Sectio Juridica et Politica, Miskolc, Tomus XXIV. (2006), pp

Sectio Juridica et Politica, Miskolc, Tomus XXIV. (2006), pp. 511-456 A TERMŐFÖLDEK TÖRVÉNYES ELŐVÁSÁRLÁSI JOGÁNAK ALAKULÁSÁRÓL, KÜLÖNÖS TEKINTETTEL A RENDSZERVÁLTÁS UTÁNI JOGFEJLŐDÉSRE SZILÁGYI JÁNOS EDE*

Az elővásárlási jog „az adásvételi szerződés körében a leendő vevőt megillető, feltételhez kötött egyoldalú alakító jog, amely feltétel fennálltával a jogosult nyilatkozatával a másik felet, az eladót konszenzus hiányában is a szerződés vele való létrehozatalára kényszerítheti."' A hatályos elővásárlási jogi szabályozásának alapját a Ptk.2 teremti meg. Ennek lényege, hogy az elővásárlási jogot az adásvételi szerződéshez köti a jogalkotó. A magánjogi kódex az elővásárlási jognak két típusát különbözteti meg: az egyik a szerződésen alapuló, a másik a jogszabályon alapuló. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog a szerződéses elővásárlási jogot megelőzi. Maga a Ptk. is nevesít jogszabályon alapuló elővásárlási jogokat; ilyenek a 145., illetve a 97. §-okban meghatározott jogosultságok. A Ptk. 97. § (3) bekezdése alapján a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát pedig a földre elővásárlási jog

* DR. SZILÁGYI JÁNOS EDE doktorjelölt Miskolci Egyetem ÁJK, Munka- és Agráijogi Tanszék 3515 Miskolc-Egyetemváros 1

Bíró György: Az adásvételi szerződés, mint alaptípus. In: Bíró György (szerk.): Szerződési alaptípusok. Novotni Kiadó, Miskolc, 1999, 36. o. 2 1959. évi IV. törvény a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről, 373. §: (1) Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve írásbeli megállapodással elővásárlási jogot enged, és a dolgot el akarja adni, a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni. Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel jáma. (2) Ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlat tartalmát magáévá teszi, a szerződés közöttük létrejön. Ha a jogosult a szerződési ajánlat elfogadására általában megszabott határidő alatt ilyen nyilatkozatot nem tesz, a tulajdonos a dolgot az ajánlatnak megfelelően vagy annál kedvezőbb feltételek mellett eladhatja. (3) Ha az elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ingatlanon valamely jogot szerez. (4) Az elővásárlási jog átruházása - ha törvény eltérően nem rendelkezik - semmis, gazdálkodó szervezet azonban kijelölheti azt a személyt, aki e jog gyakorlására jogosult. (5) Az elővásárlási jog - ha törvény eltérően nem rendelkezik - az örökösökre nem száll át. (6) Az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseket a jogszabályon alapuló elővásárlási jogra is alkalmazni kell. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog a szerződéses elővásárlási jogot megelőzi.

512

Szilágyi János Ede

illeti meg (az aedificium solo cedit elvét kiteljesítendő). A Ptk. 145. § (2) illetve (3) bekezdése alapján a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg. A külön jogszabályokban más személy részére biztosított elővásárlási jog - ha törvény kivételt nem tesz - megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát. Ilyen külön jogszabályban biztosított elővásárlási joggal találkozhatunk a termőföldek esetén is, amely jogot általánosan, az alább részletesen vizsgált Termőföldtörvény (1994. évi LV. törvény - Tft.) határoz meg, a szabályait kiegészítő végrehajtási rendelettel, és a speciális eseteket taglaló további törvényekkel. A téma kapcsán előbb (I.) a hatályos szabályozás előzményeit vizsgálom meg, majd (II.) a Tft. elővásárlási joganyagának változásait taglalom. I. A hatályos termőföld elővásárlási jog, mint jogintézmény előzményei 1. Az elővásárlási joggal már a római jogban is találkozhatunk, ahol az tipikusan az adásvételnél előforduló mellékegyezmény (pactum protiméseós) volt. Az elővásárlási jog fenntartása esetén kiköthette ugyanis azt az eladó, hogy ha a vevő a dolgot bármikor el kívánná adni, azt elsősorban az eladónak köteles felajánlani, aki jogosult a dolgot a más által kínált vételáron megvásárolni. 3 A római jogban a földtulajdonjogot korlátozó törvényi intézmények, szemben a középkori feudális joggal, 4 alig tetten érhetők, ezért a továbbiakban a feudális magyarjog jogintézményeivel foglalkozom. 2. A feudális magyar földtulajdonjogban számos korlátozással találkozhatunk (az úrbéri viszonyok, királyi főhűbérúr földtulajdonjoga, a nemzetség joga a közös őstől származó birtokra - azaz ősiség).5 A jogtudomány tipikusan két törvényes elővásárlási jogot ismer a feudális jogban. 6 Egyik az ősi birtok elidegenítőjét korlátozó osztályos atyafiak, a másik a nem osztályos atyafiak és szomszédok 7 elővásárlási joga. A kettő között az a leglényegesebb különbség, hogy míg az osztályos atyafiakat egyenesen fel kellett hívni (praemonitiö) jogaik gyakorlására, addig az utóbbiak felhívása nem volt kötelező, ellenben jogukat érvényesítendő, a föld megvásárlására ajánlást tehettek (admonitio). A

3

Földi András - Hamza Gábor: A római jog története és institúciói. Nemzeti Tankönyvkiadó, Budapest, 1998, 510. o. 4 Csizmadia Andor: A feudális jog (1000-1848). In: Csizmadia Andor - Kovács Kálmán - Asztalos László: Magyar állam- és jogtörténet. Nemzeti Tankönyvkiadó, Budapest, 1998, 216. o. 5 Uo. 6 Érdekes módon mindkettőt az 1852. ősiségi nyílt parancs 18. §-a törölte el. 7 Részleteiben lásd még DEGRÉ Alajos: A szomszédok öröklési és a szomszédi elővásárlási jog kialakulása. Budapest, 1942.

