Schouwrapport en kostenraming. Schoolgebouw KlimOp Kaatsheuvel

Schouwrapport en kostenraming

Schoolgebouw “KlimOp” Kaatsheuvel

1

AlphaConsultancy is onderdeel van AlphaEnergy B.V.

Projectnaam:

Schouwrapport en kostenraming schoolgebouw “KlimOp”

Adres:

Anjerstraat 4a 5171 BM Kaatsheuvel

Datum opname:

21 juli 2014

Datum rapportage:

25 juli 2014

Opdrachtgever:

Gemeente Loon op Zand Postbus 7 5170 AA Kaatsheuvel

Contactpersoon:

Mevrouw M.M. Tegelaers 0416 - 289111

Adviesbureau:

AlphaConsultancy Burg. Drijbersingel 25 8021 DA Zwolle 038 - 453 25 35

Adviseur:

De heer K. Overdevest 06 - 5288 1603 [email protected]

Postadres: Patrijs 23 7951 VG Staphorst

2


INHOUD

1

ALGEMEEN ........................................................................................................................................ 4

1.1

Vraagstelling / opdracht ....................................................................................................................... 4

1.2

Aanpak ................................................................................................................................................. 4

1.3

Uitgangspunten ................................................................................................................................... 4

1.4

Notitie op hoofdlijnen ........................................................................................................................... 4

1.5

Toelichting op de kostenraming .......................................................................................................... 5

2

ALGEMENE OMSCHRIJVING VAN HET COMPLEX........................................................................ 6

2.1

Ligging en situatie ................................................................................................................................ 6

2.2

Omschrijving van het gebouw ............................................................................................................. 6

3

SCHOUWRAPPORT ........................................................................................................................... 7

3.1

Exterieur daken ................................................................................................................................... 7

3.2

Exterieur gevels ................................................................................................................................... 8

3.3

Interieur .............................................................................................................................................. 10

3.4

Installaties .......................................................................................................................................... 13

4

KOSTENRAMING SCHOOLGEBOUW, UITBREIDINGEN EN GYMGEBOUW ............................. 14

4.1

Beknopte kostenraming ..................................................................................................................... 14

Bijlage: Kostenraming uitgebreid (separaat bijgevoegd) ............................................................................... 15

3


1

ALGEMEEN

1.1 Vraagstelling / opdracht Om te komen tot een afweging voor mogelijke nieuwbouw of renovatie/uitbreiding, is er behoefte de globale kosten in beeld te brengen van de evt. renovatie/revitalisatie/uitbreiding van het schoolgebouw van basisschool KlimOp te Kaatsheuvel. Het schoolgebouw zal mogelijk ook door Theresia gebruikt gaan worden. Aan AlphaConsultancy is door mevrouw Tegelaers namens de gemeente Loon op Zand, opdracht verstrekt voor: - Schouw van basisschool KlimOp; - Opstellen van beknopt schouwrapport inclusief foto’s; - Opstellen van een kostenraming ten behoeve van renovatie en uitbreiding van de basisschool. 1.2 Aanpak Op 21 juli 2014 is een schouw van het school gebouw en naastgelegen gymzaal uitgevoerd. De schouw is uitgevoerd om de kwaliteit, de mogelijkheden en de onmogelijkheden van het complex te bepalen. Het schouwrapport met foto’s is uitsluitend bedoeld als beknopte toelichting op de kostenraming. 1.3 Uitgangspunten Uitgangspunten bij de renovatie en uitbreiding is het complex weer geschikt maken naar de “eisen van de tijd” en uitbreiding om te voldoen aan huisvesting van ca. 300 leerlingen. Wensen/eisen zijn geformuleerd in een notitie van de school. Uitwerken van globale kostenraming waarin: - De noodzakelijke ingrepen om het gebouw te voldoen aan huidig geldende wet- en regelgeving; - De noodzakelijke ingrepen om het gebouw weer te laten voldoen aan “eisen van deze tijd”; - Eventueel noodzakelijke ruimtelijke ingrepen in het bestaande gebouw op basis van de door de school aangeleverde notitie; - De noodzakelijk geachte uitbreiding buiten het bestaande schoolgebouw, op basis van kengetallen; - De toevoeging van een speelzaal (apart); - Het creëren van ruimte ten behoeve van peuteropvang (apart); - Eventuele revitalisatie van de buitenzijde van het bestaande gebouw. Als ambitieprofiel voor renovatie en nieuwbouw is in de kostenraming Frisse Scholen, klasse B gehanteerd. 1.4 Notitie op hoofdlijnen Door de school is een notitie opgesteld. In de notitie zijn aanpassingen aangegeven die noodzakelijk zijn om in de KlimOp een school voor 300 leerlingen te maken: - 5 extra lokalen; - Uitbreiding van de aula; - Renovatie van vloeren door de gehele school; - Renovatie van trappen; - Renovatie van de klimaatbeheersing; - Uitbreiding van bergruimten; - Uitbreiding van conciërgeplek; - Uitbreiding van spreekkamers/ werkplekken voor ambulante mensen; - Renovatie van toiletgroepen; - Toevoeging van toiletgroepen; - Realisatie van een mogelijkheid van douchen in de school; - Renovatie van plafonds, niet zijnde die van leslokalen; - Renovatie van plafonds in leslokalen, zijnde het verwijderen van een niet werkend afzuigsysteem; - Renovatie van douches, toiletten en kleedkamers van de gymzaal; - Toevoegen van een speelzaal voor de groepen 1-2 en de peuteropvang; - In het kader van het Kindcentrum: ruimte voor peuteropvang, TSO, BSO.

