o n e ic J Gemeente Den Haag t.a.v. Wethouder Joris W ijsmuller Postbus 12600 2500 D J Den Haag
Stichting Holdingfonds Economische Investeringen Den Haag Postbus 12600 2500 DJ Den Haag
Uw brief van U w kenmerk
Ons kenmerk
H E I D 2 0 1511251 Doorkiesnum m er
070-3534181 E-mailadres
[email protected] 1 Aantal bijlagen
1 Datum
25 november 2015 Onderw erp
Subsidieaanvraag W E Fonds Den Haag
Geachte heer Wijsmuller, Stichting Holdingfonds Economische Investeringen Den H aag (FIEID) stelt zich ten doel om structureel kapitaal beschikbaar te stellen om, al dan niet gezamenlijk met andere (private o f publieke) partijen, een duurzame ontwikkeling te bewerkstelligen. De Stichting heeft een operationele structuur voor revolverende fondsen ingericht waarmee het momenteel investeert in het Energiefonds Den H aag (ED ), het Fonds Ruimte en Economie Den H aag (FR ED ) en het Visserij Investeringsfonds Nederland (VIN). G raag bied ik u namens Stichting HEID een subsidieaanvraag van € 6.000.000,- aan voor een financiering in een nog in te richten “ W E Fonds Den H aag” met de bijgevoegde contouren. Met de toezegging van de gemeentelijke subsidiemiddelen kan er vervolgens door stichting HEID een subsidieaanvraag bij het EFRO Programma Kansen voor West en ook het H aagse gemeentelijke cofinancieringsfonds ingediend worden. De beschikbare middelen voor het “ W E Fonds Den Haag” zullen volgens het speciaal voor revolverende stedelijke ontwikkelingsfondsen ontwikkelde governancemodel ingezet worden. Dit model is de afgelopen jaren in afstemming met de Europese Investeringsbank voor Den H aag ontwikkeld zodat de fondsen aan Europese en Nationale regels voldoen. Uiteraard zal stichting het “ W E Fonds Den H aag” ook conform de regels omtrent staatssteun en aanbesteden inrichten .
Voordat stichting H EID daadwerkelijk middelen zal kunnen investeren in het “ W E Fonds Den H aag” zal het college van B& W van de gemeente Den Haag, conform de statuten van stichting HEID, moeten instemmen met deze investering op basis van de definitieve Investeringsstrategie. Ik kan me dan ook voorstellen dat u dit voor de volledigheid in de subsidievoorwaarde op zult nemen.
M et vrienden
Inand varfEngëlshoven festuurder Stichting Holdingfonds Economische Investeringen Den Haag
B ijlage: Contouren V vE Fonds Den H aag kleine V v E ’s
Bijlage: contouren VvE-fonds Den Haag kleine VvE's Introductie Het VvE-fonds Den Haag faciliteert investeringen in Verenigingen van Eigenaren (VvE) met een omvang van 9 appartementen of kleiner. De aanleiding is de ambitieuze duurzaamheidsdoelstelling van Den Haag. Zij wil een C02-neutrale stad zijn in 2040. De verbeterde staat van de woningvoorraad moet daar een belangrijke bijdrage aan leveren. De ambitie is 20.000 verbeterde woningen in de periode 2015-2020. De ambitie daarna is 5.000 woningen per jaar. Alleen met forse energetische verbeteringen in de bestaande woningvoorraad kan dat doel in 2040 bereikt worden. Een instrument om bij te dragen aan de gewenste realisatie van de doelstelling is een revolverend fonds. Via een lening worden VvE's (de gezamenlijke eigenaar-bewoners) in staat gesteld de woningkwaliteit te verbeteren en te verduurzamen. Als zodanig staat het fonds naast andere beleidsinstrumenten als subsidies en regelgeving. De doelgroep voor de inzet van het fonds zijn Verenigingen van Eigenaren met 9 appartementen of minder. Die keuze is bewust gelet op de typerende situatie van de Haagse woningvoorraad. Cijfers Den Haag Totale woningvoorraad Particuliere woningvoorraad -Waarvan binnen VvE Aantal VvE's totaal -Waarvan 8% VvE >10 -Waarvan 92% VvE <10 Sociale koop binnen VvE Gemiddelde woonduur Ter vergelijk sociale huur
245.000 woningen 165.000 woningen 126.084 woningen 21.609 VvE's 66.400 woningen (1.720 VvE's) 59.684 woningen (19.889 VvE's) 88.691 woningen (sociale koop tot €175.000) 11 jaar (appartementen sociale koop) 80.000 woningen
