Senioren woonadvies. Geen woning om 90 in te worden

Senioren woonadvies “Geen woning om 90 in te worden”

December 2010

Een situatieschets van senioren in Kerkrade die anno 2010 hun woning verkopen en een eerste aanzet tot aanbevelingen Een onderzoek naar specifieke problemen van senioren bij de verkoop van hun woning op de woningmarkt in Kerkrade, anno 2010.

www.krimpcoach.nl in opdracht van de Seniorenraad Kerkrade

Senioren woonadvies “Geen woning om 90 in te worden” Seniorenraad Kerkrade/Krimpcoach

Voorwoord voorzitter Seniorenraad Kerkrade De Seniorenraad Kerkrade heeft als doelstelling het adviseren van de gemeente en organisaties over de ontwikkeling, de voorbereiding en de uitvoering van het ouderenbeleid in brede zin. Daarom is het zelf onderzoeken en bestuderen van ontwikkelingen soms noodzakelijk om de positie en belangen van ouderen beter te kunnen duiden en begrijpen. Op basis van de verkregen onderzoeksresultaten kunnen dan conclusies worden getrokken en aanbevelingen worden gedaan aan gemeente, andere organisaties en aan de ouderen zelf. Reeds in de loop van 2009 werd de Seniorenraad Kerkrade geconfronteerd met het feit, dat senioren willen verhuizen naar een huurappartement (met zorg) en er niet in slagen om de eigen woning (tijdig) te verkopen, waardoor voor hen allerlei moeilijk oplosbare problemen ontstaan. De Seniorenraad Kerkrade heeft dan ook in 2010 aan het bedrijf Krimpcoach&streekpower gevraagd om: -

te onderzoeken of en zo ja welke problemen senioren in Kerkrade ervaren bij de verkoop van de eigen woning in de huidige woningmarkt;

-

aan te geven wat er op dit gebied regionaal en landelijk speelt;

-

op basis van dit onderzoek samen met de Seniorenraad Kerkrade conclusies te trekken en aanbevelingen te doen.

Met het voorliggende rapport vraagt de Seniorenraad Kerkrade nu bijzondere aandacht voor de huidige moeizame verkoop van woningen van oudere eigenaarbewoners en de consequenties hiervan in zowel de individuele situatie van de eigenaar bewoner als in algemene zin qua volkshuisvesting. Over de aanleiding van het onderzoek, de wijze waarop het onderzoek is uitgevoerd en de conclusies en aanbevelingen leest u meer in het voorliggende rapport. De oudere verkopende eigenaarbewoners die hebben

Pagina 1


meegewerkt aan het onderzoek zijn we zeer erkentelijk. Zonder hun medewerking hadden we het onderzoek niet kunnen uitvoeren. Nogmaals, hartelijk dank voor de medewerking!

Wij vertrouwen erop, dat het rapport voor alle partijen (m.n. gemeente en woningcorporaties) aanleiding is om zich, samen met ons, te beraden over de conclusies en aanbevelingen. Op die wijze kan het huisvestingsbeleid voor ouderen in Kerkrade afgestemd worden op de woningmarktontwikkelingen in het volgende decennium. Hierdoor worden zowel de belangen van de oudere eigenaarbewoners als de volkshuisvestingssituatie het beste gegarandeerd en bewaakt, hetgeen ons inziens tevens verpaupering en verloedering van het straatbeeld voorkomt.

De Seniorenraad Kerkrade rekent op eenieders enthousiaste bijdrage aan het beraad en aan het creëren van oplossingen!

M.F.W. Simons.

December 2010

Pagina 2


Inhoud INLEIDING EN ONDERZOEKSOPZET ................................................................................... 4 Onderzoeksopzet ..................................................................................................................................... 5 Interviews ................................................................................................................................................ 5 Bureauonderzoek................................................................................................................................... 7 Indeling rapport..................................................................................................................................... 7 1. KERKRADE EN PARKSTAD LIMBURG ........................................................................... 8 1.1. Bevolkingsontwikkeling en relevante trends ............................................................................ 8 1.2. Eigen (zorg)woning in Parkstad Limburg ............................................................................... 10 2. LANDELIJK KADER EN INTERESSANTE PUBLICATIES ................................................. 12 2.1. Senioren op de woningmarkt................................................................................................... 13 2.2. Over woningeigenaren in krimpgebieden........................................................................... 14 3. INTERVIEWS ................................................................................................................ 16 3.1. Objectieve gegevens en kenmerken ......................................................................................... 16 3.1.1. Woning ..................................................................................................................................... 16 3.3.2. Eigenaar ................................................................................................................................... 17 3.3.3. Verkoop en prijs...................................................................................................................... 17 3.2. Subjectieve antwoorden en meningen/ervaringen ................................................................ 18 3.2.1. Kennis van verkoopproblemen ............................................................................................. 18 3.2.2. Reden verhuizen en problemen bij uitblijven verkoop .................................................... 19 3.2.3. Ervaringen met de verkoop .................................................................................................. 20 3.2.4. Ideeën over hulp ..................................................................................................................... 21 4.

CONCLUSIES ............................................................................................................... 23

5.

EERSTE AANBEVELINGEN........................................................................................... 28

Pagina 3


INLEIDING EN ONDERZOEKSOPZET De subtitel “Geen woning om 90 in te worden” is in de loop van het onderzoek gekozen. Het is een citaat van een van de geïnterviewden. De huidige woning is volgens hem niet geschikt om 90 in te worden. Gaandeweg het onderzoek wordt duidelijk dat hij en zijn vrouw niet kunnen verhuizen wanneer de woning niet wordt verkocht. De wens om bijtijds te verhuizen naar een woning waarin ze wel 90 kunnen worden wordt waarschijnlijk niet vervuld. Zo krijgt de titel een soort dubbele lading.

Dit voorbeeld beschrijft in het kort voor welk dilemma de verkopende senior komt te staan. Een dilemma met mogelijk grote gevolgen voor de woningen zorgaanbieders. Krijg ik de nieuwe huurappartementen nog verhuurd? Moet ik nieuw bouwen? Is het aankopen van aan te passen eigendomswoningen slimmer? Welke extra services hebben senioren die in aangepaste grote woningen blijven wonen nodig? Hoe pas ik mijn (thuis)zorgverlening hier op aan? Dit zijn slecht enkele voorbeelden van vragen die in de komende jaren beantwoord moeten worden. Dit onderzoek geeft een beeld van de problemen die senioren eigenaar bewoners tegenkomen bij de verkoop van hun woning in deze tijd van crisis en krimp. Het zal een eerste aanzet geven tot aanbevelingen. Dat is niet uitputtend. In vervolgoverleg en voortvloeiend uit dit onderzoek kunnen extra vragen worden afgeleid. De Seniorenraad wil zo een start maken met de ontwikkeling van instrumenten die de geschetste problemen verzachten en zo veel mogelijk vragen beantwoorden. Daarbij blijft voorop staan dat woningeigenaren ook een eigen verantwoordelijkheid hebben. Die zal en kan nooit worden overgenomen.

