Stedelijke Ontwikkeling Enschede “Stand van zaken en vooruitblik”
Agenda raadsbijeenkomst 13 mei Drie blokken:
1. Grip op Grond en Stedelijke Koers: stand van zaken 2. MPG 2013: informatie t.b.v. vaststelling raad
3. Perspectieven en dilemma‟s
BLOK 1 Grip op Grond en Stedelijke Koers
Stand van zaken Grip op Grond Aantal acties uitgevoerd waaronder:
• • • • • •
Stedelijke Koers: projectenportefeuille herijken Nota Weerstandsvermogen en risicomanagement Externe toetsing parameters Actualisatie Financiële Verordening en Beheersregels Nieuw format raadsvoorstellen Cursus grondbedrijf / bijeenkomsten raad
10 moties grondbeleid 1 Nadere periodisering van projectenportefeuille op korte termijn
√ Stedelijke koers 2 Koppelen overzicht MPG aan alle ruimtelijke projecten en overzicht mogelijke risico’s BE
√ Programmabegroting 2013-2016 en bijlage 4.4. jaarrekening 2012
3 Eenduidige begrippen
√ Beheersregels GB,
Financiële verordening en Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement
4 Externe toetsing parameters grondexploitaties
√ Onderzoek Twijnstra Gudde, B&W-voorstel MPG, rekeningencommissie 21-5
5 Uitgewerkte methodiek bepaling weerstandscapaciteit
√ Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement
10 moties grondbeleid
6 Codering en normering financiële positie grondbedrijf √ Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement 7 Eisen aan de verevening van verlieslatende grondexploitaties O Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement nog verwerken in actualisatie nota Grondbeleid,
8 Eén gemeentecontroller O wel opgestart, traject loopt nog 9 Informatievoorziening en delen dilemma’s met raad ? Nieuw format raadsvoorstellen, bespreking ontwikkelingsplan De Eschmarke, deze bijeenkomst
10 Cursus grondbedrijf
√
cursus september 2012
Stand van zaken Stedelijke koers Leidraad is brief aan raad 12 maart 2013
Implementatie besluit SK 24 sept 2012 langs 4 lijnen A. Nadere uitwerkingen programma B. Afhandelen van de 4 aangenomen moties C. Verbeteren van de sturing D. Afstemming op jaarlijkse IPC-producten
Stedelijke koers Besluit 24 sept 2012
Terugbrengen planvoorraad •
Wonen: 2.300 koopwoningen • 1.200 grondgebonden • 700 appartementen • 400 kavels
in projecten en/of nader gesprek partners •
Bedrijventerrein: 21 hectare • Uitwerking na actualisatie Bedrijventerreinenvisie
•
Kantoren: circa 50.000 m2 bvo in projecten en/of nader gesprek partners
Afboeken € 63 miljoen
Verwerkt in MPG (dl 2) Deels in grexen, deels in administratief complex
A. Nadere uitwerkingen programma’s
Datum: 26 februari 2013
•
(Tijdelijk) stopzetten projecten
•
Nieuwe projectopdrachten
•
Gesprekken met partners over programma wonen, bedrijventerreinen en kantoren
•
Inzet regio en Netwerkstad • Opstellen Ontwikkelagenda • Evaluatie bedrijventerreinenvisie • Strategisch programmeren wonen en werken
•
Aanpassen van de kaders / grexen naar raad
•
Verwerking in MPG 2013 en/of 2014
•
Enschede 2030: verbeelden en ruimtelijke verdieping: debat + symposium 14 juni 2013
Stedelijke koers wonen
Stedelijke koers bedrijventerreinen en kantoren
Planning grondexploitaties naar raad •
Aantal grondexploitaties al door raad vastgesteld / verwerkt in MPG 2013 (Eschmarke, Muziekkwartier, De Laares en Bleekerij)
•
Circa 10 grondexploitaties (mn wonen) in loop 2013 aangeboden aan raad; verwerken in MPG 2014
•
Actualisatie grondexploitaties bedrijventerreinen (circa 8) na vaststelling Bedrijventerreinenvisie
•
Verwerken grondexploitaties in MPG 2014
Stand van zaken Stedelijke Koers Leidraad is brief aan raad 12 maart 2013
Implementatie besluit SK 24 sept 2012 langs 4 lijnen A. Nadere uitwerkingen programma
B. Afhandelen van de 4 aangenomen moties C. Verbeteren van de sturing D. Afstemming op jaarlijkse IPC-producten
B. Afhandelen 4 aangenomen moties
>
Motie “Voorkomen verloedering”
√ >
Brief aan raad (maart)
Motie “Stadsweide”
O diverse momenten is info gedeeld kennishuis),
>
met raad (o.a. kwartaal voorstel vervolgaanpak
Motie “Evaluatie besluit MSI buiten grondbedrijf”
√ >
2e
Brief aan raad (maart)
Motie “Investeren in herstructureren”
√ In kader besluitvorming programmabegroting 2013-2016 (november 2011)
Datum: 26 februari 2013
Stand van zaken Stedelijke Koers Leidraad is brief aan raad 12 maart 2013
Implementatie besluit SK 24 sept 2012 langs 4 lijnen A. Nadere uitwerkingen programma B. Afhandelen van de 4 aangenomen moties
C. Verbeteren van de sturing D. Afstemming op jaarlijkse IPC-producten
C. Verbeteren van de sturing
Datum: 26 februari 2013
D. Afstemming op jaarlijkse IPC planning
Datum: 26 februari 2013
Blok 1 Conclusies
• • • •
•
Datum: 26 februari 2013
“Huiswerk” gedaan Kaders geactualiseerd Basis goed op orde Prioriteren en programmeren als continu proces; steeds meer regio / NT Verbetering sturing / monitor
•
Toekomstige rol en sturing minder via grond, meer via RO en samenwerking
•
Raad beter in positie?
