Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování
Soubor vybraných principů trţního oceňování pro banky Bakalářská práce
Autor:
Ing. Michaela Třeštíková Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Petr Ort Ph.D.
Duben, 2011
Prohlášení:
Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze dne 9. dubna 2011
Ing. Michaela Třeštíková
- ii-
Poděkování:
V úvodu své bakalářské práce bych ráda poděkovala vedoucímu katedry podnikání a oceňování panu Ing. Petru Ortovi Ph.D., který byl zároveň i vedoucím mé bakalářské práce, za jeho čas během konzultací a za jeho odborné vedení. Dále bych ráda touto cestou poděkovala vedoucímu stavebního referátu Českomoravské stavební spořitelny, a.s. panu Ing. Pavlu Zídkovi, jehoţ věcné podněty výrazným způsobem ovlivňují zohledňované principy při zpracovávání trţního ocenění.
- iii-
Anotace práce:
Základním cílem mé bakalářské práce, vedle praktických ukázek oceňování, a to ocenění bytové jednotky a ocenění bytového domu, je prezentování vybraného souboru praktických principů, které se pouţívají při oceňování pro bankovní účely. Vybrané principy jsou zaloţeny na reálných praktických příkladech a opírají se o konkrétní provedená ocenění pro bankovní subjekty. Všechny příklady, které budou v mé práci prezentovány, vycházejí z mých vlastních zkušeností nabytých při vykonávání odborné profese odhadce nemovitostí, kterou vykonávám jako smluvní partner vybraných finančních ústavů, kde je vyţadováno stanovovat hodnotu oceňovaných nemovitostí na trţních principech. Nedílnou součástí bakalářské práce je provedení analýzy místního trhu rezidenčních nemovitostí v Praze, se zaměřením na městskou část Praha 13. Analýza bude provedena z dat získaných z vlastní databáze uskutečněných prodejů, kterou si jako odhadce nemovitostí udrţuji v konzistentním stavu od zahájení mé profesní činnosti v oboru oceňování nemovitostí.
Annotation:
Theoretical part of my bachelor thesis is aimed on presentation of selected principles that are used in evaluation property process for bank institution. The selected principles are based on my own practical experience and all of them I collected during my work as an evaluator in evaluation profession and the principals are based on real evaluation cases. The main goal in the practical part of bachelor thesis is to provide example of evaluation of a flat and evaluation of an apartment house, the provided evaluation will be based on real examples and will be processed on market principals. At the end of my bachelor thesis I will analyze a property market of residence property in city part Praha 13 of city Praha. The analyses of the announced part of market will be based on data from my database that contains data about trades on market of residence property collected during exercise of my evaluator profession.
Obsah ÚVOD ____________________________________________________________________________________________ 7 I.
TEORETICKÁ ČÁST_______________________________________________________________________ 8
1.
Tržní ocenění _________________________________________________________________________9
2.
3.
1.1
Úvod do oceňování nemovitostí ________________________________________________________9
1.2
Metody tržního ocenění_______________________________________________________________9
1.3
Účely tržního ocenění _______________________________________________________________11
Ocenění pro bankovní účely ____________________________________________________________13 2.1
Zápis na listu vlastnictví a soulad mezi fyzickým a právním stavem ____________________________13
2.2
Přístup k nemovitosti ________________________________________________________________14
2.3
Omezení v části C na listu vlastnictví ____________________________________________________15
2.4
Umístění stavby na cizím pozemku _____________________________________________________16
2.5
Technické závady nemovitosti _________________________________________________________17
2.6
Užívání nemovitosti v souladu s právním stavem __________________________________________18
2.7
Nezkolaudovaná nemovitost a přidělení čísla popisného ____________________________________18
2.8
Nemovitosti v záplavovém území nebo zaplavené nemovitosti _______________________________18
Vybrané principy ____________________________________________________________________18 3.1
Funkční celky ______________________________________________________________________19
3.2
Věcná břemena doživotního užívání ____________________________________________________22
3.3
Rekonstrukce nemovitosti a riziko právního zániku nemovitosti ______________________________24
3.4
Rekonstrukce bytového domu a vliv na cenu bytové jednotky _______________________________25
3.5
Provozní prostory v okolí a jiné vlivy prostředí ____________________________________________27
3.6
Přístavba ke stávajícímu domu a samostatný dům _________________________________________28
3.7
Nesoulad mezi fyzickým stavem a projektovou dokumentací ________________________________30
5
II.
PRAKTICKÁ ČÁST _______________________________________________________________________33
1.
Ocenění bytové jednotky ______________________________________________________________35 1.1
Průvodní popis _____________________________________________________________________36
1.2
Popisné informace __________________________________________________________________38
1.3
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití __________________________________________________41
1.4
Ocenění __________________________________________________________________________42
1.5
Omezující podmínky a předpoklady ____________________________________________________53
1.6
Osvědčení _________________________________________________________________________55
1.7
Přílohy____________________________________________________________________________56
2.
Ocenění bytového domu _______________________________________________________________70 2.1
Průvodní popis _____________________________________________________________________71
2.2
Popisné informace __________________________________________________________________73
2.3
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití __________________________________________________76
2.4
Ocenění __________________________________________________________________________77
2.5
Omezující podmínky a předpoklady __________________________________________________ 116
2.6
Osvědčení _______________________________________________________________________ 118
2.7
Přílohy__________________________________________________________________________ 119
III. 1.
ANALYTICKÁ ČÁST _________________________________________________________________ 127 Analýza místního trhu s nemovitostmi – Praha 13 _______________________________________ 128
1.1
Obecné informace ________________________________________________________________ 129
1.2
Vývoj cen od roku 2005 ____________________________________________________________ 135
1.3
Podklady k čerpání údajů ___________________________________________________________ 142
ZÁVĚRY A DOPORUČENÍ___________________________________________________________________ 144 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY _________________________________________________________ 145 SEZNAM POUŽITÝCH OBRÁZKŮ, TABULEK A GRAFŮ _________________________________ 147
6
Úvod Ekonomický systém, který v naší zemi vznikl po roce 1989, je zaloţen na trţních principech, tj. principech, které obecně uplatňují a respektují zákon poptávky a nabídky. Trţní ekonomický systém si vedle řady jiných zásadních změn ve společnosti, vyţádal i změny v oblasti oceňování majetku a zavedení nových metod a postupů při oceňování zaloţených na trţních principech. A právě základním principům trţního oceňování je věnována první kapitola mé bakalářské práce. V této kapitole nazvané „Trţní ocenění“ se zaměřím na základní informace o oceňování. Ve stručnosti v uvedené kapitole popíšu základní pouţívané metody, o které se opírá trţní ocenění, a účely pro které se ocenění vypracovává, kde největší podíl celkového počtu vypracovaných trţních ocenění je pro bankovní účely. Právě ocenění pro bankovní účely je věnována samostatná kapitola, která bude obsahovat popis základních rizik, která je nutné vyhodnotit v trţním ocenění pro stanovení hodnoty zástavy. V další kapitole, která nese název „Vybrané principy“, na základě praktických zkušeností s trţním oceňováním pro bankovní účely představím vybrané principy, které je nutné vnímat při zpracování ocenění a stanovení vhodnosti zástavy. V praktické části bakalářské práce se budu, vedle ocenění bytové jednotky, dispozičního řešení 2+kk v novostavbě bytového domu v Praze 13 s podílem na nebytové jednotce – Garáţi, umístěné v 1PP domu s právem výhradního uţívání jednoho parkovacího stání, věnovat i ocenění nového developerského projektu – výstavba bytového domu o 10 bytových jednotkách s garáţí umístěné v 1PP domu a 2PP domu, obsahujících 11 parkovacích stání, v širším centru Prahy, na Praze 3 - Ţiţkov. V analytické části mé bakalářské práce se budu věnovat analýze trhu s nemovitostmi na jihozápadním městě Prahy, v Praze 13. V analýze se věnuji vývoji cen na trhu s nemovitostmi za období od roku 2005 do současnosti. Analýza vychází z reálných uskutečněných prodejů, které jsem za svoji činnost v oblasti realit nasbírala a zaznamenala do vlastní databáze uskutečněných prodejů.
7
I. Teoretická část V Teoretické části se v kapitole nazvané Trţní ocenění se budu nejprve ve stručnosti věnovat oceňování obecně a základním zákonům, které definují předmět oceňování. Zaměřím se na základní charakteristiky trţního ocenění, kde stručně popíšu základní účely, pro které se v současné době oceňuje a základní metody oceňování. Ve vztahu k trţnímu ocenění se zaměřím na pojem hodnota a pojem cena. Přijetím zákona č. 591/1992 Sb., který se týká cenných papírů, nabylo na významu oceňování pro bankovní účely. Specifikům, která jsou spojeny s oceňováním pro bankovní účely, se budu věnovat v kapitole Oceňování pro bankovní účely. Zde se zaměřím na význam trţního ocenění a na jeho hlavní účel, kterým je ochránit finanční investice banky před riziky spojenými s půjčováním peněz oproti zástavě v podobě nemovitosti. Přínosem v této kapitole bude stručný popis základních rizik, která mají přímý vliv na ochranu bankovních investic. Za stěţejní kapitolu v teoretické části své bakalářské práce povaţuji kapitolu Vybrané principy. V této kapitole budu popisovat vybrané principy trţního ocenění pro bankovní účely, které jsou zaloţeny na praktických zkušenostech a poţadavcích vybraných bankovních domů. Jedná se o principy, jejichţ účelem je rovněţ ochrana bankovních investic, obdobně jako u vydefinování rizik v předchozí kapitole. Samotný přínos této kapitoly spočívá v ukázce vybraných principů na konkrétních praktických příkladech zrealizovaných ocenění. Příklady mohou slouţit jako základní nástroj pro identifikaci obdobných rizik vyplývajících u nových ocenění.
8
1. Trţní ocenění V této kapitole ve stručnosti popíšu základní charakteristice trţního ocenění. V úvodu popíšu základní pojmy trţní hodnota a trţní cena, definici obvyklé hodnoty v našem právním systému, dále se budu věnovat základním metodám trţního ocenění a základním účelům, pro které je v současné době trţní ocenění zpracováno.
1.1 Úvod do oceňování nemovitostí Oceňování je činností, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod. přiřazován peněţní ekvivalent. Je základním nástrojem řízení hodnoty. Je přitom třeba rozlišovat pojmy cena a hodnota.1 Cena vyjádřena v peněţních jednotkách a je vytvářena interakcí mezi kupícím a prodávajícím v určitém čase a na určitém místě. Hodnota je vypočtena nebo stanovena odhadcem, který k hodnotě dospěl za pouţití různých metod stanovení trţní hodnoty dle určitých předpisů, dle účelu, pro který je ocenění zpracováváno. Trţní hodnota je v našem právním pojetí často nahrazována pojmem Cena obvyklá, která je definována dle Zákona č. 151/1997 Sb.2 o oceňování majetku. §2, odst. 1, takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trţní hodnotou se tedy rozumí jako fiktivní cena, za kterou by bylo moţné oceňovaný majetek zobchodovat ve standardním obchodním styku bez mimořádných zájmů kupujícího nebo prodávajícího3.
1.2 Metody trţního ocenění 1
Kovandová, Marie, server LAMA, dostupné z URL: http://www.la-ma.cz/ocenem/on.php?co=1 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1092.html 3 ORT, Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech 2
9
V současné době jsou nejčastěji vyuţívány tři základní metody ke stanovení trţní hodnoty nemovitosti. Všechny metody mají nezastupitelný pohled na oceňovaný majetek a je na odhadci, jeho zkušenostech a praxi, určit jakým podílem se na konečné obvyklé ceně podílejí. Popis jednotlivých metod není detailně rozpracován, protoţe tato bakalářská práce se nezabývá specifikací jednotlivých metod, ale zabývá se základními principy v uvaţování souvislostí při oceňování a správné stanovení moţných rizik. Pro základní pochopení problematiky ocenění je nutné si ale nastínit všechny pouţívané metody alespoň okrajově. 1.2.1
Metoda nákladová
Metoda nákladová pohlíţí na oceňovanou nemovitost do minulosti. Tj. za kolik by byla nemovitost nově postavena v současných nákladových cenách a je od této hodnoty odečteno opotřebení nemovitosti a přičtena hodnota pozemku. Nákladová hodnota vystihuje technický stav nemovitosti. K přiblíţení se k reálné trţní hodnotě je nutné vyuţít k úpravě hodnoty například koeficientů prodejů4, které jsou nabízeny ve Vyhlášce č. 3/2008 Sb., která byla novelizována vyhláškou č. 364/2010 Sb. nebo zkušenosti a znalosti odhadce, které jsou závislé na správném vyhodnocení nákladových a prodejních cen ze své databáze, v mých oceněních, které jsou v praktické části této práce, jsou tyto úpravy hodnot zahrnuty pod pojmem ekonomické nedostatky5. Často je tato metoda nazývána jako technická neboli věcná. V praxi je tato metoda nejčastěji vyuţívána při stanovení ceny obvyklé obsazených bytových domů s regulovaným nájmem, kde dále uvedené metody nejsou jednoduše aplikovatelné. 1.2.2
Metoda porovnávací
Metoda porovnávací se v dnešní době dostává do popředí hlavně při oceňování pro bankovní zástavy. Jedná se o metodu, kdy je oceňovaný majetek porovnáván s uskutečněnými prodeji obdobného majetku. Pro správnou aplikaci této metody však je nutný dobrý zdroj porovnávání. Je nutné vycházet z informací, které jsou pravdivé a úplné. Z takové informace o uskutečněném prodeji obdobné nemovitosti lze aplikovat přepočet na jednotkovou cenu a aplikace na oceňovanou nemovitost. Z důvodu odfiltrování mimořádných vlivů je nutné porovnávat
oceňovanou
nemovitost
s minimálně
třemi
aţ
pěti
zobchodovanými
nemovitostmi. Tak jako nákladová metoda pohlíţí do minulosti, tak porovnávací metoda pohlíţí na současnost oceňované nemovitosti a její moţné obchodování na trhu.
4 5
Vyhláška č. 3/2008 Sb. na http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/vyhlasky_37334.html?year=2008 ORT, Petr, Oceňování nemovitostí na trţních principech
10
Tato metoda je nejčastěji vyuţívána při oceňování standardních často obchodovaných nemovitostech rezidenčního charakteru a u oceňování pozemků. Pro bankovní zástavy má tato metoda nezastupitelnou roli, protoţe vypovídá o hodnotě, za kterou bude rychle obchodována na trhu při realizaci zástavy. 1.2.3
Metoda výnosová
Metoda výnosová hraje nezastupitelnou roli při oceňování nemovitostí, které nesou předpoklad vytváření výnosu. Je hlavní metodou při oceňování administrativních prostor. Je určena ekonomickým vyuţitím za předpokladu stávajícího způsobu uţití nemovitosti nebo za předpokladu nejlepšího moţného způsobu vyuţití.6 Tuto hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou uloţíme do banky, a úroky z této vloţené jistiny jsou ročně stejné, jako je předpokládaný výnos z oceňované nemovitosti za rok. Tato metoda pohlíţí do budoucnosti nemovitosti na její schopnost plodit výnos. K aplikaci této metody je nutné znát ceny pronajímaných nemovitostí, takţe je částečně nutné vyuţít i srovnávací metodu ke stanovení obvyklého nájemného.
1.3 Účely trţního ocenění V kapitole úvod do oceňování nemovitostí jsem zmínila, ţe pro zpracování ocenění nemovitosti je důleţitý účel ocenění. V této kapitole stručně popíšu základní charakteristiky jednotlivých hlavních účelů, pro které je ocenění nemovitosti vyţadováno. 1.3.1
Ocenění pro daňové účely – vyhláškové ocenění
Pro daňové účely, tedy hlavně pro stanovení základu z daně z převodu nemovitosti, je vyţadováno ocenění dle cenového předpisu, případně administrativní cena, nebo-li vyhláškové ocenění. Toto ocenění musí být zpracováno znalcem jmenovaným Krajským soudem a řídí se dle Zákona o znalcích a tlumočnících č. 36/1967. Hodnota nemovitosti se řídí zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších vyhlášek. Znalci mají za úkol popsat nález, co znalec zjistil na místním šetření, dále má za úkol správně jednotlivé části nálezu zatřídit do správných kategorií a provést správný výpočet ceny dané dílčí části nálezu, kdy jednotkové ceny jsou vyhlášeny přímo platnou vyhláškou ke dni ocenění. Administrativní cena tedy není trţní hodnota v daném místě a čase, ale vyhláškové ceny a koeficienty jsou vyhlášeny přímo vyhláškou. Vyhláška se opírá o trţní situaci na trhu, ale její vydání má zpoţdění nebo zahrnuje predikci vývoje trhu. Pomocí koeficientů prodejnosti se
11
přibliţuje výstup z tohoto vyhláškového ocenění trţnímu ocenění, ale jejich pouţití není závislé na neočekávaném výkyvu trhu v dané oblasti. 1.3.2
Ocenění pro účetnictví
Ocenění pro v účetnictví se řídí zákonem č. 563/1991 Sb. O účetnictví7 ve znění pozdějších předpisů a účetní standardy. Ocenění majetku pro vklad či vyřazení z účetnictví je nutné ocenit, aby se o něm mohlo účtovat. Například hmotný majetek nakoupený se oceňuje pořizovacími náklady, včetně nákladů s pořízením souvisejících, dále hmotný majetek vytvořený vlastní činností se oceňuje výší vlastních nákladů včetně nepřímých nákladů s pořízením souvisejících a majetek, který byl pořízen např. darem, se oceňuje reprodukční pořizovací cenou, coţ je cena, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje. V tomto případě je tedy nutné stanovit obvyklou hodnotu majetku. 1.3.3
Ocenění pro pojišťovnictví
Pro účely pojišťovnictví je nutné oceňovat budovy a stavby podle zák. 37/2004 Sb.8 O pojistné smlouvě. Pro tyto účely se oceňuje na časovou a novou cenu. Časová cena se stanoví z nové věci mínus opotřebení nebo jiné znehodnocení. K této ceně je moţné přičíst hodnotu modernizací a oprav. Nová cena je dle tohoto zákona cena, za kterou lze v daném čase znovu stejnou věc pořídit. Tento zákon přímo odkazuje na obvyklou cenu dle Zákona č. 151/1997 Sb., §2, odst. 1, o oceňování majetku. 1.3.4
Ocenění pro bankovní účely
Ocenění pro bankovní účely je často zpracováváno právě pro zajištění úvěru zástavou například v podobě nemovitosti. Pro bankovní účely je nutné stanovit obvyklou hodnotu nemovitosti. Obvyklou cenu definuje Zákon č. 151/1997 Sb., §2, odst. 1, o oceňování majetku, který je jiţ uveden v kapitole Úvod do oceňování nemovitostí. Pro účely zástavy se tedy vychází z předpokladu, ţe stanovená trţní hodnota nemovitosti je hodnotou, za kterou by byl majetek obchodovatelný na současném trhu za současných podmínek. Oceněním pro bankovní účely se budu blíţe zabývat v následující kapitole.
6
Ing. Milada Najvárková, studijní materiál Úvod do oceňování – ceny a hodnoty Zákon č. 563/1991 Sb. O účetnictví http://business.center.cz/business/pravo/zakony/ucto/cast4.aspx 8 Zákon č. 37/2004 Sb. O pojistné smlouvě http://business.center.cz/business/pravo/zakony/pojistna_smlouva/ 7
12
2. Ocenění pro bankovní účely V této kapitole se budu detailněji zabývat specifiky ocenění pro bankovní účely, tedy hlavně pro stanovení hodnoty zástavy. Základním a hlavním pohledem na oceňovanou nemovitost je tedy obchodovatelnost dané nemovitosti při realizaci zástavy. Je tedy nutné oceňovat nemovitost se všemi spoluvlastnickými podíly na okolních pozemcích, bez kterých by samostatná
nemovitost
byla
těţko
obchodovatelná,
nejčastěji
z důvodu
přístupu
k nemovitostem. Důleţitým pohledem na nemovitost pro odhadce je pohled na rizika spojená s nemovitostí. Odhadce tedy musí stanovit moţná rizika, která se k nemovitosti vztahují. Banky si často stanovují svůj seznam nejčastěji se vyskytovaných rizik, která mohou ovlivnit následný prodej nemovitosti při případné realizaci zástavy. Tyto častě se opakující rizika spojená s nemovitostmi stručně charakterizuji a popisuji v následujících podkapitolách.
2.1 Zápis na listu vlastnictví a soulad mezi fyzickým a právním stavem Pod tímto rizikem je nutné uvádět, zda je nemovitost zapsaná na listu vlastnictví. V případě domu je moţné předpokládat, ţe se jedná o rozestavěný dům, který zatím nesplnil podmínku vzniku nemovitosti, tj. není rozestavěn do okamţiku, kdy jsou patrné obrysy stavby, její stavebně technické uspořádání a dispozice prvního nadzemního podlaţí.9 Jeho současná hodnota ocenění je nulová, i kdyţ je jiţ dokončena základová deska. Nebo tuto podmínku fyzické rozestavěnosti splnil, ale nebyl zaměřen geometrickým zaměřením. V této fázi, kdy dům není zapsán na listu vlastnictví, i kdyţ je jiţ téměř dokončen, je současná hodnota nulová, protoţe nesplňuje podmínku souladu mezi právním a fyzickým stavem. Případně lze pro banku v ocenění uvést hodnotu současnou dle fyzického stavu, s podmínkou platnosti ceny uvedení do souladu mezi fyzickým a právním stavem, tj. zápis rozestavěné nemovitosti dle geometrického plánu. Stejný problém vzniká často i u bytových jednotek, které vznikají v okamţiku, kdy je byt rozestavěn tak, ţe je jiţ navenek bytový dům uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a je zřejmé dispoziční uspořádání bytu. V případě, kdy ještě není dům plně uzavřen a jednotka není zapsaná jako rozestavěná, je vše v právním souladu a současná hodnota bytové jednotky se oceňuje nulovou hodnotou. Nezřídka se ale stává, ţe dům není uzavřen dle výše uvedené definice a přitom se jiţ developerovi podařilo zapsat jednotku jako
13
rozestavěnou. V této situaci ale není soulad mezi fyzickým a právním stavem a je také nutné ocenit současnou hodnotu byť na listu vlastnictví zapsanou rozestavěnou jednotku nulovou hodnotou. V opačném pojetí developer nemusí po dokončení domu nechat zpracovat prohlášení vlastníka a na listu vlastnictví není jednotka zapsaná jako rozestavěná, i kdyţ je jiţ téměř dokončená. I v tomto případě vzniká nesoulad mezi právním a fyzickým stavem a je nutné ocenit současnou hodnotu nulou, případně ji ocenit dle fyzického stavu nemovitosti s podmínkou platnosti ceny současné zápisem prohlášení vlastníka. Stejně jako nemovitosti vznikají, tak také zanikají. Rodinný dům zanikne, pokud není zřejmý obrys stavby. K této problematice se vrátím v kapitole Vybrané principy.