Van de kleine VvE's behoort een deel tot de kwetsbare en goedkope woningvoorraad die meer dan gemiddeld achterblijven in onderhoud en woningverbetering. Het beleid van de gemeente Den Haag is er op gericht om die grote groep kleine VvE's te activeren, te ondersteunen en hen tot goed onderhoud en duurzame woningen te verleiden. De voorkeur van Den Haag voor kleine VvE's volgt door de omvang van de woningvoorraad (bijna een kwart), het ontbreken van verbetermogelijkheden uit de markt (financiering) en dat de VvE een kans biedt om de betrokkenheid van bewoners te vergroten. Wanneer de verbetermogelijkheden voor de totale woningvoorraad wordt bekeken dan blijkt dat: • Voor de sociale huurvoorraad o.a. de "STEP- en FEH-regeling' beschikbaar zijn • Voor particuliere eengezinswoningen en VvE's vanaf 10 appartementen het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF) beschikbaar is. Dat betekent concluderend dat er voor kleine VvE's geen passende regeling bestaat en er vermoedelijk wel sprake is van marktfalen (onderzoek in uitvoering Rebelgroup). De financieringsmogelijkheden in de markt zijn beperkt voor VvE's. Dat is de reden voor een revolverend fonds voor kleine VvE's <10 appartementen. Dit is de uitwerking van het in het coalitieakkoord aangekondigde revolverende fonds; 'De stad wordt pas echt duurzaam als haar inwoners er zelf mee aan de slag kunnen gaan. Er komt een revolving fund om initiatieven van particulieren en bedrijven te ondersteunen’
1
Kenmerken VvE-fonds Den Haag Doel Het VvE-fonds levert een bijdrage aan verschillende gemeentelijke doelstellingen, te weten: • Bijdrage aan verbeteren leefbaarheid en wooncomfort in buurten « Bijdrage aan de klimaatdoelstelling door labelsprongen in de bestaande (VvE) woningvoorraad • Bijdrage in het wegnemen van marktfalen door het opbouwen van een trackrecord in VvEleningen • Stimuleren van het midden- en klein-bedrijf door de toename in uitgevoerd woningonderhoud Doelgroep De leningen worden uitsluitend toegekend aan VvE's binnen de gemeente Den Haag gelegen bestaande wooncomplexen van maximaal 9 appartementen. Kredietwaardigheidscriteria Om in aanmerking te komen voor een VvE lening dient een VvE kredietwaardig te zijn. De vereniging dient ten minste redelijk goed functionerend te zijn, met een concrete onderhoudsplanning en financieringsbehoefte. De toetsingscriteria zijn afgestemd op VvE's die minstens redelijk goed functioneren_______ Slecht tot zeer slecht functionerende VvE's Dit zijn slapende VvE's zonder reserves
Matig functionerende VvE's Met onduidelijke onderhoudsplanning en weinig financiële onderbouwing
Redelijk goed functionerende VvE's Met een concrete onderhoudsplanning en een financieringsbehoefte
Goed functionerende VvE's Met een concrete onderhoudsplanning en geen of al ingevulde financieringsbehoefte
Uitgewerkt betekent dit voor een VvE: • Reserveren voor onderhoud conform een vastgestelde begroting (minimaal 1 jaar) • Aanwezigheid van financiële jaarstukken van minimaal het voorgaande jaar • Lening minimaal €2.500 en maximaal €15.000 per appartement • Onderhoudsingrepen mogen maximaal tot 50% van de lening uitmaken • Duurzaamheidsmaatregelen moeten minimaal 50% van de lening uitmaken • Meerjaren onderhoudplannen en energiescans meegefinancierd mogen worden • Looptijd lening maximaal 15 jaar • Nadere voorwaarden die gesteld worden aan de besluitvorming van de VvE De voorwaarden van het Nationale Energiebespaarfonds (NEF) voor VvE's vanaf 10 appartementen dienen als leidraad voor de uitwerking van het Haagse VvE-fonds < 9 appartementen. De gestelde normen worden op enkele punten aangepast ten gunste van de geboden propositie aan Haagse VvE's. In de kern is de gestelde eis voor de periode van reserveren voor onderhoud en het op orde hebben van de financiële jaarstukken van de VvE korter dan de landelijke eisen. Hierdoor kunnen ook kleine VvE's eerder gebruik maken van het fonds.