A termőföldek törvényes elővásárlási jogának

alakulásáról...

513

praemonitio elmulasztásának, illetve az admonitio figyelembe nem vételének a következménye az volt, hogy a jogosítottak a nélkülök és ellenük létrejött adásvételt dologi hatállyal megtámadhatták. 8 Az örökvallást - ez volt ugyanis a nemesi (polgári) ingatlanok átruházása tárgyában kötött legfontosabb feudális jogi szerződés - valamelyik hiteles hely előtt kellett kötni, ahol a felek megjelentek, akaratukat élőszóval kijelentették, és azt a hiteles hely szerződésbe foglalta. A XIV. század előtt az osztályos atyafiak személyesen is megjelentek a hiteles helyen, később azonban már a „felvalló", az osztályos atyafiak beleegyezésének előzetes kikérése után, az egész rokonság nevében tett bejelentést, s ezek után a vevővel szemben az eladó vállalta az ellentételezést, amennyiben az osztályos atyafiak valamelyike megtámadná a szerződést.9 3. Az elővételi jog 10 dualizmus kori szabályozásában két törvényi típusa érdemel említést. Az egyik alapja az 1894. évi V. törvénycikk a telepítésről, a másik alapja a többszörösen módosított 1920. évi XXXVI. törvénycikk a földbirtok helyesebb megoszlásáról. Az 1894: V. tc. - ezen törvény gyakorlatilag új települések létrehozásáról rendelkezik - 17. §-a alapján „ha a mindenkori telepesek telepítvényi ingatlanaikat a tulajdonjognak az első telepes nevére történt bekebelezésétől" számítandó 15 éven belül másnak mint törvényes leszármazóiknak vagy házastársuknak bármikor elidegeníteni akarnák, ez esetben a kincstárt elővásárlási jog illeti meg; miért is a telep tulajdonjogának a telepes nevére való bekebelezésével egyidejűleg bejegyzendő lesz a magyar kir. kincstár javára az elővásárlási jog is, mely abban áll, hogy ha a telepes telepítvényi ingatlanait a kiszabott 15 éven belül elidegeníteni akarná, köteles ezen ingatlanok megvételével a magyar kir. kincstárt megkínálni, a kincstárnak pedig jogában áll, azon ingatlanokat minden tartozékaival együtt a telepes által vételár fejében már befizetett tőkeösszegek, továbbá az igazolt házépítési költség, vagy ha házépítési kölcsönt adott, ennek tényleg törlesztett részeinek lefizetése mellett megvásárolni és arra vonatkozó tulajdonjogát tehermentesen bekebeleztetni. A telepítő kincstár az elővásárlási jog igénybevétele iránt a megkínálástól számított 60 nap alatt nyilatkozni tartozik; - ellenkező esetben elővásárlási joga elenyészett." Az 1920. évi XXXVI. tc. 16. §-a alapján pedig „amennyiben ez a törvény mást nem rendel, az államot földbirtokpolitikai célokra minden mezőgazdasági ingatlan 8

Kolozsváry Bálint: A magyar magánjog tankönyve. II. kötet. Grill Károly Könyvkiadó Vállalata, Budapest, 1911,227. o. 9 Csizmadia: m. 234-235. o. Érdemes megjegyezni azt, hogy - amennyiben adományozott földről volt szó - mivel az adományok eladás a király háramlási jogát sértette, ezért ahhoz a király hozzájárulását is szokássá vált kérni, hogy a királlyal szemben sem legyen az ügylet érvénytelen (i. m. 219. o.). 10 Az elővásárlási jogot ilyen néven is illették, lásd Szladits Károly: Kötelmi jog. II. kötet. Grill Károly Könyvkiadóvállalata, Budapest, 1934, 122-146. o. 11 Értsd: telekkönyvi bejegyzésétől.

514


elidegenítése esetében ennél a törvénynél fogva elővásárlási jog illeti. Ezt az elővásárlási jogot a telekkönyvbe bejegyezni nem kell s az telekkönyvi bejegyzés nélkül is mindenkivel, még a szerződéses elővásárlásra jogosulttal szemben is hatályos." Mint láthatjuk, ezen utóbbi elővásárlási jog esetén már - hasonlóan a mai szabályozáshoz - a törvényes elővásárlási jogot nem kell bejegyezni a telekkönyvbe, hanem az ipso iure létrejön, érvényes és hatályos. 4. A II. világháborút követő szocialista jogalkotás szabályozásával nem kívánok foglalkozni, ugyanis annak földbirtok-politikai preferenciái (a társadalmi tulajdon elsőbbsége a magántulajdonnal szemben) nagy mértékben eltérnek az azt megelőző, illetve a hatályos szabályozás értékrendjétől. így csak a földről szóló 1987. évi I. törvényt, mint a rendszerváltáskor hatályban lévőt kívánom vizsgálatom tárgyává tenni. 1987. évi I. törvény a rendszerváltást követően - fokozatos jogszabálymódosítások és alkotmánybírósági „kontroll" következtében - egy viszonylag liberálisabb földbirtok-politikát képviselt, amelynek következtében a termőföldek megszerzéséhez kapcsolódó korlátozások is enyhébbek voltak. Ebben a 1990-től (a rendszerváltástól) 1994-ig (az új, hatályban lévő Tft. elfogadásáig) terjedő időszakban fontos változások zajlottak le, illetőleg indultak el, mint a privatizáció, a kárpótlás vagy a szövetkezetek átszervezése, és az ehhez kapcsolódó vagyonnevesítés. Mindazonáltal a 87-es földtörvény is ismerte és használta a törvényes elővásárlási jog intézményét. A jogszabály 9. §-a alapján termőföld, tanyaépület és a hozzá tartozó termőföld, továbbá a magánerőből beépíthető építési telek elidegenítése esetén a haszonbérlőt, 12 bérlőt elővásárlási jog illeti meg. Egyébiránt viszont az 1987. évi földről szóló törvény szerint az ingatlan tulajdonjogát a Polgári Törvénykönyvben, továbbá a törvényben meghatározott módokon lehet megszerezni. Ez magánszemélyeknél azt jelentette, hogy magánszemély korlátlan mértékben szerezhet ingatlan tulajdont, tulajdonszerzésének korlátozását csak törvényben lehet elrendelni.13 Ez a szabályozás alapvetően a földet használó javára kívánt kedvezményt biztosítani. 5. A jogalkotó a tulajdonviszonyok megfelelő formában történő átrendezése végett is szívesen nyúlt az elővásárlási jog jogszabályban meghatározott eszközéhez. Ezzel a jogintézménnyel találkozhatunk ugyanis az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába adásáról szóló 1991. évi XXXIII. törvényben, illetve a tulajdonviszonyok rendezése érdekében, az állam által az állampolgárok tulajdonában igazságtalanul okozott károk részleges kárpótlásáról szóló 1991. évi XXV. törvényben (kárpótlási törvény). Előbbinél az ingatlan fekvése szerint illetékes önkormányzatot a közigazgatási terü12

