Srovnání realitního trhu České republiky a Dánska

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Srovnání realitního trhu České republiky a Dánska Diplomová práce

Autor:

Vojtěch Růžek Oceňování majetku

Vedoucí Práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Červen 2012

Prohlášení:

Prohlašuji,

ţe

jsem

diplomovou

práci

zpracoval

samostatně

a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 5. června 2012

...................................................... Vojtěch Růţek

2

Poděkování: Tímto bych chtěl poděkovat za pomoc a vedení mé diplomové práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D.

3

Anotace:

Úkolem této diplomové práce je porovnání českého a dánského realitního trhu. V první části práce popisuji nejdůleţitější pojmy v oblasti realitní trhu. Druhá část práce je věnována popisu a komparaci českého a dánského realitního trhu, detailně dle jednotlivých segmentů trhu. Třetí část práce se zabývá problematikou oceňování nemovitostí na daných trzích. Čtvrtá kapitola popisuje vliv finanční krize na dané trhy. A v poslední části této diplomové práce srovnávám českou a dánskou praxi.

Klíčová slova: Realitní trh, Nemovitost, Oceňování nemovitostí, Rezidenční trh

Annotation:

The task of this thesis is to compare the czech and danish real estate market. The first part describes the most important terms in the real estate market. The second part is devoted to the description and comparison of czech and danish real estate market in detail according to individual market segments. The third part deals with property valuation in the given markets. The fourth chapter describes the impact of the financial crisis on the given markets. And in the last part of this thesis I compare the czech and danish practice.

Keywords: Real Estate Market, Real Estate, Valuation, Residential Market

4

Obsah Prohlášení………………………………………………………………………………........2 Poděkování…………………………………………………………………………………..3 Anotace……………………………………………………………………………….……..4 Obsah……………………………………………………………………………………..….5 Úvod........................................................................................................................................8 Zvolené metody zpracování……………………………………………………………….....9

1.

Základní definice a pojmy..…………….…............……………...........10

1.1 Trh nemovitostí a jeho specifika.....................................................................................14 1.2 Dílčí subjekty na trhu s nemovitostmi.............................................................................15 1.3 Segmenty trhu nemovitostí.............................................................................................16

2.

Realitní trhy v daných zemích...............................................................17

2.1 Základní informace o daných trzích.....................................................................17 2.1.1 Základní informace o Dánsku.....................................................................................17 2.1.2 Základní informace o České Republice........................................................................18 2.2 Historie realitních trhů v daných zemích..............................................................19 2.2.1 Historie realitního trhu v Dánsku................................................................................19 2.2.2 Historie realitního trhu v České republice...................................................................21

2.3 Struktura rezidenčního trhu v daných zemích....................................................22 2.3.1 Trh s rodinnými domy..................................................................................................23 2.3.1.1 Trh s rodinnými domy v Dánsku..............................................................................23 2.3.1.2 Trh s rodinnými domy v České republice.................................................................25 2.3.2 Trh s byty v osobním vlastnictví v daných zemích......................................................26 2.3.2.1 Byty v osobním vlastnictví v Dánsku.........................................................................26 2.3.2.1 Byty v osobním vlastnictví v České republice............................................................27 2.3.3 Trh s druţstevními byty v daných zemích....................................................................31 2.3.3.1 Družstevní bydlení v Dánsku.....................................................................................31 2.3.3.1 Družstevní bydlení v České republice........................................................................32 2.3.4 Trh s nájemním bydlením v daných zemích.................................................................33 5

2.3.4.1 Nájemní bydlení v Dánsku........................................................................................33 2.3.4.1 Nájemní bydlení v České republice..........................................................................34 2.3.5 Trh se sociálními byty v daných zemích.....................................................................37 2.3.5.1 Trh se sociálními byty v Dánsku..............................................................................37 2.3.5.1 Trh se sociálními byty v České republice.................................................................38

2.4 Trh s pozemky v daných zemích.........................................................................39 2.4.1 Trh s pozemky v Dánsku..............................................................................................39 2.4.2 Trh s pozemky v České republice.................................................................................41

2.5 Trh s kancelářskými prostory v daných zemích..................................................43 2.5.1 Trh s kancelářskými prostory v Dánsku.....................................................................43 2.5.2 Trh s kancelářskými prostory v České republice........................................................44

2.6 Trh s rekreačními objekty daných zemích..........................................................46 2.6.1 Trh s rekreačními objekty v Dánsku............................................................................47 2.6.2 Trh s rekreačními objekty v České republice...............................................................48

3.

Vliv finanční krize na dané trhy..........................................................49

3.1 Vliv finanční krize na trh s nemovitosmi v Dánsku............................................50 3.2 Vliv finanční krize na trh s nemovitosmi v České republice..............................52

4.

Oceňování nemovitostí v daných zemích...........................................55

4.1 Databáze odhadců a znalců .................................................................................56 4.2 Cenové mapy.......................................................................................................56 4.3 Oceňování na základě trţních principů..............................................................56 4.4 IVSC...................................................................................................................57 4.5 TEGoVA..............................................................................................................58

5.

Srovnání české a dánské praxe.............................................................59

5.1 Průběh koupě nemovitosti v Dánsku.................................................................59 5.1.1 Transakční náklady při prodeji nemovitosti v Dánsku...............................................59

6

5.1.2 Daň z nemovitosti.......................................................................................................60 5.1.3 Hypotéční trh...............................................................................................................60 5.1.4 Jak se stát realitním makléřem v Dánsku...................................................................61

5.2 Průběh koupě nemovitosti v České republice...................................................62 5.2.1 Náklady spojené s prodejem nemovitosti v České republice.....................................64

5.3 Rozdíly mezi českým a dánským realitním trhem............................................65

Závěr...................................................................................................................................66 Seznam použité literatury..................................................................................................67

7

Úvod

V této diplomové práci se věnuji porovnání českého a dánského realitního trhu. Pro tohle téma jsem se rozhodl na základě mé studijní cesty v rámci magisterského studia do Dánska s programem Erasmus. Měl jsem tedy moţnost během jednoho semestru poznat tuto zemi, takţe práce neobsahuje jen nastudované materiály, ale také mé osobní poznatky o dánském realitním trhu. V první části práce se věnuji základním pojmům, které jsou nezbytné pro pochopení realitního trhu. V další části se nejprve zabývám historií dánského a českého realitního trhu a poté detailně rozebírám jednotlivé segmenty trhu vţdy zvlášť pro český a dánský trh. Popis jednotlivých segmentů zahrnuje vţdy základní údaje o dané části trhu, dosahované ceny a někde stručnou historii toho určitého segmentu trhu. Není moţné také nezahrnout do této práce vliv finanční krize, jelikoţ se tohoto odvětví finanční krize dotkla v plné síle. Tuto problematiku zmiňuji v další části práce. Popisuje pruběh krize a jednotlivé dopady na ceny nemovitostí a celkovou změnu na trhu. Ale také zahrnuje vývoj daných realitních trhů v období po finanční krizi. Nedílnou součástí trhu s nemovitostmi je také oceňování nemovitostí. Oceňování se věnuji v další části práce, ve které popisuji metody a rozdíly v oceňování nemovitostí na dánském a českém trhu. V závěrečné části práce srovnávám českou a dánskou praxi. Popisuji hlavní rozdíly trhu v obou zemích. Zabývám se postupem a náklady při nákupu či prodeji nemovitosti. Ale také porovnávám fungování obou trhů. Při psaní této práce jsem měl trochu ztíţené podmínky z důvodu neexistence jakékoli jiné práce, jeţ by se zabývala srovnáním těchto dvou zemí. Dostupné nejsou ani ţádné studie srovnávající obě země z ekonomického hlediska s nějakou třetí zemí, jeţ by bylo moţné při komparaci vyuţít. Také jakákoli absence česky psaných pramenů, které by poskytovaly potřebné údaje k porovnání. Při zpracovávání tématu jsem vyuţil pouze anglicky psané tituly, jeţ jsou přeloţeny a zpracovány.

8

Zvolené metody zpracování Před zpracováním mé diplomové práce jsem nejdříve pečlivě analyzoval realitní trhy v daných zemích. Na základě předem připravených dat, které jsem sháněl jak v tištěné tak v elektronické formě. V případě dánského realitního trhu jsem pouţíval pouze anglicky psané tituly z důvodu neexistence česky psaných titulů. Některá data pocházejí také z vlastních průzkumů. Jedná se většinou o informace o dosahovaných cenách nemovitostí. Po zpracování analýzy, jsem dané trhy rozdělil na jednotlivé segmenty trhu, které jsem podrobně popsal a rozebral. U jednotlivých částí trhu se věnuji zvlášť českému a zvlášť dánskému realitnímu trhu. Při popisu jednotlivých segmentů také přihlíţím k porovnání obou trhů. Jednotlivé kapitoly práce jsou doplněné o grafy, které dokazují správnost informací. Myslím, ţe takto koncipovaná práce má nejvyšší vypovídající hodnotu při porovnání a analýze dvou realitních trhů.

9

1. Základní definice a pojmy V úvodu je nutné se seznámit s nejdůleţitějšími pojmy v oblasti realitního trhu. Tyto pojmy je nutné znát, abychom správně pochopili problematiku trhu s nemovitostmi.

Nemovitost Nemovitost je pozemek či stavba pevně spojena se zemí pevným základem. Všechny ostatní věci jsou movité. Pozemek Pozemek je plocha na zemském povrchu, definována určitými hranicemi, hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí drţby, hranicí vlastnickou, hranicí druhu pozemku, popřípadně rozhraním způsobu druhu vyuţití pozemků. Pozemek je jedinečný tím, ţe ho nelze jakkoliv zničit či odstranit a proto nám můţe generovat tzv. Věčnou rentu.

Pozemky dělíme dle účelu na : a) Zemědělské b) Lesní c) Ostatní Dle zastavěnosti pozemky dělíme na: a) Zastavěné b) Nezastavěné

10

Parcela Parcela je obraz pozemku, který je určen geometricky, polohově, vyznačen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.1 Stavba Stavba je volně stojící nebo ukotvená konstrukce vytvořená člověkem určená pro trvalé uţívání. Stavby, které jsou určené pro bydlení nebo pro pobyt lidí, jsou budovy. Bytový dům Bytový dům je stavba, která slouţí k bydlení alespoň z jedné poloviny. Byt Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle stavebního úřadu určeny k bydlení. Nebytový prostor Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Nejsou to však například společné prostory bytového domu. Rodinný dům Rodinný dům má mít maximálně jedno podzemní a dvě nadzemní podlaţí a podkroví. Musí slouţit k bydlení z více neţ z jedné poloviny. Budova2 Budova je stavba prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Budova je stavba slouţící pro pobyt lidí. Za vznik stavby je u budovy povaţován okamţik, kdy jsou patrné obrysy stavby.

Chata Chata je dočasná stavba slouţící k odpočinku a rekreaci. Chata neslouţí k trvalému obývání. 1 2

Analýza realitního trhu, Ing. Petr Ort, Ph.D.

Analýza realitního trhu, Bakalářská práce-Vojtěch Růţek

11

Vlastnické právo3 Vlastnické právo je jedním z nejdůleţitějších druhů majetkových práv a má absolutní povahu. Vlastník je oprávněn věc drţet, tedy nakládat s ní jako s vlastní, má právo věc uţívat ke svému zájmu, právo věc pouţívat, coţ znamená, ţe si například můţe přivlastnit úrodu a právo s věcí disponovat. Předkupní právo4 Předkupní právo oprávněné osoby poţadovat, aby při případném prodeji byla věc nejprve nabídnuta ke koupi této osobě. Můţe vzniknout ze zákona či smlouvy. Zástavní právo5 Zástavní právo slouţí k zajištění pohledávky pro případ, ţe dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, ţe v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěţku zpeněţení zástavy.

Věcná břemena6 Zakládá povinnost vlastníkovi majetku (převáţně nemovitého) něco: 1. Strpět 2. Zdrţet se 3. Konat Kaţdé věcné břemeno omezuje výnosový potenciál majetku. Můţe být na dobu určitou a neurčitou.

3

Analýza realitního trhu, Bakalářská práce-Vojtěch Růţek Analýza realitního trhu, Bakalářská práce-Vojtěch Růţek 5 Analýza realitního trhu, Bakalářská práce-Vojtěch Růţek 6 Analýza realitního trhu, Bakalářská práce-Vojtěch Růţek 4

12

Katastr nemovitostí7 Katastr nemovitostí představuje veřejný soubor údajů o nemovitostech, tj. jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení, evidenci vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Evidovány tam jsou tyto nemovitosti: • pozemky v podobě parcel • budovy spojené se zemí pevným základem • byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky • stavby, o nichţ to stanoví zvláštní zákon Pojmy absolutní vlastnictví, cena obvyklá, mimořádné okolnosti a cena zvláštní obliby.8

Absolutní vlastnictví je v souladu s evropskými standardy pro oceňování majetku a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, dále právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji oceňovaného nebo porovnatelného majetku (z hlediska velikosti, stavu, polohy, atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje trvalé vlastnosti oceňovaných nemovitostí. Zvaţují se přitom všechny okolnosti, které mají na cenu vliv kromě nějakých mimořádných okolností, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi rozumíme např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, přechodné zhoršení ţivotního prostředí, přechodné poruchy v zásobování, krátkodobé důsledky přírodních sil nebo kalamit. Osobními poměry se rozumí především poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná k majetku, vyplývající z osobních vztahů k majetku, případně lokalitě, kde se majetek nachází.

7 8

Analýza realitního trhu, Bakalářská práce-Vojtěch Růţek Oceňování na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D.

