SenterNovem voert beleid uit voor verschillende overheden op het
Programma informatie
gebied van innovatie, energie & klimaat en milieu & leefomgeving en draagt zo bij aan innovatie en duurzaamheid. Meer informatie: www.senternovem.nl
Om de verspreiding van kennis over bedrijventerreinen een stevige impuls te geven, werkt SenterNovem in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken aan de opzet van het Kennisplatform Bedrijventerreinen.
SenterNovem Kennisplatform Bedrijventerreinen Catharijnesingel 59 Postbus 8242
Het doel van het Kennisplatform is het leveren van een bijdrage aan het oplossen van hiaten in de beschikbaarheid en toegankelijkheid van kennis over de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Om te voorzien in de kennisbehoefte van de doelgroepen (bedrijfsleven, lagere overheden en intermediaire organisaties) ontwikkelt het Kennisplatform kennisproducten en worden netwerkbijeenkomsten georganiseerd.
3503 RE Utrecht Telefoon 030 239 35 53 Fax 030 231 64 91 www.senternovem.nl/dbt
[email protected]
Tekst: Stec Groep en SenterNovem De foto’s in deze brochure zijn beschikbaar gesteld door: Gemeente Zaanstad (foto Honing) Gemeente Zwolle (2x) Provincie Zeeland (Skypictures) Stichting Beheer Bedrijventerreinen Uden December 2005
Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid Concrete handvatten voor een succesvol vraaggestuurd bedrijventerreinenbeleid in opdracht van Hoewel deze publicatie met de grootst mogelijke zorg is samengesteld, kan SenterNovem geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele fouten. Bij publicaties van SenterNovem die informeren over subsidieregelingen geldt dat de beoordeling van subsidieaanvragen uitsluitend plaatsvindt aan de hand van de officiële publicatie van het besluit in de staatscourant.
Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid
Inhoudsopgave
1 Inleiding
04
1.1 Probleemstelling
04
1.2 Deze brochure
05
2 Hoe breng je de kwantitatieve vraag naar bedrijventerrein in kaart?
06
2.1 Vier manieren om de omvang van de vraag te prognosticeren
06
2.2 Kies voor een combinatie van methoden
08
2.3 Leerervaringen van gemeenten
09
3 Hoe stem je het aanbod aan bedrijventerreinen af op de kwaliteitswens van
12
ondernemers? 3.1 Meer aandacht voor kwalitatieve aspecten van bedrijventerreinen
12
3.2 Typologieën om bedrijventerreinen te segmenteren
13
3.3 Kies voor een typologie (mede) op basis van verschijningsvorm
15
3.4 Leerervaringen van gemeenten
17
4 Welke typen bedrijventerreinen leg je vervolgens aan?
20
4.1 Manieren om de typologie te vertalen in bedrijventerreinenprofielen
20
4.2 Kies voor concrete en compacte bedrijventerreinenprofielen
21
4.3 Leerervaringen van gemeenten
23
5 Welke uitgiftestrategie past bij het vraaggerichte bedrijven terreinen beleid?
25
5.1 Actieve communicatie richting bedrijven
25
5.2 Drie beleidsopties voor beheer en handhaving: kies bewust
25
Bijlage: voorbeelden van gemeenten en regio’s die al werken met een
29
vraaggestuurd bedrijventerreinenbeleid 1 Gemeente Den Bosch
30
2 Gemeente Groningen
31
3 Gemeente Haarlemmermeer
32
4 Regio Arnhem-Nijmegen
33
5 Regio Haaglanden
34
6 Regio Noordzeekanaalgebied
35
7 Regio Rivierenland
36
8 Regio Twente
37
Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid
hebben en daardoor onnodig hoge rentelasten op
Bouwstenen voor een vraaggerichte bedrijventerreinenstrategie
de grondexploitatie hebben. Grip krijgen op de
Op basis van de praktijkervaringen van gemeenten
vraag naar bedrijventerreinen blijkt moeizaam.
worden de volgende vragen beantwoord:
heel veel grond en bedrijfsruimte in de aanbieding
1 Inleiding
1 Hoe breng je de kwantitatieve vraag naar bedrij-
1.1 Probleemstelling
venterrein in kaart? 2 Hoe stem je het aanbod aan bedrijventerrein af
Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de economi-
tal delen van Nederland een tekort aan terreinen.
Deze brochure wil mogelijkheden inventariseren
sche structuur van een regio: ruimte voor bedrijven
Denk bijvoorbeeld aan locaties voor grootscha-
voor gemeenten om meer vraaggericht aan het
op de kwaliteitswens van ondernemers en pas
en daarmee nieuwe werkgelegenheid is en blijft
lige logistiek en locaties voor bedrijven met een
werk te gaan met de bedrijventerreinenplanning.
je die in een passende typologie toe?
noodzakelijk.
hoge milieubelasting. In veel regio’s is ook een
De insteek is praktisch: met het in beeld brengen
3 Naar welke profielen voor bedrijventerrein kun je
tekort aan bedrijventerreinen voor bedrijven die
van succesvolle voorbeelden van vraaggericht
deze typologie vervolgens omzetten?
Veel overheden vinden het moeilijk om vraag-
weinig hechten aan uitstraling, maar een func-
bedrijventerreinenbeleid van andere gemeenten
4 Hoe vertaal je de gemaakte bedrijventerreinen-
gericht te werk te gaan bij het aanleggen en aan-
tioneel bedrijfspand in een functionele omgeving
laten zien welke tools er zijn. De nadruk ligt daarbij
profielen vervolgens in een passende uitgiftestra-
bieden van bedrijventerreinen. Doel van deze
wensen;
op de ontwikkeling van nieuwe terreinen.
tegie?
brochure is hier concrete handvatten voor te geven.
v r aa g g e r i c h t b e l e i d
Er is in veel regio’s juist een groot aanbod aan
Deze aspecten van vraaggestuurd bedrijven-
locaties met een hoogwaardige uitstraling en
Aanleiding
tereinenbeleid hebben natuurlijk nauwe relaties
locaties waar meer kantoorachtige bedrijven zich
Om de verspreiding van kennis over bedrijven-
met andere aspecten van bedrijventerreinenbe-
kunnen vestigen.
terreinen een stevige impuls te geven, werkt
leid. Zoals: hoe om te gaan met herstructurering,
SenterNovem - in opdracht van het Ministerie
regionale samenwerking en samenwerking tussen
Met vraaggericht beleid wordt gedoeld op een aanpak waarbij
Gemeenten en regio’s zeggen meestal vraaggericht
van Economische Zaken - aan het Kennisplatform
gemeenten en ondernemers. Andere brochures van
gemeenten de vraag naar bedrijventerreinen zo goed mogelijk
te werken en in aanzet is dat zeker ook hun stre-
bedrijventerreinen. Het Kennisplatform ontwikkelt
SenterNovem staan uitgebreid stil bij deze aspec-
in beeld brengen en deze vervolgens optimaal vertalen naar het
ven, maar regelmatig betekent dit in de praktijk
kennisproducten om te voorzien in de behoefte
bedrijventerreinenaanbod dat aansluit bij de wensen en eisen
dat men vooral zorgt voor het tijdig beschikbaar
van de doelgroepen: lagere overheden, bedrijfs-
ten (zie bijvoorbeeld ‘Werken aan duurzaamheid op bedrijventerreinen’2 en ‘Processen in de greep’3).
van ondernemers in een bepaalde regio.
hebben van voldoende hectare aan bedrijventer-
leven en intermediaire organisaties. Op basis van
rein. In een later stadium – als er keuzes gemaakt
een inventarisatie en prioritering van de kennisbe-
Dit kennisproduct is niet uitputtend. Het beoogt
moeten worden over de kwaliteit van terreinen en
hoefte van de doelgroepen is geconcludeerd dat er
wel een goed overzicht te geven van concrete
het profiel ten opzichte van bestaande bedrijven-
behoefte is aan een brochure voor vraaggestuurd
mogelijkheden en praktische tips voor de gemeen-
Een vraaggerichte bedrijventerreinenstrategie is
tereinen en nieuwe terreinen in de regio – blijkt
bedrijventerreinenbeleid.
tepraktijk. Niet als blauwdruk, maar als inspireren-
maximaal gebaseerd op economische kansen en
een voorkeur voor terreinen met een hoge poten-
markttechnische mogelijkheden en randvoorwaar-
tiële grondopbrengst of terreinen die er mooi of
den. Het gaat om antwoorden op vragen als:
kantoorachtig uitzien en zo een visitekaartje voor de gemeente kunnen zijn1. Omdat gemeenten in
Hoeveel ruimte is nodig gezien de vraag van bedrijven? Wat willen bedrijven nu en straks? Hoe valt de vraag te segmenteren? Waarin is een bepaalde regio, gemeente of loca tie onderscheidend?
de meeste regio’s weinig afstemming hebben over de typologie van bedrijventerreinen en de profielen van nieuwe locaties, komen situaties van overaanbod van het ene en tekort van het andere type terrein voor.
Hoe kan een gemeente sterke locaties creëren die aansluiten bij wensen en eisen van bedrijven?
Daarnaast speelt ook de kwantitatieve component: in tijden van hoogconjunctuur zijn grond
de voorbeelden over hoe het zou kunnen.
Leeswijzer
Ieder van de volgende vier hoofdstukken behandelt achtereenvolgens de hierboven genoemde vragen: ·Hoofdstuk 2: Hoe breng je de kwantitatieve vraag naar bedrijventerrein in kaart? ·Hoofdstuk 3: Hoe stem je het aanbod aan bedrijventerrein af op de kwaliteitswens van ondernemers en pas je die in een passende typologie toe? ·Hoofdstuk 4: Naar welke profielen voor bedrijventerrein kun je deze typologie vervolgens omzetten? ·Hoofdstuk 5: Hoe vertaal je de gemaakte bedrijventerreinenprofielen vervolgens in een passende uitgiftestrategie? In de bijlage vindt de lezer voorbeelden van ervaringen van gemeenten en regio’s. Het gaat om: gemeenten Den Bosch, Groningen, Haarlemmermeer en regio’s Arnhem-Nijmegen, Haaglanden, Noordzeekanaalgebied, Rivierenland en Twente.
Niet altijd sluit de vraag van bedrijfsruimtegebrui-
en bedrijfsruimte in een gemeente soms volledig
kers aan bij het aanbod aan bedrijventerreinen dat
uitverkocht, waardoor bedrijven verhuizen naar
gemeenten of marktpartijen aanbieden. Enkele
andere gemeenten die meer ruimte bieden of
1 In deze brochure wordt met name gesproken over de gemeente als aanbieder van bedrijventerreinen. Deze situatie komt in Nederland het meest
bedrijven noodgedwongen te klein zijn behuisd.
voor.
Het omgekeerde komt ook voor: gemeenten die
bedrijfsruimtemarkt aanbieden. De gemeente en/of regio zal echter in alle gevallen de planning van locaties en het beleid voor zijn rekening nemen.
regelmatig voorkomende signaleringen: Voor sommige typen ruimtevragers is in een aan
1.2 Deze brochure
De beschreven situatie speelt echter ook bij private partijen(bijvoorbeeld projectontwikkelaars of grondexploitatiemaatschappijen) die grond op de 2 SenterNovem (2001) 3 SenterNovem en DECOR (2003).
Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid
2 Hoe breng je de kwantitatieve vraag naar bedrijventerrein in kaart?
Het belangrijkste voordeel van deze benadering is
ken voor wat betreft ruimtebehoefte. Nadeel is ver-
dat het een eenvoudige en goedkope manier is om
der de impliciete aanname in de wachtlijstanalyse
bedrijventerreinenbehoefte te ramen.
dat bedrijven zich op nieuwe bedrijventerreinen willen vestigen en dat er nauwelijks van uitgegaan
Het nadeel is dat de uitgifte uit het verleden geen
wordt dat ondernemers belangstelling hebben
goede voorspeller hoeft te zijn voor de toekomst.
voor panden uit de bestaande voorraad, of dat de
2.1 Vier manieren om de omvang van de vraag te prognosticeren
beeld van het Noordzeekanaalgebied) zich slechts
In de eerste plaats verandert de samenstelling
ruimtebehoefte op basis van consultaties vaker
moeilijk herkennen in de conclusies van de BLM.
van de werkgelegenheid in de loop van de tijd en
groter ingeschat wordt dan deze daadwerkelijk is.
Het ramen van de omvang van de vraag naar
De afstand tussen de BLM en de regio blijkt dan te
neemt de arbeidsproductiviteit toe. In de tweede
Als vuistregel kan een gemeente hanteren dat van
nieuwe bedrijventerreinen is vaak een goed start-
groot.
plaats kan een bepaalde situatie uit het verleden
een wachtlijst van bedrijven vaak maar 10 tot 25
punt. Er zijn op hoofdlijnen vier methoden om de
Een ander nadeel van de methode is dat er maar
afwijken van normale en toekomstige omstandig-
procent van de geraamde terreinbehoefte leidt tot
behoefte aan nieuw terrein in beeld te brengen:
beperkt rekening wordt gehouden met ontwik-
heden, bijvoorbeeld als de gemeente geen bedrij-
een uitgifte. De consultatiemethode leent zich dan
kelingen als intensief en zorgvuldig ruimtegebruik.
venterreinen beschikbaar had, veel bovenregionale
ook vooral om een beeld te krijgen van de kwali-
1. Regionale vertaling van de Bedrijfslocatiemonitor (BLM)
De consequentie hiervan is dat de geraamde ruim-
ondernemers aantrok of andere gemeenten in de
teitsbehoefte van bedrijventerreinen en voor een
tebehoefte voor regio’s met een grote schaarste
regio heel veel bedrijventerreinen in de aanbieding
goede indruk van de korte termijn knelpunten en
Een methode die op het eerste gezicht ingewikkeld
aan bedrijfslocaties aan de ruime kant kan zijn,
had. Beide elementen hebben invloed op de kwali-
minder voor de kwantitatieve ruimtebehoefte voor
lijkt, is het vertalen van economische groeiscena-
omdat de terreinquotiënten van bedrijventerreinen
teit van de methode.
de langere termijn.
rio’s naar ruimtebehoefte op bedrijventerreinen.
soms fors hoger zijn dan gemiddeld. Daarnaast
In de praktijk wordt regelmatig de landelijke
blijken in de praktijk grote verschillen te bestaan in
Daar komt bij dat veel uitgifteanalyses rekening
Bedrijfslocatiemonitor van nu nog het Centraal Plan
de terreinquotiënten van bedrijven, die in ‘gemid-
houden met te korte uitgifteperiodes, van bij-
Bureau gebruikt (het Ruimtelijk Planbureau gaat
delde’ quotiënten nauwelijks naar voren komen
voorbeeld vijf jaar. Zo kan een vertekend beeld
deze monitor vanaf 2006 beheren), die vervolgens
(door te middelen verlies je specificiteit). Zeker als
ontstaan omdat geen rekening wordt gehouden
De gemeente Enschede liet een meting uitvoeren onder gebrui-
wordt vertaald naar de regionale of lokale situatie.
