SROVNÁNÍ VYBRANÝCH ZPŮSOBŮ OCENĚNÍ PRO BYTOVÉ A NEBYTOVÉ JEDNOTKY V OKRESE ŽĎÁR NAD SÁZAVOU

VYSOKÉ UČENÍ TECHNICKÉ V BRNĚ BRNO UNIVERSITY OF TECHNOLOGY

ÚSTAV SOUDNÍHO INŽENÝRSTVÍ

INSTITUTE OF FORENSIC ENGINEERING

SROVNÁNÍ VYBRANÝCH ZPŮSOBŮ OCENĚNÍ PRO BYTOVÉ A NEBYTOVÉ JEDNOTKY V OKRESE ŽĎÁR NAD SÁZAVOU COMPARISON OF SELECTED METHODS OF VALUATION FOR RESIDENTIAL AND COMMERCIAL UNITS IN THE DISTRICT OF ŽĎAR NAD SÁZAVOU

DIPLOMOVÁ PRÁCE MASTER'S THESIS

AUTOR PRÁCE

Bc. JAKUB DUFEK

AUTHOR

VEDOUCÍ PRÁCE SUPERVISOR

BRNO 2015

Ing. VÍTĚZSLAVA HLAVINKOVÁ, Ph.D.

Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství Ústav soudního inženýrství Akademický rok: 2014/2015

ZADÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE student(ka): Bc. Jakub Dufek který/která studuje v magisterském navazujícím studijním programu obor: Realitní inženýrství (3917T003) Ředitel ústavu Vám v souladu se zákonem č.111/1998 o vysokých školách a se Studijním a zkušebním řádem VUT v Brně určuje následující téma diplomové práce: Srovnání vybraných způsobů ocenění pro bytové a nebytové jednotky v okrese Žďár nad Sázavou v anglickém jazyce: Comparison of selected methods of valuation for residential and commercial units in the district of Žďar nad Sázavou Stručná charakteristika problematiky úkolu: Určení ceny bytových a nebytových jednotek dle platného cenového předpisu. Vytvoření databáze nabídkových cen srovnatelných objektů, odhad tržní ceny na základě metody přímého porovnání, popis situace na trhu s bytovými i nebytovými jednotkami a srovnání nabídky s poptávkou v okrese Žďár nad Sázavou. Stanovení ceny obvyklé a vyhodnocení jednotlivých použitých metod s ohledem na pracnost a množství potřebných podkladů. Cíle diplomové práce: Hlavním cílem práce je porovnání cen bytových a nebytových jednotek zjištěných vybranými metodami ocenění, a následné vyhodnocení, která z metod se nejvíce přiblíží k ceně obvyklé. Bude zjištěn stav realitního trhu a posouzena vhodnost jednotlivých použitých metod.

Seznam odborné literatury: BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, 753 p. ISBN 978-80-7204-630- 0 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění. Vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb., v aktuálním znění k datu odevzdání diplomové práce.

Vedoucí diplomové práce: Ing. Vítězslava Hlavinková, Ph.D. Termín odevzdání diplomové práce je stanoven časovým plánem akademického roku 2014/2015. V Brně, dne 24.10.2014 L.S.

_______________________________ doc. Ing. Aleš Vémola, Ph.D. Ředitel vysokoškolského ústavu

Abstrakt Tato diplomová práce se zamČĜuje na srovnání vybraných zpĤsobĤ ocenČní pro nemovitosti typu bytové a nebytové jednotky v okrese Žćár nad Sázavou. Teoretická þást popisuje základní pojmy spojené s oceĖováním, popisuje metody oceĖování a také oceĖovanou lokalitu. Praktická þást diplomové práce je zamČĜena na ocenČní bytĤ a nebytových jednotek podle platného cenového pĜedpisu a to porovnávacím a nákladovým zpĤsobem. Dále je provedeno ocenČní metodou pĜímého porovnání a metodou výnosovou pro stanovení obvyklé ceny. V závČru práce jsou výsledky všech tČchto metod porovnány. Abstract This diploma thesis is focused on the comparison of selected methods of apartment and commercial units valuation in the district of Žćár nad Sázavou. The theoretical part describes the basic notions connected with valuation, describes the methods of valuation and also the valuated location itself. The practical part deals with the apartment and commercial units valuation using these metods – the metods according to price provision, specifically comparative technice, then the komparative method itself byt not according to price provision and finály using the yield method for an assessment of the current price. In the conclusion there is comparison of all of these used methods. Klíþová slova Nemovité vČci, jednotka, byt, vlastnictví, životnost, opotĜebení, cena, podlahová plocha, ocenČní podle cenového pĜedpisu, metoda pĜímého porovnání, výnosová metoda, obvyklá cena. Keywords Real estate, an accommodation unit, an apartment, an onwership, a service life, a wear, a price, a floor area, a valuation using price provision, method of a direkt comparison, yield method, a current price.

Bibliografická citace DUFEK, J. Srovnání vybraných zpĤsobĤ ocenČní pro bytové a nebytové jednotky v okrese Žćár nad Sázavou. Brno: Vysoké uþení technické v BrnČ. Ústav soudního inženýrství, 2015. 86 s., 12 s. pĜíl. Vedoucí diplomové práce Ing. VítČzslava Hlavinková, Ph.D.

Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatnČ a že jsem uvedl všechny použité informaþní zdroje.

V BrnČ dne ……………

.………………………………………. podpis diplomanta

PodČkování Na tomto místČ bych chtČl podČkovat vedoucímu mé diplomové práce, paní Ing. VítČzslavČ Hlavinkové Ph.D., za odborné vedení, vstĜícný pĜístup, cenné rady a odbornou pomoc v prĤbČhu Ĝešení diplomové práce. Dále bych chtČl podČkovat rodinČ a pĜátelĤm za podporu, které se mi dostávalo po celou dobu studia.

OBSAH 1 ÚVOD........................................................................................................................................... 9 2 VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMģ ...................................................................................... 10 2.1

NEMOVITÉ A MOVITÉ VċCI........................................................................................ 10 2.1.1 Stavba .................................................................................................................... 10 2.1.2 Pozemek ................................................................................................................. 11

2.2

BYT, JEDNOTKA, NEBYTOVÝ PROSTOR ................................................................. 12

2.3

SOUýÁST A PěÍSLUŠENSTVÍ VċCI ........................................................................... 13 2.3.1 Souþást vČci ........................................................................................................... 13 2.3.2 PĜíslušenství vČci ................................................................................................... 14

2.4

VLASTNICKÉ PRÁVO A SPOLUVLASTNICTVÍ ....................................................... 14 2.4.1 Povaha vlastnického práva a jeho rozsah ............................................................. 14 2.4.2 Spoluvlastnictví...................................................................................................... 14 2.4.3 Bytové spoluvlastnictví .......................................................................................... 15

2.5

CENY NEMOVITÝCH VċCÍ .......................................................................................... 16

2.6

POJMY A VÝPOýET ZÁKLADNÍCH VÝMċR ............................................................ 17 2.6.1 Podlahová plocha .................................................................................................. 17 2.6.2 ZastavČná plocha................................................................................................... 19

2.7

KATASTR NEMOVITOSTÍ ............................................................................................ 19

3 INFORMACE O LOKALITċ .................................................................................................... 20 3.1

OKRES ŽĆÁR NAD SÁZAVOU .................................................................................... 20

3.2

ŽĆÁR NAD SÁZAVOU .................................................................................................. 21 3.2.1 Historie .................................................................................................................. 21 3.2.2 Doprava ................................................................................................................. 21 3.2.3 Obþanská vybavenost ............................................................................................ 21 3.2.4 Památky ................................................................................................................. 22

5

3.3

NOVÉ MċSTO NA MORAVċ ........................................................................................ 22 3.3.1 Historie .................................................................................................................. 22 3.3.2 Doprava ................................................................................................................. 22 3.3.3 Obþanská vybavenost ............................................................................................ 22 3.3.4 Památky ................................................................................................................. 23

3.4

BYSTěICE NAD PERNŠTEJNEM ................................................................................. 23 3.4.1 Historie .................................................................................................................. 23 3.4.2 Doprava ................................................................................................................. 23 3.4.3 Obþanská vybavenost ............................................................................................ 23 3.4.4 Památky ................................................................................................................. 24

4 TRH S NEMOVITÝMI VċCMI ................................................................................................ 25 4.1

OBECNÝ POPIS SITUACE NA TRHU S NEMOVITÝMI VċCMI.............................. 25

4.2

POPIS SITUACE TRHU V ZADANÉ LOKALITċ ........................................................ 25 4.2.1 Žćár nad Sázavou.................................................................................................. 25 4.2.2 Nové MČsto na MoravČ.......................................................................................... 26 4.2.3 BystĜice nad Pernštejnem ...................................................................................... 26

5 METODY OCEĕOVÁNÍ........................................................................................................... 27 5.1

OCEĕOVÁNÍ BYTOVÝCH A NEBYTOVÝCH PROSTOR......................................... 27 5.1.1 Porovnávací zpĤsob oceĖování podle cenového pĜedpisu .................................... 28 5.1.2 Metoda pĜímého porovnání ................................................................................... 30 5.1.3 Výnosová metoda................................................................................................... 31 5.1.4 Nákladový zpĤsob ocenČní .................................................................................... 32

6 OCENċNÍ BYTOVÝCH JEDNOTEK ..................................................................................... 34 6.1

PěEHLED OCEĕOVANÝCH BYTģ ............................................................................. 34 6.1.1 Byt þ. 1, Nové MČsto na MoravČ, Makovského...................................................... 34 6.1.2 Byt þ. 2, Nové MČsto na MoravČ, Luþní ................................................................ 35 6.1.3 Byt þ. 3, BystĜice nad Pernštejnem, Nový DvĤr..................................................... 36 6

6.1.4 Byt þ.4, Žćár nad Sázavou, Haškova..................................................................... 37 6.1.5 Struþný pĜehled oceĖovaných bytových jednotek .................................................. 38 6.2

OCENċNÍ BYTOVÝCH JEDNOTEK POROVNÁVACÍ METODOU PODLE CENOVÉHO PěEDPISU ................................................................................................. 38 6.2.1 Byt þ. 1, Nové MČsto na MoravČ, Makovského...................................................... 38 6.2.2 Byt þ. 2, Nové MČsto na MoravČ, Luþní ................................................................ 41 6.2.3 Byt þ. 3, BystĜice nad Pernštejnem, Nový DvĤr..................................................... 43 6.2.4 Byt þ. 4, Žćár nad Sázavou, Haškova.................................................................... 46 6.2.5 Výsledné ceny bytĤ zjištČné porovnávací metodou podle cenového pĜedpisu....... 49

6.3

OCENċNÍ BYTOVÝCH JEDNOTEK METODOU PěÍMÉHO POROVNÁNÍ ............ 51 6.3.1 Byt þ. 1, Nové MČsto na MoravČ, Makovského...................................................... 51 6.3.2 Byt þ. 2, Nové MČsto na MoravČ, Luþní ................................................................ 52 6.3.3 Byt þ. 3, BystĜice nad Pernštejnem, Nový DvĤr..................................................... 53 6.3.4 Byt þ. 4, Žćár nad Sázavou, Haškova.................................................................... 54 6.3.5 Výsledné ceny bytĤ zjištČné metodou pĜímého porovnání ..................................... 56

6.4

TRŽNÍ OCENċNÍ BYTOVÝCH JEDNOTEK VÝNOSOVOU METODOU................ 57 6.4.1 Byt þ. 1, Nové MČsto na MoravČ, Makovského...................................................... 57 6.4.2 Byt þ. 2, Nové MČsto na MoravČ, Luþní ................................................................ 58 6.4.3 Byt þ. 3, BystĜice nad Pernštejnem, Nový DvĤr..................................................... 59 6.4.4 Byt þ. 4, Žćár nad Sázavou, Haškova.................................................................... 60 6.4.5 Výsledné ceny bytĤ zjištČné výnosovou metodou................................................... 61

6.5

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY PRO BYTOVÉ JEDNOTKY .................................... 63

7 OCENċNÍ NEBYTOVÝCH JEDNOTEK................................................................................. 65 7.1

PěEHLED OCEĕOVANÝCH NEBYTOVÝCH JEDNOTEK ....................................... 65 7.1.1 Nebytová jednotka þ.1, Nové MČsto na MoravČ, Masarykova .............................. 65 7.1.2 Nebytová jednotka þ.2, BystĜice nad Pernštejnem, Masarykovo námČstí ............. 65 7.1.3 Nebytová jednotka þ.3, Žćár nad Sázavou, Haškova ............................................ 66 7

7.1.4 Nebytová jednotka þ.4, Žćár nad Sázavou, námČstí Republiky............................. 66 7.1.5 Struþný pĜehled oceĖovaných nebytových jednotek .............................................. 67 7.2

TRŽNÍ OCENċNÍ NEBYTOVÝCH JEDNOTEK VÝNOSOVOU METODOU .......... 67 7.2.1 Nebytová jednotka þ.1, Nové MČsto na MoravČ, Masarykova .............................. 67 7.2.2 Nebytová jednotka þ.2, BystĜice nad Pernštejnem, Masyrykovo námČstí ............. 68 7.2.3 Nebytová jednotka þ.3, Žćár nad Sázavou, Nádražní ........................................... 69 7.2.4 Nebytová jednotka þ.4, Žćár nad Sázavou, námČstí Republiky............................. 70 7.2.5 Výsledné ceny nebytových jednotek zjištČné výnosovou metodou ......................... 71

7.3

NÁKLADOVÝ ZPģSOB OCENċNÍ NEBYTOVÝCH JEDNOTEK PODLE CENOVÉHO PěEDPISU ................................................................................................. 72 7.3.1 Nebytová jednotka þ.1, Nové MČsto na MoravČ, Masarykova .............................. 72 7.3.2 Nebytová jednotka þ.2, BystĜice nad Pernštejnem, Masarykovo námČstí ............. 73 7.3.3 Nebytová jednotka þ.3, Žćár nad Sázavou, Nádražní ........................................... 73 7.3.4 Nebytová jednotka þ.4, Žćár nad Sázavou, námČstí Republiky............................. 74 7.3.5 Výsledné ceny nebytových jednotek zjištČné nákladovým zpĤsobem..................... 74

7.4

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY PRO NEBYTOVÉ JEDNOTKY ............................... 75

8 ZÁVċR ....................................................................................................................................... 76 9 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJģ ............................................................................................ 78 10 SEZNAM OBRÁZKģ................................................................................................................ 80 11 SEZNAM TABULEK ................................................................................................................ 81 12 SEZNAM PěÍLOH..................................................................................................................... 83

8

1

ÚVOD OceĖování nemovitých vČcí se nejþastČji provádí za úþelem zjištČní þi stanovení

hodnoty zkoumaného objektu. Informace o odhadnuté nebo vypoþtené cenČ dále slouží k potĜebám fyzických i právnických osob pro rĤzné úþely, kdy k nejþastČjším patĜí koupČ þi prodej nemovitých vČcí nebo napĜíklad vypoĜádání v dČdickém Ĝízení. Cílem této diplomové práce je srovnání rĤzných metod ocenČní bytových a nebytových jednotek v okrese Žćár nad Sázavou. Z dĤvodu absence bytových domĤ v menších obcích byly zvoleny tĜi vČtší mČsta žćárského okresu, kterými jsou Nové MČsto na MoravČ, BystĜice nad Pernštejnem a okresní mČsto Žćár nad Sázavou. Celkem byly vybrány þtyĜi bytové jednotky dispozice 2+1, navzájem co nejpodobnČjší co se týká podlahové plochy, vybavení i technického stavu. Všechny oceĖované byty jsou umístČné v bytových zdČných domech bez výtahu a byly vystaveny v rozmezí let 1969 - 1975. Dva byty jsou umístČné v Novém MČstČ na MoravČ, jeden v BystĜici nad Pernštejnem a poslední ve ŽćáĜe nad Sázavou. V tČchto mČstech byly vybrány i þtyĜi nebytové jednotky, tak aby bylo možné zhodnotit pĜípadnou vhodnost srovnání bytových jednotek s nebytovými jednotkami. V úvodní þásti diplomové práce jsou definovány pojmy dĤležité pro oceĖování nemovitých vČcí, pĜednČ pak pro oceĖování bytových a nebytových jednotek. Ve tĜetí kapitole je popsána pĜedmČtná lokalita okresu Žćár nad Sázavou a pĜedevším tĜi vybraná mČsta. Je zde uveden struþný pĜehled o historii mČst, dopravním Ĝešení v obci, obþanské vybavenosti i místních památkách. Navazující þtvrtá kapitola se zabývá trhem nemovitých vČcí, a to jak obecnČ, tak posléze pĜímo v dané lokalitČ. PodrobnČji je zde popsána situace na trhu pĜedevším s bytovými a nebytovými jednotkami. V šesté a sedmé kapitole se pĜistupuje k samotnému ocenČní vybraných bytových a nebytových jednotek. Jsou zde zpracovány všechny vybrané metody ocenČní, podle již v teoretické þásti popsaných postupĤ. Na závČr každého zpĤsobu ocenČní jsou shrnuty výsledky a zhodnocena vhodnost daného zpĤsobu ocenČní. CelkovČ byly vybrány þtyĜi základní zpĤsoby ocenČní a to – porovnávací metodou podle cenového pĜedpisu, metodou pĜímého porovnání, výnosovou metodou a nákladovým zpĤsobem ocenČní. Cílem mé diplomové práce, je pĜedevším stanovení obvyklé ceny pro vybrané bytové a nebytové jednotky a zhodnocení vhodnosti jednotlivých metod ocenČní. 9

2

VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMģ V této kapitole se seznámíme s jednotlivými základními pojmy, které budou

v diplomové práci þasto používány. Nový obþanský zákoník þ. 89/2012 Sb., úþinný od 1. 1. 2014, Ĝadu tČchto pojmĤ vymezuje odlišnČ, než doposud platný obþanský zákoník (zákon þ. 40/1964 Sb.).

