SIERRA LEONE INGATLANTÜKÖR

TWD Investments Nyrt.

|

Ingatlan Tükör - Sierra Leone

|

2014

SIERRA LEONE INGATLANTÜKÖR

Jelen tájékoztató a TWD Investments Nyrt. kizárólagos tulajdonát képezi. TILOS a dokumentum bármely módon történő másolása, valamint továbbítása harmadik fél felé, a TWD Investments Nyrt. előzetes, írásos hozzájárulása nélkül!

1


|


|

2014

Ingatlan Tükör - Sierra Leone 1. BEVEZETŐ 1.1 FÖLDRAJZ-ELHELYEZKEDÉS Sierra Leone, a korábbi angol gyarmat 1961 óta független államként Nyugat-Afrikában, az Atlanti-óceán partjainál fekszik, 900 km-re északra az egyenlítőtől. Északról és keletről Guineával, délről Libériával határos. A partvonalat 30–40 km széles síkság övezi, amely északkelet felé 150-200 m magas dombsággá emelkedik. Az ország belső részét a Guineai-küszöb völgyekkel szabdalt fennsíkjai alkotják, amelyekből 800–1200 m magas röghegységek emelkednek. Legmagasabb csúcsa a Loma-hegységben található 1948 méteres Loma Mansana. Sierra Leone főbb szigetei a Banana-, Turtle-, és Sherbro-szigetek, ahol lélegzetelállító strandok, fantasztikus természeti szépségek, valamint gazdag élővilág várja a látogatókat. Az ország népessége 2013. júliusában 6,2 millió fő volt. A lakosság mintegy 20%-a, közel 1 millió ember a fővárosban, Freetownban él. Az országban további négy város található százezres lakossággal (Bo, Koidu, Kenema valamint Makeni), európai befektetők szempontjából azonban bőven elég a figyelmet Freetownra koncentrálni. Freetown 1961 előtt a brit protektorátus közigazgatási központja volt. Földrajzi elhelyezkedésénél fogva mindig is központi szerepet töltött be a régió és az itt élő népek életében. A freetowni félsziget északi csücskén elterülő város csodálatos öblökkel szabdalt homokos tengerpartjaival és a délkeleti irányban fölé magasodó hegyek látványával szinte azonnal magával ragadja a látogatókat. A gyarmati idők megpróbáltatásai és az évtizedes polgárháború okozta gyötrelmek ellenére is összességében egy szimpatikus, élhető hely maradt.

A város alapvetően négy, rendeltetését tekintve jól elkülöníthető részre osztható A keleti területeken az úgynevezett szegényebb városrészek vagy más néven a „munkásnegyedek” találhatók, a város lakosságának több mint 60 %-a él itt. Rendkívül gyenge minőségű és ellátottságú (víz, áram, csatorna) lakóingatlanok és ipari létesítmények jellemzik, melyek sora a várost keleti irányban elhagyva is hosszasan folytatódik. Gazdasági és ingatlanfejlesztési szempontból nem jelent potenciális piacot. Délkeletről a várost a Western Area nemzeti park határolja, ahol a híres Tacugama csimpánz menedékhely is található. Az északi terület a „belváros és vonzáskörzete”, amely a kormányzati negyednek is otthont ad (Parlament, minisztériumok, stb.). Nemzetközi bankok székhelyei és légitársaságok irodái mellett számos kiskereskedelmi üzlet (ruházat, elektronika, építőanyag, élelmiszer) valamint néhány vendéglátó-ipari egység (éttermek, bárok) jellemzi. Freetown kereskedelmében egyáltalán nem jelentek még meg a plázák, sőt még a kisebb bevásárlóközpontok sem. Itt található Afrika legnagyobb természetes kikötője is. Az utak itt viszonylag jó minőségűek, de napközben az egész városrészben (hétfő – szombat között) állandó dugóval kell számolni, parkolóhelyet igen nehezen lehet találni. Ez a belvárosi rész egy rendkívül kis területre koncentrálódik, ahol nagyon nehéz használható ingatlanhoz jutni, így fejlesztési szempontból ebben a kerületben a beruházás nem javasolt. Jelen tájékoztató a TWD Investments Nyrt. kizárólagos tulajdonát képezi. TILOS a dokumentum bármely módon történő másolása, valamint továbbítása harmadik fél felé, a TWD Investments Nyrt. előzetes, írásos hozzájárulása nélkül!

2


|


|

2014

A déli, nagy kiterjedésű, hegyvidéki részeken terül el a helyi „Rózsadomb”, ahol az elnök rezidenciája (Presidential Lodge) mellett számos nemzetközi szervezet (ENSZ, EU, stb.) székhelye, valamint a legtöbb nagykövetség (többek között az amerikai és a kínai) található meg. Ennek vonzáskörzetében épültek fel a freetowni „felső tízezer” otthonai, valamint számos szolgáltató és kereskedelmi cég is előszeretettel rendezte be irodáját itt. Szállodák, éttermek sora üzemel a környéken. A magasabban fekvő területekről egyedülálló panoráma nyílik nemcsak az egész városra, hanem az Atlanti-óceánra is. Az utakat folyamatosan építik, illetve újítják fel, és a városrész nagy részében elérhető a vezetékes víz- és áramszolgáltatás. Gőzerővel zajlanak a környéken a különböző ingatlanfejlesztések. A beruházás itt egyértelműen indokolt.

