2008
04
SV n Nieuws De herontdekking van de particuliere woningverbetering
Snel zaken doen Van kredietcrisis naar recessie, van Ella Vogelaar naar Eberhard van der Laan. SVn heet de nieuwe bewindsman van WWI hartelijk welkom en wenst hem alle sterkte, wijsheid, slagvaardigheid en doortastendheid toe. SVn wil graag snel zaken doen met de nieuwe minister: een ruimhartig nationaal fonds voor energiebesparing/verduurzaming in de particuliere woningvoorraad. Als het kabinet zich dan toch uitput in creatieve oplossingen om de economische crisis te bezweren, is zo’n fonds slechts appeltje eitje tot schier eindeloos maatschappelijk rendement!
Inhoud Dick de Jong, bouwadviesbureau De Groene Werf: “Gemeenten moeten van PWV een feest helpen maken” pag 2/3 Yorick Haan, wethouder Wonen van Schiedam: “Als raadslid vond ik revolverend investeren al verfrissend” pag 3/4 Hilversum: Zachte lening voor 400 eigenaren in de wijk ‘Over ’t Spoor’ pag 5 Eindhoven: Zachte lening voor eigenaren en VvE’s in 28 stadsbuurten pag 5 Kort nieuws
1
pag 6
Duurzame stimulans overheden hard nodig De particuliere woningverbetering is bezig aan een comeback. Steeds meer gemeenten voelen haarfijn aan dat langer negeren van dit stiefkindje van de stedelijke vernieuwing feitelijk geen optie meer is. Vooral in het legioen van vooroorlogse en vroeg-naoorlogse aandachts- en krachtwijken blijkt de onderhoudstoestand van het particuliere woningbezit meer dan vaak nijpend en daardoor in menig opzicht ook gevaarlijk.
D
at particuliere eigenaren individueel en gezamenlijk (VvE’s) verantwoordelijk zijn voor afdoende onderhoud van hun bezit is geen punt van discussie. Maar is er geen zin nig argument te bedenken waarom gemeenten de woningeigenaren niet achter de vodden zouden hoeven zitten om die eigen verant woordelijkheid waar te maken. Kwalitatief slechte eigendomswoningen zijn bepaald geen sieraad voor de straat, buurt, wijk of zelfs stad. Met particuliere woningverbetering is dus een groter belang gediend dan louter dat van de individuele eigenaar of VvE. Opgeknapte huizen stijgen bovendien in waarde; daar zien gemeenten via de WOZ het nodige van terug. Aanlokkelijk perspectief Huiseigenaren in de oudere wijken zijn zelden of nooit kapitaalkrachtig. Dus is regelmatig onderhoud en/of verbetering in de regel finan cieel een brug te ver. Gerede aanleiding voor gemeenten om dat verschil tussen noodzaak en daad tijdelijk te overbruggen en zo het gewens te woningonderhoud vlot te trekken. De ‘zachte’ gemeentelijke Stimuleringslening via SVn, al dan niet onderdeel van een structu rele financieringsregeling particuliere woning verbetering, is daartoe een beproefd instru ment, verantwoord en effectief. Voeg daarbij
de voordelen van duurzaam, revolverend financieren en er ontstaat een aanlokkelijk perspectief voor woningeigenaren én gemeen ten. De succesvolle aanpak van de gemeente Schiedam mag als treffend voorbeeld dienen. Ook gemeenten als Eindhoven en Hilversum laten zich met zachte leningen voor woning eigenaren van hun betere stimulerende kant zien. Zie elders in deze editie. Kostendeling Stimuleringsleningen zijn er ook voor VvE’s en funderingsherstel. Bovendien kent SVn sinds kort de duurzaamheidslening voor ener giebesparing/verduurzaming van de bestaande particuliere woningvoorraad. Stuk voor stuk werken deze producten als weldadige smeer olie om maatschappelijk gewenste projecten en trajecten op gang te brengen en te houden. Het zou rijksoverheid en provincies sieren als ook zij met stimuleringsfondsen hun medeverant woordelijkheid zouden nemen om de adagia ‘Nederland verbouwt duurzaam’ en ‘Meer met minder’ tot snelle tastbare resultaten te voeren. Dit is niet zo maar een wens van SVn, het is een diepgekoesterde wens van de samenleving; particuliere huiseigenaren, gemeenten, bouw vakkers en installateurs niet uitgezonderd.