Pagina 4


Onderzoeksopzet

Zoals beschreven heeft de Seniorenraad Kerkrade opdracht gegeven om: 

te onderzoeken of en zo ja welke problemen senioren in Kerkrade ervaren bij de verkoop van de eigen woning in de huidige woningmarkt;



aan te geven wat er op dit gebied regionaal en landelijk speelt;



op basis van dit onderzoek samen met de Seniorenraad Kerkrade conclusies te trekken en aanbevelingen te doen.

Interviews

Om te onderzoeken welke speciale problemen senioren nu hebben bij de verkoop van hun woning zijn vooral interviews uitgevoerd. Er is bewust voor gekozen om tijdens het onderzoek geen publiciteit te zoeken. De Seniorenraad vond het onderwerp te gevoelig. Daarnaast bestond het gevaar bij de doelgroep de verwachting te wekken dat alle (individuele) problemen meteen zouden worden opgelost. Deze keuze maakte het moeilijker om snel een onderzoeksgroep samen te stellen. Een oproep tot deelname aan interviews was immers niet mogelijk. In plaats daarvan zijn via onderzoek op internet te koop staande woningen geselecteerd waarbij met redelijke zekerheid viel af te leiden dat ze bewoond werden door senioren. Om dit te kunnen zien zijn vooral de interieurfoto‟s bestudeerd. Ook is gekeken naar een redelijke spreiding over Kerkrade, woningtypen en prijsklassen. Resultaat was een lijst met 30 potentiële onderzoekspanden. Doel was om bij 20 van deze panden een interview te houden met de eigenaren. Bestudering van kadastergegevens liet zien dat bij 3 van de 30 panden of de bank, erfgenamen of een notaris belast waren met de verkoop. Deze partijen zijn verder niet in het onderzoek betrokken. Bij twee panden was de oorspronkelijke eigenaar-bewoner uiteindelijk opgenomen in een verpleeghuis en werden de zaken door kinderen behartigd. Eén van deze families heeft meegedaan aan het onderzoek. Uit kadasterinformatie kwam

Pagina 5


ook naar voren dat een drietal eigenaren nog niet tot de doelgroep van het onderzoek behoorden. Doelgroep onderzoek: 55plussers. In eerste instanties zijn 23 woningen/eigenaren benaderd om mee te doen aan een interview. Hieruit zijn 8 interviews voortgekomen. Tijdens deze interviews werd van 2 andere woningen bruikbare informatie verkregen. Zo leverde deze ronde informatie op over 10 panden. Bij een tussentijdse bespreking is afgesproken om nog een keer te proberen het gestelde doel van 20 interviews te halen. Via, via (geen publiciteit) zijn toen 3 eigenaren bereid gevonden deel te nemen. Deze stonden niet op de eerste lijst. Hier leverde 1 interview extra informatie op over een ander pand. Zo leverde deze extra ronde informatie op over 4 panden. Het totaal komt zo op 14. Tijdens deze extra ronde is aan 2 makelaars gevraagd om bij hun klanten om medewerking te vragen. Helaas heeft dit niets opgeleverd. Er waren natuurlijk wel klanten uit de doelgroep, maar de makelaars waren vrij in de benadering. Het is zo helaas niet mogelijk om aan te geven waarom hun klanten niet mee wilden werken. Al met al is er voldoende informatie uit de interviews gekomen om een goede schets te geven van de situatie waarin de senioren verkopers op dit moment verkeren. De indruk is ontstaan dat de doelgroep niet graag over deze verkoopproblemen praat. Ook stelden een paar benaderden bij telefonisch contact weinig vertrouwen te hebben in de instanties. Maar om beide mogelijke weigeringsgronden echt te kunnen bepalen, zou extra onderzoek gedaan moeten worden. Dat lijkt gezien de informatie die wel is vergaard niet aan de orde. Apart en aanvullend op de interviews bij verkopers zijn de 2 makelaars geïnterviewd, namelijk Pickée Makelaardij BV (Nicole Pickée) en Bonnema (Roos Schrijvers) De interviews kenden gedeeltelijk gesloten en open vragen. In een aparte uitgave zijn de interviewverslagen opgenomen. De interviewvragen zijn in overleg tussen opdrachtgever en onderzoeker opgesteld.

Pagina 6


Bureauonderzoek

Ook in andere krimpgebieden krijgt de problematiek rond de verkoop van woningen door senioren steeds meer aandacht. Om dit te onderzoeken is bureauonderzoek uitgevoerd. De informatie is bruikbaar bij het bepalen van de aandachtspunten in Kerkrade. Het helpt bij de aanpak van de problematiek. Er is een selectie gemaakt van bestaande publicaties waaruit relevante zaken zijn afgeleid. Een soort bloemlezing uit bruikbare publicaties. Deze publicaties hebben de situatie van verkopende senioren, niet als hoofdonderwerp. Voor zover bekend is er in Nederland geen vergelijkbaar onderzoek uitgevoerd, dat alleen is gericht op verkopende senioren in deze crisis/krimp tijd.

Indeling rapport

In dit rapport worden eerst de resultaten van het bureauonderzoek gepresenteerd. Zo wordt het kader aangegeven waarbinnen de verkopen plaatsvinden. Ook ontstaat gelijk een zicht op kansen en mogelijke nieuwe instrumenten. Vervolgens komen de interviews uitgebreid aan bod. Daarna volgen de conclusies en aanbevelingen van dit onderzoek.

Pagina 7


1. KERKRADE EN PARKSTAD LIMBURG 1.1. Bevolkingsontwikkeling en relevante trends

Voor de toekomst is het belangrijk om naar trends in cijfers te kijken. Kerkrade maakt onderdeel uit van het woningmarktgebied Parkstad Limburg. De cijfers over de ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens in heel Parkstad Limburg worden in dit rapport als uitgangspunt genomen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de analyse uit MKBA Herstructureringsaanpak Parkstad Limburg, uit april 2010. Voor de uitgebreidere analyses wordt verwezen naar dit MKBA rapport. De onderstaande tabel uit dit rapport geeft aan wat de verwachte leeftijdsontwikkeling is, afgezet tegen de situatie in 2007.

