Servicekosten bij de verhuur van bedrijfsruimte

Servicekosten bij de verhuur van bedrijfsruimte Een overzicht mr. M. van Schie en T.O. Brüne1 Bij de verhuur van woonruimte is in art. 7:237 BW jo art. 7:259 BW e.v. en ook in enkele uitvoerende regelingen (bijv. Uitvoeringswet huurprijzenwoonruimte, besluit servicekosten) bepaald wat onder de servicekosten valt, hoe de servicekosten afgerekend moeten worden en hoe bijvoorbeeld een servicekostenpakket gewijzigd kan worden. Bij de verhuur van bedrijfsruimte bestaan geen wettelijke regels. In de praktijk ontstaan daardoor tussen verhuurders en huurders regelmatig geschillen over de (afrekening van) servicekosten. Wat wordt c.q. mag worden doorbelast en wat niet? Het belang van huurder is groot. Bij winkelcentra maken de servicekosten tussen de 8% en 40% deel uit van de huisvestingslasten (huurprijs plus servicekosten), terwijl de huisvestingslasten ongeveer 10% van de bruto omzet van een gemiddelde retailer bedragen. Het gaat dus om een significant bedrag.2 Het is begrijpelijk dat de huurder duidelijkheid wil over de servicekosten, maar er is vaak een gebrek aan uitleg van de zijde van de verhuurder.3 Daar komt de tegenstelling bij dat de huurder de servicekosten zo laag mogelijk wil houden, terwijl de verhuurder juist zo veel mogelijk wil doorbelasten van hetgeen hij in rekening krijgt gebracht. Doel van dit artikel is een overzicht te geven. Allereerst wordt ingegaan op de vraag wat onder servicekosten moet worden verstaan. Vervolgens wordt de multi tenant situatie besproken aan de hand van jurisprudentie. Hierna wordt ingegaan op de Leidraad Servicekosten die is opgesteld voor multi tenant situaties.4 Tot slot bespreken wij veel voorkomende geschillen en de argumenten die daarbij vaak worden gebruikt.

1.

Wat zijn servicekosten

De wet kent voor bedrijfsruimte geen definitie van servicekosten. Ook in de rechtspraak is geen definitie te vinden. In de literatuur zijn wel verschillende definities te vinden. Moné formuleert servicekosten als de tussen huurder en verhuurder overeengekomen kosten voor (bijkomende) diensten en leveringen ten behoeve van het gehuurde, die door de verhuurder worden verzorgd en door verhuurder aan huurder in rekening worden gebracht.5

1.

2.

3.

4.

5.

314

TvHB_2015_05.indb 314

Marieke van Schie is advocaat bij Lexence N.V. te Amsterdam, Tijmen Brüne studeert aan de Universiteit van Leiden en was student stagiaire bij Lexence N.V. E. Schipper, afstudeerscriptie ‘Servicekosten voor winkelcentra’, 22 juni 2015, TU Delft, Management Samenvatt ing, p. 4. E. Schipper, afstudeerscriptie ‘Servicekosten voor winkelcentra’, 22 juni 2015, TU Delft, Management Samenvatt ing, p. 5. De Leidraad servicekosten winkelcentra is in mei 2009 op initiatief van De Raad Nederlandse Detailhandel (RND), De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) en Vastgoed Management Nederland verschenen. H.J. Moné, ‘Servicekosten, van te hoge naar te lage voorschotten?’, TvHB 2013, nr. 3, p. 130-138 op p. 130 rk.

Volgens De Fouw zijn servicekosten kosten die krachtens de huurovereenkomst naast de vergoeding voor het enkele gebruik van de bedrijfsruimte, dus naast de huurprijs, in rekening gebracht kunnen worden.6 Beij en De Gelder omschrijven servicekosten als de kosten die huurder, naast de 'kale' huur voor het gebruik van het gehuurde, betaalt voor de leveringen en diensten die verhuurder zal (laten) verzorgen.7 Aan de definitie die is opgenomen in de Leidraad servicekosten winkelcentra uit 20098 valt op dat zij een hele opsomming bevat van hetgeen niet onder servicekosten valt: ‘Servicekosten zijn kosten voor leveringen en diensten, inclusief administrat ieve vergoedingen daarvoor, die tussen verhuurder en huurder zijn overeengekomen en welke door de

6. A. de Fouw, ‘Hoe om te gaan met servicekosten voor bedrijfsruimte?’, TvHB 2006, p. 190. 7. G.I. Beij en D. de Gelder, 'Servicekosten bij huur bedrijfsruimte: weinig regels, veel discussie', Tijdschrif t Huurrecht in Prakt ijk, 2012 (4), p. 94. 8. De Leidraad servicekosten winkelcentra is in mei 2009 op initiatief van De Raad Nederlandse Detailhandel (RND), De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) en Vastgoed Management Nederland verschenen.

