Sluis. DPO supermarkten. detailhandelsvisie Cadzand-Bad. identificatie planstatus drs. J.H.M. Seerden gemeente Sluis

Sluis DPO Supermarkten

rboi 25 jaar adviseurs ruimtelijke ordening

detailhandelvisie Cadzand-Bad

© RBOI-Rotterdam bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder toestemming van RBOI-Rotterdam bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dna waarvoor het is vervaardigd.

Sluis DPO supermarkten

detailhandelsvisie Cadzand-Bad

identificatie

planstatus

projectnummer:

datum:

212.14539.00

09-02-2010

opdrachtleider:

opdrachtgever:

drs. J.H.M. Seerden

gemeente Sluis

auteur(s):

A.006/02

drs. G. Welten

gecertificeerd door Lloyd’s conform ISO 9001: 2000

aangesloten bij:

RBOI - Rotterdam bv Delftsestraat 17a Postbus 150 3000 AD Rotterdam telefoon (010) 413 06 20 E-mail: [email protected]

RBOI - Middelburg bv Nieuwstraat 27 Postbus 430 4330 AK Middelburg telefoon (0118) 633 344 E-mail: [email protected]

Inhoud 1. Inleiding

blz. 3

2. Ontwikkelingen in de detailhandel 2.1. Consumentengedrag 2.2. Ontwikkelingen in de detailhandel 2.3. Conclusie

5

3. Supermarktstructuur 3.1. Hiërarchie 3.2. Toeristische bestedingen 3.3. Conclusie

9

5 6 7

9 10 11

4. Distributieplanologische analyse 4.1. De huidige situatie 4.2. Initiatieven 4.2.1. Aldi Sluis 4.2.2. Uitbreiding Albert Heijn Oostburg en/of vestiging Agrimarkt 4.3. Conclusie

13 15 17 17 23

5. Detailhandelsontwikkeling Cadzand-Bad 5.1. Huidig winkelaanbod 5.2. Ontwikkelingen 5.3. Benchmark 5.3.1. Marktomstandigheden 5.3.2. Omvang en branchering detailhandel in relatie tot benchmark 5.4. Conclusie

27 30 33 33 35 36

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

13

27

212.14539.00

2

Inhoud

212.14539.00


1. Inleiding

Aanleiding De gemeente Sluis wordt geconfronteerd met een aantal ontwikkelingsinitiatieven van de supermarktsector. Het betreft: de wensen van ondernemers voor uitbreiding en verplaatsing van supermarkten in de kernen Cadzand-Bad en Oostburg; de wensen van ondernemers voor vestiging van nog niet aanwezige supermarkten in de kernen Sluis en Oostburg. Daarnaast ontstaan door de realisatie van het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel in die kern. Vraagstelling Vanwege het belang van supermarkten voor de detailhandelsstructuur en vanwege de kwetsbare positie van een deel van het winkelaanbod is het van belang het effect van initiatieven af te kunnen wegen. Het gemeentebestuur wil daarom een beleidskader hebben, waarmee de plannen van de ondernemers en andere ontwikkelingsmogelijkheden beoordeeld kunnen worden. Een dergelijk beleidskader houdt rekening met een optimale voorzieningenstructuur voor inwoners en toeristen, economische ontwikkelingen, schaalvergroting en ruimte om te ondernemen. Hierbij moet ook zorg worden gedragen voor een distributie-


3

planologisch verantwoorde ontwikkeling vanuit een duidelijke profilering van de verschillende kernen en winkelgebieden ten opzichte van elkaar. In dit onderzoek worden de volgende vragen beantwoord. 1. Wat is de omvang en kwaliteit van het supermarktaanbod in de kernen van de gemeente Sluis? 2. Wat is de gewenste structuur van het supermarktaanbod binnen de (kernen van de) gemeente Sluis? 3. Is er binnen de gemeente Sluis nog ruimte voor ontwikkeling en dynamiek van het supermarktaanbod? 4. Hoe passen de ontwikkelingsplannen voor supermarkten binnen de detailhandelsstructuur van de gemeente Sluis? 5. Wat zijn de ontwikkelingsmogelijkheden – in samenhang met de realisatie van het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad – voor het winkelaanbod in Cadzand-Bad: wat, welke omvang en welke locatie? Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de ontwikkelingen in de detailhandel in Nederland in het algemeen. Het effect hiervan op de gemeente Sluis krijgt daarbij aandacht. Vervolgens beschrijft hoofdstuk 3 de super-

212.14539.00

4

Inleiding

marktstructuur van de gemeente Sluis, waarbij ingegaan wordt op de kwalitatieve ontwikkeling van de detailhandel. Hoofdstuk 4 beschrijft kwantitatief de (on)mogelijkheden voor supermarktontwikkeling. Hierbij is uitgebreid aandacht voor de effecten van de supermarktinitiatieven. Ten slotte gaat hoofdstuk 5 dieper in op de toekomst detailhandelsomvang, -branchering en -structuur in Cadzand-Bad.

212.14539.00


2. Ontwikkelingen in de detailhandel

Dit hoofdstuk gaat in op actuele ontwikkelingen in de detailhandelssector, waarbij de nadruk ligt op supermarkten. Enerzijds komt het consumentengedrag aan de orde (paragraaf 2.1). Anderzijds wordt ingegaan op ontwikkelingen in winkels en winkelcentra (paragraaf 2.2). De belangrijkste conclusies komen aan bod in paragraaf 2.3.

2.1. Consumentengedrag De consument handelt naar push- en pull-factoren De consument is mobiel en supermarkten (en winkelcentra) strijden om de gunst van de consument. In het algemeen voelen consumenten zich aangetrokken tot supermarkten die beschikken over een ruim assortiment in een ruime winkel. Deze kenmerken worden wel omschreven als de pull-factoren. Voor het overige verwacht de consument dat een aantal zaken goed is geregeld in een supermarkt en in een winkelgebied. De consument verwacht een goede bereikbaarheid én ruim voldoende parkeren voor de deur. Als dit niet aanwezig is dan 'duwt' dit hen als het ware naar een ander winkelgebied of concurrerende supermarkten. In dit verband spreekt men van push-factoren.


5

Winkelgebieden worden bezocht op basis van bezoekmotief De consument bezoekt verschillende winkelgebieden met een verschillend motief en gaat daarbij ook steeds anders om met de push- en pull-factoren. Drie bezoekmotieven worden onderscheiden; voor dit onderzoek is 'boodschappen doen' de belangrijkste. Boodschappen doen De consument bezoekt hiervoor doorgaans een supermarkt(centrum) dicht bij huis. Een of meer supermarkten zijn de kurk waarop een dergelijk winkelcentrum drijft. Aantrekkelijk daarbij is een ruim aanbod winkels in dagelijkse goederen (levensmiddelen en persoonlijke verzorging). Om frequent bezoek te behouden moet een dergelijk winkelcentrum streven naar gratis parkerenvoor-de-deur. De consument bezoekt zo'n locatie namelijk kort en meerdere malen per week, vooral op zaterdag voor de middag. Recreatief winkelen Met dit motief bezoekt de consument een stadscentrum of een goed gesorteerd wijkwinkelcentrum met een ruim winkelaanbod in de sector 'mode, luxe en vrije tijd'.

212.14539.00

6

-

Ontwikkelingen in de detailhandel

Doelgericht winkelen Doelgericht winkelen vindt plaats in grote winkelvestigingen (> 1.000 m²) in de sector 'in-en-om-het-huis'. Dergelijke winkels zijn vaak gelegen op woonboulevards, maar zijn ook regelmatig meer solitair gelegen. Met name de omvang van de winkels en in mindere mate het winkelgebied als geheel geldt hierin als aantrekkelijk.

Winkelgebieden specialiseren zich op basis van consumentengedrag Hoe de consument omgaat met push- en pull-factoren verschilt per bezoekmotief. Wat consumenten bij het ene winkelgebied als onmisbaar ervaren, bijvoorbeeld parkeren-voor-de-deur bij het boodschappencentrum, is voor een ander winkelgebied onaantrekkelijk: bij recreatief winkelen is veel 'blik op straat' storend. De randvoorwaarden voor de inrichting en samenstelling van winkelgebieden zijn daarom afhankelijk van het leidende bezoekmotief van consumenten.

2.2. Ontwikkelingen in de detailhandel Een drietal autonome ontwikkelingen is van invloed op het functioneren van winkels en winkelgebieden. Schaalvergroting Vestigingen Veel winkelbranches streven naar vestiging van steeds grotere vestigingen. Een volwaardige supermarkt heeft tegenwoordig al snel een omvang van 1.200-1.500 m² winkelvloeroppervlak (wvo1)), terwijl super1)

Wvo staat voor winkelvloeroppervlak; dit is doorgaans 80% van het brutovloeroppervlak.

