvrijstelling’. De werktuigenvrijstelling schrijft voor dat bepaalde onderdelen van een gebouwd eigendom buiten de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ blijven. De werktuigenvrijstelling is naar de letter dus eigenlijk geen vrijstelling, maar een waarderingsvoorschrift. De werktuigenvrijstelling is geregeld in artikel 220d, eerste lid, onderdeel j, Gemeentewet (OZB), artikel 120, derde lid, Waterschapswet (omslag gebouwd) en artikel 2, eerste lid, onderdeel e, Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ (WOZ). Door opneming van de werktuigenvrijstelling in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ, blijft de waarde van vrijgestelde werktuigen reeds bij de bepaling van de WOZ-waarde buiten aanmerking. Artikel 220d eerste lid, onderdeel j, Gemeentewet luidt: ‘1. In afwijking in zoverre van artikel 220c wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerende zaakbelastingen buiten aanmerking gelaten, voor zover dit niet reeds is geschied bij de bepaling van de in dat artikel bedoelde waarde, de waarde van: j. werktuigen die van een onroerende zaak kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis aan die werktuigen wordt toegebracht en die niet op zichzelf als gebouwde eigendommen zijn aan te merken.’ Voor het eerste WOZ-tijdvak (1997 t/m 2000) gold een andere tekst voor de werktuigenvrijstelling dan voor de latere WOZ-tijdvakken. Met de tekstwijziging ten gevolge van de Wet tot wijziging van de werktuigenvrijstelling is blijkens de toelichting bij het wetsvoorstel slechts beoogd de gehanteerde terminologie aan te passen aan het (nieuw) Burgerlijk Wetboek. Er is geen inhoudelijke wijziging beoogd. Uit de wettelijke bepalingen en de jurisprudentie valt af te leiden dat de werktuigenvrijstelling alleen van toepassing is als aan de volgende voorwaarden is voldaan: • • •

Er is sprake van een onroerend werktuig; Het werktuig kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis aan dat werktuig wordt toegebracht; Het werktuig is niet op zichzelf als gebouwd eigendom aan te merken.

Dit betekent dat de volgende voorwaarden/vragen van belang zijn.

Voorwaarde 1 Is er sprake van een onroerend werktuig? Roerend/onroerend Alleen onroerende zaken zijn objecten die in het kader van de Wet WOZ gewaardeerd worden. Een zaak is onroerend als aan de eisen van artikel 3:3 en artikel 3:4 Burgerlijk Wetboek is voldaan. Zie voor meer details paragraaf 2.2.1. Taxatiewijzer havengebonden objecten Versie 1.0 Datum: 1 mei 2011

Pagina 28

Werktuig Het begrip werktuig moet blijkens de jurisprudentie worden ingevuld naar 'spraakgebruik'. e Blijkens Van Dale, Groot Woordenboek der Nederlandse Taal (14 druk) is een werktuig8: • • •

Ieder voorwerp of stelsel van voorwerpen dat gebruikt wordt om zekere krachten te overwinnen met behulp van andere krachten; Hulpmiddel bij het bewerken, vervaardigen of verplaatsen van iets; Machine.

Werktuigen zijn onder andere: • • • • • • • • • • •

Tanks, vaten en kolommen (voor zover een proces- en geen opslagfunctie); Pompen, aandrijvingen, motoren en starters; Compressoren, generatoren en turbines; Ketels en reformers; Transportinrichting en hefwerktuigen; Warmtewisselaars; Machines en apparaten; Roerwerken en kleppen; Pijpleidingen, kabels, buizen en appendages; Instrumentatie (mechanisch en elektrisch); Elektrische installaties (transformatoren, smoorspoelen, schakel- en installatiemateriaal)

Bestanddelen van een gebouw (bijvoorbeeld roltrappen en liften) die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan dat gebouw, in die zin dat zij het gebouw beter geschikt maken voor gebruik, zijn geen werktuigen9.

Voorwaarde 2 Kan het werktuig worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis aan dat werktuig wordt toegebracht? Is het werktuig verwijderbaar met behoud van zijn waarde als zodanig? Aan het vereiste dat het werktuig met behoud van zijn waarde als zodanig verwijderd kan worden, is voldaan 'indien het werktuig na verwijdering zijn waarde als werktuig behoudt ook al wordt die waarde doordat het werktuig niet meer met het onroerend goed is verbonden, lager’'10. Het werktuig moet na verwijdering nog als werktuig kunnen functioneren. Dat het werktuig na verwijdering niet helemaal ongeschonden meer is, betekent nog niet dat het werktuig niet meer als werktuig kan functioneren11. Enige beschadiging bij verwijdering van het werktuig staat niet aan toepassing van de werktuigenvrijstelling in de weg. Het aanbrengen van onomkeerbare veranderingen, zoals het verbreken van niet losneembare verbindingen of het doorslijpen van pijpleidingen teneinde een werktuig te demonteren, is niet zonder meer op te vatten als een beschadiging van betekenis indien deze verbindingen en pijpleidingen in het kader van het wederom monteren van dat werktuig weer op relatief eenvoudige wijze kunnen worden hersteld12. 8

Bevestiging hiervan is onder andere terug te vinden in Hof ‘s-Hertogenbosch 29 december 1978 (BNB 1980/35) en Hof Amsterdam 11 september 1984 (Belastingblad 1985, blz 555). 9 Zie Hoge Raad 2 maart 1994, BNB 1994/113, Belastingblad 1994, blz 303. 10 Zie Hoge Raad 16 april 1980, BNB 1980/183. 11 Zie Hoge Raad 29 september 2006, nr. 40.682, LJN AU5177 inzake energiecentrale waaruit blijkt dat het bij het na verwijdering nog kunnen functioneren van het werktuig, veeleer gaat om de technische en fysieke toestand van het werktuig dan om de bedrijfseconomische waarde. De Hoge Raad bevestigt het oordeel van het Hof dat de in de gebouwen opgestelde installaties zoals ketels, turbines, generatoren, pompen, kabels en leidingen volledig onder de werktuigenvrijstelling vallen omdat deze kunnen worden afgescheiden zonder beschadiging van betekenis. 12 Zie Hoge Raad 29 september 2006, nr. 40.682, LJN AU5177. Verder blijkt uit het arrest dat het voor de toepassing van de werktuigenvrijstelling geen beletsel is dat een werktuig moet worden gedemonteerd om het te kunnen verwijderen. Zie in dit verband tevens de arresten van de Hoge Raad van 20 mei 2005, BNB 2005/236 en 237, inzake een gascompressorstation/afsluiterlocatie en gasontvangst- en behandelingsstation, waarin voor de beantwoording van de vraag of werktuigen na verwijdering hun waarde behouden, betekenis moet worden toegekend aan de omstandigheid dat installaties in hun geheel demonteerbaar, verplaatsbaar en op een andere locatie monteerbaar zijn.


Pagina 29

Bij werktuigen in gebouwen geldt bovendien de voorwaarde dat de werktuigen daaruit zijn te verwijderen zonder het slopen van het gebouw. Enige beschadiging van het gebouw staat aan de toepassing van de werktuigenvrijstelling echter niet in de weg13.

Voorwaarde 3 Is het werktuig niet op zichzelf als gebouwd eigendom aan te merken? Gebouwd eigendom Het begrip gebouwd eigendom moet ruim worden uitgelegd14. Van een gebouwd eigendom is niet alleen sprake bij gebouwen, maar ook bij werken die naar aard en inrichting en omvang en constructie bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven. Voorbeelden hiervan zijn installaties, tanks, silo’s, windmolens, hoogspanningsmasten etc. Daarbij is niet van belang of technisch de mogelijkheid bestaat het (gebouw of) werk te verplaatsen. Een (zelfstandig) werktuig in de open lucht is op zichzelf een gebouwd eigendom. Binnen gebouwen kunnen zich echter geen op zichzelf als gebouwde eigendommen aan te merken werktuigen bevinden die om die reden buiten de werktuigenvrijstelling vallen15. Steunende of beschermende delen bij installaties in de open lucht vormen daarentegen geen gebouw maar een onderdeel van dat werktuig of die installatie. Het betreft in casu onder meer omhulsels die in hoofdzaak het werktuig/de installatie zelf dienen, daarop specifiek zijn afgestemd en daarmee tevens in constructief opzicht een eenheid vormen. Uiterlijke herkenbaarheid Blijkens de jurisprudentie kan 'tot een als gebouwd eigendom aan te merken werktuig apparatuur behoren die onder de werktuigenvrijstelling valt' (de zogenoemde ‘Bahco theorie)16. Dit is alleen het geval voor die gedeelten van het werktuig/gebouwd eigendom die verwijderd kunnen worden zonder dat de uiterlijke herkenbaarheid van het werktuig/gebouwd eigendom als zodanig verloren gaat17. Voor de beoordeling of bij de verwijdering van gedeelten van het gebouwde eigendom de uiterlijke herkenbaarheid verloren gaat, speelt onder andere een rol de omvang van de te verwijderen component in relatie tot het totale gebouwde eigendom. Zo zal de verwijdering van een groot fornuis eerder de uiterlijke herkenbaarheid aantasten dan de verwijdering van een kleine pomp. Ook de gezichtsbepalendheid van de te verwijderen component kan relevant zijn (bijvoorbeeld de wieken van een windmolen). Alleen werktuigen die aan alle genoemde voorwaarden voldoen, zijn vrijgesteld. Het is niet mogelijk bepaalde typen werktuigen te benoemen die altijd zijn belast of altijd vrijgesteld. Dit hangt namelijk sterk af van de feiten en omstandigheden. Een rol speelt bijvoorbeeld of het werktuig zich in een gebouw bevindt of daarbuiten, de wijze van constructie en bevestiging van het werktuig, de invloed op de uiterlijke herkenbaarheid van de installatie waar het werktuig deel van uitmaakt etc. Of, en in welke mate de werktuigenvrijstelling van toepassing is, moet worden bepaald in nauw overleg tussen de taxateur en het bedrijf. De VNG heeft een stroomschema opgesteld aan de hand waarvan de toepassing van de werktuigenvrijstelling kan worden beoordeeld (zie bijlage 2 achterin deze taxatiewijzer).

13

Zie onder andere Hof ’s-Hertogenbosch 29 september 1978, BNB 1980/35 en HR 29 september 2006, nr. 40.682, LJN AU5177. Uit laatstgenoemd arrest blijkt tevens dat niet relevant is of het gebouw gedemonteerd moet worden om de werktuigen daaruit te verwijderen. 14 Zie hiervoor onder andere de arresten van de Hoge Raad van 23 februari 1994 (BNB 1994/135, Belastingblad 1994, blz. 299) en 8 juli 1997 (BNB 1997/294, Belastingblad 1997, blz. 711). 11). Voorts het ‘Eerste boorlocatie arrest’, conclusie A-G Mok, BNB 1981/45. 15 Zie het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 1997(BNB 1997/294, Belastingblad 1997). 16 Hoge Raad 17 juni 1992, BNB 1992/296, Belastingblad 1992, blz. 577 en Hoge Raad 23 februari 1994, BNB 1995/135, Belastingblad 1994, blz. 299). Hoge Raad 30 juni 1999, BNB 1999/298, Belastingblad 1999, blz. 688. In gelijke zin het arrest van de Hoge Raad van 7 juni 2000 waarbij op basis van dit criterium van de ‘uiterlijke herkenbaarheid’ bij windturbines in elk geval de masten en de wiekenstellen met rotor als belast werden aangemerkt.


Pagina 30

3.7.6 Correctie technische veroudering Technische veroudering is de waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van het gebruik en/of het tijdsverloop bij een voortdurend normaal en op de aard van het object afgestemd onderhoud. In de Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ18 wordt de noodzaak van de correctie wegens technische veroudering als volgt omschreven: ‘De vervangingswaarde van een object dat net gereed is gekomen, is in beginsel gelijk aan de investeringen die gedaan zijn. Deze investeringen zijn gedaan, omdat gedurende de levensduur van het object een bepaald nut van het object verwacht wordt. Naarmate de levensduur verstrijkt wordt er steeds meer van dat nut verwerkt en resteert er steeds minder ‘toekomstig nut’. Dit is de basis voor de technische afschrijving. Aan het eind van de ingeschatte levensduur resteert de restwaarde. Deze restwaarde kan bijvoorbeeld samenhangen met de sloopwaarde, maar ook met de mogelijkheid om door investering een nieuw leven te geven aan het desbetreffende object (ruwbouw heeft vaak een hoge restwaarde, omdat deze ruwbouw weer gebruikt kan worden als basis voor een nieuw gebouw of een nieuwe installatie)’ De technische veroudering pleegt te worden uitgedrukt in een factor die gerelateerd is aan de totale technische levensduur van een object en de restwaarde aan het eind van die technische levensduur. De bruto vervangingswaarde van het te taxeren onderdeel moet vervolgens worden gecorrigeerd met deze factor. Bij het bepalen van de correctiefactor wegens technische veroudering van (onderdelen van) het object houdt men rekening met: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Het oorspronkelijke bouwjaar; De op de waardepeildatum reeds verstreken technische levensduur; De op de waardepeildatum nog te verwachten technische levensduur; De restwaarde aan het eind van de technische levensduur; De afschrijvingsmethode; De sinds het oorspronkelijke bouwjaar opgetreden bouwtechnische problemen, de mate waarin het onderhoud is en wordt gepleegd, uitgevoerde renovaties, verbeteringen en vernieuwingen.

De totale te verwachten levensduur is de som van de op de waardepeildatum reeds verstreken levensduur (2) en de na deze datum nog te verwachten levensduur (3). Het vaststellen van de technische levensduur van de onroerende zaak kan op een aantal manieren geschieden: Gemiddelde technische levensduur Hierbij gaat men uit van de te verwachten gemiddelde levensduur van de verschillende onderdelen van de opstal. De gemiddelde technische levensduur wordt berekend uit het gewogen gemiddelde van de te verwachten, gemiddelde levensduur van de verschillende onderdelen van de opstal. Bij toepassing van deze methodiek zal er ook sprake zijn van een gemiddelde restwaarde aan het eind van de gemiddelde technische levensduur. Reële technische levensduur Bij goed, regelmatig en op de aard en gebruik van de opstal afgestemd onderhoud wordt de reële technische levensduur bepaald door de levensduur van de fundering en het casco. De restwaarde is afhankelijk van het (soort) object en de omstandigheden ter plaatse. Feitelijke technische levensduur In de praktijk zal men bij een aantal opstallen moeten constateren dat de technische levensduur feitelijk langer is dan de reëel te verwachten technische levensduur. 18

Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, tweede herziene druk, januari 2000, Waarderingskamer Den Haag, blz. 110


Pagina 31

Dit kan een gevolg zijn van grondig onderhoud of van een verkeerde inschatting van de reële technische levensduur. In het geval dat op de waardepeildatum de reële technische levensduur is verstreken, kan men de algemene vuistregel hanteren dat de resterende feitelijke levensduur na de waardepeildatum nog 10 jaar bedraagt. Is sprake van renovatie, dan zullen de levensduur en restwaarde opnieuw moeten worden bepaald (zie hierna Technische veroudering in relatie tot onderhoud en renovatie). Afschrijvingsmethode Afhankelijk van het feit of er in een voorliggend geval al dan niet sprake is van een waardevermindering door technische veroudering met een meer of minder gelijkmatig verloop, kan de jaarlijkse afschrijving plaatsvinden volgens de lineaire methode, de degressieve of de progressieve methode, dan wel volgens andere afschrijvingsmethoden die in onderhavig geval in de branche het meest geëigend zijn. In de meeste gevallen verdient de lineaire afschrijvingsmethode de voorkeur. Voor onroerende zaken binnen dezelfde branche dient bij voorkeur gekozen te worden voor een uniforme afschrijvingsmethodiek. Een op de waardepeildatum aanwezig onderdeel van de opstal zal overigens tot aan de waardepeildatum worden afgeschreven. Aan de hand van de verwachte levensduur en de restwaarde van het object aan het eind van de levensduur kan het afschrijvingspercentage worden bepaald. Dit kan tot uitdrukking gebracht worden door de formule: (100% − restwaarde in percentage)

