Sectio Juridica et Politica, Miskolc, Tomus XXII. (2004), pp. 3 9 3 - 3 9 2
A TERMŐFÖLDET ÉRINTŐ ELŐVÁSÁRLÁSI JOG EGYES KÉRDÉSEI LESZKOVEN LÁSZLÓ*
1. Az elővásárlási jogról általában Az elővásárlási jog - alapuljon akár jogszabályi előíráson vagy a felek szerződésén - a tulajdonos rendelkezési jogát korlátozó, e jog jogosultját megillető hatalmasság, alakító jog, melynél fogva az elővásárlásra jogosult meghatározott előfeltételek fennállása esetén az adásvételi szerződés vele való megkötését kényszerítheti ki, vagyis az ajánlattevő személlyel szemben maga léphet be az adásvételi szerződésbe. A Ptk. 373. § (1) bekezdése szerint „Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve írásbeli megállapodással elővásárlási jogot enged, és a dolgot el akarja adni, a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni." Ugyanezen § (6) bekezdése úgy szól, hogy az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseket a jogszabályon alapuló elővásárlási jogra is alkalmazni kell. Az elővásárlási jog akkor érvényesülhet, ha az eladási szándékkal bíró tulajdonos olyan vételi ajánlatot kapott, melyet magáévá tett és az ajánlatban foglalt feltételekkel hajlandó a dolog tulajdonjogát átruházni. Ebben az értelemben az elővásárlási jog (régies elnevezésével: elővételi jog) valóban nem egyéb, mint egy kettős előfeltételhez kötött opció. Elővásárlási jog gyakorlása csak akkor kerülhet szóba, ha a tulajdonos vételi ajánlatot kap. Nem ide tartozó kérdés, ha maga a tulajdonos kínálja fel eladásra az elővásárlásra jogosultnak a tulajdonában álló dolgot. A szerződés ilyenkor a klasszikus szabályok szerint - ajánlattétel és elfogadása útján keletkezik. Fontos rögzíteni azt is, hogy csak olyan ajánlat alkalmas - az egyéb feltételek mellett - az elővásárlási jog aktiválására, melyet a tulajdonos hajlandó
* DR. LESZKOVEN LÁSZLÓ egyetemi adjunktus Miskolci Egyetem ÁJK, Polgári Jogi Tanszék 3515 Miskolc-Egyetemváros
394
Leszkoven László
elfogadni1: ezért is fontos, hogy a kapott ajánlatot maga a tulajdonos (vagy legalábbis a meghatalmazását bíró személy) közölje az elővásárlási jog jogosultjaival2. Az elővásárlási jog kötelezettje ezzel is jelzi, hogy értékelhető ajánlatot kapott, melynek tartalmát elfogadhatónak tartja. A tulajdonos által magáévá tett ajánlat azonban akkor is megteremti az elővásárlási jog gyakorlásának lehetőségét, ha az ajánlattevő ajánlati kötöttségét kizárta (Ptk. 211. § (1) bekezdés), kötöttsége időközben megszűnt vagy ajánlatától elállt: ezek a tények akkor sem hatnak ki a hatalmasság jogosultjára, ha pl. elállási jogát az ajánlattevő egyébként kifejezetten lényegesnek minősítette. Egyedül annak van jelentősége, hogy az elővásárlásra jogosult személy a számára nyitva álló határidőn belül gyakorolja-e elővásárlási jogát, vagy sem. Ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlat tartalmát magáévá teszi, a szerződés közöttük
létrejön.