212.14539.00

markten met een regiofunctie tussen de 2.000 en 3.500 m² wvo meten. Winkelketens Schaalvergroting vindt eveneens plaats op het niveau van winkelketens. Er komen meer en meer ketenbedrijven en deze krijgen ook steeds meer filialen. In de supermarktsector is de filialiseringsgraad bijna 100%. De consument ervaart de aanwezigheid van de bekende ketens in een winkelgebied als aantrekkelijk. Een ander voorbeeld is Hema die tegenwoordig naar mogelijkheden zoekt voor vestiging in de kernwinkelgebieden van plaatsen met minder dan 10.000 inwoners. Voorheen lieten ketenbedrijven als Hema dergelijke 'kleine' plaatsen links liggen. Winkelgebieden Niet alleen afzonderlijke winkels groeien, ook winkelgebieden als geheel worden groter. De consument wil namelijk graag een ruim winkelaanbod in een winkelgebied, ook al bezoekt de consument slechts een deel van de winkels. Dit proces kent winnaars en verliezers. Winkelgebieden die de schaalsprong niet voor elkaar krijgen verliezen aan aantrekkingskracht. Vaak is het gevolg daarvan dat het winkelaanbod in die winkelgebieden krimpt en het verzorgingsniveau als gevolg daarvan daalt. De grootste winkelcentra hebben veelal het meeste succes (hoogste omzet per m²). Online verkoop Steeds meer consumenten schaffen producten aan via het internet. Vanwege het gemak en omdat kopen via internet steeds veiliger en betrouwbaarder wordt. Deze ontwikkeling treft vooral bepaalde branches die standaard/generieke producten verkopen: boeken, cd's, dvd's, elektronica. Daarnaast groeit ook de aankoop van levensmiddelen via



7

het internet. Consumenten voor wie een supermarkt om uiteenlopende redenen moeilijk bereikbaar is, ervaren dit als een uitkomst. De toegenomen concurrentie van internet betekent voor een deel van de winkels dat ze niet kunnen voortbestaan. Een aantal winkeliers weet goed op de concurrentie te reageren. Enerzijds doen zij dit door schaalvergroting, waardoor de consument maximale verleiding kan worden geboden in de winkel. Anderzijds door specialisatie, zodat aan klanten in een nichemarkt optimale persoonlijke service en aandacht kan worden besteed. Hetgeen via internet niet mogelijk is. Het effect op winkelgebieden als geheel is tot nu toe beperkt: de vrijkomende winkelruimtes worden opgevuld door winkels in andere branches.

2.3. Conclusie Supermarktcentra richten zich – afhankelijk van de aanwezige supermarktformules, de omvang van het winkelaanbod en de ruimtelijke mogelijkheden – steeds vaker op een (boven)lokaal of regionaal verzorgingsgebied. In samenhang daarmee is het gewenst om in te spelen op de vraag vanuit de winkel(vastgoed)sector. Deze zoekt afhankelijk van het profiel ruimte voor grotere winkels en ruimte voor kleinschalige specialisten, zowel in de boodschappencentra als in de recreatieve winkelgebieden.


212.14539.00

8


Figuur 3.1 Supermarktaanbod gemeente Sluis (Locatus, 11-2009)

212.14539.00


3. Supermarktstructuur

In dit hoofdstuk wordt de huidige supermarktstructuur in de gemeente Sluis beschreven. Belangrijke onderwerpen hierbij zijn de hiërarchische opbouw van de huidige supermarktstructuur (paragraaf 3.1) en het effect van toerisme op de structuur (paragraaf 3.2).

3.1. Hiërarchie De huidige supermarktstructuur in de gemeente Sluis kent een hiërarchische opbouw (figuur 3.1). Regionaal marktbereik De kern Oostburg staat bovenaan de hiërarchie met een drietal supermarkten van ruime omvang (± 1.500 m² wvo) en/of een doorgaans groot verzorgingsgebied (discounters). De combinatie van een ruime fullservice supermarkt en een tweetal discounters zorgt ervoor dat dit winkelaanbod een functie heeft voor de gehele gemeente Sluis. Opvallend is dat in Oostburg alleen het hoge of top segment (Albert Heijn) en het discountsegment (Aldi en Lidl) zijn gevestigd, het middensegment (onder andere Plus, C1000 en Em-té) is nu uitsluitend in de overige kernen gevestigd.


9

Om de boodschappenfunctie van Oostburg voor de gemeente vast te houden, is het van belang dat enerzijds de afzonderlijke supermarkten voldoende omvang hebben en anderzijds een volledig aanbod (discount  midden  hoog) aanwezig is. Bovenlokale functie Een aantal kernen heeft een fullservice supermarkt met bovenlokale functie, waarbij de winkel ook de omliggende kernen bedient. Dit zijn Aardenburg, Breskens, IJzendijke en Sluis. Breskens heeft naar verwachting een relatief groot marktbereik, vanwege de ruime omvang van de Plus supermarkt. De kern Sluis heeft een relatief beperkt inwonertal, maar beschikt over een groot achterland. In deze kern kan daarom een volwaardige fullservice supermarkt prima functioneren. Aardenburg en IJzendijke beschikken over een C1000 van relatief beperkte omvang. In beide kernen zal deze supermarkt kunnen functioneren door een laag kostenniveau en toevloeiing onder andere vanuit België. In Aardenburg bestaat al langer de wens om de supermarkt naar een andere locatie te verplaatsen en uit te breiden. Onder andere door het ontbreken van een geschikte locatie heeft dit tot op heden niet plaatsgevonden.

212.14539.00

10

Supermarktstructuur

Voor het functioneren van de fullservice supermarkten is het nodig dat de supermarkten voldoende ruimte hebben voor productpresentatie en comfortabel winkelen. Voor veel formules is een omvang van 1.000 m² wvo een minimum vereiste. Terwijl de nieuwste vestigingen vaak een omvang hebben van meer dan 1.400 m² wvo. Lokaal verzorgingsgebied Een aantal kernen beschikt over een kleine buurtsupermarkt. Deze winkels hebben een lokale functie. Een belangrijk deel van de inwoners van de kernen met een buurtsuper zullen voor de wekelijkse boodschappen toch een van de grotere supermarkten met regionale/bovenlokale functie bezoeken, vanwege het ruime assortiment en/of de lagere prijzen. De toekomstwaarde van deze buurtsupermarkten in onder andere Schoondijke en Hoofdplaat is twijfelachtig. Seizoensgebonden supermarkten Een aantal kleine kernen met recreatiegebieden beschikt over een buurtsupermarkt die alleen in het seizoen geopend is. Deze winkels hebben een lokale functie vooral voor toeristen. De inwoners van de kernen met een buurtsuper zullen hun boodschappen ook in het seizoen vooral bij de grotere supermarkten met regionale/bovenlokale functie doen, vanwege het ruime assortiment of de lagere prijzen. Jaarrondexploitatie is hier nauwelijks mogelijk.

3.2. Toeristische bestedingen Kusttoerisme Een belangrijke bron van inkomsten voor de supermarkten in de gemeente Sluis zijn de vele toeristen die vooral gedurende de zomermaanden in de gemeente verblijven. Met name in de kuststrook zijn verblijfsaccommodaties beschikbaar van hotels, tot campings en parken

212.14539.00

met recreatiewoningen en tweede huizen. Afhankelijk van de logiesvorm hebben deze toeristen in meer of mindere mate behoefte aan levensmiddelen. De toeristische bestedingen maken de markt voor supermarkten in de kustplaatsen groter, waardoor daar veel supermarkten gevestigd. De beperkte bevolkingsomvang van de dorpen langs de kust maakt dat in de rustige wintermaanden de markt voor dagelijkse goederen beperkt is. Een deel van de supermarkten is dan ook 's winters gesloten. De andere zijn veelal relatief beperkt van omvang (< 400 m² wvo). Alleen in de grotere plaats Breskens is het supermarktaanbod (deels) van een volwaardige omvang. Kooptoerisme door Belgische consumenten Nederlandse supermarkten kennen een aanzienlijk prijsverschil met hun Belgische concurrenten. Hier zijn twee oorzaken voor aan te wijzen: het afwijkend 6% BTW-tarief voor levensmiddelen; de onderlinge concurrentie tussen supermarkten in Nederland (de prijzenoorlog). De Nederlandse supermarkten zijn vanwege dit prijsverschil aantrekkelijk voor Belgische consumenten. Supermarkten in de gehele grensstreek profiteren van de bestedingen van deze groep consumenten. In de gemeente Sluis hebben vooral de supermarkten in Oostburg, Sluis, Aardenburg en IJzendijke profijt van deze situatie (tot +15% van de omzet). In mindere mate profiteren ook overige supermarkten in de gemeente van de Belgische consument. Verloop van de omzet De toeristische bestedingen doen zich vooral in de zomermaanden voor. Terwijl de bestedingen van Belgen en de eigen inwoners van de gemeente vrij constant zijn gedurende het jaar. In figuur 3.2 is dit effect goed te zien. Hierin is het verloop van de bestedingen in dagelijkse


Supermarktstructuur

goederen in Oostburg weergegeven. In de figuur is de laagste weekomzet geïndexeerd op 100. In de drukste periode ligt in Oostburg de (supermarkt)omzet circa 65% hoger dan in de rustige periode. In de supermarkten in onder andere Breskens is dit effect nog groter. Hier verdubbelt de omzet doorgaans enkele malen ten opzichte van de rustige periode. Effect toerisme op omvang supermarkten aan de kust Vanwege de sterke schommelingen in de omzet door het jaar heen hebben de supermarkten daar behoefte aan relatief grote winkels. Hoewel dergelijke winkels in de winter te groot zullen zijn, is de omvang nodig om in de drukke zomermaanden de bezoekersstromen in goede banen te leiden. Per saldo zullen de supermarkten in de toeristenplaatsen 10-20% groter zijn dan gemiddeld in Nederland op basis van hun gemiddelde jaaromzet.

