SAMENWERKEN AAN GOED WONEN Begroting 2008
Tekst in de marge. Bijvoorbeeld een uitspraak van een betrokkene bij het onderwerp. Tekst in de marge.
INHOUD pagina
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Inleiding
4
Kansrijke woonomgeving
6
Duurzaamheid
10
Alle doelgroepen onder dak
12
Kwaliteit en keuze
14
Efficiënt en effectief
15
Personeels- en organistatiebeleid
19
Strategisch beleidsplan Voorraad en Nieuwbouw ‘Duurzaam bouwen aan goed wonen’
22
Projecten
24
Kengetallen
31
Uitgangspunten
32
Begroting over het boekjaar 2008
36
Toelichting over begroting 2008
37
Bijlagen
I II III IV V
3
Jaarbegroting planmatig onderhoud 2007
40
Investeringen activa ten dienste van de exploitatie
41
Begroting van de kosten van de werkorganisatie
42
Overige bedrijfslasten en lasten onderhoud
43
Begroting van OFW Holding BV
44
Colofon
46
1
INLEIDING
Voor u ligt de begroting voor 2008. In deze begroting geeft OFW concreet aan welke beleidsresultaten ze wil behalen in het jaar 2008. Het Beleidsplan ‘Samen voor Kansrijk’ en het Strategisch Beleidsplan Voorraad en Nieuwbouw met de titel ‘Duurzaam bouwen aan goed wonen’, vormen hiervoor de basis. In het Beleidsplan ‘Samen voor Kansrijk’ staat aangegeven wat de missie en visie van OFW is en welke koers OFW de komende vier jaar wil gaan varen. Deze koers is vormgegeven door middel van een zestal doelstellingen. Centraal staat het creëren van een kansrijke woonomgeving en de brede visie op wonen. Het uitgangspunt van het Strategisch Beleidsplan Voorraad en Nieuwbouw ‘Duurzaam bouwen aan goed wonen’ is dat alle woningen van OFW er goed bijstaan. Daarnaast is er vraag van nieuwe doelgroepen; OFW wil meer bouwen voor ouderen en jongeren maar ook aan andere woonomgevingen en voorzieningen.
De missie die OFW voorstaat is het bieden
▲
Het bieden van een gedifferentieerd aan-
van een kansrijke woon- en leefomgeving voor
bod van huur- (en koop-) woningen en
mensen die zwak staan op de woningmarkt in
wonen met zorg, daarbij rekening houdend
de gemeente Dronten.
met (toekomstige) marktontwikkelingen. ▲
Visie OFW staat als maatschappelijk partner in
Het bieden van een vangnetfunctie wanneer het reguliere aanbod niet volstaat.
▲
wonen voor :
Mensen keuzes bieden die afgeleid zijn van hun woonwensen.
▲
Het faciliteren zodat mensen een kans wordt geboden te emanciperen en zelfredzaam te worden, waarbij voorop staat dat zij zelf verantwoording nemen voor de keuzes die zij maken in het leven.
▲
Een leefbare, kansrijke en veilige woonomgeving waarin mensen prettig samenleven en waar het rijk- of arm-zijn niet doorslaggevend is voor de kansen die je krijgt in het dagelijks leven.
▲
Het initiëren van het maatschappelijk debat en het faciliteren van maatschappelijke partners op het gebied van wonen, zorg, onderwijs, veiligheid, milieu/-duurzaamheid en sociale activering.
▲
Het actief invulling geven aan het begrip
4 duurzaamheid
Deze visie is uitgewerkt in een zestal doelstel-
afstemmen op de huidige en toekomstige
lingen en vormen daarmee het beleidskader
vraag van verschillende klantgroepen;
voor de komende vier jaar:
4 Kwaliteit en keuze: Het optimaliseren en uitbreiden van de dienstverlening aan huur-
1 Kansrijke woonomgeving: Het creëren van een leefbare, kansrijke en veilige woonomgeving; 2 Duurzaamheid: Alert zijn op de meerjareneffecten van ons handelen op de samenleving waarbij de effecten op het milieu zeker
ders en woningzoekenden; 5 Efficiënt en effectief: De bedrijfsvoering is gericht op (financiële) continuïteit op lange termijn en transparantie 6 Personeels- en organisatiebeleid: Het voeren van een duurzaam personeelsbeleid
goed worden meegewogen; 3 Alle doelgroepen onder dak: Omvang en
Deze begroting is opgezet aan de hand van
5 samenstelling van de woningvoorraad
bovenstaande doelstellingen.
2
KANSRIJKE WOONOMGEVING
OFW heeft in haar beleid gekozen voor een brede visie op wonen. Wonen houdt niet op bij de voordeur maar wordt sterk door de omgeving en het voorzieningenniveau beïnvloed. OFW heeft zichzelf in het beleidsplan als doel gesteld: het creëren van een leefbare, kansrijke en veilige woonomgeving. Dit betekent het maken van wijken waar het
ten zijn van stroom of gas. Met het project
rijk of arm-zijn niet doorslaggevend is voor de
‘Signaleren in de wijk’ wordt dit in 2008 meer
kansen die men krijgt in het leven. De strate-
gestructureerd.
gie die OFW hiervoor heeft gekozen is: Daarnaast heeft OFW zich als doel gesteld om samen met partners versterken van het
niet alleen probleemoplossend maar meer
voorzieningenniveau
pro-actief in overleg te treden met maatschap-
▲
versterken van het woon- en leefklimaat
pelijke instanties die bij OFW huren. Door
▲
bevorderen participatie bewoners en socia-
structureel in overleg te treden en afspraken te
le cohesie van een wijk
maken kan er sneller worden ingegrepen bij
emanciperen en zelfredzaamheid bewoners
eventuele overlastsituaties.
▲
▲
vergroten
Leefbaarheid Dit betekent dat OFW ervoor kiest bewust te
OFW wil de beweging tot stand brengen van
bouwen aan haar netwerk met andere maat-
slachtoffer naar zelfbewuste burger die zijn
schappelijke organisaties en instellingen met
leven in de hand heeft. Hierbij hoort het ver-
als centraal doel deze kansrijke woonomge-
sterken van de zelfredzaamheid van mensen
ving.
door hen invloed te laten uitoefenen op hun dagelijkse leefomgeving en het versterken van
Wijk en buurtbeheer
kleinschalige verbanden in buurten. In 2007 is
Om de buurten en wijken in de gemeente
OFW gestart met het pilotproject ‘leren voor
Dronten leefbaar te houden en de leefbaarheid
duurzame ontwikkeling’ in Biddinghuizen. In
ervan te verbeteren worden er door OFW
dit project probeert OFW samen met de
structureel diverse acties gedaan.
gemeente Dronten, de Huurdersvereniging en
Buurtschouwen, spreekuren in de wijkpost,
de vereniging van dorpsbelangen met een
zwerfvuilacties, maar ook het handhaven van
meer pro-actieve houding bewonersparticipa-
goed tuinonderhoud en het tegengaan van
tie te bevorderen en nieuwe vormen van
overlast. Ook hier is er aandacht voor de sig-
burenparticipatie (sociale innovatie) te ontwik-
nalerende rol binnen OFW. Te denken valt aan
kelen. In 2008 wordt het project verder uitge-
het signaleren van bijvoorbeeld slecht tuinon-
voerd en wordt bekeken of deze manier van
derhoud, vervuiling in de woning, vereenza-
werken of onderdelen daar van breder in de
ming, mishandeling en verwaarlozing, alco-
gemeente Dronten kunnen worden ingezet.
hol/ drugsgebruik of huishoudens die afgeslo-
Daarnaast wil OFW meer invulling geven aan
6
Hogerhuis en de Lucernehof. Doel van deze knelpuntenanalyse is het in kaart brengen van de problemen in dit complex en deze wijk. Voor de Lucernehof geldt dat ook de gemeente Dronten hier nadrukkelijk bij is betrokken. Door middel van een workshop zal de situatie in de Lucernehof worden besproken.
Om een kansrijke woonomgeving te creëren is het belangrijk te zorgen voor een gedifferentieerd woningaanbod zowel in eigendomsvorm als in woningtype. Dit geldt zowel voor bestaande wijken als voor nieuwbouwwijken. Om deze reden is in bestaande wijken een deel van de woningen gelabeld voor verkoop. Naast het bevorderen van gemengde wijken is de wijkfunctie van de Kajuit in het Tussendek
het genereren van middelen en het voorko-
en de inloopruimte van Triade in de
men van versnipperd bezit reden voor ver-
Kruizemunt. Dit past bij het principe van het
koop. In het Strategisch beleidsplan voorraad
versterken van kleinschalige verbanden in
en nieuwbouw ‘Duurzaam bouwen aan goed
buurten.
wonen’ is geconstateerd dat het bezit van OFW kwalitatief niet meer helemaal aansluit
Om de leefbaarheid van wijken in de gemeen-
op de (nieuwe) vraag. De vraag verschuift van
te Dronten te kunnen monitoren en de ontwik- hoofdzakelijk traditionele gezinnen naar seniokeling van wijken te kunnen volgen is er eind
ren, kleinere (jonge) huishoudens en wonen
2006 een leefbaarheidsonderzoek (LEMON)
met zorg. Ook dit geeft reden om een aantal
gehouden. Hiermee kan tevens inzicht worden
eengezinswoningen in bestaande wijken te
verkregen in de effecten van modernisering en
verkopen. In het Strategisch beleidsplan voor-
herstructurering op de leefbaarheid van een
raad en nieuwbouw ‘Duurzaam bouwen aan
specifieke wijk of buurt. De resultaten van de
goed wonen’ is het verkoopbesluit uitgebreid
Lemon-meting zijn omgezet naar concrete
met 411 woningen. In 2008 worden 222
acties. Daarnaast wordt er in samenwerking
woningen nieuw in de verkoop gebracht. De
met de gemeente in het najaar van 2008 een
overige 189 woningen worden in de nabije toe-
nieuwe Lemon-meting gedaan.
komst na modernisering of afronding planontwikkeling in de verkoop gebracht. In de wijken
Eén van de acties die in 2008 wordt opgepakt
waar nog modernisering plaatsvindt, worden
naar aanleiding van de Lemon-meting is het
de woningen in het kader van leefbaarheid pas
maken van een knelpuntenanalyses van het
na modernisering verkocht.
