TAXATIERAPPORT INBRENGWAARDEN. OFFEM-ZUID te NOORDWIJK

TAXATIERAPPORT INBRENGWAARDEN OFFEM-ZUID te NOORDWIJK

Auteur Datum Versie

Status

Wout Ritsema, Reinoud Haaijer 8 februari 2013 1 Definitief

van Heijst & partners Postbus 1473

8001 BL ZWOLLE

Koestraat 10

8011 NK ZWOLLE

T 038 - 426 0040

Televisieweg 2

1322 AC ALMERE

T 036 – 820 0220

E [email protected]

I www.heijstenpartners.nl F 038 – 426 0049

Inhoudsopgave 1.

INLEIDING ................................................................................................. 3

2.

HET PLANGEBIED ....................................................................................... 5

3.

UITGANGSPUNTEN, OVERWEGINGEN EN WAARDEBEGRIPPEN................... 9

4.

WAARDERINGEN ...................................................................................... 11

5.

OVERZICHT INBRENGWAARDEN .............................................................. 14

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

OPDRACHTGEVER............................................................................................ 3 ONDERGETEKENDEN ........................................................................................ 3 OPDRACHT ................................................................................................... 3 DOEL.......................................................................................................... 3 DATUM OPNAME ............................................................................................. 4 WAARDEPEILDATUM ......................................................................................... 4 PROCEDURE .................................................................................................. 4 AANSPRAKELIJKHEID ........................................................................................ 4 OMSCHRIJVING .............................................................................................. 5 PLANOLOGIE ................................................................................................. 5 HUIDIGE GEBRUIK........................................................................................... 7 ZAKELIJKE RECHTEN ........................................................................................ 7 PERSOONLIJKE RECHTEN ................................................................................... 8 PUBLIEKRECHTELIJKE BEPERKINGEN ...................................................................... 8 EIGENDOMSSITUATIE ....................................................................................... 8 ALGEMEEN.................................................................................................... 9 MILIEUASPECTEN ............................................................................................ 9 HET BEGRIP INBRENGWAARDE ............................................................................. 9 VASTSTELLING VAN DE INBRENGWAARDE ...............................................................10 WAARDERINGSGRONDSLAG ...............................................................................10 WAARDERINGSMETHODIEK ................................................................................10 GEBRUIKSWAARDE .........................................................................................11 COMPLEXAFBAKENING .....................................................................................11 COMPARATIEVE METHODE .................................................................................12 RESIDUELE BENADERING ..................................................................................12 CONCLUSIE .................................................................................................13

BIJLAGE 1: KAART EXPLOITATIEGEBIED .......................................................... 16

BIJLAGE 2: BESTEMMINGSPLANKAART............................................................. 17

Taxatierapport inbrengwaarden Offem-Zuid te Noordwijk – van Heijst & partners

2

1.

Inleiding

1.1

Opdrachtgever

Gemeente Noordwijk, Postbus 298, 2200 AG te Noordwijk: op 28 december 2012 verstrekt namens opdrachtgever door mevrouw M.E. Stuurop, afdeling Ruimte. 1.2

Ondergetekenden

Deze taxatie is uitgevoerd door de heer W. Ritsema, senior vastgoedadviseur en Gecertificeerd Taxateur, en de heer drs. ing. R.A.J. Haaijer, rentmeester NVR en

Register-Taxateur Landelijk Vastgoed, beiden verbonden aan van Heijst & partners Rentmeesters B.V., Koestraat 10, 8011 NK Zwolle. 1.3

Opdracht

Aan ondergetekenden is door opdrachtgever verzocht te taxeren:

de inbrengwaarden van de onroerende zaken behorende tot het exploitatieplangebied

Offem-Zuid te Noordwijk, als bedoeld in artikel 6.13 lid 5 Wet ruimtelijke ordening juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening. Een overzicht van de te taxeren objecten is weergegeven in hoofdstuk 2. 1.4

Doel

Het ten behoeve van opdrachtgever inzichtelijk krijgen van de voor het exploitatieplan benodigde inbrengwaarden voor het exploitatieplangebied Offem-Zuid.