er binnen één regio sprake is van een sterk cluster
met perioden van laag- en hoogconjunctuur in de
kers van bedrijfsruimte in de gemeente en omliggende regio. Dit
Daarnaast maken gemeenten, provincies of advies-
met een afwijkende ruimtebehoefte kunnen flinke
uitgifte. Bij het gebruik van deze methode moet
om de wensen en eisen van bedrijven te inventariseren en hier-
bureaus ook eigen prognoses op min of meer ver-
afwijkingen ontstaan. In de CPB-scenario’s is boven-
daarom rekening worden gehouden met een histo-
mee de segmentering van toekomstige locaties te verbeteren.
gelijkbare manier als de BLM.
dien maar beperkt rekening gehouden met veranderingen in de locatievoorkeuren van bedrijven5.
rische uitgifteperiode van minimaal zeven tot tien
Met deze informatie heeft de gemeente goede aanknopingspun-
jaar.
ten voor bijvoorbeeld de verkavelingstructuur, floor space index (f.s.i.) 6 , mogelijkheden voor zorgvuldig ruimtegebruik. Doordat
De BLM-methodiek meet de toekomstige behoefte aan grond en bedrijfsruimte aan de hand van de
3. Wachtlijstanalyse of bedrijvenconsultatie-methode
de enquête vergelijkbaar was met landelijke data, konden de
In een vraaggerichte aanpak van het bedrijven-
beeld en andere regio’s.
omvang en samenstelling van de werkgelegenheid, gecombineerd met de terreinquotiënt4. Door
g e l d e r la n d
de terreinquotiënt te vermenigvuldigen met de
De provincie Gelderland gebruikt naast de provinciale vertaling
terreinenbeleid is bedrijfsconsultatie uiteraard
prognose van de toekomstige werkgelegenheid
van de BLM ook een eigen scenariomodel om de toekomstige
heel belangrijk. Via interviews of enquêtes wint de
krijgt men een gedegen indicatie van de vraag naar
bedrijventerreinenvraag in beeld te brengen. In dit model wordt
gemeente informatie in over de vraag naar ruimte
nieuwe terreinen.
gerekend met licht afwijkende terreinquotiënten.
en de verhuisgeneigdheid van bedrijven. Op basis
regionale resultaten worden vergeleken met het landelijke
Voordeel van deze methode is dat in de verschillen-
hiervan kan de gemeente een bedrijfsruimte-
4. Aanbodmethode of gebouwenvoorraad-methode
de economische scenario’s rekening wordt gehou-
prognose maken.
De aanbodmethode of de gebouwenvoorraadmethode is een relatief nieuwe methode die de
den met lange termijn trends in de werkgelegenheid en verschuivingen van bijvoorbeeld nijverheid naar
2. Historische uitgifte
Voordeel van deze methode is zijn eenvoud en het
ruimtebehoefte van bedrijfsruimtegebruikers
dienstverlening. Omdat de scenario’s gebaseerd zijn
Met deze methode wordt de historische trend in de
feit dat heel direct op de vraag van bedrijfsruimte-
afleidt uit de daadwerkelijke investeringen in
op de lange termijn, betekent dit bovendien dat ze
terreinuitgifte uit het verleden naar de toekomst
gebruikers ingespeeld wordt.
bedrijfspanden en daarbij de uitbreidings- en ver-
rekening houden met laag- en hoogconjuncturen in
doorgetrokken. De veronderstelling hierachter is dat
de economie; ook een sterk punt.
de gemiddelde jaarlijkse uitgifte ook in de toekomst
Nadeel is dat de omvang van de wachtlijst sterk
Nadeel van de methode is dat regio’s met een
zal gelden.
afhangt van de conjunctuur en de psychologie:
het ruimtegebruik per arbeidsplaats het uitgangspunt, maar het aantal bedrijven per hectare7. Deze
bedrijven zijn vaak geneigd redelijk hoog in te ste-
methode zegt daarmee het meest over het
specifieke productiestructuur (zie hierna het voor
enschede
vangingsvraag uitgebreid analyseert. Daarbij is niet
Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid
Deze benadering is in het kader van vraaggericht
2.2 Kies voor een combinatie van methoden
bedrijventerreinenbeleid aantrekkelijk omdat het
Omdat elke methode voor- en nadelen heeft, werkt
direct een link legt tussen het precieze patroon van
het in de praktijk het best om te kiezen voor een
ruimtegebruik in een bepaalde gemeente en de
combinatie van methoden. Steeds meer gemeenten
toekomstige vraag naar terreinen.
doen dat ook. Juist door de verschillen in de resulta-
verhuisketen stimuleert. Zeker als een gemeente
Nadeel van de methode is dat de benodigde
ten van ramingen kun je erachter komen of er in de
enkele jaren geen nieuwe terreinen in voorraad
gegevens om een goede prognose te maken in de
gemeente iets bijzonders aan de hand is qua samen-
had, kan sprake zijn van een inhaalvraag op de
praktijk zelden voorhanden zijn (prognoses voor de
stelling van bedrijfsruimtegebruikers of het ruimte-
bedrijfsruimtemarkt.
investeringen in bedrijfsgebouwen) en dat kwalita-
gebruik van bepaalde sectoren en/of activiteiten.
daadwerkelijk ruimtegebruik in een gemeente.
naal bedrijf. Dit laatste komt in de meeste regio’s echter maar beperkt voor, zo blijkt uit de DLN (Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland)8; Nieuw aanbod van bedrijventerreinen die de
tieve wensen en eisen zich moeilijk concreet laten
Gemeenten kunnen meer rekening houden met de
vertalen naar kwantitatieve gegevens. Dit betekent
Omdat de BLM-methode voor het grootste deel van
fluctuaties in de uitgifte door op voorhand meer
dat deze methode in bijna geen enkele gemeente
de Nederlandse gemeenten een relatief betrouw-
rekening te houden met de wisselingen in de con-
in Nederland daadwerkelijk kan worden toegepast,
baar beeld geeft van de kwantitatieve bedrijfsruim-
junctuur. Deze blijken een relatief voorspelbaar
tenzij er uitgebreid veldwerk wordt gedaan naar
tebehoefte en voor hogere overheden het toetsings-
karakter te hebben. Verdere onregelmatigheden
het ruimtegebruik. Daarnaast geven huisvestings-
kader is, is het aan te raden in ieder geval ook deze
wensen – zoals gezegd – niet altijd een goede
methode te gebruiken. Verder is een analyse van de
indicatie voor de daadwerkelijke ruimtevraag in de
historische uitgifte relatief eenvoudig uit te voeren.
toekomst.
Dit kan een eenvoudige toets op de BLM-methode zijn.
r i j s s e n - h o lt e n
2.3 Leerervaringen van gemeenten Leerervaring 1: houd rekening met variaties in de uitgifte
in de bedrijfsruimtevraag kunnen opgevangen worden door met een buffer in de bedrijventerreinenvoorraad te werken van circa drie tot vijf jaar de gemiddelde jaarlijkse uitgifte9. Het inbouwen van een buffer gebeurt in de meeste gemeenten wel,
Een van de belangrijkste leerervaringen voor
maar in de grondexploitatie wordt bijna nooit reke-
In de derde plaats is het in iedere vraagprognose
gemeenten is de grote fluctuatie van de bedrijven-
ning gehouden met conjunctuurschommelingen
verstandig bedrijfsruimtegebruikers te consulteren,
terreinuitgifte tussen jaren. In de praktijk echter
door in de geprognosticeerde uitgiften te variëren.
Rijssen-Holten is een gemeente die deze methode aan de hand
zodat de gemeente een goed gevoel krijgt voor
brengen de meeste gemeenten en regio’s de ter-
Dit uitgangspunt vergroot de flexibiliteit in de uit-
van een GIS-systeem (Geografisch Informatiesysteem) inzet om
mogelijke lokale afwijkingen in de bedrijfsruimtebe-
reinbehoefte terug tot één gemiddeld getal dat
giftemogelijkheden.
de bedrijfsruimtevraag in beeld te brengen. Hierdoor heeft de
hoeften van bedrijven (later meer over vraagconsul-
gedurende laag- en hoogconjunctuur als streefge-
gemeente helemaal in beeld hoe het ruimtegebruik eruitziet en
tatie), of korte termijnknelpunten.
tal voor de uitgifte en de grondexploitatie gehanteerd wordt. Hierdoor komt het regelmatig voor dat
Leerervaring 2: maak iedere vijf jaar een nieuwe prognose
Daarnaast hangt de keuze van de uitgiftemethode
men bij hoge uitgiftecijfers niet genoeg uitgeefba-
Het maken van lange termijn ramingen is erg
ook samen met de termijn waarvoor de prognose
re grond heeft en dat er tijdens perioden met wei-
belangrijk om een goed beeld te krijgen van de
geldig moet zijn. Wanneer een inschatting voor
nig uitgifte juist veel bouwrijpe grond voorhanden
bedrijfsruimtebehoefte. Belangrijk is om deze ook
vijf jaar gemaakt moet worden heeft de wachtlijst-
is. Dit vergroot bovendien de financiële risico’s van
regelmatig te evalueren en actualiseren, zodat
methode bijvoorbeeld meer zin, dan wanneer een
een gemeentelijke grondexploitatie.
gemeenten goed kunnen inspelen op veranderin-
hoe groot de leegstand is. Het is overigens wel veel werk en een grote investering om het systeem op te starten en op te bouwen.
prognose voor vijftien jaar gemaakt moet worden.
gen in de vraag en trends in het ruimtegebruik. De drie belangrijke oorzaken van de fluctuaties tus-
N o o r d z e e k a n aal g e b i e d
sen jaren zijn: De conjunctuur. In de afgelopen jaren bleek de
Uit de praktijk blijkt dat prognoses met een termijn van vijftien jaar het beste elke vier of vijf jaar
In het Noordzeekanaalgebied is de raming van de toekomstige ruimtebehoefte gebaseerd op ontwikkelingen in de regionale werkgelegenheid.
uitgifte in veel gemeenten circa 75 tot soms bijna
geactualiseerd kunnen worden. Daarnaast is het
De prognose is gemaakt op basis van drie stappen:
100 procent achter bij de uitgifte tussen 1997 en
verstandig om de ontwikkeling in de bedrijfsruim-
1.Het bepalen van de ruimtevragende werkgelegenheid.
2001;
tevraag tweejaarlijks kort te monitoren, zodat bij
2.Het bepalen van de verdeling van die ruimtevraag over de werkgelegenheid. 3.Het bepalen van de ruimtebehoefte met behulp van terreinquotiënten.
Ten opzichte van de ruimtebehoefte raming van de BLM is de raming van het Noordzeekanaalgebied meer regiospecifiek. Het regionale model
De incidentele grootschalige uitgifte, die bijvoor-
een zeer voorspoedige uitgifte of een sterk tegen-
beeld voortkomt uit de nieuwbouw van één van
vallende uitgifte goed en tijdig ingespeeld kan
de grotere bedrijven van een gemeente of door
worden op onverwachte dynamiek.
de toestroom van een grootschalige bovenregio-
omvat een duidelijke segmentering inclusief een inschatting van de ruimtebehoefte van de industrie en van zeehaventerreinen. De ruimtebe
hoefte van kadegebonden bedrijven is overigens bepaald met behulp van goederenstroom prognoses.
Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid
Leerervaring 4: houd rekening met de netto-brutoverhoudingen van terreinen
Leerervaring 3: reken met realistische bovenregionale vraag
Overige leerervaringen: Door intensief bedrijfscontact zijn lokale (en deels ook regionale) bedrijfsuitbreidingen en -
Naast de lokale en regionale vraag, houden som-
Gemiddeld genomen is slechts 5 tot 15 procent
Prognoses voor de ruimteraming van gemeenten
verplaatsingen beter te ramen dan nu in veel
mige gemeenten in hun prognoses rekening met
van de totale bedrijfsruimtebehoefte van boven-
gaan uit van de netto-vraag naar bedrijven-
gevallen gebeurt. Accountmanagement is zeker
een forse bovenregionale vraag, soms oplopend tot
regionale oorsprong. Dit betekent dat de meeste
terreinen. Daarnaast is er ruimte nodig voor wegen,
voor de korte termijn een belangrijke inputfactor
een kwart of meer van de totale vraag naar nieuwe
gemeenten hier maar beperkt rekening mee hoe-
groen en water, parkeerstroken en andere voor-
om een goede vraaganalyse te kunnen maken of
bedrijventerreinen. Meestal gaat het om gemeen-
ven houden in hun prognose. Regionale vraag (van
zieningen. Gemiddeld betekent dit dat er circa
te checken.
ten met een ruime bedrijventerreinenvoorraad
gemeenten elders in de regio) kan overigens wel
30 tot 40 procent meer bedrijventerrein nodig is
ten opzichte van de lokale behoefte. Bijvoorbeeld
een relatief groot aandeel zijn van de ruimtevraag,
dan de prognose laat zien. De meeste gemeenten
den met de inhaalvraag van bedrijven als er
gemeenten in Flevoland en Noord-Nederland. De
een en ander is echter helemaal afhankelijk van de
maken hier in de praktijk overigens weinig vergis-
meerdere jaren onvoldoende terrein voorradig
ervaring leert echter dat bovenregionale verhuisbe-
regionale marktsituatie.
singen mee.
was. Transformatie van bedrijventerreinen naar andere
wegingen gemiddeld genomen beperkt zijn.
