Strategisch Voorraad Beleid 2013 – 2022 Definief
Inhoud 1.
Inleiding
4
2.
Woningkeuze
5
3.
Demografie
6
4.
Migratie
9
5.
Inkomensverdeling en -ontwikkeling
10
6.
De omvang en kwaliteit van de huidige woningvoorraad
11
7.
Strategische doelen SVB
17
8.
Effecten van strategische keuzen op de voorraad
19
SVB
- Maart 2013 -
Pagina 3 van 23
1. Inleiding Woningstichting Wierden en Borgen verhuurt op dit moment ruim 5.000 woningen verdeeld over de gemeenten Bedum, Eemsmond, Loppersum, De Marne, Ten Boer en Winsum in de provincie Groningen. In het beheer van deze woningen is het accent in de afgelopen jaren voornamelijk gelegd op de kwantiteit en de kwaliteit van het vastgoed. Hoewel beide aspecten belangrijk blijven, is de focus naar de toekomst meer gericht op het ontwikkelen van een goed woonklimaat. Een goed woonklimaat is voor iedereen anders. Het gaat niet alleen om een goede woning, maar ook om een goede woonomgeving die geschikt is voor de mensen die er wonen. Ook de aanwezige voorzieningen spelen hierin een belangrijke rol. De visie en rol van Wierden en Borgen op de maatschappelijke en politieke ontwikkelingen zijn beschreven in het beleidsplan 2013-2018. Hierin wordt verwoord hoe Wierden en Borgen de agenda voor de toekomst wil invullen. Deze ontwikkelingen worden daarom in dit stuk niet nogmaals omschreven. Wel wordt ingezoomd op de ontwikkelingen die direct van invloed zijn op de woningkeuzes van klanten en de vastgoedkeuzes die Wierden en Borgen maakt. Het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) is een aanvulling op het beleidsplan van Wierden en Borgen en een vertaling van onze visie op de bestaande woningvoorraad. Het SVB dat in 2008 is opgesteld, is geactualiseerd op basis van de koers en richting in het beleidsplan, de marktontwikkelingen, de wensen en mogelijkheden van de organisatie, bestaande woonvisies en –plannen, de ervaringen van management en medewerkers en de inzichten van externe deskundigen. Van de prestatievelden waarbinnen Wierden en Borgen opereert, beschrijft het SVB vooral de beleidsmatige wijze waarop het vastgoed wordt beheerd en de investeringen in het geschikt maken van het woningaanbod voor de (toekomstige) doelgroepen. In het SVB gaat bijzondere aandacht uit naar de specifieke kenmerken van de zes verschillende gemeenten waarin Woningstichting Wierden en Borgen actief is. In het licht van recente en verwachte demografische en marktontwikkelingen, wordt rekening gehouden met een krimpscenario, vooral in de verder van de stad Groningen gelegen gemeenten De Marne, Eemsmond en Loppersum. Het SVB brengt de woningbehoefte in beeld op basis van demografische ontwikkelingen, migratiesaldi en de inkomensverdeling. Dit is vertaald in aantallen en type woningen en effecten op de woningvoorraad van Wierden en Borgen. Onze plannen zijn ambitieus. Door de recente kabinetsplannen realiseert Wierden en Borgen zich dat het opgestelde SVB op korte termijn wellicht opnieuw en rigoureus moet worden bijgesteld. Vanwege de heffingen die aan woningcorporaties worden opgelegd en aangekondigde wijzigingen in het huurbeleid, houden we ernstig rekening met een flinke beperking van onze investeringsmogelijkheden in de vastgoedvoorraad. Dit laat onverlet dat de (toekomstige) woningbehoefte blijft bestaan. De koers die Wierden en Borgen heeft uitgezet, richt zich daarom nog steeds op die woningbehoefte. De wijze waarop en het tempo waarin dit gerealiseerd kan worden, hangt echter voor een belangrijk deel af van de definitieve kabinetsplannen.
SVB
- Maart 2013 -
Pagina 4 van 23
2. Woningkeuze Toewijzen aan de doelgroep Met ingang van 1 januari 2011 is de Europese wetgeving ten aanzien van het toewijzen van sociale huurwoningen (tot een huurprijs van € 664,66 anno 2012) vastgesteld. Deze nieuwe regels schrijven voor dat tenminste 90% van de woningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een (gezamenlijk) inkomen van maximaal € 34.085,-. Het moet ertoe leiden dat huurwoningen vooral worden toegewezen aan huishoudens met een lager inkomen. Dit betekent dat de woningkeuze voor de groep met een hoger inkomen wordt beperkt en dat Wierden en Borgen in principe geen sociale huurwoningen meer kan toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen dat hoger is dan hierboven genoemd. Individualisering Binnen huishoudensgroepen bestaat er steeds meer onderscheid door de verschillen in leefstijl. De woonwensen van de individuele klanten vertonen steeds meer individuele accenten. Door de toenemende individualisering behouden mensen zich het recht om keuzes te maken die passen bij hun eigen persoonlijkheid. Zij stellen specifieke eisen aan de woning en de woonomgeving. Dit vertaalt zich bijvoorbeeld in een toename van de aanvraag naar individuele voorzieningen en in meer kritische en kwaliteitsbewuste huurders. Naast een toename van de vraag naar specifieke kwaliteit is er ook in algemene zin een toenemende vraag naar kwaliteit. Kwaliteit Woonomgeving, leefbaarheid en kwaliteit spelen een grotere rol bij de woningkeuze. Het gezichtsveld van corporaties verbreedt zich dan ook van betaalbare woning naar betaalbaar wonen. Het gaat verder dan alleen een ‘blik op stenen’. Het ontwikkelen van de woningvoorraad kan daarom alleen in samenhang worden gezien met het ontwikkelen van de woonomgeving. Het kleiner worden van de huishoudens vertaalt zich maar zeer ten dele in een vraag naar kleine woningen. Vrijwel alle woningzoekenden zoeken een woning met minimaal één slaapkamer meer dan het aantal personen in het huishouden en als het even kan zelfs twee slaapkamers meer. Maar men wenst vooral ook meer ruimte, in alle vertrekken maar vooral in de woonkamer en de doucheruimte. Steeds meer senioren en gehandicapten blijven zo lang mogelijk thuis wonen of in een vorm van wooncomplex of geclusterd wonen in de wijk. Binnen de zorg vindt een sterke extramuralisering plaats. Hierdoor ontstaat extra behoefte aan geschikte woningen voor senioren en gehandicapten. Ook de vergrijzing van de bevolking draagt bij aan deze extra behoefte. Een goede afstemming tussen wonen en zorg is dan ook noodzakelijk. Voorzieningen Het aantal banen in het werkgebied van Wierden en Borgen loopt nog altijd terug. De werkloosheid neemt toe, terwijl mensen met hogere inkomens wegtrekken om elders werk te vinden. Deze ontwikkeling zorgen er voor dat het lastig is om bepaalde voorzieningen in de alle kernen overeind te houden. Het dalende voorzieningenniveau kan een negatief effect hebben op de leefbaarheid in de kernen waar deze voorzieningen niet meer gerealiseerd kunnen worden.