Freetown: Sierra Leone fővárosa

A nyugati városrész a tenger közelsége miatt bát-

2012-ben befejeződött, az Aberdeen és Lumley Beach

ran nevezhető „turisztikai központnak”. Az országba

Roadé pedig jelenleg is zajlik. Itt éri majd el a várost az

érkező látogatók túlnyomó többsége a repülőtéri komp-

újonnan épülő elkerülő út, amely közvetlen kapcsolatot

pal érkezve a félsziget északnyugati csücskén található

hívatott teremteni a Waterloo-ban épülő új repülőtér és

Aberdeen városrészben találkozik először Freetownnal,

Freetown között. Ezen terület további felértékelődése

ahol a főváros legkedveltebb partszakasza, a Lumley

prognoztizálható. Erre a városrészre is igaz, hogy sok

Beach található. Az Aberdeen, Lumley Beach, Wilkinson

helyen elérhető a vezetékes víz- és áramszolgáltatás.

Road, Murray Town városrészek által jól behatárolható

Minden aspektust figyelembe véve ingatlanfejlesztési

terület minden freetowni lakos vagy látogató számára

szempontból a déli városrész mellett elsősorban ez a

egyedülálló kikapcsolódási lehetőségeket kínál. Nem

terület lehet a legvonzóbb célpont.

messze a városközponttól, délnyugati irányba tovább

Általánosságban elmondható, hogy az ingatlanpi-

haladva még csodálatosabb tengerparti rész, a Gode-

ac élénk és láthatóan folyamatosan növekszik, ahogy

rich tárul elénk. Itt található a város szállodáinak és

Sierra Leone halad a konfliktus utáni helyreállítás és

éttermeinek közel 80 %-a. Számos cég rendezte be itt

visszarendeződés útján. Fontos kiemelni, hogy a köz-

irodáját, székhelyét illetve bérel alkalmazottai számára

műellátottság (víz és villany) néhány helyen még nincs

rövid vagy hosszú távra szállás, ami nem meglepő. Ki

megoldva, vagy minősége erősen ingadozó, ezért in-

ne szeretne a végtelen Atlanti-óceán közvetlen köze-

gatlanfejlesztés ezen problémák orvoslása nélkül nem

lében élni és dolgozni? A Wilkinson Road felújítása már

képzelhető el.


3


|


|

2014

1.2. ÉPÍTŐIPAR Az intenzív gazdasági növekedés támasztotta igényeket a jelenlegi építőipari kapacitások sem minőségben, sem mennyiségben nem tudják kielégíteni. Az építőipari szegmens szinte minden tevékenységére a folyamatosan növekvő kereslet jellemző, a modern nyílászárók készítésétől kezdve, lakóépületek, lakóparkok kivitelezésén keresztül, a könnyűszerkezetes mezőgazdasági vagy ipari hasznosításra készült csarnokokon át, akár országos szintű beruházásokig, mint például úthálózat építése és fejlesztése vagy hídépítés. Az ingatlanpiaci árak nem csak a helyi viszonyokhoz képest igen magasak, példaképpen egy átlagos összkomfortú 150m2-es lakóingatlan bérleti díja 2-3.000 USD / hó körül mozog. Tekintettel ezen ingatlan mintegy 60.000 USD építési költségére, a beruházás alig két-három év alatt megtérül, olyan hozamot biztosítva ezzel a beruházónak, amelyről Európában álmodni sem merne.

1.3 LAKOSSÁGI PIAC A freetowni és annak környékén található ingatlanok (telek, iroda, szálloda, ház) tulajdonosi szerkezete a következőképpen jellemezhető: 15%

Sierra Leone-i Állam, Sierra Leone-i Társadalombiztosító 50%

5%

1%

Libanon-i állampolgár vagy libanoni származású (többségük már Sierra Leone-ban született) vállalkozó illetve magánszemély 30% Sierra Leone-i „felső tízezer” (üzletemberek, cégvezetők, vállalkozók, politikusok, ügyvédek) 15%

30%

50%

Sierra Leone-i átlagpolgár 5% Külföldi befektetők, beruházók (Sierra Leone-beli cégeiken keresztül) 1% Az átlagos Sierra Leone-i városi polgárok jóval több mint 90%-a nem a saját tulajdonában lévő ingatlanban lakik. Kevesen közülük rokoni, baráti kapcsolatok révén jut hozzá az ingatlan használati jogához, miután nem ritka, hogy egy nagyobb lakásban egyszerre több generáció vagy ismerős család is él. A döntő többség azonban rendszeresen éves bérleti díjat köteles fizetni az ingatlan tulajdonosának. A helyiek által lakott ingatlanok jelentős része még a gyarmati időszakban épült és ennek megfelelően többnyire leromlott, elhanyagolt állapotúak. Freetown keleti részén gyenge minőségű lakó- és ipari ingatlanok találhatók. A nyugati és déli városrészek ingatlanjain „a helyi felső tízezer” és a külföldiek osztozkodnak, így ezek minősége értelemszerűen jóval felülmúlja a freetowni átlagot. Jelen tájékoztató a TWD Investments Nyrt. kizárólagos tulajdonát képezi. TILOS a dokumentum bármely módon történő másolása, valamint továbbítása harmadik fél felé, a TWD Investments Nyrt. előzetes, írásos hozzájárulása nélkül!