Pagina 8


De kwalitatieve verschuivingen in de behoefte naar woningen worden voor een belangrijk deel bepaald door de veranderingen in de leeftijdsopbouw (die sterk samenhangt met de gezinssamenstelling en maatschappelijke carrière). In de vorige figuur staan de belangrijkste verschuivingen op dit vlak aangegeven. Er is een aantal belangrijke bepalende trends te onderscheiden: 

Het aantal jongeren (< 25 jaar) neemt sterk af en daarmee het aantal starters op de woningmarkt;



Het aantal huishoudens in de gezinsleeftijd (van ongeveer 35 tot 55 jaar) neemt sterk af;



Het aantal ouderen neemt als gevolg van de vergrijzing sterk toe.

Voor dit onderzoek zijn deze trends ook in hun samenhang bepalend. Wanneer het aantal huishoudens in de gezinsleeftijd sterk afneemt, zal de vraag naar de woningen die senioren aanbieden sterker dalen. Het MKBA onderzoek geeft ook aan dat de trends nog wat beïnvloed kunnen worden door de volgende ontwikkelingen: 

Zo is het wegtrekken van jongeren beneden de 25 jaar naar de grote (universiteits‐)steden waarschijnlijk niet te voorkomen, maar terugkeer na de studie kan wel vaker dan nu voorkomen. Voorwaarden hiervoor zijn werkgelegenheid en kwalitatief hoogwaardige woonproducten;



De afname van het aantal huishoudens in de leeftijd van 25 tot 55 jaar kan worden afgeroomd als de concurrentiepositie van Parkstad ten opzichte van de Duitse grensregio verbetert;



De toename van het aantal ouderen is natuurlijk niet af te remmen. Wel geldt dat er ingrepen nodig kunnen zijn om de vergrijzing te faciliteren, anders bestaat het gevaar dat ook ouderen de regio verlaten.

Pagina 9


Deze analyse uit de MKBA Herstructureringsaanpak Parkstad Limburg is redelijk kort en eenvoudig. Het geeft duidelijk aan waarmee in Kerkrade rekening moet worden gehouden.

1.2. Eigen (zorg)woning in Parkstad Limburg

Ook in het Regioprogramma “Naar een duurzaam vitale regio” (2010) van de stadsregio Parkstad Limburg komt de stagnerende verkoop van woningen in eigendom van senioren aan de orde. Hier wordt de link gelegd met de behoefte aan zorgwoningen. Ook wordt aangegeven dat, ten gevolge van de herstructurering van de woningmarkt, de groeiende behoefte aan zorgwoningen moet worden beantwoord in de bestaande voorraad. Ter illustratie enkele citaten: “In de praktijk manifesteert zich door de krimp het probleem van de stagnerende woningmarkt in die zin dat mensen hun recht op zorg niet kunnen verzilveren. Particulieren moeten hun huis zien te verkopen, waarna ze een zorgwoning kunnen betrekken. Door de stagnatie in de woningmarkt betrekken deze mensen niet tijdig een zorgwoning, met alle gevolgen van dien.” “De particuliere sector kent daarbij nog een aanvullend probleem. Naast de stagnatie van de verkoop en de ontbrekende prikkels vanwege de waardedaling, bestaat een groot deel van deze woningen uit eengezinswoningen. Dit behoeft een andere aanpak dan appartementencomplexen. Landelijk is hier al wat onderzoek naar gedaan. In onze regio is behoefte aan vertaling van die onderzoeken naar een stuk maatwerk. Gezien het groot aantal ouderen dat in een eigen woning woont (in het buitengebied oplopend tot 85%) is het ontwikkelen van een aanpak voor deze doelgroep dringend gewenst.”

Bovenstaande constatering onderschrijft als het ware opnieuw het belang van het Kerkraads project “Thuis oud worden kan” uit 2007. In dit project kregen eigenaarbewoners advies over aanpassingen aan de woningen, gericht op het langer

Pagina 10


zelfstandig kunnen blijven wonen. In de eindrapportage van dit project staat te lezen: “Of deelnemers aan het project de geadviseerde maatregelen zullen uitvoeren is pas op termijn vast te stellen. Eerste inzet van het project was dan ook vooral gericht op bewustwording.” In de interviews is gevraagd of mensen meegedaan hebben aan dit project en wat ze met het advies hebben gedaan.

Pagina 11


2. LANDELIJK KADER EN INTERESSANTE PUBLICATIES Ook in andere krimpgebieden krijgt de problematiek rond de verkoop van woningen door senioren steeds meer aandacht. Voor zover bekend is er in Nederland geen vergelijkbaar onderzoek uitgevoerd, dat alleen is gericht op verkopende senioren in deze crisis/krimp tijd.

Eerst 3 citaten als inleiding. In april 2010 schrijft de gemeente Dongeradeel: “Voor een deel van de senioren is de koopwoning de pensioenvoorziening. Daarom is men minder geneigd de vraagprijs van het huis te verlagen. Hierdoor staan relatief veel woningen langere tijd te koop. Gezinnen zijn niet in deze vaak kleine en verouderde woningen geïnteresseerd en starters vinden ze te duur.”

De Provincie Gelderland schrijft: “De vraag naar geschikte woningen voor ouderen is groter dan met nieuwbouw kan worden opgevangen.” Er is een test ontwikkeld “waarmee mensen kunnen onderzoeken of zij, ouderen liever in hun eigen woning willen blijven wonen. www.geldersehuistest.nl “

Peter Boelhouwer (hoogleraar TU Delft) zegt in een interview met de Pers (20 oktober 2010): “Wat blijkt uit onderzoeken, is dat ouderen honkvaster worden. Bovendien krijgt de woningmarkt te maken met krimp van de bevolking.” Even verder: “Op een gegeven moment zal dat (MR; verloedering) ook de koopsector treffen. Vooral in het geval van huizen van ouderen die overlijden, waarbij de hypotheek al afbetaald is, maar die maar niet verkocht worden. Ook dat kan voor problemen gaan zorgen.”

