RUP Steenweg op Deinze 122 & Woestijne 34

AALTER// RUP Steenweg op Deinze 122 & Woestijne 34 TOELICHTINGSNOTA – Voorontwerp voor plenaire vergadering

Gemeentebestuur Aalter Europalaan 22 9880 Aalter

Grontmij Stedenbouw Ruimtelijke Planning & Ontwerp Gent, 25 oktober 2011

AALTER RUP Steenweg op Deinze 122 & Woestijne 34 TOELICHTINGSNOTA – Voorontwerp voor plenaire vergadering

Gemeentebestuur Aalter Europalaan 22 9880 Aalter Grontmij Stedenbouw Ruimtelijke Planning & Ontwerp Gent, 25 oktober 2011

P:\290894\A\RAP\Voorontwerp voor plenaire vergadering\290894_RUP Steenweg op Deinze 122 & Woestijne 34_TN_KME - voorontwerp voor plenaire vergadering.doc blad 2 van 50

Verantwoording

:

Titel

Gemeente Aalter RUP Steenweg op Deinze 122 & Woestijne 34

Subtitel

:

Toelichtingsnota Voorontwerp voor plenaire vergadering

Projectnummer

:

290894

Referentienummer

:

Revisie

:

01

Datum

:

25 oktober 2011

Auteur(s)

:

Katrien Mels

E-mail adres

:

[email protected]

Gecontroleerd door

:

Goedgekeurd door

:

Contact

:

Meersstraat 138A B-9000 Gent T +32 9 241 59 20 F +32 9 241 59 30 [email protected] www.grontmij.be


Inhoudsopgave

3.7

Atlas van Buurtwegen ....................................................................... 24

3.8 3.8.1 3.8.2

Provinciaal fietroutenetwerk.............................................................. 25 Woestijne 34 ..................................................................................... 25 Steenweg op Deinze 122.................................................................. 25

3.9

Beschermde monumenten en landschappen.................................... 25

3.10

Verkavelingen ................................................................................... 25

3.11

APA’s of BPA’s ................................................................................. 25

3.12 3.12.1 3.12.2

RUP’s................................................................................................ 26 Woestijne 34 ..................................................................................... 26 Steenweg op Deinze 122.................................................................. 27

3.13 3.13.1 3.13.2

Planologische atttesten..................................................................... 28 Woestijne 34 ..................................................................................... 28 Steenweg op Deinze 122.................................................................. 30

4

PLANNINGSCONTEXT.................................................................... 32

4.1

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen ................................................ 32

4.2

Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen ..................... 33

4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3

Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Aalter...................................... 33 Bindende bepalingen ........................................................................ 33 Richtinggevend gedeelte .................................................................. 33 Zonevreemde bedrijven .................................................................... 34

4.4 4.4.1 4.4.2

Mobiliteitsplan Aalter......................................................................... 36 Categorisering van het wegennet ..................................................... 36 Fietsroutenetwerk ............................................................................. 36

4.5 4.5.1 4.5.2

Ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos – Vlaamse Overheid37 Woestijne 34 ..................................................................................... 37 Steenweg op Deinze 122.................................................................. 37

5

Problematiek ................................................................................... 38

1

INLEIDING.......................................................................................... 7

1.1

Opdrachtomschrijving ......................................................................... 7

2

ANALYSE BESTAANDE TOESTAND ............................................... 8

2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6

Situering.............................................................................................. 8 Macroniveau ....................................................................................... 8 Mesoniveau......................................................................................... 9 Microniveau....................................................................................... 10 Ruimtelijke context............................................................................ 12 Ruimtelijk-economische context........................................................ 14 Lezing van het plangebied ................................................................ 15

3

JURIDISCHE CONTEXT .................................................................. 17

3.1

Gewestplan ....................................................................................... 17

3.2 3.2.1 3.2.2

Natuurbeschermingsgebieden .......................................................... 17 Woestijne 34 ..................................................................................... 17 Steenweg op Deinze 122 .................................................................. 17

3.3 3.3.1 3.3.2

Landschapsatlas ............................................................................... 18 Woestijne 34 ..................................................................................... 18 Steenweg op Deinze 122 .................................................................. 18

3.4 3.4.1 3.4.2

Watertoets......................................................................................... 19 Woestijne 34 ..................................................................................... 19 Steenweg op Deinze 122 .................................................................. 20

3.5 3.5.1 3.5.2

Vergunningentoestand ...................................................................... 21 Woestijne 34 ..................................................................................... 21 Steenweg op Deinze 122 .................................................................. 22

5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3

Woestijne 34 ..................................................................................... 38 Ruimtelijke problematiek .................................................................. 38 Bouwaanvraagdossier ...................................................................... 39 Bijkomende aandachtspunten........................................................... 41

3.6 3.6.1 3.6.2

Rooilijnplannen ................................................................................. 23 Woestijne 34 ..................................................................................... 23 Steenweg op Deinze 122 .................................................................. 23

5.2 5.2.1

Steenweg op Deinze 122.................................................................. 41 Ruimtelijke problematiek .................................................................. 41


6

Ontwikkelingsperspectief............................................................... 42

6.1

Concrete uitbreidingsbehoefte Woestijne 34 .................................... 42

6.2 6.2.1 6.2.2

Bijkomende wijzigingen binnen dit RUP t.o.v. Planologisch Attest Woestijne 34 ..................................................................................... 42 Verschilpunt 1: Groenbuffering van de bedrijfsactiviteit .................... 42 Verschilpunt 2: Inpassing in het straatbeeld...................................... 43

6.3

Concrete uitbreidingsbehoefte Steenweg op Deinze 122 ................. 43

6.4 6.4.1

Bijkomende wijzigingen binnen dit RUP t.o.v. Planologisch Attest Steenweg op Deinze 122 .................................................................. 44 Verschilpunt 1: Volwaardige groenbuffering...................................... 44

7

Planopties........................................................................................ 45

7.1

Algemeen.......................................................................................... 45

7.2

Planopties Woestijne 34.................................................................... 46

7.3

Structuurschets Woestijne 34 ........................................................... 46

7.4

Planopties Steenweg op Deinze 122 ................................................ 47

7.5

Structuurschets Steenweg op Deinze 122 ........................................ 47

8

Decretale bepalingen ...................................................................... 48

8.1 8.1.1 8.1.2 8.1.3

Ruimteboekhouding en op te heffen voorschriften............................ 48 Afstemming met categorieën ............................................................ 48 Op te heffen voorschriften................................................................. 48 Ruimteboekhouding .......................................................................... 48

8.2

Watertoets......................................................................................... 49

8.3

Register planbaten en planschade.................................................... 50


Figuren

Figuur 1: Situering van Aalter .............................................................................. 8 Figuur 2: Situering plangebieden van dit RUP binnen Aalter ............................... 8 Figuur 3:Situering plangebieden binnen de gemeente Aalter .............................. 9 Figuur 4: situering plangebied ‘Woestijne 34’ .................................................... 10 Figuur 5: Stratenplan t.h.v. het plangebied (www.maps.google.be)................... 10 Figuur 6: Situering plangebied ‘Steenweg op Deinze 122 ................................. 11 Figuur 7: Stratenplan t.h.v. het plangebied (www.maps.google.be)................... 11 Figuur 8: Situering plangebied ‘Woestijne 34’ op orthofoto................................ 12 Figuur 9: Bestaande toestand ‘Woestijne 34’..................................................... 12 Figuur 10: Situering plangebied ‘Steenweg op Deinze 122’ op orthofoto .......... 13 Figuur 11: Bestaande toestand ‘Steenweg op Deinze 122’................................ 13 Figuur 12: foto-reportage Woestijne 34 ............................................................. 15 Figuur 13: foto-reportage Steenweg op Deinze 122 ......................................... 16 Figuur 14: situering Woestijne 34 op het gewestplan Eeklo-Aalter .................... 17 Figuur 15: situering Steenweg op Deinze 122 op het gewestplan Eeklo-Aalter. 17 Figuur 16: Landschapsatlas ter hoogte van Woestijne 34 (www.agiv.be) .......... 18 Figuur 17: Landschapsatlas ter hoogte van Steenweg op Deinze 122 (www.agiv.be) ............................................................................................ 18 Figuur 18: Watertoets Woestijne 34 (www.agiv.be) ........................................... 19 Figuur 19: Overstromingskaart Woestijne 34 (www.agiv.be) ............................. 19 Figuur 20: Watertoets Steenweg op Deinze 122 (www.agiv.be)........................ 20 Figuur 21: Overstromingskaart Steenweg op Deinze 122 (www.agiv.be) .......... 20 Figuur 22: rechtstoestand gebouwen (aanvraag planologisch attest Woestijne 34, Adoplan)............................................................................................... 21 Figuur 23: Rooilijnplan Steenweg op Deinze t.h.v. het plangebied .................... 23 Figuur 24: Onteigeningsplan Aanleg fietspad langsheen de N409 t.h.v. het plangebied.................................................................................................. 23 Figuur 25: Situering Woestijne 34 op de Atlas van buurtwegen en waterlopen (www.gisoost.be)........................................................................................ 24 Figuur 26: Situering Steenweg op Deinze 122 op de Atlas van buurtwegen en waterlopen (www.gisoost.be) ..................................................................... 24 Figuur 27: Fietsroutenetwerk t.h.v. Woestijne 34 (www.gisoost.be) .................. 25 Figuur 28: Fietsroutenetwerk t.h.v. Steenweg op Deinze 122 (www.gisoost.be) 25 Figuur 29: PRUP Regionaal bedrijventerrein Aalter – bestemmingsplan ........... 26 Figuur 30: PRUP Regionaal bedrijventerrein Aalter – bestemmingsplan (zoom op het plangebied) .......................................................................................... 26

Figuur 31: Herziening PRUP Regionaal bedrijventerrein Aalter met het oog op optimalisatie van de mobiliteit - bestemmingsplan ..................................... 27 Figuur 32: Weergave gewenste toestand op korte en lange termijn (aanvraag planologisch attest Woestijne 34, Adoplan) ............................................... 29 Figuur 33: volumes korte en lange termijn (aanvraag planologisch attest Woestijne 34, Adoplan) .............................................................................. 29 Figuur 34: Weergave gewenste toestand op korte en lange termijn (aanvraag planologisch attest Steenweg op Deinze 122, Adoplan) ............................ 31 Figuur 35: volumes korte en lange termijn (aanvraag planologisch attest Steenweg op Deinze 122, Adoplan)........................................................... 31 Figuur 36: Synthese gewenste ruimtelijke structuur (GRS Aalter) ..................... 34 Figuur 37: Gewenste structuur wegennetwerk (Mobiliteitsplan Aalter) .............. 36 Figuur 38: Bovenlokaal funtioneel fietsroutenetwerk (Mobiliteitsplan Aalter) ..... 36 Figuur 39: Ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos regio Veldgebied Brugge-Meetjesland, ‘Noordelijk Houtland’ ................................................ 37 Figuur 40: Ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos regio Veldgebied Brugge-Meetjesland, ‘Oostelijk Houtland’ ................................................. 37 Figuur 41: Bouwaanvraagdossier bvba All Style Construct – Ligging, omgeving, inplanting, terreinprofiel bestaande en nieuwe toestand ............................ 39 Figuur 42: Bouwaanvraagdossier bvba All Style Construct – gevels, doorsnede bestaande en nieuwe toestand .................................................................. 39 Figuur 43: Bouwaanvraagdossier bvba All Style Construct – grondplan bestaande toestand.................................................................................... 40 Figuur 44: Bouwaanvraagdossier bvba All Style Construct – grondplan beoogde toestand ..................................................................................................... 40 Figuur 45: Inrichtingsschets Woestijne 34 ......................................................... 46 Figuur 46: Inrichtingsschets Steenweg op Deinze 122 ...................................... 47 Figuur 47: Watertoets – Overstromingsgevoelige gebieden .............................. 49