2
Uitwerking VvE-fonds Den Haag Het Revolverend VvE-fonds Den Haag wordt samengesteld uit Haagse middelen (€6 miljoen) en mogelijk aangevuld met Europese middelen (€1,5 miljoen). Vanwege de Europese middelen wordt het dan een zogenaamd JESSICA fonds (Joined European Support for Sustainable Investment in City Areas). Dat brengt een aantal specifieke project- en fondscriteria met zich mee. Voordeel daarbij voor Den Haag is dat het fonds binnen de Stichting HEID ondergebracht kan worden. Daarnaast zal ook processubsidie vanuit de Europese middelen worden aangevraagd die beschikbaar zijn uit 'Kansen voor West 2'. Met dit geld (€500.000) kunnen VvE's ondersteund worden in het proces naar het uitvoeren van verbeteringrepen en investeringsaanvragen uit het fonds. Een belangrijk aspect is dat het fonds een revolverend karakter heeft. De investeringen in projecten dienen volledig terugbetaald te worden. De looptijden en aflossingsschema's van de te verstrekken financieringen worden per projectaanvraag bepaald (afgestemd op o.a. de onderhavige investering en de wens van de aanvrager). Het fonds streeft er naar om haar middelen binnen een termijn van maximaal 15 jaarten minste één maal te laten revolveren. Via de investeringsstrategie is het streven om de bij aanvang van het fonds aanwezige fondsmiddelen eind 2018 volledig in projecten geïnvesteerd (lees: uitbetaald aan de eindbegunstigden) te hebben. Het fonds heeft een (beoogd) aanvangskapitaal van €7,5 miljoen en richt zich op VvE-projecten voor onderhoud en verduurzaming. De totale investering die VvE's doen zal uiteindelijk hoger zijn. De door de VvE gereserveerde eigen middelen (co-financiering via eigen onderhoudsreserves) zullen ook worden ingezet voor de verbeteringrepen. Een schatting is dat uiteindelijk bovenop de €7,5 miljoen nog eens €2,5 tot €7,5 miljoen door de VvE's zelf geïnvesteerd zal worden. De 7,5 miljoen fondsgelden vloeien na 10 tot 15 jaar nagenoeg geheel terug. Met de volledig uitgewerkte investeringsstrategie wordt duidelijk welke propositie een VvE geboden gaat worden. Het streven is een propositie te ontwikkelen die qua aantrekkelijkheid in de buurt komt van de voorwaarden en rentepercentage van het NEF. Mede met de uitkomsten van het onderzoek naar marktfalen zal de definitieve propositie uitgewerkt worden in de investeringsstrategie. Deze zal voorgelegd worden ter besluitvorming aan het college van B&W, als onderdeel van de gangbare werkwijze van stichting HEID. Na de aanbesteding voor een fondsmanager (februari/maart 2016) wordt duidelijk welk deel van de kosten binnen de propositie gedekt kan worden en welk deel op de beschikbare fondsmiddelen drukt. Die kosten verkleinen het revolverende deel (mogelijk 1 tot 2 %). Dit hangt af van de businesscase voor het fonds die de fondsmanager gaat maken bij inschrijving. Projectselectie De fondsstrategie is er op gericht om in de 2e helft van 2016 de eerste overeenkomsten te sluiten, uitgaande van openstelling 2e kwartaal 2016. In 2017 en 2018 wordt het zwaartepunt van de deal flow verwacht. In verband met de wens om de fondsmiddelen eind 2018 volledig geïnvesteerd te hebben, concentreert het fonds zich bij de projectidentificatie vooral op de meest kansrijke VvEaanvragen in combinatie met de toegevoegde waarde voor de verduurzaming van de woningen. Het fonds sluit aan op het energiebeleid van de gemeente Den Haag. Daarin staat naast de kwaliteit van de woningvoorraad ook de bijdrage aan C02 reductie centraal. Hierbij