SVB
- Maart 2013 -
Pagina 5 van 23
3. Demografie Het werkgebied van Wierden en Borgen bevindt zich in de regio Noord-Groningen en kenmerkt zich door een groot aantal grotere en kleinere kernen. In het werkgebied van Wierden en Borgen krimpt de bevolking in de periode van 2012 tot 2020 van ruim 69.000 naar 68.000 inwoners. Deze demografische krimp valt samen met een al jaren aanhoudende economische stagnatie in de regio Noord-Groningen. Vooral in de gemeenten Eemsmond, Loppersum en De Marne versterken deze processen elkaar. De andere gemeenten in het werkgebied van Wierden en Borgen – Bedum, Ten Boer en Winsum – profiteren van de economische groei in de regio Groningen–Assen vanwege de ligging in de nabijheid van de stad Groningen. Bevolking Om een indruk te krijgen van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling maakt Wierden en borgen gebruik van het prognoserapport Primos 2011. Deze onderzoeksmethode kent echter een inherente fout. Er wordt niet alleen uitgegaan van een natuurlijke ontwikkelingen en migratiestromen, maar ook met het aantrekken van huishoudens door reeds geplande nieuwbouw. Door dit component op te nemen in de prognoseontwikkeling wordt afgeweken van de realiteit en laten de ontwikkelingen een gunstiger beeld zien dan in werkelijkheid het geval kan zijn. Zo valt bijvoorbeeld het demografische ontwikkeling voor het aantal huishoudens voor de gemeente De Marne 4 procentpunten hoger uit dan in de meer realistische voorspelling (bijgestelde Primos 2009) die gebruikt wordt als uitgangspunt voor de het woon- en leefbaarheidsconvenant. In de praktijk is er dus sprake van een lichte krimp, terwijl Primos 2011 een stabilisatie laat zien. Een dergelijke nuancering geldt voor elke gemeente. In dit beleidsplan wordt toch uitgegaan van Primos 2011, omdat het voor Wierden en Borgen, op dit moment, de enige methode is die op alle gemeenten is toegepast. Zodoende kunnen ontwikkelingen tussen gemeenten onderling worden vergeleken. In de wetenschap dat Primos 2011 een afwijkende voorspelling geeft, houdt Wierden en Borgen rekening met mindere groei of negatieve bevolkings- en huishoudenontwikkeling. In dit plan wordt daarom uiterst voorzichtig omgesprongen met het sturen van de vastgoedvoorraad. In de praktijk hecht Wierden en Borgen grote waarde aan, daar waar deze zijn geteld, de scherpere prognoses van gemeente en worden deze gebruikt voor het aangaan van het convenant en het maken van prestatieafspraken. De richting van de vastgoedontwikkeling die in dit rapport wordt aangegeven, kan worden aangepast aan de werkelijke ontwikkelingen. Deze worden door Wierden en Borgen dan ook nauwlettend gevolgd. De demografische krimp verschilt per gemeente. Tot 2020 krijgen Loppersum en De Marne met een zichtbare bevolkingsdaling te maken. In Winsum, Eemsmond en Bedum neemt het aantal inwoners licht af. In de gemeente Ten Boer verandert het aantal inwoners in de periode tot 2020 ook niet veel. Wel is in deze gemeente als enige sprake van een stijging van het aantal inwoners tot 2020. Tabel 1: Bevolkingsprognose Bevolking totaal 2010
2020
2030
saldo
Bedum
10.447
10.360
10.458
100,1
De Marne
10.527
9.912
9.334
88,7
Eemsmond
16.426
16.395
16.198
98,6
Loppersum
10.452
9.898
9.383
89,8
Ten Boer
7.427
7.625
7.523
101,3
Winsum
14.073
13.918
14.305
101,6
Totaal
69.352
68.108
67.201
96,9
SVB
- Maart 2013 -
Pagina 6 van 23
Figuur 1: De bevolkingsontwikkeling in het werkgebied van Wierden en Borgen per gemeente. Bron: Primos 2011
Huishoudens Op de woningmarkt is niet het aantal inwoners, maar veeleer het aantal huishoudens van belang, ervan uitgaande dat één huishouden één woning bewoont. Door de toenemende gezinsverdunning zullen de effecten van bevolkingskrimp op de aantallen huishoudens minder groot zijn. De verwachting is dat het aantal mensen per huishouden daalt van 2,39 in 2012 naar 2,22 in 2020. Hierdoor zal het aantal huishoudens in deze periode licht stijgen. De verwachting is dat het aantal huishoudens zonder kinderen (alleenstaanden en samenwonenden) zal stijgen, terwijl het aantal huishoudens met kinderen (eenouder en samenwonenden met kinderen) zal dalen. Verreweg de grootste stijging ligt bij de groep huishoudens in de leeftijd boven 65 jaar, terwijl de sterkste daling ligt in de groep huishoudens in de leeftijd van 30 tot 45 jaar. Tabel 2: Huishoudensprognose Huishoudens totaal 2010
2020
2030
saldo in %
Bedum
4.253
4.656
4.881
114,8
De Marne
4.674
4.736
4.679
100,1
Eemsmond 6.916
7.278
7.428
107,4
Loppersum 4.380
4.507
4.468
102,0
Ten Boer
2.915
3.184
3.393
116,4
Winsum
5.836
6.277
6.665
114,2
Totaal
28.974
30.638
31.514
108,8
Figuur 2: De huishoudenontwikkeling in het werkgebied van Wierden en Borgen per gemeente. Bron: Primos 2011 SVB
- Maart 2013 -
Pagina 7 van 23
Huishoudens naar leeftijd Winsum 2020 2012 Ten Boer 2020
2012 Loppersum 2020 2012
Tussen 15-29
Eemsmond 2020
Tussen 30-64
2012
65 e.o.
De Marne 2020
2012 Bedum 2020 2012 0
2000
4000
6000
8000
Figuur 3: De huishoudensontwikkeling naar leeftijd per gemeente. Bron: Primos 2011
Figuur 4: De huishoudensontwikkeling in het werkgebied van Wierden en Borgen naar leeftijd. Bron: Primos 2011
Volgens de prognose van ABF kan de komende jaren een verandering worden verwacht in de samenstelling van de huishoudens. Het aantal gezinnen neemt af en het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe. Het totale aantal huishoudens stijgt ligt.
SVB
- Maart 2013 -
Pagina 8 van 23
4. Migratie De ontwikkeling van bevolking en huishoudens is op basis van jarenlange ervaringscijfers over geboorte en sterfte vrij goed in te schatten. Migratie is een lastiger te voorspellen proces omdat migratie door verschillende factoren wordt beïnvloed. Hier spelen opleiding, werkgelegenheid en nieuwbouw een grote rol. Migratie is bovendien vaak leeftijds- of inkomens specifiek. Het is dan ook niet verwonderlijk dat zich jaarlijks grote verschillen voordoen.
Migratie Winsum
De Marne Loppersum Vertrokken uit Eemsmond
Gevestigd in
Ten Boer
Figuur 5: Vestiging en vertrek per gemeente, september 2009 t/m augustus 2012. Bron: CBS
Bedum 0
500
1000
1500
2000
Statline 2012
Figuur 6: Saldo van vestiging en vertrek per gemeente, per jaar. Bron: CBS Statline 2012
Bij de analyse van verhuisbewegingen valt op dat de gemeenten Bedum, Winsum en Ten Boer een sterke relatie met de gemeente Groningen hebben. Voor deze gemeente geldt dat de uitstroom naar de gemeente Groningen (gedeeltelijk) wordt gecompenseerd door een instroom vanuit Groningen. Bij de overige gemeenten is de uitstroom naar Groningen sterker dan de instroom. Tussen de zes gemeenten is een sterke relatie zichtbaar tussen Loppersum en Eemsmond, en tussen Winsum en De Marne. In alle gemeenten is overigens ook sprake van een groot aantal binnengemeentelijke verhuizingen. Dat betekent dat veel huishoudens gehecht zijn aan de gemeente waar zij wonen, en niet snel de gemeentegrenzen over gaan op zoek naar een andere woning. Van september 2009 tot en met augustus 2012 heeft geen enkele gemeente te maken gehad met een positief migratiesaldo. Ten Boer en Bedum hebben te maken met een klein negatief migratiesaldo (-4 en -25). Opvallender is het negatieve migratiesaldo waar de gemeente Winsum mee te maken heeft. In de bovengenoemde periode van drie jaar is gebleken dat 187 meer mensen zijn vertrokken uit Winsum dan zich in de gemeente hebben gevestigd. De Marne en Loppersum scoren vergelijkbaar met saldo’s van respectievelijk -165 en -179. In de gemeente Eemsmond lag het migratiesaldo nog lager met een negatief verschil van -262. Het migratiesaldo is dus negatief, terwijl het aantal huishoudens in het werkgebied van Wierden en Borgen zal gaan stijgen.
