SCRIPTIE NAAR EEN TRANSPARANTE GRONDPRIJS VOOR EEN. Naar een transparante grondprijs van een sociale woning. SOCIALE WONING

Naar een transparante grondprijs van een sociale woning.’ 26‐Augustus 2015

SCRIPTIE

‘NAAR EEN TRANSPARANTE GRONDPRIJS VOOR EEN SOCIALE WONING’

Master of Science in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate Tjeerd de Haan

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’

NAAR EEN TRANSPARANTE GRONDPRIJS VOOR EEN SOCIALE WONING.

Amsterdam School of Real Estate Huys Azie Jollemanhof 5 1019 GW Amsterdam Master Scriptie MSRE Auteur

Tjeerd de Haan

Email

[email protected]

Begeleider 1

dr. E. (Edwin) Buitelaar

Begeleider 2

drs. W.J. (Wim) van der Post

26 augustus 2015

Datum

1


Voorwoord Voor u ligt de scriptie die ik ter afronding van mijn studie Master of Science in Real Estate (MSRE) heb geschreven. Door afronding van dit onderzoek geldt dat ik naast een verdieping van mijn kennis in het vastgoed ook mijn masterdiploma heb behaald. Na mijn studie Vastgoed & Makelaardij in Groningen te hebben afgerond, hield ik het studeren voor gezien en begon ik mijn werkende leven bij de gemeente Leiden. Na een aantal jaar gewerkt te hebben bij de gemeente Leiden wilde ik graag een universitaire studie volgen. Toen de gemeente Leiden mij de mogelijkheid aanbood de MSRE studie te volgen hoefde ik dan ook niet lang na te denken en heb ik deze kans met beide handen aangegrepen. Het doorlopen van de opleiding was intensief maar naast mijn werk goed te doen. Aan deze periode heb ik leuke herinneringen, nuttige contacten en een verdieping van mijn kennis overgehouden. Het uiteindelijke afstuderen door het schrijven van een scriptie heb ik echter als zeer uitdagend ervaren. Naast mijn werk en sociale leven in de avonduren en de weekenden aan het onderzoek werken viel mij zwaar. Daarnaast kreeg ik de kans van de gemeente Leiden om een nieuw in te richten vastgoedteam op te zetten, dat zich bezig houdt met het uitponden van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Na deze roerige periode heb ik uiteindelijk de balans gevonden om de scriptie te kunnen afronden. Dit voorwoord wil ik ook gebruiken om een aantal mensen te bedanken die mij gedurende deze periode hebben gesteund. De gemeente Leiden wil ik als eerste bedanken voor het creëren van de mogelijkheid om deze opleiding te volgen. Heel erg fijn dat ik alle ruimte en vooral tijd heb gekregen om deze opleiding met goed gevolg af te ronden. Daarnaast bijzonder veel dank aan alle geïnterviewde die de tijd voor mij hebben genomen en dit onderzoek medemogelijk hebben gemaakt. Tevens wil ik mijn scriptiebegeleider Edwin Buitelaar danken voor zijn geduld, kritische blik en ,zoals hij het zelf zo mooi verwoorde, zijn ongezouten feedback! Mijn dank gaat zeker ook uit naar Edward van Schaijk die bereid was om deze scriptie kritisch door te lezen. Mijn familie en vrienden wil ik ook heel erg bedanken voor de steun en begrip die ze hebben geboden gedurende dit traject. Degene die ik echter het meest wil bedanken is mijn vriendin Fenna Schippers. Super hoe zij mij er door heeft gesleept met kopjes koffie, haar eindeloze geduld, begrip en vooral motivatie om deze scriptie af te ronden. Nu is het volgens mij tijd om samen met haar te genieten van een mooie vakantie. Amsterdam, 26 augustus 2015 Tjeerd de haan

2


Samenvatting In veel gemeenten wordt de sociale grondprijs momenteel vastgesteld op basis van een comparatieve methode of via de indexatie van de kostprijs uit een ver verleden. Doordat de meeste gemeenten op deze manier werken, is het nog maar de vraag of de gehanteerde (sociale) grondprijzen nog enig raakvlak hebben met de marktconforme waarde of met de reële kostprijs van grond. Gemeenten zijn echter vrij om hun eigen grondprijzenbeleid op te stellen. Dit heeft geleid tot de volgende onderzoeksvraag: ‘Hoe komt de grondprijs voor sociale woningbouw bij diverse gemeenten tot stand en welke lessen kunnen daaruit worden geleerd om tot een transparante en uitlegbare grondprijsmethodiek te komen?’ Om de centrale vraagstelling te beantwoorden, is een verkennend onderzoek uitgevoerd. Er is voor verkennend onderzoek gekozen omdat er meerdere aspecten van de sociale grondmarkt, zoals subsidies, rekenmethodieken en bestuurlijke opvattingen, vanuit verschillende invalshoeken zijn onderzocht. In het theoretisch kader zijn de manier waarop de internationale grondmarkt, de Nederlandse grondmarkt en de sociale grondmarkt in Nederland werken uiteengezet. Op basis hiervan zijn door middel van een halfopen interview zeven stellingen voorgelegd aan de ambtenaren van vijf geselecteerde gemeenten. Hieruit zijn vier conclusies te trekken: 

De onderzochte gemeenten onderschrijven allemaal dat de residuele grondwaarde nihil of minder dan nihil zou zijn als men de residuele waarde van een sociale woning zou doorrekenen met handhaving van de rekenregels van de Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).



De onderzochte gemeenten onderkennen allemaal dat er een waardeverschil bestaat tussen een sociale woning en een vergelijkbare woning die als koopwoning commercieel op de markt zou worden aangeboden. Dit verschil is groter bij een eengezinswoning (EGW) dan bij een meergezinswoning (MGW).



De twee methodieken die in Nederland vaak worden gehanteerd om de sociale kavelprijs te bepalen – de comparatieve methode en de kostprijsgeïndexeerde methode – zorgen ervoor dat gemeenten structureel te weinig grondopbrengsten krijgen, als men ervan uitgaat dat woningen op enig moment in de tijd worden uitgepond. Alle onderzochte methodieken streven er naar om het verschil tussen de grondwaarde van een sociale huurwoning en de grondwaarde van deze woning bij uitponding aan de gemeenten te doen toekomen te reduceren of geheel in te perken. Dit streven lijkt de basis te vormen voor de methodieken die de onderzochte gemeenten hanteren. Gemeenten lijken de discussie over de grondprijs van een sociale woning te laten varen omdat er geen consensus bereikt kan worden over de waarde van een sociale woning. De onderzochte gemeenten vinden het vooral interessant hoe zij de grondwaarde kunnen incasseren op het moment dat een woning wordt uitgepond. Met andere woorden, ze zijn vooral geïnteresseerd in de commerciële waarde van een woning die vrij is van huur en gebruik in het economische verkeer. Zowel de onderzochte gemeenten als de theorie worstelen met de definitie van de waarde van een sociale woning. Totdat de verschillende stakeholders overeenstemming bereiken over de definitie en waardering, is het zeer lastig om overeenstemming te bereiken over de residuele grondwaarde van een sociale woning. Het is dus niet zozeer de methodiek die voor discussie zorgt, maar de input.



3

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ Op basis van deze constateringen wordt de volgende, uit twee stappen bestaande methodiek voorgesteld: 1. Doordat er zo veel verschillende interpretaties zijn van de waarde van een sociale woning, is het erg lastig om de residuele grondwaarde te bepalen. Hierdoor is het logisch om terug te grijpen op de basale economische principes. De minimale prijs waarvoor een gemeente haar grond aan de corporatie zou moeten leveren, is de kostprijs van die grond. Als de gemeente voor een lagere prijs zou mogen leveren, dan zou er immers per definitie sprake zijn van een indirecte, ondoorzichtige vorm van subsidie. De gemeente kan altijd afwijken van leveren voor de kostprijs door het verstrekken van een subsidie aan de voorkant. Een voordeel hiervan is dat het voor alle partijen inzichtelijk is hoeveel de uitgifte van de bouwrijpe grond de gemeente heeft gekost. 2. Stap twee volgt pas op het moment dat een corporatie overgaat tot uitponden. In dat geval komt de corporatie langs voor een nabetaling aan de gemeente. Dit kan vastgelegd worden door middel van een kettingbeding in de koopovereenkomst of in een bepaling in het erfpachtcontract. Erg belangrijk hierbij is dat het voor alle partijen van tevoren duidelijk is volgens welke methodiek de hoogte van deze nabetaling berekend dient te worden. Als dit niet van te voren duidelijk is, kan hier discussie over ontstaan.

4


Inhoudsopgave Voorwoord .......................................................................................................................... 2 Samenvatting ..................................................................................................................... 3 1.

2.

Inleiding ...................................................................................................................... 7 1.1

Aanleiding .................................................................................................................... 7

1.2

Probleemstelling ............................................................................................................. 8

1.3

Doelstelling ..................................................................................................................... 8

1.4

Centrale vraag................................................................................................................. 8

1.5

Deelvragen ..................................................................................................................... 8

1.6

Onderzoekselementen en afbakening ............................................................................. 9

1.7

Onderzoeksmethodologie ............................................................................................... 9

1.8

Leeswijzer ..................................................................................................................... 11

Theoretisch kader ...................................................................................................... 12 2.1

Economische theorie: marktwerking en prijsvorming .................................................... 12

2.2

Grondprijstheorie: residueel rekenen als uitgangspunt ................................................. 13

2.3

Grondmarkt ................................................................................................................. 13 Grondwaarde en grondprijs .......................................................................................................... 14 Grondwaardemethodieken ........................................................................................................... 16

2.3.1 2.3.2

2.4

Nederlandse grondmarkt .............................................................................................. 16

2.5

Sociale grondmarkt ....................................................................................................... 18

2.6

Rol van de overheid ..................................................................................................... 19 Doel van de overheid .................................................................................................................... 19 Prestatieafspraken ........................................................................................................................ 19 Grondbeleid .................................................................................................................................. 20 Uitgangspunten ............................................................................................................................. 21

2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4

2.7

3

Conclusie ...................................................................................................................... 22

Methode van onderzoek ............................................................................................ 24 3.1

Kwalitatief onderzoek ................................................................................................... 24

3.2

Veronderstellingen ....................................................................................................... 24

3.3

Selectie geïnterviewden ................................................................................................ 25 Amsterdam .................................................................................................................................... 26 Utrecht .......................................................................................................................................... 26 Zaanstad ........................................................................................................................................ 26 Alphen aan den Rijn ...................................................................................................................... 27 Zoetermeer ................................................................................................................................... 27

3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5

3.4

4

Respons kwalitatief onderzoek ..................................................................................... 27

Data empirie en analyse ............................................................................................ 28 4.1

Amsterdam ................................................................................................................... 28

5

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ 4.1.1 4.1.2 4.1.3

4.2 4.2.1 4.2.2 2.2.3

4.3

Grondprijzenmethodiek Amsterdam ............................................................................................ 28 Subsidies ........................................................................................................................................ 29 Analyse .......................................................................................................................................... 30

Utrecht ......................................................................................................................... 31 Grondprijzenmethodiek Utrecht ................................................................................................... 32 Subsidie ......................................................................................................................................... 32 Analyse .......................................................................................................................................... 33 Zaanstad ....................................................................................................................... 34 Methodiek ..................................................................................................................................... 34 Subsidie ......................................................................................................................................... 35 Analyse .......................................................................................................................................... 36

4.3.1 4.3.2 4.3.3

4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3

4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3

4.6

5.

Alphen aan den Rijn ...................................................................................................... 37 Methodiek ..................................................................................................................................... 37 Subsidie ......................................................................................................................................... 38 Analyse .......................................................................................................................................... 38 Zoetermeer ................................................................................................................... 40 Methodiek ..................................................................................................................................... 40 Subsidie ......................................................................................................................................... 41 Analyse .......................................................................................................................................... 41 Andere methodiek ........................................................................................................ 42

Conclusie en aanbevelingen ...................................................................................... 44 5.1

Conclusie ...................................................................................................................... 44

5.2

Reflectie ....................................................................................................................... 46

5.3

Aanbevelingen voor nader onderzoek ........................................................................... 46

Bibliografie ....................................................................................................................... 47 Bijlage I: Methodieken.................................................................................................. 49 Bijlage II: Interview........................................................................................................ 51 Bijlage III:

Interview Amsterdam ................................................................................. 52

Bijlage IV:

Interview Utrecht ....................................................................................... 55

Bijlage V: Interview Zaanstad ........................................................................................ 58 Bijlage VI:

Interview Alphen aan den Rijn ................................................................... 61

Bijlage VII:

Interview Zoetermeer ................................................................................. 63

6


1.

Inleiding

1.1

Aanleiding

Na de Tweede Wereldoorlog en de daarop volgende babyboom werden er in Nederland vooral veel woningen gebouwd. De kwantitatieve vraag was leidend; de kwaliteit van woningen alsmedehoge grondopbrengsten stonden niet hoog op de agenda van gemeenten. Door de enorme hausse op de woningmarkt die zich vanaf midden jaren negentig voordeed vonden gemeenten de tijd rijp om meer op de opbrengsten van grond te sturen – en daarvan te profiteren ‐. Hierdoor werd de grondexploitatie anders benaderd dan voorheen. Waar de grondexploitatie van gemeenten eerst vooral gericht was op het optimaliseren van de kosten (Schut, 1968), streeft bijvoorbeeld de gemeente Leiden op dit moment naar een integrale benadering van de gebiedsontwikkeling (gemeente Leiden, 2005). Hiermee laat de gemeente zowel de kostenkant als de opbrengstenkant meewegen. Op deze wijze kunnen gemeenten ook profiteren van de waardestijging van grond en dientengevolge het batige saldo van een grondexploitatie. Helder is dat de kern van grondexploitaties direct te relateren is aan de uiteindelijke bepaling van de grondprijs. Het berekenen van de grondprijs valt grofweg uiteen in twee delen: het bepalen van de commerciële grondprijs en het bepalen van de sociale grondprijs. Samen vormen deze twee componenten de opbrengstenkant van de grondexploitatie. Om de commerciële grondprijs te bepalen, gebruikt de gemeente Leiden verschillende methodieken: de residuele methode, de grondquote, de comparatieve methode en in sommige gevallen de kostprijsdekkende methode. In de praktijk worden er daarnaast ook mengvormen van deze verschillende methodieken gebruikt (ECORYS‐Vastgoed, 2006). Nadat de commerciële grondprijs intern is bepaald, worden de gebruikte input en de berekening extern getoetst door middel van een taxatie of marktconsultatie. De door de gemeente gekozen methodiek en de daarbij behorende input in combinatie met de taxatie of marktconsultatie leiden vaak tot gezonde interne discussies bij de gemeente en daarmee tot een transparante en weloverwogen grondprijs. Deze grondprijs vormt, samen met de door het college van burgemeesters en wethouders (B&W) en/of de gemeenteraad vastgestelde doelen, de basis waarbinnen de commerciële grond aan woning‐ en vastgoedontwikkelaars wordt aangeboden (gemeente Leiden, 2005). Het bepalen van de sociale grondprijs gaat in de gemeente Leiden echter volgens een heel andere methode. In 2006 heeft een Leidse ambtenaar de comparatieve methode gebruikt om tot een sociale kavelprijs voor woningbouw te komen. Hierbij maakte hij nog wel onderscheid tussen een kavelprijs voor sociale eengezinswoningen (EGW’s) en sociale meergezinswoningen (MGW’s) door een stapelingsfactor toe te passen op de vastgestelde kavelprijs. Nadat de sociale kavelprijs in 2006 werd vastgesteld op € 12.750,‐ is deze jaarlijks gecorrigeerd voor inflatie (gemeente Leiden, 2006). Anno 2014 ligt de sociale kavelprijs voor zowel MGW’s als EGW’s op € 14.919,‐ (gemeente Leiden, 2014). In de praktijk blijkt dat in Leiden de kavelprijs van commerciële MGW’s in sommige gevallen onder de sociale kavelprijs ligt. De kavelprijs van een commerciële EGW is echter een stuk hoger dan de sociale kavelprijs. De gemeente rekent voor sociale EGW’s en MGW’s een bijna identieke sociale grondprijs af. De sociale kavelprijs in Leiden benadert dus in geen geval de commerciële marktprijs. Sterker nog, het is onduidelijk wat de ‘marktprijs’ voor een sociale kavel überhaupt is. Daarnaast is het opvallend dat er nergens een koppeling wordt gemaakt tussen de sociale woningbouwambitie van de

7

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ gemeente Leiden en de impliciete subsidie die de gemeente bereid is te verstrekken om deze ambitie te verwezenlijken. 1.2 Probleemstelling Het vaststellen van de sociale kavelprijs, zoals in voorgaande paragraaf beschreven, lijkt voor verbetering vatbaar. Het blijkt in de huidige literatuur en praktijk nog volstrekt onduidelijk op welke wijze gemeenten hun sociale kavelprijzen vaststellen – dit los van de vraag of gemeenten deze prijs daadwerkelijk vaststellen of dat er andere methodieken zijn om tot een sociale grondprijs te komen? In het verlengde hiervan is er betrekkelijk weinig kennis over andere variabelen omtrent ‘sociale grond’. Er lijkt geen consistent beleid te zijn bij gemeenten of überhaupt transparantie over keuzen. Verschillen liggen dan bijvoorbeeld in de mogelijkheden van subsidie op deze gronden of de vraag of er sprake is van een koppeling tussen beleid en sociale kavelprijs. Daarmee is er in onderzoeksmatige zin ruimte om dit thema nader te onderzoeken. Ook de bestaande literatuur geeft hierover geen inzicht. De hypothetische veronderstelling is dat de meeste gemeenten met een vaste sociale grondprijs rekenen. De methodiek die ze gebruiken om deze grondprijs te bepalen is naar verwachting of de (geïndexeerde) kostprijsmethode, of de (geïndexeerde) comparatieve methode. 1.3 Doelstelling De doelstelling van dit onderzoek is om inzicht te verkrijgen in de vraag op welke wijze gemeenten een transparante en uitlegbare grondprijs voor sociale woningen kunnen vaststellen. Het is voor een gemeente relevant om grondprijzen op een transparante en valide manier vast te stellen, zodat er achteraf geen discussie kan ontstaan over de manier waarop ze tot stand gekomen zijn. Transparantie heeft daarbij betrekking op het achteraf kunnen verantwoorden van keuzes die gemaakt zijn in uitgevoerde processen en projecten.’ Deze verantwoording moet afgelegd kunnen worden aan burgers, leveranciers en elke andere stakeholder (Schenk, 2008). 1.4 Centrale vraag De gemeente Leiden is niet de enige gemeente die met dit vraagstuk kampt. De centrale vraag in dit onderzoek is dan ook: Op welke wijze wordt de grondprijs voor sociale woningbouw bij diverse gemeenten vastgesteld en welke lessen kunnen daaruit worden geleerd om tot een transparante en uitlegbare grondprijsmethodiek te komen? 1.5 Deelvragen Om antwoord te kunnen geven op de centrale vraag, zullen eerst de volgende deelvragen beantwoord moeten worden: 1. Hoe komt een grondprijs tot stand in het vrije economische verkeer? 2. Hoe komt een grondprijs in Nederland tot stand? 3. Waarom geeft een gemeente sociale grond uit? 4. Hoe zou de prijs voor de grond voor sociale woningbouw tot stand kunnen komen? 5. Zijn de doelstellingen van de gemeenten verankerd in het grondprijzenbeleid? 6. Hoe komen de sociale grondprijzen van grond voor sociale huurwoningen in verschillende gemeenten momenteel tot stand, en welke methodes worden hiervoor gebruikt? 7. Weten gemeenten hoeveel subsidie zij op een sociale woning geven? 8. Hanteert een gemeente nu al een transparante en verklaarbare methodiek?

8

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ 1.6 Onderzoekselementen en afbakening De theorie die relevant is in dit onderzoek komt voort uit het domein van de economische wetenschap. Deze bestudeert het economisch gedrag van actoren ten aanzien van schaarse goederen waarbij de markt als geheel of de transactie meer specifiek onderwerp van analyse is. Het element dat de relatieve schaarste weer geeft van een goed is de prijs (Van der Post, 2013). In dit onderzoek komen zowel de markt en het functioneren van de markt alsmede de prijsvorming als resultante van deze markt aan de orde. De prijsvorming vormt het centrale onderzoekselement van dit onderzoek. De prijs van een goed kent een relatie met de waarde van een goed. Dit onderzoek is toegespitst op de waardebepalingsmethodiek die de dertig grootste gemeenten van Nederland gebruiken om de grondwaarde van sociale huurwoningen vast te stellen. De Greef (2005) stelt dat er in het productieproces van grond drie momenten zijn waarop de prijs van grond bepaald wordt. Figuur 2 geeft dit van beneden naar boven weer.

Figuur 1: Prijskolom van woningbouw (De Greef, 2005)

Dit onderzoek richt zich op het moment waarop de bouwrijpe grond voor woningbouw wordt uitgegeven door een gemeente: de gronduitgifteprijs. Daarbij wordt specifiek gekeken naar de methodieken en ervaringen van gemeenten. Er is dus expliciet voor gekozen om woningcorporaties en andere belanghebbenden buiten beschouwing te laten. 1.7 Onderzoeksmethodologie Dit onderzoek is een verkennend/exploratief onderzoek (Baarda, 2013) naar de manier waarop de sociale grondprijs bij diverse gemeenten wordt vastgesteld. Een van de eigenschappen van een verkennend onderzoek is dat de verwachtingen onscherp geformuleerd en de veronderstellingen vaag zijn. Dit om open te kunnen staan voor de praktijk en zo een eigen veronderstelling te kunnen ontwikkelen (Baarda en De Goede, 2013). Er is voor dit type onderzoek gekozen vanwege de verwachte diversiteit aan zienswijzen van de verschillende gemeenten. Een nadeel van dit type onderzoek is echter dat de resultaten minder controleerbaar zijn dan bij een toetsend onderzoek. De resultaten van verkennend onderzoek vormen dan ook de basis van een vervolgonderzoek. Het onderzoek heeft een kwalitatief karakter. Hiervoor is gekozen omdat er diverse aspecten van de sociale grondprijs worden onderzocht, die niet allen direct kwantitatief zijn te vertalen. De gebruikte onderzoeksmethoden om de benodigde kennis te vergaren zijn:

9

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’   

Literatuuronderzoek (internet, artikelen, boeken, publicaties etc.); plandocument analyse (grondprijzennotities, grondbeleid en VNG‐documentatie); semi gestructureerde diepte interviews met ambtenaren van geselecteerde gemeenten.