2.1

NEMOVITÉ A MOVITÉ VċCI Podle obþanského zákoníku jsou nemovité vČci definovány v § 498 zákona þ. 89/2012

Sb., jako pozemky a podzemní stavby se samostatným úþelovým urþením, jakož i vČcná práva k nim, a práva, která za nemovité vČci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní pĜedpis, že urþitá vČc není souþástí pozemku, a nelze-li takovou vČc pĜenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato vČc nemovitá. Dále obþanský zákoník þ. 89/2012 Sb. v § 498 Ĝíká, že veškeré další vČci, aĢ je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité. [1]

2.1.1 Stavba Vymezením pojmu stavba se zabývá stavební zákon þ. 183/2006 Sb. v § 2, který Ĝíká, že se za stavbu považují veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zĜetele na jejich stavebnČ technické provedení, použité stavební výrobky, na úþel využití a dobu trvání. A dále, že stavba doþasná, je stavba, u které stavební úĜad pĜedem omezí dobu jejího trvání. [4] Dalším zákonem, který pojem stavba vymezuje, je zákon o oceĖování majetku þ. 151/1997 Sb., podle kterého se v þásti první § 3 stavby þlení na: •

stavby pozemní – budovy, jako stavby prostorovČ soustĜedČné a navenek pĜevážnČ uzavĜené obvodovými stČnami a stĜešními konstrukcemi s jedním nebo více ohraniþenými užitkovými prostory. Dále jednotky a také venkovní úpravy.

•

stavby inženýrské a speciální pozemní – tČmi jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvoj energií a vody, kanalizace, vČže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru.

10

•

Vodní nádrže a rybníky

•

Jiné stavby [4]

2.1.2 Pozemek Pojem pozemek definuje hned nČkolik právních pĜedpisĤ. Podle zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) se pozemky pro úþely oceĖování þlení na: „a) stavební pozemky, b) zemČdČlské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná pĤda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesnČné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní plochy, e) jiné pozemky, které nejsou uvedeny v písmenech a) až d)“ [2] V § 9 odstavce 2 zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku se dále stavební pozemky pro úþely oceĖování þlení na: „1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavČné plochy a nádvoĜí, 2. evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemkĤ, které byly vydaným územním rozhodnutím, regulaþním plánem, veĜejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí nebo územním souhlasem urþeny k zastavČní; je-li zvláštním pĜedpisem stanovena nejvyšší pĜípustná zastavČnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze þást odpovídající pĜípustnému limitu urþenému k zastavČní, 3. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, v jednotném funkþním celku. Jednotným funkþním celkem se rozumČjí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavČná plocha a nádvoĜí se stavbou, se spoleþným úþelem jejich využití. V jednotném funkþním celku mĤže být i více pozemkĤ druhu pozemku zastavČná plocha a nádvoĜí, 4. evidované v katastru nemovitostí s právem stavby, b) zastavČné pozemky, 1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavČné plochy a nádvoĜí, 11

2. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavČny, c) plochy pozemkĤ skuteþnČ zastavČné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí.” [2] Podle § 2, písm. A) zákona þ.256/2013 Sb. (katastrální zákon) se pozemkem rozumí þást zemského povrchu, oddČlené od sousední þásti hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulaþním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práv a stavby, hranicí druhĤ pozemkĤ, popĜípadČ rozhraním zpĤsobu využití pozemkĤ. [3] OdlišnČ definuje pozemek také zákon þ. 183/2006 Sb. (stavební zákon) v § 2, odst. 1. “b) stavební pozemek, jeho þást nebo soubor pozemkĤ, vymezený a urþený k umístČní stavby územním rozhodnutím a nebo regulaþním plánem, c) zastavČným stavebním pozemkem pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod spoleþným oplocením, tvoĜící souvislý celek s obytnými a hospodáĜskými budovami.” [4]

2.2

BYT, JEDNOTKA, NEBYTOVÝ PROSTOR Dalšími stČžejními pojmy pro práci s touto diplomovou prací jsou: byt, jednotka,

nebytový prostor. Tyto pojmy jsou opČt definovány v rĤzných pĜedpisech. Podle zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku jsou v § 8 uvedeny následovnČ: “Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností urþených k bydlení a jeho souþásti a pĜíslušenství, se oceĖuje vþetnČ podílu na spoleþných þástech domu, a to i v pĜípadČ, jsou-li umístČny mimo dĤm, a vþetnČ podílu na pĜíslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich pĜíslušenstvích, urþených pro spoleþné užívání. Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností vþetnČ pĜíslušenství urþených k jiným úþelĤm než k bydlení, se oceĖuje vþetnČ podílu na spoleþných þástech domu, a to i v pĜípadČ, jsou-li umístČny mimo dĤm, jakož i vþetnČ podílu na pĜíslušenství domu a stavbách vedlejších vþetnČ jejich pĜíslušenství urþených pro jejich užívání; nebytovým prostorem nejsou pĜíslušenství bytu ani spoleþné þásti domu.” [2] Podle zákona þ. 89/2012 Sb. (obþanský zákoník): 12

„Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou þástí domu, tvoĜí obytný prostor a jsou urþeny a užívány k úþelu bydlení.“ [1] Od pojmu nebytový prostor nový obþanský zákon upouští. Spoleþnými þástmi jsou ty þásti nemovité vČci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkĤm jednotek spoleþnČ. „Spoleþnými jsou vždy pozemek, na nČmž byl dĤm zĜízen, nebo vČcné právo, jenž vlastníkĤm jednotek zakládá právo mít na pozemku dĤm, stavební þásti podstatné pro zachování domu vþetnČ jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky a zaĜízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v pĜípadČ, že se urþitá þást pĜenechá nČkterému vlastníku jednotky k výluþnému užívání.“ [1] Vyhláška þ. 20/1012 Sb. O technických požadavcích na stavby vymezuje pojmy takto: „Místností je prostorovČ uzavĜená þást stavebního díla, vymezená podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a pevnými stČnami.“ [5] „Bytem je soubor místností, popĜípadČ jedna obytná místnost, který svým stavebnČ technickým uspoĜádáním a vybavením splĖuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto úþelu užívání urþen.“ [5] „Obytnou místností je þást bytu, která splĖuje požadavky pĜedepsané touto vyhláškou, je urþena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m2. KuchyĖ, která má plochu nejménČ 12m2 a má zajištČno pĜímé denní osvČtlení, pĜímé vČtrání a vytápČní s možností regulace tepla, je obytnou místností. Pokud tvoĜí byt jedna obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejménČ 16 m2; u místností se šikmými stropy se do plochy obytné místnosti nezapoþítává plocha se svČtlou výškou menší než 1,2 m.“ [5] „Pobytovou místností je místnost nebo prostor, které svou polohou, velikostí a stavebním uspoĜádáním splĖují požadavky k tomu, aby se v nich zdržovaly osoby.“ [5]

2.3

SOUýÁST A PěÍSLUŠENSTVÍ VċCI

2.3.1 Souþást vČci Obþanský zákoník þ. 89/2012 Sb., v § 505 udává, že souþástí vČci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemĤže být od vČci oddČleno, aniž by se tím vČc znehodnotila. [1, § 505]

13

A dále v § 506 Ĝíká, že souþástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zĜízené na pozemku a jiná zaĜízení s výjimkou staveb doþasných. VþetnČ toho, co je zapuštČno v pozemku nebo upraveno ve zdech. [1, § 506] Souþástí pozemku je také rostlinstvo na nČm vzešlé. [1, § 507]

2.3.2 PĜíslušenství vČci Pojem pĜíslušenství vČci podle § 510 Obþanského zákoníku je pĜíslušenstvím vČci vedlejší vČc u vČci hlavní, je-li úþelem vedlejší vČci, aby se jí trvale užívalo spoleþnČ s hlavní vČcí v rámci jejich hospodáĜského urþení. „Byla-li vedlejší vČc od hlavní vČci pĜechodnČ odlouþena, nepĜestává být pĜíslušenstvím.“ [1, § 510] Dále je v § 512 Obþanského zákoníku uvedeno: „Je-li stavba souþástí pozemku, jsou vedlejší vČci vlastníka u stavby pĜíslušenstvím pozemku, je-li jejich úþelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodáĜského úþelu trvale užívalo.“ [1, § 512]

2.4

VLASTNICKÉ PRÁVO A SPOLUVLASTNICTVÍ

2.4.1 Povaha vlastnického práva a jeho rozsah V § 1011 Obþanského zákoníku je uvedeno, že vše co nČkomu patĜí, všechny jeho vČci hmotné i nehmotné, je jeho vlastnictvím. [1, § 1011] V § 1012 dále stojí že: „Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního Ĝádu libovolnČ nakládat a jiné osoby z toho vylouþit. Vlastníku se zakazuje nad míru pĜimČĜenou pomČrĤm závažnČ rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové þiny , jejich hlavním úþelem je jiné osoby obtČžovat nebo poškodit.“ [1, § 1012]

2.4.2 Spoluvlastnictví Jako spoluvlastníci jsou oznaþovány osoby, jimž náleží vlastnické právo k vČci spoleþnČ. A jsou považováni za jedinou a nakládají s vČcí jako jediná osoba. Každý ze spoluvlastníkĤ má také právo k celé vČci, to je však omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. [1, § 1012 a násl.]

14

Spoluvlastnický podíl Každý ze spoluvlastníkĤ je úplným vlastníkem svého podílu. Ten vyjadĜuje míru úþasti každého spoluvlastníka na vyjádĜení spoleþné vĤle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví vČci. Spoluvlastník je oprávnČn nakládat se svým podílem podle své vĤle. Takové nakládání však nesmí být na újmu ostatním spoluvlastníkĤm. [1, § 1122 a násl.] Správa spoleþné vČci -

„Každý ze spoluvlastníkĤ je oprávnČn k úþasti na správČ spoleþné vČci.

-

PĜi rozhodování o spoleþné vČci se hlasy spoluvlastníkĤ poþítají podle velikosti jejich podílĤ.“ [1, § 1126]

2.4.3 Bytové spoluvlastnictví Dále uvedená ustanovení o bytu platí také pro nebytový prostor a pro soubor bytĤ nebo nebytových prostorĤ. „Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictvím nemovité vČci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví mĤže vzniknout, pokud je souþástí nemovité vČci dĤm alespoĖ se dvČma byty.“ [1, § 1158] Obþanský zákoník dále vymezuje dĤležité pojmy: Jednotka – zahrnuje byt jako prostorovČ oddČlenou þást domu a podíl na spoleþných þástech nemovité vČci vzájemnČ spojené a neoddČlitelné. [1, § 1159] Spoleþné þásti – jsou þásti nemovité vČci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkĤm jednotek spoleþnČ. Vždy je jimi pozemek, na nČmž byl dĤm zĜízen, nebo vČcné právo, jež vlastníkĤm jednotek zakládá právo mít na pozemku dĤm, stavební þásti podstatné pro zachování domu vþetnČ jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zaĜízení sloužící i jinému vlastníku jednotky užívání bytu. [1, § 1159, § 1160] Spoluvlastnictví jednotky Spoluvlastnictvím jednotky se zabývá obþanský zákoník v § 1185, a uvádí se zde, že vlastník jednotky mĤže své právo k jednotce rozdČlit na podíly, pokud to nebylo vylouþeno.

15

Spoluvlastníci zmocní spoleþného zástupce. Ten bude vykonávat jejich práva vĤþi osobČ odpovČdné za správu domu. [1, § 1185] Spoleþenství vlastníkĤ Je právnická osoba, která je založená za úþelem zajišĢování správy domu a pozemku. Tato právnická osoba však nesmí podnikat ani se pĜímo þi nepĜímo podílet na podnikání nebo jiné þinnosti podnikatelĤ nebo být jejich spoleþníkem nebo þlenem. [1, § 1194]

2.5

CENY NEMOVITÝCH VċCÍ Pro oceĖování je dĤležité umČt rozlišit následující pojmy, které se v praxi þasto

zamČĖují: Cena – používá se pro požadovanou, nabízenou nebo skuteþnČ zaplacenou þástku za zboží nebo službu. MĤže nebo nemusí mít vztah k hodnotČ, kterou vČci pĜisuzují jiné osoby. Hodnota – naproti tomu hodnota není skuteþnČ zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. VyjadĜuje penČžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné stranČ kupujícími a na stranČ druhé prodávajícími. Jedná se tedy pouze o odhad. Existuje celá Ĝada hodnot podle toho, jak jsou definovány. NČkteré, pro tuto práci dĤležité, jsou popsány níže. Cena zjištČná – nebo také cena administrativní nebo úĜední. Je zjištČná podle cenového pĜedpisu, kterým je zákon þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku, a provádČcí vyhlášky þ. 441/2013 Sb. (oceĖovací vyhláška). [7, str. 47] Cena poĜizovací – které se také Ĝíká „cena historická“, je cenou, za kterou bylo možno vČc poĜídit v dobČ jejího poĜízení. U staveb se tedy jedná o cenu v dobČ její výstavby bez odpoþtu opotĜebení. [7, str. 50] Cena reprodukþní – taktéž se používá termín „reprodukþní poĜizovací cena“. Je to cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou vČc poĜídit v dobČ ocenČní, bez odpoþtu opotĜebení. U staveb se zjišĢuje podrobným položkovým rozpoþtem, nebo pomocí agregovaných položek. NejþastČji se však k výpoþtu využívají technicko-hospodáĜské ukazatele (THU) - jednotkových cen za 1 m3 obestavČného prostoru, 1 m2 zastavČné plochy, apod. [7, str. 51] Cena obvyklá – nebo také cena obecná nebo cena tržní. Je to cena, za kterou je možné vČc prodat nebo koupit v daném þase a místČ. Oznaþuje se CO nebo COB. [7, str. 52]

16

Je definována v zákonČ þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a to v § 2 odst. 1 následovnČ: „Majetek a služba se oceĖují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpĤsob oceĖování. Obvyklou cenou se pro úþely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku nebo službČ vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadĜuje hodnotu vČci a urþí se porovnáním.“ [2, § 2] Jednotková cena – jde o cenu za mČrnou jednotku. MĤžeme se též setkat s pojmy jednotková cena srovnávacího objektu, která je oznaþována písmeny JCS. Pokud se jedná o cenu stanovenou v pĜedpisu pro objekt standardního provedení, je nazývána základní cenou a oznaþována ZC. [7, str. 54] VČþná hodnota – pro níž se používá i pojmu “substanþní hodnota“ nebo “þasová cena“. Jde o reprodukþní ceny vČci, sníženou o pĜimČĜené opotĜebení, odpovídající prĤmČrnČ opotĜebené vČci stejného stáĜí a pĜimČĜené intenzity používání. Ve výsledku je pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožĖují okamžité užívání vČci. [7, str. 51] Výnosová hodnota – nebo též “kapitalizovaná míra zisku“ nebo “kapitalizovaný zisk“. Jde o souþet diskontovaných (odúroþených) budoucích pĜíjmĤ z nemovité vČci. U nemovitých vČcí jí zjistíme z dosaženého roþního nájemného, sníženého o roþní náklady na provoz. Do tČchto nákladĤ se zapoþítávají odpisy, prĤmČrná roþní údržba, správa objektu, daĖ z nemovité vČci, pojištČní apod. [7, str. 51]

2.6

POJMY A VÝPOýET ZÁKLADNÍCH VÝMċR

2.6.1 Podlahová plocha Pojem podlahová plocha je pro úþely oceĖování definován v oceĖovací vyhlášce þ. 441/2012 Sb., v pĜíloze þ. 1:

17

(1) „Podlahovou plochou se rozumí plochy pĤdorysného Ĝezu místností a prostorĤ stavebnČ upravených k úþelovému využití ve stavbČ, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitĜním lícem svislích konstrukcí stČn vþetnČ jejich povrchových úprav (napĜ. omítky). U poloodkrytých pĜípadnČ odkrytých prostorĤ se místo chybČjících svislých konstrukcí stČn podlahová plocha vymezí jak ortogonální prĤmČt þáry vedené po obvodu vodorovné nosné konstrukce podlahy do roviny Ĝezu. (2) Do úhrnu podlahové plochy bytĤ nebo nebytových prostor se zapoþte podlahová plocha: a. arkýĜĤ a lodžií, b. výklenkĤ, jsou-li alespoĖ 1,2 m široké, 0,3 m hluboké nebo jejichž podlahová plocha je vČtší než 0,36 m2 a jsou alespoĖ 2 m vysoké, c. místností se zkoseným stropem, jejichž svČtlá výška v nejnižším bodČ je menší než 2 m, komor umístČných mimo byt a sklepĤ, pokud jsou místnostmi, vynásobené koeficientem 0,8, d. pĤdorysná plocha zabraná vnitĜním schodištČm (schodišĢový prostor) v bytČ nebo v nebytovém prostoru v jednotlivých podlažích. (3) Do úhrnu podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru se zapoþte plocha prostorĤ, které jsou užívány výluþnČ s pĜíslušným bytem nebo nebytovým prostorem: a. teras, balkónĤ a pavlaþí vynásobená koeficientem 0,17, b. nezasklených lodžií koeficientem 0,20, c. sklepních kójí a vymezených pĤdních prostor vynásobená koeficientem 0,10. (4) V pĜípadČ místností, které tvoĜí pĜíslušenství bytu a jsou spoleþné pro více bytĤ nebo nebytových prostor (napĜ. spoleþné WC, pĜedsíĖ, aj.), se do podlahové plochy bytĤ nebo nebytových prostor zapoþte plocha, která odpovídá podílu plochy tČchto spoleþných místností ku poþtu bytĤ nebo nebytových prostor. (5) Do podlahové plochy se nezapoþítává plocha okenních a dveĜních ústupkĤ.“ [6]

18

2.6.2 ZastavČná plocha ZastavČná plocha je plocha pĤdorysného Ĝezu vymezená vnČjším obvodem svislých konstrukcí uvažovaného objektu. V 1. NP se mČĜí nad podnoží nebo podezdívkou, izolaþní pĜizdívky se nezapoþítávají. U nezakrytých nebo poloodkrytých objektĤ je zastavČná plocha vymezena obalovými þarami vedenými líci svislých konstrukcí v rovinČ upraveného terénu. [7, str. 25] Pro potĜeby oceĖování je dĤležitá pĜedevším definice uvedená v oceĖovací vyhlášce v pĜíloze þ. 1: „(1) ZastavČnou plochou podlaží se rozumí plocha pĤdorysného Ĝezu v úrovni horního líce podlahy tohoto podlaží, vymezená vnČjším lícem obvodových konstrukcí tohoto podlaží vþetnČ omítky. U objektĤ poloodkrytých (bez nČkterých obvodových stČn) je vnČjším obvodem obalová þára vedená vnČjším lícem svislých konstrukcí. Plochy lodžií a arkýĜĤ se zapoþítávají. U zastĜešených staveb nebo jejich þástí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavČná plocha podlaží vymezena ortogonálním prĤmČtem stĜešní konstrukce do vodorovné roviny. (2) Do zastavČné plochy podlaží se zapoþte i plocha, v níž není strop nižšího podlaží, napĜíklad schodištČ, haly a dvorany probíhající pĜes více podlaží. Zapoþítává se plocha prostor podloubí, prĤjezdĤ a podobnČ, které jsou souþástí nosných konstrukcí staveb. Pokud nejsou souþástí nosných konstrukcí staveb, oceĖují se samostatnČ. (3) PrĤmČrná zastavČná plocha podlaží se zjistí jako souþet zastavČných ploch všech podlaží dČlený poþtem podlaží.“ [6]

2.7

KATASTR NEMOVITOSTÍ Katastr nemovitostí je soupisem a popisem vČcí nemovitých s geometrickým urþením

jejich polohy. Jeho souþástí je také evidence majetkoprávních vztahĤ a využívá se krom dalšího jako evidenþní nástroj pro uskuteþĖování funkcí státu pĜi ochranČ právních vztahĤ a pĜi využívání a ochranČ vČcí nemovitých. [9] Platným zákonem je zákon þ. 256/2013 Sb., Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon).

