nummer 1 april 2009
Kwaliteit in Samenwerking
Schiedam veiliger maken, dat kun je het beste samen doen
Consequent evalueren zorgt voor kwaliteit in samenwerking Energielabel is goed startpunt
Colofon 8e jaargang, nummer 1 SURPLUS is een uitgave van Woonplus Schiedam en verschijnt tweemaal per jaar. Het magazine wordt verspreid onder relaties van Woonplus Schiedam. Aan de inhoud van artikelen in SURPLUS kunnen geen rechten worden ontleend.
Deze uitgave van SURPLUS magazine heeft de titel ‘Kwaliteit in Samenwerking’ meegekregen. Dat is ook het jaarthema van Woonplus Schiedam. Doelen stellen is één, maar we zijn pas tevreden als de klanten en de Schiedamse samenleving dat ook
Correspondentie-adres Redactie SURPLUS Postbus 25 3100 AA Schiedam Redactie Woonplus Schiedam Karin van Hoogstraten, Zinnige zinnen, Gouda Esther van Berk, De Tekstpraktijk, Gouderak Fotografie Steef Meyknecht Esther van Berk Roel van Diem Jan van der Ploeg Vormgeving Buro Toob Hazerswoude-Dorp Druk Kapsenberg Van Waesberge Rotterdam
zijn. Willen leren en daarin investeren is volgens ons de juiste voedingsbodem voor succes. Fouten maken mag. De uitdaging is om het iedere keer een stapje beter te doen. Dit vraagt om actief ondernemerschap, passend bij een organisatie als Woonplus. We geloven sterk in het feit dat we kwaliteitsverbetering vooral samen kunnen realiseren. Dat betekent zowel binnen als buiten Woonplus werken aan een geoliede samenwerking. We investeren graag in plezierig wonen in Schiedam en in mensen die ook hart voor de stad hebben. Dan is het wel zaak om goed in kaart te hebben wie je belanghouders zijn en hoe je elkaars krachten kunt benutten. In SURPLUS besteden we daarom aandacht aan het hebben van een belanghouders-ID. Veiligheid is een voorwaarde voor een aantrekkelijke stad om in te wonen, te werken en te recreëren. Schiedam veiliger maken, dat kun je het beste samen doen. We b elichten dat vanuit verschillende invalshoeken. Dit en meer in deze editie van SURPLUS magazine. Als u vragen of opmerkingen heeft, laat het ons gerust weten. Wij zijn namelijk benieuwd naar uw bevindingen. Bob Venhuizen Directeur bedrijfsvoering
Missie Woonplus Woonplus is een jonge, dynamische, maatschappelijk betrokken vastgoedonderneming met een rijke Schiedamse historie. Bij ons staat de klant centraal. Deze kan rekenen op een zakelijke en professionele begeleiding. In samenwerking met andere partijen werkt Woonplus mee aan de vitalisering van
Afspraken over schilderwerk zorgen voor beter resultaat
03
Kwaliteit in Samenwerking
“Consequent evalueren zorgt voor kwaliteit in samenwerking”
04
Schiedam. We beheren en ontwikkelen een mix van woningtypen in verschillende prijsklassen en leveren woondiensten waarbij wordt ingespeeld
Samen veilig
Schiedam veiliger maken, dat kun je het beste samen doen
06
op de behoeften en woonwensen van de klant. Woonplus biedt kwaliteit zowel op het gebied van huur als koop. In dat kader zijn we tevens inzetbaar als VvE-Beheerder. Ook woonomgeving
Het belang van belanghouders
Een belanghouders-ID brengt samenwerking op hoger plan
10
en leefbaarheid in gevarieerde woonwijken zijn integraal onderdeel van onze producten.
2
Surplus 1 april 09
Jan van den Boogaard, senior accountmanager Cycle Systems
“Energielabel is goed startpunt”
12
Afspraken over schilderwerk zorgen voor beter resultaat
Bij prestatiegericht schilderwerk verandert de toezichthoudende rol van Woonplus in een coachende rol, menen Dick Overvoorde (rechts) en Erik Stam (midden).