2.2 Přístup k nemovitosti Toto riziko nabylo v poslední době na významu, protoţe banky při realizaci zástav z minulých dob, kde ještě nebyl přístup k nemovitosti vyhodnocován, zjistily velké problémy při prodeji nemovitosti, kde není zajištěn právní přístup. Přístup je většinou zatarasen bývalým majitelem zástavy, která je realizována nebo jeho rodinnými příslušníky a znemoţní tak prodej původně jeho nemovitosti. Tuto často se opakující situace je zakreslena na následujícím obrázku, kde děti staví na zahradě rodičů za jejich domem, rozdělí parcelu na dvě samostatné, ale přístup právně nedořeší. Při realizaci zástavy pak novému vlastníkovi oceňovaného domu nepovolí přístup k nemovitosti a následují tak vleklé soudní spory.
Obrázek 1 : Přístup k nemovitosti přes cizí pozemek
9
ORT, Petr, Oceňování nemovitostí na trţních principech
14
V současné době se na toto riziko klade velký důraz a proto je nutné přístup po právní stránce kontrolovat. Přístup musí být zajištěn z veřejné komunikace, která je vedena v pasportu obce jako veřejná komunikace. Ideální je vlastnictví obce. Případně je moţné přístup prokázat budoucí smlouvou mezi developerem a obcí o budoucím předání komunikace do vlastnictví obce, nebo pokud je přístupová komunikace ve vlastnictví třetí osoby, je nutné zřídit věcné břemeno průchodu a průjezdu. Pokud není zajištěn fyzický přístup k nemovitosti, je nutné v odhadu hodnoty obvyklé počítat s náklady nutnými k vybudování přístupu k nemovitosti. Tj. zpevněné plochy, vrata, podezdívky atd. Nemovitost, kde není zajištěn právní nebo zohledněn fyzický přístup není pro bankou vhodnou zástavou.
2.3 Omezení v části C na listu vlastnictví Omezení v části C se dělí na tři základní varianty omezení. První omezení je omezení ovlivňující vhodnost zástavy. Zde je nutné uvádět zapsaná předkupní práva, věcná břemena in rem doţití, nájemní smlouvy. Kaţdé takové omezení je nutné vyhodnotit. Předkupní právo se často vkládá například obcí, která původně odprodávala byty nájemníkům a je předem určeno za jakou částku musí prodávající byt nabídnout v první řadě obci zpět k odkupu. Zde je nutné uvaţovat za hodnotu obvyklou tuto částku, která je uvedena ve smlouvě o předkupním právu. Pokud je toto předkupní právo zřízeno na dobu určitou a jiţ tato doba proběhla, nemá jiţ toto předkupní právo vliv na cenu obvyklou. V případě, kdy je předkupní právo uvedeno bez určené částky, musí dle práva banka při realizaci zástavy nabídnout nemovitost kupujícímu dle předkupního práva za trţní cenu a pokud nebude tento potencionální kupující mít zájem o odkup, můţe jej nabídnout volně na trhu. Realizovaná částka ovšem nesmí být niţší, neţ-li nabídka kupujícímu určenému v předkupním právu. V případě sníţení nabídkové ceny je nutné znova oslovit k vyjádření potencionálního kupujícího uvedeného v předkupní smlouvě. Věcná břemena zřízená in rem, tedy k nemovitosti, doţití zásadně ovlivňují hodnotu nemovitosti. Při takovém ocenění pro banku je nutné zohlednit, zda je věcné břemeno doţití zřízeno k celé nemovitosti nebo k její části s bliţší specifikací, k přesně jaké části se věcné břemeno doţití vztahuje. Také je nutné vzít v úvahu, zda jsou v dané lokalitě vůbec takové nemovitosti obchodovány. V Praze takové nemovitosti jsou obchodovány často, například v okrese Ústí nad Labem na vesnici se s takovým prodejem příliš nepočítá. K tomuto tématu, jak se v praxi pro banku oceňují nemovitosti s věcným břemenem doţití, se vrátím ve třetí kapitole Vybrané principy.
15
Nájemní smlouvy na dobu určitou bez moţnosti výpovědi ovlivňují zásadně hodnotu nemovitosti. V praxi se pouţívá pojem zaminování nemovitosti, kde je např. rodinný dům pronajat za 1 Kč na dobu 100 let bez moţnosti výpovědi. Taková nemovitost není vhodnou zástavou. Nevýhodou je, ţe pokud nájemní smlouvu majitel neukáţe nebo se nezmíní, není moţné ji dohledat tak, jako například věcné břemeno doţití, které je často evidováno v katastru nemovitostí nebo v nabývacích titulech. Dalším typem jsou omezení, která jen částečně podmiňují vhodnost zástavy, ale hlavně ovlivňují její hodnotu, jedná se např. o věcná břemena vedení sítí, ochranná pásma. U standardního rodinného domu, kde vedou jen sítě k tomuto domu, není vliv tohoto věcného břemene nijak zásadní, ale u pozemku, kde jsou vedeny sítě k celé lokalitě ve vysokém napjetí, je nutné uvaţovat, ţe tato část pozemku není vhodná ke stavbě domu ani k umístění vedlejších staveb. Je nutné k sítím zajistit přístup k opravám a údrţbě. Cena za metr čtvereční této části pozemku musí být stanovena v mnohem niţší hodnotě, neţ-li u zbytku pozemku. Není moţné tuto část pozemku ocenit stejně jako plnohodnotný stavební pozemek v celé velikosti. Obdobně je nutné nahlíţet na ochranná pásma, kde není moţné stavět či tuto část plnohodnotně uţívat. Třetím typem omezení v části C na listu vlastnictví jsou zástavní práva a exekuce. Tyto rizika je nutné v ocenění uvést, ale neovlivňují nám cenu obvyklou. Banka si sama pohlídá, aby při půjčení financí byla na prvním místě, tedy aby při realizaci koupě byla primárně vyplacena hodnota současné zástavy a stejně tak i exekuce. Některé nebankovní ústavy nemají podmínku být na prvním místě při realizaci zástavy, případně financují i nemovitosti zatíţené exekucí, ale jedná se o rozhodnutí oddělení rizik dané společnosti, nejedná se o zájem odhadce. Z tohoto důvodu je nutné na zástavní právo či probíhající exekuci banku upozornit v části rizik v ocenění nemovitosti, aby se sama rozhodla, jak v této věci bude dále postupovat. Nemovitosti zatíţené zástavou jsou v našich trţních podmínkách jiţ pravidelně obchodovány.
2.4 Umístění stavby na cizím pozemku Rodinný dům, který je umístěný na cizím pozemku, není standardně vhodnou zástavou bez zástavy i tohoto zastavěného cizího pozemku. V České Republice platí právní úprava, ţe stavba není součást pozemku. Pokud je dům umístěný na cizím pozemku, je moţné tento právní nesoulad řešit věcným břemenem stavby k danému pozemku, ale hodnota takové nemovitosti není shodná s obdobným domem na vlastním pozemku.
16
Pokud je stavba umístěna na vlastním pozemku a jen část domu na cizím pozemku, je nutné k tomuto problému přistupovat obdobně. Náhled takového problému je názorně ukázán v následujícím obrázku, který popisuje praktickou situaci, se kterou jsem se v praxi setkala.
Obrázek 2: Stavba na cizím pozemku
Oranţová část obrázku zobrazuje problémový pozemek, na kterém stojí část oceňované nemovitosti. Aby byla oceňovaná nemovitost vhodnou zástavou, je nutné zajistit právní soulad s fyzickým stavem a do zástavy vzít i část cizího pozemku stojícího pod oceňovaným domem, s čímţ musí majitel vedlejšího pozemku souhlasit a podepsat zástavní smlouvu nebo musí souhlasit se zřízením věcného břemene stavby k danému oranţově znázorněnému pozemku. Pokud není moţná domluva s majitelem vedlejšího pozemku, na kterém stojí stavba, není oceňovaná nemovitost vhodnou zástavou. U bytových jednotek je často vlastníkem pozemku pod bytovým domem třetí osoba, nejčastěji obec. V takovém případě je nutné v ocenění v rizicích uvést tuto zjištěnou situaci, aby si banka sama stanovila, zda bytovou jednotku určí za vhodnou zástavu.
2.5 Technické závady nemovitosti V této části rizik je nutné popsat veškeré závaţné technické nedostatky nemovitosti, které ovlivňují ţivotnost stavby. Pokud je nemovitost jiţ z více jak 60% opotřebena, je pro banku vhodnou zástavou, jen pokud ji bude kupující zároveň rekonstruovat a sníţí tak procento opotřebení. Hlavní závady, na které je nutné upozornit, jsou na prvcích dlouhodobé ţivotnosti, tj. nosných vodorovných a svislých konstrukcích, střechách a základech. Při 60%
17
opotřebenosti je riziko, ţe nemovitost nedoţije konce standardní délky úvěru a banka nebude moci zástavu realizovat, protoţe zástava v podobě nemovitosti právně zanikne.
2.6 Uţívání nemovitosti v souladu s právním stavem Nemovitosti zkolaudované například jako rodinný dům musí být vyuţívány v souladu s právním stavem jako rodinný dům. Často se v praxi setkáváme, ţe rodinný dům je uţíván jako kancelářská administrativní budova, bez potřebné rekolaudace na administrativní objekt. Rizika z takovéhoto uţívání nemovitosti vyplívají v nedodrţení technických, poţárních a hygienických poţadavků, které jsou na různé typy objektů odlišné. Pro banku není taková zástava vhodná zejména pro nedodrţování zákona a rizika moţného neplnění pojistného plnění při vzniku pojistné události. Takováto nemovitost se stane vhodnou zástavou, jen pokud účelem úvěru bude zároveň rekolaudace objektu pro soulad mezi uţíváním nemovitosti a právním stavem nemovitosti.
2.7 Nezkolaudovaná nemovitost a přidělení čísla popisného Nemovitosti, které nebyly zkolaudované, jsou v praxi často obchodovány, zejména jako rozestavěné stavby. Na nezkolaudovanou nemovitost je nutné v rizicích upozornit a kontrolovat, zda stavby byly povoleny stavebním povolením nebo ohlášením. Ideálním případem pro vhodnost zástavy je zkolaudovaná nemovitost s přiděleným číslem popisným.
2.8 Nemovitosti v záplavovém území nebo zaplavené nemovitosti V tomto oddílu rizik je nutné popsat, zda se oceňovaná nemovitost nachází v záplavovém území dle povodňového plánu nebo zda byla nemovitost zaplavena. Riziko je nutné v ocenění popsat, vhodnost zástavy si určuje banka nebo její metodický pokyn. Rizika spojená s tímto typem umístění nemovitosti jsou hlavně s pojištěním dané nemovitosti proti ţivelným rizikům. Pokud se nemovitost nachází v zóně s nízkým nebezpečím záplavy, pravděpodobně nebude mít problém nemovitost pojistit proti ţivelným rizikům. U zóny s velkým rizikem záplavy bude pojištění drahé nebo dokonce budou tyto nemovitosti vyloučeny z tohoto typu pojištění proti záplavám. Pro banku pak taková nemovitost nepojištěná proti ţivelným rizikům představuje hrozbu v podobě záplavy, kdy zanikne nemovitost a banka nebude moci realizovat zástavu. Například banka GE Money Bank, a.s. má v metodickém pokynu uvedeno, ţe pokud se nemovitost nachází v zóně s velkým rizikem záplav, není tato nemovitost pro tuto banku vhodnou zástavou.
3. Vybrané principy 18
V minulé kapitole jsem popsala základní rizika, která jsou nutná k vyhodnocení vhodnosti zástavy a na která je nutné banky upozornit. Tato rizika jsou na první pohled při pracování odhadu zřejmá a v softwarových produktech pro zpracování trţního ocenění pro bankovní účely jsou často vypsána, aby odhadce některá nepřehlédl. V této třetí kapitole mé bakalářské práce nazvané Vybrané principy jsem se rozhodla popsat detailněji rizika, která nejsou na první pohled při zpracování ocenění nemovitosti zřejmá, ale ke stanovení těchto rizik je nutný širší pohled odhadce na oceňovanou nemovitost. Všechny uvedené příklady jsou z praxe ocenění pro bankovní zástavy buď mě osobně, nebo mých kolegů a jedná se o základní principy a nutné pohledy, o které nám odhadcům technici bank chtějí rozšířit pohled na oceňovanou nemovitost jako celek a uvědomit si moţná rizika. Typické příklady z praxe jsou přednášeny na setkání a školení odhadců. Nejhlavnějším autorem níţe uvedených principů je Ing. Pavel Zídek, vedoucí stavebního referátu Českomoravské stavební spořitelny, a.s., který se často setkává s těmito principy v praxi. Rozhodla jsem se je sepsat do své bakalářské práce, aby pomohli jak začínajícím odhadcům podívat se na oceňovanou nemovitost jako na jeden celek včetně moţných rizik s nemovitostí spojených, tak i pro odhadce z praxe pro připomenutí či osvěţení dané problematiky. Jedná se o principy, které zahrnují pohled na nemovitost jak z technického hlediska, tak i z ekonomického hlediska. K pochopení těchto principů je nutné znát Občanský zákoník, Stavební zákon, Katastrální zákon, Zákon o oceňování majetku, a další. Hlavním přínosem těchto principů z praxe je propojení znalostí těchto zákonů a hlavně aplikace na praktických příkladech.
3.1 Funkční celky V současnosti se velmi často zdůrazňuje pohled na nemovitost jako na funkční celek. Coţ znamená pohled na případnou realizaci zástavy, kdy se odhadce odprostí od okolních staveb a pozemků a představí si nemovitost s pozemky jako celek pro zástavu, zda je sama o sobě schopna plnit plnohodnotně účel, pro který byla zkolaudována. Nejčastější chyby v ocenění vznikají při stavbě na pozemku, kde pozemek byl původně rodinných příslušníků objednatele ocenění, který byl nově vyměřen pro odkup nebo dar v rámci rodiny. Následující obrázek vykresluje standardní situaci, kdy rodiče darují synovi pozemek z původní zahrady stávajícího rodinného domu, aby si za domem postavil svůj budoucí
19
rodinný dům. Syn ke stavbě rodinného domu nabídne bance do zástavy pozemek a budoucí stavbu rodinného domu dle projektové dokumentace.
Obrázek 3 : Popis situace k vysvětlení funkčních celků
V současné hodnotě pozemku je nutné ověřit, zda v dané oblasti je územním plánem povolena stavba rodinného domu na pozemku o velikosti 500m2. V některých územních plánech se setkáváme se stanovením minimální moţné výměry pozemku ke stavbě rodinného domu. V tomto případě stavba rodinného domu na pozemku 500m2 je moţná dle územního plánu. Důleţité je uvaţovat s přístupem k oceňovanému pozemku, jak bylo uvedeno v kapitole 2 v části 2.2. Přístup k nemovitosti a k pozemku rodičů zřídit věcné břemeno průchodu a průjezdu, jinak se jedná o nevhodnou zástavu. Je také důleţité při ocenění pozemku počítat s náklady na vybudování přípojek sítí z přístupové komunikace a bude nutné zřídit také věcné břemeno vedení sítí k pozemku zahrady rodičů. Při zpracování budoucí hodnoty nemovitosti, tedy k budoucímu rodinnému domu na nově odděleném pozemku však v daném případě odhadce zjistil z projektové dokumentace, ţe budoucí stavba nebude mít vlastní nové přípojky sítí, ale sítě budou vedeny od domu rodičů k novému rodinnému domu, jak je zakresleno na níţe uvedeném obrázku. Je nutné zmínit nutnost věcného břemene vedení sítí nejen k zahradě rodičů, ale také ke stávajícímu domu rodičů a pozemku pod domem. Pokud by totiţ došlo k realizaci zástavy a nebylo by zřízeno věcné břemeno i na tento pozemek a stavbu, mohli by rodiče přerušit dodávky všech sítí a k novému domu by bylo nutné nové přípojky budovat jinou a nákladnou cestou.
20
Obrázek 4 : Přípojky sítí a funkční závislost
Při stavbě na hranici pozemku je vhodné přemýšlet o věcném břemeni přístupu k vedlejšímu pozemku z důvodu údrţby nemovitosti a nutná je kontrola projektové dokumentace a také fyzického provedení následné stavby, zda stavby nemají společnou štítovou zeď. Poté by bylo nutné zřídit věcné břemeno štítové zdi. Při takovýchto typech ocenění, kde původním vlastníkem byli rodiče, je velmi důleţité představit si budoucí rodinný dům s pozemkem a veškerým příslušenstvím samostatně bez existence původní stavby domu rodičů a právně tak zajistit veškeré souvislosti například věcnými břemeny. Pokud ale vlastník budoucí nové stavby vlastní i původní dům a pozemek, v našem případě dům rodičů, nemůţe sám sobě zřídit věcné břemeno a do zástavy bude nutné vzít obě nemovitosti. Samostatně je totiţ nový pozemek s novou budoucí stavbou bez právního zajištění závislostí zástavou nevhodnou. V praxi nejsou sítě jediným problémem funkčních závislostí, často jsou domy na sobě závislé například studnou, jímkou, společným vytápěním, společnou nosnou zdí nebo i společným vchodem nebo vstupem atd. Sítě jsou ale nečastěji přehlédnutým příkladem tohoto principu. Pokud není moţné vyřešit funkční závislosti nemovitosti věcným břemenem, je nutné vţdy do zástavy vzít i nemovitost, na které je oceňovaná nemovitost funkčně závislá.