13

1.1 Trh nemovitostí a jeho specifika Trh je místo, kde setkává nabídka s poptávkou. Není tomu jinak ani u trhu nemovitostí, kde se střetává kupující (poptávající) a prodávající (nabízející). Poptávka na trhu nemovitostí je dána mnoţstvím dostupných prostředků ze strany kupujících. Zaleţí na úsporách lidí či ochotě bank lidem půjčovat peněţní prostředky za účelem financování nemovitosti. Nabídka na trhu nemovitostí je dána dosavadními vlastníky nemovitostí a jejich ochotě nemovitost prodat. Také je dána ekonomickými a sociálními faktory daného trhu. Trh s nemovitostmi je dost specifický. V první řadě trh s nemovitostmi je lokální záleţitost. Nemovitosti v jednotlivých lokalitách mají různé ceny, ale i nemovitosti ve stejných lokalitách mají různé ceny (například: ruch z ulice, doba prodeje). Cenu u nemovitosti ovlivňuje celá řada faktorů a právě z důvodu, ţe nemovitost je nepřemístitelná - nejdůleţitější roli hraje místo. Další specifika trhu s nemovitostmi:9 Kaţdý pozemek je unikátní svou polohou a svými vlastnostmi. Proto je pozemky velmi těţké mezi sebou srovnávat. Mají nemovitý charakter, tudíţ jsou nepřenosné a nepřemístitelné. Ţivotnost pozemků je v podstatě neomezená, rovněţ ţivotnost staveb je oproti jinému zboţí poměrně vysoká (viz další článek). Jakýkoli pozemek či stavbu lze teoreticky vyuţívat řadou různých způsobů. Hodnotu kaţdého pozemku ovlivňují vlivy jeho nejbliţšího okolí (externality). Prodeje a nákupy představují jen nepatrný zlomek všech nemovitostí v dané oblasti. Neexistuje instituce, která by poskytovala komplexní přehled o trhu s nemovitostmi na daném území. Realitní kanceláře pokrývají zpravidla jen určitou část trhu. Cena nemovitosti je, zejména v případě obytných území, ovlivňována sociálním statusem daného území.

9

Analýza realitního trhu, Bakalářská práce - Vojtěch Růţek

14

1.2 Dílčí subjekty na trhu s nemovitostmi

Prodávající - vlastnící nemovitostí, jejichţ cílem je zpeněţení nemovitosti za účelem zisku. Kupující - zájemci o koupi takové nemovitosti, která můţe uspokojit jejch potřeby za přiměřené ceny. Realitní kanceláře jejich hlavní činností je zprostředkování nemovitostí mezi prodávajícím a kupujícím. Stát, který prostřednictvím legislativy ovlivňuje dění na realitním trhu. Soudní znalec10- je osoba s příslušnou kvalifikací a praxí, kterou stanovuje zákon č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a podle vyhlášky ministra spravedlnosti č. 37/1967 Sb. o provedení zákona o znalcích a tlumočnících. Tato osoba je jmenována příslušným krajským soudem či ministrem spravedlnosti a je opravněna zpracovávat znalecký posudek. Soudní znalec můţe vykonávat svoji praxi v mnoha oborech. Odhadce nemovitosti - ocenění nemovitosti na základě trţních principů či cenového předpisu. Stavební firma - provádí stavbu na základě smlouvy o dílo. Je buď generální dodavatel či subdodavatel. Uţivatel - můţe být vlastník či nájemce. Prostor vyuţívá k bydlení či ke své obchodní činnosti. Pěněţní ústavy fungují na trhu jako poskytovatelé finančních prostředků ve formě hypoték či jiných úvěrů. Správce nemovitostí - stará se o chod nemovitosti z hlediska technického zabezpečení (Property management) či ekonomického zabezpečení (Facility management). Developer - ten, kdo vlastní činností uvádí do chodu proces výstavby. Vyhledává vyšší riziko za účelem výššího zisku z investice. Investor - je investiční fond, banka, penzijní fond, pojišťovna nebo fyzická osoba, která vyhledává optimální způsob, jak zhodnotit své dočasně volné finanční prostředky. Vyhledává niţší riziko neţ developer, postačí mu niţší výnos z investice.

10

Wikipedia.org

15

1.3 Segmenty trhu nemovitostí Předmětné neboli druhové členění nemovitostí je dáno jejich odlišnou naturálně věcnou strukturou, které determinuje odlišné uţití jednotlivých nemovitostí. Kaţdá nemovitost je jinou uţitnou hodnotou a nikoliv jen proto, ţe je prostorově alokována na jiném místě. To se týká i nemovitostí, které slouţí stejnému účelu11. Trh nemovitostí lze rozčlenit na následující segmenty: • rezidenční, • komerční, - průmyslový, - kancelářský, - maloobchodní, - hotelový V této práci se budu zabývat především se segmentem trhu s rezidenčními nemovitostmi. Částečně také s komerečním segmentem a to s trhem kancelářských a administrativních budov. Dále se zabývám také trhem s pozemky či s rekreačními objekty, které mají tak jako v Čechách i v Dánsku velkou tradici.

11

CÍSAŘ, J. Vybrané otázky z trhu nemovitostí. Praha: VŠE v Praze, 1998. ISBN 80-7079-690-1

16

2. Realitní trhy v daných zemích

2.1 Základní informace o daných trzích

2.1.1 Základní informace o Dánsku Dánsko je království, hlavou státu je královna Markéta II. od roku 1972. Dánské království je konstituční monarchie, coţ znamená, ţe panovník nemá oprávnění dělat nezávislá politická rozhodnutí. Královna musí stvrdit kaţdé legislativní rozhodnutí a aţ poté se mohou stát zákonem. Pod Dánsko patří teké Fayerské ostrovy a Grónsko. Avšak tato práce zkoumá trh především v pevninském Dánsku čili Grónsko a Fayerské ostrovy nebereme v úvahu.

Zde je několik základních údajů12: Dánsko se dělí na 5 regionů (Severní Jutsko, Střední Jutsko, Jiţní Dánsko, Sjaelland a Region hlavního města) Rozloha Dánska: 43.098km2. Počet obyvatel k tomuto roku: 5, 534 819 obyvatel. Úřední jazyk: Dánština Hlavní město: Kodaň Oficiální měna je Dánská koruna: 1DKK = 100 ore Hustota obyvatelstva: 125,2 obyvatel/km2 Podíl ekonomicky činného obyvatelstva: 51, 0% Struktura dle pohlaví: 49,50% muţi, 50,50% ţeny 12

services.czechtrade.cz/pdf/sti/dansko-2011-06-20.pdf

17

Věková struktura: · 0 – 19 let: 24,54% · 20 – 59 let: 53,51% · nad 60 let: 21,97%

2.1.2 Základní informace o České Republice Česká Republika je parlamentní demokrací v čele s prezidentem Václavem Klausem. Česká Republika se sestává ze 14 krajů a tří územních celků Čechy, Morava a Slezsko.

Zde je několik základních údajů13: Rozloha České Republiky: 78 864km2 Počet obyvatel: 10 512 397 Hlavní město: Praha Úřední jazyk: Čeština Oficiální měna: CZK Podíl ekonomicky činného obyvatelstva: 46,8% Struktura dle pohlaví: 52% muţi, 48% ţeny

13

www.czso.cz

18

2.2 Historie realitních trhů v daných zemích

2.2.1 Historie realitního trhu v Dánsku Kdyţ druhá světová válka začala v roce 1939, byty byly na příděl od státu. Ve válečných letech však poptávka po bydlení výrazně překročila nabídku a ceny bydlení se zvýšily. Místní úřady byly pod tlakem, aby poskytly sociální bydlení. To vyvrcholilo tím, ţe byla zakládana bytová druţstva ve všech větších městech. Města a městské rady hrály důleţitou roli v tomto novém trendu. Po válce očekávaný pokles cen bydlení nepřišel. Dánsko bylo v té době hlavně zemědělská země. Téměř 50% obyvatel ţilo ve venkovských oblastech. Po válce rostla nezaměstnanost a s tím rosly i sociální nepokoje. V roce 1945 Ministerstvo vnitra odhaduje, ţe celkový nedostatek bytů je mezi 50 aţ 60 000 bytů, to znamenalo čtyři aţ pět tisíc rodin bez domova. Vše vyvrcholilo v roce 1947 zaloţením samostatného Ministerstva pro bydlení. Následně byla zaloţena organizace řízená vládou, která poskytovala úvěry na všechny typy nemovitostí.

19

V 50. letech rostla v Dánsku především velká sídliště ve větších městech a probíhaly zde opravy starších bytů v cihlových domech, od čehoţ se posléze upouští. Stará zástavba se začíná bourat a ustupuje zástavbě nové. Tento trend se mění aţ koncem 80. let, kdy se opět začíná rekonstruovat stará zástavba v centrech měst na bydlení, které vyhovuje novým poţadavkům. Ve větším měřítku se rozmáhá také druţstevní bydlení, které je téměř dánský výnalez a v Dánsku sklízí úspěchy. Od 60. let 20. století rostla v Dánsku ţivotní úroveň a s tím spojené vyšší nároky Dánů na bydlení. Především rostla poptávka po rodinných domech. Kolem měst se začaly budovat celé nové čtvrti rodinných domů. Dle architektů se hovoří dokonce o totální devastaci příměstské krajiny na pásy rodinných domů a v betonových sídlištích docházelo k úbytku obyvatel. V 70. letech přišla do stavebnictví krize v důsledku ropné krize v roce 1973. Přichází stagnace v oblasti výstavby. Uţ nehrozí takový nedostatek bytů jako po 2. světové válce, ale vláda přemýšlí, zda rozděluje dotace správným směrem. Také nabídla stávajícím nájemcům nájemní byty k odkupu, coţ se později stalo terčem kritiky. V návaznosti na krizi v roce 1975 šest politických stran v dánském parlamentu přijímá dohodu, podle které se má postavit 40 000 nových bytů kaţdý rok, včetně 8 000 bytů v sociální bydlení. Od 1980 převaţuje stále aţ do dnes trend bydlení v rodinných domech. Velká sídliště na okrajích měst hledají své nájemniky obtíţně. A tak se tyto celky stávají útočištěm uprchlíků a přistěhovalcům z Asie a Afriky. Stát zjistil, ţe se tyto sídlištní celky stávají hrozbou a kde panovala velká kriminatila, hluk atd. Proto se snaţil tento vývoj změnit, ale příliš se to nepovedlo. Tento trend přetrvává víceméně do dnes. Mezi roky 1986 aţ 1993 vláda omezila novou výstavbu, záměrně zhoršila dostupnost bydlení pomocí vyšších úrokových sazeb a poptávka po bydlení klesla. To se změnilo v roce 1993, kdy klesly úrokové míry a bydlení se stalo nejdostupnější za celou novodobou historii Dánska. V roce 2001 nová vláda ruší Ministerstvo pro bydlení a řeší se, zda je stále správné dotovat všechny druhy bydlení. Aţ do počátku velké finanční krize stále dochází k růstu cen nemovitostí a stále se staví ve velkém. Po nástupu krize přichází ochlazení realitního trhu jako jinde v Evropě, ale tomuto tématu se budu více zaobírat v jiné kapitole této práce.

20

2.2.2 Historie českého realitního trhu Dánský realitní trh se vyvíjel prakticky celé 20. století, za tu dobu docházelo k velkým změnám. Tím se velmi liší od českého realitního trhu, který se začal vyvíjet aţ mnohem později. Z důvodu vládnutí komunistů v naší zemi, kteří jakýkoli trţní pricip odmítali. Ale prakticky se dnes po 20 letech od pádu socialismu udáváme podobným směrem jako Dánové. Do roku 1989 byly u nás v soukromém vlastnictví jen rodinné domy. Většina budov byla ve správě státu či bytových druţstev. Dostupnost bydlení nebyla otázkou financí, ale času. Na byty se čekalo dlouhá léta dle určitých pořadníků. Klíčová část dějin našeho realitního trhu byla nepochybně restituce. Restituce znamenala návrat zabaveného majetku, který byl zabaven mezi léty 1948 - 1989. Jednalo se o vrácení majetku o ohromné hodnotě, ale také věšinou v dost špatném stavu. Touto restitucí došlo v České republice k vytvoření sektoru soukromého nájemního bydlení, jelikoţ část těchto restituovaných bytů byla pronajímána za trţních podmínek. V té době u nás existoval pouze nájem regulovaný, vládou jasně dané rozhraní výše nájemného. Deregulace nájemného začala jiţ v roce 1992, ale v podstatě pokračuje aţ do dnes se spoustou jasně nedořešených věcí. Pro zajímavost v některých praţských obvodech je dnes regulované nájemné vyšší neţ nájemné trţní, a to nehovoříme o neporovnatelné kvalitě bydlení. Do bytů s nájmem regulovaným se prakticky několik desetiletí neinvestovalo, kdeţto byty v trţním nájmu prošly výraznými rekonstrukcemi. Součástí transformačního procesu byla také privatizace, státní majetek se nejdříve bezúplatně převedl na obce, které se ho následně snaţily privatizovat. Obce na tuto situaci nebyly jasně připraveny a tak docházelo k velkým chybám způsobenou naprosto legislativní nepřipravností. Většina obecních domů se prodávala stávajícm najemníkům, kteří k tomuto účelu zakládali druţstva. Avšak v tomto velkém zmatku byl také obrovský potenciál pro korupční jednání pracovníků na městských úřadech a dalších zainteresovaných osob. Lukrativní majetek si v té době rozdalo mnoho politiků a podobně prostátně pracujících lidí. Tímto vším se ale vytvořil základ pro budoucí realitní trh. V souhrnu lze říci, ţe byl tento vývoj po roce 1989 tvořen s cílem odstranění jasně řízeného modelu z dob socialismu.