Woonplus zoekt altijd naar nieuwe manieren om nog betere resultaten te halen. Dat geldt niet alleen voor het werk dat we zelf verzetten, maar zeker ook voor het werk waar we anderen voor inhuren. Zoals het schilderen en onderhouden van onze woningen. Daarom zijn we gestart met prestatiegericht schilderwerk. Dat is een vorm van samenwerking waarbij we van te voren afspreken en vastleggen waar het resultaat aan moet voldoen gedurende een periode van zes jaar en wat het eindresultaat moet zijn. “Van de inspanningsverplichting die tot nu toe de
met criteria en meetgegevens kunnen we precies
basis vormde voor contracten naar het prestatie
aangeven aan welke eisen het schilderwerk na
gericht onderhoud is een hele ommezwaai”, vertelt
verloop van jaren moet voldoen.”
Erik Stam, teamleider planmatig onderhoud. “Tot nu toe stelden we met een aantal schildersbedrijven
Prijskaartje
raamovereenkomsten op waarin afspraken stonden
Het meten van de kwaliteit zowel in de aanvangs
over de prijs en de kwaliteit van het geleverde werk.
situatie als bij oplevering en periodiek, wordt gedaan
Vervolgens stond het schilderwerk na een vaste
door het adviesbureau. Dick Overvoorde, vanuit het
periode weer op de begroting en voerden we regel-
adviesbureau van meet af aan betrokken bij de ont-
matig conditiemetingen uit om de actuele stand van
wikkeling van het prestatiegericht schilderwerk:
zaken vast te stellen.”
“De meetresultaten moeten objectief zijn, want er hangt een prijskaartje aan het niet nakomen van de
Nulmeting
afspraken. In aanvang vraagt deze nieuwe aanpak
De nieuwe werkwijze is geheel anders. “Samen met
extra investeringen, maar uiteindelijk levert het
een adviesbureau hebben we een geheel nieuwe aan
alleen maar voordeel op. De schilders zijn zelf veel
pak ontwikkeld. We beginnen nu met een nulmeting
meer verantwoordelijk voor hun eindresultaat en
om de aanvangssituatie van het schilderwerk in
daarmee voor alle tussenliggende stappen die ervoor
kaart te brengen. Daarna kijken we wat het ambitie-
nodig zijn om dat resultaat te bereiken. Er wordt
niveau is voor het pand dat geschilderd gaat worden.
grondiger en zorgvuldiger gewerkt en dat merken
Het maakt namelijk nogal verschil of een pand binnen
bewoners nu al. Door allerlei gegevens veel beter in
een aantal jaar gesloopt of gerenoveerd wordt, of
kaart te brengen kan er bovendien scherper worden
dat het nog twintig jaar mee moet. Vervolgens
ingekocht. De toezichthoudende rol van Woonplus
maken we afspraken met het schildersbedrijf over de
verandert in een meer coachende rol. Opdrachtgever
kwaliteit van het schilderwerk bij oplevering, na drie
en opdrachtnemer werken nu veel meer samen om
jaar en na zes jaar. Aan de hand van een hele lijst
tot een goed resultaat te komen.” Surplus 1 april 09
3
Kwaliteit in Samenwerking
“Consequent evalueren zorgt voor kwaliteit in samenwerking” Voor het jaarplan 2009 is Kwaliteit in Samenwerking als thema gekozen. Want Woonplus hecht eraan om kwaliteit te leveren én dat samen met partners te doen. Hoe gaat dat thema vorm krijgen? Bob Venhuizen, directeur Bedrijfsvoering, geeft prioriteiten aan. “We willen op de eerste plaats de plan-do-check-act cyclus consequent doorvoeren. Daarnaast gaan we een belanghoudersregister opzetten en brengen we ons maatschappelijk vastgoed in kaart. Die aandachtspunten sluiten uitstekend aan bij de bevindingen van de visitatiecommissie.”
Een woningcorporatie werkt niet
ook is, Venhuizen maakt direct
erop aanspreken. Met deze aan-
alleen. Dagelijks staan mede
een kanttekening. “We moeten
beveling gaan we serieus aan de
werkers in contact met gemeente,
uiteraard voorkomen dat het
slag. Een eerste onderwerp om
bewoners, opbouwwerk, welzijns-
institutionaliseert. Een register
dat in de praktijk te brengen is er
werk, scholen en vele anderen.
is een middel, geen doel op zich.”
al: maatschappelijk vastgoed,” vertelt Venhuizen.
