Sociale huur in de Hoeksche Waard, nu en in de toekomst Joop Hilberding, Beleidsadviseur 11 februari 2013
Het aandeel in de woningvoorraad per kern
•
In de 5 grote kernen staat 70% van ons bezit
•
Gemiddeld heeft HW Wonen 30% van de totale woningvoorraad
•
Oud-Beijerland is met 27% onderbedeeld, Goudswaard en Heinenoord zijn als kleine kernen ruim bedeeld
Het woningbezit van HW Wonen
•
Driekwart van ons bezit is goedkoop (< 535 euro per maand) en 20% bereikbaar (tussen 535 en 681 euro). Tot de sociale huursector behoort 96%, slechts 4% is vrije sector.
•
20% van ons bezit is voorbij de normale exploitatieduur van 50 jaar (90% is egw, daarvan wordt 40% verkocht/gesloopt en 60% gehandhaafd voor starters)
•
25% is in de komende 10 jaar >50 jaar (70% egw <40% verkoop/60% starters>; 20% seniorapp.
)
Het woningbezit van HW Wonen
•
Meer dan de helft van onze woningen is een eengezinswoning en 36% is een appartement
•
Gelet op de grote en groeiende vraag van senioren en andere kleine huishoudens (jonge starters), zou die verhouding andersom moeten zijn
•
Voor onze grootste doelgroepen, senioren en jonge starters, is nu respectievelijk 30% en 28% bestemd. Dat vraagt om een transformatie.
Het woningbezit van HW Wonen
•
Voor jonge starters kunnen wij het aandeel in de bestaande voorraad vergroten door alle eengezinswoningen in de sociale huur voor hen vrij te geven. Dat doen wij op korte termijn.
•
Voor senioren kunnen wij alleen met nieuwbouw soulaas bieden. Ons nieuwbouwbeleid is dan ook primair op die groep gericht.
•
Nieuwbouw voor senioren is geen kwestie van alleen kwantiteit. Het is zaak precies te mikken in een gevarieerde markt.
Het aandeel seniorwoningen in de woningvoorraad per kern
•
Gemiddeld is 9% van de totale woningvoorraad een seniorwoning van HW Wonen (2.800 van de 31.000), 60% van de seniorwoningen is een appartement
• •
In de grote kernen ligt dit aandeel hoger en is een groter deel appartement In Oud-Beijerland, Klaaswaal en Mijnsheerenland ligt het aandeel seniorwoningen lager. De geplande nieuwbouw is daar nog niet meegerekend.
Doelgroepen en marktaandelen nu en in 2030 (bron Socrates marktprognose)
Drie typen huishoudens vormen 90% van de markt:
34% 28%
- 1/2 phh 30-65 jr - 1/2 phh >65 jr - Gezinnen 30-65 jr
22% 31% 34% 27%
Het marktaandeel van jongere kleine huishoudens en dat van gezinnen daalt tot 2030, dat van senioren stijgt fors.
Doelgroepen en marktaandelen nu en in 2030 In de huurmarkt daalt het marktaandeel van jongere kleine huishoudens van 35 naar 26% tot 2030. In de koopmarkt stijgt dit aandeel juist van 45 naar 52%.
Het marktaandeel van senioren stijgt zowel in de huur- als de koopmarkt fors. In de huurmarkt vormen zij straks verreweg de grootste groep, in de koopmarkt bezetten zij de 3e plaats.
In de huurmarkt daalt het marktaandeel van gezinnen: van 22 naar 17%. In de koopmarkt stijgt het aandeel van gezinnen juist licht: van 56 naar 59%.
Doelgroepen en marktaandelen nu en in 2030
<24.000
In de huurmarkt is het aandeel van de laagste inkomens traditioneel het hoogst: 60%, tegen 20% in de koopmarkt. Het aandeel lage inkomens in de koopmarkt gaat omhoog naar 25% in 2030, vooral omdat veel ouderen in hun koopwoning blijven wonen en in inkomen achteruit gaan. In de huur- en koopmarkt liggen de aandelen van de middeninkomens gelijk: 20%. Dat blijft naar verwachting zo in 2030.
24-34.000
De huurmarkt kent traditioneel een laag percentage hogere inkomens: ca. 20% en dat blijft naar verwachting zo in 2030. In koopsector ligt dat andersom: bijna 60% heeft een hoger inkomen. Dat daalt in 2030 naar ruim 50% door het aandeel ouderen dat in hun koopwoning blijft wonen en in inkomen daalt. >34.000
De transformatieopgaven van HW Wonen
• • • •
Een veel groter aandeel voor jonge starters
•
Een grotere variatie in seniorwoningen aanbrengen (grondgebonden en appartementen, zonder seniorlabel en met, zonder directe zorgverlening en woonzorgcomplexen
Een veel groter aandeel aan appartementen Meer woningen voor midden- en hogere inkomens, minder voor lage inkomens Een veel groter aandeel en volume aan seniorwoningen verkrijgen dan nu (van 30 naar 40-45% en van ca. 3.000 naar 4.000 tot 4.500)
Hoe krijgt de transformatie gestalte?
•
Omlabelen van eengezinswoningen (en op termijn ouderencomplexen uit de jaren zeventig) voor jonge starters
•
Nieuwbouw van appartementen en grondgebonden seniorwoningen voor met name senioren
•
Sloop van eengezinswoningen (en vervangende nieuwbouw) en verkoop (vermindert het aandeel eengezinswoningen en genereert extra middelen voor nieuwbouw)
•
Door huurbeleid (huurharmonisatie en ‘huursombenadering’ (gedifferentieerde huurverhogingen)
Knelpunten
•
Mogelijke beperking investeringscapaciteit voor nieuwbouw (verhuurdersheffingen, strikter financieringsregime, mogelijk lagere inkomsten uit verkopen)
•
De markt: vastzittende koopmarkt leidt ook tot stagnerende huurmarkt en afzetproblemen op de korte termijn
• •
Houden de ouderencomplexen uit de jaren zeventig het nog 15 jaar uit? (Vraaguitval)
•
Beperkte en ‘verkeerde’ nieuwbouwlocaties en nieuwbouwcapaciteit
Grootste deel senioren woont in de koopvoorraad. Kunnen zij daar blijven wonen (aanpassingen) en kunnen zij wel weg (verkoop van hun rijtjeswoning)?
Vdoorzieningsgebieden en nieuwbouwlocaties bron: monitor WZW
•
Nieuwbouw van seniorwoningen bij voorkeur nabij belangrijke voorzieningen.
•
Veel nieuwbouwlocaties liggen buiten de ‘voorzieningsgebieden’
Stellingen
•
HW Wonen moet zich volledig focussen op starters en senioren
•
De beperkte nieuwbouwcapaciteit wordt zoveel mogelijk voor senioren benut, voor starters benutten we de bestaande voorraad
•
Het begrip ‘sociale huur’ moet worden herijkt. HW Wonen richt zich op zowel lagere als hogere inkomens in het prijssegment tot ca. 800 euro
•
Senioren en zorgverlening komen zoveel mogelijk samen op plaatsen waar al veel voorzieningen zijn en behouden kunnen blijven. Waar dat niet het geval is, worden geen ‘woonzorgcomplexen’ gebouwd, maar wordt de mobiliteit van de zorgvrager bevorderd (fijnmazig, kleinschalig vervoer) en (lichte) zorg aan huis mogelijk gemaakt.