Pagina 12


2.1. Senioren op de woningmarkt

De nieuwe generatie ouderen kenmerkt zich volgens het rijk1 in grove lijnen door:  Toenemende diversiteit in huishoudensituatie van ouderen (altijd alleen gebleven, nooit kinderen gekregen, nog steeds samen als 80-plus).  Toenemend opleidingsniveau.  Toenemend eigen woningbezit (leidt waarschijnlijk tot verlaging van de verhuisgeneigdheid, die bij ouderen toch al laag was).  Verandering van inkomenspositie door meer pensioen en dubbel inkomen enerzijds, maar lagere AOW-aanspraken door verblijf in buitenland anderzijds.

In dezelfde notitie staat dat 43% van de ouderen die op korte termijn wil verhuizen dat doet vanwege woningkenmerken (vooral te groot) en 32% door de gezondheid/behoefte aan zorg. Of ouderen die op zoek zijn naar een andere woning willen kopen of huren, hangt sterk samen met de leeftijd maar nog meer met de huidige eigendomssituatie. De oudere ouderen zijn meer geneigd tot huren en de jongere ouderen – vooral als zij reeds eigenaar-bewoner zijn – willen vooral eigenaar-bewoner blijven. Althans, tot een jaar of 72. Onder de huurders is er slechts een geringe animo om alsnog op latere leeftijd te gaan kopen.

“We constateren een enorme emotionele weerstand om over ouder worden en verhuizen na te denken, zowel bij de medior als bij de senior. Verschil is dat de medior het heel erg ver van zich afschuift en de senior ver. Uit onze panelgesprekken komt pregnant naar voren dat nadenken over verhuizen voor de meeste ouderen voelt als nadenken over inleveren. Daar wil men niet aan. De meesten zitten na een, twee of meer stappen nu op

1

„Senioren op de woningmarkt, nieuwe generaties, andere eisen en wensen‟ uit 2010 van het toenmalige ministerie van Wonen, Wijken en Integratie (WWI/VROM)

Pagina 13


de top van hun wooncarrière. Hierna wordt het gevoelsmatig alleen maar minder. Ruimte inleveren, vrijheid inleveren, tuin inleveren, geld inleveren.”2

2.2. Over woningeigenaren in krimpgebieden Ook de regio Noordoost Groningen heeft te maken met krimp van de bevolking. Dit leidt tot toenemende vergrijzing en afname van het aantal huishoudens. Hierdoor ontstaan overschotten in de woningvoorraad, vooral in de huursector en de goedkope koopsector (tot € 150.000). In de goedkope koopsector in de gemeenten in Noordoost Groningen staan nu al veel woningen lang te koop.3 In hetzelfde onderzoek is gekeken naar suggesties voor aanpassingen van de woning. Met als doel om langer zelfstandig in de eigen woning te kunnen blijven wonen. Veel mogelijkheden en regelgeving waren niet bekend genoeg. Er wordt gepleit voor meer en betere voorlichting vooral aan ouderen / mensen met beperkingen.

De Rabobank gaat als eerste bank nader in op de gevolgen van krimp op de woningmarkt.4 Ook wordt voor het eerst, zij het verkapt, aangegeven dat financiers hun risico‟s zullen gaan beperken door het verlagen van hypotheekbedragen. M.a.w. meer eigen geld of tussentijdse aflossingen. Een paar weken daarna gaf Rabobank Groningen aan dat er hogere eisen worden gesteld aan de aflossingsvrije hypotheek. De verwachting is dat meerdere banken (in krimpregio‟s) zullen volgen.

2

„Wat beweegt ouderen op de woningmarkt?‟ (Kwalitatief onderzoek naar woonwensen van ouderen in

Gelderland, Laagland Advies, 7 mei 2010)

3

Uit „Hoe duur is goedkoop?‟ SEV, februari 2010.

4

„Demografische Krimp | De nieuwe realiteit in perspectief‟ Rabobank, oktober 2010)

Pagina 14


De Rabobank schrijft dat de overwaarde op de woning en daardoor de solvabiliteit van de woningbezitters in krimpgebieden relatief groot zijn. Met andere woorden: de hypotheekverplichtingen aan de bank zijn veel lager dan de waarde van het onderpand, de woning. Wanneer deze waarde sterk gaat dalen door daling van de woningvraag, dan zal deze solvabiliteit afnemen. Daarom is het belangrijk om vraag een aanbod snel weer in evenwicht te brengen. Er moet in krimpgebieden weer een lichte schaarste worden gecreëerd. Het aantal woningen moet daarvoor worden teruggebracht door o.a. sloop.

Pagina 15


3. INTERVIEWS In dit hoofdstuk worden de interviews geanalyseerd. Bij de Onderzoeksopzet is uitgelegd hoe de interviewafspraken zijn gemaakt en hoeveel interviews er zijn afgenomen. Dat zijn er 11. Tijdens 3 interviews is extra informatie over 3 andere vergelijkbare panden verkregen. Deze informatie wordt op een paar plaatsten gebruikt.

Eerst komen de gegevens van de meer objectieve vragen over kenmerken van de woning, het huishouden en de prijzen aan bod. Daarna zal worden ingegaan op de vragen waarop subjectieve antwoorden zijn gegeven vanuit de mening en/of ervaring van de geïnterviewde. In die paragraaf zal een verdeling worden gemaakt naar opvallende onderwerpen en antwoorden. Hiervoor zullen passende tussenkopjes worden aangegeven.

3.1. Objectieve gegevens en kenmerken 3.1.1. Woning

Van de geïnterviewden woonden er op dit moment 3 in een appartement, 7 in een eengezins(hoek) woning en 1 in een vrijstaande woning. Extra informatie is verkregen van 2 appartementen en 1 eengezinswoning. De spreiding over de 3 wijken was nagenoeg gelijk: 4 in Noord, 5 en West en 5 in Oost. Alle woningen hadden een goede staat van onderhoud. Dat geldt ook voor de uitstraling (binnen en buiten). Drie woningen zijn van voor 1925. Zes woningen zijn in de jaren zeventig van de vorige eeuw gebouwd. Dit zijn alle 9 eengezinswoningen. Twee appartementen zijn in de jaren 90 gebouwd. Drie andere appartementen zijn van na het jaar 2000.

Pagina 16


3.3.2. Eigenaar

Er zijn 5 alleenstaanden en 6 tweepersoonshuishoudens geïnterviewd. Bij 2 huishoudens ligt de leeftijd tussen de 55-60 jaar. Vijf (5) huishoudens hebben een oudste bewoner in de leeftijdscategorie 65-70. Twee (2) huishoudens vallen zo in de categorie 75-80. Bij 2 interviews is de verkoper ouder dan 80. Op één na zijn alle verkopers zelf eigenaar van de woning. Er zijn geen eerdere eigendomsoverdrachten binnen de familie. Bij één huis verkopen de erfgenamen de woning. Gemiddeld wonen de geïnterviewden ruim 25 jaar in hun huidige woning. Van de 11, bewonen 5 huishoudens de woning als eerste eigenaar.