21
3.2 Věcná břemena doţivotního uţívání V této kapitole blíţe popíšu, jak je nutné zjišťovat, zda oceňovaná nemovitost není zatíţena věcným břemenem doţivotního uţívání. Standardně je moţné zjistit, zda je nemovitost zatíţena tímto zástavním právem z listu vlastnictví, tedy výpisu z katastru nemovitostí, kde se tyto věcná břemena zapisují do části C – omezení. K ocenění je vţdy nutné doloţit tuto smlouvu o věcném břemeni nebo smlouvu kupní či darovací, kde je toto věcné břemeno zřízeno. V této smlouvě je věcné břemeno detailněji popsáno. Například je zde toto věcné břemeno omezeno na určité místnosti v domě, informace, zda je věcné břemeno zřízeno bezplatně. Dokonce jsem se jednou setkala s věcným břemenem doţití, kdy oprávněný do smrti nemusel platit spotřebu energií v domě. Tento typ věcného břemene s nutností za oprávněného ještě platit, bylo v bance vyhodnoceno jako neţádoucí a jednalo se zástavu nevhodnou. Další moţnost zjištění věcného břemene doţití je z nabývacího titulu k nemovitosti. Často je věcné břemeno doţití zřízeno v darovací smlouvě, kdy babička daruje vnukovi nebo synovi, ale je zakomponováno do textu smlouvy a na konci dokumentu není vloţena ţádost o zápis věcného břemene do katastru nemovitostí do části C. Zpracovatel zápisu v katastru nemovitosti pak můţe toto věcné břemeno jednoduše přehlédnout a list vlastnictví pak zůstane v části C čistý. Bylo by chybou domnívat se, ţe pokud není věcné břemeno zapsáno na listu vlastnictví, tak není platné. Katastr je pouze evidenčním útvarem a za zápis omezení v části C nebere ţádnou odpovědnost. Pokud je věcné břemeno doţití zřízeno smluvně in rem, je platné, i kdyţ není zapsáno na listu vlastnictví. Správně by měl odhadce prohlédnout nekonečně mnoho nabývacích titulů zpětně, zda nebylo věcné břemeno doţití zřízeno, v praxi je jeho povinností vyhodnotit poslední nabývací titul. V praxi jsem se setkala s věcným břemenem doţivotního uţívání, které nebylo na listu vlastnictví zapsáno. Ve smlouvě darovací si maminka zřídila bezplatné věcné břemeno na bytovou jednotku umístněnou v přízemí domu, včetně moţnosti uţívat zahradu domu a uţívat plody ze zahrady. Rodinný dům byl ze 70. Let v Praze Štěrboholy, v dobrém udrţovaném stavu, bez zásadních rekonstrukcí, dvougenerační, jednotka 3+1 umístěná v přízemí byla tedy obsazena, bytová jednotka v podkroví o velikosti 2+1 byla právně i fyzicky volná s vlastním vstupem a vlastním venkovním schodištěm. Porovnávacím způsobem jsem zjistila, ţe volné obdobné rodinné domy se obchodují v dané lokalitě a v daném místě za 30.000 kč/m2. Dle metodiky např. Českomoravské stavební 22
spořitelny, a.s. se obsazená nemovitost odhaduje na 30-50% hodnoty neobsazené nemovitosti. Přičemţ k 50% se odhadce přiblíţí v Praze při ţádaném typu nemovitosti. Vhodné je ale tuto metodiku aplikovat pouze tam, kde jsou tyto nemovitosti opravdu obchodovány. Například jak jiţ bylo uvedeno, obsazené nemovitosti se mnohem hůře budou obchodovat na menší vesnici u Ústí nad Labem i za částku 20% ze standardní trţní hodnoty neobsazené nemovitosti. Někde není moţné odhad stanovit ani na 10% hodnoty neobsazené nemovitosti. Je nutná znalost místního trhu a zkušenosti odhadce. K obdobné hodnotě dojdeme, i pokud pouţijeme výnosovou metodu, tedy od hodnoty nemovitosti odečteme potencionální příjem, o který přichází majitel nemovitosti tím, ţe nemůţe nemovitost pronajmout za trţní nájemné. V tomto výše uvedeném příkladě by celý dům bez věcného břemene byl obchodovatelný za 6,6 milionů korun. U domu s věcným břemenem uţívání 1NP je dům obchodovatelný za 4,5 milionů korun. Výpočet je zobrazen v následující tabulce. Obvyklá cena – bez VB Podlahová plocha 1NP
105,07 m2
30 000 Kč/m2
3 152 100 Kč
Podlahová plocha 2NP Ostatní plochy bez VB Garáţe v domě bez VB
97,79 m2 106.11 m2 31.9 m2
30 000 Kč/m2 3 000 Kč/m2 6 000 Kč/m2
2 933 700 Kč 318 330 Kč 191 400 Kč
Celkem
6 600 000 Kč Tabulka 1: Výpočet obvyklé ceny domu bez věcného břemene
Obvyklá cena – s VB v 1NP Podlahová plocha 1NP
105,07 m2
10 000 Kč/m2
1 050 700 Kč
Podlahová plocha 2NP Ostatní plochy bez VB Garáţe v domě bez VB
97,79 m2 106.11 m2 31.9 m2
30 000 Kč/m2 3 000 Kč/m2 6 000 Kč/m2
2 933 700 Kč 318 330 Kč 191 400 Kč
Celkem
4 500 000 Kč Tabulka 2 : Výpočet obvyklé ceny domu s věcným břemenem v 1NP
Hodnota věcného břemene je pro banku v tomto případě je 2,1 milionů korun. Při výpočtu výnosovým způsobem by byl propočet zkráceně vypadal tak jak je uvedeno v následující tabulce. Byt s moţností uţívání zahrady je v Praze Štěrboholy pronajatelný za
23
14.000 Kč. Dle výpočtu výnosovým způsobem, je hodnota věcného břemene, kdy nemůţeme pronajmout bytovou jednotku v 1NP, je hodnota VB také v obdobné výši 2,1 milionů korun. A - TRŢNÍ HODNOTA bytu 3+1, 105m2 Hrubý příjem (14.000/měs.) Riziko neobsazenosti Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace (reprodukční cena/ţivotnost roky) Daň z nemovitosti Pojištění nemovitosti
168 000 16 800 151 200 15 000 1 000 1 000 0 134 200
Čistý provozní příjem (NOI) Kapitalizační míra ( R ) (roční příjem / kupní cena) Trţní hodnota ( V ) Trţní hodnota zaokrouhlená
6,50 2 064 615 2 060 000
Tabulka 3 : Výpočet hodnoty věcného břemene výnosovým způsobem
Při zjištění, ţe oceňovaná nemovitost je zatíţena věcným břemenem doţití, je vhodné si pro danou banku ověřit, zda má zájem vzít do zástavy takovou nemovitost a jakým způsobem zohledňuje takové věcné břemeno doţití. Tyto návrhy výpočtu vychází z praktických rad techniků bank a slouţí jako obecné návody, jak na danou situaci z obecného hlediska nahlíţet.
3.3 Rekonstrukce nemovitosti a riziko právního zániku nemovitosti V praxi se často odhadce setkává s novým ohlášením nemovitosti, která je v ohlášce nazvaná přístavbou ke stávající nemovitosti, ale při prohlídce zjistí, ţe původní chata nebo dům je zbourán do základů, a z původní nemovitosti zůstaly pouze základy nebo sklepní část. Nezřídka se stává, ţe na pozemku nezůstane vůbec nic a stavba začne přímo od základů. Na tuto situaci musí banku upozornit, protoţe banka musí počítat s novou zástavní smlouvou ve stavu rozestavěnosti stavby. Dle stavebního zákona totiţ je moţné povaţovat za přístavbu i nový dům na původních základech, ale z hlediska vzniku a zániku stavby, pokud není zřejmý obrys stavby a dispozice 1NP, pak právně zanikne. Z tohoto důvodu se pro banku nejedná o přístavbu, i kdyţ je dům přistavěn na původních základech. Na stejné riziko je nutné banku upozornit, pokud stávající dům prochází kompletní rekonstrukcí a při ní dojde ke zbourání například jedné obvodové stěny. V tu chvíli vlastně stavba právně zanikla, byť na krátkou dobu, neţ bude nová zeď přestavěna. Banka je uvedena
24
v riziko, ţe zástavní smlouva v tu chvíli, kdy stavba právně zanikla, přestala být platná a v budoucnu nebude moci realizovat zástavu v případě potřeby. Proto je velmi důleţité na toto riziko banku upozornit. Ta většinou jen zajistí nové zástavní smlouvy a ujistí se tak, ţe jsou platné. Pokud na území České Republiky bude přijat nově navrhovaný Občanský zákoník, kdy se stane opět stavba součástí pozemku a vrátíme se tak k „římskému nebo rakouskouherskému právu“, které u nás platilo do roku 1950, nebude jiţ nutné se v těchto právních záleţitostech tolik pohybovat, protoţe vše co vznikne na pozemku, bude vţdy předmětem zástavy. Jeho přijetí je ale plánováno nejdříve v roce 2013 a bude se o starou římskou zásadu SUPERFICIES SOLO CEDIT10, tedy ţe to, co je na pozemku, patří přirozeně k němu.
3.4 Rekonstrukce bytového domu a vliv na cenu bytové jednotky V současné době je kladen důraz na vnímání nemovitosti jako celku, včetně vlivu okolí a dalších ekonomických vlivů a souvislostí, které mohou nastat. Hlavním příkladem jsou stavby menších bytových domů například do šesti bytových jednotek, kdy stavebníkem je fyzická osoba nebo malá právnická osoba. Stavba domu není dokončena, přičemţ bytové jednotky jsou jiţ rozprodány. Ocenění takového domu chci na příkladu ukázat na ocenění bytové jednotky v Poříčí nad Sázavou. Bytový dům o 4 bytových jednotkách, stavebníkem je fyzická osoba, 3 jednotky v domě jsou jiţ rozprodány, poslední je právě oceňována pro vhodnost zástavy a stanovení hodnoty obvyklé. Pro představu přikládám obrázky nemovitosti.
Obrázek 5 : Bytová jednotka dokončena, bytový dům nemá fasádu ze tří stran domu
Byt je jiţ dokončen, bytový dům na první pohled také, ale fasáda domu je jen z jedné strany domu a to z přední. Ze tří stran chybí fasádu dokončit. Odhadce musí vzít v patrnost, ţe původní malý developer – fyzická osoba, můţe prodejem poslední jednotky přestat mít zájem 10
SUPERFICIES SOLO CEDIT - Vlastník pozemku je vţdy vlastníkem všech staveb na pozemku. Zásada pochází z římského práva, kde byla zformulována právníkem Gaiem.
25
o dokončení fasády domu. Buď je moţno dokončení zajistit smluvně s pokutou pro developera v případě nedokončení, nebo je nutné náklady na dokončení fasády domu rozpočítat dle podlahové plochy mezi současné nové majitele bytových jednotek. Obdobný markantnější příklad byl ocenění většího bytového domu v Praze 3 Ţiţkov. Novou vestavbou v podkroví domu vznikla nová bytová jednotka, která je jiţ z 80% dokončena. Byt je prodáván jako dokončený, budoucí majitel si vybere obklady dle vlastního výběru. U takového typu koupě není problém, protoţe banky čerpají úvěry postupně, takţe bude zajištěno dokončení bytové jednotky. Bytový dům, kde se bytová jednotka nachází, však také prochází zásadní rekonstrukcí. Dle smlouvy mezi majitelem domu a stavební firmou, bylo zjištěno, ţe je v plánu výstavba nového venkovního výtahu, oprava společných prostor, včetně výměny rozvodů kanalizace a vody v domě, a nová fasáda domu.
Obrázek 6 : Bytová jednotka rozestavěna, bytový dům před novou fasádou a zatím bez výtahu
Ze smlouvy však také vyplynulo, ţe dokončení bytového není nijak zásadně pokutováno a termíny nejsou striktně nastaveny. Stavební firma je novou firmou na trhu a proto je zde riziko, ţe firma zanikne a nedokončí plánovanou opravu domu. Toto riziko jsem byla nucena vzít v potaz hlavně proto, ţe oprava domu měla být dokončena jiţ do konce roku 2010 a ocenění bytové jednotky probíhalo v březnu 2011. Započala oprava společných prostor domu, ale stavba výtahu ani fasády zatím nezapočaly. I v této situaci bylo nutné pohlédnout na ocenění bytu jako na celek s domem a náklady na dobudování výtahu a fasády rozpočítat dle poměrné části oceňovaného bytu na společných prostorách domu. Banka by byla v riziku a při představě následné realizace zástavy, dokončeného bytu v šestém nadzemním podlaţí bez výtahu a se špatnou fasádou, s nedokončenou opravou společných prostor v domě, by určitě nezrealizovala zástavu a prodej nemovitosti za tak vysokou hodnotu jako u prodeje bytu
26
v dokončeném domě s výtahem. Toto riziko ale není nutné zohledňovat při stavbě velkým developerem, kde je předpoklad dokončení jednotek i celého domu. Při tomto ocenění také vzniklo riziko, kdy výtah byl stavěn venkovní, ale dvůr, kde měl být výtah umístěn, nebyl ve společném spoluvlastnictví majitelů jednotek. Situaci zobrazuje následný obrázek z katastrální mapy.
Obrázek 7 : Budoucí stavba venkovního výtahu na cizím pozemku
V tomto případě bylo nutné banku upozornit na nutnost zřízení věcného břemene stavby výtahu k pozemku p.č. 462/4 a zřízení věcného břemene průchodu, nebo nové zaměření stavby s výtahem a odkup těchto několik metrů do spoluvlastnictví majitelů jednotek.
3.5 Provozní prostory v okolí a jiné vlivy prostředí Do celkového pojetí zpracování ceny obvyklé je nutné uvaţovat blízké okolí, které můţe mít vliv na hodnotu nemovitosti. Jedná se o základní riziko, které je ale často odhadci přehlíţeno. Například o stavbu u letiště nebude stejný zájem poptávajících, jako o stavbu v klidné zástavbě. Bytová jednotka i v krásném opraveném domě, kde ţijí nepřizpůsobiví občané, také nebude mít stejnou hodnotu jako v obdobné klidné lokalitě. Je nutné uvaţovat přístup k městské hromadné dopravě, zeleň v okolí, hluk z okolí, vlakové trati atd. Toto všechno jsou relativně známé vlivy pro všechny odhadce. Je ale nutné vnímat i podnikatelskou činnost v okolí. Při ocenění bytové jednotky, kde nebyl dům plně dokončen a jeho fasáda byla omítnuta ze tří stran, jsem na místním šetření zjistila, ţe za domem jsou stavebniny, které mají otevírací dobu od 8-19 hodin včetně soboty. Situace
27
stavebnin a umístění bytového domu s oceňovanou bytovou jednotkou je zobrazeno na následujícím obrázku.
Obrázek 8 : Umístění stavebnin u bytového domu
Umístění stavebnin a ruch z jejich činnosti bezpochyby ovlivňují hodnotu nemovitosti. Toto riziko je nutné uvést v ocenění a zohlednit ruch v hodnotě nemovitosti. Často tento problém vzniká u nových staveb v prolukách, kde je jiţ podnikatelská činnost zaběhnutá. Blízké hospody a restaurace, zámečnictví, průmyslové objekty s rušící výrobou, skladové objekty s častým skladovým naváţením a vyváţením zboţí, všechny takové skutečnosti je nutné při ocenění nemovitosti vzít v potaz a zohlednit ji při zpracování obvyklé hodnoty nemovitosti.
3.6 Přístavba ke stávajícímu domu a samostatný dům V třetí části třetí kapitoly nazvané Rekonstrukce nemovitosti a riziko právního zániku nemovitosti jsem nastínila, jaký dopad můţe mít vliv rozdílu mezi stavebně-právním a občansko-právním vnímáním vzniku a zániku nemovitosti. Tento rozdíl se v praxi ukazuje jako problémový i při stavbě nového rodinného domu ne původních základech jiného rodinného domu, který je plánován provozně spojit s vedlejším domem. V následném názorném příkladu je zobrazena situace reálného ocenění budoucí nové stavby rodinného domu. Původní situace před započetím stavby a demolice některých původních objektů je taková, ţe původní dva rodinné domy jsou postaveny jako dvojdům, kdy kaţdý dům má přiděleno samostatné popisné číslo.
28
Obrázek 9 : Situace před započetím stavby domu
Z původní velké zahrady je nově vytyčen pozemek, který rodiče darují synovi. Ten se rozhodl pro demolici stávajícího objektu a výstavbu nového. Je vydáno nové ohlášení stavby na původních základech stavby a pro stavební úřad se jedná o přestavbu a přístavbu. Stavební úřad také právně neřeší napojení na jímku a studnu na pozemku rodičů. Stačí jim povolení a podpis souseda, tedy rodičů s napojením, a dále jiţ právní zajištění vymahatelnosti napojení neřeší. Odhadce proto musí bance zajistit právní zajištění napojení na sítě a doporučit zřízení věcného břemene sítí, o čemţ jsem jiţ psala v kapitole 3.1. Funkční celky. Při zpracování ocenění se dále ale zjistilo, ţe projektová dokumentace počítá se vstupem do nového domu z původního objektu č.p. 1 a napojení na kotel umístěný v tomto původním domě. Dále také zjistil, ţe je plánována společná štítová zeď obou objektů. Situaci jsem se pokusila pro pochopení zakreslit na následující obrázek.
Obrázek 10 : Budoucí situace výstavby nového rodinného domu
Veškeré tyto rizika lze vyřešit věcnými břemeny, avšak situaci zde vykresluji proto, abychom si představili moţné riziko rozdílného chápání nové stavby v občansko-právním a stavebněprávním pojetí. Ve stavebně-právním pojetí stavební úřad vydal povolení přístavby na
29
původních základech. V občansko-právním pojetí vzniká nová stavba, kdy původní zanikne. Nový projekt budoucího domu ale vypovídá o tom, ţe bude provozně a funkčně spojen s původním domem č.p. 1. Zde nastává riziko, ţe by v budoucnu rodiče jako majitelé původní nemovitosti č.p. 1 mohli soudně vymáhat, ţe nová stavba budoucího rodinného domu nebyla novou stavbou nového rodinného domu, ale jednalo se o přístavbu k původním rodinnému domu č.p. 1, protoţe je a byl funkčně a provozně spojen se stávající nemovitostí. V tomto je podpoří i vydané ohlášení, které zní na přístavbu a přestavbu. Bylo by těţké prokazovat, ţe přístavbou a přestavbou byla myšlena stavba na původních základech. V tomto reálném příkladě se bankovní ústav k situaci postavil tak, ţe k vyřízení úvěru dal podmínku, vzít do zástavy celý celek obou nemovitostí, jak původní dům č.p. 1, tak i budoucí stavbu nového rodinného domu neboli nové přístavby rodinného domu, aby se ochránil před tímto moţným rizikem. V ocenění je proto nutné vyhodnocovat veškeré funkční i provozní propojení s jinou nemovitostí, která není předmětem ocenění a zástavy, protoţe některé propojení mohou mít zásadní vliv na moţnou budoucí realizaci zástavy.
3.7 Nesoulad mezi fyzickým stavem a projektovou dokumentací Odhadce při zjištění nesouladu mezi fyzickým a právním stavem má za povinnost na toto riziko banku upozornit. Pokud na pozemku existuje nezapsaná stavba v katastru nemovitostí nebo naopak zapsaná stavba není fyzicky na pozemku. Jeho povinnost je popsat i situaci, kdy novostavba domu neodpovídá stavebním úřadem schválené projektové dokumentaci nebo došlo k přístavbě či přestavbě nemovitosti bez stavebního povolení. Prací odhadce je i poukázat na starší nemovitosti, které nejsou zakresleny na katastrální mapě dle skutečného fyzického stavu. Tuto mnoţinu často tvoří starší rodinné domy, kde bylo přistavěno zádveří, nebo byly přistavěny garáţe, které nejsou zkolaudované nebo zanesené v katastru nemovitostí. Banka dle svého uváţení rozhodne, zda „donutí“ klienta uvést nemovitost do právního souladu s fyzickým stavem a dle závaţnosti můţe trvat na vyřešení situace jako podmínku čerpání nebo mu dá prostor delší, nezávislý na čerpání úvěru. Často vznikají nové jednotky v půdních prostorech bez řádného projektu a stavebního povolení, kde nejsou kontrolovány hygienické normy, normy osvětlení atd. Takové bytové jednotky pak nesplňují potřebné normy k řádnému plnohodnotnému uţívání a odhadce nemůţe takový prostor započítat nebo jej započítat za plnou jednotkovou cenu.
30
U novostaveb se často setkáváme s šetřením nákladů stavebníka, například jsou instalována menší okna, takţe opět vyvstává otázka, zda jsou splněny hygienické normy, jsou pouţité staré cihly z demolovaných staveb atd. Na tato zjištění je nutné banku vţdy upozornit V této kapitole chci popsat skutečnou situaci, která vznikla při zpracování ocenění, tedy spíše při konečné kontrole bankou při dostavbě nemovitosti, kdy byl zjištěn nesoulad mezi projektovou částí dokumentace a fyzickým provedením stavby, kdy v daném případě došlo aţ na nejhorší moţný důsledek takového jednání stavebníka. Novostavba rodinného domu byla projektována ve stávající proluce zástavby řadových rodinných domů jako rodinný dům o jednom nadzemním podlaţí s obytným podkrovím, tak jak je zakresleno na následujícím obrázku. Stavba probíhala v centru menší obce a budoucí stav domu měl být velmi podobný z externího pohledu vedlejšímu domu. Dispozičně byl projektován jako jednogenerační, v prvním nadzemním podlaţí o velikosti 2+1, v podkroví dvě místnosti přístupné z centrální chodby. Schodiště bylo projektováno mezi chodbou prvního nadzemního podlaţí a chodbou v podkroví.
Obrázek 11 : Projekt nového rodinného domu v proluce
Stavebník začal čerpat úvěr na dostavbu a při dokončení stavby banka poţadovala závěrečnou kontrolu odhadcem.
31
Při příjezdu na místní šetření byly ihned patrné zásadní rozdíly oproti projektové dokumentaci, kdy stavebník zvýšil nadezdívku podkroví a vznikl mu tak lepší prostor v obytném podkroví a zároveň se rozhodl stavbu přizpůsobit některým módním trendům a instaloval podlouhlá lomená okna v podkroví.
Obrázek 12 : Skutečné provedení nového rodinného domu v proluce
Také dispozičně se stavba zásadně změnila. V prvním nadzemním podlaţí vznikl otevřený prostor velké místnosti s kuchyní, odkud vedlo schodiště na okraji domu do obytného podkroví, kde vznikla jedna otevřená místnost bez chodby. Stavba neměla mimo půdorysu s projektem nic shodného. Stavebník tedy byl bankou donucen k dodatečnému povolení stavby či změnou stavby před kolaudací, ale stavebnímu úřadu byly vzneseny námitky okolních majitelů nemovitosti a nakonec stavební úřad rozhodl rozhodnutím o odstranění stavby. Poskytnutý úvěr nebyl v tu chvíli kryt vhodnou zástavou a došlo k zesplatnění úvěru11, tedy klient musí okamţitě zaplatit bance celou výši úvěru. U banky by měl klient moţnost nabídnout jinou vhodnou zástavu, ale úvěr čerpal u stavební spořitelny, kde je velmi hlídána účelovost a ta v dané situaci nebyla naplněna investicí do objektu k bydlení. Na tomto názorném příkladu lze vidět, jak zásadní můţe být nedodrţení stavebním úřadem schválené projektové dokumentace budoucí stavby a jak nedozírné důsledky mohou nastat. Tímto vybraným principem uzavírám teoretickou část své bakalářské práce.
11
Zesplatnění úvěrové pohledávky = právní úkon, kdy banka prohlásí celý úvěr za splatný. To znamená, ţe vyzve klienta k úhradě celé zbývající částky úvěru včetně úroků a poplatků.