3.3. Conclusie Factoren in functioneren supermarktsector De mogelijkheden voor duurzaam economisch functioneren van de supermarktsector in een plaats hangt in de gemeente Sluis samen met: het draagvlak van de eigen inwoners van een kern en van inwoners van de omliggende dorpen en het buitengebied; het toerisme: hoofdzakelijk in de kuststrook; bestedingen door Belgische kooptoeristen.

1.

2. 3.

11

Oostburg met een breed en diep supermarktaanbod met functie voor de hele gemeente – hier combineert een deel van de consumenten supermarktbezoek met bezoek aan overige winkels; de grotere kernen – Aardenburg, IJzendijke en Breskens – en de kern Sluis met fullservice supermarkten met bovenlokaal bereik; de dorpen langs de kust met vooral seizoenssupermarkten al dan niet in combinatie met verblijfsrecreatieparken.

Verwachte kwalitatieve ontwikkeling Op basis van functioneren en positie in de hiërarchie zijn de volgende ontwikkelingen te verwachten: in Oostburg zal een deel van de supermarkten verder willen groeien, vanwege hun grote marktbereik; er zal bovendien druk zijn voor vestiging van een supermarkt in het middensegment; een aantal fullservice supermarkten in de overige kernen zal willen doorgroeien naar een hedendaagse maatvoering van circa 1.300 m² wvo; een deel van de seizoenssupermarkten in de kustplaatsen wil groeien, omdat dan de klanten in de drukke zomermaanden beter bediend kunnen worden - dit komt het bedrijfseconomisch functioneren van deze winkels zeer ten goede. Uit bovenstaande opsomming kan worden afgeleid dat dynamiek in de supermarktsector blijft. De verwachting is echter dat de gemeente niet aan alle ontwikkelingen medewerking kan verlenen. In het volgende hoofdstuk wordt daarom een kwantitatieve (distributieplanologische) analyse gemaakt van de ontwikkelingsmogelijkheden.

Driedeling supermarktaanbod gemeente Sluis Er kan een driedeling gemaakt worden in de spreiding van supermarkten in de gemeente:


212.14539.00

12

Supermarktstructuur

Figuur 3.2 Omzetverloop (geïndexeerd) van supermarkt in Oostbrug

212.14539.00


13

4. Distributieplanologische analyse

In dit hoofdstuk wordt het economisch functioneren van de sector dagelijkse goederen (levensmiddelenspeciaalzaken, supermarkten en drogisterijen en parfumerieën) beschreven. De supermarkten, als belangrijkste structuurdragers in deze sector, krijgen hierin aandacht. Eerst zal de huidige situatie in beeld worden gebracht (paragraaf 4.1). Vervolgens zullen de initiatieven worden beschreven en beoordeeld in paragraaf 4.2. De belangrijkste conclusies zijn weergegeven in paragraaf 4.3.

koopkrachtbinding, koopkrachttoevloeiing en effect toerisme (Bolt, 2004, omzetcijfers supermarkten Oostburg en ervaring RBOI met name in gemeente Veere). In tabel 4.1 is weergegeven wat de haalbare gemiddelde omzet is voor het supermarktaanbod in de kernen van de gemeente Sluis.

4.1. De huidige situatie

Kern

Haalbare omzet Voor de kernen van de gemeente Sluis met een of meer supermarkten is een indicatieve berekening gemaakt van de haalbare bestedingen aan dagelijkse goederen. Deze berekening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten (met bronvermelding): inwonertal kern (CBS, 2009); bestedingen dagelijkse goederen per persoon per week (HBD, 2009) rekening houdend met inkomenselasticiteit van 0,25 (HBD, 2009 en CBS, 2009);


-

Tabel 4.1 Haalbare omzet per week voor het supermarktaanbod in kernen van de gemeente Sluis inwoners bestedingen potentieel per 1-1- dagelijks dagelijks pw pppw 2009

binding

toevloeiing + omzet totaal toerisme

Aardenburg

2424

€

42,60

€

103.262

70%

45%

€

132.000

Breskens

4809

€

42,90

€

206.306

90%

60%

€

464.000

Cadzand

805

€

42,52

€

34.229

30%

43%

€

18.000

Hoofdplaat

798

€

41,93

€

33.460

20%

4%

€

7.000

Ijzendijke

2155

€

42,85

€

92.342

65%

33%

€

89.000

Oostburg

4912

€

42,46

€

208.564

90%

72%

€

660.000

Schoondijke

1477

€

41,29

€

60.985

25%

15%

€

18.000

Sluis

2324

€

42,92

€

99.746

30%

93%

€

458.000

gemeente Totaal

24.179

€

34,70

€

838.894

98%

46%

€

1.846.000

212.14539.00

14

Distributieplanologische analyse

Confrontatie haalbare omzet met aanwezig aanbod De te verwachten/haalbare omzet binnen de sector dagelijkse goederen in een kern (tabel 4.1) is geconfronteerd met de omzet die het aanwezige aanbod in dagelijkse goederen nodig heeft voor duurzaam economisch functioneren. Dit geeft een indicatie of het aanbod boven- of ondermaats functioneert. In tabel 4.2 is de confrontatie weergegeven, waarbij de volgende gegevens zijn gehanteerd: omvang winkelaanbod dagelijkse goederen (Locatus, december 2009); landelijk gemiddelde vloerproductiviteit van het aanwezige aanbod per jaar rekening houdend met aanwezige winkelbranches en supermarktformules (HBD, 2009); specifieke kenmerken van het winkelaanbod in de gemeente Sluis, waardoor winkels circa 10% groter zijn dan landelijk.

In tabel 4.2 is per kern het gemiddeld functioneren van het winkelaanbod met een kleur1) aangegeven voor drie 'marktomstandigheden'.

Confrontatie1) haalbare omzet in een kern met het aanwezige aanbod in de sector dagelijkse goederen

Aanbod Aardenburg, Breskens en Oostburg functioneert goed Het winkelaanbod in dagelijkse goederen in Breskens, Aardenburg en Oostburg weet zowel de toeristen goed aan te trekken als ook de inwoners van de gemeente in de rustige wintermaanden. Met name het aanbod in Aardenburg en Oostburg is in de wintermaanden goed in staat een omzet te halen die overeenkomt met het landelijk gemiddelde. Het relatief grote eigen inwonertal van de kernen in combinatie met het grote marktbereik is naar verwachting verantwoordelijk voor dit goed functioneren. De goede marktomstandigheden in de drie kernen bieden in beginsel ruimte voor ontwikkeling en dynamiek.

Tabel 4.2

Gemiddeld functioneren van het totaalaanbod Uit tabel 4.2 komt naar voren dat het totale winkelaanbod in dagelijkse goederen in de gemeente Sluis, op kernniveau gezien, een omzet heeft die overeenkomt met het Nederlands gemiddelde. Economisch duurzaam functioneren van het winkelaanbod in dagelijkse goederen is dan ook goed mogelijk. De seizoensinvloed is daarbij van groot belang. Op Cadzand en Hoofdplaat na haalt het winkelaanbod in de overige kernen een goede omzet in de drukke zomermaanden. Niet voor alle kernen is de omzetplus in de zomer toereikend om ook de rustige wintermaanden nog voldoende omzet te halen. Per kern zijn er dan ook grote verschillen.

1) 'Groen' staat voor goed functioneren, waarbij 'goed' als volgt is opgevat: de gemiddelde omzet komt overeen met 90% of meer van de landelijk gemiddelde omzet. Redelijk of voldoende functioneren is aangegeven met 'roze': de omzet in een kern is 70% tot 90% van het landelijk gemiddelde. In de met 'rood' aangegeven plaatsen is de gemiddelde winkelomzet (te) laag.

212.14539.00



Een punt van aandacht is het verschil in omvang van de beide fullservice supermarkten in Breskens. Op basis van – Supermarkten Breskens, Oostburg, 2002 en Aanvullende Notitie Detailhandelsbeleid Breskens, Sluis, 2008 – is voor Breskens als uitgangspunt gehanteerd dat beide supermarkten een gelijkwaardige omvang krijgen van circa 1.300 m² wvo. De Plus is inmiddels uitgebried naar deze omvang. De uitbreiding van de C1000 is nog in procedure. Redelijke gemiddelde omzet in IJzendijke, Schoondijke en Sluis In Sluis, IJzendijke en Schoondijke haalt het winkelaanbod in dagelijkse goederen in de zomermaanden weliswaar een goede gemiddelde omzet, in de wintermaanden is dit minder het geval. Het relatief beperkte inwonertal van de kernen en ook deels het relatief beperkte marktbereik maakt dat duurzaam economisch functioneren van het winkelaanbod onder druk kan staan. Ondanks het feit dat de omzet iets onder het landelijk gemiddelde ligt, maken specifieke lokale omstandigheden  goedkope huisvesting, sterke ondernemers en dergelijke  dat de huidige winkeliers een prima boterham kunnen verdienen. Dit kan wel problemen geven wanneer overname van de winkel aan de orde is. Met name bij de buurtsuper in Schoondijke is dit het geval. Het fragiele evenwicht in deze drie kernen maakt dat winkelontwikkelingen in de eigen kern en in overige kernen in de gemeente zorgvuldig afgewogen moeten worden. Winkels Cadzand(-Bad) en Hoofdplaat functioneren ondergemiddeld Zowel in de zomer- als in de wintermaanden ligt de omzet in de kernen Cadzand (en Cadzand-Bad) en Hoofdplaat ver onder het landelijk gemiddelde. Het aanwezig aanbod is daar al geruime tijd gevestigd, waardoor de kosten zeer laag zijn. Dit betekent dat de huidige winkeliers er nog voldoende omzet behalen, maar voor overname/ontwikkeling van het winkelaanbod in de kern zijn onvoldoende mogelijkheden binnen de huidige marktomstandigheden.