In hoofdstuk 2 wordt op basis van het literatuuronderzoek en de plandocument analyse data vergaard over zowel theorie als praktijk van de grondprijsmethoden die gemeenten hanteren. Hiermee ontstaat een beeld van de huidige situatie, in de bedrijfskunde ook wel de IST‐situatie genoemd. Hiervoor worden de dertig grootste gemeenten geselecteerd. De reden dat er alleen naar de dertig grootste gemeenten is gekeken, is dat bij kleinere gemeente de kans groter is dat ze niet representatief zijn om tot generalistische uitspraken te kunnen komen. Het kan bijvoorbeeld zijn dat een kleinere gemeente een zeer uitzonderlijke methodiek gebruikt, die alleen van toepassing is op haar unieke situatie. Door alleen de dertig grootste gemeenten te onderzoeken is de kans dat een dergelijke specifieke situatie voorkomt beduidend kleiner, terwijl er tegelijkertijd sprake is van een relatief grote dekking van uitgegeven sociale kavels gezien de relatief grote dekking van het totaal aantal uitgegeven kavels. Op basis van deze data zijn stellingen ingenomen in hoofdstuk 3 (zie bijlage II). Uit de sample van de dertig grootste gemeenten worden vervolgens vijf gemeenten geselecteerd die een andere methodiek hanteren dan de (geïndexeerde) kostprijsmethode of de (geïndexeerde) comparatieve methode. Het selectieproces wordt beschreven in paragraaf 3.3. Uit de vijf geselecteerde gemeenten wordt vervolgens een ambtenaar benaderd die door middel van een halfopen interview gevraagd wordt waarom hun gemeente voor een andere methodiek gekozen heeft. Een nadeel van interviewen ten opzichte van bijvoorbeeld een enquête is het feit dat het een tijdrovende klus is, waardoor er slechts een beperkt aantal personen – en daarmee feitelijk casussen in dit geval ‐ geïnterviewd kunnen worden (Baarda et al., 2013). Er is gekozen voor het interviewen van experts omdat daarmee heel gericht en diepgaand onderzoek gedaan kan worden. De geïnterviewden zijn zorgvuldig geselecteerd op basis van hun betrokkenheid bij het opstellen van het gemeentelijk grondbeleid en het type grondbeleid dat hun gemeente voert, zodat de probleemstelling vanuit verschillende perspectieven bekeken kan worden. Afhankelijk van de antwoorden van de respondenten wordt er op de ene veronderstelling dieper ingegaan dan op de andere. Dit heeft te maken met de halfopen interview‐vorm waarvoor gekozen is in dit onderzoek. Door voor deze manier van interviewen te kiezen kan er vrij gewerkt worden, waarbij het niet belangrijk is wat de volgorde van de veronderstellingen is, zolang ze maar allemaal aan bod komen. Op deze manier kan er veel informatie vergaard worden. De verkregen data wordt nader geanalyseerd in hoofdstuk 4. Hieruit vloeit de gewenste situatie voort, de SOLL‐situatie, die in hoofdstuk 5 wordt beschreven. Hiermee wordt ook antwoord gegeven op de centrale onderzoeksvraag. Tabel 1 geeft schematisch weer hoe dit onderzoek is opgebouwd.

10

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ Theoretisch kader

Inleiding

Aanleiding

P,D enV

Economische theorie

Theoretische doelstellingen

Methoden en technieken Toetsen conceptueel model/ Inventariseren sociale grondprijs methodieken verschillende gemeenten/Ideale situstie volgens gemeente

Hoe zou de sociale Wat zijn de doelstellingen grondprijs vanuit een van gemeenten met het economisch perspectief verkopen van grond tegen tot stand komen? sociale grondprijzen?

Analyse

Aanbeveling

Interview met open vagen

Maatschappelijk? Financieel? Conceptueel model

Resultaten

Tabel 1: Opbouw onderzoek

1.8 Leeswijzer In het eerste hoofdstuk vindt de verantwoording van de onderzoekskeuzen plaats. Hoofdstuk twee plaatst het vraagstuk in een theoretische context en beschrijft de actuele praktijk. Hoofdstuk drie beschrijft de onderzoeksmethodiek. In Hoofdstuk 4 word het onderzoek behandeld en in hoofdstuk 5 worden de conclusies aanbevelingen en reflectie weergegeven.

11


2. Theoretisch kader In dit hoofdstuk worden deelvragen 1 tot en met 4 behandeld vanuit een theoretische context. Hierbij staat de theorie omtrent de werking van markten en de onderzoekselementen prijs en waarde centraal. Uiteraard staat in dit hoofdstuk de grondmarkt centraal. Het hoofdstuk sluit af met een conclusie. 2.1 Economische theorie: marktwerking en prijsvorming Economie is een relatief jonge wetenschap, die zich ongeveer 250 jaar geleden afsplitste van de filosofie. Opvallend is dat er in de economie meerdere paradigma naast elkaar bestaan die verschillend denken over de benodigdheden voor het optimaal functioneren van markten (Marquard en Van der Post, 2012). De eerste economen (de klassieken) verklaarden prijsvorming in het vrije economische verkeer door de aanbodzijde van de economie te bestuderen. Vanaf 1870 deden de neoklassieken hun intrede. Deze nieuwe stroming analyseerde naast de aanbodzijde ook de vraagzijde van de economie. Vanaf 1920 deed de moderne prijstheorie haar intrede, en introduceerde naast de aanbod‐ en vraagzijde van de economie ook prijselasticiteit, marktvormen en consumentengedrag (Ten Have, 2007). Daarmee ontstond een meer integrale analyse van de gevolgen van marktwerking, gedrag en de prijs als resultante van transacties. Het gedachtegoed van de neo‐klassieke economen stelt dat markten zonder centrale interventie moeten functioneren. Marquard en Van der Post (2012) stellen dat hiervoor wel een utopische situatie nodig is. Actoren zijn bijvoorbeeld rationeel en volledig geïnformeerd. Markten kennen een vrije toe‐ en uittreding en er zijn geen transactiekosten. In dit geval zorgt de zogenaamde ‘invisible hand’ van het prijsmechanisme ervoor dat markten zelfstandig en optimaal efficiënt naar een evenwicht tenderen (Marquard en Van der Post, 2012). Vraag en aanbod creëren een prijs voor een goed, is er schaarste zal er een hogere prijs zijn, in het geval er meer aanbod dan vraag is zal de prijs dalen. Producenten reageren op deze prijs door juist meer of minder goederen te produceren. Als de prijs van een goed kunstmatig laag wordt gehouden Deze stellingen zijn gebruikt tijdens de semi gestructureerde interviews die worden afgenomen bij ambtenaren van de geselecteerde gemeenten. Er is gekozen voor interviews om diepgaande data te vergaren over de wijze waarop gemeenten tot hun grondprijs komen. zal er dus meer vraag ontstaan naar desbetreffend goed. Daarmee kan een directe relatie gelegd worden met de situatie op de sociale huurmarkt. Dit suggereert dat er altijd meer vraag dan aanbod zal zijn in theorie naar dit woonproduct. Een stroming die hierop meer recent is ontstaan is de neo‐institutionele economie (o.a. North, 1990; Williamson, 2000). Deze stroming neemt ook optimaal efficiënte markten als analytisch uitgangspunt maar stelt dat hiervoor instituties nodig zijn om dit doel daadwerkelijk te bereiken (Coase, 1937). Deze instituties moeten bijdragen aan het beperken van de negatieve gevolgen van meer realistische assumpties. Actoren zijn niet rationeel, er is sprake van informatie asymmetrie en transacties kosten wel geld om tot stand te komen. Voor een verdere uiteenzetting van deze theorie wordt verwezen naar (Hazeu, 2000) Beide paradigma bieden duidelijke aanknopingspunten voor de situatie op de sociale grondmarkt. Voor dit onderzoek is het relevant dat er veel instituties invloed uitoefenen op de grondmarkt. De overheid heeft een veelvoud aan regels en wetten opgesteld die de uitkomsten beïnvloeden. Daarnaast is er bijvoorbeeld het Kadaster. Zeker ook de grondmarkt voor sociale woningbouw past in dit neo‐institutionele kader. Zonder de overheid komt dit product niet tot stand. Paragraaf 2.6 gaat verder in op de instituties en het overheidsbeleid omtrent grond. Het feit dat de overheid zo strikt intervenieert heeft gevolgen voor de vraag‐ en aanbodverhoudingen. Door lagere prijzen dan marktprijzen te berekenen zal er kunstmatige vraag

12

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ gecreëerd worden. Dit maakt het zeer complex om deze sociale huisvestingsmarkt in evenwicht te brengen. 2.2 Grondprijstheorie: residueel rekenen als uitgangspunt Ook de theorieën die de grondprijzen op de grondmark proberen te verklaren, gaan er in veel gevallen van uit dat er een vrije markt bestaat voor het verhandelen van grond – waarmee ze aansluiten bij het neo klassieke gedachtegoed ‐. Daarbij is met name het werk van de econoom Ricardo leidend. Ricardo constateerde al in 1817 dat de prijs van grond een afgeleide is van datgene wat er op die grond gebeurt. Hoe de grond gebruikt wordt – of er bijvoorbeeld graan op wordt verbouwd (grond als productiemiddel) of er woningen op gebouwd worden (grond als halffabricaat) – is immers leidend voor de waarde ervan (Van Gool et al., 2007). Vermeulen vertaalt dit als volgt naar de Nederlandse grondmarkt voor woningen: ‘Het zijn niet de grondprijzen die de woningprijzen dicteren, maar de populariteit van de woning en de aantrekkelijkheid van haar omgeving die de prijs van de grond bepaalt’ (Vermeulen, 2011). In deze visie wordt grond dus veronderstelt als productiemiddel of een halffabricaat voor bijvoorbeeld woningbouwontwikkeling. Het gedachtegoed van Ricardo vormt voor zowel de wetenschap als de actuele praktijk de meest geeigende vorm om de grondprijs vast te stellen. 2.3 Grondmarkt In de vorige paragraaf werd beschreven dat de grond een productiemiddel of een halffabricaat kan zijn. Het gevolg hiervan is dat de grondprijs een afgeleide prijs is. In deze paragraaf wordt verder uiteengezet hoe de grondwaarde en de grondprijs tot stand komen en welk grondproduct het onderwerp van dit onderzoek is. De grondmarkt is de plaats waar koper en verkoper elkaar ontmoeten en waar overeenstemming bereikt dient te worden over de uiteindelijke grondprijs. Vlek (2011) stelt dat de grondprijs de prijs is die ontstaat op de grondmarkt, tijdens onderhandelingen tussen de grondexploitant en de ontwikkelaar. Daarbij is de waarde van de grond voor iedere partij afzonderlijk input voor de onderhandelingen. De grondwaarde wordt dus berekend vanuit één invalshoek, de invalshoek van de koper of de invalshoek van de verkoper. De waardes die koper en verkoper aan de grond toekennen kunnen ver uit elkaar liggen. Het spanningsveld tussen grondwaarde en grondprijs wordt in figuur 1 geïllustreerd (Schenk, 2008). De grondprijs die uiteindelijke betaald wordt vormt de marktwaarde.

Figuur 2: Samenhang tussen prijs, waarde en marktwaarde (Schenk, 2008)

13

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ 2.3.1 Grondwaarde en grondprijs In deze paragraaf wordt uiteengezet hoe de verschillende partijen waardes aan grond toekennen en hoe de uiteindelijke prijs tot stand komt. Om te kunnen begrijpen hoe de grondwaarde ontstaat, is het nodig om eerst het vastgoedontwikkelproces te begrijpen. Dat bestaat uit de volgende vier stappen constateert Vlek (2011): 1. Het vastgoedontwikkelproces begint bij de grondexploitatie: het produceren van bouwrijpe grond. Het (financieel economische) doel van de producent is het realiseren van een sluitende of positieve grondexploitatie. Gemiddeld duurt deze stap in het proces twee tot tien jaar (Vlek, 2011). 2. Op de bouwrijpe grond ontwikkelt en realiseert een marktpartij vervolgens vastgoed. De bouwrijpe grond die wordt ingekocht bij de grondexploitant is een van de kostenposten van de ontwikkelaar. Het doel van de projectontwikkelaar is het realiseren van een winstmarge. Gemiddeld duurt deze stap in het proces een tot drie jaar (Vlek, 2011). 3. Het vastgoed dat in de projectontwikkelingsfase op de door de grondexploitant geleverde grond wordt gerealiseerd, verkoopt de ontwikkelaar aan bijvoorbeeld een belegger of een particulier. De prijs die de belegger of de particulier bereid is te betalen, is afhankelijk van de in de markt gevormde prijs (bijvoorbeeld huur of waarde woning) die de gebruiker bereid is voor een dergelijk product te betalen. De exploitatie van het vastgoed duurt gemiddeld 50 jaar (Vlek, 2011). 4. Als het vastgoed verouderd is of als een alternatief rendabeler is, wordt er overgegaan tot herontwikkeling en zal het proces opnieuw beginnen (Vlek, 2011). De totale vastgoedontwikkelcyclus duurt dus ongeveer zestig jaar, waarna het hele proces weer opnieuw begint. De ontwikkeling van vastgoed verloopt chronologisch – met de tijd mee. De berekeningen rond vastgoed verlopen echter in tegengestelde richting. Zoals in paragraaf 2.1 te lezen is, wordt de waarde van de grond bepaald door wat er op die grond wordt gerealiseerd. De prijs die de belegger/koper bereid is voor het vastgoed te betalen is bepalend voor de prijs die uiteindelijk voor de grond betaald kan worden. Om de waarde van de grond te kunnen bepalen, wordt eerst de waarde van het vastgoed bepaald. De waarde van het vastgoed, minus de investeringen en kosten van de projectontwikkelaar, bepaalt wat de ontwikkelaar de grondexploitant voor de grond kan betalen (Vlek, 2011). Het gevolg hiervan is dat het rekenproces exact in tegenovergestelde richting loopt als het productieproces van grond. Figuur 3 (Gebiedseconomie.nl, 2015) illusteert dit.

14


Figuur 3: Integrale grondexploitatie (Gebiedseconomie.nl)

Men kan zich indenken dat partijen vaak tot verschillende uitkomsten komen als het gaat om de waardebepaling van grond. Wanneer de grondexploitant aan het begin van het proces staat, moet hij de totale cyclus doorrekenen om te weten te komen tegen welke prijs de grond verworven kan worden en doorverkocht kan worden. Omdat de gehele vastgoedcyclus zestig jaar duurt, moet er rekening gehouden worden met zeer veel parameters, marktomstandigheden en risico’s. Als de grondexploitant de grond uiteindelijk aan de projectontwikkelaar levert, kunnen er tien jaar (of meer) voorbij zijn gegaan sinds de initiële residuele berekening is gemaakt. In deze periode kan de gehele markt er anders uit zijn komen te zien, met als gevolg dat de verwachte te behalen marktwaarde die de grondexploitant berekend heeft drastisch moet worden bijgesteld. Tot aan de vastgoedcrisis van 2008 was dit geen probleem omdat vastgoed (en daarmee ook de grond) in de decennia daarvoor altijd meer waard was geworden (Van Gool et al., 2007). De waarden die de koper en verkoper aan grond toekennen moet bij elkaar komen op de grondmarkt, waar ze moeten leiden tot de grondprijs. Omdat de inschatting van de waarde van de grond door koper en verkoper voor de crisis dicht bijelkaar lag, kwam men vaak tot overeenstemming over de grondprijs. Door de vastgoedcrisis is men zich er echter van bewust geworden dat de waarde van vastgoed niet altijd toeneemt. Gevolg hiervan is dat er veel nauwkeuriger naar het rekenproces voor vastgoed wordt gekeken. Risico’s worden hierdoor hoger getaxeerd door kopers, waardoor de opbrengstwaarde veel lager wordt ingeschat. Verkopers taxeerden de risico’s nauwelijks hoger. Dit zorgt voor grotere verschillen in de uitkomsten van de waardeberekeningen van koper en verkoper , waardoor er geen overeenstemming bereikt wordt op de grondmarkt. Dit in samenhang met dat er weinig vraag was en het zeer moeijlijk was om financiering te krijgen voor een nieuwe ontwikkeling zorgde ervoor dat er de afgelopen jaren weinig gebouwd is in Nederland. In algemene zin moet geconstateerd worden dat de grondmarkt voor woningen veel minder ver lijkt te zijn met het implementeren van de moderne prijstheorie dan ander gebieden in de economie. In 1968 introduceerde de Nederlandse overheid het boek Grondkosten Woningbouw (het ‘bruine boekje’), dat jarenlang als maatstaf gold voor de berekening van grondprijzen. De naam van dit boekje zegt al genoeg: het is een aanbodgerichte benadering van de markt (ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening (VROM), 1968). Pas in de jaren negentig van de vorige eeuw werd in Nederland het residueel rekenen aan grond die bestemd was voor woningbouw als serieuze optie verkend; pas rond de eeuwwisseling werd deze methodiek echt omarmd. Hiermee

15

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ verschoof het beleid van de kostengerichte planeconomie naar de meer integrale benadering van gebiedseconomie (Kruit et al., 1992). Het Convenant gemeentelijke grondprijzenbeleid 2001 en de latere Handreiking voor gemeentelijk grondprijsbeleid bij woningbouw uit 2006 illustreren deze manier van werken (ECORYS‐Vastgoed, 2006). Uit het bovenstaande valt af te leiden dat de manier waarop de grondprijs vastgesteld wordt vooral de laatste jaren sterk is geëvolueerd. 2.3.2 Grondwaardemethodieken De gronduitgifteprijs is de prijs van bouwrijpe kavels voor woningbouw die de grondexploitant in rekening brengt bij de vastgoedontwikkelaar. Dit is de definitie die gehanteerd wordt in het rapport Wegwijs in de grondprijs(Van der Heijden, 2006) . Deze definitie beschrijft echter niet hoe de prijs tot stand komt op de grondmarkt. Ook uit de rest van de literatuur is geen eenduidig beeld te verkrijgen van hoe de gronduitgifteprijs voor woningbouw tot stand zou moeten komen. Het rapport van ENCORYS uit 2006 (ENCORYS‐Vastgoed, 2006) onderscheidt tien verschillende methodieken voor het berekenen van een grondprijs. Het gaat hierbij om vier varianten van residueel rekenen, de grondquote, comparatief, kostprijs, vaste grondprijs, tender en lumpsum (Zie voor een uitgebreide beschrijving van de methodieken bijlage I). In Figuur 4 zijn de voor‐ en nadelen per methode beknopt weergegeven.

Figuur 4: Methodieken (ENCORYS, 2006)

Hoewel ENCORYS tien verschillende methodieken onderscheidt, is in het Convenant woningbouw uit 2001 vastgelegd dat partijen de grondwaarde voor woningbouw moeten berekenen aan de hand van één van de residuele methoden. Er is niet gespecificeerd welke specifieke residuele methodiek er gehanteerd dient te worden; daarin worden gemeenten vrijgelaten (VROM, 2001). Helder is dat daarmee de markt en marktwaarde als centraal uitgangspunt gelden. 2.4 Nederlandse grondmarkt In de voorgaande paragrafen is vastgesteld dat voor dit onderzoek de totstandkoming van de gronduitgifteprijs van belang is. Nu bekend is naar welk moment in het vastgoedproces in dit onderzoek gekeken wordt en hoe de betrokken partijen de bijhorende waarden verkrijgen, is het tijd om specifiek naar de werking van de Nederlandse grondmarkt te kijken. De Nederlandse grondmark is in vergelijking met de neo klassieke uitgangspunten per definitie een relatieve uitzondering, omdat de overheid middels een veelvoud aan instituties een relatief grote rol speelt bij het bepalen van de bestemming en de uitgifte van de grond. Naast het interveniëren met

16

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ publiekrechtelijke middelen, waarmee bijvoorbeeld de bestemming van een stuk grond kan worden bepaald of in maatschappelijk belang onteigend kan worden, kent de Nederlandse overheid een sterke cultuur van het actief verwerven van gronden. Barry Needham beschrijft deze bijzondere Nederlandse markt in het artikel ‘A Theory of Land Prices when Land is Supplied Publicly’ (1991). Het gevolg hiervan is helder; doordat de overheid grootgrondbezitter is en in sommige gevallen een monopoliepositie heeft, is er in veel gevallen geen sprake van het uitgeven van grond in concurrentie (Needham, 1991). Daarmee betoogt Needham dat ook de grondprijstheorieen niet opgaan. Over het algemeen zijn de bestaande theorieen geent op een situatie van, al dan niet volledige, concurrentie bij het aanbieden van de grond. Hoewel sommige van deze theorieën wel zijn aangepast om rekening te houden met eventuele bestemmingswijzigingen die invloed hebben op de waardeontwikkeling van de grond blijkt het uitgangspunt dat grond in concurrentie aan de markt wordt aangeboden (Needham, 1991). Volgens Needham zijn er in Nederland daarmee ook twee momenten waarop de grondprijs verklaard dient te worden:  Als een gemeente grond koopt (verwervingsprijs).  Als een gemeente grond aan de markt aanbiedt (gronduitgifteprijs). In figuur 5 is te zien hoe dit in zijn werk gaat.

Figuur 5: Land Prices (Needham, 1991)

Volgens Needham is het niet mogelijk te voorspellen wat de exacte verwervingsprijs en uitgifteprijs van de grond zullen zijn. Wel is het mogelijk om hier een bandbreedte voor aan te geven (Needham, 1991). Onderstaand worden de tweetal prijsbegrippen nader uiteengezet op basis van het onderzoek van Needham (1991). Verwervingsprijs De verwervingsprijs bedraagt minimaal de huidige waarde bij vigerende bestemming plus een vergoeding voor de gemaakte kosten. De grondeigenaar zal immers niet bereid zijn om over te gaan

17

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ tot verkoop als er een lager bedrag dan de uitkomst van het bovenstaande geboden wordt voor zijn grond. De verwervingsprijs is maximaal de gemiddelde residuele prijs per vierkante meter minus de productiekosten van de grond (Needham, 1991). Gronduitgifteprijs Gemeenten willen de grond verkopen voor minimaal de gemiddelde productiekosten per vierkante meter plus de verwerving van de grond. De maximale prijs die gemeenten zullen ontvangen is de marktprijs. In sommige gevallen kan het zijn dat de marktprijs van grond onder de productieprijs ligt. In deze gevallen zal een gemeente niet overgaan tot verkoop van de grond, subsidies moeten toekennen, of afboeken op de grond. Doordat gemeenten naast beleidsmakers ook grootgrondbezitters zijn, kunnen zij de marktprijs van grond beïnvloeden door schaarste te creëren of door juist veel grond tegelijk op de markt te brengen. Toch kunnen ze dit maar beperkt doen, omdat meerdere gemeentes in de regio grond aanbieden aan de markt (Needham, 1991). De uiteindelijke gronduitgifteprijs die op de markt tot stand komt wordt beïnvloed door drie aspecten:  Een gemeente kan grond nooit verwerven onder de huidige waarde van de grond bij de huidige bestemming.  De maximale gronduitgifteprijs kan nooit hoger zijn dan de residuele grondwaarde.  De gronduitgifteprijs wordt sterk beïnvloed door politieke keuzes. Binnen de drie genoemde pijlers zijn gemeenten zeer vrij om te bepalen wat de grondprijs zal worden; de prijs wordt vaak ingegeven door politieke keuzes. Deze gemeentelijke vrijheid wordt echter enigszins beperkt door de uitgifteprijs van grond in de omliggende gemeenten (Needham, 1991). Samengevat stelt Needham dat de Nederlandse grondmarkt een bijzondere markt is omdat de overheid een grote speler is die twee petten draagt. De overheid is niet alleen grootgrondbezitter, maar beslist ook wat er op de grond gebouwd mag worden. Needham stelt verder dat een exacte grondprijs van bouwrijpe grond binnen het Nederlandse systeem niet berekend kan worden, maar dat er een bandbreedte vastgesteld kan worden. Hierbij wordt de onderkant van de bandbreedte gevormd door de verwervingsprijs van grond en de bovenkant door de commerciële residuele waarde van de grond. Gemeenten hebben binnen deze bandbreedte een relatief grote vrijheid om de uiteindelijke gronduitgifteprijs vast te stellen. De enige echte externe invloed op de prijsvorming binnen deze bandbreedte is de grondprijs die omliggende gemeenten hanteren en de vraag naar grond. 2.5 Sociale grondmarkt In de voorgaande paragrafen is in beeld gebracht hoe de grondmarkt voor woningen in elkaar steekt. Nu bekend is hoe de grondprijs voor woningen tot stand komt, is het tijd om meer specifiek naar de sociale grondprijs te kijken. Wat betreft de totstandkoming van een uitgifteprijs staat de grondmarkt van sociale woningen nog in de kinderschoenen. In de literatuur is weinig tot niets terug te vinden over prijsvorming van sociale grond. Tot 1996 werd de grondprijs voor sociale woningbouw altijd door het Rijk bepaald. Maar na de bruteringsoperatie van het Rijk (de verzelfstandiging van de woningbouwcorporaties) konden gemeenten zelf de hoogte van de sociale kavelprijs bepalen.