Elmondható, hogy az elővásárlási jog gyakorlásának általános szabályai a termőföld adásvétel esetében is alkalmazásra kerülnek. A termőföldre vonatkozó elővásárlási jog is abban az esetben kerül szóba, ha a földtulajdonos olyan konkrét vételi ajánlatot kap, melyet magáévá tesz és van egy vagy több személy aki elővásárlási jog gyakorlására jogosult. A tulajdonos a hozzá intézett vételi ajánlatot teljes terjedelmében köteles a jogosultakkal közölni3. A bírói gyakorlat által kialakított szabályok szerint ez azt jelenti, hogy a jogosultakkal az ajánlat összes lényeges elemét - az ajánlat kölcsönösen teljesíthető összes feltételét - meg kell ismertetni, annak érdekében, hogy az érdekelt személyek valamennyi mérlegelendő információ birtokában tudjanak dönteni elővásárlási joguk gyakorlásának tárgyában4. Közölni kell az ajánlattevő nevét, mert előfordulhat, hogy az elővásárlásra jogosult éppen a vevő ismeretében jut arra az elhatározásra, hogy a vételi jogot elfogadó, az ajánlattevő tulajdonszerzését kizáró nyilatkozatot tesz. Nyilvánvalócin közlendő elem a vételár, a fizetés módja (készpénzben vagy átutalással), esetleg a fizetési határidő. Van olyan nézet is, mely szerint az elővásárlásra jogosult „nem tarthat igényt az eladó részéről harmadik személynek adott fizetési kedvezményre. Nem kötelezhető az eladó arra, hogy
' A Polgári Törvénykönyv Magyarázata (Kommentár) KJK-Kerszöv Jogi és Üzleti Kiadó Kft. Budapest 2002. 1312. o. 2 Kommentár uo. Ezért nem szabályos az sem, ha pl. a vevő irat alá az elővásárlásra jogosultakkal egy „elővásárlási jogomról lemondok" tartalmú nyilatkozatot. 3 Termőföldre nézve külön kiemeli ezt a 16/2002. (11.18.) Korm. rendelet 1. § (2) bekezdése. 4 PK 9. sz. állásfoglalás IX-X. pont
A termőföldet érintő elővásárlási jog egyes kérdései
395
ugyanolyan méltányosságot gyakoroljon az elővásárlásra jogosulttal szemben is, mint amilyen méltányosságot mással szemben gyakorolt." 5 E rendelkezések betartása azért is fontos, mert a nem teljes terjedelmében közölt ajánlat szabálytalan, a nem szabályszerű közlés pedig egy későbbi jogvitában az elővásárlásra jogosulttal szemben a megkötött szerződés (relatív) hatálytalanságát eredményezheti 6. Külön érdekes kérdés, hogy - a termőföldre vonatkozó speciális szabályokra később visszatérve - miként kell közölni az ajánlatot az elővásárlásra jogosultakkal. A Ptk. nem ad e tekintetben kötelező érvényű útmutatást. Nem vitás, hogy kielégíti a feltételeket, ha a tulajdonos a vételi ajánlat fent említett lényeges elemeit egyszerű levélben közli a jogosulttal, akár úgy is, hogy a kapott ajánlatot továbbítja. A törvény betűjének mindenesetre leginkább ez a fajta közlési mód felel meg: a Ptk. 373. § (1) bekezdése ugyanis
úgy fogalmaz, hogy a tulajdonos a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni. A bírói gyakorlat ugyanakkor helyesen - az előszerződésnek az elővásárlásra jogosulttal való közlését a vételi ajánlat közlésével tekinti egyenértékűnek, ha a végleges adásvételi szerződés az előszerződésben foglalt tartalommal jön létre.7 Álláspontunk szerint nincs akadálya annak sem, hogy a felek az elővásárlási joggal érintett dologra nézve - a jogosult nyilatkozatától függő hatályú - adásvételi szerződést kössenek egymással8,
a szerződés megküldésével
szólítva fel az elővásárlási jogosultat nyilatkozattételre. Egyetértünk Kisfaludi véleményével, mely szerint ez „a konstrukció akkor is elfogadható, ha esetleg nem teljesen vág össze a Ptk. szabályozásával ... mivel annak célját teljesen megvalósítja." 9 Ez a megoldás megállapítja a felek - az eladó tulajdonos és az ajánlattevő - jogi helyzetét, a konszenzus megteremtésével „rögzíti" az 5
Kommentár 1313. o. Ellenkező nézetet tükröz a Kommentár 497. o. Ha ugyanis az ajánlatot teljes terjedelmében kell közölni és elfogadni, akkor a vételi ajánlat részét képező fizetési haladék, ütemezés az elővásárlási jog jogosultjára nézve is hatályosul. Meglátásunk szerint ez utóbbi álláspont a helyes. 6 Kommentár 496. o. 7 Vö. pl. BH 1995/10/568. Az eset összes körülményeinek mérlegelésével dönthető el az, hogy az előszerződés megküldésének mikor kell történnie. Abban az esetben, ha az előszerződésben érintett felek a végleges szerződés megkötését valamilyen előfeltétel beállásától teszik függővé, megítélésünk szerint az előszerződést e feltétel bekövetkezte után (erTe történő utalással) kell megküldeni az elővásárlásra jogosultnak. 8 Vö. BH 1992/62., Kommentár 1312. o. 9 Kisfaludi András: Az elővásárlási jog néhány szabályozásra váró kérdése Polgári Jogi Kodifikáció V. évf. 3. szám (2003) 12. o.