4


|


|

2014

1.4 SZÁLLÁSLEHETŐSÉGEK, HOTELEK A szálláspiac Freetownban igen széles skálán mozog és az olcsó, kis vendégházaktól (guest house) a különböző szintű szolgáltatásokat nyújtó szállodákon keresztül, a hosszabb távú tartózkodást biztosító házakig, apartmanokig húzódik. Egy közös jellemzője minden ingatlannak van: az Európában megszokott, a közepes szintet elérő vagy azt valamivel meghaladó szolgáltatást mindössze a piac 2%-a képes biztosítani. A vendégházak esetében állandó problémát jelent az áram- és vízellátás biztosítása, ezek általában csak az esti, éjszakai órákban elérhetők. Kiegészítő szolgáltatásokkal (pl. étkezési lehetőség), légkondicionáló berendezésekkel nem rendelkeznek. A szállodai szobák kínálata szegényes, a színvonaluk alacsony, európai szemmel nézve két-három csillagosnak nevezhetők. A szobák árai a nagy kereslet és a szűk kínálat következtében azonban igen magas 100 - 300 USD / éj között mozognak. Az országba beutazó és néhány hét tartózkodást tervező üzletemberek egyéb rendelkezésre álló lehetőség híján, iroda- és szállásigényeiket is szinte kizárólag a hotelekben tudják kielégíteni. Egyidejüleg két szobát bérelnek, az egyikben tárgyalásokat bonyolítanak és dolgoznak, míg a másikat hálóként használják. A szállodák vonatkozásában is megállapítható, hogy a napi 24 órás áramszolgáltatás unikumnak számít. Ugyan egyre elterjedtebb a hotelekben a légkondicionálás, az éttermek, bárok megjelenése, az internet szolgáltatás, konferencia- és üléstermek, kültéri úszómedence, teniszpálya és masszázs, azonban még a legmagasabban rangsorolt szállodák esetében is jellemző közepes minőségű építőanyagok, térburkolatok, nyílászárók használata, mely erősen csökkenti a vendégek komfortérzetét. Megvizsgálva a freetowni rövid- és hosszú távra vonatkozó szálláskínálatot megállapítható, hogy a piacon számos alacsony színvonalon szolgáltató vállalkozás és magánszemély mellett, néhány komolyabb középkategóriás szolgáltatás is megjelent, de a prémium kategória jelenleg továbbra is elérhetetlen. A kormány illetve néhány piaci szereplő komoly lépéseket igyekszik tenni a tátongó űr betöltése érdekében. Korábban a helyi ENSZ képviselet főhadiszállásaként ismert Mammy Yoko Hotel 2014 tavaszán ötcsillagos Radisson Blu Hotelként nyitja újra kapuit.

1.5 IRODÁK Sierra Leone gazdasági és pénzügyi központja

globális szereplők is jelen vannak, mint az UBA, az Eco-

Freetown. Szinte kivétel nélkül minden nemzetközi

bank és a Standard Chartered. A kormányzati negyed

vállalkozás is itt székel. Nemzetközi mércével mérve

a magasabban fekvő, dombos Tower Hillen található.

az irodai ellátottság igen szegényes, a piac nagy részét

Az irodai piacra jellemző, hogy többnyire - eredetileg

villák, illetve „fő utcai” épületek adják. A központi üzle-

lakóingatlannak készült - házakat, lakásokat használ-

ti negyedet lényegében három utca, a Boston Street,

nak irodaként nem ritkán úgy, hogy az ingatlan tulaj-

a Stevens Street és az Independence Avenue határol-

donosa szintén az épületben lakik. A kifejezetten iroda

ja. Ez egyben a banknegyed is, ahol olyan regionális és

céljából fejlesztett ingatlanok száma elenyésző.


5


|


|

2014

1.6 KERESKEDELMI EGYSÉGEK A kereskedelmi piac igen egyszerű, Freetownban nem

források szűkössége folytán igen keveset költenek

találhatunk se bevásárlóközpontokat, se nemzetközi

az üzlethelyiség fejlesztésére, melyek állaga ennek

kiskereskedőket. Számos helyi piac és néhány kis- és

megfelelően folyamatosan romlik.

közepes méretű szupermarket szolgálja ki a helyi lakos-

Az ingatlanpiac különböző szegmensei közül

ságot, melyek többnyire a Wilkinson Roadon találhatóak.

egyértelműen az üzlethelyiségek minősége a legin-

Igen erős a kézműves termékek kereskedelme, mely a Vi-

kább elmaradott az európai standardokhoz képest.

ctoria Park, Lumley Beach Road környékére koncentráló-

Külföldi elvárásoknak megfelelő közművekkel, mel-

dik, valamint üzemel egy „Big Market” nevű üzletközpont

lékhelyiségekkel ellátott üzlethelyiséget bérelni en-

a Wallace Johnson Streeten.

nek megfelelően szinte lehetetlen, az ingatlanpiac

Számos kiskereskedelmi egység valamint elvétve

egyszerűen csak elvétve rendelkezik ilyen kínálat-

néhány szolgáltatató osztozik a város „üzlethelyisé-

tal. Ennek fordítottjaként viszont kiemelendő, hogy

gein”. Jellemző kép, hogy az ingatlan tulajdonosa la-

az üzlethelyiség fejlesztés komoly profittal kecsegtet

kás céljára is használja üzlete hátsó részét. Az anyagi

Freetownban.