4


1.5 Toelichting op de kostenraming De noodzakelijke ingrepen om het gebouw te laten voldoen aan huidig geldende wet- en regelgeving: - De huidige regelgeving betreft het geldende bouwbesluit, bestaande bouw, volledige verbouw. De noodzakelijke ingrepen om het gebouw weer te laten voldoen aan “eisen van deze tijd”: - Hieronder worden die ingrepen verstaan die zorgen voor een gezond binnenklimaat en een energiezuinig gebouw. (Frisse scholen Kl. B) Eventueel noodzakelijke ruimtelijke ingrepen in het bestaande gebouw op basis van de door de school aangeleverde notitie: - Hieronder worden de ingrepen bedoeld die bestaan uit functionele aanpassingen en evt. overeenkomsten met bovengenoemde ingrepen. De noodzakelijk geachte uitbreiding buiten het bestaande schoolgebouw, op basis van kengetallen: - Deze ingreep heeft als doel het structureel ruimtegebrek van de school op te vangen. Kengetallen komen in grote lijnen overeen met de financiële normering zoals aangereikt door VNG. De toevoeging van een speelzaal (apart): - Bij deze ingreep is uitgegaan van een speelzaal in de uitbreiding buiten het bestaande schoolgebouw. Dit omdat de ruimte hiervoor binnen het huidige schoolgebouw ontbreekt. Ook hierbij zijn kengetallen gebruikt zoals aangereikt door VNG het uitgangspunt. Het creëren van ruimte ten behoeve van peuteropvang (apart): - Ook bij deze ingreep is uitgegaan van een peuteropvang in de uitbreiding buiten het bestaande schoolgebouw. Dit omdat de ruimte hiervoor binnen het huidige schoolgebouw ontbreekt. Ook hierbij zijn kengetallen zoals aangereikt door VNG het uitgangspunt. Eventuele revitalisatie van de buitenzijde van het bestaande gebouw: - Bij deze ingreep is uitgegaan van esthetisch opwaarderen van het gebouw en creëren van een duidelijke hoofdentree. Voor het energetisch opwaarderen van het gebouw is als kader gehanteerd het programma van eisen Frisse scholen kl. B. Om hieraan te voldoen is een ingrijpende aanpak van de gevels noodzakelijk. Zodoende is een duidelijke financiële scheiding van de esthetische opwaardering en de energetische verbetering zeer moeilijk te maken.

5


2 2.1

ALGEMENE OMSCHRIJVING VAN HET COMPLEX Ligging en situatie

Schoolgebouw en gymzaal op het terrein binnen het rode kader Bovenzijde is noord georiënteerd (bron: Google) 2.2 Omschrijving van het gebouw Het oorspronkelijke deel van het schoolgebouw en de gymzaal zijn in ca. 1960 traditioneel gebouwd. Het gebouw is in verschillende fasen uitgebreid. Uitbreidingen hebben vermoedelijk plaatsgevonden in ca. 1970 en 1993. Eén lokaal is op dit moment in gebruik als peuteropvang.

6


3

SCHOUWRAPPORT

3.1 Exterieur daken Algemeen: - Dakbedekkingen voldoende van kwaliteit, isolatiewaarde niet te bepalen - Geen noodoverlopen (constructief gebrek) - Geen voorzieningen ten behoeve van veilig werken op daken - Loodwerk ter plaatse van aansluiting daken/ opgaande gevels vertoont scheurvorming; - Lichtkoepels gedateerd, niet doorvalveilig en niet warmte werend (opwarming ruimten).