32
II. Praktická část V této praktické části se budu věnovat praktickým příkladům z mé praxe odhadce nemovitostí, kde přikládám ocenění bytové jednotky zpracované pro bankovní účely zástavy pro Českomoravskou stavební spořitelnu. Bytová jednotka byla zobchodována v prosinci minulého roku 2010. Byt je dispozičně řešen jako 2+kk s balkonem s podílem 1/18 na nebytové jednotce umístěné v prvním podzemním podlaţí, kde má majitel výhradní právo uţívání parkovacího stání. Rezidence Smíchovská je novostavbou z roku 2009. Je umístěna v Praze 13 Stodůlky v části místně zvané u Šafránky, které v posledních pěti letech prochází velkým vývojem a lokalita se tak stala rezidenční částí k bydlení ve Stodůlkách. Stavby původně byly realizovány na „zelené louce“, ale za 5 let se jedná o novou a plnohodnotnou část Prahy 13 s plnou občanskou vybaveností, kde je umístěno přes jeden tisíc bytů. Druhým praktickým příkladem ocenění je ocenění bytového domu v Praze 3 na Ţiţkově u parku Parukářka. Jedná se o velmi ţádanou lokalitu v širším centru Prahy, která prochází stálým a dlouhodobým vývojem. Mění se postupně z původní proletářské čtvrti na ţádanou rezidenční oblast, kde je vysoký standard bydlení s výbornou dostupností do centra Prahy. Bytový dům vznikl v proluce v ulici Českobratrská a dle této ulice se celý developerský projekt nazývá. V domě je deset bytových jednotek od velikosti 1+kk aţ do vel. 5+kk, včetně dvou mezonetových bytů s terasami a bytu v prvním nadzemním podlaţí s předzahrádkou. Dům je plně podsklepen a má dvě podzemní podlaţí, kde je umístěno jedenáct parkovacích stání a sklepy. K bytové jednotce vţdy náleţí jedno parkovací stání v podzemní garáţi a sklep. Ocenění bylo objednáno přímo developerem pro zjištění trţní hodnoty domu. Má k dispozici původní ocenění z roku 2008, kdy se trh teprve připravoval na příchod předem uveřejněné krize, kde ocenění zní na částku 85.000.000 Kč. Za tuto částku se mu nepodařilo prodat ţádnou bytovou jednotku. Z tohoto důvodu poţádal developer o stanovení trţní hodnoty k současnému datu, tj. k datu 23.2.2011, aby si zajistil správnou korekci prodejních nabídkových cen a byty se začaly na trhu obchodovat. Původní ceny bytových jednotek byly nadsazené k dnešnímu stavu trhu, ale obchodovatelné k situaci na trhu v roce 2008. Na tomto příkladu je názorně vidět, ţe krize na trhu s nemovitostmi z roku 2008 se zásadně dotkla i novostaveb nadstandardních bytových jednotek v novostavbách v luxusních ţádaných lokalitách v širším centru Prahy. Ocenění na trţních principech ve své praxi zpracovávám za vyuţití bankou schváleného softwarového produktu, čímţ si bankovní subjekt zajišťuje, aby trţní ocenění obsahovalo pro 33
daný bankovní dům schválené a potřebné informace v předefinované formě. Vyţadovaná forma výsledného ocenění určitým způsobem ovlivňuje i způsob zpracování ocenění. Vzhledem k tomu, ţe v praxi jiţ dlouhodobě provádím ocenění dle bankou předepsaných metodik, pro svou bakalářskou práci jsem se rozhodla vyuţít na praktických příkladech metodik vyučovaných na Bankovním institutu, vysoká škola a takto získané zkušenosti porovnat s metodikami bank a tam kde to bude vhodné nově získané zkušenosti převést do praxe. Následné ocenění uvedených praktických příkladů je tedy formalizováno dle učebních materiálů vydávaných Bankovním institutem, vysoká škola, autor Ing. Petr Ort, Ph.D, Cvičení z oceňování nemovitostí, Praha únor 2007.
34
1. Ocenění bytové jednotky
OCENĚNÍ BYTOVÉ JEDNOTKY č. 2737/202, s garáţovým stáním (s podílem 1/18 na nebytové jednotce č. 2737/2) Katastrální území Stodůlky
V bytovém domě č.p. 2737 Smíchovská 96, 155 00 Praha 13 – Stodůlky
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU12 (FAIR MARKET VALUE)
Účel : Stanovení hodnoty zástavy
Datum ocenění :
1. Prosince 2010
Objednatel :
Vypracoval :
Marek Slavík
Ing. Michaela Třeštíková
Nuselská 595/78
Za Luţinami 59/7
140 00 Praha 4
155 00 Praha 5
Tel. 605 855 444
Tel. 737 488 383
12
Předloha ocenění bytové jednotky dle Ing. Petra Orta, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí
35
1.1 Průvodní popis Marek Slavík Nuselská 595/78 140 00 Praha 4 1.prosince 2010 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako Byt č. 2737/202 Uvedený na listu vlastnictví č. 16964, pro katastrální území Stodůlky, včetně garáţového stání - podíl 1/18 na nebytové jednotce č. 2737/2 Uvedený na listu vlastnictví č. 18076, pro katastrální území Stodůlky městská část Praha 13, obec Praha Nacházejícího se na adrese Smíchovská 2737/96, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. Prosinci 2010. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví č. 16964, pro katastrální území Stodůlky, městská část Praha 13, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 3.11.2010 je přílohou této zprávy.
36
Trţní hodnota : Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění – pana Marka Slavíka jsme majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory : Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami byl z ocenění vyloučen.
37
Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle poţadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno :
Aktuální trţní ocenění
Jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 1. 12. 2010.
1.2 Popisné informace 1.2.1
POPIS LOKALITY
Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. 2737 se nachází v jihozápadní části Prahy v rezidenční čtvrti Stodůlky, které jsou převáţně tvořeny panelovou zástavbou v kruhových blocích, tzv. rondelech, dále novou zástavbou bytových domů a v menší míře původní vesnickou zástavbou starších rodinných domů. Lokalita zvaná Nové stodůlky vznikla mezi Jeremiášovou ulicí a Dalejským parkem. Okolní zástavba nemovitosti je tvořena novými bytovými domy a směrem na západ novými i staršími rodinnými domy z 19.stol. v navazujících Řeporyjích. Celkový charakter lokality je rezidenční bydlení střední kategorie. V dochůzné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost (obchody, banka, kulturní zařízení, apod.). Zastávky městské hromadné dopravy (autobus, tramvaj) jsou rovněţ v dochůzné vzdálenosti, stanice metra trasy B Luka je vzdálena dvě stanice autobusem nebo stanice metra B Luţiny do 800m pěšky. Velké nákupní centrum Zličín je vzdáleno do 1km autem nebo 3 stanice metrem. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, ale kapacita těchto míst není pro potřeby všech rezidentů plně dostačující. Pod domem je k dispozici garáţ, a k bytu je oceňováno i garáţové stání pod objektem. 1.2.2
OCEŇOVANÝ MAJETEK
Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Dle návrhu rezervační smlouvy prohlášení vlastníka ze dne 28.12.2009 je příslušenstvím k bytu sklepní kóje č. 5202 umístěná v 1PP domu (součást společných prostor 38
domu) a předmětem prodeje je i garáţové parkovací stání, které je právně vymezené jako podíl 1/18 na nebytové jednotce č. 2737/2, LV č. 18076. Majitel oceňovaného bytu má dále právo uţívat společné domovní prostory. 1.2.3
HISTORIE
Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němţ se oceňovaný byt nachází, zkolaudován v roce 2009. Stavba probíhala od roku 2007. Dům je samostatně stojící, obdélníkového charakteru. Je postaven s jedním podzemním podlaţím a třemi nadzemními podlaţími. Stavba je bez členité fasády, jednoduchých rovných tvarů s rovnou střechou. V suterénu domu jsou umístěny sklepní kóje a velká garáţ pro 18 automobilů. Dům byl stavěn ve vyšším standardu. Je monolitické ţelezobetonové nosné konstrukce s vyzděním obvodových zdí s tl. Do 45cm se zateplením kontaktním zateplovacím systémem s tl. do 10cm. Podlahy ve společných prostorech jsou v suterénu betonová mazanina, v dalších nadzemních podlaţích je keramická dlaţba. Výtah v domě je nový s dvojitými dveřmi, splňující normy EU a zajišťuje vertikální dopravu od 1PP do 3NP. 1.2.4
POZEMEK
Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl náleţící k bytu ve výši 5845/215994 a podíl náleţící k nebytové jednotce ve výši 1/18 x 439/215994 na parcele p.č. 2325/6 o výměře 762 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, dále na parcele p.č. 2325/1 o výměře 1212 m2, druh zahrada a na parcele p.č. 2326/3 o výměře 6 m2, druh pozemku trvalý travní porost . Podíl na uvedených pozemcích není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. 1.2.5
VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY
Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl náleţící k bytu ve výši 5845/215994 a podíl náleţící k nebytové jednotce ve výši 1/18 x 439/215994 na společných částech domu – zde se jedná hlavně o přípojky médií, oplocení dvora, kotelny, chodby, výtahy apod. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna.
39
1.2.6
BYT
Oceňovaný byt je přímo přístupný z chodby hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn bezpečnostními jednokřídlými dveřmi. Stávající dispozice bytu obsahuje jeden velký pokoj s kuchyňským koutem s moţností přepaţení na dva menší pokoje, chodbu, koupelnu s vanou a se závěsným WC a komoru. Z obývacího pokoje je přístupná lodţie, která je orientovaná na západní stranu. Byt je situován ve druhém nadzemním podlaţí z celkově 3NP s výtahem v domě. V podlaţích pod bytem i nad bytem jsou také bytové jednotky. Vodorovné nosné konstrukce jsou monolitické ţelezobetonové. Obvodové a dělící svislé konstrukce jsou klasické, zděné z cihel. Všechny prvky stavby jsou funkční bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevů (trhliny, plísně, apod.) Jedná se o novostavbu domu. Okna jsou dřevěná EURO s dvojsklem, na podlaze v obývacím pokoji je dřevěná plovoucí podlaha, na chodbě a koupelně je na podlaze keramická dlaţba. Byt je vytápěn centrálním topením s plynovou kotelnou umístěnou v 1NP domu, se zásobníkem teplé vody. Stěny jsou nově vyštukovány. Interiérové dveře jsou jednokřídlé plné i prosklené. Z hlediska morálního opotřebení je byt ve výborném stavu, je navrţen dle dnešních poţadavků kupujících, bez průchozích místností, s větší koupelnou a komorou v bytě. Z hlediska fyzického opotřebení je byt ve výborném stavu, jedná se o novostavbu z roku 2009. 1.2.7
REKONSTRUKCE
Oceňovaný byt byl zkolaudován v roce 2009, jedná se o novostavbu, která nebyla ke dni ocenění uţívána. V bytě nebyla provedena ţádná rekonstrukce a k dnešnímu dni není rekonstrukce nutná. Podrobnější technické údaje o oceňovaném majetku jsou uvedeny v části „Ocenění“ této zprávy.
40
1.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Byt není v současné době pronajat ani není obýván majitelem. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Objekt je okamţitě vyuţitelný jak pro potřebu vlastního bydlení majitele bytu, tak pro případný pronájem třetí osobě při předpokladu instalace kuchyňské linky. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti bude tedy splněna. Dle informací objednatele bude byt vyuţívat pro vlastní bydlení ihned po podpisu kupní smlouvy, náklady na kuchyňskou linku se spotřebiči odhaduji na 50.000 kč. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe budoucí vyuţití majetku při předpokladu nákladu kuchyňské linky, bude v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
41
1.4 Ocenění 1.4.1
ÚVOD
Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení budoucí trţní hodnoty jsme pouţili kombinaci porovnávací a příjmové metody, metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná.
42
1.4.2
POROVNÁVACÍ METODA
Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku.
Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Praze Stodůlky v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty bytové jednotky zvolili za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. U garáţového stání je jednotkou počet garáţových stání, který je u tohoto druhu majetku povaţován za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je dána součtem trţní hodnoty bytu a garáţového stání, coţ je 2 780 000 Kč + 200 000 Kč, celkem 2 980 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.
43
A – AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA bytové jednotky Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 Byt č . 2737/202 Byt č. 2693/3, ulice Byt č. 2612/5, ulice Na Výrovně Anny Rybníčkové Katastrální území Stodůlky Stodůlky Stodůlky Obec Praha 13 Praha 13 Praha 13 Okres Praha Praha Praha B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Uţitná plochy 57 49 57 Prodejní cena 2 299 000 2 899 000 Cena za jednotku X 46 918 50 860 Datum transakce 12/10 7/10 8/10 Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 918 50 859 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 918 50 859 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 918 50 859 Existence věcných Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna břemen Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 918 50 859 Vyuţití podle Bytová, Bytová, Bytová územního plánu vícepodlaţní vícepodlaţní vícepodlaţní Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 918 50 859 Stavební povolení Ano Ano Ano Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 918 50 859 Jiná právní omezení Ne Ne Ne a závazky Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 918 50 859 E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Dobrá Velmi dobrá Korekce 1,05 1,00 Upravená hodnota 49 264 50 859 Technický stav Novostavba Novostavba Novostavba Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 49 264 50 859 Technické vybavení Velmi dobré Velmi dobré Velmi dobré
44
Porovnávaný majetek 3 Bud. Byt 2+kk, Tlumačovská Stodůlky Praha 13 Praha
60 2 793 560 46 559 11/10 1,00 46 559 Prodej 1,00 46 559 Absolutní vlastnictví 1,00 46 559 Nezjištěna 1,00 46 559 Bytová, výšková budova 1,15 53 543 Ano 1,00 53 543 Ne 1,00 53 543 Velmi dobrá 1,00 53 543 Novostavba 1,00 53 543 Velmi dobré
Korekce Upravená hodnota Funkční Dobrá vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Omezený Korekce Upravená hodnota Dopravní MHD obsluţnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Jiná technická Příslušenství korekce bytu - lodţie Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Podíl hodnoty pozemku Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 48 729 hodnota jednotky Celková 2 777 535 Kč porovnávací hodnota Zaokrouhleno 2 780 000 Kč
1,00 49 264 Dobrá
1,00 50 859 Dobrá
1,00 49 264 Omezený
Dobrá 1,00 50 859
Omezený 1,00 49 264
MHD
Velmi dobrá 1,00 49 264 Obdobné, terasa 0,95 46 801 Menší
1,00 50 859
1,00 50 859
1,00 53 543 Velmi dobrá Velmi dobrá 1,00 1,00 50 859 53 543 Obdobné, Obdobné, terasa předzahrádka 0,90 0,95 45 773 50 866
0,95 44 461
45
Obdobný 1,00 45 773
Obdobný 1,00 44 461
1,00 53 543 MHD
Obdobný
Obdobný
1,00 53 543 Omezený
MHD 1,00 49 264
1,00 53 543
1,00 50 866 Menší
1,00 45 773
1,10 55 952
B – AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA garáţového stání Oceňovaný majetek Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek A.Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 Garáţové stání jako Garáţové stání Garáţové stání jako podíl na nebyt. jako spoluvl. Podíl spoluvl. Podíl na jednotce Smíchovská na spol. prostorech spol. prostorech Na Výrovně Anny Rybníčkové Katastrální území Stodůlky Stodůlky Stodůlky Obec Praha 13 Praha 13 Praha 13 Okres Praha Praha Praha B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – počet stání počet stání 1 1 1 Prodejní cena 180 000 200 000 Cena za jednotku X 180 000 200 000 Datum transakce 12/10 7/10 8/10 Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 180 000 200 000 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 180 000 200 000 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 180 000 200 000 Existence věcných Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna břemen Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 180 000 200 000 Vyuţití podle Garáţové parkovací Garáţové Garáţové územního plánu stání parkovací stání parkovací stání Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 180 000 200 000 Stavební povolení Ano Ano Ano Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 180 000 200 000 Jiná právní omezení Ne Ne Ne a závazky Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 180 000 200 000 E. Technické parametry Parkování v okolí Dobré Dobré Dobré Korekce 1,10 1,00 Upravená hodnota 198 000 200 000
46
Porovnávaný majetek 3 Garáţové stání jako spoluvl. Podíl na spol. prostorech Tlumačovská Stodůlky Praha 13 Praha
1 200 000 200 000 11/10 1,00 200 000 Prodej 1,00 200 000 Absolutní vlastnictví 1,00 200 000 Nezjištěna 1,00 200 000 Garáţové parkovací stání 1,00 200 000 Ano 1,00 200 000 Ne 1,00 200 000 Velmi špatné 0,90 180 000
Technický stav Novostavba Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Velmi dobré Korekce Upravená hodnota Funkční Dobrá vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Omezený Korekce Upravená hodnota Jiná technická Garáţová vrata na korekce dálkové otevírání Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Podíl hodnoty pozemku Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 202 300 hodnota garáţového stání Celková 202 300 Kč porovnávací hodnota Zaokrouhleno 200 000 Kč
Novostavba
Novostavba Novostavba 1,00 1,00 1,00 198 000 200 000 180 000 Velmi dobré Velmi dobré Velmi dobré 1,00 1,00 1,00 198 000 200 000 180 000 Dobrá Dobrá Dobrá 1,00 198 000
1,00 200 000
1,00 180 000
Omezený
Omezený Omezený 1,00 1,00 1,00 198 000 200 000 180 000 Garáţová vrata na Garáţová vrata na Garáţová vrata na dálkové otevírání dálkové otevírání dálkové otevírání 1,00 1,00 1,00 198 000 200 000 180 000 Obdobný
Obdobný Obdobný 1,00 1,00 1,00 198 000 200 000 180 000 součást spoluvl. součást spoluvl. součást spoluvl. Podílu Podílu Podílu 1,05 1,05 1,05 207 900 210 000 189 000
47
1.4.3
PŘÍJMOVÁ METODA
Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním ( NOI ). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky nebo pevnou částkou stanovenou odborným odhadem. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je hodnota bytové jednotky a garáţe, tedy 1.270.000 + 100.000 Kč 1 370 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.
48
A - TRŢNÍ HODNOTA bytové jednotky Hrubý příjem – 10.000 Kč/p.m * 12
120 000
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 10 % Efektivní hrubý příjem
12 000 108 000
Rezerva na renovace – odborný odhad
6 000
Daň z nemovitosti
600
Pojištění nemovitosti
2 610
Ostatní provozní náklady (správa, opravy a údrţby)
10 000
Čistý provozní příjem (NOI)
88 790
Kapitalizační míra ( R )
7
Trţní hodnota ( V )
1 268 429
Trţní hodnota zaokrouhlená
1 270 000
B - TRŢNÍ HODNOTA garáţové stání Hrubý příjem – 1.000 Kč/p.m * 12
12 000
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 10 % Efektivní hrubý příjem
1 200 10 800
Rezerva na renovace – odborný odhad
600
Daň z nemovitosti
40
Pojištění nemovitosti
100
Ostatní provozní náklady (správa, opravy a údrţby)
1 000
Čistý provozní příjem (NOI)
9 060
Kapitalizační míra ( R )
9
Trţní hodnota ( V )
100 667
Trţní hodnota zaokrouhlená
100 000
49
1.4.4
NÁKLADOVÁ METODA
U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu.
50
1.4.5
ZÁVĚR
Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 1. 12. 2010 Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace :
Trţní hodnota Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno
Indikace (Kč) 2 980 000 Kč 1 370 000 Kč N/A
Váha (%) 95% 5% 0 Kč
Váţený průměr (Kč) 2 831 000 Kč 68 500 Kč 0 Kč 2 899 500 Kč 2 900 000 Kč
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Byt tohoto rozměru je ve Stodůlkách nejčastěji kupován pro bydlení. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a hlavní a přisuzuji jí váhu 95 %. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele.
Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení
výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsme na ní poloţili váhu 5 %. Z důvodů, které byly popsány v části Ocenění této zprávy, nebyla metoda nákladová aplikována.
51
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 1. Prosince 2010 reprezentována částkou:
2 900 000 Kč (slovy: Dvamilionydevětsettisíckorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
52
1.5 Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.
53
5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
54
1.6 Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 1. Prosince 2010
………………………………………. Ing. Michaela Třeštíková
55
1.7 Přílohy 1.7.1
FOTODOKUMENTACE
Pohled na dům
Koupelna
Kuchyňský kout
Obývací pokoj
Obývací pokoj
Lodţie
56
WC v koupelně
Chodba a šatna
Výtah v domě
Garáţové stání
57
1.7.2
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 13322
58
59
60
1.7.3
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 16964
61
62
63
64
1.7.4
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 18076
65
66
67
1.7.5
Snímek kat. mapy pro k.ú. Stodůlky.
68
69
2. Ocenění bytového domu Objednatel : REALITY VLTAVIN s.r.o., Revoluční 10, Praha 1 Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ13 (VALUATION REPORT) Bytový dům č.p. 2864/3 Českobratrská Praha 3 – Ţiţkov
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění :
23. Února 2011
13
Předloha ocenění bytového domu dle Ing. Petra Orta, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí
70
2.1 Průvodní popis REALITY VLTAVIN s.r.o., Revoluční 10, Praha 1 Česká republika
23. února 2011
Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako BYTOVÝ DŮM č.p. 2864 / 3 Uvedený na listu vlastnictví č. 16159, pro katastrální území Ţiţkov, městská část Praha 3, obec Praha. Nacházejícího se na adrese Českobratrská 2864/3, Praha 3 Ţiţkov, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni 4. února 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví č. 16159, pro katastrální území Ţiţkov, městská část Praha 3, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.2.2011 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.