Tijdschrif t voorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

Nr. 5 september/oktober 2015

28/10/2015 18:34:00

Servicekosten bij de verhuur van bedrijfsruimte

verhuurder in redelijkheid zijn gemaakt en betaald en die worden doorbelast aan de gebruiker. Servicekosten omvatten niet: a) kosten voor leegstand; b) promot iekosten, waarbij dient te worden opgemerkt dat: schoonmaak- en beveiligingskosten in principe alt ijd servicekosten zijn en als zodanig worden geboekt, tenzij de betref fende kosten integraal onderdeel zijn van uitbesteding van promot ionele act iviteiten; c) kosten voor extra onderhoud wanneer noodzakelijke vervanging wordt uitgesteld (het zogenaamde ‘vervangingsonderhoud’). Bij het sluiten van zogenaamde ‘all-in onderhoudscontracten’ dient daarbij een uitsplitsing te worden gemaakt in dagelijks onderhoud (servicekosten) en vervangingsonderhoud (eigenaarslast); d) kosten voor zaken waaruit opbrengsten gegenereerd worden die niet toevloeien aan servicekosten (bijvoorbeeld GSM-masten, kiosken in gemeenschappelijke ruimten, parkeerterreinen, etcetera); e) kosten voor bewegwijzering buiten de eigenaarsgrenzen (deze dienen als promot iekosten te worden geboekt); f) aanmaningskosten, tenzij deze met redenen, die niet aan verhuurder/beheerder toe te rekenen zijn, worden omkleed; g) kosten opstalverzekeringen’.9 Uit het voorgaande blijkt dat partijen vrij zijn om af te spreken wat zij willen met betrekking tot servicekosten.10 Als partijen een bepaalde dienst of levering niet zijn overeengekomen, dan staat het een verhuurder niet vrij om eenzijdig te besluiten die dienst of levering toch te leveren en daarvoor betaling te verlangen. Een mooi voorbeeld daarvan is een uitspraak van de rechtbank Groningen.11 De verhuurder wilde extra schoonmaakkosten voor het wandelgebied en het parkeerterrein in een winkelgebied aan de huurder in rekening brengen, daarbij stellende dat servicekosten niet statisch waren en dat ze in tijd en naar behoefte gewijzigd kunnen worden. Volgens de huurder was er echter geen grond om deze extra kosten te vorderen, omdat deze kosten niet overeengekomen waren. De kantonrechter ging daarin mee en oordeelde dat onder te verzorgen leveringen en diensten bezwaarlijk kon worden verstaan een min of meer open norm in het kader waarvan het de verhuurder vrij staat om een eenzijdige invulling te geven aan wat de te verzorgen leveringen en diensten zijn. De kantonrechter vond mede steun voor zijn oordeel door de bedoeling van de art. 16.2 en 16.3 van de algemene bepalingen in zijn beschouwingen te betrekken,

9. Leidraad servicekosten winkelcentra, mei 2009, p. 11. 10. A.R. De Jonge, Huurrecht, Boom Juridische uitgevers, 's-Gravenhage 2013, nr. 74. 11. Rechtbank Groningen 13 april 2011, ECLI:NL:RBGRO: 2011:BQ2464. Nr. 5 september/oktober 2015

