Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid

SenterNovem voert beleid uit voor verschillende overheden op het

Programma informatie

gebied van innovatie, energie & klimaat en milieu & leefomgeving en draagt zo bij aan innovatie en duurzaamheid. Meer informatie: www.senternovem.nl

Om de verspreiding van kennis over bedrijventerreinen een stevige impuls te geven, werkt SenterNovem in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken aan de opzet van het Kennisplatform Bedrijventerreinen.

SenterNovem Kennisplatform Bedrijventerreinen Catharijnesingel 59 Postbus 8242

Het doel van het Kennisplatform is het leveren van een bijdrage aan het oplossen van hiaten in de beschikbaarheid en toegankelijkheid van kennis over de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Om te voorzien in de kennisbehoefte van de doelgroepen (bedrijfsleven, lagere overheden en intermediaire organisaties) ontwikkelt het Kennisplatform kennisproducten en worden netwerkbijeenkomsten georganiseerd.

3503 RE Utrecht Telefoon 030 239 35 53 Fax 030 231 64 91 www.senternovem.nl/dbt [email protected]

Tekst: Stec Groep en SenterNovem De foto’s in deze brochure zijn beschikbaar gesteld door: Gemeente Zaanstad (foto Honing) Gemeente Zwolle RIVU Twentekanaal (Jaarsma & De Boer B.V.)

December 2005

Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid Voorbeelden van instrumenten om de negatieve effecten van de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen op bestaande bedrijventerreinen te verminderen of te voorkomen. in opdracht van Hoewel deze publicatie met de grootst mogelijke zorg is samengesteld, kan SenterNovem geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele fouten. Bij publicaties van SenterNovem die informeren over subsidieregelingen geldt dat de beoordeling van subsidieaanvragen uitsluitend plaatsvindt aan de hand van de officiële publicatie van het besluit in de staatscourant.

Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid

Inhoudsopgave

1 Inleiding

04

2 Instrumenten voor meer samenhang

06

3 Samenhang door zorgvuldige uitgifte

10

4 Verankering van samenhang in het bedrijventerreinenbeleid

15

5 Aangepaste grondexploitatie

19

6 De succesformule: samenhang en commitment

20

Bijlage: instrumenten voor samenhangend bedrijventerreinenbeleid

22

1. Publiekrechtelijke instrumenten

24

2. Privaatrechtelijke en/of verbintenisrechtelijke instrumenten

26

3. Participeren in ontwikkeling

28

4. Procesinstrumenten

31

5. Beleidsnota’s

32

6. Stimuleringsbeleid

35


1 Inleiding

Leeswijzer

een plek gevonden moet worden. De laatste jaren

Deze brochure bestaat uit de volgende paragrafen:

neemt het maatschappelijk en politiek draagvlak

1 Inleiding, met daarin de probleemstelling;

voor bedrijventerreinen af omdat bedrijven-

2 Instrumenten voor meer samenhang, waarin de

terreinen er meestal niet aantrekkelijk uitzien

hoofdgroepen van instrumenten worden uitge-

Probleemstelling

van cruciaal belang voor de economische structuur

en het totaal aantal bedrijventerreinen de laatste

legd en toegelicht in welke fase van het ontwik-

De praktijk leert dat met de ontwikkeling van een

van een gemeente: bedrijven hebben uitbreidings-

jaren snel lijkt toe te nemen. Door stevig in te

kelingsproces van een bedrijventerrein deze

nieuw bedrijventerrein een stroom van verhuis-

ruimte nodig en er moeten locaties beschikbaar

zetten op aantrekkelijke, bestaande bedrijven-

ingezet kunnen worden;

bewegingen van bedrijven op gang komt. Vanuit

zijn die aansluiten bij de wensen en eisen van

terreinen en ruimte voor nieuwe uitgifte zo

3 De paragraaf samenhang door een zorgvuldig

meerdere oogpunten is dit een ongewenste ont-

bedrijfsruimtegebruikers. Om de negatieve effecten

beperkt mogelijk te houden is het draagvlak voor

uitgifteprotocol gaat in op de belangrijkste facto-

wikkeling voor de bestaande bedrijventerreinen.

van de aanleg van nieuwe terreinen op bestaande

bedrijventerreinen groter.

ren in een samenhangend bedrijventerreinen-

In de eerste plaats leidt de versnelde uitstroom

terreinen zoveel mogelijk te beperken, moet de

beleid;

van bedrijven op bestaande bedrijventerreinen

ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen zorg-

Deze brochure heeft niet tot doel alle instrumen-

4 Verankering van samenhang in het bedrijven-

ertoe dat het bestaande bedrijventerrein minder

vuldig afgestemd worden op de herstructurerings-

ten uitputtend te beschrijven, maar wel een con-

terreinenbeleid, is de vierde paragraaf. Uit de

bijdraagt aan de economische structuur van een

opgave.

crete handreiking te geven van de wijze waarop

praktijk blijkt dat regionale samenwerking een

een gemeente deze instrumenten kan gebruiken

belangrijk aandachtspunt bij het succesvol

vaak de meest dynamische bedrijven het eerste

Deze brochure

om de negatieve effecten van de ontwikkeling

implementeren van bedrijventerreinenbeleid is.

vertrekken naar een nieuwe locatie.

Het instandhouden van de kwaliteit van bestaande

van nieuwe bedrijventerreinen op bestaande ter-

De bedrijfsruimtemarkt is immers een lokale en

terreinen en het tegelijkertijd ontwikkelen van

reinen te verminderen of te voorkomen. Insteek

regionale markt;

gemeente. Dit punt wordt nog versterkt doordat

Doordat er een ruim aanbod aan goedkope nieu we bedrijventerreinen beschikbaar is, wordt het

nieuwe bedrijventerreinen vereist samenhang

daarbij is dat gekeken is naar het voorkomen van

5 Aangepaste grondexploitatie;

draagvlak voor de herstructurering van bestaan-

tussen oude en nieuwe bedrijventerreinen in de

negatieve effecten op bestaande terreinen, bezien

6 Tot slot wordt ingegaan op de succesformule:

de terreinen lager. Bedrijven zijn immers minder

visie op bedrijventerreinenontwikkeling. In deze

vanuit de ontwikkeling van nieuwe terreinen. Ook

samenhang en commitment.

bereid veel geld in de huidige locatie te inves-

brochure worden instrumenten gepresenteerd

op bestaande terreinen zijn allerlei instrumen-

teren als het goedkoper is een nieuw pand te

die een gemeente kan inzetten om de negatieve

ten voorhanden (zoals bijvoorbeeld face lifts en

Door de tekst heen staan tekstkaders met infor-

betrekken.

effecten van de ontwikkeling van nieuwe terreinen

parkmanagement). Hierover is in het kader van de

matie over de instrumenten die ingezet kunnen

op bestaande terreinen te verminderen of te voor-

herstructurering van bedrijventerreinen in andere publicaties voldoende inzicht voorhanden2.

worden om de samenhang te bevorderen. In de bij-

Door de uitstroom van bedrijven op bestaande terreinen, worden deze terreinen relatief minder

komen.

intensief gebruikt: er treedt verdunning op. Dit

Er zijn veel argumenten die voor een samenhan-

heeft als consequentie dat het totaal benodigde

gende aanpak van bedrijventerreinenbeleid

Aanleiding

oppervlakte aan bedrijfsruimte in een gemeente

pleiten:

Om de verspreiding van kennis over bedrijven-

relatief wordt vergroot. Vanuit het oogpunt van

Verlenging van de levensduur van bestaande

terreinen een stevige impuls te geven, werkt

bedrijventerreinen door het tegengaan van ver-

SenterNovem in opdracht van het Ministerie van

oudering op bestaande terreinen: de verlenging

Economische Zaken aan het Kennisplatform bedrij-

dynamische bedrijven leiden tot een relatieve

zorgt voor een hoger rendement van overheids-

venterreinen. Om te voorzien in de kennisbehoefte

prijsdaling van bestaand onroerend goed. De tweedehands bedrijfsruimtemarkt1 trekt

investeringen omdat sprake is van een langere

van de doelgroepen (lagere overheden, bedrijfs-

levenscyclus van het terrein. Dit is belangrijk voor

leven en intermediaire organisaties) ontwikkelt het

bovendien een ander type bedrijven aan, met

de economische structuur van een gemeente.

Kennisplatform een aantal kennisproducten. Op

laagwaardige activiteiten die de leeggekomen

Leegstand op bestaande terreinen aanpakken:

basis van een uitgebreide inventarisatie en priorite-

kavels en bedrijfspanden opvullen.

leegstand is niet goed voor het imago van een

ring van de kennisbehoefte van de doelgroepen is

gemeente en geeft de indruk dat de economi-

geconcludeerd dat er behoefte is aan een handrei-

Met andere woorden: de doorstroming in de

sche structuur onder druk staat. Daarnaast is

king voor samenhangend bedrijventerreinenbeleid.

bedrijfsruimtemarkt die ontstaat als gevolg van een

sprake van leegstand wanneer er een mismatch is

ruim aanbod aan nieuwe terreinen, heeft verre-

tussen vraag en aanbod.

gaande gevolgen voor de bestaande voorraad. De aanleg van nieuwe bedrijventerreinen is echter ook

Zorgvuldig omgaan met schaarse ruimte: ruimte voor bedrijventerreinen is maar één van

lage bij de brochure worden de instrumenten meer uitgebreid beschreven.

Op bestaande terreinen kan de uitstroom van

zorgvuldig ruimtegebruik is dit onwenselijk.

de bestemmingen waarvoor in een gemeente

1 In de tweedehands markt leveren de verouderde bedrijfspanden niet veel op. 2 SenterNovem (2005), Herstructurering bedrijventerreinen. Voorbeelden van de financiële aanpak van de herstructurering van bedrijventerreinen, Den Haag; Ministerie van EZ (1999), Meer private betrokkenheid als kans bij de herstructurering van bedrijventerreinen, Den Haag; Ministerie van EZ, VROM en CPB (2001), Veroudering van bedrijventerreinen. Een structuur voor herstructurering, Den Haag.


2 Instrumenten voor meer samenhang

6.stimuleringsbeleid

•ruimtescan •verplaatsingsheffing •subsidie

Bron: Stec Groep (2005).

Zes typen instrumenten Er zijn zes typen instrumenten om negatieve terreinen. Volgens de SER-raad moeten de treden achtereenvolgens beklommen worden5. Een goede

cyclus van bedrijventerreinen. In tabel 1 staan alle

Samenhangend bedrijventerreinenbeleid speelt in alle fasen van de ontwikkelingscyclus van bedrijventerreinen

mogelijkheden op een rij, die in de bijlage uit-

Er zijn drie fasen in de ontwikkelingscyclus van

principe zowel in de bedrijventerreinennota, het

gewerkt zijn.

bedrijventerreinen, die van belang zijn voor het

segmentatiebeleid en in het economisch beleids-

vormgeven van samenhangend bedrijven-

plan is opgenomen. Zo ontstaat gemeentebreed

terreinenbeleid:

een grotere sense of urgency voor samenhangend

effecten van nieuwe terreinontwikkeling tegen te gaan. Combinaties van deze instrumenten kunnen worden ingezet gedurende de hele ontwikkelings-

Ta b e l 1 : i n s t r u m e n t e n v o o r m e e r s a m e n h a n g

De nulfase, waarin de beleidsmatige kaders voor 1.publiekrechtelijke instrumenten

•bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheid

de ontwikkeling van nieuwe terreinen wordt

•beeldkwaliteitplan

opgesteld;

•vergunningverlening •handhavingsbeleid

De ontwikkelingsfase (bestaande uit de initiatief-

regionale beleidsdocumenten ontstaat wanneer dit

bedrijventerreinenbeleid. De initiatieffase is bij de ontwikkeling van nieuwe terreinen de fase waarin de beleidsuitgangspunten

fase, de planvormingsfase en de realisatiefase),

voor nieuwe bedrijventerreinen worden opgesteld

waarin een nieuw terrein wordt aangelegd;

en de visie en ambities voor het terrein worden

De stabilisatiefase, die intreedt wanneer het 2 . p r i v a at r e c h t e l i j k e

verankering van de SER-ladder in gemeentelijke en

bepaald in samenhang met de bestaande bedrij-

•erfpacht

terrein is gerealiseerd en waarin het bestaande

venterreinen. In deze fase wordt het bestemmings-

en/of verbintenis-

•convenant

bedrijventerrein wordt onderhouden.

plan voor een bepaald bedrijventerrein opgesteld.

rechtelijke instru-

•kwalitatieve verplichtingen

Gedurende de hele bedrijventerreinencyclus moet

Belangrijk kan zijn hierin bepalingen op te nemen

menten

•kettingbeding

er aandacht zijn voor samenhangend bedrijventerreinenbeleid3.

die maken dat nieuwe bedrijventerrein complementair zijn aan de bestaande, om te voorkomen dat de concurrentie tussen bestaande en nieuwe