A törvény végrehajtására kiadott 26/1987. (VII. 30.) MT rendelet 71. §-a alapján a haszonbérlőt a haszonbérelt termőföldre elöhaszonbérleti jog is megilleti. 13 1987. évi I. törvény 23. §.

A termőföldek törvényes elővásárlási jogának alakulásáról...

515

létén lévő másik önkormányzat tulajdonában lévő ingatlanra elővásárlási jog illeti meg.14 A kárpótlási törvényben pedig a kárpótlásra jogosult tanyatulajdonost a tanyája körüli termőföldre a kárpótlási árverés során elővásárlási jog illeti meg.15 6. Az elővásárlási jog, mint termőföldszerzést szabályozó eszközzel az Alkotmánybíróság (AB) is számos határozatában foglalkozott. 6.1. A 18/1992. (IV.30.) AB határozat többek között megsemmisítette az 1987-es földtörvény 27. §-át, amely szerint „A tanya és a föld magánszemélyek közötti adás-vétele esetén azt a mezőgazdasági nagyüzemet, amelynek területén a tanya és a föld fekszik, elővásárlási jog illeti meg. E jogának gyakorlására más személyt nem jelölhet ki." Mindezek kapcsán az AB foglalkozott az elővásárlási jog alkotmányosságával, amelynek kapcsán a következőket állapította meg. Az elővásárlási jognak jogszabályon alapuló intézménye a tulajdonossal szemben kétségkívül a tulajdonjogból folyó rendelkezési jog korlátozása. Az elővásárlási jog ugyanis hatalmasságot biztosít a jogosultnak arra, hogy amenynyiben a tulajdonos a dolgot el kívánja adni, az elővásárlási jog jogosultja egyoldalú nyilatkozatával a vevő helyett maga léphet be az adás-vételi szerződésbe. Az AB már korábbi határozatában16 kifejtette, hogy a rendelkezési jog a tulajdonjoghoz tartozó részjogosítvány, amely a tulajdon feletti döntés szabadságát foglalja magába. A rendelkezési jog korlátozása azonban csak akkor jár a tulajdonjog, mint alkotmányos jog lényeges tartalmának a korlátozásával, így csak akkor alkotmányellenes, ha az nem elkerülhetetlen, tehát ha kényszerítő ok nélkül történik, továbbá, ha a korlátozás súlya a korlátozással elérni kívánt célhoz képest aránytalan. Az AB pedig már több határozatában rámutatott arra, hogy a tulajdonjog nem korlátozhatatlan jogosultság. Az Alkotmány 8. § (2) bekezdése eleve teret enged az alapjogok törvényi korlátozásának. A tulajdonjoggal való rendelkezés tilalma, tehát a rendelkezési jog teljes korlátozása például nyilvánvalóan közelebb áll a lényeges tartalom sérelméhez, mint a harmadik személy javára szóló elővásárlási jog biztosítása. Az AB álláspontja szerint az elővásárlási jog, mint korlátozás kizárólag vevőválasztási szabadságát érinti, feltéve, hogy az elővásárlásra jogosult a vevővel, a harmadik személy ajánlatot tevővel azonos tartalommal és feltételekkel kész vele szerződést kötni. Ugyanakkor kétségtelen, hogy a vevőként jelentkező személy tulajdonszerzési joga is korlátozott az elővásárlási jog jogosultjával szemben. A vevő 14

1991: XXXIII. tv 39. § ( 1 ) bek. 1991: XXV. tv. 22. § (2) bek. A törvény végrehajtási 104/1991. (VIII. 3.) Korm. rendeletének 36. §-a alapján a tanyája körüli termőföldre árverező tanyatulajdonost az elővásárlási jog akkor illeti meg, ha a kárpótlási jegyeivel (a mezőgazdasági vállalkozási támogatással) fedezett ajánlata eléri az elhangzott legutolsó ajánlat összegét. 16 7/1991 (II. 28.) AB határozat. 15