3.3.3. Verkoop en prijs

Er is gevraagd naar de huidige verkoopprijs (ten tijde van het interview). Bij 3 woningen ligt de verkoopprijs tussen de €150.000 - €175.000. Vier van de woningen vallen binnen de categorie €175.000 - €200.000. De verkoopprijzen van 3 woningen vallen tussen de €200.000 - €225.000. Eén van de woningen kent een prijs van €279.000. Bij 6 woningen wordt een hogere prijs gevraagd dan de OZB/WOZ waarde. Niet veel meer, maar meer. Bij 3 woningen wordt veel meer dan de OZB/WOZ waarde gevraagd. In 2 gevallen is de prijs veel lager dan deze waarde. Bij 1 daarvan is dit gebeurd door een grote prijsverlaging in 3 stappen. Met deze woning meegeteld zijn bij 3 woningen fikse prijsverlagingen doorgevoerd om de woning te kunnen verkopen. Bij 2 woningen zijn slechts lichte verlagingen toegepast. In totaal is zo bij 5 woningen gebruik gemaakt van het prijsverlagingsinstrument. Gemiddeld staan de woningen 18 maanden te koop. Vier woningen korter dan 10 maanden. Vier woningen tussen de 10 en 20 maanden. En 3 woningen langer dan 30 maanden, met één uitschieter naar 48 maanden (4 jaar). Het aantal bezichtigingen is gemiddeld 4,5 per woning. Dit lijkt op zich veel, maar het is gezien de gemiddelde verkooptermijn van 18 maanden niet zo hoog.

Pagina 17


Alle woningen staan te koop bij een makelaar in Parkstad Limburg. Bij één woning hebben de bewoners een korte tijd zelf de verkoop gedaan. Dit geldt ook voor de woning die door erfgenamen wordt verkocht.

3.2. Subjectieve antwoorden en meningen/ervaringen

3.2.1. Kennis van verkoopproblemen?

Mensen weten redelijk goed waardoor de verkoop moeilijk verloopt. Bijna allemaal noemen ze de slechte woningmarkt van dit moment door crisis en krimp. “De kopers hebben wat te kiezen” is veel gehoord. “Kopers willen eerst hun eigen woning verkopen.” Een paar geïnterviewden waren door hun makelaar goed geïnformeerd over de financiële mogelijkheden van potentiële kopers. In Kerkrade kan de gemiddelde woningkoper volgens deze mensen maar ongeveer € 150.000 aan hypotheek krijgen. De volgende, individueel gemaakte opmerkingen over de slechte verkoop zijn ook belangrijk: -

Er zijn de laatste jaren te veel appartementen gebouwd. Samen met de bestaande appartementen is er te veel aanbod;

-

Senioren krijgen hun eengezinswoning moeilijk verkocht en kopen daarna geen appartement;

-

Imago en uitstraling Kerkrade(-Centrum);

-

Buurman bewoont zijn woning slecht. Slechte uitstraling. Veel aan proberen te doen, maar niets lukt, niemand kan helpen;

-

Eerste makelaar heeft prijs te hoog ingezet. Dat heeft nu nog zijn effect. Woning heeft naam duur te zijn. We zitten nu 60.000 euro onder de prijs van toen;

-

Het is een oudere woning. Dat schrikt kopers af; Pagina 18


-

Onze makelaar heeft andere vergelijkbare woningen in de wijk wel snel verkocht. Lijkt dat ze voor die mensen meer gedaan heeft;

-

In ons wooncomplex staat nog één appartement vanaf de bouw leeg en te koop;

-

De tuin is veel te groot.

3.2.2. Reden verhuizen en problemen bij uitblijven verkoop?

De reden voor verkoop was bij 4 huishoudens gezondheidsklachten/zorgbehoefte. Twee huishoudens willen verhuizen om financiële problemen op te lossen/voor te zijn. Uit voorzorg verhuizen/om er nog goed te kunnen wonen, werd door 2 huishoudens als argument genoemd. Eén eigenaar is elders samen gaan wonen (nieuwe gezamenlijke woning). Op dit moment beheert hij 2 koopwoningen. De gang van zaken rondom hun huidige wooncomplex is voor één huishouden reden tot verhuizen. Eén woning wordt verkocht door erfgenamen. In de interviews is gevraagd of mensen in de problemen komen wanneer de verkoop niet snel doorgaat. De meeste mensen (8) antwoorden dat ze geen problemen verwachten. Twee dames waren om gezondheidsredenen al verhuisd. Eén heeft haar eigen woning nog niet verkocht. Bij één mevrouw was sprake van opname in een verpleegkliniek. Zij is inmiddels overleden en de erfgenamen proberen het huis nu te verkopen. Eén huishouden vertelde financiële problemen te verwachten. De vraag of mensen in de problemen komen bij het uitblijven van verkoop, is de meest gevoelige vraag in het interview. Het is moeilijk te bepalen of mensen het correcte antwoord willen of kunnen geven of dat ze zich sterk willen houden. Wanneer gekeken wordt naar de reden van verkoop, dan worden bij uitblijven van de verkoop voor 6 huishoudens de geuite problemen niet opgelost In het algemeen wachten mensen de verkoop af voordat ze echt gaan verhuizen.

Alle geïnterviewden zijn op zoek naar een kleinere woning of appartement met alle leefvoorzieningen op gelijk niveau, in de huursector. Bijna alle huishoudens hebben

Pagina 19


destijds gehoord hebben van het project “Thuis ouder worden kan!”. Opvallend is dat de meesten niet mee hebben gedaan aan het project of niets hebben gedaan met het eventuele advies over het zelf aanbrengen van eenvoudige woningaanpassingen. Dit project was gericht op het langer kunnen blijven wonen in de eigen woning na het doorvoeren van aanpassingen bij verbouwingen. Men heeft niets met de adviezen gedaan omdat ze vinden dat de woning te groot of toch ongeschikt blijft voor bewoning door senioren. De geïnterviewde makelaars sloten hier in hun beantwoording min of meer bij aan. Ook is hen gevraagd of zij op dit moment een groei van verkopen zien, waarbij de eigenaar in een verpleeghuis woont of overleden is (tijdens verkoop). Zij geven aan in deze tijd van crisis en krimp geen ander beeld te zien.