3.instrumenten gericht o p p a r t i c i p at i e b i j o n t wikkeling

4.procesinstrumenten

5 . b e l e i d s n o ta’ s

•publiekprivate samenwerking

In de nul-fase bepaalt de gemeente (of gemeen-

terreinen te groot wordt. Daarnaast kan door het

•bouwclaimmodel

ten in een regio gezamenlijk) haar visie op zowel

opstellen van een globaal bestemmingsplan met

•terugkoopregeling

bestaande als nog te ontwikkelen terreinen binnen

uitwerkingsbevoegdheid worden gestuurd in het

•verevening

de gemeente. Dit is hét moment om op strate-

gefaseerd op de markt brengen van nieuwe

gisch niveau te kiezen voor een samenhang tussen

terreinen: bijvoorbeeld alleen wanneer sprake is

bestaande en nieuwe terreinen. Een goed principe om hierbij te hanteren is de SER-ladder4. Dit houdt

van voldoende schaarste. Dit instrument wordt in

•accountmanagement •monitoring

de praktijk nauwelijks toegepast.

in dat gemeenten inzetten op de opvang van de huisvestingsvraag op bestaande bedrijventerreinen

De planvormingsfase bij de ontwikkeling van

•bedrijventerreinenbeleid (schaarste, segmentering, regionale samenwerking)

en pas nieuwe bedrijventerreinen aanleggen wan-

bedrijventerreinen is vooral belangrijk omdat dan

•vestigingsbeleid

neer intensiveren en herstructureren van bestaan-

het stedenbouwkundig ontwerp en het beeldkwa-

•bedrijventerreinentypologie

de terreinen niet verder mogelijk is. De eerste trede

liteitsplan voor het nieuwe terrein wordt vastge-

•nota grondprijsbeleid

van de ladder bestaat uit herstructurering van

steld. In deze fase wordt ook een grondexploitatie

•nota terreinuitgifte

bestaande terreinen, de tweede trede uit intensief

voor het bedrijventerrein opgesteld. De nulfase,

en meervoudig ruimtegebruik en de derde trede

initiatieffase en planvormingsfase zijn alle drie

bestaat uit de aanleg van nieuwe bedrijven-

belangrijk voor samenhangend bedrijventerreinen


beleid. In zowel het stedenbouwkundig plan en het

van achtergebleven kavels) of het gebruik van de

de locatie die de ondernemer op het bestaande

voor terreinen die al wat langer uitgegeven zijn).

beeldkwaliteitsplan gaat het er met name om dat

nieuwe kavel door bedrijven. Belangrijkste aan-

terrein achterlaat: door in beeld te brengen welke

Voor veel gemeenten geldt dat men na afronding

het nieuwe bedrijventerrein optimaal voldoet aan

dachtspunt voor het samenhangende bedrijven-

panden op de markt zijn, en een bedrijvendesk te

van de uitgifte slechts beperkt aandacht besteed

wensen en eisen van bedrijven en de (toekomstige)

terreinenbeleid is een goed uitgifteprotocol, waarin

openen die ondernemers hierover informeert en

aan onderhoud, relatiebeheer en parkmanagement,

economische structuur van de gemeente. Hierdoor

een procedure wordt doorlopen om na te gaan of

eventueel bemiddelt (matchmaking). Een goed

terwijl dit van groot belang is om de kwaliteit van

worden knelpunten op bestaande bedrijven-

het bedrijf ook op het bestaande terrein kan door-

voorbeeld hiervan is de Bedrijvendesk van de

bestaande terreinen te behouden.

terreinen met het nieuwe bedrijventerrein verhol-

groeien. Tijdens de uitgifte is het belangrijk vast

gemeente Amsterdam.

pen. Daarnaast kunnen in het stedenbouwkundig

te houden aan een grondprijsniveau uit de grond-

plan de randvoorwaarden voor verschijningsvorm

exploitatie. Hiermee ontstaat een marge waarmee

In de stabilisatiefase van een bedrijventerrein is het

twee belangrijkste protocollen bij een samen-

van gebouw en kavel worden vastgelegd die

een impuls aan het bestaande terrein kan worden

daarnaast belangrijk aandacht te besteden aan het

hangend bedrijventerreinenbeleid: het uitgifte

nieuwe terreinen complementair aan bestaande

gegeven, bijvoorbeeld door extra geld in onder-

instandhouden van de kwaliteit van het terrein

protocol en een samenhangend bedrijven-

terreinen maakt. Voor goed functionerend samen-

houd te steken (denk aan een face lift). Een te lage

(dit geldt zowel voor relatief nieuwe terreinen, als

terreinenbeleid.

hangend bedrijventerreinenbeleid is een aan-

grondprijs van nieuwe bedrijventerreinen maakt

gepaste grondexploitatie belangrijk. Met name

bovendien het uitbreiden op de huidige locatie van de onderneming onaantrekkelijk6.

ook omdat de meeste gemeenten om financiële

B ox : g e m e e n t e O s s , v o o r b e e l d va n e e n s a m e n h a n g e n d e b e d r i j v e n t e r r e i n e n a a n pa k

redenen inzetten op een zo spoedig mogelijke uitgifte van de nieuwe bedrijventerreinen. Dit werkt

In de samenwerking met marktpartijen hebben

tegengesteld aan de doelstellingen van samenhan-

gemeenten ook instrumenten in de privaatrechte-

De gemeente Oss is één van de weinige gemeenten die nu al een stevig samenhangend bedrijventerreinenbeleid voert. De gemeente heeft een

gend bedrijventerreinenbeleid. Concreet betekent

lijke sfeer. Het gaat dan niet alleen om contracten

uitgebreid uitgifteprotocol waarin veel onderdelen uit deze brochure aan de orde komen. Leidraad van de gemeente is om bij de uitgifte van

samenhangend bedrijventerreinenbeleid immers

en convenanten maar ook om verbintenisrechte-

nieuwe terreinen de positie van de bestaande terreinen zo veel mogelijk te behouden. De gekozen aanpak is bovendien voor veel gemeenten

dat rekening gehouden moet worden met een lan-

lijke (ver)koopafspraken en vereveningsregelingen

bruikbaar. Kern van het beleid is dat door veel extra tijd te stoppen in het contact met de ondernemer wordt gekeken of vestiging op een nieuw

gere uitgiftetermijn. Dit is omdat de huisvestings-

om met name een bedrijventerreinontwikkeling of

bedrijventerrein echt nodig is.

vraag vaker op bestaande bedrijventerreinen wordt

kwaliteitsniveau te garanderen of onderhandelings-

Oss heeft in het beleid een drietrapsraket ontwikkeld, waarmee ondernemers letterlijk de SER-ladder aflopen samen met de gemeente:

opgelost. Daarnaast kan in de uitgifteprijs van de

ruimte aan een private partij te kunnen bieden.

•Als een bedrijf zich meldt voor een nieuw terrein wordt als eerste – via een ruimtescan – gekeken of het bedrijf inderdaad niet kan uitbreiden.

nieuwe grond rekening gehouden worden met

In de volgende paragrafen wordt ingegaan op de

Als de huidige locatie opties biedt krijgt het bedrijf tal van suggesties en alle hulp om de procedures te doorlopen;

behoud van bestaande terreinen. Bijvoorbeeld door

De realisatiefase en de stabilisatiefase (de fase

•Kan het bedrijf niet uitbreiden op de huidige plek, dan wordt op bestaande bedrijventerreinen en in de bestaande bedrijfsruimtemarkt ruimte

een relatief wat hogere grondprijs te vragen. Denk

waarin een terrein volledig is uitgegeven) van een

gezocht. De markt wordt transparant gemaakt en de gemeente doet aan matchmaking;

aan een verplaatsingsheffing voor bedrijven die

bedrijventerrein zijn fasen waarin gemeente en

•Lukt het het bedrijf niet om in de bestaande voorraad te slagen, dan wordt in beginsel ruimte aangeboden op het nieuwe bedrijventerrein. De

naar het nieuwe terrein gaan, die ingezet kan wor-

ondernemers vaker met elkaar om de tafel zouden

bereidheid van een bedrijf om mee te willen werken aan de herinvulling van zijn oude plek binnen het gemeentelijk beleid heeft daarbij een

den voor beheer en onderhoud van de bestaande

moeten zitten dan meestal het geval is. Actief

positieve invloed op de beoordeling van de aanvraag voor een nieuwbouwlocatie.

bedrijventerreinen. Dit instrument wordt overigens

wachtlijstbeheer en accountmanagement door

Doelstelling is een transparante en ondernemersvriendelijke aanpak om:

nog bijna nergens ingezet. Wel zijn er verschillende

mensen met een ondernemersgerichte houding

•de beperkte ruimte voor bedrijven maximaal te benutten;

gemeenten die hierover denken.

zijn cruciaal om precies te weten wat voor huisves-

•de ontwikkeling van bedrijven zoveel mogelijk te accommoderen en faciliteren;

tingswensen en -eisen bedrijfsruimtegebruikers

•bestaande bedrijventerreinen niet te laten verouderen.

De realisatiefase is de fase waarin de grond bouw-

hebben. Dit helpt de gemeente écht mee te den-

rijp gemaakt wordt, promotie en acquisitie van het

ken met de ondernemers over het realiseren van

terrein plaatsvindt en kavels worden uitgegeven.

de huisvestingsbehoefte op de huidige locatie,

In deze fase komt het aan op het daadwerkelijk in

dan wel verplaatsing naar het nieuwe terrein. Een

de praktijk brengen van het beleid. Het is de fase

bruikbaar hulpmiddel om meer gevoel te krijgen

waarin gemeenten publiekrechtelijke instrumen-

voor de huisvestingsvraag van een bedrijf, kan

ten, zoals het verlenen van vergunningen, inzet-

een ruimtescan zijn, zoals de gemeente Oss en

ten. Ook kunnen ze werken met privaatrechtelijke

ontwikkelingsmaatschappijen als Stadia (voorheen

instrumenten zoals convenanten en het sluiten van

Renaval) in Amsterdam-Noord die aanbieden aan

kwalitatieve verplichtingen of kettingbedingen

bedrijven. Daarnaast kan de gemeente een actieve

met bedrijven (bijvoorbeeld de functiewijziging

rol spelen bij het opnieuw in de markt zetten van

3 In deze brochure ligt het accent grotendeels op de nulfase en de ontwikkelingsfase van het bedrijventerrein 4 Sociaal Economische Raad (1999). 5 In de praktijk zullen gemeenten om een succesvol samenhangend bedrijventerreinbeleid te kunnen voeren verschillende ‘treden van de ladder’ gelijktijdig moeten zetten. Immers om een zware herstructurering te kunnen doen is uitplaatsingsruimte nodig. Om ervoor te zorgen dat de veroudering van bedrijventerreinen niet versneld, moet het aanbod aan nieuwe bedrijventerreinen niet te ruim zijn. 6 Sommige gemeenten (zoals bijvoorbeeld de gemeente Amsterdam) hanteren een maximale afwijking van maximaal plus of min 10 procent tussen de geraamde grondprijs en de daadwerkelijke grondprijs.


3 Samenhang door zorgvuldige uitgifte

2. Streng toetsingskader en ruimtescan

Een ruimtescan kan helpen bij het beter inzichtelijk

In een toetsingskader (als onderdeel van het uit-

andere locatie, door een rapport op te (laten) stel-

giftebeleid) kan een gemeente randvoorwaarden

len waarin uitbreidingsmogelijkheden op de huidi-

voor vestiging op een (nieuw) bedrijventerrein

ge locatie in beeld worden gebracht. Juist wanneer

benoemen. Dit instrument hangt sterk samen met

een gemeente een streng toetsingskader voor de

te sturen op de uitgifte van nieuwe grond voor

1. Ondernemersgericht accountmanagement

accountmanagement. Dit voorkomt het beeld dat

uitgifte van nieuwe terreinen heeft is het belangrijk

bedrijven en daarmee de bestaande voorraad

Het belangrijkste instrument bij het tegengaan van

een gemeente alleen tegenhoudt en niet facili-

dat ze zich ook betrokken voelt bij het in beeld

beschermen. Het uitgifteprotocol wordt opgestart

kwaliteitsvermindering van bestaande terreinen

teert. Het toetsingskader kan helpen om minder en

brengen van alternatieven op de eigen kavel. Een

als een bedrijf zich bij de gemeente meldt met

bij de aanleg van nieuwe locaties is actief account-

gerichter nieuw terrein uit te geven, waardoor de

ruimtescan is naast de praktische oplossingen die

een huisvestingsvraag: een gemeente kan nieuwe

management. Accountmanagers zijn het eerste

stroom van verhuisbewegingen die soms binnen

de scan biedt ook een goed communicatieinstru-

grond vervolgens uitgeven onder (vooraf ) bepaal-

aanspreekpunt voor ondernemers. Zij moeten zicht

een gemeente op gang komt kan worden beperkt.

ment. Het is niet de accountmanager tegen de

de voorwaarden.

hebben op de precieze huisvestingsvraag van een

Dit voorkomt dat bestaande terreinen onnodig

ondernemer, maar een gemeente die zich verant-

ondernemer en waar deze vraag het beste gereali-

snel verouderen. De gemeente Oss werkt met een

woordelijk voelt voor het oplossen van de gesigna-

Het protocol voor de bescherming van bestaande

seerd kan worden: op het nieuwe terrein of op de

driestappenmodel, waarbij ondernemers letterlijk

leerde huisvestingsproblemen op de huidige kavel.

terreinen bestaat uit een combinatie van onderne-

bestaande locatie (in een ander pand of met uit-

de SER-ladder aflopen samen met de gemeente.