04 - december 2008
Foto: Jeroen Poortvliet
Dick de Jong, bouwadviesbureau De Groene Werf
“Particuliere woningverbetering komt snel terug op de lokale agenda” “Je ziet nu dat een groeiend aantal gemeenten met laagrentende leningen in de particuliere woningvoorraad aan de slag gaat. Prima! Als je ziet wat PWV aan directe en indirecte opbeurende effecten op het niveau van woning, straat, buurt en wijk heeft, snap ik niet waarom gemeenten dat stimuleringsinstrument nog niet massaal omarmen en toepassen. Waardestijging van woningen en leefbaarheid van buurten betalen zich voor gemeenten en gemeenschap dubbel en dwars terug!”
I
r. Dick de Jong (56) is oprichter en roerganger van bouwadviesbureau De Groene Werf (dGW) in Nieuwegein, gespecialiseerd in advisering stedelijke vernieuwing, bouwkundig advies en procesbegeleiding in de volkshuisves ting en particuliere woningverbete ring. Gemeenten, woningcorporaties, vastgoedbeheerders en particulieren zijn de opdrachtgevers. Particuliere woningverbetering is goed voor ruim driekwart van de bureauomzet. De Jong is gepokt en gemazeld in de
2
stadsvernieuwing en al haar illustere opvolgers. Hij kan er naar eigen zeg gen boekdelen over schrijven: over hoe het was, hoe het inmiddels is, en hoe het zou moeten zijn. Helder product Volgens De Jong komt particuliere woningverbetering in snel tempo helemaal terug op de lokale agenda. “Onafwendbaar. Moét ook wel, want hard nodig. De wal keert het schip. Zo tegen 2000 namen veel gemeenten
afscheid van de tot dan toe zwaar rijksgesubsidieerde PWV, die de leef baarheid in wijken een enorme impuls heeft gegeven. Die dachten dat ze klaar waren. Deels terecht, grotendeels ook weer niet. Inmiddels gaan de ogen weer voorzichtig open. Het thema doet merkbaar vaker de ronde in de gemeentelijke wandelgangen en frac tiekamers. Het aantal gemeenten dat rond PWV de daad bij het woord voegt, groeit gestaag. We zien ook dat de aandacht voor de Bloemkoolwijken toeneemt. Daar doen zich dezelfde ver schijnselen voor als in de oudere ‘parti culiere’ buurten. De mensen hebben problemen met de onderhoudsinveste ring, hebben moeite de PWV met elkaar te organiseren en ook de techni sche kennis is natuurlijk ver te zoeken. Wat doe je met uiteenlopende typen betonbouw? Daar heb je dan toch weer de gemeentelijke overheid voor nodig. Toch zijn er gemeenten die uit een 04 - d e c e m b e r 2 0 0 8
ondefinieerbare angst de doorstap van vooroorlogse naar naoorlogse PWV niet durven te zetten. Vreemd, want als één product helder is, is het PWV wel. Alles wat je rondom dat thema kunt bedenken is al uitgevonden en beproefd.” Waardecreatie “Wij hebben in een aantal gemeenten gekeken naar de effecten van PWV,” vervolgt De Jong. “Je moet eens kijken hoe de WOZ-waarde van die opgeknap te woningen in pakweg 10 jaar tijd is gestegen! Ook vanuit dat oogpunt doen gemeenten zichzelf ernstig te kort als zij de huiseigenaren aan hun lot over laten en PWV niet nadrukkelijk op de agenda zetten en houden. Want het gaat om waardecreatie met een impact die het belang van de individuele eige naar verre overstijgt. Bedenk ook dat als je de boel de boel laat, wat het je dan als gemeente en lokale gemeen