7
Maatschappelijk vastgoed
Het MFC moet worden gezien als een netwerk
Oost Flevoland Woondiensten participeert in
van voorzieningen met de scholen als één van
de initiatiefgroep Multifunctioneel Centrum
de spilpunten. Het MFC Biddinghuizen ver-
Biddinghuizen. Bij de initiatiefgroep hebben
enigt het idee van de Brede School met een zo
zich aangesloten het openbaar en katholiek
ruim mogelijk aanbod van kwalitatieve voor-
basisonderwijs, de vereniging van
zieningen voor alle inwoners van
Dorpsbelangen, kinderopvang Dronten, kerk-
Biddinghuizen. Met het geheel van voorzienin-
centrum De Voorhof, de bibliotheek, de
gen die in het MFC bijeen zijn gebracht wordt
Meerpaal, Coloriet, Icare en Oost Flevoland
een samenhangend aanbod van onderwijs,
Woondiensten.
opvang, zorg, sport en vrije tijd gecreëerd. De realisatie van een MFC past uitstekend binnen
De doelstelling van de Initiatiefgroep MFC
de verantwoordelijkheden van de gemeente
Biddinghuizen is: Realisatie van één voorzie-
Dronten in het kader van de Wet
ningencluster voor bovengenoemde organisa-
Maatschappelijke Ondersteuning (WMO).
ties met meerwaarde voor:
Leefbaarheid geldt immers als eerste aan-
▲
leefbaarheid dorp
dachtgebied. De activiteiten van de samenwer-
▲
sociale cohesie
kingspartners in het MFC zijn afhankelijk van
▲
‘communinity care’
de behoeften in het dorp maar vallen goed-
▲
organisaties
deels binnen het brede kader van de WMO. In
▲
inwoners
die zin bestaat de inhoud uit een breed scala
▲
organisatie, efficiënt beheer en kosten
van activiteiten voor kinderen, jongeren, ouders, senioren, bewoners, of andere doel-
Het beoogde resultaat dient te bestaan uit: ▲
▲
groepen uit het dorp.
het onder één dak brengen van de verschillende voorzieningen hetgeen leidt tot een
Oost Flevoland Woondiensten heeft aangebo-
zo optimaal mogelijke en inventieve exploi-
den om de ontwikkeling van een multifunctio-
tatie van de huisvesting, het beheer en
neel centrum uit te voeren. Afhankelijk van
vooral van de verdere ontwikkeling van de
politieke besluitvorming zal naar verwachting
inhoud van de dienstverlening/activiteiten
de planvorming voor het MFC in 2008 tot
ten behoeve van de gebruikers.
stand komen.
het behalen van synergie voordelen, die kunnen worden omgezet in het verbeteren
Va n g n e t
van de dienstverlening aan de gebruikers,
Minister Vogelaar van Wonen, Wijken en
en die het mogelijk maken om een dergelij-
Integratie heeft samen met Aedes in het
ke voorziening te exploiteren. Het gaat om
Onderhandelaarsakkoord tussen het Rijk en
een gezamenlijke filosofie met betrekking
Aedes onder andere aangegeven dat woning-
tot diensten en activiteiten (horizontale
corporaties een speciale verantwoordelijkheid
programmering).
hebben ten aanzien van het huisvesten van
8
bijzondere doelgroepen. Zij wil bevorderen dat
gemeente een geschikte locatie hiervoor te
op lokaal niveau bij de huisvesting van bijzon-
vinden. Daarnaast wil OFW het sociaal incas-
dere doelgroepen, kwetsbare personen en
sobeleid verder vormgeven. Dit betekent van-
huishoudens in een schrijnende situatie een
uit het meldpunt Vangnet en Advies huurders
integrale aanpak wordt gehanteerd door
actief benaderen, zodat waar mogelijk ontrui-
gemeenten en maatschappelijke organisaties.
mingen voorkomen kunnen worden. Dit past
Het vangnet van OFW bestaat inmiddels uit
bij de doelstelling in het beleidsplan om vanaf
diverse onderdelen zoals crisisopvang, opstap- 2006 een dalende trend te bewerkstelligen in woning onder de zorg van Kwintes en het
het aantal ontruimingen. In 2007 is hier reeds
meldpunt vangnet en advies. OFW wil in 2008
een start mee gemaakt. Om het vangnet ver-
een woongelegenheid voor moeilijk plaatsba-
der te dichten wil OFW samen met betrokken
ren aan dit vangnet toevoegen. De grootste
partners het aanbod vergroten voor mensen
uitdaging hierbij is om samen met de
die begeleid zelfstandig wonen behoeven.
9
3
DUURZAAMHEID
Voor OFW betekent duurzaam ondernemen dat OFW met alles wat zij doet zich haar maatschappelijke verantwoordelijkheid realiseert en dat zij met name alert is op de meerjareneffecten van haar handelen op de samenleving waarbij de effecten op het milieu zeker goed worden meegewogen. OFW wil het aanspraak maken op natuurlijke
het gebied van energiebesparing gebruikt. Ook
hulpbronnen beperken en doet dit door het
bij de bouw van woonservicegebied De Ark in
verlagen van het energieverbruik in haar huur-
Dronten wordt een warmtepomp gerealiseerd
woningen en dus ook CO2 reductie. Daarnaast waarbij voor verwarming en koeling gebruik wordt er gebruik gemaakt van duurzaam
wordt gemaakt van aardwarmte. Daarnaast
materiaal bij nieuwbouw en modernisering en
wordt er in Biddinghuizen Centrum-Zuid een
worden bij sloop materialen waar mogelijk
pilotproject met betrekking tot duurzaamheid
hergebruikt. Ook probeert OFW haar huurders
uitgevoerd. Hier worden in een modernise-
bewuster te laten omgaan met energie, bij-
ringsproject verschillende technieken op het
voorbeeld door het afgeven van het energiela-
gebied van isolatie, energiebesparing maar
bel bij verhuring. Hierop staat onder andere
ook waterbesparing toegepast. De verschillen-
aangegeven van het verwachte energieverbruik
de (nieuwe) toepassingen worden vervolgens
is bij die woning. Tevens wordt er gewezen op
gemonitord en geëvalueerd. Bij positief resul-
de mogelijkheden van energiebesparing en
taat worden de nieuwe technieken breder toe-
wordt er een spaarlamp meegegeven bij nieu-
gepast. Ervaringsgericht leren is binnen OFW
we verhuringen.
de manier om de kennis van nieuwe ontwikkelingen, producten en projecten breed in de
OFW kiest er bewust voor te investeren in ken- organisatie toe te passen en te verankeren. nisontwikkeling over het bouwen en moderniseren van woningen met een lager energiever-
Op het gebied van energiebesparing heeft
bruik. In onze opdrachtgeverrol zoeken we
OFW zich een aantal doelen gesteld. OFW
samenwerking met andere partijen die met
streeft er bijvoorbeeld naar om in 2012 geen
ons nieuwe producten en ideeën rond duur-
woningen meer te hebben met een E, F of G
zaamheid verder willen ontwikkelen en realise-
label. Daarnaast streeft OFW naar een bespa-
ren. In 2008 gaat OFW in Biddinghuizen een
ring in 2012 van 30% ten opzichte van 2000
experiment uitvoeren met het bouwen van
in het gemiddelde gasverbruik van onze huur-
nieuwbouwwoningen met nieuwe toepassin-
woningen. De norm voor energiebesparing bij
gen op het gebied van energiebesparing. In
modernisering is dat de woningen na moder-
seniorencomplex De Tas wordt bijvoorbeeld
nisering minimaal een label B hebben. In
gebruik gemaakt van aardwarmte door het
2008 gaat OFW zo’n 244 woningen moderni-
gebruik van een warmtepomp. Maar ook bij
seren. OFW verwacht in 2008 een energiebe-
de nieuwbouw van de levensloopwoningen
sparing van 20% gaan behalen ten opzichte
aan De Voor worden nieuwe toepassingen op
van 2000. Dit is een prestatie waar OFW trots
10
op is! Hiermee loopt OFW ver vooruit op de
projecten als leren voor duurzame ontwikke-
afspraken uit het antwoord aan de samenle-
ling en leren werken in de wijk in
ving van Aedes waarin is afgesproken dat alle
Biddinghuizen Centrum en de wijken
corporaties in 10 jaar tijd 20% energie zullen
Koolzaadhof en Lucernehof. De bedoeling is
besparen, dit zou in 2018 dan het geval moe-
om in 2008 dit project verder uit te breiden
ten zijn.
over de gemeente Dronten. Dit betekent een uitbreiding aan capaciteit voor het team Wijk
Naast de moderniseringsopgave gaat OFW de
en Buurtbeheer.
komende vier jaar in totaal bij bijna 1200 woningen vloerisolatie aanbrengen. Dit zijn
Interne duurzaamheid
enerzijds woningen waar bij een eerdere
Ook binnen OFW willen we het nodige gaan
modernisering nog geen vloerisolatie is toege-
doen op het gebied van duurzaamheid. In
past en anderzijds woningen die op de ver-
2008 wordt onderzocht wat de mogelijkheden
kooplijst staan en nog een E of F label heb-
zijn op het gebied van duurzaamheid bijvoor-
ben. Door nieuwe kennis op het gebied van
beeld bij de verbouw van het kantoor.
energiebesparing en een gezond binnenklimaat past OFW tegenwoordig standaard vloe-
Duurzame gebiedsexploitatie
risolatie toe bij modernisering. Het aanbren-
Duurzame gebiedsexploitatie wil zeggen dat
gen van de vloerisolatie gebeurt in combinatie
de waardecreatie van een geheel gebied cen-
met planmatig onderhoud. Voor 2008 bete-
traal staat. De gedachte is dat als verschillen-
kent het dat we bij 218 woningen vloerisolatie
de partijen binnen dat gebied in staat zijn om
gaan aanbrengen.
de exploitatie gezamenlijk te optimaliseren, zij ook in staat zijn om van het resultaat samen
Duurzaamheid betekent niet alleen energiebe-
te profiteren. Het geheel is meer dan de som
sparing. Ook op het gebied van leefbaarheid,
der delen.
bewonersparticipatie, emancipatie, werkgele-
OFW onderzoekt of dit concept ook binnen de
genheid en gezondheid wordt er gestreeft naar gemeente Dronten is toe te passen.
11 duurzaamheidsbevordering. Dit krijgt vorm in
4
ALLE DOELGROEPEN ONDER DAK
OFW heeft zich als doel gesteld om de omvang en samenstelling van haar woningvoorraad af te stemmen op de huidige en toekomstige vraag van de verschillende klantgroepen. Met andere woorden, zorgen dat alle doelgroepen onder dak zijn. De ambities van OFW op het gebied van nieuwbouw zijn vastgelegd in het concept Strategisch Beleidsplan Voorraad en Nieuwbouw ‘Duurzaam bouwen aan goed wonen’. In het kort betekent het vooral bouwen voor ouderen en jongeren en het creëren van gemengde wijken. Uit de omgevingsverkenning van het concept
woningbouwtempo. OFW volgt deze ontwikke-
Strategisch Beleidsplan Voorraad en
lingen en de ontwikkeling van het werkelijke
Nieuwbouw ‘Duurzaam bouwen aan goed
percentage huurwoningen zodat de nieuw-
wonen’ blijkt:
bouwplannen en het verkoopbesluit hierop
▲
De bereikbaarheid van een koopwoning is
eventueel kunnen worden aangepast.
voor huishoudens met een laag inkomen
▲
▲
en voor starters de laatste jaren steeds
Uit het strategisch beleidsplan ‘Duurzaam
moeilijker geworden, ook in de gemeente
bouwen aan goed wonen’ blijkt dat de vraag
Dronten en deze situatie zal niet sterk ver-
naar huurwoningen verschuift van hoofdzake-
anderen.
lijk traditionele gezinnen naar senioren, kleine-
Door de vergrijzing stijgt het aantal oude-
re (jonge) huishoudens en wonen met zorg.
ren waardoor (ivm inkomen, gemak qua
Dit betekent dat OFW nieuw moet bouwen
onderhoud, etc.) de vraag naar senioren-
voor nieuwe doelgroepen. Daarnaast heeft
huurwoningen stijgt.