De gronden in het gebied Offem-Zuid zijn in bezit van meerdere eigenaren. De

ontwikkeling van het gebied wordt naar verwachting dan ook door meerdere partijen uitgevoerd. De gemeente wil op basis van samenwerkingsovereenkomsten tot

ontwikkeling van Offem-Zuid komen. Omdat de kans aanwezig is dat sommige delen van de ontwikkeling niet in overeenkomsten vastgelegd kunnen worden maar wel exploitatieplichtig zijn, stelt de gemeente een exploitatieplan op.

De inbrengwaarde maakt conform de Wro deel uit van de financiële vertaling van de fictieve situatie waarin de gemeente optreedt als ontwikkelaar van het gehele

exploitatieplangebied. De inbrengwaarden van de percelen worden als kostenpost in het exploitatieplan verwerkt teneinde te calculeren welke exploitatiebijdrage door de

vergunningaanvrager van een omgevingsvergunning aan de gemeente is verschuldigd

indien en voorzover het betalen van de exploitatiebijdrage als voorschrift aan de afgifte van een omgevingsvergunning is verbonden.


3

1.5

Datum opname

Een visuele opname van het plangebied door ondergetekenden heeft plaatsgevonden op 18 januari 2013. 1.6

Waardepeildatum

De inbrengwaarde wordt vastgesteld per peildatum 1 januari 2013. 1.7

Procedure

Ten behoeve van de uitvoering van de opdracht heeft voorgaande telefonische

afstemming plaatsgevonden en is aan ondergetekenden een Instructie taxatieopdracht gestrekt (Tauw; 21 september 2012; kenmerk N001-1208648FEE-V01).

Ondergetekenden zijn verder ondermeer beschikbaar gesteld c.q. nagezonden:

Kadastrale perceelslijst;

Kaart exploitatiegebied Offem-Zuid huidige situatie;

Verbeelding ontwerpbestemmingsplan;

Eigendommenkaart;

Vigerend bestemmingsplan 2001;

Startdocument bestemmingsplan Offem-Zuid;

Bestemmingsplan Landelijk Gebied (voorgaande plan);

Concept exploitatieplan d.d. 14-01-2013.

Het onderhavige taxatierapport is vooraf in concept aan opdrachtgever toegezonden ter

beoordeling van de gehanteerde uitgangspunten en overwegingen. 1.8

Aansprakelijkheid

Ten aanzien van de inhoud van dit rapport aanvaarden ondergetekenden geen enkele

verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever met inachtneming van het doel waartoe dit is opgemaakt.


4

2.

Het plangebied

2.1

Omschrijving

Het plangebied betreft een (voormalig) landbouwgebied ter grootte van 26 ha en een

uitbreidingslocatie voor woningbouw. Het gebied is gelegen ten zuidoosten van de kern van Noordwijk en is grotendeels onbebouwd. De begrenzing van het plangebied wordt

globaal gevormd door de achtertuinen van de woningen aan de Herenweg, de Hogeweg aan de noordoostzijde, de Beeklaan aan de zuidwestzijde en de N206 aan de zuidoostzijde.

Figuur 1: Globale begrenzing exploitatieplangebied

2.2

Planologie

De huidige bestemming van de gronden is neergelegd in het bestemmingsplan

Offem-Zuid, vastgesteld door de gemeenteraad op 24 april 2001 en goedgekeurd door

Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland op 4 december 2001. Ingevolge dit plan hebben de gronden overwegend de bestemming ‘Uit te werken woondoeleinden’. Een brede strook grenzend aan de N206 heeft de bestemming ‘natuurgebied, bos’. De tot het plangebied behorende Hogeweg is bestemd tot ‘verkeersdoeleinden, wegverkeer’.