Mogelijke oplossingen zijn het intensiever gebruik

mersgericht accountmanagement, een streng toet-

breiding). Daarnaast kan de accountmanager door

Wanneer een bedrijf zich meldt voor nieuw terrein

van de kavel door meer meters te realiseren, of

singskader voor nieuwe uitgiften en het aanbieden

een wachtlijst op te stellen de ruimtevraag van

wordt als eerste – via een ruimtescan – gekeken of

handiger om te gaan met parkeren. Daarnaast kan

van ruimtescans aan ondernemers. Dit kan aange-

ondernemers reguleren en prioriteren. Ten slotte

het bedrijf inderdaad niet kan uitbreiden.

het gaan om meervoudig ruimtegebruik of een

vuld worden met privaatrechtelijke instrumenten,

hebben ze een cruciale rol bij het daadwerkelijk

zoals kettingbeding en convenanten. In de eerste

vasthouden aan de bepalingen uit het uitgiftepro-

De centrale vraag bij het toetsingskader is of de

voordeel: niet alleen wordt leegloop van een

plaats om extra eisen te verbinden aan de uitgifte

tocol in de grondaanbieding en het uiteindelijke

ruimtevraag op de bestaande kavel of bedrijven-

bestaand terrein voorkomen, ook wordt gekeken of

op nieuwe terreinen, maar ook om daarmee na

contract.

terrein anders wordt opgevangen dan op een

de ruimte anders en intensiever gebruikt kan wor-

uitgifte in de toekomst op bestaande terreinen het

nieuw bedrijventerrein. Uitgangspunt is dat een

den. Dit is goed voor de gebruiksintensiteit en kwa-

initiële kwaliteitsniveau beter vast te houden.

bedrijf alleen in aanmerking komt voor een kavel

liteit van het terrein. Zowel de gemeente als de

op een nieuw bedrijventerrein als bestaand aanbod

ondernemer zoekt naar manieren om te investeren

geen oplossing biedt. Voldoet het bedrijf niet aan

in bestaande bedrijventerreinen.

Met een zorgvuldig uitgiftebeleid kan een gemeen-

I n s t r u m e n t: acco u n t m a n ag e m e n t

maken van alternatieven voor verhuizing naar een

betere indeling van het bedrijfspand. Bijkomend

de criteria voor vestiging, dan is verhuizing naar dit •De accountmanager kan de ondernemer met ruimtevraag gericht helpen zoeken naar passende, alternatieve oplossingen voor verhuizing,

nieuwe terrein niet wenselijk en is de ondernemer

ofwel op de bestaande locatie (inzet van een ruimtescan is hierbij mogelijk), of op een andere (soms aangrenzende) kavel op het huidige bedrij-

genoodzaakt te kijken naar alternatieve opties bin-

3. Aanvullende instrumenten bij gronduitgifte door gemeenten

venterrein. De gemeente Oss is een goed voorbeeld van actief accountmanagement.

nen de bestaande voorraad. Wanneer een bedrijf

Naast accountmanagement en een zorgvuldige

•De accountmanager kan mogelijkheden in de bestaande bedrijventerreinenvoorraad en in de tweedehands bedrijfsgebouwenmarkt vermarkten

niet kan uitbreiden op de huidige locatie, dan zoekt

toetsing van de ruimtevraag kan een gemeente

en bemiddelen tussen aanbieders en vragers van bedrijfspanden (‘matchmaking’).

de gemeente Oss in de tweede stap van het drie-

andere instrumenten inzetten om leegloop van

•Pas wanneer beide opties niet mogelijk zijn of niet voldoen aan de wensen en eisen van de ondernemer kan de accountmanager een perceel

stappenmodel (zie ook hierboven) samen met het

bestaande bedrijventerreinen tegen te gaan.

op een nieuw bedrijventerrein aanbieden. Hij kiest gezamenlijk met de ondernemer voor het terrein en het perceel dat het beste past bij het

bedrijf op bestaande bedrijventerreinen en in de

Wanneer een gemeente zelf nieuwe grond uit-

bedrijf en bij het uitgiftebeleid (zie volgende bullet).

bestaande bedrijfsruimtemarkt naar nieuwe ruimte.

geeft kan ze gebruik maken van instrumenten als

•Tot slot kan de accountmanager met een wachtlijst de totale ruimtevraag van ondernemers prioriteren – omdat de ondernemer op de huidige

Lukt het het bedrijf niet om in de bestaande voor-

erfpacht, kettingbedingen, kwalitatieve verplich-

kavel écht niet meer vooruit kan, of op basis van andere criteria voorrang verdient – en reguleren volgens het uitgiftebeleid van de gemeente.

raad te slagen, dan wordt in beginsel ruimte aange-

tingen en terugkoopregelingen. Hiermee kan een

Niet alle ruimtevraag hoeft terstond ingewilligd te worden. Zo kan voorkomen worden dat op bestaande bedrijventerreinen veel ruimte ineens

boden op het nieuwe bedrijventerrein. Overigens

gemeente grond uitgegeven aan bedrijven en

leegkomt of nieuwe bedrijventerreinen snel vollopen. Aanvullende criteria kunnen zijn:

heeft de bereidheid van een bedrijf om mee te

tóch – indirect – invloed blijven uitoefenen op het

1.Wat is de economische binding van het bedrijf met de gemeente? Dit blijkt uit de toeleverende of verwerkende relatie met andere bedrijven

willen werken aan de herinvulling van zijn ‘oude

gebruik ervan en het effect op bestaande terreinen.

binnen de gemeente?

plek’ binnen het gemeentelijk beleid een positieve

2.Wat is de bijdrage van het bedrijf aan de werkgelegenheid (en dus het economisch belang) binnen de gemeente?

invloed op de beoordeling van de aanvraag voor

3.Voert het bedrijf een stuwende 7 en/of verzorgende 8 bedrijfsactiviteit?

een nieuwbouwlocatie.

4.Past de milieuhindercategorie op de huidige locatie? 10

5.Moet het bedrijf vanwege herstructurering verplaatst worden?

11


I n s t r u m e n t e n : e r f p a c h t, k e t t i n g b e d i n g e n t e r u g k o o p r e g e l i n g e n

P u b l i e k r e c h t e l i j k e i n s t r u m e n t e n : b e s t e m m i n g s p l a n e n b e e l d k wa l i t e i t plan

Een gemeente kan grond uitgeven in erfpacht. Op die manier blijft de gemeente eigenaar en behoudt ze een belangrijke invloed op bijvoorbeeld het gebruik en de bestemming van de grond. Daarnaast kan een gemeente profiteren van de waardestijging van de grond door de verschuldigde canon te koppelen aan de waarde van de grond. Voorbeelden van gemeenten die grond uitgeven in erfpacht zijn Amsterdam, Rotterdam, Den

Voorafgaand aan de daadwerkelijke bouwvergunning worden kenmerken, ligging, omvang en ontwerp van het bedrijf getoetst aan het geldend

Haag, Utrecht, Leiden en de Drechtsteden.

bestemmingsplan, de verkavelingvoorschriften en het beeldkwaliteitplan (mits beschikbaar).

Een gemeente kan grond op een nieuw bedrijventerrein uitgegeven in erfpacht. Wanneer het bedrijf vervolgens besluit te verhuizen kan de gemeente de grond terugnemen en zo voorkomen dat de grond door een ander bedrijf hergebruikt gaat worden. De gemeente houdt invloed op

Het bestemmingsplan en daarop gebaseerde bouwvergunning is het meest krachtige instrument uit de Wet Ruimtelijke Ordening (WRO). De

het aanbod van grond en dus de verplaatsingsruimte van andere bedrijven, gevestigd op andere, bestaande bedrijventerreinen. Dit voorkomt

bestemmingsplanvoorschriften geven aan wat onder de bepaalde bestemming moet worden verstaan. In het bestemmingsplan zijn ook bebou-

versnelde leegloop.

wingsvoorschriften en gebruiksvoorschriften opgenomen. Het bouwplan dat in de bouwaanvraag omschreven is, moet voldoen aan de gemeen-

Ook kan een gemeente sturen op extra voorwaarden bij uitgifte in erfpacht. Zij heeft de mogelijkheid om het erfpacht te beëindigen wanneer

telijke bouwverordening. De voorschriften die daarin zijn opgenomen hebben betrekking op gebruik, uitvoering van bouwwerkzaamheden en

het bedrijf niet meer voldoet aan de minimale eisen 9 . Bij het verkopen van grond is dat veel moeilijker. Nu kan de gemeente blijven sturen op

welstand:

het gebruik van de nieuwe grond en hiermee niet gewenste bedrijvigheid weren.

•Een gemeente kan sturen op specifieke gebruiksvoorschriften 10 (artikel 12 lid 1 Besluit WRO). Concrete sturing geven de voorschriften: acti-

Een gemeente kan een kettingbeding verbinden aan de gronduitgifte. Dit betekent dat ze op de lange termijn aanvullende voorwaarden kan

viteitentype, bedrijfsomvang en kantoorvloer. Hiermee kan een gemeente het gebruik op een nieuw bedrijventerrein sturen en (1) concurrentie

stellen aan het gebruik van de grond: óók na verkoop aan een ander bedrijf. Denk bijvoorbeeld aan de instandhouding van de uitgiftevoor-

met bestaande terreinen tegengaan – door te segmenteren (hierover later meer in paragraaf vijf ) en (2) de mogelijkheden van bedrijven die

waarden op de lange termijn, of om een laagwaardiger, of minder aantrekkelijk grondgebruik op het bedrijventerrein te voorkomen. Zo kan de

zich willen vestigen op een nieuw bedrijventerrein beperken.

kwaliteit van bestaande terreinen ook op de lange termijn behouden blijven. Heel veel gemeenten gebruiken al het kettingbeding, echter vooral

•Een gemeente kan sturen op specifieke bouwvoorschriften: (maximale) bouwhoogte, bebouwingspercentage en rooilijnen. Hiermee kan een

in de woningmarkt. Zelden wordt dit instrument toegepast bij bedrijfsruimte. Nadeel van een kettingbeding is dat het niet flexibel is voor het

gemeente aan een nieuw bedrijventerrein een onderscheidend kwaliteitsniveau meegeven dat aan de bestaande bedrijventerreinen ‘iets nieuws

vertrekkende bedrijf en daarnaast dat het juridisch betrekkelijk eenvoudig gebroken kan worden. Een alternatief voor een kettingbeding kan

toevoegt’ en zelfs bedrijvigheid van buiten de regio kan aantrekken.

een kwalitatieve verplichting zijn: dit is juridisch moeilijker te breken (zie bijlage).

•Een gemeente kan sturen op de fasering van bedrijventerreinen door een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheid op te stellen:

Met een terugkoopregeling kan een gemeente grond terugkopen. Dit kan nodig zijn bij herstructurering en voorkomt ongewenst gebruik bij

pas als de uitwerking van het bestemmingsplan gemaakt is, kan gestart worden met de uitgifte van terreinen.

doorverkoop. Na terugkoop kan de gemeente de grond weer uitgeven en daarmee ook invloed uitoefenen op het soort bedrijf wat zich wil

Het beeldkwaliteitplan is schakel tussen het bestemmingsplan en individuele bouwplannen en inrichtingsplannen en geeft uitwerking aan de

vestigen. Zo kan ze beter de kwaliteit van bestaande terreinen monitoren. Het is over het algemeen wel een kostbare oplossing die lange onder-

beoogde visueel-ruimtelijke kwaliteit. Bindend is het beeldkwaliteitplan echter niet!

handelingen vergt. Terugkoopregelingen worden in de praktijk dan ook vooral gebruikt in situaties waar het vertrekkende bedrijf op een hele

•De welstandstoets (met het beeldkwaliteitplan als basis) kan specifieke eisen aan de beeldkwaliteit overnemen

strategische plek op een bedrijventerrein zit, of wanneer het een hele grote kavel betreft, die qua vorm en omvang makkelijk hergebruikt kan

De bouwaanvraag toetsen aan ‘redelijke eisen van welstand’ is verplicht. Sinds 1 januari 2003 moeten gemeenten verplicht een welstandnota

worden. Er zijn in bijna iedere gemeente wel voorbeelden van incidentele terugkoop.

maken met criteria voor toets van welstand. •Een gemeente kan sturen op specifieke beeldkwaliteiteisen: (maximale) bouwhoogte, bebouwingspercentage en rooilijnen. Hiermee kan een gemeente concurrentie met bestaande terreinen tegengaan door te segmenteren (hierover later meer in paragraaf vijf ) en aan een nieuw bedrijventerrein een onderscheidend kwaliteitsniveau meegeven.