1

INLEIDING

1.1

Opdrachtomschrijving

Op basis van artikel 145ter van het decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening van 18 mei 1999 en latere wijzigingen, werd door het College van Burgemeester en Schepenen op 6 oktober 2008 aan de BVBA Van Tornhout, Steenweg op Deinze 122 te Aalter een positief planologisch attest verleend voor de exploitatie van een bouwonderneming aan de Steenweg op Deinze 122, 5e Afdeling, Sectie A, nrs. 482z en 482w, met als voorwaarde dat de woning niet kon afgesplitst worden van het bedrijf en dat rondom het bedrijf een functionele groenbuffer aangeplant moet worden. Tevens dient er voldoende aandacht geschonken te worden aan de opvang van het hemelwater. Op basis van bovengenoemd decreet werd door het College van Burgemeester en Schepenen op 16 februari 2009 aan de BVBA All Style, Woestijne 34 te Aalter een positief planologisch attest verleend voor de exploitatie van een ambachtelijk bedrijf te Aalter, Woestijne 34, 1ste Afdeling, Sectie A, nrs. 677a, 677k, 677l, 677g, 679d en 679e. De aanleg van een zonnefarm wordt niet toegestaan in dit planologisch attest maar dient verder onderzocht te worden gedurende de procedure opmaak RUP. Bij de afgifte van een positief planologisch attest dient een ruimtelijk uitvoeringsplan opgemaakt te worden door de gemeente. Daarbij dient het voorontwerp van RUP binnen het jaar na afgifte van het attest verstuurd te worden naar de bevoegde instanties. Met de opmaak van dit RUP ‘Steenweg op Deinze 122 & Woestijne 34’, wenst het gemeentebestuur van Aalter dan ook een verordenend kader te creëren voor een kwalitatieve ruimtelijke ontwikkeling van beide plan-

gebieden. Het doel bestaat erin om een document op te maken dat voor beide de juridische bestemmingen vastlegt. Het moet daarbij de doelstellingen van beleidsdocumenten als het GRS Aalter, en een aantal ruimtelijke vragen en noden in de plangebieden vertalen in een juridisch verordenend plan. Het document zal daarbij eveneens de randvoorwaarden weergeven opdat de gewenste ontwikkelingen zouden gebeuren op een ruimtelijk verantwoorde wijze, en met garanties voor een duurzaam beheer van de ruimte.

2

ANALYSE BESTAANDE TOESTAND

2.1

Situering

2.1.1

Macroniveau

De plangebieden van RUP ‘Steenweg op Deinze 22 & Woestijne 34’ zijn gelegen in Aalter. De gemeente Aalter bevindt zich in het westen van de provincie OostVlaanderen, aan de grens met de provincie West-Vlaanderen. Aalter behoort tot het arrondissement Gent, en wordt begrensd door de gemeenten Beernem, Wingene, Ruiselede en Tielt (West-Vlaanderen) en door de gemeenten Knesselare, Zomergem, Nevele en Deinze (Oost-Vlaanderen).

Figuur 1: Situering van Aalter

Figuur 2: Situering plangebieden van dit RUP binnen Aalter


2.1.2

Mesoniveau

Aalter bevindt zich ongeveer centraal tussen de steden Gent en Brugge. Kenmerkend voor de ruimtelijke structuur is de grote en aantrekkelijke open ruimte op het grondgebied van de gemeente. Deze open ruimte wordt weliswaar doorsneden door een grootschalige infrastructuurbundel die deze twee steden met elkaar verbindt (de autosnelweg E40, de spoorlijn Gent-Brugge en het kanaal Gent-Oostende), maar bezit heel wat kwaliteiten voor verschillende functies (natuur, landbouw, toerisme,…). In de gemeente Aalter kunnen zes afzonderlijke woonkernen onderscheiden worden: • Aalter-Brug • Aalter-Centrum • Bellem • Lotenhulle • Poeke • Sint-Maria-Aalter. De site van Woestijne 34 is gelegen langsheen het Kanaal GentOostende en sluit aan op de kern van Aalter-Brug. Het plangebied van Steenweg op Deinze 122 maakt deel uit van de verlinting als uitloper van de kern Lotenhulle.

Figuur 3:Situering plangebieden binnen de gemeente Aalter



2.1.3

Microniveau

2.1.3.1 Woestijne 34 Het plangebied – deel Woestijne 34 is gelegen ten oosten van de kern van Aalter-Brug. Het grenst aan het woongebied van deze kern. Het bedrijf vormt als het ware de meest oostelijke grens van de bebouwing van Aalter-Brug. Het is gelegen langs de lokale weg, type III (erftoegansweg): Woestijne. Het landbouwgebied ten oosten van het bedrijf wordt omgezet in industrieterrein. Het provinciaal RUP ‘Regionaal bedrijventerrein Aalter’, werd reeds goedgekeurd. Het bedrijf zal dus aansluiten bij andere bedrijfsactiviteiten. Het bedrijf zal grenzen aan de 25m brede buffer van het hierboven vermelde industrieterrein.

PLANGEBIED ‘WOESTIJNE 34’

Het verkeer, bestemd voor All-Style Construct, dient via de N499 (Urselweg) en de Eerste Poolse Pantserdivisiestraat te komen. Er is in het RUP geen doorgang voorzien via het aanpalende, nieuw aan te leggen bedrijventerrein. Het plangebied wordt begrensd door:

Figuur 4: situering plangebied ‘Woestijne 34’

• In het noorden: De lokale weg Woestijne;

• In het oosten: De voorziene bufferzone van het te realiseren industrieterrein en de daarnaast liggende percelen welke in ontwikkeling zijn voor bedrijvigheid;

• In het zuiden: De lokale weg Brug-Noord en het daarachterliggende kanaal Gent-Oostende;

• In het westen: De naastliggende woonpercelen die deel uitmaken van de kern van Aalter-brug.

Figuur 5: Stratenplan t.h.v. het plangebied (www.maps.google.be)



2.1.3.2 Steenweg op Deinze 122 Het plangebied – deel Steenweg op Deinze 122 is gelegen ten noorden van de kern van Lotenhulle. De kern Lotenhulle wordt doorsneden door de N409 die de verbindingsweg vormt tussen Aalter (E40) en Deinze. De kerk en het centrum van Lotenhulle liggen ten westen van de N409. De lintbebouwing is uitgewaaierd langsheen de N409. Omwille van de zichtlocatie langs deze weg komen in de woonlinten diverse andere functies (handelszaken/bedrijven) voor. Het bedrijf Van Tornhaut ligt langsheen de N409 (Steenweg op Deinze) ten noorden van de kern van Lotenhulle. Het is gelegen binnen een dicht bebouwd lint langsheen deze N409. Het is een heterogeen lint met diverse andere functies. Naast het bouwbedrijf is een landbouwbedrijfszetel gelegen. Aan de andere zijde is er een textielbedrijfje en een schrijnwerkerij gelegen.

PLANGEBIED ‘STEENWEG OP DEINZE 122’

Het plangebied wordt begrensd door:

• In het noorden: Het naastgelegen landbouwbedrijf dat deel uitmaakt van het lint langsheen de N409;

Figuur 6: Situering plangebied ‘Steenweg op Deinze 122

• In het oosten: De Steenweg op Deinze;

• In het zuiden: De bedrijfspercelen van ‘Textiel Maenhout’ en ‘Schrijnwerkerij De Vreese’, de daarop aansluitende woonpercelen, en een agrarisch perceel langsheen de Paddestraat;

• In het westen: Het onbebouwde perceel langsheen de Paddestraat.

Figuur 7: Stratenplan t.h.v. het plangebied (www.maps.google.be)



2.1.4

Ruimtelijke context

2.1.4.1 Woestijne 34 Het terrein dat momenteel in functie van de bedrijvigheid wordt aangewend heeft een totale oppervlakte van 5.769 m². Het plangebied betreft de perceelsnummers 677_l, 677_m (werkplaats, toonzaal, bergruimte en burelen en toegangsweg), een deel van 677_a, 679_d en een deel van 679_e. Van de percelen 677_l en 679_e wordt slechts een beperkt deel gebruikt in functie van de bedrijvigheid. Het grootste deel wordt nog als weide in gebruik genomen. Het bedrijfsgebouw heeft een grondoppervlakte van 1.519 m², waarvan 1.068 m² als werkplaats gebruikt worden en 451 m² als toonzaal en bureel. Daarnaast is 389 m² verhard. Deze zone wordt gebruikt als open afrit en parkeerzone.

Figuur 8: Situering plangebied ‘Woestijne 34’ op orthofoto

Een deel van het perceel 677_a bevat een studio die in gebruik genomen wordt door de zaakvoerder van het bedrijf. Het betreft een kleinschalige woonruimte (keuken, slaapkamer en zitruimte) naast de huidige kantoren van ongeveer 50m². Het naastgelegen perceel 679_e valt gedeeltelijk in het goedgekeurde PRUP Afbakening van het regionaal bedrijventerrein Aalter. Daardoor wordt een deel van het perceel omgezet naar buffer. Deze buffer is inmiddels reeds grotendeels gerealiseerd. Het ligt in de bedoeling om de resterende strook tussen de toekomstige buffer en het huidige bedrijfsperceel, en ook het perceel 679_d (stalling) mee op te nemen bij het bedrijfsperceel en dat op korte termijn. Het bedrijfsgebouw is deels opgetrokken uit betonnen sandwichpanelen tegen een stalen structuur en deels in cellenbeton. De huidige toonzaal en studio is opgebouwd uit zichtbare parementsteen type oude klinkers; Beide daken bestaan uit gelakte plaatmaterialen met isolatiepanelen. Figuur 9: Bestaande toestand ‘Woestijne 34’



2.1.4.2 Steenweg op Deinze 122 Het bedrijf wordt ontsloten via de N409, een secundaire weg type II. De breedte van het perceel langs de straatzijde is ongeveer 19 meter. Daarnaast bevindt zich de woning van de gepensioneerde zaakvoerder (ook 19 meter). De achterste perceelsgrens is ongeveer 99 meter breed. De diepte van het perceel bedraagt ongeveer 130 meter. Het perceel heeft een relatief grote diepte. Het voorste deel zit geïntegreerd in het woonlint. Het achterste deel ligt achter het woonlint. Omwille van de grote bouwdiepte van de gebouwen op de aangrenzende percelen (bvb. Van het landbouwbedrijf), kan niet gesteld worden dat het achterste deel geïsoleerd ligt in de open ruimte (zie luchtfoto). Het ligt eerder in een versnipperde ruimte tussen de Steenweg op Deinze en de Paddestraat. De aangrenzende achterste percelen zijn in gebruik als weide. Het gehele terrein heeft een oppervlakte van 8910 m². Dit is opgedeeld in een perceel met de woning van de gepensioneerde bedrijfsleider (986 m²) en het perceel waarop de bedrijfsactiviteiten zich bevinden (7924 m²). Het bedrijfsgebouw heeft een totale oppervlakte van 866 m². Dit is opgedeeld in een deel burelen (389 m²) en in een werkplaats met eveneens opslag van materiaal (477 m²).

Figuur 10: Situering plangebied ‘Steenweg op Deinze 122’ op orthofoto

Het onbebouwde deel vooraan is verhard (asfalt) en in gebruik als parking (35 wagens). Het onbebouwde deel achteraan wordt gebruikt voor opslag van materiaal en rollend materieel. Het is voor 4/5 verhard in asfalt. Het overige deel is verhard met grint. Rondom het terrein werd een smalle buffer voorzien. Deze bestaat deels uit een haag en deels uit een afsluiting waarop klimop groeit.