21

2.3 Struktura rezidenčního trhu v daných zemích

Struktura rezidenčního trhu v Dánsku14:

Struktura rezidenčního trhu v České republice15:

14 15

StatBank Denmark ČSÚ

22

2.3.1 Trh s rodinnými domy 2.3.1.1 Trh s rodinnými domy v Dánsku Počet rodinných domů: 1,1mil Počet lidí ţijících v rodinných domech: 2,5mil Průměrná domácnost ţujích v RD: 2,5 člověka Z celkového počtu nemovitostí: 42% Průměrná velikost rodinného domů: 139 m2 Rodinné domy jsou v Dánském království stále velmi populární. V historii dánského trhu se největší boom objevuje vţdy v rámci lepších ekonomických čásů, tj. konjunktury. Tolik známé téma masivní výstavby rodinných domů na okrajích větších měst, jak známe z České republiky, má v Dánsku daleko hlubší kořeny. Jiţ v 60. letech 20. století si mnozí dánští architekti stěţují na devastaci příměstské krajiny pásy rodinných domů. V této době se postavilo v Dánsku průměrně 40 000 nových rodinných domů ročně. Nejméně hlásí statistiky z roku 1993, to bylo kolem 1400 nových rodinných domů. Dnes je to kolem 8 000 ročně. Průměrná velikost rodinného domu je poměrně vysoká a to i přesto, ţe 40% rodinných domů bylo postaveno před druhou světovou válkou s průměrnou velikostí kolem 100 m2. Od roku 1993 se plocha začíná zvětšovat a dnes je kolem 150 – 160 m2. Téměř polovina populace Dánska bydlí v rodinných domech. To znamená, ţe je to jasně nejvyhledávanější bydlení. V rodinných domech nebydlí hlavně mladí do 30ti let věku, kteří vyhledávají hlavně pronájmy ve větších městech. Pro zajímavost 50% mladých Dánů kolem 20ti let věku bydlí mimo domov svých rodičů a 25tiletých aţ 90%. Dále v rodinných domech nebydlí přistěhovalci a důchodci, kteří ţijí sami. V budoucnu se poptávka po rodinných domech nejspíše nezmenší. Dánové jsou jedni z nejbohatších lidí na zemi a rodinný dům je jediným typem bydlení, které vykazuje naprostou svobodu ţivota. Jiţ dnes jsou dánská města při pohledu ze zhora jedno velké satelitní městečko. Naprostá většina populace bydlí na periferii a centra měst jsou vyuţívána jen jako nákupní zóny, večerní zábavu a jako hotely, banky apod. Tomuto trendu se pomalu přibliţujeme i my v České republice.

23

Ceny rodinných domů v Dánsku16

Nejvyšších cen samozřejmě dosahuje hlavní město Kodaň a přilehlé okolí. Nejniţších cen pak dosahuje severní a východní Juland. Průmerné roční náklady na pořízení rodinného domu jsou kolem 200 000 DKK, tj. 690 000 Kč. V méně atraktivních lokalitách se ceny rodinných domů pohybují kolem 3mil DKK, tj. 9,9 mil Kč. V lepších lokalitách je moţné pořídit 20 – 30 let starý rodinný dům kolem 4,5-5 mil DKK Lokalita

Průměrná cena za m2 RD

Kodaň

24 021 DKK

Zbytek země

11 989 DKK

16

StatBank Denmark

24

2.3.1.2 Trh s rodinnými domy v České republice Počet rodinných domů: 1,7mil Počet lidí ţijících v rodinných domech: 4,7 mil Průměrná domácnost ţijících v RD: 2,8 člověka Průměrná velikost rodinného domů: 110 m2 Jedná se o velmi ţádanou a tradiční formu bydlení v ČR. Během poslední doby se znatelně zlepšil jak technický stav rodinných domů, tak i upravenost jejich bezprostředního okolí. Bydlení v rodinném domě je atraktivní především pro rodiny s malými dětmi. V letech před finanční krizí byla velmi znatelná migrace lidí z center měst na periferii. Touto migrací zaţily rodinné domy asi největší rozmach po roce 1989, kdy vznikaly celé nové čtvrti rodinných domů na okrajích větších měst. Těmto novým čtvrtím se začalo přezdívat tzv. satelitní městečka. Tato městečka vznikala především v době ekonomického boomu bez jasné koncepce urbanismu, coţ je bohuţel jasně největší nevýhoda těchto celků. Tyto celky postrádají jakoukoli občanskou vybavenenost, zejména co se týče škol, školek, zdravotnických zařízení atd. Trend této zástavby je jasně nejviditelnější v okolí Prahy. Situace se v poslední době mění k lepšímu a poptávka se po hotových domech v rámci těchto městeček výrazně zníţila. Z hlediska výstavby nových domů dominuje individuální výstavba solitérních domů. Zajímavé na českém trhu s rodinnými domy je, ţe je velmi konzervativní. Ročně změní majitele pouze cca 16 000 rodinných domů, coţ je k velikosti trhu s rodinnými domy v ČR velmi malé číslo. Největší frekvence změny majitelů je ve Středočeském kraji, především v okolí hlavního města Prahy. Kraj Praha má totiţ jako jediný kraj v ČR více bytů neţ domů rodinných. Toto je také důvodem velkého rozvoje rodinných domů v okolí města a tím větší frekvenci převodu rodinných domů.

25

Ceny rodinných domů v České republice17 Ceny rodinných domů se v ČR pohybují ve velkém rozpětí a jsou ovlivňovány velkým mnoţstvím faktorů. Nejniţších cen dosahují malé obce v zemědělských oblastech v řádech stovek tisíc. V menších městech se ceny pohybují od 4 – 8 mil. Kč a v atraktivních lokalitách větších měst mezi 8 – 12 mil. Kč. Samozřejmě vyjímečná situace je v Praze v lokalitách velkých rodinných vil jako Hanspaulka, Ořechovka, Hřebenka atd., kde se ceny pohybují v řádech desítek miliónů. Velká výhoda těchto lokalit je vynikající dopravní dostupnost, blízkost centra města a přitom rozlehlé zahrady, parky, bezpečnost a klid. Průměrné ceny RD dle regionů:18 Lokalita

Průměrná cena RD

Praha

8,5 mil

Středočeský kraj

3,8 mil

Jihomoravský kraj

2,5 mil

Liberecký kraj

2,5 mil

Plzeňský kraj

2,0 mil

Vysočina

1,7 mil

2.3.2 Trh s byty v osobním vlastnictví v daných zemích 2.3.2.1 Byty v osobním vlastnictví v Dánsku Počet bytů v osobním vlastnictví: 202 000 Z celkového počtu nemovitostí určených k bydlení: 8% Počet lidí ţíjích v bytech v osobním vlastnictví: 340 000 Průměrná domácnost: 1,7 člověka Průměrná velikost bytu v osobním vlastnictví: 79 m2 Většina těchto bytů byla v Dánsku postavena před rokem 1940, jen 20% bylo postaveno po roce 1980. Byty vznikly převáţně tím, ţe vláda v roce 1966 dala moţnost nájemcům koupit si je do osobního vlastnictví. Téměř 90% těchto bytů v tzv. činţovních domech je v centerech 17 18

Trend report 2010 ARTN Trend report 2010 ARTN

26

měst. Zhruba půlka těchto bytů se pronajímá, v druhé půlce bytů bydlí jejich vlastníci. V Dánsku se dále staví nové projekty se záměrem prodeje bytů do osobního vlastnictví. Staví téměř výlučně ve větších městech, nejvíce pak v Kodani. Tyto byty kupují hlavně rodiče pro své děti či rodiče pro sebe, kdyţ se děti odstěhují z jejich rodinného domu. Vzhledem k tomu, ţe poptávka po těchto bytech stále stoupá, je moţné do budoucna očekát nárust nabídky těchto bytů. Ceny bytů v osobním vlastnictví v Dánsku19 Kdyţ se podíváme na cenu těchto bytů dle metrů podlahové plochy, tak nám vychází, ţe jsou daleko draţší neţ domy rodinné. Ale rodinné domy jsou, co se týče podlahové plochy, aţ o 1/3 větší. Cena je především dána tím, ţe jsou tyto byty umístěny v centrech větších měst, kde je vţdy cena vyšší. Průměr zvedá hlavně centrum Kodaně, kde je těchto bytů pochopitelně nejvíce. Lokalita

Průměrná cena/m2

Kodaň

130 000 Kč

Aarhus

95 000 Kč

2.3.2.2 Byty v osobním vlastnictví v České republice Počet bytů v osobním vlastnictví: 480 300 Z celkového počtu nemovitostí určených k bydlení: 15% Počet lidí ţíjích v bytech v osobním vlastnictví: 1 014 943 Průměrná domácnost: 2,1 člověka Na rozdíl od dánského realitního trhu jsou byty v osobním vlastnictví v České republice velmi mladým produktem. Byty v osobním vlastnictví přinesl aţ zákon 72/94Sb. o vlastnictví bytů a nebytových prostorů. Tedy aţ od poloviny 90. let máme moţnost investovat do vlastního bydlení. Dříve náš právní řád byty v osobním vlastnictví neznal. Trh se zpočátku rozeběhl díky privatizaci bytového fondu a aţ posléze začaly vznikali byty v nové výstavbě určené k prodeji do osobního vlastnictví. Mezi lety 2006 a 2008 se převedlo do osobního vlastnictví 19

Vlastní průzkum

27

téměř 66 00020. Vzhledem k jejich mnoţství i tato hodnota ukazuje na velmi mělký trh v České republice. Zhruba 80% trhu s byty v osobním vlastnictví stále představují jednotky ve starší zástavbě. Mnoho bytových jednotek vzniká také díky různým vestavbám na nástavbám na bytových domech. Česká republika disponuje nejmenším počtem bytů v osobním vlastnictví (včetně RD) a má nejvyšší podíl druţstevního bydlení v Evropské unii viz následující graf21.

Trh s byty lze nejlépe rozdělit dle regionů:22 • Praha – hlavní město je specifické převisem trvalé poptávky nad nabídkou • Statutární města – velká města nad sto tisíc obyvatel • Lázeňská a rekreační města a malé regiony (Český Krumlov, Karlovy Vary, Poděbrady, Mariánské Lázně) • Okresní a jím podobná města • Ostatní města a obc 20

ČSÚ Deloitte 22 Bakalářská práce- Analýza realitního trhu Vojtěch Růţek 21

28

Dále můţeme trh s byty dělit do tří segmentů v rámci města: •

Byty v prima rate lokalitách – Centrum Prahy a Brna. Byty v těchto lokalitách

odolávájí nejlépe změnám na trhu a jejich ceny se v dobách krizí minimálně nesniţují. •

Nové developerské projekty – novostavby s různou kvalitou provedení, jejichţ ceny

krize stlačila asi nejníţe. Byty v těchto developerských projektech se prodávaly v době expanze ekonomiky často jěště před zahájením stavby a tak nebyl tlak na kvalitu jejich provedení. U nových projektů je dnes daleko více neţ dříve dbáno na kvalitu provedení a přání jednotlivých klientů. •

Byty v panelových domech – „panelácích“

Panelové domy dnes činí zhruba 30% všech bytů v České republice. Začaly se stavět od 50. let aţ do první poloviny 90. let 20. století. Těsně po nástupu finanční krize se u většiny panelových domů razantně sníţila cena. Myslím si, ţe na cenu před krizí se uţ byty v panelových domech jen tak nedostanou. Nyní se nejsnáze daří udat menší zrekonstruované panelové příbytky nebo startovací byty na menších sídlištích. Ideálně na dobré adrese v blízkosti obchodů, školy, lékaře a rychlou dopravní dostupností do centra města, zvláště kdyţ se nabízejí za nenadsazenou cenu. Mnohem hůř se daří prodat byty 3+1 a byty větší. Mladí lidé, kteří mají o byty v panelových domech největší zájem, zpravidla nemají na velký byt peníze a na hypotéku díky přísnějším kritériím nedosáhnou.23

23

Analýza realitního trhu, Bakalářská práce-Vojtěch Růţek

29

Ceny bytů v osobním vlastnictví v České republice Vývoj cen bytů v osobním vlastnictví zaznamenal růst především mezi lety 1995 - 1999, poté následoval další rychlý růst aţ do roku 2004. Vstupem České republiky do Evropské unie se ceny mírně sníţily, hlavně u starších bytů a bytů v panelových domech. Od této doby ceny rostly aţ do počátku finanční krize v roce 2008. Následoval rychlý pád cen aţ na dnešní hladinu. Ceny bytů se za poslední tři roky příliš nezměnily a stále stagnují. Prognózy do budoucna jsou zatím velmi nejasné. Mnoho lidí z realitní branţe se snaţí svými optimistickými výroky trh povzbudit, ale je to spíše kontraproduktivní. Průměrné ceny bytů v osobním vlastnictví dle regionů (Kč/m2)24 Praha

55000

Jihomoravský

28000

Středočeský

22000

Zlínský

21000

Olomoucký

20500

Plzeňský

20000

Karlovarský

16000

Ústecký

11000

Segmenty trhu s byty v osobním vlastnictví dle prodejní ceny 25 Nízký - do 40 000 Kč/m2 Nejvyšší počty nabídek a poptávek. Nejvyšší citlivost na změny úrokových sazeb. Střední – 41 000 – 60 000 Kč/m2 Menší množství nových developerských projektů, především v Praze. Byty ve starší zástavbě širšího centra Prahy. Více než cena rozhoduje kvalita okolí a dostupnost. Vyšší – 60 000 – 100 000 Kč/m2 Byty v Praze nejčastěji v půdních nástavbách a vestavbách. Především na Praze 1, Vinohradech a Letné. Exklusivní - nad 100 000 Kč/m2 Velmi malé procento bytů v nejprestižnějších částech Prahy s výhledy na pražské panorama.

24 25

Trend report 2010 ARTN Vlastní průzkum

30

2.3.3 Trh s družstevními byty v daných zemích 2.3.3.1 Družstevní bydlení v Dánsku Počet jednotek: 186 000 Počet jednotek z celkového počtu: 7% Počet lidí ţijícím v druţstevních bytech: 256 000 Průměrný počet osob ţijícíh v jednom druţstevním bytě: 1,5 Průměrná velikost: 81 m2 Nejvíce druţstevních bytů najdeme v Kodani, je to téměř 70% všech druţstevních bytů v celém Dánsku. Avšak v hojné míře, zhruba 1/3 všech bytů je druţstevních. V jiných větších městech je to asi 3 - 4%. K největšímu rozkvětu druţstevního bydlení došlo před rokem 1940, to je zhruba 60% všech druţstevních bytů v Dánsku. Zbytek byl postaven po roce 1980, zhruba 30%, díky politické náklonnosti k tomuto druhu bydlení. Druţstevní byty byly osvobozeny od daně z nemovitostí a jěště státem bohatě dotovány. Dle dánské vlády se jednalo o nejdotovanější druh bydlení vůbec. Tomuto však udělala přítrţ změna politického vedení v roce 2000, kdy došlo k postupnému zmenšování dotací. Aţ v roce 2004 byly zrušeny úplně. Budoucnost druţstevního bydlení v Dánsku je tedy velmi nejistá.