TvHB_2015_05.indb 315

waarin de kennelijke bedoeling van partijen tot uitdrukking wordt gebracht dat aan additionele leveringen en diensten een afzonderlijk overeenkomst ten grondslag dient te liggen. Hieruit blijkt dat de kantonrechter bij de uitleg van de algemene voorwaarden het Haviltex-criterium12 hanteerde. Dat is o.i. niet juist. Met Wessels13 en Heikens14 zijn wij van mening dat de algemene bepalingen aan de hand van de CAO-norm15 en daarmee meer aan de hand van objectieve uitgangspunten moeten worden uitgelegd. De bewoordingen van de algemene bepalingen moeten niet op zichzelf worden uitgelegd, maar in het licht van de gehele huurovereenkomst. De kritiek van Heikens dat de kantonrechter in de door hem geannoteerde uitspraak in zijn uitleg van de algemene bepalingen geheel voorbij gaat aan 16.7 en 16.8 van de algemene bepalingen (ROZ) kantoorruimte 2003 waarin aan de verhuurder een zekere vrijheid wordt gegeven om leveringen en diensten, na overleg met de huurder, naar soort en omvang te wijzigen en het voorschotbedrag aan te passen, delen wij. Waar het in deze zaak om had moeten gaan was of de verhuurder zijn verplichting om voorafgaand overleg met de huurder te hebben over de aanpassing van het servicekostenpakket was nagekomen of niet.

2.

Multi tenant

Uitgangspunt Als een pand of complex door verschillende huurders wordt gehuurd, bijvoorbeeld een winkelcentrum of bedrijfsverzamelgebouw, wordt gesproken van een multi tenant gebouw. Het uitgangspunt voor (afrekening van) de servicekosten voor een huurder in een multi tenant gebouw is niet anders dan die van de ‘single tenant’, zij het dat de huurder in een multi tenant gebouw de bijkomende leveringen en diensten van de verhuurder met de andere huurders gezamenlijk gebruikt. Dat brengt met zich mee dat de servicekosten naar rato moeten worden gedeeld door de huurders. De algemene bepalingen van de huurovereenkomst bepalen vaak dat als het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex van gebouwen en de geleverde zaken en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, de verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen vaststelt. De omstandigheid dat een huurder van één of meer van deze leveringen geen gebruik maakt, is daarbij niet van belang. Indien een gedeelte van het gebouw of complex niet in gebruik is, draait de

12. Vgl. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158; NJ 1981/635 (Ermes/Haviltex). 13. B. Wessels, 'Drie vuistregels voor de uitleg van algemene voorwaarden', WPNR 1996 (6239), nr. 6. 14. Rechtbank Groningen 13 april 2011, ECLI:NL:RBGRO: 2011:BQ2464, m.nt. J.M. Heikens. 15. Vgl. HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427, NJ 2005/493 (Fox/DSM).


315

28/10/2015 18:34:00


verhuurder voor de extra kosten op als deze hoger zijn dan wanneer het gebouw of complex volledig in gebruik zou zijn. Verdeling van servicekosten In de praktijk levert de verdeling en dus afrekening van servicekosten regelmatig problemen op. Een uitspraak van het hof ’s-Hertogenbosch vormt een mooi voorbeeld over de afrekening van de kosten van energie- en waterverbruik.16 Het pand bestaat uit een bedrijfsruimte op de benedenverdieping en een daarboven gelegen woning. De ruimtes worden aan twee verschillende partijen verhuurd, de nutsvoorzieningen zijn niet gescheiden. Aanvankelijk was de afspraak dat de huurder van de bedrijfsruimte van de huurster van de bovenwoning een vast bedrag per maand voor water en elektra zou ontvangen. Later werd afgesproken dat de verhuurder een bedrag voor de verbruikskosten van de bovenwoning aan de huurder van de bedrijfsruimte zou voldoen. Op enig moment stelt de huurder van de bedrijfsruimte zich op het standpunt dat de kostenvergoeding door de verhuurder te laag is. De verhuurder is van oordeel dat een vast bedrag overeen is gekomen, terwijl de huurder stelt dat dit een voorschot betreft. De kantonrechter heeft overwogen dat partijen het erover eens zijn dat de huurder van de bedrijfsruimte niet dient op te draaien voor de nutskosten voor zover die betrekking hebben op de bovenwoning. Mede daarom oordeelt de kantonrechter dat het afgesproken bedrag geen vast bedrag is, maar een voorschot voor de energiekosten van de bovenwoning. Het hof verwerpt in hoger beroep de grieven van de verhuurder en oordeelt dat indien het werkelijke verbruik niet exact kan worden vastgesteld, dit dient te worden geschat. Dit is volgens het hof ook in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid: het gaat niet aan dat een huurder moet opdraaien voor de kosten van een andere huurder.17 Ook in een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden18 staat de verdeling van de servicekosten centraal. Energieleverancier Stedin heeft met één persoon een overeenkomst voor de levering van energie voor twee bedrijfspanden gesloten, terwijl slechts één pand zijn eigendom is. Het andere pand is eigendom van zijn oom. Beide panden werden aan een derde verhuurd. Op enig moment ontdekt de Regiopolitie twee hennepkwekerijen in de panden. Stedin heeft vervolgens aangifte gedaan van diefstal van energie. Het werkelijke verbruik is niet vast te stellen. In de civiele procedure vordert Stedin van de verhuurder de betaling van een schadebedrag van ruim € 15.000 voor het energieverbruik van beide panden. De verhuurder meent dat hij daarvoor niet aansprakelijk is omdat hij