15

Conclusie Het winkelaanbod in dagelijkse goederen in de kernen Aardenburg, Breskens en Oostburg functioneert goed (zie tabel 4.2), waardoor ruimte blijft voor ontwikkeling en dynamiek. In Breskens is een evenwichtiger verdeling in omvang van de supermarkten gewenst. Ontwikkelingen in deze kernen moeten afgewogen worden met het effect op (ontwikkelingen in) Sluis en IJzendijke. Het functioneren van het aanbod in deze kernen staat onder enige druk. In Schoondijke en Hoofdplaat is de toekomst van het winkelaanbod in de huidige marktomstandigheden zeer onzeker. Met name wanneer overname aan de orde is, kan het voortbestaan van de aanwezige supermarkt (in de huidige vorm) bedreigd worden. Een sterke toename van de toeristische bestedingen en een verdere concentratie van het winkelaanbod in Cadzand-Bad kan betekenen dat het draagvlak voor het winkelaanbod voldoende wordt om hier een toekomstgerichte ontwikkeling mogelijk te maken.

4.2. Initiatieven In het voorgaande is in algemene termen ingegaan op de te verwachten dynamiek in de kernen en de (on)mogelijkheden voor ontwikkeling in de detailhandel in dagelijkse goederen. Een belangrijke conclusie is dat ontwikkelingen zorgvuldig afgewogen moeten worden op het effect op de kernen. Deze paragraaf maakt deze afweging bij een aantal detailhandelsinitiatieven die op dit moment in de kernen Sluis en Oostburg spelen. De winkelontwikkeling in Cadzand-Bad komt in het volgende hoofdstuk aan de orde.

212.14539.00

16


Figuur 4.1 Ligging beoogde Aldi-markt in de kern Sluis met het marktgebied aangeven (blauw)

212.14539.00



4.2.1. Aldi Sluis Aldi wenst aan de Sint Annastraat, gekoppeld aan het parkeerterrein, een Aldi-markt te realiseren van circa 900 m² wvo. In de figuur 4.1 is met blauw het te verwachten marktgebied van deze discountsupermarkt gemarkeerd. Vanwege de Aldi in Oostburg zal een nieuwe Aldi zijn markt moeten zoeken in westelijk richting: voornamelijk in België. Een Aldi-markt in Sluis trekt uitsluitend klanten uit de kern Sluis en de directe omgeving én uit België De omzet in deze Aldi zal grotendeels afkomstig zijn van de Belgische kooptoeristen (> 80%), want de Belgische consument doet graag boodschappen in Nederlandse supermarkten (zie hoofdstuk 3). Naast Belgen, gaan inwoners van Sluis en mogelijk van Cadzand en omgeving inkopen doen bij de beoogde winkel. Voor de andere kernen van de gemeente Sluis is de bereikbaarheid van de beoogde winkel slecht. Daar komt bij dat in Sluis betaald parkeren aanwezig is, terwijl bij de Aldi in Oostburg gratis geparkeerd kan worden. Beperkt effect op winkels in dagelijkse goederen in Sluis De komst van een Aldi zal vrij beperkt effect hebben op de omzet in de andere winkels in de dagelijkse goederen in de kern Sluis. Dit komt enerzijds door het specifieke en relatief geringe assortiment van een Aldi (minder dan 1.000 artikelen) en anderzijds door de ligging (aan de rand van het centrum), waardoor consumenten Aldi gericht moet bezoeken. De verwachting is dat de nabijgelegen Em-té profijt zal hebben van de komst van een Aldi, omdat hierdoor de gerichtheid op Sluis door de eigen inwoners en verblijfstoeristen iets groter zal worden.

17

Tegelijkertijd heeft de ontwikkeling op de rest van de gemeente Sluis noch een positief noch een negatief effect. Alleen de Aldi in Oostburg zal in zeer beperkte mate omzetverlies leiden. Dit maakt dat er geen redenen zijn om geen medewerking te verlenen aan de realisatie van een Aldi-markt aan de Sint Annastraat te Sluis. Een aantal randvoorwaarden is hierbij wel van belang. Er moeten voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Aan de Sint Annastraat ligt momenteel een parkeerterrein voor langparkeren (dagkaarten). Dit is voor een Aldi-markt niet de gewenste situatie. In overleg tussen Aldi en de gemeente moet een oplossing worden gezocht, waardoor gekoppeld aan de winkel circa 45 parkeerplaatsen voor kortparkeren beschikbaar zijn. De bevoorrading moet zodanig zijn dat dit geen hinder oplevert voor zowel de voetgangers in de Sint Annastraat als voor de parkerende auto's.

4.2.2. Uitbreiding Albert Heijn Oostburg en/of vestiging Agrimarkt Oostburg heeft de beschikking over een drietal supermarkten: Albert Heijn, Aldi en Lidl die verspreid zijn over twee supermarktlocaties aan de rand van het centrumgebied. In figuur 4.2 is de spreiding van deze supermarkten te zien. Met pijlen is daarin aangegeven wat de relatie is van de supermarktlocaties met de rest van het centrumgebeid van Oostburg: de supermarkten met hun ruime parkeergelegenheid fungeren als belangrijke bronpunten voor bezoek aan het centrum. Versterking van de supermarkten draagt dan ook bij aan versterking van de gerichtheid van inwoners van de gemeente Sluis op het centrumgebied van Oostburg. In Oostburg is een tweetal initiatieven aan de orde.

Conclusie Per saldo kan worden gesteld dat vestiging van een Aldi-markt in Sluis nauwelijks effect zal hebben op de kern Sluis (beperkt positief effect).


212.14539.00

18


770

Legenda 2.550

Supermarktformule 1.020

Oppervlakte (m² wvo) Concentratie dagelijkse goederen

1.020

Concentratie winkels in niet-dagelijkse goederen Horecaconcentratie Gebied met gemengde voorzieningen Parkeerlocaties Looproute consument

Figuur 4.2 Winkelstructuur Oostbrug


212.14539.00


-

Ten eerste wil de Albert Heijn aan de Torenweidelaan 2 in Oostburg uitbreiden met 1.000 m² wvo tot een oppervlak van 2.550 m² wvo. Ten tweede wil de Zeeuwse keten Agrimarkt een supermarkt van 1.400 m² wvo vestigen op de locatie van de bibliotheek aan de Langestraat. De totale omvang van het winkelaanbod in dagelijkse goederen in Oostburg komt hiermee op 6.645 m² wvo. Effect van realisatie van beide initiatieven In tabel 4.3 is een berekening gemaakt van het effect op de winkels in de kernen in de gemeente Sluis na vestiging van zowel de Agrimarkt als uitbreiding van de Albert Heijn. Dit op basis van de rekenmethode uit paragraaf 4.1. Tabel 4.3

Haalbare omzet in kernen van de gemeente Sluis na komst Agrimarkt en de uitbreiding van Albert Heijn


19

Conclusie Realisatie van een Agrimarkt én uitbreiding van de Albert Heijn leidt ertoe dat een aantal kernen – inclusief Oostburg – 'van kleur verschiet' ten opzichte van de huidige situatie (zie ook tabel 4.1). Er is wellicht geen sprake van verstoring van de distributieve structuur in juridische zin, maar de hoeveelheid supermarktmeters is ten opzichte van de omzet erg groot geworden. Na voltooiing van beide initiatieven wordt de exploitatie van de supermarkten in Oostburg nadrukkelijk zwakker: in de zomer is de exploitatie winstgevend, maar buiten het seizoen is deze zwak. De supermarktbedrijven zelf komen tot vergelijkbare conclusies. Vandaar dat de Albert Heijn heeft aangegeven niet te willen uitbreiden, wanneer Agrimarkt zich vestigt. Er is dus een keuze noodzakelijk tussen vestiging van een Agrimarkt van circa 1.400 m² wvo of uitbreiding van Albert Heijn van 1.550 naar 2.550 m² wvo. Uitsluitend uitbreiding Albert Heijn Oostburg met 1.000 m² wvo Om een gefundeerde keuze te kunnen maken uit één van beide initiatieven is allereerst bekeken wat het effect is wanneer alleen de Albert Heijn wordt uitgebreid. Dit is wederom uitgevoerd volgens de gebruikelijke rekenmethode, waarbij uitgegaan wordt van een totale omvang van het winkelaanbod in dagelijkse goederen in Oostburg van 5.245 m² wvo. In tabel 4.4 is de berekening weergegeven. Van belang hierbij is dat uitbreiding van de Albert Heijn slechts in beperkte mate huidige koopstromen verandert. De omzetpiek in het seizoen kan hierdoor beter worden opgevangen. Uitbreiding van Albert Heijn bevestigt of versterkt de huidige structuur in Oostburg met een sterke pool 'achter het gemeentehuis' (onder andere Albert Heijn en Aldi) en een zwakkere pool aan het andere einde van het centrum (Lidl).

