Inhoud. Inhoud. Jaarrekening 2006

Jaarverslag 2006

Inhoud Inleiding

03

Verslag van de Raad van Toezicht

05

Het woningbezit 11 Het huisvesten van de doelgroep 13 Het huisvesten van bijzondere doelgroepen 17 Vrijgekomen en verhuurde woningen 19 Communicatie met huurders en woningzoekenden

23

Leefbaarheid

27

Onderhoud

29

Nieuwbouw

33

Huurbeleid

35

Financiële zaken

39

De organisatie

43

Samenwerking

45

Verklaring van het bestuur

47

Verklaring van de Raad van Toezicht

49

Jaarrekening 2006 52

Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2006

54

Kasstroomoverzicht

55

Toelichting waarderingsgrondslagen Toelichting balans per 31 december 2006 Toelichting winst- en verliesrekening over 2006 Accountantsverklaring Resultaatbestemming Kengetallen

VEENENDAALSE WONINGSTICHTING JAARVERSLAG 2006

Inhoud

Balans per 31-12-2006

56

65 73

77

78 79

PAGINA

PAGINA


Inleiding Het voorliggende jaarverslag 2006 van de Veenendaalse Woningstichting (VWS) is een belangrijk document voor communicatie met al onze stakeholders. Het draagt bij aan het voortschrijdend inzicht over hoe wij als corporatie zijn omgegaan met onze belangrijkste opdracht nl. het voorzien in goede en betaalbare woningen voor de doelgroep. Naast het realiseren van nieuwbouw heeft ook de verdere implementatie van ons strategisch voorraadbeleid gezorgd voor de nodige investeringen in bouwactiviteit. Dit alles gericht op een, binnen de kaders, zo hoog mogelijke woonsatisfactie voor onze bewoners. Ook zijn investeringen gedaan in zogenaamde strategische posities met een scoop voor de wat langere termijn. Daarnaast is een bijdrage geleverd aan ontwikkeling van visie. Er is een start gemaakt met de gemeentelijke Woonvisie Veenendaal onder professionele leiding. Naast het leveren van inhoudelijke bijdragen ondersteunen wij dit project ook financieel. Tevens hebben wij de discussie gevoed als het gaat om het bredere aandachtsveld van maatschappelijk onroerend goed zoals basisscholen en ook buurthuizen. Wij denken als corporatie een rol te kunnen spelen als het gaat om de herstructurering van dit soort onroerend

Inleiding

goed tot multifunctionele accommodaties. Ook hier denken wij de gemeente te kunnen ondersteunen bij ontwikkeling van visie. Op langere termijn zien wij een rol als eigenaar en exploitant van deze gebouwen. E.e.a. is naar onze mening geheel in lijn met ons wettelijk kader, het BBSH.

Binnen het WERV gebied hebben wij ons bijzonder ingespannen in termen van kennis en tijd

om uitvoering te geven aan de bestuurlijke ambitie om te komen tot een gezamenlijk WERV

woonruimte verdeelsysteem. Wij zijn blij dat dit in 2007 operationeel zal zijn. Wij willen de betrokken gemeente(n) aanmoedigen om ons als corporatiecollectief te blijven inzetten voor de goede zaak van de WERV ambitie, nl een sterk stedelijk en synergetisch netwerk tussen de regio Utrecht en de regio Arnhem-Nijmegen.


PAGINA

Veel aandacht is in het verslagjaar ook gegaan naar de discussie rondom de implementatie van de governance code in onze sector. De maatschappelijk trend van meer transparantie en verantwoording is ook bij ons geland. Wij begrijpen de behoefte om meer informatie als het gaat om het omgaan met het maatschappelijk gebonden kapitaal wat ons is toevertrouwd. Wij onderschrijven de code en zien het nut ervan in. Helaas is er in de code geen onderscheid gemaakt tussen grote en kleine corporaties terwijl juist in de omvang van corporaties het verschil kan liggen in de behoefte aan meer of minder informatie en ook meer of minder gespecialiseerd toezicht. Er is slechts 1 meetlat voor in omvang en structuur behoorlijk verschillende organisaties. Controle op de uitvoering met, onze maatschappij eigen, deterministische expertsytemen kunnen dan al snel leiden tot rigide uitkomsten en dito conclusies waarmee vervolgens de oorspronkelijke plank behoorlijk wordt misgeslagen. De samenwerking met onze Raad van Toezicht (RvT) is ook in het verslagjaar uitstekend geweest. De wezenlijke taak van de RvT is ook de in de governance code benadrukt. Uitvloeisel hiervan is bijvoorbeeld dat het in dit document opgenomen verslag van de RvT anders van samenstelling is dan over de vorige jaren. De nadruk ligt hierbij op de structuur van het verslag wat de aanbevelingen van de code volgt. Ook is in het verslagjaar een start gemaakt met het ontwikkelen van nieuw beleid met betrekking tot de bewonersparticipatie. Wij hebben een goed functionerende en zelfstandige bewonerscommisie en daar zijn wij blij mee. Wij willen innoveren door in 2007 een start te maken met bredere interactie met onze bewoners. Te denken valt aan klantenpanels en interactie via het medium internet. In de verslaggeving zullen relevante uitkomsten worden meegenomen. Wij spreken veel dank uit naar de medewerkers. Zij maken samen de goed geoliede organisatie die wij zijn. De kernwaarden van bijvoorbeeld doorgaande persoonlijke ontwikkeling maar ook onderling respect leiden tot een bedrijfscultuur met trefwoorden als balans en harmonie. Wij vinden dit belangrijk omdat al onze stakeholders hier hun voordeel mee kunnen doen.

PAGINA


Verslag van de Raad van toezicht Inleiding Hierbij treft u de door de directie opgemaakte jaarrekening over het jaar 2006. Het jaarverslag

Raad van Toezicht

omvat de balans, de winst- en verliesrekening en de daarbij behorende toelichtingen en tevens het volkshuisvestingsverslag over het afgelopen boekjaar. De jaarrekening

is door Accountantskantoor E. Nikkels AA gecontroleerd en van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien. De Raad van Toezicht kan zich met deze stukken verenigen,

heeft kennis genomen van de verklaring van het bestuur over het boekjaar 2006 en heeft de jaarrekening over 2006 overeenkomstig artikel 25 van de statuten goedgekeurd. Deze goedkeuring strekt het bestuur conform dit artikel tot decharge

De Raad van Toezicht Taak en werkwijze

De Raad van Toezicht (RvT) heeft tot taak toezicht te houden op de uitvoering van het beleid van het bestuur, op de werking van de interne controle- en risicobeheersingssystemen en

–procedures die zijn ingesteld door het bestuur, op de algemene gang van zaken binnen de Veenendaalse Woningstichting en staat daarnaast het bestuur met raad ter zijde. Hiervoor heeft de Raad een intensief contact met het bestuur. Maar er vindt ook informeel overleg plaats tussen de (voorzitter van) de RvT met de twee managers van de VWS.

De RvT en het bestuur hebben samen verschillende bijeenkomsten bezocht waar de Governance Code Woningcorporaties (de Code) is besproken en toegelicht. Naar de mening van de Raad

van Toezicht is de Code een goed instrument voor een integere en transparante gang van

zaken binnen de corporatiesector. Wel is de Raad van mening dat bij de implementatie van

de Code onderscheid gemaakt moet worden in grote en kleine(re) corporaties. De RvT zal in 2007 verdere stappen ondernemen om de Code binnen de VWS te implementeren.

De RvT richt zich bij de vervulling van haar taak op het belang van de corporatie. De RvT is verantwoordelijk voor de kwaliteit van haar eigen functioneren. De leden worden door de RvT zelf benoemd. De voorzitter van de RvT bepaalt de agenda van de vergaderingen van de RvT,

ziet toe op het functioneren van de RvT, draagt zorg voor een adequate informatievoorziening

aan de RvT, zorgt ervoor dat er voldoende tijd bestaat voor besluitvorming en draagt zorg voor het opleidingsprogramma van de RvT.


PAGINA

De voorzitter van de Raad van Toezicht is het voornaamste aanspreekpunt voor het bestuur en initieert de evaluatie van het functioneren van de Raad van Toezicht. Het toetsingskader voor het functioneren van de RvT zal in 2007 verder uitgewerkt worden. De RvT hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden worden meegewogen. Onafhankelijkheid De Raad van Toezicht is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Geen van de leden is of was in het verleden in dienst van de woningcorporatie en geen van de leden verleent andere diensten aan de Veenendaalse Woningstichting dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Toezicht.

Inhoud van het toezicht Goedkeuring doelstellingen en strategie De operationele en financiële doelstellingen van de VWS zijn opgenomen in de financiële meerjarenbegroting. Het bestuur heeft het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting bepaald. De begroting 2006 is in november 2005 vastgesteld door de RvT. Door middel van het activiteitenplan wordt de Gemeente Veenendaal op de hoogte gebracht van de plannen van de VWS. Het ministerie van VROM wordt door middel van de te leveren samenvatting van de voorgenomen activiteiten geïnformeerd. Interne risicobeheersing De raad heeft gedurende het verslagjaar regelmatig met het bestuur gesproken over de risicobeheersing. De RvT ondersteunt het bestuur bij de in 2006 door het bestuur genomen maatregelen ter beoordeling en verbetering van de risicobeheersing door uitgebreide discussie en evaluatie tijdens de vergaderingen van RvT met bestuur. In 2007 wordt het ondernemingsplan van de VWS geactualiseerd. Het geactualiseerde ondernemingsplan dient als basis voor de informatievoorziening en daarmee voor de risicobeheersing. Financiële continuïteit Jaarlijks wordt in overleg tussen de RvT en het bestuur beoordeeld in hoeverre het voorgenomen beleid dient te worden bijgesteld. Met het vaststellen van de begroting van 2007-2016, in november 2006, heeft de RvT te kennen gegeven het beleid van het bestuur te ondersteunen PAGINA


De uitkomsten van de jaarlijkse toetsing door CFV en VROM vormen hierbij steeds een extra kader voor de RvT. Volkshuisvestelijke opgaven In het strategisch voorraadbeleidsplan, vastgesteld in december 2005, is verwoord dat de VWS een aantrekkelijke en goede partner is en blijft voor mensen die betaalbare huisvesting zoeken. Dit houdt in dat de VWS zich inzet voor de zittende huurders, waarbij ook aandacht is voor de woonomgeving, leefbaarheid en veiligheid zijn hier kernwoorden. Daarnaast is de VWS actief op het gebied van wonen en zorg. In dit kader is in Veenendaal gestart met de verbouw van een appartementencomplex ten behoeve van mensen met een lichamelijke beperking, voor een locatie in Bennekom zijn vergaande plannen een woonvoorziening te creëren voor mensen met psychische klachten. De VWS probeert op verschillende locaties plannen te ontwikkelen waarbij de doelgroep starters aan bod moet komen. Tevens is VWS actief als initiator van onderzoek op het gebied van de nieuwe beleidsterreinen van de corporaties, zoals bijvoorbeeld bouwen en beheren van gemeentelijk vastgoed (scholen, buurthuizen etc.). VWS investeert in kennisontwikkeling op het gebied van multifunctionele accommodaties. Verbindingen De VWS heeft geen verbindingen met ondernemingen waarover de corporatie (overwegende) zeggenschap heeft. Toezichtskader Het toezichtskader wordt gevormd door de meerjarenbegroting. Bij de besprekingen van de managementinformatie wordt uitgebreid ingegaan op de eventuele afwijkingen die van invloed zijn op het meerjarenperspectief. Interne informatievoorziening Per kwartaal wordt de RvT geïnformeerd in een uitgebreide managementrapportage. Hierin komen zowel de financiële en volkshuisvestelijke koers van de VWS aan de orde. De afwijkingen ten opzicht van de meerjarenbegroting worden hierin uitgebreid toegelicht. Voordurend wordt gewerkt aan de optimalisatie van de rapportage. VEENENDAALSE WONINGSTICHTING JAARVERSLAG 2006

PAGINA

Activiteiten van de Raad van Toezicht In 2006 vergaderde de Raad van Toezicht zes maal voltallig en vijf maal met het bestuur. De belangrijkste punten tijdens deze vergaderingen waren: -

Goedkeuring huurverhoging per 1 juli 2006;

-

Goedkeuring Jaarverslag 2005;

-

Missie en strategie VWS;

-

Woonruimteverdeling in de WERV;

-

Beoordeling financiële positie door WSW;

-

Prestatieoordeel VROM en CFV;

-

Goedkeuring financiële meerjarenbegroting 2007-2016;

-

Goedkeuring onderhoudsbegroting 2007-2016;

-

Bespreking managementrapportages;

-

Bespreking nieuwbouw- en verbouwplannen;

-

Prestatieafspraken met de Gemeente Veenendaal;

-

Aedes code voor corporate governance;

-

Goedkeuring aankoop grondpositie.