Leerervaring 5: besteed meer aandacht aan de markt voor bedrijfsgebouwen r e k e n e n o p b o v e n r e g i o n al e v r aa g
Het is aan te raden dat gemeenten rekening hou-
functies (zoals wonen of kantoorruimte) wordt regelmatig ‘vergeten’ bij ruimteprognoses. Als
Belangrijk is een onderscheid te maken tussen
meer dan de ‘normale’ vervangingsvraag aan de
vraag naar bedrijfsgebouwen en vraag naar bedrij-
orde is, moet rekening worden gehouden met
Hoe groot is nu de bovenregionale vraag op de bedrijventerreinenmarkt? Dat zijn bedrijven die echt kiezen tussen landen en tussen regio’s, dus niet de
venterreinen. Gemeenten verliezen de bestaande
een extra ruimtevraag in de prognose.
bedrijven die binnen regio’s verplaatsen. De Stec Groep houdt dit sinds 2000 bij in de Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland. De feiten
voorraad aan bedrijfsruimtegebouwen na uitgifte
van de laatste vijf jaar:
soms uit het oog. Wanneer bedrijven verhuizen
komt relatief veel voor. Wanneer de lokale en
·Jaarlijks nemen circa 20 bedrijven een bovenregionale locatiebeslissing in Nederland die betrekking heeft op een bedrijventerrein en waarbij
laat men vaak een pand achter dat vervolgens leeg
regionale verhuisketens niet goed in kaart
tenminste 50 arbeidsplaatsen betrokken zijn;
komt te staan. In de uitgifteprognoses wordt maar
gebracht worden kan het voorkomen dat
·Het gaat vooral om distributievestigingen, inclusief groothandel. In iets mindere mate om productie en assemblage;
beperkt rekening gehouden met de markt voor
bedrijfsruimtevraag dubbel wordt geteld, of juist
·De meeste van deze wat grotere bovenregionale locatiebeslissingen vragen tussen 1 en 2,5 hectare kavel. In totaal gaat het dus om enkele
bestaande gebouwen. Deze blijven in de praktijk
dat de bedrijfsruimtevraag te laag wordt inge-
tientallen hectaren per jaar in Nederland; combineren we dit met een expertmatige schatting van de ruimtevraag van kleinere bedrijven dan
ook vaker leegstaan dan op grond van gebouwken-
schat.
schatten we in dat het totaal gaat om zo’n 50 tot 60 hectare bovenregionale vraag per jaar;
merken en aantrekkelijkheid nodig is. Bijvoorbeeld
·Distributievestigingen kiezen meestal voor de regio’s Amsterdam en Rotterdam (haven en luchthaven), Brabant (vooral West-Brabant) en
omdat het aanbod niet goed in beeld is gebracht,
differentiatie van de vraag naar typen bedrijven-
Noord- en Midden-Limburg;
maar ook omdat het imago van tweedehands
terreinen. Is er in een gemeente een relatief grote
·Productievestigingen kiezen meestal voor de regio Amsterdam (wederom door de luchthaven/haven) of het Noorden van het land (de helft
gebouwen in de bedrijfsruimtemarkt niet goed
vraag naar kantoorachtige gebruikers, of juist
van de productievestigingen landde hier in de afgelopen vijf jaar; door de relatief lage kosten voor grond en personeel, maar ook door incen-
is. Niet alleen betekent dit een enorme kapitaal-
naar laagwaardige gebruikers? Om meer zicht
tives zoals IPR);
vernietiging, het is ook zo dat gemeenten in hun
te krijgen op de samenstelling van de vraag is
·Regio’s die hier niet zijn genoemd wordt geadviseerd bij hun prognoses in beginsel terughoudend te zijn met het rekenen op bovenregionale
vraagprognose meer rekening kunnen houden met
een gebruiksanalyse van de gebouwen aantrek-
vraag op bedrijventerreinen.
opname in de bestaande bouw. Voorwaarde is wel
kelijk. Met dit doel kunnen binnen de gemeente
dat gemeenten of andere marktpartijen de markt
een aantal voorbeeld terreinen aangewezen
voor bestaande gebouwen transparanter maken en
worden waarvan de gebruikssamenstelling wordt
Overloop van de ene gemeente naar een andere
Veel gemeenten hebben beperkt zicht op de
het meer beschouwen als een volledig onderdeel
geanalyseerd. Zo komt men meer te weten van
van de bedrijfsruimtemarkt. Lees hiervoor ook de
het daadwerkelijke ruimtegebruik van bedrijven
brochure ‘Samenhangend bedrijventerreinenbeleid’10.
en de differentiatie daarbinnen. Het blijkt een enorm leerzame analyse! Zie ook het volgende hoofdstuk.
4 De terreinquotiënt is het aantal vierkante meters grond per werkzame persoon in een bepaalde sector. 5 Louw et al (1999). 6 Floor space index (f.s.i.): de verhouding tussen het oppervlak van de kavel en het totale vloeroppervlak op de kavel 7 Louw et al (2005). 8 Stec Groep. Zie kader: ‘rekenen op bovenregionale vraag’. 9 Dit is een ervaringsgetal dat in de praktijk goed blijkt te werken.
10
10 SenterNovem en Stec Groep (2005).
11
Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid
3 Hoe stem je het aanbod aan bedrijventerreinen af op de kwaliteitswens van ondernemers?
B e h o e f t e aa n g e w o n e , f u n c t i o n e l e b e d r i j v e n t e r r e i n e n
Wat opvalt in de kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen is dat in de meeste regio’s in Nederland slechts een relatief beperkte vraag bestaat naar hoogwaardige bedrijventerreinen. Het gaat hierbij om terreinen met veel aandacht voor openbare ruimte, de uitstraling van panden en een hoog voorzieningenniveau. Het grootste deel van de bedrijfsruimtegebruikers geeft een voorkeur aan bedrijventerreinen met een gemiddeld kwaliteitsniveau. Daarnaast bestaat er een relatief forse groep (circa 20 tot 30 procent) bedrijven die bij voorkeur zit op een functioneel bedrijventerrein, dat er verder niet mooi uit hoeft te zien.
3.1 Meer aandacht voor kwalitatieve aspecten van bedrijventerreinen
kenmerken van de bedrijfsruimtegebruikers, dyna-
Wanneer ondernemers verder gevraagd wordt naar hun beeld van de kwaliteit van het bedrijventerrein, dan is dit beeld vaak positiever dan
miek (verhuisplannen), eigendomsverhoudingen,
dat van beleidsmakers. Dit betekent in de praktijk dat er onder ondernemers niet altijd voldoende draagvlak is voor het realiseren van hoge
huidige kenmerken van het bedrijfspand en de
stedenbouwkundige en architectonische ambitieniveaus voor nieuwe bedrijventerreinen. Onder invloed van een achterblijvende vraag naar
Kwalitatieve aspecten van de vraag naar bedrijven-
omgeving, mogelijkheden om intensief te bouwen
terreinen met een zeer hoog ambitieniveau en het feit dat juist dit type bedrijventerrein de afgelopen vijf jaar graag ontwikkeld werd, bleef
terreinen zijn in zijn algemeenheid onderbelicht.
en behoefte aan parkmanagement.
de afzet van terreinen in dit segment achter bij de verwachtingen. In veel gevallen werd het ambitieniveau van de terreinen naar beneden bijgesteld. Deze ontwikkeling heeft financiële consequenties in de grondexploitaties maar kan er ook toe leiden dat bedrijventerreinen een te
De laatste jaren wordt hieraan echter steeds meer aandacht besteed, onder andere omdat de Kamer
Op basis van de kwalitatieve wensen en eisen van
eenvormig karakter krijgen. Door overaanbod in het dure segment te creëren, ontstaat verdunning van de kwaliteit van een terrein en gaan
van Koophandel in verschillende regio’s bruikbaar
bedrijven kunnen gemeenten een bedrijventerrei-
terreinen met een hoog ambitieniveau uiteindelijk heel veel lijken op ‘gewone’ locaties. Het onderscheidende vermogen van bedrijventerreinen
onderzoek verrichten naar de huisvestingswensen
nentypologie opstellen van bestaande en nieuwe
neemt hierdoor af.
en -eisen van bedrijven. Daarnaast ontstaan er landelijke en regionale databases op dat vlak11. Met
terreinen in de gemeente, waarbij beter aangeslo-
Een ander aspect dat naar voren komt in de kwalitatieve vraaganalyses, is het feit dat de behoefte aan parkmanagement bij bedrijfsruimte-
ten kan worden bij de wensen en eisen van bedrij-
gebruikers niet altijd overeenkomt met de wens om een hoogniveau van parkmanagement op bedrijventerreinen te realiseren. Dit kan op ter-
meer kennis van de huisvestingskenmerken van
ven, dan nu vaak het geval is. In de box enkele
mijn het draagvlak verminderen om het parkmanagement in stand te houden, met name waar het gaat om voorzieningen die relatief weinig
de gebruikers van bedrijfsruimte is het mogelijk
gevraagd worden.
de vraag naar bedrijfsruimte en bedrijventerreinen
opvallende resultaten uit kwalitatieve analyses van bedrijventerreinen12.
nader te segmenteren, zodat in de planning en
In de segmentatie van bedrijventerreinen dient
zijn slechts beperkt in staat het bedrijfsproces te stapelen. In ontwikkeling van met name (veelal gestapelde) bedrijfsverzamelgebouwen en
inrichting van bedrijventerreinen beter aangeslo-
meer rekening gehouden te worden met de wen-
bij de herontwikkeling van binnenstedelijke herstructureringslocaties met hoge f.s.i.’s wordt hier onvoldoende rekening mee gehouden.
ten kan worden op de vraag. Belangrijke thema’s
sen en eisen van bedrijven. Gemeenten stellen met
in dergelijke kwalitatieve analyses kunnen zijn:
dit doel vaak een bedrijventerreinentypologie op.
Bijzonder aandachtspunt zijn de mogelijkheden voor intensief ruimtegebruik: bedrijfsruimtegebruikers met een laag aandeel kantoorvloer
Tot slot wordt met name in de Randstad soms de behoefte aan nieuwe bedrijfsruimte in het huursegment overschat en wordt er de laatste jaren te veel terrein aangeboden door ontwikkelaar/beleggers die deze als huurobject in de markt zetten.
3.2 Typologieën om bedrijventerreinen te segmenteren
in de bedrijfsruimtemarkt. Voorbeelden van veel
Gemeenten kunnen bedrijventerreinen op veel
opzichte van openbaar vervoer en snelwegen, de
verschillende manieren segmenteren. De ervaring
ligging aan de stadsrand, in woongebieden of in
leert dat de meeste gemeenten hiervan in de prak-
binnenstad en de ligging ten opzichte van overige
tijk weinig richting geven aan een vraaggerichte
fysieke kenmerken (vaarwater bijvoorbeeld of mul-
ontwikkeling en invulling van bedrijventerreinen.
timodaal transport).
gebruikte locatiekenmerken zijn: de ligging ten
Desondanks een opsomming van tot nu toe veel overlap vertonen of soms gecombineerd worden
2. Typologie op basis van aanbodkenmerken
gebruikt):
De meest gebruikte typologie is de typering in vijf
gehanteerde typologieën (die onderling ook weer
soorten bedrijventerreinen zoals deze voorkomt in
12
1. Typologie op basis van locatiekenmerken
IBIS (aanbodgerichte typologie):
In de eerste plaats bestaan typologieën die een
bedrijven in zware milieuhindercategorieën
link leggen tussen locatiekenmerken en sectoren
(categorie 4/5);
zware terreinen: bedoeld voor vestiging van
13
Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid
3. Typologie op basis van verschijningsvorm
5. Typologie op basis van schaalgrootte
Haa r l e mm e r m e e r
De verschijningsvorm van het pand en van het
Kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers hebben een
De gemeente Haarlemmermeer deed onderzoek naar in de
bedoeld voor bedrijven met milieuhinder catego-
bedrijventerrein biedt een goed uitgangspunt voor
bovengemiddelde vestigingsvoorkeur voor binnen-
gemeente gevestigde bedrijven. Hierop baseerde zij een inde-
rie 1 tot en met 4;
segmentering van bedrijven. Uit de praktijk blijkt
stedelijke locaties en gemengde woonwerkmilieus
ling van de bedrijventerreinen in verschillende segmenten, voor
dat bedrijven in dezelfde sector en activiteit toch
en grootschalige bedrijfsruimtegebruikers hebben
bedrijven met wensen ten aanzien van uiteenlopende aspecten:
hoogwaardige productieactiviteiten, R&D en
heel verschillende ambities hebben wat betreft de
vaker een voorkeur voor goed snelweglocaties. Een
·bereikbaarheid;
kantooractiviteiten;
ligging, uitstraling en invulling van het pand en het
indeling van bedrijfsruimtegebruikers naar schaal-
·representativiteit;
terrein, en hier ook heel verschillende huisvestings-
grootte is dan ook een geschikte factor in een
·schaalgrootte;
budgetten voor over hebben.
marktconforme differentiatie van de vraag.
·milieuhindercategorie;
zeehaventerreinen: grootschalige terreinen aan diep vaarwater met laad- en loskades; gemengde terreinen: reguliere bedrijventerreinen
hoogwaardige terreinen speciaal bedoeld voor
distributieparken gericht op transport- distributie en groothandel.
·functie.
Nadeel van deze typologie is dat meer dan 90 pro-
Een typologie op basis van verschijningsvorm is
6. Clustering op lokale specialisaties
Een combinatie van die verschillende aspecten en criteria leidde
cent van alle terreinen tot de gemengde bedrijven-
interessant voor een marktgerichte bedrijventer-
Sommige gemeenten hebben een voorkeur voor
tot de volgende segmenten:
terreinen behoort en dat deze indeling niet leidt
reinentypologie omdat het aansluit bij de wensen
thematisch ingerichte bedrijventerreinen, omdat
·Schiphol logistiek;
tot een segmentatie die gemeenten helpt terreinen
van bedrijven en bij de manier waarop bedrijven-
men meerwaarde verwacht van clustering van
·bedrijvenpark;
in te richten zoals bedrijven dat willen.
terreinen moeten worden ontwikkeld en ingericht.
bedrijfsactiviteiten rond een sector. De achterlig-
·kleinschalig lokaal;
Aantrekkelijk is onderscheid te maken naar ter-
gende gedachte is dat bedrijven hier synergie aan
·laagwaardig.
reinen met een bovengemiddeld kwaliteitsniveau,
ontlenen en dat clustering leidt tot het aantrek-
een gemiddeld niveau en een benedengemiddeld
ken van nieuwe bedrijven in dezelfde sector. In de
n o o r d - h o lla n d n o o r d
ambitieniveau. De steden Groningen en Den Haag
praktijk blijkt dat een thematische invulling van
De regio Noord-Holland Noord (Kop van Noord-Holland, West-
introduceren of overwegen nu een typologie op
bedrijventerreinen gericht op bijvoorbeeld R&D of
Conclusie
Friesland en Noord-Kennemerland) heeft in de periode 2002–
basis van verschijningsvorm.
ICT(-dienstverlening) moeilijk te handhaven is. Een
Veel typologieën sluiten slechts weinig aan op (ver-
thematisch label van een bedrijventerrein blijkt
anderingen in) de wensen en eisen van bedrijven.