71
Oceňovaný majetek ke dni ocenění (4. únor 2011) není uţíván. Plánem developera je prodej jednotlivých jednotek do osobního vlastnictví. Majetek je v absolutním vlastnictví bez nájemních vztahů, regulací nájmů či jiných věcných břemen. Bytový dům je řešen s 10 bytovými jednotkami v sedmi nadzemních podlaţích, s garáţemi a sklepy ve dvou podzemních podlaţích. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory : Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem, hlavním podkladem byla projektové dokumentace ze dne 24.9.2007, vypracovali ARCHITEKTI ADIKON, S.R.O., ING.ARCH. RADEK ZYKAN, ČKA 03 148, a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
72
2.2 Popisné informace 2.2.1
POPIS LOKALITY
Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 2864/3 se nachází v širším středu Prahy, ve čtvrti Ţiţkov, ve slepé ulici Českobratrská u parku Parukářka. Ţiţkov je zejména v poslední dekádě lokací s jednou z nejvyšších úrovní reálně dosahovaných trţních cen v Praze. Je povaţován za nejvíce se rozvíjející oblast centra Prahy, kdy se z původní proletářské čtvrti s byty většinou pavlačového typu, mění na dobrou adresu s byty ve vysokém standardu. Celkový charakter lokality je rezidenční bydlení vyššího a nejvyššího standardu doplněné objekty občanské vybavenosti, moderními nákupními centry, apod. Obecně lze říci, ţe se jedná o komerčně atraktivní lokalitu s vysokým rozvojovým potenciálem a vysokým koeficientem zhodnocení investice. V dochůzné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost. V okruhu 500m jsou dostupné školy, školky, společenské zařízení a kulturně historické objekty. Zastávky městské hromadné dopravy – autobus na metro B, C Florenc, tramvaj i metro (trasa A – stanice Flóra) jsou rovněţ v dochůzné vzdálenosti do 1km, nebo je přístupné autobusem 1 stanici. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, ale kapacita těchto míst není pro potřeby všech rezidentů plně dostačující. Parkování ve vlastním objektu bytového domu je zajištěno díky garáţi v 1PP domu díky autovýtahu s vjezdem z ulice Českobratrská. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako velmi dobrý, na západní stranu je výhled z vyšších pater na panorama Prahy a Ţiţkovskou věţ, na východní stranu domu je výhled na zeleň parku Parukářka. 2.2.2
OCEŇOVANÝ MAJETEK
Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavním cílem prodej jednotlivých, právně i fyzicky, volných bytových jednotek. Dům je primárně určen k rezidenčnímu bydlení bez podnikatelských záměrů zadavatele pronájmů jednotlivých bytů na trhu. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.
73
2.2.3
HISTORIE
Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 2009 v proluce v horní části ulice Českobratrská. Před záměrem tohoto projektu vznikly v ulici Jeseniova 2 bytové domy. V roce 2005 byl dokončen projekt na rohu ulic Českobratrská a Jeseniova o 26 bytových jednotkách s vysokou kvalitou bydlení. Projekt získal vítěznou cenu v soutěţi Nejlepší realita roku 2005. Na základě tohoto velmi úspěšného projektu developer dokončil rezidenci Jeseniova II v roce 2007, kde vzniklo 65 bytů, také s vysokým standardem bydlení. Díky vysoké poptávce po lepším bydlení v této lokalitě započal tento projekt Českobratrská. V roce 2007 byla největší poptávka po bytech velkoprostorových o dispozici více neţ 3+kk, poptávající po menších bytech uspokojil developer v projektu Jeseniova II. Proto je projekt Českobratrská navrţen s dispozicemi bytů 3+kk – 5+kk. S příchodem krize na realitním trhu se poptávka po tomto rezidenčním bydlení s vysokým standardem v centru Prahy značně sníţil a projekt není tak úspěšný jak se očekávalo. 2.2.4
POZEMEK
Předmětem ocenění jsou dva pozemky. První pozemek parcelní číslo 971/1 o rozloze 302 m2 je celý zastavěn objektem bytového domu. Sousední pozemek parcelní číslo 971/3 o rozloze 7 m2 tvoří s pozemkem p.č. 971/1 jeden funkční celek a jedná se o úzký pruh u zastavěného pozemku. Oba pozemky jsou rovinné, pozemek p.č. 971/1 má obdélníkový tvar, pozemek p.č. 971/3 má tvar úzkého pruhu. Vzhledem k tomu, ţe oba pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 309 m2. Pozemky jsou svaţití diagonálně od JV směrem k SZ s převýšením cca 1,5 metru, coţ je nejvíce patrné v klesání ulice Českobratrská. 2.2.5
VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY
Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médii – voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou. Obvyklá cena vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.
74
2.2.6
BYTOVÝ DŮM
Bytový dům je postaven v blokové zástavbě, ve vnitřní řadové pozici. Uliční fasáda je orientována na východ, dvorní na západ. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu je betonový monolit s vyzděním příček z Porothermu 115mm. Zaloţení objektu je navrţeno hlubinné na pilotách vetknutých do vrstev břidlic, z důvodu sloţitého zaloţení objektu ve stávající zástavbě na málo únosných a stlačitelných zeminách. Součástí základové konstrukce je základová deska tloušťky 400 mm s obvodovým zesílením na celkově 800mm. Základová deska a suterénní stěny jsou postaveny z vodostavebného betonu bez hydroizolace. Schodiště typických podlaţí jsou dvouramenná s vnitřní vřetenovou zdí. Schodiště v 2PP a 1PP jsou jednoramenná, zatočená do „L“.
Schodiště v mezonetu je dvouramenné do „L“. Jsou navrţena ţelezobetonová
desková. Zastřešení nad hlavním objemem domu (nad 7NP) je navrţeno jako plochá střecha. Nosnou konstrukci tvoří ţelezobetonová monolitická deska. Hydroizolace jsou navrţeny ţivičné (asfaltové modifikované pásy). Pochozí terasy jsou tvořeny s povrchem velkoformátových dlaţdič s vymývaným povrchem, zahrada v 1NP (prostor nad podzemními garáţemi) je tvořen zatravněná plochou s dvouúrovňovým odvodněním se spádem do střešních vpustí. Klempířské konstrukce jsou úplné, provedené z titanzinku. Uliční i dvorní fasáda je tvořena kontaktním zateplovacím systémem. Okna jsou dřevěná EURO s izolačním dvojsklem, vchodové dveře prosklené v hliníkovém rámu. Vstupní dveře do bytů rámové s bezpečnostním zámkem a kováním, zárubeň dubová, křídlo potaţené z obou stran dubovou folií, dubový práh mořený do barvy dveří, interiérové dveře v bytech dýhované dubové i náplňové. Topení je centrální, zajištěné centrální plynovou kotelnou s přípravou TUV. Rozvody elektro 220/380 V a rozvody vody jsou rozvedeny do všech podlaţí. V objektu je i osobní do všech podlaţí a nákladní výtah pro osobní automobily z 1NP do 1PP a 2PP pro přístup ke garáţovým stáním. Většinu konstrukčních prvků, dílů a celků lze hodnotit jako prvky standardní. Vzhledem k tomu, ţe bytový dům je novostavbou, která zatím nebyla obývána, je stav materiálu výborný bez známek opotřebení.
75
2.2.7
AKTUÁLNÍ VYUŢITÍ MAJETKU
Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům : 5 bytů s dispozicí 3 + kk (jeden s terasou a předzahrádkou a čtyři s balkonem) 4 byty s dispozicí 4 + kk (dva byty s balkonem, dva byty mezonetové s terasou a balkonem) 1 byt s dispozicí 1 + kk s balkonem Součástí společných prostor jsou 2 podzemní podlaţí s garáţovými stáními a sklepy Všechny byty jsou právně i fyzicky volné, jsou ve výborném stavu dosud neobývané novostavby. Byty jsou určené k prodeji.
2.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné, nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, objekt je neobsazený, byty jsou nabízeny na prodej, ţádné právní či technické vlivy však nebrání uvedené byty pronajmout do doby jejich případného prodeje. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Celý objekt je moţné pronajmout za trţní nájemné, nebo rozprodat za trţní ceny bytů.
76
2.4 Ocenění 2.4.1
ÚVOD
Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění.
77
2.4.2
POROVNÁVACÍ METODA
Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je : 14 425 000 Kč a je kalkulována následně : 309 * 46 681 = 14 425 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.
78
Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku
1 2 Českobratrská stavební stavební parcela parcela Parcelní číslo 971/1, 971/3 N/A N/A Adresa pozemku Jeseniova Katastrální území Ţiţkov Ţiţkov Ţiţkov Obec Praha Praha Praha Okres Praha 3 Praha 3 Praha 3 B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 30 000 000 25 000 000 Rozloha pozemku v m2 309 470 480 Cena za 1 m2 X 63 830 52 083 Datum transakce 39 234 Nabídka Korekce 0,75 1,00 Upravená hodnota 47 872 52 083 C. Právní údaje Druh transakce Prodej Nabídka Korekce 1,00 0,90 Upravená hodnota 47 872 46 875 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 47 872 46 875 Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 47 872 46 875 Vyuţití podle územního Bytový dům Bytový dům Bytový dům plánu Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 47 872 46 875 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 47 872 46 875 Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce 1,00 1,00 Upravená hodnota 47 872 46 875
79
3 stavební parcela N/A
4 stavební parcela N/A
Břevnov Praha Prah 6
Libeň Praha Praha 9
29 000 000 822 35 280 Nabídka 1,00 35 280 Nabídka
21 000 000 629 33 386 Nabídka 1,00 33 386 Nabídka
0,90 0,90 31 752 30 048 Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví 1,00 1,00 31 752 30 048 Bez věcných Bez věcných břemen břemen 1,00 1,00 31 752 30 048 Bytový dům Bytový dům 1,00 31 752 Ano
1,00 30 048 Ano
1,00 31 752 Nejsou
1,00 30 048 Nejsou
1,00 31 752
1,00 30 048
D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota
Výborná
Pravidelný
Svaţitý
Kompletní
Nezjištěna
Kompletní
Omezené
Porovnatelná 1,00 47 872 Pravidelný 1,00 47 872 Rovinný 0,98 46 915 Kompletní
Porovnatelná 1,00 46 875 Pravidelný 1,00 46 875 Svaţitý 1,00 46 875 Kompletní
Horší
1,20 1,35 38 102 40 564 Pravidelný Pravidelný 1,00 1,00 38 102 40 564 Mírně svaţitý Rovinný 0,99 0,98 37 721 39 753 Kompletní Kompletní
1,00 1,00 1,00 1,00 46 915 46 875 37 721 39 753 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna 1,00 1,00 1,00 1,00 46 915 46 875 37 721 39 753 Kompletní Kompletní Autobus Autobus 1,00 1,00 1,10 1,10 46 915 46 875 41 493 43 728 Omezené Omezené dobré Dobré 1,00 46 915
Ne
Horší
Ne
1,00 46 875 Ne
0,99 41 078 Ano
0,99 43 291 Ne
1,00 1,00 1,03 1,00 46 915 46 875 42 311 43 291 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1,00 1,00 1,00 1,00 46 915 46 875 42 311 43 291 X
Větší neţ Větší neţ Větší neţ Větší neţ porovn. porovn. porovn. porovn. 1,01 1,01 1,10 1,05 47 384 47 344 46 542 45 456 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1,00 1,00 1,00 1,00 47 384 47 344 46 542 45 456
80
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 46 681 m2 Rozloha pozemku 309 Celková porovnávací 14 424 525 hodnota
47 384
47 344
46 542
45 456
Výpis oceňovaných parcel poř. číslo 1 2 Celkem
číslo parcely 971/1 971/3
výměra v m2 302 7 309
81
Jedn.hodnota v Kč/m2 trţní hodnota zaokrouhleno 46 681 14 097 756 46 681 326 769 14 424 525 14 425 000
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Bytový dům je rozdělen na bytové jednotky dle zákona č. 72/1994 Sb. Prohlášením vlastníka ze dne 23.12.2010. Jednotky jsou právně i fyzicky volné a jsou samostatně obchodovatelné. Při naší analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsme vycházeli ze součtu jednotlivých obvyklých cen bytů. Vzali jsme do úvahy bytové jednotky, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. U garáţového stání je jednotkou počet garáţových stání, který je u tohoto druhu majetku povaţován za standardní. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Analýza je rozdělena do šesti částí (A-F) dle typů a velikostí bytů, dále jsou přičteny ceny obvyklé za garáţové stání a sklepy dvě části (G-H) Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je součet hodnot jednotlivých jednotek. 64 800 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následujících stranách.
82
Součet hodnot jednotlivých jednotek, cena obvyklá bytového domu 2864/1 2864/2 2864/3 2864/4 2864/5 2864/6 2864/7 2864/8 2864/9 2864/10
Bytová jednotka A - 3+kk s předzahrádkou Bytová jednotka B - 3+kk s balkonem Bytová jednotka B - 3+kk s balkonem Bytová jednotka B - 3+kk s balkonem Bytová jednotka B - 3+kk s balkonem Bytová jednotka D - 4+kk s balkonem Bytová jednotka C - 1+kk s balkonem Bytová jednotka F - 5+kk s balkonem Bytová jednotka E - 4+kk mezonet, balkon, terasa Bytová jednotka E - 4+kk mezonet, balkon, terasa
6 980 000 Kč 4 650 000 Kč 4 550 000 Kč 4 660 000 Kč 4 620 000 Kč 5 730 000 Kč 3 050 000 Kč 9 490 000 Kč 8 332 000 Kč 8 244 000 Kč
11x 16m2
garážové stání tabulka G - v 1PP a 2PP sklepy – tabulka H
4 070 000 Kč 400 000 Kč
Celkem
64 800 000 Kč
83
A – AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA bytové jednotky s předzahrádkou Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A.Identifikační údaje Pořadové číslo
Katastrální území Obec Okres
Byt č. 2864/1
1 Byt rezidence Baranka
2 Rezidence Prokopova
3 Byt 3+kk, terasa, Husitská
Ţiţkov Praha 3 Praha
Ţiţkov Praha 3 Praha
Ţiţkov Praha 3 Praha
Ţiţkov Praha 3 Praha
B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Uţitná plochy 90,85 Prodejní cena Cena za jednotku X Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Korekce Upravená hodnota
Prodej
87,83 102 90 6 052 743 8 876 000 6 500 000 68 914 87 020 72 222 2/11 Nabídková cena Nabídková cena 1,00 0,80 0,90 68 914 69 616 65 000 Prodej
Prodej 1,00 68 914
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
1,00 69 616 Absolutní vlastnictví
1,00 68 914 Nezjištěna
Nezjištěna
Ano
Nezjištěna
Bytová vícepodlaţní
84
1,00 65 000 Bytová vícepodlaţní
1,00 69 616 Ano
1,00 68 914
1,00 65 000
1,00 69 616
1,00 68 914 Ano
Absolutní vlastnictví
Nezjištěna
Bytová, vícepodlaţní
1,00 65 000
1,00 69 616
1,00 68 914 Bytová, vícepodlaţní
Prodej
1,00 65 000 Ano
1,00 69 616
1,00 65 000
Jiná právní omez. Korekce Upravená hodnota
Ne
Ne
Ne 1,00 68 914
E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá
Velmi dobrá
Korekce Upravená hodnota Technický stav Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
1,00 68 914 Novostavba 1,00 68 914 Velmi dobré 1,00 68 914 Dobrá 1,00 68 914 Omezený 1,00 68 914 MHD 1,00 68 914 Velmi dobrá 1,00 68 914 Terasa, menší zahrada
Novostavba
Velmi dobré
Dobrá
Omezený
MHD
Velmi dobrá
Příslušenství bytu - terasa, zahrada
Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Velikost projektu, 10BJ
1,00 69 616 Velmi dobrá 1,00 69 616
1,05 73 096
1,05 71 663
Větší
1,05 74 531
85
Velmi dobrá, rušná
1,00 69 616 Velmi dobré 1,00 69 616 Dobrá 1,00 69 616 Omezený 1,00 69 616 MHD 1,00 69 616 Velmi dobrá 1,00 69 616 Terasa
Novostavba
1,00 70 982 Větší, 32 bytů Větší
Korekce Upravená hodnota
1,00 65 000
1,05 68 250 Novostavba 1,00 68 250 Velmi dobré 1,00 68 250 Dobrá 1,00 68 250 Omezený 1,00 68 250 MHD 1,00 68 250 Velmi dobrá 1,00 68 250 Terasa 15m2
1,03 70 982 Obdobný
Ne
Obdobný 1,05 76 751
1,00 71 663 Větší
1,05 80 589
1,05 75 246
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 76 788 jednotky Celková porovnávací 6 976 229 Kč hodnota Zaokrouhleno 6 980 000 Kč B – AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA bytové jednotky, byty 3+kk cca 64m2 Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A.Identifikační údaje Pořadové číslo Byt č. 2864/2, byt č. 2864/3, byt č. 2864/4, byt č. 2864/5 Katastrální území Obec Okres
Ţiţkov Praha 3 Praha
1 Byt č. 22, rezidence Baranka
2 Byt 3+kk s balkonem, Jeseniova
3 Byt 3+kk s balkonem, Pod Parukářkou
Ţiţkov Praha 3 Praha
Ţiţkov Praha 3 Praha
Ţiţkov Praha 3 Praha
B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Uţitná plochy 64 Prodejní cena Cena za jednotku X Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Prodej
79,54 74 85 5 472 126 5 800 000 6 150 000 68 797 78 378 72 353 3/11 Nabídková cena Nabídková cena 1,00 0,85 0,85 68 797 66 622 61 500 Prodej
Prodej 1,00 68 797
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
1,00 66 622 Absolutní vlastnictví
1,00 68 797 Nezjištěna
Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota
1,00 61 500 Absolutní vlastnictví
1,00 66 622 Nezjištěna
1,00 68 797
86
Prodej
1,00 61 500 Nezjištěna
1,00 66 622
1,00 61 500
Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Bytová, vícepodlaţní
Bytová, vícepodlaţní 1,00 68 797
Ano
Ano
1,00 66 622
1,00 68 797 Ne
Ne
Dobrá
Omezený
MHD
Velmi dobrá
Příslušenství bytu - balkon 5,7m2
Velmi dobrá
1,00 61 500 Ano
1,00 66 622 Ne
1,00 68 797
E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Novostavba Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Velmi dobré
Bytová vícepodlaţní
Ano
Korekce Upravená hodnota
Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
Bytová vícepodlaţní
1,00 61 500 Ne
1,00 66 622 Velmi dobrá
1,00 61 500 Velmi dobrá
1,00 1,00 1,00 68 797 66 622 61 500 Novostavba Novostavba Novostavba 1,00 1,00 1,00 68 797 66 622 61 500 Velmi dobré Velmi dobré Dobré, plastová okna 1,00 1,00 1,05 68 797 66 622 64 575 Dobrá Dobrá Dobrá 1,00 1,00 1,00 68 797 66 622 64 575 Omezený Omezený Omezený 1,00 1,00 1,00 68 797 66 622 64 575 MHD MHD MHD 1,00 1,00 1,00 68 797 66 622 64 575 Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá 1,00 1,00 1,00 68 797 66 622 64 575 balkon 4,66m2 Balkon, 9m2 Balkon 6m2
Korekce Upravená hodnota
1,00 68 797
87
1,00 66 622
1,00 64 575
F. Ostatní parametry Velikost Větší Větší Větší Korekce 1,03 1,03 1,05 Upravená hodnota 70 861 68 620 67 804 Jiná korekce Velikost projektu, Větší, 32 bytů Větší, 22 bytů Větší 110 bytů 10bytů Korekce Upravená hodnota
1,05 74 404
1,03 70 679
1,05 71 194
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 72 092 cena za m2 uţitné plochy velikost bytu v korekce umístění upravená Cena za jednotku m2 NP a velikost cena/m2 zaokrouhleno oproti porovnávanému průměru byt č. 2864/2 65,22 0,99 71 371 4 650 000 byt č. 2864/3 63,17 1 72 092 4 550 000 byt č. 2864/4 64,58 1 72 092 4 660 000 byt č. 2864/5 64,03 1 72 092 4 620 000 C – AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA bytové jednotky 1+kk Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A.Identifikační údaje Pořadové číslo Byt č. 2864/7 Katastrální území Obec Okres
Ţiţkov Praha 3 Praha
1 Byt, rezidence Baranka Ţiţkov Praha 3 Praha
2 Rezidence Prokopova Ţiţkov Praha 3 Praha
3 Byt 1+kk, Havl. Nám. Ţiţkov Praha 3 Praha
B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Uţitná plochy 37 Prodejní cena Cena za jednotku X Datum transakce
36,82 39 37 2 983 624 2 980 000 2 950 000 81 033 76 410 79 730 12/10 Nabídková Nabídková cena cena 1,00 0,90 0,90 81 033 68 769 71 757
Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce
Prodej
Prodej
Prodej 1,00
88
Prodej 1,00
1,00
Upravená hodnota Vlastnická práva
81 033
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence věcných Nezjištěna břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního Bytová, plánu vícepodlaţní Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení Korekce Upravená hodnota
68 769 71 757 Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví 1,00 1,00 1,00 81 033 68 769 71 757 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna 1,00 81 033 Bytová, vícepodlaţní
1,00 68 769 Bytová vícepodlaţní
1,00 81 033 Ano
Ano
Ano
E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Novostavba Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Velmi dobré Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Dobrá Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Omezený Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost MHD Korekce Upravená hodnota
Ne
Velmi dobrá 1,00 81 033 Novostavba 1,00 81 033 Velmi dobré 1,00 81 033 Dobrá 1,00 81 033 Omezený 1,00 81 033 MHD 1,00 81 033
89
1,00 71 757 Ano
1,00 68 769 Ne
1,00 81 033
Bytová vícepodlaţní
1,00 68 769
1,00 81 033 Ne
1,00 71 757
1,00 71 757 Ne
1,00 68 769
1,00 71 757
Velmi dobrá 1,00 68 769 Novostavba 1,00 68 769 Velmi dobré 1,00 68 769 Dobrá 1,00 68 769 Omezený 1,00 68 769 MHD 1,00 68 769
Velmi dobrá 1,00 71 757 Novostavba 1,00 71 757 Velmi dobré 1,00 71 757 Dobrá 1,00 71 757 Omezený 1,00 71 757 MHD 1,00 71 757
Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
Velmi dobrá
Velmi dobrá
Příslušenství bytu - balkon 5,7m2
Velmi dobrá Velmi dobrá 1,00 1,00 1,00 81 033 68 769 71 757 balkon 1,78m2 Bez balkonu Bez balkonu
Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce
1,02 82 653 Obdobný
1,10 75 646 Obdobný
1,10 78 932 Obdobný
1,00 1,00 1,00 82 653 75 646 78 932 Velikost projektu, Větší, 32 bytů Větší Mírně větší 10bytů
Korekce Upravená hodnota
1,05 86 786
1,05 79 428
1,03 81 300
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 82 505 jednotky Celková porovnávací 3 052 684 Kč hodnota Zaokrouhleno 3 050 000 Kč D – AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA bytové jednotky, byt 4+kk Oceňovaný majetek
Porovnávaný majetek
Porovnávaný majetek
Porovnávaný majetek
Byt č. 2864/6
1 Byt 4+kk, rez.Prokopova
2 Byt 4+kk, Jeseniova
3 V Zahrádkách byt 4+kk
Ţiţkov Praha 3 Praha
Ţiţkov Praha 3 Praha
Ţiţkov Praha 3 Praha
Ţiţkov Praha 3 Praha
A.Identifikační údaje Pořadové číslo
Katastrální území Obec Okres
B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně
90
C. Základní údaj pro porovnání – NFA Uţitná plochy 90,61 98 Prodejní cena 7 553 000 Cena za jednotku X 77 071 Datum transakce Nabídková cena Korekce 0,85 Upravená hodnota 65 511 D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Prodej
Prodej