De RvT (en de leden van de raad afzonderlijk) heeft een eigen verantwoordelijkheid om van het bestuur en de externe accountant de informatie te verlangen die hij behoeft om zijn taak als toezichthoudend orgaan goed te kunnen uitoefenen, daartoe is in 2006 twee maal een gesprek geweest tussen (een deel van) de RvT en de externe accountant.

Samenstelling Raad van Toezicht De leden van de Raad van Toezicht zijn voor een periode van 4 jaar benoemd. De maximale zittingsduur is 8 jaar. Bij het opstellen van het rooster van aftreden zal er voor gezorgd worden dat niet de hele Raad van Toezicht op één moment aftreedt, zodat de continuïteit gewaarborgd is. Per 31 december 2006 is de samenstelling van de Raad als volgt: Naam:

Aftredend:

De heer H. Wielhouwer, voorzitter

Mei 2007; herkiesbaar tot 2011

Mevrouw A. Bergman-Takken, secretaris


De heer P.L. Boot, lid


Mevrouw G.C.M.. van de Lustgraaf-Otting.lid

Mei 2007; niet herkiesbaar

PAGINA


In de samenstelling van de RvT heeft in 2006 geen wijziging plaats gevonden. Mevrouw Van de Lustgraaf heeft als vertegenwoordiger van de huurders zitting in de Raad van Toezicht. Inmiddels heeft zij na jarenlange betrokkenheid bij de Veenendaalse Woningstichting te kennen gegeven niet meer herkiesbaar te zijn. Beloning Raad van Toezicht De vergoeding voor de Raad van Toezicht bedroeg in 2006 in totaal € 12.400,(2005: € 11.400,-) Werving en selectie Voor de vacature die ontstaat bij het vertrek van mevrouw Van de Lustgraaf zullen in 2007 functieprofielen worden gemaakt voor de gehele RvT. Aan de hand hiervan zal beoordeeld worden aan welk profiel de nieuwe kandidaat moet voldoen. Commissies De aard en omvang van de VWS heeft er bij de RvT aanleiding toe gegeven geen onderscheiden commissies, zoals audit-, selectie- en remuneratiecommissie, in te stellen. In voorkomende situaties treed de RvT gezamenlijk op. Het bestuur Het bestuur van de VWS bestaat, sinds november 2003, uit twee directeur-bestuurders, te weten de heren G. van den Berg en J.W. van Heteren. De heer Van den Berg heeft een dienstverband van 25% en de heer Van Heteren van 75%. Er is voor een meerhoofdig bestuur gekozen omdat door de onderlinge vervangbaarheid de continuïteit is gewaarborgd. Tevens wordt in het kader van de risicobeheersing het vierogenprincipe gehanteerd. De heren Van den Berg en Van Heteren vertegenwoordigen gezamenlijk de VWS. Daarnaast is er het belang van de uitgebreide kennis en netwerken, dat bij een tweehoofdig bestuur aanmerkelijk groter is. Het bestuur heeft een aanstelling voor onbepaalde tijd. De beloning van het bestuur is bij de benoeming vastgesteld op basis van de toen geldende adviesregeling (commissie Peters). De beloning is destijds door de accountant als marktconform beoordeeld. De voorzitter van de Raad van Toezicht heeft de functioneringsgesprekken gevoerd met het bestuur. De gesprekken zijn voorbereid met inbreng van de overige leden van de Raad van Toezicht. Over het gevoerde gesprek is de Raad van Toezicht door de voorzitter geïnformeerd. Op basis hiervan is de Raad van Toezicht tot een positief oordeel gekomen over het functioneren van het bestuur. Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie. Dit houdt ondermeer in dat het bestuur VEENENDAALSE WONINGSTICHTING JAARVERSLAG 2006

PAGINA

verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. Het bestuur legt hierover in de vergaderingen met de Raad van Toezicht uitgebreid verantwoording af aan de Raad. Het bestuur heeft de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen verwoord in de meerjarenbegroting, die door de RvT is goedgekeurd. Het bestuur richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de corporatie. Het bestuur verschaft de Raad van Toezicht tijdig alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de Raad van Toezicht. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle weten regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie en voor de financiering van de corporatie. Het bestuur rapporteert hierover en bespreekt dit met de Raad van Toezicht. Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de corporatie en de bestuurders wordt vermeden. Eventuele besluiten tot het aangaan van transacties waarbij de tegenstrijdige belangen van de bestuurders spelen, die van materiële betekenis zijn, behoeven goedkeuring van de Raad van Toezicht. Het bestuur informeert de Raad van Toezicht regelmatig over de genomen bestuursbesluiten. Tevens wordt periodiek verslag uitgebracht in de vorm van uitgebreide kwartaalrapportages. In de kwartaalrapportages wordt de Raad van Toezicht geïnformeerd over de nieuw- en verbouwplannen, het onderhoud, de verhuur van woningen, de financiële resultaten en de financiële positie. Het bestuur heeft met de RvT gesproken over de wijze waarop de informatievoorziening plaatsvindt. In 2007 zal vooral de informatie met betrekking tot de risicobeheersing van de projecten nader uitgewerkt worden. De Raad bedankt alle medewerkers en het bestuur voor hun inzet in het jaar 2006. Veenendaal, 9 mei 2007 H. Wielhouwer, voorzitter

PAGINA 10


Het woningbezit In het verslagjaar zijn drie nieuwe woningen opgeleverd. Door aankoop van een particuliere woning is er nog een woning aan het bezit toegevoegd. Het woningbezit van de VWS omvat per 31 december 2006 in totaal 1.251 woningen. De woongelegenheden van de corporatie zijn, conform het Besluit Beheer Sociale-Huursector, ingedeeld in drie zogenoemde huurklassen: goedkoop, betaalbaar en duur. De grenzen tussen deze huurklassen zijn in 2006 als volgt gewijzigd: Oud

Nieuw

tot € 331,78

tot € 339,08

vanaf € 331,78 t/m € 508,92

vanaf € 339,08 t/m € 520,12

meer dan € 508,92

meer dan € 520,12

Goedkoop Betaalbaar Duur

Woningbezit

Huurklasse

Als de woningen van de VWS volgens deze nieuwe grenzen in huurklassen ingedeeld worden, ontstaat het volgende beeld: Huurklasse Goedkoop Betaalbaar Duur

Aantal 2006 Percentage 2006 199 16% 800 64% 252 20%

Aantal 2005 Percentage 2005 201 16% 864 69% 182 15%

Het aantal dure woningen is weer toegenomen. Dit heeft te maken met de doorgevoerde huurverhoging per 1 juli 2006 en deels door harmonisatie van de huur bij nieuwe verhuring.


P A G I N A 11

PAGINA 12


Experimentele woningtoewijzing

Huisvesten doelgroep

Het huisvesten van de doelgroep

Vanaf 1 januari 2006 is besloten geen passendheidstoets uit te voeren op inkomen

behoudens de woningen met een huurprijs van de kwaliteitskortingsgrens verhoogd met 10%

(ca. € 375,--). Bij deze woningen geldt een maximaal inkomen. Dit om te voorkomen dat deze woningen verhuurd worden aan woningzoekenden met een te hoog inkomen. Bij verhuringen

van woningen met een huur boven de zogenoemde aftoppingsgrenzen wordt echter geen

huurtoeslag meer verstrekt. Deze maatregel vertaalt zich in een lager aantal reacties op het aanbod. In totaal is in 2006 het aantal reacties gedaald met 8%, terwijl het aanbod maar

met 1,4% gedaald is. Hieruit kun je de conclusie trekken dat de woningzoekenden heel goed kunnen inschatten wat de gevolgen zijn van de genomen maatregel.

Ontwikkelingen in 2006 Aanbod

Het aanbod voor Veenendaal was in 2006 met 816 woningen iets lager dan in 2005 toen er

828 woningen werden aangeboden. Dit is een afname van 2%. Deze afname wordt vrijwel

geheel veroorzaakt door Patrimonium (5% minder). De VWS, SIB woonservice en SGBB hadden een groter aanbod in 2006. De VWS bood vier woningen meer aan (5%), SIB woonservice bood 14 woningen meer aan (16%) en de SGBB bood 2 woningen meer aan (40%). Het aanbod van Woonzorg Nederland bleef gelijk. Vraag

Zoals reeds gemeld is het aantal reacties gedaald ten opzichte van 2005. In het jaar 2006

werden minder reacties uitgebracht dan in 2005, respectievelijk 29.390 en 32.083 reacties. Dit is een afname van 8% ten opzichte van 2005. In 2004 is 37.720 keer gereageerd. Ten

opzichte van 2004 is het aantal reacties in 2006 afgenomen met 22%. Het aantal reacties is sterker gedaald dan het aanbod. Dit zien we ook terug in het gemiddeld aantal reacties op het aanbod. In 2005 kwamen er gemiddeld 39 reacties per woning binnen. In 2006 waren

dit gemiddeld 3 reacties minder, namelijk 36 reacties. In 2004 was het gemiddeld aantal reacties nog 44 (zie onderstaande tabel). 2006 36

2005 39

2004 44

2003 47


2002 42

PAGINA 13

De daling van het gemiddeld aantal reacties geldt vooral voor de woningen ‘Vrij van Voorwaarden’. Gemiddeld kwamen er op dit woninglabel in 2006 6 reacties minder binnen dan in 2005 en 11 minder dan in 2004. De woningen van de VWS vormen nog steeds een positieve uitzondering. De afgelopen jaren ligt het gemiddeld aantal reacties beduidend hoger dan het totaal gemiddelde. De afname ten opzichte van 2005 is sterker dan de afname voor het gemiddelde van Veenendaal. Dit heeft te maken met het feit dat de woningen van de VWS over het algemeen wat duurder zijn en in een groot aantal gevallen (ruim 20%) door de huurprijs niet verhuurd worden met huurtoeslag. 2006 61

2005 77

2004 62

2003 82

2002 64

Op woningen van de VWS die zonder voorwaarden zijn aangeboden kwamen gemiddeld 73 reacties binnen. Op woningen met voorwaarden bedroeg het gemiddelde 54 reacties.

Actief woningzoekenden In het laatste kwartaal van 2006 is het aantal actief woningzoekenden weer toegenomen. Na het vierde kwartaal 2005 was er een vrij forse daling in het aantal actief woningzoekenden (van bijna 1.700 naar ongeveer 1.400) opgetreden. In het laatste kwartaal van 2006 is dit weer toegenomen naar circa 1.600 actief woningzoekenden. Dit is ongeveer 47% van het totaal aantal ingeschrevenen. De slaagkans wordt berekend door het aantal verhuringen in een kwartaal te delen door het aantal actief woningzoekenden in dat kwartaal. In het laatste kwartaal van 2006 bedroeg deze slaagkans 12,7%. De doorstromers hebben vanwege hun positie in de rangorde de meeste kans (zie onderstaande grafiek).

PAGINA 14


Het aantal urgenten is in 2006 bijna verdubbeld doordat er aan bijna 50 bewoners uit het Franse Gat urgentie is verleend vanwege herstructurering. Aan deze urgentie is geen zoekprofiel gekoppeld, dit betekent dat deze urgenten kunnen reageren op elke woning die wordt aangeboden. Vrijwel alle populaire eengezinswoningen worden de laatste tijd daarom verhuurd aan urgenten. Aangezien deze urgenties pas aan het einde van jaar verleend zijn, is dit hoge aantal urgenten nog niet terug te vinden in de verhuringen. Toewijzingssysteem Het totaal aantal reacties dat binnenkomt via internet blijft nog steeds stijgen. Aan het einde van 2006 bedroeg dit aantal 84%. In 2005 was dit percentage 74%. Bij de verhuurders van seniorenwoningen (SIB woonservice, SGBB en Woonzorg) ligt dit percentage fors lager (circa 50%). Hierdoor wordt het beeld bevestigd dat vooral oudere mensen moeite hebben met internet.


PAGINA 15

PAGINA 16


Huisvesten bijzondere doelgroep

Het huisvesten van bijzondere doelgroepen

De VWS probeert op haar manier een bijdrage te leveren aan de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Gezien de aard en de omvang van het woningbezit is de bijdrage niet

substantieel. Mensen met een lichamelijke beperking zijn bijvoorbeeld beter te huisvesten

in een gelijkvloerse woning of appartement dat zonder traplopen is te bereiken. Aangezien

de VWS vrij weinig woningen heeft die passen binnen deze definitie kunnen er ook niet veel medisch urgenten gehuisvest worden.

Urgenten

In totaal heeft de VWS in het verslagjaar 6 huishoudens (2005: 10) met een urgentieverklaring gehuisvest. Het ging hierbij om 1 sociale, 3 maatschappelijke en 2 huisvestelijke urgenties.

Dak- en thuislozen

In de situatie rond de daken thuislozen is nog weinig verandering gekomen. Voor de opvang wordt nog steeds gebruik gemaakt van de opvang in de regio (Ede en Amersfoort).