schap gaat kosten. Daar hoor of lees je weinig over, maar dat loopt vaak akelig in de papieren. Onderhoud en verbete ring is niet het vak van de particuliere huiseigenaar. Dus moet je hem als gemeente faciliteren, stimuleren, ver leiden. Ontzorgen is een beter woord. Daar hoort – indien nodig - ook ‘pushen’ bij: wortel & stok, anders is het vaak trekken aan een dood paard.” PWV-werkvloer Volgens De Jong is een degelijk, actief samenspel van twee factoren dé sleutel tot succesvolle PWV: faciliteren, stimu leren en verleiden, zonder als overheid op de stoel van de eigenaar te gaan zit ten, en communicatie & procesbegelei ding. “Juist eigenaren met een klein inko men in die oudere buurten willen gehoord en begrepen worden. Mét hen samen beslissen is oneindig veel beter dan óver hen beslissen. Bedenk ook dat je in de praktijk meer dan eens te maken hebt met mensen uit een ande re cultuur die ook vaak onze taal niet goed machtig zijn. Dát is de realiteit van de PWV-werkvloer. Bedenk ook dat bij funderingsproblemen de eige naren feitelijk geen andere keuze heb ben dan investeren in herstel, anders stort hun huis in en zijn ze alles kwijt.” Momentum “De actuele opgave in de PWV is ook verduurzaming en energiebesparing,” 04 - d e c e m b e r 2 0 0 8
beklemtoont Dick de Jong. “Dus ga je als gemeente toch aan het PWV-en, neem dan in één moeite dat hele duur zaamheidspakket mee! Als daar ooit momentum voor was, is dat nú! Maar: hou het vooral eenvoudig. Als de eige naar 96 formulieren in moet vullen – ja, ook die van SVn - wordt hij bang en haakt af. Eén handtekening moet vol staan voor volledige ontzorging! Aanpakken en doorpakken is nu het parool. Gemeenten moeten stoppen met dat verstikkende kruideniersden ken, over de horizon van hun jaarbud get heenkijken, fondsen instellen, zach te leningen in de strijd werpen, en zo ruimte en lucht geven. De kost gaat – nog steeds – voor de baat uit. En de baten zijn vele malen groter dan we al denken te weten.”
Yorick Haan, wethouder Wonen
“Communicatie is “Rond duizend ‘zachte’ leningen inmiddels in omloop, goed voor 20 miljoen aan investeringen, is voor mij een succesteken van de Schiedamse aanpak particuliere woningverbetering. Als mensen geld lenen om hun huis op te knappen, gebeurt er werkelijk iets. Zij creëren meerwaarde. Onze oude wijken knappen zienderogen op; je ziet de vraagprijs voor verbeterde woningen stijgen. Andere gemeenten kijken nu bij ons de kunst af.
“Je moet eens kijken hoe de WOZ-waarde van die opgeknapte woningen in pakweg 10 jaar tijd is gestegen!”
Prima, goed voorbeeld doet volgen. Cadeau hebben we dit resultaat overigens niet gekregen: met ‘trial & error’ zijn we gekomen waar we nu zijn. Het blijkt de moeite meer dan waard.”
Y
orick Haan is met zijn 34 jaar de op één na jongste wethouder in Nederland. In 2006 werd de historicus en SP-raadslid tot het ambt geroepen in zijn woonplaats Schiedam, en in die nieuwe kwaliteit ruim ‘behangen’ met de portefeuilles bouwen, wonen en milieu, dierenwelzijn, verkeer en vervoer, beheer openbare ruimte, facili taire zaken en ICT.
Ir. Dick de Jong van dGW: “PWV kan een feest zijn, maar de gemeenten moeten wel helpen de slingers op te hangen.”
