Ruimtelijke onderbouwing aanvraag omgevingsvergunning Beukenlaan 77 te Eindhoven Gemeente Eindhoven
2
TOELICHTING
3
4
1
INLEIDING
1.1
Aanleiding
Initiatiefnemer heeft een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend om de functie van het pand om te zetten naar 192 zelfstandige woonruimten in de vorm van studio’s. Het initiatief is strijdig met het geldende bestemmingsplan. Om toch mee te kunnen werken aan het bouwplan dient een afwijkingsbesluit genomen te worden. Dit afwijkingsbesluit moet voorzien zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing. Dit document vormt die ruimtelijke onderbouwing.
1.2
Projectgebied
Het projectgebied ligt aan de Beukenlaan 77 in Eindhoven, en is kadastraal bekend als gemeente Strijp, sectie C nummer 4357. De Beukenlaan ligt in Strijp binnen de ring van de gemeente Eindhoven. Het projectgebied is te kenmerken als een gemengd gebied, waar in de omgeving veel kantoren maar ook woningen aanwezig zijn.Het perceel in kwestie ligt op de hoek van de Beukenlaan, Cederlaan en ontsluit aan de Beukenlaan. De locatie staat aangegeven op onderstaande luchtfoto.
1.3
Locatieprofiel
Op 11 juni 2009 heeft de raad van de gemeente Eindhoven het bestemmingsplan “Strijp binnen de Ring 2007” gewijzigd vastgesteld. Bij besluit van Gedeputeerde Staten van Noord Brabant (GS) van 22 december 2009, is dit bestemmingsplan gedeeltelijk goedgekeurd. Binnen dit plan heeft het pand aan de Beukenlaan 77 de bestemming ‘kantoren’.
5
Hieronder is een uitsnede voor het perceel in kwestie te zien uit de verbeelding van het bestemmingsplan “Strijp binnen de Ring 2007”.
1.4
Huidige situatie
De reden voor de wijziging van de functie van kantoor is van economische aard nu het kantoorpand aan de Beukenlaan sinds 2005 geen huurders heeft en daarmee derhalve leegstand kent. Gezien de incourantheid van het pand als kantoor is besloten om het in het bestemmingsplan “Strijp binnen de Ring 2007” opgenomen kantoorpand aan de Beukenlaan 77 om te zetten naar 192 zelfstandige woonruimtes.
1.5
Leeswijzer
Deze ruimtelijke onderbouwing bestaat uit de volgende delen. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met de beschrijving van het gebieds- en projectprofiel. In hoofdstuk 3 zijn de onderzoeken opgenomen, waaronder de stedenbouwkundige afweging. De juridische vormgeving van de ruimtelijke onderbouwing en het afwijkingsbesluit staan in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 bevat de financiële uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 6 gaat ten slotte in op de maatschappelijke uitvoerbaarheid. .
6
2
GEBIEDS- EN PROJECTPROFIEL
2.1
Integraal gebiedsprofiel
De projectlocatie ligt in het stedelijk gebied van Eindhoven, meer specifiek in het deel Strijp. Het betreft een gemengd gebied met in de omgeving kantoren en wonen. Het project past goed in dit gebied.
2.2
Projectprofiel
Het project bestaat uit de interne verbouwing van het pand. Het pand is een kantoorpand dat voorheen ook voor de functie kantoor in gebruik was. Het pand wordt omgebouwd tot 192 zelfstandige studio’s. De wijziging van de functie van kantoor is van economische aard nu het kantoorpand aan de Beukenlaan 77 sinds 2005 geen huurders heeft en daarmee derhalve leegstand kent. Gezien de incourantheid van het pand als kantoor is besloten om het in het bestemmingsplan “Strijp binnen de Ring 2007” opgenomen kantoorpand aan de Beukenlaan 77 om te zetten naar 192 zelfstandige woonruimtes. De woonruimtes zijn bedoeld voor de specifieke doelgroepen studenten en arbeidsmigranten.
De ontsluiting vindt plaats via het parkeerterrein aan de Beukenlaan. Parkeren vindt plaats op eigen terrein waar reeds 95 parkeerplaatsen aanwezig zijn. Deze situatie blijft ongewijzigd ten opzichte van de bestaande situatie. Er zijn 172 studio’s gepland, waarvoor een parkeernorm van 0.4 parkeerplaats per studio geldt (schilgebied, parkeernorm kamerverhuur).
Tevens zijn er 20 studio's gepland waarvoor een parkeernorm van 1.3 parkeerplaats per studio geldt (schilgebied, parkeernorm woning klein).
In totaal zijn er dan 172 x 0,4 = 68,8 en 20 x 1,3 = 26 = 94,8 parkeerplaatsen benodigd. Ter plaatse zijn reeds 95 parkeerplaatsen aanwezig, zodat het plan voldoet aan de parkeernorm.
7
3
ONDERZOEK
3.1
Inleiding
Voor dit bouwplan zijn een aantal aspecten nader bestudeerd. Daarnaast zijn er enkele onderzoeken uitgevoerd. In dit hoofdstuk worden de uitkomsten van dit proces beschreven. Ook staat in dit hoofdstuk het beleid opgenomen.
3.2
Stedenbouwkundige afweging
Historie Het perceel aan de Beukenlaan 77 ligt binnen de cultuurhistorische waardenkaart niet in een bijzonder gebied. De Beukenlaan en de Cederlaan zijn overigens wel aangeduid als ‘historische wegenstructuur’. Omdat het onderhavige project ziet op een interne verbouwing en er verder geen bouw-of aanlegactiviteiten in de omgeving plaatsvinden ten gevolge van dit project zal de historische wegenstructuur op geen enkele wijze aangetast worden.