18

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ In de praktijk hanteren veel gemeente een vaste gronduitgifteprijs voor sociale woningbouw die gebaseerd is op het oude Besluit Woninggebonden Subsidies uit 1992, waarin een vaste grondprijs wordt gehanteerd bij de berekening van het subsidiabele (in aanmerking voor subsidie komende) bedrag (SEO, 2006). Dit bedrag was tot 1996 geënt op een gemaximaliseerde kostprijs. Deze kostprijsberekening wordt door de jaren heen geïndexeerd (Van Leuvensteijn en Shestalova, 2006). Het onderzoek van Encorys (ECORYS‐Vastgoed, 2006) bevat geen handvatten voor gemeenten voor hoe een sociale grondprijs tot stand zou moeten komen, alleen de bevinding dat veel gemeenten oude gronduitgifte prijzen indexeren. In 2012 stelde de Vereniging van Nederlandse Gemeentes (VNG) dat sociale kavels tegen gereduceerd tarief uitgegeven dienen te worden, maar maakte vervolgens niet inzichtelijk wat onder een gereduceerd tarief werd verstaan (VNG, 2012). In 2004 verscheen er een artikel waarin wordt onderzocht of men ook residueel kan rekenen met sociale grondprijzen (Buitelaar et al., 2004). Een probleem bij residueel rekenen aan sociale grond blijft echter het vaststellen van de vastgoedwaarde die in de residuele berekening als uitgangspunt gehanteerd wordt (Buitelaar, 2012). Uit het literatuuronderzoek komt geen eenduidige methodiek naar voren die gehanteerd kan worden om een sociale grondprijs te berekenen. Dit is wellicht de reden dat veel gemeenten nog steeds de comparatieve‐ of de kostprijsmethode hanteren bij het vaststellen van de sociale grondprijzen, dit wordt ook wel de normatieve methode genoemd. 2.6 Rol van de overheid In de vorige paragrafen is beschreven hoe de sociale grondprijs in Nederland tot stand komt. De VNG stelt dat sociale grond tegen gereduceerd tarief aan de markt zou moeten worden aangeboden. Zij geeft echter geen definitie van ‘gereduceerd tarief’. Om invulling te geven aan dit begrip wordt in deze paragraaf uiteengezet welke doelstellingen de gemeente heeft bij het uitgeven van sociale grond en welke instrumenten zij bezit om deze doelstellingen te verwezenlijken. 2.6.1 Doel van de overheid Het doel dat de overheid heeft met het voeren van grondbeleid voor woningbouw is volgens VROM (2001), nu het ministerie van I&M, drieledig:  Het bevorderen van maatschappelijk gewenst ruimtegebruik.  Het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik.  Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten tussen gebruikers, eigenaren, ontwikkelaars en overheid. Deze doelen vertegenwoordigen de maatschappelijke belangen die de overheid in het kader van het grondbeleid vertegenwoordigt en waaraan de overheid de legitimatie ontleent om in te grijpen in de grondmarkt. Daarnaast is grondwettelijk vastgelegd dat de overheid het bevorderen van goed wonen als doel heeft (VROM, 2001). Binnen welke kaders deze doelen verwezenlijkt dienen te worden is echter niet vastgelegd. 2.6.2 Prestatieafspraken In de vorige paragraaf is beschreven welke doelen de rijksoverheid heeft met het verstrekken van sociale grond. Gemeenten en corporaties maken prestatieafspraken op regionaal niveau om deze doelen te verwezenlijken. De VNG laat zien hoe dit in zijn werkt gaat: ‘Allereerst stelt het Rijk vast welke prestaties op landelijk niveau voor de komende jaren benodigd zijn, waar wenselijk geconcretiseerd tot op provinciaal of het regionale niveau. Dat gebeurt

19

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ vanzelfsprekend in samenspraak met de medeoverheden. Kwantitatieve en kwalitatieve voorbeelden hiervan zijn de regionale woningbouwafspraken en ook het toegankelijk maken van de woningvoorraad met het oog op de vergrijzing. De volgende stap is dat de gemeente in relatie tot de landelijke doelstellingen kenbaar maakt wat, gegeven onder meer de ontwikkeling en samenstelling van de bevolking, haar visie op het wonen in de lokale situatie is. Een woonvisie inclusief de prioriteiten die de gemeente daarin stelt, opdat de corporaties daarmee rekening houden. Daarbij geeft de gemeente aan welke concrete prestaties hierbij van de corporaties worden verwacht, met name, maar niet uitsluitend, in termen van investeringen in woningbouw en herstructurering. Daarbij ligt het in de rede dat de gemeente ook de regionale situatie op de woningmarkt in haar woonvisie betrekt en haar beleid met de andere gemeenten in de regio c.q. de provincie afstemt. Deze prestatie afspraken vormen weer input voor het grondbeleid van gemeenten’ (VNG, 2008; p. ). Prijsafspraken voor het leveren van grond voor sociale woningbouw kunnen deel uitmaken van de prestatieafspraken die gemeenten maken met corporaties. Deze afspraken lijken haaks te staan op de bruteringsoperatie uit de jaren negentig, waarbij corporaties geprivatiseerd werden, met als doel dat zij voortaan hun eigen broek zouden ophouden (Boogerd, 2007). 2.6.3 Grondbeleid De doelen en prestatie afspraken die in de vorige paragraven geformuleerd zijn worden meestal vertaald in het grondbeleid en de grondprijzenbrief van een gemeente. Een gemeente kan verschillende vormen van beleid kiezen om invloed uit te oefenen op de grondmarkt. Hierdoor geeft zij richting aan de rol die zij speelt in de markt voor bouwrijpe grond. In het grondprijzenbeleid van gemeenten wordt onder andere beschreven volgens welke methodieken grondprijzen mogen worden berekend en welke rol een gemeente aanneemt bij het realiseren van ontwikkelingen. Hierbinnen zijn gemeenten geheel vrij om hier invulling aan te geven en om een methodiek te kiezen om hun doelstellingen te bewerkstelligen. Hieronder staat kort beschreven hoe gemeenten kunnen deelnemen aan de grondmarkt (ECORYS‐Vastgoed, 2006). Alle wijzen kennen een verschillende noodzaak voor specifieke instituties en actoren.

Figuur 6: Grondbeleid (Rijksoverheid, 2015)

20

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ Zoals te zien is in figuur 6, kan een gemeente kiezen uit verschillende vormen van grondbeleid: actief grondbeleid, faciliterend grondbeleid (passief grondbeleid), samenwerkingsverbanden, of mengvormen hiervan. In het verleden pasten gemeenten vaak een vorm van actief grondbeleid toe. Hierdoor was het – vanuit de private rol van de gemeenten als grootgrondbezitters en de publiekrechtelijke rol als overheid die beslist waar de grond voor aangewend mag worden – relatief makkelijk om de gestelde doelen te verwezenlijken. De overheid was feitelijk scheidsrechter en marktspeler zoals in neo institutionele termen vaak wordt geduid. Momenteel is er een verschuiving te zien van actief grondbeleid naar passief grondbeleid, wat ingegeven is door de financiële crisis op de vastgoedmarkt, die de gemeenten als grootgrondbezitter de afgelopen jaren nadelig heeft beïnvloed. Door deze verschuiving zullen gemeenten in de toekomst hun doelen voornamelijk via publiekrechtelijke instituties zoals bestemmingsplannen moeten verwezenlijken en niet langer door zelf deel te nemen aan het ontwikkelen van grond . Als gevolg hiervan vindt ook een verplaatsing van grootschalige naar kleinschalige ontwikkelingen plaats (VNG, 2013). Als gemeenten het bereiken van de doelstellingen van de sociale woningbouw nog steeds zien als taak van de gemeenten en niet alleen van de corporaties, zullen ze zich dan ook moeten beraden over hoe zij hier invulling aan willen geven en welke rol ze op welk moment wil pakken. 2.6.4 Uitgangspunten Doordat gemeenten zelf kunnen kiezen welke rol zij op de grondmarkt spelen, zelf in grote mate kunnen bepalen voor welke prijs de grond wordt uitgegeven, zelf kunnen bepalen waar de grond voor wordt aangewend en zelf kunnen bepalen hoe zij subsidies toekennen op de uitgifte van sociale grond, lijkt het evident dat verschillende gemeenten verschillende uitgangspunten hanteren. Daarnaast wil de VNG grond aan woningcorporaties leveren tegen een gereduceerd tarief. Het is maar de vraag of dit staatssteun‐technisch gezien kan en of het niet in strijd is met het streven om de corporaties te privatiseren. Maar het is ook onduidelijk voor welke prijs er een gereduceerd tarief in rekening gebracht moet worden en hoe hoog deze reductie zou moeten zijn. Onderstaande citaten geven aan dat hier verschillend over gedacht wordt: ‘Van impliciete subsidie is sprake wanneer de grondwaarde van bouwrijpe grond, gegeven de bestemming sociale woningbouw, hoger ligt dan de grondprijs.’ (Buitelaar, 2012) ‘Subsidie bedraagt het verschil tussen de sociale grondprijs en de marktgrondprijs. Het feit dat een gemeente kiest voor sociale woningbouw en niet voor marktwoningen brengt deze impliciete subsidie met zich mee.’ (SEO, 2006) Om te kunnen beredeneren wat een gereduceerd tarief nu precies is, moet eerst duidelijk zijn voor welk uitgangspunt men kiest. Bovenstaande uitgangspunten verschillen enorm; volgens het ene standpunt kan er gesproken worden over gereduceerd tarief, terwijl dat volgens het andere niet aan de orde hoeft te zijn. Voor er over subsidie of gereduceerd tarief gesproken kan worden, dient er eerst volledige consensus te zijn over de definitie van subsidie op sociale grond. Daarnaast vloeit uit het eerste citaat een andere vraag voort: welke waarde heeft een sociale woning? Als men een residuele berekening maakt van de waarde van een object is er altijd discussie over de opbrengstwaarde. Bij sociale woningen is deze discussie echter nog fundamenteler. Corporaties kunnen tegen een gereduceerd rentetarief geld lenen doordat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de leningen borgt (WSW) (SEO, 2006). Het WSW houdt in zijn berekeningen

21

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ echter geen rekening met het feit dat sociale woningen op een bepaald moment in de tijd uitgepond kunnen worden. Hierdoor gaat men altijd uit van een sloop‐nieuwbouwscenario. Alleen op basis van dit scenario mag een corporatie een woning financieren via het WSW. De waarde van een sociale woning is hierdoor in dit scenario beduidend lager dan wanneer men met een uitpondscenario werkt. Gevolg is dat corporaties deze lage waarde van een sociale woning opvoeren in de residuele waardeberekeningen, terwijl zij in de praktijk regelmatig woningen uitponden. Hierdoor ontstaat een zeer grote kloof in de waardebeleving tussen de gemeente en de corporaties en daarmee ontstaat er bij een sociale woning een groot verschil in de uitkomst van de residuele rekenmethode. 2.7 Conclusie Na afronding van het theoretisch onderzoek wordt hieronder per deelvraag een concluderend antwoord gegeven op de deelvragen 1 tot en met 4: 1. Hoe komt een grondprijs tot stand in het vrije economische verkeer? De meeste theorieën die grondprijzen op de grondmark proberen te verklaren, gaan ervan uit dat er een vrije markt is voor het verhandelen van grond. Sommige van deze theorieën worden wel aangepast om rekening te houden met eventuele bestemmingswijzigingen die invloed hebben op de waardeontwikkeling van de grond. De uiteindelijke prijs die betaald wordt voor de grond komt tot stand op de grondmarkt, waar koper en verkoper overeenstemmingen trachten te bereiken over de grondwaarde. Partijen stellen de grondwaarde meestal via de residuele methode vast. 2. Hoe komt een grondprijs in Nederland tot stand? De Nederlandse grondmarkt is een bijzondere markt omdat de overheid zowel grootgrondbezitter is als beslist wat er op de grond gebouwd mag worden. Verder is een exacte grondprijs van bouwrijpe grond binnen het Nederlandse systeem niet te berekenen, maar er kan wel een bandbreedte vastgesteld worden. Hierbij wordt de onderkant van de bandbreedte gevormd door de verwervingsprijs van grond plus de productiekosten en de bovenkant door de commerciële residuele waarde van de grond ofwel de marktwaarde. Gemeenten hebben binnen deze bandbreedte een relatief grote vrijheid om de uiteindelijke gronduitgifteprijs vast te stellen. De enige echte externe invloed op de prijsvorming binnen deze bandbreedte is de grondprijs die gehanteerd wordt door omliggende gemeenten en de vraag naar grond. De grondprijs voor woningen in Nederland is afgeleid van de woningprijs, waarbij grond een productiemiddel of een halffabricaat is dat uniek is door zijn greografische ligging en de manier waarop hij gebruikt wordt. Hierbij bepaalt de overheid in grote mate voor welk doel de grond mag worden aangewend. De uiteindelijke prijs die betaald wordt voor de grond komt tot stand op de grondmarkt, waar koper en verkoper overeenstemming proberen te bereiken over de grondwaarde. In overeenkomst met de theorie (zie deelvraag 1) stellen partijen de grondwaarde gewoonlijk via de residuele methode vast. 3. Waarom geefteen gemeente sociale grond uit? Het doel dat de overheid heeft met het voeren van grondbeleid is drieledig:  Het bevorderen van maatschappelijk gewenst ruimtegebruik.  Het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik.  Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten tussen gebruikers, eigenaren, ontwikkelaars en overheid.

22

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ Deze doelen vertegenwoordigen de maatschappelijke belangen die de overheid in het kader van het grondbeleid vertegenwoordigt en waaraan de overheid de legitimatie ontleent om in te grijpen in de grondmarkt. Daarnaast is grondwettelijk vastgelegd dat de overheid het bevorderen van goed wonen als doel heeft. Binnen welke kaders deze doelen verwezenlijkt dienen te worden is echter niet helder. 4. Hoe zou de prijs voor de grond voor sociale woningbouw tot stand kunnen komen? Doordat er tegenstrijdige uitgangspunten zijn, is het lastig om op basis van het theoretische onderzoek een goede methodiek vast te stellen voor het berekenen van de grondprijs voor een sociale woning. Om de meest geschikte methodiek te kunnen vaststellen, moet er eerst consensus komen over de onderliggende uitgangspunten:  Er is geen eenduidig standpunt ingenomen over de vraag of het de taak van de gemeenten is om subsidie te verlenen op de grond voor een sociale woning. Als men vasthoudt aan de privatisering van de corporaties, kan men zich afvragen of de gemeente nog wel korting moet verlenen op grond die bestemd is voor sociale woningbouw. De VNG roept hier echter wel toe op.  Het lijkt algemeen geaccepteerd dat de residuele rekenmethode een geschikte methodiek is om de grondwaarde te bepalen. Het is echter niet duidelijk wat de waarde is van een sociale woning, waardoor de opbrengsteninput van de residuele methodiek niet helder is. Hierdoor zal er altijd een fundamentele discussie ontstaat over de vraag welke waarde men aan een sociale woning dient toe te kennen als men een residuele berekening maakt. Op basis van het theoretisch onderzoek kan geconstateerd worden dat het residueel rekenen een geacepteerde manier is om de waarde van grond vast te stellen. De discussie over de waardering van een sociale woning is echter nog niet beslecht. Dit zou de reden kunnen zijn dat de residuele rekenmethode in de praktijk niet wordt gebruikt, laat staan dat er gesproken kan worden over het

23


3

Methode van onderzoek

De deelconclusies uit hoofdstuk 2 vormen de basis voor het praktijkonderzoek, waarin onderzocht wordt of er gemeenten zijn die een grondprijsmethodiek hanteren die ook voor andere gemeenten interessant zou kunnen zijn. Op basis van de deelconclusies uit hoofdstuk 2 zijn zeven stellingen geformuleerd die doormiddel van een halfopen interview aan de experts worden voorgelegd. In dit hoofdstuk wordt de gekozen onderzoeksmethodiek verder toegelicht. 3.1 Kwalitatief onderzoek Om de centrale vraag te kunnen beantwoorden wordt er een kwalitatief onderzoek uitgevoerd, waarbij verschillende experts binnen gemeenten zijn geïnterviewd. 3.2 Veronderstellingen De onderstaande veronderstellingen vormen de basis van de open vragen die aan de respondenten gesteld zijn. De vragenlijst die is opgesteld op basis van de veronderstellingen staat in bijlage II. 1. Gemeenten moeten kunnen onderbouwen hoe een sociale grondprijs tot stand komt. Doordat grondprijzen al jaren geïndexeerd worden of vergeleken worden met buurgemeenten, lijkt er geen logische onderbouwing te zijn voor de gehanteerde grondprijs. Gemeenten zullen stellen dat sociale grondprijzen tot stand zijn gekomen door het vaststellen van de grondprijzennotitie en dus zeer transparant zijn. Deze gehanteerde methodiek is dan wel transparant maar niet verklaarbaar. Vraag 1,2,3,6 van de enquête zijn gebruikt om de veronderstelling te analyseren. 2. Gemeenten zouden zelf moeten definiëren wat de marktwaarde van een sociale kavel is. Het feit dat veel gemeenten een geïndexeerde kostprijs of een comparatieve methode hanteren voor het vaststellen van de sociale grondprijs, zorgt ervoor dat gemeenten momenteel niet weten wat de marktwaarde van een sociale kavel is. Hierdoor is het niet duidelijk of en hoeveel subsidie een gemeente op een sociale kavel geeft. Daarnaast is in paragraaf 2.7 geconstateerd dat de definitie van ‘bepaling van marktwaarde’ niet eenduidig is. Vraag 6 en 9 van de enquête zijn gebruikt om de veronderstelling te analyseren. 3. Sociale grondprijzen zijn niet meer van deze tijd. Deze stelling vloeit voort uit de bruteringsoperatie uit de jaren negentig. Het doel van deze bruteringsoperatie was het privatiseren van de woningbouwcorporaties. Hiermee heeft de corporatie de primaire taak en verantwoordelijkheid gekregen om sociale woningen te bouwen en te exploiteren en is het niet langer de taak van de overheid. Het feit dat gemeenten subsidies geven op grond die aangewend wordt om sociale woningen op te bouwen is hiermee in strijd.. Vraag 4,5, 8 en 9 van de enquête zijn gebruikt om de veronderstelling te analyseren. 4. De prestatieafspraken die gemeenten maken met corporaties moeten een correlatie hebben met de totstandkoming van het sociale grondbeleid. Deze veronderstelling komt voort uit het feit dat gemeenten grondprijzen ofwel comparatief bepalen of sinds jaar en dag indexeren. Hierdoor is er geen raakvlak met de prestatieafspraken die gemaakt worden tussen corporaties en gemeenten. Vraag 1,3,4,5,6 van de enquête zijn gebruikt om de veronderstelling te analyseren. 5. De sociale grondprijs moet minimaal kostendekkend zijn.

24

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ Deze stelling vloeit voort uit het feit dat veel gemeenten sinds jaar en dag de sociale grondprijs hebben geïndexeerd of via de comparatieve methode hebben vastgesteld. Volgens de economische theorieën die in hoofdstuk 2 zijn beschreven zou dit het minimale uitgangspunt moeten zijn. Vraag 9 van de enquête zijn gebruikt om de veronderstelling te analyseren. 6. Additionele bevindingen Doordat de onderzoeksmethode een halfopen interview betreft, kan het zijn dat geïnterviewde met stellingen komen die in de deelvragen of het theoretisch kader niet belicht zijn. In het interview is plaats om deze stellingen te verwerken. Vraag 8 van de enquête zijn gebruikt om de veronderstelling te analyseren. 7. Er zijn gemeenten die een methodiek hebben ontwikkeld waarmee andere gemeenten hun voordeel kunnen doen. De ambtenaren die worden geïnterviewd werken voor gemeenten die allemaal een andere methodiek hanteren dan de comparatieve of geïndexeerde methode. Een van deze methodieken kan wellicht een antwoord geven op de centrale vraagstelling. Vraag 1 tot en met 11 van de enquête zijn gebruikt om de veronderstelling te analyseren. 3.3 Selectie geïnterviewden De hierboven opgestelde veronderstellingen zijn voorgelegd aan ambtenaren van vijf gemeenten. Deze gemeenten zijn volgens een aantal stappen geselecteerd. De dertig grootste gemeenten van Nederland zijn op basis van de grondprijzenbrieven bestudeerd. Twintig van deze gemeenten hanteren een vorm van normatief sociaalgrondprijzenbeleid. Met normatief wordt bedoeld dat er een gefixeerde grondprijs wordt gehanteerd op basis van vergelijking met andere gemeenten of dat er een vorm van indexatie van de kostprijsmethode gebruikt wordt. Van de tien overgebleven gemeenten zijn er vijf geselecteerd op basis van de grondprijzenbrief. De reden waarom niet alle tien gemeenten zijn onderzocht is dat er een overlap is in de gehanteerde methodieken. De vijf geselecteerde gemeenten hanteren ieder een andere methodiek. In figuur 7 is dit selectieproces weergegeven.