Erfenis Haan erfde het in 2002 opgetuigde project particuliere woningverbetering van zijn voorganger Henk-Jan Habermehl. Dit voorzag en voorziet in wegwerking van de nijpende onder houdsachterstanden in en aan de rian te hoeveelheid particuliere eigendoms woningen in de vooroorlogse stadswij ken Oost, West en Zuid. Bijkomende ongemakken: ernstige funderingspro blemen door ‘negatieve kleef’ (Schiedam is gebouwd op dik water)
3
van Schiedam
hét sleutelwoord bij particuliere woningverbetering” en de funderingverwoestende uitwer king van een agressieve, besmettelijke zwam. Voor de financiering trof de gemeente een structurele regeling met SVn, inclusief revolverend fonds en de uitgifte van laagrentende leningen. Ontzorgd Yorick Haan: “Als toenmalig raadslid vond ik dat al een verfrissende benade ring; met klassieke subsidiëring zou den we de slag nooit in dit tempo heb ben kunnen maken. Zinvol was boven dien dat Schiedam haar opbrengst van de Bouwfonds-aandelen terugpompte in de volkshuisvesting. En met de revolverende leningen hebben we zekerheid dat we de middelen straks opnieuw kunnen inzetten. Met VROM hebben we een flink robbertje geknokt over de revolverende inzet van ISVgeld voor het funderingsherstel. Dat mocht niet, maar we wonnen het kort geding, dus dat heeft zich ten goede gekeerd. Intussen hebben we 150 leningen voor funderingsherstel uit staan; er is voor 750 leningen gereser veerd. In Schiedam is de zachte lening ook écht zacht: 5% korting op de marktrente tot minimaal 1,5%. Pure honing! We onderscheiden hier acute (actieve) en minder acute (passieve) woningverbetering. Voor de eigenaren in de actieve PWV kennen we naast de zachte lening nog andere stimulerende zaken, zoals gratis advies en begelei ding, gratis bouwkundig onderhouds rapport (BOR), gratis APK-keuring gas en elektra-installaties en gratis EPA
voor het verplichte Energielabel. Die eigenaren weten zich compleet ont zorgd, waarmee een ‘flow’ in woning verbetering op gang is gekomen. We merken groeiend enthousiasme bij de eigenaren: investeren in de eigen woning loont. Dat vertellen de mensen graag verder. De gemeente ook trou wens.” Fase III Met intussen 4200 woningen in de aanpak is onlangs in Schiedam de afrondende derde fase van het project gestart. Nog eens 1000 eigenaren uit de ‘passieve’ aanpak in Oost, West en Zuid worden van deur tot deur bena derd om tot actie over te gaan, evenals 400 huiseigenaren in een deel van het historische stadscentrum. Voor winkel verbetering en wonen boven winkels in het kernwinkelgebied van Schiedam loopt daarnaast een (subsidie)program ma ‘Werk aan de winkel’.
Honing & Azijn “Het project particuliere woning verbetering had een uiterst moeizame start,” erkent wethouder Haan. “Vooral communicatief ging er van alles mis, met als gevolg erg terughoudende reacties van de wijkbewoners. Ook de interpretatie van de BOR’s gaf veel onduidelijkheid. We hanteren hier een honing & azijn aanpak, met de zachte lening als honing en dreigen met aan schrijving als azijn. Dat is nog steeds het geval. Maar in het begin werd er te snel gedreigd met aanschrijving als de mensen hun BOR niet hop hop hop in galop gingen uitvoeren. Daar krijg je dus de handen niet voor op elkaar. De eigenaren in die bewuste wijken zijn zonder uit zondering mensen met een soms erg smalle beurs, blij dat ze inder tijd dat arbeidershuisje of die portiekwoning net konden kopen. Dat zijn Wethouder Yorick Haan van Schiedam: “Ook als raadslid vond ik revolverend investeren al een verfrissende benadering.” geen professionele vast
4
goedbeheerders. Die moet je niet in verwarring brengen, maar de helpende hand bieden. Laten we zeggen dat we iets te voortvarend – en daardoor een beetje blind – aan het project begon nen.” Wijze lessen “Communicatie is hét sleutelwoord bij particuliere woningverbetering, zeker in de oudere wijken. Ik kan dat niet genoeg benadrukken,” aldus Haan. “De kern van onze huidige aanpak – en daarmee ook van ons succes – is dat wij continu met de eigenaren en de bewonersverenigingen in gesprek zijn. We zijn zichtbaar in de wijken aanwe zig en nemen de mensen serieus. Dát is wat gewenste zaken in beweging krijgt. Er zijn maar weinig gemeente bestuurders die niet zien hoe je dit soort slagen moet aanpakken. Maar er zijn tegelijkertijd ook weinig bestuur ders die beseffen dat je als gemeente vooral met beide benen op de grond in de buurten moet staan. Open, helder, eenvoudig.” 04 - d e c e m b e r 2 0 0 8
