Bijlage 6.
Taxatierapport inbrengwaarde gronden
Taxatierapport “Van de inbrengwaarden van gronden gelegen in het bestemmingsplan ‘De Volgerlanden Oost’, gemeente Hendrik-Ido-Ambacht’, projectnummer 0093985.00, d.d. 28 januari 2011, Oranjewoud
Taxatierapport Van de inbrengwaarden van gronden gelegen in exploitatieplan "De Volgerlanden-Oost' Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht projectnr. 0093985.00 revisie 28 januari 2011
auteur F.L. Frerichs
Opdrachtgever Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht Postbus 34 3340 AA HENDRIK-IDO-AMBACHT
datum vrijgave 28 januari 2011
beschrijving revisie expl. plan H-I-Ambacht
goedkeuring F.L. Frerichs
vrijgave A. Hoogenveen
Grondverwerving gemeente Hendrik-ldo-Ambacht Projectnr. 0093985.00 28 januari 2011,
Inhoud 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 2 2.1 2.2 3 4 5 6 6.1 7 7.1 8
Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4
blz. Algemeen..................................................................................................................................... 2 Opdrachtgever ............................................................................................................................. 2 Taxateur/deskundige................................................................................................................... 2 Beknopte omschrijving van het gebied ....................................................................................... 2 Omschrijving van de opdracht en waarderingsgrondslag ........................................................... 2 Informatiebronnen ...................................................................................................................... 2 Omschrijving van de gehanteerde waardebegrip(pen) ............................................................... 3 Opname datum ........................................................................................................................... 3 Prijspeil ........................................................................................................................................ 3 Kadastrale- en plaatselijke aanduiding ........................................................................................ 4 Zakelijke rechten ......................................................................................................................... 4 Wet voorkeursrecht gemeenten ................................................................................................. 4 Omschrijving van de objecten ..................................................................................................... 5 Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreinigingen ........................................................ 5 Algemene uitgangspunten .......................................................................................................... 5 Toelichting op de taxaties ........................................................................................................... 5 Inbrengwaarden .......................................................................................................................... 5 Samenvatting taxatie-uitwerking en berekeningen .................................................................... 7 Inbrengwaarden .......................................................................................................................... 7 Tot slot ......................................................................................................................................... 7
Taxatieoverzicht van de inbrengwaarden Uitwerking van de taxaties en kadastrale situatie per perceelnummer Bestemmingsplankaart Exploitatiegrensoverzicht
blad 1 van 9
Grondverwerving gemeente Hendrik-ldo-Ambacht Projectnr. 0093985.00 28 januari 2011,
1 1.1
Algemeen Opdrachtgever De heer J. Krijger, directeur a.i. van het Projectbureau "De Volgerlanden" te Hendrik-Ido-Ambacht.
1.2
Taxateur/deskundige F.L. Frerichs, beëdigd rentmeester en registertaxateur L(andelijk) V(astgoed) en B(edrijfsmatig) V(astgoed) expiratiedatum 31 december 2015/onteigeningsdeskundige, verbonden aan Ingenieursbureau Oranjewoud BV, Vastgoedadvies & Legal, kantoorhoudende te Rivium Westlaan 72 2909 LD Capelle aan den IJssel Postbus 8590 3009 AN Rotterdam Telefoon: (010)-235 17 45 Telefax: (010) -235 17 47
1.3
Beknopte omschrijving van het gebied Het betreft een agrarisch tuinbouwgebied dat wordt begrensd door de wijk "Kruiswiel" ten noorden van het plangebied, de Veersedijk aan de oostzijde en de Vrouwgelenweg aan de westzijde van het gebied. De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht, verenigd in projectbureau "De Volgerlanden", zijn voornemens om woningen te realiseren in dit gebied. Op de bijgevoegde kaart is aangegeven hoe het projectbureau zich dat voorstelt. In het gebied is een klein aantal bebouwde objecten aanwezig. Zo is er een glastuinbouwbedrijf dat nog dient te worden verworven, een woning met een niet meer in bedrijf zijnde glasopstand en enkele onbebouwde objecten en zijn er voorts diverse (bebouwde) objecten die reeds in het verleden door de gemeente, met het oog op de toekomstige ontwikkelingen en op onteigeningsbasis, zijn aangekocht.
