Datum
28 september 2015
Kenmerk
BBPZ/MCal/RBos/15-135
Aan
Tweede Kamer der Staten-Generaal
Koningin Julianaplein 10
Algemene Commissie voor Wonen en Rijksdienst
2595 AA Den Haag Postbus 93121 2509 AC Den Haag 088 233 37 00
[email protected] www.aedes.nl KvK 40478218
Geachte heer, mevrouw,
Op 30 september praat uw Kamer in een Algemeen Overleg over woningcorporaties. In deze brief vragen wij uw aandacht voor een aantal problemen waar woningcorporaties tegenaan lopen. Een deel daarvan komt voort uit het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). In het kort:
De strenge richtlijnen die de minister gesteld heeft voor de jaarlijkse controle door accountants, met name bij verhuur via derden. Dit bemoeilijkt maatschappelijke opvang en huisvesting van de meest kwetsbare groepen (bijvoorbeeld vrouwen in Blijf van mijn lijfwoningen, verstandelijk gehandicapten en probleemjongeren);
Onduidelijkheden in de nieuwe Woningwet en de uitwerking daarvan in het BTIV en ministeriële regelingen. De theorie blijkt regelmatig niet aan te sluiten bij de praktijk;
De passendheidstoets bij woningtoewijzing heeft negatieve gevolgen voor belangrijke opgaven zoals ouderenhuisvesting en verduurzaming.
Verder geven we in deze brief nog kort de stand van zaken over de inspanningen van de sector voor transparante bedrijfsvoering. Over het Sociaal Huurakkoord spreekt u bij de begrotingsbehandeling, daar komen we in een aparte brief op terug. Voordat we op deze onderwerpen in gaan, willen we u wijzen op de rol van woningcorporaties bij de huisvesting van vluchtelingen met verblijfsvergunning.
Huisvesting van vergunninghouders Het grote aantal vluchtelingen in Nederland leidt er toe dat er meer mensen met een verblijfsvergunning gehuisvest moeten worden. Woningcorporaties zijn in de praktijk de belangrijkste partner van gemeenten om in deze huisvesting te voorzien. Aedes neemt namens corporaties deel aan het platform Opnieuw Thuis. Om ervoor te zorgen dat de groeiende groep vergunninghouders kan worden gehuisvest zonder dat de ‘gewone’ woningzoekende wordt verdrongen, is er dringend woonruimte nodig buiten de reguliere voorraad sociale huurwoningen. Corporaties zetten zich als maatschappelijk gedreven ondernemingen niet alleen in om de achterstanden weg te nemen, maar ook om te zorgen dat er voldoende beschikbare sociale huurwoningen blijven (of bij komen) voor de reguliere woningzoekende(n).
28 september 2015
Daarvoor is het noodzakelijk dat een aantal regels wordt versoepeld en er meer geld beschikbaar komt. Wij hebben u hierover op 23 september jongstleden een brief gestuurd waarin we hiervoor een aantal voorstellen doen. Voorstellen die we ook in het platform Opnieuw Thuis en in overleg met het kabinet hebben ingebracht (brief als bijlage nog eens toegevoegd). Daarnaast zien we dat corporaties lokaal ook creatief meedenken en bijvoorbeeld – als ze dat financieel kunnen dragen- tijdelijk minder woningen verkopen.
Maatschappelijke opvang en zorgwoningen Accountants controleren jaarlijks of woningcorporaties aan alle regels voldoen. Sinds kort moet de accountant in opdracht van de minister ook de jaarrekening van een woningcorporatie toetsen op de volledigheid van inkomenstoetsen bij verhuur via derden. Dat betekent: heeft de corporatie bij alle verhuringen het inkomen van de huurder op de correcte manier getoetst? Deze verplichting levert woningcorporaties die woningen verhuren aan Leger des Heils, Blijf van mijn Lijf, zorginstellingen of een van de vele andere instanties in de maatschappelijke opvang (die de woning vervolgens doorverhuren/toewijzen) vaak een oordeelonthouding op. Want accountants kunnen simpelweg niet vaststellen dat bij alle woningtoewijzingen een juiste inkomensverklaring voorhanden is of dat de woning niet vaker van bewoner is gewisseld. Drie van de vele voorbeelden die Aedes binnen kreeg 1:
Woningcorporatie Woonwaard (Alkmaar) verhuurt een aantal woningen aan het Leger des Heils, die ze gebruikt voor onderdak voor haar cliënten. Voor de accountant moet de corporatie van alle cliënten een inkomensverklaring (IBRI-formulier) hebben. Deze moeten cliënten zelf opvragen bij de Belastingdienst en persoonlijk ondertekenen. Om een veelvoud aan redenen krijgt het Leger des Heils dit niet altijd voor elkaar. Gelukkig laat het Leger des Heils deze mensen niet aan hun lot over en biedt hen tijdelijke opvang. Dit leidt echter tot een oordeelonthouding van de accountant bij de woningcorporatie.
