078 673 7244 e-mail
[email protected] Kerkstraat 7 – 3295 BD ’s-Gravendeel
's-Gravendeel, Korte Smidsweg 13 Karakteristiek vrijstaand woonhuis met royale inhoud, vrijstaande garage en tuin, gelegen op een gewilde locatie in de dorpskern op een perceel van 486 m² eigen grond.
Vraagprijs: € 475.000,= k.k.
Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend, deze dient slechts als uitnodiging tot het doen van een bod.
Korte Smidsweg 13 's-Gravendeel
Karakteristiek vrijstaand woonhuis met royale inhoud, vrijstaande garage en tuin, gelegen op een gewilde locatie in de dorpskern op een perceel van 486 m² eigen grond. De woning is gebouwd omstreeks 1938 en kenmerkt zich door de authentieke jaren 30 details, een grote leefruimte en veel slaapkamers. De indeling is globaal als volgt: entree, ruime hal met originele terrazzo vloer, kelderkast en toilet. Werkkamer (of slaapkamer) aan de straatzijde. Woonkamer en-suite met schuifdeuren en gemetselde schouw met open haard. Grote keuken met hoekopgestelde inrichting en provisiekast. Achter de keuken ligt een praktische bijkeuken met o.a. de aansluitingen t.b.v. de wasapparatuur. De verdieping is bereikbaar via een bordestrap met glas-in-lood ramen in de zijgevel. Hier bevinden zich de overloop, vier slaapkamers, een groot balkon aan de achterkant van de woning en de badkamer met tweede toilet, kunststof ligbad, doucheruimte en vaste wastafel (alles in wit uitgevoerd). Tweede verdieping: zolderruimte met berging/stookruimte en twee zolderkamers, beide met kleine dakkapel. De woning is gedeeltelijk uitgevoerd met dubbele beglazing en wordt centraal verwarmd. Aanpassing aan de eisen van deze tijd is plaatselijk nodig. Vrijstaande stenen garage op het zij-erf, met daarachter een eenvoudige houten berging. De tuin ligt op het zuiden en is ruim 25 meter diep! Deze kan naar eigen wens verder aangelegd en ingericht worden. Voor een vrijblijvende bezichtiging van dit bijzondere object, kunt u een afspraak maken met MarQuis makelaars & taxateurs. De oplevering zal in overleg plaatsvinden.
Korte Smidsweg 13 's-Gravendeel
Kadastrale gegevens: Gemeente ’s-Gravendeel, sectie B nummer 1734, groot 4 are en 86 centiare. Tuinligging: west Maatvoering (indicatief): woonkamer (achter) : woonkamer voor : keuken : bijkeuken : werkkamer : verdieping: badkamer : slaapkamer : slaapkamer : slaapkamer : slaapkamer : tweede verdieping: zolderkamer : zolderkamer : bruto inhoud EPA label WOZ waarde
4.00 4.00 3.15 3.15 3.15
x x x x x
.725 6.00 incl. erker 3.50 1.95 3.40
3.80 4.00 3.40 4.75 3.50
x x x x x
1.35/1.55 3.85 3.18 4.00 3.15
4.65 x 2.75 (gemeten op 0,95 m lijn) 4.25 x 2.75 (idem)
: circa 675 m³ : niet beschikbaar : € 447.000,= (peildatum 1-1-08)
nader in te richten tuin
Korte Smidsweg 13 's-Gravendeel
AANDACHTSPUNTEN Wanneer u een woning gaat kopen, komt er veel op u af. Hieronder treft u een aantal zaken waarmee u te maken kunt krijgen. Met deze uitleg wordt het traject van koop en verkoop voor u duidelijker en weet u hoe de werkwijze van ons kantoor is. Bezichtiging Alleen via afspraak met MarQuis Makelaars & Taxateurs B.V. kan een woning bezichtigd worden. Dit kan niet op dezelfde dag dat de afspraak gemaakt wordt. Bezichtigingen vinden bij voorkeur overdag plaats, zodat de woning bij daglicht kan worden bekeken. Nadien kunt u via de makelaar uw reactie geven. Ook als u geen nadere belangstelling heeft voor de woning, is het fijn als u dat even laat weten. Bedenk dat de verkoper ook benieuwd is naar uw reactie! Uitbrengen van een bod op een woning Wanneer u na een bezichtiging interesse heeft voor de woning en u wilt hiermee verder, dan zal er over een aantal zaken overeenstemming moeten worden bereikt, zoals de prijs, de opleveringsdatum en eventuele andere voorwaarden (zoals een financieringsvoorbehoud). Alles begint met het door u uitbrengen van een bod, waarin deze zaken worden genoemd. Dit bod brengt u telefonisch, schriftelijk of persoonlijk uit aan ons kantoor. Overeenstemming Is er mondelinge overeenstemming, dan zullen de gemaakte afspraken zo snel mogelijk worden vastgelegd in een schriftelijke koopovereenkomst, volgens het model van de NVM. Let wel, de overeenkomst is pas een feit als deze is