212.14539.00

20


770

Legenda 2.550



1.020

Concentratie winkels in niet-dagelijkse goederen Gebied met gemengde voorzieningen Relatieve omvang bronpunt Relatieve omvang consumentenstroom

Figuur 4.3 Effect op winkelstructuur van uitbreiding van de Albert Heijn.


212.14539.00


Conclusie Ten opzicht van de huidige situatie (zie ook tabel 4.1) neemt de omzet in de winkels in dagelijkse goederen in Oostburg slechts zeer beperkt toe. Het effect op de winkelstructuur in de gemeente is beperkt, want de gerichtheid van inwoners van de gemeente op Oostburg neemt nauwelijks toe. Er komt geen nieuw soort winkel en bij deze Albert Heijn is nu al vrijwel alles verkrijgbaar (alleen is het in de zomer erg druk). Het effect van uitbreiding van de Albert Heijn op de winkelstructuur in het centrum van Oostburg is niet positief. De bestaande onevenwichtigheid wordt verder versterkt. Tabel 4.4

Haalbare omzet in kernen van de gemeente Sluis na uitsluitend de uitbreiding van Albert Heijn


21

Uitsluitend vestiging Agrimarkt van 1.400 m² wvo Agrimarkt wil een supermarkt van 1.400 m² wvo vestigen aan de Langeweg, nabij de huidige Lidl. In totaal komt na deze ontwikkeling de omvang van het winkelaanbod in dagelijkse goederen in Oostburg op 5.645 m² wvo. In tabel 4.5 is het te verwachten effect hiervan berekend. Uitbreiding winkelaanbod in ontbrekend midden prijssegment Met de komst van een Agrimarkt vestigt zich ook een aanbieder in het ontbrekende midden prijssegment in Oostburg. Dit versterkt de positie van Oostburg als hoofdkern binnen de supermarkthiërarchie. Dit betekent wel dat per saldo de omzet in Oostburg toeneemt ten koste van de winkelomzet in de omliggende kernen; vooral daar waar nu het middensegment door C1000 en Plus wordt ingevuld. Realisatie van een Agrimarkt aan deze zijde van het centrum heeft een positief effect op de winkelstructuur van Oostburg. De aanwezige halterstructuur wordt hierdoor evenwichtiger met twee vergelijkbare halters: een fullservice supermarkt + een discounter. Er ontstaan zo twee even sterke bronpunten voor bezoek aan het centrum, waardoor de bezoekersstromen beter over het gebied worden verdeeld. Tussen de twee halters is het centrumgebied opgespannen.

212.14539.00

22


1.400

770

Legenda 1.550



1.020

Concentratie winkels in niet-dagelijkse goederen Gebied met gemengde voorzieningen Relatieve omvang bronpunt Relatieve omvang consumentenstroom

Figuur 4.4. Effect op winkelstructuur van vestiging Agrimarkt

212.14539.00



tabel 4.5 Haalbare omzet in kernen van de gemeente Sluis na uitsluitend de vestiging van Agrimarkt

Conclusie Er kan worden geconcludeerd dat voor alle supermarkten in Oostburg een goede exploitatie mogelijk blijft na de komst van de Agrimarkt. Omdat de Agrimarkt in het midden prijssegment opereert, zal naar verwachting het winkelaanbod in dagelijkse goederen in IJzendijke en Breskens enig omzetverlies leiden. Dit zal echter de exploitatie van de winkels in deze kernen niet structureel in gevaar brengen. Ook de winkelstructuur in het centrum van Oostburg wordt bij realisatie van een Agrimarkt op de beoogde locatie (mits voldoende parkeren) versterkt.


23

4.3. Conclusie Ruimte voor ontwikkeling in het algemeen Het winkelaanbod in dagelijkse goederen in de kernen Aardenburg, Breskens, Oostburg, Sluis en IJzendijke functioneert gemiddeld tot goed, waardoor ruimte blijft voor ontwikkeling en dynamiek. De initiatieven tot supermarktontwikkeling die in dit hoofdstuk zijn onderzocht, zijn er dan ook in deze kernen. Deze beoogde ontwikkelingen moeten afgewogen worden met het effect op het functioneren van het winkelaanbod in de kernen van de gemeente Sluis. Beleidsmatig is vastgesteld dat beide supermarkten in Breskens een gelijkwaardige omvang van circa 1.300 m² wvo krijgen ten behoeve van een evenwichtig functioneren van de markt. De toekomst van het winkelaanbod in de kernen Schoondijke, Cadzanddorp en Hoofdplaat is in de huidige marktomstandigheden zeer onzeker. Een sterke toename en concentratie van de (toeristische) bestedingen in Cadzand-Bad kan betekenen dat het draagvlak voor het winkelaanbod voldoende wordt om hier een toekomstgericht ontwikkeling mogelijk te maken. Vestiging Aldi in de kern Sluis is indifferent tot positief Er wordt geconcludeerd dat de vestiging van een Aldi-markt in Sluis een beperkt positief effect zal hebben op de kern Sluis. Op de rest van de gemeente Sluis heeft het noch een positief noch een negatief effect. Aan de vestiging van Aldi wordt wel als voorwaarde gesteld dat er voldoende (kort) parkeerplaatsen beschikbaar zijn (45 stuks) en dat de bevoorrading geen hinder oplevert voor zowel de voetgangers in de Sint Annastraat als voor de parkerende auto's.

212.14539.00

24


Keuze uit twee supermarktplannen in Oostburg Voor vestiging van zowel een Agrimarkt als uitbreiding van Albert Heijn is onvoldoende marktruimte binnen de detailhandelsstructuur van de gemeente Sluis. Ook heeft Albert Heijn aangegeven dat zij niet zullen uitbreiden met 1.000 m² wvo, wanneer Agrimarkt zich vestigt in Oostburg. Daarom is een afweging gemaakt van het plan dat voor de totale structuur van Oostburg de voorkeur heeft: uitbreiding van de Albert Heijn of vestiging van een Agrimarkt.

Vestiging van de Agrimarkt heeft het meeste positieve effect Vestiging van de Agrimarkt heeft de voorkeur. Hiermee wordt het ontbrekende midden prijssegment in Oostburg opgevuld. Daarmee versterkt Oostburg zijn positie als hoofdkern binnen de hiërarchische detailhandelsstructuur.

Figuur 4.5 Effect beide initiatieven naast elkaar (links: uitbreiding Albert Heijn en rechts: vestiging Agrimarkt)

Legenda 1.020

Supermarktformule

Gebied met gemengde voorzieningen

Oppervlakte (m² wvo)

Relatieve omvang bronpunt

Concentratie dagelijkse goederen

Relatieve omvang consumentenstroom

Concentratie winkels in niet-dagelijkse goederen

212.14539.00


25


-

Vestiging van Agrimarkt betekent dat per saldo de omzet in Oostburg het meeste toeneemt. Dit is deels ten koste van de omliggende kernen waar nu het middensegment door C1000 en Plus wordt ingevuld. Het effect op deze omliggende kernen is echter niet dusdanig groot dat het functioneren van de winkels daar in gevaar komt. Toevoeging van een supermarkt op de locatie van het multifunctionele centrum versterkt de ruimtelijke structuur van het centrum van Oostburg meer. Er ontstaat dan een echte halterstructuur met twee supermarktconcentraties aan de uiteinden van de 'halter' die even sterk zijn met daartussen opgespannen het centrumgebied. Komst Hema naar Oostburg Uit overleg met Hema is gebleken dat zij mogelijkheden zien om zich eventueel in Oostburg te vestigen. Dit is naar ons oordeel een versterking van Oostburg. Hema stelt wel als voorwaarde dat zij zich gekoppeld aan een supermarkt kunnen vestigen. Naar ons oordeel zou dit moeten kunnen. Er is daarbij een lichte voorkeur voor realisatie in combinatie met de nieuwbouw van de Agrimarkt. Vestiging in combinatie met de Albert Heijn is echter ook mogelijk. Aandachtspunt is dan wel het parkeren.


212.14539.00

26


212.14539.00


5. Detailhandelsontwikkeling Cadzand-Bad

In Cadzand-Bad is een sterke uitbreiding van de toeristische en recreatieve voorzieningen gepland. Dit heeft aanzienlijke invloed op de mogelijkheden voor de detailhandel en overige commerciële voorzieningen in de badplaats. Dit hoofdstuk maakt een analyse van deze mogelijkheden. In paragraaf 5.1 is het huidig winkelaanbod aan de orde. De belangrijkste ontwikkelingen en plannen zijn onderwerp van paragraaf 5.2. De gewenste detailhandelsstructuur, -omvang en -samenstelling wordt vervolgens geschetst (paragraaf 5.3). De belangrijkste conclusies staan in paragraaf 5.4.