= jaarlijkse afschrijving

verwachte levensduur in jaren

Bijvoorbeeld: De verwachte levensduur is vijftig jaar. Restwaarde van het object na deze vijftig jaar is twintig procent van de waarde na de bouw. De jaarlijkse afschrijving is dan (80% / 50 jaar =) 1,6 % per jaar. Als de waardepeildatum twintig jaar na het bouwjaar ligt is de correctie voor technische veroudering (20 jaar x 1,6% =) 32%. Het is van groot belang dat de taxateur in gezamenlijk overleg met de belastingplichtige, alvorens tot het daadwerkelijk waarderen van de onroerende zaak wordt overgegaan, allereerst de op de waardepeildatum nog resterende levensduur bepaalt van het op peildatum aanwezige actief en de restwaarde van dat actief aan het eind van de technische levensduur. Op zich is het moeilijk om hiervoor één algemene vuistregel te geven. Hierna wordt ingegaan op een aantal specifieke, algemeen geldende onderwerpen. Voorts wordt in hoofdstuk 5 dieper ingegaan op het onderwerp technische veroudering voor de meest voorkomende industriële objectsoorten en -onderdelen. Verschillende correctiefactoren voor diverse onderdelen van het object Het bouwjaar en de verwachte levensduur behoeven niet voor het gehele object gelijk te zijn. Dit betekent dat bijvoorbeeld voor een hoofdgebouw een andere correctie voor technische veroudering kan gelden dan voor nevengebouwen en terreinvoorzieningen. Het onderscheid tussen verschillende onderdelen van het gebouw moet wel duidelijk aanwijsbaar zijn en voor deze onderdelen moet dan ook afzonderlijk de vervangingswaarde van de opstal bepaald kunnen worden. Voor deze onderdelen kan indien noodzakelijk een afzonderlijke factor voor de technische veroudering worden bepaald. De verschillende delen kunnen bijvoorbeeld een verschillend bouwjaar hebben of een duidelijk andere verwachte levensduur in verband met de kwaliteit. De verwachte levensduur kan eventueel worden uitgesplitst voor de verschillende elementen van het gebouw. De installaties in een gebouw kunnen namelijk al vervangen zijn, terwijl de ruwbouw een normale onderhoudstoestand heeft. Hierbij wordt uitgegaan van de Taxatiewijzer havengebonden objecten Versie 1.0 Datum: 1 mei 2011

Pagina 32

gebouwonderdelen: ruwbouw, afbouw/vaste inrichting, installaties en overige kosten. De uitsplitsing van de herbouwkosten over deze gebouwonderdelen kan bijvoorbeeld in de vorm van percentages van de totale herbouwkosten (bijvoorbeeld 30% van de herbouwkosten betreft de ruwbouw). Voor deze gebouwonderdelen kan dan afzonderlijk een verwachte levensduur worden geschat en moet aangegeven worden welk aandeel het betreffende onderdeel heeft in de totale herbouwkosten. Technische veroudering in relatie tot onderhoud en renovatie Bij het bepalen van de technische veroudering moet rekening worden gehouden met de invloed van de sinds de stichting van de zaak voorgedane wijzigingen. De correctie wegens technische veroudering is immers niet alleen afhankelijk van de jaarlijkse waardedaling zoals die verondersteld werd bij de stichting van de zaak, maar tevens van de mate van onderhoud en eventuele renovaties welke zich na de stichtingsdatum met betrekking tot de zaak voordoen. Bij iedere hertaxatie in het kader van de Wet WOZ zal de taxateur in gezamenlijk overleg met de belastingplichtige moeten beoordelen of de bedoelde wijzingen op de juiste wijze en in volle omvang in de bruto vervangingswaarde zijn verwerkt en in hoeverre deze wijzigingen van invloed zijn op de correctie wegens technische veroudering. Van belang daarbij is het antwoord op de vraag of de bedoelde wijzigingen moeten worden beschouwd als onderhoud of als renovatie. Onderhoud Indien door deze wijzigingen de technische mogelijkheden en functionaliteit van het object onveranderd blijven, spreken wij van onderhoud. Onderdelen van het object worden daarbij bijvoorbeeld geïnspecteerd, schoongemaakt, hersteld gereviseerd, geschilderd en/of vervangen. Onderhoudskosten worden doorgaans beschouwd als bedrijfsuitgaven. Bij het inschatten van de technische levensduur aan het begin van de levensduur, moet de taxateur ervan uitgaan dat er gedurende de levensduur van het object regelmatig onderhoud aan het object uitgevoerd wordt. Goed onderhoud aan gebouwen en installaties kan de initieel ingeschatte levensduur verlengen. Behalve in die gevallen waarin door de slechte technische staat van het object de datum van buitengebruikstelling en / of de sloopdatum vast staat, kan men als algemene vuistregel uitgaan van een na de waardepeildatum nog resterende levensduur van 10 jaar. Vanzelfsprekend kan van deze algemene vuistregel voor specifieke objecten worden afgeweken (zie hoofdstuk 5). Renovatie Indien door de wijzigingen de technische mogelijkheden en functionaliteit van (een gedeelte van) het object worden uitgebreid of verbeterd, spreken wij van renovatie. Uitgaven voor renovatie worden doorgaans beschouwd als kapitaalsuitgaven. Bij het inschatten van de technische levensduur aan het begin van de levensduur, is het onbekend of, wanneer en in welke mate er renovatiewerkzaamheden aan het object zullen worden verricht. Als er echter sprake is van (gedeeltelijke) renovatie van een object, zullen na de renovatie de levensduur, de restwaarde en de bruto vervangingswaarde van (een gedeelte van) het object opnieuw ingeschat moeten worden. Onderscheid tussen onderhoud en renovatie Het onderscheid tussen onderhoud en renovatie is in de praktijk niet altijd even duidelijk te maken. Omstandigheden die erop duiden dat sprake kan zijn van renovatie zijn bijvoorbeeld projectdocumentatie waaruit blijkt dat het gaat om verbetering van de functionaliteit en / of investeringen die door het bedrijf als kapitaaluitgaven zijn behandeld in de activa-administratie.

Voorbeeld ‘technische afschrijving na renovatie’ (berekening naar een advies van de Waarderingskamer): Taxatiewijzer havengebonden objecten Versie 1.0 Datum: 1 mei 2011

Pagina 33

Onroerende zaak is gebouwd in 1980. De verwachte levensduur werd ingeschat op 30 jaar met een restwaarde van 10%. Lineaire afschrijving bedraagt 3% per jaar. Er is vastgesteld dat er sprake is van renovatie. Deze renovatie vindt plaats in 2000. De verwachte levensduur na renovatie is 20 jaar met een restwaarde van 20%. De waarde van de onroerende zaak na renovatie bedraagt 80 % van de herbouwwaarde. De berekening van de afschrijving wegens technische veroudering op de peildatum 2010 is dan als volgt: • • • • • •

De vervangingswaarde is na renovatie 80%; Technische correctie direct na de renovatie (in 2000): 20%; Af te schrijven na renovatie over 80% minus 20 % (restwaarde na renovatie): 60%; De verwachte levensduur na renovatie bedraagt 20 jaar; Lineaire afschrijving per jaar bedraagt 60% gedeeld door 20 jaar: 3%; In 2010 bedraagt de correctie wegens technische veroudering 20% (in 2000) plus (10 jaar maal 3%) 30%: 50%.

Voorbeeld ‘technische levensduur’ indien het object niet ouder is dan de gestelde levensduur minus de resterende levensduur: Een gebouw uit 1985 naar de waardepeildatum 2005. Normaliter heeft het gebouw een restwaarde van bijvoorbeeld 25% en een levensduur van bijvoorbeeld 35 jaar. De factor voor technische correctie is: FACTOR TC = 1- ( (100%-25%) * (20 JAAR / 35 JAAR) ) = 0,57 ( = 43% TC OP HET TAXATIEOVERZICHT)

Indien het object ouder is dan de gestelde levensduur minus de resterende levensduur, wordt de factor voor technische correctie bepaald aan de hand van de formule: TC = 1 - ( (100% restwaarde%) * (ouderdom / levensduur) ) waarbij de levensduur in deze formule gelijk is aan de ouderdom plus de resterende levensduur. Bijvoorbeeld: Een gebouw uit 1935 naar de waardepeildatum 2005. Normaliter heeft het gebouw een restwaarde van bijvoorbeeld 25% en een levensduur van bijvoorbeeld 35 jaar. Vanwege de ouderdom wordt gerekend met een resterende levensduur. Bij een resterende levensduur van 10 jaar wordt de factor voor technische correctie: FACTOR TC = 1- ( (100%-25%) * (70 JAAR / 80 JAAR) ) = 0,34 ( = 66% TC OP HET TAXATIEOVERZICHT)

Voor ingrijpende renovaties kan de taxatie niet via de kengetallen in de taxatiewijzers uitgevoerd worden. Om de invloed te bepalen is de deskundigheid nodig van een meer gespecialiseerde taxateur. Technische veroudering bij nieuwe en relatief nieuwe objecten Een object in aanbouw of een object dat net gereed is, zal gedurende de levensduur nog het volledige ‘nut’ moeten opleveren. Het is daarom zeer ongebruikelijk om op objecten in aanbouw of op net gereed gekomen objecten al een correctie wegens technische veroudering van het object toe te passen. In bijzondere gevallen waarbij de technische kwaliteit van het in aanbouw zijnde of net gereed gekomen object zeer slecht blijkt te zijn, kan echter een aftrek wegens technische veroudering toch aan de orde zijn. Dit kan het geval zijn, indien technische gebreken (bijvoorbeeld veroorzaakt door ernstige grondverzakkingen) die zich openbaren tijdens en net na de bouw het te verwachten, normaal functioneren van het object in de toekomst onmogelijk wordt. Het totale, toekomstige ‘nut’ zal dientengevolge kleiner zijn dan oorspronkelijk verwacht en waarop de


Pagina 34

investering gebaseerd is. Bij het bepalen van de levensduur zal hier rekening mee moeten worden gehouden.

Technische veroudering wanneer de sloopdatum van het object bekend is In de praktijk zullen zich twee situaties voordoen.

Allereerst kan het object gesloopt worden omdat de technische staat van het object onvoldoende is. Het object zal daarom binnen afzienbare tijd het ‘nut’ hebben verbruikt. De vanaf de waardepeildatum nog te verwachten levensduur hangt in een dergelijke situatie direct samen met de te verwachten sloopdatum. Onderzocht moet worden wat de restwaarde is (eventuele opbrengst of mogelijkheden voor hergebruik). Een object kan echter ook gesloopt worden omdat de economische levensduur van het object binnenkort zal beëindigen of omdat men heeft besloten een ander object op dezelfde plaats te realiseren. In een dergelijk geval kan de technische staat van het object nog uitstekend zijn. Bij een inschatting van de vanaf de waardepeildatum nog te verwachten levensduur moet men niet uitgaan van de te verwachten sloopdatum, maar van de verwachte levensduur van het desbetreffende object bij normaal en op de aard van het object afgestemd onderhoud. Bij het vaststellen van de correctie wegens functionele veroudering zal men daarentegen wel rekening moeten houden met de voorgenomen sloop.


Pagina 35

4

Functionele veroudering

4.1 Algemeen Zoals aangegeven in artikel 17, lid 3, Wet WOZ moet bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde naast de technische veroudering ook rekening worden gehouden met de functionele veroudering. De hoogte van de functionele veroudering wordt bepaald door de volgende vier componenten: 1. Economische veroudering (DE MATE WAARIN ER DOOR TECHNISCHE, ECONOMISCHE OF MAATSCHAPPELIJKE ONTWIKKELINGEN NOG BEHOEFTE BESTAAT AAN HET DESBETREFFENDE OBJECT)

Voorbeelden zijn: • Onderbezetting ten gevolge van marktontwikkelingen of vraaguitval; • Overcapaciteit binnen de branche; • Onmogelijkheid te voldoen aan de gewijzigde productspecificaties; • Onvoldoende automatiseringsgraad; • Niet (geheel) voldoen aan de wettelijke eisen en voorschriften. 2. Verandering in bouwwijze (DE MATE WAARIN HET HUIDIGE OBJECT NIET MEER OVEREENSTEMT MET DE MANIER WAAROP MOMENTEEL VERGELIJKBARE OBJECTEN WORDEN GEBOUWD)

Voorbeelden zijn: • Toepasbaarheid van alternatieve bouwmaterialen, waarmee dezelfde constructie tegen een lagere prijs zou kunnen worden gerealiseerd; • Aanwezigheid van nieuwe bouwtechnieken op basis waarvan een identiek object tegen lagere kosten gebouwd zou kunnen worden; 3. Belemmering in gebruiksmogelijkheden (BELEMMERING VAN DE NORMALE ACTIVITEITEN DOOR EEN ONDOELMATIGE INRICHTING VAN DE RUIMTE OF DOOR EEN TEKORT DAN WEL OVERSCHOT AAN RUIMTE)

Voorbeelden zijn: • Functionele fouten in het ontwerp; • Inflexibiliteit om een object voor een andere productiewijze of product geschikt te maken; • Onmogelijkheid tot renovatie; • Bodemverontreiniging (zie tevens paragraaf 2.3.5.1); • Ongunstige ligging ten opzichte van aan- en afvoerpunten; • Onvoldoende kwaliteit van de infrastructuur binnen en buiten het bedrijf; • Achterstallig onderhoud; • Onrendabele grootte; • Onvoldoende uitstraling en kwaliteit; • Onvoldoende uitbreidingsmogelijkheden; • Onvoldoende technische lay-out.


Pagina 36

4. Excessieve gebruikskosten (MEER DAN GEMIDDELDE ONDERHOUDSKOSTEN TEN GEVOLGE VAN EEN NIET VOLLEDIG FUNCTIONEEL OBJECT)

Voorbeelden zijn: • ten opzichte van andere, vergelijkbare objecten is er meer personeel noodzakelijk om de functionaliteit te bewaken; • ten opzichte van vergelijkbare objecten in de branche zijn de energielasten, exploitatie- en onderhoudskosten bovengemiddeld. Voor het bepalen van de excessieve gebruikskosten kan bijvoorbeeld uitgegaan worden van een schatting van de extra kosten (bijvoorbeeld buitensporige onderhouds- of energiekosten) die samenhangen met het gebruik van het betreffende object. Deze excessieve kosten kunnen alleen in de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde worden betrokken voor zover ze niet langs andere weg (bijvoorbeeld subsidies) worden vergoed. Per onderdeel wordt de veroudering in een afschrijvingspercentage uitgedrukt, waarna dit percentage omgerekend wordt naar een factor (zie punt 1.3 gegevenswoordenboek) De vier factoren worden vervolgens met elkaar vermenigvuldigd. De factor die resulteert is het afschrijvingspercentage voor functionele veroudering. Bijvoorbeeld: • Economische veroudering: 10 % • Verandering bouwwijze: 20 % • Ondoelmatigheid: 12 % • Excessieve gebruikskosten: 5 % De factor voor functionele veroudering bedraagt dan: 0,90 * 0,80 * 0,88 * 0,95 = 0,602 De functionele afschrijving bedraagt dan: (1 - 0,602 ) * 100 = 39,8%


Pagina 37

5

Onderdelen taxatie

5.1 Algemeen Dit onderdeel van de taxatie-instructie geeft een handvat voor het taxeren van de meest voorkomende industriële objectsoorten en –onderdelen. Het taxeren van industriële objecten via de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde dient volgens een bepaalde logische opbouw te gebeuren. Een voorbeeld van een dergelijke opbouw is opgenomen in het bijgevoegde voorbeeld taxatieverslag. In het onderstaande worden de onderdelen van de taxatiespecificatie besproken. Op basis van de opgenomen marktgegevens naar waardepeildatum 1 januari 2011 is de taxateur in staat industriële objecten te waarderen in het kader van de Wet WOZ.