Hoge dak noordvleugel inclusief trappenhuis

Lage daken westvleugel

Gymzaal inclusief kleedruimten, douches, berging en entree

7


3.2 Exterieur gevels Algemeen: - De school heeft geen duidelijk herkenbare/ representatieve entree. Gesloten gevels - Oppervlakte metselwerk beschadigd ten gevolge van intensief reinigen (graffiti verwijderen); - Voegwerk oorspronkelijke gevels oppervlakkig verzand en plaatselijk uitgespoeld; - Spouw van oorspronkelijke gevels ongeïsoleerd; - Boeiboorden (HPL kunststof / multiplex), geschilderd (onderhoudsintensief) - Kolom omkleding (multiplex) ter plaatse van gymzaal deels aangetast door houtrot. Gevelopeningen/ kozijnen inclusief panelen - Vluchtdeuren ter plaatse van trappenhuizen te smal (<850 mm vereist); - Vluchtdeuren zijn deels afsluitbaar en niet zonder sleutel te openen; - Enkele dichte deuren zijn aan de onderzijde ingerot - Isolatie van panelen in aluminium kozijnen onvoldoende. - Blank geanodiseerde aluminium kozijnen/ ramen ter plaatse van sanitaire groepen, gymzaal, douche en kleedruimten zijn gebrekkig en slechts voorzien van enkel glas; - Coating op aluminium kozijnen is verkleurd ten gevolge van zonlicht.

Noordgevel met trappenhuis/ entree

Westgevels van het schoolgebouw

8


Zuidgevels

Gymzaal, west en zuidgevel

Gymzaal oost- en noordgevel

9


3.3 Interieur Binnenwandopeningen - Opdekdeuren van lokalen en sanitaire ruimten zijn gebrekkig/ beschadigd; - Alle waargenomen vloerveren van gangen trappenhuisdeuren zijn defect. - Beglazing in veel deurkozijnen / zijlichten zijn niet doorvalveilig. - Trappenhuiskozijnen zijn onvoldoende brandwerend uitgevoerd. Plafonds - Lokalen zijn voorzien van akoestische minerale systeemplafonds deze zijn in goede staat; - Kanalen in lokalen zijn niet weggewerkt en esthetisch niet fraai; - Houten plafonds in gangen en trappenhuizen van het oorspronkelijke gebouw zijn niet fraai en akoestisch slecht, daarnaast kunnen houten plafonds bijdragen in brand- en rookontwikkeling. - Mineraal systeemplafond in de aula is gedateerd en niet fraai; - Boardplafond in de gymzaal is gedateerd en verkleurd; - Gipsplafonds in bergingen, kleed en douche ruimten vertonen vochtplekken ten gevolge van lekkages. Wanden - Scheidingswand tussen twee peuterlokalen is deels weg gesloopt / doorgebroken (gebrekkig geheel). Wandafwerkingen - Schoon metselwerk vertoont plaatselijk boorgaten en ziet er gedateerd uit. Vloerafwerkingen - Linoleum in lokalen is sterk verouderd, vervuild en beschadigd; - Er is geen uniformiteit in vloerafwerkingen van ruimten waardoor. Sanitaire ruimten (oorspronkelijk schoolgebouw, en gymzaal) - Wandtegelwerk is gedateerd en plaatselijk beschadigd; - Vloercoating is niet tot plinthoogte opgezet zodat urine in naden kan dringen; - Kitwerk ontbreekt of is onthecht ter plaatse van aansluiting van sanitair op tegelwerk, binnen hoeken en aansluiting van tegelwerk met omliggende bouwdelen; - Ventilatie is onvoldoende (natuurlijk en geen/ onvoldoende toevoer van lucht; - Deuren aangetast door vocht; - Afmeting en indeling van mindervalidetoilet voldoet niet aan regelgeving. Trappenhuizen - Treden beschadigd en te glad; - Vloerafwerkingen te glad (coating); - Balustraden en traphekken onvoldoende doorvalveilig; - Plafonds houten schroten (slechte akoestiek en kan bijdragen aan rookontwikkeling). Inrichtingen - Schuifdeuren van vaste kasten in lokalen functioneren slecht ten gevolge van versleten loopwerk. - Inrichtingen van lokalen komt rommelig over mede vanwege losse kasten onder digi- borden. - Inrichting / toestellen in de gymzaal is gedateerd en ontbreken gedeeltelijk. Asbesthoudende materialen - Namens de school is door RPS advies en ingenieursbureau in 2011, een asbestinventarisatie type A opgesteld. Tijdens renovatie rekening houden met nadere onderzoeken (Type A en B) en saneren van asbesthoudende materialen. Raadpleeg de rapportage voor uitvoering van werkzaamheden.