90 93 6 000 000 6 100 000 66 667 65 591 12/10 Nabídková cena 1,00 0,85 66 667 55 753 Prodej
1,00 65 511 Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
1,00 66 667 Absolutní vlastnictví
1,00 65 511 Nezjištěna
Nezjištěna
Bytová, vícepodlaţní
Ano
Bytová vícepodlaţní
Ano
Ne
E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Novostavba Korekce Upravená hodnota
1,00 65 511 Velmi dobrá
Bytová vícepodlaţní 1,00 55 753 Ano
1,00 66 667 Ne
Korekce Upravená hodnota
1,00 55 753
1,00 66 667
1,00 65 511 Ne
Absolutní vlastnictví
1,00 66 667
1,00 65 511 Ano
1,00 55 753
1,00 1,00 66 667 55 753 Nezjištěna Nezjištěna
1,00 65 511 Bytová, vícepodlaţní
Prodej
1,00 55 753 Ne
1,00 66 667 Velmi dobrá
1,00 55 753 Dobrá
1,00 1,00 1,10 65 511 66 667 61 328 Novostavba Novostavba Novostavba 1,00 1,00 1,00 65 511 66 667 61 328
91
Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
Velmi dobré
Velmi dobré 1,00 65 511
Dobrá
Dobrá 1,00 65 511
Omezený
Omezený
Velmi dobrá
Příslušenství bytu - balkon 5,7m2
1,00 61 328 Omezený
1,00 66 667 MHD
1,00 61 328 MHD
1,00 1,00 1,00 65 511 66 667 61 328 Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá 1,00 1,00 1,00 65 511 66 667 61 328 3x balkon Balkon Terasa 0,95 62 235
F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Velikost projektu, 10bytů Korekce Upravená hodnota
Dobrá
Omezený
MHD
1,00 61 328
1,00 66 667
1,00 65 511 MHD
Velmi dobré
1,00 66 667 Dobrá
Korekce Upravená hodnota Obdobný
1,00 66 667 Obdobný
1,00 62 235 Větší 1,03 64 102
63 204 5 726 947 Kč 5 730 000 Kč
92
0,95 58 262 Obdobný
1,00 66 667 Obdobný
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno
Velmi dobré
1,00 58 262 Větší
1,00 66 667
1,01 58 844
E – AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA bytové jednotky, byty mezonet 4+kk cca 100m2 Oceňovaný majetek
Porovnávaný majetek
Porovnávaný majetek
Porovnávaný majetek
Byt č. 2864/9, byt č. 2864/10
1 Koněvova, 4+kk mezonet
2 Prokopova, 4+kk
3 K Lučinám, 4+kk
Ţiţkov Praha 3 Praha
Ţiţkov Praha 3 Praha
Ţiţkov Praha 3 Praha
Ţiţkov Praha 3 Praha
A.Identifikační údaje Pořadové číslo
Katastrální území Obec Okres
B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Uţitná plochy 100 102 90,5 100 Prodejní cena 9 750 000 10 100 000 9 200 000 Cena za jednotku X 95 588 111 602 92 000 Datum transakce nabídková cena Nabídk. cena nabídková cena Korekce 0,85 0,80 0,80 Upravená hodnota 81 250 89 282 73 600 D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence VB Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Korekce Upravená hodnota Jiná právní omez. Korekce Upravená hodnota
Prodej
Prodej
Prodej
Prodej
1,00 81 250
Absolutní vlastnictví
Nezjištěna
1,00 1,00 89 282 73 600 Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví 1,00 1,00 1,00 81 250 89 282 73 600 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna 1,00 81 250
Bytová, vícepodlaţní
Bytová, vícepodlaţní
1,00 89 282 Bytová vícepodlaţní
1,00 81 250 Ano
Ano
Ano
E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Korekce
Ne
Velmi dobrá
93
1,00 73 600 Ano
1,00 89 282 Ne
1,00 81 250
Bytová vícepodlaţní
1,00 89 282
1,00 81 250 Ne
1,00 73 600
1,00 73 600 Ne
1,00 89 282
Velmi dobrá Dobrá 1,00 1,00
1,00 73 600
1,05
Upravená hodnota Technický stav Korekce Upravená hodnota Technické vybavení
Novostavba
Velmi dobré
Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Dobrá Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Omezený Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost MHD Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
Velmi dobrá
81 250 89 282 77 280 Novostavba Novostavba Novostavba 1,00 1,00 1,00 81 250 89 282 77 280 Velmi dobré Velmi dobré Velmi dobré 1,00 81 250 Dobrá
Dobrá
Dobrá
1,00 1,00 89 282 77 280 Omezený Omezený Omezený 1,00 1,00 1,00 81 250 89 282 77 280 MHD MHD MHD 1,00 1,00 1,00 81 250 89 282 77 280 Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá
balkon 8,8
Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Velikost projektu, 10BJ
1,00 77 280
1,00 81 250
1,00 81 250 Příslušenství terasa, balkon
1,00 89 282
1,00 1,00 89 282 77 280 Terasa, 168m Bez terasy
1,01 82 063 Obdobný
0,90 80 354 Menší
1,00 82 063 Obdobný
Korekce Upravená hodnota
94
Obdobný 0,97 77 943
Větší 1,00 82 063
1,05 81 144
1,00 81 144 Větší
1,03 80 281
1,03 83 578
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota cena za m2 uţitné plochy
81 974 velikost bytu v m2
korekce umístění upravená Cena za jednotku NP a velikost cena/m2 zaokrouhleno oproti porovn. průměru 102,67 0,99 81 154 8 332 000 100,57 1 81 974 8 244 000
byt č. 2864/9 byt č. 2864/10
F – AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA bytové jednotky, byt 5+kk Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A.Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 Byt č. 2864/8 Nad Ohradou, V Kapslovně, U parku Vítkov, Ţiţkov, 5+kk 5+kk 5+kk Katastrální území Ţiţkov Ţiţkov Ţiţkov Ţiţkov Obec Praha 3 Praha 3 Praha 3 Praha 3 Okres Praha Praha Praha Praha B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Uţitná plochy 130,63 135 120 115 Prodejní cena 9 400 000 8 840 000 9 000 000 Cena za jednotku X 69 630 73 667 78 261 Datum transakce Nabídková cena Nabídková cena Nabídková cena Korekce 0,90 0,90 0,90 Upravená hodnota 62 667 66 300 70 435 D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota
Prodej
Prodej
Prodej 1,00 62 667
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
1,00 66 300 Absolutní vlastnictví
1,00 62 667 Nezjištěna
Nezjištěna
1,00 70 435 Absolutní vlastnictví
1,00 66 300 Nezjištěna
1,00 62 667
95
Prodej
1,00 70 435 Nezjištěna
1,00 66 300
1,00 70 435
Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Korekce Upravená hodnota Jiná právní omez.
Bytová, vícepodlaţní
Bytová, vícepodlaţní 1,00 62 667
Ano
Ano 1,00 62 667
Ne
Ne
Dobrá
Velmi dobrá
Příslušenství bytu - balkon
Ne
Velmi dobrá 1,10 68 933
1,00 66 300
1,00 68 933
1,05 69 615
1,00 81 000 Velmi dobrá
1,00 81 000 Novostavba Novostavba Půdní nástavba 1,00 1,00 1,05 68 933 66 300 85 050 Velmi dobré Velmi dobré, Velmi dobré plastová okna
Dobrá
Dobrá
Omezený
1,00 85 050 Dobrá
1,00 69 615 Omezený
1,00 68 933 MHD
1,00 81 000
1,00 66 300
1,00 68 933 Omezený
Ano
Ne
Dobrá
1,15 81 000
1,00 66 300
1,00 62 667
E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Novostavba Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Velmi dobré
Bytová vícepodlaţní
1,00 66 300 Ano
Korekce Upravená hodnota
Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
Bytová vícepodlaţní
1,00 85 050 Omezený
1,00 69 615
1,00 85 050
MHD
MHD MHD 1,00 1,00 1,00 68 933 69 615 85 050 Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá 1,00 1,00 1,00 68 933 69 615 85 050 Balkon Balkon, Terasa Balkon
Korekce Upravená hodnota
1,00 68 933
96
0,98 68 223
1,00 85 050
F. Ostatní parametry Velikost Obdobný Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Velikost Větší projektu, 10bytů
1,00 68 933
Korekce Upravená hodnota
1,03 71 001
Obdobný 1,00 68 223 Větší
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno
72 676 9 493 681 Kč 9 490 000 Kč
G – AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Garáţových stání cena za ks Garážové stání Rezidence Baranka (prodáno 40%) 370 000 Kč Garážové stání Rezidence Táboritská 385 000 Kč Garážové stání Rezidence Parukářka 400 000 Kč Garážové stání Rezidence Jeseniova 330 000 Kč Průměrná cena garážového stání 370 000 Kč
H – AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Sklepy cena za m2 Sklepy
odhadem
25 000 Kč
97
Menší 0,95 80 798 Menší 1,03 70 269
0,95 76 758
2.4.3
PŘÍJMOVÁ METODA
Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě potencionální trţní hodnoty pronájmů jednotlivých bytů, protoţe byty jsou právně i fyzicky volné a je moţné je okamţitě pronajmout za trţní nájemné. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny doloţenými skutečnými náklady k budově a byly porovnány s náklady obvyklými pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je : 28.130.000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulkách na následujících stranách.
98
PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE A - TRŢNÍ HODNOTA bytového domu s garáţemi Hrubý příjem Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 10% Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace (reprodukční cena/ţivotnost roky) Daň z nemovitosti (přiznání k DzN majitele) Pojištění nemovitosti (pojistná smlouva majitele) Ostatní provozní náklady (správa, opravy a údrţby, výtahy, správce, fond oprav - informace majitele)
2 300 000 230 000 2 070 000 300 000 9 712 32 000 40 467
Čistý provozní příjem (NOI)
1 687 822
Kapitalizační míra ( R )
6,00
Trţní hodnota ( V ) Trţní hodnota zaokrouhlená
2864/1 2864/2 2864/3 2864/4 2864/5
28 130 358 28 130 000
Součet ročních příjmů z pronájmu jednotlivých jednotek Bytová jednotka A - 3+kk s předzahrádkou 250 000 Kč Bytová jednotka B - 3+kk s balkonem 170 000 Kč Bytová jednotka B - 3+kk s balkonem 160 000 Kč Bytová jednotka B - 3+kk s balkonem 170 000 Kč Bytová jednotka B - 3+kk s balkonem 170 000 Kč
2864/6 2864/7 2864/8 2864/9 2864/1 0
Bytová jednotka D - 4+kk s balkonem Bytová jednotka C - 1+kk s balkonem Bytová jednotka F - 5+kk s balkonem Bytová jednotka E - 4+kk mezonet, balkon, terasa
200 000 Kč 120 000 Kč 310 000 Kč 232 000 Kč
Bytová jednotka E - 4+kk mezonet, balkon, terasa
230 000 Kč
11x 16m2
garážové stání G - v 1PP a 2PP (23tis./rok/kus) sklepy H
253 000 Kč 0 Kč
Celkem
2 300 000 Kč
99
A – Roční pronájem bytové jednotky s předzahrádkou Oceňovaný majetek A.Identifikační údaje Pořadové číslo Katastrální území Obec Okres
Byt č. 2864/1 Ţiţkov Praha 3 Praha
Porovnávaný majetek
Porovnávaný majetek
Porovnávaný majetek
1 Řehořova Ţiţkov Praha 3 Praha
2 Prokopova Ţiţkov Praha 3 Praha
3 Prokopova Ţiţkov Praha 3 Praha
B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Uţitná plochy 90,85 90 92 100 Nájem / roční 204 000 270 000 360 000 Cena za jednotku X 2 267 2 935 3 600 Datum transakce Nabídková cena Pronájem od Nabídková 9/10 cena Korekce 0,90 1,00 0,90 Upravená hodnota 2 040 2 935 3 240 E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Novostavba Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Velmi dobré Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Dobrá Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Omezený Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost MHD
Velmi dobrá 1,00 2 040 Novostavba 1,00 2 040 Velmi dobré 1,00 2 040 Dobrá 1,00 2 040 Omezený 1,00 2 040 MHD
Velmi dobrá 1,00 2 935 Novostavba 1,00 2 935 Velmi dobré 1,00 2 935 Dobrá 1,00 2 935 Omezený 1,00 2 935 MHD
Velmi dobrá 1,00 3 240 Novostavba 1,00 3 240 Velmi dobré 1,00 3 240 Dobrá 1,00 3 240 Omezený 1,00 3 240 MHD
1,00 2 040
1,00 2 935
1,00 3 240
Korekce Upravená hodnota
100
Atraktivita objektu Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota
Jiná technická korekce
Příslušenství bytu - terasa, zahrada
Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá 1,00 1,00 1,00 2 040 2 935 3 240 Bez L/B Předzahrádka Předzahrádka
Korekce
1,05 2 142
Upravená hodnota
F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota
Jiná korekce
Velikost projektu, 10bytů
1,00 2 935
1,00 3 240
Obdobný Obdobný Obdobný 1,00 1,00 1,00 2 142 2 935 3 240 obdobný Větší Větší
Korekce
1,00 2 142
Upravená hodnota
1,01 2 964
1,01 3 272
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota
Zaokrouhleno
2 793 253 730 Kč
250 000 Kč roční příjem
B – Roční pronájem bytové jednotky, byty 3+kk cca 64m2 Oceňovaný majetek A.Identifikační údaje Pořadové číslo Byt č. 2864/2, byt č. 2864/3, byt č. 2864/4, byt č. 2864/5 Katastrální území Ţiţkov Obec Praha 3 Okres Praha B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně
Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek 1 Pitterova
2 Chlumova
3 Roháčova
Ţiţkov Praha 3 Praha
Ţiţkov Praha 3 Praha
Ţiţkov Praha 3 Praha
101
C. Základní údaj pro porovnání – NFA Uţitná plochy 64 80 Nájem / roční 204 000 Cena za jednotku X 2 550 Datum transakce Pronajato 1rok Korekce 0,95 Upravená hodnota 2 423 E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Velmi dobrá Korekce 1,00 Upravená hodnota 2 423 Technický stav Novostavba Novostavba Korekce 1,00 Upravená hodnota 2 423 Technické Velmi dobré Velmi dobré vybavení Korekce 1,00 Upravená hodnota 2 423 Funkční Dobrá Dobrá vyuţitelnost Korekce 1,00 Upravená hodnota 2 423 Další moţný rozvoj Omezený Omezený Korekce 1,00 Upravená hodnota 2 423 Dopravní MHD MHD obsluţnost Korekce 1,00 Upravená hodnota 2 423 Atraktivita objektu Velmi dobrá Velmi dobrá Korekce 1,00 Upravená hodnota 2 423 Jiná technická Příslušenství Terasa korekce bytu - balkon 5,7m2 Korekce 0,99 Upravená hodnota 2 398
102
63 82 180 000 216 000 2 857 2 634 Nabídková Nabídková cena cena 0,90 0,90 2 571 2 371 Velmi dobrá Velmi dobrá 1,00 1,00 2 571 2 371 Novostavba Novostavba 1,00 1,00 2 571 2 371 Velmi dobré Velmi dobré 1,00 2 571 Dobrá
1,00 2 371 Dobrá
1,00 1,00 2 571 2 371 Omezený Omezený 1,00 1,00 2 571 2 371 MHD MHD 1,00 1,00 2 571 2 371 Velmi dobrá Velmi dobrá 1,00 1,00 2 571 2 371 bez B/L Balkon 6m2 1,05 2 700
1,00 2 371
F. Ostatní parametry Velikost
Větší
Korekce
Větší
1,05 1,00 2 518 2 700 Větší, 32 Větší dům Větší bytů
Upravená hodnota
Jiná korekce
Obdobná
Velikost projektu, 10bytů
Korekce
1,01 2 543
Upravená hodnota
1,01 2 727
1,05 2 489
1,01 2 514
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota cena za m2 uţitné plochy
2 595
velikost bytu v m2 korekce upravená umístění NP a cena/m2 velikost oproti porovnávanému průměru
Roční příjem za jednotku zaokrouhleno
byt č. 2864/2
65,22
0,99
2 569
170 000
byt č. 2864/3
63,17
1
2 595
160 000
byt č. 2864/4
64,58
1
2 595
170 000
byt č. 2864/5
64,03
1
2 595
170 000
C – Roční pronájem bytové jednotky 1+kk Oceňovaný majetek A.Identifikační údaje Pořadové číslo Katastrální území Obec Okres
Byt č. 2864/7 Ţiţkov Praha 3 Praha
Porovnávaný majetek 1 Roháčova Ţiţkov Praha 3 Praha
Porovnávaný majetek
Porovnávaný majetek
2 Jeseniova Ţiţkov Praha 3 Praha
3 Roháčova Ţiţkov Praha 3 Praha
B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Uţitná plochy 37 35 30,5 30 Nájem / roční 104 400 114 000 90 000 Cena za jednotku X 2 983 3 738 3 000 Datum transakce Nabídková Nabídková Pronajato 3/11 cena cena Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá
0,90 2 685 Velmi dobrá
103
0,90 3 364 Velmi dobrá
1,00 3 000 Velmi dobrá
Korekce Upravená hodnota Technický stav Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota
Novostavba
Velmi dobré
Dobrá
Omezený
MHD
Velmi dobrá
Příslušenství bytu - balkon
1,00 2 685 Novostavba 1,00 2 685 Velmi dobré 1,00 2 685 Dobrá 1,00 2 685 Omezený 1,00 2 685 MHD 1,00 2 685 Velmi dobrá 1,00 2 685 Balkon
1,00 3 364 Novostavba 1,00 3 364 Velmi dobré 1,00 3 364 Dobrá 1,00 3 364 Omezený 1,00 3 364 MHD 1,00 3 364 Velmi dobrá 1,00 3 364 Bez balkonu
1,00 3 000 Novostavba 1,00 3 000 Velmi dobré 1,00 3 000 Dobrá 1,00 3 000 Omezený 1,00 3 000 MHD 1,00 3 000 Velmi dobrá 1,00 3 000 Bez balkonu
1,00 2 685
1,10 3 700
1,10 3 300
F. Ostatní parametry Velikost Obdobný Menší byt Menší byt Korekce 1,00 0,95 0,95 Upravená hodnota 2 685 3 515 3 135 Jiná korekce Velikost Větší Větší Obdobný projektu, 10bytů Korekce 1,01 1,01 1,00 Upravená hodnota 2 711 3 550 3 135 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 3 132 jednotky Celková porovnávací 115 895 Kč hodnota Zaokrouhleno 120 000 Kč roční příjem
104
D – Roční pronájem bytové jednotky, byt 4+kk Oceňovaný majetek
Porovnávaný majetek
Porovnávaný majetek
Porovnávaný majetek
Byt č. 2864/6 Ţiţkov Praha 3 Praha
1 Roháčova Ţiţkov Praha 3 Praha
2 Jeseniova Ţiţkov Praha 3 Praha
3 Lukášova Ţiţkov Praha 3 Praha
A.Identifikační údaje Pořadové číslo Katastrální území Obec Okres
B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Uţitná plochy 90,61 88 98 80 Nájem / roční 204 000 238 800 216 000 Cena za jednotku X 2 318 2 437 2 700 Datum transakce Nabídková cena Nabíd. cena Nabídková cena Korekce 0,90 0,90 0,90 Upravená hodnota 2 086 2 193 2 430 E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Novostavba Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Velmi dobré Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Dobrá Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Omezený Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost MHD Korekce Upravená hodnota
Velmi dobrá 1,00 2 086 Novostavba 1,00 2 086 Velmi dobré 1,00 2 086 Dobrá 1,00 2 086 Omezený 1,00 2 086 MHD 1,00 2 086
105
Velmi dobrá 1,00 2 193 Novostavba 1,00 2 193 Velmi dobré 1,00 2 193 Dobrá 1,00 2 193 Omezený 1,00 2 193 MHD 1,00 2 193
Velmi dobrá 1,00 2 430 Novostavba 1,00 2 430 Velmi dobré 1,00 2 430 Dobrá 1,00 2 430 Omezený 1,00 2 430 MHD 1,00 2 430
Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
Velmi dobrá
Velmi dobrá
Příslušenství bytu - balkon 5,7m2
bez B/L
Korekce Upravená hodnota
Velmi dobrá Velmi dobrá 1,00 1,00 1,00 2 086 2 193 2 430 Lodţie Terasa 1,05 2 191
F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Velikost projekt Korekce Upravená hodnota
Obdobný
1,00 2 193 Větší
1,00 2 191 Větší
0,99 2 406 Menší
1,01 2 215 Větší
1,01 2 213
0,95 2 285 Větší
1,01 2 237
1,01 2 308
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno
2 253 204 114 Kč 200 000 Kč roční příjem
E – Roční pronájem bytové jednotky, byty mezonet 4+kk cca 100m2 Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A.Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 Byt č. 2864/9, Chelčického Jeseniova Ţerotínova byt č. 2864/10 Katastrální území Obec Okres
Ţiţkov Praha 3 Praha
Ţiţkov Praha 3 Praha
Ţiţkov Praha 3 Praha
Ţiţkov Praha 3 Praha
B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Uţitná plochy 100 115 98 Nájem / roční 276 000 238 800 Cena za jednotku X 2 400 2 437 Datum transakce nabídková cena nabídková cena Korekce 0,90 0,90 Upravená hodnota 2 160 2 193 E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Korekce
100 228 000 2 280 11/11 1,00 2 280
Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá 1,00 1,00 1,00
106
Upravená hodnota Technický stav Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná tech. korekce Korekce Upravená hodnota
Novostavba
Velmi dobré
Dobrá
Omezený
MHD
Velmi dobrá
terasa, balkon
F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Velikost projekt Korekce Upravená hodnota
2 160 Novostavba 1,00 2 160 Velmi dobré 1,00 2 160 Dobrá 1,00 2 160 Omezený 1,00 2 160 MHD 1,00 2 160 Velmi dobrá 1,00 2 160 bez B/L 1,05 2 268
2 193 Novostavba 1,00 2 193 Velmi dobré 1,00 2 193 Dobrá 1,00 2 193 Omezený 1,00 2 193 MHD 1,00 2 193 Velmi dobrá 1,00 2 193 Lodţie 1,03 2 259
2 280 Novostavba 1,00 2 280 Velmi dobré 1,00 2 280 Dobrá 1,00 2 280 Omezený 1,00 2 280 MHD 1,00 2 280 Velmi dobrá 1,00 2 280 Terasa, Balkon 1,00 2 280
Obdobný
Obdobný
Obdobný
1,00 2 268 Obdobný
1,00 2 259 Větší
1,00 2 268
1,00 2 280 Větší
1,01 2 281
1,01 2 303
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota cena za m2 uţ plochy
2 284 velikost bytu v m2
byt č. 2864/9 byt č. 2864/10
korekce upravená Roční příjem za umístění NP a cena/m2 jednotku velikost oproti zaokrouhleno por. průměru 102,67 0,99 2 261 232 000 100,57 1 2 284 230 000
107
F – Roční pronájem bytové jednotky, byt 5+kk Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek A.Identifikační údaje Pořadové číslo
Katastrální území Obec Okres
Porovnávaný majetek
Byt č. 2864/8
1 Nad Ohradou, Ţiţkov, 5+kk
2 Lukášova
3 Ţerotínova
Ţiţkov Praha 3 Praha
Ţiţkov Praha 3 Praha
Ţiţkov Praha 3 Praha
Ţiţkov Praha 3 Praha
B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Uţitná plochy 130,63 135 120 150 Nájem / roční 348 000 300 000 360 000 Cena za jednotku X 2 578 2 500 2 400 Datum transakce Nabídková cena Pronajato 8/10 Nabídková cena Korekce 0,90 1,00 0,90 Upravená hodnota 2 320 2 500 2 160 E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Novostavba Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Velmi dobré Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Dobrá Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Omezený Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost MHD Korekce Upravená hodnota
Velmi dobrá
Velmi dobrá
Velmi dobrá
1,00 2 320 Novostavba 1,00 2 320 Velmi dobré 1,00 2 320 Dobrá 1,00 2 320 Omezený 1,00 2 320 MHD 1,00 2 320
1,00 2 500 Novostavba 1,00 2 500 Velmi dobré 1,00 2 500 Dobrá 1,00 2 500 Omezený 1,00 2 500 MHD 1,00 2 500
1,00 2 160 Půdní nástavba 1,05 2 268 Velmi dobré 1,00 2 268 Dobrá 1,00 2 268 Omezený 1,00 2 268 MHD 1,00 2 268
108
Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
Velmi dobrá
Velmi dobrá 1,00 2 320
Příslušenství bytu - balkon
Balkon
Korekce Upravená hodnota
Velmi dobrá
1,00 2 500 Balkon, Terasa Balkon
1,00 2 320
0,99 2 475
F. Ostatní parametry Velikost Obdobný Menší Korekce 1,00 Upravená hodnota 2 320 Jiná korekce Velikost Větší Větší projektu, 10bytů Korekce 1,01 Upravená hodnota 2 343
1,01 2 375
309 130 Kč 310 000 Kč roční příjem
pronájem/rok 24 000 Kč 18 000 Kč 30 000 Kč 21 600 Kč 23 000 Kč
H – Roční pronájem Sklepy pronájem/rok Sklepy
Nepronajímají se, součást nájmů bytů
109
1,05 2 381 Obdobný
2 366
Prokopova Jeseniova Chlumova Pod parukářkou Průměrná cena garážového stání
1,00 2 268
0,95 2 351
G – Roční pronájem Garáţových stání Garážové stání Garážové stání Garážové stání Garážové stání
1,00 2 268
Větší
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno
Velmi dobrá
0 Kč
1,00 2 381
2.4.4
NÁKLADOVÁ METODA
U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.