Samenhangend straat- en bebouwingsbeleid Vanuit stedenbouwkundig oogpunt bestaan er geen bezwaren tegen de interne verbouwingen, waarbij de functie wijzigt van kantoor naar zelfstandige studio’s. Ook het plaatsen van een geluidscherm op circa 1 meter van de bestaande gevel leidt niet tot bezwaren. Door de interne verbouwingen en het geluidscherm op geringe afstand van de bestaande gevels wordt het straatbeeld niet aangetast, er blijft sprake van een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. Daarnaast worden de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet beperkt door de geplande activiteiten.
Uitzicht, privacy en bezonning Aangrenzende gronden worden niet gehinderd ten aanzien van uitzicht, privacy of bezonning nu slechts inpandige verbouwingen plaatsvinden. Het benodigde geluidsscherm wordt op circa 1 meter van de gevels geplaatst waardoor dit geen invloed heeft op het uitzicht, de privacy of de bezonning van omliggende percelen.
Conclusie Stedenbouw Vanuit stedenbouwkundig oogpunt bestaan er geen bezwaren tegen het ingediende plan. Het plan is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening.
8
3.3
Beleid
Rijksbeleid Het bouwplan betreft een interne verbouwing en functiewijzing. Daarnaast wordt er een geluidscherm geplaatst. Het rijksbeleid uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)is op dit project niet van toepassing omdat er geen van de genoemde rijksbelangen aan de orde zijn.Het pand is eveneens niet gelegen binnen de invloedsfeer van Vliegbasis Eindhoven en Eindhoven Airport.
Provinciaal beleid Het bouwplan betreft een interne verbouwing en functiewijzing. Daarnaast wordt er een geluidsscherm geplaatst. Het provinciaal beleid uit de Verordening ruimte is op dit project niet van toepassing omdat geen van de provinciale belangen aan de orde zijn.
Gemeentelijk beleid Prioriteitennota 2011-2014 De bouwwereld ondervindt in Nederland, ook Eindhoven, de gevolgen van de crisis. De vraag naar woningen, kantoorruimte en bedrijvenlocaties is sterk teruggelopen. Momenteel is er meer aanbod dan vraag. Om het (toekomstig) aanbod zo goed mogelijk af te stemmen op de vraag heeft de gemeente een prioritering aangebracht in de lopende plannen én toetsingscriteria opgesteld voor de beoordeling van nieuwe initiatieven. Op basis van de Prioriteitennota wordt een initiatief aan de volgende criteria getoetst: -
Is er sprake van een aantoonbare vraag?
-
In hoeverre is dit initiatief wenselijk als we kijken naar het reeds beschikbare aanbod?
-
Concurreert dit initiatief met lopende projecten?
Nieuwe initiatieven in de vorm van appartementen zijn, gezien het overschot in aanbod, in principe niet toegestaan. Uitzondering hierop zijn o.a. initiatieven die betrekking hebben op huisvesting van bijzondere doelgroepen. De woonruimtes aan Beukenlaan 77 zijn bedoeld voor de specifieke doelgroepen zoals studenten en arbeidsmigranten. Daarnaast zijn initiatieven die een verbetering betekenen voor de leefbaarheid in ruimtelijke zin, bijvoorbeeld door het verminderen leegstand ook wenselijk. In voorliggend plan wordt leegstand van een pand voorkomen.
9
Kantorenstrategie 2012 – 2020 De Kantorenstrategie 2012-2020 is niet langer (alleen) gebaseerd op het voeren van regie op de nieuwbouw kantorenmarkt. Juist op de bestaande markt zijn maatregelen nodig om deze gezonder te maken. Dat vraagt enerzijds om een positieve en actieve grondhouding van gebouweigenaren. Anderzijds is er vaak nog een (andere) vastgoedpartij nodig die op creatieve wijze met de leegstand aan de slag wil gaan. De gemeente Eindhoven speelt daarbij in toenemende mate een stimulerende en faciliterende rol. De Eindhovense werkwijze zal ook verder vorm moeten krijgen door afstemming met de andere ‘kantoorgemeenten’ in de stedelijke regio.
Het grootste deel van de werkgelegenheid in de regio Eindhoven is gehuisvest in een kantooromgeving. Door diverse oorzaken is de Nederlandse en ook de regionale kantorenmarkt de laatste jaren flink uit balans geraakt. De aanbodpercentages liggen op dit moment rond de 14%; ruim twee keer zoveel als bij een gezonde kantorenmarkt hoort. Het totale aanbod van kantoren in Eindhoven bedroeg op 1 januari 2012 circa 230.000 m². De verwachting is dat het overaanbod aan kantoorruimte voor een groot deel structureel van aard is. Dit is een bedreiging voor de economische ambities van (de regio) Eindhoven en vraagt dus om gericht handelen.
In het nieuwe beleid wordt niet alleen op nieuwbouw gestuurd, maar ook op de bestaande kantorenmarkt. De focus ligt daarbij op het terugdringen van kantorenleegstand in bestaande gebouwen. Met deze aanpak hoopt het college vraag en aanbod op de Eindhovense kantorenmarkt in kwantitatieve én kwalitatieve zin beter op elkaar af te stemmen, zodat een goede balans ontstaat met toekomstbestendige locaties, die bijdragen aan de realisatie van de Brainport-ambities van stad en regio. Het is een logisch vervolg op eerder ingezet beleid, zoals de Prioriteitennota 2011 – 2014 en het bevriezen van 100.000 m² nieuwbouw kantoorruimte op de locatie Land Forum.
