ruimtelijke visie Centrumwaard zone Middenweg juni 2006 INHOUD:

ruimtelijke visie Centrumwaard zone Middenweg juni 2006

1

INHOUD:

ruimtelijke visie Centrumwaard zone Middenweg: ..........................................................................................................................................................2 inleiding.............................................................................................................................................................................................................................2 doel van de visie..........................................................................................................................................................................................................2 situering.......................................................................................................................................................................................................................2 analyse ..............................................................................................................................................................................................................................3 beschrijving gebied......................................................................................................................................................................................................3 ruimtelijke karakteristiek ..............................................................................................................................................................................................4 functionele karakteristiek .............................................................................................................................................................................................5 beleid...........................................................................................................................................................................................................................5 visie ...................................................................................................................................................................................................................................6 algemeen.....................................................................................................................................................................................................................6 visie .............................................................................................................................................................................................................................7 functies ........................................................................................................................................................................................................................7 openbare ruimte ..........................................................................................................................................................................................................8 verkeer ........................................................................................................................................................................................................................8 bebouwing.........................................................................................................................................................................................................................9 randvoorwaarden ........................................................................................................................................................................................................9 bebouwing zone Middenweg overgaand in Bickerstraat..............................................................................................................................................9 bebouwing Van Loonstraat..........................................................................................................................................................................................9 recente ontwikkelingen ..............................................................................................................................................................................................10 3d impressies ............................................................................................................................................................................................................11


2

ruimtelijke visie Centrumwaard zone Middenweg: inleiding In dit document wordt na een analyse van het gebied “oud centrum” een visie gegeven op de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden voor de Middenwegzone tussen het Raadhuisplein en de Bickerstraat. Recente ontwikkelingen in het gebied vragen om een samenhangende ruimtelijke visie.

doel van de visie Het oude centrumgebied komt de laatste jaren in beweging als het gaat om nieuwe binnenstedelijke ontwikkelingen. Diverse projecten zijn in studie of zijn de afgelopen jaren tot ontwikkeling gekomen. Dat geldt ook voor de middenwegzone van Centrumwaard dat gevormd wordt door het winkellint en het direct daarachter gelegen gebied. De vitaliteit van dit deel van Centrumwaard is de afgelopen jaren sterk teruggelopen. Het gevolg hiervan is dat individuele eigenaren op zoek gaan naar mogelijkheden voor vernieuwing. Om sturing te kunnen geven aan toekomstige ontwikkelingen is een visie van belang. Het primaire doel van de visie is het communiceren van het ruimtelijke toekomstbeeld. Inhoudelijk richt de visie zich met name op het scheppen van voorwaarden om te komen tot een samenhangende vernieuwing van de Middenwegzone van de Centrumwaard. Recente ontwikkelingen kunnen een aanjagend effect teweegbrengen. De gemeente speelt hierin een faciliterende rol.

situering Het oude centrumgebied wordt aan de oostzijde begrensd door de Middenweg. De overige randen van het gebied worden, zowel aan de noord, de west- als de zuidzijde gevormd door een aaneenschakeling van fors gedimensioneerde watergangen met brede, groene oevers. De visie richt zich vooral op het winkellint aan de Middenweg en het direct daarachter gelegen gebied, inclusief de Van Loonstraat. figuur 1 projectgebied