Asielzoekers

Het Ministerie van Justitie maakt ieder jaar een verdeling van de te huisvesten statushouders per

gemeente. Deze taakstelling wordt gerelateerd aan het aantal inwoners van de desbetreffende gemeenten. Voor Veenendaal bedroeg de taakstelling voor 2006 in totaal 27 te huisvesten

statushouders. Dit betekent een lichte daling ten opzichte van 2005 (30). In totaal bedraagt

de voorstand van de gemeente Veenendaal circa 83 asielzoekers. Veenendaal blijft hierdoor één van de koplopers als het gaat om het huisvesten van asielzoekers. De verwachting is wel dat zodra de nieuwe woonruimteverdeling van kracht is, deze voorstand zal afnemen.

Mensen met een lichamelijke beperking

Als huurders op medische gronden een aanpassing in hun woning nodig hebben kunnen zij hiervoor een beroep doen op de Wet voorziening gehandicapten (WVG). Er wordt dan een

rapport opgesteld met daarin de gewenste aanpassingen. In 2006 zijn er bij 32 adressen aanpassingen uitgevoerd. Het totaal bedrag van de vergoedingen die uitgekeerd zijn door de gemeente bedraagt € 18.000. Ten opzichte van vorig jaar betekent dit dat de uitgevoerde aanpassingen gering van omvang zijn geweest.


PAG I N A 17

Bedroegen de gemiddelde kosten in 2005 nog ruim € 1.800, in 2006 was het gemiddelde bedrag € 516. De daling wordt mede veroorzaakt door het feit dat aanbrengen van trapliften met ingang van 2006 niet meer door de VWS wordt begeleid. In 2005 zijn er nog een viertal trapliften aangebracht die in de kosten zijn meegenomen. In totaal bezit de VWS 296 woningen die, in meer of mindere mate, uitgerust zijn met voorzieningen voor mensen met een lichamelijke beperking. Zestien van deze woningen zijn bij de nieuwbouw uitgerust als rolstoelaangepaste woningen. De toewijzing van deze woningen gaat buiten het reguliere systeem om.

Mensen met een verstandelijke beperking Sinds 1995 verhuurt de VWS een eengezinswoning aan Stichting De Opbouw. In deze woning wonen mensen met een verstandelijke beperking onder begeleiding. Via deze stichting wordt er ook een appartement verhuurd aan één van hun cliënten. Vanwege diverse omstandigheden heeft de verbouwing van de flat aan de Vollewens voor Philadelphia vertraging opgelopen. De bouw is gestart op 11 december 2006. De verwachting is dat de appartementen voor de bouwvak van 2007 worden opgeleverd.

PAGINA 18


Vrijgekomen en verhuurde woningen

Vrijgekomen en verhuurde woningen In het verslagjaar zijn er bij de VWS 91 contracten gewijzigd. In 2005 waren dat er 105.

Van deze woningen zijn er 84 via het aanbodsysteem verhuurd aan nieuwe bewoners. Het

verschil in het aantal contracten en nieuwe verhuringen wordt veroorzaakt door het niet

publiceren van de nieuwe woningen aan de Beatrixstraat vanwege afspraken met de zittende

bewoners, twee gevallen van woningruil en twee woningen die vrij gekomen zijn bij de Vollewens en niet verhuurd zijn vanwege de verbouwing.

Voor de indeling van de verhuringen volgens het Besluit Beheer Sociale-Huursector zijn de volgende grenzen gehanteerd:

De inkomensgrenzen in 2006: Eenpersoons huishoudens onder 65 jaar Meerpersoons huishoudens onder 65 jaar Eenpersoons huishoudens vanaf 65 jaar Meerpersoons huishoudens vanaf 65 jaar

De huurprijsgrenzen in 2006: Kwaliteitskortingsgrens Laagste aftoppingsgrens Hoogste aftoppingsgrens

1 januari t/m 30 juni € 331,78 € 474,88 € 508,92

Verhuringen in 2006

1 januari t/m 31 december € 20.000,00 € 27.175,00 € 17.950,00 € 23.825,00

1 juli t/m 31 december € 339,08 € 485,33 € 520,12

Uitgaande van deze inkomens- en huurprijsgrenzen zag het aantal verhuringen er voor de verschillende categorieën huishoudens in 2006 als volgt uit.


PAGINA 19

Eenpersoonshuishoudens Huurklasse

Leeftijd

Inkomen

Tot 65 jaar

t/m inkomensgrens boven inkomensgrens t/m inkomensgrens boven inkomensgrens

Vanaf 65 jaar

onder kwaliteitskortingsgrens

tussen kwaliteitskortingsgrens en laagste toppingsgrens

boven laagste toppingsgrens

19 2 0 0

13 7 3 0

3 2 0 0

Tweepersoonshuishoudens Huurklasse

Leeftijd

Inkomen

Tot 65 jaar


Vanaf 65 jaar




3 1 0 0

4 4 3 0

3 2 1 1




3 0 0 0

8 3 0 1

5 8 0 0

Drie- en meerpersoonshuishoudens Huurklasse

Leeftijd

Inkomen

Tot 65 jaar


Vanaf 65 jaar

PAGINA 20


Mutaties Als wij kijken naar de mutatiegraad van de afgelopen jaren, dan ontstaat het volgende beeld: Doelgroep Gezinnen 1-2 persoons Senioren Totaal

2006 4,6% 14,4% 7,0% 6,7%

2005 5,6% 11,4% 4,0% 6,6%

2004 6,5% 12,8% 6,7% 8,3%

2003 4,4 % 15,3 % 4,0 % 7,2 %

2002 4,9 % 18,2 % 0,8 % 7,2%

De mutatiegraad is vrijwel niet gewijzigd. Dit beeld wordt vooral veroorzaakt door het lage aantal toevoegingen van woningen aan de woningmarkt van Veenendaal. De verwachting is dat, zodra de woningmarkt regionaal bereikbaar wordt het aantal mutaties zal toenemen. Ook speelt hierbij een rol dat vanaf dit jaar een groot aantal woningen zal worden toegevoegd in Dragonder Oost en Veenendaal Oost.


PAGINA 21

Reacties op het aanbod Met ingang van 1 januari 2006 wordt er niet langer automatisch een passendheidsverklaring door de gemeente afgegeven. Dit houdt in dat woningzoekenden nog steeds met een laag inkomen een woning mogen huren met een huur boven de aftoppingsgrenzen, maar dat zij geen aanspraak kunnen maken op huurtoeslag. Het experiment zal hierdoor geen gevolgen meer hebben voor het huurtoeslag gebruik en zullen er ook geen boetes meer worden opgelegd door het ministerie. Het gevolg hiervan is echter wel dat het aantal reacties per woning afneemt. Het gemiddelde voor 2006 bedraagt 61. In 2005 zijn er gemiddeld 77 reacties ontvangen. Voor heel Veenendaal geldt echter dat het gemiddeld aantal reacties is gedaald (zie ook Ontwikkelingen 2006) Op woningen die geschikt zijn voor gezinnen (eengezinswoningen en grotere flats), komen altijd de meeste reacties binnen. De daling is echter zichtbaar binnen elke doelgroep.

Gemiddeld aantal reacties naar doelgroep Doelgroep Gezinnen 1-2 persoons Senioren Totaal

PAGINA 22

2006 76 55 19 61

2005 87 65 18 77

2004 74 54 17 62

2003 98 72 22 82

2002 73 54 97 64


Communicatie met huurders en woningzoekenden Bewonerscommissie Tijdens de vergadering van 6 november 2006 heeft Willem van de Pol bedankt als lid. Wij danken hem voor zijn jarenlange inzet. Al eerder was besproken om de bewonerscommissie verder te professionaliseren. Eén van de eerste stappen is het aanstellen van een voorzitter. De heer Van Ewijk heeft te kennen gegeven voorlopig één jaar beschikbaar te zijn. Met ingang van 2007 is hij aangesteld als voorzitter. De vervulling van de vacatures en de wijkindeling

De samenstelling van de commissie per 31 december als volgt is: • • • • •

de heer A. van Ewijk, voorzitter mevrouw M. Baars-Leeuwis mevrouw G. Scholten mevrouw P. Sjoer-Roza de heer J.A. van Wijk

Op de vergaderingen van de bewonerscommissie kwamen onder meer aan de orde: • De woningtoewijzing voor de WERV, • Het jaarverslag, • De onderhoudsbegroting • Het uitgevoerde onderhoud, • Leefbaarheid,

Communicatie

zullen onder andere op de volgende vergadering geagendeerd worden.

• De vernieuwde website van de VWS is tijdens de laatste vergadering uitvoerig besproken. De bewonerscommissie was hier erg positief over.

In de loop van dit jaar zullen de statuten van de bewonerscommissie vernieuwd worden. Hiervoor zal advies worden ingewonnen bij de Woonbond. Ook zal gekeken worden naar mogelijke opleidingen die er aan bijdragen de professionaliteit van het huurderoverleg te vergroten. Het is de bedoeling om, naast de bestaande bewonerscommissie, de huurders

op andere manieren te betrekken bij het beheer en beleid van de VWS. Hierbij zal internet

een belangrijke rol kunnen spelen. In dat kader wordt de bewoners gevraagd hun emailadres kenbaar te maken zodat in de toekomst interactief gecommuniceerd kan worden.


PAGINA 23

Bewonersinformatie Alle nieuwe bewoners ontvangen een aantal weken na het betrekken van hun woning een kaartje namens hun vertegenwoordiger van de bewonerscommissie. De reacties hierop zijn positief. Bij het voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging hebben alle bewoners de Huurkrant ontvangen. Bij alle complexgewijs uit te voeren onderhoudswerkzaamheden informeert de VWS de bewoners schriftelijk over de aard en de planning van de werkzaamheden. Bij grote ingrijpende werkzaamheden worden de bewoners geïnformeerd door middel van een informatieavond. Om de bewoners makkelijker te kunnen informeren is er in 2006 een aantal folders ontwikkeld over uiteenlopende onderwerpen. Hierdoor wordt het eenvoudiger de bewoners van eenduidige informatie te voorzien.

Klachtencommissie Indien bewoners een klacht hebben over de werkorganisatie hebben zij de mogelijkheid deze klachten te melden bij de klachtencommissie. De klachtencommissie van de VWS is opgericht in 1994. In 2006 zijn er geen klachten gemeld. De regionale klachtencommissie, werkzaam voor de gehele WERV, is reeds opgericht. Dit houdt in dat de VWS de bestaande klachtencommissie zal opheffen. De samenstelling van de klachtencommissie: • mevrouw P. Sjoer-Roza (namens de huurders) • mevrouw G. Klumpenaar-Timmerman • de heer P. van den Bos

Internet Zoals aangegeven bij de verhuur van woningen speelt internet een belangrijke rol in het zoeken naar andere woonruimte. Ruim 85% van de reacties komt binnen via de website www.huurwijzer-veenendaal.nl. Mede vanwege deze ontwikkeling is in het najaar van 2006 gestart met het vernieuwen en uitbreiden van de eigen site www.veenendaalsewoningstichting. nl . Op de site is het mogelijk online klachten te melden en informatie te vinden over diverse onderwerpen. Ook de ontwikkelde folders zijn te downloaden op de site. Begin 2007 worden alle huurders over de site geïnformeerd en uitgenodigd hun oordeel te geven over de vormgeving, inhoud en gebruiksgemak. Ook wordt gevraagd naar hun emailadres om eventueel in de toekomst digitaal te communiceren. Het is niet de bedoeling dat digitaal communiceren de enige vorm zal worden, maar het kan wel een aanvulling zijn op de reeds bestaande vormen.

PAGINA 24


Kwaliteitsenquêtes Bij een mutatie worden zowel de vertrokken als de nieuwe huurder via een enqueteformulier gevraagd naar hun ervaringen met de VWS in het algemeen en hun woning en de verhuizing in het bijzonder. De reacties die worden ontvangen kunnen reden zijn om procedures aan te passen. Dit jaar kreeg de VWS 51 evaluatieformulieren terug van vertrokken bewoners (62%). Totaal 17 mensen gaven aan dat zij een woning gekocht hebben (33%). Van deze huurders woonden er 10 (59%) in een woning met een huur hoger dan € 450,00. In totaal gaf 25% van de vertrokken huurders als reden van verhuizing aan dat zij hun woning te klein vonden. Dit betrof voornamelijk bewoners die een appartement achterlieten. Het gemiddelde cijfer dit jaar is zowel van nieuwe als vertrokken huurders een 8.