Figuur 11: Bestaande toestand ‘Steenweg op Deinze 122’



2.1.5

Ruimtelijk-economische context

2.1.5.1 Woestijne 34 De vennootschap werd opgericht op 2 april 1998 onder de vorm van een bvba met als zaakvoerder De Smet Dimitri. De bedrijvigheid bestond aanvankelijk enkel uit het uitvoeren van opdrachten van houtbewerkingen op de geleverde plaatmaterialen van onderaannemers. Deze bewerkingen gebeurden op de machines welke eigendom waren van de vennootschap doch die opgesteld stonden in de werkplaats van de vader en waarvan verder ook de infrastructuur gebruikt werd. De activiteiten breidden zich geleidelijk uit tot het volledig vervaardigen van allerlei kasten en andere houten constructies. Door verdere bijscholing werden de activiteiten ook steeds meer uitgebreid. Daaruit volgde dan ook het werken voor eigen rekening met nieuwe particuliere klanten. In 2006 werd het huurcontract van de huidige werkplaats en opslagruimte overgenomen van de éénmanszaak De Smet Patrick. Deze bouwde stelselmatig zijn werkzaamheden af. Bij de opstart van All Style Construct werd er regelmatig in onderaanneming gewerkt voor De Smet Patrick. Vandaag is dit omgekeerd: De Smet Patrick werkt dikwijls in onderaanneming voor All Style Construct. De activiteiten vandaag concentreren zich voornamelijk op: • Ontwerp en maken van maatwerk kasten en houten constructies; • Leveren en plaatsen van plafonds, wanden, deuren, trappen; • Ontwerpen en uitwerken van elektrische schemaes voor de aanleg van elektriciteitsinstallaties; • Ontwerpen en plaatsen van welnessfaciliteiten.

2.1.5.2 Steenweg op Deinze 122 Het bedrijf is ontstaan begin jaren ’60. Het werd opgericht door Roger Van Tornhaut samen met zijn broer Frans Van Tornhaut. De vennootschap zelf werd opgericht op 1 maart 1983 en heeft zijn maatschappelijke zetel gevestigd te Aalter, Steenweg op Deinze 122. Deze vennootschap wordt bestuurd dor Dirk en Rita Van Tornhaut. Er werden in het verleden ook enkele nevenbedrijven opgericht die zich specialiseren in o.a. stut- en schoringswerken, bouwen van zwembaden en toebehoren als sauna’s en jacuzzi’s. Deze nevenbedrijven zijn op andere locaties gevestigd. Van Tornhaut is uitgegroeid tot een bouwbedrijf dat voornamelijk gespecialiseerd is in: • Appartements- en utiliteitsbouw • Industriële gebouwen • Renovatie en herbestemming van gebouwen Gezien Van Tornhaut een bouwbedrijf is gaan de activiteiten van het bedrijf hoofdzakelijk door op de verschillende bouwwerven. De bedrijfssite in Aalter vormt de centrale locatie van waaruit alles gecoördineerd wordt. De functies op de bedrijfssite bestaan uit: • Burelen • Het stapelen van materiaal • Het stallen van voertuigen, kranen, werktuigen • Onderhoudswerkplaats (in loods) • Sorteerplaats voor recupereerbare materialen Deze functies zijn ondersteunend en noodzakelijk voor een goede werking op de verschillende bouwwerven.

Het bedrijf is onlangs ook gestart met het plaatsen en monteren van zonnepanelen.



2.1.6

Lezing van het plangebied

De site wordt verkend aan de hand van een fotoreportage. De fotoopnames zijn aangeduid op het plan van de bestaande toestand.

2.1.6.1 Woestijne 34

foto

1

foto

foto

7

foto

9

foto

10

foto

11

foto

12

foto

13

foto

8

2

foto

3

foto

4

foto

5

foto

6

Figuur 12: foto-reportage Woestijne 34



2.1.6.2 Steenweg op Deinze 122

foto

foto

1

3

foto

foto

7

foto

9

foto

10

11

foto

12

5

foto

foto

2

4 foto

foto

8

foto

6 foto

13

Figuur 13: foto-reportage Steenweg op Deinze 122


JURIDISCHE CONTEXT

3

JURIDISCHE CONTEXT

3.1.1.2 Steenweg op Deinze 122 Het bedrijf bvba Van Tornhaut, Steenweg op Deinze 122 (aanduiding in oranje op onderstaande figuur) is gedeeltelijk gelegen in woongebied met landelijk karakter (de eerste 50 meter van aan de rooilijn), en gedeeltelijk in agrarisch gebied (overige deel). Het bedrijf is zonevreemd.

3.1

Gewestplan

Aalter is opgenomen in het Gewestplan Eeklo-Aalter (K.B. 24/03/1978 & wijzigingen).

3.1.1.1 Woestijne 34 Het bedrijf All Style Construct bvba, Woestijne 34 (aanduiding in oranje op onderstaande figuur) is gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied en in reservatiegebied. Het bedrijf is zonevreemd.

Figuur 15: situering Steenweg op Deinze 122 op het gewestplan Eeklo-Aalter

3.2

Natuurbeschermingsgebieden

3.2.1

Woestijne 34

Type

In het plangebied

Aangrenzend

Vogelrichtlijngebied Habitatrichtlijngebied Gebieden van het VEN of IVON

geen geen geen

geen geen geen

3.2.2

Figuur 14: situering Woestijne 34 op het gewestplan Eeklo-Aalter

Steenweg op Deinze 122

Type

In het plangebied

Aangrenzend

Vogelrichtlijngebied Habitatrichtlijngebied Gebieden van het VEN of IVON

geen geen geen

geen geen geen


JURIDISCHE CONTEXT

3.3

Landschapsatlas

3.3.1

Woestijne 34

3.3.2

Figuur 16: Landschapsatlas ter hoogte van Woestijne 34 (www.agiv.be)


Figuur 17: Landschapsatlas ter hoogte van Steenweg op Deinze 122 (www.agiv.be)

Type

In het plangebied

In de omgeving

Type

In het plangebied

In de omgeving

Ankerplaats Relictzone

geen R34006: ‘Open landschappen in het straatdorpengebied’ geen geen

geen R34006: ‘Open landschappen in het straatdorpengebied’

Ankerplaats

geen

Relictzone

geen

L34003: ‘Kanaal Brugge-Gent’ P40025: ‘Omwalde hoeve’

Lijnrelict Puntrelict

geen geen

A34008: ‘Vallei van de Poekebeek met kasteeldomein van Poeke’ R40046: ‘Molenmeersen en Kasteel van Poeke’ geen geen

Lijnrelict Puntrelict


JURIDISCHE CONTEXT

3.4

Watertoets

3.4.1

Woestijne 34 Het plangebied van Woestijne 34 is hoofdzakelijk gelegen buiten overstromingsgevoelig gebied. Enkel een beperkt deel aan de zuidwestelijke hoek van het terrein is gelegen in mogelijks overstromingsgevoelig gebied. Ten zuiden van het plangebied situeert zich het kanaal Gent-Oostende. Ten noorden van het plangebied loopt de onbevaarbare waterloop (Cat.2) van de Hollebeek, die meer naar het oosten uitloopt op de Woestijnebeek, eveneens een onbevaarbare waterloop. Ten zuiden zijn enkele gebieden langsheen het Kanaal Gent-Oostende aangeduid als mogelijks overstromingsgevoelig.

Figuur 18: Watertoets Woestijne 34 (www.agiv.be)

Figuur 19: Overstromingskaart Woestijne 34 (www.agiv.be)


JURIDISCHE CONTEXT

3.4.2

Steenweg op Deinze 122 Het plangebied van Steenweg op Deinze 122 is volledig gelegen buiten overstromingsgevoelig gebied. In de de ruimere omgeving, ten zuiden van het plangebied ligt de nietgeklasseerde waterloop van het Kattebeeksken (oranje). In de buurt van deze waterloop zijn enkele gebieden mogelijks overstromingsgevoelig.

Figuur 20: Watertoets Steenweg op Deinze 122 (www.agiv.be)

Figuur 21: Overstromingskaart Steenweg op Deinze 122 (www.agiv.be)


JURIDISCHE CONTEXT

3.5

Vergunningentoestand

3.5.1

Woestijne 34

3.5.1.1 Stedenbouwkundige vergunningen • 15031976 – nieuwbouw eengezinswoning

• • •

•

(aanvraag voor perceel met kadastrale gegevens 1e Afd. Sctie A nr. 677A, de ééngezinswoning valt buiten het plangebied van dit RUP) 23/03/1981 – 44.001.4431: het bouwen van een werkplaats 02/01/1989 – 44001/807/3: het bouwen van een bergruimte 05/10/2009 – het verbouwen van een éénsgezinswoning (aanvraag voor perceel met kadastrale gegevens 1e Afd. Sctie A nr. 677A, de ééngezinswoning valt buiten het plangebied van dit RUP) 30/09/2010 – Regularisatie van een werkplaats, burelen en bedrijfswoning, het uitbreiden van een werkplaats en verharding en het aanleggen van een buffer Stedenbouwkundige vergunning wordt verleend volgens ingediend plan onder volgende voorwaarden:

°

3.5.1.2 Bouwmisdrijven • PV/1993 Uitbreiden schrijnwerkerij en oprichten bureel zonder vergunning Vordering gemeente voor het betalen van een geldsom gelijk aan de meerwaarde dd. 28/02/1994 Vordering gemeente voor het betalen van een geldsom gelijk aan de meerwaarde dd. 22/02/1994

Het voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht door de Brandweer op 10/03/2010, en het voorwaardelijk gunstig advies van 04/04/2010 door de Afdeling Bovenschelde zijn stipt te volgen en dat bijgevolg (een) hemelwaterput(ten) met een volume van 20.000 liter dient geplaastst te worden met herbruikmogelijkheid en een infiltratievoorziening met een minimum oppervlakte van 20m².

• 15/03/2010 – het bouwen van een veranda

(aanvraag voor perceel met kadastrale gegevens 1e Afd. Sctie A nr. 677A, de ééngezinswoning valt buiten het plangebied van dit RUP) • Ingediende aanvraag SV 240/2011 – ramen en deuren – nog geen beslissing.

Figuur 22: rechtstoestand gebouwen (aanvraag planologisch attest Woestijne 34, Adoplan)


JURIDISCHE CONTEXT

° Toepasselijke rubrieken: 2.1.f; 3.5.1.3 Milieuvergunningen • Het bedrijf bvba Interieurbouw De Smet beschikt over een mi-

2.4.a;3.3;3.4;15.1.1;15.2;15.4.1;16.8.1;17.3.6.1;17.3.7.1;17 .3.8;19.3.2;28.5.2.2;31.1. ° Geldig tot 2015

lieuvergunning klasse 2. Bedoeling is dat deze vergunning wordt overgezet naar het bedrijf All-Style Construct. Deze procedure is echter op vandaag nog niet uitgevoerd. Deze vergunning heeft als voorwerp: ° Een schrijnwerkerij en een stockageruimte ° Toepasselijke rubrieken: 3.6.1; 19.2.2; 17.3.6.1.b ° Geldig tot 2018 3.5.2


3.5.2.1 Stedenbouwkundige vergunningen • 21/06/1962 – 10.125.614: bouwen van een woning • 01/02/1966 – 10125.710: bouwen van een bergplaats, garage en bureau

• 24/08/1970 – 10.125.710: bouwen van een bergplaats en loods • 03/11/1980 – 44001.4365: verbouwen van een woning • 22/05/2000 – het plaatsen van 2 reclamepanelen • 23/04/2001 – 44001-3171/3: aanpassen en herschikken van bestaande bedrijfsruimte

3.5.2.2 Milieuvergunningen • Het bedrijf bvba Van Tornhaut heeft een milieuvergunning met als voorwerp: ° Een depot voor algemene ondernemingen: opslagplaats voor materialen, een parkeerplaats voor voertuigen, onderhoudswerkplaats, voorbereiding schrijnwerk, sorteerplaats voor recupereerbare materialen.