OFW als uitgangspunt het creëren van een
Het percentage eenpersoonshuishoudens
kansrijke woonomgeving. Om dit in bestaande
en eenoudergezinnen is sterk gestegen en
en nieuwe wijken te kunnen bereiken is het
groeit de komende jaren. In verband met
aanbrengen van differentiatie noodzakelijk. Dit
het inkomen is deze groep voor een groot
betekent dat er uit het oude bezit eengezins-
gedeelte aangewezen op een huurwoning.
woningen verkocht moeten worden en dat er in de nieuwe wijken naast koopwoningen ook
OFW heeft als uitgangspunt van het strate-
huurwoningen moeten worden gebouwd. De
gisch beleid het handhaven van de sociale
nieuwbouw van huurwoningen door OFW is
woningvoorraad op 30-35% van de totale
zowel noodzakelijk voor differentiatie in de
woningvoorraad in de gemeente Dronten. Het
nieuwe wijken als om het percentage huurwo-
percentage benodigde sociale huurwoningen
ningen in de gemeente Dronten op peil te
is afhankelijk van veel factoren, zoals inko-
houden.
mensontwikkeling, de instroom van nieuwe bewoners in de gemeente Dronten, het aantal
Vanuit de gedachte een kansrijke woonomge-
echtscheidingen maar ook de renteontwikke-
ving te creëren is een concentratie van men-
ling, de prijzen van koopwoningen en het
sen met sociaal ongewenst gedrag niet wense-
12
lijk. Dit vereist een strenger beleid met betrek-
aal zwakkeren die uit de gemeente Dronten
king tot het inschrijven van nieuwe woning-
zelf komen.
zoekenden, het zogenaamde ‘screening aan
13
de poort’. OFW wil vermijden dat er onge-
Wo n i n g t o e w i j z i n g a a n
merkt ‘probleemgevallen’ in onze woningen
zorginstellingen
komen wonen. Om dit te bereiken wordt er
Afgelopen jaar heeft OFW diverse verzoeken
meer aandacht besteed aan het checken van
gehad van zorginstellingen zoals Triade, ’s
woningzoekenden door middel van intakege-
Heeren Loo, Stichting De Reeve en Kwintes
sprekken bij afwijkende zaken op het aan-
om woonruimte beschikbaar te stellen voor
vraagformulier, het opvragen van een hypo-
begeleid wonen. Veelal is aan deze verzoeken
theekverklaring of verhuurdersverklaring en
voldaan. Vanuit haar maatschappelijke doel-
het opvragen van een woonverleden zodat
stelling wil OFW graag meewerken aan het
deze groep ondanks een soms problematische
huisvesten van mensen die begeleiding nodig
achtergrond toch een dak boven het hoofd
hebben. In 2008 wil OFW inventariseren wat
krijgt. Daarnaast wordt er bij huisvesting extra
de vraag is van zorginstellingen en in welke
aandacht besteed aan het begeleiden van soci-
mate we aan deze vraag kunnen voldoen.
5
KWALITEIT EN KEUZE
Een structurele doelstelling van OFW is het optimaliseren en uitbreiden van de dienstverlening aan haar huurders en woningzoekenden. OFW wil zich als organisatie nog meer ontwikkelen als een klantgerichte organisatie. Kwaliteit is klantgerichtheid. Dit is onder andere het motto van een interne projectgroep, dat natuurlijk ook extern geldt. OFW is continue bezig haar kwaliteit te verbeteren. systeem leren hoe zij haar dienstverlening kwalitatief nog verder kan verbeteren.
Co m m u n i c a t i e OFW hecht aan goede communicatie met haar klanten. In 2008 zal de communicatie bij projecten en communicatie rond het afrekenen van servicekosten extra aandacht krijgen.
In 2007 is OFW gestart met het optimaliseren van de website. In 2008 wordt in de tweede fase van dit project nadrukkelijk gekeken naar het uitbreiden van functionaliteiten van de website voor huurders. Hierbij kan worden gedacht aan het bekijken van het huursaldo, plattegronden, keuzemogelijkheden met betrekking tot een nieuwe keuken, etc.
In 2007 is de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) ingevoerd. Binnen de afdeling Mast van de gemeente houden meer-
Klachtenmanagement
dere (nieuwe) consulenten zich bezig met de
Bij de KWH-meting van 2007 is naar voren
WMO-aanvragen. Daarnaast wordt sinds 2007
gekomen dat klachtenmanagement een aan-
de indicatiestelling uitgevoerd door Van
dachtspunt is voor de meeste woningcorpora-
Brederode. Eind 2007 is gestart met een
ties. In 2008 zal aan de procedure die OFW
Brown Paper-analyse om de processen van
kent bij klachten en geschillen aandacht
OFW, de gemeente Dronten en Van Brederode
geschonken worden. Bij klachten kan gedacht
op elkaar af te stemmen. Teneinde bewoners
worden aan alle uitingen van ontevredenheid
zo goed mogelijk van dienst te kunnen zijn bij
van bewoners. Doelstelling voor 2008 is om in deze nieuwe werkwijze, is een ketenbenadedit kader een klachtenmanagementsysteem te
14 ontwikkelen. OFW wil vervolgens vanuit dit
ring gewenst.
6
EFFICIENT EN EFFECTIEF
Het financieel beleid van OFW is erop gericht om haar beschikbare middelen zo efficiënt en effectief mogelijk in te zetten voor de maatschappelijke doelstellingen die zij nastreeft. OFW heeft als maatschappelijke organisatie geen winststreven. De bedrijfsvoering van OFW is gericht op
ponenten:
continuiteit op langere termijn en op transpa-
▲
rantie. Concreet wordt dit als volgt vertaald: ▲
▲
▲
Ingrepen in bestaand bezit. Dit zijn ingrepen op basis van de labeling van het
beheersen van de geldstromen binnen
bestaand bezit. Deze ingrepen omvatten
OFW;
modernisering/renovatie, sloop met ver-
het op een transparante wijze verantwoor-
vangende nieuwbouw en doelgroepwijzi-
den van het gevoerde beleid;
ging.
het optimaal gebruik maken van de moge-
▲
Nieuwbouw van huurwoningen.
lijkheden van ICT; ▲
een efficiënte en effectieve inrichting van de De ingrepen in bestaand bezit en de nieuwwerkprocessen.
bouw van huurwoningen zijn ontleend aan het Strategisch beleidsplan voorraad en nieuw-
Beheersing van geldstromen
bouw ‘Duurzaam bouwen aan goed wonen’.
Financiële continuïteit en het toegang houden
Aan de hand van bedrijfswaardeberekeningen
tot de geld- en kapitaalmarkt zijn de belang-
worden de onrendabele investeringen (volks-
rijkste peilers binnen het financieel beleid.
huisvestingsuitgaven) geprognosticeerd. De
OFW wil zondermeer voldoen aan de normen
bedrijfswaarde geeft inzicht in de verwachte
die door sectorinstituten, het Waarborgfonds
inkomsten en uitgaven van projecten/com-
Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal
plexen op basis van voortgezette exploitatie
Fonds Volkshuisvesting (CFV) voor de financi-
als huurwoning. Voor de verschillende ingre-
ële positie en kredietwaardigheid stellen. OFW
pen zijn normen gesteld voor de maximaal
heeft het streven naar financiële continuïteit
toegestane onrendabele investering.
geoperationaliseerd door een minimumnorm (50 % van de huuropbrengsten) te stellen voor De additionele resultaten worden gevormd het eigen vermogen.
door:
In de meerjarenbegroting wordt een meerjarig
▲
Verkoop van nieuwbouw koopwoningen.
overzicht gegeven van het surplus c.q, tekort
Dit zijn resultaten van woningen die OFW
ten opzichte van deze norm. Tevens wordt in
Projectontwikkeling BV in de koopsector
de meerjarenprognose een overzicht gegeven
realiseert.
van de volkshuisvestingsuitgaven (onrendabe-
▲
Verkoop van bestaande woningen. OFW
le investeringen) afgezet tegen de additionele
heeft een verkoopplan (conform het
resultaten (verkoopresultaten).
Strategisch beleidsplan voorraad en nieuw-
De volkshuisvestinguitgaven (onrendabele
bouw ‘Duurzaam bouwen aan goed wonen’
investeringen) bestaan uit de volgende com-
en de labeling) voor bestaande woningen.
15
Binnen de planning- en controlcyclus van
te (commerciële) activiteiten onderbrengt in
OFW wordt onder andere gebruik gemaakt
aparte entiteiten (de drie BV’s). Door het
van de meerjarenbegroting, begroting, het
onderbrengen van de belaste activiteiten in de
treasuryjaarplan, kwartaalrapportages en pres-
gelieerde vennootschappen wordt transparan-
tatieafspraken met de Raad van
tie gediend.