1.7 IPARI LÉTESÍTMÉNYEK A gazdasági tevékenység nagy része a kikötőben és annak közelében lévő Quenn Elizabeth Quay-en zajlik. Az ipari beruházások legtöbbje a kikötőtől keletre, Kissy városrészben valósult meg, ahol egy nagy olaj terminál is üzemel. A várostól 5 km-re keletre működik a Wellington ipari park. Általánosságban elmondható, hogy az ipari létesítmények minősége nem kielégítő, a bekötő utak nincsenek aszfaltozva. Az ipari ingatlanok legnagyobb része az adott vállalkozás saját fejlesztése, kifejezetten bérbeadás céljából történő ingatlanfejlesztés jóformán nem létezik.

2. KIADÓ INGATLANOK Üzlethelyiségek, irodák Lumley Beach Road (kínai lakópark – irodasor)

100 m2, víz- és áramellátás biztosított (generátor is), mérőóra ellenőrzi a fogyasztást, toalett rendelkezésre áll, belső válaszfalak igény szerint alakíthatóak, 24 órás biztonsági szolgálat, 2010-ben épült, közvetlenül a tengerparton fekszik, nagyon szép kilátással, jól megközelíthető, parkolóhelyek rendelkezésre állnak, utak állapota jelenleg közepes (de folyamatosan zajlanak a felújítási munkák)

Éves bérleti díj: 13.600 USD Jelen tájékoztató a TWD Investments Nyrt. kizárólagos tulajdonát képezi. TILOS a dokumentum bármely módon történő másolása, valamint továbbítása harmadik fél felé, a TWD Investments Nyrt. előzetes, írásos hozzájárulása nélkül!

6


|


|

2014

Howe Street – Lightfoot Boston Street (Belváros)

200 m2, víz- és áramellátás biztosított (generátor nincs), a számlázás fogyasztás alapján történik, mellékhelyiségek rendelkezésre állnak (de felújításra szorulnak), nincs biztonsági szolgálat, utak jó minőségűek, de napközben állandó a dugó, parkolóhelyet nehéz találni. Kaszinóként működött.

Éves bérleti díj: 20.000 USD Kingtom (Belváros vonzáskörzete)

350 m2, víz- és áramellátás biztosított (generátor is), számlázás fogyasztás alapján történik, toalettek, fürdőszobák rendelkezésre állnak, 24 órás biztonsági szolgálat, utak közepes minőségűek, de az ingatlan jól megközelíthető, van garázs és kb. 20 gépjármű számára parkolóhely, külön szálláshely a kiszolgáló személyzetnek.

Éves bérleti díj: 37.000 USD Wilkinson Road (turisztikai városrész) 140 m2, víz- és áramellátás biztosított (generátor nincs), számlázás fogyasztás alapján történik, toalettek, fürdőszobák rendelkezésre állnak, biztonsági szolgálat nincs, 12 gépjármű számára parkolóhely, utak kiváló minőségűek, az ingatlan jól megközelíthető, üzletileg frekventált helyen fekszik, környéken szupermarketek, éttermek, kiskereskedelmi egységek találhatók.


7


|


|

2014

Wilkinson Road (turisztikai városrész) 22 m2, víz- és áramellátás biztosított (generátor is), számlázás fogyasztás alapján történik, közös használatú toalett az irodaépületben rendelkezésre áll, 24 órás biztonsági szolgálat, közvetlenül a tengerparton fekszik, nagyon szép kilátással, jól megközelíthető, parkolóhelyek rendelkezésre állnak, utak állapota jelenleg közepes (de folyamatosan zajlanak a felújítási munkák). Bérbeadó a takarítást is vállalja.

Éves bérleti díj: 5.600 USD

Házak, apartmanok (hosszú távú bérlet) Tengbeh Town

300 m2, 2 szinten, 4 hálószoba, mindegyik fürdőszobával, konyha, étkező, nappali, raktár, az alsó szinten külön bejáratú lakrészben kb. 50 m2-en tetszés szerint alakítható ki iroda, 24 órás biztonsági szolgálat, jól megközelíthető, utak kiváló minőségűek, frekventált városrészek (belváros, tengerpart) 10 perces autózással elérhetőek. Bútorozott, jól felszerelt lakóház. Víz- és áramellátás biztosított (generátor is), számlázás fogyasztás alapján történik.


8


|


|

2014

Goderich – Milton Margai College Road

600 m2, 3 szint, 11 hálószoba, 9 fürdőszoba, 3 nappali, 3 konyha, étkezők, raktár, a kisegítő személyzetnek külön lakrész, kb. 20 gépjármű parkolása biztosított, 24 órás biztonsági szolgálat, közigazgatásilag Freetown agglomerációjának minősül, de az odavezető út kiválóan járható, aszfaltozott. Víz- és áramellátás megoldott (generátor is), számlázás fogyasztás alapján történik. Teljesen bútorozott, jól felszerelt lakóház.

Éves bérleti díj: 85.000 USD Wilberforce – Spurloop 36

55 m2, 2 hálószoba, 1 fürdőszoba, nappali amerikai konyhával, csendes, szép környezetben található apartman. Víz- és áramellátás biztosított (generátor is). 24 órás biztonsági szolgálat, 3 gépjármű számára parkolóhely. Bútorozott, jól felszerelt.