3

analyse beschrijving gebied Het gebied Centrumwaard is een duidelijk herkenbaar en afgebakend gebied, een ruimtelijke eenheid. Het is het oude centrumgebied van Heerhugowaard dat is ontstaan aan de Middenweg ter hoogte van de aansluiting met de Van Veenweg. De kern van het centrumgebied manifesteert zich met name aan de westzijde van de Middenweg en in veel mindere mate aan de oostzijde. Het is een gebied met een dorps karakter met daarin voorzieningen als een gemeentehuis, kerken, een winkelcentrum en diverse scholen. Als gevolg van het deconcentratiebeleid van de overheid in de jaren ’70 van de vorige eeuw is Heerhugowaard vanaf die tijd sterk gegroeid. Bij de ontwikkeling van nieuwe woonwijken is steeds het orthogonale blokpatroon van de polder gevolgd en is de Middenweg als as in tact gebleven. Deze groei leidde tevens tot de ontwikkeling van een nieuw centrum, Middenwaard, met daarin ondermeer een nieuw gemeentehuis. Door deze ontwikkeling kwam de positie van het oude centrum als kern onder druk te staan. Het gevolg daarvan was dat het gebied in de loop der jaren aan kracht en vitaliteit heeft ingeboet. Kenmerkend voor Centrumwaard aan de zijde van de Middenweg is het dichtbebouwde lint. Het gebied Centrumwaard heeft naast de centrumfunctie met voorzieningen ook een aanzienlijke woonfunctie. Centrumwaard en de lintbebouwing van de Middenweg vormen tezamen de harde, ‘rode’ kant van de wijk. Dit tegenover de groen/blauwe schil die de wijk begrenst aan zowel de noord-, de west-, als de zuidrand. Centraal in het gebied liggen een aantal relatief open groene ruimten die tezamen een groene zone in de wijk vormen. Van noord naar zuid zijn dit achtereenvolgens: het gebied “de tandem” inclusief de noodlokalen Don Bosco; de Don Boscoschool aan de Bickerstraat en de van Duivenvoordestraat (fase 1 en 2). Deze ruimtelijke reeks op wijkniveau vormt een eenheid met een sterk groen karakter. figuur 2 analyse


4

Westelijk van het oude centrum kenmerkt het gebied zich als een traditioneel bebouwd gebied met veel eengezinswoningen. Dat betekent vooral rijenwoningen die in een terugkerend patroon de woonbuurten vormen. De bebouwingsdichtheid neemt in westelijke richting ten opzichte van de Middenweg af.

ruimtelijke karakteristiek Het karakter van de Middenweg wordt vooral bepaald door kwaliteiten vanuit het historische karakter van de weg. Van oudsher is de Middenweg een belangrijke ruimtelijke drager, één van de historische verkavelingbases waarop de polder is ontwikkeld. Van oorsprong een transparant bebouwd lint met agrarische bebouwing. De stolpboerderij op nr.253 is daar nog een goed voorbeeld van. Met de groei van Heerhugowaard is Centrumwaard in de loop der jaren uitgegroeid tot dorpskern met bijbehorende functies. Dat had ondermeer verdichting van het bebouwde lint aan de Middenweg tot gevolg. De huidige westzijde van de Middenweg ter hoogte van centrumwaard wordt vooral bepaald door het winkellint. Het beeld van dit lint wordt gekenmerkt door een aaneenschakeling van individuele panden met winkelfuncties waarboven wordt gewoond. Het gevelbeeld is gesloten met enkele onderbrekingen ter ontsluiting van het achterliggende gebied of als doorgang voor langzaamverkeer. Het individuele karakter van de bestaande panden wordt gekenmerkt door wisselende beukmaten, nokhoogtes, kaprichtingen, materiaal- en kleurgebruik. Vanuit de functie als winkellint is getracht om door middel van een luifelconstructie en reclamevoeringen hier meer eenheid in aan te brengen. De oostzijde van de Middenweg daarentegen kent overwegend vrijstaande bebouwing en heeft daarmee een totaal eigen sfeer.