1.4
Omschrijving van de opdracht en waarderingsgrondslag De opdracht van het projectbureau "De Volgerlanden" luidt als volgt: • Opdrachtgever wenst inzicht te hebben in de hoogte van de inbrengwaarden van de objecten die gelegen zijn in het toekomstige bestemmingsplan "De Volgerlanden-Oost". Deze inbrengwaarden maken integraal onderdeel uit van het exploitatieplan, welk plan grondslag biedt voor publiekrechtelijk kostenverhaal. Informatiebronnen De taxatie is gebaseerd op de inspectie van de onroerende zaak, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden, zoals bijvoorbeeld huur- en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen en/of eventuele meetcertificaten en gegevens over onroerende zaakgebonden zakelijke en andere lasten, en op schriftelijk dan wel mondeling verstrekte informatie van het Kadaster, de betreffende Gemeente en/of Provincie.
blad 2 van 9
Grondverwerving gemeente Hendrik-ldo-Ambacht Projectnr. 0093985.00 28 januari 2011,
Van de door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen. Geen aansprakelijkheid wordt aanvaard indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig is geweest.
1.5
Omschrijving van de gehanteerde waardebegrippen Inbrengwaarde Dit is de waarde die de grond overeenkomstig artikel 40 b tot en met f van de onteigeningswet (dit is de zogenaamde werkelijke waarde) heeft. Voor de gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Noodzakelijkheid en urgentie dienen daarbij aannemelijk gemaakt te worden. Complexwaarde Bij de waardebepaling moet er rekening mee worden gehouden dat de te onteigenen (in te brengen) gronden deel uitmaken van een groter geheel. Dan dient beoordeeld te worden of de complexwaarde, waarbij alle baten en lasten en de planologische bestemming voor de onroerende zaken die tezamen het complex uitmaken worden ‘geëgaliseerd’, voldoende recht doet aan de werkelijke verkoopwaarde van de onroerende zaak als de onteigening wordt weggedacht. Onteigeningsschadeloosstelling De schadeloosstelling op grond van de Onteigeningswet beoogt de schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening volledig te vergoeden. De schade kan bestaan uit vermogensschade (de verkoopwaarde van de onroerende zaak), overige vergoedingen voor jaarlijks terugkerende schade (zoals inkomensderving) en vergoeding voor eenmalige bijkomende schade (bijvoorbeeld verhuiskosten, bedrijfsstagnatie, aanpassen drukwerk). Jaarlijks terugkerende schade dient, rekening houdende met de specifieke omstandigheden, volgens vaste jurisprudentie gekapitaliseerd te worden vergoed. Indien de onteigening een gedeelte van de onroerende zaak van de eigenaar betreft, kan het bij de eigenaar in eigendom blijvende deel waardevermindering ondergaan, die op grond van de Onteigeningswet vergoed dient te worden.
1.6
Opname datum De taxateur heeft het betreffende gebied in de loop der tijd diverse malen bezocht en opgenomen. Laatstelijk januari 2011.
1.7
Prijspeil De in dit rapport aangegeven waarden en berekeningen zijn gebaseerd op prijspeil januari 2011.
blad 3 van 9
Grondverwerving gemeente Hendrik-ldo-Ambacht Projectnr. 0093985.00 28 januari 2011,
2
Kadastrale- en plaatselijke aanduiding Volgens de informatie verstrekt door de Directie van het Kadaster en de Openbare registers in ZuidHolland, afdeling Bewaring en Juridische Zaken en Vastgoedinformatie te Rotterdam, worden alle registergoederen kadastraal aangeduid als Hendrik-Ido-Ambacht, sectie E met uitzondering van perceel kadastraal bekend gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, sectie F, nummer 769. Alle percelen zijn opgenomen in de bijlage met een kadastrale kaart en uittreksel en per eigenaar gerangschikt. Aantekeningen bij het object: Er is kadastrale recherche gepleegd. Waar sprake is van zakelijke rechten (erfpacht en recht van opstal e.d.) zijn de akten bij het Kadaster opgevraagd. Bij de waardering van de inbrengwaarden zijn de daaruit voortvloeiende schades gewaardeerd en opgenomen in dit rapport
2.1
Zakelijke rechten Er is geen kennisgenomen van met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd.