5.2 Gebouwen Voor wat betreft de taxatie van de gebouwen wordt in het kader van deze taxatiewijzer volstaan met een aantal algemene opmerkingen. Veel van de zich op industriële complexen bevindende gebouwen, zoals loodsen, werkplaatsen, koelcellen, laboratoria en kantoren zouden, als ze op een andere locatie gebouwd zouden zijn, kwalificeren als courante objecten. Gezien de ligging echter op zo’n complex plegen deze objecten incourant te worden gewaardeerd, er is immers ter plaatse geen sprake van een markt waar de objecten vrij worden verkocht of verhuurd. De waardering van de hier bedoelde objecten kan aan de hand van de boekjes met herbouw- en index cijfers zoals bijvoorbeeld het boekje "(Her)bouwkosten bedrijfspanden" en de uitgave “Bouwkosten, Indexeren, registraties en prognoses” (Reed Business Information: bouw en infra) Verder bevat het WOZ-datacenter relevante bouwcijfers. Voor overige complementaire incourante objecten, zoals bijvoorbeeld trafo’s zij verwezen naar de diverse onderdelen van deze taxatiewijzer en de overige beschikbare taxatiewijzers. Mocht de bruto vervangingswaarde worden bepaald aan de hand van de voorhanden zijnde stichtingskosten of indien bepaalde gegevensbronnen of kengetallen nog niet voorhanden zijn, dan kan indexatie hiervan naar de waardepeildatum noodzakelijk zijn. De meest voor de hand liggende indexreeksen voor gebouwen zijn de Misset Bouw Kosten (MBK) – indexcijfers bedrijfsgebouwen nieuwbouw en kantoorgebouwen nieuwbouw. De hierna in deze taxatiewijzer opgenomen prijzen voor gebouwen zijn ter bepaling van de bruto vervangingswaarden op basis van deze MBK-index geïndexeerd van het prijspeil 1 januari 2009 naar waardepeildatum 1 januari 2010.

5.3 Installaties 5.3.1 Algemeen In Nederland bevinden zich diverse locaties waar raffinaderijen en/of procesindustrieën zijn gevestigd. Belangrijke locaties zijn Rotterdam, Amsterdam, Delfzijl, Vlissingen en Terneuzen. Voor dergelijke specifieke objecten waarvoor in beginsel geen markt bestaat, behoeft in het algemeen alleen de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald te worden. Men gaat hierbij van de veronderstelling uit dat waarde voor de eigenaar/gebruiker zelf altijd hoger zal zijn dan de waarde in het economisch verkeer. Bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde dient allereerst de ongecorrigeerde vervangingswaarde ofwel de bruto vervangingswaarde van de opstallen te worden bepaald. Deze bruto vervangingswaarde is de herbouwwaarde van een identiek object naar het op de waardepeildatum geldende prijspeil. In dit onderdeel van de taxatiewijzer wordt uiteengezet welke aspecten onder meer een rol spelen bij het vaststellen van de bruto vervangingswaarde. Taxatiewijzer havengebonden objecten Versie 1.0 Datum: 1 mei 2011

Pagina 38

De onderhavige objecten betreffen installaties die zich in de open lucht of gebouwen bevinden. De fabrieken beschikken naast de (proces)installaties meestal ook over gebouwen en andere opstallen die complementair zijn aan de installaties zoals controlekamers, trafogebouwen en laboratoria. In deze taxatiewijzer wordt een onderscheid gemaakt tussen de installaties en ‘de complementaire gebouwen en opstallen’. Om een bruto vervangingswaarde vast te kunnen stellen zal de taxateur eerst informatie moeten verzamelen. De informatie zal enerzijds het te taxeren object zelf betreffen (bijvoorbeeld wat zijn de bouwkosten van de installatie) en anderzijds informatie die uit de markt is te verkrijgen (bijvoorbeeld kengetallen van bouwkosten). Hieronder wordt eerst ingegaan op de te verzamelen informatie. Daarna zal de verwerking van de informatie tot een bruto vervangingswaarde worden behandeld.

5.3.2 Informatiebronnen Voor het bepalen van de bruto vervangingswaarde zijn diverse informatiebronnen beschikbaar. De informatie betreft gegevens die van de belastingplichtige afkomstig zijn, die bij diverse instanties opvraagbaar zijn en hetgeen in de media wordt gepubliceerd. Hieronder wordt een toelichting gegeven op de belangrijkste informatiebronnen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.

Materiële vaste activaregistratie en kostenplaatsoverzicht; Jaarrekeningen; P.I.D. tekeningen; Opsplitsing naar: OSBL (Out-Site Battery Limit) en ISBL (In-Site Battery Limit); Publicaties; Exacte tekening met intekening van onderdelen; Capaciteit van de installatie gesplitst naar ontwerpcapaciteit en productiecapaciteit; Shut-down kosten met jaartal; Opgave van de verzekerde som en brandverzekeringtaxatie; Tankinhoud; Energievoorzieningen; Materiaalopgave naar soort en percentage van gebruikte materialen; Marktanalyse van de productenstroom; Soort industrie bepalen c.q. categorie (vaste, vloeistof of gas)

Ad. 1 Materiële vaste activaregistratie Over het algemeen zal de belastingplichtige over een activaregistratie met een nadere uitsplitsing naar kostenplaats/kostencentrum beschikken. Deze kan door de taxateur worden opgevraagd bij de belastingplichtige. Om de activaregistratie van de onderneming te kunnen lezen is het noodzakelijk om een lijst met kostensoorten en kostenplaatsen/kostencentra bij de activaregistratie op te vragen. Tevens is het nuttig om een plattegrond van de locatie met daarin de hoofdkostenplaatsen op te vragen. De activaregistratie met een uitsplitsing naar kostenplaats kan worden opgevraagd bij de belastingplichtige. Een ervaren taxateur moet een activaregistratie zonder meer kunnen lezen en verwerken. Indien er sprake is van een turn-key project kan de taxateur samen met de belastingplichtige een onderverdeling opstellen. Het is uitermate belangrijk dat er ter plaatse samen met de belastingplichtige wordt nagegaan hoe de activaregistratie is opgezet. Zo is het bijvoorbeeld van belang om te weten of en zo ja, in hoeverre onderhoudskosten in de activaregistratie zijn opgenomen. De taxateur zal zich verder moeten verdiepen in de betekenis van de individuele velden in deze administratie, de inhoud van de diverse kostensoorten, kostenplaatsen en/of kostencentra, de wijze waarop investeringen en desinvesteringen worden verwerkt, de toepasbaarheid voor de waardering van eventueel in de administratie opgenomen indexering en dergelijke. Taxatiewijzer havengebonden objecten Versie 1.0 Datum: 1 mei 2011

Pagina 39

De taxateur dient na te gaan of er zaken zijn die niet in de activaregistratie zijn opgenomen, maar die wel in de bruto vervangingswaarde moeten worden opgenomen. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan niet terug te vorderen omzetbelasting, kosten van de fundering van de objecten, honoraria van architecten en voorbereidingskosten. Om inzicht te krijgen in het niveau van de investeringen is het wenselijk de activaregistratie na te zien op de investeringen die de afgelopen twee jaar hebben plaatsgevonden. Daarnaast zal de taxateur ook moeten controleren of de desinvesteringen op de juiste wijze uit de activaregistratie zijn verwijderd. Veelal kan de belastingplichtige aangeven op welke kostenplaatsen er mutaties zijn gepleegd of extra bij- of afboekingen zijn uitgevoerd. Het verstandig dat de taxateur ook onderzoekt of kosten ten onrechte als onderhoudskosten zijn aangemerkt en dus ten onrechte buiten de activa-administratie zijn gelaten en of er onderhanden werk is dat nog niet is geactiveerd maar al wel aanwezig, bijvoorbeeld blijkens uit een post ”werk in uitvoering” op de balans Om vanuit de activa registratie tot een bruto vervangingswaarde te komen, dient een aantal zaken te worden geëlimineerd. De activaregistratie moet worden geanalyseerd en de volgende onderdelen worden bij het vaststellen van de vervangingswaarde buiten aanmerking gelaten: • • • • • • • • • • • •

Voertuigen; Mobiele transportmiddelen; Communicatiemiddelen; Gereedschappen; Tijdelijke voorzieningen; Afschrijvingen; Computerapparatuur en overige automatiseringapparatuur; Brandblusmiddelen; Laboratoriumapparatuur; Overige roerende zaken; Procesmaterialen; Katalyserende stoffen (katalysatoren)

Om inzicht te krijgen in het niveau van de investeringen is het wenselijk de activaregistratie na te zien op de investeringen die de afgelopen twee jaar hebben plaatsgevonden. Een desinvestering moet ook in aanmerking worden genomen. Veelal kan de belastingplichtige aangeven op welke kostenplaatsen er mutaties zijn gepleegd of extra bij- of afboekingen zijn uitgevoerd. Tevens dienen de volgende gegevens te worden verkregen: • • •

Investeringsjaartallen; Oorspronkelijke bouwjaren; Investeringen op bestaande installaties.

Als de bovenstaande acties zijn uitgevoerd resteert een bruto vervangingswaarde, die is geschoond van zaken die niet in de WOZ-waarde dienen te worden opgenomen. Om de activaregistratie van de onderneming te kunnen lezen is het noodzakelijk om een lijst met kostenplaatsen (veelal 100, 200, 300 of 1000, 1100, 1200 etc.) bij de activaregistratie op te vragen. Tevens is het nuttig om een plattegrond van de locatie met daarin de hoofdkostenplaatsen op te vragen.


Pagina 40

Ad. 2 Jaarrekeningen Om inzicht te krijgen in de onderneming van de belastingplichtige kunnen onder meer de jaarverslagen en jaarrekeningen worden opgevraagd. Ook een geconsolideerd jaarverslag (dat meerdere deelnemingen omvat) kan bruikbaar zijn. In principe moeten echter minimaal die vennootschappelijke jaarstukken worden opgevraagd. In de jaarstukken staat in beginsel de jaarlijkse toe- en afname van de vaste materiële activa vermeld. Ad. 3 P.I.D. De afkorting staat voor Piping and Instrument Diagram. In deze documenten is op schematische wijze de complete installatie weergegeven en alle apparaten (werktuigen) staan hierop vermeld met grootte, capaciteit en van welk materiaal ze zijn gemaakt. Ad. 4 O.S.B.L. & I.S.B.L. De eerste afkorting staat voor Out Site Battery Limits. O.S.B.L. zijn de hulpinstallaties en betreffen meestal de energievoorzieningen met de nodige grondstofvoorbereiding en soms ook de afvalstroom verwerkingsinstallatie zoals verbranders etc. Deze installaties staan veelal apart en zijn dus eenvoudig te benaderen en te controleren. Vaak zijn deze installaties dubbel uitgevoerd in verband met de bedrijfscontinuïteit. De tweede afkorting staat voor In Site Battery Limits. De I.S.B.L. betreffen de feitelijke productie-installaties. Dit is de kern van de installatie en is vaak zodanig compact gebouwd met een hoge graad van bedrijfszekerheid. Om die reden zijn de transportpompen en flowapparatuur op de begane grond geplaatst en meestal in duplo uitgevoerd. Het is belangrijk om de splitsing tussen deze beide delen te constateren, omdat de correctiefactoren die tussen beide systemen kunnen worden toegepast over het algemeen behoorlijk kunnen verschillen de O.S.B.L. units zijn veel meer aan onderhoud onderhevig en dus ook aan slijtage dan de productiedelen (I.S.B.L.) Ad. 5 Publicaties Het is natuurlijk een pré om alle relevante informatie die gepubliceerd wordt te verzamelen. Hiervoor zijn verschillende tijdschriften voorhanden (bijvoorbeeld "Petrochem" en "Mainport News") en in de dossiers van de belastingplichtigen is informatie over het bedrijf, het productieproces en de investeringen aanwezig. Ad. 6 Tekeningen Het mag duidelijk zijn dat er juiste tekeningen en situatieplannen moeten worden opgevraagd en in de dossiers moeten worden opgenomen, zodat de locatie van de investering of desinvestering juist is te bepalen. Ad. 7 Capaciteit installaties Het is nuttig om over de operationele capaciteit en/of ontwerpcapaciteit (in hoeveelheden of volumina per tijdseenheid) te beschikken. Allereerst is dit van belang voor het bepalen dan wel het controleren van de hoogte van de bruto vervangingswaarde. Bovendien kan het de taxateur informatie verschaffen over de functionele prestaties van de installatie(s) hetgeen in een later stadium van waarderen gebruikt kan worden bij het beoordelen van de correctiefactor wegens functionele veroudering.


Pagina 41

Ad. 8 Shut-down Een shut-down is veelal niet een geprognosticeerde stillegging van een installatie, die het gevolg is van een calamiteit of een begeleide verkorte stilleggingprocedure van de productie, meestal met als oorzaak een probleem in de installatie. Meestal ontstaan hierdoor hoge onkosten en komen er dus gebreken naar voren die feitelijk niet waren voorzien. Een shut-down kan dus een indicatie zijn dat er technisch en/of functioneel de nodige aanpassingen op de WOZ-waarde noodzakelijk zijn. De documentatie die belanghebbende rondom de shut-down levert en waaruit de geconstateerde problemen blijken, kan dienen als onderbouwing voor de technische of functionele correctie. Ad. 9 Verzekerde sommen Vraag altijd naar eventuele taxatierapporten die ten behoeve van een (brand)verzekering zijn opgemaakt. Niet alle bedrijven laten dergelijke rapporten maken. Het kan voorkomen dat zij zelf een opgave doen aan de moedermaatschappij. Bij taxatierapporten dient altijd gevraagd te worden naar: • • • • •

De aard van de verzekering; De index; De taxatiedatum; of de funderingen mee getaxeerd zijn; of er een indexclausule van toepassing is of dat er om drie jaar opnieuw wordt getaxeerd.

Ad. 10 Tankinhoud Indien er op een fabriekscomplex tanks staan moet er een tanklijst worden gemaakt met de bruto inhoud de materiaalsoort van de tanks en de eventuele opties zoals het aantal seals, roerwerken, trappen, dakconstructie en het aanwezige leidingwerk. Ook van belang is of er isolatie is aangebracht, verwarming en - zo ja - hoe is deze gerealiseerd middels tracing of stoomspiralen. Zie ook het "Tanks" onder paragraaf 5.4 hierna. Ad. 11 Energievoorzieningen Ook de informatie van energievoorzieningen op de onderhavige locatie moet worden geïnventariseerd. Voor het kunnen bepalen van de bruto vervangingswaarde is het nuttig om te beschikken over de capaciteit van een energievoorziening. Dit kan gebeuren door bijvoorbeeld op te vragen wat de capaciteit is van de warmtekrachtkoppeling en/of het elektrisch vermogen. Ook deze informatie is zeker op de locatie aanwezig en moet worden overlegd door de belastingplichtige. Ad. 12 Materiaalsoorten Op iedere productie-eenheid is er een bepaalde verhouding tussen de toegepaste materialen voor en het te verkrijgen product. Die verhouding wordt meestal in een percentage weergegeven. Men spreekt dan van een verhouding in verschillende materialen bijvoorbeeld 75% is RVS 304, 10% is Inconel en 15% is koolstofstaal. Deze verhoudingen zijn mede bepalend voor de bruto vervangingswaarde en kunnen derhalve van belang zijn. Grote apparaten zijn in en aantal gevallen voorzien van een speciale binnenbekleding zoals bijvoorbeeld glas, carboniet of rubber. Deze voorzieningen zijn zeer kostbaar en dragen bij tot een hoge productie maar ook tot hoge investeringskosten.


Pagina 42

Ad. 13 Marktanalyse Voor dit onderdeel wordt kortheidshalve verwezen naar het in deze taxatiewijzer apart opgenomen onderdeel van marktanalyse. Het verdient echter aanbeveling om hier bij de opname naar te vragen bij de belastingplichtige en hiervan een aparte notitie te maken die zowel opgenomen moet worden in het taxatiedossier maar tevens aan het marktwaarde systeem dient te worden toegevoegd. Ad. 14 Soort Industrie De taxateur moet op basis van de voorhanden zijnde informatie bepalen of er sprake is van een installatie voor vaste stoffen, vloeistoffen of gassen. Deze informatie is noodzakelijk om de in deze taxatiewijzer opgenomen tabellen te kunnen gebruiken en te interpreteren.

5.3.3 Vaststellen van de bruto vervangingswaarde installaties 5.3.3.1 Gebouwen en opstallen in de procesindustrie Hieronder volgt een overzicht van globale uitgangspunten van de bouwkosten van gebouwen en opstallen die complementair zijn aan de procesinstallaties. De genoemde prijzen zijn ervaringscijfers afgeleid uit investeringsopgaven. Deze kunnen worden gehanteerd tenzij uit onderzoek (bijvoorbeeld de activa-administratie) anders blijkt.