De op de kaart voor Uit te werken woondoeleinden aangewezen gronden zijn bestemd voor: -

woningen;

standplaatsen voor woonwagenbewoners;


5

-

verkeersvoorzieningen;

-

water;

-

geluidbeperkende voorzieningen;

-

-

-

groen- en speelvoorzieningen;

(openbare) nutsvoorzieningen;

andere bij een woongebied behorende voorzieningen

met de daarbij behorende gebouwen en andere bouwwerken. Ten aanzien van de woningen gelden op grond van het bestemmingsplan de volgende

bepalingen: a.

er mogen ten hoogste 750 woningen worden gebouwd, waarbij de gemiddelde

woningdichtheid zal variëren van 25 woningen tot 40 woningen per hectare;

b.

de woningen zullen bestaan uit eengezinswoningen en voor ten hoogste 35%

c.

de bouwhoogte van eengezinshuizen mag ten hoogste 10 m bedragen;

d.

e.

van het aantal woningen uit gestapelde woningen;

gestapelde woningen mogen in ten hoogste vier lagen worden gebouwd;

de bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer dan 2 m bedragen.

Voor ten hoogste zes woonwagenstandplaatsen zullen gronden worden aangewezen. Per standplaats beslaat de oppervlakte maximaal 200 m².

Integrale Ruimtelijke Visie voor het oostelijk deel van Noordwijk 2009

Offem-Zuid maakt onderdeel uit van de ontwikkeling in Nieuw Oost. Op 2 september 2009 is met de vaststelling van de integrale visie de koers voor dit gebied bepaald.

Figuur 2: Functiekaart uit ruimtelijke visie voor Nieuw Oost (plangebied geel omlijnd)


6

In de visie wordt bij verschillende thema's uitvoerig stilgestaan. Het betreft hier onder andere de volgende onderwerpen: - woningbouwprogramma; - infrastructuur; - natuur;

- duurzaamheid; - beeldkwaliteit.

Centraal staat dat de ontwikkeling van Nieuw Oost niet mag leiden tot een extreme

verstedelijking van de Strandwal - Landgoederenzone. De ontwikkeling dient op de juiste wijze landschappelijk worden ingepast. Deze inpassing dient onder andere bereikt te worden door de bebouwing op voldoende afstand van de N206 te realiseren. Andere belangrijke uitgangspunten zijn onder andere: - groene entrees;

- werkend watersysteem;

- aanbod van voldoende voorzieningen; - compact dorp;

- auto's uit het straatbeeld; - diversiteit in architectuur; - speelvoorzieningen.

De verschillende uitgangspunten die centraal staan bij de ontwikkeling van Nieuw Oost zijn niet allemaal van toepassing op de Offem-Zuid. Voor zover de uitgangspunten wel

direct een koppeling hebben met Offem-Zuid wordt in het nieuwe bestemmingsplan de mogelijkheid geboden om hier bij de uitwerking op in te spelen. Ontwerpbestemmingsplan 2013

De gemeente Noordwijk bereidt een nieuw bestemmingsplan voor woningbouw voor ter

vervanging van het vigerende bestemmingsplan. Het exploitatiegebied (zie kaart bijlage 1) is iets kleiner dan de begrenzing van het bestemmingsplan. De verbeelding van het bestemmingsplan is weergegeven in bijlage 2. 2.3

Huidige gebruik

De gronden en aanwezige opstallen worden overwegend gebruikt ten behoeve van de

land- en tuinbouw. Aan de Woensdagse Watering (oostzijde plangebied) liggen enkele

woonboten. Deze worden in het kader van de waardering als roerende zaak beschouwd. 2.4

Zakelijke rechten

De percelen H 602 en H 710 zijn (gedeeltelijk) belast met een opstalrecht nutsvoorzieningen ten behoeve van de NV Nederlandse Gasunie.

De percelen H 706 en I 442 zijn (gedeeltelijk) belast met een zakelijk recht als bedoeld in art.5 lid 3, onder B, van de belemmeringenwet privaatrecht ten behoeve van de NV Nederlandse Gasunie.