Kwaliteitskeurmerk Bij een aantal woningcorporaties in de regio Haaglanden is in de jaren negentig de behoefte ontstaan naar een objectief meetinstrument voor de kwaliteit van de dienstverlening aan de klant. Dit heeft er toe geleid dat in 1994 de Stichting Kwaliteitszorg Woningcorporaties Haaglanden is opgericht. Het belangrijkste product was het KWH huurlabel. In 1999 is deze stichting omgezet naar een coöperatieve vereniging Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Inmiddels heeft deze vereniging 165 leden die het KWH label voeren. Om dit label te mogen voeren wordt er een klanttevredenheidsmeting uitgevoerd op tien onderdelen. Deze onderdelen zijn: 1. Corporatie bezoeken, waaronder ook het bezoeken van de website 2. Corporatie bellen 3. Woning zoeken 4. Woning betrekken 5. Woning veranderen 6. Huur betalen 7. Reparatie uitvoeren 8. Woning onderhouden 9. Klachten afhandelen 10. Woning verlaten Zodra een corporatie op elk onderdeel een score van een zeven of meer behaald mag zij het label voeren.


PAGINA 25

Aangezien de meeste leden grotere corporaties zijn, is door het KWH besloten om een pilot op te starten onder kleinere corporaties (tot 1.500 woningen). Door deze pilot kan worden beoordeeld of de normen en meetmethoden die worden gehanteerd, ook van toepassing zijn op kleinere organisaties. De pilot bestaat uit een nulmeting, een evaluatie en in het tweede jaar weer een meting. Omdat de VWS reeds bezig was haar dienstverlening te optimaliseren en een objectieve beoordeling hierin onmisbaar is, is besloten om deel te nemen aan deze pilot. Dit betekent dat in de periode april tot juni 2007 de zogenaamde nulmeting op alle onderdelen zal plaatsvinden. In de tweede helft van 2007 zal worden geëvalueerd en zullen eventuele aanpassingen worden doorgevoerd. In 2008 zal dan weer op alle onderdelen een beoordeling plaatsvinden. Ondanks dat het halen van dit keurmerk geen doel op zich is, zijn wij toch van mening dat hiermee de kwaliteit van de dienstverlening een positieve impuls krijgt.

PAGINA 26


Leefbaarheid Achterpadverlichting In 2006 is er bij de woningen aan de Bachlaan achterpadverlichting aangebracht. Aansluitend hierop zullen de achterpaden hersteld worden. De lange achterpaden zullen overeenkomstig het politiekeurmerk in compartimenten worden ingedeeld.

Ondergrondse vuilopslag Bij de gestapelde bouw is in het verleden een verzamelcontainer geplaatst waarin de bewoners hun afval konden deponeren. Deze container is in de meeste gevallen een bron van ergernis. Naast de ontsierende aanblik heeft de container een aanzuigende werking voor afval van omwonenden. Zodra hun eigen rolcontainer vol is deponeren veel mensen hun overtollige vuil in of naast de verzamelcontainer. Dit heeft ertoe geleid dat de gemeente besloten heeft om bij

Leefbaarheid

gestapelde bouw over te gaan tot ondergrondse vuilinzameling. Voor de bestaande bouw zijn

hiervoor convenanten afgesloten met de plaatselijke verhuurders. Ook de VWS heeft in een

convenant vastgelegd op termijn bij alle gestapelde bouw ondergrondse containers aan te brengen. Op de locaties bij de Vollewens en de Heuvel zijn inmiddels ondergrondse containers aangebracht.

Tuinonderhoud

In het kader van de leefbaarheid zijn de tuinen van de onderwoningen aan de Sprenkelaar en de Vollewens opgeknapt. Door de hoge doorstroming in deze woningen voelde de mees-te

huurders zich niet geroepen de tuin goed bij te houden, laat staan opnieuw aan te leggen. Vandaar dat wij besloten hebben deze tuinen te laten renoveren. Het onderhoud hiervan zal

ook door de VWS verzorgd worden. De kosten van het onderhoud zullen in de servicekosten verrekend worden.

Sociaal Vangnet

Het Sociaal Vangnet in Veenendaal heeft tot doel om zorgwekkende zorgmijders in beeld te krijgen en waar mogelijk te ondersteunen. Uit de evaluatie die over het functioneren van

het Vangnet is gehouden is naar voren gekomen dat vooral het netwerk van groot belang is. Tijdens de vergaderingen wordt er dan ook ruim tijd ingeruimd voor het informeel bespreken van mogelijke casuïstiek. Vanwege het belang van dit netwerk is deelname voor de VWS, ondanks de geringe problematiek onder de eigen huurders, zeer waardevol.


PAGINA 27

Vandalisme en graffitibestrijding In 2006 verstrekte de VWS 21 opdrachten voor het verhelpen van schade door vandalisme en 14 opdrachten voor het verwijderen van graffiti. De totale kosten van het herstel van de schade bedragen € 5.954 (2005 : € 2.787). De grootste post (€ 1.023) had betrekking op het herstellen van een tuinmuur na een aanrijding.

Buurtbemiddeling Na evaluatie van de ervaringen met het project buurtbemiddeling heeft de gemeente besloten hiervan een blijvend project te maken. De kosten van de buurtbemiddeling worden verdeeld over de deelnemende partijen, te weten: • Stichting de Vaart • De politie • Gemeente Veenendaal • Vrijwilligers netwerk Veenendaal • Centrum Maatschappelijke Dienstverlening • Patrimonium woonstichting • SIB woonservice • Veenendaalse Woningstichting Ook dit jaar zijn er in een aantal gevallen bewoners doorverwezen naar buurtbemiddeling. Stichting De Vaart stelt jaarlijks een verslag op van de activiteiten, problemen en oplossingen.

PAGINA 28


Onderhoud In 2006 zijn er weer de nodige onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. Er is een voorzichtige start gemaakt met het gedifferentieerd uitvoeren van het onderhoud naar aanleiding van het strategisch voorraadbeheer (SVB). Dit heeft vooral betrekking op het uitvoeren van het mutatieonderhoud. Zodra een woning vrij komt wordt bepaald welke voorzieningen volgens de uitgangspunten van het SVB in de woning aanwezig zouden moeten zijn. Bij het ontbreken hiervan wordt, voor de uitgifte van de woning aan de nieuwe bewoner, één en ander alsnog aangebracht. Het gaat dan voornamelijk om isolerende maatregelen zoals dubbel glas en vloerisolatie, hang- en sluitwerk en eventueel een tweede toilet. Uiteraard wordt bij alle keuzes in het onderhoud een zorgvuldige afweging gemaakt voor de milieuconsequenties.

Planmatig onderhoud In het verslagjaar voerde de VWS vrijwel alle geplande werkzaamheden uit. De kosten hiervan bedroegen € 577.000 (2004: € 616.000). Hieronder volgt een overzicht van de in 2006

Davidsstraat

Onderhoud

uitgevoerde werkzaamheden.

Bij deze 40 woningen is het aanwezige houtrot hersteld. Ook zijn er een aantal buitendeuren vervangen. In overleg met de bewoners is bij een groot aantal woningen tegen huurverhoging

dubbel glas aangebracht. Daarna is gestart met het buitenschilderwerk. Vanwege de weersomstandigheden is het werk niet volledig afgerond en zal het laatste gedeelte (circa 25%) begin 2007 worden geschilderd.

Kostverloren renovatie, Zandstraat, Talmawijk nieuwbouw, appartementen Kostverloren, De Terp, Bachlaan e.o., Marechausseehof en Gelderse blom

Bij deze in totaal 344 woningen is door de eigen dienst een controlebeurt van het hang- en sluitwerk uitgevoerd. Ook zijn hierbij de keukenblokken en de binnendeuren nagekeken en waarnodig gerepareerd.

Dahliastraat

Op het platte dak van de aangebouwde keukens is nieuwe dakbedekking aangebracht. Tijdens deze werkzaamheden is het dak ook geïsoleerd.


PAGINA 29

Vendelseweg Het voegwerk van de achtergevel van deze flat uit 1956 was in slechte staat. Het bedrijf dat het voegwerk zou vervangen bleek ook schilderwerk te kunnen uitvoeren. Naar aanleiding hiervan is besloten om het in 2008 geplande schilderwerk gecombineerd met het vervangen van het voegwerk uit te voeren. Dit leverde een besparing op in het steigerwerk aangezien dit gecombineerd gebruikt kon worden. De werkzaamheden zijn in het najaar afgerond.

Appartementen Vollewens/Sprenkelaar In tien appartementen zijn de keuken en de badkamer vernieuwd. Zeven hiervan zijn bij mutatie uitgevoerd en drie in overleg met de bewoners. Vanwege de beperkte omvang van de appartementen en de hoge doorstroomsnelhied van de bewoners is bij deze appartementen ervoor gekozen dit niet projectmatig te doen maar individueel.

Talmawijk nieuwbouw In 2005 was een aanvang gemaakt met het vervangen van de ondervorsten op de daken van deze woningen. Dit werk is in 2006 afgerond.

Stationsplein De lichtstraat die in het gebouw aanwezig is veroorzaakte al enige tijd lekkages. Om deze lekkages te stoppen is in 2006 een reparatie uitgevoerd. In 2007 zal er nog een structurele oplossing voor moeten komen.

Marechausseehof Het schilderwerk aan deze woningen is uitgevoerd inclusief het herstel van het aanwezige houtrot. In de gemeenschappelijke tuin is het gras vervangen. De bestaande grasmat was door mosgroei aan vervanging toe.

Gelderse blom Op de overloop van deze woningen is een extra afzuigventiel aangebracht. Doordat zich in deze hoge ruimte veel vocht verzamelde ontstonden veel problemen.

Geriefsverbeteringen In 2006 zijn er in totaal bij 61 adressen op verzoek van de bewoners geriefsverbeteringen aangebracht. Ook zijn er in deze periode bij 22 woningen 63 geriefsverbeteringen uitgevoerd in het kader van het strategisch voorraadbeheer. Bij 8 woningen is er in het totaal voor € 10.891 PAGINA 30


aan geriefsverbeteringen aangebracht, zonder dat daar een huurverhoging tegenover staat, omdat deze woningen al op de streefhuur zaten maar nog niet aan de gewenste kwaliteit voldeden. Hiervan is besloten om dit in het vervolg niet meer uit te voeren bij mutatie maar als planmatig. Dit om onvrede bij de zittende huurders te voorkomen. Omschrijving Op verzoek van bewoner: Isolerende beglazing Warmwatervoorziening d.m.v. combiketel op verzoek Tweede toilet Hang en sluitwerk Naar aanleiding van Strategisch Voorraadbeheer: Isolerende beglazing Hang- en sluitwerk Tweede toilet Vloerisolatie Klokthermostaat Plaatsen berging Thermostatische douchemengkraan Totaal

Aantal

Investering

32 22 2 5

€ 80.324 € 34.323 € 690 € 4.482

27 25 2 7 9 1 2

€ 39.737 € 28.588 € 701 € 8.527 € 1.580 € 6.407 € 906

134

€ 206.265

Het grote aantal woningen waar op verzoek dubbel glas is aangebracht bevindt zich hoofdzakelijk in de Davidsstraat. Voorafgaand aan de schilderbeurt is aan de bewoners een aanbieding gedaan voor isolerende beglazing. Dit is gelijktijdig met het schilderwerk uitgevoerd. Bij een aantal oudere woningen is in het verleden door de bewoners een geiser gehuurd van het gasbedrijf. Aangezien een bepaald type niet meer onderhouden kon worden vanwege leveringsproblemen van de onderdelen, is aan deze bewoners een aanbieding gedaan voor het aanbrengen van een combiketel. Hierop is door veel mensen positief gereageerd. Dit veroorzaakt het relatief hoge aantal gerealiseerde warmwatervoorzieningen.

Niet-planmatig onderhoud De totale kosten van het niet-planmatig onderhoud bedroegen € 261.000. Dit is ten opzichte van 2005 (€ 215.000) een stijging van ruim 20%. Deze forse stijging heeft te maken met feit dat er in het verleden een aantal werkzaamheden ten onrechte werden geboekt op planmatig onderhoud per adres, bijvoorbeeld het vervangen van dakgoten in de Gelderse Blom. Nu VEENENDAALSE WONINGSTICHTING JAARVERSLAG 2006

PAGINA 31

worden deze kosten geboekt op het klachtenonderhoud. De kosten per woning, € 209, zijn echter nog niet verontrustend. In de raming was rekening gehouden met een bedrag van € 200. Het niet planmatig onderhoud is onderverdeeld in klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en contract onderhoud. Voor 2006 is er een raming gemaakt van 1.574 reparatieverzoeken met een gemiddeld kostenbedrag van € 78. Zowel het aantal als het gemiddeld kosten bedrag is hoger uitgevallen.

Verloop van het aantal reparatieverzoeken Aantal reparatieverzoeken Gem. kosten per melding

2006 1.640 € 99

2005 1.552 € 78

2004 1.411 € 87

2003 1.433 € 76

2002 1.411 € 62

2001 1.468 € 61

De totale kosten voor het klachtenonderhoud bedroegen in 2006 € 162.281 (geraamd € 122.839). De raming voor de mutatiekosten was voor 2006 vastgesteld op 103 woningen met gemiddelde kosten van € 588. Dit bedrag was naar aanleiding van 2004 en 2005 aangepast. Deze hoge kosten bleken echter niet structureel. In 2006 hebben er 93 mutaties plaats gevonden die gemiddeld circa € 345 gekost hebben.