wordt het principe van de Trias Energetica toegepast: 1.energiebesparing, 2. duurzame energieopwekking en 3. het restant van de energievraag wordt met een zo schoon en efficiënt mogelijk gebruik van fossiele brandstoffen ingevuld. De promotie raakt de drie punten. De inzet van de middelen zal voornamelijk liggen bij energiebesparing. Instrument Het kenmerk van het fonds is het financieringsinstrument. De lening biedt de mogelijkheid om de bewoners een aantrekkelijke propositie te bieden. De kracht voor de VvE zit in het feit dat: • er een leenfaciliteit wordt geboden • de lening een aantrekkelijk rentepercentage kent • (het streven is dat) een lening een lange looptijd kent van 15 jaar • De lening het mogelijk maakt om zowel onderhouds- als duurzaamheidsingrepen naar voren te halen • De genomen maatregelen een energiebesparing genereren en daarmee een dempend effect ontstaat in de toename van de woonlasten.
3
Naast het beschikbaar hebben van het financieringsinstrument heeft de gemeente een tweetal aanvullende en elkaar versterkende beleidsinstrumenten voor ogen: 1 Een stimuleringsregeling onderhoud- en energiescan voor VvE's 2 Een aanvraag voor processubsidie uit Kansen voor West 2 ten behoeve van het ondersteunen en begeleiden van VvE's bij investeringsaanvragen. De totale aanpak richt zich daarmee op het aanbieden van inzicht in kansen op het verbeteren en verduurzamen van de VvE (stimuleringsregeling scans). Vervolgens kan bij interesse een aanvraag begeleid worden (procesondersteuning), waaruit de meest optimale verbeteringreep voor die VvE samengesteld kan worden voor de investeringsaanvraag aan het VvE-fonds. De communicatie campagne die georganiseerd wordt vanuit de VvE-balie en het programma 'werken aan Duurzaam woningonderhoud 2016-2018' (Hou van je huis) zal op bovenstaande aanpak inspelen. Bewoners zullen daarmee gestimuleerd worden tot het daadwerkelijk uitvoeren van onderhoud in combinatie met duurzame verbetermaatregelen. Verwachte resultaat VvE-fonds Den Haag: 1500 verbeterde woningen Bij een aanname dat het revolverend fonds gemiddeld €5.000 per woning zal lenen, zijn de gemeentelijk middelen voldoende voor 1.200 woningen (+/- 400 VvE's). De aanvullende Europese middelen kunnen 300 woningen bedienen (+/- 75 VvE's). De verwachting is dat de VvE-markt dit bedrag binnen 3 jaar volledig kan opnemen, rekening houdend met de bovengenoemde gestelde normen en het besluitvormingsproces binnen een VvE. De verwachting is daarbij dat veel van de 1500 woningen twee stappen zullen maken in het energielabel. Hierbij is uitgegaan dat de appartementen nog beperkt geïsoleerd zijn en daarmee relatief eenvoudig en betaalbaar meerdere labelstappen kunnen maken. Verwachte kosten en inzet gemeentelijke organisatie Voor dit fonds zal een externe fondsbeheerder via een aanbesteding worden aangesteld. De kostenstructuur (1% stichting HEID en kosten fondsbeheerder) zal vermoedelijk deels in het rentepercentage worden verdisconteerd aan de VvE's. Het resterende deel van de kosten zal ten laste komen van de fondsmiddelen. Dit betekent dat het fonds niet voor de volledige 100% revolverend zal worden. Indien een externe fondsmanager voor een deel van het proces ontzorgd wordt door de inzet vanuit de gemeente (VvE-balie / inzet processubsidie), dan drukt dat vermoedelijk indirect de rente-opslag. Vanuit de VvE-balie kan ondersteuning geboden worden in advies, aanvraag en aanlevering. Deze werkzaamheden liggen in de lijn van de