Binnen Eindhoven worden drie afzonderlijke nieuwbouw kantorenmilieus onderscheiden, te weten Stationsgebied/centrum, Centrumschilmilieu (o.a. Strijp-S) en snelwegmilieu (o.a. Flight Forum). Deze verschillende kantorenmilieus voorzien in een specifieke en onderscheidende behoefte. Het is belangrijk om deze onderscheidende kwaliteiten de komende jaren verder uit te bouwen. Het is daarnaast belangrijk dat ongebreidelde groei van de kantorenvoorraad, door toevoeging van niet duurzame/toekomstbestendige m² nieuwbouw, wordt voorkomen. Kantoorgebruikers die op zoek zijn naar nieuwe huisvesting worden daarom bij voorkeur bediend op de bestaande kantorenmarkt. Nieuwbouw van kantoren, op geprioriteerde locaties en middels toekomstbestendige gebouwen, blijft echter belangrijk voor de Brainport-ambities van onze stad.
De gemeente voert geen leegstandsverordening in. De uitvoering hiervan kost veel inspanning, terwijl ervaringen elders leren dat het gewenste resultaat veelal uitblijft. Wel komt er een ‘Eindhovense Leegstandsmonitor kantoren’ (actueel overzicht van leegstaande kantoren), bedoeld als stimulerend middel om marktpartijen ertoe aan te zetten ‘iets’ met leegstaande gebouwen te gaan doen. 10
De gemeente Eindhoven zal ook proactief partijen met elkaar in verbinding brengen, om zo bij te dragen aan mogelijke nieuwe samenwerkingsverbanden en creatieve oplossingen voor dit vraagstuk. In onze ‘slimme regio’ zijn legio partijen die samen in staat zijn om ‘slimme oplossingen’ te bedenken.
De gemeente Eindhoven zal, uiteraard passend binnen wet- en regelgeving, proactief meewerken aan gewenste transformatie van leegstaande kantoren. Echter niet alle kantoren zijn geschikt voor andere functies. Soms vanwege technische aspecten of locatiegebonden aspecten. Een deel van de kantoren zal dus naar verwachting op termijn gesloopt worden.
In de Kantorenstrategie staat dat het noodzakelijk is dat bij aanvragen tot herbestemming een juiste afweging plaatsvindt. Kantoorlocaties die al enkele jaren te huur of te koop staan zijn wellicht beter af met een andere bestemming.Nu het pand aan de Beukenlaan 77 al enkele jaren leegstand kent, past de gewenste functiewijziging van kantoor naar wonen voor specifieke doelgroepen binnen de uitgangspunten van de prioriteitennota en de kantorenstrategie. Verdere, of nog langere, leegstand van het pand wordt immers voorkomen.
3.4
Volkshuisvesting
Het bouwplan is van wezenlijke invloed op de woningvoorraad nu een kantoorpand inpandig verbouwd wordt tot 192 studio’s, echter het project is passend binnen de geplande woningvoorraad. Dit vanwege de specifieke doelgroepen van de studio’s, te weten studenten en arbeidsmigranten. Vanuit deze doelgroepen is namelijk een grote en toenemende vraag naar (zelfstandige) studentenhuisvesting in Eindhoven. Dit blijkt ook uit het in de bijlagen opgenomen Apollo rapport dat door Kences en het Ministerie van Binnenlandse Zaken is opgesteld. Verder blijkt uit het regionaal woningmarktonderzoek van SRE d.d. 29 maart 2012, genaamd ‘Veranderingen op de woningmarkt Zuidoost-Brabant’ dat in Eindhoven vanwege de aanwezigheid van de TU Eindhoven een continue stroom van jongeren is en dat de groep twintigers nog steeds de grootste groep vormt. Dit woningmarktonderzoek leidt tot de volgende conclusies voor de gemeente Eindhoven, voor zover die hier van belang zijn: -
er is een groei te constateren van het aantal uitwonende studenten in Eindhoven;
-
projecten inzake de nieuwbouw van studentenhuisvesting tot en met 2020, kunnen voorzien in deze groei en sluiten aan bij de woonwens van meer zelfstandige woningen.
Gezien het bovenstaande is de onderhavige ontwikkeling in overeenstemming met het volkshuisvestingsbeleid.
11
3.5
Cultuurhistorie en Archeologie
Cultuurhistorie Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart. Er zijn op de planlocatie geen cultuurhistorische waarden aanwezig. Wel zijn de Beukenlaan en Cederlaan aangemerkt als ‘historische wegenstructuur na 1900’. Het aspect cultuurhistorische waarden vormt dan ook geen belemmering voor dit bouwplan. Archeologie De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het Beleidsplan Archeologie 2008-2012 dat is vastgesteld door de raad in september 2008. De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke Archeologische Waardenkaart, een onderdeel van de gemeentelijke Cultuurhistorische Waardenkaart, die is vastgesteld in maart 2008. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond. Volgens de gemeentelijke Archeologische Waardenkaart kent onderhavig plangebied geen archeologisch waardevolle gebieden of archeologische verwachtingsgebieden. Binnen het bestemmingsplan hoeft dan ook geen rekening te worden gehouden met archeologische waarden of verwachtingen. Wel geldt ten aanzien van archeologie een meldingsplicht voor archeologische toevalsvondsten. Mochten tijdens eventuele grondwerkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen, dan dienen deze (op grond van de meldingsplicht art. 53 Monumentenwet 1988) direct gemeld te worden aan de Afdeling Archeologie van de gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of, en zo ja welke, aanvullende maatregelen getroffen dienen te worden. Nu slechts een inpandige verbouwing plaatsvindt, zullen geen grondwerkzaamheden plaatsvinden, zodat ook geen toevalsvondsten zullen worden gedaan. Tenslotte zal met het plaatsen van het geluidsscherm de grond maar zeer beperkt geroerd worden hetgeen – gelet op het ontbreken van een archeologische verwachting – niet tot aantasting van archeologische waarden zal leiden.