19

3

INFORMACE O LOKALITċ

3.1

OKRES ŽĆÁR NAD SÁZAVOU Okres Žćár nad Sázavou leží ve východní þásti ýeskomoravské vrchoviny. Na jihu

sousedí s okresy TĜebíþ a Brno-venkov, na východČ s okresem Blansko, na severu s okresy Svitavy a Chrudim a na západČ s okresy HavlíþkĤv Brod a Jihlava. Okres Žćár nad Sázavou je typický vysokým podílem obyvatel bydlících ve venkovských obcích do dvou tisíc obyvatel a nižším podílem obyvatel bydlících ve mČstech s deseti tisíci a více obyvateli Okres Žćár nad Sázavou Kraj: Kraj Vysoþina Okres: Žćár nad Sázavou MČsta: BystĜice nad Pernštejnem, Nové MČsto na MoravČ, Svratka, Velká Bíteš, Velké MeziĜíþí, Žćár nad Sázavou Sídlo okresu: Žćár nad Sázavou Rozloha: 1 579 km² Poþet obyvatel: 118 550 PrĤmČr na obec: 681 obyvatel Hustota zalidnČní: 75 ob./km² (49,4% obyvatel žije ve mČstech) Poþet obcí: 174 (z toho 6 mČst, 10 mČstysĤ) Poþet katastrĤ: 301

Obr. þ. 1 – Mapa ýR s vyznaþeným okresem Žćár nad Sázavou

20

3.2

ŽĆÁR NAD SÁZAVOU Žćár nad Sázavou je okresní mČsto ležící v ýeskomoravské vrchovinČ uprostĜed

chránČné krajinné oblasti Žćárské vrchy. Poþet obyvatel podle malého lexikonu obcí þítá 21 669 osob a je tak výraznČ nejvČtším mČstem v okrese Žćár nad Sázavou.

3.2.1 Historie Historie mČsta je úzce spjata s rozvojem žćárského cisterciáckého kláštera a sahá až do poloviny 13. Století. Žćár nad Sázavou byl na mČsto povýšen v roce 1607 kardinálem Františkem z Ditrichštejna. VČtšími stavebními zmČnami prochází Žćár na pĜelomu století, kdy je postavena železnice, a vznikají þetné prĤmyslové podniky. HlavnČ pak v souvislosti s výstavbou Žćárských strojíren a sléváren dochází v 50. letech k prudkému nárĤstu poþtu obyvatel. Tímto se podstatnČ zmČnil i ráz mČsta a okolní krajiny. Byla zahájena rozsáhlá pĜestavba celého mČsta, vzniklo moderní, správní a obchodní centrum a na obvodu mČsta nová sídlištČ. PĜi této rozsáhlé pĜestavbČ bylo mnoho starých domĤ i cenných historických objektĤ nahrazeno panelovými domy. [10]

3.2.2 Doprava Nedaleko centra mČsta je umístČna železniþní stanice, která vznikla v dobČ výstavby železniþní tratČ mezi Havlíþkovým Brodem a Tišnovem. O 60 let pozdČji byl vystavČn nový „jižní koridor“ který spojuje Brno s Prahou a na nČmž Žćár leží. Ve mČstČ funguje hromadná doprava, která zahájila provoz už v roce 1957. V souþasné dobČ je provozováno 14 linek MHD. Do výstavby dálnice D1 procházel mČstem hlavní tah mezi Brnem a Prahou a i dnes je tato silnice I/37 spojující spíše již Pardubice a Brno velmi frekventovaná.

3.2.3 Obþanská vybavenost Ve ŽćáĜe nad Sázavou se v souþasné dobČ nachází 4 základní školy, 2 gymnázia, 4 stĜední odborné školy, 3 stĜední odborné uþilištČ a 2 vyšší odborné školy. Je zde veškerá obþanská vybavenost okresního mČsta – kina, pošty, galerie, muzea, divadlo. Ze sportovních aktivit mČsto nabízí tĜi plavecké bazény, zimní stadión, sportovní haly a další. [11]

21

3.2.4 Památky Již zmínČný bývalý cisterciácký klášter získal dnešní podobu pĜi rozsáhlých pĜestavbách za opata Václava Vejmluvy v první polovinČ 18. Století. PĜestavby navrhl architekt Jan Blažej Santini-Aichel. Vrcholem tvorby tohoto známého architekta je dominanta Žćáru, poutní kostel sv. Jana Nepomuckého na Zelené hoĜe. Tato jedineþná architektonická památka byla v roce 1994 zapsána do svČtového dČdictví UNESCO. Mezi mnoha dalšími památkami za zmínku stojí napĜíklad radnice postavená již na konci 16. století nebo tĜeba barokní most postavený za opata Bernarda Henneta kolem roku 1760. [11]

3.3

NOVÉ MċSTO NA MORAVċ Nové MČsto na MoravČ se nachází poblíž hranice mezi ýechami a Moravou na jižním

okraji Žćárských vrchĤ. Poþet obyvatel je podle posledních informací 10 506 a je tedy po Žćáru nad Sázavou a Velkém MeziĜíþí tĜetím nejlidnatČjším mČstem Žćárského okresu.

3.3.1 Historie Založení mČsta se datuje k roku 1250, a to zakladatelem cisterciáckého kláštera ve ŽćáĜe nad Sázavou, Boþkem z ObĜan. V roce 1850 se Nové MČsto stalo sídlem okresního hejtmanství a od roku 1906 má Nové MČsto pĜívlastek “na MoravČ“. V roce 1949 bylo sídlo okresu pĜeneseno do Žćáru nad Sázavou. NovČjší dČjiny jsou ovlivnČny zejména založením reálného gymnázia v roce 1894 a vybudováním železnice z Tišnova do Žćáru nad Sázavou v roce 1905. A taktéž rozvojem lyžování od konce 19. století a s ním spojenou výrobou lyží. [12]

3.3.2 Doprava Novým MČstem na MoravČ prochází železniþní traĢ spojující Žćár nad Sázavou a Tišnov, vlaky zde staví na nádraží nebo na zastávce blízko nemocnice. NovČ od roku 2014 je ve mČstČ zĜízena také hromadná mČstská doprava. Jsou provozovány dvČ jednosmČrné okružní linky autobusové dopravy. [13]

3.3.3 Obþanská vybavenost V Nové MČstČ na MoravČ jsou dvČ základní školy, gymnázium a odborné uþilištČ. Nachází se zde okresní nemocnice, kulturní dĤm, kino, galerie, muzeum, pošta a mnoho míst pro sportovní vyžití. V souþasné dobČ probíhá výstavby mČstských lázní.

22

3.3.4 Památky Centrum mČsta se zachovalým historickým jádrem tvoĜí mČstskou památkovou zónu. Nejstarší památkou je katolický kostel sv. Kunhuty na VratislavovČ námČstí, jehož gotický presbytáĜ pochází ze 14. Století. Dále se zde nachází zámek ze 16. století, který byl do pĤvodní podoby pĜestavČn v 1. polovinČ 18. století. V zámku je dnes Horácká galerie, kde je uložený originál sochy zvané “RanČný“, jejímž autorem je významný sochaĜ Jan. Štursa. [14]

3.4

BYSTěICE NAD PERNŠTEJNEM MČsto BystĜice nad Pernštejnem leží 24 km východnČ od Žćáru nad Sázavou na Ĝíþce

BystĜice. Poþet obyvatel podle posledních informací je 8 444. Správní obvod zahrnuje témČĜ jednu tĜetinu okresu Žćár nad Sázavou.

3.4.1 Historie Historie BystĜice nad Pernštejnem je úzce spjata s hradem Pernštejn, kdy na pĜelomu 12. a 13. století dochází k první kolonizaci této þásti Vysoþiny. Díky podpoĜe PernštejnĤ se pĤvodní osada prudce rozvíjí a prosperuje až do roku 1585. V tomto roce vypukl velký požár, který spoleþnČ se zapadající slávou PernštejnĤ zapĜíþinil úpadek mČsta, trvající až do vlády Josefa II. V novČjších dČjinách mČsto zaznamenalo prudší rozkvČt v 19. století, kdy došlo k rozvoji Ĝemesel. NejvČtší stavební rozmach je však spojen až s tČžbou uranové rudy v 60. letech 20. století. [15]

3.4.2 Doprava BystĜicí nad Pernštejnem prochází železniþní traĢ spojující Žćár nad Sázavou a Tišnov. Ve mČstČ také funguje hromadná doprava, kterou tvoĜí jediná autobusová linka, jejímž provozovatelem je Zlatovánek s.r.o. z Poliþky. MČsto leží na silnici II. TĜídy þ. 19.

3.4.3 Obþanská vybavenost V BystĜici je 9 fungujících školských zaĜízení, pošta, kulturní dĤm a kino. Pro sportovní vyžití slouží nČkolik sportovních areálĤ, lanové centrum, tČlocviþny Jednotky nebo Sokola a také venkovní vyhĜívané koupalištČ.

23

3.4.4 Památky Za zmínku stojí napĜíklad kostel svatého VavĜince, který byl vystaven v ranČ gotickém stylu ve 13. století. Další kostel svaté Trojice pĤvodnČ sloužící evangelíkĤm, postavený v roce 1615. Další významnou památkou je Aueršperk v místní þásti DvoĜištČ a další zĜícenina hradu Zubštejn v nedaleké obci Pivonice. [16]

24

4

TRH S NEMOVITÝMI VċCMI

4.1

OBECNÝ POPIS SITUACE NA TRHU S NEMOVITÝMI VċCMI Trh nemovitostí, jako i jiné ekonomické systémy, mĤžeme rozdČlit na objekty trhu (ty,

které trh tvoĜí), subjekty trhu (ty, které se trhu úþastní) a na vzájemné vazby mezi nimi. Specifika trhu s nemovitými vČcmi jsou zejména v urþité exkluzivitČ nemovitých vČcí, které jsou vždy svým zpĤsobem jiná, originální a jednoznaþnČ daná svou polohou. Další význaþným rysem je pomalejší vyrovnávání nabídky a poptávky a jejich obtížná pĜedvídatelnost.

4.2

POPIS SITUACE TRHU V ZADANÉ LOKALITċ Pro následné ocenČní bytových a nebytových jednotek v praktické þásti této

diplomové práce, bylo dĤležité zejména pochopit souvislosti na trhu s tČmito nemovitými vČcmi. ZamČĜil jsem se pĜedevším na mČsta – Žćár nad Sázavou, Nové MČsto na MoravČ a BystĜice nad Pernštejnem. PĜi získávání informací mi byli velmi nápomocni pĜedseda bytového družstva VRCHOVINA a úĜedníci odboru bytového hospodáĜství, zabývající se správou mČstských bytĤ v BystĜici nad Pernštejnem.

4.2.1 Žćár nad Sázavou Z vybraných tĜí mČst je Žćár nad Sázavou výraznČ nejvČtší a je zde urþitý pĜedpoklad vyšších prĤmČrných cen, nejen bytových a nebytových jednotek, ale i dalších nemovitých vČcí, než v Novém MČstČ na MoravČ a BystĜici nad Pernštejnem. Vliv na cenu nemovitostí, mĤže mít i fakt, že se mČsto nachází v CHKO Žćárských vrchĤ a platí zde tedy rĤzná omezení pĜípadné výstavby þi úpravy objektĤ. Nabídka bytĤ ve ŽćáĜe nad Sázavou je pomČrnČ obsáhlá. Prodávají se bytové jednotky od dispozice 1+kk až po pČtipokojové byty a to ve starších zdČných nebo panelových bytových domech, ale též v nové výstavbČ. Nabídka pronájmu bytových jednotek se jeví jako velmi dostateþná pro pĜípadné využití pro výpoþet výnosové metody.

25

4.2.2 Nové MČsto na MoravČ Nové MČsto na MoravČ má zhruba polovinu obyvatel oproti Žćáru nad Sázavou. Tomu pĜibližnČ odpovídá i poþet vystavČných bytových jednotek. Ve mČstČ je množství starších zdČných i panelových domĤ orientovaných pĜedevším na tĜech sídlištích. V posledních nČkolika letech došlo k pĜevodu mnoha mČstských bytĤ do soukromého vlastnictví. Prodej probíhal formou aukce a poptávka byla pomČrnČ vysoká. NČkolik bytových domĤ zĤstává ve vlastnictví bytového družstva VRCHOVINA, ale vČtšina z nich již byla taktéž v minulosti pĜevedena do soukromého vlastnictví. Na trhu se pravidelnČ objevují nabídky prodeje i pronájmu bytových jednotek, lze zaznamenat i pĜimČĜenou poptávku. Stálý zájem po nových bytech se dá pĜedpokládat i díky pracovním pĜíležitostem pro zaþínající rodiny, v novomČstské okresní nemocnici nebo podniku prĤmyslové výroby MEDIN a.s.

4.2.3 BystĜice nad Pernštejnem Situace na trhu s nemovitými vČcmi v BystĜici nad Pernštejnem je v porovnání s Novým MČstem a Žćárem pomČrnČ rozdílná. PĜedevším co se týká prodeje i pronájmu bytových jednotek, je sice vystavČno pomČrnČ velké množství bytových domĤ na dvou sídlištích z období výrazného nárĤstu obyvatelstva souvisejícího s tČžbou uranové rudy v blízké Dolní Rožínce. MČsto však do této chvíle pĜevedlo pouze 25 bytĤ do soukromého vlastnictví a 1363 bytĤ zĤstává majetkem mČsta. Tyto byty jsou mČstem pronajímány formou aukcí a poptávka je velmi vysoká. Další bytové domy jsou opČt stejnČ jako v Novém MČstČ vlastnictvím bytového družstva VRCHOVINA, které nČkteré z nich pĜevedlo do soukromého vlastnictví. CelkovČ je však množství bytĤ soukromníkĤ velmi malé a i z dĤvodu absence výstavby nových bytových jednotek se dá hovoĜit o témČĜ nulové nabídce prodeje bytĤ.