4. Aanvullende voorwaarden wanneer sprake is van private grondexploitaties

Het is daarom aan te raden gebruik te maken van

Wanneer een gemeente niet zelf grond op nieuwe

randvoorwaarden opgenomen staan voor de uit-

bedrijventerreinen in bezit heeft, maar een par-

gifte van nieuwe terreinen door de marktpartij. Dit

ticuliere partij, zoals een projectontwikkelaar of

laatste komt in de praktijk uiterst zelden op een

een grondexploitatiemaatschappij, dan is het

succesvolle manier van de grond. Immers de pro-

veel moeilijker om de negatieve effecten van

jectontwikkelaar heeft weinig belang bij beperkin-

de aanleg van nieuwe terreinen tegen te gaan.

gen aan zijn uitgiftemogelijkheden. Het is daarom

Publiekrechtelijke instrumenten alleen bieden

aan te raden te streven naar publiekprivate samen-

eigenlijk te weinig houvast voor samenhangend

werking bij de terreinuitgifte, dan wel contracten

bedrijventerreinenbeleid, omdat deze instrumen-

te sluiten over de herontwikkeling van uitplaat-

ten (met uitzondering van het handhavingsbeleid)

singslocaties buiten het nieuwe bedrijventerrein.

alleen betrekking hebben op het nieuwe terrein en

Dit komt nog maar beperkt voor in Nederland.

publiekrechtelijke instrumenten in combinatie met privaatrechtelijke overeenkomsten waarin

geen link leggen met bestaande bedrijventerreinen. 12

13


I n s t r u m e n t e n g e r i c h t o p s a m e n w e r k i n g e n p a r t i c i p at i e : p p s e n b o u w claimmodellen

4 Verankering van samen hang in het bedrijventerreinenbeleid

Met publiekprivate afspraken kan een gemeente zonder zelf grond uit te geven tóch participeren in nieuwe bedrijventerreinontwikkeling. Een gemeente kan buiten de wettelijke kaders met marktpartijen samenwerken en zo invloed uitoefenen op de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein, in herstructurering en in gebiedsgerichte projecten participeren. Publiek-Private-Samenwerking (PPS) is vooral geschikt bij

Om samenhangend bedrijventerreinenbeleid

negatieve effecten hebben op de economische

herprofilering en transformatie, waar immers de meeste winst te behalen is voor de marktpartij(en).

succesvol te implementeren is het belangrijk de

structuur van een gemeente, omdat bedrijven ver-

Mogelijkheden van samenwerking met marktpartijen zijn:

uitgangspunten hiervoor goed te verankeren in de

dwijnen naar omliggende gemeenten met voldoen-

•Delen in de opbrengsten van bedrijventerreinontwikkeling, die de gemeente opnieuw kan inzetten voor beheer en onderhoud van bestaande

verschillende onderdelen van het bedrijventerrei-

de aanbod aan bedrijventerreinen. Van dit instru-

terreinen;

nenbeleid. Bij voorkeur gaat deze verankering ver-

ment zijn (nog) amper voorbeelden van gemeenten

•Op voorwaarde van herstructurering van (delen van) bedrijventerreinen participeren in gezamenlijke ontwikkeling van nieuwe bedrijventer-

der dan de gemeentegrenzen en vindt het plaats

voorhanden. Overigens laten ervaringen uit de

reinen. Overigens kan een gemeente ook deze voorwaarde opnemen in de uitgifte en zo buiten de verdere ontwikkeling blijven;

binnen een samenhangende economische regio.

praktijk zien dat de negatieve effecten van het realiseren van schaarste vaak meevallen. Dit hangt

•Vastleggen van uitplaatsingsmogelijkheden van laagwaardige of ongewenste bedrijven bij herstructurering op nieuwe bedrijventerreinen bij gronduitgifte.

Het belangrijkste element in een goed verankerd

samen met de afstand waarover bedrijfsruimtege-

Met een bouwclaimmodel kan een gemeente afspraken maken met marktpartijen over de uitgiftevoorwaarden bij nieuwe bedrijventerreinen. In

samenhangend bedrijventerreinenbeleid is in de

bruikers verhuizen naar nieuwe bedrijventerreinen.

ruil bijvoorbeeld voor commitment aan een gemeentelijk uitgifteprotocol, waardoor de uitgifte van de marktpartij vertraagd, kunnen gemeente

eerste plaats schaarstebeleid. Daarnaast kan het

Circa 90 procent van de verhuisbewegingen vindt

en marktpartij zoeken naar ontwikkelingsmogelijkheden die kunnen dienen als compensatie voor een vertraagde uitgifte. We denken met name

segmentatiebeleid en het grondprijsbeleid een

plaats binnen een straal van circa 25 kilometer. Er

op het realiseren van nieuwe ontwikkeling op de locaties van uit te plaatsen bedrijven.

belangrijke rol spelen in de verankering van samen-

hebben zich in sommige gemeenten en regio’s in

hang tussen bestaande en nieuwe terreinen.

Nederland (bijvoorbeeld de regio Gooi- en Eemland of gemeente Enschede) de afgelopen jaren ook

1. Aanbodbeleid gericht op schaarste

situaties voorgedaan waar men vaak noodgedwon-

Eén van de belangrijkste manieren om te zorgen

bedrijventerrein kon beschikken. Er hebben zich

dat bestaande terreinen niet sneller verouderen

in de betrokken gemeenten echter niet of uiterst

dan strikt noodzakelijk, is beperken van het aanbod

beperkt verhuizingen van bedrijven voorgedaan

aan nieuwe terreinen. Daarnaast kan een gemeente

naar een concurrerende gemeente met meer

de uitgifte van nieuw bedrijventerrein reguleren

terreinaanbod.

gen tijdelijk niet of nauwelijks over uitgeefbaar

en gefaseerd aan bedrijven uitgeven. Bijvoorbeeld over een langere termijn uitgesmeerd of in relatie

Box: gemeente Rot terdam

tot uitgifte van bestaande, leeggekomen kavels in de bestaande bedrijventerreinen. De gemeente Rotterdam voert in het kader van haar programma

7 Stuwende bedrijfsactiviteit: bedrijfsactiviteit waarbij de locatiekeuze niet alleen wordt bepaald door het lokale of regionale bevolkingsdraagvlak,

Gemeenten zijn over het algemeen zeer huiverig

‘Ruimte voor Bedrijven’ vanwege de schaarste aan bedrijventerrein

om dit instrument in te zetten, maar het is één van

van 1 april 2003 tot 1 april 2005 een proef met ‘selectief uitgifte-

de meest effectieve manieren om ervoor te zorgen

beleid’ uit. Ze geeft in deze periode alleen kavels uit aan:

dat bestaande bedrijventerreinen goed gebruikt

•Bedrijven in de economische speerpuntclusters (havengerelateerde

blijven worden, omdat het de verhuisdynamiek van

bedrijvigheid, ICT, AV, toerisme, zakelijke dienstverlening en de

bedrijven omlaag brengt. Toch is het niet verstan-

medische sector).

dig zomaar nieuw aanbod te beperken. Wanneer

•Bedrijven met een spin off, ook buiten de regio.

dit instrument alleen op het niveau van één

•Bedrijven met aantoonbaar intensief ruimtegebruik.

gemeente wordt geïmplementeerd kan het immers

De effecten zijn voor zover bekend nog niet expliciet geëvalueerd.

maar voor een groot deel ook door andere locatiefactoren. 8 Verzorgende bedrijfsactiviteit: bedrijfsactiviteit waarbij de locatiekeuze voornamelijk wordt bepaald door het lokale of regionale bevolkingsdraag vlak. 9 Erfpacht is gekoppeld aan het onroerende goed. De erfpachter kan zijn recht overdragen aan een ander, zonder dat daarbij iets verandert aan de

14

voorwaarden waaronder de onroerende zaak in erfpacht is uitgegeven. In de akte van vestiging kunnen erfpachtvoorwaarden worden opgenomen. 10 in plaats van ‘toekomstig bedrijventerrein’ of ‘bedrijfsdoeleinden’.

15


B o x : g e m e e n t e Ti l b u r g

I n s t r u m e n t: b e l e i d g e r i c h t o p s e g m e n t e r i n g

De gemeente Tilburg lijkt zich steeds meer te richten op kleinschalige en hoogwaardige bedrijventerreinen en op zakelijke dienstverlening. Voor

Kern van een goed segmentatiebeleid is het juiste bedrijf op de juiste plek: niet alleen maar laagwaardige bedrijfsactiviteiten op oude terreinen

de gemeente Tilburg ontwikkelde de Kamer van Koophandel Midden-Brabant een instrument voor selectief vestigingsbeleid: een afwegingskader

en hoogwaardige op nieuwe terreinen.

met een aantal criteria en indicatoren waarop een bedrijf kan worden beoordeeld:

Het gaat erom elk bedrijventerrein een bepaald vestigingsmilieu mee te geven. Voor een goede segmentering kan een gemeente zich bij voor-

•Werkgelegenheid (aantal werknemers en gemiddelde scholingsgraad);

keur op verschijningsvorm richten. Dit sluit het beste aan bij de wensen en eisen van bedrijven. In de gebruiksvoorschriften van een bestem-

•Economie (toegevoegde waarde, R&D-intensiteit, investeringsniveau, arbeidsproductiviteit);

mingsplan voor een nieuw bedrijventerrein kan een gemeente specifieke eisen aan nieuwvestigers stellen en ongewenste bedrijven weren. Zo

•Ruimtegebruik (ruimtegebruik per werknemer, bebouwingsdichtheid, vrijkomende locatie);

ook in het beeldkwaliteitplan en in de uitgifte. De segmentatie die hiermee ontstaat beperkt de concurrentiekracht van het nieuwe bedrijven-

•Herkomst (vertreklocatie, urgentie);

terrein ten opzichte van de bestaande. Gevestigde bedrijven kunnen vanwege het profiel van het nieuwe bedrijventerrein niet altijd hiernaartoe

•Milieu (milieucategorieën, energieverbruik).

verhuizen. Wel zal een verschuiving van bedrijven naar andere locaties plaatsvinden, geen(!) leegloop, want er komt een ander bedrijf voor

De gemeente Tilburg wil op bedrijventerrein Vossenberg-West bedrijven met een hoge bebouwingsdichtheid huisvesten. Ze scoort elk bedrijf op

terug dat past in de typologie.

de wachtlijst op de verschillende indicatoren en stelt van elk bedrijf een scorekaart op. Vanuit de scorekaart worden scorematrices samengesteld waarin de gemeente weegfactoren op basis van haar beleid toepast. Bijvoorbeeld, ze kent extra gewicht toe aan het criterium ruimtegebruik en

het meest geschikte bedrijf uitgeven. Het instrument verhoogt de transparantie van het uitgiftebeleid. Met dit instrument kan de gemeente haar

3. Grondprijsbeleid gericht op uitgifte boven kostprijs

4. R egionale samenwerking in beleid

keuze voor uitgifte van bedrijfskavel aan bepaalde ondernemingen onderbouwen. De uitgifte van bedrijventerrein zal binnen het kader van een

Hoe lager de grondprijs voor nieuwe bedrijven-

Bedrijven oriënteren zich wanneer ze willen ver-

objectief instrument uiteindelijk maatwerk blijven.

terreinen, hoe onaantrekkelijker het wordt om

huizen veelal lokaal of regionaal, dus in dit geval

te investeren in bestaande bedrijventerreinen.

geldt: hoe verder het bedrijventerreinenbeleid

Gemiddeld genomen zijn de kosten voor het

reikt, des te beter is de uitgifte en de gewenste

opknappen of uitbreiden van bestaande panden

ontwikkelingsrichting van bedrijventerreinen in de

relatief hoog in vergelijking tot het realiseren van

hand te houden. Hiermee wordt concurrentie tus-

2. Bedrijventerreinenbeleid gericht op segmentering

bedrijfsruimte op nieuw uitgegeven grond. Dat

sen gemeenten voorkomen en kunnen bedrijven-

betekent dat ondernemers al snel de voorkeur zul-

terreinen op regionaal vlak complementair worden

Een gemeente kan ook door de segmentatie van

len geven aan verkoop van het pand dat niet meer

gemaakt.

terreinen invloed uitoefenen op het aanbod van

aan de bestaande eisen voldoet en ergens anders

grond voor bedrijven. Segmenteren wil zeggen dat

op nieuw beginnen. Door in te zetten op realis-

Wanneer in een regio veel samen wordt gewerkt

de ruimtevraag van bedrijven gespecificeerd wordt

tische, maar niet al te lage, grondprijzen kan dit

tussen gemeenten (bijvoorbeeld in sommige

in verschillende onderscheidende typen. Meestal

effect enigszins worden tegengegaan. Met name

kaderwetgebieden) is het draagvlak voor regionaal

spreekt men dan over een bedrijventerreinen-

gemeenten in het westen van het land vragen vaak

samenhangend bedrijventerreinenbeleid groter

typologie. Door veel aandacht te schenken aan de

realistische grondprijzen.

dan wanneer dit niet zo is. Dit kan betekenen dat

daarbinnen bebouwingsdichtheid. Met behulp van een scorematrix kan de gemeente Tilburg bedrijven onderling vergelijken en een kavel aan

onderscheidende kwaliteiten van bedrijventerrei-

het ambitieniveau van regionale afspraken op een

nen kan een palet aan locatietypen geboden wor-

Overigens wordt de sturende werking van het

hoger niveau kan liggen. Door ook regionaal samen

den, die niet met elkaar concurreren, maar elkaar

grondprijsbeleid in de praktijk nog wel eens over-

te werken kunnen gemeente een aantal van de

juist aanvullen. Daarnaast kan een gemeente door

schat. De kosten voor de grond bedragen slechts

genoemde instrumenten op regionaal vlak toepas-

te segmenteren bepaalde typen bedrijven wel en

een zeer beperkt deel van de totale huisvestings-

sen. De werking is dan beter en de reikwijdte van

andere niet toestaan op een nieuwe locatie. Dit om

lasten van een onderneming (gemiddeld 10 tot

de instrumenten is groter.

leegloop van bestaande bedrijventerreinen tegen

20 procent) en vaak slechts 1 tot 2 procent van de

te gaan.

totale investeringslasten van een ondernemer in geval van een nieuw bedrijfspand. Dit betekent dat een grondprijsstijging van bijvoorbeeld enkele tientjes per meter kavel in de praktijk vooral een signaalwerking heeft.