2.2
Wet voorkeursrecht gemeenten Op het gebied rust op de percelen welke nog geen eigendom van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht zijn, het voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten krachtens artikel 13 lid 4. Het betreft de percelen kadastraal bekend als hieronder vermeld:
in aanwijzing Kadastraal bekend gemeente Hendrik-Ido-Ambacht opgenomen grootte sectie grootte gerechtigde/ aard recht (deel-) perceel nummer perceel 71a, 35ca E 5550 95a, 10ca Erven J. de Waard-Versluis 06a, 19ca E 6982 06a, 19ca C.L. van Balen 21a, 28ca E 9207 24a, 79ca H.A.P. Foods Holland BV/Agro-Coop Holding Company Limited 06a, 05ca E 9593 20a, 85ca C.J. Rijnhout 17a, 19ca E 9848 20a, 00ca D. de Wit 92a, 38ca E 9849 92a, 38ca D. de Wit 48a, 40ca E 10099 48a, 40ca T. den Hollander
blad 4 van 9
Grondverwerving gemeente Hendrik-ldo-Ambacht Projectnr. 0093985.00 28 januari 2011,
3
Omschrijving van de objecten In de bijlage, integraal onderdeel uitmakend van dit rapport, is per kadastraal object en gerangschikt per eigenaar, een korte beschrijving opgenomen van het te taxeren object. Tevens is in dit rapport vermeld de waardegrondslag van de uitgebrachte taxatie.
4
Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreinigingen In het kader van deze taxatie heeft geen onderzoek plaatsgevonden naar eventuele verontreiniging van de grond en/of grondwater behorende tot het getaxeerde object, welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid. Bij de taxatie wordt er dan ook van uit gegaan dat er geen sprake is van verontreiniging en/of andere vormen van vervuiling, zoals in het bijzonder asbest en asbesthoudende materialen.
5
Algemene uitgangspunten – Ten behoeve van deze rapportage heeft een kadastrale recherche plaatsgevonden. Bij de taxatie is verondersteld dat het object geleverd wordt vrij van hypotheken, zakelijke beperkingen, beslagen en andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij uitdrukkelijk genoemd; – Er is kennis genomen van het ontwerp exploitatieplan betreffende het plan "De Volgerlanden-Oost"; – Ten behoeve van de taxatie heeft een bestemmingsplanonderzoek plaatsgevonden waarbij zowel het vigerende als het toekomstige bestemmingsplan betreffende "De Volgerlanden-Oost' zijn geraadpleegd; – Voor zover van toepassing zijn de vermelde waarden van onroerende zaken "kosten koper", (overdracht- en/of omzetbelasting, honorarium notaris, kadastraal recht etc.), tenzij anders vermeld; – Geen rekening is gehouden met de mogelijke aanwezigheid van belemmerende ondergrondse infrastructuur, ondergrondse buizen, kabels en leidingen, funderingsresten of andere werken of bestanddelen die een mogelijke herinrichting of exploitatie van het complex nadelig beïnvloeden, anders dan vermeld; – De kosten van eventuele deskundigenbijstand (gemeente en grondeigenaar) zijn niet in de waardering begrepen.
6 6.1
Toelichting op de taxaties Inbrengwaarden De inbrengwaarde van de grond is een kostenpost in het systeem van de Grondexploitatiewet zoals dat vastligt in de Wet ruimtelijke ordening. Het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) benoemt de onderdelen van de inbrengwaarde: 1. de waarde van de gronden in de gebieden; 2. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden niet gehandhaafd kunnen worden; 3. de kosten van het vrijmaken van gronden in het exploitatiegebied van persoonlijk rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; 4. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.
blad 5 van 9
Grondverwerving gemeente Hendrik-ldo-Ambacht Projectnr. 0093985.00 28 januari 2011,
De inbrengwaarde in de exploitatieopzet moet gebaseerd zijn op de geobjectiveerde werkelijke waarde van de grond (en, indien van toepassing de opstallen). Er is aansluiting gezocht bij de regeling in artikel 13, lid 4 Wet voorkeursrecht gemeenten (voorheen artikel 16 lid 4), de zogenaamde verkeerswaarde. Bij percelen die onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of welke op onteigeningsgrondslag zijn of worden verworven, mag in het exploitatieplan worden aangesloten op de onteigeningsschadeloosstelling. De noodzakelijkheid en de urgentie dienen dan wel te worden aangetoond. Taxatiemethodiek ten behoeve van de inbrengwaarde Bovenstaande in ogenschouw nemend, kunnen de meeste gronden die vallen binnen het exploitatiegebied als complexwaarde worden gewaardeerd. De complexwaarde is voor een deel gebaseerd op een recente beschikking van de Rechtbank Dordrecht d.d. 26 januari 2011 betreffende een perceel grond gelegen in het toekomstige woningbouwgebied 'De Volgerlanden' waarbij de complexwaarde van een perceel grond is vastgesteld op een bedrag van € 75,-- per m2. Voorts is gebruik gemaakt van actuele verkoopcijfers van gronden (aangekocht na 1 juli 2008) die ten behoeve van woningbouwlocaties zijn verworven. Overigens is er in het betreffende gebied recentelijk maar een zeer beperkt aantal transacties geweest. Een analyse heeft plaats gevonden van gerealiseerde verkoopcijfers betrokken uit het kadata-systeem. Tevens is een verkennend onderzoek gedaan naar marktgegevens bij andere gemeenten en collegaeaankopers/taxateurs. De gerealiseerde verkopen van gronden bestemd voor woningbouwlocaties die aangekocht zijn na 1 juli 2008 zijn overigens zeer beperkt. Voor een aantal objecten is de onteigeningsschadeloosstelling gewaardeerd. Uiteraard zijn de objecten die nog dienen te worden aangekocht op basis van de onteigeningswetgeving gewaardeerd. Indien minnelijk geen overeenstemming wordt bereikt zal de gemeente voor deze percelen een onteigeningsprocedure entameren.