516


tulajdonszerzési jogának a törvény általi korlátozása az AB álláspontja szerint azonban ugyanúgy nem érinti a tulajdonjog lényeges tartalmát, mint ahogy a korlátozás az eladó tekintetében sem az érinthetetlen lényegre vonatkozik. A tulajdonszerzésnek ez a korlátozása csak az ún. hatalmassággal érintett dolgok viszonylatában áll fenn, nem jelent azonban általános szerzési jogkorlátozást, így a tulajdonjog lényegi tartalmát nem befolyásolja. 6.2. Az előzőhöz hasonló, értékes megállapításokat fogalmaz meg a 39/1992. (VII. 16.) AB határozat is, többek között a tulajdonostársat megillető elővásárlási jog kapcsán. Az AB álláspontja szerint egyéb jogszabályon alapuló elővásárlási jog és a tulajdonostárs Ptk.-n alapuló elővásárlási joga ütközése esetén, amikor tehát a tulajdonostárs elővásárlási jogát más javára jogszabály által létesített elővásárlási jog megelőzi, az alkotmányossági vizsgálat középpontjában az elővásárlási jogok rangsora áll. Ahhoz, hogy a tulajdonostárs elővásárlási joga elsőbbséget élvezzen minden más jogszabályon alapuló elővásárlási joggal szemben, a tulajdonostársat, illetve elővásárlási jogát pozitív diszkrimináció révén preferálni kellene. Az ugyanis, hogy a tulajdonostárs elővásárlási joga minden más jogszabályon alapuló elővásárlási jogot megelőz, nem alkotmányjogi evidencia. A pozitív diszkriminációnak viszont alkotmányos indokát kellene adni. Olyan - az indítványozó által feltételezett - alkotmányos tétel ugyanis nincs, amely ezt a feltételezést - ti., hogy a tulajdonostárs elővásárlási joga minden más jogszabályon alapulót megelőzne - alátámasztaná. Az AB a konkrét eset kapcsán vizsgálta az elővásárlási jog jogi természetét is. Ha ugyanis az elővásárlási jog dologi jogi természetű, akkor része a tulajdonjognak, annak mintegy önálló részjogosítványa, hasonlóan a rendelkezéshez, használathoz és birtokláshoz, vagy legalábbis beleértendő e részjogosítványok valamelyikébe. Az elővásárlási jog vagy szerződésen, vagy jogszabályon alapul. A szerződésen alapuló elővásárlási jogot a Ptk. az adásvétel különös nemei között sorolja fel (373. §). A 373. § (5) bekezdése lehetővé teszi azt, hogy jogszabály is alapítson elővásárlási jogot. Ilyen jogszabály a Ptk. 145. § (2) bekezdése által a tulajdonostárs javára létesített elővásárlási jog, amelynek gyakorlására értelemszerűen a Ptk. 373. §-ának rendelkezéseit kell alkalmazni. Az elővásárlási jog tehát egyértelműen a kötelmi jog különös részébe tartozó, kötelmi természetű jogintézmény, melynek ezen jogi természetén nem változtat az, hogy több - más személy mellett - jogszabály a tulajdonostárs javára is létesít elővásárlási jogot. Nem válik dologi jogi természetűvé e kötelmi természetű jogintézmény pusztán attól, hogy a Ptk. a tulajdonostársra vonatkozó elővásárlási jog intézményét törvényszerkesztési, de nem dogmatikai okokból - a közös tulajdonra v o n a t k o z ó szabályok között helyezi el, nem érintve azonban azt, hogy annak g y a k o r l á s á r a


517

nézve az említett kötelmi jogi rendelkezések alkalmazandók. Nyilvánvaló, hogy egy kötelmi jogi intézmény a tulajdonostárs tekintetében nem válik attól dologi jogivá, hogy az adott intézmény - kötelmi jogi alapon - a tulajdonostársat is megilleti. Minthogy pedig az elővásárlási jog nem dologi jogi, hanem kötelmi jogi intézmény, és mivel a tulajdonostársat megillető elővásárlási jogot pusztán törvényszerkesztési-kodifikáció-technikai okokból, de nem jogi természete miatt, azaz nem dogmatikai okokból helyezték el a Ptk. dologi jogi részében, a tulajdonostársat megillető elővásárlási jog vonatkozásában az Alkotmány - nemcsak 9. § (1) bekezdésének, de - 13. §-ának alkalmazása sem merül fel. Alkotmányossági kérdésként kizárólag az elővásárlási jogok rangsorának megállapítása merülhet fel. Rangsor megállapítása a jogban ismert és alkalmazott megoldás (csőd, végrehajtás szabályozása). Alkotmányjogilag nem kifogásolható önmagában véve konkuráló elővásárlási jogok rangsorának megállapítása sem. A bírósági gyakorlat szerint (1. Ptk. 9. sz. állásfoglalás) a több tulajdonostárs konkuráló elővásárlási joga esetén a vevőt az eladó választja ki (II. pont), de végrehajtási árverés esetén a tulajdonostársakat elővásárlási jog meg sem illeti (VI. pont). Ugyanez a helyzet akkor, ha a résztulajdonos illetőségét tartási szerződéssel ruházza át (VII. pont). Fontos megjegyezni ugyanakkor, hogy önmagában egy elővásárlási jognak a másik elé helyezése még nem alkotmányellenes. Ha e két elővásárlási jog konkurál, két eset képzelhető el. Ha a törvény rangsort nem állapít meg, a kollíziót a bírósági gyakorlat oldja fel az említett módokon. Ha a törvény rangsort állapít meg, ennek egyetlen mércéje az Alkotmány 70/A. §-a, mivel a tulajdonostársnak nincs alanyi joga arra, hogy az ő elővásárlási joga mindenki mást megelőző, azaz abszolút szerkezetű legyen. Ebből a szempontból az egyes esettől elvontan nem kifogásolható a Ptk. 373. § (5) bekezdésnek azon szabálya sem, amely a rangsorban elsőbbséget biztosít a törvényen alapuló elővásárlási jog számára a szerződésen alapulóval szemben. Lehetnek ugyanis olyan jogalkotói szempontok, amelyek egyes konkrét esetben indokolják, hogy a jogalkotó az ugyancsak jogszabályon alapuló, a tulajdonostársat megillető elővásárlási jogot megelőzően másnak biztosítson ugyancsak jogszabályon alapuló elővásárlási jogot. II. A hatályos Termőföldtörvény és kapcsolódó jogszabályok elővásárlási joganyagának változása 1. Az 1987-es földtörvény rendszerváltást követő viszonylag liberálisabb szabályozásával szemben egy kötöttebb földtulajdoni, földhasználati rendszer képe