25

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ Figuur 7: Geselecteerde gemeenten

3.3.1 Amsterdam In Amsterdam worden volgens de grondprijzennotitie sociale gronden normatief naar locatie in de stad uitgegeven in erfpacht. Als een corporatie overgaat tot uitponden van haar bezit, vindt er een nabetaling plaats aan de gemeente Amsterdam. De hoogte van deze nabetaling is vastgelegd in Bouwen aan de stad II (gemeente Amsterdam, 2015). Als een erfpachttijdvak ten einde loopt en de woning nog steeds sociaal is, dan zal de nieuwe erfpachtcanon opnieuw de sociale grondprijs bedragen. 3.3.2 Utrecht In Utrecht worden volgens de grondprijzenbrief sociale gronden normatief naar hoogte van de aftoppingsgrens in de stad uitgegeven in erfpacht. Uit de geraadpleegde grondprijzennotitie wordt echter niet duidelijk wat hiermee bedoeld wordt (gemeente Utrecht, 2015). In het interview zal hier dieper op worden ingegaan. Als een corporatie overgaat tot uitponden van haar bezit, vindt er een nabetaling plaats aan de gemeente Utrecht. 3.3.3 Zaanstad In Zaanstad is de sociale grondprijs afgeschaft.

26

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ 3.3.4 Alphen aan den Rijn In Alphen aan den Rijn wordt de sociale grondprijs residueel berekend. 3.3.5 Zoetermeer In Zoetermeer komt men op basis van afspraken met corporaties tot een sociale grondprijs voor een bepaalde wijk. Als een corporatie overgaat tot uitponden van haar bezit, vindt er een nabetaling plaats aan de gemeente Zoetermeer. De personen die binnen de geselecteerde gemeenten verantwoordelijk zijn voor het opstellen van het gehanteerde sociale grondprijzenbeleid zijn geïnterviewd. De verslagen die opgesteld zijn naar aanleiding van de interviews zijn naar de respondenten gestuurd voor commentaar en ter goedkeuring in het kader van de navolgbaarheid. Op deze manier wordt het risico verkleind dat de mening van de onderzoeker wordt vastgelegd in plaats van de mening van de geïnterviewden. Hierdoor voldoet het onderzoek aan de validiteitseis. Kortom, er is gemeten wat men wilde meten (Baarda en De Goede, 2001). De gemeenten waarvan ambtenaren geïnterviewd zijn, zijn terug te vinden in bijlage III tot en met VII. 3.4 Respons kwalitatief onderzoek De respons op het onderzoek is zeer goed geweest. Alle gemeenten die benaderd zijn wilden meewerken aan dit onderzoek. Hiermee is de respons volledig geweest. Alle gemeenten hebben volledig inzicht gegeven en naar beste kunnen antwoord gegeven op de gestelde vragen. Doordat het college van één gemeente de aanbeveling van een ambtenaar over hoe de sociale grondprijzen berekend zouden moeten worden naast zich neergelegd heeft, heeft deze gemeente bezwaar gemaakt tegen het openbaar maken van deze aanbeveling. Het antwoord op de onderstaande interview vraag is daarom geanonimiseerd: Overweegt de gemeente in de toekomst een andere methodiek te hanteren? Wat zou er anders moeten/kunnen? Deze enquêtevraag is gesteld om een goed antwoord te verkrijgen op veronderstelling nummer zeven en uiteindelijk de centrale vraag.

27


4 Data empirie en analyse In dit hoofdstuk worden de uitkomsten en de resultaten van het kwalitatieve praktijkonderzoek beschreven. Op basis van de deelvragen die beantwoord zijn in hoofdstuk 2, zijn aan de hand van zeven stellingen (die opgesomd zijn in paragraaf 3.2) de belangrijkste economische, maatschappelijke en bestuurlijke ontwikkelingen voorgelegd aan ambtenaren van vijf verschillende gemeenten. De uitkomsten van dit empirisch onderzoek worden in dit hoofdstuk geanalyseerd. De vijf gemeenten hanteren ieder een andere methodiek om de sociale grondprijs te bepalen. Er wordt per gemeente ook een antwoord geformuleerd op deelvragen 5 tot en met 8. 4.1 Amsterdam De gemeente Amsterdam heeft prestatieafspraken gemaakt met de Amsterdamse corporaties en deze afspraken vastgelegd in Bouwen aan de stad II volgens de geïnterviewde. Hierin staan onder meer de grondprijzen, het feit dat in nieuwe ontwikkelingsprojecten ten minste 30% sociale woningen gerealiseerd moeten worden en onder welke voorwaarden sociale woningen verkocht mogen worden. In Amsterdam wordt jaarlijks een grondprijzenbrief uitgegeven waarin staat hoe de sociale grondprijs voor het lopende jaar tot stand komt en volgens welke methodiek. De discussie over de hoogte van de sociale grondprijs wordt gevoerd wanneer de prestatieafspraken tussen de gemeente en de corporaties worden gemaakt. Daarna wordt er niet meer onderhandeld en worden er zelden of nooit vragen gesteld over de hoogte van de sociale grondprijzen. Wat wel voorkomt is dat er ter compensatie op projectniveau korting wordt gegeven op de marktwoningen als de gemeente eist dat parkeren gebouwd opgelost moet worden. 4.1.1 Grondprijzenmethodiek Amsterdam Om de totstandkoming van de grondprijzen in Amsterdam goed te begrijpen, moet teruggekeken worden naar de jaren zestig en zeventig. In deze decennia werd de grondprijs tot achter de komma vastgesteld door het rijk en hadden gemeenten geen enkele invloed op de prijsvorming. Dit veranderde pas in de jaren negentig, toen het sociale grondprijsbeleid werd overgeheveld naar de gemeente. In eerste instantie bleven de grondprijzen uit sociale overwegingen nog steeds zeer gematigd. Feitelijk kwam het erop neer dat de grondprijzen die ooit afgegeven waren door het Rijk geïndexeerd werden. Dit grondprijssysteem werd pas ter discussie gesteld toen de sociale woningbouw rond de eeuwwisseling volledig werd overgeheveld naar de corporaties. Dit resulteerde in Amsterdam in 2006 voor het eerst in een nieuw beleid. Waar de grondprijs voor sociale woningen voorheen rond de € 10.000 lag, werden de nieuwe grondprijzen vastgesteld op gemiddeld € 20.000. Dit resulteerde in de prijzen die in figuur 7 (gemeente Amsterdam, 2015) te zien zijn (deze zijn sinds 2006 geïndexeerd met de Consumer Price Index (CPI)).

Figuur 8: Grondprijzenbrief Amsterdam

Zoals in bovenstaande figuur te zien is, maakt de gemeente Amsterdam bij het vaststellen van haar sociale grondprijs onderscheid tussen drie stadsdelen. De gemeente hanteert geen stapelingsfactor. Verder is het onduidelijk wat de herkomst van deze bedragen is, want er liggen geen berekeningen

28

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ aan ten grondslag. De verhoging van de grondprijzen in 2006 werd ingegeven door krappe gemeentelijke middelen voor stedelijke ontwikkeling. De kosten van een bouwrijpe kavel lagen voor 2006 rond de € 50.000,‐. De gemeente Amsterdam gaat er nog steeds van uit dat iedere sociale woning (behalve een kleine woning) een (grote) onrendabele top heeft. Door niet de kostprijs te vragen aan de corporatie werd het onrendabele deel gedeeld (Het is onbekend hoe hoog de onrendabele top is/was). Rekenmodellen van Fakton en Stec tonen aan dat deze toppen er niet zouden zijn, aldus de geïnterviewde. Er is nog een verschil tussen vroeger (voor de bruteringsoperatie) en nu. Er werden destijds relatief luxe woningen gebouwd. Sinds de crisis (die de financiën van de corporaties raakte) is men sterk op zoek gegaan naar goedkopere (kleinere) woningen. Volgens de gemeente Amsterdam blijft er ondanks deze goedkopere woningen toch een onrendabele top bestaan, zowel op de EGW’s als op de MGW’s. De gemeente Amsterdam geeft de sociale gronden uit in erfpacht. Dit houdt in dat de corporaties opnieuw een bedrag aan de gemeente betalen als een erfpachttijdvak eindigt. Dit bedrag is gedifferentieerd naar bouwjaar en komt gemiddeld uit op € 8.000,‐(Dit bedrag heeft geen te herleiden grondslag). Ondanks dat het erfpacht is, mogen corporaties geen canon betalen; ze kunnen de erfpacht alleen in één keer afkopen. De bedragen die betaald worden komen – nadat de boekwaarde van de gemeente hier van afgetrokken is – vervolgens terecht in een fonds van de gemeente dat, in samenspraak met corporaties en op gezamenlijk advies, wordt ingezet om sociale woningbouw te bevorderen en wijken te revitaliseren. De manier waarop dit geld wordt ingezet wordt bepaald door een commissie waar zowel de gemeente als de corporaties zitting in hebben. In de erfpachtovereenkomst is vastgelegd dat de bestemming van de grond sociale woningbouw is. Mocht de woning voor het einde van het erfpachttijdvak worden uitgepond dan moet de corporatie een afdracht doen aan de gemeente, die is vastgesteld op ongeveer € 9.000,‐. Voorafgaand aan verkoop worden de woningen gesplitst en onder particuliere erfpachtvoorwaarden gebracht. Het erfpachtcontract wordt herzien, en er wordt net als bij canonherziening eindetijdvak een bedrag in rekening gebracht aan de eigenaar, waarvan de hoogte afhankelijk is van de nog resterende looptijd van het bestaande contract. De waarde van de grond wordt dan bepaald zoals die bij alle particuliere erfpachtherzieningen wordt vastgesteld. Voor nieuwe prestatieafspraken met de corporaties overweegt de gemeente om in de toekomst de sociale grondprijs weer te verlagen. In ruil hiervoor zal de totale meerwaarde van de grond bij verkoop naar de gemeente gaan in plaats van in het fonds gestort worden. Momenteel werkt de gemeente Amsterdam aan de omzetting van haar erfpachtstelsel, van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. Hoe dat uitpakt voor de corporaties moet nog worden uitgezocht. 4.1.2 Subsidies Het is onduidelijk wat de precieze subsidiebedragen zijn en vanuit welk standpunt subsidie bekeken moet worden, aldus de geïnterviewde. Als men strikt residueel zou rekenen en de WSW‐normen zou hanteren, dan zou er in Amsterdam geen sprake zijn van subsidie, maar van belasting. Dit komt doordat de gemeente Amsterdam constateert dat er bij een grondprijs van € 20.000 een onrendabele top op sociale woningen zit van ongeveer € 50.000. Strikt genomen zou de gemeente dan € 30.000 moeten betalen voor een sociale woning in plaats van € 20.000 aan opbrengsten te vragen. Als men de sociale grondprijzen vergelijkt met de keuze voor commerciële of sociale woningbouw dan is het duidelijk dat er grote subsidies worden gegeven. Een ruwe schatting is dat commerciële

29

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ grondopbrengsten per woning gemiddeld € 50.000,‐ bedragen. Bij een gemiddelde sociale grondprijs van € 20.000,‐ valt de ‘subsidie’ dan te calculeren op € 30.000,‐. Het feit dat de bouwrijpe kavel die tegen de sociale grondprijs uitgegeven wordt aan de corporaties niet kostprijsdekkend is, kan voor nog een andere invalshoek zorgen. De gemeente maakt meer kosten voor sloop, verwerving, bouw‐ en woonrijp maken dan de kavel oplevert. Dit zou ook als een subsidie beschouwd kunnen worden. 4.1.3 Analyse 1. Gemeenten moeten kunnen onderbouwen hoe een sociale grondprijs tot stand komt. De gemeente Amsterdam hanteert vaste grondprijzen, gedifferentieerd naar locatie, uitgegeven in erfpacht voor sociale woningen. De gronduitgifteprijs is in 2006 vastgesteld op gemiddeld € 20.000,‐, zonder dat duidelijk is waarop dit berust. De reden om deze kavelprijs te hanteren was dat de gemeente financieel nogal krap bij kas zat. De waarde van de kavel in het economisch verkeer is hierbij volledig buiten beschouwing gelaten. De gemeente Amsterdam vindt de waarde van een sociale kavel niet erg interessant omdat zij meent dat ze de waarde die de kavel in het vrije economische verkeer vertegenwoordigt bij functiewijziging (van sociale woning naar marktwoning) op een zeker moment vergoed krijgt dankzij haar gehanteerde erfpachtbeleid. Het is echter maar de vraag of deze veronderstelling op waarheid berust. Als de woning tijdens het erfpachttijdvak wordt uitgepond krijgt de gemeente een vastgestelde vergoeding voor de woning, die is afgesproken in de prestatieafspraken met de corporaties. Pas als een erfpachttijdvak herzien wordt krijgt de gemeente de gehele waarde vergoed. Vanuit een financieel oogpunt is de sociale grondrijs niet helder onderbouwd. Vanuit bestuurlijk oogpunt echter wel. Buiten de corporaties om krijgt de gemeente weinig tot geen vragen over de sociale grondprijs. 2. Gemeenten zouden moeten weten wat de marktwaarde van een sociale kavel is. De gemeente Amsterdam heeft via eigen rekenkundige modellen een zeer goed idee van de waarde van de grond, informatie die is verkregen vanuit verschillende invalshoeken. Als men de sociale woning via WSW‐normering residueel doorrekent bestaat er volgens de gemeente Amsterdam een grote onrendabele top op sociale woningen. Het gaat dan om ongeveer € 30.000,‐ onrendabel bij een grondprijs van € 20.000,‐. Als men de grondprijs van sociale woningen vergelijkt met een vergelijkbare woning waarbij de residuele grondwaarde wordt verkregen met een marktconforme ‘vrij op naam’ (VON) (marktconform in de zin van een getaxeerde woning vrij van verhuur en gebruik, alsof het om een commerciële koopwoning gaat) is er sprake van een subsidie op de grondprijs. Gemiddeld is de grondprijs van een woning in Amsterdam € 50.000,‐. 3. Sociale grondprijzen zijn niet meer van deze tijd. De gemeente Amsterdam deelt deze stelling niet omdat er in haar beleving een grote onrendabele top op een sociale woning zit. Als de gemeente niet een deel van deze onrendabele top op zich neemt, denkt ze dat er geen sociale woningen meer gebouwd zullen worden. Daarmee zijn sociale grondprijzen in deze tijd zeker noodzakelijk.

30

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ 4. De prestatieafspraken die gemeenten maken met corporaties moeten een correlatie met de totstandkoming van het sociale grondbeleid hebben. Dit is het geval; de prestatieafspraken die zijn vastgelegd in Bouwen aan de stad II komen een‐op‐een terug in het gevoerde grondbeleid. 5. De sociale grondprijs moet minimaal kostendekkend zijn. Bij de gemeente Amsterdam is dat niet zo. Op een sociale kavel zit gemiddeld een deficit van € 30.000,‐. De gemeente Amsterdam is van mening dat er niet meer gebouw zal worden als zij uitgaat van een kostprijsdekkende prijs. 6. Additionele bevindingen De gemeente Amsterdam stort het surplus aan opbrengsten van de nabetaling bij uitponding van de corporaties in een fonds dat wordt aangewend om sociale woningbouw te kunnen realiseren. Deze fondsen worden in samenspraak met de corporaties aangewend. De gemeente Amsterdam is druk bezig te onderzoeken welke gevolgen de invoering van de eeuwig durende erfpacht heeft voor de corporaties. Specifieke eisen als gebouwd parkeren opgelegd door de gemeente worden op planniveau gecompenseerd. 7. Er zijn gemeenten die een methodiek hebben ontwikkeld waarmee andere gemeenten hun voordeel kunnen doen. Er zijn elementen in het Amsterdamse systeem die zeker aantrekkelijk kunnen zijn voor andere gemeenten. Het erfpachtsysteem geeft op zich goede handvatten om uiteindelijk de marktconforme prijs (marktconform in de zin van een getaxeerde woning vrij van verhuur en gebruik, alsof het om een commerciële koopwoning gaat) te laten afrekenen. Daarnaast kan een fonds waar de meeropbrengsten uit conversie in worden gestort wellicht interessant zijn. De initiële sociale grondprijs heeft echter geen grondslag en is lager dan de kostprijsdekkende grondprijs. Als een corporatie niet overgaat tot uitponden, blijft de gemeente Amsterdam per definitie met een deficit achter. 4.2 Utrecht In 1996 heeft de gemeente Utrecht een sociale grondprijs met de corporaties afgesproken; deze prijs is daarna steeds geïndexeerd met het CPI. In 2001 zijn er nieuwe langjarige afspraken gemaakt met de corporaties (vastgelegd in de overeenkomst ‘De Utrechtse Opgave’ (DUO)), waar ook financiële afspraken uit voortvloeiden, aldus de geïnterviewde. Een van deze afspraken was dat de gehanteerde geïndexeerde grondprijzen uit 1996 gebruikt zouden worden voor de nieuwe afspraken. In 2011 zijn deze afspraken opnieuw herzien. De discussie over de grondprijs wordt gevoerd op het moment dat de prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties worden gemaakt. Daarna wordt er nooit meer onderhandeld, en worden er zelden of nooit vragen gesteld over de hoogte van de sociale grondprijzen. Wat wel voorkomt is dat als de gemeente eist dat parkeren gebouwd opgelost moet worden. De gemeente vergoedt dan het onrendabele stuk van het parkeren aan de corporaties

31

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ 4.2.1 Grondprijzenmethodiek Utrecht De gemeente Utrecht heeft prestatieafspraken gemaakt met de Utrechtse corporaties. Hierin staan onder andere de grondprijzen, het aantal te bouwen woningen tot en met 2015, onder welke voorwaarden sociale woningen verkocht mogen worden, afspraken over hoeveel woningen in Utrecht sociaal moeten zijn, etc. Voor de periode 2016‐2020 worden nieuwe prestatieafspraken voorbereid. In figuur 8 zijn de sociale grondprijzen te zien (gemeente Utrecht, 2015).

Figuur 9: Grondprijzenbrief Utrecht

Volgens de huidige afspraken is de basis van de categorie H2 nog steeds de jaarlijks geïndexeerde prijs uit 1996. Maar voor H3‐woningen wilde de gemeente het anders aanpakken. Daarom is in 2011 een analyse gemaakt van hoe de sociale grondprijs in andere gemeenten vastgesteld werd. Hieruit kwam naar voren dat de meeste gemeenten keken naar regiogemeenten om de sociale grondprijs te bepalen, of dat de indexeringssystematiek over de prijzen uit 1996 werd gehanteerd. Daarnaast viel op dat gehanteerde grondprijzen in andere gemeenten niet zozeer een onderbouwde berekening hadden, maar eerder voortvloeiden uit prestatieafspraken met corporaties en daarmee een meer bestuurlijke grondslag hadden. Voor de H3‐woningen wilde de gemeente Utrecht in 2011 echter wel een onderbouwing kunnen aanleveren. De grondprijs voor deze categorie is toen als volgt tot stand gekomen: de residuele waarde van een goedkope koopwoning is bepaald en op die waarde werd vervolgens 25% korting op de grond gegeven. De gemeente is op het bedrag van 25% korting uitgekomen door de waarde van een sociale huurwoning door te rekenen volgens de parameters van de WSW, voor een periode van vijftig jaar. Hieruit komt een onrendabele top naar voren. Utrecht heeft ervoor gekozen om een deel van die onrendabele top te dragen. Vandaar de 25% korting op de grondprijs van een vergelijkbare koopwoning. Voor de 25% bestaat echter geen onderbouwing Daarnaast maakt het de gemeente Utrecht niet heel veel uit wat er betaald wordt voor de grond omdat de gemeente de gronden uitgeeft in erfpacht. Bij uitponding of einde van het erfpachttijdvak moet de corporatie opnieuw een bedrag afdragen aan de gemeente (de economische meerwaarde als gevolg van bestemmingswijziging dan wel conversie). Als er wordt uitgepond, wordt er een grondquote over de verkoopprijs van de woning berekend. Hiervan wordt de grondwaarde van de sociale kavel afgetrokken. Van de waarde die overblijft gaat twee derde naar de corporatie en een derde naar de gemeente. Doelstelling is wel dat deze meerwaarde bij de volgende onderhandelingen geheel naar de gemeente zal gaan. De grondquote die gehanteerd wordt heeft overigens wel een residuele onderlegger, maar die is bepaald en vastgesteld in 1996 en dus niet meer zo actueel. 4.2.2 Subsidie Als de sociale grondprijs vergeleken wordt met die van een koopwoning, wordt er voor H3‐woningen per kavel gemiddeld 25% korting gegeven. Met de gegeven korting blijft er echter nog steeds een onrendabel stuk over voor de corporatie. Als men dit residueel zou bereken zou men het ook kunnen hebben over extra belasting voor de corporaties. Voor H2‐categorie is het onduidelijk of er in verhouding met een koopwoning korting wordt gegeven. Voor wat het residueel doorrekenen betreft geldt echter hetzelfde. Doordat er in erfpacht wordt uitgegeven komt een deel van het verschil tussen marktwaarde en sociale waarde terug bij de gemeente. Er is echter nooit exact doorgerekend hoeveel de twee derde van de waardestijging precies is. Maar het gaat hier wel om miljoenen die ten goede zijn gekomen aan de corporaties.

32

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ De grondprijs is kostprijsdekkend voor uitleggebieden maar niet voor binnenstedelijke gebieden. Voor stedelijke gebieden kan men dan ook stellen dat er sprake is van het leveren van grond tegen een subsidie. De gemeente verdient de gemaakte grondkosten voor sociale woningbouw immers niet terug. 2.2.3 Analyse 1. Gemeenten moeten kunnen onderbouwen hoe een sociale grondprijs tot stand komt. De gemeente Utrecht hanteert vaste grondprijzen (gedifferentieerd naar huuropbrengsten) uitgegeven in erfpacht voor sociale woningen. De grondprijs van woningen met een maandelijkse huuropbrengst tot € 618,25 is tot stand gekomen in een bestuurlijke afspraak tussen gemeenten en corporaties. Deze afspraak houdt in dat sociale woningen met een maandelijkse huurprijs tot € 618,25 een grondprijs geldt die in 1996 bepaald is door de Rijksoverheid en die sindsdien is geïndexeerd met het CPI. Voor sociale huurprijs boven deze € 618,25 geldt, tot aan de liberalisatiegrens, een vaste uitgifteprijs die gebaseerd is op de grondprijs van een goedkope koopwoning. Hier wordt echter 25% korting op gegeven. De gemeente is op deze 25% korting uitgekomen door een sociale huurwoning volgens de parameters van de WSW door te rekenen, gedurende een periode van vijftig jaar. Hieruit komt een onrendabele top naar voren. Gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen om een deel van die onrendabele top te dragen. De gemeente Utrecht vindt de waarde van een sociale kavel niet zo interessant omdat zij meent dat zij de waarde die de kavel in het vrije economische verkeer vertegenwoordigt bij functiewijziging (van sociale woning naar marktwoning) door het gehanteerde erfpachtbeleid op een zeker moment vergoed krijgt. Het is echter maar de vraag of deze veronderstelling op waarheid berust. De gemeente ontvangt slechts een derde van de nieuwe grondwaarde. Vanuit een financieel en plan economisch oogpunt is de sociale grondprijs voor woningen met een maandelijkse huur tot € 618,25 niet helder onderbouwd. Vanuit bestuurlijk oogpunt echter wel. Voor overige sociale huurwoningen lijkt de onderbouwing vanuit een financieel oogpunt een stuk robuuster. 2. Gemeenten zouden moeten weten wat de marktwaarde van een sociale kavel is. De gemeente Utrecht heeft via eigen rekenkundige modellen een redelijk idee van de waarde van de grond; de informatie is verkregen uit verschillende invalshoeken. Als men de sociale woning via WSW‐normering residueel doorrekent, zit er volgens de gemeente Utrecht een grote onrendabele top op sociale woningen. Hoe veel dit exact is, is echter niet inzichtelijk gemaakt. Als men de grondprijs van sociale woningen vergelijkt met een soortgelijke woning waarbij de residuele grondwaarde wordt verkregen met een marktconforme VON (marktconform in de zin van een getaxeerde woning vrij van verhuur en gebruik, alsof het om een commerciële koopwoning gaat), is er sprake van een subsidie op de grondprijs. Hoeveel dit exact is, is echter niet inzichtelijk. 3. Sociale grondprijzen zijn niet meer van deze tijd.