3.2.3. Ervaringen met de verkoop

Tijdens de interviews werd een aantal vragen gesteld over de ervaringen met de verkoop. Bijvoorbeeld over het aantal bezichtigingen en prijsverlagingen. In paragraaf 3.1 staan daarover de objectieve scores. Bij de beantwoording is meer verteld. Eén van de verkopers had een koopcontract. De dag voor het passeren van de acte belde de notaris dat het niet doorging. De koper kreeg de financiering niet rond en had geen gebruik gemaakt van ontbindende voorwaarden. Op basis daarvan had de verkoper de woning al ontruimd en was elders tijdelijk gaan wonen. In afwachting van een appartement in een complex dat nog gebouwd werd. Inmiddels zijn ze weer terug naar de eigen woning. In deze zaak is het tot 2 rechtszaken gekomen. De makelaar eiste toch courtage en is in het ongelijk gesteld. De zaak over schadevergoeding tegen de oorspronkelijke koper loopt nog. Bij 2 anderen was ook sprake van een koopcontract. Eén verkoper liet mij de felicitatiemap van de makelaar zien. Bij hem ging de verkoop niet door omdat de kopers hun eigen woning niet verkocht kregen. Een ander huishouden kreeg te horen dat de kopers de financiering niet rond kregen. Vier geïnterviewden hebben meerdere makelaars achter elkaar ingezet. Drie huishoudens zijn nu bezig met hun tweede makelaar. Eén huishouden moest naar de derde makelaar Pagina 20


vanwege het faillissement van hun 2de makelaar. Het wisselen van makelaar komt in meer gesprekken ter sprake. De werkelijke overstap maakt men niet snel. Redenen om over te stappen zijn voornamelijk “nog geen verkoop” en “ze geven te weinig info/doen te weinig”. De mensen die wel zijn overgestapt, zijn al langer geleden overgestapt. Over bezichtigingen en opendagen zijn de geïnterviewden niet positief. Het gemiddeld aantal bezichtigingen van 4,5 wordt in paragraag 3.1 uitgelegd. Opvallend is dat de huishoudens die slechts één en de huishoudens die meerdere bezichtigingen hebben gehad, een zelfde soort negatieve indrukken hebben. Uiteenlopend van “maar één” tot “veel maar nog steeds geen verkoop”. In het begin van de verkoop is er veel vertrouwen in opendagen. Bij de eerste opendagen blijkt dan dat er maar weinig of geen mensen komen. Daardoor slinkt het vertrouwen snel. De geïnterviewden hebben tijdens het verkooptraject niets aan de woning gedaan om hun woning beter te kunnen verkopen. Daar hebben ze ook geen adviezen over gehad van hun makelaars. De geïnterviewde makelaars melden op deze vraag alleen “opruimen en interieuradvies” te adviseren. De grootte (onderhoud) van de tuin schrikt potentiële kopers af. Naast opendagen is als instrument alleen de prijsverlaging gebruikt. Over de getallen staat meer in paragraaf 3.3.3. Het beoogde effect, snellere verkoop, is in alle gevallen nog niet bereikt. Bijna alle huishoudens hebben de woning “vrij”. Gezien hun verplichtingen ten opzichte van de bank kunnen ze een stuk dalen met de prijs. Het beïnvloedt wel de toekomstige financiële mogelijkheden. De prijsverlagingen worden min of meer gelaten ondergaan. De huishoudens die nog geen prijsverlaging hebben toegepast zullen dat ook niet snel meer doen in deze verkooptrajecten. Zij hebben allemaal een redelijke verhouding met de OZB/WOZ waarde. Ze kiezen eerder voor “blijven wonen” dan voor prijsverlaging.

3.2.4. Ideeën over hulp

Vier geïnterviewden hebben suggesties gedaan die zouden kunnen helpen bij een snellere verkoop of het voorkomen van problemen. Pagina 21


Het eerste idee is een andere manier van adverteren van koopappartementen die geschikt zijn voor senioren. Een ander soort opendag lijkt ook slim. Alles meer gericht op senioren. Als voorbeeld bij een appartement: een advertentie in een seniorenblad. Het idee werd door 2 huishoudens genoemd. Een mevrouw is inmiddels naar een huurwoning verhuisd. Zij vroeg om advies en eventuele hulp bij het beheer van haar koopwoning. Het mogelijk maken van woningruil werd ook genoemd. Dat idee leek in eerste instantie gek, maar het bewuste huishouden wilde hun grote woning graag ruilen met een kleinere woning en vice versa. Het huishouden is net 55+ en voorziet voorlopig nog geen behoefte aan gelijkvloersheid. Dit huishouden stelde ook voor dat woningcorporatie maar niets nieuws meer moesten bouwen, maar woningen van eigenaren moesten gaan kopen. De overige geïnterviewden hebben geen ideeën geopperd. Eén geïnterviewde vertelde over de verkoopervaring van één van de andere appartementen uit het complex. Daar was de hele woning na een verkooptijd van 3 jaar door de erfgenamen helemaal leeggehaald en opnieuw ingericht. Daarbij was een interieur gehuurd. Na deze ingreep en een prijsverlaging was de woning snel verkocht. Het huishouden met de 2 rechtszaken heeft het niet opgemerkt als idee voor hulp, maar gaf wel aan behoefte te hebben aan een onafhankelijke vraagbaak. Daar hadden ze hun eerdere bedenkingen bij het werk van de makelaar kunnen toetsen.

Pagina 22


4. CONCLUSIES De hoofdvraag van het onderzoek is: te onderzoeken of senioren bij de verkoop in de huidige Kerkraadse woningmarkt specifieke problemen ervaren en welke dat dan zijn. In dit hoofdstuk volgen de conclusies op deze vraag.