ondertekend door alle partijen. Bedenktijd De koper heeft 3 dagen bedenktijd vanaf het moment dat er een afschrift is overhandigd van de koopovereenkomst die door alle partijen is ondertekend. Voorbehoud financiering Het is gebruikelijk dat ten behoeve van de koper een ontbindende voorwaarde wordt opgenomen voor het niet verkrijgen van voldoende hypothecaire financiering. Deze clausule is vier weken geldig. In deze periode is het dus van belang dat de koper weet of de koopsom en de kosten koper te financieren zijn. Bij ontbinding van de koopovereenkomst binnen vier weken, dient de koper een schriftelijke afwijzing van minimaal twee verschillende financiële instellingen te kunnen overleggen. Vindt de ontbinding onterecht, of na vier weken plaats, dan is er een boete van 10% van de koopsom verschuldigd. Financieel advies Bijna alle kopers hebben een hypotheek nodig voor het kopen van een woning. Het is verstandig om van te voren advies in te winnen over de hoogte van een hypotheek en de diverse hypotheekvormen. Ook voor een verkoper is het belangrijk om te weten, dat de financiering van de koper in goede handen is, immers, als een koop ontbonden moet worden op grond van het voorbehoud, is dat voor alle partijen een teleurstelling. MarQuis Makelaars & Taxateurs B.V. brengt u graag in contact met deskundige adviseurs. Enkele dagen na de bezichtiging wordt er contact met u opgenomen voor een adviesgesprek of second opinion. Uiteraard is dit vrijblijvend en staat het u vrij om wel of geen gebruik te maken van de uitnodiging voor een afspraak.
Waarborgsom Bij het sluiten van de koopovereenkomst verplicht koper zich tot het stellen van een bankgarantie of waarborgsom. De bankgarantie of waarborgsom bedraagt 10% van de koopsom. Omdat het om flinke bedragen gaat, wordt de bankgarantie doorgaans op verzoek van de koper verzorgd door de instelling waar de hypotheek wordt afgesloten. Notariskeuze De notariskosten maken onderdeel uit van de kosten koper. Om deze reden mag de koper de notaris kiezen. Deze keuze dient bekend te zijn bij het tekenen van de koopovereenkomst, omdat deze na ondertekening naar de notaris wordt opgestuurd. Oplevering Op de afgesproken dag van de eigendomsoverdracht, zal voorafgaand aan het bezoek bij de notaris, de woning geïnspecteerd worden. Hierbij zijn zowel de koper als de verkoper aanwezig. Ook zullen tijdens deze inspectie de standen t.b.v. gas, elektra en water worden opgenomen. Verstrekte informatie De informatie die is opgenomen in de brochure is met zorg samengesteld. Voor het verzamelen van de gegevens is MarQuis Makelaars & Taxateurs B.V. in belangrijke mate afhankelijk van derden. Voor de juistheid hiervan wordt geen aansprakelijkheid aanvaardt. De opgegeven maten zijn circa maten.
WAT U VERDER NOG MOET WETEN Onderstaand worden een aantal situaties beschreven die zich tijdens het koop- en verkooptraject kunnen voordoen. Wanneer ben ik in onderhandeling? U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod, met andere woorden: wanneer de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent dus NIET in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal bespreken. Mag een makelaar doorgaan met bezichtigen als er al over een bod onderhandeld wordt? Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. Het is mogelijk dat de verkoper graag zou willen weten of er meer belangstelling is voor de woning. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn en daarom gaan de bezichtigingen door. Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellenden vertellen dat hij ‘onder bod’ is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daarop geen antwoord tot de onderhandelingen met de eerste geïnteresseerde beëindigd zijn. De makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van de biedingen. Dit zou het ‘overbieden’ kunnen uitlokken. Word ik koper als ik de vraagprijs bied? Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege van ons land, de Hoge Raad, heeft in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u derhalve de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, doet u een bod. De verkoper kan dan nog altijd beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.