PAGINA 32


Nieuwbouw Appartementen Philadelphia Plan voor het herbestemmen van 17 eenkamer appartementen in 13 tweekamer appartementen met daarbij 2 gemeenschappelijke ruimten. Gebouw wordt voorzien van lift. De subsidie voor het gebouw is veiliggesteld mits de oplevering plaatsvindt voor de bouwvak van 2007. De werkzaamheden zijn inmiddels gestart. Net voor de kerstvakantie is de liftput ontgraven en is er een begin gemaakt met het aanbrengen van de fundering en de sloopwerkzaamheden. Voor de start hebben we de kosten in beeld gebracht. De kosten komen naar verwachting op ca. € 1.370.000 waarvan € 170.000 voor planmatig onderhoud. De toegezegde subsidie bedraagt € 126.750. De onrendabele top bedraagt € 548.000.

Beatrixstraat Plan voor het optoppen van flatgebouw Beatrixstraat 71 tm 87. Door schade aan trappenhuis noodzaak van vervanging. Toevoeging drie appartementen en lift. Opplussen van bestaande

Nieuwbouw

appartementen en herbestemmen voor ouderen. De woningen zijn inmiddels opgeleverd. De bewoners hebben op 14 december jl. de sleutels ontvangen. De verhuizing van de bewoners is

voorspoedig verlopen want nog voor de kerstdagen waren alledrie de appartementen bewoond. Alle bewoners zijn uitermate tevreden met het uiteindelijke resultaat. Van een wat gedateerde

flat is het gebouw omgevormd tot een fris gebouw met een moderne uitstraling. De totale

kosten bedragen ca. € 900.000, waarvan € 140.000 voor schadeherstel aan het trappenhuis en € 67.000 voor planmatig onderhoud aan onder andere dakbedekking en gevelbeplating. De toegezegde subsidie bedraagt € 18.000. Resteert een investering van € 676.000. Begin

2007 zullen de mogelijkheden voor het ophogen van de soortgelijke flats in de omgeving onderzocht worden. Bij deze flats zullen echter de extra te realiseren parkeerplaatsen en de

bergingen een probleem gaan vormen. Bij de Beatrixstraat ging het maar om een uitbreiding

met drie woningen terwijl er in het openbare gebied nog voldoende ruimte aanwezig was. Ter plaatse van de Kalanderij zal het gaan om een uitbreiding van circa 10 woningen. Het

openbaar gebied biedt hier veel minder mogelijkheden, De flat aan de Blekerij heeft nog de meeste kans van slagen. Hier gaat het om een mogelijke uitbreiding met drie woningen. Indien

deze plannen gerealiseerd gaan worden, zullen de woningen op verzoek van de gemeente niet

herbestemd worden voor ouderen. Wel zullen de mogelijkheden voor het aanbrengen van een lift onderzocht worden.


PAGINA 33

Nieuwbouw Weverij Ontwikkeling van project gecombineerd huur- en koopwoningen. Locatie nabij Weverij achter de muziekschool. De gemeente heeft de mogelijkheden voor deze locatie onderzocht. De meest haalbare optie (financieel) is het realiseren van een aantal woongebouwen met 4 á 5 bouwlagen. De raad moet hier echter nog een besluit over nemen. De omwonenden maken namelijk bezwaar tegen de bouwhoogte.

Project Edeseweg VWS heeft een stuk grond gekocht aan de Edeseweg. Er wordt een plan ontwikkeld om hier met een zorgaanbieder ca. 20 woon-zorgunits te realiseren. Nadere invulling zal plaatsvinden in 2007.

Buurthuis de Geut In overleg met de gemeente wordt in samenwerking met AM wonen gekeken naar de verdere mogelijkheden voor de invulling van deze locatie. De voorkeur van de gemeente gaat uit naar het realiseren van goedkope woningen en het niet bebouwen van het achtterrein. Naar onze mening komt hierdoor de financiële haalbaarheid in het gedrang.

Sterke Arm Veenendaal De overdracht van het gebouw heeft plaatsgevonden in de eerste helft van januari 2007. Een deel is verhuurd, voor het andere deel wordt nog naar één of meerdere huurders gezocht. We streven er naar om met de huuropbrengsten de rentelasten te dekken. Met de gemeente worden nog gesprekken gevoerd over de verdere invulling.

PAGINA 34


Huurbeleid In 2005 heeft de VWS het strategisch voorraadbeheer verder uitgewerkt. Dit heeft geleid tot een strategisch voorraadbeleidsplan, dat in november 2005 door de Raad van Toezicht is goedgekeurd. In dit plan beschrijft de VWS haar huurbeleid voor de nabije toekomst. Hierbij is het woningbezit van de VWS ingedeeld in drie kwaliteitsklassen, respectievelijk twee, drie en vier sterren. Hierbij is gelet op de technische en de woonkwaliteit van de woning. Per kwaliteitsklasse is een gewenste streefhuur bepaald, waarbij het bestaande woningwaarderingsysteem leidend is geweest.

Streefhuur per kwaliteitsklasse uitgangspunt Gemiddeld 60% Gemiddeld 65% Gemiddeld 70%

Huurbeleid

Streefhuur in procenten van de maximale redelijke huur: Omschrijving Bandbreedte Twee sterren Van 50 tot 70% Drie sterren Van 55 tot 75% Vier sterren Van 60 tot 80%

Bij de vergelijking van de huidige huurprijs ten opzichte van de streefhuur van de woningen is

gebleken dat een flink deel van de huren te laag zijn. Bij mutatie zal de huur van woningen die naar verhouding te goedkoop zijn, verhoogd worden. Bij woningen die niet aan de gewenste kwaliteit voldoen zal, voor uitgifte aan een nieuwe bewoner, een verbeterpakket (o.a. isolatie) worden uitgevoerd.


PAGINA 35

Bij het bepalen van de streefhuren is tevens gekeken naar de minimaal noodzakelijke kernvoorraad, rekening houdend met de totale voorraad huurwoningen binnen de gemeente Veenendaal. In 2006 is bij 34 woningen de huur bij mutatie verhoogd.. Dit heeft nauwelijks effect gehad op het aantal reacties op deze woningen. Voor het afleverniveau bij verhuur is voor de vier sterren woningen een hogere eis gesteld dan in het verleden bij de VWS gebruikelijk was. Bijvoorbeeld sterk vergeelde plafonds worden alvast gewit, alle werkzaamheden die rond een mutatie dienen te geschieden zijn vóór verhuur gereed. De huurders zijn hierover erg tevreden.

Huurverhoging Per 1 juli 2006 was de gemiddelde huurverhoging 2,4% (2005: 1,6%). Deze is gedifferentieerd doorgevoerd, variërend van 1,0% tot 3,2% (2005: 1,0% tot 2,7%). Tegen deze verhoging is geen enkel bezwaar ingediend. De gemiddelde huurprijs van het bezit is gestegen van € 425 naar € 437.

Leegstand In het verslagjaar is er in 66 woningen mutatie-leegstand geweest (2005: 31). De totale huurderving als gevolg van deze leegstand bedroeg € 8.400 (2005: € 6.300). Hiervan is € 2.077 veroorzaakt door woningverbetering in 21 leeggekomen woningen. In 29 woningen is bij mutatie al planmatig onderhoud uitgevoerd dat voor 2007 gepland stond. De huurderving tengevolge van deze werkzaamheden bedraagt € 5.542. Het overige, € 772, werd veroorzaakt door het niet aansluitend kunnen verhuren, vooral doordat de opzegdatum in het weekend viel, dit betrof 16 woningen.

PAGINA 36


Huurtoeslag De VWS fungeert als een Huurtoeslag-informatiepunt waar de huurders met vragen over huurtoeslag terecht kunnen. Huurders maken hier regelmatig gebruik van. De contacten tussen de VWS en de Belastingdienst lopen inmiddels naar tevredenheid. Begin 2006 waren er verschillende startproblemen nadat de Belastingdienst de behandeling overgenomen had van het Ministerie van VROM. Per 31 december 2006 waren er 342 huurders met gemiddeld € 174 huursubsidie per maand (2005: 378 huurders, gemiddeld € 171).

Huurincasso De meeste huurders hebben een correct betalingsgedrag. Ongeveer 81% van de huurders heeft een machtiging tot automatische incasso afgegeven. Maandelijks wordt aan gemiddeld 50 huurders een betalingsherinnering gestuurd (2005: 80). Door het strikte huurincassobeleid wordt niet alleen (grote) huurachterstand voorkomen maar zijn er meer mensen die correct gaan betalen. Bij eventueel toch ontstane achterstanden werkt de VWS samen met andere instanties om de huurachterstand te verlagen. Door tijdig betalingsregelingen te treffen of huurders door te verwijzen naar hulpverlenende instanties blijven de risico’s voor de corporatie èn de huurders beperkt. Ultimo 2006 was er met 11 huurders een betalingsregeling getroffen voor een totaalbedrag van € 3.886. Van de 1.251 huurders had 7,6% per 31 december 2006 een achterstand (2005: 8,9%). De huurachterstand bedroeg € 43.900, dat is 0,7% van de totale huursom (2005: 0,7%).

Opbouw van de huurachterstand per einde jaar (in €)

0 tot 1 maand 1 tot 2 maand 2 tot 3 maand > 3 maanden Totaal

2006 Bedragen 14.800 9.600 8.900 10.600 43.900

2006 Aantallen 65 16 8 6 95

2005 Bedragen 12.700 14.100 6.500 14.200 47.500

2005 Aantallen 75 21 6 9 111

Van huurders met een achterstand vanaf twee maanden wordt de incasso overgedragen aan een deurwaarderskantoor. Per 31 december 2006 liepen er 22 vorderingen via de deurwaarder voor een totaalbedrag van € 20.900 (2005: 13 vorderingen; € 15.000). Voor de vorderingen boven de drie maanden is een voorziening wegens oninbaarheid getroffen van € 6.100 (2005: € 2.900). In het jaar 2006 zijn er wegens huurachterstand geen woningen ontruimd (2005: 2).


PAGINA 37

Bij drie woningen kon ontruiming op het laatste moment worden voorkomen, doordat alsnog een betalingsregeling werd getroffen (2005: 4).

Waarborgsommen De VWS heeft besloten de waarborgsommen af te schaffen. Bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst en in geval van ingrijpende veranderingen aan de woning is door alle huurders van de VWS een waarborgsom betaald. Deze waarborgsom is bedoeld om ervoor te zorgen dat huurders aan hun verplichtingen voldoen wanneer zij de woning verlaten. Eventuele herstelkosten worden hiermee verrekend. In de praktijk blijkt echter dat het overgrote deel van de huurders de woning netjes achterlaat en dus de volledige waarborgsom inclusief rente uitbetaald krijgt. De waarborgsom heeft hierdoor eigenlijk geen bestaansrecht meer. Bovendien is het betrekken van een nieuwe woning al duur genoeg. Het afschaffen van de waarborgsom levert voor nieuwe huurders dan ook een kostenbesparing op. Alle huurders van de VWS die in het verleden een waarborgsom hebben betaald kregen deze terug. In het totaal werd een bedrag van ruim € 200.000 uitgekeerd.

PAGINA 38


Financiële zaken Financieel beleid Het financiële beleid van de VWS richt zich op continuïteit en uitbreiding van het woningbezit. Een gezonde financiële positie is hiervoor van belang. VWS streeft naar een goed beheer met het minimaliseren van de kosten. Hierbij wordt o.a. gebruik gemaakt van externe

Financiële zaken

deskundigen om de aanbestedingen van bijvoorbeeld het planmatig onderhoud en nieuwbouw te toetsen. Voor de verwerving van grondposities wordt gebruik gemaakt van de kennis van

projectontwikkelaars. Vanwege risicobeheersing is het streven dan ook die transacties in samenwerking met die ontwikkelaar te doen.