16

17


Instrumenten voor regionale samenwerking

5 Aangepaste grondexploitatie

1.Regionaal vermarkten van bedrijventerreinen: gemeenten kunnen besluiten tot verregaand samenwerken bij het vermarkten en ontwikkelen

De gangbare praktijk van grondexploitaties is dat

van bedrijventerreinen. De concurrentiekracht van de regio als geheel neemt toe en de onderlinge concurrentie neemt af. Ontwikkelingsrisico’s

een (of samenwerkende) gemeente(n) ruwe bouw-

van gemeenten worden ook kleiner.

grond koopt (kopen), deze bouwrijp maakt en

Gebruikersheffing boven op grondprijs van nieuw bedrijventerrein

2.Regionaal faseren van bedrijventerreinen: de fasering van sommige bedrijventerreinen kunnen gemeenten regionaal afstemmen, bijvoor-

vervolgens percelen aan ondernemers verkoopt die

In plaats van of gecombineerd met een hogere

beeld als teveel terreinen voor hetzelfde segment op de markt (dreigen te) komen.

daarop voor eigen gebruik een bedrijfspand laten

grondprijs voor nieuwe bedrijventerreinen is het

3.Regionaal uitgiftebeleid: gemeenten kunnen gezamenlijk vestigingseisen opstellen en zo de invulling en volstroom van bedrijventerreinen

bouwen.

aan te raden een gebruikersheffing te introduceren

prioriteren. Dit wordt nog nergens in Nederland toegepast. Wel streeft het OBR (Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam) regionaal uitgiftebeleid in de

Meestal haalt een gemeente inkomsten uit de

voor nieuwe bedrijventerreinen, om daarmee de

Rotterdamse regio na.

verkoop van bouwrijpe percelen en eventuele sub-

kwaliteit van bestaande terreinen te verbeteren.

4.Regionaal segmenteren en clusteren: samen met de regiogemeenten kan een gemeente vergaande afspraken maken over de segmentering en

sidies van rijksoverheid, provincie of derden. Tot de

Deze gebruikersheffing kan beschouwd worden als

fasering van locaties. De regiogemeenten moeten het in ieder geval eens worden over de meest geschikte locatie voor hoogwaardige bedrijven

uitgaven behoren kosten als sloop van opstallen,

een soort vereveningsregeling tussen nieuwe en

maar ook die voor een cluster van milieubelastende bedrijven en ruimte-extensieve bedrijven. Wat is de beste locatie voor grootschalige logis-

bodemsanering, ontsluiting, et cetera. Daarnaast

bestaande terreinen, door van de (totale) uitgifte-

tiek in de regio en wat is de beste plek voor hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers?

zijn er algemene uitgaven voor het maken van de

prijs (netto grondprijs plus gebruikersheffing) van

5.Regionaal schaarste opvoeren: door op regionaal niveau schaarste op te voeren kan voor een deel de uittocht van bedrijven naar locaties

plannen en het toezien op de uitvoering ervan. Ook

nieuwe terreinen het heffingsdeel in een revitalise-

en gemeenten waar nog wel uitbreiding mogelijk is, tegengegaan worden. Door schaarste zijn gebruikers van grond en ontwikkelaars eerder

vallen hieronder de rentekosten op de leningen die

ringsfonds te storten. Met een heffing van circa €

bereid na te denken over alternatieve oplossingen. Zorgvuldig(er) gebruik van de bestaande ruimte op bedrijventerreinen en herstructurering

zijn aangegaan. Hoe langer de bouwrijp gemaakte

20 per m² kavel op de nieuwe grond, kan circa 50

van verouderde terreinen is hiervan het resultaat. Dit wordt nog nergens in Nederland toegepast. Wel streeft de provincie Noord-Holland naar

grond onverkocht blijft, hoe hoger de rentekosten.

procent van de kosten van een lichte herstructurering (revitalisering of face lift) worden opgebracht.

10 procent minder uitgifte. Dit initiatief komt echter niet vanuit de Noord-Hollandse gemeenten.

grondprijs wordt afgedragen aan een regionaal fonds wanneer men zich niet aan de afspraken over uitgifteprotocol en vestigingsbeleid houdt.

Minder uitgeven: kleinere deelplannen of hogere rentelasten

Een voorbeeld van deze regeling wordt in Twente concreet toegepast, wanneer gemeenten kiezen voor het faciliteren van bedrijven in tegen-

Als een gemeente serieus aan de slag gaat met

spraak met de hierover gemaakte afspraken. Bij een eerste ingreep wordt 15 procent van de grondprijs afgedragen, bij elke volgende overtre-

de bovengenoemde instrumenten voor samen-

ding dragen gemeenten 40 procent af.

hangend bedrijventerreinenbeleid, dan heeft dit

6.Regionale afspraken versterken door een convenant te sluiten waarin gemeenten met elkaar afspreken dat een bepaald percentage van de

Dit wordt, voor zover bekend, nog nergens in Nederland toegepast.

belangrijke consequenties voor zowel de kostenkant als de opbrengstenkant van de grondexploitatie: selectieve gronduitgifte leidt immers als het goed is tot een lager uitgiftetempo op bedrijventerreinen. Dit heeft tot gevolg dat ofwel de omvang van nieuwe deelgebieden binnen een bedrijventerrein kleiner gemaakt moeten worden (bijvoorbeeld vlekken van 8 hectare in plaats van vlekken van 10 hectare) ofwel dat gemeenten moeten rekenen met een langere grondexploitatieperiode en daardoor met hogere rentelasten.

18

19


6 De succesformule: samenhang en commitment Geen standaardrecept

een regionale aanpak van het bedrijventerreinen-

een samenhangend bedrijventerreinenbeleid naar

Er is niet één succesrecept voor samenhangend

beleid dan daar buiten.

vooral meedenken met ondernemers. Niet het rea-

bedrijventerreinenbeleid. Eerder is het zo dat uit de

liseren van veel nieuwe gronduitgiften is het doel,

bestaande gereedschapskist een combinatie van

Hoewel het instrumentarium dus niet een stan-

maar het faciliteren van bedrijven, hetzij op de hui-

instrumenten gekozen kan worden die past bij de

daardrecept is, zijn er wel een aantal succesfacto-

dige locatie, hetzij op een nieuwe plek!

lokale problemen en bij de sturingscultuur binnen

ren voor een samenhangend bedrijventerreinen

de gemeente.

beleid te benoemen.

B o x : s u c c e s fa c t o r e n

Uit de praktijk blijkt dat met name vier factoren

Creëren van samenhang

•Veel aandacht voor communicatie. Ondernemers moeten de nieuwe

belangrijk zijn voor de keuze van geschikte ele-

Om bedrijventerreinen in de bestaande voorraad

procedure niet als negatief (belemmerend, betuttelend, vertragend)

menten in een samenhangend bedrijventerreinen-

te behoeden voor leegloop en verpaupering bij

zien.

beleid:

ontwikkeling van nieuwe is het kernwoord ’samen-

•Veel tijd stoppen in accountmanagement om handelswijze van

hang’. Dat wil zeggen, nieuwe bedrijventerreinen

gemeente bij uitgifte goed uit te leggen aan bedrijven, inclusief

ten af van de mate van schaarste aan bedrijven-

ontwikkelen en daarbij tegelijkertijd aandacht

goede, ondernemersvriendelijke mensen als contactpersoon naar

terreinen in een bepaalde regio. Wanneer de

besteden aan het behoud en beheer van bestaande

het bedrijf.

schaarste aan grond voor nieuwe bedrijventerrei-

bedrijventerreinen.

•Binnen regio overaanbod van bedrijventerreinen in een bepaald

In de eerste plaats hangt de inzet van instrumen-

segment voorkomen.

nen groot is, is het draagvlak voor samenhan gend bedrijventerreinen beleid groter dan in

Ook de kracht van de genoemde instrumenten zit

•Bij de grondexploitatie van nieuwe terreinen expliciet kiezen voor

regio’s met een ruime vraagaanbodverhouding.

in de samenhang en de manier waarop instrumen-

een lager uitgiftetempo, omdat nieuwe terreinen selectief uitgege-

In de tweede plaats hangt de inzet van instru-

ten ingezet worden. Een deel van de instrumenten

ven worden.

menten af van de eigendomsverhoudingen op de

zal voor gemeenten op zich gesneden koek zijn.

•Duidelijk, ondernemersvriendelijk protocol opstellen dat realis-

grondmarkt: wanneer de gemeente de uitgifte

De winst zit in een integrale aanpak. Het draait in

tisch is voor bedrijven en goed is uit te leggen aan iedereen.

van nieuwe terreinen verzorgt, heeft ze pri-

de paragrafen vier en vijf om de vraag: wanneer en

vaatrechtelijke sturingsmogelijkheden in het uit-

welke instrumenten kan een gemeente inzetten om

gifte- en grondprijsbeleid die niet ingezet kun-

bij de uitgifte van een nieuw bedrijventerrein de

nen worden wanneer de uitgifte door private par-

kwaliteit van bestaande terreinen te waarborgen?

tijen geschiedt. In de derde plaats: hoe past een bepaald instru-

20

Enthousiaste en expliciete aanpak

ment binnen het bestaande bedrijventerreinen-

Naast de inzet van instrumenten is het belangrijk

beleid? Sommige gemeenten hebben een traditie

dat binnen een gemeente ambtelijk en bestuurlijk

waarbij de inzet van privaatrechtelijke instrumen-

ook de overtuiging bestaat dat een samenhan-

ten, zoals beperkte zakelijke rechten bij de uitgif-

gende bedrijventerreinontwikkeling relevant is

te van bedrijventerreinen eerder regel dan

voor de economische en ruimtelijke structuur van

uitzondering is, de meeste niet. De ervaring en

een gemeente. Dit betekent dat in veel gemeen-

sturingscultuur van een gemeente zijn dan van

ten ook een cultuuromslag nodig is bij met name

invloed op keuze van instrumenten.

de uitgifte en exploitatie van bedrijventerreinen.

In de vierde plaats spelen de mate waarin in het

Waar voorheen een projectleider, accountmanager

bedrijventerreinenbeleid sprake is van regionale

en/of bedrijfscontactfunctionaris bij het gemeen-

bestuurlijke kaders een rol. Zo is in kaderwetge-

telijk grondbedrijf bij voorkeur zo veel mogelijk

bieden of Wgr-regio’s meestal meer sprake van

hectaren terrein uitgaf, verschuift zijn of haar rol in 21


Bijlage: instrumenten voor samenhangend bedrijventerreinenbeleid In deze bijlage zetten we praktische handvatten voor een effectief samenhangend bedrijventerreinenbeleid op een rij. We concentreren ons hierbij op zes typen van instrumenten: 1. Publiekrechtelijke instrumenten; 2. Privaatrechtelijke en/of verbintenisrechtelijke instrumenten; 3. Instrumenten gericht op participatie bij ontwikkeling; 4. Procesinstrumenten; 5. Beleidsnota’s; 6. Stimuleringsbeleid. Voor elk van de thema’s geven we de belangrijkste sturingsinstrumenten die u als gemeente kunt inzetten voor een samenhangend bedrijventerreinenbeleid. Hierbij zetten we telkens de globale mogelijkheden voor gebruik van de instrumenten op een rij. Waar mogelijk geven we een toelichting op de mogelijkheden en het gebruik van de instrumenten behorende bij het thema.