518


bontakozott ki a Tft.-ben, amelyben az elővásárlási jog ismét szabályozási eszközként szerepelt. A Tft. eredeti 10. §-a alapján ugyanis „termőföld vagy tanya eladása esetén a haszonbérlőt, felesbérlőt és a részesművelőt elővásárlási jog illeti meg. Védett természeti területen a Magyar Államot is elővásárlási jog illeti meg, amelyet nevében az illetékes természetvédelmi (nemzeti park) igazgatóság a haszonbérlőt, felesbérlőt és a részesművelőt megelőzően gyakorolhat." Mint látható a törvény szakaszának első mondata nem sokban tért el a hatálybalépését megelőző 1987. évi I. törvény 9. §-ában található rendelkezésektől. 2. A Tft. megalkotásával egyidejűleg került sor két másik törvény megalkotására, amelyek a termőföldek egyes fajtáira állapítottak meg speciális rendelkezéseket az elővásárlási jog tekintetében. Az egyik kiemelendő jogszabály az erdő művelési ágú termőföldre (továbbiakban erdő) vonatkozó, erdőbirtokossági társulatról szóló 1994. évi XL1X. törvény, a másik pedig a szőlő művelési ágú termőföld (továbbiakban szőlő) szabályait pontosító, a hegyközségekről szóló 1994. évi CII. törvény. 2.1. Az 1994. évi XLIX. törvény 30. §-a szerint az erdőbirtokossági tag tulajdonának (tulajdoni hányadának) élők közötti jogügylettel történő átruházása esetében e sorrendben elővásárlási joga van a többi társulati tagnak. Közös tulajdon esetén a tulajdonostárs elővásárlási joga mindenki másét megelőzi. 17 Ha a társulat használatában természetvédelmi oltalom alatt álló erdőterület van, arra az előzőekben meghatározott jogosultakat megelőzően - elővásárlási jog illeti meg az államot. Az államot megillető elővásárlási jogot - ha jogszabály másként nem rendelkezik - a természetvédelemért felelős miniszter által kijelölt szervezet gyakorolja. Mint látható az erdők vonatkozásában a lex speciálisként működő erdőbirtokossági társulatról szóló törvény egy sorrendet állított fel, amelynek alapján a természetvédelmi oltalom alatt álló erdők esetén az elővásárlási jog első helyen az államot illeti. Ezt követi (vagy ha nem természetvédelmi oltalom alatt áll az erdő, akkor ezzel kezdőik), ha közös tulajdonról van szó, a tulajdonostárs elővásárlási joga, majd ez után jöhet számításba az erdőbirtokossági társulati tag elővásárlási joga. Ha azonban egyik jogosult sem kíván élni törvény adta jogával, akkor végül belépnek a Tft. elővásárlási jogosultjai. 2.2. A hegyközségekről szóló 1994. évi CII. törvény 30. § (2) bekezdése alapján „a hegyközség tagját elővásárlási, valamint előhaszonbérleti jog illeti meg a szomszédos, a szőlő termőhelyi kataszterében nyilvántartott földrészletre." A jogszabály ezen megoldása több problémát is felvetett. Az egyik nyilvánvalóan az volt, hogy a köztestület tagjának elővásárlási joga nem sérti-e a tulajdonhoz való alkotmányos jogot. A következő probléma a szomszédság fogalmá17

A 30. § ezen mondatát a 2001: CXVII. törvény 18. § (1) bekezdésének b) pontja módosította.


519

nak meghatározásában volt, abban ugyanis, hogy azt nem a közhiteles ingatlannyilvántartás alapján állapítja meg a törvény, hanem egy nem-közhiteles, ágazati nyilvántartásra (termőhelyi kataszter) alapozva.18 Nem tisztázza továbbá a hegyközségekről szóló törvény, szemben az erdőbirtokossági társulatról szóló törvénnyel, a hegyközség tagját megillető elővásárlási jog és más, például Ptk. tulajdonostársat megillető, elővásárlási jog egymáshoz való viszonyát sem. Vegyük sorra a problémás pontokat. Az első kérdés kapcsán az AB kifejtette azon álláspontját, 19 hogy a hegyközség tagját megillető elővásárlási jog, lévén az közérdeket szolgál, nem jelenti a tulajdonjog aránytalan korlátozását. Az AB utal egyébiránt a második problémás pontra is. Itt az jelenthet nehézséget, hogy termőhelyi kataszter szerint szomszédos földrészlet nem feltétlenül egyezik az ingatlan-nyilvántartás szerint szomszédos földrészlettel. Az AB által előrevetített elv szerint a termőhelyi kataszter lenne a meghatározó a szomszédság meglétének az eldöntésében, azonban a gyakorlat másképpen alakult.20 A gyakorlat szerint21 szőlő eladásakor a földhivatal keresi meg az illetékes hegyközséget, hogy nyilatkozzon arról: vajon az eladott szőlővel - az ingatlan-nyilvántartás szerint - közvetlenül szomszédos területek szerepelnek-e a termőhelyi kataszterben, és hogy tulajdonosaik tagjai-e a hegyközségnek. Ennek alapján dönt a földhivatal az elővásárlási jog fennállásáról, és az ajánlat közlésének megfelelőségéről. Megítélésem szerint zavaróan hat a hegyközségekről szóló törvényben az, hogy nem nyilatkozik a Ptk.-ban fellelhető, jogszabályon alapuló elővásárlási jogokhoz való viszonyáról. Ennek következtében, ha a lex speciális derogat legi generáli alapelvet vesszük figyelembe, akkor arra a következtetésre juthatunk, hogy szőlők esetén a hegyközségi tag elővásárlási joga a hatályos szabályok alapján előzi a Ptk-ban található - példának okáért - tulajdonostárs elővásárlási jogát, és csak ez után következnek a Tft.-ben fellelhető elővásárlási jogosultak. Ez véleményem szerint az erdőbirtokossági társulatról szóló törvénnyel összevetve jelent nem megfelelő rendezést, ugyanis bár az AB határozatok tükrében a Ptk. tulajdonostársak elővásárlási jogosultsága helyett preferálható más személyi kör elővásárlási jogosultsága is, azonban az erdő is egy speciális termőföld (hasonlóan a szőlőhöz), ennek okán nem indokolható az, hogy az erdőnél a tulajdonostárs az első helyen van, a szőlőnél viszont csak a speciális köztestület tagja után. Ezen analógiára tekintettel tartanám helyesebbnek, ha a hegyközségi tör18 Előbbi két probléma kapcsán lásd még Fodor László: A hegyközségek. In: Csák Csilla (szerk.): Agrárjog. II. kötet. Novotni Kiadó, Miskolc, 2005, 71-73. o. "41/1995. (VI. 17.) AB határozat. 20 Hozzá Fodor: i. m. 72. o. 21 Az LB Közigazgatási Kollégiumának véleménye aktuális jogalkalmazási kérdésekben, III/7. pont, BH 2000. évi 8. szám.