Venhuizen: “Op alle niveau’s zit-
4
ten we met partijen om tafel. Het
Structureel betrekken
is prettig om onbevangen met
Als het register eenmaal staat,
Maatschappelijk vastgoed
elkaar samen te werken, maar
is het makkelijker om belang
Eerst maar even een definitie. Want
het heeft ook een keerzijde.
houders structureel te betrekken
wat wordt precies met maat-
Slaan we niemand over? Waarom
bij beleidskeuzes van Woonplus.
schappelijk vastgoed bedoeld?
praten we met de ene partij wel,
“De visitatiecommissie, die in
Venhuizen:”Dat is vastgoed met
en de andere niet? Daarom willen
januari 2009 de resultaten van
een maatschappelijke functie,
we een belanghoudersregister
haar visitatie heeft gepresenteerd,
zoals scholen, ziekenhuizen,
opzetten. Daarin staat met wie
gaf als aanbeveling dat we de
buurthuizen, gezondheidscentra,
we werken en wat de status is
inbreng van belanghouders beter
maar ook woningen waarin men-
van de samenwerking. Dat dwingt
weer moeten geven. We hebben
sen begeleid kunnen wonen. We
ons erover na te denken welke
altijd goed naar onze partners
merken dat er vanuit de overheid
groepen we nodig hebben om
geluisterd, maar gaan beter op
de wens bestaat dat woningcor-
onze doelen te realiseren. Het
papier zetten hoe we hun mening
poraties meer in maatschappelijk
brengt structuur aan in onze rela-
in ons beleid verwerken. Als we
vastgoed investeren.” Vaak wordt
ties.” Hoe nuttig het instrument
afspraken maken, kunnen zij ons
deze vraag om maatschappelijk
Surplus 1 april 09
kaart te brengen. Vervolgens willen we onze belanghouders over dit onderwerp peilen. Welke behoeften hebben zij? Wat ontbreekt er nog? Daarna verwerken we de inventarisatie en ideeën in de vastgoedstrategie. Een herrijking van deze vastgoedstrategie, die ons totale bezit betreft, staat namelijk voor 2009 ook op de agenda,” licht Venhuizen toe.
Plan-do-check-act Naast het belanghoudersregister en maatschappelijk vastgoed heeft Woonplus voor 2009 een derde prioriteit gesteld. Die is meer dan de andere twee gericht op de interne organisatie en heeft alles te maken met kwaliteitsverbetering van het primaire proces. Venhuizen: “De zogenaamde Deming circle passen we toe voor alle processen in een organisatie. Van het plannen van een actie (plan), de uitvoering ervan (do), het evalueren van de resultaten (check) en het aanpassen van de actie om eventuele tekortkomingen te verbeteren (act). We hebben gemerkt dat we erg goed zijn in het verzinnen en uitvoeren van plannen, maar dat we daarna niet structureel borgen en aanpassen. De visitatiecommissie bevestigt dat beeld. Daarom is dit een prioriteit in 2009.” vastgoed te ontwikkelen snel
vrijwilligers. We bieden ook soort-
vertaald naar grote nieuwbouw-
gelijke ruimten in samenwerking
Successen vieren
projecten, zoals ziekenhuizen of
met Seniorenwelzijn, bijvoorbeeld
Hoe gaat Woonplus dat aanpak-
scholen, meent Venhuizen. In de
in de Beethovenflat, Heijermans-
ken? “Op de eerste plaats wordt
visie van Woonplus zijn klein
flat en Bethelflat. Daarnaast huist
in onze financiële organisatie de
schalige projecten gekoppeld aan
in de onderste woonlaag van het
planning- en controlcyclus ver
wonen zeker zo effectief. “Wij kie-
complex De Nieuwe Harg zorg
beterd. Betere rapportages zorgen
zen voor een integrale benadering
instelling Frankelandgroep.
voor tijdig inzicht in de resultaten.
van maatschappelijk vastgoed.
Verder verhuren we verschillende
Dat maakt het voor managers
Wonen gecombineerd met zorg,
wooncomplexen aan bewoners
makkelijker om bij te sturen.
bijvoorbeeld. Of een ontmoetings-
met psychiatrische klachten, die
Bovendien formuleren we onze
ruimte voor ouderen in een
24-uurs begeleiding nodig heb-
actiepunten beter, zodat we elkaar
wooncomplex.”
ben, zoals op ‘t Raam. In totaal
kunnen aanspreken op het resul-
stellen we 200 dienstruimtes of
taat. Ik vind het verder heel
Ontmoeten
wooneenheden ter beschikking
belangrijk dat we onze successen
In deze combinatie van maat-
voor maatschappelijke functies.”
vieren én lerend omgaan met de acties die minder goed gelukt
schappelijke taken met wonen heeft Woonplus de afgelopen
Belanghouders peilen
zijn. Fouten maken mag, als we
jaren veel geïnvesteerd. “Het
Een mooi aantal, waar Woonplus
ons daarna kunnen verbeteren.