1.Publiekrechtelijke instrumenten

2 . P r i v a at r e c h t e l i j k e e n / of verbintenisrechtelijke instrumenten

3.Instrumenten gericht op p a r t i c i p at i e b i j o n t w i k k e ling

4.Procesinstrumenten

• bestemmingsplan

met uitwerkingsbevoegdheid • beeldkwaliteitplan • vergunningverlening • handhavingsbeleid • erfpacht • convenant • kwalitatieve

verplichtingen • kettingbeding

• publiekprivate

samenwerking • bouwclaimmodel • terugkoopregeling • verevening

• accountmanagement • monitoring

• bedrijventerreinenbeleid 5 . B e l e i d s n o ta’ s

• vestigingsbeleid • bedrijventerreinentypologie • nota • nota

grondprijsbeleid terreinuitgifte

• ruimtescan 6.Stimuleringsbeleid

• verplaatsingsheffing • subsidie

22

23


1. Publiekrechtelijke instrumenten

B e e l d k wa l i t e i t -

Een globaal (eind)plan is flexibel maar biedt nog te weinig handvatten voor een gemeente om een duidelijk

p l a n : w e l s ta n d - profiel en kwaliteit voor het bedrijventerrein neer te zetten. Zeker wanneer naar verschijningsvorm wordt stoets

gesegmenteerd of een kwaliteitsniveau standaard moet zijn. Dat kan met een beeldkwaliteitplan. Het beeld-

Korte

Met (gebruiks)voorschriften en milieunormen in het bestemmingsplan kan een gemeente sturen op ruimtege-

omschrijving

bruik en inrichting van een bedrijventerrein. Sturen op visueel-ruimtelijke kwaliteit kan in het beeldkwaliteit-

kwaliteitplan is een schakel tussen het bestemmingsplan en individuele bouwplannen en inrichtingsplannen.

plan, met daaraan gekoppeld de welstandstoets. Daarnaast kan een gemeente op bestaande bedrijven-

Het beeldkwaliteitplan geeft uitwerking aan hetgeen met betrekking tot de visueel-ruimtelijke kwaliteit is

terreinen actief handhavingsbeleid voeren om de kwaliteit en daarmee ook bedrijven te behouden of privaat-

beoogd in de beschrijving in hoofdlijnen. Bindend is dit beeldkwaliteitplan echter niet! Een gemeente kan het

rechtelijk sturen met uitgiftebeleid (zie volgende kader).

beeldkwaliteitplan op de volgende manieren inzetten voor selectieve uitgifte van bedrijventerrein: 1.Door het beeldkwaliteitplan te gebruiken als basis voor de welstandtoets: een gemeente kan, door een beeldkwaliteitplan op te nemen als bijlage of in de toelichting te verwijzen naar een beeldkwaliteitplan

Bestemmings-

Het bestemmingsplan en daarop gebaseerde bouwvergunning is het meest krachtige instrument uit de WRO,

plan: uitwer-

want het is bindend. Is de aanvraag voor een bouwvergunning niet in overeenstemming met het bestemmings-

k i n g s p l i c h t,

plan, dan moet een college de aanvraag weigeren. Overigens vergt een gedetailleerd (rechtszeker) bestem-

(gebruiks)

mingsplan wel veel inspanning op het gebied van handhaving. Een globaal (eind)plan met uitwerkingsplicht

voorschriften

geeft daarentegen wel weer meer flexibiliteit. Een gemeente kan een bestemmingsplan op de volgende manie-

en

ren inzetten voor selectieve uitgifte van bedrijventerrein:

milieunormen

1.Door te sturen op specifieke gebruiksvoorschriften (artikel 12 lid 1 Besluit WRO): een gemeente kan het toe-

sturen op visueel-ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik en beheer op een bedrijventerrein. Een gemeente kan in de ‘standaard’ welstandstoets specifieke eisen aan de beeldkwaliteit opnemen. Overigens is de toets van een bouwaanvraag aan ‘redelijke eisen van welstand’ verplicht (sinds 1 januari 2003 moeten gemeenten verplicht een welstandnota maken met criteria voor toets van welstand). 2.Door een uitgebreide toelichting op te vragen bij een bouwaanvraag: een gemeente (Burgemeester en Wethouders) kan bij het indienen van een bouwaanvraag de aanvrager meer (of minder) gegevens laten verstrekken (artikel 4 lid 1 Besluit indieningvereisten aanvraag bouwvergunning en toelichting op de aan te

gelaten gebruik op een bedrijventerrein verregaand concretiseren. ‘Toekomstig bedrijventerrein’ of ‘bedrijfs-

leveren gegevens en bescheiden). Met geveltekeningen, principedetails of schetsmaquette kan een gemeente

doeleinden’ is vaak een te vage omschrijving. Wel concrete sturing geven bijvoorbeeld activiteitentype,

de nieuwbouw toetsen op een goede inpassing in de omgeving en verschijningsvorm. Let wel, een gemeente

bedrijfsomvang en kantoorvloer.

kan een bouwvergunning niet weigeren op grond van het beeldkwaliteitplan – wel op grond van redelijke eis

2.Door te sturen op specifieke bouwvoorschriften: een gemeente toetst de bouwaanvraag aan de gemeente-

van welstand.

lijke bouwvoorschriften. Concrete sturing in de bouwtoets geven bijvoorbeeld (maximale) bouwhoogte,

3.Door aanvullende beeldkwaliteitseisen te stellen bij verkoop van grond: een gemeente kan (als zij grond-

bebouwingspercentage en rooilijn.

eigenaar is) bij verkoop van grond eisen stellen aan de kopende partij om zich aan het beeldkwaliteitplan te

3.Door deelgebieden uit te werken: een gemeente kan door een bedrijventerrein op te delen in verschillende

verbinden.

gebieden, met verschillende bestemmingen, bijvoorbeeld het gebruik, ambitieniveau en de kwaliteit per deelgebied in het bestemmingsplan vastleggen. Dit maakt ook segmentatie van bedrijvigheid op terreinniveau mogelijk.

Actief hand-

Met een actief handhavingsbeleid kan een gemeente functionele veroudering van een bedrijventerrein

4.Door te sturen op specifieke milieuvoorschriften: een gemeente toetst de bouwaanvraag aan de gemeente-

h av i n g s b e l e i d :

tegengaan. Bij functionele veroudering voldoet het bedrijventerrein niet meer aan de eisen van bedrijven.

lijke milieunormen. Concrete sturing in de milieutoets geven bijvoorbeeld bepalingen over duurzaam energie-

prioritering en

Een gemeente kan actief handhavingsbeleid op de volgende manieren inzetten om bedrijventerreinen in de

en ruimtegebruik en hindercategorie.

h a n d h av i n g

bestaande voorraad te beschermen (voor leegloop en verloedering):

5.Door een bouwaanvraag op basis van het voorbereidingsbesluit (artikel 21 WRO) te weigeren: een gemeente

1.Door prioritering van (verouderde) bedrijventerreinen: een gemeente kan een prioritering maken in haar

kan, door te verklaren het bestemmingsplan te gaan herzien, ontwikkelingen tegenhouden die niet pas-

herstructureringsbeleid. Hiermee komt het juiste bedrijventerrein aan bod op het juiste moment. Ook kan een

sen binnen een nieuw plan. Daarnaast kan een gemeente op die manier het bestaande gebruik als het ware

gemeente hiermee de aanpak van bestaande bedrijventerreinen prioriteren boven (relatief ) nieuwe.

‘bevriezen’. Een gemeente kan dit instrument inzetten bijvoorbeeld bij plannen voor herstructurering of trans-

2.Door het in stand houden van kwaliteit en bereikbaarheid van bedrijventerrein: een gemeente kan, om de

formatie van een bedrijventerrein.

kwaliteit en bereikbaarheid optimaal te houden, bij de start van een terrein als duurzaamheidmaatregelen

6.Door te sturen op voorschriften in het voorbereidingsbesluit (artikel 14 WRO): een gemeente kan ook met

invoeren, al dan niet gekoppeld aan het bestemmings- of beeldkwaliteitplan. Ook een beleidsplan (voor

een voorbereidingsbesluit het toegelaten gebruik op een bedrijventerrein verregaand concretiseren. Zo kan zij

verkeer en vervoer bijvoorbeeld) kan goede bereikbaarheid in stand houden, de bestaande kwaliteit en bereik-

voorkomen dat een bedrijventerrein minder geschikt zal worden voor de verwerkelijking van een daaraan bij

baarheid ‘opplussen’ en in enkele gevallen nieuwe kwaliteit of aspecten van bereikbaarheid brengen.

het plan te geven bestemming. 7.Tot slot: door regionale sturing op gebruiksvoorschriften: ook een regio kan het toegelaten gebruik op bedrijventerrein(en) verregaand concretiseren. Tot januari 2005 hadden kaderregio’s de mogelijkheid binnen de ‘Kaderwet Bestuur in Verandering’ bestemmingsplanvoorschriften voor bedrijventerreinen te sturen. Een nieuwe regeling is in de maak.

24

25


2 . P r i v a at r e c h t e l i j k e e n / o f v e r b i n t e n i s r e c h t e l i j k e i n s t r u m e n t e n 9.Een gemeente kan gepachte grond vrijmaken voor herstructurering: bij zware revitalisering, herprofilering en transformatie kan een gemeente die grond in erfpacht heeft uitgegeven zorgen voor tijdige beschikbaar-

K o r t e o m s c h r i j - Een gemeente kan beleid voeren door zelf grond in eigendom te hebben en zelf uit te geven in erfpacht. Maar

heid van de grond, uiteraard met vergoedingen conform de onteigeningsregelgeving. Ten opzichte van

ving

ook door grond onder bepaalde voorwaarden uit te geven (kwalitatieve verplichting, terugkoopregeling,

‘gewone’ onteigening is een formele planologische basis (bestemmingsplan, bouwplan) niet nodig en wordt

kettingbeding). Overigens wordt erfpacht niet vaak ingezet in de praktijk, omdat veel bedrijven nog altijd

forse tijdwinst geboekt. Erfpacht weerhoudt ook van versnipperd grondeigendom (wat lastig is bij herstruc-

voorkeur hebben voor koop. Daarnaast kan een gemeente een convenant sluiten met andere gemeenten of een

turering).

private partij.

10.Tot slot: erfpacht is een privaatrechtelijke basis voor samenwerking: in gebiedsontwikkeling in PPS-verband is erfpacht een goede privaatrechtelijke basis voor samenwerkingsafspraken. Zowel op het stuk van zeggenschap en beheer, als bij het delen van financiële risico’s (rendementsafhankelijke canon).

r f pa c h t:

Erfpacht is een privaat recht dat ligt tussen eigendom en huur. De erfpachter (gebruiker) heeft het recht de

controle en

grond te gebruiken voor een afgesproken bestemming, meestal voor onbepaalde tijd. Het geeft een gemeente

selectiemiddel

invloed op ruimtelijke ontwikkelingen en de mogelijkheid waardestijging van grond te laten toekomen aan de gemeenschap. Een gemeente kan erfpacht op de volgende manieren inzetten bij uitgifte van nieuw bedrijventerrein, om het toekomstig gebruik te kunnen beïnvloeden: 1.Door te sturen op extra voorwaarden aan uitgifte: een gemeente kan met erfpacht (geregeld in Burgerlijk Wetboek) extra voorwaarden aan de gronduitgifte verbinden en zo ook bedrijventerreinen makkelijker terug-

Co n v e n a n t:

Met een convenant beogen partijen te streven naar samenwerking en afstemming van hun beleid met betrek-

va s t l e g g e n va n

king tot de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen. Een convenant kan op de volgende manieren worden

afspraken en

ingezet:

programmering

1.Convenant tussen gemeenten: programmering van revitalisering en uitgifte rangorde. Het is ook mogelijk

kopen (als dit nodig is, bijvoorbeeld voor heruitgifte voor ander gebruik). Dit instrument wordt nog maar door

om te selecteren op kenmerken van bedrijven en die naar verschillende bedrijventerreinen te sturen, eventueel

enkele gemeenten toegepast en als gemeenten grond in erfpacht uitgeven wordt het bovendien zelden expli-

ook een regionaal bedrijventerrein.

ciet ingezet voor samenhangend bedrijventerreinenbeleid.

2.Convenant met bedrijven: een convenant met verplaatsende bedrijven of bedrijven die willen verhuizen (bin-

2.Door controle op gebruik: een gemeente kan met erfpacht de controle op grond en gebruik van ‘erf ’ houden.

nen eenzelfde gemeente) kan bijvoorbeeld gaan over het opknappen op de bestaande locatie of op de nieuwe

Een gemeente heeft immers de mogelijkheid om het erfpacht te beëindigen wanneer bedrijven niet meer

locatie, duurzaamheidmaatregelen of beheersmaatregelen of zorgvuldiger omgaan met ruimte.

voldoen aan de minimale eisen. Bij het verkopen van grond is dat veel moeilijker. Zeker wanneer bedrijven

3.Convenant voor BV/CV: door één gezamenlijke organisatie te maken die alle activiteiten uitvoert is een her-

vertrekken en grond (en eventueel opstallen) doorverkopen, aan andere bedrijven.

structurering effectiever en kunnen kosten en opbrengsten worden gedeeld. Ook kunnen bedrijventerreinen in

3.Door te sturen op flexibele uitgifte na herbestemming: met erfpacht kan een gemeente wanneer zij de

samenhang worden ontwikkeld en opgeknapt.

bestemming van een bedrijventerrein of een deel daarvan verandert (bijvoorbeeld bij transformatie of functi-

4.Convenant met ontwikkelende partij: een gemeente of BV/CV kan een programma van eisen formuleren voor

onele verandering) de grond opnieuw, aan ander (type) bedrijvigheid uitgeven.

ene bedrijventerrein. De uitvoerende, private partij kan door deze te accepteren en realiseren daarmee het

4.Door erfpacht te gebruiken als selectiemiddel: een gemeente kan grond weigeren te pachten aan bedrijven

recht van exploitatie verwerven voor een bepaalde periode. Dit is overigens vooral aantrekkelijk bij combina-

die zij niet wil op het bedrijventerrein. Maar let wel: inzet van erfpacht op deze wijze is maar beperkt moge-

ties tussen revitalisering en uitgifte van nieuw terrein, herprofilering en transformatie. Immers hier is voor de

lijk. Immers weigeren op basis van beperkende voorschriften moeten wel ruimtelijk relevant zijn (volgens de

ontwikkelende partij winst te behalen.