Woningcorporatie Ymere stelt woningen beschikbaar voor jongeren of volwassenen die in de maatschappelijke opvang zitten en doorstromen naar een zelfstandige woning. Zij krijgen geen normaal huurcontract maar een zorgbegeleidingsovereenkomst, zodat de zorg- of welzijnsinstantie kan controleren of ze er daadwerkelijk aan toe zijn om zelfstandig te wonen en als dat niet het geval is het contract kan beëindigen. Het probleem is dat deze partijen niet zijn ingericht op het voeren van een huuradministratie. Dit maakt controle hiervan in sommige gevallen onmogelijk (men moet kunnen aantonen dat er geen andere verhuringen zijn dan opgegeven). Een verklaring van de bestuursvoorzitter van een intermediaire verhuurder dat het aantal opgegeven verhuringen klopt, is onvoldoende.
Dit soort situaties komen ook voor als de woningcorporatie de woning direct verhuurt. Woningcorporatie Wonen Midden-Delfland had onlangs een woning beschikbaar voor een vrouw die uit haar huis is gezet door haar echtgenoot. Maatschappelijk werk gaf bij de corporatie aan dat het niet verantwoord zou zijn om haar terug naar huis te laten gaan en drong, gesteund door de gemeente, aan op huisvesting. De woningcorporatie heeft voor de toewijzing een inkomensverklaring nodig om het inkomen correct te toetsen. Maar de Belastingdienst stuurt dat formulier alleen naar het adres waar de vrouw staat ingeschreven, waar het onveilig is om terug naartoe te gaan. De vrouw heeft uiteindelijk heel veel moeite moeten doen om het formulier te krijgen en daarmee onnodig lang moeten wachten op een woning.
1
Zie ook: http://www.aedes.nl/content/artikelen/klant-en-wonen/bijzondere-doelgroepen/aedes-starre-regels-bemoeilijken-opvang-daklozen-.xml. Pag. 2 van 6
28 september 2015
En zo zijn er meer voorbeelden. Die allemaal als overeenkomst hebben: deze mensen (daklozen, slachtoffers van huiselijk geweld, probleemjongeren enzovoorts) maken aanspraak op de woning vanwege hun situatie, en niet of niet in eerste instantie vanwege hun inkomen. Daarbij is snelheid erg belangrijk. Mensen hebben vooral een dak boven hun hoofd nodig, en niet een hoop formulieren.
Een oordeelonthouding van de accountant kan voor een woningcorporatie echter serieuze gevolgen hebben; in het ergste geval krijgt de corporatie geen geborgde financiering en kan dus geen geld lenen om te investeren. Ook herfinanciering van bestaande leningen staat dan direct onder druk. Door de nultolerantie moeten woningcorporaties nu terughoudend zijn in het aanbieden van woonruimte aan instanties. Omdat het hier gaat om de zwakste doelgroepen van corporaties die hulp hard nodig hebben, vragen wij de Kamer om een oplossing te vinden. Die lijkt ons eenvoudig: sta een bepaald percentage van het aantal woningen toe (bijvoorbeeld 2,5 procent) waarvoor de verhuurder, mits goed onderbouwd, mag afwijken van de volledigheidstoets. En kijk aanvullend naar een goede regeling voor corporaties met veel zorgvastgoed.
Door de nieuwe Woningwet komen er alleen maar meer regels bij toewijzingen via derden. Daardoor kunnen woningcorporaties de mensen die hiervoor genoemd zijn en acuut een woning nodig hebben steeds minder snel helpen. Dit vinden wij zeer onwenselijk.
Onduidelijkheden nieuwe Woningwet Sinds 1 juli 2015 geldt het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015. Het BTIV werd pas op 19 juni 2015 gepubliceerd. Niet minimaal drie maanden van tevoren, zoals regels voorschrijven, maar elf dagen. Ten opzichte van eerdere concepten, ook aan uw Kamer gezonden, zaten in de definitieve BTIV nog een aantal belangrijke wijzigingen en toevoegingen. Toen werd bijvoorbeeld pas duidelijk hoe bestaande projecten van corporaties moesten overgaan op de nieuwe wetgeving.