27

5.1. Huidig winkelaanbod Omvang en samenstelling In tabel 5.1 is het aanbod aan winkels en voorzieningen in CadzandBad weergegeven. In de tabel 5.1 is een onderscheid gemaakt in de winkels die gevestigd zijn in het Duinplein  het westen van de Boulevard  en de voorzieningen op het Duinhof  het oostelijk deel van de Boulevard. In figuur 5.1 is het winkelaanbod op een luchtfoto van Cadzand-Bad weergegeven. De belangrijkste winkelconcentratie in de kern is het Duinplein. In het Duinhof en het overig deel van de Boulevard zijn, naast enkele ondersteunende winkels, vooral horecagelegenheden en dienstverleners gevestigd.

212.14539.00

Legenda Dagelijkse goederen Mode, luxe en vrije tijd In-en-om-het-huis Horeca Overige dienstverleners Relatie tussen voorzieningenconcentraties Bron: De nieuwe gemeente Sluis. Ruimtelijk-economische visie en plan van aanpak. DTnP, 2003; Locatus, 12-2009; bewerking RBOI

Figuur 5.1 Detailhandels- en voorzieningenaanbod Cadzand-Bad (2009)


212.14539.00

Detailhandelsontwikkeling Cadzand-Bad

Tabel 5.1 Winkelaanbod (aantal en oppervlak) en overige voorzieningen (aantal) naar branche in Cadzand-Bad (Locatus, december 2009) sector

branche

Duinplein aantal

dagelijkse goederen

mode, luxe en vrije tijd

in-en-om-hethuis

overige voorzieningen

Duinhof e.o.

m² wvo

aantal

m² wvo

levensmiddelen

7

413

1

45

persoonlijke verzorging

1

105

-

-

kleding & mode

2

105

-

-

huishoudelijke & luxe artikelen

3

186

1

60

sport & spel

1

30

-

-

hobby

1

30

-

-

auto & fiets

2

57

-

-

detailhandel overig

-

-

1

45

brandstoffen

-

-

1

-

11

-

9

-

verhuur

2

-

3

-

ambacht

1

-

1

-

particuliere dienstverlening

4

-

2

-

horeca

29

Structuur Het Duinplein en de Rode Wielingen In figuur 5.1 is de structuur van de detailhandel en voorzieningen in Cadzand-Bad weergegeven. De belangrijkste winkelconcentratie is de winkelstrip waarin ook de Spar-supermarkt zich bevindt. Deze winkels zijn deels jaarrond open (onder andere de supermarkt). Voor alle functies, maar vooral de jaarrondvoorzieningen, is de aanwezigheid van de parkeerplaatsen op het plein van cruciaal belang. Om gedurende de rustige wintermaanden te kunnen functioneren, is het belangrijk dat consumenten uit omliggende kernen en recreatiegebieden de winkels goed kunnen bereiken. De verbinding van dit deel van het Duinplein met het westelijk deel van dit concentratiegebied, de 'Rode Wielingen', is zwak; vooral de zichtrelatie tussen beide delen is matig. Het Duinhof Het Duinhof is vooral een horecaconcentratie gericht op de toeristen in de zomer en in de weekenden/feestdagen. De ligging aan de entree van het dorp en aan de route naar het strand is ideaal voor de horeca. Voor een functie als winkelgebied is de locatie te beperkt van omvang.

Vooral voor artikelen die de (tijdelijke) inwoners van de kern en de verblijfstoeristen frequent nodig hebben, kunnen consumenten terecht in het Duinplein. Het betreft winkelaanbod in de branches: levensmiddelen, persoonlijke verzorging en huishoudelijke/luxe artikelen. Overig winkelaanbod is relatief beperkt aanwezig. De verwachting is dat consumenten voor recreatief winkelen ('kijken-en-vergelijken') uitwijken naar de winkelcentra van Oostburg, Breskens en Sluis.


212.14539.00

30


Boulevard de Wielingen De Boulevard tussen het Duinhof en het Duinplein kent een verspreid aanbod van dienstverleners en enkele horecagelegenheden. In de Ontwikkelingsvisie voor Cadzand-Bad (zie paragraaf 5.2) wordt dit deel van de Boulevard de 'Groene Wielingen' genoemd. Gekeken naar omvang, samenstelling en spreiding van het aanbod, functioneert deze straat niet als een boulevard waar gewandeld  'geflaneerd'  wordt. Het is nu vooral een 'kleurloze', vrij lange verbinding tussen het Duinplein en het Duinhof. Winkelstrip Duinplein

5.2. Ontwikkelingen

Horecaconcentratie Duinhof

Middeldeel Boulevard (de Groene Wielingen)

212.14539.00

Kwalitatieve opwaardering badplaats In 2006 is het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad opgesteld. Dit plan kreeg als ondertitel 'Natuurlijk Stijlvol' mee. Het ontwikkelingsplan zet in op een sterke, kwalitatieve opwaardering van het toeristisch aanbod. Hierbij wil Cadzand-Bad zich ontwikkelen tot een 'stijlvolle internationale badplaats met een natuurlijk karakter', waar de kernkwaliteiten rust, ruimte en vrijheid centraal staan. Om zodoende het teruglopend marktaandeel terug te winnen. De kern van de visie wordt gevormd door het onderverdelen van de hoofdstructuur, de Boulevard de Wielingen en de Duinlaan (zie figuur 5.2). Deze wordt onderverdeeld in een rode en een groene zone met twee centra. De Rode Wielingen spant zich op tussen het kanaal en winkelcentrum Duinplein. De Groene Wielingen verbindt het winkelcentrum Duinplein en Duinhof, de noordelijkste begrenzing van de Boulevard. Om te komen tot een hoogwaardige badplaats is in Cadzand-Bad sprake van verschillende projecten en ontwikkelingen. In figuur 5.3 is een deel hiervan op de luchtfoto weergegeven. De projecten hebben



binnen de visie ieder een eigen profiel en identiteit. Een integrale aanpak van de projecten is nodig om de uitvoering te waarborgen.

Figuur 5.2 Uitsnede uit de visiekaart van het ontwikkelingsplan Uitbreiding verblijfsrecreatie en tweede woningen In Cadzand-Bad lopen, onder andere op basis van het ontwikkelingsplan, een aantal projecten in de toeristische sector. De omvangrijkste is het plan Cavelot, waarbij 450 recreatie- en tweede woningen in diverse groottes worden gebouwd direct ten zuiden van de kern. Ook op een tweetal locaties nabij de oostelijke entree van de kern  Duinhof en Kikkerput  is ontwikkeling van recreatie/tweede woningen voorzien. Een aantal daarvan is bestemd voor permanente bewoning. De verwachting is echter dat ook deze slechts delen van het jaar bewoond zullen zijn.


31

Een groot deel van de hotels in Cadzand-Bad heeft eveneens plannen voor uitbreiding. Deze plannen bevinden zich in uiteenlopende procedurele fasen, waardoor voor deze plannen geen aantallen zijn opgenomen in figuur 5.3. Verwacht wordt dat een deel van de plannen nog wijzigt in afwachting van de ontwikkelingen in de kern. Ook de huidige laagconjunctuur in de economie maakt de houding van de hotelbedrijven afwachtend. Opwaardering voorzieningenconcentraties Het Duinplein en het Duinhof zijn de voorzieningenconcentraties van Cadzand-Bad. In de visie krijgen beide een eigen profiel: het winkelcentrum Duinplein richt zich op de verblijfsrecreanten; het Duinhof richt zich meer op de dagrecreanten met leisure, vertier en horeca. Het Duinhof is ook een belangrijke toegang naar het strand, waarlangs het grootste deel van de dagrecreanten passeert. De visie richt zich op kwalitatieve opwaardering van beide locaties. Door de recreatieontwikkelingen in Cadzand-Bad neemt het draagvlak voor de voorzieningen toe. In Cavelot is een centrumvoorziening gepland. De detailhandel daarin is zeer beperkt van omvang met een maximumoppervlak van 120 m² bvo. De winkelvoorziening krijgt daarom het karakter van servicewinkel voor het Cavelot. Conclusie Op basis van de visie ontwikkelt Cadzand-Bad zich tot een kwalitatief hoogwaardige badplaats met uitgebreide mogelijkheden voor (verblijfs)recreatie en tijdelijke bewoning. Het plan levert een toename van potentiële toeristische bestedingen in de kern op. Deze toename van

212.14539.00

32


Figuur 5.3 Ontwikkelingen Cadzand-Bad


212.14539.00


het draagvlak maakt uitbreiding van het aanbod aan detailhandel, horeca en diensten mogelijk. Naar de gewenste omvang en branchering van dit voorzieningenprogramma is echter geen marktonderzoek gedaan in het ontwikkelingsplan. In de komende paragraaf is aandacht voor de marktmogelijkheden voor detailhandel en voorzieningen. Basis voor dit onderzoek vormt een vergelijking binnen een benchmark van badplaatsen aan de Noordzeekust in Zeeland.

33

beperkte regiofunctie, waardoor de winkels in het centrum ook consumenten uit omliggende dorpen aantrekken.