3.6
Waterparagraaf
Inleiding Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3, lid 1.6, onder c, van het Besluit op de ruimtelijke ordening 2008. Deze waterparagraaf is tot stand gekomen met een werkwijze volgens de Handreiking Watertoets.
12
Er wordt gewerkt op basis van documenten die zijn vastgelegd met instemming van het Waterschap De Dommel en de provincie (Gemeentelijk rioleringsplan) of zelfs mede worden ondertekend door deze partijen (Waterplan). Daarbij kan allereerst worden opgemerkt dat het onderhavige plan inpandige verbouwingen betreft het realiseren van een geluidscherm op circa 1 meter afstand van het pand en dat er derhalve weinig speelruimte is voor aanpassingen aan het watersysteem. De nadruk zal liggen op de uitgangspunten voor het beheer.
Gemeentelijk beleid Regenwater Het regenwater dat op daken en wegen valt, stroomt overwegend af naar de riolering. De riolering in dit gebied bestaat uit een gemengd rioolstelsel waarbij regenwater en afvalwater gezamenlijk in een riool wordt ingezameld. Het rioolwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie aan de Van Oldenbarneveltlaan. Overig regenwater infiltreert, afhankelijk van de doorlatendheid, in de bodem. Verdamping wordt in dit plan buiten beschouwing gelaten.
Afvalwater Het pand in het plangebied is aangesloten op de riolering. Het afvalwater komt uit op het gemeentelijke rioolstelsel dat afvoert naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap De Dommel aan de Van Oldenbarneveltlaan.
Grondwater Voeding van het grondwater in het plangebied geschiedt door infiltratie van regenwater en door toestroming vanuit het regionale watersysteem. De ontwatering van het gebied geschiedt door ondergrondse afstroming naar oppervlaktewater. Daarnaast is het plangebied onderdeel van het regionale systeem: zoals grondwater het gebied instroomt, zo stroomt grondwater het gebied ook uit. Onttrekkingen van grondwater zijn niet bekend.
Oppervlaktewater De vlakbij het plangebied gelegen Dommel heeft de functie waternatuur, viswater en ecologische verbindingszone
Drinkwater en B-water Drinkwater wordt geleverd door het bedrijf BrabantWater. Er wordt geen B-water geleverd.
Conclusie
13
De verbouwing van Beukenlaan 77 heeft geen noemenswaardige invloed op de waterhuishoudkundige situatie. Naast het realiseren van een geluidscherm vinden slechts inpandige verbouwingenplaats. Daarnaast is er geen toename van verhard oppervlak. Op 14 november 2012 heeft het waterschap reeds ingestemd met de functiewijziging op het perceel Beukenlaan 77.
14
3.7
Milieu
Geluid Middels voorliggende ruimtelijke onderbouwing wordt de realisatie van nieuwe geluidsgevoelige bebouwing mogelijk gemaakt. Conform de Wet geluidhinder (Wgh) dient een akoestisch onderzoek te worden verricht indien er sprake is van het projecteren van nieuwe geluidsgevoelige bebouwing binnen een geluidzone wegverkeerslawaai, vliegtuiglawaai, spoorweglawaai en/of industrielawaai. Het bouwplan betreft een interne verbouwing van het pand aan de Beukenlaan 77 en het plaatsen van een geluidsscherm bij het pand. Het gebruik van het pand was kantoor en wordt wonen. Een woning is een geluidsgevoelig object in de zin van de Wet Geluidhinder.
Wegverkeerslawaai Ingevolge artikel 74, lid 1 van de Wet geluidhinder bevinden zich aan weerszijden van een weg geluidzones. Binnen deze zones worden eisen gesteld aan de geluidbelasting. Buiten de zones worden geen eisen gesteld. Een weg is op grond van artikel 74, lid 2 Wet geluidhinder niet zoneplichtig indien er sprake is van:
wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;
wegen waarvoor een maximum snelheid geldt van 30km/uur.
Van deze uitzonderingen is binnen het onderhavige plangebied geen sprake.
Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai In het kader van de Wet geluidhinder is derhalve een akoestisch onderzoek noodzakelijk nu de locatie binnen de invloedssfeer van de Beukenlaan, Cederlaan en Noord Brabantlaan ligt. Dit onderzoek is integraal als bijlage opgenomen en uitgevoerd op 18 juli 2013 met kenmerk 1301/076/MD-01.
Uit dit akoestisch onderzoek komt samengevat het volgende naar voren. Voor alle wegen geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuw te realiseren studio’s de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor nieuwbouw in stedelijk gebied wordt eveneens op een aantal toetspunten overschreden. Vanwege de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde is onderzocht of er maatregelen getroffen kunnen worden om de geluidbelasting te reduceren. Er is gekeken
naar
de
mogelijkheden
om
de
geluidbelasing
door
middel
van
bron-en/of
overdrachtsmaatregelen terug te brengen zodat in ieder geval de maximale ontheffingswaarde en eventueel de voorkeursgrenswaarde niet overschreden wordt. Dit heeft geresulteerd in het plaatsen van een geluidscherm aan de straatzijde direct aan de gevel, dit is een overdrachtsmaatregel. Na aanbrengen van dit geluidscherm zal de maximale ontheffingswaarde niet meer overschreden worden en is er geen noodzaak meer tot een geluidluwe gevel.Wel is er vanwege de 15
overschrijding van de voorkeursgrenswaarde een hogere waarde procedure in het kader van de Wet geluidhinder noodzakelijk.