Zimmertje en het Puttertje zijn
best trots op is. Toch houdt het
Kwaliteit in samenwerking, daar
twee ontmoetingsruimten voor
hierbij niet op. “We streven ernaar
draait het om,” besluit Venhuizen.
ouderen, die zijn opgezet door
ons maatschappelijk vastgoed in Surplus 1 april 09
5
Samen veilig
Schiedam veiliger maken,
Chris van Putten (rechts) en zijn maat Chris Verheij zien niets over het hoofd. “We letten overal op: ingegooide ruiten, losliggende stoeptegels 6
Surplus 1 april 09
en overlast.”
dat kun je het beste samen doen Gemeente, woningcorporaties, politie en bewoners: iedereen kan eraan bijdragen. We belichten drie manieren waarbij er in de veiligheid in en om de woning wordt geïnvesteerd. Scooteroverlast, jongeren
start gegaan. Inmiddels zijn we met
de Lichtblauwe Brigade. We krij-
die rond geparkeerde auto’s
z’n zessen. Op dinsdag, donderdag,
gen altijd binnen twee, drie dagen
lopen, kapotte straatverlich-
vrijdag en zaterdag lopen we in een
teruggekoppeld wat er met onze
ting of vuile portieken: niets
koppel van twee een route door
opmerkingen is gebeurd. Dat
ontgaat het buurtpreventie-
Dalsland. We zijn herkenbaar aan
werkt nu goed. Laatst hield
team in Nieuwland. Al 3,5
onze jassen en overhemden. Nee,
Woonplus samen met de politie
jaar lopen de teamleden hun
we zijn niet allemaal breed en
een actie tegen scooteroverlast
rondje in de wijk. Vrijwilliger
sterk, maar iedereen wel heeft z’n
en dan houden ze ons ook op de
Chris van Putten, die de kar
mondje bij zich.”
hoogte.”
heidsgevoel bij de mensen
Melden
Bereikt
verbeterd is. Maar we zijn er
“Wat we doen? We letten overal
“Mensen vragen wel eens aan
nog niet.”
op. Op ingegooide ruiten, loslig-
me: ‘Wat heb je nu bereikt?’. Dat
trekt: “Ik denk dat het veilig-
is best moeilijk te zeggen, want
Chris van Putten, buurtpreventie Nieuwland: “De wijk is ook van jezelf”
we kunnen niet aantonen dat het zin heeft. Wel heb ik de indruk dat mensen zich veiliger voelen. In het begin werden we veel aangesproken, maar nu zijn bewoners eraan gewend dat we er
“Bij één van de buurtcontact
gende stoeptegels, graffiti of
lopen. Omdat we met z’n zessen
middagen in Nieuwland vertelden
overlast. We hebben eens meege-
zijn, willen we er graag wat team-
bewoners dat zij zich onveilig
maakt dat jongeren rond gepar-
leden bij. Ook andere delen van
voelden. Toen werd het idee
keerde wagens liepen. Dan bellen
Nieuwland kunnen deze aandacht
bedacht om met buurtpreventie te
we direct de wijkagent. We hou-
gebruiken. Het kost maar een
starten. Het sprak mij meteen
den hangjongeren in de gaten.
uurtje in de week en je doet goed
aan. Mijn vrouw is ook een keer
Op sommige plekken mogen ze
werk. Het is jammer dat het
door jongeren bedreigd, dus ik
niet staan, op andere plekken
nodig is, maar de wijk is toch ook
zag de noodzaak er wel van in.
wel. Zo lang ze niet dronken zijn
van jezelf?”
Toen ging het balletje rollen.
of herrie maken, is het niet straf-
Woonplus en opbouwwerk waren
baar. Alles wat we tegenkomen,
erbij betrokken, bij de politie volg-
melden we per e-mail aan onze
den we een anti-agressiecursus.
contactpersoon bij de gemeente.
Toen zijn we met acht man van
Die is ook verantwoordelijk voor Surplus 1 april 09
7
“De Monseigneur Nolenslaan is een mooi voorbeeld van samen werken aan een veilige omgeving,” vertelt Kees Zeebregts.
