Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling. Bouwenvelop. Seniorenwoningen Rijnweide. Concept, oktober 2014

Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling

www.utrecht.nl

Bouwenvelop

Seniorenwoningen Rijnweide Concept, oktober 2014

Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014

Bouwenvelop seniorenwoningen Rijnweide Concept, oktober 2014


Colofon Projectgroep Berend Jan Brijder Dirk Jan Hoekstra Helen Verouden Stephan de Bruin Tanja Lazaridis

Opdrachtgever Han Bleijs

Grafische realisatie Reo/Step/CAD-unit

Versiedatum 29-10-2014

Reproductiedatum 29-10-2014

Bestuurlijke besluitvorming


Inhoudsopgave Colofon 4 Hoofdstuk 1 Inleiding

6

1.1 Inleiding 1.2 Aanleiding 1.3 Doel van de bouwenvelop 1.4 Ligging en begrenzing plangebied

6 6 6 6

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

8

2.1 Eigendomssituatie 2.2 Bestemmingsplan 2.3 Ruimtelijk 2.4 Functioneel 2.5 Verkeer en parkeren

8 8 8 8 8

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten

12

Hoofdstuk 4 Onderbouwing

14

4.1 Beleidskaders 4.2 Ruimtelijk 4.3 Functioneel

14 14 15

Hoofdstuk 5 Onderzoek en haalbaarheid

18

5.1 Geluidhinder 5.2 Luchtkwaliteit 5.3 Externe veiligheid 5.4 Bedrijven en milieuzonering 5.5 Geurhinder 5.6 Archeologie en monumenten 5.7 Bodemkwaliteit 5.7 Water 5.8 Stedelijk Water 5.9 Flora en Fauna 5.10 Bomen 5.11 Duurzaamheid 5.12 Kabels en leidingen

18 18 18 18 18 18 18 18 19 21 21 21 21

5.13 Milieueffectrapportage 5.14 Gezondheid

21

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

22

6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Kostenverhaal 6.3 Planschade 6.4 Participatie en communicatie

22 22 22 22

Hoofdstuk 7 Plan van aanpak vervolproces

23

7.1 Te volgen planproces 7.2 Inspraak 7.3 Planning

23 23 23

Hoofdstuk 8 Bijlagen Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

1 2 3 4 5 6 7

Bomeninventarisatie Flora en Fauna onderzoek Acheologieonderzoek Kaart woonservicezones Kaart waterstand Bezonningsstudie Kaart kabels en leidingen



Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Inleiding Het plangebied is eigendom van ASR vastgoedontwikkeling N.V. ASR wil het gebied verkopen en is op zoek gegaan naar een ontwikkelaar. CZP investments is een ontwikkelaar die mogelijkheden ziet om op dit terrein woningen voor senioren te realiseren, een deel huurappertementen en een deel koopappartementen. Zij hebben daartoe een overeenkomst met ASR gesloten. Vanuit de woningen zal er de mogelijkheid zijn zorg in te kopen.

1.2 Aanleiding CPZ Investments heeft bij de gemeente een plan ingediend met ca 40 huurappartementen. Om te beoordelen of dit goed kan worden ingepast is er door de gemeente een quick scan gedaan (modellenstudie). De verwachting op basis van deze quick scan is dat er met de gemeente overeenstemming bereikt kan worden over het aantal te realiseren woningen en dat er een haalbaar plan kan worden gemaakt.

1.3 Doel van de bouwenvelop Doel van de bouwenvelop te bepalen binnen welke ruimtelijk en functionele randvoorwaarden in dit gebied een ontwikkeling gerealiseerd kan worden.

1.4 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied heeft een oppervlakte van ca 0, 81 ha en is gelegen aan de oostzijde van Vleuten. Het plangebied maakte oorspronkelijk deel uit van de kloostertuin van het klooster Spes Nostra. Het plangebied is onbebouwd. Het wordt aan de westzijde begrensd door achtertuinen van woningen aan de Poortland , aan de noordzijde door de weg Rijnweide en een vrijstaande woning , aan de oostzijde door de voormalige kloostertuin behorende bij de instelling Stepping Stones en aan de zuidzijde door een hospitium.