10


Gang

Peutergroep

Klaslokaal

Trappenhuis

11


Sanitaire ruimten

12


3.4 Installaties Verwarming - CV-ketel in de stookruimte van de gymzaal is gedateerd/ einde levensduur; - Radiatoren en leidingen van sanitaire ruimten vertonen plaatselijk roestvorming; - Diverse knoppen van radiatorkranen ontbreken of zijn defect. Warmwatervoorziening - Boilers (10 liter) ter plaatse van werkkasten zijn gedateerd/ naderen einde levensduur; - Gasboilers ter plaatse van de stookruimte ten behoeve van douches van de gymzalen naderen einde levensduur; - Ter plaatse van douche zijn geen voorzieningen opgenomen ten behoeve van voorkomen legionella besmetting. Ventilatie van lokalen - Ruim voldoende uitzet- en draairamen in gevelkozijnen ten behoeve van spuien aanwezig; - Roosters ten behoeve van permanent ventileren zijn vervuild en zijn niet meer bedienbaar; - Roosters ten behoeve van permanent ventileren zijn hoog onder de zonwering geplaatst, waardoor warme lucht wordt aangevoerd; - Lokalen zijn voorzien van Climarad (CO2 gestuurde) radiatoren met WTW voorziening. - Ventilatiekanalen in lokalen zijn lawaaiig vanwege direct aangesloten op dakventilatoren zonder een deugdelijke geluidwerende voorzieningen; Ventilatie van sanitaire ruimte (zie tevens sanitaire groepen) - Natuurlijke ventilatie via roosters in plafonds (onvoldoende); - Nauwelijks aanvoer van lucht vanwege geen roosters of ruimten onder deuren van toiletgroepen.

CV-ketels van de school

Boiler ter plaatse van werkkast

Oude gasboilers van de gymzaal

Oude ketel van de gymzaal

13


4

KOSTENRAMING SCHOOLGEBOUW, UITBREIDINGEN EN GYMGEBOUW

4.1

Beknopte kostenraming

Kostenraming basisschool "Klimop" Kaatsheuvel Bestaand schoolgebouw "Klimop"

kosten totaal

Onderhoud/ renovatie/ revitalisatie exterieur van de school Totaal onderhoud/ renovatie/ revitalisatie exterieur van de school

231.525,00

Onderhoud/ renovatie/ revitalisatie interieur schoolgebouw Totaal onderhoud/ renovatie/revitalisatie interieur schoolgebouw

215.225,00

Functionele aanpassingen binnen huidig schoolgebouw Totaal functionele aanpassingen binnen huidig schoolgebouw

85.800,00

Aanpassingen/ vervanging van installaties Totaal aanpassingen/ vervanging installaties

81.700,00

Uitbreiding van de school Uitbreiding van de school (nader te bepalen locatie aansluitend aan huidig gebouw) Totaal uitbreiding school Toevoeging speelzaal 90m2 Totaal toevoeging speelzaal 90m2 Toevoeging peuteropvang totaal 120m2 Toevoeging peuteropvang totaal 120m2

741.000,00

90.000,00

144.000,00

Gymgebouw inclusief kleed- en doucheruimten Onderhoud/ renovatie exterieur van het gymgebouw Totaal onderhoud/ renovatie exterieur van het gymgebouw

163.590,00

Onderhoud/ renovatie interieur gymgebouw Totaal onderhoud/ renovatie interieur gymgebouw

83.420,00

Installaties gymgebouw Totaal installaties

39.500,00

totaal exclusief bijkomende kosten en BTW

€ 1.875.760,00

totaal inclusief 10% onvoorzien exclusief bijkomende kosten en BTW

2.063.336,00

totaal inclusief 10% onvoorzien en 15% ontwerp, voorbereiding, toezicht en begeleiding, exclusief BTW

2.372.836,40

totaal inclusief 21% BTW

€ 2.871.132,04

Kosten in deze raming zijn indicatief. Om een sluitende kostenraming op te stellen is een duidelijk ontwerp en materiaaloverzicht noodzakelijk

14


Bijlage: Kostenraming uitgebreid (separaat bijgevoegd)

15


AlphaConsultancy | Burg. Drijbersingel 25 Zwolle | : Patrijs 23, 7951 VG Staphorst

 038 453 25 35 | E: [email protected] | www.alphaconsultancy.nl AlphaConsultancy is onderdeel van AlphaEnergy B.V. | www.alphaenergy.nl | www.epau.nl

Schouwrapport en kostenraming. Schoolgebouw KlimOp Kaatsheuvel

Recommend Documents