Leszkoven László
396
ajánlattevő ajánlati kötöttségét, tisztázza és egyértelművé teszi a szerződés tartalmát, a jogosultra nézve pedig egyáltalán nem hátrányos és nem okoz érdeksérelmet sem. Az alábbiakban a termőföldnek minősülő, osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok (tulajdoni hányadok) adásvétel útján történő átruházása esetében a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (a továbbiakban Tft.) és a Ptk. szerinti elővásárlási jogok együttes érvényesülésével összefüggő, a szabályok együttes alkalmazása kapcsán felvetődő egyes vitás kérdéseket veszünk górcső alá, hiszen a termőföldeket érintő különböző elővásárlási jogok ütközése ebben az esetben figyelhető meg leginkább.
2. Jogszabályon alapuló elővásárlási jogok érvényesülése termőföld (termőföld tulajdoni hányad) adásvétele esetében A termőföld adásvétel esetében a Tft. felhatalmazása alapján kibocsátott, a termőföldre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályairól szóló 16/2002. (11.18.) Korm. rendelet (a továbbiakban Rendelet) a vételi ajánlat közlésének speciális módját írja elő. A Rendelet 1. § (1) bekezdése értelmében „a Tft., valamint a Polgári Törvénykönyv alapján fennálló elővásárlási jog esetén a termőföld vagy a tanya tulajdonosa ... az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlatot ... a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosultakkal közölni, kivéve, ha az ajánlat az első helyen álló elővásárlási jogosulttól érkezett. Ez a kötelezettség csak az elfogadott ajánlatra terjed ki." Az 1. § (3) bekezdése szerint pedig „az ajánlat közlése az ingatlan fekvése szerint illetékes települési önkormányzat ... polgármesteri hivatala, illetve a körjegyzőség ... hirdetőtáblájára
való kifüggesztéssel
történik."
A (4)
bekezdés végül úgy rendelkezik, hogy „más jogszabályban meghatározott elővásárlási jog esetén a jogosultat az ajánlatról írásban kell értesíteni". Látható, hogy a rendeleti jogalkotó együtt kívánta szabályozni a Ptk. és a Tft. szerinti elővásárlási jog gyakorlására felhívást abból a szempontból, hogy az ajánlat közlésére mindkét esetben a kifüggesztést írta elő. A gyakorlatban
problémát okozott annak eldöntése, hogy közös tulajdonban álló termőföld ingatlan
tulajdoni
hányadának
értékesítése
esetében
szükséges-e
a
tulajdonostársakat a kapott ajánlatról külön is értesíteni. A Rendelet 1. § (1) és (4) bekezdésének helyes értelmezésével arra a következtetésre kell jutnunk, hogy ilyen külön
közlési
kötelezettség
nem áll fenn.
A Rendelet 1. § (1)
bekezdése ugyanis a Tft. és a Ptk. alapján fennáHó elővásárlási jogok gyakorlásának technikai lebonyolításáról rendelkezik, ugyanezen § (4)
A termőföldet érintő elővásárlási jog egyes kérdései
397
bekezdése pedig úgy szól, hogy csupán „más jogszabályban meghatározott" elővásárlási jog jogosultját kell az ajánlatról külön értesíteni. A tulajdoni hányadát értékesítő eladó (tulajdonostárs) tehát abban az esetben, ha a Xft. szerinti kifüggesztési kötelezettségét szabályszerűen teljesíti, ezzel tulajdonostársai
irányában
is eleget tesz törvényi közlési kötelezettségének.