Commissarissen. De begroting is taakstellend en geeft een overzicht van de activiteiten en
Door de huidige regering is in het Belasting-
de financiële vertaling hiervan voor een jaar.
plan 2008 aangekondigd dat per 1 januari
Het treasuryjaarplan is een nadere uitwerking
2008 een integrale belastingplicht voor
van de begroting en geeft inzicht in de finan-
woningcorporaties wordt ingevoerd. De sinds
cierings-, liquiditeitsstromen en de voorgeno-
1 januari 2006 geldende beperkte vennoot-
men treasurymaatregelen.
schapsbelastingvrijstelling komt met ingang
De gerealiseerde ontwikkelingen ten opzichte
van 1 januari 2008 te vervallen. Met ‘onrenda-
van de begroting worden gevolgd in de kwar-
bele toppen’ wordt in het kader van de inte-
taalrapportage. In de kwartaalrapportage
grale vennootschapsbelasting geen rekening
wordt ook de ontwikkeling van de prestatieaf-
gehouden. Als er bewust met een onrendabele
spraken en de uitvoering van het treasurybe-
top wordt gebouwd, kan het lagere rendement
leid verantwoord.
op de desbetreffende bedrijfsmiddelen (woningen) niet naar voren worden gehaald
Ve n n o o t s c h a p s b e l a s t i n g
door (af) te waarderen naar lagere bedrijfs-
Vanaf 1 januari 2006 hebben corporaties te
waarde.
maken met de fiscale gevolgen van de invoe-
Naar verwachting zal de huidige VSO met
ring van de partiële vennootschapsbelasting
ingang van 1 januari 2008 worden opgezegd.
voor commerciële activiteiten.OFW heeft hier-
Hoe de nadere uitwerking van deze integrale
op geanticipeerd door het oprichten van een
belastingplicht, zoals onder andere de startpo-
drietal besloten vennootschappen, OFW
sitie op de fiscale balans per 1 januari, zal wor-
Holding BV, OFW Vastgoed Beheer BV en
den ingevuld, is op dit moment nog niet te
OFW Projectontwikkeling BV. Deze drie beslo-
overzien. Dat de invoering van de integrale
ten vennootschappen vormen een fiscale een-
belastingplicht aanzienlijke gevolgen voor
heid voor de vennootschapsbelasting. Voor de
OFW heeft moge duidelijk zijn. OFW zal de
omzetbelasting vormen de drie BV’s en
komende periode de ontwikkelingen nauwge-
Stichting OFW een fiscale eenheid. Door
zet volgen en zodra meer bekend is de beno-
Aedes en de Belastingdienst is in het kader
digde (anticiperende) maatregelen nemen.
van de invoering van de partiële vennootschapsbelasting een vaststellingsovereen-
Efficiënte en effectieve inrichting
komst (VSO) opgesteld. OFW heeft deze VSO
van de werkprocessen
ondertekend en gekozen voor het model I bin-
OFW beschouwt het INK-model als een lei-
nen deze VSO. Dit betekent dat ze haar belas-
draad en het meest omvattende kwaliteitsmo-
16
del. In 2006 heeft OFW een zelfanalyse
ren van verbeteringen wil OFW het lerend ver-
gedaan met een groot aantal medewerkers.
mogen van haar bedrijfsvoering verder vergro-
Aan het verbeterplan met diverse verbeterpro-
ten.
jecten, dat hieruit voortkwam, wordt gewerkt teneinde de kanteling van de organisatie van
Ook in 2008 zal OFW zich door het KWH
activiteit-/procesgeoriënteerd naar systeemge-
laten toetsen. OFW is KWH-huurlabelhouder
oriënteerd af te ronden.
en wil deze positie op langere termijn continu-
OFW streeft ernaar om op alle onderdelen
eren.
minimaal in fase 3 (systeemgeoriënteerd) en
OFW is zich aan het oriënteren op het gebied
soms in 4 (ketengeoriënteerd) van het INK-
van benchmarking. Gekeken is onder andere
model te komen. Uit de INK-zelfanalyse zijn
naar de Aedex en Woonbench. Onder andere
acties naar voren gekomen die in verbeterpro-
vanuit kostenoverwegingen is Aedex volgens
jecten worden opgepakt.
OFW niet de meest geëigende benchmark.
Om kwaliteit te waarborgen en te vergroten is
Woonbench is in een opstartfase met relatief
het belangrijk dat binnen alle werkprocessen
nog weinig deelnemers. OFW volgt de ontwik-
en projecten de PDCA-cyclus (Plan-Do-Check-
keling van Woonbench en andere benchmarks.
Act) wordt rondgemaakt. OFW werkt aan het
Voor OFW zijn representativiteit van de gege-
rondmaken van de zogenaamde PDCA-cyclus
vens, kosten (voor het bijhouden en meedoen
op strategisch, tactisch en operationeel
aan het systeem) en informatie over alle terrei-
niveau. OFW streeft ernaar de efficiency, effec-
nen van een woningcorporatie belangrijke
tiviteit en klantgerichtheid van de bedrijfspro-
aspecten bij de keuze voor een benchmark.
cessen te vergroten. Van de belangrijkste processen (primair en
Het optimaal gebruik
ondersteunende) worden zogenaamde
maken van ICT
brownpaper-analyses geactualiseerd. Tijdens
Informatie- en communicatie technologie
deze brownpaper-analyses worden alle stap-
(ICT) is een belangrijk speerpunt in de
pen binnen het proces in kaart gebracht en
bedrijfsvoering van OFW.
tegen het licht gehouden. Deze analyses wor-
Binnen de verschillende verbeterprojecten zal
den gebruikt om verbeteringen binnen het
worden geanalyseerd welke handelingen door
proces door te voeren.
automatisering efficiënter kunnen worden
In het kader van projectmatig werken zal extra
georganiseerd. Eén van de manieren waarop
aandacht besteed worden aan de evaluatie van
dit vorm gegeven kan worden is het koppelen
projecten (bouwkundig en intern). Deze evalu-
van de bestaande systemen (SG-Tobias en
aties worden gebruikt om ervaringen uit afge-
DIS/KIS). Overbodige handelingen door het in
ronde projecten mee te nemen in volgende
twee systemen vastleggen van gegevens kan
projecten.
op deze wijze worden voorkomen. Daarnaast
Door het analyseren van informatiestromen,
wil OFW de bestaande onvolkomenheden in
bewust evalueren en het effectief implemente-
de bestaande systemen oplossen. Dit kan
17
onder andere door middel van zogenaamde
helft van 2007 een aanbesteding gehouden
site-checks. De bedoeling van deze site-checks
voor een glasvezelnet voor bedrijven in de
is om samen met een consultant de verschil-
gemeente Dronten. OFW is één van de partij-
lende handelingen binnen een proces door te
en die zich hiervoor heeft opgegeven. Vanaf
lopen. Gebruikersproblemen, alternatieve
2008 zal dit glasvezelnetwerk beschikbaar zijn.
mogelijkheden binnen het systeem en onvol-
OFW wil gebruik gaan maken van de extra
komenheden komen bij een dergelijke site-
mogelijkheden die door de aanwezigheid van
check naar voren. De doelstelling is om effec-
glasvezel ontstaan. Te denken valt aan toepas-
tiever en efficiënter met de systemen om te
singen op het gebied van domotica en het out-
gaan.
sourcen van het systeembeheer van de bestaande systemen van OFW.
OFW wil de logistiek voor de servicemedewerkers automatiseren door gebruik te maken van
In de komende periode wil OFW maatregelen
PDA’s. Deze PDA’s krijgen een koppeling met
nemen om het systeembeheer op een efficiën-
het primaire systeem. Voorwaarde is dat het
tere wijze in te richten. Dit kan onder andere
systeem van de PDA’s voldoende uitontwik-
door het gebruik maken van een standaard-
keld is en voldoet aan de functionele eisen van configuratie van PC’s en het toepassen van OFW.
zogenaamde thin-cliënt PC’s, waardoor gebruikers rechtstreeks communiceren met de
Door de provincie Flevoland is in de tweede
18
aanwezige servers.
7
PERSONEELS- EN O R G A N I S AT I E B E L E I D
O r g a n i s a t i e s t r u c t u u r O o s t F l e v o l a n d Wo o n d i e n s t e n
Bestuur / Directie
Raad van Commissarissen
Wonen
Middelen
Projecten
Team Verhuur
Team Algemene ondersteuning
Team Projecten
Team Wijk- en buurtbeheer
Team FIAT & Personeelsadministratie
Team Serviceonderhoud
Team Receptie
Serviceteam
Team I & A
Team Ander vastgoed
Team Huuradministratie
Beleid
De doelstelling van OFW is om een duurzaam
verdieping van het huidige beleid, maar voor
personeels- en organisatiebeleid te voeren.
een deel wordt/is een nieuwe beweging in gang gezet die aansluit bij de beweging die
Ce n t r a l e o n t w i k k e l i n g O F W
het Centraal Planbureau signaleert ‘van verzor-
Binnen OFW zijn diverse ontwikkelingen in
gen en verzekeren naar verbinden en verhef-
gang gezet die verwoord zijn in het beleids-
fen’.
plan ‘Samen voor kansrijk’ en het strategisch
OFW beschouwt het INK model als leidraad
beleidsplan voorraad en nieuwbouw
voor kwaliteit. OFW heeft de ambitie om in
‘Duurzaam bouwen aan goed wonen’. Voor
fase 3 / 4 van dit INK-model te komen. Om
OFW betekent dit deels een voortzetting en
deze ambitie te kunnen verwezenlijken is het
19
van belang om de onderlinge samenhang van
en optimale inzetbaarheid van de medewer-
alle in dit kader voorgenomen organisatieont-
kers in de teams richten. OFW wil haar mede-
wikkelingen en verbeterprojecten, de wijze van
werkers langjarig inzetbaar houden in een
implementeren en de manier waarop mede-
snelveranderende omgeving. Dit betekent:
werkers hierbij betrokken zullen worden vast
continu verbeteren en daarvoor zal OFW
te stellen
opleidingsfaciliteiten bieden. Dit zijn opleidingen gericht op vaardigheden, taakgerichte
Duurzaam personeelsbeleid
opleidingen en opleidingen gericht op proces-
OFW heeft nadrukkelijk gekozen voor een plat- denken en projectmatig werken. Opleidingen te organisatiestructuur met zelfsturende
zijn zowel persoonsgericht als organisatie-
teams en is daarnaast een projectorganisatie.
breed.