26

5

METODY OCEĕOVÁNÍ

5.1

OCEĕOVÁNÍ BYTOVÝCH A NEBYTOVÝCH PROSTOR

V zákonu o oceĖování majetku þ. 151/1997 Sb., o ocenČní majetku a služeb je uvedeno: (1) „Majetek a služba se oceĖují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpĤsob oceĖování. Obvyklou cenou se pro úþely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku nebo službČ vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadĜuje hodnotu vČci a urþí se porovnáním. (2) MimoĜádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimoĜádné okolnosti trhu, osobní pomČry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. (3) Cena urþená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimoĜádná cena, je cena zjištČná. (4) Službou je poskytování þinností nebo hmotnČ zachytitelných výsledkĤ þinností. (5) Jiným zpĤsobem oceĖování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základČ je a) nákladový zpĤsob, který vychází z nákladĤ, které by bylo nutno vynaložit na poĜízení pĜedmČtu ocenČní v místČ ocenČní a podle jeho stavu ke dni ocenČní, b) výnosový zpĤsob, který vychází z výnosu z pĜedmČtu ocenČní skuteþnČ dosahovaného nebo z výnosu, který lze z pĜedmČtu ocenČní za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací zpĤsob, který vychází z porovnání pĜedmČtu ocenČní se stejným nebo obdobným pĜedmČtem a cenou sjednanou pĜi jeho prodeji; je jím též ocenČní vČci odvozením z ceny jiné funkþnČ související vČci, d) oceĖování podle jmenovité hodnoty, které vychází z þástky, na kterou pĜedmČt ocenČní zní nebo která je jinak zĜejmá, 27

e) oceĖování podle úþetní hodnoty, které vychází ze zpĤsobĤ oceĖování stanovených na základČ pĜedpisĤ o úþetnictví, f) oceĖování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny pĜedmČtu ocenČní zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceĖování sjednanou cenou, kterou je cena pĜedmČtu ocenČní sjednaná pĜi jeho prodeji, popĜípadČ cena odvozená ze sjednaných cen.“ [2]

5.1.1 Porovnávací zpĤsob oceĖování podle cenového pĜedpisu Pro stanovení ceny podle cenového pĜedpisu používáme zákon þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ. Vykonávacím pĜedpisem k tomuto zákonu je vyhláška þ 441/2013 Sb. (oceĖovací vyhláška). Podle tohoto zákona je v § 8 o oceĖování jednotek uvedeno: „Jednotka, kterou je byt nebo která zahrnuje byt, se oceĖuje vþetnČ podílu na spoleþných þástech nemovité vČci, a to i v pĜípadČ, jsou-li umístČny mimo dĤm, a vþetnČ podílu na nemovitých vČcech, které tvoĜí pĜíslušenství domu, urþené pro spoleþné užívání. Jednotka, kterou je nebytový prostor nebo která zahrnuje nebytový prostor, se oceĖuje vþetnČ podílu na spoleþných þástech nemovité vČci a to i v pĜípadČ, jsou-li umístČny mimo dĤm, a vþetnČ podílu na nemovitých vČcech, které tvoĜí pĜíslušenství domu urþené pro spoleþné užívání; nebytovým prostorem nejsou pĜíslušenství bytu ani spoleþné þásti domu. Cena jednotky se zjistí nákladovým nebo porovnávacím zpĤsobem. Velikost podílu na spoleþných þástech nemovité vČci pĜíslušejících k jednotce se zjistí z veĜejného seznamu. ZpĤsob jejich ocenČní stanoví vyhláška v návaznosti na druh a úþel užití stavby, ve které se jednotka nachází. Cena pĜíslušenství nemovité vČci, které není stavebnČ její souþástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradnČ spoleþnému užívání, se pro úþely ocenČní jednotky, bytu nebo nebytového prostoru zapoþte do jeho ceny ve výši spoluvlastnického podílu. Podlahová plocha jednotky, kterou je byt nebo nebytový prostor, nebo která zahrnuje byt nebo nebytový prostor, je souþtem všech plošných výmČr podlah jednotlivých místností nebo místností v prostorovČ oddČlené þásti domu a prostor užívaných výhradnČ s nimi. ZpĤsob urþení plošných výmČr stanoví vyhláška.

28

Pozemek, který je spoleþnou þástí jednotky, se ocení samostatnČ a jeho cena se pĜiþte k cenČ jednotky.“ [6] Podle § 38 oceĖovací vyhlášky þ. 441/2013 Sb. je cena jednotky, kterou je byt, nebo která zahrnuje byt nebo soubor bytĤ, v budovČ typu J a K z pĜílohy þ. 8 k této vyhlášce, a spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech nemovité vČci, urþena podle vzorce: n

CJP = CBi) + pCP , i=1

kde

CJp … cena jednotky porovnávacím zpĤsobem v Kþ, CBi… cena i-tého bytu v Kþ, pCB

… cena pĜíslušného podílu jednotky na pozemku Kþ,

i…

poĜadové þíslo bytu v jednotce,

n…

poþet bytĤ v jednotce.

Cílem mé diplomové práce je pouze ocenČní nemovité vČci typu byt a nebytových jednotek, proto se dále nezabývám ocenČním podílu jednotky na pozemku. DĤvodem je, aby bylo možné srovnání výsledných cen rĤzných metod ocenČní. Cena bytu porovnávacím zpĤsobem je stanovena podle vzorce: CBP = PP × ZCU × IT × IP , kde

CBp… cena bytu urþená porovnávacím zpĤsobem v Kþ, PP… podlahová plocha v m2, urþená podle pĜílohy þ. 1 k této vyhlášce, ZCU…základní cena upravená za m2 v Kþ, IT…

index trhu, který se urþí podle § 4 odst. 1,

Tp…

index polohy pozemku, na kterém se nachází stavba s jednotkou podle § 4 odst. 1.

Základní cena upravená se urþí podle vzorce: ZCU = ZC × IV , kde

ZCU... základní cena upravená v Kþ za m2 podlahové plochy bytu,

29

ZC… základní cena v Kþ za m2 podle pĜílohy þ. 27 tabulky þ. 1 k této vyhlášce, Iv…

index konstrukce a vybavení se urþí podle vzorce:

9

IV = (1 + Vi) × V10 , i=1

kde

Vi… hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z tabulky þ. 2 pĜílohy þ. 27 k této vyhlášce.

Popisy hodnocených znakĤ, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v pĜíslušných tabulkách uvedených pĜíloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví zaþlenČním nemovitosti podle jejich charakteristik do kvalitativního pásma znaku a index se pro další výpoþet zaokrouhlí na tĜi desetinná místa. Cena bytu urþená porovnávacím zpĤsobem zahrnuje i pĜíslušný podíl na cenČ pĜíslušenství stavby, které není stavebnČ její souþástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradnČ spoleþnému užívání. [6]

5.1.2 Metoda pĜímého porovnání Je metodou, kdy porovnáváme prakticky stejné vČci nemovité s jejich inzerovanými nebo skuteþnČ realizovanými cenami. Poté na základČ uvedených podkladĤ následuje zdĤvodnČní a uvedení buć odhadnuté ceny, nebo rozmezí, v nČmž by se mČla pĜimČĜená cena pohybovat. [7] Metodu mĤžeme použít za pĜedpokladu, že máme možnost srovnání nejménČ tĜí obdobných objektĤ, kde se shodují vnČjší i vnitĜní charakteristické znaky. Porovnání jejich vzájemné polohy, velikosti využití, technického stavu a jejich inzerovaných nebo realizovaných prodejních cen urþí znalec srovnávací cenu na základČ porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Všechny porovnávané údaje musí být v posudku podrobnČ uvedeny a to vþetnČ pramene, odkud byly získány. [7] Prof. Bradáþ v teorii oceĖování uvádí, že je dĤležité si uvČdomit, že inzerované ceny jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Cena odhadované nemovitosti proto nemĤže být vČtší než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji a obdobnČ nemĤže být vyšší dosažené nájemné. [7] 30

V mé diplomové práci je databáze jak pro bytové tak nebytové jednotky vytvoĜena z rĤzných webových stránek a to zejména (www.sreality.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.reality.cz, www.bezrealitky.cz, a jiné) Pro bytové jednotky je vytvoĜena databáze z bytĤ o dispozici 2+1 v požadované lokalitČ a ve zdČném bytovém domČ, proto není použito jako hodnotící kritérium dispozice ani materiál zdiva. Pro nebytové jednotky je potom vybrána databáze z co nejpodobnČjších inzerovaných komerþních prostor, jako jsou prostory oceĖované.

5.1.3 Výnosová metoda Tato metoda vychází z þistČ ekonomického hlediska a podnikatelského pohledu na vlastnictví vČcí nemovitých jako vČci, která má pĜinášet výnos. A je tedy dána velikostí kapitálu, který pĜi uložení na úrokovou míru by v budoucnu umožĖoval vyplatit takové þástky, které by byly rovny výnosĤm, jenž by oceĖovaná vČc nemovitá pĜinášela. Výpoþet výnosovou metodou provádíme zpČtnČ a to souþtem všech pĜedpokládaných budoucích výnosĤ z pronájmu. Tyto výnosy budou uskuteþnČny v budoucnosti a proto je za potĜebí, aby byly odúroþeny (diskontovány) na souþasnou hodnotu. Což je þástka, kterou je tĜeba dnes uložit, aby bylo možno tento pĜedpokládaný výnos v budoucnu vyplatit. [7] Definice podle prof. Alberta Bradáþe zní: „Výnosová hodnota vČcí nemovitých je souþtem diskontovaných (odúroþených) pĜedpokládaných budoucích þistých výnosĤ z jejího pronájmu.“ [7] Cena nemovitých vČcí urþená výnosovým zpĤsobem se urþí podle vzorce CV = N/p . 100 kde CV… cena urþená výnosovým zpĤsobem v Kþ, N…

roþní nájemné v Kþ za rok, upravené podle následujících odstavcĤ,

p…

míra kapitalizace v procentech uvedená v pĜíloze þ. 22 vyhlášky 441/2013 Sb.

Dále podle § 32 odst. 2 oceĖovací vyhlášky se roþní nájemné urþí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladĤ o placení nájemného. Pokud však tyto doklady nemáme k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, urþí se nájemné výší obvyklé ceny.

31

Podle § 32 odst. 5 oceĖovací vyhlášky se roþní nájemné za celou stavbu sníží o 40 % a o nájemné pozemku, je-li stavba samostatnou nemovitou vČcí, popĜípadČ je-li souþástí práva stavby. V mé diplomové práci jsem provedl ocenČní formou zjednodušeného výpoþtu. To znamená, že odpoþet výdajĤ odpovídá hodnotČ, která je uvedena také ve výpoþtu kombinace nákladové a výnosové metody v oceĖovací vyhlášce. Uvedených 40 % odpovídá vynaloženým reálným nákladĤm. A to nákladĤm spojených s pronajímáním nemovitostí, které musí pronajímatel hradit v souvislosti s vlastnictvím nemovitých vČcí. Jsou to zejména: •

daĖ z nemovitých vČcí,

•

náklady na opravu a údržbu objektu,

•

pojištČní objektu,

•

správa nemovitých vČcí,

•

amortizace.

5.1.4 Nákladový zpĤsob ocenČní PĜi tomto zpĤsobu ocenČní se vychází ze základní ceny obestavČného prostoru za m3, nebo ze základní ceny podlahové plochy za m2 bytových a nebytových jednotek, kterou uvádí pĜíloha þ. 1 oceĖovací vyhlášky. ZpĤsob ocenČní je popsán v § 21 oceĖovací vyhlášky: „Cena jednotky, kterou je byt, nebo která zahrnuje byt nebo soubor bytĤ, ve stavbách neuvedených v pĜíloze þ. 8 k této vyhlášce pod typem J,K, nebo kterou je nebytový prostor, nebo která zahrnuje soubor bytĤ a nebytových prostorĤ, nebo rozestavČná jednotka se urþí nákladovým zpĤsobem podle vzorce:“. [6] n

CJN = CBi + pCP , i=1

kde CJN ..... cena jednotky urþená nákladovým zpĤsobem v Kþ, CBi ...... cena i-tého bytu nebo nebytového prostoru v Kþ, pCP .... cena pĜíslušného podílu jednotky na pozemku v Kþ, i ........... poĜadové þíslo bytu nebo nebytového prostoru v jednotce, n .......... poþet bytĤ nebo nebytových prostorĤ v jednotce. Cena bytu nebo nebytového prostoru se urþí podle vzorce: 32

CB = PP × ZCU , kde CB ...... cena bytu nebo nebytového prostoru v Kþ, PP ....... podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru v m2, urþená podle pĜílohy þ. 1 k této vyhlášce, ZCU ... základní cena upravená bytu nebo nebytového prostoru v Kþ za m2. Základní cena upravená bytu nebo nebytového prostoru se urþí podle vzorce: ZCU = ZC × K1 × K4 × K5 × Ki , kde ZCU ... základní cena upravená bytu nebo nebytového prostoru v Kþ za m2, ZC ...... základní cena bytu nebo nebytového prostoru v Kþ, K1 ........ koeficient pĜepoþtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v pĜíloze þ. 10 k této vyhlášce. U bytu nebo nebytového prostoru v rodinném domČ se použije koeficient K1 = 1,000, K4 ........koeficient vybavení stavby a oceĖovaného bytu nebo nebytového prostoru (položky þ. 7, 10, 12 až 17, 19 až 26 pĜílohy þ. 11 tabulky þ. 6 k této vyhlášce podle typu stavby u bytĤ v rodinných domech nebo položky þ. 7, 9, 11, 13, 14, 15, 18 až 23, 25, 26 pĜíloh þ. 8 a 9 k této vyhlášce podle typu stavby v ostatních pĜípadech se posuzují podle vybavení bytu nebo nebytového prostoru, ostatní položky se posuzují ve vztahu k vybavení stavby) se vypoþte podle vzorce K4 = 1 + (0,54 × n) , kde 1 a 0,54 ...... konstanty, n .....souþet cenových podílĤ konstrukcí a vybavení uvedených v tabulkách þ. 1 až 3 v pĜíloze þ. 21 k této vyhlášce s nadstandardním vybavením, snížený o souþet cenových podílĤ konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením. K5 ........ koeficient polohový uvedený v tabulce þ. 1 v pĜíloze þ. 20 k této vyhlášce, Ki ........ koeficient zmČny cen staveb uvedený v pĜíloze þ. 41 k této vyhlášce, vztažený k cenové úrovni roku 1994. [6]

33

6

OCENċNÍ BYTOVÝCH JEDNOTEK

6.1

PěEHLED OCEĕOVANÝCH BYTģ

6.1.1 Byt þ. 1, Nové MČsto na MoravČ, Makovského OceĖovaný byt se nachází v 1. NP z celkových 2. NP cihelného bytového domu (bez výtahu) na adrese Makovského 104, Nové MČsto na MoravČ. Byt je dispoziþnČ Ĝešen jako 2+1. Nachází se zde obývací pokoj, ložnice, kuchynČ, koupelna, balkón, WC, a chodba. K bytu náleží dvČ sklepní kóje. Byt je v pĤvodním stavu, byla vymČnČna pouze pĤvodní okna za nová plastová. Bytový dĤm, ve kterém se oceĖovaný byt nachází, byl postaven v roce 1969 a ke dni oceĖování je jeho stáĜí 46 let. Mapa s polohou bytového domu pĜedmČtné bytové jednotky je souþástí pĜílohy þ. 1. PĤdorysný náþrt je uveden v pĜíloze þ.3. Podlahové plochy bytu: KuchyĖ

9,26 m2

Obývací pokoj

17,60 m2

Ložnice

15,01 m2

Koupelna

2,34 m2

WC

0,75 m2

Chodba

3,00 m2

Balkón

2,25 m2

Sklep

3,78 m2

Sklep

10,80 m2

Zapoþitatelná podlahová plocha bytu:

47,96 m2

Zapoþitatelná podlahová plocha balkónu:

2,25 x 0,17 = 0,38 m2

Zapoþitatelná podlahová plocha sklepních kójí:

(3,78 + 10,80) x 0,10 = 1,46 m2

Podlahová plocha celkem

49,80 m2

34

6.1.2 Byt þ. 2, Nové MČsto na MoravČ, Luþní OceĖovaný byt se nachází ve 2. NP z celkových 3. NP cihelného bytového domu (bez výtahu) na adrese Luþní 1320, Nové MČsto na MoravČ. Byt je dispoziþnČ Ĝešen jako 2+1. Nachází se zde obývací pokoj, ložnice, kuchynČ, koupelna, WC, chodba a šatna. K bytu náleží jedna sklepní kóje. Byt je v pĤvodním stavu, byla vymČnČna pouze pĤvodní okna za nová plastová. Bytový dĤm, ve kterém se oceĖovaný byt nachází, byl postaven v roce 1970 a ke dni oceĖování je jeho stáĜí 45 let. Mapa s polohou bytového domu pĜedmČtné bytové jednotky je souþástí pĜílohy þ. 1. PĤdorysný náþrt je uveden v pĜíloze þ.3. Podlahové plochy bytu: KuchyĖ

10,98 m2

Obývací pokoj

15,78 m2

Ložnice

12,01 m2

Koupelna

2,34 m2

WC

0,86 m2

Chodba

6,21 m2

Šatna

2,29 m2

Sklep

8,04 m2


50,47 m2


8,04 x 0,1 = 0,80 m2

Podlahová plocha celkem

51,27 m2

35

6.1.3 Byt þ. 3, BystĜice nad Pernštejnem, Nový DvĤr OceĖovaný byt se nachází v 1. NP z celkových 2. NP cihelného bytového domu (bez výtahu) na adrese Nový DvĤr 644, BystĜice nad Pernštejnem. Byt je dispoziþnČ Ĝešen jako 2+1. Nachází se zde obývací pokoj, ložnice, kuchynČ, koupelna, WC, a chodba. K bytu náleží dvČ sklepní kóje. Byt je v pĤvodním stavu, byla vymČnČna pouze pĤvodní okna za nová plastová. Bytový dĤm, ve kterém se oceĖovaný byt nachází, byl postaven v roce 1975 a ke dni oceĖování je jeho stáĜí 40 let. Mapa s polohou bytového domu pĜedmČtné bytové jednotky je souþástí pĜílohy þ. 1. PĤdorysný náþrt je uveden v pĜíloze þ.3. Podlahové plochy bytu: KuchyĖ

7,80 m2

Obývací pokoj

15,52 m2

Ložnice

15,14 m2

Koupelna

2,28 m2

WC

0,85 m2

Chodba

4,21 m2

Sklep

6,27 m2

Sklep

10,80 m2


45,80 m2


17,07 x 0,1 = 1,70 m2

Podlahová plocha celkem:

47,50 m2

36

6.1.4 Byt þ.4, Žćár nad Sázavou, Haškova OceĖovaný byt se nachází v 1. NP z celkových 4. NP cihelného bytového domu s výtahem nacházející se na ulici Haškova þ.p. 34 ve ŽćáĜe nad Sázavou. Byt je dispoziþnČ Ĝešen jako 2+1. Nachází se zde obývací pokoj, ložnice, kuchynČ, koupelna, samostatné WC, komora a pĜedsíĖ. K bytu náleží lodžie a sklepní kóje. Byt je po þásteþné rekonstrukci interiéru. Rekonstrukce probČhla v roce 2010 a její souþástí byla výmČna oken a novČ vyzdČná koupelna a WC, namísto pĤvodního umakartového jádra. Bytový dĤm, ve kterém se oceĖovaný byt nachází, byl postaven v roce 1974 a jeho stáĜí je tedy 41 let. Mapa s polohou bytového domu pĜedmČtné bytové jednotky je souþástí pĜílohy þ. 1. PĤdorysný náþrt je uveden v pĜíloze þ.3. Podlahové plochy bytu: KuchyĖ

9,48 m2

Obývací pokoj

17,03 m2

Ložnice

11,90 m2

Koupelna

2,48 m2

WC

0,93 m2

Chodba

5,63 m2

Komora

2,24 m2

Lodžie

3,45 m2

Sklep

4,58 m2


49,69 m2

Zapoþitatelná podlahová plocha lodžie:

3,45 x 0,20 = 0,69 m2


4,58 x 0,1 = 0,45 m2


50,83 m2

37

6.1.5 Struþný pĜehled oceĖovaných bytových jednotek Tab. þ. 1- PĜehled oceĖovaných bytových jednotek

Byt þ.