7

2.5

Persoonlijke rechten

Van de gronden die in gebruik zijn (gegeven) bij derden wordt aangenomen dat deze op

korte termijn zijn op te leveren vrij van gebruiksrecht. De woning Hogeweg 67 is volgens opgave van de gemeente Noordwijk in de vorm van anti-kraak in gebruik gegeven. 2.6

Publiekrechtelijke beperkingen

Het merendeel van de gronden is aangewezen als perceel waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten is gevestigd conform besluit van 24 april 2001. Dit geldt tenminste voor alle percelen in eigendom van derden. Ook op gemeentelijke percelen die in gebruik zijn als water of weg is geen voorkeursrecht gevestigd. 2.7

Eigendomssituatie

De eigendomssituatie is per peildatum als volgt. Ruim 35% van het exploitatiegebied is in eigendom van de gemeente Noordwijk. kad. aanduiding Noordwijk F 1893 Noordwijk F 4613 Noordwijk F 4614 Noordwijk H 11 Noordwijk H 561 Noordwijk H 602 Noordwijk H 648 Noordwijk H 651 Noordwijk H 664 Noordwijk H 706 Noordwijk H 710 Noordwijk H 730 Noordwijk H 823 Noordwijk H 824 Noordwijk H 854 Noordwijk H 893 Noordwijk H 894 Noordwijk H 895 Noordwijk H 921 Noordwijk H 964 Noordwijk H 965 Noordwijk H 984 Noordwijk H 1087 Noordwijk H 1091 Noordwijk H 1097 Noordwijk I 409 Noordwijk I 442 Noordwijk I 601 Totaal EP

opp. (m²) 1.578 346 4.939 14.127 393 20.921 241 5.885 1.855 22.199 8.514 2.282 5.770 2.910 4.356 486 460 476 3.866 2.490 1.000 9.500 7.490 7.405 7.568 1.829 113.055 7.597 91 259.629

eigendom gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk L. van Limburg Stirum gemeente Noordwijk L. van Limburg Stirum gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk L. van Limburg Stirum gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk Admiraal gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk Admiraal gemeente Noordwijk W.A. van Limburg Stirum gemeente Noordwijk afronding gem Noordwijk

functie water water wegen agrarisch/tuin wegen agrarisch/tuin verkeer agrarisch/tuin agrarisch/tuin agrarisch/tuin agrarisch/tuin verkeer agrarisch/tuin agrarisch/tuin agrarisch/tuin agrarisch/tuin agrarisch/tuin agrarisch/tuin verkeer agrarisch/tuin agrarisch/tuin agrarisch/tuin agrarisch/tuin agrarisch/tuin agrarisch/tuin water natuur/agrarisch agrarisch/tuin


8

3.

Uitgangspunten, overwegingen en waardebegrippen

Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten, waarderingsgrondslagen en waarderingsmethoden. 3.1

Algemeen

Ten aanzien van de taxaties in dit rapport is gebruik gemaakt van de ter beschikking staande informatie zoals die door de gemeente Noordwijk is aangereikt en van de te

raadplegen digitale informatie betreffende het plangebied. Daarnaast is gebruik gemaakt van marktinformatie die bekend is ten aanzien van het plangebied en nabije omgeving. Er is geen direct contact geweest met de eigenaren in het plangebied. De maatvoering van de gehele kadastrale percelen is exact, tenzij sprake is van gedeeltelijke percelen.

Genoemde bedragen zijn exclusief ‘kosten koper’ en/of BTW tenzij anders aangegeven. 3.2

Milieuaspecten

De saneringskosten worden in de post inbrengwaarde betrokken voor zover deze van

invloed zijn op de werkelijke waarde van de percelen. Voor zover bodemsanering aan de orde is, worden de kosten hiervan, conform artikel 6.2.4. lid b Bro, als aparte post opgenomen in het exploitatieplan. 3.3

Het begrip inbrengwaarde

Artikel 6.13 lid 1 onder c, ten eerste, van de Wro geeft aan dat in de exploitatieopzet van het exploitatieplan een raming van de inbrengwaarden van de gronden is opgenomen. De inbrengwaarde betreft de waarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige

toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Hiermee wordt bedoeld de systematiek van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), die uitgaat van vrijwillige verkoop (verkeerswaarde).

Tot de inbrengwaarde, zoals genoemd in artikel 6.2.3 Bro, worden gerekend, voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van:

a) De waarde van de gronden in het exploitatiegebied;

b) De waarde van opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden niet gehandhaafd kunnen worden;

c) De kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van

persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten;

d) De kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.