Ha
a harmadik - kívülálló - személy által tett ajánlatot a tulajdonostárs elfogadja, a szerződés vele jön létre, ha nem nyilatkozik, vagy lemondó nyilatkozatot tesz, úgy a Tft. szerinti elővásárlási jogosultak nyernek jogi lehetőséget a termőföld tulajdoni hányad megszerzésére. Osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok esetében zavart okoz(hat) a Rendelet 1. § (1) és (3) bekezdéseinek együttes értelmezése. A Rendelet korábban hivatkozott 1. § (3) bekezdése úgy szól, hogy az ajánlatot kijiiggesztés útján kell közölni, e közlés pedig - amint arról már szóltunk - a Ptk. és a Tft. szerint gyakorolható elővásárlási jogokra egyaránt vonatkozik. Az 1. § (1) bekezdése viszont kimondja, hogy az ajánlat közlésének kötelezettsége nem áll j'enn abban az esetben, ha a vételi ajánlatot
az első helyen álló
elővásárlásra
jogosult tette meg. Van olyan álláspont, mely szerint a jogszabályhelyek együttes értelmezésével arra a következtetésre juthatunk, hogy ilyenkor - vagyis közös tulajdonban álló ingatlan esetében - a Tft. 10. § (1) bekezdésének a) pontjában körülírt személy(ek)től kapott vételi ajánlatot egyáltalán nem kell közölni a tulajdonostársakkal, ezért ők elővásárlási jogot nem gyakorolhatnak. Ezen álláspont hívei támaszt vélnek találni a Tft. 10. § (3) bekezdésének megfogalmazásában is, mely úgy szól, hogy a Tft. által megállapított elővásárlási jogok a tulajdonostársak
közötti
adásvétel
esetén
nem áll
fenn,
mondván, hogy ebben az esetben - első látásra legalábbis - nem erről van szó: az adásvételi szerződés nem tulajdonostársak, hanem a tulajdonos és a Tft. szerint preferált személy között jön létre, vagyis a Tft. 10. § (3) bekezdésében megfogalmazott kizáró szabály nem is lenne alkalmazható. Meglátásunk szerint ez az okfejtés nem védhető. A termőföld tulajdon megszerzésének szabályozása igen sokrétű és összetett. A különböző tulajdonszerzési korlátok beépítése - AK vagy területnagyság szerint, külföldiek ingatlanszerzésére vonatkozó szabályok stb. - mellett a jogszabály által létesített elővásárlási jog is a jogalkotói előnyben részesítés, ezen keresztül a termőföldszerzés egyik fontos szabályozó eszköze lehet. Ez a jogalkotói cél egyértelműen megjelenik a Tft. 10. § rendelkezéseiben. A termőföldvagyonnal való ésszerű gazdálkodás, a versenyképes mezőgazdasági termelés folytatására alkalmas földbirtokok kialakulásának elősegítése, a birtokelaprózódások hátrányos következményeinek kiküszöbölése - lehetőség szerint megelőzése - a családi gazdálkodáson alapuló birtokszerkezet támogatása mind olyan
398
Leszkoven László
szempontok, melyek az elővásárlási jog gyakorlásának valamint a jogosulti kör kialakitásának törvényi rendezését indokolják. Közös tulajdonban álló ingatlanok esetében azonban - ha úgy tetszik - az előnyben részesítés több szempontúvá válik. A Ptk. 145. § (2) bekezdése értelmében „a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg." Ugyanezen § (3) bekezdése rögzíti, hogy „a külön jogszabályokban más személy részére biztosított elővásárlási jog - ha törvény kivételt nem tesz - megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát." A Ptk. 145. § (3) bekezdésének 2002. július 27. napjáig hatályos szövege akként rendelkezett, hogy a külön jogszabályban megállapított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát. E jogszabályhely kógens, eltérést nem engedő dologi jogi normaként szabályozta az említett elővásárlási jogok gyakorlásának sorrendjét, melytől - felhatalmazás hiányában - jogszabály sem térhetett el. A Ptk. és a Tft. 2002. évi XXIII. törvénnyel történő módosításával azonban változott a helyzet: a jogalkotó a tulajdonostársakat megelőző elővásárlási jogra is figyelemmel részletesen (újra)szabályozta a termőföldtörvény elővásárlási jogra vonatkozó szabályait. Az eddig már hivatkozott, ehelyütt meg nem ismételt rendelkezésekből álláspontunk szerint - az elővásárlásra jogosult tulajdonostárs feltétlen elsőbbsége olvasható ki: a) Ha közeli hozzátartozó tesz a tulajdonostársnak vételi ajánlatot, abban az esetben a Tft. szerinti elővásárlási jog a Tft. 10. § (3) bekezdése értelmében nem érvényesül, ám a Ptk. 