110
Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. V tomto případě se jedná o ţádaný typ majetku v dobré lokalitě, který nemá zásadní ekonomické nedostatky. Je stavěn přímo dle poţadavků současného trhu, včetně poţadavků poptávajících na určitý typ majetku ve správných dispozicích s vyţadovaným příslušenstvím a navíc ve správné lokalitě. Ekonomické dostatky proto jsou vyčísleny jako 30%. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je : 63 390 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.
111
NÁKLADOVÁ METODA Název
Bytový dům Českobratrská 2864, Žižkov
Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha
971/1, 971/3 ŽB Monolit 1 rok 1 rok 100 let
Počet podlaží Celková zastavěná plocha Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky
302 m2 2 podzemní, 7 nadzemních, 6. a 7. ustupující 1781 m2 1500 m2 5491 m3 6860 Kč/m3 37 667 139 0% 37 667 139 0% 37 667 139 30% 48 967 281
Stavby a venkovní úpravy
0
Pozeme k
14 425 000
Indikovaná hodnota
63 392 281
Zaokrouhleno
63 390 000
112
Obestavěný prostor bytového domu m2 Dolní stavba
2PP 1PP 1NP 2NP 3NP 4NP 5NP 6NP 7NP terasa v 6NP
Horní stavba
balkony a terasa v 7NP
302,00 302,00 169,28 178,31 178,31 178,31 178,31 160,41 134,12 26,9558
výška m3 3,25 981,50 2,59 782,18 3,81 644,11 2,95 526,03 2,95 526,03 2,95 526,03 2,95 526,03 2,95 473,20 3,57 478,79 1 26,96
menší než 1,5m Celkový OP
m3
ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki 2150 ZC k bydlení netypová 1,132 K1 monolit plošný 0,953 K2 koef. Prům. zastavěnosti podlaží 1,012 K3 koef. Prům. výšky 1,2 k4 koef. Vybavenosti 1,2 k5 koef. Polohový 2,029 ki 6860 Kč/m3 k2
K2 = 0,92 + (6,6 / PZP)
k3 k4
K3 = (2,1 / v) + 0,3 K4 = 1 + (0,54 x n)
113
5491
2.4.5
ZÁVĚR
Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na obvyklou cenu předmětného majetku ve vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 23. Února 2011. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace : Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 90 %. KOMPARACE
Indikace (kč)
Váha (%) Vážený průměr (kč)
Porovnávací metoda
64 800 000
90
58 320 000
Výnosová metoda
28 130 000
5
1 406 500
Nákladová metoda
63 390 000
5
3 169 500
Výsledná cena
62 896 000
Zaokrouhleno
62 900 000
Oceňovaný majetek – bytový dům s byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu i investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě není reálná schopnost majetku produkovat příjem výrazným způsobem omezena např. reţimem regulovaného nájmu. Je pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. Dům je rozdělen na bytové jednotky a je u nich předpoklad i poţadavek developera následného prodeje. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsme na ní poloţili váhu 5 %.
114
U moderních bytových postavených v širším centru Prahy lze vysledovat, ţe se tyto objekty většinou obchodují za ceny vyšší, neţ je jejich reprodukční hodnota. Tento jev je způsoben převisem poptávky po tomto typů nových bytů nad nabídkou, která je limitována volnými pozemky na Ţiţkově. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody natolik zásadní jako porovnávací metoda. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouţí jako korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 5 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 23. Února 2011 reprezentována částkou
=62 900 000 Kč (slovy: Šedesátdvamilionůdevětsettisíckorunčeských)
Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
115
2.5 Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.
5.
116
Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
117
2.6 Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 23. Února 2011
…………………………………… Ing. Michaela Třeštíková.
118
2.7 Přílohy 2.7.1
FOTODOKUMENTACE
Pohled na dům
Pohled ze zahrady
Koupelny v domě
Garáţové stání
Výhled
Pokoje
119
2.7.2
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 16160
120
121
2.7.3
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 16159
122
123
2.7.4
Snímek kat. mapy pro k.ú. Ţiţkov.
124
2.7.5
Kolaudační rozhodnutí č.j. OV/1281/10/Li, dne 19.7.2010.
125
126
III. Analytická část V této poslední části mé bakalářské práce, která se nazývá analytická část, jsem se rozhodla analyzovat trh s rezidenčními nemovitostmi v části Prahy Stodůlky, tedy Prahy 13. Důleţitým podkladem pro stanovení trţní hodnoty nemovitostí je pro odhadce nemovitostí databáze uskutečněných prodejů v dané lokalitě. Tato databáze by měla být pravdivá a úplná, tj. se zaznamenanými důleţitými údaji o zobchodovaných nemovitostech. Má databáze uskutečněných prodejů je vedena od roku 2005, kdy jsme začala pracovat v oboru oceňování nemovitostí. Z této databáze tato analytická část mé bakalářské práce čerpá a je tedy vyhotovena s vývojem od roku 2005 do současnosti. Analýza se dělí na popisnou část a analytickou část. Popisná část popisuje lokalitu Prahy 13 včetně historie, dopravy a průmyslu, Druhá analytická část je rozdělena na panelové byty, které jsou dále rozděleny dle velikostí na malé byty tj. garsoniéry a byty 1+kk a 1+1, dále na střední byty 2+kk a 2+1, větší byty 3+kk a 3+1 a velké byty 4+kk a 4+1. Větší byty nejsou v lokalitě obchodovány ve větší míře, nebyly v době výstavby vůbec na území Prahy 13 stavěny. Další částí analytické části této analýzy jsou novostavby bytů, kde se analýza dělí na menší byty do vel. 2+1 a větší byty, tj. nad 3+kk. Veškeré byty obchodované na území Prahy 13 pocítily vliv krize nemovitostí v roce 2008 a u všech typů i velikostí došlo k poklesu cen, za které byly zobchodovány. Také se velmi sníţil počet uskutečněných obchodů. Tento trend poklesu cen se v současné době zastavil, a i kdyţ se ceny na území Prahy 13 nijak zásadně nezvyšují, došlo k určitému uvolnění v pohledu kupujících a počet zobchodovaných bytů na území Prahy 13 se postupně zvyšuje. Analýza se dále zaměřuje na rodinné domy a pozemky v Praze 13. U těchto nemovitostí nebyl zaznamenán pokles trţních cen v době krize. Pouze se jich obchodovalo v tomto období méně. Trţní ceny pozemků i rodinných domů postupně opět narůstají a počty zobchodovaných prodejů se zvyšují.
127
1. Analýza místního trhu s nemovitostmi – Praha 13
Praha – Stodůlky
Objednatel :
Vypracoval :
Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5
Ing. Michaela Třeštíková Za Luţinami 59/7 155 00 Praha 5 Tel. 737 488 383
128
1.1 Obecné informace 1.1.1
Poloha
Městská část Praha 13 se nachází v jihozápadní části hlavního města, přibliţně 9 km od centra. Rozloha městské části činí 1323 hektarů, má více neţ 52 tisíc obyvatel. Jedná se o městskou část s nejniţším věkovým průměrem v Praze. Mezi nejbliţší sousedy patří Řepy, Zličín a Řeporyje. Na území Prahy 13 začíná dálnice D5 ve směru na Plzeň14. Území Prahy 13 se skládá ze čtyř ucelených lokalit 15: STODŮLKY - Původně samostatná obec u Prahy s kostelem sv. Jakuba Staršího (Většího), farou, hřbitovem a školou, citlivá vestavba nových vícepodlaţních bytových domů a rodinných domů do původní zástavby s pečlivě udrţovanými vesnickými prvky (statek, zemědělská usedlost). LUŢINY - Nová panelová zástavba bez historických budov, tvořící centrum Prahy 13. Bytové domy jsou zajímavě situovány do tzv. rondelů - kruhových bloků, uvnitř kterých se nacházejí klidové zóny s dětskými hřišti a zelení. Celým územím prochází Centrální park . NOVÉ BUTOVICE - Moderní panelová zástavba s uplatněním dříve nepouţívaných barevných a architektonických prvků eliminujících strohost panelů. Postupně vznikající luxusní futuristické stavby s obchodně-administrativním vyuţitím (radnice, úřady, banky) a Komunitním centrem sv. Prokopa - jednou z mála nových církevních staveb v Praze. VELKÁ OHRADA - Dvě striktně oddělené části této lokality tvoří zajímavý celek. Malou Ohradu charakterizuje původní zástavba rodinných domků předměstského typu, citlivě udrţovaná a dostavovaná v tradičním duchu včetně stylové zahradní hospůdky. Velkou Ohradu doslova zaplňují panelové domy stavěné do čtvercových bloků s vnitřní zelení dvorů. Celek působí silně kontrastním - téměř skanzenovým - dojmem. Tato část Prahy 13 se nachází v přímém sousedství chráněné krajinné oblasti Prokopské a Dalejské údolí. Od konce roku 1994 spojuje Prahu 13 s ostatními praţskými částmi metro, jehoţ trasa B prochází směrem od centra Novými Butovicemi, Luţinami a Stodůlkami do Zličína, kde vzniklo velkokapacitní nákupní centrum firem TESCO, IKEA, GLOBUS a další.
14 15
http://www.praha.eu/jnp/cz/home/mestske_casti/praha_13/index.html http://cs.wikipedia.org/wiki/Stod%C5%AFlky
129
1.1.2
Historie
Území Prahy 13 je součástí naší metropole od roku 1974. Jedná se o vyvýšeninu mezi Motolským,
Prokopským
a
Dalejským
údolím,
rozčleněnou
kolem
prameniště
Prokopského potoka. Původní obce Stodůlky, Malá a Velká Ohrada, Třebonice, tvořily dlouhou dobu samosprávnou jednotku v rámci městského obvodu státní správy Prahy 5 pod názvem Stodůlky, později Jihozápadní město a nejnověji Praha 13. Chráněné území Prokopského a Dalejského údolí činí tuto oblast velmi zajímavou. Část dnešního Prokopského údolí je tvořena podmořskou prvohorní sopkou. Hemrovy skály mezi Novou Vsí a Butovicemi jsou pozůstatkem sopečné činnosti z doby před 430 mil. lety16. První lidé se v tomto regionu objevují uţ před 20 000 lety, v období poslední doby ledové. Svědčí o tom například nálezy v jeskyni sv. Prokopa. Dnes víme, ţe osídlení na tomto kraji Prahy bylo hustší neţ jsme se domnívali. Prokázal to archeologický průzkum prováděný při výstavbě sídlišť v letech 1978 – 1987, kdy v místě, kde dnes leţí Nové Butovice, bylo nalezeno 65 hrobů. Jde o čtvrté největší pohřebiště v Evropě. Hroby archeologové odkryli na třech nepatrně od sebe vzdálených lokalitách mezi Stodůleckým a Jinonickým potokem. Pohřebiště únětické kultury poskytlo nálezy bronzových šperků, náušnic, jehlic, náramků, sekeromlatů a noţů s trojúhelníkovou čepelí i zlaté náušnice.17 Praha 13 opírá své historické kořeny nejen o prahistorické nálezy, ale i o osudy obcí leţících jiţ několik století na dnešním území. Naše městská část vyrostla na půdě řady starobylých obcí, osad a usedlostí. Jiţ v 20. letech 20. století existovaly plány na zástavbu této části Prahy (avšak dříve to byla spíše příměstská oblast). V Luţinách, které jsou dnes uprostřed Jihozápadního Města, sice uţ probíhala vilová výstavba, nebyla však v takovém rozsahu, jako bylo vybudování sídliště o mnoho let později. Na rozdíl od Jiţního Města, které bylo vybudováno v průběhu 70. let, avšak původně bez plánů pro metro (dokončeno v roce 1980), koncept Jihozápadního města jiţ od svého počátku obsahoval trať metra vedoucí jeho středem. V 70. letech vznikl megalomanský projekt výstavby sídliště Jihozápadní Město, jehoţ centrem se měly stát právě Stodůlky.
16 17
http://praha13.cz/221_Historie http://www.praha13.cz/zdroj.aspx?id=9745&typ=2
130
Stavba byla zahájena v roce 1978, stavělo se od západu. Začínalo se souborem Stodůlky (stavěno 1978-1983; s 2115 byty pro 7 650 lidí), dále následovaly soubory Luţiny (19801986; pro 26 tis. lidí) , Velká Ohrada (1988-1993 pro 13 tis. lidí) a Nové Butovice (19861993 pro 25 tis. lidí). Kvůli výstavbě sídliště Nové Butovice byly v letech 1981 a 1989 provedeny změny katastrální hranice mezi Jinonicemi a Stodůlkami. Na území tohoto sídliště se před výstavbou (v roce 1987) rovněţ prováděl archeologický průzkum.Po roce 1989 se výstavba rozestavěných sídlištních celků pozastavila a stavba byla zakonzervována. Vzhledem k tomu, ţe panelové domy byly jiţ z velké části dostavěny, bylo rozhodnuto sídliště dokončit. Proto jsou Nové Butovice jedním z posledních českých panelových sídlišť, dokončených aţ v 1. polovině 90. let. Původní novou dominantu Nových Butovic z konce 90. let („kostel“ - Komunitní centrum sv. Prokopa) uţ zastínily nejen velice elegantní prosklená budova radnice, ale také dvě výškové budovy po obou stranách radnice, které byly dokončeny v roce 2005 (v okamţiku dostavby s 85 metry nejvyšší obytná budova v Praze) a v roce 2006. Toto současné centrum JZM je situováno na Slunečním náměstí (blízko stanice metra B Hůrka). Mezi Hůrkou a Luţinami se táhne neustále upravovaný Centrální park s dvěma rybníky, jehoţ součástí je i nevzhledná naváţka zeminy a odpadního stavebního materiálu, vzniklá při výstavbě sídliště. V současné době probíhá rekultivace tohoto místa a jeho zapojení do přilehlého parku18.
Obrázek 13: Radnice Praha 13
18
http://www.zeleneluziny.cz/
131
Některé plochy určené v územním plánu k bydlení zatím nebyly v Praze 13 zastavěny vůbec (jiţní část, především mezi čtvrtěmi Velká Ohrada, Luţiny a Řeporyje) a také území na západ od stanice metra Stodůlky . V těchto místech probíhá výstavba nebo se ze zástavbou počítá výhledově. Od roku 2008 je budována na území Stodůlek i Třebonic západně od Jeremiášovy ulice, tedy západně od stanice metra Stodůlky, směrem k Chabům, Krtni a obchodnímu centru Zličín v Třebonicích, nová čtvrť Západní Město. V roce 2010 byla dokončena první část tzv. Britská čtvrť s asi 300 byty, která se nachází západně od stanice metra Stodůlky19. Bezprostředně u stanice metra vyrostl desetipodlaţní administrativní objekt ve tvaru diamantu pro společnost Siemens, která zde sídlí. V jiţní části Západního Města mají stát vyšší domy a administrativní bloky, v severní části menší vilky. Celá čtvrť by měla být dokončena kolem roku 2025. Z důvodu celosvětové ekonomické krize roku 2008 – 2009 se stavba západního města opozdila a společnost Finep s novou výstavbou vyčkává. K tomuto záměru byl jiţ v roce 1994 vybudován západní vstup do stanice metra Stodůlky. 1.1.3
Průmysl
Největší továrnou v celé čtvrti je velkopekárna společnosti Odkolek. 1.1.4
Instituce
Dnes se v celé čtvrti staví mnoho administrativních budov, a to i přestoţe je daleko od centra města - má ale velmi dobré dopravní spojení metrem. Sídlí tu i BIS - Bezpečnostní informační sluţba. Prodejny automobilek.
19
http://www.finep.cz/synweb/docs/uec_proj.aspx?DocID=46453&etap=ZBR
132
1.1.5
Doprava
Kolem celého JZM jsou vedeny čtyřproudé silnice, které jsou napojeny na Praţský okruh a silnice do centra Prahy. Městskou dopravu zajišťuje metro, linky B - do této čtvrtě přivedené v první etapě v říjnu 1988 jako úsek III.B (jen do stanice metra Nové Butovice) a prodlouţené jako úsek V.B v listopadu 1994 (do stanice metra Zličín). Mezi zastávkami Hůrka a Luţiny vede nadzemní tubus nad centrálním parkem Stodůlek. Do té doby bylo sídliště obslouţeno autobusy. Není tu tramvajová trať, přestoţe existovaly plány na její výstavbu.