figuur 3 ruimtelijk beeld


functionele karakteristiek Functies in het gebied zijn de van oudsher aanwezige centrumfuncties op en rondom het Raadhuisplein en op het lint van de middenweg. Functies als winkels voor de dagelijkse benodigdheden, scholen, kerken, bedrijven, horeca e.d. De centrumwaardzone aan de Middenweg herbergt een cluster horecavoorzieningen die tezamen een klein uitgaansgebied vormen. Door de ontwikkeling van Middenwaard is Centrumwaard de positie als hoofdcentrum kwijtgeraakt. Dat is ten koste gegaan van de vitaliteit en de uitstraling van Centrumwaard en met name ook het winkellint aan de Middenweg. Plaatselijk kan het gebied als rommelig worden gekwalificeerd. De laatste jaren tekent zich een licht herstel af, met name in de zone rondom de Middenweg. Dit komt tot uitdrukking door nieuwvestigingen en nieuwbouw. Daarbij keert ook regelmatig de vraag terug in hoeverre er mogelijkheden zijn intensiever te bouwen door functies op gebouwniveau te mengen en te stapelen.

beleid bestemmingsplan De Middenwegzone valt in het bestemmingsplan “Oud Centrum” uit 1999. Het winkellint aan de westzijde van de Middenweg is bestemd voor centrumdoeleinden en horeca. De bestemming horeca is onderverdeeld in zachte horeca ( aangeduid met I en II) en harde horeca (aangeduid met III en IV). Bij I en II moet worden gedacht aan restaurants, snackbars, ijssalons, cafetaria’s terwijl het bij de categorieën III en IV gaat om bars, cafés, disco e.d. Voor de harde horeca geldt dat op grond van het huidige bestemmingsplan uitbreiding niet mogelijk is. De Bickerstraat heeft ondermeer de bestemmingen wonen, garages en verkeersdoeleinden. De Van Loonstraat heeft de bestemmingen : wonen vrijstaand, tuinen, erven I en wonen met praktijkruimte en verblijfsdoeleinden.

5

Middenwegvisie door Karres en Brands In een visie op de Middenweg van Karres en Brands uit 1999 wordt geconstateerd dat de Middenweg in de loop der jaren door opeenvolgende ontwikkelingen gefragmenteerd en onherkenbaar is geworden. In de visie worden een drietal deelgebieden onderscheiden, te weten een noordelijk, een zuidelijk en een centrumdeel. De Middenweg ter hoogte van Centrumwaard maakt onderdeel uit van het centrumdeel en wordt gekwalificeerd als een optelsom van verkeerskundige maatregelen, straatmeubilair, bebording en inrichtingsprincipes. Als strategie wordt aangegeven de culturele en sociale basis van de Middenweg te vergroten bij toekomstige ontwikkelingen. Daarnaast is het van belang om de ruimtelijke continuïteit en de samenhang van de Middenweg als geheel zowel als van de afzonderlijke deelgebieden te versterken. Structuurbeeld Het structuurbeeld Heerhugowaard 2005-2015 heeft als centraal thema het completeren van de gemeente. Dat betekent naast de ontwikkeling van nieuwbouwlocaties het creëren van een duurzaam en aantrekkelijk leefklimaat in de bestaande woongebieden gericht op centrale locaties. Dit ondermeer door het aanbieden van geschikte woningen op binnenstedelijke locaties. Centrumwaard wordt hierin aangemerkt als een gebied voor stedelijke ontwikkeling en verdichting met name op het gebied van wonen.


6

visie algemeen De algemene uitstraling, identiteit en vitaliteit van de centrumwaardzone aan de Middenweg is verouderd en gefragmenteerd. Het gebied maakt een rommelige indruk en het ontbreekt aan samenhang door ondermeer de afzijdige ligging ten opzichte van het Raadhuisplein. De fysieke relatie van het doodlopende lint met het Raadhuisplein en het achterliggende gebied is beperkt, evenals de relatie met de Middenweg. Voor de winkelfunctie is tevens het ontbreken van een mogelijkheid tot rondgang in de bewinkeling en een ruimtelijk ankerpunt een belangrijk gemis. Daar komt bij dat de inrichting van het openbare gebied gedateerd is. De in de visie voorgestelde ingrepen hebben tot doel een neerwaartse trend te doorbreken en kansen te scheppen voor de toekomst.