blad 6 van 9
Grondverwerving gemeente Hendrik-ldo-Ambacht Projectnr. 0093985.00 28 januari 2011,
7 7.1
Samenvatting taxatie-uitwerking en berekeningen Inbrengwaarden De waardering van de inbrengwaarden is mede tot stand gekomen na opname van de objecten, rekeninghoudend met stand en ligging, de (toekomstige)bestemming, alsmede alle aan ondergetekende bekende waardebepalende factoren. Mede gelet op vorenstaande beoordelingen waardeert ondergetekende de inbrengwaarden, conform voormelde opdracht, op basis van prijspeil januari 2011 op bedragen, zoals in de bijlage staat aangegeven. De totale inbrengwaarde is gewaardeerd op een bedrag van: € 46.257.000,-- In woorden: zesenveertigmiljoen tweehonderdzevenenvijftigduizend euro Voor een nadere toelichting op de waardering en de achtergrondinformatie die heeft geleid tot de waardering, verwijzen we naar de bijgevoegde informatie in de bijlage. Tot het verstekken van informatie zijn wij steeds bereid.
8
Tot slot Bij de opmaak van dit rapport waren deskundige geen gegevens bekend met betrekking tot eventuele bodemverontreiniging, dan wel aanwezigheid van milieubelastende materialen, voor zover niet specifiek bij de omschrijving van het object vermeld. Aspecten dienaangaande werden dan ook niet in vorenstaande waardering verwerkt. Ondergetekende aanvaardt ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan aan de opdrachtgever. Dit rapport kan alleen worden gebruikt voor het doel waarvoor het is aangevraagd. Aldus gedaan te goeder trouw en naar beste kennis en wetenschap overeenkomstig de strekking van de opdracht, na opname ter plaatse en getekend,
Capelle aan den IJssel, 28 januari 2011 Ingenieursbureau 'Oranjewoud' B.V. Vastgoed, Economie & Legal
Ing. F.L. Frerichs Rentmeester/Register-Taxateur onroerende zaken
blad 7 van 9
Grondverwerving gemeente Hendrik-ldo-Ambacht Projectnr. 0093985.00 28 januari 2011,
Bijlage 1: Overzicht inbrengwaarden per kadastraal perceel
blad 8 van 9
Bijlage 7. Resultaat plankostenscan VROM
Resultaat Plankostenscan 2009 Exploitatieplan WRO Maximering plankosten ! Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer Datum prijspeil Looptijd project in jaren Produkt/activiteit
Verwerving 1.1 Aankoop onroerende zaken 1.2 Onteigenen van onroerende zaken 1.3 Wvg
Stedenbouw 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6
Programma van Eisen Prijsvraag Masterplan Beeldkwaliteitsplan Stedenbouwkundig plan Inrichtingsplan Openbare ruimte
Ruimtelijke Ordening 3.1 Opstellen bestemmingsplan 3.2 Uitwerken van een wijziging 3.3 Opstellen project(afwijkings) besluit
Civiele en cultuur techniek 4.1 Planvoorbereiding 4.2 Voorbereiding en toezicht
Landmeten/vastgoedinformatie 5.1 Kaartmateriaal
Communicatie 6.1 Omgevingsmanagement
Gronduitgifte 7.1 Gronduitgiftecontracten
Management 8.1 Projectmanagement 8.2 Projectmanagementassistent
Planeconomie 9.1 Planeconomie
totaal plankosten exclusief civiele techniek (4.2)
24-2-2011 Hendrik Ido Ambacht De volgerlanden ….. 1-1-2011 11 gemiddeld uren uren/week 850 460 330 60
123%
print euro's in %
euro's
2 € 1 € 1 € 0 €
210.000 55.200 147.600 7.200
2% 1% 1% 0%
7.406 80 1.976 1.070 2.675 1.605