Afbeelding: Luchtfoto plangebied



Hoofdstuk 2 Bestaande situatie 2.1 Eigendomssituatie Het plangebied is eigendom van ASR vastgoedontwikkeling N.V.

2.2 Bestemmingsplan Het plangebied is gelegen in het gebied waar het bestemmingsplan Vleuten (2010) van toepassing is. Er zijn drie bestemmingen in het gebied. Het grootste deel van het plangebied valt onder de bestemming Maatschappelijk. De bebouwing hier is uitsluitend voor bergingen en kassen. Voor een kleiner deel aan de noordzijde is in het bestemmingsplan de bestemming Wonen opgenomen. Binnen het bouwvlak mag maximaal 40% worden bebouwd en is maximaal één bouwlaag toegestaan. Aan de hoogte van dit bouwvlak is echter goedkeuring onthouden door Gedeputeerde Staten. De hoogte is nu dus niet geregeld in een bestemmingsplan. Het westelijk deel van het plangebied heeft de bestemming Verkeer/Verkeer en Verblijf.

2.3 Ruimtelijk Het plangebied is onbebouwd en is ingericht met groen. Het maakt onderdeel uit van de voormalige kloostertuin van het klooster Spes Nostra. Het kloosterterrein is opzichzelf staand en naar binnengericht. Het kenmerkt zich door de groene opzet en het besloten karakter. Het ligt verborgen achter brede stroken groen en is vanuit de omgeving nauwelijks zichtbaar. Het voormalige klooster vormt de spil van het terrein en ligt centraal in het gebied. De randen van de kloostertuin zijn in de loop der jaren deels bebouwd. In de randen van de voormalige kloostertuin liggen enkele woningen en een hospitium. Deze bebouwing is kleinschalig en beperkt van omvang, ondergeschikt aan het kloostergebouw. Het plangebied heeft een rechthoekige vorm met een kleine uitstulping aan de oostzijde. Het rechthoekig deel heeft een lengte van ca 107 meter en een breedte van ca 66 meter Aan de oostzijde bevindt zich een kleiner deel met afmetingen van ca 28 bij ca 24 meter. In totaal heeft het gebied een oppervlak van ca 8110 m2


2.4 Functioneel Het plangebied maakt onderdeel uit van de voormalige kloostertuin. Het is groen ingericht; gras met aan de west- en noordzijde een brede strook beplanting en bomen. Aan de oostzijde wordt het begrenst door een bomenlaan. Er zijn drie boomsoorten in het gebied; berken, sierkersen en dennen. De berken staan langs de bomenlaan ten oosten van het oosten van het plangebied , de sierkersen en dennen staan in groenstroken langs de Rijnweide en in de groenstrook achter de woningen aan het Poortland. De beplantingsstrook waar de meeste bomen in staan bestaan uit de volgende heestersoorten; Botanische rozen, Spaanse aken, Venijnbomen en Elzen. Er is voor het plangebied een bomeninventariasatie uitgevoerd. Deze is opgenomen in de bijlage. Het kloostergebouw en het centrale deel van de kloostertuin is verkocht aan de instelling Stepping Stones. Dit is een instelling met 24-uurs zorg. Aan de zuidzijde van het plangebied is het hospitium Johannes gevestigd. Aan de oostzijde van het plangebied zijn enkele grondgebonden woningen gesitueerd.