2020 behoefte aan 865 tot 1.125 hectare bedrijventerrein. In
4. Typologie op basis van bedrijfsactiviteit
bovendien nauwelijks relevant voor de vestigings-
Veel typologieën zijn gebaseerd op de historische
rijk cluster van bedrijven. Hoewel er in de Kop van Noord-Holland
patronen van bedrijven. Het gaat voor de meeste
opbouw van bedrijventerreinen en niet gericht
een concentratie van maritieme activiteiten is, wil de provincie
Sommige gemeenten baseren een deel van hun
bedrijven meer om de ligging, bereikbaarheid en
op toekomstige uitgifte. Hetzelfde geldt ook voor
bij een nieuwe locatie wel ontsluiting over water, maar niet de
bedrijventerreinentypologie op de (hoofd) acti-
verschijningsvorm van het bedrijventerrein dan de
aanbodgerichte typologieën zoals IBIS hanteert;
hele locatie volgens één bepaald thema ontwikkelen. Ook zijn in
viteit van bedrijven. De belangrijkste activiteiten
aanwezigheid van andere bedrijven uit de sector.
die indeling is in beginsel niet toekomstgericht en
de Kop van Noord-Holland en in West-Friesland veel bedrijven in
op bedrijventerreinen zijn distributie, productie,
de agribusiness, maar is dit aantal te beperkt om terreinen uit-
assemblage en verkoop/marketing. Activiteit blijkt
Uitzonderingen (waarvoor een thematische seg-
sluitend voor deze bedrijven te ontwikkelen. Zo’n thematisering
op landelijke schaal een uitstekende voorspeller
mentatie wel meerwaarde oplevert) zijn luchtha-
Een deel van de typologieën geeft te weinig rich-
leidt tot te lange ontwikkelingstermijnen met te grote financiële
van de locatiewensen en eisen van bedrijven. Voor
vengebonden bedrijvigheden, (multi)media, tuin-
ting aan profilering en invulling van bedrijventer-
risico’s en als zich te weinig bedrijven binnen de doelgroep
de segmentatie van terreinen binnen een gemeen-
bouwgerelateerde activiteiten en sommige ken-
reinen. Wat zijn de beoogde kwaliteiten van de
aandienen blijven delen van een themalocatie lang onbenut.
te is deze typologie minder bruikbaar. Dit omdat
nisparken. Dit hangt samen met het feit dat deze
locatie? Voor welke segmenten uit de markt is deze
Belangrijker nog is de conclusie uit een enquête die de provincie
verschillende typen bedrijfsactiviteiten prima met
activiteiten een geografische component hebben,
het beste geschikt en hoe past het aanbod zo goed
onder bedrijven in de regio hield, dat de behoefte aan themati-
elkaar op één bedrijventerrein gevestigd kunnen
waardoor bedrijven ruimtelijk clusteren, omdat ze
mogelijk bij de specifieke vraag?
sche terreinen beperkt is: 76 procent van alle bedrijven heeft een
worden, mits de milieuhindercategorieën niet
er belang bij hebben fysiek dicht bij elkaar te zit-
voorkeur voor een niet gethematiseerd bedrijventerrein.
teveel uiteenlopen.
ten.
geen van de drie deelregio’s is een sterk ontwikkeld en omvang-
14
geeft weinig sturing aan de invulling van locaties.
15
Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid
3.3 Kies voor een typologie (mede) op basis van verschijningsvorm
goed functioneren, en dat is voldoende. Naar schatting gaat het om circa ruim de helft tot drie-
In opdracht van VNO-NCW Noord bedacht de Stec Groep een zestal typen werklocaties voor de verre toekomst (2020), op maat voor Noord-
Een indeling die goed aansluit bij de wensen en
kwart van de bedrijfsruimtevragers.
Nederland, op basis van verschijningsvorm:
eisen van gebruikers is de typologie op basis van verschijningsvorm.
eindhoven
Flight Forum (gemeente Eindhoven) is een voorbeeld van een
tioneel. De huisvesting en het terrein moeten
Er zijn ook bedrijven waarvoor de uitstraling van
n o o r d - n e d e r la n d
·Topkantorenmilieu aan de zweeftrein. Grootschalige kantoorvestigers in markante en hoogwaardige kantoorgebouwen in het centrum van
pand en omgeving er nauwelijks toe doet, als de
Groningen. Een topkantorenlocatie is een multifunctionele locatie (wonen, werken, winkels en recreatie) op of bij het zweeftreinstation.
kosten voor de bedrijfshuisvesting maar laag zijn
Vestigers zijn hoofdkantoren, ontmoetingskantoren, back offices.
en de functionaliteit prima. Deze categorie
·Stedelijke zakencentra. Voor alle typen kantoorvestigers, ook met baliefunctie, in verzamelgebouwen en solitaire kantoorpanden.
bedrijven hebben in de praktijk slechts weinig
Subtopmilieus aan de stadsrand of op een zeer goed bereikbare locatie nabij het stadscentrum, niet alleen in Groningen maar ook in steden
keuzemogelijkheden. Het gaat om circa 20 tot 25
als Assen, Emmen, Leeuwarden en Heerenveen
procent van de bedrijfsruimtegebruikers.
·Eersteklas bedrijvenparken. Mengvorm op de scheidslijn van kantoor- en bedrijfsachtig; het gaat vooral om bedrijfsruimtegebruikers met
hoogwaardig bedrijventerrein dat voor veel activiteiten en sec-
veel kantoor of R&D, dus niet zozeer de groep met 20 tot 30 procent kantoor maar de groep met 50 procent kantoor, 50 procent bedrijfsruim-
toren geschikt is. De eisen op basis van het inrichtingsconcept
te. Op lange termijn wordt deze groep naar verwachting aanzienlijk qua omvang.
zijn bijzonder hoog, maar schrikken bedrijven niet af omdat
·Campus Noord-Nederland. Concentratie van sciencegerelateerde bedrijven. Bedrijfsgebouwen, kavels en park lopen in elkaar over, in een
de gemeente vooraf heel kernachtig en eenduidig is in haar
aantrekkelijk groen woon- en werkgebied.
uitgiftebeleid. Er vestigen zich veel verschillende activiteiten en
·Duurzaam productieknooppunt. Grote en middelgrote industriële vestigers met een breed scala van voorzieningen. Nader gethematiseerd
sectoren op het bedrijfsruimtedeel: bijvoorbeeld ICT met veel
naar sector (elektro, chemie, metaal) en landschappelijk ingepast, in Emmen, Heerenveen en Delfzijl.
kantoor en productie, een verhuisbedrijf en een groothandel
·Logistieke superhub. State-of-the-art locatie aan een corridor (A7 en A37).
.Het concept vormt een eigen thema waartoe bedrijven zich
Bron: Stec Groep aan VNO-NCW Noord (2003).
aangetrokken voelen.
Ook regionale component van belang voor typologie
Segmentering naar bedrijfsomvang
Uitgangspunten voor segmentering naar verschijningsvorm
In sommige regio’s is het om markttechnische
rijk ondernemers en locaties te segmenteren naar
redenen verstandig, afhankelijk van bepaalde geo-
grootte. Kleinschalige ondernemers (tot circa 250
Verschijningsvorm is letterlijk één van de meest
grafische specialisaties, naast verschijningsvorm
m² b.v.o.) hebben een bovengemiddelde vesti-
ook te kiezen voor een of meer terreinen gericht op
gingsvoorkeur voor gemengde woonwerkmilieus
een bepaalde activiteit (met name logistiek) of een
en grootschalige bedrijfsruimtegebruikers een
regionale specialisatie (zoals luchthavengebonden
voorkeur voor locaties met een goede snelwegver-
terreinen, watergebonden activiteiten).
binding (vanaf circa 5.000 m² b.v.o.).
in het oog springende kenmerken van een bedrijventerrein en daarom een goed uitgangspunt voor
D e n h aa g
segmentatie: Een deel van de bedrijfsruimtegebruikers is
De gemeente Den Haag heeft een nieuwe bedrijventerreinen-
Verder is het vanuit de vraag van bedrijven belang-
bereid extra huisvestingslasten te betalen voor
strategie gebaseerd op een toekomstgerichte bedrijventerrei-
bedrijfsruimte op bedrijventerreinen met een
nentypologie. Deze typologie is uitgangspunt voor de segmen-
hoogwaardige uitstraling. Deze bedrijven zijn
tering, profilering en fasering van alle bedrijfslocaties in de
V e r s c h i l i n p e r c e p t i e v a n o n d e r n e m e r s e n b e l e i d s ma k e r s o v e r h e t
bovengemiddeld geïnteresseerd in locaties waar
gemeenten, inclusief de financiële consequenties.
b e g r i p k w al i t e i t
aandacht besteed is aan zowel pand als de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein,
Belangrijkste uitgangspunt voor de nieuwe typologie is verschij-
Ondernemers zijn eerder tevreden over kwaliteit van bedrijventerreinen dan beleidsmakers. Uit onderzoek van Stec Groep 13 blijkt: van alle
als parkmanagement. In de meeste gemeenten
ningsvorm: van zowel het pand zelf als de omgeving.
bedrijven gevestigd op een bedrijventerrein vindt 14 procent dat het gevestigd is op een terrein met een hoogwaardige uitstraling.
gaat het om 5 tot 10 procent van de bedrijfsruim-
Dit is veel. Ter vergelijking: het Ministerie van VROM/DG Ruimte schat het aandeel hoogwaardige bedrijvenparken in Nederland op slechts
tevraag.
3 procent 14 . Bedrijven zijn daarmee veel eerder tevreden dan beleidsmakers. Daar komt nog bij, dat ondernemers vaak ook een andere
Voor verreweg het grootste deel van de bedrijven
perceptie hebben van de kwaliteitsvorm ofwel typologie van een bedrijventerrein. Niet altijd kan de ondernemer zich vinden in de beleids-
echter geldt dat een ‘gewoon’ kwaliteitsniveau
typologie van een gemeente voor bedrijventerreinen. Des te meer reden de typologie van bedrijventerreinen vanuit de vraag op te stel-
van het bedrijventerrein volstaat. Onder deze
len. Immers, alleen dan kunnen gemeenten bedrijventerreinen plannen die aansluiten bij de wensen en eisen van ondernemers en is ook
bedrijfsruimtegebruikers is de interesse voor de
segmentering in het uitgifteprotocol (zie ook de kennisbrochure van SenterNovem over samenhangend bedrijventerreinenbeleid) voor de
stedenbouwkundige vormgeving van het terrein
ondernemer begrijpelijk en acceptabel.
en de architectuur van het pand met name func16
17
Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid
3.4 Leerervaringen van gemeenten
Een regionale agenda is het beste instrument om
Op basis van de ervaringen met het inrichten van
concurrentie in de regio te voorkomen zonder
Leerervaring 5: let op, terreintypologie blijft een ideaalbeeld
bedrijventerreinentypologieën zijn de volgende
tekort aan locaties te hebben.
De introductie van een nieuwe, vraaggerichte
eenduidig mogelijk te hebben, omdat bedrijventer-
bedrijventerreinentypologie met een beperkt aantal
reinen hierdoor een duidelijker en marktgerichter
locatietypen is een ideaalbeeld. In de praktijk kan
profiel kunnen krijgen. Dit is belangrijk om heldere
Leerervaring 1: leg niet teveel nadruk op hoogwaardige bedrijventerreinen
Leerervaring 4: stem ook de verdeling van de vraag over segmenten af in de regio
dit ideaal vaak niet gerealiseerd worden, omdat
keuzemogelijkheden voor bedrijfsruimtegebruikers
allerlei bestaande bedrijventerreinen al een profiel
te bieden en het onderscheidend vermogen van
Een van de belangrijkste knelpunten van vraag-
Vooral het aanbod bedrijventerreinen met een
hebben en veel terreinen al helemaal zijn uitgete-
de terreinen ten opzichte van elkaar te vergroten.
gericht bedrijventerreinenbeleid: de ambitie van
hoogwaardig verschijningsvorm en met een laag-
kend of uitgerekend danwel al in uitgifte zijn.
Daarnaast helpt een duidelijke bedrijventerreinenty-
gemeenten is vaak hoger dan de concrete vraag
waardige verschijningsvorm wordt in de praktijk in
Toch is het belangrijk de typologie zo helder en
pologie bij de promotie en acquisitie van terreinen.
van bedrijfsruimtegebruikers. In veel gemeenten is
veel regio’s te weinig afgestemd. Iedere gemeente
het zo dat de hoogwaardige vraag overschat wordt
en regio streeft naar een zo hoog mogelijke beeld-
en de laagwaardige vraag onderschat. Op een rea-
kwaliteit en uitstraling van alle bedrijventerreinen,
listische manier omgaan met deze marktrealiteit en
zowel bij nieuw te ontwikkelen terreinen als her-
het consequent vertalen hiervan naar locaties is de
structureringsopgaven. Vanuit de visie op de ruim-
kunst.
telijke kwaliteit is dit een logische ambitie, door
lessen te trekken:
de bril van bedrijven bekeken niet. Terreinen waar
Leerervaring 2: besteed voldoende aandacht aan kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers
bedrijven met lage eisen aan de verschijningsvorm
Kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers vormen
waarbij gemeenten op sommige te ontwikkelen
een grote groep op de totale bedrijfsruimtemarkt.
of te herstructureren terreinen hun ambities naar
Daarom is het belangrijk ook voor deze groep
beneden zouden moeten bijstellen.
zich kunnen vestigen zijn meestal schaars, zeker in de Randstad. Dit vraagt om een regionale oplossing
gebruikers voldoende ruimte te bieden. Daarbij moet worden opgemerkt, dat kleinschalige gebruikers andere vestigingseisen stellen dan grootscha-
r i v i e r e n la n d
lige gebruikers. In de gemeente Amsterdam is er bijvoorbeeld speciaal beleid voor kleinschalige
In het Convenant Bedrijventerreinen Rivierenland streven de
bedrijfsruimtegebruikers (Nota Kleinschalige Bedrijf
betrokken gemeenten naar een bundeling en concentratie van
sruimtegebruikers).
bedrijvigheid op lokale en (sub-)regionale bedrijventerreinen. Dit betekent, dat bij de planning van een nieuw bedrijventer-
Leerervaring 3: stem bedrijventerreinentypologie af in de regio
rein vooral wordt gekeken naar de locatie en de economische
Het is belangrijk om te zorgen dat ook de bedrij-
prioriteitsstelling in de opvangtaak van bedrijven:
venterreinentypologie in omliggende gemeenten
·Startende bedrijven en hervestiging van bedrijven worden
aansluit op de vraag in de totale regio. Een regio-
lokaal opgevangen.
nale typologie (en samenhang!) dwingt gemeenten
·Indien de opvang niet mogelijk is in de eigen gemeente wordt
te kijken naar de kwaliteiten van locaties en deze in
het bedrijf opgevangen in de bij het gemeentecluster behorende
te vullen vanuit de eisen en wensen van bedrijven.
subregionale kern dan wel in een aangrenzende subregionale
Een regionale typologie draagt ook bij aan het
kern.
voorkomen van faserings- en concurrentieproble-
·Wanneer beide geen mogelijkheden bieden dan opvang op het
men tussen gemeenten op de bedrijfsruimtemarkt.
regionale bedrijventerrein (Medel).
belangen van de gemeente/subregio. Het convenant behelst een
11 Regionale onderzoeken zoals ‘Bedrijven onder dak’ van de Kamers van Koophandel in Gelderland en Overijssel. Daarnaast bestaat de database met een landelijke dekking van de Stec Groep (Database Bedrijfsruimtegebruikers Nederland). 12 Stec Groep, Database Bedrijfsruimtegebruikers Nederland (2002 en 2005). 13 Stec Groep, Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld. Resultaten Database Bedrijfsruimtegebruikers Nederland 2005 (2005). 14 Procentuele verdeling van de netto oppervlakte van de diverse locatietypen die IBIS onderscheidt. Netto oppervlak: het totaal aan netto opper vlakte bedrijventerrein. Bron: IBIS werklocaties (2004).