SVB
- Maart 2013 -
Pagina 9 van 23
5. Inkomensverdeling en -ontwikkeling De gemeenten in de regio Noordwest-Groningen verschillen nogal van elkaar in de samenstelling van de huishoudens naar inkomen. De gemiddelde persoonlijke inkomens lopen uiteen van € 25.500 in Eemsmond tot € 28.600 in Winsum. De gemiddelden van Bedum, Ten Boer en Winsum liggen allemaal boven het gemiddelde voor de provincie Groningen (€ 26.600), maar ook allemaal onder het Nederlands gemiddelde (€ 29.600). Het gemiddelde van de overige gemeenten ligt lager dan zowel het Nederlands als Gronings gemiddelde. Om een beeld te geven van de inkomensverdeling is gekeken naar de verhouding van het aantal hoge en lage inkomens. Een laag inkomen is een persoonlijk inkomen dat in 2010 lager was dan of gelijk was aan € 19.200,-, terwijl een hoog persoonlijk inkomen hoger was dan € 41.300,-. Het middeninkomen bevindt zich tussen deze twee bedragen in. Om een explicieter beeld te krijgen is de inkomensverdeling voor grotere kernen in kaart gebracht. Het aandeel lage inkomens is in Eemsmond het grootst met 51%, gevolgd door Loppersum met een percentage van 49% en De Marne met 45%. In deze kernen is het aandeel lage inkomens beduidend hoger dan in de overige kernen. In Ten Boer (41%) en Winsum (42%) ligt het aandeel lage inkomens iets boven het Nederlandse gemiddelde van 40%. Bedum zit wat het aandeel lage inkomens betreft op het landelijk gemiddelde. In Ten Boer, Bedum, Loppersum en Winsum wonen ook relatief meer huishoudens met hoge inkomens.
Figuur 7: Inkomensverdeling per kern, in relatie tot Nederland. Bron: CBS In Uw Buurt
Gemiddeld inkomen Winsum De Marne Loppersum Eemsmond Gemiddeld persoonlijk inkomen in 2009
Ten Boer Bedum Groningen Nederland 0
10
20
30
Figuur 8: Gemiddeld inkomen per gemeente, in relatie tot Groningen en Nederland. Bron: CBS Statline 2012
Het gemiddeld persoonlijk inkomen bestaat uit alle inkomens, inclusief studenten. Dit gemiddelde bestaat dan ook niet uit volledige jaarinkomens. Drie gemeenten hebben een gemiddelde dat hoger ligt dan het provinciale gemiddelde. Dit zijn de gemeenten Bedum, Ten Boer en Winsum. In de overige drie gemeenten ligt het gemiddelde lager.
SVB
- Maart 2013 -
Pagina 10 van 23
6. De omvang en kwaliteit van de huidige woningvoorraad De woningvoorraad in de regio Noordwest-Groningen Het werkgebied van Wierden en Borgen – de regio Noordwest-Groningen – telt in totaal circa 29.500 woningen. Ongeveer 20.150 woningen zijn koopwoningen (68%), de overige 9.350 woningen zijn huurwoningen (32%). De sociale huursector heeft een marktaandeel van 24% van alle woningen, de particuliere sector circa 7,5%. De verhouding tussen huur en koop verschilt wel per gemeente. In de gemeente Eemsmond behoort ongeveer 40% tot de huursector, in Ten Boer ligt het aandeel huurwoningen net boven de 20%. De woningvoorraad is vrij eenzijdig samengesteld. Zo is 96,2% van de alle woningen een grondgebonden woning (ofwel eengezinswoning) en 3,8% een gestapelde woning (ofwel meergezinswoning): in de huursector is ongeveer 11% van de huurwoningen een meergezinswoning. Van de sociale huurwoningen in Bedum is 26% gestapeld, in De Marne en Ten Boer is dit percentage 12 en 11 procent. In Eemsmond is circa 9% gestapeld. In Winsum en Loppersum zijn amper gestapelde woningen. In Winsum is dit percentage 5%, tegenover 3% in Loppersum. Naar kamertal bezien bestaat de voorraad uit veel grote woningen (met meer dan 4 kamers). In de koopsector betreft het 85% van de voorraad, in de huursector is 67% een grote woning.
Verhouding huur/koop Winsum
Ten Boer Loppersum Huur Eemsmond
Koop
De Marne
Figuur 9: Woningvoorraad naar gemeente.
Bedum 0
2000
4000
6000
8000
Bron: CBS Gemeente Op Maat 2011
De woningvoorraad bestaat voor circa 36% uit vooroorlogse woningen, 21% is gebouwd tussen 1945 en 1970, en ongeveer 43% is voltooid na 1970. Ter vergelijking: in de huursector is het aandeel woningen met een bouwjaar voor 1945 slechts 4%, en ongeveer 53% van de voorraad sociale huurwoningen is gebouwd na 1970. Ook hier zijn verschillen zichtbaar tussen de gemeenten: zo heeft de gemeente Ten Boer relatief weinig vooroorlogse woningen (2,5%). In de gemeenten Loppersum en De Marne is na 1990 relatief weinig nieuwbouw aan de voorraad toegevoegd. In Loppersum dateert 7,9% van de voorraad uit de periode na 1990, in De Marne is dit 10,2%. In Winsum en Eemsmond is dit percentage ietwat hoger met 12,5 en 12,1 procent. In Ten Boer bedraagt de voorraad van na 1990 20,6%, terwijl dit percentage in Bedum maar liefst 32,3% bedraagt.
Figuur 10: Huursector in NoordwestGroningen, per gemeente naar verhuurorganisatie.
SVB
- Maart 2013 -
Pagina 11 van 23
De woningvoorraad van Wierden en Borgen In totaal verhuurt Wierden en Borgen ongeveer 5.040 woningen. De woningen zijn verdeeld over 1 ongeveer 410 complexen en 584 producten (na segmentatie) . De voorraad bestaat voor circa 88% uit grondgebonden eengezinswoningen. Dit zijn vrijstaande woningen, rijwoningen en twee-onder-eenkapwoningen. De overige woningen zijn gestapelde woningen en woningen voor bijzondere doelgroepen. De gestapelde woningen betreffen flatwoningen en boven- en benedenwoningen. De woningen zijn verdeeld over zes gemeenten en meer dan 50 kernen. In de gemeente Winsum staan de meeste woningen (1.375), gevolgd door De Marne (1.140), Bedum (1.027) en Loppersum (670). In zowel Ten Boer als Eemsmond bezit Wierden en Borgen circa 400 woningen. Wierden en Borgen is niet de enige verhuurder in de regio Noordwest-Groningen. In elk van de zes gemeenten waar Wierden en Borgen woningen verhuurt, zijn ook andere spelers actief op de huurmarkt. In de gemeenten Winsum, De Marne, Ten Boer en Bedum is Wierden en Borgen vrij dominant. Winsum kent nog wel een vrij omvangrijke particuliere sector (circa 400 woningen). In de andere gemeenten vervullen Vitalis en Vestia een bescheiden rol op de huurmarkt. In Loppersum en Eemsmond deelt Wierden en Borgen haar rol op de (sociale) huurmarkt met andere corporaties, zoals Woongroep Marenland, Stichting Uithuizer Woningbouw en Woningbouwstichting De Delthe. Daarnaast verhuren Vitalis en Woonzorg Nederland in deze gemeenten ook nog een bescheiden aantal huurwoningen. De huurprijs is één van de belangrijkste kenmerken van de woning. De huidige huurtoeslagregeling bepaalt namelijk tot welke huurprijsgrens een huurder van een woning recht heeft op huurtoeslag, uiteraard afhankelijk van het inkomen. Voor jongeren tot 23 jaar is in dit verband de kwaliteitskortingsgrens (€ 366,37 per januari 2012) van belang. Voor kleine huishoudens (één en twee personen) geldt de grens van € 524,37, terwijl gezinnen zullen letten op de huurprijsgrens van € 561,98, waaronder een verzoek tot huurtoeslag mogelijk is. De maximale huurprijs waarbij huurtoeslag nog toegekend mag worden bedraagt € 664,66. Voor Nederlandse begrippen is de huur die Wierden en Borgen voor haar woningen vraagt aan de lage kant. Bezien in de context van de regio Noordwest-Groningen valt dat wel mee, al zijn er nu woningen die in het licht van de woningmarkt te goedkoop worden aangeboden. Circa 26% heeft een huurprijs van minder dan € 366,37. In het segment daarboven met een huurprijs van tussen de € 366,38 en € 524,37 valt nog eens 62% van de woningen van Wierden en Borgen. Dat maakt het resterende aandeel duurdere woningen met 12% vrij beperkt. Dat is logisch: de meeste huishoudens die meer dan € 500,- te besteden hebben aan huisvesting worden immers door de koopmarkt bediend.