145. § (2) bekezdése szerint a tulajdonostársat nem vitásan elővásárlási jog illeti meg10. b) Ha egy tulajdonostárs tesz vételi ajánlatot, melyet az eladó elfogad, abban az esetben közöttük a szerződés létrejön, méghozzá a Tft. által elővásárlási jog gyakorlásával felruházott személyek értesítése illetve nyilatkozatuk bevárása nélkül. c) Ha a vételi ajánlat kívülálló személytől érkezik, és a szabályszerűen kifüggesztés útján - közölt ajánlatot tulajdonostárs és a Tft. szerinti elővásárlási jogosult egyaránt elfogadja, akkor az elsőbbség a tulajdonostársat illeti meg. Úgy véljük, hogy a Tft. többször idézett 10. § (3) bekezdésének helyes értelmezésével kizárólag arra az álláspontra juthatunk, hogy a jogalkotó a Tft. szerinti elővásárlási jog gyakorlását kizárta minden olyan esetben, ha a tulajdoni 10
A kérdés csak az, hogy ilyen esetben irányadó-e a Rendelet fent idézett l.§ (3) bekezdésének előírása, mely szerint az ajánlatot - a Tft. és a Ptk. szerinti elővásárlásra jogosultakkal - kifüggesztés útján kell közölni. '
Atermőföldetérintő elővásárlási jog egyes kérdései
399
hányadot tulajdonostárs kívánja (jogosult) megvásárolni. Ebből a szempontból nincs - nem lehet - különbség annak alapján, hogy maga a tulajdonostárs tesz vételi ajánlatot, vagy „csupán" az őt megillető hatalmasságot gyakorolja. Ezt az álláspontot támasztja alá az is, hogy a Tft-nek az elővásárlási jogok gyakorlására vonatkozó szabályait módosító 2002. évi XXIII. törvény 22. § (3) bekezdése nem csupán
(vagy nem egyszerűen)
az elővásárlási
jog
említett
kizárásáról
rendelkezett, hanem ugyanezen jogi norma 28. § (1) bekezdése a Ptk. 145. § (3) bekezdésének eddigi kógens dologi jogi szabályának módosításával megteremtette annak lehetőségét, hogy - törvényi felhatalmazás esetén - a tulajdonostársat megillető elővásárlási jog a külön jogszabályban rögzített
elővásárlási jogot megelőzze. A jogszabályváltozás következtében megítélésünk szerint egyértelművé vált a helyzet: a tulajdonostárs által bejelentett vételi ajánlat esetében a törvény kizárja a Tft. 10. § (1) bekezdésében felsorolt személyek elővásárlási jogát (ehhez még nem lett volna szükség a Ptk. módosítására), míg a kívülállótól érkező ajánlattal szemben elvileg egyaránt elővásárlási joggal bíró tulajdonostárs és Tft. szerinti jogosult közül - az itt említett rendelkezések együttes értelmezésével - a jogalkotó a tulajdonostársat a Ptk. 145. § (2) bekezdése szerint megillető elővásárlási jogot részesíti előnyben. Ha a tulajdonostárs alakító jogával élni nem kíván, úgy a Tft. szerinti jogosultak joga feléled és gyakorlásának nincs akadálya. d) Éppen a fentiek miatt nem lehet más következtetésre jutni akkor sem, ha az ajánlatot a Tft. 10. § (1) bekezdésének a) pontjában megnevezett személy, mint első helyen álló elővásárlásra jogosult tette. Az nem vitás, hogy ilyenkor a Tft. 10. § (1) bekezdése által rögzített rangsorban következő személyek elővásárlási joga nem érvényesülhet, ebben a megközelítésben lehet csak helyes a Rendelet 1. § (1) bekezdése utolsó fordulatának szabálya, mely szerint az ajánlatot nem kell kifüggesztés útján közölni. Ebből azonban nem következik, hogy a tulajdonos ajánlatközlési kötelezettsége egyáltalán nem áll fenn, még kevésbé lehet ebből a szabályból arra a következtetésre jutni, hogy a tulajdonostárs elővásárlási joga háttérbe szorulna". Nem téveszthetjük szem elől azt sem, hogy a Rendelet a jogforrási hierarchiában a törvénynél alacsonyabb szintű jogszabályként rendezi a meghatározott életviszonyokat, ütközésük esetén már csak ezért is értelemszerűen a polgári jog kódexében foglalt szabálynak kell érvényesülnie. Az ajánlatot ezért - nézetünk szerint -
11
Sőt, ha szigorúan vesszük, ebben az esetben még csak elővásárlási jogok versenyeztetéséről sincs szó: ilyenkor a Tft. 10. § (1) bekezdésének a) pontjában megjelölt személy ajánlatával szemben egyedül a tulajdonostárs rendelkezik elővásárlási joggal.
400
Leszkoven László
feltétlenül közölni kell a tulajdonostárssal, akinek elfogadó nyilatkozata az ajánlattevővel megkötni szándékozott szerződést „ megakasztja " és az adásvételt a tulajdonostárssal hozza létre.