18
19
Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid
4 Welke typen bedrijventerreinen leg je vervolgens aan? 4.1 Manieren om de typologie te vertalen in bedrijventerreinenprofielen Om de gekozen, vraaggerichte bedrijventer-
De ervaring leert overigens dat wanneer er sprake
Leerervaring 3: een flexibel plan kan leiden tot eenvormige bedrijventerreinen
is van een grootschalige private grondexploitatie,
Het globale eindplan is flexibel, maar minder bin-
het bedrijventerreinenprofiel een helderder en
dend. Dit heeft ook nadelen. Ook bedrijven die
bedrijfsruimtegebruikers juist aantrekkelijk wan-
meer marktconform karakter heeft dan wanneer de
minder goed in het profiel passen kan en mag een
neer alle gebruikers zich aan dezelfde (hoge) eisen houden16;
gemeente de grond uitgeeft. Dit hangt samen met
gemeente bij belangstelling niet weigeren. Het
het feit dat een marktpartij zich meer bewust is van
gevolg: een gemeente heeft minder moeite een
Op terreinen met een laagwaardiger verschij-
de commerciële voordelen die een duidelijk profiel
(nieuw) bedrijventerrein vol te krijgen, maar het
heeft voor de waardeontwikkeling van de grond.
terrein krijgt een meer gedifferentieerde inrichting
reintypologie in de praktijk te gebruiken moet
ningsvorm zijn gebruikers juist gebaat bij minder
een gemeente deze vertalen in profielen per
strenge eisen aan bijvoorbeeld buitenopslag, of
terrein(type). Hoe kan dat het beste gebeuren?
1. Een gemeente kan de bedrijventerreinenprofielen op verschillende manieren vastleggen in een gedetailleerd bestemmingsplan en in een globaal eindplan. Een gemeente kan in een gedetailleerd bestem-
aan de kwaliteit van de gevel.
Leerervaring 1: marktpartijen gaan veelal voor een betere profilering
en uitstraling en mist een sterke positionering.
Leerervaring 2: profielen helpen de rug recht te houden Een meer gedetailleerd profiel helpt een gemeente
4.2 Kies voor concrete en compacte bedrijventerreinenprofielen
vast te houden aan de inrichtings- en beeldkwa-
Wat kan het advies zijn voor gemeenten?
liteiteisen op een bedrijventerrein. Een gemeente
Het ideale profiel bestaat in ieder geval uit basis-
Op het bedrijventerrein Apeldoorn-Noord zijn de ondernemers
kan in dit geval teruggrijpen op een ‘hard’ pro-
informatie over omvang (totaal en hoeveelheid
op het terrein voorstander van het vastleggen en handhaven
gramma van eisen. Met het risico overigens van
uitgeefbaar), ligging, juridische status en bereik-
apeldoorn
van hoge eisen aan stedenbouw en architectuur, juist omdat ze
een langere uitgiftetijd. In tijd van laagconjunctuur
baarheid van ieder bedrijventerrein (bestaand en
mingsplan richtlijnen vastleggen over het toe-
verwachten dat de waardeontwikkeling van de bedrijfsgebou-
is het niet gemakkelijk het profiel (of delen ervan)
nieuw). Daarnaast moet worden ingegaan op een
komstig gebruik: voorschriften kunnen betrekking
wen hier op de lange termijn bij gebaat is.
los te laten en het bedrijventerrein open te stellen
uitwerking van relevante ruimtelijke beleidsaspec-
hebben op bouwhoogte, aantal bouwlagen, floor
voor ‘minder gewenste bedrijvigheid’ en toch nieu-
ten die zijn vastgesteld voor ieder terrein: welke
space index, rooilijn, aantal parkeerplaatsen en
we kavels uit te geven. Een gemeente met gedetail-
beleidsruimte er nog is, welke status het terrein
milieuzonering.
leerde bedrijventerreinenprofielen vastgelegd in
krijgt in de nieuwe bedrijventerreinentypologie en
bestemmingsplanvoorschriften en/of beeldkwa-
plus wat dat betekent voor de specifieke profilering
dat het moeilijk is hiermee flexibel in te spelen op
4. In het uitgiftebeleid aanvullende eisen stellen
liteitplan moet daarom op voorhand al rekening
van dit terrein.
veranderingen in de huisvestingswensen en -eisen
Een heel krachtig instrument dat in de meeste
houden met een langere exploitatieperiode.
van de gebruikers. Een globaal (eind)plan met uit-
gemeenten goed te gebruiken is, zijn de privaat-
Een echt vraaggericht profiel begint uiteraard met
werkingsplicht geeft daarentegen wel weer meer
rechtelijke mogelijkheden bij de uitgifte van grond,
de doelgroepen die op de locatie worden beoogd,
flexibiliteit.
zowel op de korte termijn, als ook op de lange
Nadeel van gedetailleerde bestemmingsplannen is
h aa r l e mm e r m e e r
termijn (door een kettingbeding, of door een kwali-
2. Beeldkwaliteitplan
tatieve verplichting).
Met een beeldkwaliteitsplan per bedrijventerrein
doelgroep geschikt is en de sterke punten van de Businesspark Lijnden (gemeente Haarlemmermeer) is een hoog-
locatie ten opzichte van andere locaties voor de
waardige bedrijvenlocatie nabij Schiphol Airport. De nabijheid
doelgroepen.
kunnen de profielen nog beter worden verankerd
In gronduitgiftecontracten kan een gemeente
van de luchthaven en de stad Amsterdam in combinatie met de
in de uitgiftepraktijk.
immers eisen stellen aan de bedrijfsruimtegebrui-
internationale uitstraling van het gebied, geeft de locatie uit-
Het beeldkwaliteitplan heeft als nadeel dat het
kers die publiekrechtelijk heel lastig blijken vast
stekende locatiekwaliteiten. Op Businesspark Lijnden zijn veel
alleen betrekking kan hebben op de visueel-ruim-
te leggen, bijvoorbeeld omdat deze niet visu-
internationale bedrijfsruimtegebruikers gevestigd. Een deel van
telijke aspecten van bedrijventerreinen. Daarnaast is een beeldkwaliteitsplan ook niet bindend15.
eel-ruimtelijk zijn, of qua detaillering niet in een
de gebruikers is puur bedrijfsruimte, maar een deel ook heeft
bestemmingsplan horen. In dat opzicht kan een
deze functie gecombineerd met een groot aandeel kantoorvloer.
gemeentelijke gronduitgifte voordelen hebben
De gemeente heeft beoogd op deze locatie hoogwaardige, inter-
3. Variatie in detaillering van profielen
voor een duidelijk bedrijventerreinenprofiel die
nationale gebruikers te vestigen.
Tot slot kan een gemeente variëren in de mate van
bij de uitgifte door private grondexploitanten niet
Veelal logistieke internationale ondernemingen hebben op
detaillering van de bedrijventerreinenprofielen:
altijd gesteld worden.
andere locaties bij de luchthaven hun logistieke activiteiten
Op sommige locaties (bijvoorbeeld met een
inclusief de kwaliteiten waarom de locatie voor de
ondergebracht, waarvoor nabijheid van de luchthaven cruciaal is.
hoogwaardige verschijningsvorm) is het voor 20
21
Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid
B e la n g r i j k e aa n d a c h t s p u n t e n i n h e t p r o f i e l z i j n : d o e lg r o e p e n
Beoogde doelgroepen op de locatie: voor wie wil de locatie een optimale vestigingsplaats zijn?
f u n c t i o n a l i t e i t va n
Wat maakt dat deze locatie een optimale vestigingsplaats is voor de doelgroepen? Welke vijf of zes deelaspecten moeten dan vooral
d e lo c at i e v o o r d e
goed uit de verf komen?
d o e lg r o e p
verschijningsvorm
Van gebouwen, bouwkundige en stedenbouwkundige randvoorwaarden en beeldkwaliteit terrein. Een en ander afgeleid van doelgroe-
Het is belangrijk op alle terreintypen te beschikken over kavels van diverse groottes. Op binnenstedelijke terreinen is voorts een bovengemiddelde behoefte aan kleinschalige kavels, terwijl op terreinen aan de stadsrand naast kleinschalige kavels ook zeker middelgrote en grootschalige kavels aangeboden moeten worden. Zorg daarnaast voor enige overlap in kavelgroottes tussen de locaties waardoor flexibiliteit en uitwisselbaarheid ontstaat. Bandbreedtes voor kavelgroottes zijn bijvoorbeeld: 100 tot 400 m2 voor kleinschalige kavels, 250 tot 1.500 m2 voor middelgrote terreinen dicht tegen stedelijk gebied, 1.000 tot 3.000 m² of 2.500 tot 6.000 m2 en 5.000 m2 tot 1,5 hectare op grootschalige locaties. Dit sluit aan bij een indeling die veel gemeenten hanteren.
Prijzen
maken de inrichting van bedrijventerreinen minder
Op basis van de ervaringen van gemeenten met
flexibel.
bedrijventerreinenprofielen zijn de volgende lessen te trekken:
Mogelijkheden voor bestem-
pen en functionaliteiten.
k av e lg r o o t t e
neemt wel een parkeernorm op. Beide bepalingen
4.3 Leerervaringen van gemeenten
bouwlagen. Bijna eenderde van alle gemeenten
Het terrein met de beste ligging ten opzichte van de stad en beste bereikbaarheid is het meest aantrekkelijk voor bedrijven om zich te
m i n g s p la n v o o r s c h r i f t e n
Met een sterk ambitieniveau en selectiviteit is niets ·maximaal bebouwingspercentage;
mis, integendeel! Belangrijk is echter dat de eisen
·minimaal bebouwingspercentage;
duidelijk marktconform en marktgericht zijn en
·maximaal aantal bouwlagen;
passen bij de doelgroepen die worden beoogd.
·minimaal aantal bouwlagen; ·maximale bouwhoogte (in meters);
Marktgericht:
·minimale bouwhoogte (in meters);
Het profiel moet makkelijk en eenduidig aan
·minimale floor space index (f.s.i.);
bedrijfsruimtegebruikers zijn uit te leggen. Als het
·maximale afstand tot rooilijn (in meters);
te ingewikkeld is kunnen bedrijven er niet mee uit
·maximaal aantal parkeerplaatsen (per hectare);
te voeten en zal er in de praktijk weinig van alle
·clustering voor milieuzonering.
ambities van gemeenten terechtkomen, omdat
Bron: Stec Groep (2005).
iedereen de eisen uit de profielen anders interpreteert.
vestingen. Dit terrein heeft de hoogste grondprijzen en huurprijzen van de moderne terreinen. Kleinere terreinen, minder goed bereik-
Eisen moeten betrekking hebben op aspecten die
baar of met een mindere zichtbaarheid bijvoorbeeld, hebben lagere prijzen.
selectiecriteria
Men kan op elke locatie wenselijke selectiecriteria hanteren voor wat betreft bijvoorbeeld verschijningsvorm of terreinquotiënt en daarmee bedrijven dirigeren naar de locatie die het beste aansluit bij het bedrijfsproces en de huisvestingswensen van bedrijven, uitstraling en verschijningsvorm. De selectiecriteria sluiten uiteraard aan bij doelgroepen en functionaliteit van de locatie voor de doelgroep.
zichtbaar verschil uitmaken voor het terrein: te Zo is een gebruikelijke minimale bouwhoogte
vaak wordt energie gestopt in eisen die voor de uit-
vijf tot zes meter. Voor de afstand tot de rooilijn
eindelijke uitstraling van terrein en pand nauwelijks
gebruiken gemeenten gemiddeld twee tot vier
invloed hebben. Denk dan bijvoorbeeld aan afspra-
meter.
ken over de afstand tot de rooilijn, het beperken van het aantal parkeerplaatsen op de eigen kavel
Hiernaast kunnen gemeenten expliciet bepalingen fa s e r i n g
Bijzonder aandachtspunt is de fasering van moderne bedrijventerreinen. Het is zaak deze in regionaal verband te faseren om concurrentie te voorkomen maar toch genoeg keuze voor bedrijven te hebben.
22
Leerervaring 1: zorg voor marktgerichte en marktconforme profielen
of de bouwhoogte.
in het bestemmingsplan opnemen, die aangeven hoe groot het aandeel kantoorvloer mag zijn.
Marktconform:
Sommige gemeenten hanteren een f.s.i.-afhanke-
De eisen moeten in praktijk uit te voeren zijn. Veel
lijke grondprijs. De prijs per vierkante meter bruto
bedrijventerreinen die de laatste jaren op de markt
vloer oppervlak (b.v.o.) of kavel is dan impliciet ook
zijn gebracht stralen de sfeer uit van de laatste
Het bestemmingsplan: gedetailleerd bestemmingsplan met voorschriften
bijvoorbeeld het gebruik van bepaalde apparatuur
afhankelijk van het aandeel kantoorvloer in het
hoogconjunctuur waarin zeer ambitieuze plannen
zijn te bindend.
bouwplan. Gebruikelijk is een prijsbreekpunt op
werden gelanceerd voor bedrijventerreinen. De
Behalve voor een principiële keuze tussen een
Voorschriften die het meest voorkomen zijn een
een f.s.i. van 1,0.
meeste hiervan zijn de afgelopen jaren bijgesteld
gedetailleerd (rechtszekerheid) en globaal (flexi-
vaste minimum bouwhoogte, een vaste afstand
De gemeente Amsterdam hanteert een f.s.i.-afhan-
of worden nu bijgesteld.
biliteit) bestemmingsplan, gaat het om de vraag
tot de rooilijn, maximering van het aantal parkeer-
kelijke grond- en b.v.o.-prijs. Zij wil zo intensief
Hoge ambities op het gebied van intensief ruim-
welke voorschriften concreet opgenomen moeten
plaatsen en clustering van bedrijven in een zelfde
ruimtegebruik op bedrijventerreinen bevorderen.
tegebruik kunnen niet op alle bedrijventerreinen
worden. Het toegelaten gebruik en de toegelaten
milieuzonering. Gemeenten maken nog amper
bebouwing moeten zoveel mogelijk worden gecon-
In alle gevallen is het zaak dat de bepalingen
Een gemiddeld bedrijf hecht aan vrijheid en flexi-
cretiseerd om een helder en eenduidig profiel te
gebruik van een minimale floor space index. Uit verschillende inventarisaties17 blijkt dat
marktconform zijn: ofwel passen bij de eisen, wen-
biliteit om te ondernemen en heeft kosten en effi-
krijgen. ‘Toekomstig bedrijventerrein’ is bijvoor-
gemeenten nog slechts beperkt bepalingen in
sen en mogelijkheden van de beoogde doelgroe-
ciency hoog in het vaandel staan. Vanuit praktisch
beeld te vaag omschreven. Maar bepalingen voor
het bestemmingsplan opnemen over het aantal
pen.
oogpunt is schakelen en stapelen van gebouwen
in een gemeente even bindend toegepast worden.