9

Deze taxatie beperkt zich tot de onderdelen onder artikel 6.2.3 lid a, b en c. Het

onderdeel onder artikel 6.2.3 lid d wordt in het onderhavige rapport buiten beschouwing gelaten omdat deze kosten, voor zover van toepassing, als aparte post in het exploitatieplan worden opgenomen. 3.4

Vaststelling van de inbrengwaarde

Voor de taxatie moet in beginsel worden uitgegaan van de verkeerswaarde van de

gronden. De wet en memorie van toelichting geven daarbij geen bepalingen over de methode van waardebepaling en het is daarom aan ondergetekenden een passende methode van waarderen te hanteren.

Voor gronden 1) welke onteigend zijn, of 2) waarvoor een onteigeningsbesluit is

genomen, of welke op onteigeningsbasis 3) zijn of 4) worden verworven, is de

inbrengwaarde gelijk aan de volledige schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. In het onderhavige rapport zullen de objecten worden gewaardeerd op basis van de

verkeerswaarde en dus niet op basis van volledige schadeloosstelling. Onvoldoende zeker is dat gronden op onteigeningsbasis zullen worden verworven aangezien geen

onteigeningsbesluit is genomen en evenmin een dergelijk besluit in voorbereiding is. De gemeente Noordwijk heeft voor het plangebied in 2001 een voorkeursrecht gevestigd. 3.5

Waarderingsgrondslag

Bij de taxatie van de inbrengwaarde is bezien op welke wijze de betreffende objecten gewaardeerd dienen te worden, namelijk op basis van de huidige gebruikswaarde of complexwaarde. In de navolgende rapportage zullen beide waarderingen worden

vergeleken. Naar verwachting zal de hoogste waarde van de onbebouwde objecten worden ontleend aan de waarde op basis van het toekomstige gebruik, zijnde een woonbestemming. 3.6

Waarderingsmethodiek

Wat betreft waarderingsmethodiek is voor het bepalen van de inbrengwaarde in de

onderhavige opdracht het karakter van de objecten bepalend. De vergelijkingsmethode heeft in dat kader de voorkeur; binnen het plangebied zijn echter geen bruikbare referentietransacties voorhanden. Daarom zal in een bredere straal rondom het

plangebied worden gekeken naar referenties. Zo nodig zal een vergelijking worden

gemaakt op basis van vergelijkbare planontwikkelingen. De als ruwe bouwgrond aan te merken percelen kunnen op basis van de complexprijs worden gewaardeerd, uitgaande

van het gegeven dat alle te taxeren percelen in één complex zijn gelegen. Hier wordt in het volgende hoofdstuk nader op ingegaan.


10

4.

Waarderingen

Hierna wordt aan de hand van vergelijkingstransacties de gebruikswaarde en vervolgens de waarde van de ruwe bouwgrond bepaald. Hoofdstuk 5 behandelt vervolgens de inbrengwaarden op perceelsniveau. 4.1

Gebruikswaarde

Onbebouwde (agrarische) percelen

Op voorhand lijkt aannemelijk dat de waarde van ruwe bouwgrond duidelijk hoger ligt

dan de waarde van de grond op basis van het huidige gebruik als agrarische functie. De gebruikswaarde van de percelen wordt bepaald op € 20,-- per m² als bovengrens voor

goede bollengrond. Deze waarde is afgeleid van enkele vergelijkingstransacties aan de

Beeklaan (15-4-2011; totaal 4.42.88 ha voor € 23,-- per m²) en de Oude Zeeweg (18-52012; totaal 0.56.30 ha voor € 16,80 per m²) te Noordwijk. Bebouwde percelen

De woning aan de Hogeweg 67 is eigendom van de gemeente Noordwijk en in tijdelijk gebruik bij derden. Het object is aangekocht (via een ruilovereenkomst) in 2006. Het betreft het kadastrale perceel H 965 ter grootte van 1.000 m². Het object wordt per peildatum gewaardeerd op € 675.000,--. Glasopstanden

De percelen met kassen en schuren worden niet separaat gewaardeerd gezien de slechte staat van de opstallen. De waarde hiervan wordt bepaald op nihil. Wegen, watergangen, groen