3. Az elővásárlási jog megkerülésére irányuló technikák Szinte „törvényszerű", hogy a jogalkotó által bevezetett korlátozó szabályokkal szemben a jogalkalmazók nem a jogkövetés rögös útját járják, hanem kiskapuk után kutatnak. Minél szigorúbbak a szabályok, annál inkább lehet számitani a kerülő utakra, ezzel együtt pedig megmutatkozik a jogi védelem hatékonysága is. Nincs ez másképpen az elővásárlási jog tulajdonszerzést szabályozó intézménye kapcsán sem, s kiváltképp jelentkeznek a jogkerülő megoldások a termőföld tulajdonjog megszerzése körében is. Ehelyütt a zsebszerződések kérdéskörét nem érintve, kizárólag az elővásárlási jog kijátszására irányuló egyes „jogi technikákról" fogunk szót ejteni. Polgári jogi irodalmunk egyetérteni látszik abban a kérdésben, hogy elővásárlási jog gyakorlása kizárólag abban az esetben kerülhet szóba, ha a tulajdonos vételi ajánlatot kap, vagyis visszterhes ügylettel - ezen belül is adásvétel útján - kívánja a dolog tulajdonjogát (tulajdoni hányadát) átruházni' 2 . „Az elővásárlási jog gyakorlásának lehetősége az adásvételre szükül: nem gyakorolható ez a jog, ha a tulajdonos nem adásvétel útján, hanem más szerződéssel kívánja a dolgot elidegeníteni. Nem akadályozza az elővásárlási jog a tulajdonost pl. abban, hogy a dolgot - amelyre vonatkozóan az elővásárlási jog fennáll - szabadon elcserélje vagy elajándékozza."I3 Nem jöhet szóba e jog gyakorlása vitán felül abban az esetben, ha a tulajdonos tartási szerződés keretében ruházza át a tulajdonjogot, nem érvényesül általában apportálás esetében (a szerzésnek ez az útja a Tft. 6. § (1) bekezdésében foglalt tulajdonszerzési tilalom következtében termőföldre nézve egyébként sem áll meg). Nem kerül szóba az elővásárlási jog - ha jogszabály másként nem rendelkezik - a végrehajtási árverés során sem14. Az elővásárlási jog érvényesülésének körét - a földhivatal „vizsgálódási" lehetőségét - szintén az adásvételre koncentrálja pl. az ingatlan-nyilvántartásról szóló szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtására kiadott 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet 12
Kisfaludi András: Az adásvételi szerződés (KJK Budapest, 2003.) 287. o. Kommentár 1307. o. » 14 Ilyen kivételt tartalmaz pl. a gazdasági társaságokról szóló 1997. évi CXLIV. törvény 135. § rendelkezése. 13
A termőföldet érintő elővásárlási jog egyes kérdései
401
(Inyvhr.) 75. § (1) bekezdése is, amikor kimondja, hogy „Ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén
nem az elővásárlási jog jogosultja
javára
kérik ... csatolni kell a
jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni." Ajándékozással vegyes adásvétel esetében már nem ilyen egyértelmű a helyzet15: van olyan álláspont, mely szerint elővásárlási jog abban az esetben gyakorolható, ha az ügyleten belül az adásvétel (vagyis a visszterhes jelleg) dominál16, más álláspont szerint az elővásárlási jog gyakorlásának lehetőségét a vegyes szerződés esetében - a domináns elemtől függetlenül is - alkalmazni kell17. Vitán felüli, hogy a fenti okfejtések abban az esetben állják meg a helyüket, ha az ügylet a felek valós akaratát tükrözi. A jogszabályi rendelkezések kijátszásának illetve megkerülésének azonban gyakori eszköze a színlelt szerződés: az ügylet külvilág elé tárt formája illetve tartalma nem a felek valós szándékát tükrözi. Ha pl. a szerződő felek a termőföldre vonatkozó adásvételi szerződésüket az elővásárlási jogra vonatkozó törvényi rendelkezések - ezzel együtt harmadik személyek érdekeinek - kijátszása, megkerülése végett csereszerződésnek tüntetik fel (vagyis „akarnak, de takarnak"), a szerződés a Ptk. 207. § (5) bekezdése értelmében érvénytelen, ezen belül is semmis, a felek jognyilatkozatát pedig - ha az más szerződést leplez - a bújtatott szerződési akarat alapján kell megítélni. Ez azt