JURIDISCHE CONTEXT

3.6

Rooilijnplannen

3.6.1

Woestijne 34

Voor de wegenis waarlangs het plangebied van Woestijne 34 gelegen is, is geen rooilijnplan van kracht. 3.6.2


Voor de ‘Rijksweg nr. 310 Deinze – Aardenburg’ (N409 Steenweg op Deinze) is een rooilijnplan van kracht vanaf de grensscheiding met Deinze tot aan het ‘Rondpunt’ te Aalter. Deze werd goedgekeurd door de Gemeenteraad in de zitting van14 mei 1985.

Figuur 23: Rooilijnplan Steenweg op Deinze t.h.v. het plangebied

Figuur 24: Onteigeningsplan Aanleg fietspad langsheen de N409 t.h.v. het plangebied.

Aan de overzijde van de Steenweg op Deinze werd t.h.v. het plangebied een onteigeningsplan opgemaakt, welke van kracht ging voor de aanleg van het fietspad langsheen de N409 tussen Lotenhulle en Aalter. Langsheen de zijde van de bedrijfssite Steenweg op Deinze 122 is daarbij echter geen grondinname gebeurd.


JURIDISCHE CONTEXT

3.7

Atlas van Buurtwegen

Doorheen de plangebieden van Woestijne 34 en Steenweg op Deinze 122 zijn geen buurtwegen gelegen.

Figuur 25: Situering Woestijne 34 op de Atlas van buurtwegen en waterlopen (www.gisoost.be)

Figuur 26: Situering Steenweg op Deinze 122 op de Atlas van buurtwegen en waterlopen (www.gisoost.be)


JURIDISCHE CONTEXT

3.8

Provinciaal fietroutenetwerk

3.8.1

Woestijne 34

De Steenweg op Deinze (N409), die langsheen de bedrijfssite loopt, is aangeduid als onderdeel van het provinciaal (blauw) én bovenlokaal functioneel (roze) fietsroutenetwerk. De Paddestraat, ten zuidwesten van het plangebied, maakt eveneens deel uit van het provinciaal fietsroutenetwerk. 3.9

Beschermde monumenten en landschappen

Binnen de plangebieden van Woestijne 34 en Steenweg op Deinze 122 zijn geen gebouwen beschermd als monument. Deze bevinden zich ook niet in een beschermd landschap. Binnen deze plangebieden bevinden zich geen gebouwen die opgenomen zijn in de inventaris van het bouwkundig erfgoed (www.inventaris.vioe.be). Figuur 27: Fietsroutenetwerk t.h.v. Woestijne 34 (www.gisoost.be)

Langsheen de site van Woestijne 34 zijn geen delen van het tracé van het bovenlokaal functioneel fietsroutenetwerk of provinciaal fietsnetwerk gelegen.

Langsheen De Steenweg op Deinze zijn meerdere gebouwen opgenomen op de invetaris. Het meest nabijgelegen gebouw is een woning, welke meer noordelijk gelegen is langsheen de Steenweg op Deinze (Steenweg op Deinze 100).

De Zuidleiestraat, aan de zuidzijde van het Kanaal Gent-Oostende, maakt deel uit van het bovenlokaal functioneel fietsroutenetwerk (roze)

Meer oostelijker langsheen Woestijne is de site ‘Woestijnegoed’ (Woestijne 25) opgenomen om de inventaris.

3.8.2

3.10


Verkavelingen

De plangebieden van Woestijne 34 en Steenweg op Deinze 122 zijn niet gelegen binnen een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling of ruilverkaveling. 3.11

APA’s of BPA’s

De plangebieden van Woestijne 34 en Steenweg op Deinze 122 zijn niet gelegen binnen de grenzen van een Algemeen of Bijzonder Plan van Aanleg.

Figuur 28: Fietsroutenetwerk t.h.v. Steenweg op Deinze 122 (www.gisoost.be)


JURIDISCHE CONTEXT

3.12

RUP’s

3.12.1 Woestijne 34 Het plangebied van Woestijne 34 is niet gelegen binnen de contouren van een RUP. Het terrein grenst wel aan het provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan (PRUP) ‘Regionaal bedrijventerrein Aalter’ (M.B. 13/02/2007). Van het perceel 679 E (welke deel uitmaakt van het plangebied voor Woestijne 34) is langsheen de oostelijke grens een strook van ca. 10m opgenomen binnen de contour van dit PRUP. Deze zone staat op het bestemmingsplan ingekleurd als Artikel 3.c. ‘bufferstrook’.

Figuur 30: PRUP Regionaal bedrijventerrein Aalter – bestemmingsplan (zoom op het plangebied)

De stedenbouwkundige voorschriften voor dit artikel 3.c bufferstrook vermelden: ‘De buffer wordt verplicht aangelegd en onderhouden met hoog- en laagstammige bomen en struikgewas, met een densiteit en hoogte opgaand naar het bedrijventerrein. Er moet rekening gehouden worden met de inheemse fauna en flora door de levensvoorwaarden van deze fauna en flora zoveel mogelijk te behouden of te herstellen en zelfs te creëren en te ontwikkelen. Waterlopen in de buffer krijgen ruimte voor natuurlijke ontwikkeling; er wordt natuurvriendelijk oeverbeheer toegepast. De buffer is enkel toegankelijk voor onderhoudswerken. In de buffer mag wel een voet- of fietspad worden aangelegd met een maximale breedte van 2 meter. In de buffer kan ook een beperkte publieke ruimte voor recreatief medegebruik (bijv. speeltuintje) aangelegd worden. De aanleg van de buffer gebeurt voorafgaand aan de ingebruikname van het onmiddellijk aangrenzend gedeelte van het terrein’.

Figuur 29: PRUP Regionaal bedrijventerrein Aalter – bestemmingsplan

Intussen werd door de Provincie Oost-Vlaanderen beslist om een PRUP ‘voor de herziening van het PRUP Regionaal bedrijventerrein Aalter met het oog op de optimalisatie van de mobiliteit door de aanleg van een brug’ op te maken voor de optimalisatie van de mobiliteit binnen ditzelfde plangebied, door de aanleg van een brug ter ontsluiting van het


JURIDISCHE CONTEXT

bedrijventerrein Woestijne. Het PRUP doet uitspraak over de ontsluiting, de zone noodzakelijk voor de aanleg van de brug en aanliggende en noodzakelijke wegenis. Tevens wordt een wijziging opgenomen voor de hoeve Woestijnegoed om tegemoet te komen aan een gewijzigde visie op de gewenste parkeersituatie aan de hoeve. Het PRUP doet verder geen uitspraken over zones die reeds vastgelegd werden in het PRUP ‘Regionaal bedrijventerrein Aalter’. Momenteel is het openbaar onderzoek van dit PRUP lopende.

‘Dreven kunnen in de ontsluitingsstructuur opgenomen worden. De bomenrijen kunnen behouden blijven. Dreven kunnen ook verbreed worden maar het dreefkarakter moet behouden blijven. Dreven die gerooid zijn, worden heraangeplant. Bij de heraanplanting wordt gebruik gemaakt van eenzelfde boomsoort voor alle gerooide dreven, ofwel eik, beuk of kastanje […] Fietsweg Woestijne De weg Woestijne tussen het Woestijnegoed en Aalterbrug is enkel toegankelijk voor fiets- en voetgaand verkeer. De dreef mag niet verbreed worden’.

3.12.2 Steenweg op Deinze 122 Het plangebied van Steenweg op Deinze 122 is niet gelegen binnen de contouren van een RUP.

Figuur 31: Herziening PRUP Regionaal bedrijventerrein Aalter met het oog op optimalisatie van de mobiliteit - bestemmingsplan

Binnen dit RUP wordt de wegenis van Woestijne ondergebracht onder Artikel 3b ‘Dreven’. De stedenbouwkundige voorschriften voor dit artikel 3b Dreven vermelden:


JURIDISCHE CONTEXT

3.13

Planologische atttesten

3.13.1 Woestijne 34 Op datum van 16/08/2008 werd door de bvba All Style Construct - Woestijne 34, 9880 Aalter - een aanvraag tot planologisch attest ingediend bij de gewestelijke planologisch ambtenaar. De ruimtelijke behoeften op korte termijn, zoals beschreven in het aanvraagdossier tot planologisch attest, kunnen als volgt worden samengevat: • Uitbreiding van de bedrijfsgebouwen Het bedrijf heeft nood aan extra opslagruimte en ruimte voor het sorteren van afval. Op dit moment dient dit allemaal te gebeuren in de huidige schrijnwerkerij. Door de opslag van het materiaal wordt het vlot en efficiënt werken in de schrijnwerkerij verhinderd. Daarenboven bemoeilijkt de beperkte ruimte ook het sorteren van het afval. Een uitbreiding van de bedrijfsgebouwen dringt zich dus op. Deze uitbreiding wordt voorzien naast het huidige bedrijfsgebouw • Uitbreiding van de verharde oppervlakte Het bedrijf kampt met parkeerproblemen. Er is te weinig plaats om zowel de werknemers, klanten als leveranciers vlot te kunnen laten parkeren, laden en lossen. Het bedrijf wenst dan ook de verhardingen uit te breiden zodat de verkeersafwikkeling op het bedrijfsterrein vlotter kan gebeuren. Daarnaast wordt een brandweg rondom de bedrijfsgebouwen voorzien. • Aanleggen van een zonnefarm Naast het verder ontwikkelen van de schrijnwerkerij wenst het bedrijf zich in de toekomst eveneens te specialiseren in het verdelen, monteren en aanbrengen van zonnepanelen bij particulieren en bedrijven. Om particulieren en bedrijven een goed idee te geven van de mogelijkheden is de aanleg van een demo-veld met zonnepanelen en solartrackers (beweegbare zonnepanelen die de zon volgen) noodzakelijk (500m²). Deze dienen geplaatst te worden op een verharde oppervlakte. Dit wordt gelokaliseerd vooraan het bedrijf zodat klanten

niet volledig rondom het bedrijf dienen te stappen om het demo-veld te zien. • Mogelijkheid tot het oprichten van een volwaardige bedrijfswoning binnen de bedrijfsgebouwen De eigenaar van het bedrijf wenst over de mogelijkheid te beschikken om een volwaardige bedrijfswoning op te richten binnen de bedrijfsgebouwen. De ruimtelijke behoeften op lange termijn, zoals beschreven in het aanvraagdossier tot planologisch attest, kunnen als volgt worden samengevat: • Uitbreiden van de werkruimte, bureelruimte, toonzaalruimte en verhardingen Gezien de stijgende omzet en de groeiende vraag naar ‘totaal realisaties’ van projecten, kan men nu reeds stellen dat, indien deze groei aanhoudt, ook de uitbreiding op korte termijn niet voldoende zal zijn.


JURIDISCHE CONTEXT

Figuur 33: volumes korte en lange termijn (aanvraag planologisch attest Woestijne 34, Adoplan)

Het College van Burgemeester en Schepenen leverde in de zitting van 16/02/2009 een positief planologisch attest af voor de ontwikkelingen op korte termijn met uitsluiting van de aanleg zonnefarm. Dit positief planologisch attest voor de ontwikkelingsperspectieven op korte termijn werd afgeleverd onder de volgende voorwaarden: • De aanleg van de zonnefarm dient bij de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan verder bestudeerd te worden nadat meer informatie door de aanvrager ter beschikking gesteld wordt.