5.3. Benchmark Achtergrond In analyse van het winkelaanbod in een kern is het gebruikelijk een vergelijking te maken tussen kernen binnen dezelfde inwonerscategorie in Nederland. Echter, vanwege de beperkte bevolkingsomvang van Cadzand-Bad en de grote invloed van de toeristische bestedingen is deze vergelijking voor dit onderzoek niet zinvol. Om de omvang en samenstelling van het winkelaanbod in Cadzand-Bad toch in perspectief te plaatsen is de kern vergeleken met andere badplaatsen aan de Noordzeekust in het zuiden van Nederland. In totaal zijn tien plaatsen geselecteerd (negen in Zeeland en één in Zuid-Holland). Hoewel de omstandigheden per kern verschillen is op deze wijze toch een beeld te schetsen van de mogelijkheden voor Cadzand-Bad.

5.3.1.

Marktomstandigheden

Cadzand-Bad heeft beperkt 'eigen' draagvlak Figuur 5.4 laat zien dat het winkelaanbod in Cadzand-Bad het kleinst van omvang is binnen de benchmark. Naar verwachting is hiervoor enerzijds de beperkte omvang van de bevolking verantwoordelijk, want Cadzand-Bad heeft met 200 inwoners in de winter zeer beperkt draagvlak; dit in tegenstelling tot kernen als Ouddorp, Breskens, Renesse. Anderzijds hebben onder andere deze laatstgenoemde kernen ook een


Figuur 5.4 Omvang winkelaanbod in centrumgebied van kernen op volgorde van de omvang van het aanbod (Locatus, december 2009) Verblijfsrecreatie geeft potentiële markt In vergelijking tot kernen met eveneens een beperkt inwonertal en zonder regiofunctie  zoals Zoutelande, Vrouwenpolder, Burgh, Oostkapelle  heeft Cadzand-Bad nog steeds een relatief kleine omvang van de detailhandel in het centrum. Terwijl de omvang van de verblijfsrecreatie in de kern van vergelijkbare of zelfs grotere omvang is. Naar verwachting zijn er in het hoogseizoen circa 3.000 bedden/slaapplaat-

212.14539.00

34


sen beschikbaar in-en-om Cadzand-Bad (CBS Statline, 2009 en Locatus, december 2009; bewerking RBOI). Het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad zet in op sterke uitbreiding van de recreatiemogelijkheden in de kern met meer dan 600 'bedden'. Hetgeen de potenties vanuit toeristische bestedingen verder vergroot. Conclusie Uit het voorgaande komt naar voren dat het draagvlak voor de voorzieningen met name komt van de toeristische bestedingen. De eigen inwoners van Cadzand-Bad dragen daar relatief zeer beperkt aan bij. Wanneer de winkels in Cadzand-Bad een beperkte functie hebben/krijgen voor de inwoners van omliggende kernen – Cadzand,

Nieuwvliet en Rentranchement – en het buitengebied wordt inwonertal van het marktgebied vergelijkbaar met dat van een groot aantal andere badplaatsen langs de Zeeuwse Noordzeekust. In deze drie kernen en het omliggend buitengebied wonen circa 1.700 mensen permanent. Met de uitbreiding van aanbod aan recreatiewoningen en tweede woningen neemt het draagvlak voor voorzieningen tijdens het toeristisch seizoen toe. In de toekomst komt het totale aantal bedden/slaapplaatsen in het hoogseizoen uit tussen 3.000 à 4.000. De beperkte functie voor omliggende dorpen aangevuld met een impuls in toeristische bestedingen, maakt dat een uitbreiding van het winkel-, horeca- en dienstenaanbod mogelijk is.

Tabel 5.2 Omvang in m² wvo van winkelaanbod naar branche in centra van kernen uit de benchmark (Locatus, december 2009) sector dagelijkse goederen mode, luxe en vrije tijd

in-en-om-het-huis

212.14539.00

branche levensmiddelen persoonlijke verzorging warenhuis kleding & mode schoenen & lederwaren juwelier & optiek huishoudelijke & luxe art. antiek & kunst sport & spel hobby media plant & dier bruin & witgoed auto & fiets doe-het-zelf wonen detailhandel overig

Domburg 1.058 105 1.537 79 298 308 179 94 40 83 47 80

Haamstede 987 175 407 787 188 30 78 25 250 45

Westkapelle 915 344 77 224 125 16 123 217 133 561 79

Oostkapelle 1.328 300 335 150 58 71 30 84 47 48

Burgh 1.224 176 150 56 45 195 507 -

Zoutelande 481 64 606 30 96 91 148 40

Vrouwenpolder 1.005 120 108 -

gemiddelde 1.000 165 500 70 250 215 180 75 60 95 25 205 110 305 60

CadzandBad 413 105 105 186 30 30 57 -



5.3.2. Omvang en branchering detailhandel in relatie tot benchmark Uit het voorgaande blijkt dat Cadzand-Bad niet goed te vergelijken is met de kernen Ouddorp, Breskens en Renesse vanwege het lage inwonertal en de beperkte regiofunctie. De overige plaatsen uit de benchmark kunnen wel een leidraad vormen voor omvang en branchering van het winkelaanbod in Cadzand-Bad. In tabel 5.2 is de omvang van het winkelaanbod in verschillende branches in de centrumgebieden van de overige kernen uit de benchmark weergegeven. Dagelijkse goederen Gemiddeld is in de kernen uit de benchmark 1.165 m² wvo in de sector dagelijkse goederen aanwezig. De levensmiddelenbranche maakt hiervan het grootste deel uit met 1.000 m² wvo. Het verschil in omvang in deze branche wordt vooral bepaald door de omvang van de supermarkt. In de overige kernen van de benchmark heeft de supermarkt doorgaans een omvang van 500 tot 1.100 m² wvo. Alleen Zoutelande heeft een buurtsuper met een relatief beperkt oppervlak van 250 m² wvo. Levensmiddelen Het past bij de beleidsmatig gewenste functie van Cadzand-Bad voor het (verblijfs)toerisme en de omliggende kernen dat de supermarkt in de kern een zodanige omvang krijgt dat deze de consumenten goed van dienst kan zijn. Echter, de supermarkt moet (en kan) geen concurrent zijn voor de supermarkten in Oostburg en Breskens. Vestiging van een fullservice supermarkt is daarom niet mogelijk. Wel vragen klanten een breed assortiment in een winkel waar het prettig winkelen is. Ook een buurtsuper moet daarom een redelijke omvang hebben. Voor Cadzand-Bad is een omvang van 500 à 600 m² wvo (+/- 750 m² bvo) passend. Dit vergroot ook de mogelijkheden om jaarrond open te


36

zijn. Keerzijde hiervan is dat de mogelijkheden voor jaarrondsupermarkten in de overige kernen in het marktgebied (Retranchement, Cadzand en Nieuwvliet) zeer beperkt zijn. Naast de supermarkt is in Cadzand-Bad beperkt markt voor een aantal speciaalzaken in levensmiddelen die hoofdzakelijk in het toeristisch seizoen geopend zullen zijn. Persoonlijke verzorging De branche persoonlijke verzorging is in Cadzand-Bad van een redelijke omvang in vergelijking tot de benchmark. Enige groei hierin is mogelijk. De verwachting is dan dat nieuwe winkels in deze branche slechts in het seizoen open zullen zijn. Een extra 'seizoensfiliaal' van een bestaande ondernemer past dan binnen de verwachting. Mode, luxe en vrije tijd Het aanbod in de sector mode, luxe en vrije tijd bestaat in de plaatsen uit de benchmark vooral uit winkels in de branche kleding/mode en huishoudelijke/luxe artikelen. Winkelaanbod in de overige branches komt niet of slechts in een beperkt aantal plaatsen voor. Consumenten bezoeken de kernen uit de benchmark dan ook niet gericht voor recreatief winkelen. Ook voor de detailhandel in het centrum van Cadzand-Bad is dit bezoekmotief niet weggelegd. Hiervoor zijn andere kernen in de gemeente beter toegerust, zoals Sluis en Oostburg. De winkels in de sector mode, luxe en vrije tijd in de kernen uit de benchmark hebben vooral een functie voor consumenten die terugkomen van een dagje strand en nog even langs de winkels gaan en voor de bezoekers op een 'regenachtige dag'. Veel van de winkels in deze sector zijn dan slechts in het hoogseizoen en op een aantal weekend/feestdagen geopend.