Figuur 11: De woningvoorraad van Wierden en Borgen naar huurprijssegment. In de gemeenten Loppersum, De Marne en Winsum staan naar verhouding relatief veel goedkope huurwoningen. In de andere gemeente is de woningvoorraad beter in balans. Het aantal duurdere woningen blijft, zoals hierboven gesteld, marginaal.
1
Een product is een groep woningen binnen een complex met hetzelfde woningtype, aantal kamers, oppervlakte en huurprijs, veelal bestemd voor één doelgroep.
SVB
- Maart 2013 -
Pagina 12 van 23
Wierden en Borgen vraagt een lage huurprijs voor haar woningen. Vergeleken met zowel landelijke als referentiecorporaties is de puntprijs aanzienlijk lager. Per punt dat middels het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt toegekend aan een woning, rekent Wierden en Borgen gemiddeld ongeveer € 2,80.
Figuur 12: Prijs-/Kwaliteitsverhouding. Bron: CFV Corporatie in Perspectief 2011
Grotere huurwoningen hebben een hogere huurprijs dan kleinere woningen. Toch zijn er ook enkele kleine dure woningen en wat grotere goedkope woningen. Locatie, financieringsstroom of nieuwbouw kunnen de ietwat scheve verdeling verklaren. De verhouding tussen prijs en kwaliteit is bij Wierden en Borgen goed te noemen. Per WWS-punt vraagt Wierden en Borgen gemiddeld € 2,82 tegenover een landelijk gemiddelde van € 3,22. In Nederland liggen de huurprijzen van corporatiewoningen gemiddeld op een niveau van 72% van de maximale huur. Bij Wierden en Borgen is het huurniveau 63% van de maximale huur, terwijl dit percentage voor referentie corporaties op 69% ligt. Dit streefhuurpercentage verklaart de lagere gemiddelde huurprijs van Wierden en Borgen. Uit het rapport Corporatie in Perspectief 2011 van het CFV komt dan ook naar voren dat de gemiddelde huurprijs bij Wierden en Borgen € 385,- bedraagt, tegenover een landelijk gemiddelde van € 421,-. De corporaties die met Wierden en Borgen zijn vergeleken vragen gemiddeld € 420,- huur.
Figuur 13: De woningvoorraad van Wierden en Borgen naar huurprijssegment, per gemeente
Het voorgestelde landelijke huurprijsbeleid dat per 1 januari 2007 van kracht had dienen te zijn, is uiteindelijk afgeblazen. Daardoor bleef de mogelijkheid voor Wierden en Borgen, om – naast huurharmonisatie bij mutatie – de huur van relatief goedkope woningen naar een hoger niveau te brengen, beperkt. Van een dergelijk voorstel is reeds weer sprake. Huurders van een zelfstandige woning met een huishoudinkomen boven de €43.000 kunnen een huurverhoging krijgen van maximaal 5% extra, bovenop de toegestane 2,3%. In totaal kan de huur dus met 7,3% stijgen. Dit plan moet nog 2 goedgekeurd worden door de Eerste Kamer.
2
Bron: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord/hoe-hoog-is-de-maximalehuurverhoging.html
SVB
- Maart 2013 -
Pagina 13 van 23
Als maatschappelijk ondernemer kijkt Wierden en Borgen niet alleen naar het huurprijsniveau van een woning, maar ook naar de totale woonlasten voor haar huurders. De prijs voor energie zal de komende jaren een groter aandeel in de totale woonlasten gaan vormen. Dit zal voornamelijk het geval zijn voor huurders van de goedkopere (en minder goed geïsoleerde) huurwoningen. Per januari 2009 zijn de resultaten van de energielabeling van het bezit van Wierden en Borgen bekend. Ongeveer 32% heeft een label A, B of C, circa 40% heeft label D of E en de resterende 28% scoort F of G. In 2009 waren deze percentages minder positief. Ongeveer 25% van het bezit had toen label A,B of C, circa 40% had label D of E en de resterende 35% scoorde F of G. Tabel 3: Energielabel naar huurprijssegment Energielabel
<366,37
>366,37 <524,37
>524,37 <561,98
<561,98 <664,66
>664,66
Totaal
Aantal
A
0,5%
1,6%
24,3%
46,6%
36,0%
5,6%
282
B
3,3%
8,2%
20,9%
38,6%
44,0%
9,8%
492
C
7,4%
21,7%
21,3%
5,9%
20,0%
16,9%
854
D
13,5%
17,5%
13,0%
2,9%
0,0%
15,2%
766
E
32,6%
24,4%
12,6%
4,7%
0,0%
24,5%
1237
F
28,7%
22,8%
7,9%
1,2%
0,0%
22,0%
1110
G
14,0%
3,7%
0,0%
0,0%
0,0%
5,9%
299
Totaal
1310
3132
239
339
25
100,0%
5040
Energielabel i.r.t. huurprijs >664,66 <561,98 <664,66 >524,37 <561,98 >366,37 <524,37
<366,37 0%
20% A
40% B
C
D
60% E
F
80%
100%
Figuur 14: Energetische kwaliteit naar huurprijs.
G
Energetische kwaliteit per gemeente WINSUM A
TEN BOER
B
LOPPERSUM
C
EEMSMOND
D E
DE MARNE
F G
BEDUM 0
200
400
600
800
1000
1200
1400
Figuur 15: Energetische kwaliteit.
Wierden en Borgen heeft niet uitzonderlijk veel woningen met één of twee kamers én een oppervlakte van minder dan 60m². Het gaat om ongeveer 500 woningen, waarvan het in circa 350 gevallen een bejaardenwoning en in circa 150 gevallen een eengezinswoning betreft. Tegelijkertijd zijn er wel veel eengezinswoningen met een oppervlak tot 80m² in combinatie met vier of zelfs vijf (veelal kleine) kamers. Dit zijn er circa 2940, terwijl het totaal aantal eengezinswoningen van onder de 80m² uit komt op ongeveer 3500 woningen. Om twee redenen is dit een belangrijke constatering. In de eerste plaats in het licht van een veranderende samenstelling van de doelgroep van Wierden en Borgen, waar meer kleine huishoudens SVB
- Maart 2013 -
Pagina 14 van 23
en steeds minder gezinnen deel van uitmaken. In de tweede plaats in verband met de verschuiving van normen: kleine huishoudens vragen steeds vaker naar woningen met een oppervlakte van meer dan 80m². De oppervlakte wordt bovendien een belangrijker norm dan het aantal kamers, ware het niet dat veel woningzoekenden hun voorkeur uitspreken voor een woning met één slaapkamer meer dan het totaal aantal meeverhuizende personen.