De sinds 2001 functionerende zelfsturende
20
teams ontwikkelen zich in een continu proces
Lerende organisatie
waarbij het voeren van een duurzaam perso-
De medewerkers van OFW hebben door hun
neelsbeleid onontbeerlijk is. De komende
professionaliteit en medeverantwoordelijkheid,
jaren zullen de teams zich meer op duurzame
maar ook door hun relaties met anderen een
Innovatie OFW is als organisatie te typeren als een early adaptor; OFW loopt niet altijd voorop maar kijkt goed om zich heen om kennis te halen en te brengen. Hierbij wordt gedacht vanuit de klant. Creatief zijn en kennis van anderen op maat maken voor de organisatie spelen hierbij een rol. Innovatie is bij OFW veelal vanuit de medewerkers ontwikkeld, klein beginnen, inspelend op vragen vanuit de klant en dan verder opbouwen en verbreden. Hierdoor is implementatie bijna vanzelfsprekend. Een voorbeeld hier van is het moderniseringsproject in Biddinghuizen Centrum-Zuid in 2007/2008 waarbij een experiment met sterke inbreng op de ontwikkelingsmogelijkhe-
betrekking tot duurzaamheid wordt uitge-
den van OFW. Zij dragen zo op directe wijze
voerd.
bij aan het verwezenlijken van de doelstellingen van de organisatie. OFW ziet de medewer- M e d e w e r k e r s t e v r e d e n h e i d , kers als een van de belangrijkste actoren die
PAGO en Risicoinventarisatie en
de ontwikkeling van de organisatie bepalen en
-evaluatie
vice versa: een zich ontwikkelende organisatie
Eind 2007 heeft een medewerkerstevreden-
betekent voor medewerkers veel kansen om
heidsonderzoek, PAGO en RI&E plaatsgevon-
zichzelf te ontwikkelen en een garantie voor
den. De verbeterpunten die hieruit volgden,
werkgelegenheid. Een goede naam van OFW
worden in 2008 opgepakt.
betekent een verbetering van de positie van de medewerkers op de arbeidsmarkt. Van de
Governance
medewerkers van OFW, van welk opleidingsni-
OFW onderschrijft de Governancecode voor
veau of welke opleidingsrichting dan ook,
woningcorporaties (2007) volgens het princi-
wordt verwacht dat zij creatief meedenken
pe pas toe of leg uit. De code bevat normen
over nieuwe ontwikkelingen (bijvoorbeeld op
voor goed bestuur en toezicht, transparantie,
het gebied van duurzaamheid). Zij worden
externe verantwoording en financiële beheer-
actief betrokken bij de ontwikkeling van het
sing bij woningcorporaties. De code is inmid-
beleid.
dels geïmplementeerd. In 2008 zal de visitatie
OFW vindt het als maatschappelijk onderne-
die gepland is voor 2009 worden voorbereid.
mer belangrijk om (jonge) mensen een kans
Daarnaast zal in 2008 opnieuw het debat aan-
te bieden om praktijkervaring op te doen in de
gegaan worden met de stakeholders.
21 vorm van stages.
8
S T R AT E G I S C H B E L E I D S P L A N V O O R R A A D EN NIEUWBOUW ‘DUURZAAM BOUWEN AAN GOED WONEN’
In 2007 is het Strategisch Beleidsplan voorraad en nieuwbouw geactualiseerd. 2008 wordt een topjaar wat betreft modernisering en nieuwbouw. Er worden zo’n 244 woningen gemoderniseerd, 23 woningen gesloopt, 233 nieuwe huurwoningen en 92 koopwoningen gerealiseerd. Daarnaast worden er appartementen en maatschappelijke voorzieningen gebouwd in het nieuwe woonservicegebied de Ark. In de volgende tabel wordt een overzicht gegeven van de realisatie en de planning van de labeling en de nieuwbouw.
Realisatie 2002
Moderniseren (centrumwijken)
132
2003 2004
378
95
2005 2006
124
109
Planning 2007 totaal 2008 2009
679
0
25
189
115
23
30
13
214
44
36
37
51
269
233
104
80
98
8
77
24
158
92
58
48
30
20
300
4
56
Nieuwbouw koop (ook zorg)
29
49 150
130 2
13
28
Realisatie
121
130
66 633 118
258
30
0
65
316
Planning
Modernisering
Nieuwb. huur
Zorg & voorziening
Nieuwb. huur
Zorg & voorziening
Galjoenstraat
De Munten 2
Phil. Begel. Wonen Biddingh. Centr.
De Gilden:
Regenboog/Ark:
Zeilmakerstraat
Tussendek
Groepspr. Verlosk.
Klavers./Uitloper
- eengez./app./
- woonservicezone
De Boeg
Greente N.
Gezond. cent.west
Fokkestr/Gaffelstr.
levensloop
- renovatie
Koolzaadhof
De Boeg
Gezond. cent.zuid
Vooronder/Ankerstr. Bloemenz.
Seniorenbox
Greente Noord
De Munten 3
Morinel De Reeve
Schelpenbuurt
Biddingh.Centr:
Fazantendreef
Oeverloper
Hertenkamp
Gezond.cent. Goed Greente-Zuid
- levensloop
De Reeve groepsw.
Kopakker/ Akk.
De Gilden:
Kwintes Kampanje
Lucernehof
- eengez./app
Buitenhof
- jong./eeng.
Triade Kruizemunt
Oeverloper
De Tas
De Boeg Kwintes
Spelwijk
Walvisstraat
22
123
237
26
74
9
75
244
28
27
Zorg & voorzieningen
2012 totaal
61
Nieuwbouw huur
Studenten+jong.
2011
164 1002
Planvorming Sloop (& nieuwbouw)
2010
Modernisering
Realisatie
Planning
Sloop & nieuwb.
Nieuwb. koop
Stud. & jongeren
Sloop & nieuwb.
Nieuwb. koop
Greente Noord
De Munten 2
CAH fase 1
Biddingh. Centrum De Boeg
App. Dr. West
De Boeg
Tussendek
CAH fase 2
Giekstraat app.
App. De Gilden
Greente N.
Warmonderhof
De Gilden
Stud. & jongeren
Regenboog/Ark
De Munten 3
Bloemenzoom
De Gilden
Morinel
Bij de planning voor de nieuwbouw staan de
aantallen vast en zijn een deel van de aantal-
aantallen nieuw te bouwen woningen voor
len ‘zachte’ getallen, zoals bijvoorbeeld de
2008 vast. Vanaf 2009 staat een deel van de
derde fase in de Gilden en het Hanzekwartier.
23
9
PROJECTEN Modernisering
Greente Zuid; fase 1, 2 en 3 Modernisering 208 woningen en 21 garage’s Bijzonderheden: 14 woningen die binnen het plan op de verkooplijst staan worden mee gemoderniseerd Planning: start uitvoering 1e fase 4e kwartaal 2008, de 2e en 3e fase zijn aansluitend
Klaversingel/Uitloper Modernisering 81 woningen Bijzonderheden: 13 woningen die binnen het plan op de verkooplijst staan worden mee gemoderniseerd Planning: start uitvoering 3e kwartaal 2008
C u l t u u r s i n g e l , Fr u i t h o f , We i d e h o f e n P l e i n t e Biddinghuizen Modernisering 84 woningen Bijzonderheden: pilotproject met extra aandacht voor duurzaamheid en energiezuinigheid ▲
toepassen van kwalitatief hoogwaardiger isolatiematerialen en verwerkingstechnieken dan in eerdere projecten;
▲
het toepassen van alternatieve wijzen van warmtevoorziening
▲
het volgen van de besparingen die deze maatregelen opleveren
▲
het beoordelen welke maatregelen een positieve bijdrage leveren aan het verlagen van de energielasten
▲
woningen die binnen het plan op de verkooplijst staan worden mee gemoderniseerd.
Planning: start uitvoering 2e kwartaal 2008 Architect: 19 het Atelier Aannemer: Salverda Investering: Ca. € 5 miljoen
I n f r a B i d d i n g h u i z e n Ce n t r u m Dit project wordt uitgevoerd in opdracht van de gemeente. Het betreft de noodzakelijke werkzaamheden in het openbaar
24 gebied in het centrum van Biddinghuizen.
Nieuwbouw huur
Huurwoningen AM (in De Gilden 1e fase 1e deel) 30 eengezinswoningen, rijwoningen Doelgroep: 1 en 2 persoonshuishoudens Netto huurprijs: € 485,- (prijspeil januari 2007) Planning: start bouw 8 oktober 2007, oplevering medio 2008 Architect: 19 Het Atelier Aannemer: Friso aannemingsmaatschappij Investering: incl. grond, incl. BTW: € 4,5 miljoen
De Gilden 1e fase 2e deel 12 levensloopbestendige woningen en 6 eengezinswoningen; 3 onder 1 kap Doelgroep: senioren en 3 of meerpersoons huishoudens Netto huurprijs: levensloopwoningen € 485,-, eengezinswoningen € 520,- (prijspeil januari 2007) Planning: gestart op 1 september 2007, oplevering maart 2008 Architect: Looman Architecten Aannemer: Bouwbedrijf B. van der Steeg Investering: incl. grond, incl. BTW: € 2,9 miljoen
De Gilden 1e fase 3e deel 76 eengezinswoningen, rijwoningen Doelgroep: 1 en 2 persoonshuishoudens en 3 of meerpersoons huishoudens Netto huurprijs: € 485,- en € 505 tot € 520,(prijspeil januari 2007) Planning: start bouw oktober 2007, oplevering eind 2008 Architect: Looman Architecten Aannemer: Bouwbedrijf B. van der Steeg Investering: incl. grond, incl. BTW: € 12,5 miljoen
25
D e Ta s , B i d d i n g h u i z e n 54 appartementen Doelgroep: senioren Netto huurprijs: € 477,(prijspeil januari 2007; exclusief servicekosten) Planning: start bouw juli 2007, oplevering oktober 2008 Architect: Leijh, Kappelhof, Seckel van den Dobbelsteen te Hengelo Aannemer: Wensink en Prins bouw te Kampen Investering: incl. grond, incl. BTW: € 8,6 miljoen
De Gilden 2e fase te Dronten ca. 100 woningen (incl. een aantal appartementen, incl. huur en koop) Doelgroep: nog niet bekend, wordt besproken met de gemeente; verkavelingsplan is in concept klaar Planning: start bouw 2008
Bloemenzoom te Swifterbant 20 eengezinswoningen Doelgroep: 3 of meerpersoonshuishoudens Netto huurprijs: € 490,- (prijspeil juli 2007) Planning: start bouw: augustus 2008 (prognose), oplevering juli 2009 (prognose) Architect: Architectenbureau Looman te Zeewolde Investering: incl. grond, incl. BTW: € 2,9 miljoen
Zorg & voorzieningen
Nieuwbouw De Ark, 1e fase: hoofdgebouw 82 appartementen voor senioren, ca. 21 zorgappartementen voor Coloriet en andere zorginstellingen en maatschappelijke functies Doelgroep: senioren 65+, cliënten met een verstandelijke beperking en cliënten met een niet aangeboren hersenletsel (nah) Netto huurprijs: € 585,- en € 613,- (prijspeil januari 2007) Planning: start bouw april 2007, oplevering woningen december 2008, oplevering maatschappelijke ruimtes begin 2009 Architect: 19 Het Atelier Aannemer: Friso aannemingsmaatschappij Sneek
26 Investering: incl. grond, incl. BTW: ca. € 20 miljoen
Fa z a n t e n d r e e f Wo o n g r o e p 5 0 + 24 appartementen en een recreatieruimte Doelgroep: senioren Netto huurprijs: € 485,- (prijspeil januari 2007) Planning: start bouw 1e kwartaal 2009 Architect: Architectenbureau Brink & Fleer Aannemer: nog niet bekend Investering: incl. grond, incl. BTW: ca. € 4,5 miljoen
Fa z a n t e n d r e e f b e s c h e r m d g r o e p s w o n e n Beschermd groepswonen t.b.v. 11 tot 14 cliënten Doelgroep: mensen met een verstandelijke beperking Planning: start bouw niet bekend Architect: nog niet bekend Aannemer: nog niet bekend Investering: incl. grond, incl. BTW: € 1,5 miljoen
Seniorenbox Tijdelijke aanbouw van slaap- en badkamer bij een eengezinswoning. Doelgroep: senioren en mindervaliden. Planning: OFW is met de gemeente in gesprek over pragmatische afspraken over onder andere procedures.