16 0 4 2 6 3
€ € € € € € €
888.699 9.600 237.099 128.400 321.000 192.600
9% 0% 0% 2% 1% 3% 2%
1.366 1.366 -
3 € 3 € € €
163.863 163.863 -
2% 2% 0% 0%
1.422 1.422
3 € 3 € €
4.583.200 143.607 4.439.593
46% 1% 45%
902 902
2 € 2 €
82.097 82.097
1% 1%
569 569
1 € 1 €
125.150 125.150
1% 1%
15.780 15.780
34 € 34 €
1.925.160 1.925.160
19% 19%
12.630 7.217 5.413
27 € 16 € 12 €
1.495.791 1.003.208 492.583
15% 10% 5%
3.609 3.609
8 € 8 €
440.257 440.257
4% 4%
9.914.217
100%
44.533 43.111
plankosten exclusief 4.2 gemiddeld per jaar: aantal eenheden plankosten per eenheid
Complexiteit
96
€ €
5.474.623
€
497.693
€
9.266
1.070
Bijlage 8. Uitgebreide exploitatieopzet
Exploitatieopzet totaal Opdrachtgever Project Projectnummer Deelplan 1 Uitgangspunten Renteparameter kosten Renteparameter opbrengsten Kostenstijging 2011 Kostenstijging 2012 Kostenstijging 2013 e.v. (2,5% vanaf 1-1-2011) Opbrengstenstijging 2011 Opbrengstenstijging 2012 (1,0% vanaf 1-1-2011) Opbrengstenstijging 2013 e.v. (2,5% vanaf 1-1-2011) Startdatum/prijspeildatum Eindjaar
2a
Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht Volgerlanden Oost 101020-931 ..
3,50% 3,50% 1,00% 1,00% 2,50% 0,00% 1,00% 2,50% 1-1-2011 2020
functie woning bedrijven kantoren winkels voorzieningen overige bebouwing …
Programma / basiseenheden binnen exploitatieplangebied Aantal Woningbouw Segment 1 Segment 2 Segment 3 Segment 4 Segment 5a Segment 5b Segment 6a Segment 6b Segment 6c Segment 7a Segment 7b Segment 7c Segment 8 (350m) Segment 8 (520m) Segment 9c Segment 9d Segment Golfbaanwoningen Segment 1/2 Golfbaanwoningen Segment 1/4 Golfbaanwoningen Vrouwgelenweg
75 52 98 59 45 114 19 67 2 58 48 146 78 30 24 19 15 30 90 1
Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Winkels / horeca Voorzieningen Overige bebouwing …
-
Totaal 2b
1 basiseenheid is gelijk aan 1 st 100 m² bvo 100 m² bvo 100 m² bvo 100 m² bvo 100 m² bvo 100 m² bvo
eenheid
basis-eenheden
Grondprijs gemiddeld
st st st st st st st st st st st st st st st st st st st st
75 52 98 59 45 114 19 67 2 58 48 146 78 30 24 19 15 30 90 1
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
m² bvo m² bvo m² bvo m² bvo m² bvo m² bvo
0 0 0 0 0 0
€ € € € € €
nvt
nvt
1.070
CW 01-01-11
boekwaarde*
13.276 9.957 13.276 31.429 39.139 49.412 64.664 83.328 80.000 98.252 116.908 126.857 137.723 204.617 46.303 59.160 534.107 294.257 156.045 156.045
-
Gewicht
gew. Basisehd Grond-opbrengst
0,42 0,32 0,42 1,00 1,25 1,57 2,06 2,65 2,55 3,13 3,72 4,04 4,38 6,51 1,47 1,88 16,99 9,36 4,97 4,97
32 16 41 59 56 179 39 178 5 181 179 589 342 195 35 36 255 281 447 5
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0 0 0 0 0 0
995.700 517.764 1.301.048 1.854.311 1.761.255 5.632.968 1.228.616 5.582.976 160.000 5.698.616 5.611.584 18.521.122 10.742.394 6.138.510 1.111.272 1.124.040 8.011.605 8.827.710 14.044.050 156.045
€ € € € € €
3.151 €
99.021.586
Programma / basiseenheden binnen exploitatieplangebied Woningbouw Segment 1 Segment 2 Segment 3 Segment 4 Segment 5a Segment 5b Segment 6a Segment 6b Segment 6c Segment 7a Segment 7b Segment 7c Segment 8 (350m) Segment 8 (520m) Segment 9c Segment 9d Segment Golfbaanwoningen Segment 1/2 Golfbaanwoningen Segment 1/4 Golfbaanwoningen Vrouwgelenweg
Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Winkels / horeca Voorzieningen Overige bebouwing … Totaal
01-07-10
01-07-11
01-07-12
01-07-13
01-07-14
01-07-15
01-07-16
01-07-17
01-07-18
01-07-19
01-07-20
0,00 30,68 15,98 40,05 56,09 53,30 169,41 36,85 167,34 4,97 171,51 167,78 554,71 315,82 180,74 32,74 33,08 238,11 262,20 413,45 4,79
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 5 8 8 0 1 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5
0 14 8 16 0 0 16 0 0 5 13 10 32 0 0 0 0 0 0 0 0
0 6 0 9 16 14 9 4 16 0 22 34 111 0 0 0 0 0 0 0 0
0 6 0 9 10 11 46 6 32 0 34 0 16 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 8 7 5 6 24 0 22 0 28 44 26 0 0 85 94 65 0
0 0 0 0 25 22 31 10 42 0 41 27 99 53 39 0 0 85 84 74 0
0 0 0 0 0 0 35 10 53 0 31 82 241 13 13 21 17 0 0 30 0
0 0 0 0 0 0 28 2 11 0 19 24 63 101 46 15 19 34 47 124 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 131 72 0 0 51 56 154 0
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
2.949,60
nvt
3a Fasering kosten totaal nominaal Verwervingen en schadeloosstellingen Sloopwerken Milieuvoorzieningen en grondonderzoek (bodemsanering) Bouwrijp maken (incl. 50% Toezicht/directie) Woonrijp maken (incl. reserve kunst ) Openbare verlichting + brandkranen Groen Hoofdplanstructuur Plankosten Planstructurele elementen (excessief) Niet verrekenbare BTW Rente Totaal
01-07-10
01-07-11
01-07-12
01-07-13
01-07-14
01-07-15
01-07-16
01-07-17
01-07-18
01-07-19
01-07-20
€ € € € € € € € € € € €
46.257.000 970.038 1.610.359 6.755.511 8.015.167 877.070 1.646.137 9.690.596 9.914.217 300.822 11.693.774
€ € € € € € € € € € € €
boekwaarde* 720.038 1.039.359 60.275 77.573 6.759 2.030.100 4.097.139 300.822 11.693.774
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 100% 100%
75% 40% 20% 0% 0% 0% 0% 0% 10% 0% 0% 0%
25% 40% 20% 19% 0% 0% 0% 15% 10% 0% 0% 0%
0% 20% 20% 10% 10% 10% 0% 15% 10% 0% 0% 0%
0% 0% 20% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 0% 0% 0%
0% 0% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 0% 0% 0%
0% 0% 10% 19% 10% 10% 10% 10% 10% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 10% 20% 10% 15% 10% 10% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 10% 20% 10% 15% 10% 10% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 10% 10% 20% 20% 10% 10% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 5% 10% 20% 20% 10% 10% 0% 0% 0%
€
97.730.691 GOED
€
20.025.839
300%
135%
100%
65%
40%
30%
30%
30%
30%
20%
20%
01-07-10
01-07-11
01-07-12
01-07-13
01-07-14
01-07-15
01-07-16
01-07-17
01-07-18
01-07-19
01-07-20
3b Fasering opbrengsten totaal nominaal Woningbouw Segment 1 Segment 2 Segment 3 Segment 4 Segment 5a Segment 5b Segment 6a Segment 6b Segment 6c Segment 7a Segment 7b Segment 7c Segment 8 (350m) Segment 8 (520m) Segment 9c Segment 9d Segment Golfbaanwoningen Segment 1/2 Golfbaanwoningen Segment 1/4 Golfbaanwoningen Vrouwgelenweg
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Winkels / horeca Voorzieningen Overige bebouwing … Bijdragen in exploitatie Bijdragen marktpartijen Overige subsidies en bijdragen Subsidies zonder B.T.W.