Particuliere woningverbetering Hilversum
Zachte lening voor 400 eigenaren in wijk ‘Over ’t Spoor’ In de periode 2008-2011 ondersteunt de gemeente Hilversum 400 particuliere woningeigenaren in de vooroorlogse wijk Over ’t Spoor met een zachte lening, op voorwaarde dat zij – op basis van vrijwilligheid - hun huis opknappen. De gemeente betaalt ook de kosten van het bouwkundig verbeterplan voor de woningen. Stedelijke vernieuwing Wijk ‘Over ’t Spoor’, van oorsprong een arbeiderswijk uit het begin van de vorige eeuw aan de oostkant van Hilversum, is het toneel van een ingrij pende stedelijke vernieuwingsoperatie met onder meer een rijke schakering aan projecten van de corporaties Dudok Wonen en De Alliantie. Het wegwerken van achterstallig onderhoud aan particuliere woningen is onderdeel van deze wijkvernieu wing. De gemeente financiert de particuliere woningverbetering uit een leningenfonds van 2 10 miljoen, apart gezet bij SVn.
Bouwbureau Vierhonderd woningeigenaren in vier van de negen buurten in ‘Over ’t Spoor’ kunnen van de gunstige regeling gebruik maken. Zij worden daarin met raad en daad bijgestaan door het Bouwbureau Particuliere Woningverbetering, dat sinds mei 2008 in de wijk is geopend. In novem ber had het Bouwbureau al de eerste honderd bouwkundige opnames uit gevoerd en waren er al bijna honderd verbeterplannen opgesteld. Naar verwachting vragen nog in 2008 de eerste dertig woningeigenaren een zachte lening aan.
Toereikend budget Het budget is berekend op 400 lenin gen van gemiddeld 2 25.000. Het geld kan via SVn tegen 2% rente en een looptijd van 20 jaar aan positief beoordeelde verbeterplannen worden besteed, individueel of per woonblok. Ook woningen van particuliere verhuurders in de vier geselecteerde buurten van ‘Over ’t Spoor’ kunnen aan de regeling deelnemen.
Particuliere woningverbetering
Eindhoven biedt nieuwe stimuleringsregeling voor eigenaren Voor huiseigenaren in de Lichtstad is er een nieuwe stimuleringsregeling onderhoud particuliere woningen. Met de komst van zachte leningen vervalt de oude subsidieregeling voor woningonderhoud. De nieuwe regeling is afgelopen september geïntroduceerd. Eindhoven streeft met de nieuwe regeling drie doelen na: • Het stimuleren van het onderhouds bewustzijn van particuliere woning eigenaren; • Het op peil brengen/houden van de onderhoudssituatie van het particu liere woningbezit; • Het voorkomen van de verslechte ring van de woon-en leefomgeving in wijken en buurten. Budget Met de nieuwe regeling kunnen laag rentende leningen worden verstrekt aan individuele huiseigenaren en 04 - december 2008
verenigingen van eigenaren (VvE’s). Het daartoe strekkende budget van 2 0,8 miljoen heeft de gemeente revol verend ondergebracht bij SVn. Ook de uitgifte van de leningen loopt via SVn. Voorwaarden De zachte PWV-leningen (tegen 2%) zijn alleen beschikbaar voor eigenaren en VvE’s in 10 integrale wijkvernieu wingsgebieden, 3 krachtwijken en 15 actiegebieden, en dan nog uitsluitend bij een gezamenlijke woonblok- of straatgewijze aanpak. De gemeente neemt de kosten van collectief voor onderzoek voor een meerjarenon
derhoudsplan voor haar rekening. De WOZ-waarde van de op te knap pen woningen mag niet hoger dan 2 230.000 (prijspeil 2008) zijn. De lening is bedoeld voor aanpak van het casco (dak, kozijnen, schilderwerk) en de veiligheid van installaties, en kan variëren van minimaal 2 2.500 tot maximaal 2 30.000. VvE’s Verenigingen van Eigenaren in de rest van de stad kunnen geen aanspraak maken op de laagrentende lenin gen. De gemeente zet hier vooral in op voorlichting en preventie om de appartementeigenaren meer onder houdsbewust te maken. Wel draagt de gemeente maximaal 2 275 per appar tement bij in de onderzoekskosten voor het opstellen van een meerjaren onderhoudsplan.