h

Wonen, commerciële ruimte, werken voetgangersgebied verkeersgebied

figuur 4 visie

h

concentratie horeca


visie De voorgestelde ontwikkeling van het gebied Centrumwaard zone Middenweg beoogt vooral een kwalitatieve impuls voor het gebied. Het richt zich met name op het vergroten van de vitaliteit en de ruimtelijke samenhang, het versterken van het karakter en het verbeteren van het ruimtegebruik in het gebied. Door het verruimen van bebouwingsmogelijkheden gericht op intensiever ruimtegebruik ontstaan mogelijkheden voor verdergaande functiemenging door wonen boven winkels/dienstverlening. Tezamen met een krachtige inrichting van de buitenruimte ontstaat hierdoor een aantrekkelijk gebied. De sterke kant van Centrumwaard is met name gelegen in het kleinschalige en persoonlijke karakter. Dit vanwege de historische lintbebouwing maar ook vanwege de vele individuele eigenaren/ondernemers. Dit gegeven is bepalend voor de beoogde sfeer en het karakter als het gaat om vernieuwing. Centrumwaard zal zich in de toekomst blijven richten op de oudere centraal gelegen woongebieden van Heerhugowaard. Echter met de ontwikkeling van de nabijgelegen nieuwe wijk De Draai (ca. 2600 woningen) is te verwachten dat Centrumwaard hier van zal gaan profiteren. Om de samenhang in het gebied te versterken is ervoor gekozen een nieuw ankerpunt op het lint te introduceren in de vorm van een pleintje met een openbaar karakter. Vanwege de strategische ligging op het lint dient het pleintje tevens als ontvangstgebied voor bezoekers vanuit oostelijke richting. Deze ruimte heeft de sfeer van een pleintje dat toegankelijk is voor fietsers en voetgangers en kent een hoge kwaliteit als het gaat om uitstraling en inrichting. Het bevindt zich ter hoogte van de Van Veenweg en vormt een fysieke verbinding met het achterliggende binnenterrein. Daardoor bestaat de mogelijkheid via een rondgang begeleidt met bewinkeling terug te keren naar de Middenweg. Daarnaast is het belangrijk de gebieden achter de Middenweg en de dwarsverbindingen die deze ruimten ontsluiten meer te betrekken. In de bestaande situatie wordt de sfeer hier vooral bepaald door achterkanten en het gebrek aan functies. Met name in deze zone

7

liggen kansen voor intensivering van het ruimtegebruik en versterking van de samenhang in het gebied. Vernieuwing in het gebied betekent voor bebouwing vooral een kwalitatieve impuls op basis van huidige karakter. Dit is ondermeer mogelijk door de beschikbare ruimte intensiever te bebouwen en door functiestapeling. Het individuele karakter van de bebouwing aan de Middenweg is daarbij het uitgangspunt. Uitgaande van de huidige bebouwingsstructuur van de middenweg levert dit een karakteristiek beeld op onder het motto “eenheid in verscheidenheid”. Het doel is een ruimtelijk beeld na te streven met een zekere mate van samenhang in bebouwing onderling en samenhang tussen bebouwing en inrichting van de buitenruimte.

functies Het winkelmilieu van Centrumwaard heeft een complementair en eigen karakter en is niet concurrerend met het hoofdcentrum Middenwaard. Zo kent Centrumwaard in verhouding tot Middenwaard weinig filiaalbedrijven. Vernieuwing dient zich te richten op het versterken en uitbouwen van een profilering als B-milieu. Dat betekent geen grootwinkelbedrijven in de vorm van winkelketens en grootschalige detailhandelsvestigingen, maar ruimte voor kleinschalige middenstanders, kantoren en baliefuncties. Winkelfuncties richten zich vooral op de Middenweg en de tussenliggende dwarsverbindingen. Horeca in het gebied is geconcentreerd en richt zich op specifieke doelgroepen waarbij er ook ruimte is voor subculturen. Het bevorderen van concentratie van winkelruimte in het centrumgebied is wenselijk door het verplaatsen van bestaande winkelfuncties vanuit de omgeving naar de centrumwaardzone. Dit wordt beoogd als gewenst neveneffect ter versterking van het centrumgebied. De gemeente zal hierin geen actieve rol vervullen. Voor wat het wonen betreft wordt gestreefd naar vergroting van het aantal woningen in het gebied. Daarbij gaat het om woningen in de appartementensfeer gericht op speciale doelgroepen, jongeren en ouderen. Dit woningtype is in de wijk beperkt aanwezig. Het toevoegen van nieuwe woningen in de centrumwaardzone vergroot de levendigheid en bevordert de doorstroming in de wijk.