9


|


|

2014

3. INGATLANFEJLESZTÉSEK Ingatlanfejlesztési beruházás – Lumley Beach Road (Freetown, Sierra Leone)

Látványterv – West African Sunshine lakópark és irodasor a Lumley Beach Roadon (Freetown, Sierra Leone)

A Sierra Leone-i Társadalombiztosító (NASSIT – National Social Security and Insurance Trust) 2006-ban kötött együttműködési megállapodást a kínai székhelyű Henan Guoji Industry and Development Company Ltd. helyi leányvállalatával a GUOJI Property Development Company (Sierra Leone) Ltd-vel. Az együttműködés több, a társadalombiztosító fennhatósága alá tartozó ingatlan fejlesztésére vonatkozott. Ezek közül az egyik volt a freetowni félsziget nyugati felén található Lumley Beach-en - körülbelül 35.000 m2-en elterülő - lakópark és irodasor beruházás. A projekt a West African Sunshine elnevezést kapta. A földterületet a társadalombiztosító ingyen bocsátotta a kivitelező partner rendelkezésére, cserébe 30%-os tulajdonrészt szerezve az építő, üzemeltető vállalkozásban. A teljes beruházást a kínai üzlettárs finanszírozta, bonyolította. A többfázisú kivitelezési munkálatok 2007 februárjában kezdődtek és a mai állapotukat 2009 májusában érték el. Lakóházak, apartmanok és irodák épültek a fejlesztési területen.

A kialakított ingatlanok a következő paraméterekkel rendelkeznek

A1 típusú lakóház – 528.6 m2

A2 típusú lakóház – 470.9 m2*

6 hálószoba, 7 fürdőszoba, nappali (alsó-felső szinten) konyha, nappali, mosókonyha, személyzeti szoba, dupla garázs, erkély és terasz

6 hálószoba, 7 fürdőszoba, nappali, konyha, étkező, mosókonyha, dupla garázs, erkély és terasz (második fázis) 5 hálószoba, 4 fürdőszoba, nappali, konyha, étkező, dupla garázs, erkély és terasz (első fázis)

* Megjegyzés: Az A2 típusú lakóházból 2 fajta létezik, a területük megegyezik, csak a belső kialakításuk különböző, emiatt az első fázisban épültek olcsóbbak (lásd összefoglaló táblázat)


10


|


|

2014

B1 típusú lakóház – 401.3 m2

B2 típusú lakóház (dupla) – 245.3 m2

4 hálószoba, 3 fürdőszoba, nappali, konyha, étkező, raktár (alsó szint), garázs, erkély és terasz

4 hálószoba, 3 fürdőszoba, nappali, konyha, étkező, raktár, garázs, erkély és terasz, generátor

B3 típusú apartmanház (6 lakásos) – 184 m2

Iroda – 98 m2

3 szint/6 apartman: 3 hálószoba, 2 fürdőszoba, nappali, konyha, étkező, generátor

7 m x 14 m, belső falak szabadon alakíthatóak, toalett van, konyha kialakítható, áram -és vízfogyasztás mérőóra szerint

További 2 db B3 típusú apartmanház (6 lakásos) kivitelezési munkálatai folyamatban vannak, de már mindkettőt értékesítették Jelen tájékoztató a TWD Investments Nyrt. kizárólagos tulajdonát képezi. TILOS a dokumentum bármely módon történő másolása, valamint továbbítása harmadik fél felé, a TWD Investments Nyrt. előzetes, írásos hozzájárulása nélkül!

11

|


|


2014

Az ingatlanfejlesztés általános jellemzői Az ingatlankomplexum nagyon jó elhelyezkedésű,

pes biztosítani, ugyanakkor a tengerpart csupán 80

Freetown közkedvelt és sokak által látogatott tenger-

méterre található a lakóparktól. Minden ingatlant mi-

partján, Lumley Beachen található. A látvány, a kilá-

nimum egy éves időtartamra adnak csak bérbe, ennél

tás nagyon szép, bár ezt elhelyezkedéséből adódó-

kevesebb időre nem kötnek megállapodást. A bérleti

an természetesen nem mindegyik ingatlanjuk tudja

díj minden esetben egy összegben, előre fizetendő.