33

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ De gemeente Utrecht deelt deze stelling niet omdat er volgens haar een grote onrendabele top op een sociale woning zit. De gemeente denkt dat er geen sociale woningen meer gebouwd zullen worden als ze niet een deel van deze top op zich neemt. Wat de gemeente in haar constructie echter niet meer van deze tijd vindt, is het feit dat bij erfpachtconversie twee derde van de grondopbrengst naar de corporaties vloeit. 4. De prestatieafspraken die gemeenten maken met corporaties moeten een correlatie met de totstandkoming van het sociale grondbeleid hebben. Dit is in de gemeente Utrecht het geval; de prestatieafspraken die zijn vastgelegd komen een‐op‐een terug in het gevoerde grondbeleid. 5. De sociale grondprijs moet minimaal kostendekkend zijn. Bij de gemeente Utrecht is dat niet zo. De gemeente denkt dat dit wel geldt voor uitleggebieden maar niet voor binnenstedelijke gebieden. De exacte getallen zijn bij de gemeente Utrecht echter niet bekend. 6. Additionele bevindingen De gemeente is druk bezig de totale grondwaarde bij uitponding naar zich toe te trekken. Aandachtspunt hierbij is ook de grondquote die hierbij gebruikt wordt. Deze vindt zijn oorsprong namelijk nog in de jaren negentig. 7. Er zijn gemeenten die een methodiek hebben ontwikkeld waarmee andere gemeenten hun voordeel kunnen doen. Er zijn elementen in het Utrechtse systeem die zeker aantrekkelijk kunnen zijn voor andere gemeenten. Het erfpachtsysteem biedt op zich goede handvatten om uiteindelijk de marktconforme prijs (marktconform in de zin van een getaxeerde woning vrij van verhuur en gebruik, alsof het om een commerciële koopwoning gaat) te laten afrekenen. De grondprijs voor huurwoningen met een maandelijkse huur tot € 618,25 hebben echter geen heldere financiële grondslag, alleen een bestuurlijke grondslag. De andere sociale woningen hebben wel een financiële grondslag en de gemeente kiest er dan ook bewust voor om hier een gemiddelde korting van 25% op de grond te verstrekken. Als een corporatie niet overgaat tot uitponden, blijft de gemeente Utrecht per definitie met een deficit achter voor woningen die niet in uitleggebieden zijn gebouwd. 4.3 Zaanstad De gemeente Zaanstad heeft de sociale grondprijzen afgeschaft in 2008. De gemeente is van mening dat alle grondtransacties marktconform moeten zijn, en daarom voert de gemeente geen sociaal grondbeleid meer. Zaanstad heeft procentueel echter al zeer veel sociale huurwoningen in haar gemeente. Er wordt daarom op gemeenteniveau gekeken of het percentage van 30% sociale woningen conform afspraken binnen de gemeente wel gehaald wordt en niet per te realiseren project. Mocht de gemeente van mening zijn dat er in een bepaald project sociale woningbouw gerealiseerd moet worden, dan zal dit worden opgenomen in de ontwikkelstrategie. Daar waar de gemeente zelf grond in bezit heeft zal dit makkelijker te realiseren zijn dan waar de gemeente alleen op basis van een exploitatieplan haar doelen kan verwezenlijken. 4.3.1 Methodiek Het doel van de bruteringsoperatie uit 1996 was dat corporaties op eigen benen zouden komen te staan en de onrendabele top zelf zouden kunnen dragen. Toch zag je in bijna alle gemeenten (ook de gemeente Zaanstad) dat grond voor sociale woningbouw voor een ander tarief verkocht werd dan grond voor marktwoningen. De gemeente Zaanstad constateerde echter dat in sommige gevallen de

34

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ sociale woningen waarvan de grond tegen gereduceerd tarief was gekocht meteen werden doorverkocht. De verkopende partij streek een mooie winst op en de gemeente zag hier niets van terug. Daarnaast constateerde de gemeente dat corporaties die voor 1996 hun bezit tot het einde der tijden vasthielden na 1996 aan het uitponden sloegen. Doordat corporaties vaak met een uitpondscenario werken is er uiteindelijk geen onrendabele top. De gemeente is dan ook van mening dat het bouwen van sociale woningen een financieringsvraagstuk is en niet een subsidie vraagstuk. De opbrengst komt immers later in de tijd, bij verkoop van de woning en de grond. Hoewel de gemeente Zaanstad geen sociaal grondbeleid meer voert, is er wel een convenant koepelafspraken. De gemeente en de corporaties konden het echter niet eens worden over een nieuwe berekeningsmethodiek voor grondprijzen en dit onderwerp is dan ook buiten het convenant gelaten. Gevolg hiervan is dat de gemeente, op grond van haar bevoegdheden, de nieuwe regels met betrekking tot het afschaffen van de sociale grondprijzen liet opstellen. Er is veel discussie geweest over het afschaffen van de sociale grondprijs in de gemeente Zaanstad. Corporaties en de gemeente zijn het dan ook niet eens geworden over het afschaffen van de sociale grondprijzen en hebben dit buiten het gesloten convenant tussen partijen gelaten. De gemeente heeft destijds (2008) eenzijdig besloten deze methodiek te hanteren. Hoewel het invoeren van deze methodiek op veel weerstand van de corporaties stuitte, is er momenteel geen discussie meer over. Natuurlijk wordt er veel gediscussieerd over de uiteindelijk grondprijs, maar dit zijn dezelfde discussies die gevoerd worden met marktpartijen. Doordat iedereen weet welke methodiek de gemeente hanteert voor het berekenen van de grondprijs en het een transparante en verklaarbare manier van werken is, wordt er nauwelijks over de methodiek gediscussieerd. De gemeente Zaanstad rekent residueel af met corporaties, net zoals dat gebeurt met commerciële marktpartijen. Aandachtspunt hierbij is dat de gemeente Zaanstad ook geen verschil meer hanteert tussen koop‐ en huurwoningen. Als men residueel rekent, worden alle woningen als een commerciële koopwoning beschouwd. Het residueel rekenen gaat als volgt:   

De gemeente hanteert verkoopgegevens uit Zaanstad om tot een VON‐prijs te komen. Bouwkosten komen tot stand via een berekeningsmodel waarbij diverse referentiewoningen zijn opgenomen. Bij de berekening wordt uitgegaan van een gestandaardiseerd plan, waarbij geen rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden van het plan.

Vervolgens kan de grond op verschillende manieren aan de markt worden aangeboden. Dit kan variëren van een‐op‐een tot een tender waarbij de waardebepaling (zoals hierboven beschreven) voor de gemeente de input vormt voor de te voeren onderhandelingen. Voor deze methodiek is gekozen omdat de gemeente vindt dat bij alle grondtransacties een marktconforme grondprijs moet worden ontvangen en dat de grond maar één keer verkocht kan worden. Daarnaast bestaat er volgens de gemeente Zaanstad geen onrendabele top op sociale woningen. ‘Als sociale woningen uitgepond worden zal immers de marktwaarde betaald worden. Het gaat hier daarom om een financieringsvraagstuk. Het kan niet zo zijn dat de gemeente een deel van de financiering voor haar rekening neemt en hier niets voor terugkrijgt’, aldus de geïnterviewde. Hoewel er geen overeenstemming werd bereikt over deze methode van werken, worden er nog steeds volop sociale woningen gebouwd in Zaanstad. 4.3.2 Subsidie Doordat de gemeente Zaanstad residueel rekent worden de corporaties niet gesubsidieerd. Verder

35

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ geldt in Zaanstad het uitgangspunt dat een grondexploitatie niet negatief mag zijn, anders wordt deze niet vastgesteld. Als de gemeente van mening is dat er specifieke omstandigheden zijn om een bijdrage te verstrekken aan een project, dan moet het college in het kader van het transparante grondbeleid een apart beluit nemen. Op deze manier worden er geen (verdekte) subsidies verstrekt, maar is helder en duidelijk waarom de gemeente subsidie verstrekt. Dat de gemeente subsidie verstrekt is echter meer uitzondering dan regel. 4.3.3 Analyse 1. Gemeenten moeten kunnen onderbouwen hoe een sociale grondprijs tot stand komt. Grond wordt in blooteigendom uitgegeven; de gemeente Zaanstad heeft de sociale grondprijs afgeschaft. Zaanstad gaat zelfs nog een stapje verder door alle te bouwen woningen als koopwoningen te beschouwen. Vervolgens rekent de gemeente Zaanstad residueel af. Bij deze residuele berekening is van tevoren duidelijk vastgesteld welke input voor de berekening wordt gebruikt. Hiermee is de onderbouwing van de rekenmethodiek zeer helder en transparant. 2. Gemeenten zouden moeten weten wat de marktwaarde van een sociale kavel is. De gemeente Zaanstad is zeer goed op de hoogte van de waarde van een sociale woning omdat zij voor zichzelf heeft vastgesteld hoe deze waarde gedefinieerd is en dus hoe deze vastgesteld dient te worden. In Zaanstad bestaan voor de gemeente geen sociale woningen. De waarde van een woning is standaard: een getaxeerde woning vrij van verhuur en gebruik, alsof het om een commerciële koopwoning gaat. De gemeente Zaanstad erkent wel dat er een onrendabele top op sociale woningen bestaat als men de WSW‐normering residueel doorrekent. 3. Sociale grondprijzen zijn niet meer van deze tijd. De gemeente Zaanstad is het eens met deze stelling en heeft haar beleid hier dan ook op aangepast. De gemeente Zaanstad vindt dat de corporaties eerder met een financieringsvraagstuk kampen dan met een onrendabele top. Uitgangspunt hierbij is wel dat elke woning ooit uitgepond zal worden. Zolang men sociale woningen eerst verhuurt en later uitpondt is de opvatting dat er geen onrendabele top op sociale woningen bestaat. 4. De prestatieafspraken die gemeenten maken met corporaties moeten een correlatie met de totstandkoming van het sociale grondbeleid hebben. Dit is niet het geval, doordat de gemeente en de corporaties niet tot overeenstemming konden komen. De grondprijsmethodiek is daarom buiten de prestatieafspraken tussen de gemeente en de corporaties gelaten. De gemeente heeft eenzijdig een methodiek in haar grondprijzenbeleid opgenomen. Dit is terug te voeren op het standpunt van de gemeente dat de financiële afwikkeling van het bouwen van sociale woningen in haar geheel op de schouders van de corporaties rust. 5. De sociale grondprijs moet minimaal kostendekkend zijn. In Zaanstad geldt de voorwaarde dat een grondexploitatie niet negatief mag zijn; anders wordt deze niet vastgesteld. Als de gemeente van mening is dat er specifieke omstandigheden zijn om een bijdrage aan een project te verstrekken, dan moet het college in het kader van het transparante grondbeleid een apart besluit nemen. Op deze manier worden er geen verdekte subsidies verstrekt, maar is helder en duidelijk waarom de gemeente subsidie verstrekt.

36

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ 6. Additionele bevindingen Het gevoerde beleid is sinds 2008 eenzijdig door de gemeente ingevoerd. Maar hoewel de corporaties het niet eens zijn met het gevoerde beleid, worden er nog wel volop sociale huurwoningen gebouwd. Door de aanscherping van de WSW‐normen zou het kunnen zijn dat corporaties woningen moeilijker kunnen financieren. Tot nu toe hebben corporaties dit nog niet aangegeven. Maar mocht dit in de toekomst wel het geval zijn, dan is de gemeente bereid om mee te denken over het financieringsvraagstuk. Het uitgangspunt van de gemeente blijft echter dat altijd de commerciële grondprijs afgerekend dient te worden. 7. Er zijn gemeenten die een methodiek hebben ontwikkeld waarmee andere gemeenten hun voordeel kunnen doen. Er zijn elementen in het systeem van Zaandam die zeker aantrekkelijk kunnen zijn voor andere gemeenten. De gemeente pakt het sociale grondprijsvraagstuk aan als een financieringsvraagstuk, met als uitgangspunt dat altijd de commerciële residuele grondprijs betaald moet worden aan de gemeente. De gemeente Zaanstad rekent – via zeer heldere, vooraf bepaalde uitgangspunten – residueel de grondprijs uit en legt de verantwoordelijkheid voor de sociale woningbouw volledig bij de corporaties. De gemeente Zaanstad beschouwt hierbij alle woningen als koopwoningen. De gemeente heeft deze opvattingen eenzijdig vertaald naar haar grondprijzenbeleid. Op de lange termijn lijkt dit beleid nog een voordeel met zich mee te brengen. Als een woningbouwcorporatie volledig verantwoordelijk is voor de financiering van sociale woningen, zal die zich meer op kwaliteit richten omdat de woning gedurende de exploitatie altijd verkocht moet worden. De keerzijde van dit beleid kan zijn dat de corporatie met een grote desinvestering achterblijft als woningen om wat voor reden dan ook niet verkocht kunnen worden. Daarnaast rijst de vraag of de corporaties nieuwbouw nog gefinancierd krijgen met de verscherpte WSW‐normen. Tot op heden lijkt dit nog geen probleem; er wordt nog volop gebouwd in Zaanstad en de corporaties zijn niet nogmaals de discussie aangegaan over de gehanteerde methodiek van de gemeente. 4.4 Alphen aan den Rijn Tot 2008 werden in de gemeente Alphen aan den Rijn vaste grondprijzen gehanteerd, die vastgelegd waren in de prestatieafspraken. De grondprijzen waren hiermee vooral bestuurlijk ingegeven. De prestatieafspraken zijn echter veel breder geworden en zijn inmiddels losgekoppeld van de te hanteren grondprijzen. De gemeente Alphen aan den Rijn heeft in het verleden prestatieafspraken gemaakt met verschillende corporaties, en daarnaast zijn er op regionaal niveau prestatieafspraken gemaakt over het aantal te bouwen woningen. Door het hanteren van marktconforme grondprijzen wordt gezonde concurrentie gestimuleerd. Door uit te gaan van de residuele grondwaarde wordt reeds rekening gehouden met een lagere grondwaarde voor sociale woningbouw, omdat deze doorgaans een lagere VON‐prijs kent. De grondprijzenbrief is dan ook afgeschaft in Alphen aan den Rijn. 4.4.1 Methodiek De gemeente Alphen aan den Rijn rekent residueel af met corporaties, net zoals dat gebeurt met commerciële marktpartijen. Het kan echter wel zo zijn dat men tot een andere grondprijs komt vanwege eerdere gemaakte afspraken (prestatieafspraken) of het feit dat het bestuur gemotiveerd van de gebruikelijke methodiek wil afwijken. De marktconformiteit wordt vastgesteld door taxaties. Er wordt wel naar soortgelijke transacties gekeken (vakkennis), maar niet om de grondprijs te bepalen.

37

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ De grondprijs voor sociale woningen wordt doorgaans op de volgende wijze berekend: 

De gemeente hanteert de marktwaarde van de woning als input voor de opbrengsten. Het begrip marktwaarde is echter niet duidelijk gedefinieerd. Hierdoor wordt er met name discussie gevoerd over de hoogte van de VON‐prijs.



Bouwkosten komen tot stand via een rekenmodel waarin diverse referentiewoningen zijn opgenomen.  De kosten worden van de opbrengsten afgetrokken, waarmee de residuele grondwaarde wordt verkregen. Vervolgens kan de grond op verschillende manieren aan de markt worden aangeboden. Dit kan variëren van een‐op‐een tot een tender waarbij de waardebepaling (zoals hierboven beschreven) voor de gemeente de input vormt voor de te voeren onderhandelingen over de grondprijs. In de korte periode sinds 2012 wanneer het residueel rekenen in Alphen aan den Rijn ingevoerd is, zijn er vooral MGW’s gebouwd. De residuele waardes van deze woningen lagen telkens rond de € 20.000,‐. In de gemeenten rondom Alphen aan den Rijn worden voor MGW’s ongeveer dezelfde prijzen gehanteerd voor sociale grond. Dit zou een reden kunnen zijn waarom er tot nog toe geen grote discussies hebben plaatsgevonden tussen de corporaties en de gemeente. Daarnaast lopen er nog veel prestatieafspraken uit het verleden, waar een eventuele korting op de grond al is bedongen. Onlangs zijn de WSW‐normen weer aangescherpt, waardoor financiering van woningen lastiger kan worden voor corporaties. Tot nu toe heeft dit nog niet geleid tot andere grondprijzen bij verkoop aan corporaties of tot het aanwakkeren van de discussie over de gehanteerde methodiek. 4.4.2 Subsidie De gemeente Alphen aan den Rijn hanteert geen sociale grondprijzen, dus is er ook geen sprake van korting of subsidie. Op basis van prestatieafspraken uit het verleden zou het wel zo kunnen zijn dat er subsidie verleend wordt op sociale grond. Momenteel is bij de gemeente Alphen niet bekend of de grondprijs kostprijsdekkend is. De praktijk laat zien dat het bij herontwikkelingsprojecten (sloop/nieuwbouw) vaak niet haalbaar is om van kostendekkendheid uit te gaan. Hierdoor kan gesproken worden van een mogelijke subsidie. Deze is echter wel transparant, doordat grondexploitatie minimaal kostenneutraal moeten zijn. Mocht dit niet het geval zijn, dan kan dit opgelost worden door middel van subsidie. 4.4.3 Analyse 1. Gemeenten moeten kunnen onderbouwen hoe een sociale grondprijs tot stand komt. Grond wordt in Alphen aan den Rijn in blooteigendom uitgegeven. De gemeente heeft de sociale grondprijs afgeschaft. Vervolgens rekent de gemeente residueel af. Bij deze residuele berekening is van tevoren niet duidelijk vastgesteld welke input voor de marktwaarde wordt gebruikt. Daarnaast is het zo dat afspraken uit het verleden ervoor kunnen zorgen dat er een andere grondprijs wordt afgerekend dan residueel berekend is. Doordat de definitie van marktwaarde bij de residuele berekening voor sociale woningen niet is vastgesteld, blijft het onduidelijk hoe de marktwaarde tot stand komt.

38

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ 2. Gemeenten zouden moeten weten wat de marktwaarde van een sociale kavel is. De gemeente Alphen aan den Rijn stelt dat er een verschil in waarde is tussen een marktwoning en een sociale woning. Het is echter niet helder wat dit verschil precies inhoudt. De gemeente vergelijkt haar residuele uitkomsten met de kavelprijzen van sociale woningen met buurtgemeenten. De gemeente Alphen aan den Rijn is van mening dat er een onrendabele top op sociale woningen bestaat als men de WSW‐normering residueel doorrekent. 3. Sociale grondprijzen zijn niet meer van deze tijd. De gemeente Alphen aan den Rijn is het eens met deze stelling, vandaar dat het residueel rekenen is ingevoerd. 4. De prestatieafspraken die gemeenten maken met corporaties moeten een correlatie met de totstandkoming van het sociale grondbeleid hebben. Deze koppeling is er in zekere mate; de corporaties verbinden zich aan de gemaakte prestatieafspraken. Er lijkt echter geen koppeling tussen de prestatieafspraken en de grondprijs te zijn. 5. De sociale grondprijs moet minimaal kostendekkend zijn. Momenteel is dit niet specifiek inzichtelijk gemaakt. De praktijk laat zien dat het bij herontwikkelingsprojecten vaak niet haalbaar is om van kostprijsdekkendheid uit te gaan. Wanneer dit het geval is, dan wordt via een subsidie aan de Grondexploitatie (Grex) een project gerealiseerd of vindt het geen doorgang. 6. Additionele bevindingen Doordat het residueel rekenen aan sociale woningen in Alphen aan den Rijn pas sinds kort is ingevoerd en er tot op heden alleen grondprijzen voor sociale woningen zijn berekend die in lijn liggen met de sociale kavelprijzen van omliggende gemeenten, is er nog weinig tot geen discussie gevoerd over de hoogte van de grondprijzen van sociale woningen. Met de aanscherping van de WSW‐normen zou het kunnen zijn dat corporaties moeilijker woningen kunnen financieren. Tot op heden hebben corporaties dit echter nog niet aangegeven. 7. Er zijn gemeenten die een methodiek hebben ontwikkeld waarmee andere gemeenten hun voordeel kunnen doen. Er zijn elementen in het systeem van Alphen aan den Rijn die zeker aantrekkelijk kunnen zijn voor andere gemeenten. De gemeente pakt het sociale grondprijsvraagstuk aan met als uitgangspunt dat de commerciële residuele grondprijs (marktprijs) betaald moet worden aan de gemeente. De gemeente heeft momenteel echter geen heldere uitgangspunten geformuleerd voor de input van deze residuele berekening. Wel stelt zij dat er een verschil bestaat tussen VON‐prijzen van sociale woningen en prijzen van een vergelijkbare woning die bestemd is voor de verkoop. Hierdoor zou er een lagere grondprijs betaald worden voor een sociale woning. Tot op heden zijn er echter weinig discussies over de te betalen grondprijzen voor sociale woningen met de corporaties gevoerd. Dit kan te maken hebben met het feit dat de methodiek pas recentelijk vastgelegd is in beleid. Sinds de invoering van het beleid zijn er alleen nog maar MGW’s gebouwd, die tot nu toe de sociale grondprijs in omliggende gemeenten ongeveer benaderen. Voor een goed inzicht in het gevoerde beleid

39

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ en de langetermijneffecten zal men over een paar jaar de gehanteerde methodiek moeten evalueren om te beoordelen of deze effectief is.. 4.5 Zoetermeer De gemeente Zoetermeer maakte tot voor kort deel uit van een samenwerkingsverband met negen gemeenten, dat bekendstond als het Stadsgewest Haaglanden. Dit stadsgewest bestond uit de gemeenten Delft, Den Haag, Leidschendam‐Voorburg, Midden‐Delfland, Pijnacker‐Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland, en Zoetermeer. In dit samenwerkingsverband zijn er prestatieafspraken gemaakt met corporaties en de regio over de sociale woningbouw. Het samenwerkingsverband is vanaf 2015 opgeheven. Momenteel wordt er een andere vorm van overleg gevoerd tussen de verschillende gemeenten. In de regio worden doelen afgesproken voor de omvang van de sociale woningvoorraad. Deze afspraken vertalen de gemeenten vervolgens naar hun eigen (grond)beleid. Het doel van de gemeente Zoetermeer is om deze afspraken na te komen en de sociale woningvoorraad op peil te houden. Uitgangspunt van de gemeente dat de totale Grex, waar sociale woningen vaak onderdeel van uit maken, tot een sluitende exploitatie leidt. 4.5.1 Methodiek De sociale grondprijs wordt in de gemeente Zoetermeer bepaald door de grondprijs van sociale kavels te vergelijken met omliggende gemeenten. Er is namelijk sprake van een staffel in de kavelprijs. De basis van de staffel is terug te voeren op de aftoppingsgrens die de belastingdienst hanteert. Daarnaast hanteert de gemeente Zoetermeer voor alle sociale woningen die gerealiseerd worden door een corporatie een kettingbeding. Bij verkoop van een sociale woning moet de corporatie het verschil tussen de sociale grondprijs en de marktconforme grondprijs aan de gemeente voldoen. Daarnaast moet een corporatie toestemming van de gemeente krijgen om een complex/pand uit te ponden. Met uitzondering van het kettingbeding is dit een methodiek die door veel gemeenten wordt gehanteerd. Dit is dan ook de reden dat de gemeente Zoetermeer het geïmplementeerd heeft. De methodiek is als volgt samen te vatten: 



Voor de wijk Oosterheem geldt € 17.513,‐ per sociale kavel en een correctiefactor van 0,65 voor gestapelde bouw, ongeacht het aantal bouwlagen. Voor sociale woningen met een maandelijkse huurprijs tot € 618,24 wordt een kavelprijs van € 17.137 in rekening gebracht. Deze prijs komt overeen met de gemiddelde sociale kavelprijs van de buurgemeenten.