Op dit moment is nog steeds van heel veel regels onduidelijk hoe ze precies geïnterpreteerd moeten worden. Er is geen loket waar woningcorporaties terecht kunnen met vragen over wat nu wel en niet mag of juist wel en niet de bedoeling is. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) zette wel op haar website dat woningcorporaties met vragen bij hen terecht kunnen, maar blijkt in de praktijk nog onvoldoende ingewerkt om corporaties antwoord te geven. Op de meeste vragen krijgen onze leden fragmenten uit al bekende wetteksten terug (terwijl de vraag juist gaat over de interpretatie van wat daar staat), krijgen ze tegenstrijdige antwoorden van verschillende instanties of te laat of zelfs helemaal geen antwoord.
Een aantal veel voorkomende voorbeelden:
Tegenstrijdige antwoorden van verschillende instanties over de vraag of personeelskosten onder de leefbaarheidsuitgaven van 125 euro per woning vallen;
Onduidelijke antwoorden op vragen of projecten wel of niet onder het overgangsregime vallen, of het om herstructurering gaat of niet en of er nou wel of geen markttoets verplicht is;
Woningcorporaties krijgen te horen dat als renovatiekosten dusdanig hoog zijn, het wordt gezien als het verwerven van een pand in plaats van het opknappen van een pand.
Aedes en haar leden zijn deze en soortgelijke voorbeelden momenteel aan het bundelen. Voor eind 2015 lichten we u hierover in. Het ongewenste effect dat we waarnemen is dat projecten stagneren in afwachting van duidelijkheid. Pag. 3 van 6
28 september 2015
Verlicht regime en bestaande grondposities We willen uw Kamer verder alvast wijzen op twee (van de vele) regelingen in het BTIV die in de praktijk onwenselijk uitpakken:
Voor kleinere corporaties geldt een verlicht regime; met een jaaromzet onder 30 miljoen euro en waarvan maximaal 5 procent omzet uit niet-DAEB-bezit voort komt, is een volledige administratieve scheiding niet nodig. In het concept-BTIV werd alleen gekeken naar de omzet uit verhuur. In het definitieve BTIV kijkt de minister ineens echter ook naar verkoopopbrengsten. Dat betekent dat als een kleine corporatie in een jaar één of enkele nietDAEB-woningen verkoopt, daardoor in één keer boven de 5 procent zou uitkomen. Met als gevolg dat de corporatie niet onder het verlicht regime valt en daardoor grote administratieve lasten heeft, terwijl zij juist de intentie heeft om haar niet-DAEB-activiteiten af te bouwen. Dat zou niet moeten mogen, vindt Aedes. Juist veel kleine corporaties stoten hun niet-DAEB-bezit af in de geest van de nieuwe Woningwet. Er is wel een uitzondering voor deze incidenteel hogere inkomsten voor 2015 en 2016, maar het zal ook in latere jaren voorkomen omdat de woning dan pas vrijkomt en verkocht kan worden.
Met de inwerkingtreding van de Woningwet mogen corporaties geen nieuwe leningen dan wel eigen vermogen verstrekken aan de bestaande holdingstructuur. Nu zijn er vanuit het verleden, op nadrukkelijk verzoek van het Rijk en gemeenten, (grond)posities door corporaties ingenomen. Aangezien het in sommige gevallen een samenwerkingsverband betrof met gemeenten en commerciële partijen werd dit in een aparte verbinding ondergebracht. Door de crisis zijn de projecten vertraagd en moet er afgeboekt worden op grondposities. Echter door de Woningwet is het niet goed mogelijk om de afboeking te bekostigen. Mogelijk gevolg is dat de grond tegen dumpprijzen moet worden verkocht. Dit is een ongewenste ontwikkeling en zorgt voor weglek van maatschappelijk bestemd vermogen.