“Heeft een woning het politie-
de sterkte van kozijnen en aan-
gebied volgens deze eisen in te
keurmerk, dan is de inbraak-
wezigheid van een rookmelder.
richten. De Monseigneur
kans 95 procent lager. Daarom
De afgelopen jaren zijn er duizen-
Nolenslaan in de wijk Nieuwland
geven wij tweehonderd euro
den Certificaten Veilige Woning
is een mooi voorbeeld waarbij we
subsidie op het Certificaat
afgegeven in Schiedam, vooral
integraal met Woonplus hebben
Veilige Woning,” vertelt Kees
omdat Woonplus en andere corpo-
samengewerkt. De bewoners in
Zeebregts van gemeente
raties zich daarvoor inzetten. Mede
deze wijk gaven aan dat zij het
Schiedam.
als gevolg daarvan zijn in Schiedam
gebied bij het winkelcentrum het meest onveilig vonden. Hoe we
Kees Zeebregts, beleidsadviseur Veiligheid gemeente Schiedam: “Keurmerk verlaagt inbraakkans met 95 procent”
daar te werk gingen? Woonplus heeft in dat deel de binnentuinen opgeknapt, de gemeente de buitenruimte. Daarbij werkten we volgens de normen van het Certificaat Veilige Woonomgeving.
“Schiedam is al een stuk veiliger
de inbraakcijfers gedaald, tegen
Voor dit jaar staat het gebied bij
dan vroeger. Vonden er in 2001
de heersende trend in.”
de Singel op de agenda, een zogenaamde loop- en slooproute.”
nog 801 inbraken plaats, in 2008
8
Surplus 1 april 09
waren dat er 296. In 2011 willen
Hufterproof
we nog eens twintig procent lager
“Daarnaast kent het politiekeur-
Bewust
uitkomen ten opzichte van 2006.
merk het Certificaat Veilige
“Het mag duidelijk zijn dat het
Wetenschappelijk is bewezen dat
Woonomgeving. Wat de eisen
politiekeurmerk de veiligheid
het politiekeurmerk Veilig Wonen
daarvan zijn? In een veilige
aanzienlijk vergroot. Zeker bij
de kans op een woninginbraak
woonomgeving is de verlichting
renovatie en nieuwbouw van
aanzienlijk vermindert. De in-
wit, niet verblindend en heeft deze
woningen en herinrichting van de
braakkans bij een gewone woning
een bepaalde sterkte. Bovendien
openbare ruimte kost het nauwe-
is namelijk 1 op 150. Bij wonin-
zijn bepaalde zichtlijnen goed en
lijks extra moeite om volgens de
gen met het politiekeurmerk daalt
moet overhangend groen worden
normen te werken. Het gaat erom
die kans tot 1 op 1000. Het lan-
voorkomen. Daarnaast is het
dat alle partijen, zowel intern als
delijke keurmerk heeft heel dui-
straatmeubilair zogenaamd
extern, zich daarvan bewust zijn.
delijke normen voor de woning,
‘hufterproof’ en is snel herstel in
Daarom stimuleren wij hen om
voor wooncomplexen én voor de
het beheerplan opgenomen.
standaard volgens de eisen van
woonomgeving. Bij de woning
De gemeente heeft zich in het
het keurmerk te werken. Maar
gaat het bijvoorbeeld om goed
Beleidsplan Veiligheid 2008-2011
zover is het nog niet.”
hang- en sluitwerk, maar ook om
voorgenomen elk jaar een bepaald
“De brandweer legt graag zijn oor te luisteren bij politie, scholen, welzijnsorganisaties en woningcorporaties als Woonplus,” vertelt brandweercommandant Esther Lieben.
Eind januari 2009 gaf de bur-
op met maatschappelijke partners.
brandweerman met brandweerauto
gemeester van Schiedam het
We leggen daarom ons oor te
gepland. Via de kinderen kom je
startschot voor de installatie
luisteren bij politie, scholen,
zo achter de voordeur, ook bij
van rookmelders in alle wo-
welzijnsorganisaties en ook
moeilijk bereikbare groepen.”
ningen van Woonplus. Esther
woningcorporaties als Woonplus.
Lieben, brandweercomman-
Het rookmelderverhaal is een
TV op standby
dant bij regio Waterweg: “Dat
mooi voorbeeld van wat de samen-
“In Engeland, Duitsland of
Woonplus dit initiatief neemt is
werking oplevert. Harde cijfers
Australië wordt al veel meer aan
prachtig, een voorbeeld voor andere corporaties. Bovendien past het ook in ons beleid. Meer dan vroeger zoeken wij de samenwerking op met maatschappelijke organisaties.”