WRO)! 5.Door te variëren in erfpachtprijs: door te variëren met de prijs voor grond in erfpacht kan een gemeente nieuwe bedrijven trekken (lage prijs) en in de gemeente behouden, of juist verplaatsing en volstromen van het

Kettingbeding:

Een gemeente kan door een kettingbeding invloed uitoefenen op bijvoorbeeld de functiewijziging van achter-

betreffende bedrijventerrein remmen (hoge prijs).

b e h o u d va n u i t -

gebleven kavels, of het gebruik van een nieuwe kavel door bedrijven.

6.Daarnaast kan een gemeente erfpacht gebruiken als bron van inkomsten voor herstructurering: de erf-

g i f t e v o o r wa a r -

pachter betaalt een canon. Omdat de grond eigendom blijft van de overheid vallen waardestijgingen van de

den

grond aan haar toe (dit is een opbrengst afhankelijke canon). Hiervan kan een gemeente andere, verouderde bedrijventerreinen aanpakken (naast bestaande gelden uit gemeentefonds en lokale heffingen en verkoop van grond en subsidies, bijvoorbeeld vanuit provincies). Dit is een vorm van verevening. 7.Ook kan een gemeente het onderhoud op bedrijventerrein uit erfpacht financieren: ook binnen een bedrijventerrein kan een gemeente onrendabele elementen financieren met erfpachtgelden, zoals jaarlijks onderhoud, extra duurzaamheidmaatregelen et cetera. 8.Een gemeente kan door aanpassing van de erfpachtcanon na herstructurering de kosten terugverdienen: een gemeente kan de gemaakte kosten voor herstructurering terugverdienen via aanpassing van de canon van de kavels, waarvoor vastgoedeigenaren betalen.

26

27


Terugkooprege-

Middels de terugkoopregeling kan een gemeente grond terugkopen op een bedrijventerrein. Dit is bijvoorbeeld

PPS : s a m e n w e r -

Met publiekprivate afspraken kan een gemeente buiten de wettelijke kaders met marktpartijen samenwerken

l i n g : t e g e n g a a n nodig voor herstructurering maar voorkomt ook ongewenst gebruik bij doorverkoop. Een gemeente kan ook

k i n g m e t m a r k t - en zo invloed uitoefenen op de ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein, in herstructurering en in gebieds-

va n o n g e w e n s t

een terugkoopregeling voor restruimte opzetten. Door als gemeente restruimte van bedrijven terug te kopen

pa r t i j e n

gebruik

kan zij onnodig braakliggende kavels of kaveldelen opnieuw uitgeven. Bedrijven hebben veelal op eigen

meeste winst te behalen is voor de marktpartij(en). Publiekprivate samenwerking kan op de volgende manie-

grond een reservering voor toekomstige groei, om verzekerd te zijn van voldoende ruimte voor uitbreiding.

ren worden ingezet:

Intensiever gebruik van eigen kavel wordt zo gedwongen, nieuw uit te geven ruimte ontstaat, het bebou-

1.PPS-constructie: samenwerken met marktpartij(en) is privaatrechtelijk geregeld en dus in contractvorm

wingspercentage voor het hele terrein gaat omhoog. De nieuw verworven kavel kan opnieuw gebruikt worden

bindend. Concrete sturing geeft delen in opbrengsten. Deze kan de gemeente opnieuw inzetten voor herstruc-

voor bijvoorbeeld een bouwclaim, gezamenlijke openbare voorzieningen voor bedrijven en door opnieuw voor-

turering. De gemeente kan de ontwikkelaar een bedrijventerrein laten ontwikkelen onder voorwaarde dat deze

waarden te verbinden aan de uitgifte.

ook een bestaand bedrijventerrein aanpakt. Ook kan een gemeente in een samenwerking uitplaatsingsmoge-

gerichte projecten participeren. PPS is vooral geschikt bij herprofilering en transformatie, waar immers de

lijkheden vastleggen van laagwaardige of ongewenste bedrijven bij herstructurering op een door de ontwikkelaar uit te geven terrein.

K w a l i tat i e v e

Een gemeente kan, wanneer zij zelf grond uitgeeft, deze grond onder specifieke voorwaarden uitgeven. Een

verplichting:

gemeente kan op de volgende manieren de kwalitatieve verplichting inzetten bij de uitgifte van bedrijventer-

uitgiftevoor-

rein:

wa a r d e n

1.Door specifieke voorwaarden in de grondakte: een gemeente kan voorwaarden opnemen in de grondakte,

2.Gezamenlijk Exploitatiemodel: de GEM is vergelijkbaar met publiekprivate samenwerking. Gemeente en projectontwikkelaar(s) ontwikkelen gezamenlijk de grond, waarbij alle partijen een deel van het ontwikkelingsrisico (én daarnaast delen in opbrengst) dragen en de gemeente dus invloed kan uitoefenen op de uiteindelijke invulling van nieuw bedrijventerrein, bijvoorbeeld op gebied van duurzaamheid, spaarzaam ruimtegebruik en beheersaspecten.

aanvullend op voorwaarden in het bestemmingsplan en de milieuvergunning. Bijvoorbeeld verplichte deelname aan een vereniging van eigenaren (VVE), parkmanagement of duurzaamheidmaatregelen. Een grondakte bestaat uit een algemeen deel en een specifiek deel om per bedrijf voorwaarden te kunnen stellen. 2.Ook uitgiftevoorwaarden bij grondruil zijn interessant: met grondruil kan een gemeente (bijvoorbeeld bij overlast) een bedrijf verplaatsen. Mogelijk wil een gemeente de grond een andere bestemming geven. Nieuwe grond wordt in dit geval uitgegeven op voorwaarde dat de verlaten grond aan de gemeente verkocht wordt. Ook kan een gemeente bij de uitgifte van nieuw terrein extra voorwaarden verbinden aan het ruimtegebruik op de nieuwe locatie. 3.Tot slot kan een gemeente korting op de grondprijs geven, bij voldoen aan specifieke voorwaarden: bijvoorbeeld wanneer het bedrijf dat zich er wil vestigen extra goed scoort op de vestigingscriteria die de gemeente stelt (dus hoger dan de minimaal vastgestelde waarde in de uitgiftevoorwaarden).

Bouwclaim

Het bouwclaim model is in feite een combinatie van actief en passief grondbeleid. In het bouwclaim model

model:

wordt ruwe bouwgrond overgedragen aan een gemeente door de grondeigenaar/(project)ontwikkelaar, die

aanvullende

de grond bouwrijp maakt. De gemeente kan voor een lager bedrag dan de oorspronkelijke verwervingprijs

v o o r wa a r d e n

de grond kopen (‘disagio’ voor de ontwikkelaar) en bij herverkoop de kosten voor het bouwrijp maken in de

in uitgifte en

grondprijs verhalen. Een gemeente kan de bouwclaim op de volgende manieren inzetten:

grondruil

1.Door te sturen op aanvullende afspraken in de bouwclaim: met de gronduitgifte kan een gemeente afspraken maken over de inrichting, prijsklasse, kwaliteit en bouwvolumes. Dit eventueel aangevuld met afnameverplichting. 2.Door te sturen op behoud van bouwrecht in de bouwclaim: de verkopende partij kan met behoud van bouwrecht ook in aanmerking komen (indien afgesproken met de gemeente) voor terugkoop. Zo kan de gemeente sturen naar een bekende ontwikkelaar waarvan zij de kwaliteit van ontwikkelen kent. 3.Door een bouwclaim te geven op een andere locatie: een gemeente hoeft de verkopende partij niet noodza-

3 . Pa r t i c i p e r e n i n o n t w i k k e l i n g

kelijk grond op dezelfde locatie aan te bieden. Voor herstructurering kan een gemeente grond uitgeven op een te herstructureren locatie voor herprofilering of transformatie en zo een verouderd bedrijventerrein opknap-

K o r t e o m s c h r i j - Een gemeente kan actief participeren in de ontwikkeling van (nieuwe) bedrijventerreinen. Twee vormen van ving

samenwerking met marktpartijen zijn hierbij dominant: het gezamenlijke exploitatiemodel (GEM) en het

pen, of een te herstructureren locatie ruilen voor een nieuwe, uitleglocatie die de ontwikkelaar dan vervolgens kan kopen tegen een relatief hoge grondprijs.

bouwclaim model. Daarnaast kan een gemeente herstructurering terreinbreed, gemeentelijk dan wel regionaal verevenen middels opbrengsten uit nieuw bedrijventerrein.

28

29


4. Procesinstrumenten Verevening:

Een gemeente kan herstructurering en ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen verevenen. Met andere

financiering

woorden, herstructurering kan deels worden betaald met de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen en de

va n h e r s t r u c -

opbrengsten uit transformatie. Regionale verevening is overigens de meest verregaande vorm van samen-

turering

werking tussen regiogemeenten. Verevenen kan op de volgende manieren:

K o r t e o m s c h r i j - Een gemeente of regio kan een goede afstemming met het bedrijfsleven waarborgen met de inzet van accountving

managers. Met zorgvuldige monitoring kan een gemeente of regio ontwikkelingen in en ruimtevraag van het lokale en regionale bedrijfsleven bepalen en dus hierop inspelen. Voordelen van monitoring zijn: het maakt

1.Verevening binnen exploitatiegebied (planbreed): door te verevenen binnen de exploitatie van een bedrij-

het centraal meten van verouderingsproces en herstructurering mogelijk. Daarnaast geeft het overzicht en

venterrein kunnen te herstructureren delen bekostigd worden vanuit nieuwe gronduitgifte (uitleg), transfor-

maakt het het formuleren van hanteerbare, meetbare doelstellingen, en de controle daarop, mogelijk. De

matie of herbestemming naar opbrengstverhogend ruimtegebruik (bijvoorbeeld meer kantoorvloer toestaan,

informatie van de monitor kan input zijn voor een eventuele actualisatie van de taakstelling in de nota’s

perifere detailhandel toestaan).

bedrijventerreinenbeleid en de herstructureringtaakstelling.

2.Verevenen tussen plannen (gemeentebreed): verevening tussen verschillende plannen in gemeenten kan onrendabele met nieuwe (uitleg) bedrijventerreinen bekostigen. Een gemeente kan proberen op vrijwillige basis met betrokken (project)ontwikkelaars overeen te komen, dat een deel van de opbrengsten van de uitleglocaties zal worden gestort in een herstructureringsfonds. Het maken van afspraken hierover in PPS-constructies, convenanten en in gronduitgifte is gebruikelijk. 3.Regionaal verevenen: verevening kan tussen verschillende plannen in een regio, door hoge kosten voor te ontwikkelen locaties in de ene gemeente, met lage kosten voor te ontwikkelen locaties in een andere gemeen te te compenseren. Een (bovengemeentelijke) bestuursautoriteit of privaatrechtelijke afspraken zijn dan nodig.

Account-

Met accountmanagement kan een gemeente pro-actief relatienetwerken opbouwen en onderhouden voor een

m a n ag e m e n t:

optimale dienstverlening aan het bedrijfsleven. Promotie en acquisitie is vooral effectief ter versterking van

regionaal ver-

andere beleidslijnen, zoals de uitbouw van kansrijke clusters en aanleg van bijvoorbeeld kwalitatief hoog-

markten en

waardige werklocaties. Een gemeente of regio kan accountmanagement op de volgende manieren inzetten:

fa s e r e n

1.Bij het regionaal vermarkten van bedrijventerreinen: gemeenten kunnen besluiten tot verregaande samenwerking bij het vermarkten en ontwikkelen van bedrijventerreinen. De concurrentiekracht van de regio als geheel neemt toe en de onderlinge concurrentie neemt af. Ontwikkelingsrisico’s van gemeenten worden ook kleiner. 2.Bij het regionaal faseren van bedrijventerreinen: de fasering van sommige bedrijventerreinen kunnen gemeenten regionaal afstemmen, bijvoorbeeld als teveel terreinen voor hetzelfde segment op de markt (dreigen te) komen. 3.Bij het regionaal uitgiftebeleid: gemeenten kunnen gezamenlijk vestigingseisen opstellen en zo de invulling en volstroom van bedrijventerreinen prioriteren. 4.Bij het regionaal segmenteren en clusteren: samen met de regiogemeenten kan een gemeente afspraken maken over de segmentering en fasering van locaties. De regiogemeenten moeten het in ieder geval eens worden over de meest geschikte locatie voor hoogwaardige bedrijven maar ook voor milieubelastende bedrijven en ruimte-extensieve bedrijven. Wat is de beste locatie voor bijvoorbeeld grootschalige logistiek in de regio en wat is de beste plek voor hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers? 5.Daarnaast kan een regio schaarste aan bedrijventerrein opvoeren: door op regionaal niveau schaarste op te voeren kan voor een deel de uittocht van bedrijven naar locaties en gemeenten waar nog wel uitbreiding mogelijk is, tegengegaan worden. Door schaarste zijn gebruikers van grond en ontwikkelaars eerder bereid na te denken over alternatieve oplossingen. Zorgvuldig(er) gebruik van de bestaande ruimte kan hiervan het resultaat zijn.