Ceny družstevního bydlení v Dánsku Pokud se někdo rozhodne pro bydlení v druţstevním bytě či RD, hradí jednak určitý vklad druţstvu (jakoby cenu za byt) a dále platí nájem druţstvu. Zpravidla měsíční částka, ve které jsou zahrnuty různé splátky úvěru druţstva, opravy a rekonstrukce bytového fondu. Je nutné upozornit, ţe u tohoto druhu bydlení není vlastník bytu fyzický vlastník určité jednotky, ale pouze vlastníkem určitého podílu v druţstvu (podíl na domě, pozemku, společných prostor domu atd). Ceny druţstevních bytů jsou velice individuální a jsou velmi rozdílné. Záleţí na mnoha aspektech.

31

2.3.3.2 Družstevní bydlení v České republice Počet jednotek: 624 400 Počet lidí ţijících v druţstevních bytech: 1 426 566 Průměrný počet osob ţijících v jednom druţstevním bytě: 2,3 člověka Bytová druţstva stojí ve způsobu vyuţití a vlastnictví mezi vlastnictvím bytu a jeho nájmem. Člen druţstva je podílníkem na právnické osobě - druţstvu, které vlastní dům a zároveň je nájemcem bytu. Většinou nebývá velký problém dál s bytem nakládat. Dále jej podnajmout či převést práva a povinnosti na někoho jiného (prodej). Výhody druţstevního bydlení můţeme spatřovat především v niţších nákladech na bydlení. Převody druţstevních bytů nepodléhají souhlasu katastrálních úřadů a věštšinou nevzniká ţádná daňová povinnost. Moţná největším problémem současného druţstevního bydlení je technický stav domů. Především v panelové zástavbě, kde je nezbytná pomoc státu. I přes státní podporu druţstevního bydlení a veškerých výhod, které druţstevní bydlení přináší, nezaznamenal český realitní trh výrazného zvýšení nové výstavby druţstevních domů. Dle mého názoru je nejvetší důvod především v komunikaci mezi potencionálními druţstevníky. Dnešní lidé se nechtějí dělit, sdílet a starat se o majetek společně jako tomu bylo v minulosti. Nejvíce druţstevních bytů vzniklo v ČR během socialismu, kdy to byla jedna z mála moţností, jak začít bydlet ve „svém“ ve velkých městech. Ceny družstevního bydlení v České republice V roce 2005 byl přijat zákon o podpoře druţstevního bydlení č.378/2005Sb. Zákon umoţňuje čerpat dotace při výstavbě či rekonstrukci druţstevních bytů. Je tak moţné získat podporu 100 tis. Kč a zvýhodněný úvěr na 20 let na 700 tis. Kč na bytovou jednotku26 . Ceny prodávaných druţstevních jednotek si udrţují stále zhruba o 15%

niţší odstup od bytů v osobním

vlastnictví. Především z důvodu horšího financování nemovitosti, nemoţnosti dát nemovitost do zástavy bance oproti půjčeným prostředkům.

26

Trend report ARTN

32

2.3.4 Trh s nájemním bydlením v daných zemích 2.3.4.1 Nájemní bydlení v Dánsku Počet nemovitostí pro bydlení k nájmu: 454 000 Počet rezidentů bydlící v nájemním bydlení: 760 000 Průměrná domácnost: 1,6 člověka Z celkového počtu nemovitostí k bydlení: 17% Průměrná plocha bytu: 87 m2 Průměrná plocha RD k pronájmu: 110 m2 Nájemní bydlení bylo v Dánsku stavěno hlavně na přelomu 19. a 20. století pro účely bydlení dělníků. Stavěli se buďto byty velmi malé, kolem 30 m2 na okrajích měst či větší byty v centrech měst pro lidi z vedoucích pozic. Většina nájemních bytů byla postavena před rokem 1940, téměř 60%. V Dánsku je nájemní bydlení regulováno státem. Je vytvořeno pět různých forem regulace nájemného. Asi bychom v Evropě těţko hledali více pro-nájemce orientovanější systém, nájemce je v Dánsku velmi chráněn. Systém je zaloţen na myšlence, ţe pronajímatelé nesmí těţit z nájemce. Pronajímatelům je povoleno pouze přenést finanční náklady s nemovitostí, daně z nemovitostí a předepsaný poplatek určený na pokrytí nákladů na údrţbu. Pouze nájemní byty postavené po roce 1991 jsou osvobozeny od regulace nájemného. V Dánsku existuje takzvaný „Rent Tribunal“, který musí vţdy výši nájemného schvalovat. Standartní je také depozit jako jistina pro pronajímatele ve výši aţ tří měsíčních nájmů, coţ je obvyklá evropská praxe. Dánský právní systém v otázkách nájemného ale není příliš efektivní. Například vystěhovat nájemníka, který neplatí nájemné trvá nejméně 165 dní! Lhůty pro vystěhování nájemníka, který neplatí27 Doba zahájení procesu: 20 dní Doba trvání studie: 120 dní Doba trvání výkonu: 25 dní

27

Boligretter-dánský soud zaměřený na bydlení

33

Regulace nájemného vychází z historického vývoje ochrany nájemníků. V Dánsku nikdy nebylo příliš rentabilní stavět nájemní domy. Většina těchto bytů se nachází v Kodani a pár větších městech. Nájemci jsou pak většinou studenti, mladé páry či tzv. singles. V současné době patří tyto byty k poměrně dobrým bytům na trhu, tomuto předcházelo 30 let renovací těchto bytů. Tyto byty jsou umístěny v naprosté většině v centrech měst a lákavé pro mladé s vyššími příjmy. Druhou skupinou jsou zmínění studenti, kteří v bytech bydlí ve větším počtu lídí (z důvodů menší ceny). Další důleţitou skupinou jsou nájmy rodinných domů, které se týkají nejen hlavního města, ale všech větších i menších měst v Dánsku. Především tzv. opčního nájmu, kdy se rodinný dům v budoucnu odkupuje s přihlédnutím k výši a délce jiţ zplaceného nájemného.

Ceny nájemního bydlení v Dánsku Byty Průměrný nájem bez poplatků v bytech je 820 DKK/m2/rok. Cena je odvislá od polohy bytu. Nejvyšších cen logicky dosahuje hlavní město s nájmem kolem 22 000 Kč/měsíc za 87 m2 plochy bytu, ale není vyjímkou nájemné vyšší. Průměrná cena nájmu ve zbytku země je kolem 15 000 Kč/měsíc za průměrný byt 87 m2. Průměr celého Dánska je kolem 19 500 Kč/měsíc. Veškeré výše nájmů jsou uváděny bez záloh na energie a sluţeb. Rodinné domy28 Průměrný nájem bez poplatků v rodinných domech je kolem 10000 DKK/měsíc, za průměrný RD okolo 110 m2, coţ je zhruba 33 000 Kč/měsíc V hlavním městě Kodani je nájem RD o průměrných 110 m2 běţně pronajímán kolem 15000 DKK - 20 000 DKK, coţ je zhruba 60 000 Kč/měsíc. V Kodani se nachází ale především RD k pronájmu s větší podlahovou plochou kolem 200 m2 s cenou nájmu kolem 30 000 – 35 000 DKK, coţ je zhruba 110 000 Kč/měsíc.

28

http://www.boligportal.dk/huse_til_leje.html

34

2.3.4.2 Nájemní bydlení v České republice29 Počet nemovitostí pro bydlení k nájmu30 :1 248 759 Počet rezidentů bydlící v nájemním bydlení: 2 473 302 Průměrná domácnost : 2,0 člověka Z celkového počtu nemovitostí k bydlení : 24% Před rokem 1989 se u nás pronajímaly byty pouze na černo, rozvoj nájmů bytů jsme zaţívali v letech 1990 aţ 1994 a to zejména v Praze. Byla velmi malá nabídka kvalitních nájemních bytů a tak ceny nájmů byly dost vysoké. V roce 1994 vstoupil v platnost dlouho očekávaný zákon o bytech (č. 72/1994 Sb.). Řada zájemců o bydlení tak jiţ mohla zvaţovat mezi nájmem a koupí a často se rozhodovala pro druhou variantu. Tudíţ tento zákon pomohl posílit trh s prodeji bytů. Trh s nájmy se od té doby vyvíjel postupně. Poptávka po nájmech spíše klesala, z důvodů většího poskytování hypotéčních úvěrů. O pronájmy se tak zajímali hlavně mladí lidé (především studenti) a nebo cizinci, kteří zde byli na sluţebních cestách někdy i s rodinou. Nájemci vyhledávali nájemní byty pouze jako dočasné řešení neţ jako trvalý domov. Dnes se situace pomalu obrací, jelikoţ dosáhnout na hypoteční úvěr uţ není tak jednoduché. K pronájmu se naopak lidé vracejí, především mladí lidé, pro které je to v současné době ve velkých městech jediná moţnost bydlení. Nájemní bydlení je v České republice hůře fungující součást realitního trhu. Stále je zatím nedokončená deregulace nájemného a také nevhodná podoba občanského zákoníku. Byt by měl mít pro dobré uplatnění na trhu s nájmy tyto parametry: • dobrá lokalita • dobrá sociální struktura lidí v okolí • kvalitní technické vybavení bytu alespoň na obvyklé evropské úrovni • dobrá dopravní dostupnost a obsluţnost • sluţby a volnočasové aktivity v dochůdné vzdálenosti

29 30

Analýza realitního trhu, Bakalářská práce-Vojtěch Růţek definitivní výsledky Sčítání lidu, domů a bytů 2001, ČSÚ

35

Další část trhu s nájmem je nájem rodinných domů, který má v poslední době spíše klesající tendeci a jedná se především o Prahu a větší města. Nejvíce rodinných domů k pronájmu je tradičně v lokalitě Prahy 6 - zejména vilové čtvrti jako Ořechovka, Baba a Hanspaulka. Nájem rodinných domů slouţí především: pro kombinaci bydlení a práce (v domě dílna, kancelář) reprezentativní bydlení majetnějším klientům

Ceny nájemního bydlení v České republice V ČR stále funguje dvojí výše nájemného Smluvní a Regulované dle zákona 107/2006 Sb. Ve městech větších neţ 9 999 obyvatel (mimo Ústí nad Labem a Ostavy) je deregulace nájemného rozloţena do roku 2012. Výše smluvního nájmu má spíše klesající tendenci, oproti tomu regulované najemné se zvyšuje. A není vyjímkou, ţe v některých oblastech je regulované nájemné jiţ vyšší neţ nájemné smluvní. Přitom do bytů s regulovaným nájmem se často neinvestovalo několik desetiletí, naproti tomu smluvní nájemní byty jsou často po rekonstrukci. Důvody k poklesu smluvního nájmu jsou především stále se zvyšující počty bytů, které jsou pronajímány za trţní ceny. A také postupné uvolňování bytů po tzv. regulovaných nájemnících. Tím vzniká na trhu velké mnoţství bytů k pronájmu a logicky tlačí na cenu směrem dolů. Je to paradoxní situace, kdy poptávka po nájemních bytech stoupá, ale výše nájmu jde dolů. Růst výše nájemného lze čekat, aţ se z trhu odstraní deformace nájemního bydlení a při růstu příjmů obyvatelstva.

36

Vývoj cen tržního nájmu (ceny jsou uváděny v m2/Kč/měsíc)31 Kraj Praha Plzeňský Středočeský Pardubický Královéhradecký Jihočeský Moravskoslezský Zlínský Vysočina Liberecký Karlovarský Olomoucký Jihomoravský Ústecký Česká republika

4. čtvrtletí 2008 220,5 92,5 107 91,7 85,5 78,7 94,7 95,9 84,8 82,8 76,6 81,8 84,4 72,1 104

4. čtvrtletí 2009 193 81,9 96,2 84 78,5 73,5 88,7 90,9 81,8 80 76,3 81,6 90,8 77,4 100

Změna (r/r) -12,5 -11,5 -10,1 -8,4 -8,2 -6,6 -6,3 -5,2 -3,5 -3,4 -0,4 -0,2 7,6 7,4 -3,8

2.3.5 Trh se sociálními byty v daných zemích 2.3.5.1 Trh se sociálními byty v Dánsku Počet sociálních jednotek: 540 000 Počet lidí ţijících v sociálních bytech: 914 000 lidí Z celkového počtu nemovitostí rezidenčního trhu: 21% Průměrná plocha sociálního bytu: 77 m2 Při analýze dánského realitního trhu nelze nebrat v úvahu také sociální bydlení. V Dánsku má sociální bydlení dlouhou tradici a je celkově spojeno s chutí Dánů podporovat sociálně slabší jedince. V celosvětovém měřítku Dánové zaujímají přední pozice co se týče pomoci slabším. Sociální bydlení je v hojné míře státem podporované jiţ od roku 1933. Mezi léty 1960 - 1980 se v Dánsku postavilo kolem 20 000 nových sociálních bytů s podlahovou plochou kolem 110 – 120 m2. Moţná největší nevýhodou sociálních bytů z této doby je velikost těchto projektů, soustředěných na jednom místě v několika větších projektech, čili vytváření jakýchsi ghett pro sociálně slabé. Přes 54% lidí ţijích v sociálních bytech ţije samo a bez dětí. Většinou se jedná o důchodce starší 67 let a emigranty či přistěhovalce z Asie a Afriky. Dále se jedná o

31

Zdroj: Institut regionálních informací (IRI) Ihned.cz

37

nezaměstnané, lidé s určitým postiţením apod. V sociálních jednotkách ţije 1/5 celé dánské populace, to je poměrně velké číslo. Ale jak bylo zmíněno, jedná se v poslední době hlavně o přistěhovalce. Navíc současná situace k přistěhovalcům není úplně nakloněna (viz. vrah z Norska apod.), takţe budoucnost těchto bytů není úplně jasná. Ceny sociálního bydlení v Dánsku32 Průměrný nájem sociálního bydlení v dánsku je 600 DKK/m2/rok. Nájemné je v těchto sociálních jednotkách levnější asi o 40% neţ v soukromém nájmu. Nájemné v sociálních jednotkách se téměř neliší dle lokality.