MPG 2013
Inleiding > Kernboodschap MPG 2013
> Toelichting financieel resultaat MPG > Ontwikkeling reserve > Weerstandsvermogen > Kredieten > Financiële scenario‟s
Financieel resultaat
Verwerking Stedelijke Koers (1)
> Financiële verwerking € 63 miljoen > Bijlage 11.5 vertrouwelijke deel 2
Verwerking stedelijke koers (2) > Nog te realiseren kosten
Verwerken stedelijke koers (3) > Nog te realiseren opbrengsten
Verwerken Stedelijke Koers (4) > Ontwikkeling boekwaarde, voorzieningen en reserve
Parameters
> Toelichting parameter kosten- en opbrengsten > > > >
Kosten korte termijn 1% Opbrengsten korte termijn 0% Kosten lange termijn 2% Opbrengsten lange termijn 2%
Grondprijzen 2013
> 8% t.o.v. MPG 2012 > Vertaling uitgifteprijzen Brunink, Roombeek, Diekman en Geessink > Hertaxatie Vaneker volgt > Nieuw beleid > Voorstel: parallelprogramma sted.cie. toelichting op grondprijsbeleid
Titel van de presentatie is te wijzigen via kop- en voettekst
Grondvoorraad
> Onderscheid NIEGG en overige gronden > Waarderingssystematiek > Ontwikkeling voorraad (in ha. en financieel)
> In MPG 2012 in totaal 187,7 hectare (= toename 44,4 ha)
Project
Begroot
MPG 2012
Uitgegeven in 2012
Reguliere herziening > Uitgifte woningbouw, bedrijven en kantoren
Project
Begroot MPG 2012 (in ha.)
Realisatie 2012 (in ha.) *1)
Binnenstad Roombeek
0,36
0,10
Euregiopark II
1,13
0,51
Josink Es
0,41
0,49
Unisson
0,20
Usseleres
1,00
Westerval
0,51
Zuiderval
0,55
Hardick en Seckel
0,30
0,11
Totaal MPG
4,46
1,43
Marssteden
0,43
0,42
Havengebied Eindtotaal
15
Diekman wonen
5
Brunink
12
Vaneker
8
Diekman S&L
77
Geessinkweg Bijvank
4
1
Binnenstad Roombeek
51
41
Totaal Gemeentelijke projecten
172
120
Lonnekererf
1
1
de Laares
41
WC Stokhorst
40
Bleekerij (vm Texoprint)
30
Velve Lindenhof
59
112
Leeghwaterstraat
51
51
GEM Zuiderval
58
Totaal Particuliere projecten
280
164
Eindtotaal
452
284
Project
Begroot MPG 2012 (in m2 bvo)
Realisatie 2012 (in m2 bvo)
0
0
17.633 5.025
0 0 1.765 1.765
0,22
0,55 4,89
Eschmarke
2,40
Binnenstad Roombeek
B&S Valley GEM Zuiderval B&S park *1) Totaal MPG
22.658
1
77
Titel van de presentatie is te wijzigen via kop- en voettekst
Inzet middelen > Toelichting € 7,9 mln. > Historische plankosten VTM > Bouwclaimschade > STOG particuliere grondexploitaties > Generieke taakstelling > Vaneker (restantdeel Zuidkamp) > Kleinschalige bodemsanering
Titel van de presentatie is te wijzigen via kop- en voettekst
Risico’s en weerstandsvermogen > Berekening risico‟s > Uitgangspunten risico-berekening > Opbrengsten parameter > Fasering > Grondprijzen > Vereiste weerstandscapaciteit > Weerstandsvermogen
Titel van de presentatie is te wijzigen via kop- en voettekst
Uitgangspunten berekening risico’s Fasering Woningbouw
> > > > >
Kostenontwikkeling (- 50% en + 50%) Rente (- 20% en + 20%) Opbrengstenontwikkeling (0% en - 50%) Fasering (3 staffels afh. looptijd) Grondprijzen (3 staffels afh. looptijd)
Looptijd in jaren 0 t/m 3 4 t/m 10 >10
Bandbreedte 0% vs +10% -20% vs +20% -30% vs +30%
Bedrijventerreinen
Alle looptijden 0<
Bandbreedte -15% t/m +30%
Grondprijzen Woningbouw
Looptijd in jaren 0 t/m 3 4 t/m 10 >10
Bandbreedte -25% vs +0% -25% vs +20% -30% vs +30%
Bedrijventerreinen
Looptijd in jaren 0 t/m 3 4 t/m 10 >10
Bandbreedte -10% vs +20% -20% vs +20% -30% vs +30%
Weerstandscapaciteit en weerstandsvermogen
> Reserve Grondbedrijf > Stille Reserve > Beschikbare Weerstandscapaciteit