Jaarresultaat

Het jaarresultaat over 2006 bedroeg € 800.000 positief (2005: € 1.041.000 positief). Het resultaat van 2006 is € 6.000 gunstiger dan op grond van de meerjarenbegroting verwacht was. De verklaring van het verschil ligt vooral in de onderstaande posten: Onderdeel Huren en huurderving Afschrijvingen Onrendabele top zorgcomplex Betaalbaarheidsheffing Inventarisatie energiecertificaten Extra kwaliteit n.a.v. strategisch voorraadbeleid Rente baten; vanwege activering rente tijdens bouw Rentelasten; vanwege vertraging projecten Diversen Totaal

Voordeel (+) of nadeel (-) in € + 12.000 + 9.000 - 222.000 + 125.000 - 25.000 - 26.000 + 72.000 + 48.000 + 19.000 + 6.000

Financieel meerjarenperspectief

In het najaar van 2006 is de meerjarenbegroting 2007-2016 opgesteld. De in deze begroting gehanteerde uitgangspunten betreffende de jaarlijkse huurverhoging, zijn bijna gelijk aan de in

voorgaande begroting gehanteerde. VROM heeft in 2006 aangegeven dat de corporaties meer vrijheid bij het voeren van een eigen huurbeleid zouden krijgen. VWS heeft hier in de begroting rekening mee gehouden. Nu de verruiming van het huurbeleid door de politiek weer is beperkt zal dat gevolgen

hebben voor de jaarresultaten. Naar aanleiding van het beleidsplan strategisch voorraadbeheer worden bij mutatie de huren van de woningen die hiervoor in aanmerking komen geharmoniseerd. VEENENDAALSE WONINGSTICHTING JAARVERSLAG 2006

PAGINA 39

Voor de komende 10 jaar is voor inflatie rekening gehouden met 2,25%. Voor onderhoud en belastingen verwachten we een hogere stijging. In het meerjarenperspectief is rekening gehouden met de betaalbaarheidsheffing die inmiddels van de baan is. Omdat we verwachten dat op termijn toch een financiële bijdrage van de woningcorporaties gevraagd wordt, hebben we deze post in de meerjarenbegroting laten staan. De solvabiliteit (het weerstandsvermogen) aan het einde van het boekjaar bedraagt 8,0% (2005 6,7%). Volgens de huidige begroting zal dat dit percentage in 2010 ca. 9% zijn en vervolgens stijgen tot ca. 12% in 2014 (in voorgaande begroting 9 resp. 14%). De lagere solvabiliteit wordt voor een groot deel veroorzaakt door de betaalbaarheidsheffing of een heffing die hiervoor, naar verwachting, in de plaats gaat komen. Bovengenoemde punten zorgen er voor dat het eigen vermogen in de komende jaren minder toeneemt dan in de voorgaande begroting werd verwacht.

Verloop eigen vermogen per einde jaar, 2005 t/m 2016

PAGINA 40


Treasury Het financierings- en beleggingsstatuut is gericht op vermindering en spreiding van de renterisico’s. De VWS belegt niet in aandelen of opties e.d. Op het gebied van financiering wordt met verschillende adviseurs gesproken. De VWS speelt adequaat in op de rentestanden. Waar mogelijk worden afspraken met financiers gemaakt om rentepercentages vast te leggen. Dit heeft er toe geleid dat de financieringslasten de laatste jaren flink zijn afgenomen en ook in de nabije toekomst verder zullen afnemen.

Renterisico’s Omschrijving Bedragen x € 1.000 Schuldrestant per 31-12

Herfinancieringen

Jaarrek Meerjarenbegroting 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

50.612 53.571 52.697 51.758 51.696 50.240 49.727 48.885 47.482 46.187 45.124

2.760

2.110

4.256

2.086

5.164

4.001

5.617

4.381

5.147

7.300

1.560

0

3.790

0

1.500

1.000

0

1.000

500

0

0

0

908

908

908

0

950

1.236

0

0

0

0

0

3.668

3.018

5.164

2.086

6.114

5.237

5.617

4.381

5.147

7.300

1.560

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Totaal renterisico

3.668

3.018

5.164

2.086

6.114

5.237

5.617

4.381

5.147

7.300

1.560

Renteafspraken gemaakt voor

3.560

2.000

108

1.018

5.164

2.086

6.114

5.237

5.617

4.381

5.147

7.300

1.560

Herfin/renteconversie tov ultimo boekjaar

7,2%

5,6%

9,8%

4,0%

11,8%

10,4%

11,3%

9,0%

10,8%

15,8%

3,5%

Renterisico t.o.v. ultimo boekjr

0,2%

1,9%

9,8%

4,0%

11,8%

10,4%

11,3%

9,0%

10,8%

15,8%

3,5%

Nieuwe leningen Renteconversie volumes

Vrijval beleggingen

Huidig totaal renterisico


PAG I N A 41

PAGINA 42


De organisatie De Veenendaalse Woningstichting (VWS) is opgericht op 21 oktober 1918, bij KB nr. 12, laatst gewijzigd op 19 mei 1981 bij KB nr. 11. De stichting is ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel te Utrecht onder nummer 30038986. De statuten zijn voor het laatst gewijzigd op 26 mei 2003. Zij voldoen na deze wijziging weer aan de eisen die in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) gesteld zijn.

De werkorganisatie De werkorganisatie van de VWS bestaat uit twee afdelingen, te weten Woondiensten en Financiën.

De organisatie

De afdeling Woondiensten omvat zes medewerkers, waarvan twee vaklieden en de afdeling Financiën bestaat uit vijf medewerkers. Aan het hoofd van de organisatie staan de directeur/

bestuurders. In 2006 hebben zich geen mutaties voorgedaan in het personeelsbestand. Aan het einde van het verslagjaar werkten bij de VWS dertien medewerkers, waarvan drie

vrouwen en tien mannen. Vijf personeelsleden hadden een parttime dienstverband. De rechtspositie is geregeld in de CAO voor personeel in dienst van woningcorporaties. Om de medewerkers te betrekken bij het geheel van de organisatie wordt periodiek gezamenlijk overleg gehouden waar alle medewerkers hun inbreng kunnen leveren. In 2006 is twee

keer een gezamenlijk overleg geweest. Verschillende actuele zaken van binnen en buiten de organisatie zijn toen besproken. Bijvoorbeeld: jaarverslag, begroting, arbeidsvoorwaarden en (nieuw)bouwprojecten. Het ziekteverzuim binnen de werkorganisatie is in 2006 afgenomen van 0,9% naar 0,5%. Er waren geen langdurig zieken. Voor de begeleiding van het ziekteverzuim maakt de VWS gebruik van de diensten van ArboNed. Inmiddels zijn drie medewerkers

van de VWS zijn opgeleid als bedrijfshulpverlener. Zij volgen jaarlijks de herhalingscursus bedrijfshulpverlening. De werknemers, die er belangstelling voor hadden, hebben in 2005

een periodiek arbeidsgeneeskundig onderzoek (PAGO) gehad. In de rapportage hiervan stonden geen negatieve opmerkingen over de werkomgeving. In 2006 was er geen aanleiding om dit onderzoek te herhalen. VWS geeft de medewerkers veel gelegenheid tot het volgen van opleidingen in het kader van het vakgebied. Ook is er een meerdaagse agressietraining

verzorgd. Hier hebben alle medewerkers aan deelgenomen. In het verslagjaar werden de

financiële administratie, de managementinformatie, de jaarrekening, de meerjarenbegroting

en liquiditeitsprognose weer in eigen beheer uitgevoerd. Per kwartaal wordt de Raad van Toezicht, middels de managementinformatie, geïnformeerd over de realisatie ten opzichte van

de begroting en over de stand van zaken van de (nieuwbouw)projecten. Er is in 2005 gestart

met het actualiseren van de beschreven AO/IC procedures, in 2006 is de beschrijving van een VEENENDAALSE WONINGSTICHTING JAARVERSLAG 2006

PAGINA 43

aantal belangrijke processen gereed gekomen: inkoop planmatig onderhoud, huurincasso en betalingen. Voor 2007 zijn o.a. reparatie- en mutatieafhandeling en verhuur in de planning opgenomen. Zo willen we in een aantal jaren alle (belangrijke) processen beschrijven. De beschrijvingen worden dan digitaal toegankelijk gemaakt zodat voor de medewerkers ook efficiënt gezocht kan worden naar een bepaalde werkwijze. De controle en goedkeuring van de jaarrekening is door Accountants-kantoor E. Nikkels AA verricht. De accountantsverklaring is elders in dit verslag opgenomen.

PAGINA 44


Samenwerking Lokaal Binnen de gemeente Veenendaal heeft de VWS periodiek overleg met collega corporaties, de gemeente en diverse andere organisaties. De VWS neemt deel aan de volgende overlegsituaties: • Sociaal vangnet casuïstiek en beleid • Periodiek overleg met de wethouder volkshuisvesting met de Veenendaalse corporaties • Periodiek overleg afdelingshoofden dienst stadsontwikkeling • Overleg in het kader van de CIZ (voorheen WVG) • Overleg over de woningtoewijzing

Regionaal

Samenwerking

• Periodiek overleg met de wethouders en hun ambtelijke top

Ook binnen het regionaal stedelijk netwerk WERV (Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal) heeft de VWS regelmatig overleg. Binnen de WERV vinden de volgende overlegsituaties plaats: • Periodiek overleg WERV corporatiedirecteuren • Periodiek overleg WERV managers woondiensten • Periodiek overleg WERV managers financiën

Momenteel wordt er hard gewerkt aan de uitwerking van een regionaal woonruimteverdeelsysteem. Aan dit systeem zullen de volgende organisaties deelnemen: • Woonstede, Ede • Plicht Getrouw, Bennekom • De Woningstichting, Wageningen • Idealis, Wageningen • Rhenense woningstichting, Rhenen • SIB Woonservice, Veenendaal • Veenendaalse Woningstichting, Veenendaal


PAGINA 45

Het is tot op heden nog niet duidelijk of er overeenstemming bereikt wordt met Patrimonium woonstichting uit Veenendaal. Het regionale verdeelsysteem zal per 1 juli 2007 ingevoerd worden. Vanaf deze datum kunnen woningzoekenden die een binding hebben aan het werkgebied van de deelnemende corporaties zich vrij vestigen. Dit betekent dat er meer mogelijkheden komen om te verhuizen binnen de WERV. Ook het woningaanbod wordt gemeenschappelijk gepresenteerd en verantwoord.

PAGINA 46


Verklaring van het bestuur Het bestuur is van mening dat, dit jaarverslag een juist beeld geeft van de door de VWS verrichte activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting gedurende het jaar 2006. Het besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Het bestuur G. van den Berg, directeur/bestuurder J.W. van Heteren, directeur/bestuurder


Verklaring bestuur

bestuur verklaart tevens dat, in het verslagjaar, de middelen van de VWS uitsluitend zijn

PAG I N A 47

PAGINA 48


Verklaring van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht heeft kennisgenomen van het jaarverslag over het boekjaar 2006, zoals deze door het bestuur is vastgesteld. Tevens heeft de Raad van Toezicht kennis genomen van 2006 goedgekeurd.

De Raad van Toezicht H. Wielhouwer, voorzitter A. Bergman-Takken, secretaris G.C.M. van de Lustgraaf-Otting P.L. Boot Veenendaal, 9 mei 2007

verklaring Raad van Toezicht

de bevindingen van de accountant. Op 9 mei 2007 heeft de Raad van Toezicht het jaarverslag


PAGINA 49

PAGINA 50


Jaarrekening 2006


PAG I N A 51

Balans per 31 december 2006 (na voorgestelde resultaatbestemming)

31-12-2006

31-12-2005

x € 1.000

x € 1.000

ACTIVA Vaste activa

Materiele vaste activa * Onroerende en roerende zaken in exploitatie * Onroerende zaken in ontwikkeling * Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiele vaste activa

53.367

52.742

2.898

824

804

825

57.069

54.392

Financiele vaste activa * Te vorderen BWS- subsidies 1.194 1.273 * Deelnemingen 13 13 * Beleggingen

0

2

Totaal financiele vaste activa 1.207 1.288 Totaal vaste activa

58.276

55.680

Vlottende activa 39

Voorraden

37

Vorderingen * Huurdebiteuren

43

45

3

4

* Overige vorderingen

43

62

* Overlopende activa

295

657

Totaal vorderingen

384

768

Liquide middelen

823

2.800

1.246

3.605

59.522

59.285

* Gemeente

Totaal vlottende activa Totaal

PAGINA 52


31-12-2006

31-12-2005

x € 1.000

x € 1.000

Overige reserves

4.771

3.971

Totaal eigen vermogen

4.771

3.971

47.670

47.850

0

213

47.670

48.063

2.941

5.441

Belasting en premies sociale verzekering 104

67

PASSIVA Eigen vermogen

Langlopende schulden Leningen o/g Waarborgsommen Totaal langlopende schulden

Kortlopende schulden Kredietinstellingen Aannemers en leveranciers Aangegane verplichtingen inzake onroerende en roerende zaken

229 169 2.448

0

Overlopende passiva 1.359 1.574 Totaal kortlopende schulden

Totaal

7.081

7.251

59.522

59.285


PAGINA 53

Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2006

2006

2005

x € 1.000

x € 1.000

6.442

6.298

Bedrijfsopbrengsten Huren

Vergoedingen 129 129 Bijdragen

0

7

Overige bedrijfsopbrengsten

37

63

Totaal bedrijfsopbrengsten

6.608

6.497

Bedrijfslasten Afschrijving op materiele vaste activa

553

517

Overige waardeveranderingen materiele vaste activa

373 175

Lonen en salarissen

584

559

Sociale lasten 141 133 Lasten onderhoud

750

453

Overige bedrijfslasten

881

704

Totaal bedrijfslasten

3.282

2.541

Bedrijfsresultaat

3.326

3.956

Rentebaten

201 177

Rentelasten Jaarresultaat

PAGINA 54

2.727

3.092

800

1.041


Kasstroomoverzicht

2006

2005

x € 1.000

x € 1.000

3.326

3.956

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

Aanpassingen voor : - Afschrijvingen - Overige waardeveranderingen materiele vaste activa - Mutatie egalisatierekening - Mutatie voorzieningen n.a.v. stelselwijziging - Mutatie voorzieningen - Mutatie waarborgsommen Veranderingen in werkkapitaal:

553 517 373 175 0 -6 0 0 0 0 -213 1 713 687

- Mutatie voorraden - Mutatie vorderingen - Mutatie kortlopende schulden

-2 16 384 -161 -170 -2.795 212 -2.940 925 -2.253

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

4.251 1.703

Ontvangen rente Betaalde rente

201 177 -2.727 -3.092 -2.526 -2.915

Kasstroom uit operationele activiteiten

1.725

-1.212

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa -3.602 -1.050 Desinvesteringen in materiële vaste activa 0 0 Mutatie financiële vaste activa 81 64 Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-3.522

-987

Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden

2.760 -2.940

7.361 -5.442

-180

1.919

-1.978

-280

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen


PAGINA 55

Toelichting Waarderingsgrondslagen

Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt het Burgerlijk Wetboek Boek 2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen.Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten instellingen Volkshuisvesting (RJ645) uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings-, en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. In de jaarrekening is deze richtlijn toegepast.