KORTE TERMIJN

LANGE TERMIJN

Figuur 32: Weergave gewenste toestand op korte en lange termijn (aanvraag planologisch attest Woestijne 34, Adoplan)


JURIDISCHE CONTEXT

3.13.2 Steenweg op Deinze 122 Op datum van 13/03/2008 werd door de bvba Van Tornhaut - Steenweg op Deinze 122, 9880 Aalter - een aanvraag tot planologisch attest ingediend bij de gewestelijke planologisch ambtenaar. De ruimtelijke behoeften op korte termijn, zoals beschreven in het aanvraagdossier tot planologisch attest, kunnen als volgt worden samengevat: • Bouw van nieuwe burelen De huidige burelen zijn te beperkt geworden om het bedrijf te kunnen laten verder functioneren en ontwikkelen. Om deze redenen wordt een nieuw bureelgebouw opgericht dat tevens kan instaan voor andere functies zoals vergaderruimte, ontvangstruimte, personeelsruimte, ruimte voor stockage van bureaumateriaal, plotters en printers, opslag klein materiaal. • Oprichten nieuwe loods Rekening houdend met de het verdwijnen van de huidige burelen naar het nieuwe gebouw en met de leeftijd en toestand van de huidige werkplaats is het wenselijk om een nieuw gebouw voor werkplaats en opslag op te trekken zodat de ruimte binnenin zo efficiënt mogelijk kan ingericht worden. De nieuwe loods staat zowel in voor opslag van materiaal die niet in open lucht kan gestockeerd worden als voor de werkplaats voor herstelling van materiaal en het voorbereiden van constructies voor op de bouwwerf. • Optimaliseren buffer Op de locaties waar de buffer niet effectief genoeg is, zal via nieuwe beplanting gezorgd worden voor een betere buffering. Langs de achterzijde dient voornamelijk de visuele impact minimaal gehouden te worden via een dicht groenscherm. Daar waar de nieuwe bebouwing dicht bij de perceelsgrenzen aanleunt wordt een bredere buffer van 4m voorzien. Op die manier wordt de impact minimaal gehouden. • Resterend deel verharden t.b.h.v. stapelen van materialen Het bestaande onverharde deel van het terrein (in de Z_W hoek van het bedrijfsperceel (ca. 1/8 van het volledige perceel) zorgt voor problemen. In de winter wordt dit herschapen

in een modderpoel waardoor het stockeren van materiaal bemoeilijkt wordt. Bovendien wordt de modder door het rollend materieel verspreid over de ganse site. Het volledig verharden van de site in asfalt kan dit probleem verhelpen en zal de bedrijfssite een betere aanblik geven. Hierbij zal echter rekening gehouden worden met de vigerende verordening inzake het opvangen van regenwater. De ruimtelijke behoeften op lange termijn, zoals beschreven in het aanvraagdossier tot planologisch attest, kunnen als volgt worden samengevat: Wanneer de gepensioneerde bedrijfsleider die momenteel de woning vooraan bewoont, deze woning verlaat ontstaan mogelijkheden om een uitbreiding te voorzien binnen het woongebied.

• Uitbreiding burelen De uitbreiding van de burelen valt uiteen in twee delen. Vooreerst wordt de woning opgenomen als bureelruimte. Vermits deze woning een mooi esthetisch en architecturaal karakter heeft, is het wenselijk het niet af te breken maar het te integreren in het bedrijf als bureel. De verbinding tussen de woning en de nieuw gebouwde burelen is 1 bouwlaag waardoor de woning zijn karakter kan blijven behouden. Er wordt eveneens een uitbreiding van de burelen voorzien t.h.v. de werkplaats/loods. Tussen de drie bureelgebouwen wordt een patio (groenaanleg) gelaten die voor lichtinval zorgt. • Uitbreiding werkplaats Er wordt nog een kleine uitbreiding van de loods voorzien. Deze ruimte staat eveneens in voor de opslag van kleiner materiaal en als werkplaats. • Bouw afdak Het afdak is noodzakelijk voor het opslaan van materiaal dat niet nat mag worden. Een blootstelling aan vocht betekent een kwaliteitsvermindering van het materiaal. Het is niet noodzakelijk dit op te slaan in een gesloten gebouw. Een afdak volstaat.


JURIDISCHE CONTEXT

Figuur 35: volumes korte en lange termijn (aanvraag planologisch attest Steenweg op Deinze 122, Adoplan)

Het College van Burgemeester en Schepenen leverde in de zitting van 06/10/2008 het positief planologisch attest af.

KORTE TERMIJN

LANGE TERMIJN

Figuur 34: Weergave gewenste toestand op korte en lange termijn (aanvraag planologisch attest Steenweg op Deinze 122, Adoplan)

Dit positief planologisch attest voor de ontwikkelingsperspectieven van zowel korte termijn als lange termijn, werd afgeleverd onder de volgende voorwaarden: • De woning kan niet worden afgesplitst van het bedrijf; • Rondom het bedrijf dient een functionele groenbuffer aangelegd te worden; • Voldoende opvang voor hemelwater.


PLANNINGSCONTEXT

4

4.1

PLANNINGSCONTEXT

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

Inbedden van landbouw, natuur en bos in goed gestructureerde gehelen. Het buitengebied wordt in hoofdzaak gestructureerd door de functies landbouw, bos en natuur. Het beleid wordt gestructureerd naar een beleid voor de natuurlijke-, de agrarische- en de nederzettingsstructuur. De gebieden van de natuurlijke en de agrarische structuur worden gelijktijdig en op gelijkwaardige basis afgebakend door het Vlaams Gewest.

•

Bereiken van een gebiedsgerichte ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Ruimtelijke kwaliteit heeft betrekking op ruimtelijke factoren en niet op milieukwaliteitsfactoren. Het goed ruimtelijk functioneren is anderzijds vaak sterk afhankelijk van de milieukwaliteit. Ruimtelijke kwaliteitsobjectieven voor het buitengebied zijn onder meer: ruimtelijke kwaliteitsobjectieven m.b.t. integraal waterbeheer, rivier- en beekvalleien, karakteristieke landschappen, het landbouweconomische systeem en ruimtelijke kwaliteit in de nederzettingsstructuur.

•

Afstemmen van het ruimtelijk beleid en het milieubeleid op basis van het fysisch systeem. Het fysisch systeem vormt het raakvlak tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. Om in bepaalde gebieden aan bijzondere milieukwaliteitsdoelstellingen te voldoen, moet een ondersteunend ruimtelijk beleid gevoerd worden.

•

Bufferen van de natuurfunctie. Er wordt gestreefd naar een buffering van de natuurfunctie in het buitengebied ten opzichte van de eraan grenzende functies, o.m. omwille van de relatie tussen ruimtelijke kwaliteit en milieukwaliteit.

1

De gemeente Aalter behoort volledig tot het buitengebied. Het buitengebied is het gebied in Vlaanderen waar de open ruimte overweegt. De ruimtelijke structuur ervan wordt bepaald door de natuurlijke en agrarische structuur, de nederzettingsstructuur en de infrastructuur. In dit gebied wordt een ‘buitengebiedbeleid’ gevoerd. Dit betekent dat het gemeentelijk ruimtelijk beleid dient uit te gaan van volgende doelstellingen: •

Vrijwaren van het buitengebied voor de essentiële functies. Tot de structuurbepalende functies van het buitengebied worden gerekend: landbouw, natuur, bos, wonen en werken. Voor deze functies wordt een dynamische en duurzame ontwikkeling gegarandeerd.

•

Tegengaan van versnippering. Om de eigenheid van het buitengebied te vrijwaren en om het te vrijwaren voor de structuurbepalende functies, dient verbrokkeling van de structuur door bebouwing en infrastructuren te worden tegen gegaan.

•

•

Bundeling van de ontwikkeling in de kernen van het buitengebied. Wonen en verzorgende activiteiten worden geconcentreerd in de kernen. De eigen ontwikkeling van de kernen wordt opgevangen binnen de procentuele verdeling ‘stedelijk gebied – buitengebied’ (60/40). Voor de gemeenten in het buitengebied wordt de kwantitatieve optie in het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan naar iedere gemeente uitgewerkt.

Binnen het buitengebied is de gemeente Aalter geselecteerd als specifiek economisch knooppunt. Dit zijn gemeenten die een belangrijke rol vervullen binnen de economische structuur van Vlaanderen. Het gaat over gemeenten die een grote impact hebben op de werkgelegenheid. Specifieke economische knooppunten hebben evenwel niet dezelfde uitstraling als de stedelijke gebieden. De N44 wordt in het RSV geselecteerd als primaire weg I.

1

Besl. Vl. Reg. 23 september 1997; gedeeltelijke herziening Besl. Vl. Reg. 12 december

2003


PLANNINGSCONTEXT

Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen2

4.2

Aalter behoort tot de deelruimte westelijk open-ruimtegebied. Voor deze deelruimte worden de volgende ontwikkelingsperspectieven vooropgesteld: -

gebiedsgerichte afstemming tussen landbouw, bos, natuur en recreatie op basis van de landschappelijke differentiatie; bundeling van het wonen en woonondersteunende functies in een beperkt aantal centrale kernen; evenwichtige geografische spreiding van de economie gekoppeld aan centrale plaatsen met de geschikte ontsluitingspotenties; een gebiedsontsluiting gericht op de belangrijkste centrale kernen.

In de nederzettingsstructuur wordt Aalter-Centrum geselecteerd als hoofddorp. Bellem, Lotenhulle en Sint-Maria-Aalter zijn als woonkern geselecteerd. M.b.t. de ruimtelijk-economische structuur wordt voor Aalter een taakstelling voorzien van 30 ha bijkomende regionale bedrijventerreinen in de periode 1994-2007. De ontwikkelingsperspectieven van bestaande bedrijven die zich niet op een bedrijventerrein bevinden, worden bedrijf per bedrijf afgewogen t.o.v. de principes van het RSV en/of de geschetste ontwikkelingsmogelijkheden in het GRS. Er moet rekening worden gehouden met de gewenste open ruimtestructuur en de gewenste nederzettingsstructuur op provinciaal niveau. Door deze afweging kan worden bepaald of het bedrijf op huidige locatie kan blijven, kan uitbreiden of van aard kan veranderen. De Steenweg op Deinze (N409) werd geselecteerd als secundaire weg II.

2

4.3

Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Aalter3

4.3.1

Bindende bepalingen

In het bindend deel vinden we de volgende relevante zaken terug:

4.3.1.1 Woestijne 34 Aalter-Brug wordt geselecteerd als woonkern II. Het deelgebied waarbinnen het plangebied zich bevindt wordt geselecteerd onder de open-ruimtestructuur als het kleinschalige noordelijk landbouwgebied. Het Kanaal Gent-Oostende vormt een natuurverbinding van lokaal niveau. De N499 (Urselweg) wordt geselecteerd als lokale weg type I.