jelenti, hogy a „csereszerződést" adásvételi szerződésként kell figyelembe venni és az érvénytelenség megállapítását követően - a bírói gyakorlatban kialakult és alkalmazott elvek szerint feléledhetnek az elővásárlási jogosultak igényei. Ha a színlelt szerződés valamilyen egyéb tulajdonszerzési korlátozás megkerülését célozza, a mögöttes megállapodás sem tekinthető érvényesnek (Ptk. 200. § (2) bek., Tft. 9. § (1) bekezdés) s mivel érvénytelen szerződéshez kötelmi kötőerő nem fűződik, így az ajánlat elővásárlási jog indukálására sem alkalmas18. Hasonló a helyzet, ha a felek szerződésüket ajándékozásnak tüntetik fel, azzal, hogy ebben az esetben (hozzátartozók közötti ügylet kivételével) a 15
E dolgozat kereteit meghaladná a vegyes szerződések jogi problémájának kimerítő elemzése, annyit azonban meg kell jegyeznünk, hogy - megítélésünk szerint - a probléma a kodifikáció során is figyelmet érdemel. 16 Kisfaludi (Az adásvételi szerződés) 288. o. 17 Ilyenkor a két ügyletet szét kell bontani, és az ajándékozási értéket kitevő összeget az elővásárlásra jogosult vételárként téríti meg. Kommentár 496. o. 18 Erre mondaná Grosschmid: „...olyan, mintha történt volna valami, holott nem történt semmi..."
402
Leszkoven László
Nemzeti Földalapról szóló 2001. évi CXVI. törvény (NFA tv.) rendelkezéseire is figyelemmel kell lenni. Az NFA tv. 8. § (4) bekezdésének értelmében az államot a termőföld illetve tanya tulajdonjogának ingyenes illetve részben ingyenes átruházása esetében is elővásárlási jog illeti meg, amit a - 3. § (1)
bekezdésben foglaltakra is figyelemmel - a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet gyakorol. Ilyen esetben az államot a kisajátítás szabályai szerint megállapítandó fizetési kötelezettség terheli. Ez az elővásárlási jog azonban kétségtelenül „nem az, aminek látszik", s bár a jogpolitikai célok elfogadhatóak, megítélésünk szerint helyesebb lett volna az államot megillető „elsőbbségi jogról" vagy sajátos opciós lehetőségről beszélni. A színlelt szerződések kapcsán - anélkül, hogy a téma részletes elemzésébe bocsátkoznánk - a legnagyobb problémát a bizonyíthatóság okozza. Az érvénytelenségre ugyan bárki, határidő nélkül hivatkozhat (vö. Ptk. 234. § (1) bek.), a semmisséget pedig a bíróságnak hivatalból észlelnie kell, a Pp. 164. § (1) bekezdés szerint azonban a perbeli tényállításokat annak kell bizonyítani, akinek érdekében áll, hogy azokat a bíróság valónak fogadja el. A gyakorlati tapasztalatok szerint a szerződő felek egybehangzó akaratnyilatkozatával szemben az eset összes körülményeinek feltárása, a gondos mérlegelés, a megkötött ügylet ésszerűségének illetve életszerűségének vizsgálata vezethet eredményre, de adott esetben a feleknek a szerződéskötési követően tanúsított
magatartása (esetleg a palástoló szerződést kiegészítő, finomító, nyomokat eltüntető megállapodásai) is figyelembe vehetők. Annak rögzítése mellett, hogy természetesen nem minden termőföld csereszerződés színlelt ügylet, meg kell állapítanunk, hogy a gyakorlatban találkozni olyan konstrukciókkal, melyek az érvénytelenség gyanúját legalábbis felvetik. A konkrét esetben pl. a kívülálló tulajdonszerző az osztatlan közös tulajdonban álló termőföld egy viszonylag kis tulajdoni hányadát „termőföldért tűzifát" tartalmú csereszerződéssel szerezte meg a tulajdonostól. A tulajdonjog bejegyzését követően a vevő tulajdonostársként már a Tft. által rögzített elővásárlási jogi kötöttségektől mentesen, szabadon vásárolta fel a tulajdoni hányadokat. Olykor előfordul az is, hogy a vevő az ellenértékként felajánlott ingó dolgot - mivel arra az eladónak soha nem volt és nem is lesz szüksége külön ügyletben vissza is vásárolja19. Nem vitás, hogy a felek ilyenkor csak látszólag járnak el a törvény betűje szerint: a valódi szándék nyilvánvaló és tetten érhető.