Grondslagen van waardering De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaat bepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van het voorgaand jaar. De activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij anders wordt vermeld. In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen.

Resultaatbepalingsgrondslagen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. De baten worden verantwoord in het jaar waarin zij worden gerealiseerd. De lasten worden verantwoord in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn.

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie De investeringen zijn per complex gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Na investeringen die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. PAGINA 56


De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de verwachte economische gebruiksduur. Omdat de grond niet aan economische slijtage onderhevig is, vindt hierop geen afschrijving plaats. De afschrijvingen worden berekend volgens de annuïteitenmethode. Bedrijfswaarde Het bezit van de Veenendaalse Woningstichting, 1.251 woningen, is op basis van het beleidsplan voor strategisch voorraadbeheer in gedeeld in drie complexen. In dit beleidsplan is rekening gehouden met drie kwaliteitsklassen met elk een differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid. Jaarlijks wordt de bedrijfswaarde per complex getoetst aan de boekwaarde. De complex indeling is gebaseerd op de product- en beheerkenmerken van de woningen., zoals uiteengezet in RJ645-204. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaam is sprake wanneer de verwachte bedrijfswaarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognotiseerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende gebruiksduur van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming van het bezit. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2006 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud. De kosten van planmatig onderhoud zijn gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor de latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde mutaties van inflatie, huurstijgingen en rente. Bij de bedrijfswaarde berekening gelden de volgende uitgangspunten:

2006

2005

Huurverhoging 2005 1,60% 1,60% Huurverhoging 2006

2,40%

2,40%

Huurverhoging 2007 1,10%

2,25%

Huurverhoging vanaf 2008

2,25%

2,25%


PAGINA 57

Algemeen

Onderhoud

Algemeen

Planm.

Planm.

Inflatie vanaf 2006

2,25%

2,25%

Disconteringsvoet

6,00%

6,00%

Overige bedrijfslasten per woning

€ 1.400

€ 1.200

Dagelijks onderhoud per woning

€ 260

€ 199

(Groot) onderhoud

3,25%

Meerjaren- begroting

Onderhoud 3,25%

Meerjaren begroting

Als restwaarde van de grond is de geschatte grondwaarde aan het eind van de exploitatieperiode gehanteerd. Deze is ingeschat op basis van de huidige grondprijs van € 19.200 per kavel, welke gedurende de restant levensduur verhoogd is met inflatie. De contante waarde van de restwaarde bedraagt € 8,2 miljoen. De vorig jaar gehanteerde historische aanschafwaarde bedroeg eveneens € 8,2 miljoen. De berekende huurstijging vanaf 2006 is de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli ‚n de verhoging wegens harmonisatie van de huur bij mutatie. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteits-waardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van de leningen en de waardering van deze leningen op de balans. Op basis van bovenstaande uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde van het totale bezit per 31 december 2006 circa € 67,1 miljoen (2005: € 72,7 miljoen). De bedrijfswaarde ultimo 2005 is ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo 2004 afgenomen met een bedrag van ca. € 5,6 miljoen.

PAGINA 58


De mutatie in de bedrijfswaarde is als volgt te verklaren: bedragen x € 1.000,

2006 - 2005

2005 - 2004

Jaarresultaat - mutatie in de bedrijfswaarde

-4.104

-4.534

- effect contante waarde en restant levensduur

4.749

2.655

645

-1.879

-710

2.158

- in de huurharmonisatie

0

3.559

- in de onderhoudslasten

-1.373

-5.507

- in de overige variabele lasten

-4.276

-4.255

Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten - in de huurprijscomponent

- in de disconteringsvoet

0 1.810

- in de levensduur

0

- in de restwaarde inschatting

0 11

- in de inflatie

0

0

- in de voorgenomen investeringen

0

0

-6.359

560

0

0

Gevolgen van mutaties in het bezit

2.784

Rentabiliteitswaardecorrectie - invloed nieuwe leningen 155 - aflossingen, effect jaar opschuiven

533

-83

87

- renteconversies

0

0

- herfinancieringen

0

0

- beleggingen

0

0

- mutatie disconteringsvoet

0

-592

72

28

-5.642

-1.291

Totaal


PAGINA 59

De Wet betaalbaarheidsheffing, die per 1 januari 2007 van kracht had moeten worden, gaat niet door. Als gevolg van de uitslag van de verkiezingen op 22 november is in de Eerste Kamer besloten het wetsvoorstel niet te behandelen. Het voorstel in controversieel verklaard. Daarmee is tevens de verruiming van het huurbeleid op de lange baan geschoven. In voorgaand jaar maakten zowel de wet betaalbaarheidsheffing als de mogelijke verruiming van het huurbeleid onderdeel uit van de bedrijfswaarde. In de waardering eind 2006 is toch nog met dit bedrag rekening gehouden omdat er waarschijnlijk wel een vervangende heffing zal komen. Gehanteerde afschrijvingstermijnen Omschrijving

Aantal jaren

Bouw

50

Overige bouwkosten

20

Geriefsverbeteringen

20

Aanleg CAI

20

Garages

20/50

Meubilair en zonwering

20

Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot balansdatum bestede bedragen inclusief rente van schulden over het tijdvak dat aan de vervaardiging kan worden toegerekend, onder aftrek van éénmalige subsidies en het eventueel onrendabele deel van de investering. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde dan wel tegen de lagere bedrijfswaarde verminderd met de afschrijvingen, bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens de annuïteitenmethode. Op de grond van het kantoor wordt niet afgeschreven.

PAGINA 60


Gehanteerde afschrijvingstermijnen Omschrijving

Aantal jaren

Kantoorgebouw Verbouwing kantoor

40 10/20/25

Kantoorinventaris 10 Automatiseringsapparatuur

3

Magazijn

20

Garage

50

Bedrijfsauto’s 10

Financiële vaste activa Te vorderen BWS

De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de Gemeente Veenendaal beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk van de disconteringsvoet en loopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder vlottende activa. Deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.

Vlottende activa Voorraden De voorraden gronden hulpstoffen zijn gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs. Tevens wordt rekening gehouden met incourantheid. Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. VEENENDAALSE WONINGSTICHTING JAARVERSLAG 2006

PAGINA 61

Schulden op lange termijn Leningen De leningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde verminderd met de gedane aflossingen. Eventueel per balansdatum nog te ontvangen leningen worden niet in de balans opgenomen, indien van toepassing zal hier melding van worden gedaan in de toelichting. De aflossingsverplichting van het komende boekjaar is verantwoord bij kortlopende schulden kredietinstellingen. De leningen worden afgelost op basis van annu‹teiten, ineens (fixe leningen) of volgens de dynamische kostprijsmethode. In het laatste geval vindt geen aflossing plaats zolang de exploitaties van de activa, die met klimleningen worden gefinancierd, voorgecalculeerde exploitatieverliezen opleveren. Gedurende die periode worden deze leningen jaarlijks met genoemde verliezen verhoogd. Waarborgsommen De waarborgsommen werden geheven ter meerdere zekerheid voor correcte bewoning en worden gerestitueerd bij het verlaten en correct opleveren van de woning. Jaarlijks werd een rentevergoeding bij geboekt. In 2006 is het systeem van de waarborgsommen afgeschaft.

Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

Winst- en verliesrekening algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Baten Huren Onder de post huren worden de netto huren, dat is exclusief eventuele service kosten, verantwoord. Onder aftrek van eventuele derving wegens leegstand of oninbaarheid.

PAGINA 62


Vergoedingen Dit betreft de vergoedingen die de huurders, naast de nettohuur verschuldigd zijn voor overige goederen en levering goederen en diensten. Dit betreft o.a. schoonmaken, tuinonderhoud, glasverzekering, stookkosten en gemeenschappelijke verlichting. De vergoedingen worden op basis van geraamde kosten in rekening gebracht. Jaarlijks wordt het overschot/tekort ten opzichte van de werkelijke kosten verrekend c.q. afgerekend met de huurders.

Lasten Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa zijn gebaseerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annu‹teitenmethode op basis van de economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Omdat de grond niet aan economische slijtage onderhevig is, vindt hierop geen afschrijving plaats. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door de jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de boekwaarde. Lasten onderhoud Hieronder worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden op balansdatum nog niet zijn uitgevoerd worden verwerkt onder niet uit de balans blijkende verplichtingen. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen technische dienst opgenomen bij de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en overige bedrijfslasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging van het actief.


PAGINA 63

Rente baten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op de ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van eventuele bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde rente (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de eventuele onder overige schulden voorkomende verplichtingen, alsmede de ontvangen investeringssubsidies.

PAGINA 64


Toelichting balans per 31 december 2006

2006

2005

x € 1.000

x € 1.000

59.683

59.625

- cumulatieve afschrijvingen

6.940

6.471

Boekwaarde per 1 januari

52.742

53.154

ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde

Mutaties in het boekjaar : - afschrijvingen

504

469

- investeringen

452

58

- overboeking

676

0

0

0

60.811

59.683

7.444

6.940

53.367

52.742

- desinvestering Saldo per 31 december - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december

De overboeking betreft het in 2006 opgeleverde project voor het optoppen van het flatgebouw Beatrixstraat 71 t/m 87. De investeringen in 2006 betreffen de aankoop van een woning en verschillende geriefsverbeteringen, o.a. het aanbrengen van cv-installaties en warmwatervoorzieningen. De totale bedrijfswaarde per 31 december 2006 bedraagt circa € 67,1 miljoen.


PAGINA 65

De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt: € 79 miljoen. Het onroerend goed is gefinancierd met leningen van kredietinstellingen. De leningen zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Onroerende zaken in ontwikkeling Boekwaarde per 1 januari

824

23

Mutaties in het boekjaar : - investeringen

3.123

976

- onrendabele toppen

373 175

- overboeking

676

0

Boekwaarde per 31 december

2.898

824

Per 31 december 2006

betreffen dit de kosten en aangegane verplichtingen voor de

omvorming van 17 éénkamerappartementen tot een woonzorgcomplex met 13 appartementen ad € 1.198.000 en een aangegane verplichting voor de aankoop van het pand aan de Sterke Arm 2 te Veenendaal ad. € 1.146.980. Verder betreft dit de aankoop van grond en voorbereidingskosten ten behoeve van een zorgproject in Bennekom ad. € 839.000, de aankoop van een pand aan de Dr. Sl. Bruïnestraat te Veenendaal ad. € 245.000 en de voorbereidingskosten van diverse projecten ad € 17.000. De onrendabele top heeft betrekking op de woonzorgcomplex met 13 appartementen.