6.2

Adresa

Dispozice

Podlahová plocha [m2]

1

Nové MČsto na MoravČ, Makovského

2+1

49,80

2

Nové MČsto na MoravČ, Luþní

2+1

51,27

3

BystĜice nad Pernštejnem, Nový DvĤr

2+1

47,50

4

Žćár nad Sázavou, Haškova

2+1

50,83

OCENċNÍ BYTOVÝCH JEDNOTEK POROVNÁVACÍ METODOU PODLE CENOVÉHO PěEDPISU

6.2.1 Byt þ. 1, Nové MČsto na MoravČ, Makovského Obec:

Nové MČsto na MoravČ

Dispozice bytu:

2+1

Podlahová plocha bytu PP:

49,80 m2

Základní cena podle pĜílohy þ. 27:

16 561 Kþ/m2

Rok kolaudace stavby:

1970

StáĜí stavby (y):

45 let.

Tab. þ. 2 - Index konstrukce a vybavení – BYT þ. 1

Index konstrukce a vybavení bytĤ - BYT þ. 1, Nové MČsto na Mor., Makovského Znak Vi

Název znaku

Kvalitativní pásma Popis pásma

ýíslo

Hodnota Vi

1 Typ stavby

IV.

Budova zdČná

0,10

2 Spoleþné þásti domu

II.

Kolárna, koþárkárna, sušárna

0,00

3 PĜíslušenství domu

II.

Bez dopadu na cenu bytu

0,00

4 UmístČní bytu v domČ

II.

Ostatní podlaží nevyjmenované

0,00

III.

Ostatní svČtové strany s výhledem

0,03

5

Orientace obyt. Místností ke svČtovým stranám

38

6 Základní pĜíslušenství bytu

II.

PĜíslušenství úplné - standardní provedení

0,00

Další vybavení bytu a 7 prostory užívané spolu s bytem

III.

Balkón, dvČ sklepní kóje

0,00

8 VytápČní bytu

III.

ÚstĜední vytápČní

0,00

9 Kritérium jinde neuvedené

III.

Bez vlivu na cenu

0,00

10 StavebnČ - technický stav

II.

Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

1,00*

* Hodnota kvalitativního pásma se násobí koeficientem s, který se vypoþte podle vzorce s = 1 – 0,005 x y = 1 – 0,005 x 45 = 0,775 9

IV = (1 + Vi) × V10 , i=1

Iv = (1 + 0,13) x (1 x 0,775) = 0,8758 Základní cena upravená ZCU = ZC x Iv = 16 561 x 0,8758 = 14 504 Kþ/m2 Tab. þ. 3 – Index trhu s nemovitými vČcmi – BYT þ. 1

Index trhu s nemovitými vČcmi - BYT þ. 1, Nové MČsto na Mor., Makovského Znak Pi

Název znaku


ýíslo

Hodnota Pi

Situace na dílþím 1 (segmentu) trhu s nemovitými vČcmi

II.

Nabídka odpovídá poptávce

0,00

2 Vlastnické vztahy

III.

Pozemek ve spoluvlastnictví

-0,01

3 ZmČny v okolí

III.

Pozitivní zmČny - výstavba sportovního areálu, mČstských lázní

0,03

II.

Bez vlivu

0,00

5 Ostatní neuvedené

II.

Bez dalších vlivĤ

0,00

6 PovodĖové riziko

IV.

Zóna se zanedbatelným nebezpeþím výskytu záplav

1,00

4

Vliv právních vztahĤ na prodejnost

39

It = 1 x (1 + 0,02) = 1,02 Tab. þ. 4 – Index polohy – BYT þ. 1

Index polohy- BYT þ. 1, Nové MČsto na Mor., Makovského Znak Pi

Název znaku

1 Druh a úþel užití stavby 2

PĜevažující zástavba v okolí pozemku životní prostĜedí

3 Poloha pozemku v obci

Kvalitativní pásma ýíslo

Popis pásma

Hodnota

I.

Druh hlavní stavby v jednotném funkþním celku

1,00

I.

Rezidenþní zástavba

0,04

II.

Navazující na stĜed (centrum) obce

0,02

4

Možnost napojení pozemku na inženýrské sítČ, které jsou v obci

I.

5

Obþanská vybavenost v okolí pozemku

I.

6 Dopravní dostupnost k pozemku

VI.

7 Osobní hromadná doprava

III.

8

Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerþní využitelnosti

II.

Pozemek lze napojit na všechny sítČ v obci V okolí nemovité vČci je dostupná obþanská vybavenost obce PĜíjezd po zpevnČné komunikaci, dobré parkovací možnosti Zastávka do 200 m vþetnČ MHD, velmi dobrá dostupnost centra obce Bez možnosti komerþního využití stavby na pozemku

0,00 0,00 0,00 0,02 0,00

9 Obyvatelstvo

II.

Bezproblémové okolí

0,00

10 NezamČstnanost

II.

PrĤmČrná nezamČstnanost

0,00

11 Vlivy ostatní neuvedené

II.


0,00

Ip = 1 x (1 + 0,08) = 1,08 Cena bytu CBp = PP x ZCU x It x Ip = 49,80 x 14504 x 1,02 x 1,08 = 795 684,79 Kþ Cena bytu þ. 1 stanovená porovnávacím zpĤsobem dle oceĖovací vyhlášky je 795 685 Kþ

40

6.2.2 Byt þ. 2, Nové MČsto na MoravČ, Luþní Obec:

Nové MČsto na MoravČ

Dispozice bytu:

2+1


51,27 m2


16 561 Kþ/m2


1969


46 let.

Tab. þ. 5 - Index konstrukce a vybavení – BYT þ. 2

Index konstrukce a vybavení bytĤ - BYT þ. 2, Nové MČsto na Mor., Luþní Znak Vi

Název znaku


ýíslo

Hodnota Vi

1 Typ stavby

IV.

Budova zdČná

0,10


II.


0,00


II.


0,00


II.


0,00

III.


0,03


II.

PĜíslušenství úplné -standardní provedení

0,00


II.

Sklepní kóje

-0,01

8 VytápČní bytu

III.


0,00


III.

Bez vlivu na cenu

0,00


II.


1,00

5


* Hodnota kvalitativního pásma se násobí koeficientem s, který se vypoþte podle vzorce s = 1 – 0,005 x y = 1 – 0,005 x 46 = 0,770

41

9

IV = (1 + Vi) × V10 , i=1


Index trhu s nemovitými vČcmi - BYT þ. 2, Nové MČsto na Mor., Luþní Znak Pi

Kvalitativní pásma

Název znaku

Popis pásma

ýíslo

Hodnota Pi


II.


0,00


III.


-0,01

3 ZmČny v okolí

III.

Pozitivní zmČny - výstavba sportovního areálu, mČstských lázní

0,03

II.

Bez vlivu

0,00


II.


0,00


IV.


1,00

4



Index polohy- BYT þ. 2, Nové MČsto na Mor., Luþní Znak Pi

Název znaku




Popis pásma

Hodnota

I.


1,00

I.


0,04

42


III.

Okrajové þásti obce

4


I.

5


I.


VI.


III.

Zastávka do 200 m vþetnČ MHD, dobrá dostupnost centra obce

0,00

II.

Bez možnosti komerþního využití stavby na pozemku

0,00

9 Obyvatelstvo

II.


0,00

10 NezamČstnanost

II.


0,00


II.


0,00

8


Pozemek lze napojit na všechny sítČ v obci V okolí nemovité vČci je dostupná obþanská vybavenost obce PĜíjezd po zpevnČné komunikaci, dobré parkovací možnosti

-0,05 0,00 0,00 0,00

Ip = 1 x (1 - 0,01) = 0,99 Cena bytu CBp = PP x ZCU x It x Ip = 51,27 x 14282 x 1,02 x 0,99 = 739 414,07 Kþ Cena bytu þ. 2 stanovená porovnávacím zpĤsobem dle oceĖovací vyhlášky je 739 414 Kþ

6.2.3 Byt þ. 3, BystĜice nad Pernštejnem, Nový DvĤr Obec:

BystĜice nad Pernštejnem

Dispozice bytu:

2+1


47,50 m2


12 777 Kþ/m2


1975


40 let.

43

Tab. þ. 8 – Index konstrukce a vybavení – BYT þ. 3

Index konstrukce a vybavení bytĤ - BYT þ. 3, BystĜice nad Pernštejnem Znak Vi

Název znaku


ýíslo

Hodnota Vi

1 Typ stavby

IV.

Budova zdČná

0,10


II.

Kolárna, koþárkárna, sušárna, sklad

0,00


II.


0,00


II.


0,00

III.


0,03


II.


0,00


II.

DvČ sklepní kóje

-0,01

8 VytápČní bytu

III.


0,00


III.

Bez vlivu na cenu

0,00


II.


1,00

5



IV = (1 + Vi) × V10 , i=1

Iv = (1 + 0,12) x (1 x 0,800) = 0,8960 Základní cena upravená ZCU = ZC x Iv = 12 777 x 0,8624 = 11 448 Kþ/m2

44

Tab. þ. 9 – Index trhu s nemovitými vČcmi – BYT þ. 3

Index trhu s nemovitými vČcmi - BYT þ. 3, BystĜice nad Pernštejnem Znak Pi

Kvalitativní pásma

Název znaku

Popis pásma

ýíslo

Hodnota Pi


III.

Poptávka je vyšší než nabídka

0,02


III.


-0,01

3 ZmČny v okolí

II.

Bez vlivu

0,00

II.

Bez vlivu

0,00


II.


0,00


IV.


1,00

4



Index polohy- BYT þ. 3, BystĜice nad Pernštejnem Znak Pi

Název znaku





Popis pásma

Hodnota

I.


1,00

I.


0,04

III.

Okrajové þásti obce

-0,05

4


I.

5


I.

Pozemek lze napojit na všechny sítČ v obci V okolí nemovité vČci je dostupná obþanská vybavenost obce

45

0,00 0,00


VI.

PĜíjezd po zpevnČné komunikaci, dobré parkovací možnosti

0,00


II.

Zastávka do 400 m, horší dostupnost centra obce

-0,01

II.


0,00

9 Obyvatelstvo

II.


0,00

10 NezamČstnanost

II.


0,00


II.


0,00

8


Ip = 1 x (1 - 0,02) = 0,98 Cena bytu CBp = PP x ZCU x It x Ip = 47,50 x 11448 x 1,01 x 0,98 = 538 233,45 Kþ Cena bytu þ. 3 stanovená porovnávacím zpĤsobem dle oceĖovací vyhlášky je 538 233 Kþ.

6.2.4 Byt þ. 4, Žćár nad Sázavou, Haškova Obec:

Žćár nad Sázavou

Dispozice bytu:

2+1


50,83 m2


17 357 Kþ/m2


1974


41 let.

Tab. þ. 11 – Index konstrukce a vybavení – BYT þ. 4

Index konstrukce a vybavení bytĤ - BYT þ. 4, Žćár nad Sázavou Znak Vi

Název znaku


ýíslo

Hodnota Vi

1 Typ stavby

IV.

Budova zdČná

0,10


II.


0,00


II.


0,00

46


II.


0,00

III.


0,03


II.


0,00


III.

Lodžie, komora, sklepní kóje

0,00

8 VytápČní bytu

III.


0,00


III.

Bez vlivu na cenu

0,00


II.


1,00

5



IV = (1 + Vi) × V10 , i=1


Index trhu s nemovitými vČcmi - BYT þ. 4, Žćár nad Sázavou Znak Pi

Název znaku


ýíslo

Hodnota Pi


II.


0,00


III.


-0,01

3 ZmČny v okolí

II.

Bez vlivu

0,00

II.

Bez vlivu

0,00


II.


0,00


IV.


1,00

4


47

It = 1 x (1 - 0,01) = 0,99 Tab. þ. 13 – Index polohy – BYT þ. 3

Index polohy- BYT þ. 4, Žćár nad Sázavou Znak Pi

Název znaku





Popis pásma

Hodnota

I.


1,00

I.


0,04

II.

Navazující na stĜed (centrum) obce

0,02

4


I.

5


I.


VI.


III.

Zastávka do 200 m vþetnČ MHD, dobrá dostupnost centra obce

0,00

II.


0,00

9 Obyvatelstvo

II.


0,00

10 NezamČstnanost

II.


0,00


II.


0,00

8


Pozemek lze napojit na všechny sítČ v obci V okolí nemovité vČci je dostupná obþanská vybavenost obce PĜíjezd po zpevnČné komunikaci, dobré parkovací možnosti

0,00 0,00 0,00

Ip = 1 x (1 + 0,06) = 1,06 Cena bytu CBp = PP x ZCU x It x Ip = 50,83 x 15594 x 0,99 x 1,06 = 831 799,59 Kþ Cena bytu þ. 3 stanovená porovnávacím zpĤsobem dle oceĖovací vyhlášky je 831 800 Kþ.

48

6.2.5 Výsledné ceny bytĤ zjištČné porovnávací metodou podle cenového pĜedpisu Pro stanovení ceny podle cenového pĜedpisu byl použit zákon þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ v platném znČní. ProvádČcím pĜedpisem k tomuto zákonu je vyhláška þ. 441/2013 Sb., oceĖovací vyhláška. Všechny porovnávané byty mají pĜibližnČ stejnou podlahovou plochu s dispozicí 2+1. Jsou také umístČné ve zdČných bytových domech pĜibližnČ stejného stáĜí. V indexu konstrukce a vybavení bytu jsou jen velmi malé rozdíly zpĤsobené napĜíklad absencí balkónu v bytČ þ. 2 a 3 a výsledná hodnota indexu vybavení je také ovlivnČna rokem výstavby objektu, která je však v rozmezí šesti let. Dalším indexem ovlivĖujícím výsledné ceny bytĤ je index trhu s nemovitými vČcmi. Zde se na mírném rozdílu podílely pozitivnČ hodnocené zmČny v okolí obou bytĤ v Novém MČstČ na MoravČ. Poslední index zasahující do výsledných cen je index polohy, který se pohybuje pro oceĖované byty v rozmezí 0,99 – 1,06. Na výsledném rozdílu se podílely pĜedevším znaky polohy pozemku v obci a osobní hromadná doprava. Zde vznikl rozdíl u obou oceĖovaných bytĤ v Novém MČstČ na MoravČ, kde bylo pĜihlédnuto k lepší poloze prvního bytu vzhledem k centru obce. Z dĤvodu minimálních rozdílĤ v jednotlivých indexech i v podlahových plochách, je hlavním urþujícím parametrem výsledné ceny základní cena na 1m2 podle pĜílohy þ. 27 oceĖovací vyhlášky. Zde je potĜeba zdĤraznit, že velký rozdíl zpĤsobilo zaĜazení Nového MČsta na MoravČ do kategorie obcí nad 10 000 obyvatel a BystĜice nad Pernštejnem do kategorie pod 10 000 obyvatel, pĜiþemž rozdíl mezi tČmito mČsty není pĜíliš velký a podílí se na nČm pĜedevším obce spadající do jejich katastrálního území. Tab. þ. 14 – Rekapitulace ocenČní bytĤ porovnávacím zpĤsobem podle cenového pĜedpisu.

Cena zjištČná Cena zjištČná Podlahová porovnávací porovnávací metodou Dispozice plocha metodou na 1 podle cenového bytu m2 pĜedpisu

Oznaþení

Obec

Byt þ. 1


2+1

49,80

15 978 Kþ

795 685 Kþ

Byt þ. 2


2+1

51,27

14 422 Kþ

739 414 Kþ

49

Byt þ. 3


2+1

47,50

11 331 Kþ

538 233 Kþ

Byt þ. 4


2+1

50,83

16 364 Kþ

831 800 Kþ

Pro pĜehledné znázornČní výsledných cen jednotlivých bytĤ je zobrazen následující graf.