16. Hof 's-Hertogenbosch 3 juli 2012, ECLI:NL:GHSHE: 2012:BX0425. 17. Rechtbank Groningen 13 april 2011, ECLI:NL:RBGRO: 2011:BQ2464, r.o. 4.5. 18. Hof Arnhem-Leeuwarden 24 februari 2015, ECLI:NL: GHARL:2015:1303. 316

TvHB_2015_05.indb 316

het pand heeft verhuurd en niet met e.e.a. bekend was. Hij vordert wel dat de huurder in vrijwaring wordt veroordeeld tot betaling van het volledige bedrag. De rechtbank wijst beide vorderingen toe. In hoger beroep stelt het hof dat de verhuurder de verplichting heeft, voortkomend uit de algemene voorwaarden, om ervoor zorg te dragen dat er niet met de hoofdaansluitingkasten wordt gefraudeerd. Nu de zorgplicht door de verhuurder geschonden is, is het niet mogelijk de exacte schade te berekenen en moet deze worden geschat. Indien in een multi tenant-situatie tussenmeters zijn geplaatst, is het verbruik per huurder helder. Maar wat als er geen tussenmeter is, kunnen de kosten dan alsnog via de servicekosten in rekening worden gebracht? In Pijzelaar/IVG19 stelde Pijzelaar zich op het standpunt dat hem geen energiekosten in rekening konden worden gebracht omdat er geen tussenmeter was geplaatst. Deze verantwoordelijkheid lag volgens hem bij verhuurder IVG, zodat de gevolgen van het niet plaatsen van een tussenmeter voor het risico moesten komen van IVG. IVG betwistte dat het niet plaatsen van een tussenmeter aan haar te wijten was. Pijzelaar wilde daar juist niet aan meewerken. Het hof oordeelt dat het te ver voert om te concluderen dat Pijzelaar bij afwezigheid van een tussenmeter in het geheel geen servicekosten is verschuldigd. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid zou dat onaanvaardbaar zijn. 20 Het hof oordeelde dat er gekeken moet worden of de energiekosten door IVG op zodanige wijze kunnen worden geschat dat deze het werkelijke gebruik dicht benaderen. 21 Kan een huurder een eigen aansluiting afdwingen als er sprake is van een gedeelde aansluiting? Deze vraag deed zich voor in de zaak Oppenheim/ Vocalis. 22 Oppenheim is eigenaar van twee panden. Eén daarvan is verhuurd aan Vocalis. De energietoevoer geschiedde via één transformatorhuis, dat de poort was naar de twee panden. Vocalis had hierdoor geen toegang tot een eigen aansluiting en was af hankelijk van Oppenheim voor de levering van energie. Vocalis vorderde veroordeling van Oppenheim om de bouwkundige voorwaarden te scheppen waaronder zij op eigen naam een zelfstandige energielevering voor het gehuurde kon aanvragen. De rechtbank overwoog dat een bedrijf als Vocalis een hoog stroomverbruik heeft en het voor Vocalis noodzakelijk is om van een continue levering verzekerd te zijn. 23 In dat licht heeft Vocalis een redelijk belang bij een eigen aansluiting. De rechtbank

19. Hof 's-Gravenhage 17 september 2013, ECLI:NL:GHDHA: 2013:3357, r.o. 5.1-5.5. 20. Hof 's-Gravenhage 17 september 2013, ECLI:NL:GHDHA: 2013:3357, r.o. 5.2. 21. Hof 's-Gravenhage 17 september 2013, ECLI:NL:GHDHA: 2013:3357, r.o. 5.5. 22. Rechtbank Amsterdam 4 december 2003, ECLI:NL: RBAMS:2003:AO3802, r.o. 11, 15-16. 23. Rechtbank Amsterdam 4 december 2003, ECLI:NL: RBAMS:2003:AO3802, r.o. 15.