Aangenomen kan worden dat woningen van senioren gemiddeld langer te koop staan dan de woningen van doorsnee huishoudens. Het gemiddelde van 18 maanden lijkt in de huidige markt niet lang. Opgemerkt moet worden dat een paar huishoudens pas net met de verkoop zijn gestart. Nicole Pickee, gaf als makelaar aan dat senioren nu gemiddeld 2 jaar over de verkoop doen, i.t.t. andere leeftijdsgroepen 1 jaar. De verkoopduur stijgt volgens haar met de hoogte van de prijs. Opvallend is dat bij de 4 geïnterviewde huishoudens die hun woning na 30 maanden nog niet verkocht hebben de verkoopprijs rond de € 200.000 of hoger ligt. Overigens liggen de prijzen, op één na, bij alle interviews hoger dan de gemiddelde verkoopprijs van koopwoningen in Parkstad Limburg (€161.023 in 2009 5). Makelaar Van der Pas maakte medio december 2010 bekend dat de gemiddelde verkoopduur voor heel Limburg 21 maanden is. Uit landelijk onderzoek blijkt dat senioren het moeilijk vinden om te verhuizen. Wanneer ze eenmaal besloten hebben te verhuizen, moet de verhuizing gezien de problematiek snel verlopen. Voor deze senioren is een verkoopduur van 2 jaar te lang. Vaak is de gezondheidstoestand ook zo dat de extra verkoopstress ongezond is. Eén van de makelaars beschreef een huishouden waar deze stress tot een duidelijke verergering van de gezondheidsklachten had geleid. Bij de geïnterviewde huishoudens viel op dat een aantal uit voorzorg wilde verhuizen. Dit zouden er onder invloed van de crisis en krimp meer kunnen zijn dan normaal. Er worden geluiden gehoord dat senioren proberen te verkopen nu het nog kan. Dat is begrijpelijk, maar het kan leiden tot een groter woningaanbod dan “noodzakelijk”.

5

http://www.woningmarktcijfers.nl/downloads/200909_regios.pdf

Pagina 23


In het algemeen wachten mensen de verkoop af voordat ze willen verhuizen. Dat zou voor woningcorporaties tot problemen kunnen leiden bij de verhuur van nieuwe complexen.

De verkopende makelaars leggen de verkopers uit dat de gemiddelde potentiële koper maar ongeveer € 150.000 aan hypotheek kan krijgen. Hierdoor moeten de verkopers binnen dit onderzoek het gezien de prijzen dus niet hebben van de gemiddelde woningkoper. Volgens de makelaars hebben kopers moeilijkheden om een aanvullend budget voor woningverbetering gefinancierd te krijgen. Aangevuld met het grote aanbod van goedkope woningen maakt dit het voor het prijssegment van de geïnterviewden moeilijk. Inmiddels is duidelijk geworden dat onder invloed van strengere regels voor de Nationale Hypotheek Garantie de hypotheekruimte voor een starter met een modaal inkomen in 2011 landelijk daalt tot een niveau van € 130.000.

Vaak werd de grote van de tuin als oorzaak voor de moeilijke verkoop genoemd. De huidige woningkoper heeft hier geen interesse meer in. Dit is niet specifiek voor woningen van senioren. Het moet wel meegenomen worden. Vooral wanneer de tuin door de leeftijd van de bewoner slecht onderhouden wordt.

Uit de interviews blijkt dat bij het uitblijven van verkoop voor 6 huishoudens de geuite problemen, waardoor men wil verhuizen, niet worden opgelost. Dit geeft een indicatie dat bij 1 op de 2 lange/mislukte verkopen ongewenste problemen blijven bestaan. In dat geval kunnen senioren met zorgbehoefte niet naar minder grote, gelijkvloerse huurwoningen verhuizen. Ook niet uit voorzorg.

De Kerkraadse senior woningverkoper lijkt qua wens om nu te gaan huren niet af te wijken van het landelijke beeld. Ze willen bijna allemaal gaan huren, vanwege beheerlast eigen woning en het vrijmaken van vermogen. Het aanbod aan geschikte huurappartementen is niet groot genoeg. Door beleidskeuzes is de laatste jaren het aantal koopappartementen sterk gestegen. Opvallend is dat de 3 geïnterviewde senioren eigenaren van Pagina 24


appartementen hierna willen gaan huren. Hierdoor kan de druk op huurappartementen toenemen. Tenminste wanneer de verkoop weer aantrekt. De verwachting is eerder dat bij ongewijzigd beleid de verkoopbaarheid van hun appartementen sterk afneemt.

Een belangrijk aandachtspunt is dat geen van de geïnterviewden zich oud ziet worden in de huidige woning. De woning is te groot en blijft daardoor ook na aanpassingen ongeschikt. Een deel heeft meegedaan met “Thuis ouder worden kan!”, maar om die reden (de woning is te groot) niets met de adviezen gedaan. In combinatie met de constatering van de stadsregio Parkstad Limburg dat er een tekort aan zorgwoningen in de huur- en/of nieuwbouwsfeer gaat ontstaan, wordt het noodzakelijk de eigendomssector meer zorgen toekomstproof te maken.

De verkopers zijn teleurgesteld over het moeizame verkoopproces. Ze worden redelijk op de proef gesteld. Zeker wanneer er een paar keer sprake is van een koopcontract dat alsnog ontbonden wordt. Alle huishoudens overwegen wel eens te wisselen van makelaar, bij uitblijven van succes. Er wordt maar zelden echt gewisseld. Dit beeld lijkt niet anders te zijn dan bij ander verkopers. Wat wel opvalt, is dat de makelaars nog geen specifieke andere aanpak voor senioren hebben.

De meeste verkopers geven aan de woning voor een groot deel “vrij” te hebben. Ze zouden nog in prijs kunnen dalen. Prijsverlagingen worden gelaten ondergaan. Er is een behoorlijk aantal dat geen prijsverlaging zal doorvoeren. Ze blijven dan liever wonen. De senioren die nu gaan huren, zijn de echte verliezers op de woningmarkt, aldus de geïnterviewde makelaars. Zij profiteren niet van eveneens lagere koopprijzen en moeten vaak hogere huren betalen door gestegen bouwkosten.

Bijna allemaal zien ze het niet verkopen en de gevolgen daarvan als hun eigen probleem, waarbij geen hulp mogelijk is. Oorzaken liggen in krimp en crisis. Op de vraag wie hen zou kunnen helpen bij het voorkomen van problemen wordt maar weinig geantwoord. Vier huishoudens geven hun hulpbehoefte en/of ideeën aan: Pagina 25


o Woningen anders, meer naar de mogelijke doelgroep, adverteren. Bijvoorbeeld: speciale senior woonadvertenties; o Hulp bij het beheer van de inmiddels verlaten eigendomswoning; o Voor de jongere senior lijkt woningruil een idee te zijn; o Kunnen corporaties onze woningen niet kopen?

Dit onderzoek geeft een indicatie dat de woningen van senioren, met een woningprijs van hoger dan € 150.0006, zeer moeilijk of misschien niet meer verkoopbaar zijn. Vaak wordt dan gedacht dat ze maar verder moeten dalen met de prijs. Ook wordt gezegd dat deze woningen, na verdere prijsdaling, dan maar als eerste particuliere woningen moeten worden gesloopt. Gezien de kwaliteit, grootte en potentie van deze woningen lijkt dat ongewenst. Op die manier worden kwalitatief goede en grotere woningen te snel gesloopt.