huidige dienstverlening van de VvEbalie. Binnen de huidige formatie van de VvE-balie is daarvoor beperkt ruimte. Indien processubsidie wordt toegekend, kan de begeleiding inclusief een proactieve benadering opgezet worden. De kosten voor promotie kunnen uit de bestaande budgetten komen. Verwachte risico's Het risico dat het fonds loopt is dat de uitgegeven leningen niet geheel worden terugbetaald. Een risicoprofiel is lastig te schetsen aangezien er weinig tot geen ervaring bestaat met het verstrekken van leningen aan kleine VvE's. Enkele ervaringen die er wel bestaan zijn voornamelijk afkomstig van leningen aan de VvE's >10 woningen. Daaruit blijkt dat het risico op het niet terugvloeien van de lening zeer beperkt is (laag risico). Het feit dat dit fonds zich richt op kleine VvE's, wil niet zeggen dat de risico's sterk toenemen. Er is wel sprake van een aandeel VvE's die (nog) niet voldoende geactiveerd zijn. De aan de VvE te stellen voorwaarden beperken de risico's. De regeling is zodanig ingestoken dat ruwwwg de helft van de kleine VvE's in Den Haag (ongeveer 9.500) in aanmerking kan komen voor de lening. Zij passen binnen de normen dat zij 'redelijk goed functioneren' (zie kredietwaardigheidscriteria). Daarnaast zorgen de energiebesparende maatregelen voor een beperktere stijging van de woonlasten, waardoor er meer ruimte ontstaat voor de verhoogde VvE-bijdrage. Het aspect dat de VvE de incasso uitvoert via de VvE-bijdrage en het aspect van de aankomende wetswijziging (beoogd 2e helft 2016) reduceren het risico op niet terugkomen van het geld. Bij slecht betaalgedrag hanteert de VvE de incassoprocedure. In het uiterste geval leidt dat tot verkoop van de woning. En bij het inwerking treden van de aangepaste wetgeving, gaat het restant van de lening uit het revolverend fonds over op de nieuwe eigenaar. Dit betekent een aanzienlijke verbetering en daarmee risicoreductie ten opzichte van de huidige regels.
4
Voorbeeld Lening €10.000 met annuitaire aflossing (10 jaar 3%) maandelijks bedrag €96,50 In de uitzonderlijke situatie dat er een jaar betalingsachterstand zou zijn opgetreden waarin uiteindelijk de woning verkocht wordt, dan is in dit voorbeeld de schade €1158 (12x €96,50) Het aandeel excecutieverkopen op de totale Nederlandse woningvoorraad eigen woninbezit is 0,5 promille. Stel we nemen de situatie in Den Haag met het tienvoudige, een half procent. Dan is dat op €6 miljoen en 1.200 woningen in totaal 6 woningen. Het risico betekent daarbij €6.948 oftewel 1 promille op het totale fonds! Planning December 2015 Januari 2016 Januari 2016 Februari 2016 Februari/maart 2016 Februari 2016 2e kwartaal 2016
Besluitvorming subsidie-aanvraag Stichting HEID Rapport Ex-ante onderzoek marktfalen Investeringsstrategie VvE-fonds tbv aanbesteding fondsmanager Vaststellen investeringsstrategie (definitieve regeling) door College B&W Aanbestedingsprocedure Aanvraag europese middelen Openstelling VvE-fonds Den Haag
Ten Slotte De voorliggende beschrijving geeft de contouren van het revolverend VvE-fonds Den Haag ten behoeve van de subsidie-aanvraag van €6 miljoen door de Stichting HEID en dient als onderbouwing. In samenwerking met de dienst DSO van de gemeente Den Haag wordt de specifieke uitwerking verder vormgegeven tot investeringsstrategie. Deze investeringsstrategie zal door het college van B&W van de gemeente Den Haag vastgesteld worden. Daarmee besluit zij definitief over de instelling van het fonds en de exacte invulling daarvan.
5