Renovatie Regenboog De Regenboog wordt in fases geheel gemoderniseerd. Na de renovatie kunnen de bewoners van zowel huur-, als koopappartementen zorg ‘inkopen’ vanuit de Regenboog. De loopbrug tussen de Regenboog en de appartementen aan de Ark-zijde maakt een goede en snelle service mogelijk.
Ark 2e fase (huur en koop) 60 huur- en 48 koopappartementen Doelgroep: senioren Planning: definitief ontwerp wordt momenteel uitgewerkt. Start bouw: afhankelijk van art 19:1 procedures.
27
Studenten en jongeren
A p p a r t e m e n t e n Ce n t r u m D r o n t e n We s t 16 appartementen boven winkelcentrum Doelgroep: jongeren Huurprijs: € 351,- (prijspeil januari 2007) Planning: start bouw september 2007, oplevering medio 2008 Architect: Architectenbureau Fame te Zwolle Aannemer: Bouwbedrijf Ten Brinke te Doetinchem Investering: incl. grond, incl. BTW: € 1,3 miljoen
Sloop en nieuwbouw
Ve r v a n g e n d e n i e u w b o u w B i d d i n g h u i z e n Ce n t r u m d e e l f a s e 1 8 appartementen, 16 levensloopwoningen en 15 eengezinswoningen Doelgroep: jongeren, senioren, 1 en 2 persoonshuishoudens en 3 of meerpersoonshuishoudens Huurprijs: appartementen € 324,- (prijspeil juli 2007) Levensloopwoningen € 491,- (prijspeil juli 2007) 5 eengezinswoningen € 375,- (prijspeil juli 2007) 10 eengezinswoningen € 491,- (prijspeil juli 2007) Planning: start bouw begin 2008 Architect: De Velde architecten Aannemer: Mateboer bouw bv Investering: incl. grond, incl. BTW: € 5,5 miljoen
Nieuwbouw koop
De Gilden 1e fase 2e deel 32 eengezinswoningen, 2 onder 1 kap Doelgroep: 3 of meerpersoons huishoudens Koopprijs: € 220.000 - € 235.000 VON (indicatief) Planning: start bouw afhankelijk van verkoop woningen Architect: Looman Architecten Aannemer: Bouwbedrijf B. van der Steeg
28 Investering: incl. grond, incl. BTW: € 6,4 miljoen
De Gilden 2e fase te Dronten ca. 100 woningen (incl. een aantal appartementen, incl. huur en koop) Doelgroep: nog niet bekend, wordt besproken met de gemeente; verkavelingsplan is in concept klaar Planning: start bouw 2008
Koopwoningen Tij De Boeg 30 appartementen Doelgroep: 1 en 2 persoonshuishoudens Koopprijs: vanaf € 152.500 Planning: start bouw september 2007, oplevering december 2008 Architect: Joost Dolhain design Aannemer: Mateboer bouw bv Investering: incl. grond, incl. BTW: € 5,4 miljoen
Koopwoningen Bries De Boeg 24 appartementen Doelgroep: senioren en 1 en 2 persoonshuishoudens Koopprijs: vanaf € 152.500 Planning: start bouw afhankelijk van de verkoop Architect: Joost Dolhain design Aannemer: Mateboer bouw bv
Nieuwbouwwoningen Bloemenzoom, Swifterbant 18 2 onder 1 kapwoningen, 16 rijwoningen Doelgroep: 3 of meerpersoonshuishoudens Koopprijs: 2 onder een kap ca. € 200.000 - € 225.000 Rijwoningen ca. € 150.000 Planning: start bouw augustus 2008 (prognose), oplevering juli 2009 (prognose) Architect: Architectenbureau Looman te Zeewolde Investering: incl. grond, incl. BTW: € 6 miljoen Bijzonderheden: Project kan na een periode van bezwaren nu opgepakt worden.
29
To e k o m s t i g e p r o j e c t e n
De Giekstraat, Dronten Doelgroep: senioren en jongeren Intentieovereenkomst met Plegt Vos getekend Start bouw: vermoedelijk in 2010
Wo o n s e r v i c e g e b i e d D e G i l d e n , D r o n t e n Doelgroep: senioren Start bouw: na 2012
Wo o n s e r v i c e g e b i e d / z o r g u i t v a l s b a s i s Swifterbant Doelgroep: senioren Start bouw: na 2010
M u l t i f u n c t i o n e e l Ce n t r u m B i d d i n g h u i z e n Zie hoofdstuk 2; Kansrijke woonomgeving De gemeenteraad heeft aan het college gevraagd ook de behoefte in Swifterbant te onderzoeken. De gemeenteraad wil in maart 2009 een voorstel om hierover een besluit te kunnen nemen.
Groepswonen De Reeve + 17 (sociale) koopwoningen Aan de Morinel/Grutto mogen naast een groepswoning voor Stichting De Reeve ook 17 (sociale) koopwoningen worden gebouwd. OFW onderzoekt de haalbaarheid.
30
10
K E N G E TA L L E N Begroot
Aantal verhuureenheden Woningen in exploitatie per 1 januari ▲
Verkoop
▲
Sloop
▲
Aankoop
▲
Oplevering nieuwbouw *)
Prognose Gerealiseerd Gerealiseerd
2008
2007
2006
2005
4.015
4.011
3.978
3.939
56
27
32
45
4
21 1
Woningen in exploitatie per 31 december
353
51
65
84
4.308
4.015
4.011
3.978
▲
Verzorgingshuis
110
110
110
110
▲
CAH-studenteneenheden
280
280
280
280
390
390
390
390
11
11
11
11
Garages
195
197
199
202
Overige verhuureenheden
206
208
210
213
4.904
4.613
4.611
4.581
62
314
51
65
20.381
16.270
15.634
12.858
0
0
0
39
3. Weerstandsvermogen
20.381
16.270
15.634
12.897
4. Huren
24.411
23.493
21.925
21.344
5. Vergoedingen
397
388
487
423
6. Jaarresultaat
4.111
636
2.776
1.062
1,0
1,0
1,15
1,44
83,5
69,3
71,3
60.0
4.156
3.527
3.391
2.807
8,7%
8,6%
8,4%
7,7%
Overige woongebouwen Bedrijfsruimten en maatschappelijk vastgoed
Totaal verhuureenheden Woningen in aanbouw (ultimo boekjaar) Balans en winst- en verliesrekening (€ 1.000) 1. Eigen vermogen 2. Egalisatierekening
Algemeen 1. Huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren 2. Eigen vermogen einde boekjaar uitgedrukt in een percentage van de huren 3. Eigen vermogen einde boekjaar per verhuureenheid 4. Solvabiliteit
* De Ark fase I: 120 appartementen De Gilden fase I deel 2/3: 60 woningen De Gilden woningen van Van der Steeg: 34 woningen De Gilden woningen van AM Wonen: 30 woningen Dronten-West: 16 appartementen boven winkels Biddinghuizen-centrum fase I nieuwbouw: 39 woningen
31 De Tas/Achterbaan: 54 woningen
11
UITGANGSPUNTEN
Ve n n o o t s c h a p s b e l a s t i n g
grondslag liggen. Deze onduidelijkheden heb-
In hoofdstuk 6 (effectief en efficiënt) van deze
ben onder andere betrekking op de waardering
begroting is een nadere toelichting gegeven
van het woningbezit op de startdatum van 1
over de in het Belastingplan 2008 aangekon-
januari 2008 en de afschrijvingen op de mate-
digde invoering van de integrale belasting-
riële vaste activa. Voor de gelieerde BV’s, OFW
plicht voor woningcorporaties per 1 januari
Holding BV, OFW Vastgoed Beheer BV en
2008. Deze invoering van de integrale belas-
OFW Projectontwikkeling BV is de belasting-
tingplicht heeft aanzienlijke gevolgen voor
plicht per 1 januari 2006 ingegaan. Ondanks
OFW. Zo zal over de fiscale winst van stichting de onzekerheden is in deze begroting een OFW een tarief van 25,5% aan vennootschaps-
inschatting gemaakt van de verschuldigde
belasting verschuldigd zijn. Op het moment
vennootschapsbelasting.
van opstellen van deze begroting zijn er nog
De verschuldigde vennootschapsbelasting is
veel onduidelijkheden over de uitgangspunten
als volgt berekend:
die aan de berekening van de fiscale winst ten
(x € 1.000)
Te betalen vpb
Stichting OFW Resultaat voor belastingen (bedrijfseconomisch)
4.634
Bij: onrendabele investeringen
5.072
Af: woningverkopen (vorming herinvesteringsreserve)
6.268
Bij: afschrijving materiële vaste activa t.d.v. exploitatie
2.886
Af: onderhoud begrepen in modernisering (inschatting 25% van de investeringen)
4.273
Af: resultaat OFW Holding BV (deelnemingsvrijstelling) Fiscale winst stichting OFW
268 1.783
Vennootschapsbelasting (25,5%)
455
OFW Holding BV Fiscale winst OFW Holding BV
268
Vennootschapsbelasting (25,5%)
68
To t a a l t e b e t a l e n v e n n o o t s c h a p s b e l a s t i n g
523
Huurverhoging
Overige uitgangspunten
Gezien de huurverhoging per 1 juli 2007 en
Stijging variabele lasten (inflatie): 2008 2,25%.
het akkoord van Aedes met de minister voor
Huurderving 1% van de huuropbrengsten.
Wonen, Wijken en Integratie is voor het jaar 2008 uitgegaan van een inflatievolgend huur-
32 beleid.
Rente nieuwe financieringen
Bijdrage Investeringsfonds
(langer dan twee jaar)
Aanpak Wijken
Twee fixeleningen van ieder € 6 miljoen zijn
In september 2007 is een akkoord bereikt tus-
reeds voor het jaar 2008 aangetrokken. De
sen Aedes en de minister voor Wonen, Wijken
rentepercentages van deze leningen bedragen
en Integratie. In dit akkoord zijn afspraken
4,08% en 4,095%.
gemaakt over de governance van woningcor-
Voor andere nieuwe financieringen is voor
poraties, de sturing en de financiering van de
2008 een rentepercentage van 5,25% inge-
wijkaanpak, de investeringen in de nieuw-
schat.
bouwproductie, energiebesparing in de woningvoorraad, de huisvesting van bijzonde-
Rente kortlopend krediet en
re doelgroepen en de betaalbaarheid van het
roll-overleningen
wonen. Ten aanzien van de financiering van de
Voor kortlopend krediet heeft OFW een kre-
wijkaanpak is afgesproken dat alle corporaties
dietfaciliteit, die in de vorm van kasgeldlenin-
naar draagkracht een bijdrage leveren aan een
gen en/of rekeningcourantkrediet kan worden
Investeringsfonds. De bijdrage van woningcor-
opgenomen. Daarnaast maakt OFW gebruik
poraties bedraagt met ingang van 2008 over
van roll-overleningen op basis van de drie-
een periode van tien jaar € 250 miljoen per
maands-Euribor. Voor het korte krediet en de
jaar. Het criterium voor draagkracht is de
roll-overleningen wordt voor 2008 uitgegaan
WOZ-waarde van het bezit van de corporatie.
van een rentepercentage van 4,5%.