212.14539.00


Omvang en structuur In Cadzand-Bad is het winkelaanbod in de sector mode, luxe en vrije tijd van beperkte omvang in vergelijking tot het aanbod in de centra van de plaatsen uit de benchmark. Ook de huidige structuur van het winkelaanbod is voor het functioneren van deze sector niet optimaal, want het nodigt consumenten nauwelijks uit langs de winkels te 'slenteren'. De winkels in het winkeldeel de Rode Wielingen zijn niet zichtbaar vanaf het Duinplein en de winkelruimtes zijn vanaf de weg ook 'naar achter' gelegen, zodat klanten slechts moeizaam voor de deur van de winkels uitkomen. Groei en verbetering structuur Groei van het aanbod in deze sector moet dan ook ten goede komen aan verbetering van de structuur van het winkelaanbod, zoals ook het ontwikkelingsplan stelt. Groei zal met name gezocht moeten worden in de branches kleding/mode en huishoudelijke/luxe artikelen. Voor overige branches in de sector mode, luxe en vrije tijd is de markt in Cadzand-Bad beperkt. De verwachting is wel dat modezaken en winkels in luxe artikelen ook producten zullen opnemen uit de overige branches (sportartikelen, speelgoed, schoenen, bijou en juwelen) om de consument zo een breed assortiment te kunnen bieden. Een groei naar een omvang van 750 tot 1.000 m² wvo (850-1.100 m² bvo) in de sector mode, luxe en vrije tijd is haalbaar. De omvang van het winkelaanbod in deze sector komt dan overeen met de gemiddelde omvang van deze sector in kernen uit de benchmark. In-en-om-het-huis Aanwezigheid van winkelaanbod in de sector in-en-om-het-huis is niet van groot belang voor het functioneren van het winkelcentrum van Cadzand-Bad. Winkels in deze sector verkopen doorgaans producten waar klanten gericht naar op zoek gaan. Om de consument daarin een zo groot mogelijk keuzevrijheid te bieden worden veel van de produc-


37

ten in deze sector verkocht in grootschalige winkels die buiten de centra van kernen liggen, zoals bouwmarkten, tuincentra, woonwarenhuizen. Dergelijk winkelaanbod in de gemeente Sluis bevindt zich vooral in Oostburg. Omdat de consument voor deze producten bereid is grote afstanden af te leggen, is er in Cadzand-Bad geen marktruimte voor omvangrijk winkelaanbod in deze sector. Voor een beperkt aantal winkelvormen met kleinschalige vestigingen is in Cadzand-Bad beperkt marktruimte. De eigen inwoners en bezoekers die langere tijd (> een maand) in de omgeving verblijven, zullen wellicht voor bepaalde producten in deze sector in Cadzand-Bad terecht willen. Hierbij valt te denken aan fietsen en -benodigdheden, bloemen en planten, doe-het-zelf artikelen en overige producten die in-en-omhet-huis benodigd zijn. De markt voor deze sector is beperkt en zal maximaal uit een vijftal winkels bestaan met een oppervlak van 50 tot 150 m² wvo; in totaal circa 400 m² wvo (500 m² bvo).

5.4. Conclusie Het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad (2006) zet in op uitbreiding van het voorzieningenaanbod in de kern; detailhandel is daarbij een belangrijk onderdeel. In het ontwikkelingsplan is geen onderzoek gedaan naar de omvang en branchering van het winkelaanbod in Cadzand-Bad. De benchmarkanalyse uit dit hoofdstuk geeft conclusies omtrent het toekomstig winkelaanbod. Compacte structuur winkelgebied Voor het functioneren van detailhandel is het belangrijk dat de winkels gevestigd zijn met een compact en aantrekkelijk ingericht winkelgebied met voldoende parkeerruimte. Het centrumgebied van Cadzand-Bad (het Duinplein met daarop aansluitend de Rode Wielingen) heeft de beste uitgangspunten. Hier ligt al een concentratie van winkels en hier

212.14539.00

38


is voldoende parkeergelegenheid aanwezig. In het ontwikkelingsplan is hier een sterke uitbreiding van de commerciële ruimte voorzien. In de rest van Cadzand-Bad kan uitbreiding van winkelruimtes niet of slecht zeer beperkt plaatsvinden, zodat de ontwikkelingskansen voor het centrumgebied niet geschaad worden. De nieuwe winkelen commerciële ruimten aan het Duinplein moeten goed zichtbaar aan het plein gesitueerd worden. De verbinding met de Rode Wielingen moet logisch en aantrekkelijk zijn. Als de parkeergelegenheid behouden kan worden dan is in het centrum voldoende ruimte het winkeloppervlak uit te breiden. Voor de aantrekkingskracht van het gebied als geheel moet de Spar daarin een centrale plek innemen. Het Duinhof bij de entree van het dorp is dan een horecalocatie met een beperkt aantal ondersteunende winkels voor het toerisme. Dagelijkse goederen Supermarkt Vanwege het beperkt draagvlak en vanwege de keuze in supermarktstructuur in de gemeente is in Cadzand-Bad geen markt voor een volwaardige supermarkt. Wel is het belangrijk dat de huidige Spar-supermarkt voldoende omvang krijgt om in de zomer de klantenstroom te kunnen verwerken en in de winter voldoende assortiment te kunnen bieden om voor het omliggend gebied aantrekkelijk te zijn. Met een omvang van circa 750 m² bvo kan de winkel prima jaarrond functioneren. Het is van belang dat de supermarkt een centrale positie heeft op het Duinplein. Op deze wijze kunnen alle aanwezige voorzieningen van elkaars aantrekkingskracht profiteren. De parkeervoorzieningen worden dan ook grote delen van de dag/week efficiënt benut. Speciaalzaken Er is al een aantal speciaalzaken in het centrum van Cadzand-Bad aanwezig. Met een toename van het draagvlak én als de aantrekkings-

212.14539.00

kracht van het winkelgebied toeneemt, is er ruimte voor uitbreiding van het aanbod aan speciaalzaken. Naar verwachting is het merendeel hiervan alleen in het toeristisch seizoen geopend. Niet-dagelijkse goederen De conclusie van de benchmarkanalyse was dat vanuit de toeristische sector marktruimte voor detailhandel in niet-dagelijkse goederen te verwachten is. Het betreft dan winkels met een aanbod dat interessant is voor toeristen. Doorgaans zijn deze winkels uitsluitend geopend op de momenten dat voldoende toeristen aanwezig zijn. Het betreft vooral winkelaanbod in de sector mode, luxe en vrije tijd. Mode, luxe en vrije tijd Om het centrum van Cadzand-Bad aantrekkelijk te maken voor een bezoek na een dagje strand of op een 'regenachtige dag' moet voldoende massa gerealiseerd worden. Uit analyse blijkt een totale omvang van 850 tot 1.100 m² bvo in de sector mode, luxe en vrije tijd haalbaar voor Cadzand-Bad. De branches uit de sector mode, luxe en vrije tijd die dan met name passen in Cadzand-Bad zijn kleding/mode en huishoudelijke/luxe artikelen. Ondersteunend winkelaanbod bestaat vooral uit winkels in de branches juwelier/optiek, sport/spel en hobby/media. Winkels die producten uit meerdere van de genoemde branches verkopen zijn ook goed mogelijk in een centrum als Cadzand-Bad. In-en-om-het-huis Hoewel de (toeristische) consument het centrum van Cadzand-Bad niet in de eerste plaats bezoekt voor producten uit de sector in-en-om-hethuis, zal een beperkt ondersteunend winkelaanbod uit deze sector passend zijn bij de functie van Cadzand-Bad. Er moet vooral gedacht worden aan winkels in de branches auto/fiets, doe-het-zelf en overige pro-



ducten voor in-en-om-het-huis. In totaal is een omvang van 500 m² bvo mogelijk verdeeld over meerdere winkelruimtes. Programma centrum Cadzand-Bad In tabel 5.3 is het winkelprogramma weergegeven dat mogelijk wordt geacht voor het centrumgebied van Cadzand-Bad: het Duinplein en de Rode Wielingen. Duurzaam economisch functioneren van het winkelgebied is uitsluitend mogelijk als het gebied als een geheel functioneert, er een aantrekkelijk openbare ruimte is en dat er voldoende parkeergelegenheid is. In totaal wordt een toekomstig winkelaanbod van 2.460 tot 2.900 m² bvo mogelijk geacht. Op dit moment is al 1.160 m² bvo detailhandel gevestigd in het centrumgebied van Cadzand-Bad. De haalbare uitbreiding van het winkelaanbod komt daarmee op 1.300 tot 1.740 m² bvo. Het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad maakt nieuwbouw van 3.000 m² bvo commerciële ruimte mogelijk. Hiervan maakt de nieuwbouw van detailhandel dan 1.300 tot 1.740 m² bvo van uit. Het overige deel van de nieuwbouw (1.260 tot 1.700 m² bvo) zal moeten bestaan uit horeca en dienstverleners. Deze laatste groep is zeer belangrijk voor het functioneren van de badplaats. Horeca en dienstverleners hebben daarom een relatief groot aandeel binnen het totale programma voor nieuwbouw van commerciële ruimte.


Tabel 5.3

Detailhandelsprogramma Bad

sector

centrumgebied Cadzand-

huidig aanbod m² wvo

39

m² bvo

toekomstig aanbod m² bvo

dagelijkse goederen

518

650

- waarvan Spar

150

190

- waarvan speciaalzaken

368

460

460 – 550

mode, luxe en vrije tijd

351

440

850 – 1.100

in-en-om-het-huis totaal

57

70

926

1.160

1.210 – 1.300 750

400 – 500 2.460 – 2.900

Effect ontwikkelingen in Knokke In Knokke is een omvangrijke winkelontwikkeling voorzien. Naar verwachting zal het effect hiervan op Cadzand-Bad en op de supermarkten in Sluis zeer beperkt tot afwezig zijn. Vanuit Knokke komt men niet winkelen in Cadzand-Bad en de Belgen komen naar Nederland voor assortiment en prijzen die in België niet aanwezig zijn. De ontwikkeling in Knokke kan wel effect hebben op het winkelaanbod in de kern Sluis. Immers Sluis fungeert deels als winkelgebied voor Knokke. De omvang van dit effect is echter van veel factoren afhankelijk. De huidige informatie is te summier om hier een oordeel over te kunnen vellen.

212.14539.00

Sluis. DPO supermarkten. detailhandelsvisie Cadzand-Bad. identificatie planstatus drs. J.H.M. Seerden gemeente Sluis

Recommend Documents