Cumulatieve geluidbelasting De cumulatieve geluidbelasting dient te worden bepaald indien er sprake is van blootstelling aan meer dan één geluidbron. Allereerst dient vastgesteld te worden of van een relevante blootstelling door verschillende geluidbronnen sprake is. Dit is alleen het geval indien de zogenaamde voorkeurswaarde van die onderscheiden bronnen wordt overschreden. Conform de Wet geluidhinder dienen voor de cumulatie enkel de zoneplichtige wegen en spoorwegen meegenomen te worden. Dit betekent dat in onderhavige situatie formeel gesproken de cumulatieve geluidbelasting bepaald dient te worden voor de Beukenlaan, Cederlaan en Noord Brabantlaan. De correctie artikel 110g Wgh met betrekking tot wegverkeer is bij het bepalen van de cumulatieve geluidbelasting niet toegepast. De gemeente Eindhoven heeft tevens als aanvullende voorwaarde dat de gecumuleerde geluidbelasting de maximaal toelaatbare grenswaarde (maximale ontheffingswaarde) niet mag overschrijden. Volgens het Bouwbesluit dient de karakteristieke geluidwering van de gevel GA;k voor verblijfsgebieden in een woning minimaal de gecumuleerde geluidbelasting minus 33 dB te bedragen. Verder wordt ervan uitgegaan dat een gevel bij een normale bouwkundige opzet aan de minimaal vereiste GA;k van 20 dB voldoet, waardoor er bij een cumulatieve geluidbelasting die groter is dan 53 dB derhalve een aanvullend onderzoek nodig is ter bepaling van de geluidwering van de gevel. De cumulatieve geluidbelasting op de gevels van het voormalige kantoorpand is weergegeven in tabel 4.3 van het ‘Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai’ van Tritium Advies. Uit de resultaten blijkt dat, gelet op een goede ruimtelijke ordening, voor de nieuwe studio’s een aanvullend onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevels nodig is. Dit aanvullend onderzoek is uitgevoerd en de resultaten zijn hierna beschreven.
Akoestisch onderzoek geluidwering gevels In vervolg op het ‘Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai’ is een nader onderzoek uitgevoerd naar de mogelijke geluidswering op de gevels. Uit dit rapport ‘Akoestisch onderzoek geluidwering gevels (toetsing Bouwbesluit) met kenmerk 1301/076/MD-02 komt eveneens naar voren dat het plaatsen van een geluidsscherm tot een acceptabele situatie zal leiden. In een apart memo heeft Tritium Advies tenslotte nog aandacht besteed aan de geluidsschermen en de gevels. Met de nagenoeg gesloten geluidschermen is het mogelijk de geluidbelasting achter de schermen (op de gevels van de achterliggende studio’s) te beperken tot maximaal 53 dB inclusief aftrek overeenkomstig artikel 110g Wgh. Hierdoor is er geen noodzaak meer een geluidluwe zijde te realiseren bij de betreffende studio’s overeenkomstig de aanvullende voorwaarden van de gemeente Eindhoven. Geluidsscherm In het nu voorliggende plan is gekozen voor het toepassen van het plaatsen van een geluidsscherm aan de Beukenlaan en Cederlaan. Hiertoe dient een strook grond van 50 centimeter breed te worden 16
aangekocht van de gemeente. Het geluidsscherm zal worden geplaatst op circa 1 meter afstand van de gevels van het pand. De bovenzijde van het scherm is op gelijke hoogte als de bovenkant van de bovenste raamkozijnen in de betreffende gevels. De onderzijde van het scherm bevindt zich op 0,7 meter + maaiveld. De onderkant van de onderste raamkozijnen (op de begane grond) bevinden zich op 0,85 meter + vloerpeil.
Spoorweglawaai In de directe omgeving van het plangebied liggen geen spoorlijnen. Het station Eindhoven-Beukenlaan ligt op een afstand van circa 1 kilometer en het pand aan de Beukenlaan 77 valt dus niet binnen de invloedssfeer van dit treinstation.
Vliegtuiglawaai Op enige afstand van het plangebied ligt Eindhoven Airport. De locatie aan de Beukenlaan 77 ligt buiten de geluidcontour van het vliegveld.
Industrielawaai In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven gelegen die vallen onder artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer (Staatsblad 1993, nr. 50), de voormalige Categorie-A-inrichtingen Wet geluidhinder. Er is geen geluidzone industrielawaai in of nabij het plangebied. Conclusie Het plan is akkoord bevonden onder de voorwaarde dat garanties worden verlangd dat een geluidsscherm wordt geplaatst aan de Beukenlaan en aan de Cederlaan. Het geluidscherm moet zijn geplaatst voordat het pand in gebruik mag worden genomen voor de beoogde functie. Het scherm worden geplaatst op circa 1 meter van de bestaande gevels van het pand. Voor het plaatsen van het scherm dient een strook grond van 50 centimeter te worden aangekocht van de gemeente. Tenslotte is een Besluit hogere waarden Wet geluidhinder noodzakelijk. De uitgevoerde akoestische onderzoeken dienen als onderbouwing voor een hogere waarden procedure.