In de begroting 2008 is een bijdrage van € 450.000 (schatting) voorzien.
Onrendabele investeringen In 2008 zijn de onrendabele investeringen ten
Ve r k o o p r e s u l t a t e n
laste van het resultaat gebracht van projecten
De verkoopresultaten van het verkoopplan
waarvan de investering in 2008 plaatsvindt of
voor bestaande woningen worden op basis
waarvan de voorbereiding is gestart. Het
van de te verwachten verkoopprijzen onder
moment van nemen van de onrendabele
aftrek van de boekwaarde van de desbetreffen-
investering is afhankelijk van het tijdstip waar-
de woningen ingeschat. De verkoopresultaten
op de interne besluitvorming en externe com-
van nieuwbouwkoopwoningen zijn opgeno-
municatie heeft plaatsgevonden. Indien de
men op basis van de meest recente begrotin-
interne besluitvorming en de externe commu-
gen.
nicatie in 2008 wordt voorzien, wordt de onrendabele investering in 2008 ten laste van het resultaat gebracht.
33
Onderhoud
In de begroting 2008 is met de volgende bud-
Naast de uitvoering van maatregelen uit het
getten rekening gehouden.
strategisch beleidsplan ‘Voorraad en Nieuwbouw’ worden de woningen regulier
oor de begrote kosten voor reparatieonder-
onderhouden.
houd wordt ondanks prijsstijgingen (lonen en
Het onderhoud van woningen is in vijf onder-
materialen) geen stijging voorzien. Verwacht
delen uit te splitsen:
wordt dat door efficiencyvoordelen een bespa-
▲
▲
reparatieonderhoud: onderhoud op basis
ring ter grootte van deze prijsstijgingen kan
van meldingen van bewoners
worden gerealiseerd.
verhuisonderhoud: onderhoud ten gevolge van verhuizingen
In de begroting van het verhuisonderhoud is
preventief onderhoud: voorkomen van sto-
rekening gehouden met een groter aantal ver-
ringen en reparatiemeldingen
huizingen. De toename van het aantal verhui-
▲
individueel dynamisch onderhoud
zingen is het gevolg van de omvangrijke ople-
▲
planmatig (cyclisch) onderhoud
vering van nieuwbouw van huurwoningen die
▲
voor 2008 verwacht wordt.
R e p a r a t i e o n d e r h o u d (x € 1)
Begroting 2008
Begroting 2007
783.750
783.750
4.000
4.000
787.750
787.750
Begroting 2008
Begroting 2007
853.000
834.750
Garages
3.150
3.150
To t a a l
856.150
837.900
Reparaties woningen en kamers Reparaties garages
To t a a l
Ve r h u i s o n d e r h o u d (x € 1) Woningen en kamers
Preventief onderhoud Het preventief onderhoud heeft als doel om toekomstige storingen en vervolgschade te voorkomen. Preventief onderhoud wordt in hoofdzaak op contractenbasis uitgevoerd. Het budget voor 2008 bedraagt € 477.232 (2007: € 436.124). In dit budget is rekening gehouden met het preventief onderhoud (€ 31.162) voor de bedrijfsruimten die door OFW
34 Vastgoed Beheer BV worden geëxploiteerd
Individueel dynamisch
Voor de badkamervernieuwing en keukenver-
onderhoud
vanging worden de huurder diverse keuzemo-
Het individueel dynamisch onderhoud bestaat
gelijkheden geboden.
uit de volgende onderdelen:
Voor het jaar 2008 is de vernieuwing van 60
▲
badkamervernieuwing
badkamers, 100 keukens en 755 binnendeurko-
▲
keukenvervanging
zijnen gebudgetteerd.
▲
vervanging binnendeurkozijnen
Het budget voor individueel dynamisch onder-
▲
klein planmatig onderhoud
houd is als volgt opgebouwd.
I n d i v i d . d y n . o n d e r h o u d (x € 1)
Begroting 2008
Begroting 2007
Keukenvervanging
288.100
325.000
Klein planmatig onderhoud
133.500
296.500
Vervanging binnendeurkozijnen
200.605
200.605
Badkamervernieuwing
676.700
562.950
1.298.905
1.385.055
To t a a l
De vernieuwing van badkamers (budget € 676.700) zal worden geactiveerd onder de post materiële vaste activa en over de restantlevensduur van het betreffende complex worden afgeschreven.
Planmatig (cyclisch) onderhoud De totale kosten voor planmatig onderhoud voor 2008 zijn begroot op € 2.124.208 (inclusief keukenvervanging en klein planmatig onderhoud). In deze begroting is een budget voor bedrijfsruimten van OFW Vastgoed Beheer BV opgenomen van € 52.000. Een overzicht van de planmatig onderhoudswerkzaamheden is weergegeven in bijlage I.
35
12
BEGROTING BOEKJAAR 2008
(x € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop woningen Overige bedrijfsopbrengsten
24.414 397 20 6.608 379
Som der bedrijfsopbrengsten
31.818
Bedrijfslasten Afschrijving materiële vaste activa
3.696
Personeelslasten
3.540
Lasten onderhoud
3.632
Voorraadbeheer (onrendabele investeringen)
5.072
Overige bedrijfslasten
3.695
Som der Bedrijfslasten
19.635
Bedrijfsresultaat
12.183
Financiële baten en lasten Rentebaten
840
Rentelasten
8.389
Resultaat voor belastingen
4.634
Belastingen
Resultaat na belastingen
36
523
4.111
13
TOELICHTING BEGROTING 2008
In hoofdstuk 10 is een specificatie van het begrote resultaat over 2008 opgenomen. Dit resultaat omvat het geconsolideerde resultaat van Stichting OFW en de drie BV’s, OFW Holding BV, OFW Projectontwikkeling BV en OFW Vastgoedbeheer BV. In bijlage V is het begrote resultaat van de drie BV’s opgenomen. In bijlagen II en III zijn de specificaties van de investeringen en de kosten van de werkorganisatie opgenomen. Begroting 2008
Het begrote resultaat uit verkoop van bestaan-
Het geconsolideerde resultaat voor belastin-
de woningen bedraagt € 6.268.000. Dit resul-
gen over 2008 wordt begroot op € 4.111.000
taat is als volgt opgebouwd:
positief. Dit positieve resultaat wordt in
Verkoopopbrengsten 56 * € 139.500 = € 7.812.000
belangrijke mate beïnvloed door de resultaat
Af: boekwaarde
van verkoop van woningen (€ 6.608.000).
Resultaat verkoop bestaande woningen € 6.268.000
Bedrijfsopbrengsten
De criteria bij verkoop van bestaande wonin-
De begroting van de huren is gerelateerd aan
gen zijn:
de werkelijke huuropbrengsten over het jaar
▲
verkoop vindt tegen marktwaarde plaats
2006. Met de oplevering van nieuwbouw en
▲
er wordt alleen verkocht aan particulieren,
desinvesteringen (verkoop en sloop van bestaande woningen) is rekening gehouden.
die er zelf gaan wonen ▲
De huurverhoging voor 2008 is berekend op
woningen worden verkocht bij verhuizing of op verzoek van de huurder verkocht
basis van de geschatte inflatie over het jaar
In de post verkoop woningen zijn tevens de
2007. De vergoedingen hebben betrekking op
resultaten (voor een totaalbedrag van
leveringen en diensten aan huurders.
€ 340.000) uit de verkoop van twee projecten
Onder de post verkoop woningen is rekening
opgenomen:
gehouden met de verwachte verkopen van
▲
bestaande woningen op basis van het verkoopplan. Per 31 december 2007 is het aantal
De Gilden eerste fase, tweede deel, 32 woningen voor een bedrag van € 160.000.
▲
De Boeg, 30 appartementen de Tij voor een
woningen volgens het bestaande verkoopplan
bedrag van € 180.000. Dit betreft het
circa 289 woningen. Op basis van het geactua-
begrote winstaandeel (50%) van VOF de
liseerde strategisch beleidsplan ‘Voorraad en
Boeg voor dit project.
Nieuwbouw’ worden direct 222 woningen en op termijn 189 woningen (veelal na modernisering) toegevoegd. In de begroting 2008 wordt uitgegaan van de verkoop
37
€ 1.544.000
Bedrijfslasten
▲
De afschrijving van de materiële vaste activa is berekend aan de hand van de historische kost-
Modernisering Greente-Zuid, 70 woningen, onrendabele investering € 525.000.
▲
Modernisering Bazaltstraat tweede fase, 23
prijs, danwel de lagere bedrijfswaarde, van de
woningen, onrendabele investering
materiële vaste activa. De afschrijvingsmetho-
€ 172.000.
diek en de afschrijvingstermijn zijn volgens
▲
Planvorming (sloop/vervangende nieuw-
een consistente gedragslijn bepaald. Onder de
bouw en modernisering) Zuidsingel, 25
personeelslasten zijn de salariskosten, pensi-
woningen, onrendabele investering
oen-, sociale lasten en externe bijstand (tijde-
€ 375.000.
lijk ingeleend personeel) opgenomen. In bijlage III is een specificatie van de lasten onder-
Deze onrendabele investeringen zijn berekend
houd en de overige bedrijfslasten opgenomen.
aan de hand van voorlopige begrotingen.
De post voorraadbeheer betreft de onrendabele investering van nieuwbouw en modernise-
De onrendabele investeringen van de volgen-
ring van huurwoningen. Uitgangspunt bij het
de projecten, die in 2008 in uitvoering zijn of
bepalen van de onrendabele investeringen is
komen, zijn reeds in de resultaten van
de bedrijfswaarde (verdiencapaciteit) van
2005/2006/2007 verwerkt:
nieuwbouw en de woningen na modernise-
▲
ring. Het verschil tussen de investeringen (inclusief de oorspronkelijke boekwaarde) en
ring € 2.700.000 ▲
de bedrijfswaarde wordt als onrendabele investering ten laste van het resultaat
▲
▲
▲
▲
Biddinghuizen fase III, nieuwbouw 36
▲
▲
Modernisering Biddinghuizen-centrum, Cultuursingel/Plein, 84 woningen; onrendabele investering € 630.000.
▲
Modernisering Klaversingel/Uitloper, 67 woningen, onrendabele investering
38 € 503.000.