4.3.1.2 Steenweg op Deinze 122 Lotenhulle wordt geselecteerd als woonkern I. Het deelgebied waarbinnen het plangebied zich bevindt wordt geselecteerd onder de open-ruimtestructuur als het open zuidelijk landbouwgebied. De Lotenhullestraat-Prinsenstraat-Lobulckstraat wordt geselecteerd als lokale weg type II. 4.3.2

Richtinggevend gedeelte

In het richtinggevend deel vinden we de volgende relevante zaken terug:

4.3.2.1 Woestijne 34 De ‘Kanaalzone met aanpalende industrie en Aalter-Brug’ wordt uitgebouwd tot een goed funcitonerende en kwalitatieve woonomgeving en een dynamisch regionaal bedrijvencentrum met ontwikkelingsperspectieven. De voorkeur van het gemeentebestuur van Aalter voor uitbreiding van regionale bedrijvigheid gaat uit naar de site Woestijne, gelegen tussen de

Goedgekeurd, besluit Vl. reg. 18 februari 2004 3

Goedgekeurd, besluit Vl. reg. 19 december 2003


PLANNINGSCONTEXT

Urselweg (N499) en het kanaal Gent-Oostende, ten oosten van AalterBrug. De site Woestijne kan daarbij ontsloten worden via de Urselweg (N499) naar de N44 toe, en kan gebruik maken van het kanaal. Het gebied bevindt zich vrij dicht tegen Aalter-Brug, maar kan sterk gebufferd worden ten opzichte van het woongebied. De ontsluiting via de Urselweg vereist een herinrichting van deze weg. Het gebied Woestijne sluit ruimtelijk aan bij het bedrijventerrein Lakeland, gelegen aan de overkant van het kanaal. Dit beperkt tevens de visuele impact van het terrein op het omliggende landschap. Dit landbouwgebied bezit trouwens weinig ecologische en recreatieve waarden en potenties. Het is noodzakelijk dat op het moment van uitgifte van het regionaal bedrijventerrein de voorzieningen in verband met de ontsluiting en de buffer tussen het bedrijventerrein en de woonkern gerealiseerd zijn.

contrast met de gesloten bosstructuren van Sint-Maria-Aalter en de Markettebossen. Binnen dit landbouwgebied komen verscheidene woonentiteiten en woonlinten voor als zonevreemde bebouwing. Aandacht zal moeten gaan naar de gewenste verdere ontwikkeling van die structuur.

Het ‘Noordelijk landbouwgebied’ vormt een aaneengesloten geheel vanaf de Oostmolenstraat en de Mariahovelaan tot het gebied ten westen van Aalter-Brug. Het is een agrarisch gebied van het Houtlandtype. De natuurwaarden zitten vervat in de aanwezigheid van de talrijke kleine landschapselementen. Het beleid voor dit landbouwgebied is in de eerste plaats gericht op het behoud van de agrarische functie. Secundair wordt een coherent beleid gevoerd van landschapsinrichting en natuurontwikkeling via de ontwikkeling van structuren van kleine landschapselementen.

4.3.2.2 Steenweg op Deinze 122 Het ‘Zuidelijk landbouwgebied’ bestaat uit een aaneen-gesloten zone ten zuiden van de E40 en strekt zich uit van Hageland-Hooggoed tot aan de grens met Nevele. Dit is een gebied dat aansluit bij het Plateau van Tielt, en waarin zich vooral de akkerbouw en de intensieve veeteelt sterk ontwikkeld heeft. Deze landbouw heeft geleid tot een heel open landschap met weinig kleine landschapselementen en weidse vergezichten. Doorheen het plangebied loopt immers de cuesta van Hertsberge-Lotenhulle. De ontwikkeling van een dynamische landbouw in dit gebied staat voorop, samen met het visueel open houden van het landschap, in

Figuur 36: Synthese gewenste ruimtelijke structuur (GRS Aalter)

4.3.3

Zonevreemde bedrijven

M.b.t. zonevreemde bedrijven in het in het zuidelijk landbouwgebied stelt het GRS volgende principes voor: • de bedrijven mogen naar omvang en naar aard van activiteiten de ruimtelijke draagkracht van de omgeving niet overschrijden;


PLANNINGSCONTEXT

• de aantasting van de natuurlijke, landschappelijke en agrarische structuur wordt beperkt tot een minimum; • de bedrijven zijn vlot bereikbaar zonder hinder voor omwonenden. Aandacht gaat uit naar de verkeersveiligheid en – leefbaarheid; • de aanwezigheid van de bedrijven levert een belangrijke bijdrage tot de verweving van functies en tot de tewerkstelling in de omgeving (economisch belang). Daarbij wordt ook rekening gehouden met het historische karakter van de bedrijven. De ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde bedrijven in de gemeente zijn afhankelijk van de specifieke ruimtelijke context en van de deelruimte waarin deze bedrijven zich bevinden. Volgende algemene beleidslijnen vormen de leidraad bij de opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen: • bedrijven die onmiddellijk aansluiten bij een woonkern of een woonkorrel worden bestendigd en krijgen, indien noodzakelijk, uitbreidingsmogelijkheden door middel van een gepaste bestemming; • in het noordelijk landbouwgebied stelt de agrarische functie, de aanwezigheid van kleine landschapselementen en de kleinschalige perceelsstructuur randvoorwaarden aan de ontwikkeling van zonevreemde bedrijven. De bedrijven moeten zorgen voor een goede landschappelijke inpassing. Uitbreidingen zijn toegelaten indien de ruimtelijke draagkracht van de omgeving niet overschreden wordt; • voor het zuidelijk landbouwgebied wordt het behoud van de landbouw en de maximale vrijwaring van de open ruimte nagestreefd. Zonevreemde bedrijven kunnen blijven indien ze geen afbreuk doen aan de kwaliteiten van het open agrarisch landschap. In functie hiervan worden de uitbreidingsmogelijkheden van de bedrijven sterk beperkt. Bij uitdoving dient de voorziene bestemming op het gewestplan opnieuw gerealiseerd te worden.


PLANNINGSCONTEXT

4.4

Mobiliteitsplan Aalter

4.4.1

Categorisering van het wegennet

• • • •

E40 als hoofdweg; N44 Knokkeweg als primaire weg I; N37 Tieltsesteenweg als primaire weg II; N409 Steenweg op Deinze als secundaire weg I, met leefbare doortocht Lotenhulle als filter; • N499 Urselweg als lokale weg type I, met o.a. als randvoorwaarde een vlotte bereikbaarheid van het geplande industrieterrein Woestijne, gericht op de N44 (niet richting Ursel).

Figuur 37: Gewenste structuur wegennetwerk (Mobiliteitsplan Aalter)

Het mobiliteitsplan is recentelijk (2009) onderworpen aan een sneltoets om de actualiteitswaarde ervan na te gaan. Uit de sneltoets blijkt dat het huidige mobiliteitsplan in aanmerking komt voor verbreding en verdieping.

Er is nood aan verfijning van bestaande thema’s en/of het toevoegen van een aantal mobiliteitsgerichte elementen om het mobiliteitsplan te vervolledigen. Deze verbreding en verdieping is lopende4. In de nabijheid van het plangebied van Woestijne 34 zal, na de verbreding en verdieping van het mobiliteitsplan, de N499 Urselweg ‘degraderen’ naar een secundaire weg type II. 4.4.2

Fietsroutenetwerk

• Non-stop hoofdroute langsheen het Kanaal Gent-Oostende; • Bovenlokale functionele route langsheen de N44, N499 Urselweg en de N409.

Figuur 38: Bovenlokaal funtioneel fietsroutenetwerk (Mobiliteitsplan Aalter)

4

De uitwerkingsnota wordt voorgelegd op de GBC in oktober 2011, waarna een PAC volgt.

De goedgekeurde beleidsnota is voorzien in april 2012.


PLANNINGSCONTEXT

4.5

Ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos – Vlaamse Overheid

Figuur 39: Ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos regio Veldgebied Brugge-Meetjesland, ‘Noordelijk Houtland’

4.5.2


In uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) stelt de Vlaamse Overheid een ruimtelijke visie op voor landbouw, natuur en bos. Aalter valt daarbij binnen de regio Veldgebied Brugge-Meetjeland. 4.5.1

Woestijne 34

In de ruimtelijke visie voor het deelgebied ‘Noordelijk Houtland’ wordt de open ruimte waar het plangebied deel van uitmaakt, bestempeld als ‘Samenhangend landbouwgebied Aalter-Brug – Zomergem’, waar landbouw de hoofdfunctie is en waarin grondgebonden landbouw als ruimtelijke drager van de open ruimte wordt erkend. Ook wordt voor de Woestijnebeek ‘het behoud en versterking van uitgesproken natuurwaarden in de valleien met herstel van het natuurlijk watersysteem’ aangehaald. Het plangebied valt buiten het voorstel van te herbevestigen agrarisch gebied.

Figuur 40: Ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos regio Veldgebied Brugge-Meetjesland, ‘Oostelijk Houtland’

In de ruimtelijke visie voor het deelgebied ‘Oostelijk Houtland’ wordt de open ruimte waar het plangebied deel van uitmaakt, bestempeld als ‘Landbouwgebied ten zuidwesten van Aalter’, waar landbouw de hoofdfunctie is en waar binnen dit samenhangend landbouwgebied de grondgebonden landbouw als ruimtelijke drager van de open ruimte wordt erkend. Het plangebied wordt mee opgenomen in het voorstel van te herbevestigen agrarisch gebied.


5

Problematiek

5.1

Woestijne 34

5.1.1

Ruimtelijke problematiek 5

De schrijnwerkerij van All Style Construct kampt met een nijpend plaatstekort, vooral in functie van opslag van materiaal en het sorteren van afval. Op dit moment dient alles te gebeuren in het bestaande bedrijfsgebouw. Door het plaatstekort in deze ruimte kan er maar een beperkt deel van het materiaal opgeslagen worden en kan de ruimte ook niet efficiënt gebruikt worden. Daarenboven verhindert het plaatsgebrek om op een vlotte en efficiënte manier het afval te kunnen sorteren. Door de beperkte verharde oppervlakte ervaart het bedrijf verschillende problemen i.v.m. parkeren, laden en lossen. De ruimte is té beperkt om zowel de werknemers, klanten als leveranciers vlot te kunnen laten parkeren, laden en lossen. Een uitbreiding van de verharde oppervlakte dringt zich dus op. Daarnaast wenst men een deel van deze verhardingen tijdelijk te kunnen gebruiken als toonruimte voor bepaalde, grote buitenmeubelen. Dit zou echter zeer beperkt gebeuren en zou seizoensgebonden zijn. Rondom de bedrijfsgebouwen wordt een brandweg voorzien.

5

Opgemaakt op basis van de aanvraag tot Planologisch Attest door het bedrijf BVBA All

Style Construct.

Een belangrijke wens van de eigenaar van All Style Construct is de mogelijkheid tot het onderbrengen van een volwaardige bedrijfswoning in de bedrijfsgebouwen. Op die manier blijft de bedrijfsleider nauw verbonden met ‘zijn’ bedrijf. Gezien de stijgende omzet en de groeiende vraag naar ‘totaal realisaties’ van projecten, zullen er in verloop van tijd meer machines nodig zijn, meer werkruimte en meer opslagruimte. Daarmee samengaand zullen ook de bureelruimte en de toonzaalruimte moeten uitbreiden. Een goede bedrijfseconomische en sociale werksfeer vereist de nodige ‘ademruimte’.

Problematiek

5.1.2

Bouwaanvraagdossier

In opdracht van het bedrijf All Style Construct, werd een ontwerp van bouwaanvraag opgemaakt door ARKS Architecten cvba (Aalter), voor de gewenste uitbreiding van het bedrijf. Deze plannen passen binnen de uitbreidingsmogelijkheden op korte termijn, zoals goedgekeurd door het planologisch attest, en zijn inmiddels vergund.