Esther Lieben, brandweercommandant regio Waterweg: “Rookmelders zijn een prachtig initiatief”
“Natuurlijk is het onze kerntaak om
uit Engeland bewijzen dat een
preventie en zelfredzaamheid
snel en adequaat uit te rukken met
rookmelder bewoners honderd
gedaan. In Nederland staan we
brandweerwagens als dat nodig is.
procent meer kans geeft een
aan het begin van deze ontwikke-
Maar het is nog mooier als we dat
woningbrand te overleven. Met
ling. Deels is dat ingegeven door
kunnen voorkomen. En als mensen
deze actie laat Woonplus zien dat
de kleine afstanden: in Nederland
toch met brand worden gecon-
zij zorg heeft voor zijn bewoners.
zijn hulpverleners snel ter plaatse.
fronteerd, willen we dat ze zelf
Bovendien komen de installateurs
Toch is voorkomen van een brand
redzaam zijn en op tijd wegkomen.
van Woonplus bij de mensen
altijd beter dan snel uitrukken
Elk slachtoffer is er één te veel.
thuis en maken ze hen meteen
door de brandweer. Omdat veel
Jammer genoeg zijn kwetsbare
bewust van brandveiligheid.”
branden ontstaan door laksheid
groepen, zoals ouderen en kinde-
of onwetendheid van mensen,
ren, vaak het slachtoffer van een
Achter de voordeur
kan goede voorlichting helpen.
brand. Een reden te meer om ons
“De brandpreventieweek in oktober
Teveel elektrische apparaten op
- zowel landelijk als regionaal -
vorig jaar is een ander voorbeeld
één stopcontact of een TV op de
veel meer te richten op preventie
van een goede samenwerking. Met
standby-stand kunnen al fataal
en zelfredzaamheid.”
scholen in Schiedam hebben we
zijn. Weinig mensen weten dat.”
in die week een project gedaan,
Samen met partners
compleet met kleurplaten en
“Dat kunnen we niet alleen. Daar-
ontruimingsoefeningen. Natuurlijk
voor zoeken we de samenwerking
was er ook een bezoek van Surplus 1 april 09
9
Het belang van belanghouders
Een belanghouders-ID brengt samenwerking ‘Worden belanghouders in een open beleidsproces tijdig en adequaat bij de
op hoger
beleidskeuzes van Woonplus Schiedam betrokken?’ Dat gebeurt nog in te beperkte mate, op dit terrein kan dus het nodige verbeterd worden. Het belanghouders-ID is een instrument dat Woonplus kan helpen om de samenwerking met partners op een hoger plan te tillen. In de zorg, het onderwijs en in de commerciële
middenveld. Het zijn private organisaties met een
sector was dat al langer gebruikelijk: de visitatie.
publieke taak. Beslissingen over woningbouw hebben
Sinds 2007 is het ook voor corporaties verplicht.
jarenlang gevolgen voor stad. Daarom moeten cor-
In 2008 voerde een visitatiecommissie gesprekken
poraties hun keuzes naar de maatschappij verant-
met diverse belanghouders van Woonplus, maar ook
woorden. Ten tweede is ook de slagingskans van hun
medewerkers, directieleden en leden van de raad van commissarissen. Begin 2009 presenteerde de visitatiecommissie haar bevindingen. Eén van de verbeterpunten van de visitatiecommissie betreft het betrekken van de belanghouders. ‘Woonplus onderneemt wel initiatieven om de externe invloed op de beleidskeuzes te vergroten, maar de effectivi-
“Het gaat veel meer om de bril waarmee medewerkers naar de buitenwereld kijken.”
teit blijft onduidelijk,’ oordeelt de commissie. Verder
10
Surplus 1 april 09
noemt de visitatiecommissie het ontbreken van een
beleid groter als zij zich verbinden met andere
platform van belanghouders een gemis. Woonplus
partijen. Dat zou je verantwoording naar de markt
neemt deze kritiek ter harte en heeft in het jaarplan
kunnen noemen. En de derde reden is dat corpora-
2009 het in kaart brengen van belanghouders tot
ties zich als toegelaten instelling van de overheid
een van de speerpunten benoemd.
moeten waarmaken.”