azonos szinten felmutatni. Nagyon sok étterem, bár,

Az irodákat eddig csak kiadásra kínálták, de 2013-tól

szórakozóhely és szállás található a közvetlen kö-

tervezik azok értékesítését is. A lakóingatlanok bel-

zelben. Ugyan az utak minősége hagy némi kíván-

ső terei kellően tágasak, elrendezésük megfelelő,

nivalót maga után, de a Lumley Beach Road felújí-

ugyanakkor a felhasznált építőanyagok a közepes mi-

tási munkálatai folyamatban vannak csak úgy, mint

nőséget sem érik el. Ez igaz a falak, a nyílászárók és

az odavezető Aberdeen Roadé. 24 órás biztonsági szol-

a burkolatok (fali, padló) vonatkozásában is. Sajnos ez

gálat működik. Központi áramszolgáltatás biztosított,

már most is látszik a lakópark egészén. Ugyanez igaz

de például a B3 típusú 6 lakásos apartman épület és

a bútorok, függönyök és szőnyegek esetében is. A le-

az összes B2 típusú lakóház külön generátorral is ren-

hető legkisebb költséggel egy, még éppen elfogadható

delkezik, mivel az ingatlanok már értékesítésre kerül-

minőséget kívántak biztosítani, amelynek létjogosult-

tek és az új tulajdonosok biztosítják ezt a szolgáltatást

sága hosszú távú beruházás lévén erősen megkérdő-

a bérlők számára. Az ingatlanok rendelkeznek közpon-

jelezhető. A szomszédos, közel azonos nagyságú terü-

ti vízcsatlakozással is, de a szolgáltató esetlegesen

leten már megkezdődtek a földmunkák egy másik kínai

fellépő kimaradásainak elkerülése végett a komple-

beruházó égisze alatt. Feltehetőleg egy ehhez hasonló

xum rendelkezik egy hatalmas, az összes ingatlant

ingatlanfejlesztés, lakópark beruházás fog megvaló-

ellátni képes víztartállyal. Nem rendelkezik viszont

sulni valamikor 2014-15 tájékán, de erről nem rendel-

medencével és egyéb sportolási lehetőséget sem ké-

kezünk pontos információkkal.

Az ingatlanok kihasználtsága Típus

Terület

Eladási ár

A1 A2 (1) A2 (2) B2*2 B3*6 B1 Iroda

528.6 m2

$780 000

470.9 m

2

470.9 m

2

245.3 m 184 m

2

401.3 m 100 m

2

2

2

Bérleti díj

Fenntartás Db

Eladva

Kiadva

Kiadó

Kihasználtság

$50 000

$1 300

5

2

2

1

80%

$705 000

$45 000

$1 200

2

2

0

0

100%

$520 000

$45 000

$1 200

3

1

2

0

100%

$360 000

$35 000

$600

7

7

0

0

100%

$1 650 000

$30 000

$500

3

3

0

0

100%

$450 000

$40 000

$1 000

1

0

1

0

100%

$150 000

$15 000

$300

24

0

24

0

100%

Megjegyzés: a fenti adatok a 2013 november 15-i állapotot tükrözik

A fenti táblázat a beruházó szempontjából mutatja a kihasználtságot, azaz az adott ingatlan korábbi értékesítése és

a jelenlegi kiadása is szerepel a kimutatásban. A korábban már értékesített ingatla-

nokat a vásárló maga használja, vagy a beruházóval kötött egy újrahasznosítási megállapodást és annak keretében adják bérbe az adott ingatlanokat. Erre vonatkozólag is rendelkezésünkre állnak a releváns adatok. Az új tulajdonos által befektetési célzattal vásárolt ingatlanokat kiadtak már. Ez azt jelenti, hogy a komplexum kihasználtsága jelenleg: 97% (34/35). 2013 november végén szabadult fel a 6 lakásos apartman ház Jelen tájékoztató a TWD Investments Nyrt. kizárólagos tulajdonát képezi. TILOS a dokumentum bármely módon történő másolása, valamint továbbítása harmadik fél felé, a TWD Investments Nyrt. előzetes, írásos hozzájárulása nélkül!

12


|


|

2014

egyik apartmanja, melynek újbóli bérbeadása megtör-

ház és apartman kerülfelépülni. Az első ütemben ebből

tént. Bár sem a beruházás teljes költségére vonatkozó-

33 ház és 6 db 8 lakásos társasház készül el. A társa-

lag, sem pedig az elmúlt évek (2009 óta) kihasználtsá-

ság további terveiben egy újabb projekt is szerepel a Hill

gi mutatóinak tekintetében nem rendelkezünk pontos

Station negyedben, ahol 63,3 hektárnyi területen 1.100

adatokkal, de a fentiek tükrében bátran kijelenthető,

apartman és bungaló épülhet meg. Kicsit olyan érzése

hogy a Lumley Beachen található West African Sunshi-

támad az embernek a Sierra Leone-i ingatlanpiac kíná-

ne lakópark és irodasor gazdasági szempontból nye-

lati oldalát alaposan megvizsgálva, mintha a prémium

reséges vállalkozás. Szintén lakóparkot fejleszt a régió

kategória évtizedek óta meglévő igényeinek kielégítésé-

több országában is jelen van lévő, 20 éves múltra vis�-

re egyetlen beruházó sem merne vagy akarna pályázni.

szatekintő Regimauel Gray társaság. Ennél fejlesztésnél

A keresleti oldal már most is erős ebben a szegmensben és

a kondíciókat tartjuk említésre méltónak. A házak kivite-

ez a gazdaság jövőbeni várható fellendülésével pár-

lezése kizárólag előzetes megrendelésre és 40% előleg

huzamosan véleményünk szerint tovább fog erősödni.

megfizetése után kezdődik el, a szerkezetkész állapot

A helyi turizmus pedig még csak most van fellendülő-

eléréséig újabb 40%, a kulcsátadással egyidejűleg pedig

ben, újabb és újabb impulzust adva a növekedés ütemé-

a fennmaradó összeg megfizetése esedékes. Emellett

nek. Freetownban és környékén számos egyedülálló,

társasház is épül a parkban, melyben két hálószobás

páratlan szépségű természeti adottságokkal ren-

lakások bérelhetők, kizárólag hosszabb távra, szintén

delkező helyszín található, ezért a minőségi ingat-

európai árszínvonalon. Ez a fejlesztés a tengerparti fek-

lanfejlesztés létjogosultsága jelen piaci helyzetben

vésű Goderich területén, a NASSIT által biztosított 53

megkérdőjelezhetetlen.