Bodem Bodemkwaliteitskaart
Het doel van de bodemkwaliteitskaart is het in kaart brengen van de globale kwaliteit van de bodem. Hiervoor is de gemeente opgedeeld in een aantal zones met een milieuhygiënisch vergelijkbare bodemkwaliteit. De zones zijn opgesteld door te kijken naar de ontwikkeling van wijken, het ontstaan van gebieden en de resultaten van de bodemonderzoeken. 17
Het gemeentelijke bodemregistratiesysteem is geraadpleegd voor het adres aan de Beukenlaan 77. Hieruit blijkt dat bijna voor het gehele grondgebied al eerder onderzoek is uitgevoerd. Daarnaast gaat het enkel om een interne verbouwing en het plaatsen van een geluidsscherm. Vervolg onderzoek is dan ook niet nodig.
Luchtkwaliteit Hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen, ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’) bevat de regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit. In de Wet milieubeheer zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is vastgelegd in welke gevallen de luchtkwaliteitseisen geen belemmering vormen voor een nieuwe ontwikkeling. Dit is het geval wanneer:
een ontwikkeling niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden voor luchtkwaliteit;
ten gevolge van een ontwikkeling de concentraties van de betreffende stoffen verbeteren of ten minste gelijk blijven;
een ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties van desbetreffende stoffen in de buitenlucht;
een
ontwikkeling
past
binnen
een
vastgesteld
programma
(zoals
het
Nationaal
Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit).
Een nadere uitwerking van de regelgeving met betrekking tot het begrip ‘niet in betekende mate’ is vastgelegd in het ‘Besluit niet in betekende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ en de ‘Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’. In de Regeling zijn categorieën van gevallen 18
benoemd die in ieder geval als ‘niet in betekenende mate’ worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven.
Er is blijkens deze regeling geen onderzoek nodig voor ‘woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat’.
De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de toevoeging van 192 studio’s. Hiermee wordt ruimschoots onder de aantallen gebleven zoals genoemd in de ‘Regeling niet in betekende mate bijdragen’. De beoogde ontwikkeling is daarmee niet in strijd met het bepaalde in de Wet milieubeheer. Er worden derhalve vanwege het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen verwacht voor de beoogde ontwikkeling.
3.8
Verkeer/ parkeren/ mobiliteit
Parkeren Parkeren vindt plaats op het eigen terrein. Deze situatie blijft ongewijzigd ten opzichte van de bestaande situatie. Door de interne verbouwing ontstaan er in het pand 192 studio’s.
De gemeente Eindhoven heeft een eigen nota parkeernormen 2012 vastgesteld. Voor het opstellen van de gemeentelijke parkeernormen is aangesloten bij de richtlijnen van het CROW. Deze normen geven aan hoeveel parkeerplaatsen gebouwd moeten worden als een gebouw wordt gebouwd, uitgebreid of verbouwd.
Uitgangspunt is dat de behoefte aan parkeren zo veel mogelijk op eigen terrein opgelost wordt. Daarnaast heeft het college beleidregels vastgesteld. Hierin staat vermeld wanneer van de parkeernorm kan worden afgeweken.
De nota parkeernormen 2012 en de “beleidsregels toepassing parkeernormen gemeente Eindhoven, maart 2012” is in werking getreden op 24 mei 2012. In deze nota wordt net zoals in de ASVV uitgegaan van een parkeernorm van 0,4 indien de studio’s verhuurd worden met een campuscontract (schilgebied, parkeernorm kamer verhuur). Voor studio’s die verhuurd worden zonder campuscontract geldt een norm van 1,3 per studio kleiner dan 80 m²(schilgebied, parkeernorm woning klein).
In het nieuwe plan zijn er 172 studio's die met campuscontract verhuurd worden. Tevens zijn er 20 studio's waarvoor een parkeernorm van 1.3 parkeerplaats per studio geldt, omdat die zonder campuscontract verhuurd worden (en kleiner zijn dan 80 m²). 19
In totaal zijn er dan 172 x 0,4 = 68,8 en 20 x 1,3 = 26 = 94,8 parkeerplaatsen benodigd. Ter plaatse zijn reeds 95 parkeerplaatsen aanwezig, zodat het plan voldoet aan de parkeernorm.
Het parkeren leidt dus niet tot problemen voor de voorgenomen ontwikkeling.
Verkeersbewegingen Ontsluiting vindt plaats via de Beukenlaan. Door de functiewijziging van kantoorruimten naar studio’s voor studenten en arbeidsmigranten zal het aantal verkeersbewegingen in geringe mate toenemen. De huidige situatie kent namelijk een vloeroppervlak van ruim 5.000 m2. Voor kantoren geldt dat er 9 verkeersbewegingen per etmaal/100 m2 BVO plaats vinden. Dat zijn 450 verkeersbewegingen per etmaal.
Voor appartementen geldt dat er maximaal 5,5 verkeersbewegingen zijn per huishouden per etmaal. Dat zijn 192 wooneenheden x 5,5 verkeersbewegingen per etmaal = 1056 verkeerbewegingen per etmaal. Dit betekent een geringe toename van ruim 600 verkeersbewegingen per dag. Echter is in voorliggend plan geen sprake van huishoudens voor appartementen, maar worden er studio’s voor studenten en arbeidsmigranten gerealiseerd. Algemeen bekend is dat deze doelgroepen veelal niet beschikken over een auto.
Uitgaande van het feit dat voor de 192 studio’s slechts 95 parkeerplaatsen nodig zijn kan voor een studio een norm gebruikt worden van 2,5 verkeersbewegingen per etmaal. Dat zijn 192 studio’s x 2,5 verkeersbewegingen per etmaal = 480 verkeersbewegingen per etmaal. Dit is slechts 30 verkeersbewegingen meer ten opzichte van de huidige situatie van kantoren.