Figuur 41: Bouwaanvraagdossier bvba All Style Construct – Ligging, omgeving, inplanting, terreinprofiel bestaande en nieuwe toestand

Figuur 42: Bouwaanvraagdossier bvba All Style Construct – gevels, doorsnede bestaande en nieuwe toestand


Problematiek

Figuur 43: Bouwaanvraagdossier bvba All Style Construct – grondplan bestaande toestand

Figuur 44: Bouwaanvraagdossier bvba All Style Construct – grondplan beoogde toestand


Problematiek

5.1.3

Bijkomende aandachtspunten

Na bespreking met de bedrijfsleider Dimitri De Smet, komen inmiddels ook enkele bijkomende aandachtspunten naar voor:

• De bedrijfsleider wenst de huidige bedrijfswoning (studio, 1 bouwlaag) uit te breiden in het aangelegen bestaande volume voor burelen (1 bouwlaag), meer specifiek binnen de zone grenzend aan de naastgelegen tuin. Dit vereist geen bijkomende oppervlakteuitbreiding of verhoging van het aantal bouwlagen van de bestaande volumes, hier wordt enkel de mogelijkheid gevraagd om het woongedeelte ook verder te trekken in het bestaande volume voor burelen, weliswaar met een maximaal toegelaten woonoppervlakte van 300 m²;

• De bedrijfsleider geeft aan dat de aanliggende weide langsheen het Kanaal, welke door de uitbreiding van de werkplaats beperkt wordt ingenomen, ook door de bedrijfsleider in gebruik is als hobbyweide. Bij het intekenen van een groenbuffer tussen de bedrijfbebouwing en dit aanliggende perceel dient hier bijgevolg rekening mee gehouden worden;

• Indien de aanleg van een zonnefarm (welke voorlopig uitgesloten werd uit de goedkeuring van de uitbreidingsbehoefte op korte termijn in het Planologisch Attest) niet verder opgenomen wordt binnen dit RUP, zal deze zone van het plangebied ook in de toekomst dienst blijven doen als hobbyweide, met behoud van de huidige paardenstal.

5.2


5.2.1

Ruimtelijke problematiek 6

Korte termijn De omzet-prognoses geven aan dat er een stijging van de omzet verwacht wordt. Naast de stijging van de omzet is er eveneens een stijging van het personeel. Momenteel zijn de burelen te klein en dient een nieuw gebouw met een modern comfort opgericht te worden. In de oude loods en door het verdwijnen van de bestaande burelen, is het wenselijk om de huidige gebouwen efficiënter in te richten. Een verbouwing is niet meer haalbaar gezien de leeftijd van de gebouwen en gezien de meerdere verbouwingen die in het verleden reeds gebeurd zijn. Een nieuw gebouw heeft het voordeel dat de ruimte efficiënt en zorgvuldig kan ingericht worden. Bovendien wenst men alles te centraliseren op deze locatie en wenst men de huur van de loods op de andere locatie stop te zetten. Deze loods is zonevreemd (gelegen in landbouwgebied). Lange termijn Het bedrijf voorziet een groei van het aantal bouwwerven. Een groei van het aantal bouwwerven impliceert eveneens een groei van de ondersteunende activiteiten op de site. Deze ondersteunende activiteiten zijn: • Administratief personeel • Projectleiders-architecten • Ruimte voor het stapelen van materialen • Werkplaats

6

Opgemaakt op basis van de aanvraag tot planologisch attest door het bedrijf BVBA Van

Tornhout.


Ontwikkelingsperspectief

6


Het positief planologisch attest gaf een gunstig advies voor de maatregelen op korte termijn, mits volgende randvoorwaarde:

• De aanleg van de zonnefarm (ca. 500m²) dient bij de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan verder bestudeerd te worden nadat meer informatie door de aanvrager ter beschikking gesteld wordt. Na verder onderzoek werd beslist de aanleg van de zonnefarm niet verder op te nemen in dit RUP. 6.1

Concrete uitbreidingsbehoefte Woestijne 34 7 6.2

Het terrein dat momenteel in functie van de bedrijvigheid wordt aangewend heeft een totale oppervlakte van 5.769 m². In de aanvraag van planologisch attest voor de ontwikkelingsperspectieven op korte termijn (waarvoor planologisch attest werd verkregen), wordt deze bedrijfsactiviteit in de toekomst uitgebreid met 2639 m². De concrete invulling van deze bijkomende terreinoppervlakte kan onderverdeeld worden als volgt: • Bijkomende bedrijfsruimte: 553 m² (ca. 42,5 x 13m) • Bijkomende verharding: 2.086 m² • Aanleg van een groenscherm: 341 m² (breedte 5 m)

Bijkomende wijzigingen binnen dit RUP t.o.v. Planologisch Attest Woestijne 34

In wat volgt wordt duidelijk in beeld gebracht waar dit RUP wijzigingen of aanvullingen voorziet ten opzichte van de ontwikkelingsperspectieven op korte termijn, waarvoor positief advies werd verleend uit de aanvraag tot planologisch attest. 6.2.1

Verschilpunt 1: Groenbuffering van de bedrijfsactiviteit

Verschilpunt

De groenbuffer wordt verder doorgetrokken langsheen de zuidelijke plangrens van het plangebied. Hierdoor wordt de aanleg van een continu groenscherm gegarandeerd.

De bestaande bedrijfsruimte wordt opzij dus uitgebreid met een bijkomende vloeroppervlakte van 553 m². Dit nieuw gedeelte wordt niet hoger opgericht dan de bestaande aanpalende gebouwen en blijft dus beperkt tot een hoogte van 4,8 m kroonlijsthoogte en 7.25 m nokhoogte. De afwerking van dit gebouw zal gebeuren conform het bestaande hoofdgebouw.

Argumentering

Deze bijkomende oppervlakte van 553 m² kan verder worden gespecifieerd als volgt: • extra opslagruimte: 353 m² • extra ruimte voor het sorteren van afval: 200 m²

Mogelijkheden bedrijf

Door de groenbuffering continu door te trekken rondom het bedrijfsperceel ontstaat een maximale visuele buffering van de bedrijvigheid t.o.v. de naburige percelen en het publiek domein langsheen het Kanaal. Bovendien sluit deze groenbuffer visueel aan op de groenbuffering welke voorzien is rondom de bedrijvenzone van het ‘Regionaal bedrijventerrein Aalter’. Door de buffering niet volledig door te trekken tot aan de groenbuffer rondom het PRUP ‘Regionaal bedrijventerrein Aalter’, maar deze gelijk te laten stoppen met de bedrijfsbebouwing, behoudt het bedrijf zijn ruimtelijke relatie met het aanliggende agrarische perceel, dat momenteel in gebruik is

7

Opgemaakt op basis van de aanvraag tot Planologisch Attest door het bedrijf BVBA All

Style Construct

als hobbyweide en in eigendom is van de bedrijfsleider.

Tabel 1: Bespreking verschilpunt 1: groenbuffering van de bedrijfsactiviteit



6.2.2

Verschilpunt 2: Inpassing in het straatbeeld

Verschilpunt

De smalle reststrook, gelegen langsheen Woestijne, tussen de oprit van het bedrijf en de voorziene bufferzone rond het ‘Regionaal bedrijventerrein Aalter’, wordt ingetekend als zone voor bouwvrije afstandsbuffer. Bijgevolg wordt de

6.3

Het gehele terrein, inclusief de bedrijfswoning, heeft een totale oppervlakte van 8.910 m². In de aanvraag van planologisch attest voor de ontwikkelingsperspectieven (waarvoor planologisch attest werd verkregen), worden op korte termijn volgende uitbreidingen voorzien:

bijkomende verharding verminderd met een oppervlakte van

• • • •

ca. 500 m².

Argumentering

Concrete uitbreidingsbehoefte Steenweg op Deinze 1228

De inplanting van een zonnefarm in deze zone, zoals opgenomen in de aanvraag tot planologisch attest, wordt niet wenselijk geacht op vlak van ruimtelijke inpassing in het straatbeeld langsheen Woestijne toe.

Nieuwe burelen van 1386 m² vloeroppervlakte (12 x 42m) Een nieuwe loods van 1076 m² (35 x 30,75m) Aanleg van een groenscherm ( 2m breed, plaatselijk 4m) Bijkomende verharding in de zuid-westelijke hoek van het terrein (ca. 1/8 van het volledige perceel)

Door deze bouwvrije en onverharde strook te behouden, onstaat een ruimtelijke overgang van het woonlint langsheen Woestijne naar de dense groenbuffer van het ‘Regionaal bedrijventerrein Aalter’.

Mogelijkheden voor het bedrijf

Deze zone wordt momenteel ingevuld als hobbyweide. Deze functie kan behouden blijven binnen de bestemming van

De burelen worden voorzien in drie verdiepingen. Om de hoogte te beperken wordt een half verzonken verdieping voorzien. De bovenste verdieping wordt in overkraging voorzien waardoor de parkeerplaatsen kunnen behouden worden en een parking onder afdak wordt gerealiseerd. De invulling van dit gebouw kan verder gespecifieerd worden als volgt:

bouwvrije afstandsbuffer.

• Technische ruimte/archiefruimte: 300 m² • Ontvangst- en vergaderruimte: 300 m² • Burelen: 500 m²

Tabel 2: Bespreking verschilpunt 2: inpassing in het straatbeeld

De nieuwe loods wordt op dezelfde locatie opgericht als de huidige loods en heeft een oppervlakte van 1.076 m². Het huidige gebouw heeft een oppervlakte van 866 m². Dit betekent dus een uitbreiding van 25%. De hoogte wordt relatief beperkt gehouden (7,5 m = zelfde hoogte als bestaand woonhuis en de nieuw te bouwen burelen). Voor de ontwikkelingsperspectieven op lange termijn (waarvoor planologisch attest werd verkregen) worden in de aanvraag van planologisch attest volgende bijkomende uitbreidingen voorzien:

8

Opgemaakt op basis van de aanvraag tot planologisch attest door het bedrijf BVBA Van

Tornhout.



• Het opnemen van de woning als bureelruimte welke verbonden wordt met het nieuwe bureelgebouw door een volume van 1 bouwlaag; • Een bijkomende uitbreiding van de burelen ter hoogte van de werkplaats/loods van 708 m² vloeroppervlakte (12 x 19,67m), met dezelfde hoogte als de nieuw gebouwde burelen; • Nog een kleine uitbreiding van de loods van 230 m² (11,23 x 19,67m) • Een afdak met een oppervlakte van 615 m², in de vorm van een schuin aflopend lessenaarsdak. Dit positief planologisch attest voor de ontwikkelingsperspectieven van zowel korte termijn als lange termijn, werd afgeleverd onder de volgende voorwaarden:

6.4

Bijkomende wijzigingen binnen dit RUP t.o.v. Planologisch Attest Steenweg op Deinze 122

In wat volgt wordt duidelijk in beeld gebracht waar dit RUP wijzigingen of aanvullingen voorziet ten opzichte van de ontwikkelingsperspectieven op korte en lange termijn, waarvoor positief advies werd verleend uit de aanvraag tot planologisch attest. 6.4.1

Verschilpunt 1: Volwaardige groenbuffering

Verschilpunt

continue en volwaardige breedte voorzien, waar in de aanvraag tot planologisch attest de bufferbreedtes eerder ‘beperkt’ werden ingetekend.

Argumentering

• De woning kan niet worden afgesplitst van het bedrijf; • Rondom het bedrijf dient een functionele groenbuffer aangelegd te worden; • Voldoende opvang voor hemelwater.

De groenbuffering rondom het bedrijfsperceel wordt met een

Om een volwaardige groenbuffering van de bedrijvigheid naar zijn omgeving te realiseren, welke zowel visueel de nodige buffercapaciteit biedt, als naar geluids- en andere mogelijke hinder, dient deze voldoende breed voorzien te worden.

Mogelijkheden bedrijf

Wel kan de bufferbreedte ter hoogte van de perceelsgrens met het naastliggende bedrijfsperceel (textielbedrijf) versmallen.

Tabel 3: Bespreking verschilpunt 1: Volwaardige groenbuffering


Planopties

7

Planopties

zichtpunten op het gebouwencomplex. Een evenwicht in volumes met typische karakteristieken (configuratie, hellingsgraden, topgevels,…) dient te worden nagestreefd. D Beperken van de verhardingen tot een minimum De bedrijfssite dient afgestemd te worden op zijn ruimtelijke context. Binnen een landelijke omgeving wordt gestreefd naar een strikt minimum aan verharding. Groenaanplantingen binnen het perceel zijn essentieel.