hektáron zajlik. A teljes projekt keretében összesen 200

4. INGATLANIRODÁK Sierra Leone-ban az ingatlanközvetítés még gyerekcipőben jár, a tevékenységet végző ügynökségek száma a tucatot sem éri el. Az ügynökségek kínálata nemzetközi viszonylatban szegényes és nem feltétlenül ad reális képet az értékesítendő ingatlanról. A hirdetésekben megjelenő árak többnyire alku tárgyát képezik, azonban fontos kiemelni, hogy semmiképpen nem jellemző rájuk az afrikai kereskedelemben megszokott hatalmas kedvezmény lehetősége. Néhány ügynök ajánlata az interneten is megtalálható, képekkel és rövid szöveges leírással. A közvetítői szolgáltatás minőségére jellemző, hogy e-mailben vagy telefonon szinte lehetetlen információt szerezni, kizárólag a személyes megkereséssel érhet célt az érdeklődő. Fontos megemlíteni, hogy az európai hirdetési paraméterek, sarokszámok (m2) helyett, korábbi angol gyarmati örökségként inkább háló- és fürdőszoba számok alapján árazzák be az ingatlanokat. A hatalmas, többnyire értelmetlen és kihasználatlan belső tereknek köszönhetően a négyzetméterre vetített ár sok esetben relatív alacsony. Elviekben a helyi Yellow Pages segítségével egy sor ingatlaniroda lelhető fel, de tüzetesebben megvizsgálva ezek legtöbbje nem felel meg az európai elvárásoknak. Majd mindegyikük kizárólag a saját 1-2 kiadásra váró lakását, házát kínálja. Szűkös anyagi lehetőségeikből adódóan minimális marketing tevékenységet folytatnak, a helyi újságokban, hirdetőtáblákon nem reklámoznak és csak elvétve rendelkeznek saját honlappal. Piackutatásunk összefoglalásaként megállapítható, hogy Sierra Leone vonatkozásában az ingatlanügynöki szolgáltatás még nagyon gyerekcipőben jár. A teljes piacot vagy annak jelentős részét lefedni képes szolgáltató nem található, ezért a keresleti oldal számára csak korlátozottan állnak rendelkezésre a hozzáférési lehetőségek, vevő megbízásából történő ingatlankeresésre teljesen alkalmatlanok. Jelen tájékoztató a TWD Investments Nyrt. kizárólagos tulajdonát képezi. TILOS a dokumentum bármely módon történő másolása, valamint továbbítása harmadik fél felé, a TWD Investments Nyrt. előzetes, írásos hozzájárulása nélkül!

13


|


|

2014

5. ÉPÍTÉSI ENGEDÉLYEK ÉS KÖZMŰVEK Az építési engedélyek kiadását a Munka-, Lakásügyi- és Infrastruktúra Minisztérium intézi, mely minden építési jellegű munkáért felel beleértve, de nem kizárólagosan az utak, épületek, kikötők és hidak építését.

Az építési engedélyek kiadásának menete a következő: az engedélyért folyamodónak rendelkeznie kell az építkezés helyszínéül szolgáló terület tulajdon- vagy hosszú távú bérleti jogával, beadandó dokumentumok: cégszerűen aláírt helyszínrajz, az építendő objektum tervrajza, mely magában foglalja a szintenkénti terveket, metszeteket és szintkülönbségeket, kijelölt építészeti ellenőrök egymástól függetlenül felértékelik a beadott terveket, majd helyszíni szemléket tartva megszabják az építési engedély díját, a díj befizetését követően adható ki az építési engedély, az építkezés megkezdéséről a hatóságot informálni kell, az építészeti ellenőrök az építkezés menetét folyamatosan figyelemmel kísérik, az építkezés befejeztével, legkésőbb 14 nap elteltével adják ki a használatbavételi engedélyt. A Guma Valley Water Company (GVWC) nemzeti vízszolgáltató rendelkezik törvényi felhatalmazással a főváros területén a vízellátás biztosítására, míg az ország többi részén a SALWACO (Sierra Leone Water Company) felelős ezért.

Az alábbi folyamat vázolja a vezetékes vízrendszerhez való csatlakozás folyamatát: a már meglévő építési- és földhasználati engedélyek birtokában lehet a GVWC-hez fordulni kérelemmel, a GVWC alkalmazottja értékelést készít és helyszíni szemlét tart a megvalósíthatóság meghatározása érdekében, amennyiben a helyszín alkalmas a vezetékes vízrendszerhez való csatlakoztatásra, úgy a GVWC költségvetést készít a csatlakoztatás költségeiről, a díjak befizetése után indulhatnak a kivitelezési munkák, az eljárási folyamat időtartama az adott hálózat kiépítettségének függvényében 30-tól 100 napig terjedhet A villamos-energia szolgáltatásra a “National Power Authority” jogosult Freetown területén. Az ország egyéb részein a helyi kormányzati hivatalok felelősek az áramellátásért. A szolgáltatás igénylésének procedúrája nagymértékben megegyezik a vezetékes vízrendszerhez történő csatlakozás folyamatával. Az eljárás és a teljesítés folyamata az adott hálózat kiépítettségének függvényében 45-180 nap között mozoghat. A telekommunikációs szektor nagyrészt túljutott a liberalizálási folyamaton, azonban vezetékes telefonszolJelen tájékoztató a TWD Investments Nyrt. kizárólagos tulajdonát képezi. TILOS a dokumentum bármely módon történő másolása, valamint továbbítása harmadik fél felé, a TWD Investments Nyrt. előzetes, írásos hozzájárulása nélkül!