2.3.5.2 Sociální bydlení v České republice V tomto segmentu realitního trhu se liší Česká republika a Dánsko asi nejvíce. Český právní řád zatím ani neobsahuje pojem „sociální bydlení“, s výjimkou daňových předpisů (pro účely niţšího zdanění sazbou daně z přidané hodnoty). Neexistuje tedy ani definice sociálního bydlení. Do konce roku 2006 byla tato forma bydlení podporována dotacemi na výstavbu bytů se sociálním určením. V letech 2003 - 2007 se v ČR postavilo 23 tisíc bytů určených pro sociální účely a dotace činili téměř 13 mld. Od roku 2007 je naopak výstavba nových bytů se sociálním účelem spíše omezována. V současnosti se stává z nedostatku sociálního bydlení v ČR velký problém a je ho potřeba urychleně řešit. Čekací doby na sociální byt jsou v gesci jednotlivých obcí, které většinou vyčleňují sociální byty ve stávajícím fondu nemovitostí vlastněných obcí.

32

Danish goverment sites

38

2.4 Trh s pozemky v daných zemích 2.4.1 Trh s pozemky v Dánsku33 Dánsko zaujímá plochu 43 080 km2 s populací 5,5 milionu obyvatel. Cca 65 % plochy je obhospodařováno a 12% pokryto lesy. Zbylá oblast s 23% se vyuţívá pro silnice a městské oblasti. Asi 48% Dánů ţije ve městech nebo městských sídel a průměrná hustota obyvatelstva je 125 obyvatel na km2. Veškeré informace ohledně pozemků je moţno zjistit z katastru či v tzv. Pozemkové knize (parcelní čísla, hranice vymezení, jméno majitele, adresu, velikosti plochy,věcná břemena či minulé prodejní ceny). Veškeré informace jsou v digitální podobě a podlehají státní instituci tzv. Pozemkový Registr se sídlem v Kodani. Pozemkový katastr byl zaloţen roku 1845. V katastru se mimo vlastnictví půdy můţeme dočíst také informace o dlouhodobém nájmu půdy či výše hypotečního úvěru, který si konkrétní subjekt půjčil na pořízení půdy.

Dánský katastr nemovitostí se skládá z následujících informací: • Uţívací vztahy k půdě • Hypoteční údaje (charakter a priority) • Věcná břemena • Omezení nebo povinnosti (soukromé nebo veřejné regulace) • Další oblasti právních předpisů Většina obchodů s pozemky prochází přes realitní kanceláře a jejich specialisty na pozemky. Dánsko dosahuje nejvyšších hodnot prodejů přes realitní kaceláře v Evropě. Dánsko nemá ţádné vyjímky, které by se týkaly prodeje či nákupu pozemků. Většina dánských norem pro drţbu a správu pozemků je ve standartní podobě, tak jak jí známe z jiných evropských států. Jediná omezení se týkají nákupu pozemků pro dánské nerezidenty. Pokud zájemce nemá pětileté státní občanství dánského království, musí nákup půdy, ale i 33

http://ida.dk/sites/ddl/Documents/03_landmarket.pdf

39

bytů či domů schvalovat Ministerstvo spravedlnosti. Vyjímku tvoří pouze lidé, kteří mají legální práci v či mají vlastní firmu hlášenou v Dánsku. Daň z nemovitostí vychází z trţní hodnoty pozemku a daň ze staveb na základě trţní hodnoty budov pro bydlení, podnikání nebo pro veřejnost. Sazba daně z pozemků je stanovena ústřední vládou. V Dánsku se nejčastěji obchoduje s pozemky pro bydlení, rekreací a zemědělskou půdou. Velký význam tu má zemědělství, zvláště pak chov prasat. Dánsko je předním vývozcem vepřového masa. Zemědělská půda je velmi často pronajímána pro zemědělské účely, většinou není ve vlastnictví farmářů. Územní plánování má na strarosti Ministerstvo pro ţivotní prostředí a energii, poskytuje a připravuje podklady pro centrální vládu, jak s jednotlivým území nakládat. Dánsko má v kaţdé oblasti zpracovaný tzv. Regionální plán, ve kterém je jasně dáno, jak se určitá oblast můţe rozvíjet. Jsou to pak oblasti s převahou území pro průmysl, převáţně celé západní pobřeţí Jutského polostrova, nejvíce v okolí města Esbjerg. Či oblasti s převahou zemědělství, především ostrov Fyn a severní část Jutského polostrova. Dále rozlehlé území pro rekreaci jako severní část největšího dánského ostrova Sjælland či sever Jutského polostrova.

Ceny stavebních pozemků v Dánsku34 Lokalita

Cena v Kč/m2

Kodaň

25 000 - 100000

Aarhus, Odense, Arlborg

20000 - 50000

Zbytek země

6000 - 20000

34

www.boligportal.dk

40

2.4.2 Trh s pozemky v České republice Hodnota pozemků je v České republice tak jako v Dásnku dána charakterem pozemku. V České republice rozdělujeme pozemky na: • stavební pozemky • zemědělské pozemky • ostatní pozemky Stavební pozemek je nezastavěný pozemek určený k zastavění stavbou, která byla ohlášena, na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo bude prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora anebo na základě veřejnoprávní smlouvy, a která se po dokončení stane předmětem daně ze staveb.35 Zainvestovaný stavební pozemek je stavební pozemek, k jehoţ hranici je vedena zpevněná přístupová cesta, přípojka elektrického proudu, vodovodní přípojka (můţe být nahrazena vlastní studnou) a přípojka kanalizace (můţe být nahrazena odpadní jímkou).36 Pozemek má velkou výhodu oproti jiným nemovitostem, ţe nám můţe generovat takzvanou věčnou rentu, tzn. je neopotřebitelný. Nákup pozemku je jednou z nejjistějších investic. Ale tak, jako kaţdá investice, má i investice do pozemku určitá rizika: Politické změny, změny územních plánů, makroekonomické změny, různá přírodní rizika či moţná kontaminace půdy. Zemědělské pozemky Plocha stavebních pozemků není v České republice velká. Větší část zabírají tzv. zemědělské pozemky, které zabírají zhruba 54% plochy České republiky, coţ je o něco méně neţ v Dánsku. V minulosti byla zemědělská půda v České republice ve vlastnictví státu a svěřena do péče JZD (jednotná zemědělská druţstva). Poté došlo k navrácení půdy v rámci restitucí do rukou původních majitelů. Zemědělství je v České republice stále poznamenáno tranformací trhu a tím, ţe věština plodin se do České republiky dováţí. Na rozdíl od Dánska, které je úzce profilováno na určité suroviny a je schopno při velké efektivitě konkurovat, Česká republika stále tápe v neefektivním zemědělství. Situace se mírně zlepšila vstupem České republiky do EU a rozvojem biozemědělství. Nejbliţší osud zemědělské půdy proto záleţí především na krocích Evropské unie.

35 36

§ 6 odst. 3) zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí Hypoteční banka

41

Ostatní pozemky Ostatní pozemky v České republice jsou tvořeny převáţně lesními pozemky, rybníky a pozemky v chráněných krajinných oblastech. Nejvyšší efektivnosti z těchto pozemků dosahují v České republice rybníky. Díky klesající ceně dřeva a dovozu ze zahraničí nejsou české lesní pozemky tak efektivní. Ceny stavebních pozemků v České republice37 Lokalita

Cena za m2/Kč

Praha

5000 - 40000

Krajská města

2500 - 25000

Zbytek země

1500 - 20000

37

www.sreality.cz

42

2.5 Trh s kancelářskými prostory v daných zemích

2.5.1 Trh s kancelářskými prostory v Dánsku

Většina kancelářských budov v Dánsku je umístěna především v hlavním městě Kodani, dále pak větší města jako Aarhus, Odense a Arlborg. Pochopitelně nejvyších nájmů dosahuje Kodaň především v okolí přístavu tzv. Harbour area s ročním nájmem kolem 1900 DKK za m238. V roce 2009 zaznamenalo Dánsko pokles cen nájmů, ale momentální stav a budoucí výhled vypadá poměrně dobře, v dobrých lokalitách nájemné v roce 2010 dokonce stouplo. Trh s kancelářskými prostory v Dánsku je téměř totoţný s trhem českým. Většina kancelářských ploch je umístěna v hlavním městě a ceny nájmů jsou srovnatelné. Evropské kategorie u kancelářslých prostor39: A - Cenové rozpětí 13,25 - 20 EUR/m2/měsíc v závislosti na lokalitě - Flexibilní uspořádání prostor, 2 či 4 trubková klimatizace, zdvojená podlaha - Záloţní generátor pro nouzový chod budovy - Cenrální recepce, ostraha, podzemní parkovací místa a klientská povrchová stání - Stravování B - Cenové rozpětí 10,50 - 15EUR/m2/měsíc v závislosti na lokalitě - Zdvojené podlahy s tunely pro kabeláţ - Cenrální recepce, ostraha, podzemní nebo povrchová parkovací místa bez klientských povrchových stání C - Cenové rozpětí 7 - 10EUR/m2/měsíc - Prostory jiţ vícekrát pronajaté, bez moţnosti úprav - Kabeláţ vedená pod okny - Bez cenrální recepce a ostrahy - Bez parkovacích stání 38 39

CUSHMAN & WAKEFIEL Trend report 2010, ARTN

43

Výše nájmu kancelářských prostor v Dánsku:40 Lokalita

Průměrná cena/m2/rok

Kodaň Harbour Area

6000 Kč

Kodaň Centrum

5300 Kč

Okolí Kodaně

3000 Kč

Aarhus

3500 Kč

Odense

3000 Kč

2.5.2 Trh s kancelářskými prostory v České republice Kancelářské projekty vznikají nejvíce v Praze, na dobře dopravně dotupných místech, v blízkosti stanic metra a poblíţ hlavních silničních tepen. Největší kancelářské projekty vznikli v Praze u metra Budějovická od developera Passerinvest, dále poblíţ metra Nové Butovice, smíchovském Andělu, Karlíně a Holešovicích. V současnosti nejvetší projekt se chystá na Národní Třídě Copa centre, tento projekt patří známému praţskému podnikateli Sebastianu Pawlovski. Finanční krize velmi zbrzdila výstavbu tohoto segmentu realitního trhu,

jelikoţ

banky se staly obezřetnější v otázkách úvěrů. Je otázkou, zda se v Praze

uskuteční velké projekty jako přestavba Nákladového nádraţí Ţiţkov, Smíchovského nádraţí či dostavba Rohanského ostrova v Karlíně, kde vetšinu ploch měly tvořit právě kanceláře.

Výše nájmu kancelářských prostor v Praze v roce 201141 Centrum města

5900/Kč/m2/rok

Vnitřní město

4600/Kč/m2/rok

Vnější město

3900/Kč/m2/rok

40 41

CUSHMAN & WAKEFIEL annual report 2010 Jones Lang LaSalle, Prague city report 2011

44

Průměrné

nájemné

a

plocha

kancelářských

prostor

typu

A

trzích42

42

Pramen dat - cena: CityInvest 2008 (2008), pramen dat - celková plocha: DTZ (2009)

45

na

regionálních

2.6 Trh s rekreačními objekty daných zemích

Proto, aby někde vznikl trh s rekreačními objekty, musí být splněny minimálně následující podmínky 43: • Volné peněţní prostředky – subjekty, které poptávají nebo chtějí poptávat rekreační objekty, musí mít dostatečné volné peněţní prostředky, které jim umoţní uspokojovat vedle svých základních potřeb i některé prvky nadstandardní spotřeby • Volný čas – pro rekreační aktivity, které si jednotlivé subjekty rekreační objekty pořizují, je potřeba určité penzum volného času – volné víkendy, delší dovolená, apod. • Nabídka existujících rekreačních objektů nebo volných pozemků pro jejich realizaci Volného času a volných peněţních prostředků mají Dánové více neţ Češi, denní doba strávená v práci je v Dánsku 6 hodin. V naprosté většině Dánové nepracují o víkendech. V České republice je to 8 hodin a někdy i o víkendech. Ale i Češi mají hodně volného času a peněţní prostředky, aby si mohli pořizovat druhý objekt.

2.6.1 Trh s rekreačními objekty v Dánsku44 Trh s rekreačními objekty v Dánsku je tvořen velkou nabídkou chat a chalup k pronájmu či pro samotné pouţití jejich majitelů. Dánsko má velmi dobrou infrastrukturu, co se týče kvality nabízených sluţeb a zázemí pro turisty, kteří si chaty pronajímají. Celé Dánsko je protkané sítí cyklostezek, golfových hřišť a

43 44

Analýza realitního trhu, Petr Ort Development of second-home tourism in Denmark, Gunther Tress 2002

46

jiných staveb pro volný čas. V centrání části Dánska na Jutském poloostrově je světově známý Legoland. Dánové mají společné s Čechy zálibu v chataření. Hodně Dánů má ve vlastnictví nějaký rekrační objekt, tak jako je tomu u Čechů. Druhý domov je v Dánsku převaţující odvětví cestovního ruchu. Jsou většinou v soukromém vlastnictví a jsou pouţívány k rekreačním účelům. Chatová turistika se v Dánsku vyvinula na konci 19. století, kdy umělci a občané Kodaně objevili rekreační hodnotu krajiny, zejména v malých obcích na pobřeţí. Malé chaty pro víkendové vyuţití bohatších lidí byly stavěny ve 20. letech 20. století. Od roku 1950 do roku 1970 se počet druhých domovů výrazně zvýšil. Charakter nekomerční oblasti cestovního ruchu se změnil mezi roky 1960 a 1970, kdy se chaty začaly pronajímat pro domácí i zahraniční turisty. Od roku 1970 byla výstavba chat omezena na určité rekreačních oblastí na pobřeţí. Od roku 1980 vyuţívají chaty především němečtí turisté. V polovině

roku 1990 dosáhl tento trh vrcholu

přenocování za rok. Od té doby se trh pomalu sníţil. Dnes

s asi 17 miliony

je v Dánsku více neţ 218

000 těchto objektů.