28/10/2015 18:34:00


oordeelde dat een ongedeelde stroomvoorziening een essentieel onderdeel is van het overeengekomen huurgenot van het gehuurde, hoewel een eigen aansluiting niet overeengekomen was in de huurovereenkomst. Het ontbreken daarvan werd niettemin aangemerkt als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW. 24 Uit deze uitspraak leiden wij af dat er situaties zijn waarin een huurder een specifieke manier van levering van energie van de verhuurder kan eisen, zelfs als dat niet overeengekomen is. In geval van multi tenant-verhuur worden er vaak allerlei voorzieningen gedeeld, maar moet daar altijd voor betaald worden als ook derden (niet-huurders) van die voorziening gebruik kunnen maken? De rechtbank Noord Nederland werd op grond van art. 96 Rv25 om een oordeel gevraagd in een zaak die ging om de onderhoudskosten met betrekking tot een binnentuin. 26 Patrimonium verhuurde een complex bestaande uit o.a. woningen, parkeergarages en een aantal bedrijfsruimten. In de omschrijving van de servicekosten staan de onderhoudskosten voor de tuin vermeld. De verhuurder brengt de onderhoudskosten van de tuin- en groenvoorziening vervolgens in rekening bij de huurders. De huurders stelden dat de verhuurder deze kosten niet als servicekosten bij de huurders in rekening kon brengen omdat de groenvoorziening diende te worden gekwalificeerd als een openbare groenvoorziening. De kantonrechter kwam - omdat de binnentuin via verschillende ingangen, waaronder via een winkelcentrum toegankelijk was - tot de conclusie dat de binnentuin een openbaar karakter had en vrijelijk voor ieder toegankelijk was. Aangezien de huurders van het complex het genot van de binnentuin niet aan de huurovereenkomst, maar aan de openbare bestemming daarvan ontleenden, leidde dit ertoe dat de verhuurder niet gerechtigd was om de kosten van het onderhoud van de binnentuin als servicekosten bij de huurders in rekening te brengen. 27 Deze uitspraak brengt met zich mee dat een afspraak om een vergoeding te betalen voor tuinonderhoud onvoldoende is. Een verhuurder kan pas servicekosten in rekening brengen als het object waar de servicekosten betrekking op hebben, deel uitmaakt van de huurovereenkomst. Kosten uit een toevallige bijkomstigheid zoals een binnentuin met een openbaar karakter zijn niet voldoende gerelateerd aan het gehuurde om te kunnen doorberekenen aan de huurder.

24. Rechtbank Amsterdam 4 december 2003, ECLI:NL: RBAMS:2003:AO3802, r.o. 16. 25. Art. 96 Rv: In alle zaken die slechts rechtsgevolgen betreffen die ter vrije bepaling van partijen staan, kunnen zij zich samen tot een kantonrechter van hun keuze wenden en zijn beslissing inroepen. Het geding wordt gevoerd op de wijze als door de kantonrechter bepaald. 26. Rechtbank Noord-Nederland 12 september 2014, ECLI: NL:RBNNE:2014:4492. 27. Rechtbank Noord-Nederland 12 september 2014, ECLI: NL:RBNNE:2014:4492, r.o. 1.5, 5.4-5.7. Nr. 5 september/oktober 2015