Voor woningen met een hogere huurprijs, tot aan de liberalisatiegrens van € 710,68 per maand, wordt een kavelprijs van € 26.711,‐ in rekening gebracht. Het is onduidelijk waar deze kavelprijs zijn exacte oorsprong vindt, maar volgens de gemeente heeft hij wel een residuele basis.



Voor appartementen geldt een stapelingsfactor, wat een korting op de grondprijs met zich meebrengt. De onderbouwing van de stapelingsfactor heeft volgens de gemeente een rekenkundige grondslag, maar die is niet te herleiden.

40

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ 

Er is een extra correctiefactor voor de sociale huursector. Voor sommige sociale doelgroepen, en voor het aanbrengen en toepassen van extra kwaliteit, kan in samenspraak met de gemeente een korting op de grondprijs gegeven worden. De exacte korting wordt op basis van onderhandelingen en residueel rekenen verkregen.

Alle genoemde prijzen worden jaarlijks geïndexeerd met de Berkeley Database Index (BDB‐index) ‘woningbouw’. Daarnaast wordt er door middel van een residuele berekening gekeken of er reden tot indexeren is. De gemeente Zoetermeer heeft het kettingbeding nog niet zo lang in haar grondprijzenbrief staan. Hoe de hoogte van de nabetaling exact bepaald moet worden is nog niet helemaal uitgekristalliseerd. Het uitgangspunt is wel dat uiteindelijk de marktconforme grondprijs afgerekend dient te worden. 4.5.2 Subsidie Als een sociale woning residueel wordt doorgerekend komt men volgens de gemeente Zoetermeer uit op een bedrag van ongeveer € 20.000,‐ voor een sociale kavel. Hierdoor is de subsidie die wordt verleend op een sociale kavel nihil. Volgens de gemeente Zoetermeer is het wat anders als men ervan uitgaat dat corporaties hun eigen broek moeten ophouden. Als men dan een vergelijking maakt tussen commerciële woningbouw en sociale woningbouw dan is het duidelijk dat er grote subsidies worden gegeven. Het is niet inzichtelijk hoe groot deze zijn. Maar zoals eerder beschreven ondervangt de gemeente Zoetermeer dit met het kettingbeding in de koopovereenkomst. Als men spreekt over de kostprijsdekkendheid van de sociale grondprijs dan is dat niet inzichtelijk gemaakt bij de gemeente Zoetermeer. Waarschijnlijk is de sociale grondprijs meer dan kostprijsdekkend bij uitleggebieden, maar het is maar de vraag of dat ook voor binnenstedelijke gebieden geldt. 4.5.3 Analyse 1. Gemeenten moeten kunnen onderbouwen hoe een sociale grondprijs tot stand komt. Grond wordt in de gemeente Zoetermeer in blooteigendom uitgegeven. De gemeente geeft sociale grond uit op een traditionele manier, via vastgestelde sociale grondprijzen die hun oorsprong vinden in indexatie van de kostprijs en vergelijking met omliggende gemeenten. Wel wordt door middel van residuele berekeningen jaarlijks bekeken of deze prijzen geïndexeerd moeten worden. Zoetermeer hanteert een nabetaling op het moment dat sociale woningen worden uitgepond. Hoe dit precies in zijn werk gaat is nog niet inzichtelijk omdat de gemeente deze nabetaling pas sinds kort heeft ingevoerd. Een nabetaling heeft zich nog niet voorgedaan. Uitgangspunt is wel dat uiteindelijk de marktconforme grondprijs moet worden afgerekend op het moment van uitponding, op basis van de residuele methode. Hiermee is de onderbouwing van de rekenmethodiek echter niet goed te herleiden. 2. Gemeenten zouden moeten weten wat de marktwaarde van een sociale kavel is. Uit de residuele brekingen van de gemeente Zoetermeer blijkt dat de sociale grondprijzen dicht bij de residuele waarde van een sociale kavel liggen, zolang men zelf de waarde‐input van de residuele berekening bepaalt. Er wordt dan ook niet of nauwelijks subsidie gegeven aan corporaties. Als een corporatie niet uitpondt en na de looptijd van de exploitatie

41

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ overgaat tot herontwikkeling, dan zit er echter wel degelijk een onrendabele top op sociale woningen (WSW‐normering). Volgens de gemeente Zoetermeer bestaat er ook een verschil tussen de residuele opbrengsten als een corporatie gedurende de looptijd van de exploitatie overgaat tot uitponden en als een corporatie niet uitpond. Daarom is er dan ook een kettingbeding opgenomen in de koopovereenkomst. 3. Sociale grondprijzen zijn niet meer van deze tijd. De gemeente Zoetermeer is het niet eens met deze stelling. Wel vindt zij dat als een corporatie over gaat tot uitponden, deze meeropbrengst niet in zijn geheel naar de corporatie mag terugvloeien. 4. De prestatieafspraken die gemeenten maken met corporaties moeten een correlatie met de totstandkoming van het sociale grondbeleid hebben. Deze koppeling is er in zeker mate doordat corporaties zich verbinden aan de prestatieafspraken die gemaakt worden met de gemeente. De gemeente Zoetermeer gebruikt deze afspraken echter niet als input voor het vaststellen van de sociale grondprijzen. 5. De sociale grondprijs moet minimaal kostendekkend zijn. In Zoetermeer geldt de voorwaarde dat een grondexploitatie niet negatief mag zijn; ze wordt niet vastgesteld als dat wel zo is. Indien de gemeente van mening is dat er specifieke omstandigheden zijn om een bijdrage aan een project te verstrekken, dan moet het college in het kader van het transparant grondbeleid een apart besluit nemen. Op deze manier worden er geen verdekte subsidies verstrekt, maar is helder en duidelijk waarom de gemeente subsidie verstrekt. 6. Additionele bevindingen De gemeente Zoetermeer merkt op dat met de invoering van het kettingbeding, waarmee de gemeente uiteindelijk haar marktconforme opbrengsten behaalt, de hoogte van de sociale gronduitgifteprijs minder belangrijk is geworden voor de gemeente. 7. Er zijn gemeenten die een methodiek hebben ontwikkeld waarmee andere gemeenten hun voordeel kunnen doen. Er zijn elementen in het systeem van Zoetermeer die zeker aantrekkelijk kunnen zijn voor andere gemeenten, zoals het hanteren van de nabetaling. De gemeente hanteert nog wel het traditionele systeem om de grondprijs te bepalen en concentreert zich met het kettingbeding op eventuele meerwaarde die bij uitponding behaald kan worden. Volgens de gemeente Zoetermeer liggen de vastgestelde sociale grondprijzen in lijn met de residuele waarde van sociale grond in deze gemeente, ook al zijn deze prijzen berekend met de traditionele methode. Dit kan berusten op toeval. Het daadwerkelijk betalen van een nabetaling heeft nog niet plaatsgevonden, omdat het gevoerde beleid nog maar zeer recent is ingevoerd en deze situatie zich nog niet heeft voorgedaan. 4.6 Andere methodiek Zoals in paragraaf 3.4 te lezen is, is op verzoek van één gemeente het antwoord op de vraag of er binnen de gemeenten ook wordt nagedacht over het hanteren van andere methodieken geanonimiseerd. Hieronder zijn de uitkomsten van deze vraag weer gegeven. 

Meerdere gemeente hebben weleens met de gedachte gespeeld om de residuele marktwaarde (de economische waarde leeg van huur en gebruik wordt als input gebruikt bij

42

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ de residuele berekening) van de grond in rekening te brengen. Dat zou dan gebaseerd zijn op de afweging dat de corporaties hun eigen broek op moeten houden en daarom de marktgrondprijs voor een goedkope woning moeten afrekenen. De corporatie is immers degene die de onrendabele top moet dragen. De desbetreffende gemeenten vinden dit echter geen haalbaar idee omdat er volgens hen dan niet meer gebouwd zal worden. 

Gemeenten hebben er wel eens over gedacht om de sociale grondprijs residueel te berekenen. Het nadeel van het residueel rekenen is echter dat corporaties onmiddellijk verwijzen naar de WSW‐normen en de door de WSW voorgeschreven parameters, waardoor er een grote onrendabele top op woningen ontstaat en er daarmee eigenlijk geen grondwaarde is.



Eén gemeente heeft in het verleden wel andere varianten met de corporaties besproken, maar dat heeft niet tot een overeenstemming geleid. Dit omdat de gemeente vasthield aan het uitgangspunt dat uiteindelijk de marktconforme grondprijs betaald moest worden. Een van die varianten was: o Sociale grond uitgeven tegen lagere prijs dan marktconform, bijvoorbeeld via erfpacht of tegen kostprijs. Dit om de beheerderslasten voor de corporatie te beperken. o Op het moment van uitponden volgt een nabetaling op basis van de commerciële verkoopprijs. De gemeente neemt dan het financieringsrisico deels op zich en is ook zeer afhankelijk van de marktomstandigheden op het moment van uitponden. Daarnaast is het zeer belangrijk om van tevoren goed vast te leggen hoe de nabetalingsberekening tot stand komt. Als dit niet van tevoren goed geregeld is, zal hier altijd discussie over ontstaan. Een goede optie zou zijn om bij uitgifte van de sociale kavel de grondquote binnen het project te bepalen. Bij uitponding van de woning wordt deze grondquote opnieuw gehanteerd. Hier wordt de geïndexeerde, al betaalde sociale grondprijs van afgetrokken om zo tot de nabetaling te komen.



Er is een gemeente die een onderzoek heeft gedaan naar de mogelijkheid om sociale grondprijzen op een andere manier te berekenen. De conclusie van dit onderzoek is dat residueel rekenen aan sociale woningen meer inzicht zal verschaffen in de kosten en baten van sociale huurwoningen en kan bijdragen aan het transparant maken van de sociale woningmarkt. Naast de uitkomsten van de residuele berekening moet er echter ook rekening gehouden worden met het feit dat gemeenten sociale kavels tegen een redelijke prijs moeten leveren. Voorgesteld is om het verschil tussen de nieuwe, residuele grondprijs en de oude, lage grondprijs in een fonds te storten ten behoeve van de stimulering van sociale woningbouw. De gemeente kan dit fonds inzetten als blijkt dat de woningbouwcorporaties als gevolg van de nieuw gehanteerde WSW‐normen de onrendabele top niet meer kunnen dragen.

43


5. Conclusie en aanbevelingen Door het literatuuronderzoek in hoofdstuk 2 is er inzicht verkregen in de werking van de Nederlandse grondmarkt, de rollen die de overheid in die markt speelt en de belangen van de gemeenten. Aan de hand van dit onderzoek zijn er diverse veronderstellingen geformuleerd, die aan de hand van interviews voorgelegd zijn aan ambtenaren van verschillende gemeenten, die ieder een andere methodiek hanteren om de grondwaarde te bepalen. Op deze manier is de probleemstelling van dit onderzoek vanuit verschillende invalshoeken benaderd. Paragraaf 5.1 bevat de conclusies van dit onderzoek en er wordt antwoord gegeven op de centrale vraagstelling: Hoe komt de grondprijs voor sociale woningbouw bij diverse gemeenten tot stand en welke lessen kunnen daaruit worden geleerd om tot een transparante en uitlegbare grondprijsmethodiek te komen? In paragraaf 5.2 wordt een aantal aanbevelingen gedaan voor vervolgonderzoek en in paragraaf 5.3 vindt reflectie op het onderzoek plaats. 5.1 Conclusie Het antwoord op de centrale vraagstelling is niet eenduidig. Dit heeft vooral te maken met de verschillende methodieken die de onderzochte gemeenten hanteren en de diversiteit in het grondbeleid. De onderzochte gemeenten denken verschillend over een aantal fundamentele uitgangspunten. Dit zorgt ervoor dat gemeenten verschillend denken over waar de primaire verantwoordelijkheid voor het bouwen van sociale woningen ligt en daarmee ook anders denken over de grondwaarde van een sociale woning. De belangrijkste bevindingen op basis van de onderzochte theorie en gehouden interviews zijn:  Bouwrijpe grond zal bij normale marktwerking nooit onder de kostprijs verkocht worden.  De onderzochte gemeenten hebben verschillende opvattingen over hun rol bij het realiseren van sociale woningbouw. De gemeente Zaanstad vindt bijvoorbeeld dat het helemaal geen taak van gemeente is om voor sociale woningbouw te zorgen. Het doel van de bruteringsoperatie uit de jaren negentig was immers om de sociale woningbouw tot taak van de corporaties te maken. Aan de andere kant van het spectrum zit de gemeente Amsterdam, die de netto grondopbrengsten bij erfpachtconversie in een speciaal fonds stort ten behoeve van de volkshuisvesting. Kortom er lijkt geen eenduidig beleid te zijn van de rol die een gemeente speelt bij het realiseren van sociale woningen. Deze rol wordt vrijelijk in gevuld door de gemeenten  De onderzochte gemeenten onderschrijven allemaal dat de residuele waarde nihil of minder dan nihil zou zijn als men de residuele waarde van een sociale woning door zou rekenen met handhaving van de WSW‐rekenregels.  De onderzochte gemeenten onderkennen allemaal dat er een waardeverschil bestaat tussen een sociale woning en een identieke woning die commercieel als koopwoning op de markt aangeboden wordt. Dit verschil is groter bij een EGW dan bij een MGW.  De twee methodieken die in Nederland vaak worden gebruikt om de sociale kavelprijs te bepalen (de comparatieve methode en kostprijsgeïndexeerde methode) zorgen ervoor dat gemeenten structureel te weinig grondopbrengsten krijgen als men ervan uitgaat dat woningen op enig moment in de tijd worden uitgepond en voor die situatie geen aanvullende afspraken

44




hebben gemaakt. Alle onderzochte methodieken voorzien in meer of mindere mate in dit verschil om grondopbrengst te reduceren of volledig in te perken. Deze bevinding lijkt de basis te vormen voor de methodieken die de onderzochte gemeenten hanteren. Gemeenten lijken de discussie over de grondprijs van een sociale woning te negeren omdat er geen consensus bereikt kan worden over de waarde van een sociale woning. De onderzochte gemeenten vinden het vooral interessant hoe zij de grondwaarde (de commerciële waarde van een woning vrij van huur en gebruik in het economische verkeer) uitbetaald kunnen krijgen op het moment dat een woning wordt uitgepond. Zowel de onderzochte gemeenten als de theorie worstelen met de definitie van de waarde van een sociale woning. Totdat er tussen de verschillende stakeholders overeenstemming is bereikt over deze definitie, is het zeer lastig om overeenstemming te bereiken over de residuele grondwaarde van een sociale woning. Het is dus niet zozeer de methodiek die voor discussie zorgt, maar de input.

Ondanks dat gemeenten verschillende opvattingen hebben over de hoogte van onrendabele top en wie deze moet dragen, is er toch een methodiek te bedenken waar veel gemeenten hun voordeel mee kunnen doen. Op basis van dit onderzoek wordt de volgende methodiek, die bestaat uit twee stappen, voorgesteld: 1. Doordat er zo veel verschillende interpretaties en berekeningswijze zijn van de waarde van een sociale woning, is het niet mogelijk om de residuele grondwaarde eenduidig te bepalen. Hierdoor lijkt het logisch om terug te grijpen op de basale economische principes. De minimale prijs waarvoor een gemeente haar grond aan de corporatie moet leveren, zou de kostprijs van de grond moeten zijn. Als de gemeente voor een lagere prijs levert, is er per definitie sprake van een indirecte, ondoorzichtige subsidie. De gemeente kan altijd afwijken van dit uitgangspunt door het verstrekken van een separate subsidie. Voordeel daarvan is dat het voor alle partijen inzichtelijk is hoeveel de uitgifte van de bouwrijpe grond de gemeente heeft gekost. 2. Stap twee volgt pas op het moment dat een corporatie overgaat tot uitponden. In dat geval komt de gemeente langs voor een nabetaling. Dit kan vastgelegd worden door middel van een kettingbeding in de koopovereenkomst of in een bepaling in het erfpachtcontract. Erg belangrijk is hierbij, dat het voor alle partijen van tevoren duidelijk is volgens welke methodiek de hoogte van deze nabetaling berekend dient te worden. Als dit niet van tevoren duidelijk is, kan hier altijd discussie over ontstaan. Er zijn verschillende methodieken denkbaar, maar onderstaande suggestie lijkt redelijk en werkbaar. Een manier om de hoogte van de nabetaling te bepalen is om bij uitgifte van de sociale kavel de grondquote voor de sociale woning te bepalen (via de residuele methode) alsof het om een koopwoning gaat. Bij uitponding van de woning wordt deze vastgestelde grondquote opnieuw gehanteerd. Hier wordt de geïndexeerde, al betaalde sociale grondprijs van afgetrokken om zo tot de hoogte van de nabetaling te komen. Dit is echter slechtst één van de methoden die men zou kunnen afspreken voor een nabetaling. Het allerbelangrijkste is dat de methode van tevoren goed wordt vastgelegd.

45

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ 5.2 Reflectie De centrale vraag richt zich in dit onderzoek specifiek op de grote gemeenten. Hoewel hiervoor een beredeneerde afweging is gemaakt en het de verwachting is dat er statistisch gezien relatief grote dekking is als het gaat om de totaal uitgegeven sociale gronden, betekent het wel dat een relatief groot aantal gemeenten buiten de scope van dit onderzoek vallen. De data die nog meer representatief is voor de volledige populatie van gemeenten zou bijvoorbeeld met een enquête vergaard kunnen worden. Daarnaast is dit onderzoek met name kwalitatief van aard. Een meer uitgebreide toetsing op basis van lange termijn kwantitatieve data was op dit moment niet haalbaar. 5.3 Aanbevelingen voor nader onderzoek De hierboven voorgestelde methodiek heeft invloed op de manier waarop er in de toekomst wordt afgerekend met corporaties. In sommige gevallen betekent dit een verhoging van de grondprijs die corporaties moeten betalen, in andere gevallen een verlaging. Men kan zich voorstellen dat dit voor bijvoorbeeld corporaties in Oost‐Groningen gunstig uit kan pakken en voor corporaties in Amsterdam minder gunstig. Vervolgonderzoek zou de (financiële) impact van deze methodiek voor diverse gemeenten en corporaties kunnen bestuderen. Daarnaast kan een onderzoek naar de waardering van sociale woningen nuttig zijn voor het in de toekomst vaststellen van een sociale grondprijs. De onderzochte gemeenten melden allemaal dat corporaties meteen met de WSW‐normering schermen als er over residueel rekenen gesproken wordt. Hiermee lijkt het of de waarde van een sociale woning gelijkstaat aan de financieringsmogelijkheid van die sociale woning. Financiering en waardering hoeven echter niet per definitie hetzelfde te zijn. Een ander onderzoek die relevant lijkt te zijn, is de (financiële) rol van de overheid bij het realiseren van sociale woningen. Aan de ene kant is dit door de bruteringsoperatie uit de jaren negentig een taak van de corporaties geworden, maar aan de andere kant roept de VNG op om corporaties grond tegen gereduceerd tarief te leveren. Kortom, hier lijkt op het eerste gezicht sprake van tegenstrijdig beleid.

46


Bibliografie 

Baarda, D.B. en M.P.M. de Goede (2001). Basisboek Methoden en technieken. Houten: Noordhoff Uitgevers.



Baarda, D.B. en M.P.M de Goede (2013). Basisboek interviewen. Houten: Noordhoff Uitgevers.



Baarda, D.B. et al. (2013). Basisboek kwalitatief onderzoek. Houten: Noordhoff Uitgevers.



Boogerd, D.J. (2007). De wenselijkheid van minder overheidsbemoeienis in de sociale woningbouw. Amsterdam: Scriptie Universiteit van Amsterdam.



Buitelaar, E. (2012). Grondprijzen voor sociale woningbouw: Tussen impliciete subsidie en belasting. Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 1: 46‐50.



Buitelaar, E., B. de Deugd en E.W.A.M. Geuting (2004). ‘Naar een residueel bepaalde grondprijs voor sociale woningbouw.’ Tijdschrift voor de volkshuisvesting, vol. 10, iss. 6: 56‐ 60.



Coase, R.H. (1988). The firm, the market and the law. Chicago: University Press of Chicago.



Gool, P. van et al. (2007). Onroerend goed als belegging. Houten: Noordhoff Uitgevers.



ECORYS‐Vastgoed (2006). De prijs van kwaliteit. Handreiking voor gemeentelijk grondprijsbeleid bij woningbouw. Rotterdam: Ecorys.



Gebiedseconomie.nl. Geraadpleegd op 25 april, 2015, via http://www.gebiedseconomie.nl/content/i/integrale‐grondexploitatie



Gemeente Amsterdam (2015). Grondprijzenbrief 2015. Amsterdam: Gemeente Amsterdam.



Gemeente Leiden (2005). Grondprijzennota 2005. Leiden: Gemeente Leiden.



Gemeente Leiden (2006). Grondprijzennotitie 2006. Leiden: Gemeente Leiden.



Gemeente Leiden (2014). Grondprijzennotitie. Leiden: Gemeente Leiden.



Gemeente Utrecht (2015). Grondprijzenbrief Utrecht. Utrecht: Gemeente Utrecht.



Greef, J. de (2005). Gronduitgifteprijzen op uitleglocaties. Casestudies voor het onderzoek ‘Prijskolom Nieuwbouwwoningen’. Delft: Onderzoeks Instituut OTB.



Hazeu, C.A. (2000). Institutionele economie. Een optiek op organisatie‐ en sturingsvraagstukken. Bussum: Coutinho. Heijden, H. van der, D. Groetelaers en P. de Vries (2006). Wegwijs in de grondprijs. (On)mogelijkheden om gronduitgifteprijzen voor woningbouw te monitoren. Delft: Onderzoeksinstituut OTB.