2.6.2 Trh s rekreačními objekty v České republice V České republice je moţné se s rekreačními objekty setkat téměř všude. Podobně jako Dánové i Češi jsou vášniví chataři. Tento zvyk u Čechů pramení hlavně z dob komunismu, kdy nebylo moţné volně cestovat či si opatřovat zeleninu a ovoce tak snadno jako dnes. Začátek trhu s rekrečními objekty se v Čechách datuje do 60. let minulého století. V 80. letech minulého dochází v obrovskému rozvoji chataření, kdy nějakou tu další nemovitost vlastní jiţ více jak jedna třetina obyvatel. Po roce 1989 dochází k mírnému ochlazení z důvodu vetších moţností jak trávit volný čas. Ale dnes se tento trend pomalu vrací zpět.

47

Trh můžeme rozdělit na následující segmenty:45 Zahrádkářské chaty – malé objekty s maximální zastavěnou plochou do 16 m2 a s jedním nadzemním podlaţím, tyto objekty byly velmi rozšířené před rokem 1990, protoţe poskytovaly obyvatelům měst prakticky jediný způsob, jak si zajistit vlastním pěstováním ovoce a zeleninu . Dnes je spíše tendence tyto nemovitosti rušit: nabídka se zemědělskými produkty je poměrně rozšířená zájem developerů o tyto plochy, především ve velkých městech hodně lidí má dnes i jiné zájmy a starost s zahrádkou uţ je neláká Rekreační chaty a domky – chatové oblasti s maximálně do 50 m2 zastavěné plochy, rekreační domek do 80 m2 zastavěné plochy. Velké kolonie chatových osad např. okolí Sázavy, Slap, Orlíku... Pro současný trh s rekreačními chatami a domy jsou charakteristické tyto jevy: Náhradní bydlení - především mladí lidé, kteří hledají startovní bydlení Sezóní pronájmy - vyuţití nemovitosti k pronájmu i cizím návštěvníkům (především horské oblasti) Individuální rekreace - stále roste poptávka i po objektech, které budou vyuţívány k původním účelům, tedy k individuální a rodinné rekreaci. Zvyšují se ale nároky na dostupnost místa. Rekreační chalupy – původně postaveny jako obytné části zemědělských farem, hájovny, mlýny, výletní hostince; velmi ceněné jsou chalupy – selské baroko, roubené sruby Hrady, zámky, tvrze – v České republice je evidováno přibliţně 40 000 památkově chráněných objektů Výhody: nízká pořizovací cena obvykla krásné stavby s velkými pozemky Nevýhody: velmi vysoké náklady na rekonstrukce a provoz Ostatní rekreační objekty- vojenské objekty, trafostanice, mlýny... 45

Analýza realitního trhu, Bakalářská práce-Vojtěch Růţek

48

3. Vliv finanční krize na dané trhy

Finanční trhy prošly v poslední době výrazným ochlazením způsobeným přelitím americké hypoteční krize do Evropy a následným stále se prohlubujícím poklesem poptávky ve velké části světové ekonomiky. Na většině trhů tento vývoj dramaticky zasáhl do cen, likvidity i finanční situace jeho účastníků. Hospodářské krize mají mnoho společného, často jim předchází velká důvěra v nepřetrţitý růst a prosperitu ekonomiky. Je otázkou jak dlouhá bude tato krize a jaké následky za sebou zanechá. V současné době nám hrozí ještě větší propad do krize další. A je jen na nás, zda příjmeme situaci zodpovědně . Situace na trhu s nemovitosmi, jakou známe před nástupem finanční krize, se dle mého názoru jen tak nevrátí. Na druhou stranu krize do určité míry očistila trh od nekalých praktik, které byly běţnou součástí trhu s nemovitosmi. Kvalita staveb nebyla důsledná, ve velkém mnoţství případů byl zájemce o nemovitost nucen podepisovat kupní či jiné smlouvy bez jakýchkoli připomínek. Nebyl brát velký zřetel na klienta, tak jako je tomu dnes. To znamená, ţe krize i částečně pomohla trh očistit. Předraţené nemovitosti pomohla srazit na jejich reálnou cenovou úroveň. Stalo se to, co bylo jen otázkou času. Nárůst cen nemovitostí před krizí byl raketový. Ochota klientů kupovat předraţené nemovitosti začala klesat uţ těsně před nástupem krize. Jak český realitní trh, tak realitní trh dánský prošly určitou očistou trhu, která byla nezbytná a nevyhnutelná. V počátku krize se v Dánsku psalo, ţe na Dány krize zasáhla velmi tvrdě, ale poměrně rychle se situace začala obracet k lepšímu. Ale v letošním roce znovu započal mírný propad. Trh s bydlením by měl zůstat v depresi v průběhu příštích dvou let. Ceny nemovitostí by měly klesnout ještě asi o 10% do roku 2013, na základě ekonomické rady, která se usnesla letos v Kodani.

• Kolísání cen nemovitostí je periodicky se objevujícím jevem ve vyspělých zemích. • Ceny nemovitostí potřebují několik let, aby se vrátily do dlouhodobě udrţitelného stavu. • Prasknutí realitní bubliny má mimořádně depresivní účinek na důvěru podnikatelů i drobných investorů v ekonomiku. • Veřejná pobídka je potřebná k překonání krize.

49

• Rozporuplné mediální zprávy a neodborné komentáře krizi přiţivují, způsobují chronické podkopání důvěry ve společnosti.46

3.1 Vliv finanční krize na trh s nemovitosmi v Dánsku47 V roce 2008 se Dánsko stalo jednou z prvních zemí v Evropě, kam formálně vstoupila recese. V březnu 2009 v Dánsku míra nezaměstnanosti vzrostla na 3,2%, přičemţ celkový počet nezaměstnaných vzrostl na 90 000. V roce 2010 míra nezaměstnanosti dosáhla 4,5%. Stavebnictví jako jinde v Evropě hlásí nezaměstnaných nejvíce, došlo k 225% nárůstu nezaměstnaných v tomto oboru. Dánsko má zkušenosti se třemi cykly cen nemovitostí během čtyř posledních desetiletí. První cyklus začal v roce 1972. Ceny nemovitostí mírně klesly poté, co v roce 1973 přišla ropná krize, vzpamatovali se okamţitě a pokračoval růst aţ do roku 1979. Od 1972 k 1979 nominální ceny domů vzrostly o 96%. Druhá ropná krize zasáhla v roce 1979, coţ vedlo zhruba k 11% poklesu cen nemovitostí v letech 1979 a 1982. Obnovení růstu trhu přišlo v roce 1982. Ceny se zvýšily o 88% v letech 1982 a 1986. Od roku 1986 do roku 1993 trh s bydlením stagnuje a ceny nemovitostí klesly o 20% (33% v reálném vyjádření). Poslední cyklus začal v roce 1993 a ceny dosáhly vrcholu mezi lety 2006 a 2007. Do konce roku 2006 se průměrné ceny rodinných a řadových domů a bytů zvýšily o 250% aţ 360%. Nízké úrokové sazby, zavádění nových hypotečních produktů spolu s příznivým ekonomickým růstem tlačil ceny nemovitostí nahoru. Od vrcholu v průběhu 3. čtvrtletí 2006 ceny bytů klesly o 26,1% (o 29,9% po očištění o inflaci). Přibliţně vţdy 75% ze všech prodejních transakcí v rezidenčním sektoru v Dánsku tvoří rodinné domy. Průměrná cena rodinných a řadových domů vyvrcholila během 3. čtvrtletí roku 2007 a klesla o 12,4% (15,7% v reálném vyjádření). Počet dokončených jednotek v rezidenčním sektoru klesl o 15,8% v roce 2008 na 24 129 dokončených jednotek, jelikoţ banky se začali tak jako jinde v Evropě bát financovat projekty48. Dokončení celých bytových domů zaznamenalo největší pokles asi o 35,9%. Dokončení samostatných RD a dvojdomků se sníţil zhruba o 7%. Počet vydaných stavebních povolení klesl v roce 2008 z 38% na 14.533, coţ je nejniţší počet

46

Deloitte Globalpropertyguide.com 48 Sadolin a Ålbæk, realitní a poradenská společnost 47

50

vydaných povolení od roku 1996. Stavební povolení pro byty a dvojdomy klesla nejvíce, zhruba o 55%, zatímco povolení pro rodinné domy poklesly o zhruba 30%.

Roční změna cen v dánském rezidenčním sektoru: 49

49

http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Denmark/Price-History

51

3.2 Vliv finanční krize na trh s nemovitosmi v České republice

Současná situace na světových trzích, jeţ bývá označována jako nejhlubší hospodářská krize od třicátých let 20. století, nás významným způsobem ovlivňuje posledních několik let. Pro českou společnost je situace o to zásadnější, ţe se jedná o první krizi takového rozsahu od politických a společenských změn na začátku devadesátých let s dopadem na širokou skupinu obyvatelstva. Ekonomická recese let 1997 a 1998 neměla tak rozsáhlý dopad na veřejnost, a to i díky nízkému rozsahu zadluţení domácností v té době. Dnes je však situace opačná – domácnosti se ve víře v kontinuální pozitivní vývoj ekonomiky země začaly výrazně zadluţovat, zejména v souvislosti s pořizováním vlastního bydlení. Realitní investice se zpočátků propadly meziročně o 80%, komerční spekulativní výstavba nových objektů se zcela zastavila (industriální budovy) nebo byla omezena na minimum (administrativní, maloobchodní či rezidenční nemovitosti). Došlo k poklesu cen u bytů aţ o 15%. Velký propad zaznamenaly hlavně ceny bytů v panelových domech, kde v méně atraktivních lokalitách došlo aţ ke 30% pádu cen. Krize také vedla k rekordnímu propadu finančního trhu a poklesu hypotečních ůvěrů o téměř 40%. Do krize realitního trhu se také promítla vyšší nezaměstanost, nejistota na realitním trhu, zpřísnění úvěrových podmínek, ale také sniţující se výnosy z pronájmů bytů, rozsáhlá privatizace obecního majetku či změna chování mladé generace. To jsou faktory, které vedly k razantnímu sníţení potencionálních kupců nemovitostí. Jedním z oborů, jeţ pociťují dopady krize stále nejvíce, je rezidenční development. Současný stav lze vnímat tak, ţe se skokově zásadním způsobem změnily klíčové parametry obvyklých pravidel fungování oboru, který před krizí procházel velmi dynamickou expanzí. Developeři dnes pečlivě rozmýšlejí, kde a jak stavět, aby se investice vyplatila. Klienti se dnes více neţ dříve zajímají o historii a reference konkrétního developera a jsou ochotni dělat při nákupu nemovitosti stále méně kompromisů. Doby, kdy byl developerský projekt rozprodán, aniţ by se ještě koplo, jsou nenávratně pryč. V počátku krize developerské společnosti nabízely velké mnoţství dárků, aby své projekty udaly, poté začali hlavně slevovat z cen bytů a to i o několik desítek procent.V dněšní době jsou developeři zaměřeni hlavně na výstavbu bytů v Praze v dobře dostupných lokalitách a perfektní občanskou vybaveností. Jedná se například o projekty v praţských Nuslích, rezidence V Horkách od společnosti Impact Corti či projekt Byty Malešice od společnosti Sidi group.

52

Intenzita bytové výstavby v ČR50

V Praze byly krizí zasaţeny nejvíce nemovitosti na okraji města se špatnou dopravní dostupností a nenavázaností na původní zástavbu bez občanské vybavenosti. Je také znát odklon lidí od bydlení v satelitních městečkách. Hodně lidí přestalo bavit celou rodinu autem sloţitě dopravovat do města za prací, školou a zájmy. A tak se postupně část lidí vrací zpátky do města, kde kupují větší a luxusní byty. Mnoho majitelů bytů také váhá s prodejem své nemovitosti a uchyluje se k dočasnému pronájmu nemovitosti po určitou dobu, dokud se situace na trhu nezlepší. Tím se objevuje bytů k pronájmu znatelně více neţ před krizí. Do toho vstupuje také deregulace nájmu, kdy se uvolňují velká mnoţsví nových bytů po původních nájemnících, kteří uţ nedokázali platit vyšší nájmy. Objevuje se tak více volných pronájmů, a tím výše nájmu klesá. Zároveň je 50

ČSÚ

53

moţné zaznamenat také větší zájem o pronájmy ze stran poptávajích, dále lidí, kteří nedosáhnou na hypotéky či studenti, kteří si v poslední době ve větší míře byty pronajímají. Vzniká tak paradoxní ekonomická situace, kdy se počet poptávajích o pronájmy zvedá, ale zárověň se výše nájmů sniţuje. Prudší propad cen se odehrál hlavně mimo hlavní město. Praha má v České republice výsadní ekonomické místo a tak se hodně lidí do Prahy stěhuje za prací. Jedná se především o mladé lidi mezi 20 – 34 lety věku, kteří jsou potencionálními kupci bytů v regionech a místo koupě bytu v regionech zvaţují koupi bytu v Praze. Příliš se krize nedotkla bytů v prime-rate lokalitách, kde se v některých případech cena dokonce navýšila. Ochota kupujících investovat neklesla. Ceny nemovitostí v prestiţních lokalitách rostou nebo stagnují a nelze očekávat s ohledem na jejich nedostatek, ţe by mělo dojít k jejich poklesu. To je zejména případ centra Prahy a Brna. Dále se krize velmi dotkla bytů v panelových domech a neatraktivních lokalitách. Velmi krize zasáhla také trh s kancelářskými a administrativními budovami. V roce 2008 dosáhla nabídka kancelářských ploch rekordní úrovně 284 000 m2, aby poté nejprve v roce 2009 klesla na úroveň 163 000 m2 a v roce 2010 uţ jen na zhruba 48 000 m251. To znamená, ţe trh s kancelářskými prostory je poměrně naplněn. V dnešní době je hodně ploch v kancelářských objektech prázdných, neobsazenost je pro rok 2010 udávána kolem 13%. Během ekonomického boomu se stavěli kancelářské objekty především spekulativně, bez jasného majoritního nájemce. Dnes se nezačne stavět, pokud není takový nájemce dopředu znám.