TvHB_2015_05.indb 317

Bij de verdeling van de kosten wordt vaak gekeken naar het aantal gehuurde vierkante meters. Over de (wijziging van de) verdeelsleutel kunnen echter geschillen ontstaan. Een voorbeeld daarvan is de volgende uitspraak van het hof Amsterdam. 28 Nieuwburen verhuurt een pand aan twee huurders: DEM en de Woonmaatschappij. In de huurovereenkomst met DEM is overeengekomen dat de servicekosten verdeeld worden op grond van het aantal vierkante meters dat huurders gebruiken. Dit betekent dat DEM 83% van de servicekosten voor haar rekening neemt. Omdat DEM meer computers gebruikte dan de Woonmaatschappij, wilde Nieuwburen in 2006 in afwijking van de gemaakte afspraken 90% van de energiekosten in rekening brengen aan DEM. Volgens Nieuwburen was dat een redelijke verdeling van de kosten. Na overleg stemde DEM daarmee in en betaalde zij de afrekening. In 2007 wilde Nieuwburen de servicekosten volgens de ‘nieuwe’ verdeelsleutel afrekenen. DEM stelde echter dat zij de afwijkende verdeelsleutel alleen voor 2006 had geaccepteerd en dat die niet ook voor de toekomst gold. Zij betwistte daarbij niet dat het redelijk was en is om de kosten naar de nieuwe verdeelsleutel te verdelen, maar zij betwistte dat die nieuwe verdeelsleutel ook voor de toekomst was overeengekomen. Het hof achtte deze stelling van DEM niet relevant en oordeelde dat de vermelding van het begrip ‘kosten’ met zich meebrengt dat het de intentie van partijen was om de kosten zoveel mogelijk aan degene door te berekenen die deze kosten daadwerkelijk gemaakt heeft. Een redelijke interpretatie van het contract brengt volgens het hof dan ook met zich mee dat DEM zich niet tegen een wijziging van de verrekeningsgrondslag hoort te verzetten. Van doorslaggevende betekenis is dat er sinds 2005 geen noemenswaardige veranderingen waren opgetreden. Onder die omstandigheden is de verdeelsleutel die in 2006 redelijk was, ook redelijk in de daarop volgende jaren. Onder omstandigheden kan een huurder dus gehouden worden aan de afspraak dat een verdeelsleutel wordt aangepast. Op basis van deze uitspraak zou wellicht in rechte afgedwongen kunnen worden dat een verdeelsleutel wordt aangepast als de redelijkheid dat verlangt en verhuurder en huurder daar in onderling overleg niet uitkomen.

3.

Leidraad servicekosten

Omdat in veel winkelcentra regelmatig discussies tussen huurders, verhuurders en beheerders ontstaan over de servicekosten, hebben de Raad Nederlandse Detailhandel (RND) en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) het initiatief genomen om een aantal uitgangspunten voor servicekosten te formuleren. Deze uitgangspunten zijn vastgelegd in de uit mei

28. Hof Amsterdam 22 december 2009, ECLI:NL:GHAMS: 2009:BP6652.


317

28/10/2015 18:34:01


2009 stammende ‘Leidraad Servicekosten winkelcentra’. De Leidraad is gericht op het bereiken van meer transparantie en efficiëntie van servicekosten in winkelcentra. Welke kosten vallen onder servicekosten, hoe moet er gecommuniceerd worden over het bepalen van het serviceniveau en hoe is de doorbelasting van (onvoorziene) kostenposten geregeld. Aanbevolen wordt om de Leidraad te hanteren bij servicekostenbegrotingen van meer dan € 150.000,- exclusief BTW per jaar. 29 Een belangrijke taak is weggelegd voor de Servicekostencommissie.30 Deze servicekostencommissie adviseert en heeft overleg met de verhuurder/beheerder op het gebied van uitbreiding, inkrimping, budgettering en afrekening van de servicekosten, waardoor er in beginsel geen rechtstreeks contact meer is met de huurders. De commissie fungeert ook als klankbord voor de huurders. Aanbevolen wordt de commissie te laten bestaan uit één en maximaal twee afgevaardigden (bestuurdersleden) uit de winkeliersvereniging en één, maximaal twee huurders uit het betreffende winkelcentrum. Het is de bedoeling dat de verhuurder/beheerder de commissie in de gelegenheid stelt kennis te nemen van alle relevante informatie met betrekking tot de servicecontracten, aanbesteding van diensten ed., de boekhouding en de wijze waarop de servicekosten worden afgerekend, zodat zij een en ander kan controleren. Voorts dienen de servicekosten te worden afgerekend met een transparante en consistente verdeelsleutel. Een wijziging van deze verdeelsleutel van de servicekosten kan de beheerder of verhuurder pas doorvoeren na overleg met de commissie.31 Tot slot is het streven dat de individuele servicekostenafrekeningen binnen zes maanden na af loop van het servicekostenjaar aan de huurders wordt verstrekt.32 Kanttekeningen bij Leidraad Een individuele huurder die op grond van de servicekostenafrekening een fors bedrag moet bijbetalen kan nog steeds bij de beheerder/verhuurder terecht en mag niet door de verhuurder verwezen worden naar de servicekostencommissie. De Leidraad tast de afspraken en rechten van de huurder ten opzichte van de verhuurder niet aan. De commissie heeft geen middelen om transparantie en efficiëntie met betrekking tot de servicekosten af te dwingen. De goede wil van de verhuurder/ beheerder is dus van belang. Voorts heeft de commissie geen formele juridische status. Het is een informele commissie. Als de commissie rechtspersoonlijkheid zou verkrijgen, zal dat de werking van de commissie vermoedelijk verbeteren omdat rechtspersoonlijkheid over het algemeen tot continuïteit leidt. Tot slot zou een geschillenregeling in de Leidraad kunnen worden opgenomen zodat ge-