Obr. þ. 2 – Graf srovnání výsledných cen podle cenového pĜedpisu

50

6.3

OCENċNÍ BYTOVÝCH JEDNOTEK METODOU PěÍMÉHO POROVNÁNÍ

6.3.1 Byt þ. 1, Nové MČsto na MoravČ, Makovského Tab. þ. 15 – Databáze bytĤ 2+1 pro BYT þ. 1

Byt þ. 1 - Nové MČsto na MoravČ 2+1, Makovského Oznaþení

Adresa

1

Drobného

2

Drobného

3

BudovatelĤ

4

Mírová

5

Masarykova

PP

Popis bytu

Byt se nachází v 1. NP ze 3. NP. V pĤvodním stavu, ústĜední topení, 2 sklepní kóje Byt se nachází v 2. NP ze 3. NP. 2010 53 rekonstrukce jádra + odpady, plastová okna, balkón, sklep Byt se nachází v 5. NP ze 7. NP.(výtah), 71 komora, zdČné jádro, balkón, sklep, vytápČní ústĜední dálkové Byt se nachází ve 3. NP ze 4. NP (bez výtahu), rekonstrukce - plastová okna, 56 koupelna, podlahy, 2 sklepní kóje, ústĜední dálkové topení Byt se nachází ve 4.NP ze 7.NP. (výtah), 73,5 zdČné jádro, balkón, sklep, ústĜední vytápČní 56

Tab. þ. 16 – ZjištČní ceny metodou pĜímého porovnání pro BYT þ. 1

K1

K2

K3

K4

K5

K6

K7

IO (1-7)

Cena možného prodeje v Kþ

Cena po redukci na pramen ceny

Koeficient redukce na pramen ceny

Cena požadovaná

Oznaþení

ZjištČní ceny metodou pĜímého porovnání - Byt þ. 1, Nové MČsto na MoravČ, Makovského

1

740 000

0,89

658 600 0,95 1,03 1,00 0,95 1,02 1,00 1,04

0,9861

667 888

2

700 000

0,89

623 000 0,95 1,00 1,10 1,00 1,00 0,98 0,94

0,9627

647 169

3

1 048 000

0,86

901 280 0,98 1,18 1,06 1,00 1,00 0,98 1,00

1,2013

750 274

4

850 000

0,89

756 500 0,95 1,03 1,10 0,95 0,96 1,00 1,01

0,9914

763 026

5

950 000

1,00

950 000 0,98 1,20 1,06 1,00 1,00 0,98 1,02

1,2461

762 402 718 152 56 055 662 097 774 207

PrĤmČr SmČrodatná odchylka PrĤmČr mínus smČrodatná odchylka PrĤmČr plus smČrodatná odchylka Koeficient úpravy: K1 Poloha v obci

51

K2 K3 K4 K5 K6 K7

Velikost PP Stav bytu a vybavení Balkon / lodžie Podlaží (výtah) Sklep (poþet, velikost) Úvaha znalce Koeficient úpravy na pramen ceny: skuteþná kupní cena: K = 1,00, u inzerce pĜimČĜenČ nižší Index odlišnosti IO = (K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 x K7) Odhadovaná cena dle odborné úvahy

718 000

6.3.2 Byt þ. 2, Nové MČsto na MoravČ, Luþní Tab. þ. 17 – Databáze bytĤ 2+1 pro BYT þ. 2

Byt þ. 1 Nové MČsto na MoravČ 2+1, Luþní Oznaþení

Adresa

1

Drobného

2

Drobného

3

BudovatelĤ

4

Mírová

5

Masarykova

PP

Popis bytu

Byt se nachází v 1. NP ze 3. NP. v pĤvodním stavu, ústĜední topení, 2 sklepní kóje Byt se nachází v 2. NP ze 3. NP. 2010 53 rekonstrukce jádra + odpady, plastová okna, balkón, sklep Byt se nachází v 5. NP ze 7. NP. (výtah), 71 komora, zdČné jádro, balkón, sklep, vytápČní ústĜední dálkové Byt se nachází ve 3. NP ze 4. NP (bez výtahu), rekonstrukce - plastová okna, 56 koupelna, podlahy, 2 sklepní kóje, ústĜední dálkové topení Byt se nachází ve 4.NP ze 7.NP. (výtah), 73,5 zdČné jádro, balkón, sklep, ústĜední vytápČní 56


K1

K2

K3

K4

K5

K6

K7

IO (17)




Cena požadovaná

Oznaþení

ZjištČní ceny metodou pĜímého porovnání - Byt þ. 1, Nové MČsto na MoravČ, Makovského

1

740 000

0,89

658 600 0,98 1,02 1,00 0,95 1,02 1,02 1,05

1,0374

634 866

2

700 000

0,89

623 000 0,98 0,99 1,10 1,00 1,00 1,00 0,96

1,0245

608 083

52

3

1 048 000

0,86

901 280 1,00 1,18 1,06 1,00 1,00 1,00 1,02

1,2758

706 434

4

850 000

0,89

756 500 0,98 1,02 1,10 0,95 0,96 1,02 1,03

1,0535

718 055

5

950 000

1,00

950 000 0,98 1,20 1,06 1,00 1,00 1,00 1,03

1,2840

739 900

681 468 PrĤmČr 56 862 SmČrodatná odchylka 624 605 PrĤmČr mínus smČrodatná odchylka 738 330 PrĤmČr plus smČrodatná odchylka Koeficient úpravy: K1 Poloha v obci K2 Velikost PP K3 Stav bytu a vybavení K4 Balkon / lodžie K5 Podlaží (výtah) K6 Sklep (poþet, velikost) K7 Úvaha znalce Koeficient úpravy na pramen ceny: skuteþná kupní cena: K = 1,00, u inzerce pĜimČĜenČ nižší Index odlišnosti IO = (K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 x K7) Odhadovaná cena dle odborné úvahy

681 000

6.3.3 Byt þ. 3, BystĜice nad Pernštejnem, Nový DvĤr Pro byt þ. 3 v BystĜici nad Pernštejnem nebylo možné sestavit vhodnou databázi prodávaných nebo prodaných bytĤ a to i pĜes prĤbČžné vyhledávání vhodné inzerce po dobu více než pĤl roku. DĤvodem je skuteþnost, že obec BystĜice nad Pernštejnem nepĜevedla mČstské byty do osobního vlastnictví. Ve vlastnictví mČsta je v souþasné dobČ 1363 bytĤ na dvou mČstských sídlištích a pouze 25 bytĤ v soukromém vlastnictví. Další bytové jednotky jsou ve vlastnictví bytového družstva Vrchovina. Souþasná situace na trhu s bytovými jednotkami v BystĜici nad Pernštejnem je tedy taková, že se dá hovoĜit o nulové nabídce jak starších tak nových bytĤ. Z tohoto dĤvodu je ocenČní bytových jednotek pomocí pĜímého porovnání pro obec BystĜice nad Pernštejnem nejenom nevhodné, ale v podstatČ nemožné.

53

6.3.4 Byt þ. 4, Žćár nad Sázavou, Haškova Tab. þ. 19 – Databáze bytĤ 2+1 pro BYT þ. 4

Byt þ. 4 - Žćár nad Sázavou, Haškova Oznaþení

Adresa

1

Vanþurova

2

Okružní

3

Brodská

4

JiĜího z PodČbrad

5

Brodská

6

Nerudova

7

Haškova

PP

Popis bytu

Byt se nachází v 1. NP ze 4. NP, 54 rekonstrukce domu 2005, zdČné jádro, spíž, balkón, jedna sklepní kóje Byt se nachází v 2. NP ze 3. NP. 2010 rekonstrukce jádra + odpady, plastová 49 okna, balkón, sklep, novČ zateplen + nové zasklené lodžie Byt se nachází v 1. NP ze 4. NP, plastová 56 okna, zdČné jádro, balkón, sklep, výtah Byt se nachází v 2. NP ze 3. NP., nová 2 50 koupelna, nová plastová okna, sklep 19m , vytápČní lokální elektrické Byt se nachází v 2. NP ze 4. NP, plastová okna, rekonstrukce koupelny 2006, 2 59 sklepní kóje 10,9 m2. Zateplení fasády 2013 Byt se nachází v 3. NP ze 4. NP, plastová 53 okna, dĤm je zateplen 2009, 2 sklepní kóje, balkón, výtah Byt se nachází v 2. NP ze 4. NP, plastová 52 okna, zasklená lodžie, plovoucí podlahy, sklep, dĤm je zateplen

8

JiĜího z PodČbrad

Byt se nachází v 2. NP ze 2. NP, kompletní rekonstrukce - zdČné jádro, 54 plastová okna, dvČ sklepní kóje (4 + 4 m2), v cenČ bytu je dĜevČný nábytek

9

Okružní

Byt se nachází v 2. NP ze 4. NP, zasklená 54 lodžie, dĤm je po zateplení,

10

Okružní

11

Brodská

12

Okružní

Byt se nachází v 2. NP ze 5. NP, plastová 57 okna, komora, nové rozvody vody, dĤm je zateplený Byt se nachází v 1. NP ze 3. NP, fasáda po 57 zateplení + nové balkóny, spíž, chybí sporák, lze pĜikoupit garáž Byt se nachází v 2. NP ze 4. NP, 2010 50 rekonstrukce - okna, stĜecha, zateplení, výmČna rozvodĤ, v bytČ je komora

54


K1

K2

K3

K4

K5

K6

K7

IO (1-7)




Cena požadovaná

Oznaþení

ZjištČní ceny metodou pĜímého porovnání - Byt þ. 4, Žćár nad Sázavou

1

1 260 000

0,88

1 108 800 1,02 1,03 0,97 1,00 0,99 1,00 0,98

0,9887

1 121 457

2

1 160 000

0,88

1 020 800 1,00 0,98 1,01 1,00 0,98 1,00 0,98

0,9506

1 073 844

3

860 000

0,86

739 600 1,03 1,06 0,93 1,00 1,00 1,00 0,92

0,9341

791 741

4

1 770 000

0,89

1 575 300 1,00 0,99 1,00 0,97 0,98 1,03 1,20

1,1632

1 354 290

5

950 000

0,87

826 500 1,03 1,09 0,94 0,97 0,98 1,02 0,95

0,9721

850 217

6

1 250 215

0,89

1 112 691 1,02 1,03 0,96 1,00 0,99 1,02 1,02

1,0388

1 071 101

7

1 100 000

0,89

979 000 1,00 1,02 0,98 0,97 0,98 1,00 1,03

0,9787

1 000 280

8

1 700 000

0,88

1 496 000 1,00 1,04 1,05 0,97 0,98 1,02 1,15

1,2176

1 228 607

9

1 160 000

0,89

1 032 400 1,00 1,04 0,94 1,01 0,98 0,97 1,00

0,9386

1 099 937

10

909 000

0,89

809 010 1,00 1,07 0,96 0,97 0,98 0,97 0,94

0,8903

908 660

11

830 000

0,89

738 700 1,03 1,07 0,94 1,01 0,99 0,97 0,90

0,9043

816 862

12

940 000

0,89

836 600 1,00 0,99 1,02 0,97 0,98 0,97 0,96

0,8939

PrĤmČr SmČrodatná odchylka PrĤmČr mínus smČrodatná odchylka PrĤmČr plus smČrodatná odchylka Koeficient úpravy: K1 Poloha v obci Velikost K2 PP Stav bytu a K3 vybavení K4 Balkon / lodžie K5 Podlaží (výtah) K6 Sklep (poþet, velikost) K7 Úvaha znalce Koeficient úpravy na pramen ceny: skuteþná kupní cena: K = 1,00, u inzerce pĜimČĜenČ nižší Index odlišnosti IO = (K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 x K7) Odhadovaná cena dle odborné úvahy

935 926 1 021 077 177 973 843 104 1 199 050

1 021 000

55

6.3.5 Výsledné ceny bytĤ zjištČné metodou pĜímého porovnání Pro výpoþet ceny metodou pĜímého porovnání je potĜeba zajistit vhodnou databázi podobných objektĤ. Databáze byla sestavována v prĤbČhu více než šesti mČsícĤ. Byly prĤbČžnČ ukládány zmČny ve vývoji požadovaných cen, které se poté promítly do velikosti koeficientu redukce na pramen ceny. V nČkterých pĜípadech byly stejné byty nabízeny na více webových stránkách za rozdílné požadované þástky, v tomto pĜípadČ byly vytvoĜeny prĤmČry požadovaných cen a opČt co možná nejvhodnČji zvolen koeficient redukce. Pro tvorbu databáze byly použity pouze byty dispozice 2+1, a pro zohlednČní jejich rozdílných podlahových ploch byl zaĜazen koeficient úpravy K2 (velikost PP). Pro oba byty v Novém MČstČ na MoravČ byla sestavena databáze z inzerovaných vhodných bytĤ se zaĜazením jednoho bytu s uskuteþnČným prodejem. Pro BystĜici nad Pernštejnem nebylo z dĤvodu popsaných již v kapitole (6.4.3) možno sestavit vhodnou databázi. Metoda pĜímého porovnání je pro tuto obec velmi nevhodná. Naopak pro Žćár nad Sázavou se metoda pĜímého porovnání jeví jako velmi vhodná. Nabídka prodávaných bytových jednotek je zde velmi pestrá a množství srovnatelných bytĤ s dispozicí 2+1 dalo možnost sestavit obsáhlou databázi. Pro pĜehledné porovnání výsledných cen urþených metodou pĜímého porovnání je zaĜazena následující tabulka a graf. Tab. þ. 21 – Rekapitulace ocenČní bytĤ metodou pĜímého porovnání

Cena urþená Podlahová metodou Dispozice plocha pĜímého bytu porovnání na 1 m2

Cena urþená metodou pĜímého porovnání

Oznaþení

Obec

Byt þ. 1


2+1

49,80

14 418 Kþ

718 000 Kþ

Byt þ. 2


2+1

51,27

13 283 Kþ

681 000 Kþ

Byt þ. 4


2+1

50,83

20 087 Kþ

1 021 000 Kþ

56

Obr. þ. 3 – Graf srovnání výsledných cen urþených metodou pĜímého porovnání

6.4

TRŽNÍ OCENċNÍ BYTOVÝCH JEDNOTEK VÝNOSOVOU METODOU

6.4.1 Byt þ. 1, Nové MČsto na MoravČ, Makovského Tab. þ. 22 – Databáze pro výpoþet výše nájemného – BYT þ. 1

BYT þ. 1, Nové MČsto na MoravČ, Makovského Adresa Nové MČsto na MoravČ, Žćárská Nové MČsto na MoravČ, Drobného Nové MČsto na MoravČ, Mírová Nové MČsto na MoravČ, Smetanova Nové MČsto na MoravČ, Drobného Celkem Poþet srovnávaných bytĤ PrĤmČrné ceny

Nájemné Nájemné MČsíþní VýmČra mČsíþní nájemné (m2) roþní Kþ/m2 6800 6500 6300

55,50 62,00 56,00

122,52 104,84 112,50

81 600 78 000 75 600

6500 7000

65,00 66,50

100,00 105,26 545,12 5 109,02

78 000 84 000 397 200 5 79 440

57

Výpoþet pĜíjmu z nájemného Podlahová plocha bytu (PP):

49,80 m2

PrĤmČrné nájemné za mČsíc:

109,02 Kþ/m2

ZjištČné mČsíþní prĤmČrné nájemné z bytu:

5 429,44 Kþ

Po zaokrouhlení:

5 400,00 Kþ

Roþní pĜíjem z nájemného:

64 800,00 Kþ

Výpoþet výdajĤ Odpoþet nákladĤ procentem ze zjištČného nájemného (40%)

25 920,00 Kþ

N – roþní nájemné upravené:

38 880,00 Kþ

Výpoþet ceny bytových jednotek výnosovým zpĤsobem p – míra kapitalizace

5,5 %

CV = N/p x 100 = 38880/5,5 x 100 = 706 909,09 Kþ Cena bytu þ. 1 stanovená výnosovou metodou je 707 000 Kþ.

6.4.2 Byt þ. 2, Nové MČsto na MoravČ, Luþní Tab. þ. 23 – Databáze pro výpoþet výše nájemného – BYT þ. 2

BYT þ. 2, Nové MČsto na MoravČ, Luþní Adresa Nové MČsto na MoravČ, Žćárská Nové MČsto na MoravČ, Drobného Nové MČsto na MoravČ, Mírová Nové MČsto na MoravČ, Smetanova Nové MČsto na MoravČ, Drobného Celkem Poþet srovnávaných bytĤ PrĤmČrné ceny

Nájemné MČsíþní VýmČra Nájemné mČsíþní nájemné (m2) roþní Kþ/m2 6800 6500 6300

55,50 62,00 56,00

122,52 104,84 112,50

81 600 78 000 75 600

6500 7000

65,00 66,50

100,00 105,26 545,12 5 109,02

78 000 84 000 397 200 5 79 440

58


51,27 m2


109,02 Kþ/m2

ZjištČné mČsíþní prĤmČrné nájemné z byt:

5 589,71 Kþ

Po zaokrouhlení:

5 600,00 Kþ


67 200,00 Kþ


26 880,00 Kþ


40 320,00 Kþ


5,5 %


6.4.3 Byt þ. 3, BystĜice nad Pernštejnem, Nový DvĤr Tab. þ. 24 – Databáze pro výpoþet výše nájemného – BYT þ. 3

BYT þ. 3, BystĜice nad Pernštejnem, Nový DvĤr Adresa

Nájemné MČsíþní Nájemné VýmČra mČsíþní nájemné roþní Kþ/m2

BystĜice nad Pernštejnem, Hornická BystĜice nad Pernštejnem, Okružní BystĜice nad Pernštejnem, VišĖová BystĜice nad Pernštejnem, VišĖová Celkem poþet srovnávaných bytĤ PrĤmČrné ceny

6500 6500 6500 6500

63,00 61,50 59,50 62,00

103,17 105,69 109,24 104,84 422,95 4 105,74

78 000 78 000 78 000 78 000 312 000 4 78 000


47,50 m2


119,90 Kþ/m2


5 695,47 Kþ

59

Po zaokrouhlení:

5 700,00 Kþ


68 400,00 Kþ


27 360,00 Kþ


41 040,00 Kþ


5,5 %


6.4.4 Byt þ. 4, Žćár nad Sázavou, Haškova Tab. þ. 25 – Databáze pro výpoþet výše nájemného – BYT þ. 4

BYT þ. 4, Žćár nad Sázavou, Haškova Adresa

MČsíþní nájemné

Žćár nad Sázavou, Haškova Žćár nad Sázavou, Okružní Žćár nad Sázavou, Vanþurova Žćár nad Sázavou, Haškova Žćár nad Sázavou, Brodská Žćár nad Sáz., JiĜího z PodČbrad Celkem Poþet srovnávaných bytĤ PrĤmČrné ceny

VýmČra (m2)

Nájemné mČsíþní Kþ/m2

Nájemné roþní

8000 8000 8000 8000 8000

55,00 54,00 55,00 62,00 51,00

145,45 148,15 145,45 129,03 156,86

96 000 96 000 96 000 96 000 96 000

7500

55,00

136,36 861,32 6 143,55

90 000 570 000 6 95 000


50,83 m2


143,55 Kþ/m2


7 296,78 Kþ

Po zaokrouhlení:

7 300,00 Kþ


87 600,00 Kþ

60


35 040,00 Kþ


52 560,00 Kþ


5,5 %


6.4.5 Výsledné ceny bytĤ zjištČné výnosovou metodou Výsledné ceny stanovené podle výnosové metody jsou souþtem diskontovaných (odúroþených) pĜíjmĤ, které je možno v budoucnu v daném místČ oþekávat pĜi pronájmu vČcí nemovitých. Výdaje nutné k dosažení tČchto budoucích pĜíjmĤ se odeþítají. Pro získání potĜebných údajĤ pro vytvoĜení databáze bylo ve mČstech Žćár nad Sázavou a Nové MČsto na MoravČ použity jednak inzerce z webových stránek a pĜípadnČ mČsíþníkĤ daných obcí pro srovnatelné bytové jednotky o dispozici 2+1 a také, pĜedevším pro obec Nové MČsto na MoravČ ze zjištČných probíhajících nájmĤ. Pro mČsto BystĜici nad Pernštejnem, z dĤvodĤ již dĜíve uvedených, nebylo možné použít veĜejnou inzerci. Uvedené ceny nájmĤ jsou skuteþné ceny pronajímaných mČstských bytĤ. Byty v osobním vlastnictví se zde v podstatČ nenacházejí, pĜedpokladem však je, že výše nájmĤ mČstských bytĤ by pĜípadným nabízeným bytĤm v osobním vlastnictví odpovídala. V následující tabulce a grafu jsou uvedeny výsledné ceny stanovené výnosovou metodou. Míra kapitalizace 5,5 % byla stanovena podle oceĖovací vyhlášky 441/2013 Sb., pĜílohy þ. 22.