520


vénybe is beiktatnának egy olyan jogszabályhelyet, amely kimondja, hogy a tulajdonostárs elővásárlási joga megelőzi a hegyközség tagjának elővásárlási jogát. 3. A termőföldtörvény elővásárlási szabályainak nagy mértékű átdolgozására 1999-től került sor, több lépcsőben. 22 3.1. Az első módosítás23 viszonylag kis léptékű volt, köszönhetően annak, hogy a jogalkotó első lépésben nem kívánt foglalkozni a tulajdonszerzés kérdéskörének mélyreható szabályozásával, e helyett egy más kérdést feszegetett. A földtörvény módosítását akkor mindenekelőtt az tette szükségessé, hogy a földhasználati viszonyok - a jogalkotó megítélése szerint - nem voltak áttekinthetők, ugyanis nem volt olyan nyilvántartás, amely a földhasználatot rögzíti. A szerzési korlátozások kijátszására irányuló, legtöbbször valamilyen használati jogcímmel palástolt törekvések (zsebszerződések) láthatóvá tétele, másfelől az agrártámogatások igénybevételének feltételét jelentő földhasználat megbízható igazolása érdekében szükség vált olyan hiteles, hatóság által vezetett nyilvántartásra, amely bármely jogcímen történő földhasználatot regisztrál. Ennek következtében született meg a földhasználati nyilvántartás. Ezen szabályozást erősítendő, a földtörvénynek a haszonbérlőt megillető elővásárlási jogra vonatkozó szabályai kiegészültek egy olyan rendelkezéssel, ami egyértelművé teszi, hogy az csak azokra a haszonbérlőkre vonatkozik, akiknek tulajdonszerzését a törvény nem záija ki.24 A törvény indoklásában mindenesetre már ekkor utaltak arra, hogy az új Kormány mezőgazdasági programjában kiemelt helyen áll, az európai mezőgazdasági modell alapját képező családi gazdaságok fejlesztése. 3.2. A nagyobb léptékű földbirtok-politikai változásokat bevezetendő az Országgyűlés megalkotta a Nemzeti Földalapról szóló 2001. CXVI. törvényt,25 amely az adásvételen túl az elővásárlási jogot az ingyenes átruházásra is kiterjeszti (8. §). Ezt követően az állam földbirtok-politikai stratégiájában meghatá-

22

A korszak szabályozását a különböző birtokpolitikai koncepciókat ütköztetve dolgozta(ák) fel: Olajos István: A 2002. február 22-én hatályba lépő termőföld elővásárlási, és előhaszonbérleti jogok gyakorlásáról. Napi Jogász, (2002) 4,7-12. o.; Olajos - Prugberger Tamás: A termőföld birtoklás hasznosítás és forgalmazás a családi gazdaság elősegítésének új jogi szabályozása tükrében. Magyar Jog, (2002) 5, 286-295. o.; Olajos István: A termőföldről szóló törvény módosítása, avagy mi fér bele száz napba. Napi Jogász, (2002) 7-8, 8-12. o.; A termőföldről szóló törvény változásai a kormányváltozások következtében. Gazdasági eredményesség és politikai öncélúság. Cég és Jog, (2002) 10, 13-17. o. 23 Az 1999. évi XLVIII. törvény. 24 A Tft. 1999.06.27-től hatályos szövege alapján a 10. § aképpen módosult, hogy a „termőföld vagy tanya eladása esetén a haszonbérlőt, felesbérlőt és a részesművelöt elővásárlási jog illeti meg, feltéve, hogy tulajdonszerzését törvény nem záija ki." 25 Részletes elemzését lásd Csák Csilla: Nemzeti Földalap. In: Csák Csilla (szerk.): Agrárjog. Novotni Kiadó, Miskolc, 2006, 107-113. o.


521

rozó szerepet szánt a Nemzeti Földalapnak, amely földbirtok-politika egyik lényeges eleme volt az, hogy az állam elővásárlási jogát ne lehessen megkerülni a szokásos szerződéskötési technikával, 26 nevezetesen az ajándékozással. A jogszabály hatályos szövege alapján az államot a Tft. szerinti sorrendben elővásárlási jog illeti meg minden termőföldre, kivéve azt, ami a Tft. hatálybalépése előtt zártkerti földrészletnek minősült. Az elővásárlási jogot az állam képviseletében a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet gyakorolja. Az államot megillető elővásárlási jog - a hozzátartozó (Ptk. 685. § b) pont) javára történő tulajdon-átruházás kivételével - termőföld, illetve tanya tulajdonának részben, vagy egészben ingyenes átruházása esetén is gyakorolható. Ebben az esetben az ingyenesen, vagy részben ingyenesen szerző fél kötelezettsége helyébe a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet - kisajátítási kártalanításra irányadó szabályok szerinti - fizetési kötelezettsége lép. A fizetési kötelezettség mértékének megállapítása és a kötelezettség teljesítése tekintetében egyebekben a kisajátítási eljárásra vonatkozó szabályok az irányadók. Az ingyenes átruházás kapcsán osztjuk Bobvos Pál véleményét abban, hogy a termőföld ingyenes átruházása alatt ugyan nem csak az ajándékozást, hanem más jogcím is értendő, azonban a témával összefüggésben igazán csak az ajándékozás jöhet szóba.27 Mindazonáltal a Nemzeti Földalapról szóló törvény is az AB vizsgálódásnak tárgya lett, és ennek köszönhetően a 7/2006. (II. 22.) AB határozat megsemmisítette a törvény 8. § (3) bekezdését, 28 amely a termőföldek kisajátítására vonatkoztak. 3.3. A Nemzeti Földalapról szóló törvénnyel egy időben került sor a Tft. elővásárlási szabályainak nagy mérvű módosítására. A Tft. 2002. február 22-től hatályos29 szövegének 10. §-a alapján: „(1) Termőföld vagy tanya eladása esetén - ha törvény másként nem rendelkezik - az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg: 26

