Schiedamse aanpak biedt basis voor goede samenwerking
1
2
Schiedamse aanpak biedt basis voor goede samenwerking Medio 2019 moet Nieuw-Mathenesse een modern, gemengd bedrijventerrein zijn waarmee de gemeente Schiedam en de ondernemers met vertrouwen de toekomst tegemoet gaan. Het terrein, nu nog grenzend aan de historische binnenstad van Schiedam, wordt dan omringd door stedelijke gebieden, onder meer als gevolg van de ontwikkeling van Stadshavens Rotterdam. Dat schept kansen voor de bedrijven, maar stelt tegelijkertijd eisen aan de verschijning en uitstraling van de bedrijfspanden. Van een aantal ondernemers in het gebied loopt binnen
en visie van de ondernemer en dat tegemoet komt aan de
heeft deze ondernemers gevraagd om nieuwbouwplannen
het bedrijventerrein. Het Rekenmodel Duurzaam Vastgoed
afzienbare tijd de erfpacht af. De gemeente Schiedam
te maken die passen binnen de toekomstplannen van het bedrijventerrein. Bij de duurzame herstructurering van
Nieuw-Mathenesse wil de gemeente graag samenwerken
met betrokken ondernemers en deze helpen bij het nemen van een beslissing over (eventuele) investeringen in hun
bedrijfspand. Zelf investeert de gemeente Schiedam fors in Nieuw-Mathenesse, onder meer door het openbaar
kwaliteits- en duurzaamheideisen van de gemeente voor kan hierbij inzicht verschaffen in wat investeren in een duurzaam gebouwd bedrijfspand de ondernemer finan-
cieel oplevert. Daarnaast brengt een in opdracht van de gemeente uitgevoerde marktverkenning in beeld welke
toekomstkansen er zijn voor het duurzame vastgoed van de ondernemers op Nieuw-Mathenesse.
gebied opnieuw in te richten.
Het bovenstaande maakt duidelijk dat de gemeente Schie-
In deze brochure wordt uitgelegd op welke wijze de
turering van Nieuw-Mathenesse samen op te trekken. Met
gemeente ondernemers wil ondersteunen. De Schiedamse aanpak biedt ondernemers de kans met verschillende experts in contact te komen. Met de architectenpool
bijvoorbeeld, kunnen ondernemers die willen investeren in hun vastgoed op kosten van de gemeente een studie laten verrichten door één van de zes architecten die de gemeente heeft ingeschakeld. Deze architecten maken vervolgens een ontwerp dat het beste past bij de vraag
dam er veel aan gelegen is om bij de duurzame herstruc-
de Schiedamse aanpak wordt een solide basis gelegd voor een goede samenwerking met ondernemers, erfpachters,
marktpartijen en maatschappelijke organisaties. Ik heb er
alle vertrouwen in dat Nieuw-Mathenesse aan het eind van dit decennium een bedrijventerrein is om trots op te zijn. ir. J.M. Leemhuis-Stout
Burgemeester van Schiedam 3
4
Om het bedrijventerrein Nieuw-Mathenesse een geslaagde impuls te geven, is het belangrijk dat de gemeente Schiedam en ondernemers investeren en goed samenwerken. De gemeente wil ondernemers stimuleren om te investeren en ondersteunt ze door middel van de Schiedamse aanpak. Met deze aanpak wordt een solide basis gelegd voor een goede samenwerking met ondernemers, erfpachters, marktpartijen en maatschappelijke organisaties. De Schiedamse aanpak bestaat uit drie instrumenten die ondernemers helpen bij het maken van een goede afweging bij de gevraagde investering. Deze drie instrumenten zijn:
n n n
de marktverkenning; de architectenpool; het rekenmodel Duurzaam Vastgoed.