61

Tab. þ. 26 – Rekapitulace ocenČní bytĤ výnosovou metodou

Cena zjištČná Podlahová výnosovou Dispozice plocha metodou na 1 bytu m2

Cena zjištČná výnosovou metodou

Oznaþení

Obec

Byt þ. 1


2+1

49,80

14 197 Kþ

707 000 Kþ

Byt þ. 2


2+1

51,27

14 297 Kþ

733 000 Kþ

Byt þ. 3


2+1

47,50

15 705 Kþ

746 000 Kþ

Byt þ. 4


2+1

50,83

18 808 Kþ

956 000 Kþ

Pro pĜehledné znázornČní výsledných cen jednotlivých bytĤ je zobrazen následující graf.

Obr. þ. 4 – Graf srovnání výsledných cen urþených výnosovou metodou

62

6.5

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY PRO BYTOVÉ JEDNOTKY Pro stanovení obvyklé ceny se vychází z ceny, která by byla dosažena pĜi prodeji

stejného, pĜípadnČ obdobného majetku. Proto je cena obvyklá nejblíže metodČ pĜímého porovnání, které vychází ze skuteþného prodeje na trhu s nemovitými vČcmi. Následující tabulka shrnuje všechny použité metody ocenČní pro bytové jednotky 2+1, z nichž byla po úvaze stanovena cena obvyklá nebo též obecná þi tržní.

Tab. þ. 27 – Shrnutí použitých metod s stanovení ceny obvyklé

Ozn.

Adresa

Cena zjištČná porovnávací PP Dispozice metodou dle 2 (m ) cenového pĜedpisu (Kþ)

OcenČní metodou pĜímého porovnání (Kþ)

OcenČní výnosovou metodou (Kþ)

Obvyklá cena (Kþ)

Nové MČsto Byt na MoravČ, þ. 1 Makovského

2+1

49,80

795 685

718 000

707 000

750 000

Nové MČsto Byt na MoravČ, þ. 2 Luþní

2+1

51,27

739 414

681 000

733 000

690 000

BystĜice nad Byt Pernštejnem, þ. 3 Nový DvĤr

2+1

47,50

538 233

x

746 000

650 000

Žćár nad Byt Sázavou, þ. 4 Haškova

2+1

50,83

831 800

1 021 000

956 000

1 020 000

63

1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0

NMnM, Makovského

NMnM, Luþní

Porovnávací metoda

BystĜice nad Pernštejnem

PĜímé porovnání

Žćár nad Sázavou

Výnosová metoda

Obr. þ. 5 - Graf srovnání výsledných cen bytĤ 2+1 podle všech použitých metod

64

7

OCENċNÍ NEBYTOVÝCH JEDNOTEK

7.1

PěEHLED OCEĕOVANÝCH NEBYTOVÝCH JEDNOTEK

7.1.1 Nebytová jednotka þ.1, Nové MČsto na MoravČ, Masarykova OceĖovaný nebytový prostor se nachází v 1. NP dvoupodlažního zdČného objektu na ulici Masarykova þ.p. 305 v Novém MČstČ na MoravČ. Jedná se o tĜi místnosti využitelné zejména jako kanceláĜe nebo obchodní prostory a jedno samostatné WC. V objektu jsou nová plastová okna, jinak je v pĤvodním udržovaném stavu odpovídajícímu stáĜí budovy 42 let. Mapa s polohou pĜedmČtné nebytové jednotky je souþástí pĜílohy þ. 1. PĤdorysný náþrt je uveden v pĜíloze þ.3. Podlahové plochy nebytové jednotky: KanceláĜ:

18,08 m2

KanceláĜ:

20,02 m2

KanceláĜ:

13,26 m2

Chodba:

9,79 m2

WC:

0,95 m2


62,10 m2

7.1.2 Nebytová jednotka þ.2, BystĜice nad Pernštejnem, Masarykovo námČstí OceĖovaný nebytový prostor se nachází v 1. NP dvoupodlažního zdČného objektu na MasarykovČ námČstí þ.p. 55 v BystĜici nad Pernštejnem. Jedná se o prostory vhodné pro obchodní úþely. Je zde jedna vČtší místnost 85 m2 a zázemí pro pĜípadnou kuchyĖ, skladovací prostory a oddČlená sociální zaĜízení. Objekt je po þásteþné rekonstrukci blíže neuvedeného data. Podlahy v celém nabízeném prostoru jsou z keramických dlaždic, okna a výlohy jsou plastová. Mapa s polohou pĜedmČtné nebytové jednotky je souþástí pĜílohy þ. 1. PĤdorysný náþrt je uveden v pĜíloze þ.3.

65

Podlahové plochy nebytové jednotky: Obchodní prostor:

56,47 m2

Obchodní prostor:

14,75 m2

Zázemí:

21,20 m2

Sklad (zázemí):

70,73 m2

Soc. zázemí:

3,50 m2


166,65 m2

7.1.3 Nebytová jednotka þ.3, Žćár nad Sázavou, Haškova OceĖovaný nebytový prostor se nachází v 1. NP dvoupodlažního zdČného objektu na ulici Nádražní þ.p. 15 ve ŽćáĜe nad Sázavou. Jedná se o prostory vhodné pro obchodní úþely nebo jako kanceláĜe. Jedná se o dvČ vČtší místnosti a navazující sociální zázemí. Místnosti jsou nevybavené, s keramickou dlažbou a plastovými okny. VytápČní je zajištČno pomocí plynového kotle. Mapa s polohou pĜedmČtné nebytové jednotky je souþástí pĜílohy þ. 1. PĤdorysný náþrt je uveden v pĜíloze þ.3. Podlahové plochy nebytové jednotky: Obchodní prostor:

28,17 m2

Obchodní prostor:

27,73 m2

Zázemí:

12,30 m2


68,20 m2

7.1.4 Nebytová jednotka þ.4, Žćár nad Sázavou, námČstí Republiky OceĖovaný nebytový prostor se nachází v 2. NP tĜípodlažního zdČného objektu na námČstí Republiky ve ŽćáĜe nad Sázavou. Prostory slouží jako prodejna odČvĤ. Dispoziþním Ĝešením se jedná o tĜi navzájem propojené místnosti a zázemí se skladem a sociálním zaĜízením. V roce 2013 byly kompletnČ pĜedČlány podlahy v celé jednotce na stávající keramickou dlažbu. Mapa s polohou pĜedmČtné nebytové jednotky je souþástí pĜílohy þ. 1. PĤdorysný náþrt je uveden v pĜíloze þ.3. 66

Podlahové plochy nebytové jednotky: Obchodní prostor:

52,49 m2

Obchodní prostor:

36,90 m2

Obchodní prostor:

27,13 m2

Zázemí + sklad:

27,10 m2

Soc. zázemí:

4,88 m2


148,50 m2

7.1.5 Struþný pĜehled oceĖovaných nebytových jednotek Tab. þ. 28 - PĜehled oceĖovaných nebytových prostor

Byt þ.

7.2

Podlahová plocha [m2]

Adresa

1

Nové MČsto na MoravČ, Masarykova

62,10

2

BystĜice nad Pernštejnem, Masarykovo nám.

166,65

3

Žćár nad Sázavou, Nádražní

68,20

4

Žćár nad Sázavou, námČstí Republiky

148,50

TRŽNÍ OCENċNÍ NEBYTOVÝCH JEDNOTEK VÝNOSOVOU METODOU

7.2.1 Nebytová jednotka þ.1, Nové MČsto na MoravČ, Masarykova Tab. þ. 29 - Databáze pro výpoþet výše nájemného – NEBYTOVÁ JEDNOTKA þ. 1

Nebytová jednotka þ. 1, Nové MČsto na MoravČ, Masarykova Adresa NMnM, Komenského námČstí NMnM, Žćárská NMnM, Vratislavovo námČstí NMnM, Vratislavovo námČstí NMnM, Masarykova Celkem Poþet srovnávaných neb. prostor PrĤmČrné ceny

Nájemné MČsíþní VýmČra Nájemné mČsíþní 2 nájemné (m ) roþní Kþ/m2 15000 6500 24000 10500 10000

67

143 75 240 85 120

104,90 86,67 100,00 123,53 83,33 498,42 5 99,68

180000 78000 288000 126000 120000 792000 5 158400

Výpoþet pĜíjmu z nájemného Podlahová plocha (PP):

62,10 m2


98,68 Kþ/m2

ZjištČné mČsíþní prĤmČrné nájemné bez služeb:

6 190,43 Kþ

Po zaokrouhlení:

6 200,00 Kþ


74 400,00 Kþ


29 760,00 Kþ


44 640,00 Kþ


7,0 %

CV = N/p x 100 = 44640/7 x 100 = 637 714,29 Kþ Cena nebytového prostoru þ. 1 stanovená výnosovou metodou je 638 000 Kþ.

7.2.2 Nebytová jednotka þ.2, BystĜice nad Pernštejnem, Masyrykovo námČstí Tab. þ. 30 - Databáze pro výpoþet výše nájemného – NEBYTOVÁ JEDNOTKA þ. 2

Nebytová jednotka þ. 2, BystĜice nad Pernštejnem, Masarykovo nám. Adresa BystĜice nad Per., Masarykovo námČstí BystĜice nad Per., Masarykovo námČstí BystĜice nad Per., Masarykovo námČstí BystĜice nad Per., Masarykovo námČstí Celkem Poþet srovnávaných neb. prostor PrĤmČrné ceny

Nájemné MČsíþní VýmČra Nájemné mČsíþní nájemné (m2) roþní Kþ/m2 9000 10000 10000 15000

90 75 85 152

100,00 133,33 117,65 98,68 449,66 4 112,42

108000 120000 120000 180000 528000 4 132000

Výpoþet pĜíjmu z nájemného Podlahová plocha (PP):

166,65 m2


112,42 Kþ/m2


18 734,20 Kþ

68

Po zaokrouhlení:

18 800,00 Kþ


225 600,00 Kþ


90 240,00 Kþ


135 360,00 Kþ


7,0 %

CV = N/p x 100 = 135360/7 x 100 = 1 933 714,29 Kþ Cena nebytového prostoru þ. 2 stanovená výnosovou metodou je 1 934 000 Kþ.

7.2.3 Nebytová jednotka þ.3, Žćár nad Sázavou, Nádražní Tab. þ. 31 - Databáze pro výpoþet výše nájemného – NEBYTOVÁ JEDNOTKA þ. 3

Nebytová jednotka þ. 3, Žćár nad Sázavou, Nádražní Nájemné Nájemné MČsíþní VýmČra Adresa mČsíþní nájemné (m2) roþní Kþ/m2 Žćár nad Sázavou, Husova 18000 167 107,78 216 000 Žćár nad Sázavou, Okružní 30000 314 95,54 360 000 Žćár nad Sázavou, námČstí Republiky 11800 97 121,65 141 600 Žćár nad Sázavou, námČstí Republiky 10000 62 161,29 120 000 Žćár nad Sázavou, námČstí Republiky 25000 189 132,28 300 000 Žćár nad Sázavou, Tyršova 3990 32 124,69 47 880 Žćár nad Sázavou, Nádražní 28000 175 160,00 336 000 Žćár nad Sázavou, Švermova 50 000 510 98,04 600 000 Žćár nad Sázavou, Strojírenská 10500 113 92,92 126 000 Žćár nad Sázavou, Nádražní 7000 60 116,67 84 000 Žćár nad Sázavou, Nádražní 5700 38 150,00 68 400 Žćár nad Sázavou, Nádražní 11000 75 146,67 132 000 Celkem 1 507,52 2 531 880 Poþet srovnávaných neb. prostor 12 12 PrĤmČrné ceny 125,63 210 990 Výpoþet pĜíjmu z nájemného Podlahová plocha (PP):

68,20 m2


125,63 Kþ/m2


8 567,75 Kþ

69

Po zaokrouhlení:

8 600,00 Kþ


103 200,00 Kþ


41 280,00 Kþ


61 920,00 Kþ


7,0 %

CV = N/p x 100 = 61920/7 x 100 = 884 571,42 Kþ Cena nebytového prostoru þ. 3 stanovená výnosovou metodou je 885 000 Kþ.

7.2.4 Nebytová jednotka þ.4, Žćár nad Sázavou, námČstí Republiky Tab. þ. 32 - Databáze pro výpoþet výše nájemného – NEBYTOVÁ JEDNOTKA þ. 4

Nebytová jednotka þ. 4, Žćár nad Sázavou, nám. Republiky Nájemné Nájemné MČsíþní VýmČra Adresa mČsíþní nájemné (m2) roþní Kþ/m2 Žćár nad Sázavou, Husova 18000 167 107,78 216 000 Žćár nad Sázavou, Okružní 30000 314 95,54 360 000 Žćár nad Sázavou, námČstí Republiky 11800 97 121,65 141 600 Žćár nad Sázavou, námČstí Republiky 10000 62 161,29 120 000 Žćár nad Sázavou, námČstí Republiky 25000 189 132,28 300 000 Žćár nad Sázavou, Tyršova 3990 32 124,69 47 880 Žćár nad Sázavou, Nádražní 28000 175 160,00 336 000 Žćár nad Sázavou, Švermova 50 000 510 98,04 600 000 Žćár nad Sázavou, Strojírenská 10500 113 92,92 126 000 Žćár nad Sázavou, Nádražní 7000 60 116,67 84 000 Žćár nad Sázavou, Nádražní 5700 38 150,00 68 400 Žćár nad Sázavou, Nádražní 11000 75 146,67 132 000 Celkem 1 507,52 2 531 880 Poþet srovnávaných neb. prostor 12 12 PrĤmČrné ceny 125,63 210 990 Výpoþet pĜíjmu z nájemného Podlahová plocha (PP):

148,50 m2


125,63 Kþ/m2


18 655,60 Kþ

70

Po zaokrouhlení:

18 700,00 Kþ


224 400,00 Kþ


89 760,00 Kþ


134 640,00 Kþ


7,0 %

CV = N/p x 100 = 134640/7 x 100 = 1 923 428,57 Kþ Cena nebytového prostoru þ. 4 stanovená výnosovou metodou je 1 923 000 Kþ.

7.2.5 Výsledné ceny nebytových jednotek zjištČné výnosovou metodou Výsledné ceny stanovené podle výnosové metody jsou souþtem diskontovaných (odúroþených) pĜíjmĤ, které je možno v budoucnu v daném místČ oþekávat pĜi pronájmu vČcí nemovitých. Výdaje nutné k dosažení tČchto budoucích pĜíjmĤ se odeþítají. Pro získání potĜebných údajĤ pro vytvoĜení databáze bylo využito pĜedevším zjištČním skuteþných nájemních cen podobných obchodních prostor v jednotlivých mČstech. Tab. þ. 33 – Rekapitulace ocenČní nebytových jednotek výnosovou metodou

Podlahová plocha (m2)

Cena zjištČná výnosovou metodou

Cena zjištČná výnosovou metodou na 1 m2

Nebytový Nové MČsto na MoravČ, pros. þ. 1 Masarykova

62,10

638 000 Kþ

10 274 Kþ

Nebytový BystĜice nad Pernštejnem, pros. þ. 2 Masarykovo námČstí

166,65

1 934 000 Kþ

11 605 Kþ

Nebytový Žćár nad Sázavou, pros. þ. 3 Nádražní

68,20

885 000 Kþ

12 977 Kþ

Nebytový Žćár nad Sázavou, nám. pros. þ. 4 Republiky

148,50

1 923 000 Kþ

12 950 Kþ

Oznaþení

Adresa

71

Obr. þ. 6 – Graf srovnání výsledných cen urþených výnosovou metodou

7.3

NÁKLADOVÝ ZPģSOB OCENċNÍ NEBYTOVÝCH JEDNOTEK PODLE CENOVÉHO PěEDPISU

7.3.1 Nebytová jednotka þ.1, Nové MČsto na MoravČ, Masarykova Výpoþet koeficientĤ K1 (koeficient pĜepoþtu ZC podle druhu konstrukce) K1 - pro budovy zdČné

0,939

K4- koeficient vybavení nebytového prostoru K4 = 1+ (0,54 x n) = 1,00

1,0

K5 – koeficient polohový

1,0

Ki – koeficient zmČny cen staveb

2,110

Výpoþet základní ceny nebytové jednotky ZC = 2669 x 3,3 = 8 807,70 Kþ/m2 Výpoþet ceny nebytové jednotky ZCU = ZC x K1 x K4 x K5 x Ki = 8807,70 x 0,939 x 1,0 x 1,0 x 2,110 = 17 450,60 Kþ/m2 CB = PP x ZCU = 62,10 x 17450,60 = 1 083 682,75 Kþ 72

Cena nebytového prostoru þ. 1 stanovená nákladovým zpĤsobem je 1 083 683 Kþ.