8

openbare ruimte De huidige inrichting van de openbare buitenruimte in het gebied is versplinterd en gedateerd. De inrichting zal aan betekenis moeten winnen en continuïteit, rust en kwaliteit moeten uitstralen in harmonie met de bebouwing. Een krachtige inrichting van de openbare ruimte vormt een wezenlijk onderdeel van het streven naar meer samenhang en het vergroten van de verblijfsfunctie in het gebied. Het richt zich vooral op het versterken van de relatie met de Middenweg, het achterliggende gebied en de relatie met het Raadhuisplein.

verkeer In de bestaande situatie heeft de Middenweg ter plekke van Centrumwaard een dominante verkeersfunctie. De inrichting van het profiel is geheel afgestemd op de verkeersfunctie en vertoond weinig relatie met de omgeving. Vernieuwing zal zich voor het verkeer met name richten op het afwaarderen van de verkeersfunctie van de Middenweg. De prioriteit ligt, voor dit deel van de Middenweg, bij de fietser en de voetganger in plaats van de auto. Dit als stimulerende maatregel voor het langzaamverkeer in relatie tot de functie als wijkcentrum. Ten aanzien van het parkeren is het uitgangspunt dit geconcentreerd aan te leggen op het maaiveld en dit zoveel mogelijk te combineren met gebouwde parkeervoorzieningen. Het profiel van de Middenweg zal sterker in relatie worden gebracht tot de functie van de aanliggende winkelzone. Ter hoogte van het winkellint wordt een á niveau verharding voorgesteld. De scheiding tussen de rijweg voor het gemotoriseerde verkeer en de winkelzone wordt ingericht als een zone waar straatmeubilair en bomen worden geconcentreerd. Afhankelijk van de beschikbare ruimte zal hier parkeren in kleine clusters worden aangelegd. Aan de oostzijde van de weg zal de ruimte voor voetgangers door een groenstrook van de rijweg worden gescheiden. Het continue karakter van de Middenweg wordt gemarkeerd met tweezijdige boombeplantingen.

figuur 5 schets Middenwegprofiel


bebouwing Nieuwe invullingen dienen, afhankelijk van de exacte locatie, te passen in het ruimtelijke beeld dat kenmerkend is voor de Middenwegzone. De huidige bebouwingsstructuur van dit deel van de Middenweg vormt daarbij het uitgangspunt voor de ontwikkeling van nieuwbouw. Het leidende thema daarbij is “eenheid in verscheidenheid”. Gestreefd wordt naar het realiseren van samenhangende, gefaseerde ontwikkelingen. Intensiever bouwen door stapeling van functies is daarbij gewenst.