30

31

Succesvol duurzaam innoveren

Monitoring:

Monitoring van bedrijventerreinen geeft een gemeente of regio een volledig en actueel beeld van de voorraad-

Bedrijven-

In het bedrijventerreinenbeleid kan een gemeente een bepaald ruimtelijk patroon bevorderen. Dit bedrijven-

actueel beeld voorraadposi-

positie van bedrijventerreinen. Ook kan door monitoring de omvang en geografische spreiding van veroude-

terreinen-

terreinenbeleid kan lokaal maar ook regionaal opgezet worden:

ring in de tijd worden gevolgd. Monitoring is een belangrijk instrument om tijdig te constateren of het aanbod

beleid

•In lokaal beleid gaat het voornamelijk om een zorgvuldige beschrijving van het te voeren beleid, kansen,

tie

marktconform is of in een bepaald segment meer moet worden gerealiseerd. Monitoring kan op de volgende

knelpunten en oplossingsrichtingen.

manieren bijdragen aan zorgvuldig beleid voor nieuwe en bestaande bedrijventerreinen:

•In regionaal beleid gaat het bijvoorbeeld om afstemming van aanbod met andere gemeenten om onderlinge

1.Monitoring geeft inzicht in de huidige staat van de bedrijventerreinen: om te kunnen bepalen waar de

concurrentie tegen te gaan.

verouderingsproblemen het grootst zijn en welk karakter deze hebben is een nulmeting en monitoring van

Dit voorkomt dat ambities (ten aanzien van duurzaamheid, ruimtewinst et cetera) verwateren, doordat bij de

veroudering en herstructurering nodig.

gronduitgifte zo min mogelijk eisen gesteld worden.

2.Na monitoring kan een gemeente of regio ook een waardering en prioritering geven aan de herstructurering: aan de hand van indicatoren kan de staat van veroudering van een terrein worden beschreven en zo bijdragen

In het bedrijventerreinenbeleid komen zaken samen als:

aan het oordeel of het geherstructureerd moet worden. Een waarderingsschaal brengt dit in beeld. Ook is het

•aanbodsituatie van bedrijventerreinen;

mogelijk een relatie te leggen tussen indicatoren voor veroudering en het soort herstructurering dat nodig is.

•typologieën van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen;

3.Na monitoring kan een gemeente of regio geherstructureerde en nieuwe bedrijventerreinen tegen elkaar

•ruimtebehoefte van het bedrijfsleven;

afzetten. Ook kan op elk willekeurig moment worden geanalyseerd hoe de ontwikkeling van herstructure-

•doelen ten aanzien van bereikbaarheid, veiligheid en milieu;

ringslocaties in het stedelijk gebied zich verhoudt tot die van uitleglocaties in de periferie.

•parkmanagement;

4.Na een eerste monitoring kan een gemeente of regio de gerealiseerde herstructurering monitoren: een

•selectiecriteria op bedrijventerreinen;

monitor kan ook bij terreinen die inmiddels zijn geherstructureerd, aan de hand van de aard en de omvang

•bestuurlijke samenwerking.

van de utgevoerde ingrepen laten zien welk soort herstructurering heeft plaatsgevonden. Het aantal geherstructureerde terreinen of hectare kan met de monitor worden afgezet tegen het aantal nieuwe terreinen in de gemeenten of regio, om bijvoorbeeld te toetsen of de verstedelijking vooral binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvindt en wat de vernieuwings- of verouderingsgraad is.

N o ta t e r r e i n -

In het uitgiftebeleid kan een gemeente de gronduitgifte op bedrijventerreinen beïnvloeden, bijvoorbeeld waar

uitgifte

het gaat om zorgvuldig ruimtegebruik en bij revitalisering van bestaande terreinen. Denk bijvoorbeeld aan de stimulerende werking die uitgaat van koppeling tussen grondprijs en floor space index (f.s.i.). Door regulering van bedrijventerreingrond wordt doorgaans minder nieuw terrein uitgeven en gaan bedrijven langer op de oude plek door. Uitgifteregulering kan een gemeente bereiken door: 1.In de grondakte kan een gemeente voorwaarden opnemen voor het gebruik: een gemeente kan bij een grondtransactie voorwaarden in de grondakte vastleggen. In het ‘bijzondere deel’ (er is ook een algemeen

5 . B e l e i d s n o ta’ s

deel, dat hetzelfde is voor alle kopers) kan zij specifieke bepalingen voor individuele kopers vastleggen, bijvoorbeeld als aanvulling op het bestemmingsplan, om een hogere kwaliteit te kunnen garanderen of om het

K o r t e o m s c h r i j - In beleidsnota’s kan een gemeente de gewenste ontwikkelingsrichting voor bedrijventerreinen vastleggen.

gebruik vast te leggen. Bepalingen ten aanzien van gemeenschappelijke voorzieningen (zoals gemeenschappe-

ving

lijke parkeerplaatsen en voorzieningen voor distributie en logistiek) en terugkoopopties van grond zijn meest

Hierin kan zij onder meer doelstellingen en bepalingen opnemen ten aanzien van segmentering, gronduitgifte en grondprijs.

effectief (zie ook ‘kwalitatieve verplichting’). 2.Een gemeente kan selectief uitgiftebeleid voeren: om een (deel van een) bedrijventerrein voor bedrijven uit één bepaald segment te reserveren, bijvoorbeeld om voldoende kwaliteit te garanderen kan een gemeente selectief grond uitgegeven (‘uitgifteprotocol’). Dit in aanvulling op het bestemmingsplan, waarin alleen ruimtelijk relevante punten mogen worden vastgelegd, geen programmatische (branchering, differentiatie), procesafspraken of integraliteit. 3.Milieuzonering kan een gemeente uitkomst bieden waar het gaat om grond die zijn niet meer in eigen bezit heeft. 4.Een gemeente kan bij de gronduitgifte een exploitatieovereenkomst sluiten: in de grondexploitatieovereenkomst kan een gemeente voorwaarden opnemen, waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan de exploitatie van gronden voor bedrijventerrein (artikel 42 WRO).

32

33

Succesvol duurzaam innoveren

6. Stimuleringsbeleid

Vestigings-

Een gemeente kan de vestiging van gewenste bedrijven bewerkstelligen door selectief en gericht vestigings-

beleid

beleid te volgen. Met vestigingsbeleid kan een gemeente sturen op selectie van bedrijven: een gemeente kan gronduitgifte gebruiken als middel om bedrijven te selecteren, door aan bedrijven uitgifte van grond te

Korte omschrijving

Met de volgende drie instrumenten kan een gemeente ondernemers sturen in hun ruimtebeslissing. De hieronder genoemden instrumenten stimuleren ondernemers in gewenst gedrag (verplaatsings-

weigeren. Maar beperkende voorschriften moeten (volgens de WRO) wel ruimtelijk relevant zijn!

heffing, subsidie) of bieden de ‘helpende hand’ bij het maken van de juiste keuze tussen vestiging op een bestaand of nieuw bedrijventerrein of uitbreiden op de huidige locatie: ruimtescan.

Bedrijven-

Een gemeente kan besluiten een bepaald soort bedrijventerrein te realiseren of binnen één terrein verschil-

terreinen-

lende soorten vestigingsmilieus ter beschikking te stellen aan bedrijven. Dit om percelen aan te kunnen bieden

t ypologie

met verschillende prijs-kwaliteitverhouding of om gericht voorzieningen aan te kunnen bieden aan bedrijven.

Ruimtescan

Een ruimtescan geeft inzicht in de mogelijkheden van een individueel bedrijf op de huidige kavel of binnen de mogelijkheden van het bestaande bedrijfspand voor ruimtewinst. Bijvoorbeeld door inten-

Voorbeelden van segmentering zijn:

siever gebruik van de kavel, meervoudig ruimtegebruik of betere indeling van het bedrijfspand.

•segmentering naar sector;

De ruimtescan kan worden ingezet als instrument om de ruimtevraag op de huidige locatie op te

•segmentering naar bedrijfsactiviteit;

vangen en dus tegen leegloop van een bestaand bedrijventerrein:

•segmentering naar locatietype;

•Een gemeente kan de ruimtevragende ondernemer een ruimtescan aanbieden om te bekijken of de

•segmentering naar omvang;

ruimtevraag ook op de huidige locatie op te vangen is, alvorens verder te kijken naar een andere

•segmentering naar schaal (lokale opvang of regionale opvang);

kavel (hetzij op hetzelfde bedrijventerrein, een ander bestaand dan wel nieuw bedrijventerrein);

•segmentering naar verschijningsvorm.

•Bijkomend voordeel: niet alleen wordt leegloop van een bestaand terrein voorkomen, ook wordt gekeken of de ruimte anders en intensiever gebruikt kan worden. Dit is goed voor de gebruiksinten-

N o ta g r o n d -

Een gemeente kan actief dan wel passief grondpolitiek bedrijven en zo het gebruik van bedrijventerreingrond

prijsbeleid

te beïnvloeden. Belangrijke stap bij de exploitatie is het vaststellen van de hoogte van de uitgifteprijs. Dit

siteit en kwaliteit van het terrein.

voor het marktconform vaststellen van de grondprijs. Niet meer tegen kostprijs of lager, om bedrijven te trekken, maar vanuit vraag en aanbod. Met grondprijsbeleid kan een gemeente: 1.Sturen op lage grondkosten: geringe grondkosten zijn voor sommige bedrijven – zeker grootschalige indu-

V e r p l a at s i n g s -

Een gemeente kan een verplaatsingsheffing vragen van bedrijven die naar een nieuw bedrijventer-

heffing

rein gaan, die ingezet kan worden voor beheer en onderhoud van bestaand bedrijventerrein.

Subsidie

•Een gemeente kan ondernemers subsidie aanbieden om op de huidige kavel intensiever met de

striële en distributievestigingen – soms een belangrijke vestigingsfactor. 2.Kostenverhaal herstructurering op nieuwe gronduitgifte: een gemeente kan kosten voor herstructurering (in de toekomst) verhalen door verrekening in hogere uitgifteprijs van de bouwrijpe grond. De plekken waar grondkosten worden gemaakt, vallen namelijk lang niet altijd samen met de plekken waar grondopbrengsten

ruimte om te gaan. Zo is verhuizing in een aantal gevallen niet nodig. Daarnaast kan een gemeente

worden geboekt. Binnen een bestemmingsplan en soms ook tussen bestemmingsplannen te plegen kosten kun-

ook subsidie aanbieden om bij verhuizing op de nieuwe locatie intensiever en duurzamer met de

nen worden verevend om de grondkosten per perceel optimaal uit de opbrengsten te kunnen bekostigen.

ruimte om te gaan. Voor bestaand bedrijventerrein kan dit aantrekkelijk zijn, zeker als onderdeel

3.Sturen op integrale gebiedsontwikkeling: met actief grondbeleid kan een gemeente commercieel niet ren-

van herstructurering.

dabele doelstellingen ten aanzien van ruimtegebruik wel realiseren. De opbrengsten van de grondexploitatie

•Een gemeente kan ook een ontwikkelaar subsidie aanbieden. Dit om ontwikkeling van een nieuw

liggen bij de gemeente (in plaats van bij marktpartijen) die kostenverhalen uit opbrengsten van de grondex-

terrein op de gewenste manier vorm te geven. Te denken valt aan subsidie voor het opstarten van

ploitatie (in plaats van uit exploitatieovereenkomsten en baatbelasting).

beheer, zorgvuldige inrichting en verkaveling, herplaatsing van bedrijven (bijvoorbeeld bij ver-

4.Uitgifteprijzen laag houden: een gemeente kan de uitgifteprijzen van bedrijventerrein zo laag mogelijk

plaatsing vanwege herstructurering). Maar ook voor goede begeleiding van ondernemers die bij de

houden om nieuwe bedrijven aan te trekken en bestaande bedrijven die willen verhuizen behouden. Sommige

ontwikkelaar voor grond aankloppen.

gemeenten variëren hun prijs afhankelijk van hoe graag zij een bepaald bedrijf willen binnenhalen en behou-

•Ten slotte is er de mogelijkheid van fondsvorming. Een gemeente kan geld reserveren dat specifiek

den.

is bestemd voor herstructurering. Voedingsbronnen kunnen zijn: algemene middelen, opbrengsten van nieuwe bedrijventerreinen, subsidies en bijdrage van ondernemers.

34

35

Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid

Recommend Documents