PAGINA 66


Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde

1.155

1.139


330

282

Boekwaarde per 1 januari

825

857

- afschrijvingen

48

48

- investeringen

27 16

Mutaties in het boekjaar :

Saldo per 31 december - aanschaffingswaarde

1.182

1.155


378

330

Boekwaarde per 31 december

804

825

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Saldo per 1 januari 1.273 1.349 Mutaties in het boekjaar : Komend jaar te ontvangen bedrag

79

76

gepresenteerd onder overige vorderingen Saldo per 31 december 1.194 1.273 Deelnemingen Woningnet 13 13 De VWS bezit 1.247 aandelen Woningnet. Woningnet is een bedrijf dat onder andere het aanbieden van de woningen via internet faciliteert. Beleggingen Belegde waarborgsommen

0

2

Totaal

0

2


PAGINA 67

Vlottende activa Voorraden Dit betreft de voorraad gronden hulpstoffen ten behoeve van het onderhoud dat wordt uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst. Beginvoorraad 1 januari

37

53

Mutaties in het boekjaar : Inkopen

71

45

Materiaalverbruik

69

61

Eindvoorraad 31 december

39

37

Vorderingen Huurdebiteuren De huurdebiteuren kunnen als volgt worden gespecificeerd : Tot 1 maand 15 13 1 tot 2 maanden

9 14

2 tot 3 maanden

9

7

> 3 maanden 16 14 Voorziening dubieuze debiteuren Totaal

49

48

6

3

43

45

De vorderingen op vertrokken huurders zijn verantwoord onder de post overige vorderingen. Het huurachterstandpercentage ultimo 2006 is 0,7% (2005: 0,7%). Gemeente Woningaanpassingen

3

4

Totaal

3

4

PAGINA 68


Dit betreft de kosten die gemaakt zijn voor het aanpassen van woningen voor mensen met een lichamelijke beperking. Deze kosten worden door de Gemeente Veenendaal vergoed. Overige vorderingen Belastingen en sociale premies 11 10 Overig

32

52

Totaal

43

62

45

44

Overlopende activa Rente deposito’s en beleggingen Vooruitbetaalde leningen Kortlopend deel te vorderen bws

0 161 80

77

0

61

32

42

0

245

Subsidie inzake Project Vollewens 127

0

Overig 11

27

Te vorderen klimlening o/g Vooruitbetaalde kosten Vooruitbetaalde koopsom pand overdracht d.d. 2 januari 2006

Totaal

295

657

823

2.800

Liquide middelen Kas en banksaldi

De liquide middelen zijn direct opeisbaar.

PASSIVA Eigen vermogen Overige reserves Saldo per 1 januari Jaarresultaat Saldo per 31 december

3.971

2.931

800 1.040 4.771


3.971

PAGINA 69

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari

53.230

53.888

Mutaties in het boekjaar : Nieuwe leningen

2.760

7.300

61

264

789

739

4.652

7.483

50.610

53.230

2.940

5.441

0

61

Saldo per 31 december

47.670

47.850

Langlopende schulden met looptijd > 5 jaar

26.333

29.027

Langlopende schulden met looptijd < 5 jaar

21.337 18.823

Ontvangen klim Jaarlijkse aflossing Extra aflossing Schuldrestant ultimo boekjaar Af: Aflossing komend jaar Bij: Klim komend jaar

Gemiddelde rentevoet

5,2%

5,7%

De aflossing van komend jaar is gepresenteerd onder kortlopende schulden cq. kortlopende vorderingen. Per 2 januari 2006 is een lening van € 1.560.000 afgelost en geherfinancierd. Oude rente 8,125%, nieuwe rente 4,929%; looptijd 10 jaar fixe. Per 3 juli 2006 is een lening afgelost van € 1.872.000. Deze is voor € 1.200.000 geherfinancierd. Oude rente 5% nieuwe rente 4,25%; looptijd 10 jaar fixe. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Waarborgsommen Saldo per 1 januari

213

212

Mutaties in het boekjaar : Toegevoegde rente

7

7

Toegevoegde waarborgsommen 11 16 Uitbetaalde rente

63

4

Uitbetaalde waarborgsommen 168 18 Saldo per 31 december

PAGINA 70

0

213


Dit bestaat uit: Ontvangen waarborgsommen

0 157

Rente waarborgsommen

0

56

Saldo per 31 december

0

213

Het systeem van de waarborgsommen is eind 2006 door de Veenendaalse Woningstichting afgeschaft. De waarborgsommen inclusief rente zijn aan de huurders uitbetaald. Kortlopende schulden Kredietinstellingen

2.941

5.441

Betreft de aflossingsverplichting van de leningen o/g voor het komende jaar. Van deze aflossingsverplichting wordt € 2,0 miljoen geherfinancierd. Voor deze € 2,0 miljoen is het renterisico afgedekt door middel van een Intrest Rate Swap (IRS) die we hebben afgesloten bij de ING. Belastingen en premies sociale verzekering Omzetbelasting

31 16

Premies bedrijfsvereniging en pensioen

37

29

Loonheffing

36

22

Totaal 104

67

Aannemers en leveranciers

Aangegane verplichtingen inzake onroerende en roerende zaken

229 169

2.448

0

Overlopende passiva Vooruitontvangen huren

31 19

Vooruitontvangen huursubsidie/ huurtoeslag

56

59

Af te rekenen service kosten 10

8

Rente leningen 1.191 1.377 Overig

71 111

Totaal 1.359 1.574 VEENENDAALSE WONINGSTICHTING JAARVERSLAG 2006

P A G I N A 71

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Obligo WSW In verband met de afgegeven borgstelling door het WSW dient hiervoor een obligo te worden aangehouden van 2,50% c.q. 3,75% van de gegarandeerde geldlening. Deze obligo wordt opeisbaar indien het garantievermogen van het WSW zou dalen tot een vooraf bepaald niveau. Per 31 december 2006 bedroeg deze obligo circa € 2,0 miljoen. Intrest Rate Swaps (IRS) Ter beperking van het renterisico zijn contracten afgesloten tussen de VWS en de ING bank waarbij is vastgelegd dat de VWS vanaf valutadatum jaarlijks, achteraf, de 10-jaars fixe rente betaald aan de ING. VWS ontvangt van de ING per kwartaal, achteraf, de 3-maands euribor rente. Daarnaast dient de VWS een lening af te sluiten, om daadwerkelijk de financiële middelen aan te trekken, op basis van 3-maands euribor plus een opslag van ca. 0,02% voor de verstrekkende bank. Per saldo betaald de VWS de 10-jaars fixe rente plus een opslag van ca. 0,02%. Instelling; vervaldatum ING; 03-09-2007

PAGINA 72

Bedrag IRS

€ 2.000.000

Percentage Looptijd 3,950% 10 fixe

Looptijd 10 fixe


Toelichting winst- en verliesrekening over 2006

2006

2005

x € 1.000

x € 1.000

6.458

6.313

2

2

6.460

6.315

8

6

Bedrijfsopbrengsten Huren Woningen en woongebouwen Garages Derving wegens leegstand

Derving wegens oninbaar 10 11 18 17

6.442

6.298

De te ontvangen netto huur is toegenomen als gevolg van : - de huurverhoging per 1 juli 2006 van gemiddeld 2,4% (2005 1,6%) - huurverhoging door strategisch voorraadbeleid, enerzijds uit vergoeding voor kwaliteitsverbetering anderzijds uit huurharmonisatie - geriefsverbeteringen ( zoals combiketels, cv - installaties enz. ) Vergoedingen Servicekosten 129 129 Bijdragen Subsidie BWS

0

7

30

45

Overige bedrijfsopbrengsten Doorberekende werkzaamheden voor derden Overige

7 18 37


63

PAGINA 73

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

504

469

49

48

553

517

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Onroerende zaken in ontwikkeling

373 175

373 175

Lonen en salarissen Salarissen

580

Uitzendkrachten

548

4 11 584

559

Sociale lasten en pensioenen Premie sociale lasten

47

50

Pensioenlasten

94

83

141 133 Lasten onderhoud Klachten onderhoud 163 121 Mutatie-onderhoud

32

51

Overig onderhoud

66

43

261

215

Preventief onderhoud

577

330

838

545

88

92

750

453

Af: uitgevoerd door eigen dienst

P A G I N A 74


Overige bedrijfslasten Exploitatielasten: Belastingen en verzekeringen

267

251

Servicekosten 113 114 Leefbaarheid

30

22

Extra kosten door strategisch voorraadbeleid

59

0

2

8

Meting en kosten opzetten EPA energiewaardesysteem

60

0

Overige exploitatielasten

73

66

604

461

Overige personeelskosten

59

47

Overige huisvestingskosten

37

37

Kosten Raad van Toezicht

21 17

Automatisering

61

55

7

6

92

81

277

243

Totaal Overige bedrijfslasten

881

704

Oninbare vorderingen

Beheerskosten:

Bewonersparticipatie Overige algemene beheerskosten

De stijging van de overige bedrijfslasten wordt met name veroorzaakt door de extra kosten als gevolg van het strategisch voorraadbeleid en door de kosten voor Energieprestatieadvies (EPA) energiemeting van het woningbezit. Verder is het tarief van de onroerendzaak belasting verhoogd waardoor deze last is gestegen. Rentebaten I.v.m. te vorderen bws subsidies

85

82

Geactiveerde rente materiële vaste activa in ontwikkeling

67

0

Deposito’s/spaarrekening

49

95

201 177

De renteopbrengst in 2006 is hoger dan in 2005. Dit wordt veroorzaakt doordat vanaf 2006 aan de projecten rente tijdens de bouw wordt toegerekend. De rentebaten van de post deposito’s/


PAGINA 75

spaarrekening is daarentegen lager dan in 2005. Een deel van de liquide middelen is gebruikt voor de herfinanciering van leningen in 2006 waardoor het aantrekken van nieuwe leningen kon worden uitgesteld. Rentelasten Leningen o/g

2.721

3.085

Toegevoegd aan egalisatierekening

0 1

Waarborgsommen

6

6

Overige rentelasten

0

0

2.727

3.092

Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten

4.286

4.322

Renteresultaat 1.760 1.407 Overige informatie Werknemers Gedurende het jaar 2006 had de VWS net als in 2005 gemiddeld 10,7 werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Bestuurders en Raad van Toezicht - Lasten terzake van bezoldiging en terzake van pensioenen van: directeur-bestuurders gezamenlijk - Vergoedingen Raad van Toezicht

€ 153.800

(2005: € 148.700)

€ 12.400

(2005: € 11.300)

De bezoldiging bestuurders omvat: - periodiek betaalde beloningen (salarissen, sociale lasten en vakantiegeld) - beloningen betaalbaar op termijn (pensioenlasten) - variabele beloning Overige gegevens In het jaar 2006 is er geen sprake van bijzondere of buitengewone posten.

PAG I N A 76


Accountantsverklaring


PAGINA 77

Resultaatbestemming Conform artikel 3 van de statuten is de VWS uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting, een en ander met inachtneming van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Derhalve zal het jaarresultaat toegevoegd worden aan de Algemene bedrijfsreserve. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van goedkeuring door de Raad van Toezicht al in de jaarrekening verwerkt.

PAGINA 78


Kengetallen 2006 2005 2004 2003 2002 Woningbezit Woningen 1.251 1.247 1.247 1.247 1.247 Garages 3 3 3 3 3 Totaal 1.254 1.250 1.250 1.250 1.250 Gem. WOZ waarde per woning 169.824 169.834 169.900 111.300 111.300 Verhuren Goedkope woningen (2006: < € 339,08) 199 201 201 216 223 Overige woningen (2006: > € 339,08) 1.052 1.046 1.046 1.031 1.024 Gemiddelde netto huurprijs 437 425 418 405 393 Mutatiegraad 6,7% 6,6% 8,3% 7,2% 7,2% Acceptatiegraad 54,0% 53,0% 47,0% 67,0% 64,0% Huurachterstand 0,7% 0,7% 0,6% 0,7% 0,8% Huurderving 0,3% 0,3% 0,1% 0,1% 0,1% Onderhoud Reparatieverzoeken / woning 1,3 1,2 1,1 1,1 1,1 Niet-planmatig onderhoud / woning 209 172 165 157 150,9 Planmatig onderhoud / woning 461 265 494 827 1.007 Totaal onderhoud / woning 670 437 659 984 1.158 Financieel Solvabiliteit 8,0% 6,7% 4,9% 3,7% 2,2% Liquiditeit 0,2 0,5 0,4 0,3 0,7 Rentabiliteit vreemd vermogen 5,0% 5,6% 5,7% 5,8% 6,9% Rentabiliteit totaal vermogen 5,9% 7,0% 6,8% 6,1% 6,1% Cash flow / woning 1.081 1.249 1.016 585 47 Eigen vermogen / woning 3.813 3.184 2.350 1.718 1.023 Voorziening onderhoud / woning 0 0 0 0 561 Afschrijving / woning 442 415 383 361 337 Overige bedrijfslasten / woning 704 564 507 434 474 Jaarresultaat / woning 639 834 633 225 -286 Personeel (in fte’s) Algemeen 1,0 1,0 1,0 1,0 2,0 Financiën 4,0 4,0 4,0 3,0 2,9 Woondiensten 5,7 5,7 5,7 5,7 5,7 VEENENDAALSE WONINGSTICHTING JAARVERSLAG 2006

PAGINA 79

PAGINA 80


Inhoud. Inhoud. Jaarrekening 2006

Recommend Documents