Passend toewijzen Uw Kamer bespreekt in het AO ook het rapport van ABF Research over de effecten van het verplicht passend toewijzen. Die maatregel gaat al per 1 januari 2016 in. Aedes krijgt van haar leden dringende signalen dat de passendheidstoets gaat knellen, vooral voor de huisvesting van een aantal specifieke doelgroepen. Denk hierbij aan de huisvesting van mensen die (duurdere) zorgwoningen nodig hebben, huisvesting door woningcorporaties met relatief veel jong (en dus wat duurder) bezit en het verduurzamen van woningen waardoor de woonlasten omlaag gaan. U kunt deze punten en onze reactie op het ABF-rapport ‘regionale effecten passendheidstoets’ uitgebreid nalezen in de brief die wij hierover vorige maand naar minister Blok hebben gestuurd (zie bijlage). Eerder gaf het kabinet aan te willen kijken hoe er specifiek bij woningen voor ouderen een uitzondering kan worden gemaakt op het passend toewijzen. Van onze leden en ook van ActiZ ontvangen wij steeds meer berichten dat het realiseren van zorgwoningen en woningen voor ouderen duurder is door de extra eisen die aan de woningen worden gesteld, zoals brandveiligheid, rolstoltoegankelijkheid en extra ontmoetingsruimten. Onderzoek door het Aedes-ActiZ Kenniscentrum Wonen-Zorg (KCWZ) en ABF bevestigt dit beeld. Terwijl hier in de huurtoeslag voor deze groep rekening mee wordt gehouden, maakt de eis van passend toewijzen het onmogelijk deze mensen een moderne seniorenwoning toe te wijzen. Hierdoor dreigen ouderen met een AOW-inkomen geen toegang te krijgen tot nieuwe seniorenwoningen met extra voorzieningen en zullen de wachtlijsten toenemen.
Pag. 4 van 6
28 september 2015
Hogere investeringskosten voor een zorgwoning leiden tot een hogere huurprijs. Onder andere ouderen kunnen extra huurtoeslag ontvangen. Het passend toewijzen maakt echter dat dergelijke woningen nauwelijks nog beschikbaar zullen zijn voor mensen met recht op huurtoeslag. Bovendien stagneert hiermee de ontwikkeling van nieuwe zorgwoningconcepten, terwijl er voor mensen met een laag inkomen die beschut willen wonen in de nabijheid van zorg geen alternatieven meer zijn sinds de extramuralisering (langer zelfstandig thuis wonen). Hierdoor dreigen ouderen met alleen AOW of AOW plus pensioen tot circa 600 euro per maand geen toegang te krijgen tot (nieuwe) seniorenwoningen met extra voorzieningen en kunnen de wachtlijsten toenemen. Transparantie Aedes en de bij haar aangesloten woningcorporaties zijn doordrongen van het feit dat transparantie over bedrijfsvoering en volkshuisvestelijke en financiële prestaties belangrijk is. Binnen Aedes werken we hard aan het verder verbeteren van de kwaliteit, eenduidigheid en toegankelijkheid van data, zodat corporaties onderling beter vergelijkbaar worden en van elkaar kunnen leren, maar ook zodat betrokken partners eenvoudiger en beter inzicht krijgen in hoe corporaties er voor staan. Benchmark Binnen Aedes zijn we het Corporatie Benchmark Centrum gestart; een online benchmarktool voor leden waarin corporaties zich op een veelheid van thema’s onderling kunnen vergelijken en van elkaar kunnen leren. Daarnaast hebben we vorig jaar voor het eerst de Aedes-benchmark gepresenteerd, waarin dieper wordt ingegaan op thema’s als bedrijfslasten en het huurdersoordeel. Ook in 2015 zal de Aedes-Benchmark weer worden gepresenteerd. De Benchmark is in 2015 uitgebreid. Het Huurdersoordeel maakt ook dit jaar deel uit van het onderdeel Kwaliteit van de Aedes-benchmark 2015. Daarnaast is het onderdeel Bedrijfsvoering uitgebreid met Onderhoud. Maatschappij is een nieuw onderdeel van de benchmark. Hierbij is de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen voor de doelgroep in kaart gebracht.
Voor de Aedes-Benchmark 2015 zijn de gegevens aangeleverd door 318 corporaties, die maar liefst 97 procent van het totaal aantal verhuureenheden in onze sector in beheer hebben. Daarmee is wel duidelijk dat leden van Aedes absoluut de meerwaarde van deelname aan de Benchmark zien, of dit nu verplicht is of niet.
Pag. 5 van 6
28 september 2015
Meer informatie Mocht u naar aanleiding van deze brief vragen hebben of nadere informatie willen, neemt u dan contact op met Richard Bos op 06-51926072 of
[email protected].
Met vriendelijke groet, Aedes vereniging van woningcorporaties
Ir. M.A.E. Calon Voorzitter
Bijlagen: -
Brief Aedes aan Tweede Kamer inzake huisvesting vergunninghouders, d.d. 23 september 2015
-
Brief Aedes aan minister Blok inzake knelpunten bij passend toewijzen, d.d.17 augustus 2015
Pag. 6 van 6