De Bloemenzoom, onrendabele investering € 760.000
▲
woningen; onrendabele investering € 1.537.000.
Dronten-West, appartementen boven winkels; onrendabele investering € 400.000
onrendabele investering € 1.330.000. ▲
De Gilden, woningen van Van der Steeg; onrendabele investering € 1.092.000
Fazantendreef, woongroep 24 appartementen en een gemeenschappelijke ruimte;
De Gilden fase I deel 2/3; onrendabele investering € 2.297.000
met de onrendabele investeringen (totaal € 5.072.000) van de volgende projecten:
De Ark fase I en II; onrendabele investering € 6.075.000
gebracht. In de begroting 2008 is rekening gehouden
De Tas/Achterbaan; onrendabele investe-
Biddinghuizen-centrum fase I en II, onrendabele investering € 4.179.000
▲
De Gilden, woningen AM Wonen, onrendabele investering € 1.373.000
Kosten werkorganisatie
Personeelskosten Het aantal FTE (full-time-equivalenten) bedraagt 52 over 2008. Hierbij is rekening gehouden met de extra capaciteit die noodzakelijk is vanwege de werkzaamheden die uit projecten en het strategisch beleidsplan ‘Voorraad en Nieuwbouw’ voortvloeien. In de begroting is uitgegaan van een dekking voor personeelskosten van € 501.000. Dit bedrag is onder de post overige bedrijfsopbrengsten opgenomen.
Huisvestingskosten De kosten van het bedrijfsgebouw aan de Noord 47-49 zijn onder deze post opgenomen. Hierbij is rekening gehouden met de extra kosten (rente en afschrijving) vanwege de verbouwing van het kantoor in 2008.
Algemene kosten In Bijlage III is een specificatie opgenomen.
39
1
BIJLAGE Jaarbegroting planmatig onderhoud
Naam
Adressen
Plaats
Omschrijving
De Oeverloper
De Oeverloper 265 t/m 291
Dronten
Schilderwerk (mechanische beschadigingen bijwerken)
Dronten zuid 1
Thomsonstraat 6 t/m 12, 16, 26 t/m 30, 36, 38, 54 t/m 60, 80 t/m 88,
Dronten
Schilderwerk buitenschil(grote beurt incl. kleurwijziging)
100 t/m 104, 110, 112, 124 t/m 132, 150 t/m 156, 160, 166, 168, 170, 172,178, 180, 182, 196 t/m 202, 220 t/m 226, 230, 242, 244, 250, 252, 254, 258, 264, 268 t/m 274, Hondsrug 10 t/m 18, 22, 28, 30, 32, 38, 40, 42, 44, 52 t/m 60 Dronten zuid 1
Hondsrug 41, 78, 80, 98, 100, 106, 108, 124, 126, Thomsonstraat 71
Dronten
Schilderwerk buitenschil(grote beurt incl. kleurwijziging)
Hondsrug,
Hondsrug 1 en 55, Thomsonstraat 33 en 79
Dronten
Schilderwerk buitenschil(grote beurt incl. kleurwijziging)
De Jachthoorn 1, 35, 36, 40. De Heraut 6, 30, 32, De Trompettershof 2,
Swifterbant
Schilderwerk buitenschil(grote beurt incl. kleurwijziging)
Swifterbant
Schilderwerk buitenschil(grote beurt incl. kleurwijziging)
Dronten
Schilderwerk (mechanische beschadigingen bijwerken)
Thomsonstraat De Jachthoorn
4, 12, 14, De Tamboer 3 Het Blazoen,
Het Blazoen 7 t/m 51, De Koningshof 23, 26 t/m 44, 54 t/m 66, 84
De Koningshof
t/m 110, 57 t/m 63
De Kievit eo.
De Morinel 258 t/m 268, 296 t/m 304, 324 t/m 334, 338 t/m 360, 364 t/m 384, 414 t/m 444, De Kievit 4 t/m 64, De Oeverloper 367 t/m 381
De Kievit
De Oeverloper 419 en 445, De Kievit 74 en 92
Dronten
Schilderwerk (mechanische beschadigingen bijwerken)
De Morinel
De Oeverloper 437 t/m 443, De Morinel 270 t/m 276, 308 t/m 322,
Dronten
Schilderwerk (mechanische beschadigingen bijwerken)
Dronten
Schilderwerk (mechanische beschadigingen bijwerken)
Dronten
Schilderwerk (mechanische beschadigingen bijwerken)
Swifterbant
Schilderwerk (mechanische beschadigingen bijwerken)
406 t/m 412 Sparlinghof/
Lancasterdreef 118, 124, 128, 134, 140, 146, Sparlinghof 3, 5, 11, 13, 19,
Lancasterdreef
21, 27, 29, 33, 35, 41, 43, 49, 51, 57, 59, 63, 65, 67, 73, 75, 77, 79, 81, 83, 89 t/m 97, 103 t/m 113, 119 t/m 123
Sparlinghof/
Lancasterdreef 116, 120, 122, 126, 130, 132, 136, 138, 142, 144, 148,
Lancasterdreef
Sparlinghof 1, 7, 9, 15, 17, 23, 25, 31, 37, 39, 45, 47, 53, 55, 61, 69, 71, 85, 87, 99, 101, 115, 117
Bloemenbuurt
Anemoonstraat 3 en 17, Crocusstraat 3, 6, 8, 11 Dahliastraat 9, Gladioolstraat 2, 6, 8, Hyacintstraat 5, 19, Irisstraat 7, 9, 10, Narcisstraat 2 en 4, Ranonkelstraat 13, 21, 23, Tulpstraat 2, 4, 8, 12
De Vendelier
Het Blazoen 2, 10, 14, 18, De Vendelier 4, 16, 17
Swifterbant
Schilderwerk (mechanische beschadigingen bijwerken)
Het Tussendek
Het Tussendek 1 t/m 5, 11 t/m 17, 21 t/m 25, 31 t/m 53, 57 t/m 99
Dronten
Schilderwerk (mechanische beschadigingen bijwerken)
De Vendelier
De Vendelier 26 t/m 48
Swifterbant
Schilderwerk (mechanische beschadigingen bijwerken)
Garages Morinel/
De Oeverloper 355A t/m 355H, De Morinel 268A t/m 268F, 362A t/m
Dronten
Schilderwerk (mechanische beschadigingen bijwerken)
De Oeverloper
362F
40
2
BIJLAGE Investeringen activa ten dienste van de exploitatie
Omschrijving
(x € 1.000)
Bedrijfsgebouw Verbouwing
1.500
Inventaris Kantoorinventaris Werkplaatsinventaris
175 5 180
Ve r v o e r m i d d e l e n Bedrijfsauto (1)
35
Automatisering PDA’s vaklieden
100
Website
100
Hardware/software (overig)
35 235
To t a a l a c t i v a t e n d i e n s t e v a n e x p l o i t a t i e
41
1.950
3
BIJLAGE Begroting van de kosten van de werkorganisatie 2008
Omschrijving kostensoort
(x € 1.000)
Personeelskosten Brutosalarissen
2.520
Pensioenlasten
425
Sociale lasten
245
Externe bijstand
350
Bedrijfsopleidingen
150
Overige personeelskosten
220
To t a a l p e r s o n e e l s k o s t e n
3.910
Huisvestingskosten Rente bedrijfsgebouw
70
Afschrijving bedrijfsgebouw
60
Onderhoud gebouw
15
Overige huisvestingskosten
92
To t a a l h u i s v e s t i n g s k o s t e n
237
R a a d v a n Co m m i s s a r i s s e n Vacatiegelden
15
Overige kosten
18
To t a a l k o s t e n R a a d v a n Co m m i s s a r i s s e n
33
Algemene kosten Kosten leasing inventarissen
75
Rente inventaris/automatisering
60
Afschrijving inventaris/automatisering Overige kosten inventaris
6
Rente vervoermiddelen
15
Afschrijving vervoermiddelen
50
Overige kosten vervoermiddelen
59
Drukwerk, kantoorartikelen en portokosten
123
Kosten telecommunicatie
45
Abonnementen en contributies
35
Verzekeringen
35
Kosten automatisering
42
160
205
Externe controle
30
Bewonersactiviteiten,participatie en PR
97
Kosten klein materiaal, handgereedschap e.d.
60
Kosten advies en onderzoek
170
Overige algemene kosten
193
To t a a l a l g e m e n e k o s t e n
1.418
To t a a l k o s t e n v a n d e o r g a n i s a t i e
5.598
4
BIJLAGE Overige bedrijfslasten en lasten onderhoud
Overige bedrijfslasten
(x € 1.000)
Overige personeelskosten, kosten huisvesting, Raad van Commissarissen en algemene kosten *)
1.788
Belastingen, verzekeringen en contributie Aedes
801
Servicekosten
397
Afboeking oninbare vorderingen
200
Wijkbeheermaatregelen
50
Erfpacht
9
Bijdrage Investeringsfonds Aanpak Wijken
450
To t a a l o v e r i g e b e d r i j f s l a s t e n
3.695
*) De afschrijving van bedrijfsgebouwen, inventaris/automatisering en vervoermiddelen voor een totaalbedrag van € 270.000 zijn onder de post afschrijving materiële vaste activa in de winst- en verliesrekening opgenomen.
Lasten onderhoud Reparatieonderhoud
788
Onderhoud bij verhuizingen
856
Preventief onderhoud
477
Planmatig onderhoud
2.124
Af: uren eigen dienst, opgenomen onder de personeelskosten
To t a a l l a s t e n o n d e r h o u d
43
(x € 1.000)
-613
3.632
5
BIJLAGE Begroting OFW Holding BV
De geconsolideerde begroting van OFW Holding BV en haar werkmaatschappijen OFW Vastgoed Beheer BV en OFW Projectontwikkeling BV is als volgt.
(x € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten
655
Resultaat nieuwbouw koopwoningen
340
Som der bedrijfsopbrengsten
995
Bedrijfslasten Afschrijving materiële vaste activa Onderhoudslasten Doorberekende overhead/zakelijke lasten
83 121
Som der bedrijfslasten
567
Bedrijfsresultaat
428
Financiële baten en lasten
-160
Resultaat voor belastingen
268
Belastingen
Resultaat na belastingen
44
363
68
200
45
COLOFON Oost Flevoland Woondiensten Postbus 89, 8250 AB Dronten De Noord 47-49 Dronten T: 0321-38 55 00 F: 0321-31 77 33 www.ofw.nl Openingstijden maandag t/m vrijdag 08.00-17.00 uur Redactie Oost Flevoland Woondiensten Fotografie Leo van Bemmel fotografie Oost Flevoland Woondiensten Vormgeving Aigu ontwerpstudio Dronten Druk Zalsman Kampen
46
Op alle teksten, illustraties en foto's berust copyright.