Conclusies nog even kort op een rij: o De verkoopduur stijgt met de hoogte van de prijs o Senioren proberen te verkopen nu het nog kan o Lange verkooptijd en de wens pas te verhuizen na verkoop zouden voor woningcorporaties tot problemen kunnen leiden bij de verhuur van nieuwe complexen o Potentiële koper kan maar ongeveer € 150.0007 financieren, daarmee kan de woning van senioren niet gekocht worden o De grootte van de tuin en de slechte onderhoudstaat beïnvloeden verkoopbaarheid negatief o Bij 1 op de 2 lange/mislukte verkopen blijven ongewenste problemen bestaan

6

Zie voor uitleg krappere hypotheek mogelijkheden ook pagina 24

7

idem

Pagina 26


o Senioren met zorgbehoefte kunnen niet verhuizen o Aantal koopappartementen voor senioren is laatste jaren misschien te snel gestegen o Verkoopbaarheid van koopappartementen voor senioren zal afnemen o Het wordt noodzakelijk de eigendomssector meer zorgen toekomstproof te maken o Makelaars hebben nog geen specifieke andere aanpak voor senioren o Behoorlijk aantal van de geïnterviewden zal geen prijsverlaging doorvoeren. Ze blijven dan liever wonen o Behoefte aan: speciale senior woonadvertenties, beheer verlaten eigendomswoning, woningruil en kopen door corporaties o Indicatie dat woningen van senioren hoger dan € 150.000, zeer moeilijk of misschien niet meer verkoopbaar raken

Pagina 27


5.

EERSTE AANBEVELINGEN

Dit onderzoek geeft een beeld van de problemen die senioren eigenaar bewoners tegenkomen bij de verkoop van hun woning in deze tijd van crisis en krimp. In dit hoofdstuk zal een eerste aanzet gegeven worden tot aanbevelingen. Dat is niet uitputtend. In overleg met alle betrokken partijen, zullen meer ideeën ontstaan.

Aanbeveling 1: Aanbieden van onafhankelijk advies toegespitst op de senior woningeigenaar en/of verkoper (een senior woonadviseur). Senioren kunnen zo terecht met vragen over het verkoopproces en/of hun toekomstige woonwens. Een paar vragen die daar gesteld kunnen worden: Is verhuizing echt noodzakelijk? Kan ik als eigenaar zelf nog aanpassingen aanbrengen zodat ik kan blijven wonen? Ik moet echt verhuizen, wie kan helpen bij beheer van nog niet verkochte woning? Wat vindt u van de prijsstelling? Deze aanbeveling kan in overleg met partners binnen Kerkrade snel worden uitgevoerd.

Aanbeveling 2: Een publiciteitscampagne “De senior als woningeigenaar”, gecombineerd met het opnieuw oppakken van “Thuis ouder worden kan!”. In Kerkrade wordt het (net zoals in Parkstad Limburg) steeds moeilijker om via nieuwbouw geschikte zorgwoningen te bouwen. Er moet dus worden gekeken naar mogelijkheden in de (bestaande) particuliere sector. Hier zou ook publicitair (speciale verkoopadvertenties e.d.) aandacht moeten worden besteed aan de geschikte koopappartementen. Voor de senior met een goed woningbezit lijkt het financieel interessant om nog langer eigenaar te blijven of om te gaan kopen. Met de campagne moet bewust worden ingezet op een andere denkwijze: “ik zoek/houd de geschikte woning, ongeacht de eigendomsvorm en blijf het liefst in mijn eigen woning wonen.” Bijkomend effect kan zijn dat er wat meer rust komt op de

Pagina 28


woningmarkt. Minder aanbod kan leiden tot prijsstabilisatie. Deze aanbeveling kan in Kerkrade snel worden opgepakt.

Aanbeveling 3: Ontwikkelen van producten die het voor senioren mogelijk maken om lang in een eigendomswoning te blijven wonen. Dit moet met diverse partijen gebeuren. Hierbij gaat het niet alleen om aanpassingen vanwege zorgbehoefte. Het gaat ook om het onderhoud en de interne huishouding. Ook het aanbieden van zorg/ontspanning in complexen met koopappartementen. Een deel van de producten is er al. Daarvan is het zaak ze op één plek bekend te maken en/of ze slim te combineren. Voor wat betreft het grotere bouwtechnische onderhoud valt te denken aan samenwerking met bijvoorbeeld woningcorporaties of het bundelen van opdrachten in gezamenlijke offerteaanvraag. Voor deze aanbeveling kan een experimentenvoorstel worden ingediend bij het SEV.

Aanbeveling 4: Arrangementen met woningcorporaties. Het kan voor hen interessant zijn hun bezit te vernieuwen en kwalitatief op te plussen door aankoop van het kwalitatief goede woningaanbod van senioren. Dit dan in plaats van nieuwbouw. Afgesproken sloopopgaven blijven in tact. Prijsafspraken met senioren op de manier van Verzilverd Wonen lijken mogelijk. Exacte invulling zal moeten volgen. Hierdoor kan relatief goed woningaanbod in de stad behouden blijven. Voor deze aanbeveling kan een experimentenvoorstel worden ingediend bij het SEV.

Aanbeveling 5 Regierol gemeente, voorkomt verloedering en stimuleert doorstroming. Om verloedering van het eigen woningbezit tegen te gaan moet de gemeente ook duidelijker de regierol op zich nemen, net zoals dat in de sociale huursector wel gebeurt. Hierdoor worden persoonlijke problemen van senioren eigenaren op het gebied van welzijn en gezondheid voorkomen. Goed woningonderhoud en verbeterende optische ingrepen

Pagina 29


moeten worden gestimuleerd. De aanbevelingen van dit onderzoek moeten worden opgenomen in het volkshuisvestingsbeleid. De doorstroming op gang houden is belangrijk. Er kan worden onderzocht hoe verschillende regelingen kunnen worden ontwikkeld of bestaande regelingen kunnen worden ingezet, om de moeilijk verkoopbare goede woningen van senioren toegankelijk te maken voor starters, jongere kopers. Zo zou kunnen worden gedacht aan het gericht inzetten van starterleningen, isolatie- en onderhoudssubsdies (enz).

Pagina 30

Senioren woonadvies. Geen woning om 90 in te worden

Recommend Documents