51

Trend report 2010, ARTN

54

4.

Oceňování nemovitostí v daných zemích

Oblast oceňování nemovitostí je významnou součástí českého i dánského realitního trhu a podílí se na jeho rozvoji. Správné stanovení hodnoty nemovitosti nebo projektu, včetně vyhodnocení šance a rizik, je proto klíčové pro posouzení projektů a správná rozhodnutí52. Běţne je vyuţíváno v české i dánské praxi ocenění na základě trţních principů. Od Dánska se Česká republika liší tím, ţe v České republice vyuţíváme také ocenění dle cenových předpisů. V případech daných vyhláškou se řídíme speciálními tabulkami, které však nereflektují aktuální situaci na trhu. V Dánsku se i pro potřeby daní a celkově ocenění ve vztahu ke státní správě vyuţívá ocenění na základě trţních principů.

4.1 Databáze odhadců a znalců Velkým problémem českého oceňování je nízká transparentnost trhu a nedostatek kvalitních srovnatelných dat. Subjekty působící na trhu nemovitostí a v oblasti oceňování si vytvářejí vlastní databáze a nejsou připraveny data sdílet. Snahy státní správy o sběr a vyhodnocování dat naráţejí na malou transparentnost trhu, nejednotnost údajů, ukazatelů a v neposlední řadě na nedostak kapacit a finančních prostředků53. V Dánsku je situace lepší, existují tam placené databáze, které vycházejí z aktuálních dat. Tyto data jsou vytvářena mezi jednotlivými subjekty realitního trhu, včetně např. finančních úřadů.

52

Trend report 2006 artn

53

Trend report 2006 artn

55

4.2 Cenové mapy Velký význam mají také v Dánsku cenové mapy, které jsou na mnohem lepší úrovni, neţ ty v České republice. Cenové mapy se v Dánsku vytvářejí mnohem déle neţ cenové mapy u nás. Na jejich stálou aktuálnost je v Dánsku kladen velký důraz.

4.3 Oceňování na základě tržních principů Trţní oceňování nemovitostí v České republice a Dánsku probíhá na základě stejných principů. Jak Česká republika tak Dánsko má své členy v mezinárodních oceňovacích organizací IVSC a TEGoVA. Českou republiku v rámci TEGoVA a IVSC zastupuje Česká komora odhadců majetku (ČKOM) od roku 1992. Dánsko zastupuje Asociace realitních kanceláří - Dansk Ejendomsmæglerforening (DE). Tyto organizace zajišťují určitou standartizaci v oceňování majetku, jednotnou pro členské země. Tyto standardy jsou výsledkem soustavného vývoje a nikdy asi nebudou zcela úplné a dokonalé, slouţí pouze jako nezávazná, podzákonná norma, která upevňuje jistotu ve vzájemných vztazích ohledně interpretace a naplňování práce v oblasti oceňování. Z důvodů postupující globalizace a nadnárodního přesahu obchodních aktivit vyvstala potřeba sjednocení pojmů a přístupů v oblasti oceňování, aby si rozuměli jednotliví aktéři (hlavně investoři a partneři v podnikání), z různých zemí a různých oceňovacích kultur. Bez vytvoření mezinárodně přijatelných standardů by stále vznikal prostor pro záměny a neúmyslné nedorozumění mezi jednotlivými národními oceňovacími organizacemi.

56

4.4 IVSC Od roku 2003 je IVSC neziskovou, nevládní organizací, zaloţenou v USA se sídlem v Londýně, která sdruţuje profesionální oceňovací organizace. Na začátku status člena IVSC mělo pouhých 20 organizací, s postupem času jich v roce 2007 bylo jiţ 5254. IVSC má dva primární cíle, prvním z nich je ve veřejném zájmu vytvářet a publikovat oceňovací standardy a procesní příručky pro oceňování majetku, jak rovněţ promování přejímání a uţívaní standardů. Druhým cílem je harmonizace úpravy standardů v oblasti oceňování na globální úrovni. K dosaţení těchto cílů spolupracuje IVSC nejen se členskými státy, ale i mezinárodními organizacemi, jako jsou např. Světová banka, Mezinárodní měnový fond či Organizace pro ekonomický rozvoj a spolupráci ( OECD)55. V dnešní době rozlišuje IVSC tři statuty spolupráce: plnoprávný členský stát ( Full Member State) – 44 států, pozorovatel (Observer) - 8 států a korespondent (Correspondents) 2 státy. Podle IVSC je základem ocenění oceňování na základě trţní hodnoty (trţní hodnota = odhadnutá částka, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci zaloţené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, ţe obě strany jednaly vědomě, rozváţně a bez nátlaku). Nejpouţívanější metody, jeţ vedou k určení trţní hodnoty, jsou porovnání cen, nákladové určení hodnoty a výnosový princip. To vše se odvíjí v návaznosti na trh. Pokud se však daný druh majetku na trhu neobchoduje, je třeba pouţít přiměřeně jinou náhradní metodiku; je však třeba na tuto skutečnost výslovně upozornit.56

54

Internation Valuation Standards Council : About IVSC, ivsc.org Internation Valuation Standards Council : Publications, ivsc.org 56 Land management : Vybrané kapitoly- oceňování nemovitostí, www.la-ma.cz 55

57

4.5 TEGoVA Další člen, podílející se na vytváření mezinárodních oceňovacích standardů, je společnost TEGOVOFA (The European Group of Valuers of Fixed Assets), která vznikla podle belgických zákonů v roce 1977. TEGOVOFA měla sídlo v Bruselu a sdruţovala profesionální odhadce majetku z Belgie, Velké Británie, Irska, Německa a Francie. Díky belgické právní úpravě došlo v roce 1997 k transformaci společnosti TEGOVOFA na TEGoVA (The European Group of Valuers Associations). V nynější podobě se TEGoVA objevuje aţ od června roku 199957. Právní formou je nezisková organizace. Jejím cílem je vytvoření dodatečného prostoru pro evropské státy, které by hovořily jedním oceňovacím jazykem do evropských zákonodárců a politiků. Aktuálně sdruţuje 39 národních evropských svazů odhadců z 24 zemí, tedy společně přes 120 000 členů. Za ČR je jejím členem od roku 1993 Česká komora odhadců majetku, o. s. Za Dánsko je to pak Dansk Ejendomsmæglerforening (DE), je to dánská asociace realitních kanceláří, která zdruţuje zhruba 95% realitních kanceláří v Dánsku. TEGoVA vznikla s cílem formulovat panevropské standardy pro názvosloví a oceňovací metody, rozšířit tyto standardy, podporovat oblast oceňování v celé Evropě, zprostředkovat vzdělání odhadců na vysoké úrovni a podporovat certifikaci dle dané normy58. Stejně jako IVSC, i TEGoVA má tři kategorie členů, a to plnoprávní členové, asociační členové a pozorovatelé. I zde se můţe ČR pyšnit plnoprávním členstvím. TEGoVA je otevřená profesionálním asociacím jak ze států Evropské unie, tak i z nečlenských zemí. Na tomto místě je nutné poznamenat, ţe členem TEGoVA-y se nemůţe stát ţádná jednotlivá fyzická či právnická osoba.59

57

BRUMOVSKÝ, M. Mezinárodní oceňovací standardy a jejich vývoj Land management : Vybrané kapitoly- oceňování nemovitost, www.la-ma.cz 59 The European Group of Valuers' Association, Tegova.org 58

58

5.

Srovnání české a dánské praxe

Ţivotní úroveň v Dánsku je vyšší neţ ţivotní úroveň v České republice . V HDP drţí Dánsko 21. příčku, Česká republika 38. příčku. Dánsko má také velmi nízkou míru nezaměstnanosti. Kaţdodenní potřeby a oblečení jsou pod evropským průměrem i majetek je také relativně levný. Nicméně, alkohol a luxusní zboţí, např. automobily, jsou drahé kvůli vysokému zdanění. Energetické sluţby jako elektřina, voda či plyn jsou také velmi drahé. Daňový systém Dánska patří k nejsloţitějším na světě. Základními druhy daní jsou daň z příjmu osob, daň z příjmu společností, ekologické daně (CO2) a daň z kapitálových výnosů. Hlavními nepřímými daněmi jsou DPH, registrační daň na automobily (aţ 180 % z hodnoty vozu), cla, spotřební daně, kolky, dědická, darovací daň, daň z majetku osob (neplatí společnosti), daň z nemovitostí a daň z "kontrolovaných" zahraničních společností. DPH je jednotná ve výši 25 %. Neexistuje sníţená sazba jako v jiných zemích. Placení DPH se nevztahuje na prodej a pronájem nemovitostí. 60

5.1 Průběh koupě nemovitosti v Dánsku 5.1.1 Transakční náklady při prodeji nemovitosti v Dánsku

60

http://www.businessinfo.cz/cz/sti/dansko-financni-a-danovy-sektor/5/1000808/

59

Většina obchodů na dánském realitním trhu prochází přes realitní kanceláře. Dánsko má jednu s prvních příček ve srovnání se světěm, co se týče prodeje přes realitní kanceláře. V Dánsku je velmi rozšířené ţe, před podpisem kupní smlouvy, se najímá specializovaná firma, která kontroluje stav stavebních konstrukcí či vlhkost objektu. Tento zvyk pomalu vstupuje i do České republiky. Poplatek realitní kanceláři je v evropském srovnání velmi nízký. Většina dánů si najímá ještě nezávislého právníka, který celé transakci dohlíţí. Cizinec si v Dánsku nemůţe koupit nemovitost. Aby si jí mohl koupit, musí bydlet v Dánsku minimálně 5 let nebo mít platné povolení k pobytu či podnikání v Dánsku. Existují také zvláštní omezení na nákup rekreačního objektu, která jsou obranou proti německým občanům, kteří zkupovali tyto nemovitosti ve velkém mnoţství61.

5.1.2 Daň z nemovitosti V Dánsku jsou různé daně z nemovitostí. Liší se příjemcem platby daně . Daň z nemovitostí pro stát, je 1% z hodnoty nemovitosti. Místní daň vychází z hodnoty pozemků, které patří do majetku, tato daň se pohybuje od 0,5 do 2,5% v závislosti na lokalitě. Daň kraji se platí také z pozemku a určuje na základě hodnoty pozemku, které patří do majetku, tato je ve výši 1% z ceny.62

5.1.3 Hypotéční trh Neexistují ţádné právní nebo administrativních omezení na zahraniční investory, k přístupu ke zdrojům financování nemovitostí. Většina dlouhodobých úvěrů v Dánsku je poskytována prostřednictvím hypotečních institucí. Dvě hlavní instituce, které mají oprávnění poskytovat hypoteční úvěry jsou: Realkredit Danmark a Nykredit. Hypoteční úvěr v Dánsku můţou poskytovat pouze subjekty, které mají licenci na uzavírání hypotečních úvěrů od dánské vlády. Za normálních okolností si můţete půjčit aţ 80% z kupní ceny, s lhůtou splatnosti zpravidla 10 aţ 30 let. Úvěrové aktivity jsou financovány prostřednictvím vydávání dluhopisů, které se prodávají na volném trhu. Můţete si vybrat buď hypotéku s fixním úrokem nebo hypotéku, u které se úroky mění na základě výše cen na trhu s dluhopisy. Pokud cena dluhopisů stoupá úroková sazba klesá. Nemovitost registrovaná na dluţníka slouţí jako 61 62

http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Denmark/Buying-Guide http://www.real-estate-european-union.com/english/denmark.html

60

zajištění úvěru. V případě prodeje majetku s hypotékou, musí nový majitel získat povolení k převzetí úvěru, ale je to ve většině případů pouhou formalitou63

5.1.4 Jak se stát realitním makléřem v Dánsku Jak bylo jiţ zmíněno pokud chceme v Dánsku zastávat pozici realitního makléře, musíme pro tuto činnost mít určité předpoklady a vzdělání. Zde jsou některé poţadavky, které je nutné dodrţet pro získání vstupu do dánské agentury pro obchod Erhvervs-og Selskabsstyrelsen a DCCA (registr realitních kanceláří). Registrace v těchto organizacích je nezbytná pro pozici realitního makleře. Osoba musí splnňovat: - Mít trvalý pobyt v Dánsku nebo jiném státě EU. - Musí být způsobilá k právním úkonům a nepodléhající opatrovnicí podle § 5 zákona o opatrovnictví (værgemålsloven) nebo poručnictví podle § 7 zákona o opatrovnictví - Není v pozastavení plateb. - Není v úpadku. - splňuje poţadavky na bezpečnost. - Není pochyb o tom, ţe osoba dotyčná bude v budoucnu provozovat obchod řádným způsobem. - Není veřejně zadluţena o více neţ 50.000 DKK. - Zaplacení registračního poplatku dánské agentuře pro obchod. - Potvrzení o zaměstnání na plný úvazek v realitní kanceláři nejméně po dobu dvou let s praktickými zkušenostmi z typických úloh realitních kanceláří. - Předloţit osvědčení o přezkoušení po úspěšně absolvovaném školení realitního makléře samozřejmě na obchodních školách, jak je stanovena v nařízení ministerstva školství.

63

http://www.real-estate-european-union.com/english/denmark.html

61

Výmazu z rejstříku dochází nebo můţe dojít v případě : - Opakované nebo hrubé nedbalosti, zejména při výkonu jejich funkcí realitního makléře, pokud lze předpokládat, ţe bude nedbalostní profesionální chování opakovat. - Registrovaná osoba má veřejný dluh ve výši 100.000 DKK nebo více. - Nedodrţuje dánský etický kodex realitních makléřů. Realitní makléři musí mít také pojištění odpovědnosti do 2 mil DKK. U realitní kanceláře s více jak deseti zaměstnaci stačí pojištení do 20 mil DKK.