Percelen waarvan de functie en bestemming weg, water of (openbaar) groen heeft en

behoudt worden gewaardeerd op € 1,- aangezien deze geen waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigen. Natuur

Het perceelsgedeelte bos langs de provinciale weg behoudt de bestemming Natuur. Deze grond, met een oppervlakte van 7.771 m² wordt gewaardeerd op € 2,-- per m², ofwel totaal € 15.542,--. 4.2

Complexafbakening

Volgens het egalisatiebeginsel van artikel 40d Onteigeningswet moeten alle gronden binnen een “complex” (met uitzondering van bijkomende factoren) gelijk worden

gewaardeerd. De hoofdregel betekent dus: egaliseren van alle binnen een complex aan de gronden toegekende afzonderlijke bestemmingen. Een complex is niet

noodzakelijkerwijs gelijk aan het gebied van een bestemmingsplan. Een gelijktijdige


11

exploitatie van alle bestemmingen of plandelen is niet vereist. Voor het exploitatiegebied wordt één exploitatieplan vastgesteld.

Op basis van ruimtelijke en functionele samenhang tussen de beoogde ontwikkelingen in het plangebied is naar mening van ondergetekenden sprake van een in één geheel te

ontwikkelen plan. Gelet op voorgaande komt naar het oordeel van ondergetekenden de complexafbakening ex artikel 40d onteigeningswet overeen met het

exploitatieplangebied. Derhalve wordt in het vervolg van de waardering het onderhavige exploitatieplangebied als één complex aangemerkt. 4.3

Comparatieve methode

De volgende transacties worden betrokken in de comparatieve methode: 1.

Akte van levering op 20 september 2012 van meerdere percelen landbouwgronden inclusief bouwblok en aanwezige opstallen aan de Boekenburglaan 55a, ter totale

grootte van 12.17.90 ha. Het geheel is gelegen ten noordwesten en grenzend aan de

kern van Voorhout en op een afstand van circa 1,5 km van Offem-Zuid. Het gebied is aangewezen als toekomstige woningbouwlocatie. De koopsom voor de onbebouwde percelen landbouwgrond bedraagt omgerekend circa € 45,-- per m². Koper is een 2.

ontwikkelaar (Interprojecta Vastgoed Best BV).

Akte van levering op 17 december 2010 van meerdere percelen grasland met een

totale oppervlakte van 3.68.83 ha, gelegen in het uitbreidingsplan Hooghkamer te Voorhout, gemeente Teylingen. De gronden zijn door de gemeente Teylingen

overgenomen van een ontwikkelaar (Terra) ten behoeve van realisatie van de

hoofdinfrastructuur. De koopsom bedraagt omgerekend circa € 76,-- per m². Voor het betreffende plan Hooghkamer is een bestemmings- en exploitatieplan

vastgesteld in 2011. Het plangebied kent evenals Offem-Zuid een zeer beperkte 3. 4. 5.

hoeveelheid te slopen opstallen.

Prijsadvies rechtbankdeskundigen inzake een perceel grond in bouwfase 1a van het

voormelde plan Hooghkamer te Voorhout. Vastgesteld op € 85,-- per m². Het betreft een advies van 15 december 2010.

Exploitatieplan Hooghkamer Voorhout, vastgesteld op 23 juni 2011. Percelen in bouwfase 1a zijn daarin gewaardeerd op € 86,-- per m².

Overdracht per 17-2-2005 van een perceel grond aan de Hogeweg te Noordwijk,

aangekocht door de gemeente Noordwijk: de koopsom bedraagt circa € 72,60 per m² (betreft een gedateerde transactie).

4.4

Residuele benadering

Gelet op het globale karakter van het bestemmingsplan wordt geen residuele

grondwaarde berekening gemaakt ter controle, met name omdat deze methode sterk

afhankelijk is van de gekozen input zoals fasering. Ook uit jurisprudentie blijkt dat deze methode met terughoudendheid moet worden toegepast.