Gebouwen Laboratoria

per m² (bvo)* Zie taxatiewijzer laboratoria

Controlekamers Trafogebouwen Utilities beton Staalconstructies

€ 1.479 - € 1.973 € 1.205 € 2.192 - € 3.287 € 438

per bouwlaag extra X X X € 219

* DE BOVENSTAANDE PRIJZEN ZIJN TER BEPALING VAN DE BRUTO VERVANGINGSWAARDEN GEÏNDEXEERD VAN HET PRIJSPEIL 1 JANUARI 2009 NAAR WAARDEPEILDATUM 1 JANUARI 2010 MIDDELS DE MBK-INDEX.

5.3.3.2

Installaties in de procesindustrie

Algemeen Het bepalen van de bruto vervangingswaarde van installaties kan op vele manieren plaatsvinden. Eén van de methoden is het al dan niet gedeeltelijk indexeren van de historische aanschafwaarden, zoals die in de activaregistratie is vastgelegd (retrospectieve methode). Met betrekking tot de te hanteren indexcijfers willen wij verwijzen naar paragraaf 6.1 Een andere veel gebruikt methode is de reproductiemethode. Voor meer details willen wij hier volstaan met verwijzing naar paragraaf 3.7.3. Het is echter niet aan te bevelen om voor ieder object of iedere installatie telkens opnieuw te gaan waarderen zonder daarbij gebruik te maken van eerder verkregen kennis. Het is raadzaam om samen met belastingplichtige allereerst de totale bruto vervangingswaarde duidelijk in beeld te krijgen. Vervolgens moet aan de hand van kengetallen van gelijksoortige installaties gecontroleerd worden of deze vervangingswaarde correct is. Hiervoor bestaan in de procesindustrie de nodige databanken en zijn er informatiebronnen beschikbaar. Het nadeel van de te hanteren bronnen is, dat zij over het algemeen slechts de totale investering weergeven en de onderverdeling van de verschillende onderdelen ontbreekt. Deze onderverdeling is bijvoorbeeld nodig om tot een nauwkeurige vaststelling van de buiten de waarde te laten werktuigen te komen. Taxatiewijzer havengebonden objecten Versie 1.0 Datum: 1 mei 2011

Pagina 43

Hieronder worden enige van deze onderdelen opgesomd: • • • • • • • • • • •

Procesapparatuur; Fundaties; Ondersteuningen; Bordessen; Isolatie; Montage; Leidingwerk proces; Elektrische installaties; Werktuigbouwkundige installaties; Instrumentatie; Onvoorzien, engineering, verzekeringen en belastingen.

Belangrijk is te weten tot in welke verhouding deze onderdelen tot elkaar staan. Hoe kun je deze opsplitsen en welk waarde aandeel in de totale installatie vertegenwoordigen deze onderdelen? Taxatie en calculatie methodieken In de procesindustrie is het gebruikelijk om bij het ontwerpen van installaties een investeringsbegroting op te stellen en een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren. Dit gebeurt op basis van verschillende methodieken. Enkele van deze zijn bekend onder de volgende de namen, zoals: Zevnik/Buchanan, Lang, Miller, Guthrie, Bouwkosten calculatieprogramma’s en Gerealiseerde bouwwerken met bouwkosten. Daarnaast zijn er nog de "omzetmethode" en de "kosten per ton methode". Al deze methoden worden besproken in diverse boekwerken en naslagwerken en zijn gekwalificeerd naar hun betrouwbaarheid en maximale afwijkingspercentages zowel naar boven als naar beneden. Er zij verwezen naar onderdeel "G, Begroting" van de losbladige uitgave van Handboek Cost Engineers van DACE. Door DACE wordt in het Handboek Cost Engineers diverse calculatiemodellen beschreven, die stuk voor stuk een behoorlijke mate van ervaring vereisen voor dat er mee gewerkt kan worden. Toch is het vrijwel onmogelijk om zonder deze informatie zelfstandig een inschatting te kunnen maken of de door de belastingplichtige aangeleverde informatie een goede basis vormen voor de bruto vervangingswaarde. Bij het bepalen van de vervangingswaarde van installaties dient dit handboek dan ook voorhanden te zijn. Er zijn diverse publicaties waarin kengetallen worden gegeven van diverse procesapparatuur en toebehoren van installaties. Het meest handzame is het Prijzenboekje van DACE (Dutch Association of Cost Engineers). De meest recente uitgave is de 27e editie van september 2009. Voor het toepassen van de kengetallen dienen allereerst de specificaties van de installatieonderdelen te worden achterhaald. Bijvoorbeeld wat is de inhoud van de tank, wat is het vermogen van de pomp, materiaalsoort, welk roestvast staal wordt gebruikt etc? Met deze specificaties kan een waarde voor de apparatuur worden bepaald. Als deze kennis door de taxateur is eigen gemaakt, zal het moeilijk blijven om deze te interpreteren en te verwerken in het kader van de Wet WOZ. Desalniettemin moet getracht worden om inzichtelijk te blijven werken, zodat er naderhand een gestructureerde opzet van de taxatie ontstaat. Bovendien moet deze opzet in grote lijnen steeds uit dezelfde elementen bestaan. Om dit te realiseren dient er een aantal referentiekaders te worden gevolgd.


Pagina 44

Kostenoverzicht procesinstallatie Hieronder volgt een representatief kostenoverzicht van een procesinstallatie. Aangegeven wordt in welke verhouding de installatieonderdelen tot elkaar staat. Uit het overzicht blijkt dat een installatie in de volgende hoofdgroepen verdeeld wordt: • • • • • •

Procesapparatuur; Pijpleidingen en appendages; Instrumentatie; Elektrische installaties; Civiele werken; Indirecte kosten.

Onderstaande tabel uit het Handboek Cost Engineers, onderdeel T2020 tabel 1.2.1. Opbouw en weging van een procesinstallatie geeft een inzicht in de verschillende waarde componenten in een complete installatie. Met deze onderverdeling is het mogelijk om onderbouwd aan te geven hoe er met de werktuigen vrijstelling om is gegaan. Code omschrijving kostenonderdeel Materiaal in % Loon in % Totaal in % Procesapparatuur

Materiaal in %

A

Tanks vaten en kolommen

9,0

B

Pompen

2,0

C

Compressoren en turbines

3,0

D

Ketels en Reformers

3,0

E

Transportinrichtingen en hefwerktuigen

2,0

F

Warmtewisselaars

5,0

G

Overige machines en apparaten

5,0

Montage apparaten, incl. isolatie en schilderwerk

Loon in %

Totaal in %

6,0

35,0

10,0

19,0

4,0

11,0

3,0

6,0

Pijpleidingen en appendages H

Pijpmateriaal

4,0

I

Fittingen en afsluiters

5,0

Montage leidingwerk, incl. isolatie en schilderwerk Instrumentatie J

Mechanische instrumenten

2,0

K

Elektrische instrumenten

5,0

Montage van instrumenten Elektrische installaties M

Transformatoren

1,0

N

Schakel- en installatiemateriaal

2,0

Montage van elektrische installatie Civiele werken O

Staalconstructies

2,5

P

Bouwmaterialen

3,5

Q

Civiele montage

6,0

12,0

R/S

Indirecte kosten (Engineering)

17,0

17,0

46,0

100,0

Totalen Taxatiewijzer havengebonden objecten Versie 1.0 Datum: 1 mei 2011

54,0

Pagina 45

Het onderstaande schema maakt inzichtelijk hoe installaties in waarde zijn opgebouwd volgens de Lang-methode voor verschillende mediums vaste stof (A), vast/vloeibaar (B), vloeibaar (C) en een gemiddelde van A, B en C (D) zoals eerder in deze instructie ter zake is geweest. Via deze methode beschrijft Lang hoe hij het totaal van de kosten van de apparaten in een procesinstallatie vermenigvuldigt met een serie factoren om te komen tot de totale kosten van de gehele installatie. Benaming Procesapparatuur franco Fundaties Ondersteuningen Bordessen Isolatie Montage Leidingwerk proces incl. isolatie Bouwrijp maken terrein Gebouwen Elektrische installaties Instrumentatie Verzekeringen belastingen Onvoorzien Engineering met tijd. montage voorz. en toezicht Stijging/aandeel

Toelichting

Factor

Factor

Factor

Factor

Factor

1.00 t.b.v. apparatuur t.b.v. apparatuur t.b.v. apparatuur

1.43

1.57 (A) 1.79 (B)

t.b.v. apparatuur

2.79 (C)

t.b.v. apparatuur

2.36 (A) 2.68 (B) 3.43 (C)

3.10 (A)

2.82 (D)

4.74 (C)

3.63 (B)

3.82 (D)

43%

10%>19,5%

50%>23%

31%>11,5%

Leidingen Het leidingwerk neemt over het algemeen een belangrijk deel van de waarde van een installatie voor zijn rekening. Onder leidingwerk wordt tevens begrepen de totale kosten van het toebehoren, zoals appendages, isolatie etc. In het DACE-boekje worden de herbouwkosten van leidingen op vrij duidelijke wijze inzichtelijk gemaakt door middel van enkele voorbeelden en uitleg hoe met de waardering om te gaan. Ook voor de bepaling van de vervangingswaarde is het noodzakelijk om vast te stellen welke soort leidingen er worden gebruikt. Met name de materiaalsoort en de wijze waarop de leiding is gemonteerd speelt een belangrijke rol en bepalen in sterke mate de bruto vervangingswaarde.


Pagina 46

5.4 Tanks19 5.4.1 Algemeen Opslagtanks zijn veel voorkomende bouwwerken in industriegebieden. Een tank is een onmisbaar opslagmedium voor met name de chemische en petrochemische industrie en kan worden omschreven als een gebouwd eigendom, niet zijnde een gebouw, dat naar aard en inrichting bestemd is voor het verzamelen en opslaan van grondstoffen en producten20. In dit onderdeel van de taxatiewijzer wordt nader ingegaan op de meest voorkomende soorten tanks en worden richtlijnen gegeven voor de wijze waarop deze in het kader van de Wet WOZ gewaardeerd moeten worden. Het zij voorop gesteld dat bij het bepalen van de WOZ-waarde van tanks de in deze taxatiewijzer opgenomen informatie en marktcijfers een hulpmiddel zijn voor de bepaling van de tankwaarde. Het is aan te bevelen om de investeringscijfers van tanks ook via de activa-administratie van een bedrijf te verkrijgen. Dit geldt ook voor de investeringscijfers van andere voorzieningen van de tanks (zoals o.a. verwarming, tankputten, funderingen). Verder dient rekening te worden gehouden met mogelijke kortingen van de bouwkosten van tanks indien meerdere tanks tegelijk worden gebouwd. Verder is het van belang dat de gegevens van nieuwe tanks en tankvoorzieningen in een marktwaardesysteem worden verzameld, opdat deze gegevens gebruikt kunnen worden voor de taxatie van tanks. Bij de waardebepaling van tanks is het meerbedoelde DACE-boekje overigens een zeer belangrijk hulpmiddel. Mocht de bruto vervangingswaarde worden bepaald aan de hand van de voorhanden zijnde stichtingskosten of indien het betreffende DACE-boekje nog niet voorhanden is, dan kan indexatie hiervan naar de waardepeildatum noodzakelijk zijn. De meest voor de handliggende indexreeks is de door het CBS gepubliceerde indexreeks Tanks, reservoirs en verpakkingen. De hierna in deze taxatiewijzer opgenomen tankprijzen zijn ter bepaling van de bruto vervangingswaarden op basis van deze CBS-index geïndexeerd van het prijspeil 1 januari 2009 naar waardepeildatum 1 januari 2010.

5.4.2 Soorten tanks Naar hun aard zijn tanks onder te verdelen in o.a. de volgende tanksoorten: • • • • • • • • • •

Verticale tanks met Cone Roof (vaste dakconstructie); Verticale tanks met Floating Roof (drijvend dakconstructie); Verticale silo’s (o.a. van Aluminium, AISI 304, kunststof); Gasbollen; Verticale tanks met kegeldak; Cilindrische tanks met bolle fronten; Atmosferische cilindrische tanks ( druk 6-8 atmosfeer); H.T: Horizontaal opgestelde tanks; U.R: Umbrella Roof (met een overkapping); Verticale silo’s (beton of aluminiumsoorten)

19

Op het moment van publicatie van deze taxatiewijzer wordt een onderzoek naar onder meer de levensduur en restwaarden van tanks uitgevoerd. Met betrekking tot dit onderdeel kan een erratum volgen. Voorbeelden: olie maar ook van dierlijke oliën en vetten en producten en halffabrikaten van de chemische industrie. Per productsoort vallen echter duidelijke verschillen waar te nemen.

20


Pagina 47

De producten die in de verschillende tanks worden opgeslagen, zijn als volgt te classificeren: • • •

•

K 0- producten: brandbare vloeistof alsmede tot vloeistof verdichte brandbare gassen met een kookpunt van ten hoogste 35 Celsius en een vlampunt lager dan 0 Celsius. K 1- producten: stoffen met vlampunt lager dan 21 graden Celsius; K 2- producten: stoffen met vlampunt tussen de 21 en 55 graden Celsius; K 3- producten: stoffen met vlampunt hoger dan 55 graden Celsius.

5.4.3 Waardebepaling tanks Wijze van waarderen Enerzijds kan de reproductiemethode worden toegepast. Deze methode is gebaseerd is op de bekende (markt)prijzen, zoals die op de waardepeildatum voor de bouwkosten van toepassing zijn. Anderzijds kan de bruto vervangingswaarde volgens de retrospectieve methode worden bepaald. Bij de retrospectieve methode wordt uitgegaan van de historische aanschafwaarde die door toepassing van een indexering wordt doorgerekend naar de waardepeildatum. Voor een nadere uitwerking van beide methoden verwijzen wij naar paragraaf 3.7.3 van deze taxatiewijzer.

5.4.3.1

De reproductiemethode De (bruto) vervangingswaarde van een tank kan worden gebaseerd op de herbouwkosten bij identieke vervanging van de tank naar aard en bestemming per kubieke meter (netto) inhoud. De vervangingswaarde moet per tank worden vastgesteld. Bij de bepaling van de waarde kan gebruik gemaakt worden van de door de DACE gepubliceerde tankprijzen en de hieronder opgenomen kengetallen. Zoals onder paragraaf 3.7.3 is aangegeven, verdient het de voorkeur om bij het bepalen van de WOZ-waarde van tanks de reproductiemethode te hanteren. De retrospectieve methode De retrospectieve methode wordt toegepast als de reproductiemethode als gevolg van het ontbreken van marktgegevens niet mogelijk is. In dat geval wordt de (bruto) vervangingswaarde van de verschillende onderdelen gebaseerd op de gegevens van de vaste activa-administratie c.q. de kapitaaladministratie van het betreffende bedrijf. 5.4.3.2 Welke onderdelen bepalen de waarde? Bij het bepalen van de waarde van een tank zijn de volgende factoren van belang: • • • • • •

• • • • • • • • • •

De tanksoort (Cone Roof, Floating Roof, gasbollen etc.); De gehanteerde materialen (staal, RVS, Fe37, Fe 42, Aluminium etc.); De toegepaste constructie ( enkel- of dubbelwandig; gelast of geklonken); Het afwerkingniveau (isolatie, verwarming, aantal mangaten, schilderwerk etc.); Voor welke producten wordt een tank gebruikt (o.a. K0, K1, K2, K3); Welke beveiligingssystemen zijn noodzakelijk; Bouwjaar van de tank; Capaciteit van de tank (inhoud); Installatiekosten, directiekosten van de tank; Wel of geen kooiladders; Railing; Roerwerk; Soort verwarming; Soort isolatie; Meet- en regelapparatuur; Fundering.


Pagina 48

Het is van belang om te onderzoeken welke onderdelen wel en welke onderdelen niet in de waarde van een tank zijn begrepen. 5.4.3.3 De tabel tankprijzen Voor het prijspeil 1 januari 2010 is een tabel met tankprijzen samengesteld. Deze tabel is tot stand gekomen door gebruik te maken van de beschikbare informatie over tanks van diverse tankhandelaren, alsmede de bouwkosten van tanks bij diverse bedrijven, alsmede het DACEprijzenboekje editie 27, alsmede de CBS indexreeks “Tanks, reservoirs en verpakkingen”. De lijst met tankprijzen heeft betrekking op tanks van staal H II, Koolstof staal met een cone roof of een floating roof. Voor zover geen recente gegevens aanwezig zijn, is gebruik gemaakt van de tankprijzen uit het DACE-prijzenboekje editie 27. De vermelde prijzen in de lijst zijn inclusief buiten kooiladder, mangaten, diverse stompen, railing, montage ter plaatse en exclusief roerwerken, verwarming, isolatie, tankputten, pompen en pompkamers. Eén en ander houdt in dat boven op de vermelde tankprijzen een toeslag en/of een aparte verhoging dient te worden berekend voor de eventueel aanwezige extra voorzieningen van de tank zoals in deze paragraaf is vermeld.