- € 5,0 miljoen € 10,4 miljoen € 5,4 miljoen
Ratio = Beschikbare WSC / Benodigde WSC = 5,4 / 20,6 = 0,26. Ratio gemeente = 0,7
Kredieten > Is uitgavenkader, dekking via inkomsten grondexploitatie > Financiële verordening gemeente Enschede > Kredieten alle complexen aangepast > Aanvullend € 5,7 miljoen BIE > „Nieuw” krediet € 65,9 miljoen > Administratief complex af te sluiten > NIEGG > Kleine projecten
> Beëindigen: > raamkrediet strategische aankopen > eerder verstrekte kredieten strategische grondvoorraad
Titel van de presentatie is te wijzigen via kop- en voettekst
Effecten risico’s – enkele scenario’s > Enkele projecten als voorbeeld: > „t Vaneker > Usseler Es > Brunink > Fasering > Grondprijzen
> Parameters
Titel van de presentatie is te wijzigen via kop- en voettekst
Effecten risico’s – enkele scenario’s > Enkele projecten als voorbeeld: > „t Vaneker (schil) > Usseler Es > Brunink
stoppen en uitgeven 15 kavels = ca. € 7 mln. verslechtering stoppen = ca. € 9 mln. verslechtering stoppen en uitgeven veld 4 = ca. €3 mln. minder winst
> Fasering
30% verlenging looptijd (5,4 jaar) ca. € 10 mln. verslechtering
> Grondprijzen
10% grondprijsdaling = € 18 mln. verslechtering (WB 8,4 mln., kantoren 0,7 mln., BT 8,4 mln., Overig 0,4 mln.)
> Parameter
Kostenstijging + Opbrengstenstijging naar 0% = ca. € 5 mln. verslechtering kostenstijging = € 5,4 verbetering opbrengstenstijging = € 10,6 verslechtering
Perspectieven Grondvoorraad Rol overheid
(strategische) grondvoorraad > Verschuiving van aankoop naar verkoop
> Wettelijk kader is BBV > Beleidskader en verkoopstrategie is in ontwikkeling – samenwerking VBE („Taskforce vastgoed‟) > Te verkopen toegenomen met 76 ha.
Noot: sommige complexen nog splitsen en verdelen over categorieën
Datum: 26 februari 2013
(Strategische) grondvoorraad > 3 categorieën: gronden in exploitatie (BIE) NIEGG en overige gronden > Toelichting categorieën > BIE (grondexploitatie in uitvoering) > NIEGG (toekomstige planontwikkeling) > Overige gronden (niet meer nodig toekomstige ontwikkeling) > Ruilgronden > Te verkopen gronden
Kaart strategische grondvoorraad Wat valt op?
Overige gronden > Ruilgronden: > Roessingh Wageler > Haaksbergerstraat
> Te verkopen gronden > Slaghekkeweg > Vergertweg
Te verkopen gronden
> Verkoopstrategie > Potentiële kopers > Marketing > Termijn > Dilemma‟s? > Tijdelijk beheer
NIEGG Voorbeelden: > Boddenkampsingel 80 > Noordhollandstraat •
• • •
Beheer – Bijvoorbeeld Vlas en zonnepanelen Verkoop van bepaalde gronden? Criteria? Huidige markt? Met of zonder huurder (beleggersmarkt) Regionale discussie? Wat te doen bijvoorbeeld met gronden in de Eschmarke?
Is er wat te kiezen?
•
Gesprek met de raad over beeld komende jaren • • • •
Waar zitten sturingsmogelijkheden? Waar zitten risico‟s? Waar zitten de keuzes? ……………….
Perspectieven & dilemma’s •
Samenwerken met partners, meer dan ooit
•
Financieringsstrategieën: subsidie, cofinanciering, andere vormen van financiering
•
Samenwerking in Regio en Netwerkstad (evaluatie Bedrijventerreinen, Ontwikkelingsvisie)
•
Wachten met uitgifte / oplopende rente versus grondprijzen omlaag en/of minder kwaliteit
•
Visie en kaders versus ruimte maken en geven
•
Vastleggen versus loslaten irt (on)zekerheid burgers
•
Grond verkopen, later weer nodig?
•
Bestemming eraf, later weer nodig?
•
Wachten of actie……………