7.3.2 Nebytová jednotka þ.2, BystĜice nad Pernštejnem, Masarykovo námČstí Výpoþet koeficientĤ K1 (koeficient pĜepoþtu ZC podle druhu konstrukce) K1 - pro budovy zdČné

0,939


0,989


1,0


2,110

Výpoþet základní ceny nebytové jednotky ZC = 2669 x 3,3 = 8 807,70 Kþ/m2 Výpoþet ceny nebytové jednotky ZCU = ZC x K1 x K4 x K5 x Ki = 8807,70 x 0,939 x 0,989 x 1,0 x 2,110 = 17 258,65 Kþ/m2 CB = PP x ZCU = 166,65 x 17258,65 = 2 876 154,23 Kþ Cena nebytového prostoru þ. 2 stanovená nákladovým zpĤsobem je 2 876 154 Kþ.

7.3.3 Nebytová jednotka þ.3, Žćár nad Sázavou, Nádražní Výpoþet koeficientĤ K1 (koeficient pĜepoþtu ZC podle druhu konstrukce) K1 - pro budovy zdČné

0,939


0,8


1,0


2,110

Výpoþet základní ceny nebytové jednotky ZC = 2669 x 3,3 = 8 807,70 Kþ/m2

73

Výpoþet ceny nebytové jednotky ZCU = ZC x K1 x K4 x K5 x Ki = 8807,70 x 0,939 x 1,0 x 1,0 x 2,110 = 17 450,60 Kþ/m2 CB = PP x ZCU = 68,20 x 17450,60 = 1 190 131,46 Kþ Cena nebytového prostoru þ. 3 stanovená nákladovým zpĤsobem je 1 190 131 Kþ.

7.3.4 Nebytová jednotka þ.4, Žćár nad Sázavou, námČstí Republiky Výpoþet koeficientĤ K1 (koeficient pĜepoþtu ZC podle druhu konstrukce) K1 - pro budovy zdČné

0,939


1,023


1,0


2,110

Výpoþet základní ceny nebytové jednotky ZC = 2669 x 3,3 = 8 807,70 Kþ/m2 Výpoþet ceny nebytové jednotky ZCU = ZC x K1 x K4 x K5 x Ki = 8807,70 x 0,939 x 1,023 x 1,0 x 2,110 = 17 851,97 Kþ/m2 CB = PP x ZCU = 148,50 x 17851,97 = 2 651 017,83 Kþ Cena nebytového prostoru þ. 3 stanovená nákladovým zpĤsobem je 2 651 018 Kþ.

7.3.5 Výsledné ceny nebytových jednotek zjištČné nákladovým zpĤsobem Tab. þ. 34 – Rekapitulace ocenČní nebytových jednotek nákladovým zpĤsobem

Podlahová plocha (m2)

Cena zjištČná nákladovým zpĤsobem na 1 m2

Cena zjištČná nákladovým zpĤsobem

Nebytový Nové MČsto na MoravČ, pros. þ. 1 Masarykova

62,10

17 451 Kþ

1 083 683 Kþ

Nebytový BystĜice nad Pernštejnem, pros. þ. 2 Masarykovo námČstí

166,65

17 259 Kþ

2 876 154 Kþ

Oznaþení

Adresa

74

Nebytový Žćár nad Sázavou, pros. þ. 3 Nádražní

68,20

17 451 Kþ

1 190 131 Kþ

Nebytový Žćár nad Sázavou, nám. pros. þ. 4 Republiky

148,50

17 852 Kþ

2 651 018 Kþ

7.4

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY PRO NEBYTOVÉ JEDNOTKY Pro stanovení výše obvyklé ceny se vychází z ceny, která by byla dosažena pĜi prodeji

stejného, pĜípadnČ obdobného majetku. Proto je cena obvyklá nejblíže metodČ pĜímého porovnání, která vychází ze skuteþného prodeje na trhu s nemovitými vČcmi. Následující tabulka shrnuje všechny použité metody ocenČní pro nebytové jednotky, z nichž byla po úvaze stanovena cena obvyklá nebo též obecná þi tržní.

Tab. þ. 35 - Shrnutí použitých metod s stanovení ceny obvyklé

Ozn.

Adresa

Nebyt. Nové MČsto jednotka na MoravČ, þ. 1 Masarykova

PP (m2)

OcenČní OcenČní výnosovou nákladovým metodou zpĤsobem (Kþ/m2) (Kþ/m2)

Obvyklá cena (Kþ/m2)

Obvyklá cena (Kþ)

62,10

10 274

17 451

14 000

869 400

BystĜice nad Nebyt. Pernštejnem, jednotka 166,65 Masarykovo þ. 2 námČstí

11 605

17 259

14 400

2 399 760

Nebyt. Žćár nad jednotka Sázavou, þ. 3 Nádražní

68,20

12 977

17 451

15 500

1 057 100

Žćár nad Nebyt. Sázavou, jednotka. nám. 4 Republiky

148,50

12 950

17 852

15 500

2 301 750

75

8

ZÁVċR Hlavním cílem mé diplomové práce bylo provést porovnání cen bytových a

nebytových jednotek v okrese Žćár nad Sázavou pomocí vybraných metod ocenČní. Poté stanovení, která z tČchto metod je nejblíže cenČ obvyklé. Dalším cílem bylo i zjištČní souþasné situace realitního trhu dané lokality a posouzena vhodnost jednotlivých použitých metod. Jako vhodné metody byly zvoleny – ocenČní porovnávací metodou podle cenového pĜedpisu, metoda pĜímého porovnání, výnosová metoda a nákladový zpĤsob ocenČní. Pro praktickou þást jsem si vybral celkem osm jednotek, þtyĜi bytové a þtyĜi nebytové. Všechny dané jednotky jsou umístČny v okrese Žćár nad Sázavou a to ve tĜech vČtších mČstech - v Novém MČstČ na MoravČ, Žćáru nad Sázavou a BystĜici nad Pernštejnem. OceĖovány byly byty dispozice 2+1 ve starších zdČných bytových domech bez výtahu a i co se týká výbavy a technického stavu bytĤ byly velmi podobné. Tím bylo možné srovnání zjištČných cen bytĤ v závislosti na jejich umístČní v jednotlivých mČstech. Pro ocenČní nebytových prostor, byly vybrány þtyĜi obchodní prostory opČt ve zdČných budovách. První zvolenou metodou byl zpĤsob ocenČní podle cenového pĜedpisu pomocí porovnávací metody. Vzhledem k podobnému stáĜí, vybavení i technickému stavu daných bytĤ jsou rozdíly v indexech jen nepatrné. Výsledné ceny tedy byly nejvíce ovlivnČny výší ceny základní (ZC), stanovené podle oceĖovací vyhlášky. Zde je potĜebné zdĤraznit, že na pomČrnČ velký rozdíl (3 784 Kþ/m2) mezi Novým MČstem na MoravČ a BystĜici nad Pernštejnem mČlo podstatný vliv zaĜazení Nového MČsta do obcí nad 10 000 obyvatel. Jako druhá byla použita metoda pĜímého porovnání, která vychází ze zjištČné inzerce, þi uskuteþnČných prodejĤ podobných nemovitých vČcí. Tato metoda se ukázala jako velmi vhodná pro mČsto Žćár nad Sázavou, ménČ již pro Nové MČsto na MoravČ a jako nevhodná pro BystĜici nad Pernštejnem. Uvedené rozdíly vznikly v dĤsledku možnosti sestavení vhodné databáze. Pro Žćár nad Sázavou byla nabídka inzerovaných bytĤ velmi pestrá, v menším Novém MČstČ na MoravČ, byly do databáze zaĜazeny i zjištČné ceny uskuteþnČných prodejĤ. Pro BystĜici nad Pernštejnem nebyla možnost sestavit odpovídající databázi z dĤvodĤ, že se naprostá vČtšina bytĤ nachází ve vlastnictví obce, která tyto jednotky nenabízí k prodeji. Metoda pĜímého porovnání se ukázala taky jako nevhodná pro ocenČní nebytových jednotek. Nabízených nebytových prostor bylo v celém okrese pĜíliš málo a byly natolik rozdílného charakteru, že ani pro jedno ze zvolených mČst nebylo možné sestavit vhodnou databázi. 76

Jako tĜetí použitá metoda byla využita výnosová metoda. Pro BystĜici nad Pernštejnem byly již z dĤvodĤ výše zmínČných použity zjištČné ceny nájmĤ mČstských bytĤ. ZvláštČ pak pro oceĖování nebytových prostor byla tato metoda velmi vhodná, za pĜedpokladu urþení správné výše pĜedpokládaných budoucích nájmĤ. Poslední zvolenou metodou byla metoda nákladová. Zde jsou všechny vypoþtené ceny 1 m2 nebytových jednotek navzájem velmi podobné, z dĤvodu malého zohlednČní polohy daného objektu. ZávČrem se tedy dá Ĝíci, že nejvhodnČjším zpĤsobem pro ocenČní bytových jednotek, je metoda pĜímého porovnání, ale pouze za pĜedpokladu možnosti sestavení vhodné databáze. Zatímco cena stanovená výnosovým zpĤsobem byla vhodná pro nebytové jednotky, pro které nebyla možnost použít metodu pĜímého porovnání ani metodu porovnávací.

77

9

SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJģ

[1]

Zákon þ. 89/2012 Sb., obþanský zákoník

[2]

Zákon þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (zákon o oceĖování majetku), jak vyplývá ze zmČn provedených zákony þ. 121/2000 Sb., þ. 188/2011 Sb., þ. 350/2012 Sb., þ. 199/2014 Sb. a zákonnými opatĜeními Senátu þ. 340/2013 Sb. a þ. 344/2013 Sb.

[3]

Zákon þ. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí

[4]

Zákon þ. 350/2013 Sb., kterým se mČní zákon þ. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním Ĝádu (stavební zákon), ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, a nČkteré související zákony

[5]

Vyhláška þ. 20/2012 Sb., kterou se mČní vyhláška þ. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby

[6]

Vyhláška þ. 441/2012 Sb., k provedení zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláška).

[7]

BRADÁý, Albert. Teorie oceĖování nemovitostí. 8., pĜeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

[8]

BRADÁý, A., FIALA J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti: 2. vydání, Praha: LINDE Praha, a.s. – právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví, 2006, 1055 s., ISBN 80-7201-582-6

[9]

Terminologický slovník zemČmČĜictví a katastru nemovitostí [online]. Dostupné z: http://www.vugtk.cz/slovnik/obor_L.php?jazykova_verze=cz&obor=KN&jazyk=termi n&kategorie=katastr-nemovitosti

[10]

Žćár nad Sázavou [online]. Dostupné z: http://www.zdarns.cz/mesto-zdar/historie

[11]

Žćár nad Sázavou [online]. Dostupné z: http://www.zdarns.cz/cestovni-ruch/pamatky

[12]

Nové MČsto na MoravČ [online]. Dostupné z: https://www.nmnm.cz

[13]

MHD živČ [online]. Dostupné z: http://www.mhdzive.cz/index.php?option=com content&view=article&id=166: novy-provoz-mhd-na-vysocine-v-novem-meste-namorave&catid=14&Itemid=143

78

[14]

PamČtihodnosti [online]. Dostupné z: http://www.pametihodnosti.cz/pamatka/227/nove_mesto_na_morave_zamek.html

[15]

BystĜice nad Pernštejnem [online]. Dostupné z: http://www.bystricenp.cz/historie/

[16]

Region Vysoþina [online]. Dostupné z: http://www.region-vysocina.cz/bystrice-nadpernstejnem-cx571

[17]

Místopisy

[online].

Dostupné

z:

http://www.region-vysocina.cz/bystrice-nad

pernstejnem-cx571http://www.mistopisy.cz/bystrice-nad-pernstejnem_931.html

79

10

SEZNAM OBRÁZKģ Obr. þ. 1 – Mapa ýR s vyznaþeným okresem Žćár nad Sázavou ................................20 Obr. þ. 2 – Graf srovnání výsledných cen podle cenového pĜedpisu ...........................50 Obr. þ. 3 – Graf srovnání výsledných cen urþených metodou pĜímého porovnání .....57 Obr. þ. 4 – Graf srovnání výsledných cen urþených výnosovou metodou ..................62 Obr. þ. 5 - Graf srovnání výsledných cen bytĤ 2+1 podle všech použitých metod .....64 Obr. þ. 6 – Graf srovnání výsledných cen urþených výnosovou metodou ...................72

80

11

SEZNAM TABULEK Tab. þ. 1- PĜehled oceĖovaných bytových jednotek ....................................................38 Tab. þ. 2 - Index konstrukce a vybavení – BYT þ. 1 ...................................................38 Tab. þ. 3 – Index trhu s nemovitými vČcmi – BYT þ. 1 ..............................................39 Tab. þ. 4 – Index polohy – BYT þ. 1 ...........................................................................40 Tab. þ. 5 - Index konstrukce a vybavení – BYT þ. 2 ...................................................41 Tab. þ. 6 – Index trhu s nemovitými vČcmi – BYT þ. 2 ..............................................42 Tab. þ. 7 – Index polohy – BYT þ. 2 ...........................................................................42 Tab. þ. 8 – Index konstrukce a vybavení – BYT þ. 3 ..................................................44 Tab. þ. 9 – Index trhu s nemovitými vČcmi – BYT þ. 3 ..............................................45 Tab. þ. 10 – Index polohy – BYT þ. 3 .........................................................................45 Tab. þ. 11 – Index konstrukce a vybavení – BYT þ. 4.................................................46 Tab. þ. 12 – Index trhu s nemovitými vČcmi – BYT þ. 4 ............................................47 Tab. þ. 13 – Index polohy – BYT þ. 3 .........................................................................48 Tab. þ. 14 – Rekapitulace ocenČní bytĤ porovnávacím zpĤsobem podle cenového

pĜedpisu. ...................................................................................................................................49 Tab. þ. 15 – Databáze bytĤ 2+1 pro BYT þ. 1 .............................................................51 Tab. þ. 16 – ZjištČní ceny metodou pĜímého porovnání pro BYT þ. 1 ........................51 Tab. þ. 17 – Databáze bytĤ 2+1 pro BYT þ. 2 .............................................................52 Tab. þ. 18 – ZjištČní ceny metodou pĜímého porovnání pro BYT þ. 2 ........................52 Tab. þ. 19 – Databáze bytĤ 2+1 pro BYT þ. 4 .............................................................54 Tab. þ. 20 – ZjištČní ceny metodou pĜímého porovnání pro BYT þ. 4 ........................55 Tab. þ. 21 – Rekapitulace ocenČní bytĤ metodou pĜímého porovnání ........................56 Tab. þ. 22 – Databáze pro výpoþet výše nájemného – BYT þ. 1.................................57 Tab. þ. 23 – Databáze pro výpoþet výše nájemného – BYT þ. 2.................................58 Tab. þ. 24 – Databáze pro výpoþet výše nájemného – BYT þ. 3.................................59

81

Tab. þ. 25 – Databáze pro výpoþet výše nájemného – BYT þ. 4.................................60 Tab. þ. 26 – Rekapitulace ocenČní bytĤ výnosovou metodou .....................................62 Tab. þ. 27 – Shrnutí použitých metod s stanovení ceny obvyklé ................................63 Tab. þ. 28 - PĜehled oceĖovaných nebytových prostor................................................67 Tab. þ. 29 - Databáze pro výpoþet výše nájemného – NEBYTOVÁ JEDNOTKA þ. 1 ..................................................................................................................................................67 Tab. þ. 30 - Databáze pro výpoþet výše nájemného – NEBYTOVÁ JEDNOTKA þ. 2 ..................................................................................................................................................68 Tab. þ. 31 - Databáze pro výpoþet výše nájemného – NEBYTOVÁ JEDNOTKA þ. 3 ..................................................................................................................................................69 Tab. þ. 32 - Databáze pro výpoþet výše nájemného – NEBYTOVÁ JEDNOTKA þ. 4 ..................................................................................................................................................70 Tab. þ. 33 – Rekapitulace ocenČní nebytových jednotek výnosovou metodou ...........71 Tab. þ. 34 – Rekapitulace ocenČní nebytových jednotek nákladovým zpĤsobem.......74 Tab. þ. 35 - Shrnutí použitých metod s stanovení ceny obvyklé .................................75

82

12

SEZNAM PěÍLOH

PĜíloha þ. 1:

Orientaþní mapy s polohou oceĖovaných jednotek

PĜíloha þ. 2:

PĤdorysná schémata oceĖovaných jednotek

PĜíloha þ. 3:

Fotografie budov s oceĖovanými jednotkami

83

SROVNÁNÍ VYBRANÝCH ZPŮSOBŮ OCENĚNÍ PRO BYTOVÉ A NEBYTOVÉ JEDNOTKY V OKRESE ŽĎÁR NAD SÁZAVOU

Recommend Documents