Pagina 49

Tankprijzen inclusief buiten kooiladder, mangaten, diverse stompen, railing, montage; maar exclusief verwarming, isolatie, roerwerken, tankputten, pompen e.d. Waardepeildatum 1-1-2010 ( materiaal staal H II ) Inhoud in m³ Van

Inhoud in m³ Tot

Cone Roof prijs per m³ gemiddeld

0

50

€ 1.158

51

100

€ 686

101

150

€ 510

151

200

€ 427

201

250

€ 368

251

300

€ 330

301

350

€ 303

351

400

€ 277

401

500

€ 242

501

750

€ 221

Floating Roof prijs per m³ gemiddeld

751

1.000

€ 202

€ 290

1.001

1.500

€ 173

€ 242

1.501

1.800

€ 142

€ 195

1.801

3.000

€ 123

€ 164

3.001

5.000

€ 104

€ 134

5.001

6.000

€ 85

€ 103

6.001

10.000

€ 76

€ 87

10.001

13.500

€ 66

€ 71

13.501

15.000

€ 65

€ 70

15.001

17.500

€ 64

€ 68

17.501

20.000

€ 61

€ 65

20.001

25.000

€ 59

€ 63

25.001

30.000

€ 59

€ 63

30.001

53.500

€ 54

€ 55

Toeslagen boven op de tankprijzen Indien aanwezig kunnen de volgende kosten als toeslag worden bijgeteld: • Kosten verwarming in de tank; • Kosten van isolatie in de tank; • Kosten roerwerken in de tank.


Pagina 50

Toeslagen op de tankprijzen voor verwarming, isolatie en roerwerken Waardepeildatum 1-1-2010 Toeslag verwarming

Toeslag isolatie

Toeslag roerwerken

Tot

€ per m³

€ per m³

€ per m³

Inhoud in m³

Van

0

50

€ 55,00

€ 14,30

€ 66,01

51

100

€ 55,00

€ 14,30

€ 66,01

101

150

€ 41,80

€ 14,30

€ 66,01

151

200

€ 41,80

€ 14,30

€ 66,01

201

250

€ 41,80

€ 12,10

€ 66,01

251

300

€ 27,50

€ 12,10

€ 45,11

301

350

€ 27,50

€ 12,10

€ 45,11

351

400

€ 27,50

€ 12,10

€ 45,11

401

500

€ 27,50

€ 8,80

€ 45,11

501

750

€ 27,50

€ 8,80

€ 34,10

751

1.000

€ 27,50

€ 8,80

€ 34,10

1.001

1.500

€ 12,10

€ 8,80

€ 33,00

1.501

1.800

€ 12,10

€ 8,80

€ 18,70

1.801

3.000

€ 12,10

€ 8,80

€ 18,70

3.001

5.000

€ 12,10

€ 8,80

€ 17,61

5.001

6.000

€ 12,10

€ 8,80

€ 12,10

6.001

10.000

€ 12,10

€ 8,80

€ 12,10

10.001

13.500

€ 12,10

€ 8,80

€ 5,50

13.501

15.000

€ 5,50

€ 6,60

€ 5,50

15.001

17.500

€ 5,50

€ 6,60

€ 5,50

17.501

20.000

€ 5,50

€ 6,60

€ 5,50

20.001

25.000

€ 5,50

€ 6,60

€ 3,30

25.001 30.001

30.000 53.500

€ 5,50 € 5,50

€ 6,60 € 6,60

€ 3,30 € 3,30

5.4.3.4 Verhoudingscijfers materiaalsoort tanks De tanks kunnen gemaakt zijn van verschillende soorten materiaal. De tankprijzen van tanks gemaakt van ander materiaal dan van staal H II of Koolstof dienen aangepast te worden volgens de volgende verhoudingscijfers. Uitgangspunt is de prijs van een staal HII tank. Materiaal Staal H II ASTMA 515-Gr.70 AlSl 304 (roestvast staal) AlSl 316 (roestvast staal) Monel

Verhoudingsgetal 100 % 120 % 254 % 278 % 545 %

Deze verhoudingscijfers kunnen worden gehanteerd, indien er van de betreffende tanks geen werkelijke bouwkosten (activa administratie) voorhanden zijn.


Pagina 51

5.4.3.5 Tankvoorzieningen Bepaalde voorzieningen zijn van nut voor meerdere tanks en moeten als zodanig van een waarde worden voorzien. Hieronder zijn enkele van deze voorzieningen vermeld: • • •

Aarden tankwallen/tankputten (beton/staal); Pompkamers; Leidingen (binnen tankput)

Tankwallen en tankputten Bij tankputten dient rekening te worden gehouden met o.a. het soort fundament, de aarden tankwal, de bodemgesteldheid, eventuele grondverbetering, de riolering, de putcorrosie, de afvoerput, de brandschermen, de sleepers, de brandwaterleiding en de vloeistofdichte laag. De levensduur van tankwallen en dijken is gemiddeld 40 jaar en de restwaarde is 0% - 20%. Voor aarden tankwallen gelden de eenheidsprijzen uit onderstaande tabel, tenzij uit onderzoek (bijvoorbeeld de activa-administratie) anders blijkt. Voor betonnen tankputten gelden hogere eenheidsprijzen (zie onderstaande tabel), tenzij uit onderzoek (bijvoorbeeld de activaadministratie) anders blijkt. Omschrijving Aarden tankwal Betonnen tankput

Prijs per m²

Levensduur gemiddeld

€ 28,29* € 223,04*

40 jaar 40 jaar

Restwaarde in % minimum maximum 0 0

20 20

* BOVENSTAANDE PRIJZEN ZIJN TER BEPALING VAN DE BRUTO VERVANGINGSWAARDEN GEÏNDEXEERD VAN HET PRIJSPEIL 1 JANUARI 2008 NAAR WAARDEPEILDATUM 1 JANUARI 2010 MIDDELS DE GWW-INDEX VOORLOPIG

Pompen en pompkamers De kosten voor pompkamers zijn tamelijk hoog in verband met de fundatiekosten. Omschrijving Prijs per m² Levensduur Restwaarde in % gemiddeld minimum maximum Pomphuizen

€ 713*

40 jaar

0

20

* DE BOVENSTAANDE PRIJS IS TER BEPALING VAN DE BRUTO VERVANGINGSWAARDEN GEÏNDEXEERD VAN HET PRIJSPEIL 1 JANUARI 2009 NAAR WAARDEPEILDATUM 1 JANUARI 2010 MIDDELS DE MBK-INDEX

Leidingen (binnen de tankput) Afhankelijk van de lengte, soort materiaal, dikte van de leidingen e.d. kunnen deze kosten worden bepaald. Voor zover geen recente gegevens aanwezig zijn, kan gebruik worden gemaakt van de prijzen uit het DACE- prijzenboekje.

5.4.4 Werktuigenvrijstelling Voor de toepassing van de werktuigenvrijstelling kan verwezen worden naar paragraaf 3.7.5. Bepaalde voorzieningen van tanks kunnen vallen onder de werktuigvrijstelling, zoals bijvoorbeeld roerwerken en pompen. N.B. In de tabel tankprijzen en bij de kengetallen zijn de kale tankprijzen vermeld, dus zonder werktuigen.


Pagina 52

5.4.5 Technische correctie Voor de theorie omtrent de technische correctie zij verwezen naar paragraaf 3.7.6 van deze taxatiewijzer. Met betrekking tot tanks geldt specifiek het volgende met betrekking tot de technische levensduur. De technische levensduur van tanks kan op de volgende manier worden vastgesteld als reële levensduur of als feitelijke levensduur. De reële levensduur Bij goed, regelmatig en op aard en gebruik van de tank afgestemd onderhoud wordt de reële technische levensduur bepaald door de levensduur van de fundering en casco. Zo kunnen tanks van roestvrij staal een technische levensduur van 30 tot 40 jaar hebben. De restwaarde is afhankelijk van het gebruik van de tank. Indien de tank wordt gebruikt voor olieproducten, dan is een restwaarde van 0% tot 10% reëel. Bij tanks die gebruikt worden voor minder agressieve producten kan een restwaarde van 20% worden aangehouden. De feitelijke levensduur In de praktijk zal men bij een beperkt aantal tanks moeten constateren dat de technische levensduur feitelijk langer is dan de reëel te verwachten technische levensduur van 30 tot 40 jaar. Dit is over het algemeen te danken aan grondig onderhoud. Dergelijke oude tanks zal men, zolang de behoefte aan de functie die de tank vervult blijft bestaan, met de minimaal noodzakelijke investeringen op basis van de eisen in de milieuvergunning, geschikt trachten te houden voor voortgezet gebruik. De na de waardepeildatum resterende feitelijke technische levensduur bedraagt als vuistregel 10 jaar. De restwaarde is afhankelijk van waarvoor de tank gebruikt wordt (zie hiervoor). Is sprake van renovatie dan zullen na de renovatie de vervangingswaarde, de levensduur en restwaarde opnieuw moeten worden bepaald (zie hiervoor onderdeel 3.7.6 Technische veroudering in relatie tot onderhoud en renovatie).

5.4.6 Functionele correctie Voor de theorie omtrent de functionele correctie zij verwezen naar paragraaf 4.1 van deze taxatiewijzer. Met betrekking tot tanks geldt specifiek het volgende met betrekking tot de functionele correctie levensduur. Met betrekking tot de vier componenten van de functionele veroudering kunnen de volgende specifieke voorbeelden worden gegeven: 1. De mate waarin door technologische, economische of maatschappelijke ontwikkeling nog behoefte bestaat aan de tank. Voorbeelden: a. b. c. d.

onderbezetting ten gevolge van marktontwikkelingen; overcapaciteit binnen de branche; onmogelijkheid te voldoen aan de gewijzigde opslagcondities; de (toekomstige) behoefte aan opslagcapaciteit.

2. De mate waarin verandering in bouwwijze heeft voorgedaan. Voorbeelden: a. toepasbaarheid van alternatieve bouwmaterialen tegen een lagere prijs; b. aanwezigheid van nieuwe bouwtechnieken op basis waarvan een identieke tank tegen lagere kosten gebouwd zou kunnen worden. Taxatiewijzer havengebonden objecten Versie 1.0 Datum: 1 mei 2011

Pagina 53

3. Belemmeringen in gebruiksmogelijkheden. Voorbeelden: a. functionele fouten in het ontwerp van een tank; b. inflexibiliteit om een tank geschikt te maken voor de opslag van een ander product; c. onrendabele grootte; d. ongunstige ligging ten opzichte van aan- en afvoerputten; e. onvoldoende kwaliteit van de infrastructuur van het bedrijf. 4. De excessieve gebruikskosten. Voorbeelden: a. ten opzichte van andere vergelijkbare tanks meer personeel nodig om functionaliteit van de tank te bewaken; b. ten opzichte van vergelijkbare tanks zijn de energielasten, exploitatie- en onderhoudskosten boven gemiddeld.


Pagina 54

5.4.7 Kengetallen tanks Opslagtank Cone Roof KENGETALLEN

TANKS

Onderdeelcode: 363 Nadere omschrijving: opslagtank Cone Roof

Omschrijving van het object: Tank, inclusief buiten kooiladder, mangaten, diverse stompen, railing en montage Dak: cone roof Opmerking: extra voorzieningen zoals verwarming, isolatie dienen als toeslag bij de tankprijs te worden opgeteld.

Kengetallen per waardepeildatum 1-1-2010 Inhoud tank in m³ Minimum

Vervangingswaarde per m³ gemiddeld

Levensduur gemiddeld

Maximum

Restwaarde in % Minimum

Maximum

0

50

€ 1158

40 jaar

0

20

51

100

€ 686

40 jaar

0

20

101

150

€ 510

40 jaar

0

20

151

200

€ 427

40 jaar

0

20

201

250

€ 368

40 jaar

0

20

251

300

€ 330

40 jaar

0

20

301

350

€ 303

40 jaar

0

20

351

400

€ 277

40 jaar

0

20

401

500

€ 242

40 jaar

0

20

501

750

€ 221

40 jaar

0

20

751

1.000

€ 202

40 jaar

0

20

1.001

1.500

€ 173

40 jaar

0

20

1.501

1.800

€ 142

40 jaar

0

20

1.801

3.000

€ 123

40 jaar

0

20

3.001

5.000

€ 104

40 jaar

0

20

5.001

6.000

€ 85

40 jaar

0

20

6.001

10.000

€ 76

40 jaar

0

20

10.001

13.500

€ 66

40 jaar

0

20

13.501

15.000

€ 65

40 jaar

0

20

15.001

17.500

€ 64

40 jaar

0

20

17.501

20.000

€ 61

40 jaar

0

20

20.001

25.000

€ 59

40 jaar

0

20

25.001

30.000

€ 59

40 jaar

0

20


Pagina 55

30.001

53.500

€ 54

40 jaar

0

20

Opslagtank Floating Roof (drijvend dak) KENGETALLEN

TANKS

Onderdeelcode: 363 Nadere omschrijving: opslagtank Floating Roof (drijvend dak)

Omschrijving van het object: Tank, inclusief buiten kooiladder, mangaten, diverse stompen, railing en montage Dak: floating roof (zwevend dak) Opmerking: extra voorzieningen zoals verwarming, isolatie dienen als toeslag bij de tankprijs worden opgeteld

Kengetallen per waardepeildatum 1-1-2010 Vervangingswaarde per m³ gemiddeld

Inhoud in m³ Minimum

Levensduur Gemiddeld

Maximum


Maximum

750

1.000

€ 290

40 jaar

0

20

1.001

1.500

€ 242

40 jaar

0

20

1.501

1.800

€ 195

40 jaar

0

20

1.801

3.000

€ 164

40 jaar

0

20

3.001

5.000

€ 134

40 jaar

0

20

5.001

6.000

€ 103

40 jaar

0

20

6.001

10.000

€ 87

40 jaar

0

20

10.001

13.500

€ 71

40 jaar

0

20

13.501

15.000

€ 70

40 jaar

0

20

15.001

17.500

€ 68

40 jaar

0

20

17.501

20.000

€ 65

40 jaar

0

20

20.001

25.000

€ 63

40 jaar

0

20

25.001

30.000

€ 63

40 jaar

0

20

30.001

53.500

€ 55

40 jaar

0

20


Pagina 56

Bolle opslagtanks KENGETALLEN

TANKS

Onderdeelcode: 363 Nadere omschrijving: bolle opslagtanks

Omschrijving van het object: Bolle tank, inclusief buiten kooiladder, mangaten, diverse stompen, railing en montage Opmerking: extra voorzieningen zoals verwarming, isolatie dienen als toeslag bij de tankprijs worden opgeteld

Kengetallen per waardepeildatum 1-1-2010 Inhoud in m³ Minimum

Maximum

0 611

610 3.600

Vervangingswaarde per m³ gemiddeld

€ 1.826 € 983

Levensduur Gemiddeld

40 jaar 40 jaar


Maximum

0 0

20 20

5.5 Utilities Utilities zijn installaties die het productieproces ondersteunen. Deze voorzieningen nemen dus niet deel aan het productieproces. Hierbij moet gedacht worden aan voorzieningen voor energie, water en gas. De utilities zoals opgenomen op de taxatiespecificatie betreffen met name elektrische installaties en overige installaties voor nutsvoorzieningen, die reeds in de diverse taxatiewijzers worden behandeld. Te denken valt aan trafo’s, trafohuisjes, sommige generatoren en alles wat grosso modo met energieleveranties te maken heeft. Er kan voor gekozen worden de utilities niet apart in de taxatiespecificatie op te nemen maar bijvoorbeeld onder het onderdeel installaties op te nemen.