23
Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid
en functies beperkt mogelijk, maar lang niet altijd. Gebouwd parkeren is uiterst zelden een oplossing op bedrijventerreinen. Het ‘opleggen’ van dit soort eisen, inclusief een te ambitieus niveau van park-
5 Welke uitgiftestrategie past bij het vraaggerichte bedrijventerreinen beleid?
management, kan ertoe leiden dat bedrijven hun heil elders zoeken, zeker in een marktsituatie waarin beperkte schaarste heerst. Wel is het zo dat door
De vierde bouwsteen uit het vraaggerichte bedrij-
Daarbij is verder belangrijk in de communicatie met
actief met bedrijven om de tafel te zitten en met
venterreinenbeleid is het kiezen van een passende
bedrijven in te zetten op aspecten die de locatie en
een huisvestingscan te kijken naar de mogelijkhe-
uitgiftestrategie, om de gewenste segmentering
het vestigingsmilieu ondersteunen. Vaak moet in
den die er wel zijn, gemiddeld genomen ruimte
daadwerkelijk te realiseren.
deze fase minder vanuit ‘moeten en sturen’ gedacht worden, maar het zo optimaal mogelijk faciliteren
bespaard kan worden ten opzichte van de huidige situatie. Zo werkt de gemeente Oss veel met scans
Hieraan zijn twee aspecten te onderscheiden: de
van klanten/bedrijven, ofwel werkgelegenheid. Het
en met zeer intensief overleg met de bedrijven over
communicatie richting bedrijven (paragraaf 5.1)
gaat om het juiste bedrijf op de juiste plaats.
de bouwplannen.
en het handhaven van het bedrijventerreinprofiel (paragraaf 5.2).
Leerervaring 2: betrek ondernemers bij opstellen van profielen
De vestigings- en inrichtingseisen van bedrijventerreinen worden regelmatig in de uitgifteperiode ter discussie gesteld en verlaagd. In beginsel moet
Herkennen ondernemers zich in de wensen en
5.1 Actieve communicatie richting bedrijven
eisen van de gemeente en sluiten deze aan bij hun
Belangrijke succesfactor voor het realiseren van
vorige stappen (zie vorige hoofdstukken) realisti-
eigen huisvestingswensen en eisen? Het is aan te
bepaald ambitieniveau op bedrijventerreinen is het
sche eisen aan de beoogde bedrijven te ontwik-
raden al tijdens het opstellen van het vraaggericht
opstellen van een kernachtig en eenduidig uitgif-
kelen. Daarom is het noodzaak bij de ontwikkeling
bedrijventerreinenbeleid aandacht te schenken
tebeleid, waarbij accountmanagers bij de start van
van een bedrijventerrein regelmatig een marktcon-
aan de visie van het bedrijfsleven op deze nieuwe
het bedrijfscontact een eenduidig pakket van eisen
formiteitstoets uit te voeren:
typologie en de bijbehorende profielen. Dit is ook
en wensen meegeven aan bedrijven.
een geschikt moment om te praten over wat goed
dit zoveel mogelijk worden voorkomen door in de
zijn de eisen haalbaar bij de bedrijven? zijn de eisen ook haalbaar over enkele jaren, bij-
is en wat beter kan aan bedrijventerreinenbeleid
Dit pakket van eisen en wensen zal gedurende de
van gemeente.
onderhandelingen tussen gemeente en bedrijf niet
voorbeeld als de economie verslechtert? is een eventueel lagere afzet als gevolg van hoge
moeten veranderen, noch afkalven, maar ook niet
vestigingseisen verwerkt in de opbrengstenkant
Denk bijvoorbeeld aan bedrijvenconsultatie of
opschroeven. Bedrijven weten dan heel duidelijk
van de grondexploitatie?
gesprekken met bedrijven die zich aanmelden
waar ze aan toe zijn en kunnen hiermee reke-
voor nieuwe gronduitgifte. De accountmanager is
ning houden bij de ontwerpopgave voor nieuwe
hiervoor de aangewezen persoon. Veel gemeenten
bedrijfshuisvesting. De praktijkervaring met een
organiseren bedrijfsconsultaties over nieuwe ter-
dergelijk eenduidig uitgiftebeleid leert dat bedrij-
reinen.
ven hierdoor makkelijker aan de gemeentelijke
Als al deze vragen met ja kunnen worden beant-
wensen en eisen kunnen voldoen en helderheid
woord, dan is er geen reden om bij de uitgifte
door de gemeente waarderen. De kosten die dit
van een terrein terug te komen op de eisen die
voor bedrijven meebrengt, zijn dan beperkt.
van begin af aan zijn opgelegd. Dit moet immers
zijn de eisen regionaal afgestemd om oneigen lijke concurrentie te reduceren? zijn de eisen uit te leggen aan bedrijven?
zoveel mogelijk voorkomen worden gezien het Belangrijk is alle kwaliteiten, eisen en wensen van
gezichtsverlies voor de locatie, onduidelijkheid
de verschillende bedrijventerreinen helder op te
naar bedrijven en mogelijke verrommeling van het
schrijven voor bedrijven, in één kort document
bedrijventerrein.
met alle eisen en wensen in plaats van vier of vijf
Veel tijd steken in gesprekken met de bedrijven is
visueel-ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik en beheer op een bedrijventerrein. Een gemeente kan in de ‘standaard’ welstandstoets
verschillende documenten. De kwaliteiten, eisen en
de beste manier om een hoog ambitieniveau met
specifieke eisen aan de beeldkwaliteit opnemen. Overigens is de toets van een bouwaanvraag aan ‘redelijke eisen van welstand’ verplicht (sinds
wensen moeten – als vuistregel – in een gesprek
bedrijventerreinen te stimuleren, naast het com-
van één uur aan een bedrijf zijn uit te leggen.
municeren van een eenduidig pakket van eisen
15 Een gemeente kan, door een beeldkwaliteitplan op te nemen als bijlage of in de toelichting te verwijzen naar een beeldkwaliteitplan sturen op
1 januari 2003 moeten gemeenten verplicht een welstandnota maken met criteria voor toets van welstand). 16 Dit heeft een positief effect op de waardeontwikkeling van het bedrijventerrein.
24
17 Bijvoorbeeld Stec Groep (2004) in opdracht van de provincie Gelderland.
25
Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid
's-hertogenbosch
gebouw en kavel. Maar ook, indien een bedrijf niet
5.2 Drie beleidsopties voor beheer en handhaving: kies bewust
past, wijzen op alternatieven in gemeente en regio
Gemeenten doen er goed aan het niveau van
venterrein nam de laatste jaren sterk toe. Ging het tot voor kort om kantoorruimte van mindere kwaliteit voor starters en kleine bedrijven,
en doorverwijzen naar een makelaar. De gemeente
beheer en handhaving vooraf en expliciet vast te
recent werd veel bedrijfsruimte met (hoge) kantoorkwaliteit gerealiseerd. Omdat veel bedrijven op de groei bouwden en door de economische
Oss werkt bijvoorbeeld met uitgebreid en actief
stellen, veelal gebeurt dit namelijk ad hoc. Gevolg
teruggang veel bedrijven failliet gingen, staat nu niet alleen veel bedrijfsruimte maar ook veel hoogwaardige kantoorruimte leeg. Dit aanbod
accountmanagement, waarbij transparantie en een
van onvoldoende beheer en handhaving is bij-
concurreert rechtstreeks met aanbod op kantorenlocaties. Terwijl de gemeente kampt met lange wachtlijsten met inschrijvingen voor een
ondernemersvriendelijke aanpak centraal staan.
voorbeeld verkantorisering van bedrijventerreinen,
bouwkavel, is er op de kantorenmarkt geen tekort: er zijn voldoende hoogwaardige kantorenlocaties in de stad. Tegelijkertijd ondermijnt het
of verrommeling en verslechterde uitstraling. Dit
groot aandeel kantoorvloer het locatie- en mobiliteitsbeleid van de gemeente. Om deze redenen wil de gemeente ‘s-Hertogenbosch paal en perk
Voor zover het te beïnvloeden is lijkt het slim om
heeft soms het effect dat bedrijfsmatige activitei-
stellen aan verkantorisering. Dit doet ze door actief te controleren of de eisen uit het uitgiftecontract worden gehandhaafd en daarnaast het
zorg te dragen voor launching customers (eerste
ten worden verdrongen op een bepaalde locatie,
bestemmingsplan gedetailleerd uit te werken en dit te handhaven, waardoor er weinig functieverandering of functieverlies kan plaatsvinden.
klanten voor een bedrijventerrein) die zeer goed
of dat de externe en interne bereikbaarheid van
passen bij het locatieprofiel. Zo wordt de toon
terreinen verslechtert, doordat de parkeerbehoefte
direct gezet en is voor iedereen zichtbaar wat voor
sterk is toegenomen.
en wensen. Meedenken met ondernemers en suggesties doen en alternatieven bieden voor zijn
De gemeente ‘s-Hertogenbosch doet aan dwingende handhaving op de bedrijventerreinen. Het aanbod van kantoorruimte op Bossche bedrij-
2. Niets doen
en zonder voorlopig bouwverbod (dat aan de uit-
Er zijn ook gemeenten die er bewust voor kiezen
werkingsopdracht is verbonden). Aan een globaal
geen handhavingsbeleid te introduceren, om zo te
eindplan kan een bedrijf een rechtstreeks bouw-
profiteren van bijvoorbeeld de positieve effecten
recht ontlenen.
1. Strenge handhaving van strikte regels
van een functieverandering. Zoals bijvoorbeeld
NB: met een globaal eindplan geeft de gemeen-
meer werknemers per hectare en verbetering van
temeer flexibiliteit, maar zijn er ook minder
Ook in regionaal verband kan de marketing en
Gemeenten die het van profiel veranderen van
de uitstraling in het geval van verkantorisering.
handvatten om een duidelijk profiel neer te zet-
communicatie rondom de uit te geven bedrijven-
bedrijventerreinen erg vinden kunnen inzetten op
Maar voor bedrijfsruimtegebruikers in de milieu-
ten. Wanneer gekozen wordt voor een globaal
terreinen worden opgepakt, zeker als de bedrijven-
strenge handhaving van voorschriften in bestem-
hindercategorieën 3 en hoger raakt de ruimte op
(eind)plan kan de gemeente meer sturen met de
terreinentypologie regionaal is afgestemd. Door
mingsplannen en andere gemeentelijke plannen.
reguliere bedrijventerreinen op deze manier steeds
privaatrechtelijke afspraken door middel van het
internetsites met het complete regionale aanbod
In de praktijk heeft dit overigens als consequentie
verder bedreigd. Andere negatieve effecten zijn de
uitgiftebeleid.
op basis van de vastgestelde locatietypen kun-
dat de gemeente soms een grotere differentiatie
verslechtering van de ontsluiting en de verromme-
nen bedrijven goed inzicht worden geboden in de
aan bedrijventerreinentypen moet maken om alle
ling van een terrein.
opties die beschikbaar zijn op de bedrijventerrei-
typen gebruikers van bedrijventerreinen te kunnen
nenmarkt en de kwaliteiten ervan.
faciliteren. Een andere consequentie is dat er van
Als gekozen wordt voor niets doen, dan ligt het
alle typen werklocaties meer voorraad nodig kan
voor de hand om te kiezen voor een globaal
De gemeente Arnhem let op flexibiliteit: kleurverandering komt
zijn, om te garanderen dat bedrijfsruimtegebruikers
bestemmingsplan. In een globaal bestemmingsplan
voort uit wensen uit de markt. Een te streng bedrijventerrei-
altijd terechtkunnen.
geeft de gemeenteraad een globaal kader waarbin-
nenbeleid, waarin uitsluitend naar de bedrijfscategorie wordt
nen burgemeester en wethouders de bevoegdheid
gekeken om te beoordelen of een gebruiker voldoet aan de
Als gekozen wordt voor strenge handhaving, dan
hebben om bestemmingen concreet aan te wijzen
vestigingseisen die in het bestemmingsplan geformuleerd zijn,
ligt een gedetailleerd bestemmingsplan voor de
(uitwerkingsplicht). De gemeenteraad beperkt zich
wordt volgens de gemeente Arnhem door marktontwikkelingen
moeten overzichtelijk zijn en in korte tijd uit te
hand. Een gemeenteraad kan voor een bedrij-
tot een programma van eisen ofwel de omvang van
ingehaald en blijkt in de praktijk steeds moeilijker uitvoerbaar.
leggen aan een bedrijf;
venterrein een compleet gedetailleerd bestem-
de verschillende bestemmingen. In een uit te wer-
Handhaving van voorschriften in bestemmingsplannen bleek
mingsplan vaststellen. Hierin zijn bestemmingen
ken globaal bestemmingsplan moeten die elemen-
lastig. Gedeeltelijk verkleuren van bedrijventerreinen kan soms
en profiel van bedrijventerrein wordt bijgesteld
zo nauwgezet omschreven dat de gemeente na
ten worden genoemd, waardoor voor de eigenaar
ook een bijdrage leveren aan intensivering van het stedelijk
door in voorgaande fases de marktconformiteit
goedkeuring van het plan hierop direct een bouw-
de hoofdlijnen van de toekomstige ontwikkeling en
gebied en aan de verfraaiing van het stadsbeeld. Op bedrij-
van de locatie te garanderen, ook in slechtere
vergunning kan verlenen.
de economische bruikbaarheid voldoende worden
venterreinen met een label ‘modern gemengd bedrijventerrein’
bepaald. Daarnaast kan de gemeenteraad een glo-
wordt daarom ook beperkte kantorenontwikkeling toegestaan.
locatie wordt beoogd. Het is slimmer om bij de beginfase van de uitgifte alleen bij zeer goed pas-
Er zijn grofweg drie beleidsopties voor gemeenten.
sende kandidaten PR-activiteiten te ondernemen rondom de vestigingsbeslissing.