Az elővásárlási jog megkerülésére vonatkozó jogi lehetőségekről lásd bővebben Leszkoven László: A termőföldet érintő elővásárlási jog egyes kérdései. In: Publicationes Universitatis Miskolcinensis. Sectio Juridica et Politica. Tomus XXII. Miskolc, 2004, 400-404. o. 27 Bobvos Pál: A termőföldre vonatkozó elővásárlási jog szabályozása. In: Acía Universitatis Szegediensis. Acta Juridica et Politica. Tomus: LXVI. Fasc. 3. Szeged, 2004, 5. o. 28 A 2001: CXVI. tv. 8. § (3) bek.: „A helyben lakók termőföldigényének kielégítése, gazdálkodási alapjának megteremtése, a foldspekulációs törekvések visszaszorítása, a települések népességmegtartó képességének megőrzése, illetve elősegítése céljából - 2002. január 1. után vásárolt föld esetén - a Magyar Állam javára kisajátításnak van helye. E címen nem sajátítható ki az a termőföld, amely a Tft.-ben 286 meghatározott elővásárlásra jogosult tulajdonába került. A kisajátítás iránti kérelmet - az erre irányadó szabályok szerint - a tulajdonszerzést követő három éven belül az érintett földrészlet fekvése szerinti települési önkormányzat véleményének beszerzése után az NFA teijesztheti elő." 29 A Tft.-t a 2001. évi CXVII. törvény módosította.

522


a) a családi gazdálkodót, a gazdálkodó család tagjait - ebben a sorrendben - , ha az eladásra kerülő termőföld vagy tanya a családi gazdasághoz tartozó termőfölddel vagy tanyával közvetlenül szomszédos; b) a közös háztartásban élő családtagot; c) a helyben lakó szomszédot; d) a helyben lakót; e) a magyar államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben foglaltak szerint; f ) a haszonbérlőt, felesbérlőt és részesművelőt, ha tulajdonszerzését törvény nem zárja ki; g) a Magyar Köztársaság 2001. és 2002. évi költségvetéséről szóló 2000. évi CXXXII1. törvény 93. § (17) bekezdése alapján az ÁPV Rt. hozzárendelt vagyonából kivett, a dolgozók részére már magánosított vagy magánosításra kerülő mezőgazdasági társaságok közvetlen vagy közvetett magánszemély tulajdonosait azon földterületek vonatkozásában, amelyeket az eladás időpontjában a mezőgazdasági társaság jogszerűen használ; közvetett tulajdonos az, aki egy vállalkozás tulajdoni hányadát, illetőleg szavazatait ebben a vállalkozásban tulajdoni részesedéssel, illetőleg szavazatokkal rendelkező más vállalkozás tulajdoni hányadain, illetőleg szavazatain keresztül birtokolja vagy gyakorolja. (2) Az (1) bekezdés szerinti sorrend az elővásárlásra jogosultak között egymással szemben is érvényes." A módosításnak köszönhetően a korábban preferált termőföldet használó kör, most majdnem a sor végére került, ezzel szemben a családi gazdaságok, mintegy az ismeretlenből törve elő, a földbirtok-politika elsőszámú kedvezményezettjeivé léptek elő. E jogszabály-módosítást már a kezdetektől támadták a mezőgazdaságból élők, két okból is. Egyrészt Magyarországon haszonbérlet címén sok esetben szövetkezetek, gazdasági társaságok béreltek földet, és félő volt, hogy ezek túlzottan hátrányba kerülnek egy ilyen módosítással. Másrészt európai tendenciaként is felfogható az, hogy Nyugat-Európában egyre inkább a termőföld haszonbérlőjét részesítik előnyben. Ennek köszönhetően módosította a jogalkotó rövid idő elteltével szinte a korábbival teljes mértékben ellentétesen az elővásárlási joganyagot. 30 Itt kell szólnunk a törvény vonatkozó szakaszainak végrehajtásáról gondoskodó 16/2002 (II. 18.) Kormányrendeletről is, amely osztva Bobvos Pál véleményét 31 - jogellenesen terjeszkedik túl számos ponton a Tft.-ben meghatározott felhatalmazásán.

30 31

Fodor László: Agrárjog. Debrecen, Kossuth Egyetemi Kiadó, Debrecen, 2005, 122-124. o. Bobvos: /'. m. 16-18. o.