Figuur16: Woningvoorraad van naar huurprijssegment en oppervlakte. Inventarisatie van het bezit Naast een analyse van de ‘harde feiten’ van het woningbezit van Wierden en Borgen, zoals aantal, woningtype, oppervlakte en huurprijs, is het van belang het bezit ook vanuit een meer subjectieve blik te aanschouwen. Naast de objectieve aspecten spelen namelijk ook de ervaren bouw- en woontechnische staat, de verhouding tussen prijs en kwaliteit, de uitstraling, het imago, het gevoel dat een woning bij aanblik of binnenkomst oproept, een rol bij de keuze van een huishouden om een woning te accepteren of weigeren. Op dit moment worden ongeveer 1050 woningen volledig geschikt bevonden voor bewoning door minder mobiele mensen (rollator toe- en doorgankelijk). Circa 300 woningen zijn matig of deels geschikt. Van de woningen die niet of deels geschikt zijn voor minder mobielen zijn naar schatting 600 woningen geschikt te maken. In totaal is dus ongeveer 26% van het totale woningbezit van Wierden en Borgen nultreden. Volgens het CFV lag het landelijke gemiddelde in 2010 op 29%. Op basis van gegevens uit het rapport Çorporatie in Perspectief’ van het CFV komt naar voren dat de corporaties waar Wierden en Borgen mee is vergeleken beschikken over een aanzienlijk groter percentage nultredenwoningen. Gemiddeld genomen hebben deze corporaties een woningbezit dat voor 32,2% bestaat uit nultredenwoningen. Het aantal nultredenwoningen bij Wierden en Borgen blijft dus achter bij het gemiddelde van soortgelijke corporaties en het landelijke gemiddelde. De woningen van Wierden en Borgen liggen over het algemeen in prettige rustige woonbuurten, hebben een frisse uitstraling en liggen in een karakteristieke omgeving, nabij een oude dorpskern of juist meer landelijk gelegen. In sommige gevallen wordt de ligging in een hofje als nadelig ervaren. Voor een aantal complexen geldt dat zij – door de ligging in bepaalde buurten of kernen – een specifiek imago hebben dat op sommige woningzoekenden een aantrekkingskracht heeft of op anderen juist afstotend werkt. De verhouding tussen prijs en kwaliteit is bij Wierden en Borgen goed te noemen. Als de kwaliteit van de woningen nader wordt bekeken valt ook op dat Wierden en Borgen kwalitatief goede woningen bezit in vergelijking met andere corporaties. Landelijk gezien ligt het gemiddeld aantal WWS-punten op 131. Bij de corporaties waar Wierden en Borgen mee is vergeleken ligt dit aantal iets hoger met 134 punten. Het gemiddelde aantal WWS-punten per huurwoning ligt bij Wierden en Borgen op 137. Landelijk ligt het gemiddeld aantal WWS-punten met betrekking tot de oppervlakte van de huurwoning op 63. Voor Wierden en Borgen ligt dit gemiddelde op 59, waar vergelijkbare corporaties gemiddeld op 65 uitkomen. De verhouding tussen huurprijs en kwaliteit van woningen is bij een gedeelte van de voorraad ietwat scheef. Bij de inschatting van de prijs/kwaliteitverhouding is enerzijds rekening gehouden met de kwaliteit van de woning (bouw- en woontechnisch), anderzijds met de ligging van de woningen in de regio, met name in relatie tot de verhuurbaarheid en de nabijheid van voorzieningen. Daaruit blijkt dat de huurprijs van de woningen gelegen in Bedum, Ten Boer en Winsum aan de lage kant is. Verder is de inschatting dat de huurprijs in bepaalde gevallen te hoog wordt bevonden in relatie tot kwaliteit en
SVB
- Maart 2013 -
Pagina 15 van 23
ligging. Dit zal voornamelijk woningen betreffen in de meer perifere kernen van de gemeenten Eemsmond, Loppersum en De Marne. Op basis van ervaring van verhuurmedewerkers en de feitelijke leegstandcijfers is een inschatting gemaakt van de (toekomstige) verhuurbaarheid van complexen. Hieruit kan worden opgemaakt dat voor een beperkt gedeelte van de woningen de verhuurbaarheid onder druk staat. Dat betekent dat die woningen vaak worden geweigerd en dat verhuur daarom ook relatief veel inspanning van Wierden en Borgen vraagt. Voor een wat grotere groep woningen is de verhuurbaarheid als matig gekwalificeerd. Daarbij moet worden opgemerkt dat een deel daarvan woningen betreft die bestemd zijn voor de doelgroep ouderen. Op dit moment zijn deze moeilijk aan ouderen te verhuren, bijvoorbeeld omdat er nieuwe woningen voor ouderen op de markt bijkomen. Indien de woningen aan andere groepen woningzoekenden zouden worden aangeboden, zou de verhuurbaarheid wel kunnen verbeteren. Een beknopte analyse van de verdeling van woonruimte door Wierden en Borgen leert dat de mutatiegraad in vergelijking tot het landelijke gemiddelde (2010: 8,1%) op een hoog niveau ligt. Ook in vergelijking met soortgelijke corporaties (2010: 9,2%) valt op dat het percentage mutaties bij Wierden en Borgen vrij hoog is (2010: 10,2%). Opvallend is de trend van een dalende mutatiegraad. In 2006 was de mutatiegraad 11,3% en in 2007 zelfs 12,7%. De mutatiegraad verschilt per gemeente. In Loppersum is de mutatiegraad 8,3%, terwijl Eemsmond een mutatiegraad heeft van 12,6%. Dit kan gedeeltelijk worden verklaard door de verhuisstroom die op gang is gekomen vanwege de herstructureringsgebieden in die gemeenten. De gemiddelde mutatiegraad over 2011 is ongeveer 10%. In 2011 is de weigeringsgraad van woningen van Wierden en Borgen gemiddeld circa 46%. Met andere woorden: per geslaagde verhuring moet een woning gemiddeld 1,84 keer worden aangeboden. De mate waarin woningen worden geweigerd valt mee. Vooral de hoge weigeringsgraad in Winsum en de lage weigeringsgraad in Loppersum springen in het oog.
Mutatiegraad Totaal Winsum Ten Boer Loppersum Eemsmond De Marne Bedum 0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
Mutatiegraad 2011
8,00%
10,00% 12,00% 14,00%
Figuur 17: Mutatiegraad per gemeente.
Mutatiegraad 2010
Gemiddeld aantal aanbiedingen Totaal Winsum Ten Boer
Loppersum Eemsmond De Marne Bedum 0
SVB
0,5
1
1,5
- Maart 2013 -
2
2,5
Figuur 18: Gemiddeld aantal aanbiedingen per mutatie, naar gemeente in 2011.
Pagina 16 van 23
7. Strategische doelen SVB Wierden en Borgen is een onderneming met een maatschappelijke doelstelling. Het verwezenlijken van deze doelstelling is grotendeels afhankelijk van de samenstelling en kwaliteit van de woningvoorraad en de aanwezige middelen. Het inzicht in de marktontwikkelingen, de analyse van het bezit en de veranderende positie van Wierden en Borgen in het maatschappelijk speelveld (ten opzichte van rijksoverheid, gemeente, stakeholders en huurders) zijn richtinggevend voor de beleidskaders waarbinnen Wierden en Borgen haar doelen kan formuleren. Dit hoofdstuk is een korte uitleg voor de strategische keuzes die Wierden en borgen op complex- en concernniveau heeft gemaakt. Omvang van het woningaanbod van Wierden en Borgen Op basis van de analyse van de woningmarkt wordt gesteld dat de benodigde omvang van het woningaanbod van Wierden en Borgen per gemeente minimaal gelijk is aan het aantal huishoudens in de aandachtsgroep, met een maximum tot 25% van de totale woningvoorraad in de zes gemeenten van het werkgebied. De komende jaren zal veel herstructurering plaatsvinden, waardoor het aandeel goedkope voorraad zal afnemen. Nieuwbouw met huren onder de € 524,37 is niet meer rendabel te realiseren. Wierden en Borgen acht meer differentiatie wenselijk om de voorraad woningen beter aan te laten sluiten op de huidige en toekomstige woonbehoefte. Meer variatie in het bezit kan worden aangebracht door aanpassingen in de bestaande voorraad en de bouw van nieuwe voor senioren geschikte woningen en nieuwe (levensloopbestendige) eengezinswoningen. • • •
Minimaal 25% van de totale (regionale) woningvoorraad blijft kernvoorraad (tot € 561,98) Minimaal 80% van de woning voorraad van Wierden en Borgen blijft kernvoorraad. Minimaal 20% van de woningvoorraad van Wierden en Borgen blijft behoren tot het goedkope segment (tot € 366,37,-).