Leerervaringen: zorg voor een kernachtige, eenduidige uitgifte strategie vanaf het begin van de uitgifte van een locatie; de vestigings- en inrichtingseisen voor bedrijven
voorkom dat tijdens de uitgifte het ambitieniveau
economische tijden; stem de marketing en communicatie over de
arnhem
baal eindplan vaststellen zonder uitwerkingsplicht
bedrijventerreinen regionaal af.
26
27
Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid
3. Op sommige terreinen streng handhaven, op andere niet Daarnaast is het mogelijk om te kiezen voor differentiatie in het handhavingsbeleid, afhankelijk van de bedoelingen met en situatie op het type terrein.
Bijlage: voorbeelden van gemeenten en regio’s die al werken met een vraaggestuurd bedrijventerreinenbeleid
Leerervaring: Voor de meeste gemeenten zal deze laatste strate-
In deze bijlage zetten we leerzame voorbeelden
stuurd beleid implementeren: vraagprognose,
gie de beste zijn afhankelijk van het doel dat per
van vraaggestuurd bedrijventerreinenbeleid op
segmentering, bedrijventerreinentypologie, regio-
terrein wordt beoogd en van de huidige situatie.
een rij.
naal en/of samenhangend bedrijventerreinenbeleid
Het belangrijkste is dat er een expliciete keuze
We concentreren ons hierbij op gemeenten en
over de handhaving (per terrein) wordt gemaakt in
regio’s die een of meerdere aspecten van vraagge-
plaats van een ad hoc beleid. We selecteerden hiervoor acht gemeenten en regio’s die hiermee a c t i e f w e r k e n o f h i e r m e e o n la n g s aa n d e s la g g i n g e n .
1. Gemeente Den Bosch
• segmentering • afstemming
bestaande en ontwikkeling van nieuwe bedrijven-
terreinen
2. Gemeente Groningen
3.Gemeente Haa r l e mm e r m e e r
• bedrijventerreinentypologie • regionale
afstemming • afstemming bestaande en ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen
• vraagprognose • bedrijventerreinentypologie • afstemming
bestaande en ontwikkeling van nieuwe bedrijven-
terreinen
4. Regio Arnhem-Nijmegen
• vraagprognose • bedrijventerreinentypologie • regionale
5 . R e g i o Haa g la n d e n
28
bedrijventerreinenstrategie
• bedrijventerreinentypologie • regionale
bedrijventerreinenstrategie
29
Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid
• vraagprognose
6. Regio N o o r d z e e k a n aal g e b i e d
L e e r e r va r i n g
Segmentering is een belangrijk instrument om op een bedrijventerrein of een deel ervan een homogene kwali-
• bedrijventerreinentypologie
teit en samenstelling van bedrijvigheid te realiseren. Afhankelijk van haar doelstelling kan een gemeente een
• afstemming
andere indeling hanteren. De vraag is dan welk criterium een gemeente accent wil geven in haar beleid.
bestaande en ontwikkeling van nieuwe bedrijven-
terreinen
7 . R e g i o R i v i e r e n la n d
8. Regio T wente
• vraagprognose • bedrijventerreinentypologie • segmentering
Gemeente Groningen
• vraagprognose
Bedrijven-
De gemeente Groningen werkt aan een nieuwe bedrijventerreinentypologie. Hierdoor wordt beter ingespeeld
terreinen-
op de praktijk van bedrijfsvestiging. Met name de grote groep van ‘productie’-bedrijven met een groot aan-
t ypologie
deel kantoorvloer, kan hiermee beter worden bediend. Het bestaande beleid voor bedrijven die zich vestigen in
• bedrijventerreinentypologie • segmentering
kantoren zal niet worden losgelaten. Naast de toplocaties voor kantoren, zoals Euroborg, zal een vereenvoudigde indeling van de bedrijventerreinen komen.
Gemeente ’s-Hertogenbosch
Segmentering
R e g i o n al e
De afstemming van bedrijventerreinen zal meer op niveau van de Regio Groningen-Assen plaatsvinden.
a f s t e mm i n g
Hierdoor kunnen de verschillende gemeenten zich concentreren op hun sterke punten en kan het bedrijfsleven optimaal van ruimte worden voorzien. Op dit moment wordt onder leiding van het projectbureau Groningen-
De segmentering van bedrijvigheid door de gemeente
Assen gewerkt aan het afstemmen van de planning, het te realiseren kwaliteitsniveau en het vermarkten van
’s-Hertogenbosch is gebaseerd op netwerken: netwerken van bedrijven die gebruik maken van elkaars restpro-
de terreinen. In de afgelopen jaren heeft Groningen al goede ervaringen opgedaan met het afstemmen van
ducten en economische netwerken, passend in de clustering van de economie:
bedrijventerreinontwikkeling. In samenwerking met de gemeenten Hoogezand-Sappemeer en Slochteren zijn
•imagomanagement;
de bedrijventerreinen Renger, voor grote logistieke dienstverleners en Westerbroek, voor watergebonden
•ketenmanagement;
bedrijvigheid, ontwikkeld. Veel bedrijven, die in de stad zaten en kampten met ruimtegebrek, konden op deze
•autosnelwegmanagement;
wijze worden bediend.
•multimodaal segment; •hindersegment; •woonwerk segment; •overig.
A f s t e mm i n g
’s-Hertogenbosch kampt net als veel gemeenten met schaarste aan bedrijventerrein. Uitgangspunt in de
b e s taa n d e e n
bedrijventerreinenstrategie is herstructurering en inbreiding op bestaande terreinen. En daarnaast een
nieuwe
uitgiftebeleid volgens ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’, waarbij ruimte-extensieve bedrijven en regionaal
bedrijven-
georiënteerde bedrijven doorverwezen worden naar de regionale bedrijventerreinen.
terreinen Onderdeel van de bedrijventerreinenstrategie van ’s-Hertogenbosch zijn actieve herstructurering en acquisitie. Hiermee prioriteert zij haar bestaande bedrijventerreinen en maakt ontwikkeling van nieuwe tot sluitstuk in het uitgifteproces. Daarnaast worden bedrijventerreinen in de regio ingezet voor bedrijven, waarvan huisvesting niet in de gemeente kan worden gehonoreerd (ruimte-extensieve bedrijven en regionale bedrijven).
In de nieuwe segmentering blijft wel een aanzienlijke vraag naar het traditionele gemengde terrein open-
A f s t e mm i n g
Het belang van bestaande bedrijventerreinen is groot voor de gemeente Groningen. Er wordt ingezet op revi-
b e s taa n d e e n
talisering van verouderde terreinen en het consolideren van de verbeterde kwaliteit. Het verbeteren van het
ontwikkeling
functioneren van deze gebieden zal op termijn effect hebben op de uitgifte van nieuwe kavels. In het komende
va n n i e u w e
beleidsplan voor bedrijventerreinen en het nieuwe structuurplan zal deze ontwikkeling worden meegenomen.
bedrijven-
Toch zal de gemeente Groningen in de komende jaren nieuwe bedrijventerreinen blijven aanleggen. Dat heeft
terreinen
te maken met de groei van de stad en de afspraken met de Regio Groningen-Assen.
L e e r e r va r i n g
Met meer aandacht voor bedrijven met een groot aandeel kantoorvloer komt de gemeente Groningen tegemoet aan de wensen van het bedrijfsleven. Deze bedrijvigheid is bovendien hoogwaardig. Overigens vraagt deze typologie ook extra aandacht voor fasering van nieuwe kantorenlocaties!
Verder heeft het introduceren van deze nieuwe typologie belangrijke consequenties voor het uitgiftebeleid en de afbakening van doelgroepen.
staan. Deze categorie bedrijven past niet of slechts ten dele op de nieuwe terreinen. Zij zullen zich moeten oriënteren op de mogelijkheden op de bestaande bedrijventerreinen. En indien hier geen plaats is op de regionale bedrijventerreinen in Waalboss. 30
31
Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid
G e m e e n t e Haa r l e mm e r m e e r
Regio Arnhem-Nijmegen
V r aa g -
Op basis van de monitor van de gemeente Haarlemmermeer zal de segmentering jaarlijks aangescherpt wor-
V r aa g -
De KAN-regio brengt regelmatig nieuwe vraagprognoses uit, voor de korte en middellange termijn (2001-2005
den en de kennis die noodzakelijk is om locaties beter af te stemmen op wensen en randvoorwaarden van de
prognose
en 2006-2010) en lange termijn (2011-2020). Deze prognose stelt zij continu bij. De indeling van de vraag is
prognose
gebruikers, worden uitgebreid.
gebaseerd op vestigingsmilieu en rijksbeleid:
De gemeente Haarlemmermeer hanteert een planperiode van maximaal negen jaar voor haar vraagprognose,
•gemengd;
in drie periodes van drie jaar opgesplitst. Per tijdvak is de vraag gedifferentieerd naar verschillende segmen-
•transport en distributie;
ten, voor zowel de kantoorlocaties als bedrijventerreinen.
•zware bedrijvigheid.
Verder maakt de KAN-regio onderscheid in endogene (lokale) en exogene (regionale) vraag. Maar, in de prak-
Bedrijven-
De bedrijventerreinentypologie uit 2003 van de gemeente Haarlemmermeer is gebaseerd op bereikbaarheid,
tijk vestigen sterk groeiende lokale bedrijven zich ook op regionale terreinen, waardoor dit onderscheid veelal
terreinen-
representativiteit, schaalgrootte, milieuhindercategorie en functie:
moeilijk te maken is.
t ypologie
• Schiphol
logistiek; De KAN-regio segmenteert de vraag naar bedrijventerrein alsmede de terreintypen zelf op basis van schaal
• bedrijvenparken; • kleinschalig
(lokaal of regionale opvang), activiteit en hindercategorie. Verder clustert de regio op specialisaties, een
lokaal;
thematisch ingericht bedrijventerrein als MTC Valburg. Ook doet de regio onderzoek naar het ruimtegebruik
• laagwaardig.
van bedrijven en de differentiatie daarbinnen (uitgebreid onderzoek naar ruimtegebruik, gebruik van de SER-
Het segmentatiebeleid uit 1998 voldeed niet (meer) aan de wens om vraaggericht locaties te ontwikkelen.
ladder voor zorgvuldig ruimtegebruik). De gemeente Nijmegen gebruikt ook de SER-ladder om de toekomstige ruimtebehoefte in de gemeente in beeld te brengen.
Ook deed de gemeente onderzoek naar in de gemeente gevestigde laagwaardige bedrijven. De classificatie van laagwaardige bedrijven is gebaseerd op uiterlijke verschijningsvorm: • ruimte
extensief;
• arbeidsextensief; • relatief
veel buitenopslag;
• lage
bebouwingsdichtheid (maximaal 40 procent);
• hoge
milieuhindercategorie (3-5);
• geen
behoefte aan representativiteit.
Bedrijven-
De KAN-regio wil bedrijventerreinen zoveel mogelijk naar een bepaald vestigingsmilieu profileren waardoor
terreinen-
clusters van bedrijvigheid en bedrijfsprocessen kunnen ontstaan. Dus: streven naar bedrijven binnen een
t ypologie
keten. De eerste segmenteringsnota dateert van 1997, aanleiding waren de actualisering van het VINEXbeleid, uitwerking van het regionaal structuurplan en realisatie van het EuroTradePort-concept. De bedrijventerreinentypologie is gebaseerd op het rijksbeleid: •hoogwaardig; •gemengd;
A f s t e mm i n g
Relatie tussen herstructurering en ontwikkeling van nieuwe locaties legt Haarlemmermeer door een verplaat-
•lokaal;
b e s taa n d e e n
singsalternatief (uitplaatsingruimte) te bieden voor zittende bedrijvigheid, bij herstructurering. Tijdens intake
•distributie;
nieuwe
gesprekken worden bedrijven hierop gewezen. Ook vrijgekomen ruimte op te herstructureren locaties wordt
•zwaar.
bedrijven-
meegenomen in de prognose voor ontwikkeling van nieuwe locaties. De gemeente wil de vervangingsvraag
Bij berekening van het aanbod is het niet mogelijk hoogwaardige en gemengde terreinen te onderscheiden,
terreinen
zoveel mogelijk voorkomen door oude terreinen up-to-date te houden.
deze worden daarom samengevoegd. Het gaat in alle gevallen om bedrijven met een maximaal aandeel van circa 50 procent kantoorvloer in het bedrijfsoppervlak.
Specifiek voor het segment laagwaardige bedrijven is het van groot belang uitplaatsingsmogelijkheden te hebben om daarmee opwaardering van kwaliteit op te herstructureren bedrijventerreinen te kunnen garanderen. Beleid hiervoor is vastgelegd in de nota Laagwaardige bedrijventerreinen gemeente Haarlemmermeer (2004).
R e g i o n al e
In de segmenteringsnota van 1997 schat de KAN-regio de behoefte aan zware bedrijvigheid voor de toekomst
bedrijven-
groter in dan nu te huisvesten. Dus wordt gekeken naar bestaande locaties en nieuwe locaties voor bedrijven-
terreinen-
terreinen bestemd voor zware bedrijvigheid.
s t r at e g i e L e e r e r va r i n g
Het beleid van de gemeente Haarlemmermeer biedt ruimte voor bijstelling. De monitor geeft aan wanneer
Overigens kiest de gemeente Nijmegen voor maatwerk in oplossingen voor zware bedrijvigheid, waarbij op
bijstelling gewenst is, die vervolgens wordt doorberekend in de prognoses. Dus bijvoorbeeld bij inzet op her-
bestaande terreinen ruimte wordt gemaakt voor opvang van ‘verplaatsingsurgenten’.
structurering of bij aandacht voor laagwaardige bedrijventerreinen.
32
33
Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid
L e e r e r va r i n g
De KAN-regio segmenteert de vraag naar bedrijventerrein alsmede de terreintypen zelf. Dit na uitgebreide
R e g i o N o o r d z e e k a n aal g e b i e d
analyse van vraag en aanbod. Zo kan zij zo optimaal mogelijk aansluiten bij die vraag. Ook heeft de regio onderzoek gedaan naar het ruimtegebruik van bedrijven en de differentiatie daarbinnen (uitgebreid onder-
V r aa g -
In het Noordzeekanaalgebied (NZKG) is de ruimtebehoefteraming gebaseerd op ontwikkelingen in werkgele-
zoek naar ruimtegebruik, gebruik van de SER-ladder).
prognose
genheid. De ruimtebehoefte is geraamd in drie stappen: • bepalen
ruimtevragende werkgelegenheid;
Verder segmenteert de regio op basis van schaal (lokaal of regionale opvang), activiteit en hindercategorie.