14


|


|

2014

gáltatásra kizárólag az állami tulajdonban lévő SIERRATEL jogosult.

Ügyvédi költségek Adás-vétel esetében az ügyvédi díj szokványos mértéke a szerződött érték 10%-a, de mivel ez törvényileg nem szabályozott, ezért alku tárgyát képezheti. A szerződés alapfeltétele két dokumentum megléte. Szükséges egy hivatalos igazolás az adóhivataltól arra vonatkozóan, hogy a szerződő feleknek nincs adótartozása (tax clearance certificate), illetve be kell szerezni egy friss, érvényes tulajdoni lapot. Utóbbit a földhivatali ügynök készíti el egy helyszíni szemlét követően, mégpedig hozzávetőleg 600 USD / 1,000 m2-es díj ellenében. A földhivatali tulajdonlapot végül a „Director of Lands” jegyzi ellen.

6. FINANSZÍROZÁS A helyi kereskedelmi bankok irreálisan magas, évi 30 %-os hitelezési kamatszintje miatt Sierra Leone-ban az ingatlanfejlesztési beruházások finanszírozása jellemzően önerőből történik. Ha mégis bank finanszírozza a projektet, akkor az Európában megszokott módon jelzáloggal terheli a pénzintézet az építendő ingatlant. Gyakran egyéb vagyonelemek (ingatlanok, értékesebb ingóságok, stb.) fedezetként való bevonását is kérhetik. Ennek tudható be, hogy Freetown-szerte számos befejezetlen ingatlanfejlesztés található, mivel a zömében magán beruházók az adott időben éppen rendelkezésükre álló pénzügyi forrásaikhoz igazítják a kivitelezési munkálatokat.

„Bérelt telken saját tulajdont építeni” Nem utolsó sorban a banki finanszírozás fentebb leírt hiánya következtében a legjellemzőbb ingatlanfejlesztési forma Sierra Leone-ban a bérelt telken történő építkezés. Hosszú távú bérleti szerződések (50-99 év) helyettesítik a tulajdonjogot. A bérleti díjak általában egy kialakult struktúrát követnek, bizonyos szintű inflációs értékkövetést tartalmaznak valamint az árfolyam-ingadozás okozta esetleges veszteségek elkerülése érdekében kizárólag amerikai dollárban kerülnek meghatározásra. Fontos megemlíteni, hogy a felépítendő ingatlant a telek tulajdonosa véleményezheti.

7. BIZTOSÍTÁS Sierra Leone-ban több nemzetközi biztosítótársaság is működik és a kínált szolgáltatások is megfelelnek a nemzetközileg megszokottaknak. A biztosítások palettája igen széles. A biztosítási kötvény fedezetet nyújthat elemi károkra (tűzkár, villámcsapás és robbanás) az építés időszakától egészen az üzemeltetésig. Erre az időszakra kiterjedő felelősségbiztosítás is köthető. A TWD Investments Nyrt stratégiai partnere által tervezett társasházi ingatlanra a teljes körű védelmet nyújtó biztosítás díja mintegy 2.000 USD / év.


15


|


|

2014

8. SNAPSHOT

Lumley Beach-kínai lakópark tengerparti fekvés 24 órás biztonsági szolgálat bútorozott különböző méretű házak és apartmanok éves bérleti díj: ~30.000 USD vételár: 360e-1.650e USD TWD besorolás

****

Aberdeen-Springer Street bútorozott 4 hálószoba 2 fürdőszoba nincs generátor rossz utak nehezen megközelíthető éves bérleti díj: 20.000 USD TWD besorolás

**

Aberdeen-Springer Street 3 hálószoba 2 fürdőszoba bútorozott csendes nincs generátor rossz utak nehezen megközelíthető éves bérleti díj: 20.000 USD TWD besorolás

*


16

|



|

2014

Eladó ház - Juba Hill jó áram- és vízellátás csodálatos panoráma csendes környezet eladási ár: 400.000 USD TWD besorolás

**

Befejezetlen ház - Hill Station tágas belső terek nagy és ápolt kert 7 bútorozott háló és 6 fürdőszoba parkoló 20 gépjármő számára éves bérleti díj: 35.000 USD TWD besorolás

***

Befejezetlen ház - Hill Station eladási ár: 160.000 USD TWD besorolás

*

Murray Town

irodának és lakásnak is megfelelő TWD besorolás

éves bérleti díj 30.000 USD

***


17


|


|

2014

Bérelhető ház - Juba Hill 5 háló- és 5 fürdőszoba saját generátor és víztartály éves bérleti díj: 30.000 USD TWD besorolás

**

Bérelhető ház - Spur Road 4 háló- és 4 fürdőszoba két konyha, étkező tágas nappali éves bérleti díj: 30.000 USD TWD besorolás

***


18

TWD Investments Nyrt. Elérhetőségek

|


|

2014

TWD Investments Nyrt. 1021 Budapest, Budakeszi út 51/d Tel.: +36 1 307 8313 [email protected] www.twdinvest.hu facebook.com/TWDInvestments linkedin.com/company/TWD-Investments-Nyrt


19

SIERRA LEONE INGATLANTÜKÖR

Recommend Documents