Passende huisvesting voor doelgroepen Om de doelgroep te huisvesten, legt Wierden en Borgen voor de komende jaren het accent op: - het realiseren van een groter aandeel woningen in de voorraad die toe- en doorgankelijk zijn voor senioren of mensen met fysieke beperkingen; - het realiseren van meer woonzorgcomplexen; - het voortzetten van het huidige beleid t.a.v. het huisvesten van gehandicapten; - het verruimen van het aanbod vrijkomende woningen voor jongeren tot 23 jaar; (Er zijn relatief veel woningen die prijstechnisch geschikt zijn voor jongeren. Er is echter onvoldoende doorstroming. Het vrijkomend aanbod is beperkt en wordt voor een groot deel geabsorbeerd door woningzoekenden (niet jonger dan 23 jaar) die al langer op de wachtlijst staan). Wierden en Borgen streeft naar gelijke slaagkansen voor de groepen woningzoekenden die tot de primaire doelgroep behoren. De primaire doelgroep bestaat uit huishoudens die volgens de BBSHdefinitie tot de aandachtsgroep behoren. Op dit moment kan Wierden en Borgen jongeren alleen huisvesten in de bestaande oudere voorraad. Nieuwbouw voor de doelgroep jongeren is slechts in beperkte mate te realiseren. Om de groep jongeren tot 23 jaar te huisvesten is meer doorstroming nodig. De mogelijkheden om deze doorstroming op gang te krijgen, worden in de komende jaren door Wierden en Borgen onderzocht. Bedienen van de markt Tot 2020 neemt het aantal huishoudens in de aandachtsgroep toe. Door ontgroening en vergrijzing is het in stand houden van bezit, in kernen waar de vraag wegvalt, niet legitiem. In kernen waar de vraag wegvalt en andere partijen (waaronder de gemeente) niet meer investeren, is dit voor Wierden en Borgen een signaal om de investeringen in sociale huisvesting opnieuw te beoordelen. Het lijkt nog niet noodzakelijk het bestaande bezit in die kernen dan volledig af te stoten, bijvoorbeeld door verkoop. Verkoop is een instrument dat kan worden ingezet om vraag en aanbod op de lokale woningmarkt op elkaar af te stemmen. Per kern is door Wierden en Borgen de ontwikkelingsrichting ingeschat. Daaruit blijkt dat Wierden en Borgen voor de meeste kernen in de gemeenten Eemsmond, De Marne en SVB
- Maart 2013 -
Pagina 17 van 23
Loppersum rekening moet houden met een krimpende of stabiliserende woningmarkt. Groei wordt verwacht in die kernen die nu reeds een centrumfunctie in de eigen gemeente vervullen. Deze ontwikkeling sluit aan bij de verwachtingen die reeds in het strategisch voorraadbeheer van 2008 zijn geschetst. In kernen waar een krimp of stabilisatie van de woningmarkt wordt voorzien, kan Wierden en Borgen ervoor kiezen haar woningaanbod te beperken. Wierden en Borgen stelt dat in een dergelijke situatie de afname van de woningvoorraad ten gevolge van verkoop of sloop lokaal niet hoeft te worden gecompenseerd door nieuwbouw en aankoop van panden. Afhankelijk van de marktsituatie kan afname in de ene kern (door verkoop of sloop) geheel, deels of niet worden gecompenseerd door nieuwbouw in dezelfde, of juist een andere kern. Wonen en zorg De woningen die Wierden en Borgen de afgelopen 15 jaar aan de voorraad heeft toegevoegd zijn toekomstbestendig, in die zin dat ze met aanpassingen grotendeels geschikt zijn of gemaakt kunnen worden voor mensen met een fysieke beperking. Voor de nieuwbouw geldt de richtlijn dat woningen bij voorkeur levensloopbestendig dan wel aanpasbaar moeten zijn. De plattegrond van een levensloopbestendige woning is geschikt voor alle doelgroepen in elke levensfase. Wierden en Borgen bouwt ongeveer 80% van de nieuwbouw in het type levensloopbestendig. De overige 20% wordt gebouwd voor een specifieke doelgroep. Vanwege de vergrijzing van de bevolking, kan aangenomen dat ook de zorgvraag voor met name de groep senioren zal stijgen. De woningen van Wierden en Borgen die geschikt zijn voor deze doelgroep, krijgen het label ‘seniorenwoning’. Woningen verdienen dit label alleen als zij voldoen aan de seniorenkwaliteit. Dat betekent dat zijn niet alleen geschikt moeten zijn voor minder mobiele bewoners en deze woningen in de nabijheid van (zorg)voorzieningen dienen te liggen. Verhouding tussen prijs en kwaliteit Wierden en Borgen streeft naar een eenduidige prijs-kwaliteitverhouding in de vorm van een streefhuurpercentage op basis van de maximale huur voor niet-geliberaliseerde woningen. Het uitgangspunt is een basisstreefhuur, uitgedrukt in een percentage van de maximale huur, gekozen op basis van de behoefte aan bereikbare voorraad en de financiële opgave (minimale huursom, kostendekkend). Wierden en Borgen hanteert een streefpercentage van 70% (De Marne, Eemsmond, Loppersum) en 75% (Ten Boer, Bedum, Winsum) van de huur die op basis van het woning-waarderingstelsel (WWS) maximaal gevraagd mag worden. Wierden en Borgen stelt eisen aan de staat waarin woningen bij verhuur verkeren. Het uitgangspunt is dat iedere woning basiskwaliteit heeft. De basiskwaliteit houdt in dat een woning die nog minimaal 10 jaar mee moet, dient te beschikken over voldoende ruimte voor basisfunctionaliteiten en voldoende kwaliteit. Door Wierden en Borgen wordt vastgesteld of een woning van voldoende kwaliteit is. Het uitgangspunt is het betaalbaar houden van de woning en de geschiktheid van de plattegrond en energetische waarde voor de (toekomstige) doelgroep. Basiskwaliteit wordt – afhankelijk van het type maatregel – waar nodig aangebracht bij mutatie. Afhankelijk van de situatie worden badkamers en/of keukens planmatig of bij mutatie vervangen. Bij planmatige aanpassingen vindt geen directe huurverhoging plaats. Het onderhoudsbeleid is van toepassing op alle woningen: er wordt niet gedifferentieerd naar woningtype of doelgroep. Het politiekeurmerk is geen kwaliteitseis die Wierden en Borgen hanteert. Woningen worden voorzien van inbraakwerend hang- en sluitwerk. Wierden en Borgen kent de volgende kwaliteitsniveau’s: - Instandhouding (schoon, heel en veilig voor woning die binnen 5 jaar gesloopt worden) - Basis (standaard; HR-cv, wasmachineaansluiting, betegeld douche- en toilet gedeelte, inbraakwerend hang- en sluitwerk, aardlekschakelaar en voldoende groepen, kabelaansluiting, bergruimte) e - Luxe (bij renovatie of een duurder segment; 2 toilet, mechanische ventilatie, mengkranen en digitale thermostaten, betegelde badkamer, keukenapparatuur) - Senioren (alle primaire ruimte gelegen op de bouwlaag waar zich de entree bevindt, lift als er sprake is van meerdere bouwlagen, rollator toe- en doorgankelijk, drempelvrij, badkamer minimaal 5 m2, camerabeveiling of videofoon bij appartement. SVB
- Maart 2013 -
Pagina 18 van 23