12

4.5

Conclusie

Gezien de indicatie van de hoogte van de complexwaarde kan worden gesteld dat de gebruikswaarde duidelijk lager ligt en daarom niet als inbrengwaarde zal worden

vastgesteld voor zover het de onbebouwde agrarische percelen betreft waaraan een bestemming Wonen wordt gegeven.

Het hiervoor aangehaalde uitbreidingsplan Hooghkamer te Voorhout kent ten opzichte

van het plan voor Offem-Zuid een naar verhouding grotere mate van infrastructuur en er zijn, mede daarom, hogere kosten gemoeid met het bouwrijp maken van het gebied vergeleken met Offem-Zuid. Mede op basis van kennisneming van de verschillende exploitatieplannen wordt dit verschil bepaald op circa € 20,-- per m².

Al het vorenstaande overwegende wordt per peildatum een complexwaarde bepaald voor de ruwe bouwgrond van € 100,-- per m².

De inbrengwaarde van het openbaar gebied rondom het te ontwikkelen gebied wordt

gewaardeerd tegen de gebruikswaarde. Voor deze gronden geldt dat de eindbestemming al is gerealiseerd. De weg in het plangebied wordt gewaardeerd als ruwe bouwgrond.


13

5.

Overzicht inbrengwaarden

Op basis van het voorgaande zijn de inbrengwaarden als volgt per perceel bepaald. kad. aanduiding Noordwijk F 1893 Noordwijk F 4613 Noordwijk F 4614 Noordwijk H 11 Noordwijk H 561 Noordwijk H 602 Noordwijk H 648 Noordwijk H 651 Noordwijk H 664 Noordwijk H 706 Noordwijk H 710 Noordwijk H 730 Noordwijk H 823 Noordwijk H 824 Noordwijk H 854 Noordwijk H 893 Noordwijk H 894 Noordwijk H 895 Noordwijk H 921 Noordwijk H 964 Noordwijk H 965 Noordwijk H 984 Noordwijk H 1087 Noordwijk H 1091 Noordwijk H 1097 Noordwijk I 409 Noordwijk I 442 Noordwijk I 601 Totaal EP

opp. (m²) 1.578 346 4.939 14.127 393 20.921 241 5.885 1.855 22.199 8.514 2.282 5.770 2.910 4.356 486 460 476 3.866 2.490 1.000 9.500 7.490 7.405 7.568 1.829 113.055 7.597 91 259.629

eigendom gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk L. van Limburg Stirum gemeente Noordwijk L. van Limburg Stirum gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk L. van Limburg Stirum gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk Admiraal gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk gemeente Noordwijk Admiraal gemeente Noordwijk W.A. van Limburg Stirum gemeente Noordwijk afronding gem Noordwijk

Waarde € 1 € 1 € 1 € 1.412.700 € 1 € 2.092.100 € 1 € 588.500 € 185.500 € 2.219.900 € 851.400 € 1 € 577.000 € 291.000 € 435.600 € 48.600 € 46.000 € 47.600 € 1 € 249.000 € 675.000 € 950.000 € 749.000 € 740.500 € 756.800 € 1 € 10.543.942 € 393.101 € 9.100 €

23.862.351

Per eigenaar is de verdeling als volgt: gemeente Noordwijk L. van Limburg Stirum W.A. van Limburg Stirum Admiraal

€ € € €

7.769.809 4.356.200 10.543.942 1.192.400

Het totaal van de inbrengwaarden van alle binnen het exploitatiegebied gelegen percelen wordt op de peildatum bepaald op: € 23.862.351,-(zegge: drieëntwintigmiljoen achthonderdtweeënzestigduizend driehonderdéénenvijftig euro)


14

Aldus gedaan overeenkomstig de strekking van de opdracht en in de overtuiging de ten dienste staande informatie op de juiste wijze te hebben geïnterpreteerd en verwerkt. Zwolle, 8 februari 2013, de deskundigen,

…………………………………….. W. Ritsema

…………………………………… R. Haaijer


15

Bijlage 1: Kaart exploitatiegebied OFFEM ZUID – huidige situatie


16

Bijlage 2: Bestemmingsplankaart


17

TAXATIERAPPORT INBRENGWAARDEN. OFFEM-ZUID te NOORDWIJK

Recommend Documents