Marktverkenning
Door investeringen gericht in te zetten op het aantrekkelijk houden van vastgoed voor hergebruikers, behouden de
In samenwerking met de Stadsregio Rotterdam is onder
investeringen hun waarde en worden terugverdiend door
meer een regionale marktverkenning uitgevoerd. Daarbij
hergebruik. Vastgoed blijft interessant voor de markt als
is gekeken naar de concurrentiepositie van Nieuw-
het flexibel is en voor diverse ondernemers gebruikt kan
Mathenesse en belangrijke marktontwikkelingen in de
worden. Voor ondernemers op Nieuw-Mathenesse vraagt
regio. De marktverkenning bevestigt de uitstekende positie
dit om rekening te blijven houden met flexibele inrichting
van het bedrijventerrein Nieuw-Mathenesse op de
van bedrijfsruimten, installaties en buitenruimte
regionale markt. De ligging van Nieuw-Mathenesse is
(bijvoorbeeld voor parkeren en expeditie).
uniek doordat het dichtbij de historische binnenstad ligt en
Investeren in beheer, onderhoud en modernisering
ook vlakbij een wereldhaven, daarnaast zijn er goede
van kavels en vastgoed leiden tot waardevastheid en
ontsluitingsmogelijkheden. De marktverkenning heeft zich
-stijging van de eigendommen van de ondernemer.
gericht op investeerders, ondernemers en de gemeente.
Daarbij leiden investeringen tot een toename van de productiecapaciteit of een efficiënter proces, waardoor
Investeerders
de verblijfsduur verlengd wordt. Het aandeel van de
Niet investeren leidt veelal tot waardevermindering van
huisvestingskosten blijft per saldo ongeveer constant.
het vastgoed. 5
Een functioneel en sober ingerichte kavel kan voor de
gezond, maar het hanteren van korte terugverdientijden
huidige ondernemer voldoen, maar de aantrekkelijkheid
betekent vaak ook dat er niet wordt overgegaan tot
voor andere gebruikers bij hergebruik neemt hierdoor af.
investeringen in vastgoed. Traditionele terugverdientijden
Daarmee verliest het ook een stuk economische waarde.
van tussen de vijf en tien jaar vragen om aanzienlijke
Nieuwe gebruikers zijn slechts bereid te betalen voor de
jaarlijkse afschrijvingen. Als er een erfpachtconstructie
voor hen bruikbare delen van de kavel en vastgoed.
binnen afzienbare tijd afloopt en een ondernemer niet wil
Hierdoor verdampt de waarde van de oorspronkelijke
of kan investeren, betekent dit dat de boekwaarde versneld
investering. Tussen 2005 en 2009 is de waarde van het
afgeschreven moet worden.
private eigendom op het terrein met 30% toegenomen. Kosten van afschrijving worden over een langere periode
6
Ondernemers
gespreid, door op een moderne manier met de financiering
De mogelijkheden om te ondernemen op Nieuw-
van vastgoed om te gaan. Voor de ondernemer waarvan
Mathenesse zijn goed. In de regio (Rivierzone en
de erfpacht afloopt, betekent dit in eerste instantie dat niet
Rotterdam) zijn er niet of nauwelijks locaties die zo dicht
tot vervroegde afschrijving van de boekwaarde over hoeft
tegen de binnenstad aanliggen die de ontwikkel-
te worden gegaan. Met een meerjarige spreiding neemt de
mogelijkheden bieden die vergelijkbaar zijn met Nieuw-
jaarlijkse afschrijving daarnaast af. Door als ondernemer
Mathenesse. Het is dan ook een unieke locatie, met een
op Nieuw-Mathenesse de vastgoedexploitatie te koppelen
grote mate van flexibiliteit ten aanzien van activiteiten en
aan de bedrijfsexploitatie, is financiële risicospreiding
maatvoering. Vaak investeren ondernemers niet in vast-
mogelijk. Deze constructie biedt naast een groter inves-
goed, omdat zij investeringen zo snel mogelijk terug willen
teringsbereik ook extra mogelijkheden voor externe
verdienen. Die houding is begrijpelijk en bedrijfseconomisch
financiering.
Gemeente
om van Nieuw-Mathenesse een economisch duurzaam
De gemeente Schiedam zorgt er onder meer voor dat de
en vitaal bedrijventerrein te maken. Dit is ook belangrijk
openbare ruimte wordt vernieuwd en dat deze ‘schoon,
omdat bedrijventerrein Nieuw-Mathenesse voor veel
heel en veilig’ blijft. Daarnaast worden de komende jaren
werkgelegenheid zorgt. Op Nieuw-Mathenesse staan 110
diverse maatregelen uitgevoerd die de bereikbaarheid van
bedrijven waar ruim 2000 mensen werken. Door middel
het bedrijventerrein verder verbetert en worden
van investeringen wil de gemeente de werkgelegenheid
specifieke kwaliteiten van het gebied extra onder de
versterken. Ook is er een vraag uit de regio naar bedrijfs-
aandacht gebracht.
ruimtes en daarom zet de gemeente in op het verdichten van de bebouwing om daarmee meer ruimte te scheppen
De gemeente wil Nieuw-Mathenesse vernieuwen.
voor ondernemers. Volgens het beleid van de Provincie
De aflopende erfpachtcontracten bieden daar kansen voor.