9 • •

Bouwhoogte aan de Bickerstraat maximaal drie bouwlagen waarbij de derde bouwlaag terugliggend of als kap is vormgegeven. Materiaaltoepassingen binnen een bandbreedte uitgaande van baksteen in een rode tint met materiaalaccenten in grijs beton, zink, glas en (onbehandeld) hout

randvoorwaarden bebouwing zone Middenweg overgaand in Bickerstraat • • • • • •

• •

Karakter benadrukken van individuele bebouwing met een moderne vormgeving op basis van de huidige bebouwingsstructuur (korrelgrootte) Individuele karakter komt tot uitdrukking in wisselende beukmaten, rooilijnen, gevelbeelden en kapvormen Oriëntatie van de kap en kapvormen is wisselend Vormgeving en materialisering binnen een familieband Verticale geleding, geen doorgaande winkelplint Bouwhoogte aan de Middenweg (eerste slag) maximaal drie bouwlagen waarbij de derde bouwlaag terugliggend of als kap is vormgegeven. Dit met uitzondering van een aantal bouwhoogteaccenten in vier bouwlagen. Bouwhoogte in de tweede slag aan de Middenweg maximaal vier bouwlagen, waarbij de vierde bouwlaag terugliggend is of als kap is vormgegeven. Beganegrond commerciële ruimten met grotere verdiepingshoogte in verband met uitstraling.

figuur 6 impressie zijde Middenweg

bebouwing Van Loonstraat • • •

Kleinschalige karakter van de Van Loonstraat tot uitdrukking laten komen in bebouwing met een eigentijdse vormgeving Vormgeving en materialisering binnen een sterkere familieband in vergelijking tot de Middenweg Bouwhoogte in de “stegen” maximaal drie bouwlagen waarbij de derde bouwlaag terugliggend of als kap is vormgegeven

ruimtelijke visie Centrumwaard zone Middenweg juni 2006 • •

Bouwhoogte in de tweede slag maximaal vier bouwlagen waarbij de vierde bouwlaag terugliggend of als kap is vormgegeven. Materiaaltoepassingen binnen een bandbreedte uitgaande van baksteen in een rode tint met materiaalaccenten in grijs beton, zink, glas en (onbehandeld) hout.

10

hoek Raadhuisstraat – Middenweg Voor de locatie hoek Raadhuisstraat - Middenweg is in het kader van de herontwikkeling van het Raadhuisplein een bouwvergunning verleend voor het realiseren van een woongebouw met een hoogte van circa 14.00 meter. Ook hier is het uitgangspunt het wonen te situeren boven winkels.

recente ontwikkelingen locatie Borst Voor de locatie Borst aan de (Middenweg 249 t/m 259) is, na het stranden van een eerder plan, een nieuw ontwerp gemaakt voor een gebouw met ruimte voor winkels en wonen. Het gebouw bestaande uit twee bouwdelen aan weerszijden van een open ruimte onderling verbonden via een loopbrug. Hiervoor is een travee in het lint van de Middenweg onbebouwd gelaten om fysiek een verbinding mogelijk te maken met het achterliggende gebied. Het op die manier ontstane pleintje is niet toegankelijk voor autoverkeer en krijgt het karakter van een ontvangst- en verblijfsgebied waarop winkels en het wonen erboven zijn georiënteerd. Het geheel omvat in totaal ca. 2700 m2 winkelruimten en 54 woningen waarvan een deel voor speciale doelgroepen. De ruimtelijke inpassing is vooruitlopend op en conform deze visie. Wat op deze locatie vooral speelt is de relatie tussen de Middenwegzone en het achterliggende gebied, waar ruimte is voor parkeren en wonen boven winkels.

figuur 7 impressie Middenwegzone

Van Loonstraat Voor de Van Loonstraat nr. 4 is een verzoek ingediend om de bestaande bebouwing bestaande uit een woonhuis en opstallen te vervangen door een nieuwbouwblok met daarin wonen boven kleinschalige winkels op de beganegrond. De winkelwoningen, met een beukmaat van 5.10 hebben twee bouwlagen met kap, een nokhoogte van ca. 10.00 m.

figuur 8 impressie van Loonstraat


3d impressies

Middenweg zuidelijke richting

Middenweg – Van Loonstraat

11


Middenweg - horeca

Van Loonstraat

3d impressies door Cebra

12

Van Loonstraat vanaf Middenweg

ruimtelijke visie Centrumwaard zone Middenweg juni 2006 INHOUD:

Recommend Documents