€ € € € € €
Totaal
4a Overzicht kosten Verwervingen en schadeloosstellingen Sloopwerken Milieuvoorzieningen en grondonderzoek (bodemsanering) Bouwrijp maken (incl. 50% Toezicht/directie) Woonrijp maken (incl. reserve kunst ) Openbare verlichting + brandkranen Groen Hoofdplanstructuur Plankosten Planstructurele elementen (excessief) Niet verrekenbare BTW Rente Totaal incl. kostenstijging
4b
Overzicht opbrengsten Woningbouw Segment 1 Segment 2 Segment 3 Segment 4 Segment 5a Segment 5b Segment 6a Segment 6b Segment 6c Segment 7a Segment 7b
995.700 517.764 1.301.048 1.854.311 1.761.255 5.632.968 1.228.616 5.582.976 160.000 5.698.616 5.611.584 18.521.122 10.742.394 6.138.510 1.111.272 1.124.040 8.011.605 8.827.710 14.044.050 156.045
-
€ € €
3.603.597 27.369 -
€
102.652.552 GOED
incl. kostenstijging CW 01-01-11
boekwaarde* € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
-
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
17% 50% 18% 0% 2% 5% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%
44% 50% 38% 0% 0% 9% 0% 0% 100% 7% 6% 5% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
20% 0% 21% 27% 24% 5% 11% 9% 0% 12% 19% 19% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
19% 0% 22% 17% 20% 25% 16% 18% 0% 19% 0% 3% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 14% 13% 3% 16% 13% 0% 12% 0% 5% 13% 13% 0% 0% 33% 33% 14% 0%
0% 0% 0% 42% 40% 18% 26% 24% 0% 22% 15% 17% 15% 20% 0% 0% 33% 30% 17% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 19% 26% 30% 0% 17% 46% 41% 4% 7% 58% 47% 0% 0% 7% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 16% 5% 6% 0% 10% 13% 11% 29% 23% 42% 53% 13% 17% 28% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 38% 37% 0% 0% 20% 20% 34% 0%
€ € € € € €
-
0% 0% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 0%
50% 50% 50% 50% 50% 50%
50% 50% 50% 50% 50% 50%
0% 0% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 0%
€ € €
46.912 27.369 -
0% 0% 0%
0% 0% 0%
0% 0% 0%
0% 0% 0%
50% 50% 50%
50% 50% 50%
0% 0% 0%
0% 0% 0%
0% 0% 0%
0% 0% 0%
0% 0% 0%
0%
0%
193%
259%
618%
609%
183%
320%
303%
266%
150%
boekwaarde*
gefaseerd
01-07-10
01-07-11
01-07-12
01-07-13
01-07-14
01-07-15
01-07-16
01-07-17
01-07-18
01-07-19
01-07-20
€ € € € € € € € € € € €
45.425.155 964.051 1.592.960 6.417.739 7.553.899 822.950 1.538.141 9.295.476 9.624.593 300.822 11.693.774
€ € € € € € € € € € € €
720.038 1.039.359 60.275 77.573 6.759 2.030.100 4.097.139 300.822 11.693.774
€ € € € € € € € € € € €
46.257.000 250.000 571.000 6.695.236 7.937.594 877.070 1.639.378 7.660.496 5.817.078 -
€ € € € € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € € € € €
34.692.750 100.000 114.200 581.708 -
€ € € € € € € € € € € €
11.564.250 100.000 114.200 1.275.283 1.149.074 581.708 -
€ € € € € € € € € € € €
50.000 114.200 637.641 793.759 87.707 1.149.074 581.708 -
€ € € € € € € € € € € €
114.200 637.641 793.759 87.707 163.938 766.050 581.708 -
€ € € € € € € € € € € €
57.100 637.641 793.759 87.707 163.938 766.050 581.708 -
€ € € € € € € € € € € €
57.100 1.275.283 793.759 87.707 163.938 766.050 581.708 -
€ € € € € € € € € € € €
637.641 1.587.519 87.707 245.907 766.050 581.708 -
€ € € € € € € € € € € €
637.641 1.587.519 87.707 245.907 766.050 581.708 -
€ € € € € € € € € € € €
637.641 793.759 175.414 327.876 766.050 581.708 -
€ € € € € € € € € € € €
318.824 793.761 175.414 327.874 766.048 581.708 -
€
76.826.136
€
20.025.839
€
77.704.852
€
-
€
34.906.950
€
12.927.524
€
2.107.033
€
1.674.009
€