7.1

Algemeen

De uiteindelijke landschappelijke integratie van het bedrijf dient een resultante te zijn van de volgende aspecten, zoals bij de vergunningsaanvraag dient te worden gespecifieerd:

E Bewust aangeplante groenvoorzieningen In hoofdzaak dient een aaneengesloten groenstructuur te worden nagestreefd, bestaande uit grote eenheden groenaanplantingen. De groenvoorzieningen dienen de bedrijfsgebouwen visueel af te schermen ten opzichte van het omliggende landschap.

A Kwalitatief en zuinig ruimtegebruik De uitbreidingen gebeuren volgens de principes van een kwalitatief en zuinig ruimtegebruik. Principes van zorgvuldig ruimtegebruik zijn daarbij het maximaal clusteren van gebouwen, en het uitbreiden in aansluiting op de bestaande bebouwing, het stapelen van functies in meerdere lagen, het bundelen van infrastructuur,… Naar kwalitatieve aanleg van het plangebied dient aandacht te gaan naar volwaardige gevelafwerking, gebruik van kwalitatieve en duurzame materialen, het garanderen van bezonning en privacy,…

B Homogeniteit van materialen en kleuren De materiaalkeuze en/of het kleurgebruik dient te gebeuren in functie van harmonie en homogeniteit. Een eenheid van een gebouwencomplex in het landschap kan bekomen worden door hetzelfde materiaal en dezelfde vormentaal te gebruiken voor gevels en daken, of door een uniformisering van de kleur van de gevels en de daken (gebruik van eenzelfde kleur op alle schrijnwerk,…). C Beeldbepalend karakter van de gebouwen door architectuur, vormgeving en inplanting Bedrijfsgebouwen kunnen in het landschap worden ingepast, mits een weldoordachte inplanting en vormgeving én door gebruik te maken van


Planopties

7.2

Planopties Woestijne 34

7.3

Structuurschets Woestijne 34

• De bedrijfsbebouwing bestaat momenteel uit één aaneengesloten bedrijfsvolume opgebouwd uit drie delen: een studio gedeelte (rood), een volume burelen (blauw) en een werkplaats (grijs). De voorziene uitbreidingen van de bedrijfsbebouwing wordt gevormd door het ‘uitrekken’ van het laatste ‘deelvolume’ over zijn volledige breedte. Op die manier wordt een organische en daardoor weinig gestructureerde aangroei van bebouwing vermeden. Het complex dient daarbij als één compact geheel opgevat te blijven.

• Langsheen de zuidelijke & westelijke plancontour wordt een gesloten groenbuffer voorzien om de bedrijvigheid te bufferen naar het naastgelegen woongebied en het openbaar domein langsheen het Kanaal Gent-Oostende toe. Hierbij blijft de ruimtelijke relatie met en toegang tot het aanliggende agrarische deel (hobbyweide) echter behouden. Aan de oostelijke zijde werd reeds een deel van het perceel onteigend voor realisatie van de groenbuffer (breedte 50m) voor het regionaal bedrijventerrein Woestijne. Een bijkomende groenbuffer binnen het plangebied is hier overbodig.

• Aan de achterzijde van de woonpercelen langsheen Woestijne, vormen de bedrijfswoning/burelen en de bijhorende tuinen een visuele buffer. Deze vormen het ‘gezicht’ van het bedrijf, wat zich dient te vertalen in een hogere kwaliteit van materiaalgebruik en vormgeving.

• Ter hoogte van het onbebouwde perceel tussen het woonlint en de toekomstige industriezone langsheen Woestijne, gaat de aandacht naar het ruimtelijk inpassen van het bedrijfsperceel in het straatbeeld. De ruimte tussen oprit en groenbuffer rond het ‘Regionaal bedrijventerrein Aalter’ blijft onbebouwd en onverhard en vormt een afstandsbuffer, welke dienst kan blijven doen als hobbyweide. Het stockeren van materialen in open lucht wordt hier niet toegestaan.

• De hoofdontsluiting van het bedrijf blijft georganiseerd via één centrale aansluiting op de straat Woestijne. De toegang naar het bedrijf en de parking krijgen daarbij een kwalitatieve invulling waarvan ook groenaanleg (laanbeplanting, …) een belangrijk aandeel vormt. Figuur 45: Inrichtingsschets Woestijne 34


Planopties

7.4

Planopties Steenweg op Deinze 122

7.5

Structuurschets Steenweg op Deinze 122

• Het nieuwe bureel dat op korte termijn wordt gepland, wordt vooraan het bedrijfsperceel opgericht, met de lengteas dwars op de Steenweg op Deinze. De inplanting van een bureel zal zich in het ruimtelijk inpassen, vermits het qua typologie aanleunt bij woongebouwen en niet zozeer bij bedrijfsbebouwing. Het vormt het ‘gezicht’ van het bedrijf. Het staat daarbij op ruime afstand van de naburige woningen (min.8 m). Dit gebouw wordt opgericht binnen de 50meters grens van het woongebied.

• Latere uitbreiding van de kantoren wordt voorzien vooraan de loods. Op die manier ontstaat aan de straatzijde een ‘clustering’ van volumes rondom de bestaande woning. Tussen de bureelgebouwen/bedrijfswoning wordt een patio met groenaanleg voorzien waardoor de gebouwen geen monolithisch geheel vormen maar de oude woning los blijft staan van de overige gebouwen (met uitzondering van een mogelijke verbinding tussen beiden). Deze patio garandeert tegelijkertijd een voldoende lichtinval. Men kan deze clustering beschouwen als een perfecte tussenschakel tussen de naastliggende woningen en het achtergelegen bedrijfsvolume, met een grote potentie voor een kwalitatieve architectuur.

• De nieuwe loods wordt voorzien ter plaatse van het huidige loodsgebouw. Verdere uitbreiding wordt daarbij in de richting van het openbaar domein voorzien, in aansluiting op de kantoren. Op die manier blijft de loods geconcentreerd tussen de reeds bestaande bebouwing, en wordt een ‘diepere’ bebouwing ten opzichte van naastliggende bedrijfskavels vermeden (textielbedrijf Maenhout, Schrijnwerkerij De Vreese, landbouwbedrijf,…).

• De hoofdontsluiting van het bedrijf blijft georganiseerd via één centrale aansluiting op de Steenweg op Deinze. De toegang naar het bedrijf en de parking krijgen daarbij een kwalitatieve invulling waarvan ook groenaanleg (laanbeplanting, …) een belangrijk aandeel vormt.

• Rondom rond het bedrijf wordt een functionele groenbuffer voorzien. Deze buffer schermt de bedrijfsactiviteiten en opslag van materialen en machines af van de naastliggende woonpercelen langsheen de Steenweg op Deinze.

Figuur 46: Inrichtingsschets Steenweg op Deinze 122


Decretale bepalingen

8


Deelplan ‘Steenweg op Deinze 122’ Bedrijvigheid

8.1

Ruimteboekhouding en op te heffen voorschriften

8.1.1

Afstemming met categorieën

Overeenkomstig het Besluit van de Vlaamse Regering dd. 11 april 2008 tot vaststelling van de nadere regels met betrekking tot de vorm en de inhoud van de ruimtelijke uitvoeringsplannen, dient aangegeven te worden onder welke categorie van (de in voornoemde besluit opgesomde) gebiedsaanduidingen de verschillende zoneringen vallen: Categorieën BVR 11 april 2008

Bestemmingen RUP ‘Solleveld’

Deelplan ‘Woestijne 34’ Bedrijvigheid

Zone voor lokale bedrijvighied Overdruk: Zone voor nijverheidsgebouwen en aanverwante voorzieningen Overdruk: Zone voor bebouwing i.f.v. de bedrijfsvoering Overdruk: Zone voor private parkeerplaatsen en groenvoorzieningen Overdruk: Zone voor toegangsweg Overdruk: Zone voor groene afstandsbuffer Overdruk: Zone voor tuin Overdruk: Zone voor landschappelijke groenbuffer

Zone voor lokale bedrijvigheid Overdruk: Zone voor nijverheidsgebouwen en aanverwante voorzieningen Overdruk: Zone voor bebouwing i.f.v. de bedrijfsvoering Overdruk: Zone voor private parkeerplaatsen en groenvoorzieningen Overdruk: Zone voor toegangsweg Overdruk: Zone voor landschappelijke groenbuffer Overdruk: Zone voor tuin Overdruk: Zone voor groenscherm

Tabel 4: Vergelijkende tabel bestemmingen RUP ‘Steenweg op Deinze 122 & Woestijne 34’ en de bestemmingscategorieën

8.1.2

Op te heffen voorschriften

De gemeente Aalter maakt deel uit van het Gewestplan Eeklo-Aalter (KB 24/03/1978 & wijzigingen). De volgende bestemmingen van het gewestplan, die terug te vinden zijn binnen het plangebied van Woestijne 34, worden opgeheven: - Landschappelijk waardevol agrarisch gebied De volgende bestemmingen van het gewestplan, die terug te vinden zijn binnen het plangebied van Steenweg op Deinze 122, worden opgeheven: - Woongebied met landelijk karakter - Agrarisch gebied 8.1.3

Ruimteboekhouding

We maken de vergelijking tussen de bestemmingen op het Gewestplan, en de bestemmingen die binnen dit RUP Steenweg op Deinze 122 & Woestijne 34 van kracht zullen zijn:



8.1.3.1 Woestijne 34 Gewestplan

Opp.*

Bestemming RUP Solleveld

(m²) Landschappelijk waardevol

5.680

Opp.* (m²)

Zone voor lokale bedrijvigheid

5.680

agrarisch gebied

* De weergegeven cijfers zijn benaderende oppervlaktes Tabel 5: Ruimtebalans site ‘Woestijne 34’

Gewestplan

Opp.*

Bestemming RUP Solleveld

(m²) Woongebied met landelijk

2.093

Opp.* (m²)

Zone voor lokale bedrijvigheid

8.852

karakter Agrarisch gebied

6.759

* De weergegeven cijfers zijn benaderende oppervlaktes Tabel 6: Ruimtebalans ‘Steenweg op Deinze 122’

8.2

Watertoets

De twee plangebieden binnen het RUP ‘Steenweg op Deinze 122 & Woestijne 34’ zijn nergens gelegen binnen overstromingsgevoelig gebied, zoals weergegeven op de watertoetskaart.

Figuur 47: Watertoets – Overstromingsgevoelige gebieden



8.3

Register planbaten en planschade

Het register planschade en planbaten vormt het register, zoals bedoeld in artikel 2.2.2. §1, eerste lid, 7° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing, een kapitaalschadecompensatie of een gebruikerscompensatie. Binnen het RUP ‘Steenweg op Deinze 122 & Woestijne 34’ wordt een volgende herbestemming uitgevoerd, vermeld onder de Vlaamse Codex Titel II – Hoofdstuk VI – Afdeling 2: art. 2.6.4 7°

de bestemmingswijziging van een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘landbouw’ valt, naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘bedrijvigheid’ valt.

art. 2.6.5. vermeldt echter dat er geen planbatenheffing verschuldigd is in volgend geval: 6°

wanneer het perceel waarop de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan, dan wel het bijzonder plan van aanleg, een zonevreemd, hoofdzakelijk vergund en niet-verkrot bedrijf in de zin van art. 4.4.10 gevestigd is, een voor bedrijvigheid geëigende bestemming krijgt ten gevolge van het plan.


RUP Steenweg op Deinze 122 & Woestijne 34

Recommend Documents