Middenveld
Gekkenhuis
Waarom wegen die belanghouders eigenlijk zo zwaar
Dat belanghouders van grote waarde zijn is één.
voor corporaties? Jan Kammeyer van Stichting
Vers twee is om structuur te brengen in de belang-
Futura - een kennisnetwerk van vier grote Brabantse
houders. Zeker in een tijd waarin de taken van een
corporaties - en mede-opsteller van de publicatie
corporatie breed zijn: die liggen niet alleen bij
belanghouders-ID*, kan het haarfijn uitleggen.
wonen, maar ook bijvoorbeeld op het gebied van
“Corporaties bevinden zich in het maatschappelijke
leefbaarheid, welzijn en zorg.
Anders wordt het belanghouders-ID een systeem, dat bijgehouden moet worden. Het gaat veel meer om de bril waarmee medewerkers naar de buitenwereld kijken. Het gaat om training van het bewustzijn.”
“Zo is in één oogopslag te zien welke positie de belanghouder heeft.”
plan
Een oogopslag Na de motivatie volgt de inventarisatie. Met wie hebben medewerkers contact? Waarom bestaat dat contact? Maar ook: wie missen we nog? Met handige vragenlijsten krijgt de corporatie inzicht. De derde en laatste fase is de positionering van de belang Jan Kammeyer: “Als een corporatie
houders. Elke belanghouder wordt gepositioneerd in
gerichte keuzes maakt met wie ze
termen van macht, zichtbaarheid en legitimiteit. De
samenwerkt, weten belanghouders
scores worden per belanghouder in een spinnenweb
beter waar ze aan toe zijn.”
verwerkt. Zo is in één oogopslag te zien welke positie de belanghouder heeft. En dat is volgens Kammeyer heel nuttig. “Er zijn partijen die hoog scoren op legitimiteit, maar laag op macht en zichtbaarheid. Dat kan bijvoorbeeld een vrijwilligersorganisatie in de wijk zijn die eenzame bewoners begeleidt. Dan
Kammeyer: “De corporatie WonenBreburg uit Breda
heeft het zin om deze meer zichtbaar te maken of
en Tilburg diende als een van de pilotprojecten. De
meer macht te geven door deze organisatie te
corporatie legde haar contacten vast en kwam erach-
betrekken bij besluitvorming over het leefbaarheid-
ter dat het er honderden waren. Op allerlei niveau’s,
budget. Anderzijds heb je ook organisaties die heel
alles door elkaar heen. Het was een gekkenhuis. Een
zichtbaar zijn, maar nauwelijks machtig of legitiem.
structuur bleek onmisbaar. Deze praktijkervaringen
Die kan een corporatie dan minder prioriteit geven.”
gecombineerd met theoretische modellen heeft uiteindelijk een praktisch instrument - de belanghouders-
Gerichte keuzes
ID -opgeleverd waarmee corporaties eenvoudig hun
Wat levert deze hele exercitie de corporatie en zijn
belanghouders kunnen herkennen en positioneren.”
omgeving op? Jan Kammeyer: “Er ontstaat een duidelijke structuur in de contacten. Een belang
Andere bril
houders-ID dwingt daarnaast de corporatie tot
Het instrument bestaat uit een helder stappenplan.
keuzes: aan wie geeft de corporatie meer en aan wie
Ten eerste is het zaak om de aanleiding te benoemen.
minder prioriteit? En gerichte keuzes zorgen voor
Welke motivatie heeft de corporatie om belanghouders
helderheid. Dat maakt een woningcorporatie profes-
te betrekken? Waar zit het gewenste rendement van
sioneler. Ook de belanghouders hebben daar wat
de onderlinge verbinding? Kammeyer: “Een aan
aan. Zij weten beter waar ze aan toe zijn in hun
leiding om te systematiseren kan zijn dat de wijk
contacten met de woningcorporatie. Dat leidt tot een
geherstructureerd moet worden. Of dat er een
betere kwaliteit in de samenwerking.”
stedelijk beleidsplan moet komen. Verschillende corporaties die bij Futura zijn aangesloten hebben
* De publicatie Belanghouders-ID is een uitgave van
inmiddels een belanghouders-ID, maar de insteek
woningcorporatiekoepel Aedes uit 2008. Auteurs zijn
verschilt wezenlijk. De ene corporatie wil de banden
Paul Doevendans (SEV Rotterdam, Anne van Grinsven
op wijkniveau aanhalen, de andere corporatie kiest
(RIGO, Amsterdam), Edith Hooge (Hogeschool van
voor de strategische insteek. Ik adviseer altijd een
Amsterdam) en Jan Kammeyer (Futura, Tilburg).
slanke aanpak. Je moet niet alles willen. Surplus 1 april 09
11
Jan van den Boogaard, senior accountmanager Cycle Systems:
“Energielabel is goed startpunt” Gaan we de gevel isoleren? Of plaatsen we toch een HR-ketel? Woonplus streeft ernaar de komende tien jaar het gasgebruik met twintig procent te verminderen. “Het energielabel is een goed startpunt. Nu begint het echte werk,” vertelt Jan van den Boogaard van Cycle Systems. Het bedrijf stelde in 2008 voor Woonplus Energieprestatieadviezen (EPA’s) op.