5
Duurzaamheidslening Investeren in energiebesparing en ver duurzaming loont altijd. Lagere ener giekosten, lagere woonlasten, meer wooncomfort en vaak een beter bin nenmilieu. Particuliere huiseigenaren hebben hiervoor niet altijd voldoende geld op de plank liggen. Een financieel steuntje in de rug helpt hen over de streep. Dat doet u met de duurzaam heidslening, de jongste innovatie van
SVn. Met de duurzaamheidslening stimuleert uw gemeente huiseigenaren tot investeren in energiebesparende en verduurzamende maatregelen. Een even welkom als duurzaam perspectief. Voor gemeenten en particuliere huis eigenaren. Wilt u meer weten over de duurzaam heidslening dan kunt u contact opne men met uw accountmanager bij SVn.
Bouwfonds Stimuleringsleningen De in de periode 1996-1998 door Bouwfonds ter beschikking gestelde gelden aan ongeveer 120 gemeenten heeft in de loop der jaren geresulteerd in 239 leningen voor een totaal bedrag van 2 14,1 miljoen. Per 31 december aanstaande zijn alle voornoemde leningen afgelost. Met deze gelden is een groot aantal belangrijke projecten gerealiseerd waarmee de Stedelijke Vernieuwing een extra impuls heeft gekregen.
Nieuwe deelnemende gemeenten SVn SVn verwelkomt in oktober en november 4 nieuwe deelnemende gemeenten. Dit zijn Dirksland, Halderberge, Vlist en Zandvoort Met deze nieuwe gemeenten heeft SVn in totaal 274 deelnemende gemeenten en 3 deelnemende provincies.
Aanvragen SVn Plusfonds Graag brengen wij onze deelnemers in herinnering dat zij hun leningaanvraag bij het Plusfonds vóór 1 maart 2009 bij SVn kunnen indienen. Het budget bedraagt 2 4,5 miljoen. De leningen uit het SVn Plusfonds zijn bedoeld voor de financiering van een project dat de leefbaarheid en de leefkwaliteit in een wijk of dorpskern bevordert. Wilt u meer weten over het Plusfonds? Bezoek onze website www.svn.nl of neem contact op met uw accountmanager bij SVn.
Nieuwe deelnemers Startersregeling In de afgelopen periode voerden de volgende deelnemende gemeenten de Startersregeling in: Dirksland, Halderberge, Vlist en Zandvoort. In totaal voeren er nu 210 gemeen ten de Startersregeling waarvan 194 de VROM Startersregeling.
SVn Postbus 15, 3870 DA Hoevelaken t
(033) 253 94 01
e
[email protected]
i
www.svn.nl
Colofon Uitgave Tekst
SVn december 2008
Peter Roosekrans Amersfoort
Fotografie Jeroen Poortvliet, Marsel Loermans Vormgeving Druk
Volta_ontwerpers, Utrecht
Bouman, Amersfoort
Alle rechten voorbehouden. U mag citeren uit SVn Nieuws, mits u de bron vermeldt.
6
Bestuur, directie en medewerkers van SVn wensen u plezierige Kerstdagen en een gezond en voorspoedig 2009 04 - december 2008