Hekkenberg E. en W.J. van der Post (2013). Theoretische verkenning tussen zekerheid en flexibiliteit. Amsterdam: ASRE Research paper

47


Kruit, B., B. Needham en T. Spit (1992). Economische grondslagen van grondbeleid. Amsterdam: Stichting voor beleggings‐ en vastgoedkunde.



Leuvensteijn, M. van en V. Shestalova. (2006). Investeringsprikkels voor woningcorporaties. Centraal Planbureau: Den Haag.



Needham, B. (1991). ‘A Theory ofLand Prices when Land is Supplied Publicly: The Case of the Netherlands.’ Urban Studies, juni 1992, 29: 669‐686.



North, D.C. (1990). Institutions, institutional change and economic performance. New York: Cambridge University Press.



Post, W.J. van der (2006). Dynamic Development of the Dutch Land Market: A long run event study. Amsterdam: Universiteit van Amsterdam.



Van der Post, W.J. (2013). Strategieën van grondeigenaren, in: Uittenbogaard, L. en H. Veldman (2013). Strategie en vastgoed, Groningen: Noordhoff



Rijksoverheid (2015, 4 25). Ruimtelijkeordening en Gebieds Ontwikkeling. geraadpleegd op 25 april 2015 via: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ruimtelijke‐ordening‐en‐ gebiedsontwikkeling/grondbeleid



Schut, W.F. (1968). Grondkosten Woningbouw. Den Haag: Nederlandse gemeenten in samenwerking met het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.



Schenk, M. (2008). De waarde van inbrengwaarde. Amsterdam: Scriptie Amsterdam School of Real Estate.



Hof, B.J.F. en C.C. Koopmans (2006). Woningcorporaties in Amsterdam: Marktmacht en subsidies. Amsterdam: SEO.



Vermeulen, W. et al. (2011). Steden, grondprijzen en de lokale overheid. Den Haag: Centraal Planbureau.



Vlek, P. et al. (2011). Investeren in vastgoed, grond en gebieden. Vlaardingen: Managementproducties.



VNG (2008). Van woonvisie tot prestatieafspraken. Den Haag: VNG.



VNG (2012). Van woonvisie tot prestatieafspraken. Den Haag: VNG.



VNG (2013). Gemeenten en corporaties; de vrijblijvendheid voorbij. Wederkerig en verplichtend. Den Haag: VNG.



VROM (2001).Op grond van nieuw beleid. Nota grondbeleid. Den Haag: VROM.



VROM (2005). Handreiking grondtransacties en staatssteun met achtergrondinformatie over het Europese kader. Den Haag: VROM.



Williamson, O.E. (2000). The New Institutional Economics: Taking Stock, Looking Ahead. Journal of Economic Literature, 38(3): 595‐613.

48


Bijlage I:

Methodieken

Ad 1/. Residueel vooraf In deze methode wordt vooraf berekend wat de grond waard zou zijn op het moment van uitgifte van de grond. In dit voorbeeld één jaar na de start van het project. Dus op tijdstip t wordt de grondwaarde vastgesteld op basis van een residuele berekening van de verwachte kosten en opbrengsten op tijdstip t+1. Ten onrechte wordt vaak de BTW meegenomen in de opbrengsten bij residueel rekenen. Voor het berekenen van de grondwaarde worden de opbrengsten en kosten exclusief BTW genomen. De opbrengsten en kosten op tijdstip t+1 worden berekend door deze te vermeerderen met één jaar kostenen opbrengstenstijging. Residueel‐vooraf houdt geen rekening met veranderende marktomstandigheden. Het gevolg is dat de grondwaarde in deze methode voor alle scenario’s hetzelfde blijft. ECORYS‐Vastgoed (2006). Ad 2/. Residueel index Deze methode is vergelijkbaar met de eerste methode. Vooraf wordt de grondwaarde residueel bepaald. Vaak wordt met partijen een bepaalde index afgesproken waaraan de grondprijs jaarlijks wordt bijgesteld. In deze rekenvoorbeelden wordt voor de opbrengstenstijging de NVM‐index aangehouden en op basis van deze index wordt de VON‐prijs jaarlijks bijgesteld. Aan de kostenkant wordt hetzelfde gedaan op basis van de BDB‐index (Bouwkosten index van het Bureau Documentatie Bouwwezen). Deze indexen volgen de marktsituatie. ECORYS‐Vastgoed (2006). Ad 3 Residueel achteraf De twee hiervoor genoemde methodes houden geen rekening met de daadwerkelijk gemaakte kosten en opbrengsten. Grondwaarden kunnen ook bepaald worden op het moment dat inzichtelijk is wat de daadwerkelijk gemaakte kosten en opbrengsten zijn. Deze methode houdt rekening met fluctuaties in de markt en is gevoelig voor het toevoegen van kwaliteit aan de woning. Deze methode werkt echter op geen enkele manier stimulerend voor ontwikkelaars doordat elke vorm van extra opbrengst direct wordt verrekend in de grondprijs en daardoor niets oplevert voor de ontwikkelaar. Daarnaast biedt het veel onzekerheid voor gemeenten aangezien grondopbrengsten pas laat inzichtelijk worden. Dit zal blijken uit onderstaande rekenvoorbeelden. Op tijdstip t is de grondwaarde nog niet bekend aangezien de daadwerkelijke kosten en opbrengsten nog niet inzichtelijk zijn. ECORYS‐Vastgoed (2006). Ad.4/. De residuele quote Deze residuele grondquote verschilt van de grondquote, omdat de quote in dit geval bepaald wordt op basis van een residuele berekening vooraf. Eerst wordt gekeken wat de kosten en opbrengsten zijn. De daaruit voortgekomen grondwaarde wordt vervolgens omgezet in een quote waarmee vanaf dan wordt gerekend. Kortom op tijdstip t wordt residueel gerekend en daarna volgens een grondquote. ECORYS‐Vastgoed (2006). Ad.5/.De grondquote In principe is de grondquote niet anders qua rekenmethodiek als de residuele grondquote. Het verschil is dat de grondquote nu niet bepaald wordt op basis van een residuele berekening maar op basis van een vooraf bepaald percentage. Dit percentage wordt al dan niet in overleg met de verschillende partijen vastgesteld. Stel dat in dit voorbeeld de grondquote vooraf is vastgesteld op 28,6% procent voor dit type woningbouw ECORYS‐Vastgoed (2006). Ad.6/. De comparatieve methode De grondprijs wordt vastgesteld aan de hand van de waarde van vergelijkbare stukken

49

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ grond. Deze methode wordt veelal als aanvulling op andere methoden of als toets gebruikt. Soms wordt aan de hand van objectieve maatstaven zoals bereikbaarheid en functionaliteit een meer exacte waarde bepaald. Belangrijke referenties zijn vaak gerealiseerde transacties. Daarbij is een risico aanwezig dat vergeten wordt wat de oorspronkelijke (residueel bepaalde) uitgangspunten waren. In veel gemeenten wordt de comparatieve methode gebruikt voor de uitgifte van particuliere bouwkavels. Bij de comparatieve methode staat de prijs van de bouwgrond centraal, bij de residuele benadering draait het om de verkoopprijs van het totaalproduct (opstal en grond). ECORYS‐Vastgoed (2006). Ad. 7/. De kostprijsmethode De uitgifteprijs wordt in dit geval vastgesteld op basis van de totale grondkosten, te weten verwerving, bouw‐ en woonrijp maken en overige kosten. Al deze kosten moeten minimaal gedekt worden uit de verkoop van de gronden. Daarbij wordt veelal een onderscheid gemaakt naar type woning. Een vrijstaande woning kan dan per m2 grond meer betalen dan een rijenwoningen. Het oude “bruine boekje” dat de VNG in het verleden uitgegeven heeft, werkte op een dergelijke wijze. ECORYS‐Vastgoed (2006). Ad 8/. Vaste grondprijs per woning Een vast bedrag per woning of vierkante meter prijs. Dit kan op basis van de gemiddelde minimale kostprijs of op basis van de werkelijke kostprijs, afhankelijk van de functie. Voor met name sociale woningbouw werken veel gemeenten nog met het oude Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) waarin een vaste grondprijs werd gehanteerd bij de berekening van het subsidiabele bedrag. Dat bedrag is door de jaren heen steeds geïndexeerd. Voor zorgwoningen schrijft het College Bouw de grondprijzen voor. Voor sociale woningbouw wordt in veel gemeenten gewerkt met een vast bedrag per kavel. Dit om tot huren te komen die vallen binnen de maximale huursubsidiegrens. Dit leidt vaak tot grondprijzen die beneden de kostprijs liggen. Deze prijzen verschillen per gemeente. Zo geldt in Groningen per 1 januari 2005 de grondprijs van een eengezinswoningen in de sociale huur € 10.713,‐ en voor een appartement € 9.642,‐. In Enschede ligt de prijs voor een grondgebonden sociale huurwoning hoger namelijk op € 15.000,‐ en voor een appartement € 10.500,‐. ECORYS‐Vastgoed (2006). Ad. 9/. Tender Meerdere marktpartijen worden uitgenodigd om in concurrentie een bod te doen op bouwgrond. Het hoogste bod geldt als de grondprijs. Vaak wordt de tender gecombineerd met een ontwerpcompetitie en meestal met een programma van eisen als basis. Vooraf berekende grondwaarden bijvoorbeeld middels de residuele methode dienen als toets. ECORYS‐Vastgoed (2006). Ad. 10/. Lump sum De grondprijs voor een bepaalde locatie wordt bepaald, waarbij nadien aan te brengen wijzigingen van het woningbouwprogramma geen invloed meer hebben op de prijs. ECORYS‐Vastgoed (2006). De prijs van kwaliteit ‐ Handreiking gemeentelijk grondprijsbeleid woningbouw ‐ 22 Uiteraard hebben niet alle genoemde methoden hetzelfde effect op het verkrijgen van een optimale verhouding tussen prijs en kwaliteit. Voor– en nadelen van de 10 methoden worden in het volgende overzicht samengevat. Zo heeft residueel rekenen als belangrijk voordeel dat er een nauwkeurige relatie tussen de grondprijs en de kwaliteit van de opstalontwikkeling wordt gelegd, belangrijke nadelen zijn dat het om relatief complexe berekeningen gaat, waarmee ook de nodige tijd gemoeid is. ECORYS‐Vastgoed (2006).

50


Bijlage II:

Interview

Gemeente: Geïnterviewde: Functie:

1. Heeft u een grondprijzen brief? 2. Is er een Sociaal grondbeleid voor sociale woningen? 3. Welke doelen streeft deze gemeente na met haar sociale grondbeleid (financieel/ maatschappelijk/regio afspraken)? 4. Is er naar een goede koppeling tussen de te behalen doelstellingen en het sociale grondbeleid, cq. de prijs? 5. Wordt er onderscheid gemaakt tussen typen sociale woningen en daarmee de grondprijs? 6. Hoe wordt de sociale Grondprijs voor woningen in uw gemeente bepaald? 7. Waarom is er gekozen voor deze methodiek? 8. Overweegt de gemeente een ander methodiek te hanteren in de toekomst? Wat zou er anders moeten/kunnen? 9. De term sociale grondprijs impliceert dat er een korting wordt gegeven op de grondprijs, is dit naar uw mening in uw gemeente het geval? Kunt u uitleggen waarom wel of waarom niet? 10. Is er vaak discussie met partijen over de hoogte van de sociale grondprijs? 11. Uitgangspunt in het verleden van gemeente was dat de sociale grondprijs minimaal kostprijs dekkend moest zijn. Is dat nog het geval?

51


Bijlage III: Interview Amsterdam Gemeente: Geïnterviewde: Functie:

Amsterdam Dhr. K Reitsma

1. Heeft u een grondprijzenbrief? Ja, deze verschijnt jaarlijks. Deze is wederom uitgegeven in 2015 2. Is er een Sociaal grondbeleid voor sociale woningen? De gemeente Amsterdam heeft prestatie afspraken gemaakt met de corporaties in Amsterdam en deze afspraken vastgelegd in “Bouwen aan de Stad II”. Hierin staan onder meer de grondprijzen en dat er bij nieuwe ontwikkelingen ten minste 30% sociaal gerealiseerd dient te worden , onder welke condities sociale woningen verkocht mogen worden, , etc. 3. Welke doelen streeft deze gemeente na met haar sociale grondbeleid (financieel/ maatschappelijk/regio afspraken)? De doelen van de gemeente staan beschreven in het document ‘Bouwen aan de stad’. Op een wat hoger abstractie niveau streeft de gemeente naar evenwicht in de stad. Daarmee wordt bedoeld dat de stad toegankelijk blijft voor verschillende inkomensgroepen. 4. Is er een goede koppeling tussen de te behalen doelstellingen en het sociale grondbeleid, cq. de prijs? Deze koppeling is er in doordat ook de corporaties zich committeren aan de prestatie afspraken die de gemeente in samenspraak met ze maakt. Hierin worden ook afspraken gemaakt over de grondprijzen. 5. Wordt er onderscheid gemaakt tussen typen sociale woningen en daarmee de grondprijs? Dit is niet het geval in Amsterdam. Er wordt onderscheid gemaakt in locatie. Het gaat om:

Voor hele kleine sociale huurwoningen (kleiner dan 30 m2) hebben we afwijkende, lagere grondprijzen 6. Hoe wordt de sociale Grondprijs voor woningen in uw gemeente bepaald? Om de totstandkoming van de grondprijzen in Amsterdam goed te begrijpen moet men eigenlijk beginnen in de jaren 60/70 beginnen. In deze tijd werd de grondprijs tot achter de komma vastgesteld door het rijk en hadden gemeenten geen enkele invloed op de

52

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ prijsvorming. Dit veranderde pas echt in de jaren 90 toen het sociale grondprijsbeleid werd overgeheveld naar de gemeente. Het bleven in eerste instantie nog steeds zeer gematigde grondprijzen op sociale overwegingen. Feitelijk kwam het erop neer dat grondprijs die ooit afgegeven waren door het rijk geïndexeerd werden. Dit grondprijssysteem werd pas voor het eerst ter discussie gesteld toen de sociale woningbouw rond de eeuwwisseling volledig werd overgeheveld naar de corporaties. Dit resulteerde in 2006 voor het eerst tot een nieuw beleid in Amsterdam. Waar de grondprijs voor sociale woningen voorheen rond de €10.000 lag werd de nieuwe grondprijzen vastgesteld op volgende huidige prijzen (deze zijn sinds 2006 geindexeerd met het CPI:

De kosten van een bouwrijpe kavel lagen toentertijd rond de €50.000,‐ De gemeente Amsterdam gaat er nog steeds vanuit dat elke sociale woning (behalve kleine woningen) een (grote) onrendabele top heeft. Door niet de kostprijs te vragen werd het onrendabel deel gedeeld.(Het is wel onbekend hoe hoog de onrendabele top is/was. Rekenmodellen van Facton en Stec tonen aan dat deze er niet zouden zijn). Er is nog een verschil tussen vroeger en nu. Destijds ging iedereen nog uit van onrendabele toppen. Er werden destijds ook relatief luxe gebouwd. Sinds de crisis (in de financien van de corpo’s) is men sterk op zoek gegaan naar goedkopere (kleinere) woningen. Ook in Amsterdam, maar in de gestapelde bouw is er in doorsnee nog sprake van een onrendabele top. De bedragen zijn in 2006 geprikt en sindsdien geïndexeerd met het CPI . Hier liggen geen berekening aan ten grondslag. De gemeente Amsterdam geeft de sociale gronden uit in erfpacht. Dit houdt in dat als een erfpachttijdvak eindigt de corporaties weer een bedrag aan de gemeente betalen. Dit bedrag is gedifferentieerd naar bouwjaar en komt gemiddeld uit op € 8.000. Ondanks dat het erfpacht is kunnen corporaties geen canon betalen zij kunnen slecht de Erfpacht afkopen in 1 keer. De bedragen die betaald worden landen ‐ nadat de boekwaarde van de gemeente hier van afgetrokken is ‐ vervolgens in een fonds van de gemeente dat – in samenspraak en op gezamenlijk advies ‐ wordt ingezet ten behoeve van de bevordering van sociale woningbouw en de revitalisering van wijken DE inzet van deze gelden wordt bepaald door een commissie waar zowel de gemeente als de corporaties zitting in nemen. In de erfpachtovereenkomst is vastgelegd dat de bestemming van de grond sociale woningbouw is. Mocht de woning voor einde tijdvak worden uitgepond dan moet de corporatie een afdracht doen aan de Gemeente die is vastgesteld op ongeveer €9.000. Voorafgaand aan verkoop worden de woningen zg gesplitst en onder particuliere erfpachtvoorwaarden gebracht. Het erfpachtcontract wordt herzien, en er wordt net als bij canonherziening einde tijdvak een bedrag in rekening gebracht, waarvan de hoogte afhankelijk is van de nog resterende looptijd van het lopende contract.

53

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ 7. Waarom is er gekozen voor deze methodiek? Deze methodiek is historisch zo gegroeid en is daarbij vooral een bestuurlijk gedreven keuze geweest. De verhoging in 2006 van de grondprijzen (een verdubbeling van gemiddeld €10.000 naar gemiddeld €20.000) werd ingegeven door krappe gemeentelijke middelen voor stedelijke ontwikkeling. De grondprijzen worden vastgelegd in de prestatieafspraken die gemaakt worden met de corporaties. 8. Overweegt de gemeente een ander methodiek te hanteren in de toekomst? Wat zou er anders moeten/kunnen? Vertrouwelijk 9. De term sociale grondprijs impliceert dat er een korting wordt gegeven op de grondprijs, is dit naar uw mening in uw gemeente het geval? Kunt u uitleggen waarom wel of waarom niet? Het is onduidelijk wat de precieze bedragen zijn en vanuit welk standpunt je dit moet bekijken. Als men strikt Residueel zou rekenen dan zou men in Amsterdam niet spreken van subsidie maar van belasting. Dit wordt veroorzaakt doordat er een onrendabele top op sociale woningen zit van ongeveer €50.000 bij een grondprijs van €20.000. Strikt genomen zou de gemeente dan €30.000 moeten betalen voor een sociale woning i.p.v. het €20.000 vragen aan opbrengsten. Als men de sociale grondprijzen vergelijkt met de keuze commerciële woningbouw of sociale woningbouw dan is het evident dat er grote subsidies worden gegeven. Een ruwe raming is dat commerciële grondopbrengsten gemiddeld per woning € 50.000 bedragen. Bij een gemiddelde sociale grondprijs van € 20.000 valt de ‘subsidie’dan te calculeren op € 30.000. Transparanter zou een systeem zijn waarbij corporaties grondprijzen afrekenen die ook gelden voor marktwoningen. Vervolgens kan de gemeente dat geld inzetten om sociale woningbouw te stimuleren en daarmee subsidies toe te kennen aan corporaties. 10. Is er vaak discussie met partijen over de hoogte van de sociale grondprijs? De discussie over de grondprijs wordt gevoerd als de prestatieafspraken worden gemaakt tussen gemeente en corporaties. Daarna word er niet meer onderhandeld of worden er zelden of nooit vragen gesteld over de hoogte van de sociale grondprijzen. Wat wel voorkomt is dat als de gemeente eist dat parkeren gebouwd opgelost moet worden, dat er op projectniveau korting word gegeven op de marktwoningen als compensatie voor gebouwd parkeren. 11. Uitgangspunt in het verleden van gemeente was dat de sociale grondprijs minimaal kostprijs dekkend moest zijn. Is dat nog het geval? De grondprijs is niet kostprijs dekkend hier zit een gemiddeld deficit van €30.000 per woning op.

54


Bijlage IV: Interview Utrecht Gemeente: Geïnterviewde: Functie:

Utrecht Dhr. F. Maas Senior vastgoed adviseur

1. Heeft u een grondprijzen brief? Ja, deze verschijnt jaarlijks. Deze is wederom uitgegeven in 2015 2. Is er een Sociaal grondbeleid voor sociale woningen? De gemeente Utrecht heeft prestatie afspraken gemaakt met de corporaties in Utrecht en deze afspraken vastgelegd in “Bouwen aan de Stad ”. Hierin staan onder meer de grondprijzen, het aantal te bouwen woningen tot en met 2015 , onder welke condities sociale woningen verkocht mogen worden, afspraken over hoeveel woningen in Utrecht sociaal moeten zijn, etc. Voor de periode 2016‐2020 worden nieuwe prestatieafspraken voorbereid. 3. Welke doelen streeft deze gemeente na met haar sociale grondbeleid (financieel/ maatschappelijk/regio afspraken)? De doelen van de gemeente staan beschreven in het document ‘Bouwen aan de stad’. 4. Is er naar een goede koppeling tussen de te behalen doelstellingen en het sociale grondbeleid, cq. de prijs? Deze koppeling is er in doordat ook de corporaties zich committeren aan de prestatie afspraken die de gemeente in samenspraak met ze maakt. Hierin worden ook afspraken gemaakt over de grondprijzen. 5. Wordt er onderscheid gemaakt tussen typen sociale woningen en daarmee de grondprijs? Dit is het geval in Utrecht. Er wordt een stapelings norm gehanteerd voor de MGW. Daarnaast word er onderscheid gemaakt op basis van de te betalen huursom.

6. Hoe wordt de sociale Grondprijs voor woningen in uw gemeente bepaald? In 1996 is de sociale grondprijs met de corporaties afgesproken (voor twee categorieën, te weten H1 en H2); deze is daarna steeds geïndexeerd met het CPI. In 2001 zijn er nieuwe langjarige afspraken gemaakt met de corporaties (overeenkomst “De Utrechtse Opgave” (DUO)), waar ook financiële afspraken uit voort vloeiden. Een van deze afspraken is dat de gehanteerde geïndexeerde grondprijzen uit 1996 verder gebruikt zouden worden voor de nieuwe afspraken. Kort samengevat: Utrecht ging door op de zelfde manier met het bepalen van haar grondprijs.