Zuid-Holland is het zo dat bij een gemiddelde verdichting
Investeringen in het vastgoed op het bedrijven-terrein
van 7% van de bebouwing, een toename van 140
geven een impuls aan de herstructurering. Daarnaast
arbeidsplaatsen ontstaat.
zullen de investeringen van de gemeente in het openbaar gebied en de infrastructuur de kwaliteit van de omgeving sterk verbeteren. De gemeente zoekt daarbij de samenwerking met ondernemers met als doel het bestaande vastgoed te herontwikkelen. Door de kwaliteit van de openbare ruimte en het vastgoed te verbeteren, werken gemeente en ondernemers samen 7
8
Architectenpool
zes architecten die door de gemeente zijn geselecteerd. De keuze voor een architect uit de pool is geheel aan de
De architectenpool is een uniek instrument waarmee
ondernemer, hij bepaalt welk bureau het beste past bij zijn
ondernemers meer inzicht krijgen in de mogelijkheden
vraag. Hierdoor krijgt de ondernemer een goed inzicht in
om op hun huidige locatie een nieuw bedrijfspand te
de mogelijkheden om op zijn grond een financieel
ontwikkelen. Ondernemers waarvan het erfpachtcontract
haalbare vastgoedontwikkeling te realiseren, dat ook
afloopt kunnen gratis advies inwinnen bij één van de
economisch profijt oplevert.
Deelnemende architecten:
n n n n n n
Architéma Architectuurstudio HDK Architecten HP Architecten Kingma Roorda Architecten Meyer en Van Schooten Architecten B.V. Toornman Architecten Schiedam B.V. 9
10
Het Rekenmodel Duurzaam Vastgoed
rendementen. Daarnaast maakt het model direct duidelijk wat de terugverdientijden van de maatregelen zijn. Een
Duurzaamheid krijgt extra aandacht op het bedrijven-
groot voordeel van het rekenmodel is dat het eenvoudig is
terrein Nieuw-Mathenesse. De gemeente stimuleert alle
in gebruik. Het model toont aan dat duurzaamheid loont
erfpachters waarvan de erfpacht afloopt om te investeren
en dat investeren in duurzaamheid voor onderne-mers
in de duurzaamheid van hun bedrijfshuisvesting. Om dat
aantrekkelijk is. Investeren in een duurzaam gebouwd
voor elkaar te krijgen, krijgen zij de beschikking over het
bedrijfspand verhoogt de vastgoed-exploitatie doordat er
Rekenmodel Duurzaam Vastgoed.
onder andere minder risico is op leegstand en hogere huren kunnen worden gevraagd. Daarnaast hebben gebruikers
Het Rekenmodel Duurzaam Vastgoed is bedoeld om
minder exploitatielasten zoals bijvoorbeeld energiekosten.
inzicht te geven in de financieel economische consequen-
Het pand levert dus meer op en kost minder in gebruik,
ties van duurzame maatregelen. Dit gebeurt voordat de
kortom: duurzaamheid loont!
ontwerpkeuzes voor het vastgoed vastliggen en daaraan een budget is gekoppeld. Zo laat het model onder andere
Het Rekenmodel Duurzaam Vastgoed is te vinden op
zien hoe de vastgoedwaarde zich ontwikkelt door het
www.schiedam.nl/nieuwmathenesse. Het model is alleen
nemen van duurzaamheidsmaatregelen. Over het
toegankelijk voor ondernemers die actief bezig zijn met
algemeen geldt dat hoe meer duurzame maatregelen er
herontwikkeling.
getroffen worden, des te hoger de vastgoedwaarde en de
11
Gemeente Schiedam www.schiedam.nl e-mail:
[email protected] %: 14 010 fax: 010 473 70 21 Postadres: Postbus 1501 3100 EA Schiedam
12