Het aantal verkeersbewegingen voor dit initiatief is aanvaardbaar en leidt niet tot problemen.
3.9
Infrastructuur
Bovengrondse infrastructuur (o.a. hoogspanningsmasten) en ondergrondse infrastructuur (o.a. civieltechnische aspecten, kabels, leidingen, aanwezigheid rioolbuizen) vormen geen belemmering voor dit project. Het betreft immers een interne verbouwing en het plaatsen van een geluidscherm.
3.10
Externe veiligheid
Doel Het externe veiligheidsbeleid is gericht op het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten alsmede het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren. 20
Wettelijk kader Ten aanzien van bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004) van toepassing. Ten aanzien van transport is de Circulaire Vervoer Gevaarlijke stoffen van toepassing (juli 2012). Er wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2011). Plaatsgebonden risico Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten'.
Groepsrisico Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht. Visie Externe Veiligheid De gemeenteraad van Eindhoven heeft de Visie Externe Veiligheid: 'Risico's de maat genomen' op 19 mei 2009 vastgesteld waardoor het een kaderstellend beleidsstuk is geworden. Dit betekent dat lokale ruimtelijke besluiten en milieubeheervergunningen vanuit de visie kunnen worden gemotiveerd. Met de visie Externe Veiligheid wordt richting en uitwerking gegeven aan een verantwoord veilige, integrale invulling van duurzame ruimtelijke ontwikkeling passend binnen de Brainportontwikkelingen en het Programma Brabant veiliger. In de visie wordt o.a. aangegeven waar ruimte bestaat voor nieuwe risicovolle bedrijvigheid en onder welke veiligheidsverhogende condities dat mogelijk is. Tevens wordt aangegeven waar in de stad geïnvesteerd dient te worden in een beter niveau van beheersbaarheid. Tot slot wordt beschreven waar de veiligheid in de bestaande woonomgeving door het 'aanpakken' van bestaande knelpunten kan worden verbeterd.
Voor het wijzigen van een kantoor naarappartementen ten behoeve van studenten en arbeidsmigranten aan de Beukenlaan 77 te Eindhoven is de transportroute over de Noord-Brabantlaan van belang die nadere afweging behoeft op het onderdeel externe veiligheid; overige risicovolle bronnen en/of objecten zijn niet aan de orde. Hieronder wordt ingegaan op de transportroute over de Noord-Brabantlaan.
Transport over de weg In 2010 is een onderzoek uitgevoerd naar de externe veiligheidsrisico’s van bulktransport over gemeentelijke wegen binnen Eindhoven (“Transport Gevaarlijke stoffen door de Gemeente Eindhoven: SRE Milieudienst, 25 oktober 2010, Rapportnr. 491815-491816). Hieruit blijkt dat er voor de gemeentelijke wegen geen plaatsgebonden risicocontouren (10-6/jaar) worden berekend. Verder is het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde. 21
Groepsrisico verantwoording Bij het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, lid 1, sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht dient het groepsrisico, conform artikel 13 van het Bevi, verantwoord te worden. Op 19 mei 2009 is de visie Externe Veiligheid, “risico’s de maat genomen” door de raad vastgesteld. In deze visie is een algemeen verantwoordingskader opgenomen.
De verantwoording van het groepsrisico wordt gedaan door het college van burgemeester en wethouders, waarbij een afweging wordt gemaakt tussen het belang van de ruimtelijke ontwikkeling ten opzichte van het risico dat een groep mensen komt te overlijden als gevolg van een ramp of incident met gevaarlijke stoffen.
In paragraaf 4.3 van de circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen zijn de aspecten die in ieder geval in de verantwoording aan de orde moeten komen weergegeven. Op 18 november 2013 is het advies van de Veiligheidsregio ontvangen. Samengevat luidt het advies als volgt: -
het realiseren van bouwkundige maatregelen zoals omschreven in de catalogus bouwkundige maatregelen;
-
het glasoppervlak van de woningen aan de zijde van de Noord-Brabantlaan te beperken;
-
de vluchtwegen van de risicobron af te situeren;
-
communiceren van de risico’s aan de gebruikers.
In de verantwoording hieronder is het advies van de brandweer verwerkt. De te verwachten dichtheid van personen binnen het invloedsgebied en de hoogte van het groepsrisico De dichtheid in de dagperiode neemt af van 240 personen (1 persoon per 30 m2 kantooroppervlak) naar 106 personen in de dag (1 per appartement en de helft van de studenten zijn aanwezig). In de nachtperiode neemt de personendichtheid toe met 212 personen (2 personen per appartement en studenten allen aanwezig). De wijziging zal niet lijden tot een overschrijding van de oriëntatiewaarde.
Maatregelen aan de risicobron ter beperking van het groepsrisico Voor de weg zijn geen bronmaatregelen denkbaar.
De voor- en nadelen van andere mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen met een lager groepsrisico De ontwikkeling zorgt voor een toename van het groepsrisico. Verder betreft het al bestaande bouwwerken, de functie verandert alleen. Een andere locatie is te kostbaar en het is economisch niet gunstig.