55

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ In 2011 zijn de afspraken met de corporaties herzien, in die zin dat de categorie H1 is komen te vervallen en de categorie H3 is toegevoegd. H2 werd geïndexeerd zoals dat voorheen altijd ging en voor H3 moest worden bepaald hoe de nieuwe grondprijs tot stand zou komen. Toen is er een analyse gemaakt hoe de sociale grondprijs in andere gemeenten tot stand komt. Hieruit kwam naar voren dat de meeste gemeenten keken naar regiogemeenten om de sociale grondprijs te bepalen of de indexeringssystematiek over de prijzen uit 1996 werd gehanteerd. Daarnaast viel het op dat gehanteerde grondprijzen niet zozeer een onderbouwde berekening waren, maar voortvloeiden uit prestatieafspraken met corporaties en daarmee een meer bestuurlijke grondslag hadden. Voor de H3 woningen wilde de gemeente het echter anders aanpakken en wel een onderbouwing kunnen aanleveren. De grondprijs is toen als volgt tot stand gekomen: De residuele waarde van een goedkope koop woning is bepaald en daar werd vervolgens 25% korting op de grond gegeven. De gemeente is op de 25% korting gekomen door een sociale huurwoning door te rekenen volgens de parameters van de WSW gedurende een periode van 50 jaar. Hieruit komt een onrendabele top naar voren. Utrecht heeft er voor gekozen om een deel van die onrendabele top te dragen. Vandaar 25% korting op de grondprijs van een vergelijkbare koopwoning. Daarnaast maakt het de gemeente Utrecht niet zo heel veel uit wat er betaald wordt voor de grond omdat de gemeente de gronden uitgeeft in erfpacht. Bij uitponding of einde tijd vak zal er wederom moeten worden afgedragen aan de gemeente (economische meerwaarde als gevolg van bestemmingswijziging dan wel conversie). Dit gaat als volgt in zijn werk: als er wordt uitgepond zal er een grondquote over de verkoopprijs van de woning worden berekend, hiervan wordt de grondwaarde van de sociale kavel afgetrokken. Van de waarde die overblijft gaat 2/3 naar de corporatie en 1/3 naar de gemeente. Doelstelling is wel dat deze meerwaarde bij de volgende onderhandelingen geheel naar de gemeente zal gaan. De grondquote die gehanteerd wordt heeft overigens wel een residuele onderlegger maar is wel vastgesteld in 1996. Dus erg representatief is deze niet meer. 7. Waarom is er gekozen voor deze methodiek? Deze methodiek is historisch zo gegroeid en is daarbij vooral een bestuurlijke en kostprijs gedreven keuze geweest. Daarnaast vloeit de grondprijs H2 voort uit de prestatie‐ afspraken die gemaakt worden met de corporaties. De prijzen voor H3 zijn gebaseerd op een vergelijking met een koopwoning. 8. Overweegt de gemeente een ander methodiek te hanteren in de toekomst? Wat zou er anders moeten/kunnen? Vertrouwelijk 9. De term sociale grondprijs impliceert dat er een korting wordt gegeven op de grondprijs, is dit naar uw mening in uw gemeente het geval? Kunt u uitleggen waarom wel of waarom niet? Als je de sociale grondprijs vergelijkt met die van een koopwoning wordt er gemiddeld 25% korting gegeven per kavel voor H3. Met de gegeven korting blijft er echter nog steeds een stuk onrendabel over voor de corporatie. Als men dit residueel zou bereken zou men het ook kunnen hebben over extra belasting voor de corporaties. Voor H2 is het onduidelijk of er korting wordt gegeven in verhouding met een koopwoning. Voor wat het betreft residueel doorrekenen geld echter hetzelfde. Doordat er in erfpacht wordt uitgegeven zal een deel van het verschil tussen marktwaarde en sociale waarde terug komen bij de gemeente. Er is nooit

56

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ exact doorgerekend hoeveel de 2/3 van de waardestijging precies behelsd maar dit gaat wel om miljoenen die ten goede zijn gekomen aan de corporaties. 10. Is er vaak discussie met partijen over de hoogte van de sociale grondprijs? De discussie over de grondprijs wordt gevoerd als de prestatie afspraken worden gemaakt tussen gemeente en corporaties. Daarna word er nooit meer onderhandeld of worden er zelden of nooit vragen gesteld over de hoogte van de sociale grondprijzen. Wat wel voorkomt is dat als de gemeente eist dat parkeren gebouwd opgelost moet worden. Het onrendabele stuk van het parkeren wordt dan door de gemeente vergoed aan de corporaties. 11. Uitgangspunt in het verleden van gemeente was dat de sociale grondprijs minimaal kostprijs dekkend moest zijn. Is dat nog het geval? De grondprijs is kostprijs dekkend voor uitleggebieden maar niet voor binnenstedelijke gebieden.

57


Bijlage V: Interview Zaanstad Gemeente: Geïnterviewde:

Zaanstad Dhr. A. Post

Functie:

Visiespecialist

1. Heeft u een grondprijzen brief? Nee, de gemeente heeft geen grondprijzenbrief 2014‐2015. De laatste grondprijzenbrief is uit 2012. 2. Is er een Sociaal grondbeleid voor sociale woningen? De gemeente Zaanstad heeft de sociale grondprijzen afgeschaft in 2008. De Gemeente is van mening dat alle grondtransacties marktconform moeten zijn. Vandaar dat er geen sociaal grondbeleid meer wordt gevoerd door de gemeente. 3. Welke doelen streeft deze gemeente na met haar sociale grondbeleid (financieel/ maatschappelijk/regio afspraken)? . Zaanstad heeft procentueel echter al zeer veel sociale huurwoningen in haar gemeente. De gemeente streeft naar een kwalitatieve verbetering van de sociale voorraad.. Er word gekeken of op gemeente niveau het percentage van 30 % nog wel gehaald wordt. Mocht de gemeente van mening zijn dat er in een bepaald project sociale woningbouw gerealiseerd moet worden dan zal dit worden opgenomen in de ontwikkelstrategie. Daar waar de gemeente zelf grond heeft zal dit makkelijker te realiseren zijn. 4. Is er naar een goede koppeling tussen de te behalen doelstellingen en het sociale grondbeleid, cq. de prijs? Deze koppeling is er momenteel niet meer doordat de gemeente Zaanstad geen sociaal grondbeleid meer hanteert Wel is er een convenant koepel afspraken. De gemeente en de corporatie konden het destijds niet eens worden over de nieuwe berekeningsmethodiek voor grondprijzen. Dit is dan ook buiten het convenant gelaten. Gevolg hiervan was dat de gemeente op grond van haar bevoegdheden, de nieuwe regels met betrekking tot het afschaffen van de sociale grondprijzen liet vaststellen. 5. Wordt er onderscheid gemaakt tussen typen sociale woningen en daarmee de grondprijs? Ja, doordat er residueel aan woningen gerekend wordt is dit altijd het geval. Het maakt voor de gemeente niet uit of er een sociale huurwoning of een sociale koopwoning wordt gebouwd. Uitgangspunt is altijd een koopwoning. Het is de beslissing van de corporatie om de woning in de huursector te exploiteren. De huurprijs heeft geen invloed meer op de grondwaarde. Dit om discussies over parameters, onrendabele toppen etc. te voorkomen. 6. Hoe wordt de sociale Grondprijs voor woningen in uw gemeente bepaald? Bij de bruteringsoperatie uit 1996 was het de bedoeling dat corporaties op eigen benen konden staan en de onrendabele top zelf konden dragen. Toch zag je in bijna alle gemeente (ook Zaanstad) dat grond voor sociale woningbouw voor een ander tarief verkocht werd dan marktwoningen. De gemeente Zaanstad constateerde echter dat grond tegen gereduceerd

58

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ tarief werd verkocht en dat in sommige gevallen de sociale koopwoning meteen werden doorverkocht. De verkopende partij streek een mooie winst op en de gemeente zag hier niets van terug. Daarnaast constateerde de gemeente dat, voorheen corporaties hun bezit tot het einde der tijden vast hielden maar dat ook corporaties aan het uitponden zijn geslagen. Doordat corporaties veelal met een uitpond scenario werken is er uiteindelijk geen onrendabele top. De gemeente is dan ook van mening dat het eerder gaat om een financieringsvraagstuk. Immers de opbrengst komt later in de tijd bij verkoop van de woning en de grond. De gemeente Zaanstad rekent residueel af met corporaties net zoals dat gebeurd met commerciële marktpartijen. Aandachtspunt hierbij is dat de gemeente Zaanstad ook geen verschil meer hanteert tussen koop en huur woningen. Als men residueel rekent worden alle woningen als een commerciële koop woning beschouwt. Het residueel reken gaat als volgt:   

De gemeente hanteert verkoopgegevens uit Zaanstad om tot een V.O.N prijs te komen. Bouwkosten komen tot stand via een berekeningsmodel waarbij diverse referentiewoningen zijn opgenomen. Bij de berekening wordt uitgegaan van een gestandaardiseerd plan waar geen rekening wordt gehouden met specifieke omstandig heden van het plan.

Vervolgens kan de grond op verschillende manieren aan de markt worden aangeboden . Dit kan variëren van 1op1 tot een tender waarbij de waardebepaling zoals net beschreven de input vormt voor de gemeente voor de te voeren onderhandelingen. 7. Waarom is er gekozen voor deze methodiek? Voor deze methodiek is gekozen doordat de gemeente vind dat bij alle grondtransacties een marktconforme grondprijs moet worden ontvangen en de grond maar één keer verkocht kan worden. Daarnaast bestaat er in de beleving van de gemeente Zaanstad geen onrendabele top op sociale woningen. Als sociale woningen uitgepond worden zal immers de marktwaarde betaald worden. Het gaat hier om een financieringsvraagstuk. Het kan niet zo zijn dat de gemeente een deel van de financiering voor haar rekening neemt en hier niets voor terug krijgt. 8. Overweegt de gemeente een ander methodiek te hanteren in de toekomst? Wat zou er anders moeten/kunnen? Vertrouwelijk 9. De term sociale grondprijs impliceert dat er een korting wordt gegeven op de grondprijs, is dit naar uw mening in uw gemeente het geval? Kunt u uitleggen waarom wel of waarom niet? De gemeente Zaanstad hanteert geen sociale grondprijzen dus is er ook geen sprake van korting of subsidie. 10. Is er vaak discussie met partijen over de hoogte van de sociale grondprijs? Er is veel discussie geweest over de gehanteerde methodiek door de gemeente Zaanstad. Corporaties en gemeente zijn daar in het afgesloten convenant tussen partijen ook niet uitgekomen. Gemeente heeft destijds (2008) eenzijdig besloten deze methodiek te hanteren

59

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ binnen de gemeente. Ondanks dat het invoeren van deze methodiek op veel weerstand van de corporaties kon rekenen, is er momenteel geen discussie meer over de gehanteerde methodiek. Natuurlijk wordt er veel gediscussieerd over de uiteindelijk grondprijs, dit zijn echter dezelfde discussies die gevoerd worden met marktpartijen. Doordat iedereen weet welke methodiek de gemeente hanteert voor het berekenen van de grondprijs vind hier nauwelijks discussie over plaats doordat het een transparante en uitlegbare manier van werken is. 11. Uitgangspunt in het verleden van gemeente was dat de sociale grondprijs minimaal kostprijs dekkend moest zijn. Is dat nog het geval? Doordat de gemeente ook bij sociale woningbouw uitgaat van marktconforme grondprijzen speelt dit niet. In Zaanstad geldt de voorwaarde dat een grondexploitatie niet negatief mag zijn. Anders wordt deze niet vastgesteld. Indien de gemeente van mening is dat er specifieke omstandigheden zijn om in een project een bijdrage te verstrekken, dan zal in het kader van het transparant grondbeleid een apart beluit door het college moeten worden genomen. Op deze wijze worden er geen verdekte subsidies verstrekt, maar is helder en duidelijk waarom de gemeente subsidie verstrekt. Dit is echter meer uitzondering dan regel.

60


Bijlage VI: Interview Alphen aan den Rijn Gemeente: Geïnterviewde: Functie:

Alphen aan den Rijn Agnes van der Schoot Planeconoom

1. Heeft u een grondprijzen brief? De grondprijzenbrief bestaat niet meer. Het grondprijsbeleid is opgenomen in de nota grondbeleid 2015‐2019, de daarin genoemde prijzen worden niet meer jaarlijks geactualiseerd, dit vanwege het uitgangspunt residueel rekenen. 2. Is er een Sociaal grondbeleid voor sociale woningen? De gemeente Alphen aan den Rijn rekent residueel aan alle woningen. Hierdoor is er geen sprake van specifiek sociaal grondbeleid. 3. Welke doelen streeft deze gemeente na met haar sociale grondbeleid (financieel/ maatschappelijk/regio afspraken)? De gemeente Alphen aan den Rijn heeft prestatie afspraken gemaakt in het verleden met verschillende corporaties. Daarnaast zijn er prestatie afspraken gemaakt op regionaal niveau voor wat betreft het aantal te bouwen woningen. 4. Is er naar een goede koppeling tussen de te behalen doelstellingen en het sociale grondbeleid, cq. de prijs? Deze koppeling is er in zekere mate doordat ook de corporaties zich committeren aan de prestatie afspraken die de gemeente in samenspraak met ze maakt. Een echte koppeling tussen grondbeleid en de prijs word niet gemaakt doordat de gemeente residueel rekent en als input de marktwaarde hanteert 5. Wordt er onderscheid gemaakt tussen typen sociale woningen en daarmee de grondprijs? Ja en nee, doordat er residueel aan woningen gerekend wordt er een verschil tussen type woningen gemaakt. Doordat sociale woningen in het rekenmodel van de gemeente niet bestaan wordt er dus wel onderschijd gemaakt in het type maar niet de aanwending van de woning. Bij de oude prestatieafspraken is er onderscheid in goedkoop, middelduur eengezins en meergezins, dus 4 categoriën. 6. Hoe wordt de sociale Grondprijs voor woningen in uw gemeente bepaald? De gemeente Alphen aan den Rijn rekent residueel af met corporaties net zoals dat gebeurd met commerciële marktpartijen. Het kan echter wel zo zijn dat door eerdere gemaakte afspraken (prestatie afspraken) of het feit dat het bestuur gemotiveerd wil afwijken men tot een andere grondprijs komt. De marktconformiteit wordt vastgesteld door taxaties. Er word wel naar soortgelijke transacties gekeken (vakkennis) maar niet om de grondprijs te bepalen. De grondprijs voor sociale woningen wordt doorgaans op de volgende wijze berekend.:

61


De gemeente hanteert de marktwaarde van de woning als input voor de opbrengsten (Het begrip marktwaarde is echter niet duidelijk gedefinieerd)  Bouwkosten komen tot stand via een rekenmodel waarbij diverse referentiewoningen zijn opgenomen.  De kosten worden van de opbrengsten afgetrokken zodat de residuele grondwaarde wordt verkregen. Vervolgens kan de grond op verschillende manieren aan de markt worden aangeboden . Dit kan variëren van 1op1 tot een tender waarbij de waardebepaling zoals net beschreven de input vormt voor de gemeente voor de te voeren onderhandelingen. 7. Waarom is er gekozen voor deze methodiek? In het verleden werden vaste grondprijzen gehanteerd, vastgelegd in de prestatieafspraken. De prestatieafspraken zijn echter veel breder en inmiddels losgekoppeld van de te hanteren grondprijzen. Door het hanteren van marktconforme grondprijzen wordt gezonde concurrentie gestimuleerd. Door uit te gaan van de residuele grondwaarde wordt reeds rekening gehouden met een lagere grondwaarde voor sociale woningbouw, omdat deze doorgaans een lagere VON‐prijs kent. 8. Overweegt de gemeente een ander methodiek te hanteren in de toekomst? Wat zou er anders moeten/kunnen? Vertrouwelijk 9. De term sociale grondprijs impliceert dat er een korting wordt gegeven op de grondprijs, is dit naar uw mening in uw gemeente het geval? Kunt u uitleggen waarom wel of waarom niet? De gemeente Alphen aan den Rijn hanteert geen sociale grondprijzen dus is er ook geen sprake van korting of subsidie. 10. Is er vaak discussie met partijen over de hoogte van de sociale grondprijs? Aangezien de grondprijs residueel bepaald wordt, wordt er met name discussie gevoerd over de hoogte van de VON prijs en de bouwkosten. In deze korte periode zijn er vooral MGW woningen gebouwd. De residuele waarde van deze woningen lagen telkens rond de €20.000,‐ In de gemeenten om Alphen aan den Rijn worden ongeveer dezelfde prijzen gehanteerd voor sociale grond. 11. Uitgangspunt in het verleden van gemeente was dat de sociale grondprijs minimaal kostprijs dekkend moest zijn. Is dat nog het geval? Momenteel is dat niet specifiek inzichtelijk gemaakt bij de gemeente Alphen. De praktijk laat zien dat bij herontwikkelingsprojecten (sloop/nieuwbouw) het vaak niet haalbaar is om van kostendekkendheid uit te gaan.

62


Bijlage VII: Interview Zoetermeer Gemeente: Geïnterviewde: Functie:

Zoetermeer Dhr. L.J. van der Klein Vastgoedadviseur

1. Heeft u een grondprijzen brief? Ja, deze verschijnt jaarlijks. Deze is wederom uitgegeven in 2015 2. Is er een Sociaal grondbeleid voor sociale woningen? De Gemeente Zoetermeer had een samenwerkingsverband met negen andere gemeenten. Dit samenwerkingsverband stond bekend als Stadsgewest Haaglanden. Dit stadsgewest bestond uit de gemeenten: Delft, Den Haag, Leidschendam‐Voorburg, Midden‐delfland, Pijnacker‐Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer. . In dit verband zijn er prestatieafspraken gemaakt met corporaties en de regio v.w.b. sociale woningbouw. Dit samenwerkingsverband heeft opgehouden te bestaan. Er is nu een andere vorm van overleg tussen de verschillende gemeenten. 3. Welke doelen streeft deze gemeente na met haar sociale grondbeleid (financieel/ maatschappelijk/regio afspraken)? In de regio worden doelen afgesproken m.b.t. tot de omvang van de sociale woningvoorraad. Deze afspraken vertalen gemeente vervolgens in hun eigen (grond)beleid. Het doel van de gemeente is om deze afspraken na te komen en de sociale woningvoorraad op peil te houden. Uitgangspunt van de gemeente dat de totale grex waar sociale woningen vaak onderdeel van uit maken, ook tot een sluitende exploitatie leidt. 4. Is er een goede koppeling tussen de te behalen doelstellingen en het sociale grondbeleid, cq. de prijs? Deze koppeling is er in zekere mate doordat ook de corporaties zich committeren aan de prestatie afspraken die de gemeente in samenspraak met ze maakt. Voor de wijk Oosterheem zijn er bijvoorbeeld andere afspraken gemaakt over de sociale grondprijs dan in andere regio’s. Kanttekening is dat dit de enige wijk is waar afwijkende afspraken zijn gemaakt. 5. Wordt er onderscheid gemaakt tussen typen sociale woningen en daarmee de grondprijs? Dit is het geval.    

Voor sociale woningen met een huurprijs tot €618,24 wordt een kavelprijs van €17.137 in rekening gebracht. Voor woningen met een hogere huurprijs tot aan de liberalisatiegrens van €710,68 wordt een kavelprijs van €26.711,‐ in rekening gebracht. Voor appartementen geld een stapelingsfactor welke als gevolg een korting op de grondprijs met zich mee brengt. Extra correctie factor voor de sociale huursector.

63

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ Voor sommige sociale doelgroepen en het toepassen en het aanbrengen van extra kwaliteit kan in samenspraak met de gemeente een korting gegeven worden op de grondprijs. 6. Hoe wordt de sociale Grondprijs voor woningen in uw gemeente bepaald? De sociale grondprijs in Zoetermeer is bepaald door in de grondprijs van sociale kavels te vergelijken met omliggende gemeenten. Er is namelijk sprake van een staffel in de kavelprijs. De basis van de staffel is terug te voeren op de aftoppingsgrens gehanteerd door de belastingdienst. Daarnaast hanteert de gemeente Zoetermeer voor alle sociale woningen gerealiseerd door een corporatie een kettingbeding. Bij verkoop van een sociale woning zal de corporatie het verschil tussen de sociale grondprijs en de marktconforme grondprijs door de corporatie aan de gemeente moeten worden voldaan. En is er toestemming van de gemeente nodig. Bij deze verrekening dient met verschillende factoren rekening te worden gehouden. Korte beschrijving van de methodiek per type sociale woning.  

 



De wijk Oosterheem €17.513,‐ per kavel in de sociale huursector en een correctie factor van 0,65 voor gestapelde bouw ongeacht het aantal bouwlagen. Voor sociale woningen in de overige wijken met een huurprijs tot €618,24 wordt een kavelprijs van €17.137 in rekening gebracht. Deze prijs komt overeen met de gemiddelde sociale kavelprijs van de buurgemeenten. Voor woningen met een hogere huurprijs tot aan de liberalisatiegrens van €710,68 wordt een kavelprijs van €26.711,‐ in rekening gebracht. Voor appartementen geld een stapelingsfactor welke als gevolg een korting op de grondprijs met zich mee brengt. De onderbouwing van de stapelingsfactor heeft een rekenkundige grondslag. Extra correctie factor voor de sociale huursector. Voor sommige sociale doelgroepen en het toepassen en het aanbrengen van extra kwaliteit kan in samenspraak met de gemeente een korting gegeven worden op de grondprijs. Exacte korting zal op basis van onderhandelingen en residueel rekenen worden verkregen.

Alle genoemde prijzen worden jaarlijks geïndexeerd met de BDB‐index ‘woningbouw’. Daarnaast wordt nog wel gekeken of er reden tot indexeren is dmv een residuele berekening. 7. Waarom is er gekozen voor deze methodiek? Het is een methodiek die door veel gemeenten en ook door de gemeenten in de voormalig stadsgewest Haaglanden wordt gehanteerd en is om die reden overgenomen. Er is voor een staffel gekozen om onderscheid te maken tussen dure sociale woningen en minder dure sociale woningen. Stapelingsfactor wordt ook door veel gemeenten gehanteerd. 8. Overweegt de gemeente een ander methodiek te hanteren in de toekomst? Wat zou er anders moeten/kunnen? Vertrouwelijk

64

‘Naar een transparante grondprijs voor een sociale woning’ 9. De term sociale grondprijs impliceert dat er een korting wordt gegeven op de grondprijs, is dit naar uw mening in uw gemeente het geval? Kunt u uitleggen waarom wel of waarom niet? Als een sociale woning residueel wordt doorgerekend komt men op een bedrag van ongeveer €20.000 hierdoor is de subsidie die wordt verleend op een sociale kavel nihil Het is wat anders als men er van uit gaat dat corporaties hun eigen broek moeten ophouden. Als men dan het vergelijk maakt met de keuze commerciële woningbouw of sociale woningbouw dan is het evident dat er grote subsidies worden gegeven. Het is niet inzichtelijk hoe groot deze zijn. De Gemeente Zoetermeer ondervangt dit met het kettingbeding in de koopovereenkomst zoals eerder beschreven. 10. Is er vaak discussie met partijen over de hoogte van de sociale grondprijs? Er vind misschien wel een discussie plaats op bestuurlijk niveau tussen de corporaties en gemeenten. Er vind echter zelden of nooit een discussie plaats tussen gemeenten en corporaties als de grondprijs eenmaal is vastgesteld door het college. Behoudens normale onderhandeling over programma etc. 11. Uitgangspunt in het verleden van gemeente was dat de sociale grondprijs minimaal kostprijs dekkend moest zijn. Is dat nog het geval? Momenteel is dat niet inzichtelijk gemaakt bij de gemeente Zoetermeer. Waarschijnlijk is de sociale grondprijs wel kostprijs dekkend bij uitleggebieden en is het maar de vraag of dat ook voor binnenstedelijke gebieden geldt.

65


66

SCRIPTIE NAAR EEN TRANSPARANTE GRONDPRIJS VOOR EEN. Naar een transparante grondprijs van een sociale woning. SOCIALE WONING

Recommend Documents