Kan een verkoper de vraagprijs tijdens de onderhandelingen verhogen? Het antwoord is ja. Als de vraagprijs een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals hierboven is beschreven), kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens onderhandelingen doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen. Andersom kan ook. Wanneer de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, vervalt het bod van de verkopende partij. Dus ook als partijen ‘naar elkaar toekomen’ in het biedingsproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod te verlagen. Wanneer komt de koop tot stand? Als verkoper en koper het mondeling eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, opleveringsdatum en ontbindende voorwaarden) is er een koop. De verkopende makelaar legt deze koop schriftelijk vast in een koopakte. Daarin moet staan wat partijen mondeling hebben afgesp roken. Meestal worden er ook nog een aantal andere afspraken vastgelegd in de koopakte, bijvoorbeeld een boeteclausule. Dergelijke aanvullende afspraken gelden pas zodra de koopakte door beide partijen is getekend. Echter per 1 september 2003 is de wet ‘Koop Onroerende Zaken’ in werking getreden. Deze wet stelt als geldigheidsvereiste dat de koopovereenkomst schriftelijk is vastgelegd. Derhalve kunnen partijen zich terugtrekken zolang de overeenkomst niet schriftelijk is bekrachtigd. Bovendien krijgt de koper bij deze wet na de ondertekening nog drie dagen ‘bedenktijd’, waarin hij zonder opgaaf van redenen de overeenkomst kan ontbinden. Op deze drie dagen is de termijnenwet van toepassing. Als NVM-makelaar stellen wij ons op het standpunt dat de goede trouw met zich mee brengt dat redelijk gewekt vertrouwen moet worden nageleefd, ook al zijn de afspraken nog niet schriftelijk vastgelegd. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten partijen het eens zijn voor de mondelinge koop. Let op: u krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor bijvoorbeeld de financiering. Bij uw bod moet u vermelden dat het bod ‘onder voorbehoud van financiering’ is. Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen? Dat mag inderdaad. Eén van de partijen mag de onderhandelingen beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar (natuurlijk in overleg met de verkoper) besluiten de lopende onderhandelingen af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient de makelaar eerst eventuele gedane toezeggingen na te komen. De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijfprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen. De makelaar vraagt een ‘belachelijk’ hoge prijs voor een woning. Mag dat? De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dit geldt ook voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen, bijvoorbeeld of hij wel aan een bepaalde koper wil verkopen. Als de verkoper en koper het eens zijn, is er een koop gesloten. Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijk e zaken, zoals roerende zaken, pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn. In een dergelijk geval kan een rechter bepalen dat partijen, nu ze het over de hen zelf aangeven hoofdzaken eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot een redelijk resultaat is bereikt.
Wat is een optie? Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan al wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het woord ‘optie’ gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopend makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens of voorafgaand aan het onderhandelingsproces. Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kunt u echter niet opeisen: de verkoper en de verkopende makelaar beslissen of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan. Als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging, als ik de eerste ben die een woning bezichtigt of als ik de eerste ben die een bod uitbrengt, moet de makelaar dan ook het eerst met mij in onderhandeling gaan? Op deze drie vragen luidt het antwoord nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. De verkopende makelaar heeft de verplichting u daarover te informeren. Het is verstandig als u serieus belangstelling hebt, de makelaar te vragen wat uw positie is. Dat kan veel teleurstelling voorkomen. Doet de makelaar u toezegging dan dient hij deze natuurlijk na te komen. Hoe zit het met een bouwkundige keuring? De koper heeft alle vrijheid om een woning voorafgaand aan de koop, bouwkundig te laten keuren. Zoals bekend heeft de koper van een woning de plicht om de zichtbare eigenschappen van de woning te onderzoeken. Daarnaast heeft een verkoper een mededelingsplicht. In het algemeen kan worden gezegd dat de verkoper mededeling moet doen van gebreken die verkoper bekend zijn. Zit de makelaarscourtage in de ‘kosten koper’? Nee. Voor rekening van de koper komen de kosten die de overheid ‘hangt’ aan de overdracht van een woning. Dat is de overdrachtsbelasting (6%) en de kosten voor de notaris voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven daarvan in de openbare registers. Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, moet hij zelf met de makelaar afrekenen voor deze dienst (makelaarscourtage). De makelaar dient bij de verkoop het belang van de verkoper en dus niet het belang van de koper. Het kan daarom voor de koper van belang zijn een eigen makelaar in te schakelen.
Aan de inhoud van deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend. Voor het maken van een afspraak voor een vrijblijvende bezichtiging kunt u contact opnemen met ons kantoor.
078 673 7244 Wij zijn geopend op maandag – vrijdag van 09.00 uur tot 17.30 uur en op zaterdag van 10.00 uur tot 14.00 uur. U kunt ons ook een e-mail sturen.
[email protected]