5.6 Laad- en losfaciliteiten 5.6.1 Algemeen Kademuren en steigers zijn onlosmakelijk verbonden met het havengebied en vormen vaak een belangrijk onderdeel van de onroerende zaak. Overeenkomstig artikel 17 Wet WOZ moeten deze onderdelen dan ook gewaardeerd worden. Voor deze bouwwerken wordt in vrijwel alle gevallen een gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald. Voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde dient allereerst een bruto vervangingswaarde te worden bepaald. In de volgende hoofdstukken wordt nader ingegaan op het onderwerp havenkaden en vervolgens uiteengezet welke aspecten onder meer een rol spelen bij het bepalen van de bruto vervangingswaarde.


Pagina 57

5.6.2 Kaden en steigers 5.6.2.1 Definitie kadevoorzieningen Alle oeververdedigingswerken kunnen worden ingedeeld in de groepen: ‘kaden’ en ‘glooiingen’. De eerste groep wordt aangeduid met de verzamelterm ‘kaden’. Hiertoe worden de kademuur, kadesteiger en steigers gerekend. Het gemeenschappelijk kenmerk van kaden is dat land van water wordt afgegrensd en wel zodanig dat schepen langszij kunnen afmeren tot tegen de oeververdediging aan. De tweede groep betreft alle andere oeververdedigingen bekend onder de verzamelnaam ‘glooiing’, welke veelal ook worden aangeduid als ‘talud met water’. Het langszij afmeren van schepen tegen de oeververdediging is hieraan niet mogelijk. Meestal fungeren de overheid en overheidsgerelateerde instanties als opdrachtgever voor kaden en glooiingen. Een uitzondering is de bouw van steigers waarbij het regelmatig voorkomt dat ondernemingen zelf als opdrachtgever fungeren. Ter verduidelijking van het verschil tussen ‘kaden’ en ‘glooiingen’ volgt onderstaand een overzicht van de functies van de beide oeververdedigingswerken. Kaden De functies van ‘kaden’ zijn altijd drieledig: • • •

Oeververdediging; Afmeermogelijkheid voor een schip; Overslaan van lading.

Glooiingen De functie van een ‘glooiing’ is oeververdediging Met inachtneming van de bovengenoemde functies kunnen de navolgende definities worden gehanteerd: • •

Kaden zijn oeververdedigingswerken met een afmeermogelijkheid voor schepen voor het overslaan van lading; Glooiing zijn oeververdedigingswerken.

Gelet op de bovenstaande functies dienen ‘glooiingen’ aangemerkt te worden als vrijgestelde kunstwerken behorende bij openbare waterwegen (artikel 2, eerste lid onderdeel d, Uitvoeringsbesluit uitgezonderde objecten Wet WOZ).


Pagina 58

5.6.2.2 Typen kaden en steigers Om een duidelijker beeld te schetsen van het begrip ‘kaden’ is onderstaand een indeling gemaakt naar typologie. 1. Historische kademuur (gewichtsconstructie) Een voorbeeld van de historische kademuur is de blokkenmuur. Deze wordt opgebouwd uit op elkaar gestapelde blokken natuurstenen metselwerk gefundeerd op houten palen. Deze kaden bevinden zich veelal in oudere havengedeelten. Het gebruik was vroeger het laden en lossen van kleine partijen stukgoed middels mankracht. De kade was toegankelijk voor schepen tot circa 4.000 ton draagvermogen. De kerende hoogte van de kade bedraagt ongeveer 8 meter. Met het begrip kerende hoogte wordt bedoeld: het niveauverschil tussen de bovenkant van de constructie en de berekeningsdiepte of constructiediepte. Tegenwoordig is de primaire functie het verdedigen van de oever en het aanmeren van lichte schepen. 2. Enkelvoudige damwandconstructie (grondpenetrerende wandconstructies)

Grondpenetrerende constructies zijn verticale grondkerende damwandconstructies die hun stabiliteit ontlenen aan de inklemming in de ondergrond, eventueel gecombineerd met een verankeringssysteem. Enkelvoudige damwanden worden veelal uitgevoerd in staal. De damwandprofielen worden door middel van een slotconstructie aan elkaar gekoppeld en eventueel aan de bovenzijde voorzien van een houten of betonnen ligger. Deze kadeconstructie wordt met name gebruikt voor gemechaniseerd laden en lossen van partijen stukgoed. De kade is toegankelijk voor schepen tot circa 40.000 ton draagvermogen. De kerende hoogte van de kade bedraagt maximaal ongeveer 10 tot 12 meter. De constructiediepte varieert van 5 tot 8 meter.


Pagina 59

3. Moderne kademuur (samengestelde wandsystemen) Voor kademuren met een kerende hoogte groter dan 10-12 meter volstaan enkelvoudige damwanden niet. Hiervoor zijn in de loop der jaren het samengestelde damwandprofielen ontwikkeld. Een samengestelde damwand bestaat uit zware primaire elementen die op vaste afstanden van elkaar tot diep in de ondergrond worden aangebracht. De primaire elementen zorgen voor de krachtenoverdracht naar de ondergrond en verankering. Tussen de primaire elementen worden standaard damwandprofielen geplaatst die voor de afdichting zorgen. Deze tussenplanken kunnen korter en lichter uitgevoerd worden dan de primaire elementen omdat de gronddruk door gewelfwerking vrijwel in zijn geheel wordt overgebracht naar de primaire elementen.

De meest gebruikte samengestelde damwand is de combiwand. Bij dit systeem zijn de primaire elementen ronde open stalen buispalen van hoge staalkwaliteit gecombineerd met een ontlastvloer. Deze wordt toegepast bij grote kerende hoogten, hoge terreinbelastingen en bij kleine toelaatbare vervormingen. Deze vloer ontlast de wand van bovenbelastingen en grondbelastingen. De vloer is aan de waterzijde opgelegd op de kerende en dragende damwandconstructie en aan landzijde op één of twee rijen drukpalen en een rij trekpalen.

Dit type kadeconstructie is toegankelijk voor schepen van 50.000 ton tot 350.000 ton draagvermogen. De kerende hoogte kan variëren van 12 tot 30 meter. De constructiediepte varieert van 14 tot 28 meter. De functie is veelal het behandelen van containers met behulp van een containeroverslagkraan of het gemechaniseerd behandelen van bulkgoederen.


Pagina 60

4. Steigers De eerder besproken constructies gebruiken alle een vrijwel verticale wand. Steigers verschillen hiervan doordat het hoogteverschil overwonnen wordt met behulp van een talud. Een steiger bestaat uit een gewapend horizontaal betondek dat al dan niet verankerd is. Het dek is gefundeerd op verticale en schoorstaande palen. Onder het dek wordt een glooiingsconstructie gemaakt ter bescherming van de grond. Deze glooiingsconstructie moet bestand zijn tegen stroming en golfaanval. Bij een bestaand talud is de constructie ook toepasbaar. De verticale krachten worden opgevangen door palen onder het dek. Horizontale krachten die op het dek komen worden opgevangen door de schoorstaande palen of een verankeringconstructie. Om op het dek en de funderingspalen te besparen, kan er gekozen worden voor een constructie waarin een damwand deels voor de grondkering zorgt. Deze constructie wordt ook wel steiger met kerende wand genoemd. Het hoogteverschil wordt dan deels overwonnen met behulp van een talud en het wordt deels overwonnen met een al dan niet verankerde damwand. Steigers kunnen worden onderverdeeld in de verschillende typen: 4.1 Steigers parallel gelegen aan de kade of glooiing Deze steigers vinden we hoofdzakelijk in watergebieden met een diepgang van circa 6 tot 14 meter. Het gebruik is veelal het laden en lossen van stukgoed en containers met behulp van een havenkraan. Vaak zien we dit type steiger gebouwd aan een al bestaande kade om zo een grotere diepgang te verkrijgen.

4.2. Pieren en T-steigers Pieren en T-steigers vinden we hoofdzakelijk in watergebieden met een diepgang van meer dan 12 meter. De functie is hoofdzakelijk verlading van bulkgoederen zoals olie. Vaak hebben pieren één of meerdere laadplatformen en zijn ze voorzien van leidingbruggen. Door zijn vorm heeft een T-steiger de beschikking over meerdere aanlegplaatsen. Pieren en T-steigers zijn toegankelijk voor schepen tot circa 350.000 ton draagvermogen.


Pagina 61

4.3. Ro-ro steigers Roll-on/roll-off (ro-ro) steigers. Het principe van de roro steiger is als volgt: De steiger bestaat uit een ‘vast’ gedeelte en een beweegbare ro-ro klep voor het laden en lossen van voertuigen. Bij het beweegbaar gedeelte wordt gebruikgemaakt van het drijvend vermogen van een pontonconstructie. De pontonconstructie is verankerd aan palen, de zogenaamde heftorens.

5.6.2.3 Wijze van waarderen Omdat er voor kademuren en steigers niet of nauwelijks een markt is, wordt in vrijwel alle gevallen een gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald. Indien er toch verkopen zijn, dienen deze in beginsel overeen te stemmen met de waardering volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde. De huur die voor een kade in rekening wordt gebracht, staat in het algemeen niet in verhouding tot de daaraan bestede stichtingskosten. De investering in een kade wordt namelijk niet alleen goedgemaakt door het bedrag aan huur, maar ook door kadeen havengeld. Hierdoor bestaat er een discrepantie tussen de gekapitaliseerde huurwaarde en de werkelijke stichtingskosten. De via de huurwaardekapitalisatiemethode totstandgekomen waarde vertegenwoordigt dan evenmin de waarde in het economisch verkeer. 5.6.2.4 Bruto vervangingswaarde Bij de bepaling van de bruto vervangingswaarde speelt een aantal aspecten een rol. Elke kade heeft specifieke objectkenmerken die van invloed zijn op de hoogte van de bruto vervangingswaarde. De onderstaande objectkenmerken zijn van belang: • • • • • • • • •

Type constructie; Constructiediepte; Contractdiepte; Getijdenwerking; Belasting (uitgedrukt in KN/m²); Materiaalsoort; Bijbehorende voorzieningen (denk aan remmingwerken, dukdalven, bolders, trospalen etc.); Gebruik/het te verladen goed/manier van verladen; Optionele voorzieningen (denk aan kraanbanen, leidingbruggen, laadarmen, etc.)

Daar men te maken heeft met diverse factoren die van invloed zijn op de bruto vervangingswaarde is de range waarbinnen deze waarde zich beweegt groot. Vaststelling volgens de reproductiemethode is daarom moeilijk. Derhalve zal de taxateur moeten proberen informatie te verzamelen met betrekking tot de investering in de kade om zo via de retrospectieve methode de bruto vervangingswaarde te bepalen. Voor de theorie hieromtrent zie paragraaf 3.7.3. Bij voorkeur moet men de projectadministratie aangevuld met het bestek en de bestektekeningen opvragen bij de belastingplichtige of de desbetreffende overheidsinstantie om zo een goed inzicht in zowel de bouwkosten als de objectkenmerken te krijgen. Het opvragen van alleen de totaalinvestering is meestal niet voldoende, omdat dan niet beoordeeld kan worden of alle onderdelen zijn inbegrepen. Dit is met name van belang omdat de stichtingskosten voor zowel bijbehorende als optionele voorzieningen aanzienlijk kunnen zijn.


Pagina 62

Indien bovenstaande niet mogelijk is, zal men aansluiting moeten zoeken bij bekend zijnde prijzen zoals die op de waardepeildatum voor de bouwkosten van kaden van toepassing zijn. Hiervoor kunnen de onderstaande tabellen als leidraad dienen. Gelet op de diversiteit is daarbij gekozen voor een minimum- en maximumrange. De taxateur zal eerst informatie moeten verzamelen met betrekking tot bovengenoemde objectkenmerken. Deze informatie gaat men interpreteren en verwerken om op dusdanige wijze de prijs binnen de range te bepalen. De prijs per eenheid van een kademuur wordt in het algemeen uitgedrukt in strekkende meters. Hetzelfde geldt voor pieren en T-steigers. Voor steigers parallel aan een glooiing of kademuur is het uitdrukken in bouwkosten per vierkante meter een goede methode, omdat het in het algemeen rechthoekige steigers met vaak een aanzienlijke breedte betreft. Voor pieren en T-steigers is het uitdrukken in bouwkosten per vierkante meter vaak lastig, omdat met name de lengte en niet zozeer de breedte van de pier een rol speelt. Daarbij zijn er vaak meerdere platforms aanwezig, wat het opmeten bemoeilijkt. De hierna opgenomen prijzen met betrekking tot de kaden zijn ter bepaling van de bruto vervangingswaarden geïndexeerd middels de MBK-index van het prijspeil 1 januari 2009 naar waardepeildatum 1 januari 2010. Enkelvoudige damwandconstructie Kengetallen per waardepeildatum 1-1-2010 Bruto vervangingwaarde per meter Onderverdeling

% verdeling

Voorbereiding Fundatie Betonwerk Overige kosten Totalen

10% 55% 20%

minimum

gemiddeld

maximum

€ 1.096 € 6.027 € 2.192

€ 1.644 € 9.040 € 3.287

€ 2.192 € 12.053 € 4.383

15%

€ 1.644

€ 2.466

€ 3.287

100%

€ 10.959

€ 16.437

€ 21.915

Gewogen gemiddelde technische levensduur en restwaarde

levensduur

restwaarde

min - max

min - max

40 - 60

25 - 40

levensduur

restwaarde

min – max

min – max

Samengestelde kademuur Kengetallen per waardepeildatum 1-1-2010 Bruto vervangingwaarde per meter Onderverdeling

% verdeling minimum

Voorbereiding Fundatie Betonwerk Overige kosten Totalen

gemiddeld

maximum

10% 35% 30%

€ 2.082 € 7.287 € 6.246

€ 3.123 € 10.930 € 9.369

€ 4.164 € 14.573 € 12.491

25%

€ 5.205

€ 7.807

€ 10.410

100%

€ 20.819

€ 31.229

€ 41.639



40 – 60

25 – 40

Pagina 63

Parallel steiger Kengetallen per waardepeildatum 1-1-2010 Bruto vervangingwaarde per m2 minimum

Totalen

gemiddeld

€ 548

maximum

€ 1.096

levensduur

restwaarde

min - max

min - max

€ 1.644


40 - 60

0 - 25

levensduur

restwaarde

min – max

min – max

Pieren en T-steigers Kengetallen per waardepeildatum 1-1-2010 Bruto vervangingwaarde per meter minimum

Totalen

gemiddeld

€ 13.149

maximum

€ 25.751

€ 38.351


40 – 60

0 – 25

levensduur

restwaarde

min - max

min - max

Ro-Ro steiger Kengetallen per waardepeildatum 1-1-2010 Bruto vervangingwaarde per stuk minimum

Totalen

€ 2,74 mln

gemiddeld

maximum

€ 4,38 mln

€ 6,03mln



40 - 60

0 - 25

Pagina 64

Diverse onderdelen Kengetallen per waardepeildatum 1-1-2010 Bruto vervangingwaarde per m¹

levensduur

Restwaarde

min - max

min – max

Omschrijving minimum kraanbaan remmingwerken kademuren remmingw. parallelsteigers remmingw. pieren/tsteigers fenders betonnen paalfundering ankerstangen glooiingconstructie drainagekoffer dukdalven per stuk trospalen per stuk

maximum

gemiddeld per stuk

€ 1.534

€ 2.410

40 - 60

0 – 10

€ 548

€ 658

30 - 60

0 – 20

€ 2.740

€ 5.479

30 - 60

0 – 20

€ 8.219

€ 13.697

30 - 60

0 – 20

€ 898

€ 986

30 - 40

0

€ 1.370

€ 2.301

40 - 60

0 – 25

€ 1.863 € 5.479 € 208 € 16.436 € 21.915

€ 2.629 € 6.575 € 241 € 164.363 € 191.784

40 - 60 40 - 60 40 - 60 30 - 50 30 - 50

0 25 – 40 0 0 0

€ 87.064 € 102.893

5.6.2.5 Technische correctie Voor de theorie omtrent de technische correctie zij verwezen naar paragraaf 3.7.6 van deze taxatiewijzer. 5.6.2.6 Functionele correctie Voor de theorie omtrent de functionele correctie zij verwezen naar paragraaf 4.1 van deze taxatiewijzer. Met betrekking tot kaden geldt specifiek het volgende met betrekking tot de functionele correctie. Een afname van de functionaliteit van de kaden kan ontstaan door het afnemen van de kwaliteit van de constructie zelf, dit zal leiden tot beperkingen voor wat betreft de bovenbelasting en diepgang. Meestal ontstaat de verminderde functionaliteit echter door geleidelijk toenemende wensen of eisen van de gebruiker van de kademuur en of steiger. Dit zal zich uiten in: meer lading, grotere schepen, meer vermogen en zwaardere kranen.