Ook huurders kunnen bijdragen aan energiebesparing, bijvoorbeeld door de thermostaat een graadje lager te zetten.
Waarom is het energielabel belangrijk?
berekening komt een kengetal. Dat kengetal correspondeert met
En huurders, kunnen die ook een bijdrage leveren?
“Het energielabel geeft inzicht in
het label. Een A-label staat voor
“De grootste energiebesparing
hoe energiezuinig het bezit is.
zeer energiezuinig, een G-label
kunnen mensen zelf leveren,
Vervolgens kan Woonplus aan de
voor zeer energie-onzuinig.”
bijvoorbeeld door minder lang te
slag om de score te verbeteren.
douchen, de thermostaat lager te
Woonplus heeft zich namelijk
Wat was de uitkomst?
zetten en computers op tijd uit te
gecommitteerd aan de afspraken
“Bij het bezit van Woonplus komen
zetten. Echter, bij de berekening
die de woningcorporatiekoepel
we gemiddeld op een D-label uit,
van het label gaan we uit van
Aedes met de overheid maakte.
wat een gemiddelde score is. Er
genormeerd verbruik. Zuiniger
(zie kader) Naast die afspraken is
zijn uitschieters naar boven, bij-
omgaan met energie zien we niet
het voor Woonplus belangrijk dat
voorbeeld bij nieuwe complexen
terug in het label. Uiteindelijk
de verhuurbaarheid van het bezit
of net gerenoveerde woningen.
voelen huurders het wel degelijk
goed blijft. Stookkosten zijn be-
Maar er zijn ook oude complexen
in hun portemonnee, dus dat is
langrijke secundaire woonlasten.
die lager scoren.”
een goede stok achter de deur.”
Met een betere score op het energielabel houd je de woningen betaalbaar voor huurders.”
Hoe kan Woonplus de score verbeteren?
Samen werken aan lager energieverbruik
“Dat is afhankelijk van de wonin-
12
Hoe zijn jullie te werk gegaan bij het EPA?
gen. Gevels isoleren door korrels
Op 10 oktober 2008 werd het Convenant Energie-
in de spouwmuur aan te brengen
besparing Corporatiesector tussen Woonbond,
“Per woning nemen we een groot
is een relatief eenvoudige ingreep.
Aedes en de overheid gesloten. De inzet is helder:
aantal relevante gegevens op.
Denk verder aan vloer-, zijgevel
een besparing van 24 Petajoules tussen 2008 en
Wat is het bouwjaar? Hoe is de
of dakisolatie. En natuurlijk zijn
2020. Dat komt onder andere neer op een be-
isolatie van daken, vloeren en
hoogrendement-ketels of hoog-
sparing van twintig procent op gasverbruik in
gevels? Welke installaties staan
rendement-glas mogelijke opties.
bestaande bouw in komende tien jaar. Aan deze
er? Dat hebben we uit de archieven
Hoeveel de score verbetert, hangt
doelstelling wil Woonplus zich graag verbinden.
bij Woonplus gehaald. De teke-
af van de stand van de woningen.
Met de inzet van adviesbureau Cycle Systems
ningen van de bouw zijn leidend,
Wij adviseren hen daarbij. Met
werden alle woningen van Woonplus in 2008
maar we zijn ook de wijk in
het rekenmodel kan Woonplus ook
gelabeld. Dat is een mooi vertrekpunt voor
gegaan om te controleren hoe de
zélf uitrekenen wat de efficiëntste
verdere acties. Vanaf nu nemen Woonplus en
werkelijkheid is. Al die variabelen
manier is. Bij renovatieprogram-
haar partners bij alle renovatie- en bouwplannen
zijn ingevoerd in een database
ma’s is het handig om verschillende
het energielabel mee in de overwegingen.
met een rekenkern, uit de
scenario’s door te rekenen.”
Surplus 1 april 09