• verdeling
ruimtevraag werkgelegenheid;
Voordeel hiervan is, dat verdere segmentering meer op maat gesneden is voor bedrijventypen. Het is een
• bepaling
ruimtebehoefte met terreinquotiënten.
combinatie tussen aanbodgerichte en vraaggerichte typologie. Verder clustert de regio op specialisaties, een
De ruimtebehoefte van kadegebonden bedrijven is apart bepaald met behulp van goederenstroomprognoses
thematisch ingericht bedrijventerrein als MTC Valburg.
(de bedrijfsruimtevraag in het NZKG is dusdanig specifiek, dat de CPB-ruimtebehoefteraming onvoldoende handvatten biedt voor effectief beleid).
Eén van de uitgangspunten van het bedrijventerreinenbeleid van het NZKG is ‘het juiste bedrijf op de juiste plaats’. Daarbij gaat het om kadegebonden bedrijven op natte terreinen, maar ook logistieke bedrijven op een
R e g i o Haa g la n d e n / D e n Haa g
logistiek terrein of een bedrijf met restwarmte naast een bedrijf dat deze energie kan gebruiken. Om dit goed te kunnen realiseren wordt in het Masterplangebied altijd een beperkte restruimte gehouden om bedrijven op
Bedrijven-
De nieuwe bedrijventerreinentypologie van de gemeente Den Haag is gebaseerd op het uitgangspunt verschij-
terreinen-
ningsvorm, zowel van het pand als de omgeving:
t ypologie
• werkterrein; • modern bedrijventerrein; • eersteklas bedrijvenpark. Daarnaast zijn er zeer specifieke doelgroepen die een aparte typologie vereisen.
het juiste terrein te kunnen huisvesten.
Bedrijven-
In de behoefteraming is de toekomstige vraag naar bedrijventerrein opgesplitst in vijf typen bedrijventer-
terreinen-
reinen:
t ypologie
• gemengd • modern
Inmiddels is de regio Haaglanden volop bezig met het opstellen van een bedrijventerreinenstrategie.
bedrijven-
Haaglanden wil in de regio afstemmen over vraag-aanbodanalyse en typologie. De regio staat nu voor een
terreinen-
bestuurlijke keuze.
s t r at e g i e
L e e r e r va r i n g
terreinen;
• bedrijvenparken;
typologie, vraag- en aanbodanalyse. De regio zal zich hier binnenkort over uitspreken.
R e g i o n al e
gemengd (reguliere gemengde terreinen);
• logistieke
De komende tijd zal de regio Haaglanden een keuze maken, op basis van advies, over een bedrijventerreinen-
plus (voor zware industrie);
• zeehaventerreinen
(kadegebonden, havengebonden en droge zeehaventerreinen).
A f s t e mm i n g
Overigens gebeurt programmering van nieuwe bedrijventerreinen op regionale schaal. Zo moeten bestaande
b e s taa n d e e n
terreinen eerst volledig worden benut voor de aanleg van nieuw terrein (zo is bijvoorbeeld de locatie
nieuwe
Wijkermeerpolder aangewezen als strategische reservelocatie en vereist ontwikkeling van deze locatie een
bedrijven-
apart planologisch besluit op basis van de monitoring van de uitgifte en de herstructurering op de bestaande
terreinen
terreinen). De jaarlijkse monitor bedrijventerreinen geeft inzicht in (soms onvoorziene) resultaten van her-
Een typologie naar verschijningsvorm dwingt te kijken naar kwaliteiten van locaties en deze te vertalen naar
ontwikkeling en herstructurering. Aangetoond is dat door herontwikkeling van eerder uitgegeven terrein in
de wensen van bedrijven. Welk type bedrijven is geïnteresseerd in een bepaalde locatie en wat zijn hun huis-
de afgelopen vijf jaar 80 hectare kadegebonden terrein is gewonnen, waardoor de reservelocaties pas later
vestingswensen en -eisen?
hoeven te worden aangesproken.
Met een regionale bedrijventerreinenstrategie kunnen eenduidige terreintypen ontstaan, die aansluiten bij de wensen en eisen van regionale bedrijvigheid. Een juiste regionale terreintypering maakt de regio ook aantrekkelijker voor bedrijven. Meer variëteit betekent meer kwaliteitsverschil in het aanbod en dus meer keuzemo-
L e e r e r va r i n g
Herontwikkeling van bestaande (verouderde) bedrijventerreinen kan tot ruimtewinst leiden, waardoor nieuwe terreinen minder snel hoeven te worden ontwikkeld.
gelijkheid. Zo is er voor elk bedrijf een passende locatie voorhanden.
Daarnaast heeft een regionale bedrijventerreintypologie het voordeel dat er meer duidelijkheid ontstaat over het aanbod van verschillende typen terreinen, zodat bijvoorbeeld overaanbod voorkomen kan worden. Daarnaast kunnen ambitieniveaus bij een eenduidige regionale classificatie in praktijk eenvoudiger gerealiseerd worden. 34
35
Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid
R e g i o R i v i e r e n la n d
L e e r e r va r i n g
De gemeenten in Rivierenland profiteren met het convenant maximaal van selectief en gezamenlijk bedrijventerreinenbeleid. Hiermee kunnen ze het juiste bedrijf de juiste plaats bieden en voldoende ruimte voor
V r aa g -
In 2001 deed de Kamer van Koophandel onderzoek naar de bedrijventerreinenbehoefte bij bedrijven in het
lokale en regionale werkgelegenheid. De gemeenten delen niet alleen kosten en risico’s, maar ook de baten.
prognose
Rivierenland. Het onderzoek gaf resultaten over uitbreidings- en verplaatsingsbehoefte en gewenste kavel-
Per cluster maken gemeenten nadere afspraken over onder meer de behoefte, het aanbod, de fasering en de
groottes van bedrijven. De ruimtevraag is ingedeeld naar sector.
revitalisering van de bedrijventerreinen.
Met het convenant binden de gemeenten in Rivierenland zich aan een regionaal bedrijventerreinen- en uitgif-
Bedrijven-
De bedrijventerreinentypologie in de regio Rivierenland is gebaseerd op schaal en functie:
terreinen-
• lokaal
t ypologie
• subregionaal
tebeleid. Het convenant maakt de afspraken bindend en dus duurzaam en toetsbaar.
bedrijventerrein: kavelgrootte 0,25 hectare;
• regionaal
bedrijventerrein: kavelgrootte 0,5 hectare;
bedrijventerrein: kavelgrootte vanaf 0,5 hectare en bedrijven van buiten de regio.
Zowel voor lokale als subregionale bedrijventerreinen geldt, dat de bedrijvigheid moet passen in de beeldkwaliteit. Volgens het principe van segmentering zijn de begrippen aard en schaal in een Convenant uitgewerkt in
Regio Twente
de aandachtpunten: beeldkwaliteit, sociaal-economische binding, omgevingsinvloed en kavelgrootte.
Voor het Rivierenland geldt een beperkend vestigingsbeleid. Dit betekent, dat het slechts in beperkte mate is toegestaan om bedrijven van buiten de regio te huisvesten. In de nota ‘Koersen op Kwaliteit’ is daarom bij vestiging van buiten Rivierenland het criterium ‘meerwaarde voor Rivierenland’ opgenomen.
V r aa g -
De gemeenten Enschede en Hengelo besteden veel aandacht aan marktverkenning en doelgroepbepaling voor
prognose
hun bedrijventerreinen. Hieronder twee belangrijke verkenningen:
• Voor bedrijventerrein Westermaat Campus liet Hengelo een uitgebreide doelgroepbepaling uitvoeren. Kernpunten hierin waren: omvang en structuur van het bedrijvenbestand, opname van bedrijfsruimte en huisvestingseisen.
In de nota ‘Koersen op Kwaliteit’ van 1998 spraken de gemeenten in Rivierenland met elkaar af het zwaartepunt in de ontwikkeling en het beheer van bedrijventerreinen te leggen bij (sub-)regionale bedrijventerreinen in Tiel, Geldermalsen/Culemborg, Zaltbommel en Druten. In het Convenant Bedrijventerreinen Rivierenland zijn deze afspraken verder geconcretiseerd.
• Voor Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT 1 ) werd een uitgebreide ruimtebehoefteraming gemaakt in de gemeenten Almelo, Borne, Hengelo en Enschede. Kernpunten hierin waren: de ruimtebehoefte, uitgesplitst naar type bedrijvigheid en uitgaande van de voorwaarden gesteld voor vestiging op RBT, de wenselijkheid van voorzieningen op RBT onder bedrijven en de gewenste kavelgrootte. Hiervoor werd gebruik gemaakt van historische uitgiftecijfers, regionale prognosemodellen, onderzoek naar ruimtegebruik en terreincoëfficiënten.
Segmentering
Bedrijven die zich willen vestigen op regionaal bedrijventerrein Medel worden aan drie criteria getoetst: • effect
van de vestiging op de regionale werkgelegenheid: differentiatie en (streefaantal) minimaal 30
arbeidsplaatsen per hectare; • herkomst
Dit om goed in beeld te krijgen welke ruimtevraag er onder bedrijven in Twente is. Aanvullend werd in Twente een regionale steekproef onder gebruikers van bedrijfsruimte gehouden, over hun kenmerken, locatie- en huisvestingswensen en -eisen.
van bedrijven: opvang van lokale, subregionale en regionale bedrijven, die naar aard en schaal
niet (meer) passen bij lokale en subregionale bedrijvenlocaties; • duurzaamheid:
aankoop van grond op Medel betekent verplichte deelname aan het parkmanagement.
Voor regionaal bedrijventerrein Medel zijn onlangs meer foto’s in het beeldkwaliteitplan opgenomen, zijn het verkeersplan en het marketing en acquisitiebeleid aangepast om ook bovenregionaal bedrijven te werven (ook bovenregionale profilering: presentatie als bovenregionaal bedrijvenpark). Onder meer als gevolg van een recent uitgevoerde behoefteberekening van de Kamer van Koophandel en de ervaringscijfers van het Industrieschap is het uitgiftebeleid van regionaal terrein Medel teruggeschakeld. Doelstelling is nu 10 hectare per jaar uit te geven. Nu worden ook kleinere kavels (vanaf 300-500 m²) uitgegeven, in plaats van minimaal 2.400 m², wat het voorheen was.
36
37
Bedrijven-
Enschede deelt haar bedrijventerreinen in naar segmenten. Ten eerste worden de bedrijventerreinen ingedeeld
terreinen-
naar de type activiteiten die op het terrein kunnen plaatsvinden. Wanneer slechts een beperkt aantal sectoren
t ypologie-
of bedrijfstakken zich kan vestigen op een terrein, wordt dit gerangschikt als thematisch terrein. Voorbeelden
gemeente
zijn het Business & Science park, Transportcentrum en Kennispark. Overige terreinen zijn gemengd, dat wil
Enschede
zeggen dat hier een diverse samenstelling van bedrijven is gevestigd of zich kan vestigen. Een tweede indelingscriterium is de uitstraling van het terrein en van bedrijven. Hiervoor zijn verschillende kwalificaties: standaard en modern. Een derde onderscheid betreft de schaal. Kleinschaliger terreinen hebben kavels van circa 1.000 tot 5.000 m², met een minimum kavelmaat van circa 500 m² en maximum van 1 hectare. De grootschalige terreinen hebben kavels die tot 2 hectare kunnen gaan. Gemiddeld zullen de kavels tussen 5.000 en 10.000 m² groot zijn. De zeer grootschalige bedrijven die meer dan 2 hectare nodig hebben, worden verplicht doorverwezen naar het regionale bedrijventerrein (RBT). Hieruit ontstaat de volgende segmentering:
• thematisch; • grootschalig standaard gemengd; • kleinschalig standaard gemengd; • grootschalig modern gemengd; • kleinschalig modern gemengd; • regionaal gemengd grootschalig; • internationaal.
Segmentering
De gemeenten Almelo, Borne, Hengelo en Enschede kiezen ervoor niet aan alle bedrijven ruimte te bieden binnen de gemeentegrens. Voor grootschalige bedrijvigheid wordt het Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) ontwikkeld. Dit is een gezamenlijke ontwikkeling van bovengenoemde gemeenten met de provincie Overijssel. Het RBT is een hoogwaardig en grootschalig terrein van 180 hectare (120 hectare netto uitgeefbaar). Het bedrijventerrein is bedoeld voor grotere arbeidsextensieve bedrijven (minimaal 2 hectare). Overigens geldt een verplichte doorverwijzing voor bedrijven die aan het profiel voldoen.
L e e r e r va r i n g
De gemeente Enschede hanteert voor nieuwe bedrijventerreinen een criterium van minimaal 50 arbeidsplaatsen per hectare. Dit om de terreinen die nog kunnen worden uitgegeven zo optimaal mogelijk te benutten.
Het RBT is bedoeld voor bedrijven in de logistiek, transport, distributie en industrie. Met dit terrein willen de gemeenten en de provincie een impuls geven aan de werkgelegenheid in Twente. Al deze bedrijven leveren ook indirecte werkgelegenheid op, zoals bij toeleveranciers elders in de regio. Het terrein biedt de mogelijkheid om grote ruimtevragers in Twente te houden of naar de omgeving te halen. Daarnaast versterkt het de concurrentiepositie van de regio. Zo ontstaat een samenhangend, gedifferentieerd en hoogwaardig aanbod aan bedrijventerreinen en bedrijvenmilieus.
Bijzonder is dat wanneer gemeenten niet doorverwijzen volgens de afspraken die hierover gemaakt zijn (zie hierboven bij het RBT), is vastgelegd dat men een deel van de grondopbrengsten afdraagt aan het regionale fonds dat is opgericht. Het gaat om 25 procent van de grondopbrengsten bij de eerste ‘overtreding’. Dit percentage wordt bij iedere volgende ‘overtreding’ met 15 procent opgevoerd.
1 De gemeenten Almelo, Borne, Enschede en Hengelo (de partners van Netwerkstad Twente) en de provincie Overijssel willen samen het Regionaal
38
Bedrijventerrein Twente (RBT) ontwikkelen, exploiteren en beheren. Het wordt een grootschalig terrein van ongeveer 180 hectare (netto uitgeefbaar terrein 120 tot 130 hectare) in de buurt van Almelo.