8. Effecten van strategische keuzen op de voorraad In een aantal sessie van de projectgroep SVB zijn voor de verschillende producten mogelijke strategieën en maatregelen voor de toekomst benoemd op complexniveau. De strategieën zijn bepaald voor een looptijd van 5 tot 10 jaar en bevat de volgende definitie: Doorexploiteren Een complex wordt doorgeëxploiteerd wanneer de toekomstige verhuurbaarheid van type woning goed is, geen extra verbeteringen naast mutatieonderhoud nodig zijn, er sprake is van een positief financieel resultaat (bedrijfswaarde groter dan boekwaarde), er sprake is van een negatief financieel resultaat maar hoog maatschappelijk rendement. Doorexploiteren met verbeteringen Een complex wordt verbeterd wanneer de toekomstige verhuurbaarheid van het type woning goed is, extra verbeteringen naast mutatieonderhoud nodig zijn, er sprake is van een positief financieel resultaat (bedrijfswaarde hoger dan boekwaarde) of behoud is gewenst voor doelgroep of de wijk (maatschappelijk rendement). Sloop (nieuwbouw) Een woning wordt gesloopt wanneer de woningen niet geliefd zijn, de toekomstige verhuurbaarheid slecht is, de bouwtechnische kwaliteit slecht is, extra verbeteringen nodig zijn die technisch of financieel bijna onmogelijk ((fors) negatief financieel resultaat) zijn of het een strategische locatie betreft. Sloop (kavelverkoop) Hiervoor gelden dezelfde criteria al voor sloop(nieuwbouw), behalve dat er geen sprake is van een strategische locatie. Verkoop Verkoop vindt alleen plaats bij versnipperd bezit, geen strategische locatie, geen potentiële herstructureringswijk, slecht exploitatieresultaat / slechte verhuurbaarheid, differentiëren van wijk, hoge verkoopopbrengst. Bij verkoop wordt eerst voorrang gegeven aan de zittende huurder, en daarna pas aangeboden op de vrije koopmarkt. Verkoop vindt plaats tegen marktwaarde. Daarnaast zijn er te nemen maatregelen opgenomen in combinatie met één van bovengenoemde strategieën. Deze maatregelen hebben betrekking op: huurprijs doelgroepen kwaliteit van het onderhoud kwaliteit van het uitrustingsniveau exploitatieduur kwaliteit van de woonomgeving eventuele aanpasbaarheid eventuele verkoop De door de projectgroep gekozen strategieën en maatregelen worden voor dit moment als meest wenselijk aangemerkt vanuit de kennis waarover nu kan worden beschikt. Daarnaast geldt voor de strategie doorexploiteren dat woningen binnen de komende 10 jaar zoveel mogelijk van basiskwaliteit worden voorzien. De kwaliteit van een woning hangt samen met het huurprijsniveau. Indien een woning bij een mutatie basiskwaliteit heeft of krijgt, verhuurt Wierden en Borgen de woning voor een huurprijs die gelijk is aan het streefhuurbedrag. Voor eengezinswoningen is dat bedrag gelijk aan 70%, bij meergezinswoningen gelijk aan 80% van de maximale huur. Bij een aantal complexen wijkt het streefhuurpercentage hier enigszins van af. Ook wordt bij enkele complexen de huur afgetopt op de kwaliteitskortingsgrens voor jongeren en de aftoppingsgrens voor huishoudens met drie of meer personen om de woningen voor respectievelijk jongeren en gezinnen bereikbaar te houden.
SVB
- Maart 2013 -
Pagina 19 van 23
Strategieën Als gevolg van de gekozen strategieën en maatregelen verandert de woningvoorraad in de komende 10 jaar, zowel naar aantal woningen als naar samenstelling. De strategieën verkopen en sloop hebben direct effect op de omvang van de woningvoorraad. Tabel 4: Strategieën voor de komende 10 jaar Strategie Doorexploiteren Sloop / nieuwbouw Sloop / kavelverkoop Verkopen Totaal
Aantal 4.073 591 22 329 5.015
Aandeel 81,2% 11,8% 0,4% 6,6% 100,0%
In de strategische keuzen is voor de komende 10 jaar het volgende opgenomen: Kwalitatieve verbeteringen zijn niet altijd benoemd voor de complexen. Slechts bij een aantal complexen is hierbij stilgestaan omdat veel maatregelen binnen het planmatig (en mutatie-) onderhoud vallen. Maatregelen ter verbetering van de energetische kwaliteit van woningen, zoals het aanbrengen van CV of HR-ketels, dubbelglas en isolatie van dak, gevel en vloer, worden dan ook zoveel mogelijk binnen het planmatig onderhoud uitgevoerd. Effecten op de omvang van de voorraad De tabellen 5 en 6 geven per gemeente de gevolgen van de strategieën weer voor de omvang van de woningvoorraad van Wierden en Borgen. Door sloop en verkoop zal de omvang van de voorraad in de gemeente De Marne sterk afnemen. Dat past ook bij het voornemen van Wierden en Borgen om in deze gemeente in te spelen op de zich doorzettende krimp. Wierden en Borgen zoekt, daar waar het strategische plannen nog niet volledig aansluiten bij de marktvraag, naar oplossingen om aan de marktvraag tegemoet te komen. Onderstaande cijfers zijn gebaseerd op het ‘Overzicht sloopwoningen’ en het ‘Overzicht nieuwbouw huurwoningen meerjaren prognose’. Deze overzichten zijn toegevoegd als bijlage.
Tabel 5: Strategieën voor de komende 10 jaar, naar gemeente Gemeente
Doorexploiteren
Sloop / nieuwbouw
Sloop / kavelverkoop
Verkopen
Totaal
Bedum De Marne Eemsmond Loppersum Ten Boer Winsum Totaal
916 786 303 530 357 1.181 4.073
102 175 69 129 35 81 591
0 0 2 0 0 20 22
8 170 30 21 11 89 329
1.026 1.131 404 680 403 1.371 5.015
Tabel 6: Verandering van de woningvoorraad van Wierden en Borgen per gemeente (2013-2017) Gemeente
Nu (per 1.1.2013)
Na SVB (exclusief nieuwbouw)
MJB nieuwbouw
Na SVB (inclusief nieuwbouw)
Verschil nu / na SVB
Bedum De Marne Eemsmond Loppersum Ten Boer Winsum Totaal
1.026 1.131 404 680 403 1.371 5.015
962 971 344 614 381 1.300 4.572
142 119 33 57 26 97 474
1.104 1.090 377 671 407 1.397 5.046
78 -41 -27 -9 4 26 31
SVB
- Maart 2013 -
Pagina 20 van 23
Tabel 7: Verandering van de woningvoorraad van Wierden en Borgen per gemeente (2013-2022) Gemeente
Nu (per 1.1.2013)
Na SVB (exclusief nieuwbouw)
Aanname nieuwbouw
Na SVB (inclusief nieuwbouw)
Verschil nu / na SVB
Bedum De Marne Eemsmond Loppersum Ten Boer Winsum Totaal
1.026 1.131 404 680 403 1.371 5.015
864 867 307 578 375 1.225 4.216
186 161 57 78 26 135 643
1.050 1.028 364 656 401 1.360 4.859
24 -103 -40 -24 -2 -11 -156
In de bovenstaande tabellen zijn ook de te verkopen woningen meegenomen. Dit aantal heeft invloed op het totaal aantal woningen dat Wierden en Borgen bezit. Omdat het niet waarschijnlijk is dat alle woningen met de strategie ‘verkopen’ ook daadwerkelijk verkocht zullen worden in de periode 2012 t/m 2022, is er voor gekozen om uit te gaan van de verkoop van 20 woningen per jaar. Dit aantal is gebaseerd op de financiële behoefte van Wierden en Borgen. Ondanks de kopersmarkt lijkt het realistisch om dit aantal werkelijk te kunnen verkopen. In enkele gevallen is ervoor gekozen om geen datum aan het jaar van sloop te koppelen. Dit betreft het zogenaamde ‘verdunnen’. Het kan in sommige situaties wenselijk zijn om de middelste woning uit een rij van vijf te slopen, om zo een ruimtelijker beeld te creëren en terug te gaan in aantallen. Omdat deze plannen nog niet nader zijn uitgewerkt en het jaar van de uitvoering nog onbekend is, zijn deze e aantallen meegenomen vanaf de 2 periode. Om de verandering van de woningvoorraad van Wierden en Borgen in kaart te brengen is, voor wat e betreft het aantal nieuw te bouwen woningen in de 2 periode, een aanname gedaan. Wierden en Borgen gaat ervan uit dat, daar waar woningen gesloopt worden, circa 75% van het gesloopte aantal terug gebouwd wordt. Nieuwbouw op andere (uitbreidings-)locaties is hier niet in meegenomen. Alle strategische keuzes samen, inclusief aannames voor nieuwbouw, leiden tot een afname van de woningvoorraad in alle gemeenten.. In de gemeente Bedum lijkt de woningvoorraad te stijgen met 24 woningen, maar dit geeft een vertekend beeld. In de tabel wordt alleen uitgegaan van het huidige woningbezit van Wierden en Borgen en is geen rekening gehouden met de sloop van 80 huurwoningen van een andere verhuurder. Per saldo verkleint de woningvoorraad ook in Bedum. Met het voorgenomen beleid neemt de totale woningvoorraad van Wierden en Borgen af met 156 woningen.