19
Találkoztunk olyan esettel is, ahol a szálak nehezebb kibogozása érdekében a vevővel (a csereügyletben szerződő féllel) gazdasági kapcsolatban álló személy „vásárolta m e g " illetve „vette vissza" a tulajdonos által cserével szerzett ingó dblgot.
A termőföldet érintő elővásárlási jog egyes kérdései
403
Úgy véljük, hogy az ilyen és hasonló szerződések színleltségének megállapítása, mint jogi lehetőség mellett megfontolandó a csereszerződés és az elővásárlási jog kapcsolatának újragondolása is. Meglátásunk szerint az elővásárlásra jogosult számára lehetőséget kellene biztosítani arra, hogy csereszerződés
esetében
is gyakorolhassa
e jogát
akkor, ha a tulajdonossal
szemben a kívülről érkező ajánlatot tartani, teljesíteni tudja. Olyan esetben pl., amikor a cseretárgy nem egyedi tulajdonságokkal bíró, hanem helyettesíthető vagyis a forgalomban szám, mérték, súly szerint megjelölt - dolog (mint pl. a fenti esetben a meghatározott mennyiségű tűzifa), nincs jogi akadálya annak, hogy az elővásárlásra jogosult személy ugyanabból, ugyanannyit felajánlva teljesíthessen. E megoldás kétségtelen előnye, hogy egyformán képes az elővásárlási joggal terhelt dolog tulajdonjogát átruházni kívánó tulajdonos gazdasági szükségletének kielégítésére és az elővásárlási jogosult jogilag védett érdekének szolgálatára. Hátránya ugyanakkor, hogy a helyettesíthetőség bizonyos szempontból szubjektív fogalom-, a dolog fizikai jellemzőin túl gyakran a kötelmi megállapodás tartalma is befolyásolhatja a jogi helyzet megítélését20. A Legfelsőbb Bíróság a Bírósági Határozatok hasábjain 1984/270. szám alatt közzétett eseti döntésében rámutatott: a tulajdonos az elővásárlási jogot nem kerülheti meg - nem játszhatja ki - azzal, hogy az elővásárlási joggal terhelt
dolgot
egy másik dologgal
együtt
adja el és a vételárat
együttesen
állapítja meg. Ilyenkor az elővásárlásra jogosulttal a kapott vételi ajánlatot „megbontva" kell közölni, annak érdekében, hogy a jogosult elővásárlási jogát gyakorolni tudja. A megkötendő adásvételi szerződést lényegében jogi egységekre kell darabolni, méghozzá az egyes ingatlanokra (ingatlan tulajdoni hányadokra) eső vételár megfelelő elosztásával. E megoldás azonban nem feltétlenül érvényesülhet minden esetben. A tulajdonosnak ugyanis jogos érdeke fűződhet
ahhoz, hogy bizonyos
vagyontárgyait
(melyek között az elővásárlási
joggal terhelt dolog is szerepel) egyben, együttesen értékesítse. Ez volt a helyzet az imént hivatkozott esetben is, ahol a Legfelsőbb Bíróság kifejtette, hogy az elővásárlási jog megkerülésének általános tilalmával szemben előfordulhat olyan élethelyzet, amikor több - jogilag egyébként különálló - vagyontárgy együttes értékesítése gazdaságilag indokolt lehet (akkor is, ha ez az elővásárlási
20
A helyettesíthető dolog ugyanis dologi jogi fogalom, a cserszerződés tárgyának meghatározása ugyanakkor kötelmi jogi kérdés, ahol a szolgáltatás egyedi, zártfajú vagy fajlagos volta a döntő. Helyesen jegyzi meg pl. Kolosváry, hogy a „helyettesíthetőség, illetőleg a helyettesíthetetlenség jelentősége a dologi jogban kevesebb és inkább a kötelmek területére sugárzik ki." Magyar Magánjog (szerk. Szladits Károly, Grill Kiadó Budapest, 1942.) V. Dologi jog 21. o.
404
Leszkoven László
jog gyakorlásának kizárását eredményezi). A Bíróság által elfoglalt állásponttal és okfejtéssel egyetértve annyit jegyzünk meg, hogy véleményünk szerint általános érvénnyel nem, hanem kizárólag az eset összes körülményeinek mérlegelésével állapitható meg, hogy a konkrét esetben az elővásárlási jog gyakorlására van-e lehetőség.