523

3.4. A leírtak alapján ismételten a földet használó személyek köre került előtérbe, amely módosítás alapján a Tft. 2002.09.02-től hatályos 32 szövegének 10. §-a: „(1) Termőföld vagy tanya eladása esetén - ha törvény másként nem rendelkezik - az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg: a) a haszonbérlőt, felesbérlőt és részesművelőt; jogi személy vagy jogi személyiség nélküli más szervezet haszonbérlő esetén annak helyben lakó természetes személy tagját, illetve helyben lakó részvényesét;33 b) a helyben lakó szomszédot; c) a helyben lakót; d) a magyar államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben foglaltak szerint. (2) Az (1) bekezdés b)-c) pontjában meghatározott jogosulti csoportokon belül az elővásárlási jog gyakorlásának sorrendje a következő: a) a családi gazdálkodó; b) nyilvántartási (regisztrációs) számmal rendelkező őstermelő, illetőleg egyéni mezőgazdasági vállalkozó; c) jogi személy, illetve jogi személyiség nélküli más szervezet esetén annak helyben lakó természetes személy tagja vagy helyben lakó részvényese. (3) Az (1) bekezdés szerinti elővásárlási jog nem áll fenn a közeli hozzátartozók [Ptk. 685. § b) pont] és a tulajdonostársak közötti adásvétel esetén, valamint olyan külterületi földrészlet eladása esetén, amely a törvény hatálybalépéséig zártkertinek minősült. (4) Az (l)-(2) bekezdés szerinti sorrend az elővásárlásra jogosultak egymás közötti viszonyában is irányadó." A törvény továbbá kiküszöbölte a szabályozás azon fogyatékosságát, hogy a Tft. szerinti elővásárlási jog a tulajdonostársak, valamint a közeli hozzátartozók közötti adásvétel esetében is érvényesüljön. 3.5. Kormányváltás után, a földbirtok-politika módosulásával - sajnos Magyarországon „természetesen" - nem maradhatott érintetlen az elővásárlási jog szabályanyaga sem. Az eddigi szabályanyag 10. §-ának (3) bekezdését módosították illetve beiktattak egy (6) bekezdést is, egy új jogi fogalmat magyará-

32

A Tft.-t a 2002. évi XXIII. törvény módosította. Fontosnak tartjuk megjegyezni, hogy az (1) bekezdés a) pontja alapján az elővásárlási jogot akkor lehet gyakorolni, ha a haszonbérleti jogviszony (felesbérlet, részesművelés) legalább három éve fennáll. Ha a haszonbérlő (felesbérlő, részesművelő) jogi személy vagy jogi személyiség nélküli más szervezet, ennek tagja, illetve részvényese esetén további feltétel a legalább hároméves tagi, illetve részvényesi jogviszony. 33

524


zandó. A Tft. 2005. november 1-től hatályos 34 szövege alapján ugyanis a Tft.ben meghatározott elővásárlási jog a jövőben nem áll fenn „a mezőgazdasági termelők nyugdíj előtti támogatása feltételeként megvalósuló termőföld vásárlása esetén" sem. A módosító jogszabály indoklása szerint a módosításra a mezőgazdasági termelők nyugdíj előtti támogatását igénybe venni szándékozó, a jogosultság egyéb feltételeinek megfelelő mezőgazdasági termelő gazdaságátadásához szükséges preferenciák biztosítása miatt volt szükség. Mivel az elővásárlásra vonatkozó szabályok nem biztosították a szükséges preferenciákat, ezért a mezőgazdasági termelők nyugdíj előtti támogatásához kapcsolódó gazdaságátadás elsőbbségét az elővásárlási szabályok alóli mentességgel kívánták a jogalkotók lehetővé tenni.35 Az elővásárlási jog termőföldre vonatkozó joganyagának módosulása valószínűleg a jövőben is várható. 36 Összességében megállapíthatjuk, hogy a termőföldek esetén a rendszerváltás utáni joganyagban a törvényes elővásárlási jog a termőföldszerzés szabályozásának egyik eszközeként funkcionál. Az elmúlt tizenhat évben ezen jogintézmény szerepe egyértelműen felértékelődött, és jól tükrözi a - sajnos némiképpen pejoratívan is értelmezhető - „aktuális" földbirtokpolitika értékrendszerét. Mindeközben az intézményre vonatkozó dogmatikai szabályszerűségeket a jogalkotónak nem mindig sikerült érvényre juttatni, amiből kifolyólag a szabályozás helyenként ellentmondásoktól terhes.

On the modification of the rules for the preemptive rights based on the acts of arable lands, focused on the development of law after the changing of Hungarian political system in 1989/1990 Summary The regulation on the preemptive rights of the arable lands is highly complicated. According to Section 10 of Act LV of 1994 on Arable Land in respect of the sale of arable land or farmstead, the right ofpreemption shall be granted in the following order, unless prescribed by law to the contrary: a) the person leasing in whole or in part or cultivating a fraction of such land under contract (lease, share-lease, share-farming); if the lessee is a legal person or an unin-

34

A Tft.-t a 2005. évi LXXXVII. törvény módosította. Legfrissebb elemzését lásd továbbá Csák Csilla: Termőföld adásvételére vonatkozó speciális rendelkezések. In: Csák (szerk.): Agrárjog. Novotni Kiadó, Miskolc, 2006, 102-107. o. 36 Ha más nem, kérdéses, hogy az új Ptk. végső soron milyen álláspontot foglal el az elővásárlási jog módosításának tárgyában. Az ezzel kapcsolatos felvetéseket lásd Kisfaludi András: Az elővásárlásijog néhány szabályozásra váró kérdése. Polgári Jogi Kodifikáció, (2003) 6, 10-18. o. 35


525

corporated organization, the natural person member or shareholder of such, if a local resident; b) a local neighbour; c) a local resident; d) the State of Hungary in accordance with the Act on National Land Reserves. Within the entitlement groups specified under the above mentioned Paragraphs b) and c) the right ofpreemption shall apply in the following order: a) family estate farmer; b) small-scale agricultural producer or private agricultural entrepreneur who has a registration number; c) if the lessee is a legal person or an unincorporated organization, the natural person member or shareholder of such, if a local resident. The right of preemption shall not apply with regard to any sale that takes place among close relatives or among co-owners, and with regard to the sale of any unincorporated parcel of land that is considered to be of limited use prior to the entry of this Act into force. This paper includes the nature and the basic rules of the preemptive rights on arable lands in force. For the better comprehension the paper involves the rules of the preemptive rights on arable lands in force before the change of the political system as well as the development of these rules after the change. Besides the acts and decrees, the paper focuses on the jurisdiction of the Hungarian courts and the Constitutional Court of the Republic ofHungary.

Sectio Juridica et Politica, Miskolc, Tomus XXIV. (2006), pp

Recommend Documents