Strategieën Winsum Ten Boer
Loppersum Eemsmond De Marne Bedum 0
200
Doorexploiteren
SVB
400
600
800
Sloop (kavelverkoop)
1000
1200
Sloop (nieuwbouw)
- Maart 2013 -
1400
1600
Verkopen
Figuur 19: Strategieën voor de komende 10 jaar, naar gemeente.
Pagina 21 van 23
Effecten op de samenstelling van de voorraad De effecten van de strategische keuzen worden afgezet tegen de huidige omvang en samenstelling van de voorraad. De huidige voorraad van Wierden en Borgen kenmerkt zich door een groot aandeel grondgebonden woningen (eengezinswoningen en seniorenwoningen). Circa 10% is slechts gestapelde bouw (flat, boven of benedenwoning). De voorraad is ook relatief goedkoop te noemen. In de huidige situatie bestaat 26% van de woningvoorraad uit woningen met een huurprijs beneden de € 366,37. Deze woningen vallen onder de kwaliteitskortingsgrens en zijn dus bereikbaar voor jongeren tot 23 jaar. In totaal heeft 88% van de woningen een huurprijs van onder de € 524,37, het bedrag dat bepalend is voor de huurtoeslag voor kleine huishoudens (één en twee personen). Ongeveer 12% van de voorraad heeft een huurprijs boven de € 524,37,-. Wat opvalt is dat flatwoningen ofwel vrij goedkoop (tot € 366,37) ofwel middelduur zijn (vanaf € 366,37 tot € 524,37). Tabel 8: Voorraad naar prijs (in euro's) en type huidige situatie (prijspeil 1 juli 2012)
8
>366,37 <524,37 2
0
10
Flat
195
202
56
81
1
535
Vrijstaande woning
13
17
0
0
0
30
1.092
2.885
161
174
20
4332
Overig
2
21
22
84
4
133
Totaal
1.310
3.127
239
339
25
5.040
Boven/beneden
80%
20%
0%
0%
0%
100%
Flat
36%
38%
10%
15%
0%
100%
Vrijstaande woning
43%
57%
0%
0%
0%
100%
Woning in rij
25%
67%
4%
4%
0%
100%
Overig
2%
16%
17%
63%
3%
100%
Aandeel
26%
62%
5%
7%
0%
100%
Woningtype
<366,37
Boven/beneden
Woning in rij
>524,37 <561,98 0
>561,98 <664,66 0
>664,66
Totaal
De samenstelling van de woningvoorraad naar prijs verschilt per gemeente. De voorraad woningen tot € 366,37 is relatief groot in Loppersum en De Marne (beiden 31%). In deze gemeenten is zelfs meer dan 93% van de woningen van Wierden en Borgen goedkoper dan € 524,37. Verder valt op dat in de gemeente Bedum en Ten Boer het aanbod aan woningen van tussen de € 561,98 en € 664,66 groter is dan gemiddeld. Tabel 9: Voorraad naar prijs (in euro's) en gemeente huidige situatie (prijspeil 1 januari 2012) <366,37
>366,37 <524,37
>524,37 <561,98
>561,98 <664,66
>664,66
Totaal
Bedum
214
586
50
158
21
1029
De Marne
358
704
34
41
3
1140
Eemsmond
116
245
23
20
0
404
Loppersum
212
427
20
31
0
690
Ten Boer
77
246
30
50
0
403
Winsum
333
919
82
39
1
1374
Totaal
1.310
3.127
239
339
25
5.040
Bedum
21%
57%
5%
15%
2%
100%
De Marne
31%
62%
3%
4%
0%
100%
Eemsmond
29%
61%
6%
5%
0%
100%
Loppersum
31%
62%
3%
4%
0%
100%
Ten Boer
19%
61%
7%
12%
0%
100%
Winsum
24%
67%
6%
3%
0%
100%
Aandeel
26%
62%
5%
7%
0%
100%
Huur
SVB
- Maart 2013 -
Pagina 22 van 23
Effecten van het strategisch voorraadbeleid De strategieën zijn doorgerekend om inzicht te krijgen in de effecten ervan op de samenstelling en huurprijs van de woningvoorraad. Door verkoop, sloop en nieuwbouw zal de samenstelling van de voorraad veranderen, door het huurbeleid zal het huurprijsniveau per complex veranderen. Per complex (product) is in het verleden een streefhuur bepaald, uitgedrukt in een percentage van de maximale huur. Bij mutatie van een woning worden deze streefhuren toegepast, met uitzondering van de te slopen of verkopen woningen. Onderstaande figuur brengt de effecten in beeld. Tabel 10: Prognose voorraad naar prijs (in euro's) en type (prijspeil 1 januari 2023) Woningtype Boven/beneden Flat Vrijstaande woning
<366,37
>366,37 <524,37
>524,37 <561,98
>561,98 <664,66
>664,66
Totaal
8
2
0
0
0
10
167
202
56
81
1
507
4
16
0
0
0
20
775
2.618
157
687
20
4.257
Overig
2
21
22
213
4
262
Totaal
956
2.859
235
981
25
5.056*
Boven/beneden
80%
20%
0%
0%
0%
100%
Flat
33%
40%
11%
16%
0%
100%
Vrijstaande woning
20%
80%
0%
0%
0%
100%
Woning in rij
18%
61%
4%
16%
0%
100%
Overig
1%
8%
8%
81%
2%
100%
Aandeel
19%
57%
5%
19%
0%
100%
Woning in rij
Tabel 11: Prognose voorraad naar prijs (in euro's) en gemeente (prijspeil 1 januari 2023) <366,37
>366,37 <524,37
>524,37 <561,98
>561,98 <664,66
>664,66
Totaal
Bedum
152
527
49
344
21
1093
De Marne
244
638
34
202
3
1121
Eemsmond
80
215
22
77
0
394
Loppersum
165
361
18
108
0
652
Ten Boer
42
245
30
76
0
393
Winsum
273
873
82
174
1
1403
Totaal
956
2.859
235
981
25
5.056*
Bedum
14%
48%
4%
31%
2%
100%
De Marne
22%
57%
3%
18%
0%
100%
Eemsmond
20%
55%
6%
20%
0%
100%
Loppersum
25%
55%
3%
17%
0%
100%
Ten Boer
11%
62%
8%
19%
0%
100%
Winsum
19%
62%
6%
12%
0%
100%
Aandeel
19%
57%
5%
19%
0%
100%
Huur
*De genoemde resterende woningvoorraad is exclusief de woning die nog verkocht worden. Financiële effecten De uitgangspunten voor het financieel beleid staan omschreven in het beleidsplan 2013-2108. Als aanvulling hierop sluit het SVB, zoals Wierden en Borgen dat heeft opgesteld, aan bij het financieel meerjarenbeleid en is vervolgens vertaald in de financiële meerjarenraming.
SVB
- Maart 2013 -
Pagina 23 van 23