5.6.3 Railgebonden havenkranen 5.6.3.1 Algemeen Dit onderdeel van de taxatiewijzer is bedoeld als richtsnoer voor het waarderen van railgebonden havenkranen. De taxatiewijzer geeft onder meer een richtlijn voor de beantwoording van de vraag welke railgebonden havenkranen als onroerende zaken moeten worden aangemerkt. Voorts is voor railgebonden havenkranen (hierna: havenkraan of havenkranen) een richtlijn gegeven inzake het toepassingsbereik van de werktuigenvrijstelling. Tevens zijn in deze taxatiewijzer richtlijnen opgesteld voor het bepalen van de (gecorrigeerde) vervangingswaarde (bruto vervangingswaarde, technische- en functionele veroudering) 5.6.3.2 Havenkranen roerend of onroerend Alleen onroerende havenkranen dienen bij de waardebepaling meegenomen te worden. Blijkens de jurisprudentie kunnen havenkranen onroerend zijn (Hoge Raad van 8 juli 1997 BNB Taxatiewijzer havengebonden objecten Versie 1.0 Datum: 1 mei 2011

Pagina 65

1997/294, Belastingblad 1997, blz. 711) Doorslaggevend daarbij is of dergelijke havenkranen bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven. Dit zal moeten worden bepaald aan de hand van de aard en inrichting en omvang en constructie van de havenkraan alsmede de bedoeling van de bouwer/eigenaar van die havenkraan. Bij deze beoordeling zijn onder andere de volgende aspecten van belang: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

De verbinding met de grond; De omvang van de havenkraan (grootte, hefvermogen, eigen gewicht); De lengte van het railtraject; De technische verplaatsbaarheid van de havenkraan; Of de havenkraan in verband met bijvoorbeeld telkens wijzigend ladingaanbod regelmatig van de rails wordt gehaald; De vestiging van een zakelijk recht op de havenkraan.

Ter toelichting op de bovenstaande criteria kan het navolgende dienen: Ad 1. Verbinding met de grond Kranen die zijn uitgerust met wielen of rupsbanden en daardoor vrij en zelfstandig beweegbaar zijn, zijn roerend. Havenkranen die met bijvoorbeeld een fundament op een vaste plaats staan, zijn onroerend. Havenkranen die niet vrij en zelfstandig beweegbaar zijn doordat ze aan een bepaald (rails)traject gebonden zijn, kunnen zowel roerend als onroerend zijn. Ad 2. Omvang van de havenkraan (grootte, hefvermogen, eigen gewicht) De verschijningvorm van havenkranen is divers. Grofweg zijn havenkranen te onderscheiden in de drie archetypen: Containeroverslagkranen Containeroverslagkranen kenmerken zich door een spoorbreedte van doorgaans meer dan 20 meter en een hoogte van 20 tot 45 meter. De spoorbreedte varieert van circa 20 tot circa 35 meter. Het hefvermogen varieert van circa 25 tot circa 55 ton. Door hun omvang zijn zij niet eenvoudig te verplaatsen. De containeroverslagkranen worden doorgaans gebruikt voor de overslag van containers. In het kader van deze taxatiewijzer worden de containeroverslagkranen ingedeeld in de groepen: ‘Shortsea’ en ‘Deepsea’. ‘Shortsea’ beslaat de verplaatsing van lading tussen in Europa gelegen havens. ‘Deepsea’ beslaat de verplaatsingen van lading over de oceanen naar Noord-, Midden- en Zuid-Amerika, het Midden-Oosten, het Verre Oosten en Australië-Nieuw-Zeeland. Portaalkranen Portaalkranen kenmerken zich door een naar verhouding grote spoorbreedte (circa 20 tot circa 30 meter) en een relatief geringe hoogte (circa 10 tot circa 15 meter) Het hefvermogen is doorgaans 40 ton of meer. Portaalkranen worden gebruikt ten behoeve van het stapelen van containers op het haventerrein of de verlading van containers op spoorwagons. Portaalkranen zijn ook bekend onder de naam ‘stapelkranen’ of ‘spoorkranen’.


Pagina 66

Stukgoedkranen Kenmerkend voor stukgoedkranen is de relatief smalle spoorbreedte (circa 6 tot circa 8 meter) en een hefvermogen van ongeveer 6 tot 25 ton. De constructiehoogte varieert van circa 15 tot circa 20 meter. Deze kranen zijn in verband met hun relatief geringe omvang eenvoudig te verplaatsen. Stukgoedkranen worden doorgaans gebruikt ten behoeve van stukgoed of bulkmateriaal. Voorzien van een grijper worden deze kranen ook wel aangeduid als ‘grijperkranen’.

Ad 3. Lengte railtraject Uit de jurisprudentie blijkt dat voor de beantwoording van de vraag of een havenkraan al of niet onroerend is, de lengte van het railtraject, meer specifiek de beperkte lengte daarvan, relevant (Hoge Raad van 8 juli 1997 BNB 1997/294, Belastingblad 1997, blz. 711) Het begrip ‘beperkt’ in relatie tot havenkranen is in de jurisprudentie niet nader uitgewerkt. In het kader van deze taxatiewijzer is er van uitgegaan dat alle havenkranen zich in beginsel over een beperkt railtraject voortbewegen omdat het traject zich beperkt tot het object zelf of eventueel de naastgelegen objecten. Steun voor deze opvatting kan worden ontleend aan de omstandigheid dat havenkranen vergelijkbaar zijn met bedrijfsgebonden transport. Bij een beoordeling per individueel railtraject is het eerder genoemde traject nog beperkter. Een individuele benadering per havenkraan sluit bovendien aan bij het meest voorkomende traject waarover een kraan zich zal voortbewegen en wordt daarmee tevens betekenis toegekend aan de onmogelijkheid dat de kranen, zonder van het railtraject te worden gehaald, elkaar kunnen passeren. Ad 4. Technische verplaatsbaarheid van havenkranen Technisch bezien zijn in beginsel alle havenkranen, al dan niet gedemonteerd, te verplaatsen. De enkele mogelijkheid om kranen te verplaatsen is voor de beoordeling van de vraag of deze objecten bestemd zijn om daar duurzaam ter plaatse te blijven niet relevant. De wijze waarop kranen kunnen worden verplaatst kan overigens wel van betekenis zijn bij de beoordeling van de naar buiten toe kenbare bedoeling van de bouwer/eigenaar. Uit het frequent verplaatsen van havenkranen kan worden afgeleid dat deze niet bestemd zijn om daar duurzaam ter plaatse te blijven. Het verplaatsen van omvangrijke kranen (containeroverslagkranen) zal doorgaans door daartoe gespecialiseerde bedrijven worden uitgevoerd. Hieruit kan worden afgeleid dat de technische verplaatsbaarheid van dit type havenkraan niet eenvoudig is. Van stukgoedkranen en portaalkranen is bekend dat deze, door hun doorgaans geringere omvang en eigengewicht, eenvoudiger te verplaatsen zijn en daardoor ook frequenter verplaatst worden. Bij de toetsing van de vraag of die havenkraan al of niet onroerend is, dient in ieder geval de omvang van de constructie, het eigengewicht en de wijze van verplaatsing in het oordeel te worden betrokken. Ad 5. Verplaatsing als gevolg van een wisselend ladingaanbod De ervaringspraktijk leert dat de containeroverslagkranen niet frequent verplaatst worden. De verplaatsingen van deze kranen zijn incidenteel en vertonen geen relatie met een eventueel wisselend ladingaanbod. Uit de omstandigheid dat portaalkranen doorgaans een vergelijkbare omvang en constructie hebben kan worden afgeleid dat een verplaatsing als gevolg van een wisselend ladingaanbod zich ook slechts incidenteel voor zal doen. Daaraan kan worden toegevoegd dat portaalkranen en het haventerrein zeer specifiek op elkaar zijn afgestemd. Een verplaatsing om die reden zal zich alleen daarom al niet snel voordoen. Van stukgoedkranen is bekend dat deze, door hun doorgaans geringere omvang, frequenter verplaatst worden. Taxatiewijzer havengebonden objecten Versie 1.0 Datum: 1 mei 2011

Pagina 67

Ad 6. Vestiging van een zakelijk recht op havenkranen Met het vestigen van een zakelijk recht kunnen de naar buiten toe kenbare bedoelingen van een bouwer/ eigenaar omtrent het eigendom van een opstal worden verduidelijkt c.q. onderstreept. Door de vestiging van bijvoorbeeld een opstalrecht voorkomt men dat het eigendom van de opstal door natrekking verloren gaat. Ook het vestigen van een hypotheekrecht kan een indicatie zijn dat havenkranen onroerend zijn. 5.6.3.3 Havenkranen en het toepassingsbereik van de werktuigenvrijstelling Ook onroerende havenkranen zijn meestal niet volledig belastbaar omdat onderdelen daarvan veelal onder de werktuigenvrijstelling vallen. De mate waarin dit het geval is, kan per havenkraan verschillen. Van belang hierbij zijn met name welke (onderdelen van) de havenkraan verwijderbaar zijn met behoud van waarde en welke gedeelten van de havenkraan bij verwijdering de uiterlijke herkenbaarheid ervan aantasten. Voor de toepassing van de werktuigenvrijstelling is in deze taxatiewijzer gekozen voor een forfaitaire benadering. Het gaat hier om een vuistregel waarvan kan worden afgeweken als de specifieke situatie van een havenkraan hiertoe aanleiding geeft. Voor het bepalen van het vrijstellingpercentage is het van belang om de waarde van het civiele, mechanische en elektrische deel te bepalen. In het kader van de taxatiewijzer wordt onder deze delen het volgende verstaan: Civiele deel: Staalconstructie, klap (reach), besturingscabine en kabelcabine (alle delen inclusief coating, etc.) Mechanische deel: Wielen, wielschalen, wiellagers, hefinrichting, spreader, tuidraden, hijskabels en hijstrommels (alle delen inclusief coating, etc.) Elektrische deel: Bedrading, besturing, voedingskabels, stroomafnemers, schakelapparatuur, regel- en bedieningsapparatuur, heflastbeveiliging, elektromotoren en begrenzingen. Bij de concrete toepassing van de werktuigenvrijstelling is het criterium van de ‘uiterlijke kenbaarheid’ van belang. Dit criterium is in de jurisprudentie nog niet volledig uitgekristalliseerd. Uit de bestaande jurisprudentie kan wel worden afgeleid dat het criterium niet als ‘functionaliteitscriterium’ moet worden uitgelegd. De stelling dat een havenkraan zonder elektromotor niet zal kunnen functioneren, en om die reden niet onder het toepassingsbereik van de werktuigenvrijstelling valt, is dus niet juist. Uit jurisprudentie kan voorts worden afgeleid dat beeldbepalende elementen van een gebouwd eigendom/werktuig van belang zijn bij het toepassen van het criterium van de uiterlijke herkenbaarheid. Bij havenkranen zal het hierbij in ieder geval gaan om het volledige civiele deel en bijvoorbeeld de wielen en wielschalen van het mechanisch deel. Bij concrete toepassing van de werktuigenvrijstelling dient voor alle genoemde typen havenkranen, als vuistregel, een bandbreedte van 30% tot 45% van de bruto vervangingswaarde buiten aanmerking gelaten te worden.


Pagina 68

5.6.3.4 Havenkranen en taxatiemethodiek Havenkranen zijn objecten die in de bedrijfsmatige sfeer worden geëxploiteerd. De havenkranen maken veelal deel uit van onroerende zaken waarvan de waarde doorgaans wordt gesteld op de vervangingswaarde. In die zin ligt het voor de hand ook de havenkranen zelf te stellen op de (gecorrigeerde) vervangingswaarde. Voor het bepalen van de vervangingswaarde is de opstalwaarde (bruto vervangingswaarde) van belang. Daar men te maken heeft met diverse factoren die van invloed zijn op de bruto vervangingswaarde, kan de range waarbinnen deze waarde zich beweegt groot zijn. Vaststelling middels de reproductiemethode heeft daarom niet de voorkeur. Juister is het bepalen van de bruto vervangingswaarde middels de retrospectieve methode met als uitgangspunt de historische investeringskosten van de te waarderen opstal. De bruto vervangingswaarde van de opstal wordt na eventuele toepassing van de werktuigenvrijstelling gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. Bruto vervangingswaarde havenkranen Voor het bepalen van de bruto vervangingswaarde van de drie archetypen havenkranen kan de onderstaande tabel als leidraad dienen. Gelet op de diversiteit is daarbij gekozen voor een minimum- en maximumrange. Type Containeroverslagkraan Portaalkraan Stukgoedkraan

Range bruto vervangingswaarde per 1 januari 2010 € 3.446.381 - € 8.041.554 € 2.297.587 - € 3.446.381 € 459.518 - € 2.297.587

Ten tijde van het maken van deze wijzer was de CBS indexreeks (Metalen constructiewerken) 2011 nog niet beschikbaar. Correctie voor technische veroudering Voor de technische correctie dient er een splitsing gemaakt te worden tussen de delen civiel, mechanisch en elektrisch. De levensduur en restwaarde per deel zijn voor de te onderscheiden type havenkranen gelijk. De technische correctie per deel en per jaar is in de onderstaande tabel nader uitgewerkt. Deel

Levensduur in jaren

Civiele deel Mechanische deel Elektrische deel

45 25 22

Restwaarde in % 20 10 0

Technische correctie per jaar 1.8 3.6 4.5

Correctie voor functionele veroudering Voor de toepassing van de functionele verouderingscomponent is met betrekking tot havenkranen geen specifieke richtlijn te geven. De (dis)functionaliteit van havenkranen zal niet zo zeer afhangen van de te onderscheiden kraantypen zelf maar veel meer van de totale lay out van het te waarderen object in relatie tot hetgeen gebruikelijk is in de branche. Met betrekking tot de lay out van een object kan bijvoorbeeld de verhouding kadelengte in relatie tot het achterterrein een rol spelen.


Pagina 69

5.7 Infrastructuur 5.7.1 Algemeen Tot de infrastructuur worden (buiten de kades en steigers) ook de wegbedekking, hekwerken en poorten, lichtmasten, spoorrails en wissels gerekend. De waarde van de infrastructuur wordt als afzonderlijk onderdeel berekend en komt als zodanig ook voor op de taxatiespecificatie.

5.7.2 Infrastructuur 5.7.2.1 Definitie infrastructuur De infrastructuur is een wezenlijk onderdeel van een industrieel object. Van Dale definieert de infrastructuur als de onderbouw van de logistieke organisatie, omvattend de blijvende, onroerende voorzieningen. Te denken valt aan hekwerk, bestrating en verlichting, riolering, bekabeling en dergelijke. De waarde van de infrastructuur wordt apart berekend en komt als zodanig voor op de taxatiespecificatie.

5.7.3 Waardebepaling infrastructuur Wijze van waarderen De infrastructuur bij industriële objecten wordt, uitzonderingsgevallen daargelaten, op incourante wijze gewaardeerd. In vrijwel alle gevallen wordt derhalve een gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald. Bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bij voorkeur de reproductiemethode gehanteerd. Bij deze vaststelling wordt de bruto vervangingswaarde bepaald door bekend zijnde prijzen, zoals die op de waardepeildatum van toepassing zijn.

5.7.3.1

Voor de aanlegkosten van infrastructuur zijn onder meer de volgende informatiebronnen te raadplegen: • • •

het DACE-prijzenboekje; het boekje Kosten inrichting bedrijfsterreinen gepubliceerd door Reed Business Information; de internetsite Bouwkosten-online, www.gwwkosten-online.nl.

De vermelde kosten zijn exclusief BTW, gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2010. Bij het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van infrastructuur kan gebruik worden gemaakt van de hieronder weergegeven kengetallen. Indien de infrastructuur bij een bedrijf een hoofdcomponent van de totale bruto vervangingswaarde vormt, dan is het aan te bevelen de voorhanden zijnde recente projectadministraties en de materiële vaste activa administraties op te vragen en hiermee de bruto vervangingswaarde te toetsen.