Mogelijke bron of end op pipe maatregelen om het groepsrisico te beperken 22
Binnen de veiligheidscontour en tengevolge van het transport over de weg kunnen alle soorten risico’s voorkomen. Er is een drietal soorten ongevalscenario’s te onderscheiden. 1. explosie (druk) 2. brand 3. het vrijkomen van toxische stoffen (door brand of het vrijkomen van een toxisch gas) Voor alle drie de scenario’s gelden specifieke maatregelen. Explosie Bij een explosie komen hoge drukken tot stand. Dicht bij de bron zijn de drukken zo hoog dat maatregelen bijna niet mogelijk zijn. Het betreft een bestaand gebouw dat intern wordt omgebouwd tot woningen. Aanpassingen aan de buitenkant zijn niet aan de orde. Hierdoor zijn maatregelen, zoals gehard glas niet mogelijk. Verder zijn de ramen al aanwezig. Het wegnemen van ramen is in dit geval niet aan de orde. Ook het wijzigen van uitgangen is niet aan de orde.
Brand Bij een brand komt veel hitte vrij. Bij een brand met vloeistoffen bedraagt op een afstand van 20 meter van de bron de warmtestraling ongeveer 20 kW/m2, hierna neemt de warmtestraling geleidelijk af. Het gebouw ligt niet in het effectgebied van brand.
Toxisch Afhankelijk van de toxiciteit van de vrij te komen (verbrandings)gassen kunnen op grote afstand van de bron nog slachtoffers vallen. Als enige maatregel hiertegen is zorgen dat de toxische stoffen niet in de gebouwen kunnen komen. Hierbij geldt o.a. dat de ventilatiesystemen moeten kunnen worden uitgezet. Over gemeentelijke wegen zullen weinig toxische stoffen in bulktransport worden vervoerd. Hierdoor is het weinig zinvol om maatregelen te treffen tegen een ongeval met een toxische stof.
Mogelijkheden voor hulpverleningsdiensten De bereikbaarheid, bluswatervoorziening en de opkomsttijd zijn voldoende.
Mogelijkheden voor zelfredzaamheid Er worden geen functies voor verminderd zelfredzame personen toegelaten. Hierdoor kan gesteld worden dat de zelfredzaamheid voldoende is.
Conclusie Het groepsrisico is acceptabel en verantwoord.
3.11 Flora en fauna Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving, met name de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Er mogen geen 23
ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. Voor de onderhavige ruimtelijke onderbouwing die noodzakelijk is in het kader van de aangevraagde omgevingsvergunning vindt slechts een inpandige verbouwing plaats waardoor de functie kantoor wijzigt naar een woonfunctie. Daarnaast wordt er een geluidsscherm geplaatst. De ruimtelijke structuur, perceelsgrootte en hoofdbouwmassa, van het plan blijft ongewijzigd. Gelet op de aard en omvang van het project en de ongeschiktheid van de gevels voor nesten is een quickscan flora en fauna niet noodzakelijk. Ook is geen ontheffing nodig in het kader van de Flora en Faunawet.
24
4
JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING
4.1
Omgevingsvergunning
Voor dit bouwplan is een omgevingsvergunning nodig op basis van artikel 2.1 lid 1 sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Omdat het bouwplan (de activiteit) in strijd is met het geldende bestemmingsplan dient de motivering van het besluit (de omgevingsvergunning) een goede ruimtelijke onderbouwing te bevatten. Dit op basis van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo. Dit document vormt de ruimtelijke onderbouwing en maakt daarmee onderdeel uit van de 'Omgevingsvergunning Beukenlaan 77’.
4.2
Planmethodiek en verbeelding
Conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een analoog en digitaal besluitvlak van het projectgebied gemaakt. Er zijn geen bouw- en gebruiksregels opgesteld voor dit bouwplan. De omgevingsvergunning (het besluit) - inclusief deze ruimtelijke onderbouwing - vormen namelijk de directe bouwtitel voor het bouwplan.
25
5
ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID
Op de verbouwing van een gebouw ten behoeve van woondoeleinden en voorheen voor andere doeleinden in gebruik of ingericht was is de afdeling grondexploitatie van de wet ruimtelijke ordening van toepassingvoorzover ten minste 10 woningen worden gerealiseerd. Dit is hier het geval en dat betekent dat de plankosten verhaald moeten worden op de initiatiefnemer. Hiertoe hebben de initiatiefnemer en de gemeente Eindhoven ten behoeve van dit project een anterieure overeenkomst gesloten. Om deze reden is het niet noodzakelijk een exploitatieplan op te stellen. In dezelfde overeenkomst is voorts de afwenteling van eventuele verzoeken om tegemoetkoming in planschade opgenomen.
26
6
OVERLEG
6.1
Inspraak en samenspraak
Op 22 oktober 2013 is een inloopbijeenkomst gehouden die door circa 10 personen werd bezocht. Tijdens deze inloopbijeenkomst zijn de plannen uiteengezet om dit al geruime tijd leegstaande kantoorgebouw geschikt te maken voor huisvesting van studenten en arbeidsmigranten. De aanwezigen waren positief over de ontwikkeling. De aanwezigen gaven aan dat ze blij zijn dat er iets gebeurt met het leegstaande pand. Van de inloopavond is een verslag opgemaakt. Deze is als bijlage opgenomen.
6.2
Vooroverleg
Er heeft vooroverleg met het Waterschap plaatsgevonden over dit plan (zie paragraaf 3.6). Vooroverleg met andere instanties is niet noodzakelijk omdat er geen rijks- of provinciale belangen aan de orde zijn.
6.3
Uitgebreide voorbereidingsprocedure
Op dit plan is de uitgebreide voorbereidingsprocedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) van toepassing.
27
28
BIJLAGEN
Bijlage 1
Akoestisch rapport met kenmerk 1301/076/MD-01 en memo Herbestemming kantoorpand Beukenlaan 77 met kenmerk 1301/076/MD-memo
Bijlage 2
Apollo rapport Eindhoven 2012
Bijlage 3
Verslag samenspraakbijeenkomst d.d. 22 oktober 2013
29