Obrázek 14 : Nadzemní tubus metra B mezi stanicemi Luţiny a Hůrka
133
Praha Centrum
Stanice metra B Zličín
Plzeň
Stanice metra B Nové Butovice
Stanice metra B Stodůlky Stanice metra B Luka
Stanice metra B Luţiny
134
Stanice metra B Hůrka
Praha Centrum
1.2 Vývoj cen od roku 2005 1.2.1
Byty panelové byty malé
1+1, 1+kk
byty střední
2+1, 2+kk
datum 1. pololetí 2005 2. pololetí 2005 1. pololetí 2006 2. pololetí 2006 1. pololetí 2007 2. pololetí 2007 1. pololetí 2008 2. pololetí 2008 1. pololetí 2009 2. pololetí 2009 1. pololetí 2010 2. pololetí 2010
cena/m2 (v tis.) 38 41 45 47 53 53 55 57 42 42 40 40
datum 1. pololetí 2005 2. pololetí 2005 1. pololetí 2006 2. pololetí 2006 1. pololetí 2007 2. pololetí 2007 1. pololetí 2008 2. pololetí 2008 1. pololetí 2009 2. pololetí 2009 1. pololetí 2010 2. pololetí 2010
cena/m2 (v tis.) 32 33 34 38 40 42 51 49 48 44 39 39
Graf 1 : Vývoj cen bytů 1+kk, 1+1 panelové domy
Graf 2 : Vývoj cen bytů 2+kk, 2+1 panelové domy
135
byty větší
3+1, 3+kk,
byty velké
4+1, 4+kk,
datum 1. pololetí 2005 2. pololetí 2005 1. pololetí 2006 2. pololetí 2006 1. pololetí 2007 2. pololetí 2007 1. pololetí 2008 2. pololetí 2008 1. pololetí 2009 2. pololetí 2009 1. pololetí 2010 2. pololetí 2010
cena/m2 (v tis.) 27 30 31 31 32 33 42 40 35 34 34 34
datum 1. pololetí 2005 2. pololetí 2005 1. pololetí 2006 2. pololetí 2006 1. pololetí 2007 2. pololetí 2007 1. pololetí 2008 2. pololetí 2008 1. pololetí 2009 2. pololetí 2009 1. pololetí 2010 2. pololetí 2010
cena/m2 (v tis.) 26 29 30 29 28 33 38 39 35 34 33 33
Graf 3 : Vývoj cen bytů 3+kk, 3+1 panelové domy
Graf 4 : Vývoj cen bytů 4+kk, 4+1 panelové domy
136
Bydlení v této části je velmi vyhledávané, ceny bytů se zde pohybují výše neţ například v podobné lokalitě v Praze 4, kde je nyní vyšší nabídka k prodeji neţ zde na Praze 13. Vysoká poptávka a nízká nabídka způsobuje vyšší kupní ceny. Malé byty V roce 2005 se průměrně ceny pohybovaly u malých bytů kolem 32-38tis./m2. V tuto dobu začínal velký zájem o tyto malometráţní byty. Mladým lidem se vyplatilo si takový byt koupit na hypotéku, neţ aby platili vysoké pronájmy. Tento trend se nejvíce projevil nejvíce v roce 2007, kdy lidé z důvodu nejistoty ohledně výše daně z přidané hodnoty v roce 2008, byty kupovali více. Ceny malých bytů se v době boomu pohybovaly kolem 50 – 60tis./m2 a poté se v době krize začaly sniţovat. V této době přelomu roku 2008-2009 lidé začali raději vyuţívat pronájmu bytů, z důvodu nedostupnosti hypotečních úvěrů. Banky v této době zpřísnily podmínky poskytování hypotečních úvěrů a i tyto malé byty rapidně klesaly z důvodu malé poptávky na hodnotě. Po prudkém pádu se ustálily na částce kolem 40tis./m2. Střední byty Také ceny bytů vel. 2+kk, 2+1 byly v 1. polovině roku 2008 velmi nadhodnocené, dosahovaly aţ ceny 2,5mil. Kč, obchodovaly se za 45 – 50tis./m2. V druhé polovině roku 2008 po začátku krize prudce poklesly a dnes se obchodují kolem 38-40tis./m2. U těchto malých bytů se díky menšímu počtu m2 ceny bytů drţí pod 2mil. Jsou zajímavé pro svobodné lidi, kteří jsou si tak schopni zajistit bydlení sami bez pomoci. Krize roku 2008 a 2009 však i tak velmi ovlivnila ceny těchto bytů a jejich ceny se vrátily na úroveň roku 2006. Větší byty Také u větších bytů se nejvíce cena za m2 zvýšila právě v průběhu roku 2007 – 2008. U těchto větších bytů se nárůst ceny za m2 stále očekával, protoţe mladí lidé, kteří kupovali malometráţní byty před 2-3 lety se většinou rozhodovali mít rodinu a malé byty jim tak nestačily. Toto se projevilo na vzrůstu cen větších bytů právě v roce 2008, ceny těchto bytů vzrostly aţ o 20%, kdy lidé „měnili“ malé byty za větší. Jakmile se zvýšila poptávka po větších bytech, zvýšila se také nabídková cena těchto bytů. V období krize se ale nezájem o větší předraţené byty rapidně projevil a i mladá rodina byla nucena ţít v malém bytě, kvůli nedostupnosti hypotečních úvěrů a vysokým cenám větších bytů. Tento aspekt začal zásadně sniţovat trţní ceny větších bytů a dalším negativním vlivem bylo, ţe lidé, kteří v době boomu, začali stavět rodinné domy za hranicí Hlavního města Prahy, počítali s prodejem 137
svého bytu 3+1 za částku nad 3mil. Kč, tedy za částku nad 40tis. Kč/m2. Tito lidé byli donuceni prodat svůj byt za niţší cenu, protoţe měli své závazky vůči dodavatelům stavby. Na trhu se tak objevila vysoká nabídka bytů 3+kk a 3+1, poptávající vyčkávali a přebytek nabídky velmi sníţil cenu za m2. Ceny větších se ustálily na 32-34tis./m2. Velké byty U bytů 4+kk – 4+1 se cena pohybovala v době boomu kolem 3,5mil, tj. za cenu 40tis./m2. Bylo to způsobeno nedostatkem těchto bytů vel. 4+1 a velkým zájmem o 2 pokoje, loţnici a obývací pokoj. Od roku 2008 i tyto byty klesaly v ceně a ustálily se na částce 30 – 33.tis./m2. Způsobilo to hlavně odliv rodin za Prahu, kde za obdobnou částku má k dispozici rodina řadový dům s předzahrádkou.
Lidé stále přemýšlí, zda si nekoupit raději rodinný dům za Prahou. Většinou je ale odradí dojíţdění a tendence návratu lidí ze satelitních měst, kteří nyní kupují spíše luxusnější byty v centru Prahy. Ceny bytů v panelových domech, které jsou ve většině na území Prahy 13, jsou dobře obchodována i při velké výstavbě nových bytů na území Prahy. Byty v panelových domech jsou pro lidé zajímavé právě z důvodu, ţe průměrný byt v panelovém domě je stále o třetinu aţ polovinu levnější neţ v novostavbě. Lidé s niţšími příjmy si tak mohou své bydlení zajistit. Některá sídliště jsou koncipována velkoryse, po opravách fasád jsou vhodné ke kvalitnímu bydlení. Další vývoj cen bytů na území Prahy 13 bude dle mého názoru velmi mírný. Ceny bytů budou stagnovat, případně mírně růst. Největší zájem silných ročníků, kteří bydlení řešili, jiţ proběhl. Z hlediska investice, ceny nájmů nerostou, spíše klesají, případně stagnují a dlouhodobě v Praze příjem z pronájmu bytu plně nepokryje náklady na splátku hypotéky tohoto bytu.
138
1.2.2
Novostavby bytů
byty malé novostavby datum 1. pololetí 2009 2. pololetí 2009 1. pololetí 2010 2. pololetí 2010
1+1, 1+ kk, 2+kk, 2+1
byty velké
cena/m2 (v tis.) 58 55 55 54
datum 1. pololetí 2009 2. pololetí 2009 1. pololetí 2010 2. pololetí 2010
3+1, 3+ kk, 4+1, 4+kk cena/m2 (v tis.) 57 55 54 53
Graf 5 : Vývoj cen bytů 1+kk – 2+kk novostavby bytů
Graf 6 : Vývoj cen bytů 3+kk – 4+kk novostavby bytů
Také ceny novostaveb bytových jednotek se krize roku 2008-2009 velmi ovlivnila. Developeři k prodeji bytu slibovali jiné nepeněţní výhody, například automobil, kuchyně v ceně atd. nakonec v 2.pololetí roku 2009 začali sniţovat nabídkové ceny, které se v roce 2010 ustálily na ceně za m2 kolem 53tis. Nevýhodou novostaveb v Praze 13 je horší dostupnost na metro, stanice jsou umístěny v samých centrech panelových rondelů.
139
1.2.3
Rodinné domy Rok 2007 2008 2009 2010
cena/m2 (v tis.) 60 62 65 68
1. 1.2.4
Graf 7 : Vývoj cen rodinných domů
Stavební pozemky
datum 1. pololetí 2007 2. pololetí 2007 1. pololetí 2008 2. pololetí 2008 1. pololetí 2009 2. pololetí 2009 1. pololetí 2010 2. pololetí 2010
cena/m2 (v tis.) 8,5 9,0 11,5 12,0 10,0 10,0 11,0 12,0
Graf 8 : Vývoj cen stavebních pozemků
140
Rodinné domy Vývoj cen rodinných domů na území Prahy 13 nebyl tak markantní jako tomu bylo u vývoje cen stavebních pozemků. Bydlení v rodinném domě v Praze 13 je velmi lukrativní záleţitost, díky dostupnosti MHD a přitom bydlení v klidném prostředí dostupnosti přírody za Prahou, tak i centra hl. města Prahy. Krize nemovitostí se v cenách rodinných domů téměř neprojevila a ceny v klidném tempu mírně rostou. Porovnání rodinných domů je problematické, právě kvůli rozdílnosti stavu nemovitostí, uţitné ploše a velikosti pozemku. Průměrně se ceny rodinných domů včetně pozemku pohybovaly od 60tis./m2 v roce 2007 aţ do 70tis./m2 u zajímavých domů v roce 2010. Stavební pozemky Ceny za stavební pozemky rostou daleko rychleji neţ ceny za rodinné domy. Stavebních pozemků je méně a zajímavých lokalit na území hl. města Prahy rychle ubývá. Od roku 2005, kdy stál m2 v lokalitě stodůlky 5,5tis./m2 a nyní není problém najít pozemek s cenou kolem 12tis./m2. Nárůst cen stavebních pozemků byl dokonce 100% za posledních 5 let. Krize roku 2008 a 2009 mírně pozastavila nárůst cen za m2 pozemku, který se opět nastartoval začátkem tohoto roku. Ceny uvedené v cenové mapě ve velmi ţádaných a nedostatkových lokalitách jsou kolem 4tis./m2 – 6tis./m2 pozemku, ale neodpovídají trţní realitě. Nyní se reálně m2 obchoduje spíše kolem 10-12tis/m2 dle lokality, dokonce i více. Cenová mapa je v tomto případě podhodnocena, způsobeno je to tím, ţe tyto nemovitosti se neobchodují tak často. Tím ţe je málo nabídek, zvyšuje se právě nabídková cena a poptávající jsou ochotni za nabídku, na kterou čekají určitě delší dobu, zaplatit vyšší částku neţ původně očekávali. Tímto jsou ceny za rodinné domy a stavební pozemky hnány hodně vysoko. 1.2.5
Průmyslová a obchodní zóna
Na severní části Prahy 13 se rozprostírá průmyslová a skladová část, bývalé sklady Mototechny, nyní sklady Ikea, Sconto, nábytek XXXLutz, dopravní firmy. Ceny se dle cenové mapy pohybují mezi 2–3tis.Kč/m2. K prodejům takto velkých prostor či pozemků na území Prahy 13 dochází málokdy. Dle mého názoru ceny v cenové mapě odpovídají současnosti.
141
1.3 Podklady k čerpání údajů Veškeré údaje jsou z vlastní databáze uskutečněných odhadů či přímo z kupních smluv uskutečněných obchodů… Příklady z databáze uskutečněných obchodů: ulice Hábova Nušlova archeologická ovčí hájek Nušlova Fantova kalikova kettnerova dominova heranova amforová vondroušova belušova brdlíkova šejbalové vlachova ovčí hájek přecechtělova ovčí hájek borovanskéh o jánského pražského vondroušova husníkova kálikova bellušova jánského bellušova amforová běhounkova žufanova přecechtělova
vel. 3+kk 3+1 3+kk 3+1 3+1 1+1 2+kk 4+1 3+1 3+1 1+kk 4+kk 3+1 2+kk 4+1 3+1 3+1 1+kk 3+1
datum září 08 listopad 08 prosinec 08 březen 09 duben 09 duben 09 červen 09 srpen 09 září 09 říjen 09 listopad 09 prosinec 09 leden 10 leden 10 leden 10 únor 10 duben 10 květen 10 květen 10
cena 2 650 2 700 2 300 2 700 2 500 1 500 2 100 2 900 2 500 2 360 1 390 3 060 2 500 1 950 3 250 2 500 2 500 1 400 2 800
2+kk 3+1 3+1 4+1 3+1 3+1 3+1 3+1 1+1 3+1 4+1 2+kk 3+1
červen 10 červen 10 červen 10 červenec 10 červenec 10 srpen 10 srpen 10 říjen 10 říjen 10 říjen 10 listopad 10 listopad 10 listopad 10
1 680 2 600 2 400 3 200 2 300 2 500 2 600 2 500 1 450 2 500 3 900 1 700 2 500
142
m2 75 80 67 78 74 36 44 85 72 74 33 95 74 44 90 71 72 35 74
cena/m2 35 34 34 35 34 42 48 34 35 32 42 32 34 44 36 35 35 40 38
43 73 69 98 71 71 73 71 36 71 109 44 71
39 36 35 33 32 35 36 35 40 35 36 39 35
nemovitosti
cena celková
po odečtu 15% u nabídkových cen
cena dle pozemek CM za cena m2 m2 pozemek pozemku
cena bez pozemku
užitná plocha m2
cena budovy za m2
cena za užitnou plochu rok včetně pozemku
RD 5+1/G Praha 5 Stodůlky
11 990 000
10 191 500
650
3 500
2 275 000
7 916 500
160
49 478
63 697
2 008
Poslední ŘRD u "M" Jinonice, ul. Mezi Lány. RD Za Lužinami
11 990 000 16 177 000
10 191 500
142 942
3 800 3 500
539 600 3 297 000
9 651 900 12 880 000
190 230
50 799 56 000
53 639 70 335
2 008 2 008
Stodůlky, Cikánka typ A
11 262 590 prodáno
490
3 500
1 715 000
9 547 590
132
72 330
85 323
2 009
Stodůlky, Cikánka typ B Stodůlky, Cikánka typ C stodůlky, velká ohrada, 3+kk stodůlky, velká ohrada, 4+1
12 327 250 11 865 200 8 800 000 9 200 000
455 542 613 680
3 500 3 500 3 500 3 500
1 592 500 1 897 000 2 145 500 2 380 000
10 734 750 9 968 200 6 654 500 6 820 000
161 144 146 170
66 675 69 224 45 579 40 118
76 567 82 397 60 274 54 118
2 009 2 010 2 010 2 010
Místo
m2
malá ohrada stodůlky
674 948
stodůlky Jinonice malá ohrada velká ohrada
936 516 768 998
stodůlky
1199
stodůlky
789
prodáno prodáno prodáno prodáno
kupní cena cena/m2 datum 1249500 0 18 539 Kč srpen 08 5688000 6 000 Kč prosinec 05 1123200 0 12 000 Kč květen 08 5690000 11 027 Kč červen 08 9010000 11 732 Kč únor 08 9900000 9 920 Kč duben 09 1200000 0 10 008 Kč prosinec 09 1000000 0 12 674 Kč duben 10
143
Závěry a doporučení Cílem teoretické části mé bakalářské práce bylo na vybraném souboru příkladů z praxe prezentovat praktické principy, které se pouţívají při ocenění pro bankovní účely. Všechny příklady, které měly být v mé práci popsány, měly vycházet z mé vlastní praxe odhadce, kterou vykonávám jako smluvní partner vybraných finančních institucí, pro které je vyţadováno stanovovat hodnotu nemovitosti na trţních principech. Tato část vytyčeného cíle byla dle mého názoru splněna a na sedmi vybraných praktických příkladech jsem prezentovala základní principy, které je nutné aplikovat při vypracovávání trţního ocenění pro bankovní subjekty. Současně jsem představila soubor osmi základních rizik, které je nutné vţdy v rámci zpracovávaného ocenění vyhodnocovat a tato rizika jsem prezentovala v kapitole „Ocenění pro bankovní účely.“ Cílem praktické a analytické části práce bylo zpracování trţního ocenění a to ocenění bytové jednotky, ocenění bytového domu a provedení analýzy místního trhu v Praze 13 Stodůlky. Vypracování analýzy místního trhu mělo být provedeno nad daty získanými z vlastní databáze uskutečněných prodejů. Úkoly vytyčené pro praktickou i analytickou část byly dle mého názoru v souladu se stanovenými cíli splněny. Poznatky získané jak v teoretické, tak i v praktické i analytické části mají konkrétní přínos pro oceňovací praxi. Z části teoretické vyplývá doporučení vyhodnocovat uvedená rizika a brát v úvahu zde uvedené vybrané principy. Vyhodnocování uvedených rizik a zohledňování vybraných principů je jedním z hlavních nástrojů ochrany bankovních investic prostřednictvím kvalitně zpracovaného trţního ocenění.
144
Seznam pouţité literatury Tištěné: 1. DUŠEK, D. Základy oceňování nemovitostí. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2004. ISBN 80-245-07282. KOVANDOVÁ, Marie, server LAMA, dostupné z URL: http://www.lama.cz/ocenem/on.php?co=1 dne 20.1.2011 3. NAJVÁRKOVÁ, Milada, studijní materiál Úvod do oceňování – ceny a hodnoty 4. ORT, Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 5. ORT, Petr, Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101 6. ORT, Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí, Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2008. ISBN 978-80-7265-128-3 7. ZAZVONIL, Zbyněk, Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK, Praha 1996. ISBN 80-902109-0-2 8. ZÍDEK, Pavel, přednáška na konferenci odhadců konaná dne 25.3.2011, Paříţská 4, Praha 1 Elektronické: 9. Historie Prahy 13, dostupné na http://praha13.cz/221_Historie dne 20.3.2011 10. Informace o městské části Praha 13, dostupné na http://www.praha.eu/jnp/cz/home/mestske_casti/praha_13/index.html dne 20.3.2011 11. Informace o městské části Praha 13, dostupné na http://cs.wikipedia.org/wiki/Stod%C5%AFlky dne 20.3.2011 12. Informace o městské části Praha 13, dostupné na http://www.praha13.cz/zdroj.aspx?id=9745&typ=2 dne 20.3.2011 13. Informace o městské části Praha 13, dostupné na http://www.zeleneluziny.cz/ dne 20.3.2011 14. Informace o budoucí západní čtvrti Prahy 13 dostupné na http://www.finep.cz/synweb/docs/uec_proj.aspx?DocID=46453&etap=ZBR dne 20.3.2011
145
15. Vyhláška č. 3/2008 Sb. dostupná na http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/vyhlasky_37334.html?year=2008 dne 20.3.2011 16. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dostupný na http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1092.html dne 20.3.2011 17. Zákon č. 563/1991 Sb. O účetnictví dostupný na http://business.center.cz/business/pravo/zakony/ucto/cast4.aspx dne 20.3.2011 18. Zákon č. 37/2004 Sb. O pojistné smlouvě dostupný na http://business.center.cz/business/pravo/zakony/pojistna_smlouva/ dne 20.3.2011
146
Seznam pouţitých obrázků, tabulek a grafů Obrázek 1 : Přístup k nemovitosti přes cizí pozemek _______________________________________________14 Obrázek 2: Stavba na cizím pozemku ___________________________________________________________17 Obrázek 3 : Popis situace k vysvětlení funkčních celků _____________________________________________20 Obrázek 4 : Přípojky sítí a funkční závislost ______________________________________________________21 Obrázek 5 : Bytová jednotka dokončena, bytový dům nemá fasádu ze tří stran domu ____________________25 Obrázek 6 : Bytová jednotka rozestavěna, bytový dům před novou fasádou a zatím bez výtahu ____________26 Obrázek 7 : Budoucí stavba venkovního výtahu na cizím pozemku ____________________________________27 Obrázek 8 : Umístění stavebnin u bytového domu ________________________________________________28 Obrázek 9 : Situace před započetím stavby domu _________________________________________________29 Obrázek 10 : Budoucí situace výstavby nového rodinného domu _____________________________________29 Obrázek 11 : Projekt nového rodinného domu v proluce ____________________________________________31 Obrázek 12 : Skutečné provedení nového rodinného domu v proluce __________________________________32 Obrázek 13: Radnice Praha 13 _______________________________________________________________131 Obrázek 14 : Nadzemní tubus metra B mezi stanicemi Lužiny a Hůrka________________________________133
Tabulka 1: Výpočet obvyklé ceny domu bez věcného břemene _______________________________________23 Tabulka 2 : Výpočet obvyklé ceny domu s věcným břemenem v 1NP __________________________________23 Tabulka 3 : Výpočet hodnoty věcného břemene výnosovým způsobem ________________________________24
Graf 1 : Vývoj cen bytů 1+kk, 1+1 panelové domy ________________________________________________135 Graf 2 : Vývoj cen bytů 2+kk, 2+1 panelové domy ________________________________________________135 Graf 3 : Vývoj cen bytů 3+kk, 3+1 panelové domy ________________________________________________136 Graf 4 : Vývoj cen bytů 4+kk, 4+1 panelové domy ________________________________________________136 Graf 5 : Vývoj cen bytů 1+kk – 2+kk novostavby bytů _____________________________________________139 Graf 6 : Vývoj cen bytů 3+kk – 4+kk novostavby bytů _____________________________________________139 Graf 7 : Vývoj cen rodinných domů ___________________________________________________________140 Graf 8 : Vývoj cen stavebních pozemků ________________________________________________________140
147