29. 30. 31. 32. 318

TvHB_2015_05.indb 318

Leidraad servicekosten winkelcentra, mei 2009, p. 4. Leidraad servicekosten winkelcentra, mei 2009, p. 7. Leidraad servicekosten winkelcentra, mei 2009, p. 9 Leidraad servicekosten winkelcentra, mei 2009, p. 8.

schillen over servicekosten intern kunnen worden afgehandeld en geen langdurige en kostbare procedures hoeven te worden gevolgd. Zie in verband met het voorgaande ook het artikel van Koenders.33 De servicekostencommissie is nog geen groot succes. Voor zover ons bekend bestaan er nog geen servicekostencommissies.

4.

Geschillen over afrekening van servicekosten

Verjaring of verval van recht Als een verhuurder jarenlang heeft verzuimd een servicekostenafrekening te maken en hij besluit dat alsnog te doen, is de huurder dan gehouden eventueel te weinig betaalde servicekosten alsnog te voldoen? De wet kent geen regeling die bepaalt wanneer een vordering tot naheffing opeisbaar wordt. Algemene bepalingen bij de huurovereenkomst schrijven doorgaans voor dat te weinig betaalde servicekosten binnen drie maanden na de eindafrekening moeten worden betaald. De verjaringstermijn gaat lopen op het moment waarop de vordering opeisbaar wordt. Dat is de dag nadat de eindafrekening is verstrekt. Vervolgens geldt een termijn van 5 jaar (art. 3:307 BW).34 Dat een verhuurder lang wacht met het verstrekken van een servicekostenafrekening maakt niet dat zijn recht om betaling van de naheffing te vragen is vervallen. In dat geval zou ook de huurder geen recht hebben op teruggave van eventueel te veel betaalde servicekosten als er veel later een afrekening komt. De termijn voor het verstrekken van de servicekosten afrekening genoemd in art. 6 van de huurovereenkomst (‘verrekening jaarlijks achteraf’) en de termijn voor het verstrekken van de eindafrekening na het einde van de huur genoemd in art. 16.5 van de algemene bepalingen worden gezien als streeftermijnen.35 Rechtsverwerking Om een geslaagd beroep op rechtsverwerking (de verhuurder heeft zijn recht om een naheffing op te leggen verwerkt)36 te kunnen doen, moet er sprake zijn van bijzondere omstandigheden waardoor bij de huurder het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat de verhuurder zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, hetzij de positie van de huurder wordt benadeeld of bezwaard als de verhuurder zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Een beroep op rechtsverwerking wordt niet snel aangenomen.

33. J.F. Koenders, 'De Leidraad servicekosten winkelcentra': een goed begin maar nog een lange weg te gaan?', TvHB 2009, nr. 5, p. 192/193. 34. Ktr. Haarlem 1 september 2011, ECLI:NL:RBHAA: BT2014. 35. Ktr. Haarlem 1 september 2011, ECLI:NL:RBHAA: BT2014. 36. Asser/Hartkamp & Sieburgh, Algemeen overeenkomstenrecht 6-III, Kluwer Deventer 2014, nr. 423.