1.616.909
€
1.616.909
€
2.353.569
€
2.353.569
€
1.559.809
€
1.559.809
incl. opbrengstenstijging CW 01-01-11 € € € € € € € € € € €
964.492 502.280 1.259.011 1.763.156 1.675.302 5.325.018 1.158.453 5.260.204 156.180 5.391.125 5.273.919
€ € € € € € € € € € €
boekwaarde* -
gefaseerd € € € € € € € € € € €
995.700 517.764 1.301.048 1.854.311 1.761.255 5.632.968 1.228.616 5.582.976 160.000 5.698.616 5.611.584
01-07-10 € € € € € € € € € € €
-
01-07-11 € € € € € € € € € € €
-
01-07-12 € € € € € € € € € € €
172.654 258.882 239.003 39.100 296.294 -
01-07-13 € € € € € € € € € € €
438.108 258.882 491.276 494.011 160.000 393.205 323.788
01-07-14 € € € € € € € € € € €
199.140 278.684 502.889 430.451 296.294 129.373 500.235 687.823 1.079.108
01-07-15 € € € € € € € € € € €
185.798 292.085 314.306 352.251 1.433.027 193.876 999.911 1.081.027 -
01-07-16 € € € € € € € € € € €
251.445 234.951 148.710 193.998 749.794 687.823 -
01-07-17 € € € € € € € € € € €
785.672 704.502 988.023 323.372 1.333.215 1.277.060 863.623
01-07-18 € € € € € € € € € € €
1.087.163 323.372 1.666.518 982.441 2.589.746
01-07-19 € € € € € € € € € € €
889.446 64.625 333.304 589.237 755.319
01-07-20 € € € € € € € € € € €
-
Segment 7c Segment 8 (350m) Segment 8 (520m) Segment 9c Segment 9d Segment Golfbaanwoningen Segment 1/2 Golfbaanwoningen Segment 1/4 Golfbaanwoningen Vrouwgelenweg Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Winkels / horeca Voorzieningen Overige bebouwing … Bijdragen in exploitatie Bijdragen marktpartijen Overige subsidies en bijdragen Subsidies zonder B.T.W. Totaal incl. kostenstijging
5 Berekening exploitatiebijdrage Totaal kosten Minus bijdrage … Minus bijdrage … Minus bijdrage … Te verhalen kosten Drempel opbrengsten Te verhalen kosten o.b.v. drempel Gewogen basiseenheden Expl.bijdrage per gewogen basiseenheid Saldo project
€ € € € € € € € €
€ € € € € €
17.436.559 9.926.818 5.680.961 1.029.213 1.039.934 7.484.361 8.241.464 12.995.858 150.438
-
€ € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € €
€ € € € € €
-
€ € € € € €
18.521.122 10.742.394 6.138.510 1.111.272 1.124.040 8.011.605 8.827.710 14.044.050 156.045
-
€ € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € €
€ € € € € €
-
€ € € € € €
-
€ € € € € €
-
€ € € € € €
-
€ € € € € €
-
€ € €
-
€ € €
1.778.343 -
€ € €
€
9.362.458
€
€ € €
3.468.643 27.369 -
€ € €
46.912 27.369 -
€ € €
3.556.685 -
€ € €
-
€ € €
-
€ € €
€
96.210.758
€
74.281
€
102.578.271
€
-
€
-
€
€ € €
CW 76.826.136 3.468.643 27.369 Let op:
€ € € € €
73.330.124 92.714.746 73.330.124 2.949,60 24.861 19.384.622
156.045
1.161.978
€ € € € € € € € €
€
994.584 -
3.553.854
€ € € € € € € € €
3.480.119 -
-
€ € € € € € € € €
€ € € € € €
Bij een bouwvergunning geldt de netto contante exploitatiebijdrage VERMEERDERD met rente over deze bijdrage vanaf het prijspeil tot het moment dat de bouwvergunning wordt aangevraagd
496.366 -
-
€ € € € € € € € €
870.493 1.377.175 818.263 2.670.268 2.942.276 2.027.961 -
€ € € € € € € € €
3.107.844 1.652.180 1.227.702 2.670.268 2.648.313 2.341.143 -
€ € € € € € € € €
7.582.547 413.582 409.439 648.205 532.458 936.738 -
€ € € € € € € € €
1.989.169 3.167.932 1.432.114 463.067 591.582 1.068.748 1.471.579 3.901.437 -
€ € € € € € € € €
4.131.525 2.250.992 1.602.321 1.765.542 4.836.771 -
€ € € € € €
-
€ € € € € €
-
€ € € € € €
-
€ € € € € €
-
€ € € € € €
-
1.778.343 -
€ € €
-
€ € €
-
€ € €
-
€ € €
-
€ € €
-
7.126.989
€
12.973.157
€
19.922.916
€
17.172.209
€
16.717.559
€
14.587.150