5.2 Průběh koupě nemovitosti v České republice

V České republice zhruba 50% obchodů na realitním trhu probíhá přes sluţby realitních kanceláří. Toto číslo je daleko niţší při srovnání s dánským realitním trhem, kde věšina obchodů probíhá přes realitní kanceláře. Je to dáno především tím, ţe realitní kanceláře mají v Dánsku daleko lepší pověst neţ je tomu u realitních kanceláří v České republice. Kaţdý realitní makléř v Dánsku musí mít speciální školení a kaţdá realitní kancelář podléhá kontrole ze strany státu. Dánsko uděluje speciální licence realitním kancelářím. Zde vidím velký rozdíl mezi Českou republikou a Dánskem. V České republice můţe práci realitního makléře vykonávat téměř kaţdý, pokud vlastní ţivnostenské oprávnění na zprostředkování obchodu a sluţeb. Tento segment nepodléhá v České republice ţádné větší kontrole a podle toho také v České republice práce realitních kanceláří vypadá. Realitní kanceláře se v České republice snaţí nabrat co největší počet zaměstanaců pouze za účelem maximalizace zisku z kvantity obchodů. A tím odvedených procentuálních poměrů provizí šéfům kanceláří. V Dánsku mají realitní kanceláře nepochybně lepší pověst. Práci realitních makléřů vykonávají pouze profesionálové s určitým stupněm vzdělání a dosaţených vědomostí. Také výše odměny pro realitní kanceláře je v Dánsku niţší, neţli je tomu v České republice. Tím, ţe v Dánsku tuto práci vykonávají profesně zdatní odborníci, je poměrně snadné získat údaje o uskutečněných prodejích a na základě těchto statistik májí dánové k dispozici velmi přesné údaje. V České republice je moţné přesné údaje o uskutečnšných cenách získat pouze od finančních úřadů na základě daňových přiznání. Tyto údaje však nejsou k dispozici ihned a všem. Myslím si, ţe v České republice bychom potřebovali také nějaký stupeň státní regulace, co se činnosti

62

realitních kanceláří týče. Pomohlo by to trh pročistit a očistit jména realitních kanceláří, která nejsou v současné době příliš dobrá.

Nemovitosti v České republice mohou kupovat následující osoby bez omezení: - Čeští občané - Právnické osoby se sídlem v České republice - Cizinci s povolením k trvalému pobytu na území České republiky - Lidé, kterým byl udělen azyl v České republice Situace pro nákup nemovistosti pro občany z jiných členských států EU se během poslední doby velmi zlepšila a zjednodušila na základě novelizace devizového zákona. Občané Evropské unie (dále Island, Norsko a Lichtenštejnsko) můţou získat povolení k "pobytu" v České republice na poţádání, rychle a bez jakéhokoliv zvláštního důvodu. Toto platí také pro občany USA. Proces pro občany ze zemí mimo EU a USA je sloţitější. Ti potřebují vízum a hlášený pobyt v České republice sedm let (nebo sňatek s českým občanem), poté získají zelenou kartu, která jim umoţní koupit nemovitost. Případně si mohou koupit majetek prostřednictvím společnosti s ručením omezeným.

Postup při prodeji nemovitosti Jakmile je nalezena vhodná nemovitost a víme jakých způsobem jí budeme financovat. Realitní kancelář vypracuje rezervační smlouvu, která je výsledkem vyjednávání stran a odsouhlasení ceny. V rámci podpisu rezervační smlouvy se skládá rezervační poplatek, kterým kupující ztvrzuje svůj zájem o danou nemovitost. Tento rezervační poplatek činí většinou 1-2% z kupní ceny nemovitosti a je následně vrácen či odečten z kupní ceny. Dále se připravují smlouvy o smlouvě budoucí, kupní smlouvy, návrh na vklad do katastru nemovitostí a jíné smlouvy. Je nutné se také porozhlédnout po druhu financovní nemovitosti. Nejčastěji je volen hypoteční úvěr některé instituce, která hypoteční úvěry nabízí. Obvyklá akontace je 10% aţ 30% z ceny. Jelikoţ vyřízení hypotečního úvěru není rychlá záleţitost je dobré ji řešit jiţ v předstihu. Po sepsání kupní smlouvy je častým jevem zaslat poţadovanou 63

částku do notářské úschovy. Tento obnos je vyplacen prodávajícímu aţ po převodu nemovitosti a zápsání do katastru nemovitostí. Tím se kupující chrání před případným odřeknutím obchodu ze strany prodávajícího. Po převodu vlastnického práva je na Katastrálním úřadu je nutné zajistit znalecký posudek. Poté připravit daňové přiznání, které se podává se znaleckým posudkem a kupní smlouvou na příslušné pracoviště finančního úřadu. Dále je potřeba zajistit převod daně z převodu nemovitosti. Následně nic nebrání protokolárnímu předání nemovitosti.

5.2.1 Náklady spojené s prodejem nemovitosti v České republice:64 - Provize či poplatek realitní kanceláři Nejčastěji 3-5% z kupní ceny (platí většinou prodávající) - Daň z převodu nemovitosti 3% z kupní nebo odhadní ceny. (Tuto daň platí státu většinou prodávající avšak kupující je ručitelem, vţdy se daň počítá z nejvyšší částky) - Cena odhadu nemovitosti Většinou se pohybuje mezi 3500 – 7000 Kč + DPH. - Umoření hypotečního úvěru Penále při předčasném splacení hypotečního úvěru se pohybuje mezi 5 – 25% z nesplacené částky. - Závěrečné daňové přiznání Pokud byla nemovitost pronajímána a vybíral se nájem v roce, kdy se nemovitost prodávala, bude potřeba podat i přiznání k dani z příjmu. U českých firem začíná cena za zpracování čistě takového přiznání na 1000 Kč + DPH. - Daň z příjmu právnických osob Pokud je vlastníkem nemovitosti s.r.o., je nutné zaplatit daň z příjmu právnických osob. To se vztahuje i na příjem z pronájmu nemovitosti. Daň s příjmu u nemovitostí se neplatí pokud

64

http://www.czechpoint101.com

64

je daná nemovitost ve vlastnictví prodejce déle neţ 5 let a nebo v ní prodávající alepoň 2 roky bydlí. - Moţné další výdaje Je velmi doporučováno prodej konzultovat s právníkem. Čili výdaje na právní sluţby. Realitní kanceláře neposkytují plnou právní podporu. Jiné náklady můţe tvořit například najímání dalších osob k různým úkonům spojených s prodejem nemovitosti.

5.3 Rozdíli mezi českým a dánským realitním trhem Dánský realitní trh je mnohem starší neţli český realitní trh. Dánský realitní trh se vyvíjí jiţ od 40. let 20.století, kdyţ to český trh je mladý a vyvíjí se teprve dvě desetiletí. Tím je dána větší vyspělost dánského trhu. Co se velikosti obou trhů týče, tak jsme na tom velmi podobně. Česká republika má sice větší populaci ale trh je rozdělen podobně na dvě části. Na jedno velké město a regiony v českém případě Prahu a v Dánsku Kodaň. Hlavní města se liší od zbytku země především dosahovanými cenami a minimem volných pozemků určených k další výstavbě. Druhou částí trhu jsou pak regiony, kde je trh aţ na vyjímky v okolí v turisticky vyhledávaných lokalit stejný. V poměru větší část dánského obyvatelstva bydlí v rodinných domech neţli je tomu v České republice. Centra měst jsou chápána pouze jako nákupní zóna, ubytování turistů či jako místo večerní zábavy. K tomuto trendu směřuje postupně i Česká republika. Kdy se centra měst vylidňují a většina populace bydlí na periferii. V Dánsku mají tzv. satelitní městečka velké kořeny. Velkým rozdílem je také přístup k sociálnímu bydlení. V České republice velmi mladý segment realitního trhu, naproti tomu v Dánsku segment s velkou tradicí. V Dánsku tvoří sociální bydlení plnou jednu pětinu ze všech rezidenčních nemovitostí. V České republice je toto číslo zanedbatelné. Taková to nabídka sociálního bydlení vychází také z daleko větší orientace dánu na sociálně slabší část populace a jejich ochota jim pomoci. Samozřejmě je dána také vyšší mírou bohatství dánského obyvatelstva. Velkou výhodu vidím také v regulaci na dánském trhu realitních kanceláří. Kdy je tento segment pod určitou kontrolou státu a nedochází zde, k takovým věcem, k jakým jsme zvyklý od českých realitních kanceláří. To je nesporná výhoda dánského trhu. Celkově bych hodnotil dánský realitní trh jako lepší. Ať uţ co se týče lepší dostupnosti bydlení pro občany či lepší fungování trhu s přiměřeným dohledem ze strany státu.

65

ZÁVĚR

Český a dánský trh jsou si podobné hlavně velikostí a podobnou strukturou trhu. Dánský realitní trh se vyvýjí mnohem déle a tím pádem je mnohem vyspělejší neţ je tomu u českého realitního trhu. Myslím si, ţe Česká republika by se mohla na příkladu dánského realitního trhu ledasčemu přiučit. Oba dva trhy prošly v nedávné době velkou zkouškou finanční krize. Dánský trh se s touto krizí vyrovnává o něco lépe. Je to dáno větší stabilitou dánské ekonomiky. Dánsko je bohatší zemí a tak má více prostředků jak se této krizi lépe bránit. Také bere například daleko větší důraz na otázku sociálního bydlení, které je v České republice zatím ve vývoji. Tak jako je tomu v České republice, vlivem finanční krize, nejvíce ztratily na ceně nemovitosti v nezajímavých lokalitách s horší dopravní dostupností do velkých měst a také nadhodnocené developerské projekty. Naopak cenu si udrţely kvalitní nemovitosti v centru či okolí velkých měst. Úkolem této diplomové práce bylo popsat a vyhodnotit dané realitní trhy . Popsat jednotlivé segmenty trhu s nemovitostmi a také největší rozdíly mezi jednotlivými trhy. Kaţdý segment trhu u obou zemí je rozebrán i s příslušnými cenovými relacemi. Je zde rozebrána také problematika oceňování nemovitostí, která si je velmi podobná s českým systémem. Dánský realitní trh je také více regulován, neţ je u tomu v České republice. Jednotliví aktéři dánského trhu s nemovitostmi se musí řídit určitými pravidly, podstupovat různé druhy certifikací a získávat licence pro tuto činnost. Toto bych viděl jako velkou výhodu dánského realitního trhu. Dánský trh je také mnohem transparentnější. Coţ je nesporný přísnos pro snaţší orientaci na realitním trhu.Tímto směrem bych se ubíral také ve vývoji českého realitního trhu. Ne vše se dá aplikovat v českém prostředí ale na příkladu Dánska je moţné český trh výrazně vylepšit.

66

Seznam použité literatury

1) CÍSAŘ, J. ,Vybrané otázky z trhu nemovitostí. Praha: VŠE v Praze, 1998. ISBN 80-7079690-1 2) ORT, P., Oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ, Praha 2007, ISBN 978-807256-085-101 3) ORT, P., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ, Praha 2007, ISBN 80-7265-085-8 4) ZAZVONIL, Z., Oceňování nemovitostí na trţních principech,CEDUK, Praha 1996, ISBN 80-7265-085-8 5) RŮŢEK, V., Analýza realitního trhu, Bakalářská práce BIVŠ, Praha 20010 6) ZÁKON 183/2006 Sb., Stavební zákon, ÚZ číslo 593, ISBN 978-80-7208-600-9 7) ZÁKON 151/1997 Sb., O oceňování majetku a o změně některých zákonů, ÚZ číslo 711, ISBN 978-80-7208-726-6 8) ZÁKON 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ÚZ číslo 637, ISBN 978-80-7208-650-4 9) BRUMOVSKÝ, M. Mezinárodní oceňovací standardy a jejich vývoj. In 7. Soudní inţenýrství JUNIORSTAV 2008 [online]. Brno: Vysoké učení technické, 2008 [cit. 2010-11-23]. Dostupné z: . 10) TISKOVÁ ZPRÁVA, Statistický vývoj cen na dánském realitním trhu 2011[online].Cobenhagen[cit.2011-11-29]. Dostupné z:

67

11)WOLTERS, J., The land market in Denmark, The danish association of chartered surveyors 2002[online]. Cobenhagen, Denmark[cit.2011-12-15]. Dostupné z: 12) TISKOVÁ ZPRÁVA, The Mortgage Crisis: US Versus Denmark 2009[online]. The Mortgage Profesor [cit.2011-11-29]. Dostupné z: http://www.mtgprofessor.com/A%20%20Type%20of%20Loan%20Provider/The%20Mortgage%20Crisis%20in%20US%20Versus %20Denmark.html 13) HARRISON, E., Danish banking crisis the worst in Europe, článek dostupný z : http://www.creditwritedowns.com/2008/09/danish-banking-crisis-worst-in-europe.html 14) TISKOVÁ ZPRÁVA, A study of the rules applying on residential real estate transactions in Denmark. 2011[online]. European Council of Real Estate Professions [cit.2012-1-20]. Dostupné z: http://www.cepi.eu/index.php?page=danmark&hl=en15) TRESS, G. Development of second-home tourism in Denmark. Scandinavian Journal of Hospitality and Tourism 2002, s. 109-122 16) ORT, P., Analýza realitního trhu, 2008 17) NYKREDIT, Danish housing market, 2011 18) TREND REPORT, ARTN, Přehled českého nemovitostního trhu 2006, 2008, 2010 19) JONES LANG LASALLE, Prague city report 2011 20) CUSHMAN & WAKEFIEL, annual report 2010 21) REALITNÍ SERVER: www. de.dk 22) REALITNÍ SERVER: www. sreality.cz 23) REALITNÍ SERVER: www.tegova.org

68

24) REALITNÍ SERVER: www.ivsc.org

25) STATISTICKÝ SERVER: www.czso.cz (statistické úvody do jednotlivých segmentů na realitním trhu České republiky) 26) STATISTICKÝ SERVER: www.statbank.dk (statistické úvody do jednotlivých segmentů na realitním trhu Dánska) 27) REALITNÍ SERVER: www.globalpropertyguide.com 28) INFORMAČNÍ SERVER: www.businessinfo.cz 29) REALITNÍ SERVER: www.real-estate-european-union.com 30) REALITNÍ SERVER: www.boligportal.dk 31) INFORMAČNÍ SERVER: www.denmark.dk

,

69

70