28/10/2015 18:34:01


Enkel stil zitten levert geen rechtsverwerking op.37 Van een professionele huurder mag zelfs verlangd worden dat hij niet stil zit en zich tot zijn verhuurder wendt omdat hij redelijkerwijs kan voorzien dat servicekosten gedurende een lange tijd niet op hetzelfde niveau zullen blijven liggen.38 Laag voorschot en dwaling De verhuurder brengt de huurder een voorschotbedrag voor de servicekosten in rekening. De afrekening volgt later. Wat als later blijkt dat de werkelijke kosten veel (en veel) hoger zijn en dat het voorschot dus (veel) te laag was vastgesteld. Kan de huurder de huurovereenkomst op grond van dwaling vernietigen? Volgens de kantonrechter in Amsterdam39 slaagt het beroep op dwaling indien de mededelingsplicht van de verhuurder boven de onderzoeksplicht van de huurder gaat. Omstandigheden die hierin meewegen zijn een eventuele discrepantie tussen het overeengekomen voorschot en de werkelijke kosten in verhouding tot de overeengekomen huurprijs en op de positie van beide partijen bij de overeenkomst. De kantonrechter oordeelt dat huurder niet de werkelijke servicekosten maar de kosten die naar omstandigheden als redelijke kosten zijn aan te merken moet betalen.40 In een andere zaak waarbij de uiteindelijke servicekosten veel hoger waren en de verhuurder geen duidelijke verklaring kon geven voor de te lage schatting van het voorschot oordeelde kantonrechter te Amsterdam41 dat een professionele verhuurder een reële schatting moet kunnen maken van de servicekosten. Dat is zeker het geval als een groot gedeelte van deze kosten posten als onderhoud en schoonmaak zijn, die in beperkte mate betrekking hebben op variabele kosten. De huurder neemt in zijn besluitvorming om een huurcontract af te sluiten de totale huursom in zijn overweging. Daarom is de verhuurder primair verantwoordelijk voor deze informatie, mede omdat deze de omvang van de service zelf bepaalt en toezicht houdt op de uitvoering daarvan.

de huurder inzicht te geven in de servicekosten.42 Toen bleek dat het door de verhuurder met een derde afgesloten energiecontract was gebaseerd op een gebruik dat bijna tweemaal zo hoog was als het daadwerkelijke gebruik. De kantonrechter oordeelde dat de verhuurder slechts de energiekosten in rekening mocht brengen op basis van een gecontracteerd vermogen van het werkelijke gebruik.

5.

Conclusie

Vanwege het ontbreken van wettelijke regels op het gebied van servicekosten bij de (ver)huur van bedrijfsruimte, is het belangrijk goede afspraken te maken. Geschillen over afrekening van servicekosten zullen hiermee echter niet van de baan zijn want de vraag blijft natuurlijk hoe de regels in de praktijk worden gehanteerd. De verhuurder zal zo veel mogelijk van de feitelijke kosten die hij aan derden betaalt met een opslag voor zijn administratiekosten bij de huurder in rekening willen brengen, terwijl de huurder zo min mogelijk aan servicekosten zal willen betalen. Deze opstellingen zullen een bron van discussie blijven.

Goed verhuurderschap Ook bij de (afrekening van) servicekosten dient een verhuurder zich als een goed verhuurder te gedragen. Een goed verhuurder geeft de huurder rekenschap van de door derden geleverde diensten en de kosten daarvan. De kantonrechter te Amsterdam oordeelde dat een verhuurder verplicht is, zeker gezien de 5% gerekende administratiekosten, aan

37. Hof ’s-Hertogenbosch 25 september 2012, ECL: NL:GHSHE:2012:BX8590. 38. Ktr. Haarlem 1 september 2011, ECLI:NL:RBHAA: BT2014, Hof ’s-Gravenhage 30 juni 2009, ECLI:NL: GHSGR:2009:BJ1398. 39. Ktr. Amsterdam 8 november 2012, ECLI:NL: RBAMS:2012:BY5795. 40. Ktr. Amsterdam 8 november 2012, ECLI:NL: RBAMS:2012:BY5795, r.o. 6. 41. Rechtbank Amsterdam 5 juni 2008, CV 07-4063, r.o. 15-16. Nr. 5 september/oktober 2015

TvHB_2015_05.indb 319

42. Rechtbank Amsterdam 2 december 2011, CV-1084520, m.nt. Naschrift Redactie.


319

28/10/2015 18:34:01

Servicekosten bij de verhuur van bedrijfsruimte

Recommend Documents