Pagina 70

Indexatie Mocht de bruto vervangingswaarde mede worden bepaald aan de hand van de voorhanden zijnde stichtingskosten, dan kan indexatie hiervan naar de waardepeildatum noodzakelijk zijn. Bij indexatie dient te worden beoordeeld of voor een gehele locatie éénzelfde indexreeks of een afzonderlijke indexreeks alléén voor de infrastructuur gehanteerd wordt. Het beoordelingscriterium is of de infrastructuur een hoofdcomponent of bijcomponent van de bruto vervangingswaarde vormt. Mocht het een hoofdcomponent vormen, bijvoorbeeld bij een containerterminal, dan is het aan te bevelen een specifieke indexreeks te hanteren voor de infrastructuur. Mocht het een bijcomponent vormen, bijvoorbeeld bij een raffinaderij, dan is het aan te bevelen één indexreeks voor een gehele locatie te hanteren. Voor indexatie van een gehele locatie door middel van één indexreeks is de verwijzing naar het onderdeel indexatie in deze taxatiewijzer. De meest voor de handliggende indexreeks is de prijsindex grond-, water- en wegenbouw (GWW-index) samengesteld door het CBS. Deze reeks luidt als volgt:

Perioden

Indexcijfers (2000=100)

2008 juli

143

2008 oktober

141

2009 januari

132

2009 juli

134

2009 oktober

135

2010 januari*

136

* voorlopig

5.7.3.2

Bruto vervangingswaarde

5.7.3.3

Onderdelen

Betontegels, range bruto vervangingswaarde per 1 januari 2010 Omschrijving (incl. nodige fundatie) formaat mm Betontegels Betontegels met opsluitbanden

dikte mm

zandpakket mm

prijs/m²

300 x 300

40

100

€ 18,49 - € 25,03

300 x 300

40

100

€ 30,47 - € 43,52

De bestrating dient periodiek opgehaald en herlegd te worden. De prijs per m² van betontegels bestaat uit circa 50% tegels, 10% stabilisatielaag en 40% arbeid. Bij het herleggen van de tegels valt ongeveer 15% uit wegens beschadiging.


Pagina 71

Betonplaten, range bruto vervangingswaarde per 1 januari 2010 Omschrijving (incl. nodige fundatie) formaat mm

dikte mm

zandpakket mm

prijs/m²

2000 x 2000

140

100

€ 30,47 - € 43,52

2000 x 2000

160

100

€ 33,73 - € 46,79

2000 x 2000

140

100

€ 62,01 - € 73,99

2000 x 2000

160

100

€ 68,55 - € 80,51

2000 x 2000

140

100

€ 102,27 - €114,24

2000 x 2000

160

100

€ 105,53 - € 117,51

Betonplaten Betonplaten Betonplaten (incl. afwatering) Betonplaten (incl. afwatering) Betonplaten vloeistofdicht (incl. afwatering) Betonplaten vloeistofdicht (incl. afwatering)

De betonplaten dienen periodiek opgehaald en herlegd te worden. De prijs per m² van betonplaten bestaat uit circa 75% betonplaat, 5% stabilisatielaag, 15% arbeid en 5% materieel. Deze verhouding is voor betonplaten (incl. afwatering) 50% betonplaat, 30% afwatering, 5% stabilisatielaag, 10% arbeid en 5% materieel. Bij het herleggen van de betonplaten valt ongeveer 10% uit wegens beschadiging. De betonplaten zijn geschikt voor zeer intensieve belasting en langzaam rijdend en stilstaand zwaar verkeer. Hierbij moet gedacht worden aan kaden, laad- en losplaatsen en opstelstroken. Klinkers, range bruto vervangingswaarde per 1 januari 2010

Omschrijving (incl. nodige fundatie) formaat mm Keiformaat Keiformaat met opsluitbanden Keiformaat met opsluitbanden (incl. afwatering)

dikte mm

zandpakket mm

195 x 92

85

100

€ 33,73 - € 40,25

prijs/m²

195 x 92

85

100

€ 50,05 - € 55,49

195 x 92

85

100

€ 62,01 - € 73,99

De klinkers dienen periodiek opgehaald en herlegd te worden. De prijs per m² van klinkers bestaat uit circa 60% klinkers, 5% stabilisatielaag en 35% arbeid. Deze verhouding is voor klinkers (incl. afwatering) 45% klinkers, 20% afwatering, 10% stabilisatielaag en 20% arbeid. Bij het herleggen van de klinkers valt ongeveer 15% uit wegens beschadiging. De klinkerverharding is geschikt voor lichte en intensieve belasting. Hierbij moet gedacht worden aan parkeerplaatsen en wegen voor normaal industrieel gebruik. Klinkerverharding dient vaak als terreinverharding bij containerterminals. Bij de waardering van klinkerverharding bij containerterminals dient bij de waardering naast de vermelde prijs per vierkante meter rekening gehouden te worden met de waarde van extra stabilisatielagen.


Pagina 72

Asfalt, range bruto vervangingswaarde per 1 januari 2010

Omschrijving (incl. nodige fundatie)

prijs/m²

Asfalt lichte belasting (incl. afwatering) Asfalt intensief belast (incl. afwatering) Asfalt zeer intensief belast (incl. afwatering)

€ 36,99 - € 50,05 € 50,05 - € 62,01 € 80,51 - € 92,48

De toplaag asfaltvloer dient periodiek vervangen te worden. De kosten hiervan bedragen ongeveer 25% van de totale aanlegkosten. De hiervoor genoemde prijzen per m² hebben betrekking op oppervlakten vanaf circa 1.000 m². De volgende factoren kunnen voor grotere oppervlakten van betontegels, betonplaten, klinkers of asfalt gehanteerd worden: • • • •

2.000 m² > x 0,88 5.000 m² > x 0,83 10.000 m² > x 0,79 25.000 m² > x 0,78

Stabilisatielaag, range bruto vervangingswaarde per 1 januari 2010

Omschrijving (incl. aanbrengen)

prijs/m³

AVI slakken Zandpakket Menggranulaat Betongranulaat Hoogovenslakken

€ 9,79 - € 15,23 € 15,23 - € 21,76 € 30,47 - € 43,52 € 43,52 - € 50,05 € 55,49 - € 68,55

Hekwerk, range bruto vervangingswaarde per 1 januari 2010

Omschrijving Gaashekwerk Spijlenhekwerk Staalmathekwerk

hoogte mm 2.000 2.000 2.000

prijs/m¹ € 30,47 - € 43,52 € 62,01 - € 73,99 € 50,05 - € 62,01

De volgende factoren kunnen voor grotere lengten hekwerk worden gehanteerd: • • • •

200 m1 > x 0,88 500 m1 > x 0,83 1.000 m1 > x 0,79 2.500 m1 > x 0,78


Pagina 73

Poorten, range bruto vervangingswaarde per 1 januari 2010

Omschrijving Draaipoort Draaipoort Draaipoort Draaipoort Draaipoort Draaipoort Draaipoort Schuifpoort (handbediend) Schuifpoort (handbediend) Schuifpoort (handbediend) Schuifpoort (handbediend) Schuifpoort (handbediend) Schuifpoort (elektrisch bediend) Slagboom (handbediend) Slagboom (handbediend) Slagboom (handbediend) Slagboom (handbediend) Slagboom (elektrisch bediend)

hoogte mm breedte mm lengte mm prijs per stuk 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000

1.000 2.000 2.500 5.000 6.000 8.000 10.000

€ 490,59 - € 551,91 € 735,88 - € 858,53 € 858,53 - € 981,18 € 1.226,47 - € 1.349,12 € 1.349,12 - € 1.471,77 € 2.023,68 - € 2.146,33 € 2.452,95 - € 2.575,59

2.000

4.000

€ 2.452,95 - € 2.575,59

2.000

5.000

€ 2.689,24 - € 2.820,89

2.000

6.000

€ 2.820,89 - € 2.943,53

2.000

7.000

€ 3.127,51 - € 3.250,15

2.000

8.000

€ 3.311,48 - € 3.434,12

2.000

9.000

€ 11.038,25 - € 11.283,55

3.000

€ 1.073,16 - € 1.134,49

4.000

€ 1.165,15 - € 1.226,47

5.000

€ 1.287,80 - € 1.410,44

6.000

€ 1.471,77- € 1.594,41

4.000

€ 3.434,12 - € 3.556,77

5.7.3.4 Technische correctie De technische levensduur voor terreinverhardingen is 50 jaar en de restwaarde hierna is nihil. De eerder genoemde onderhoudsbeurten ophalen, herleggen en het vervangen van de toplaag bij asfaltverharding zijn in de technische levensduur van 50 jaar verdisconteerd en hiermee dient dan ook verder geen rekening te worden gehouden. De technische levensduur voor omheiningen is 30 jaar en de restwaarde hierna is 15%. 5.7.3.5 Functionele correctie Voor de functionele correctie zij verwezen naar paragraaf 4.1 van deze taxatiewijzer.


Pagina 74

6

Aandachtspunten Kengetallen In hoofdstuk 5 zijn veel kengetallen opgenomen op basis waarvan de bruto-vervangingswaarde van installatie-gebonden gebouwen, tanks, tankvoorzieningen, damwanden, kademuren, steigers, havenkranen en infrastructuur wordt vastgesteld. Hierbij is het goed te realiseren dat de havengebonden en industriële objecten een hele specifieke groep objecten vormt. Kengetallen kunnen niet of nauwelijks worden gebaseerd op gerealiseerde verkoopcijfers, nieuw overeengekomen huurprijzen en stichtingskosten omdat er bij dit type objecten nauwelijks verkoop- en huurtransacties plaatsvinden. Beperkt beschikbare nieuwe gegevens over stichtingskosten zijn, vanwege het unieke karakter van de objecten, vrijwel niet vertaalbaar naar andere objecten. Dit betekent dat de bruto-vervangingswaarde naar een nieuwe waardepeildatum over het algemeen plaatsvindt op basis van indexering. Dit, algemeen aanvaarde, uitgangspunt is ook beschreven in de Taxatie-instructie. Deze indexering gebeurt tot dusver op basis van diverse gepubliceerde indexcijfers. De beschikbaarheid van deze indexcijfers is dus bepalend voor het kunnen aanpassen van de kengetallen in Hoofdstuk 5. Hierna worden de gebruikelijke indexcijfers en de beschikbaarheid ervan aangeven. 1. Installaties en Utilities Voor installaties wordt gebruik gemaakt van de Webci-index zoals deze wordt gepubliceerd in het DACE-boekje. Groot probleem hierbij is dat deze indexen/kengetallen pas laat bekend worden gemaakt. De index op 1 januari 2010 zal naar verwachting pas in mei 2011 bekend zijn. Dit probleem is al onderkend in het overleg met Deltalinqs. Een alternatieve index is de HICPindex. Deze is wel bekend voor de situatie van december 2010, echter wel gebaseerd op een voorlopig cijfer. Daarnaast is het echter van belang om op te merken dat de HICP-index een algemene niet gedifferentieerde index is, terwijl DACE specifieke indexen/prijzen kent voor afzonderlijke objectonderdelen (tanks, installaties etc). Helemaal overstappen naar de HICPindex is daarom ongewenst. Doelstelling is om de Webci/DACE cijfers als uitgangspunt te blijven hanteren en de HCIP-index als lapmiddel (omdat er niks beters is) te gebruiken voor de indexering in de periode vanaf de laatstbekende DACE-gegevens tot de waardepeildatum en voor terugindexering van nieuwe investeringen. Bovenstaande laat onverlet dat wanneer er voor het moment van verzenden van de beschikkingen recentere Webci-gegevens bekend zijn deze moeten worden gebruikt in plaats van de HICP-index. Wij wijzen in dit verband nog op het potentiële probleem dat dit ertoe leidt dat de herwaardering zal plaatsvinden op basis van de HCIP-index, maar dat bij een aantal objecten ten tijde van het verschijnen van de Webci-index de waarde nog niet onherroepelijk vaststaat. Dit kan ruis gaan geven met belastingplichtigen.


Pagina 75

2. Installatiegebonden gebouwen, laad- en losfaciliteiten en infrastructuur Hierna volgt een opsomming van de reeksen voor indexatie naar de waardepeildatum 1 januari 2010 en 2011. De opsomming volgt de taxatieonderdelen van de taxatiewijzer ‘Havengebonden en industriële objecten’. Met betrekking tot de te hanteren indexreeksen is onderscheid gemaakt in definitieve, voorlopige en nog niet bekend.

Gehanteerde indexreeksen naar waardepeildatum 1 januari 2010 Gebouwen en laad- en losfaciliteiten MBK indexcijfers bouwkosten, bedrijfsgebouwen: 01-01-2009 01-01-2010

116,6 115

stijgingsfactor 0,986

Tanks Tanks, reservoirs en verpakkingen (CBS index) 01-01-2009 01-01-2010

111,4 108,6


Infrastructuur Grond-, wegen waterbouw, GWW (CBS index) 01-01-2009 01-01-2010

132 136 voorlopig


Havenkranen Metalen constructiewerken (CBS index) 01-01-2009 01-01-2010

115,7 110


Gehanteerde indexreeksen naar waardepeildatum 1 januari 2011 DEFINITIEF Nog niet bekend VOORLOPIG Nog niet bekend


Pagina 76

Nog niet bekend Gebouwen en laad- en losfaciliteiten MBK indexcijfers bouwkosten, bedrijfsgebouwen: Installaties en Utilities De geharmoniseerde consumentenprijsindex, HICP (CBS index): Installaties en Utilities Webci (NAP DACE index) Tanks en infrastructuur Grond-, wegen waterbouw, GWW (CBS index) Tanks, reservoirs en bergingsmiddelen (NAP DACE index, CBS index) Havenkranen Metalen constructiewerken (CBS index) Op diverse plaatsen in de VNG Taxatiewijzer met als waardepeildatum 1 januari 2011 zijn kengetallen opgenomen die nog niet zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2011. Zie hoofdstuk 5 van de VNG Taxatiewijzer. Voor zover er inmiddels actuelere kengetallen bekend zijn, zijn die in deze wijzer opgenomen. Daarbij wordt opgemerkt dat er nog geen definitieve GWW-index en Webci (NAP DACE index) bekend zijn voor 1 januari 2010. Geen enkele tabel is definitief geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2011. Dit vanwege het feit dat de reeksen nog niet definitief bekend zijn. Een taxateur zal dus op het moment van taxeren zelf de laatst bekende index dienen te achterhalen en deze vervolgens toe te passen.

7

Grond Naast de waardering van de opstal van een WOZ-object dient eveneens de daarbij bijbehorende grond te worden gewaardeerd. Specifiek voor industriële objecten geldt het volgende. Als waarde van de grond bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gekeken naar de uitgifteprijzen die een gemeente hanteert voor grond met gelijke bestemming op een vergelijkbare locatie en rekening houdend met de grootte van de kavel. Daarnaast kan de grondwaarde gebaseerd worden op gerealiseerde verkopen, uitgifte in erfpacht of verhuringen. Drie gegevens bepalen de waarde van de grond: 1. Locatie van de grond; 2. Oppervlakte van de kavel of toegestane grootte van het object; 3. Bestemming. Samen met de eigenaar van de grond (de gemeente of een overkoepelend orgaan aan wie de zakelijke gerechtigdheid van de grond is overgedragen) moet de taxateur onderzoek doen naar de reële grondwaarden rekening houdend met ligging, infrastructuur, bestemming, huurprijzen


Pagina 77

en canons. Op basis van dit onderzoek kunnen grondwaardetabellen worden opgesteld. De tabellen kunnen, afhankelijk van de ligging en de omvang daarvan, worden ingedeeld naar gebied en totale kavelgrootte. Als uitgangspunt voor de grondwaarde geldt het gemiddelde in de range. Aantoonbare factoren die onder andere aanleiding kunnen zijn voor een correctie naar de maximum of minimum grondwaarde in de range: • • • •

Een goede of minder goede verhouding tussen de lengte en de breedte van de grondkavel; Een goede of minder goede verhouding tussen de lengte en de breedte van de kavel in verhouding tot de kadelengte; Een goede of minder goede ligging ten opzichte van de bereikbaarheid over land-, spoor- of waterwegen; Belemmeringen in het gebruik, voor zover niet tot uitdrukking gebracht in de functionele correctie.


Pagina 78

BIJLAGE 1

Taxatieverslag


Pagina 79

BIJLAGE 2

Stroomschema werktuigen


Pagina 80

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 13 Leidraad Havengebonden en Industriële objecten op basis van de (markt)situatie in Rotterdam

Recommend Documents