2.5 Verkeer en parkeren Het plangebied kan worden ontsloten via de noordzijde; de Poortland of Hofland, Rijnweide en de Kloosterweide. Het voormalige kloostergebouw wordt bereikt via een oprijlaan vanaf de Hindersteinlaan. De overige bebouwing is het gebied wordt vanuit andere zijden bereikt; het hospitium vanuit de oostzijde (Poortland) en de woningen vanuit de noordzijde (Rijnweide) Het parkeren voor de bebouwing op het kloosterterrein is gekoppeld aan de bebouwing op kleine parkeerplaatsen en op het erf.

Afbeelding:

Huidige situatie - legenda

Huidige Situatie

Algemeen Plangrens Topografische gegevens 12 Functie(s) Houtwal Groen Verkeer en verblijf Bereikbaarheid Bestaande bomen



Afbeelding:

Bestemmingsplan - legenda

Uitsnede bestemmingsplankaart

Algemeen Plangrens Topografische gegevens 12 Bestemmingen Wonen Maatschappelijk Verkeer - Verkeer en verblijf Aanduidingen (bk) uitsluitend voor bergingen en kassen 40% bebouwingspercentage 12 maximale bouwhoogte in meters goedkeuring onthouden


Afbeelding: Eigendom

Eigendomssituatie - legenda Algemeen Plangrens 12 Topografische gegevens 6642 Kadastrale gegevens



Hoofdstuk 3 Uitgangspunten Algemeen Het plangebied vormt een onderdeel van het voormalige Kloosterterrein. De uitgangspunten voor het gehele voormalige Kloosterterrein zijn • Behoud van de groene kwaliteiten en het parkachtige karakter van het gebied. • Versterken van de ruimtelijke samenhang • Ontsluiten van het gebied vanaf de Hindersteinlaan • Vergroten van de toegankelijkheid van het gebied • Ruimte bieden voor het toevoegen van bebouwing Ruimtelijk Het plangebied bestaat uit twee delen waarop twee bouwvolumes worden gerealiseerd. • De bouwvolumes worden binnen de bouwgrenzen (zie uitgangspuntenkaart) gerealiseerd en groen ingepast. De open ruimte in de bouwvelden is gesitueerd aan de zijde van het binnengebied. • De bebouwing bestaat uit volumes waarvan de hoofdrichting overeen komt met die van het hospitium; de oost-west richting. • De bebouwing sluit qua beeld aan op den naastliggende bebouwing van het hospitium. • De bebouwing sluit qua hoogte aan op de naastliggende bebouwing. Er is niet meer dan één bouwlaag verschil. • De bebouwing wordt afgedekt met een kap. • Entrees bevinden zich aan de oosten westzijde van het gebouw. • De bebouwing is alzijdig. • Parkeren bevindt zich aan de westzijde van de gebouwen. • Er wordt rekening gehouden met privacy van omwonenden

•

Functioneel De functionele invulling is wonen (met zorg) voor ouderen. Binnen de bouwvlek is ruimte voor ca 40 woningen.

mogelijk en inpasbaar een (langzaam) verkeersroute te introduceren over het Kloosterterrein voor lokaal verkeer. Parkeren moet georganiseerd worden op eigen terrein of indien niet mogelijk op parkeerplaatsen op openbaar gebied. Er moet rekening gehouden worden met voldoende fietsparkeerplaatsen. Parkeernorm Het plangebied ligt in het gebied dat wordt aangeduid als C1; suburbaan. Hier gelden onderstaande normen. Afhankelijk van de soort functie en de grootte zal met behulp van een parkeerbalans de benodigde hoeveelheid parkeerplaatsen worden bepaald. Vooralsnog wordt er uitgegaan van 32 woningen kleiner dan 80 m2 en 8 woningen tussen de 80 en 120 m2. Functie


Max

Woning 80- 120 m2 bvo

1,35

1,60

Woning 55- 80 m2 bvo

1,20

1,40

Geoormerkte seviceflat / aanleunwoning

0,20

0,60

Buitenruimte • De open ruimte rondom de bouwvelden bestaat hoofdzakelijk uit gras. • De buitenruimte is collectief. • Geen bergingen, schuttingen en andere bouwwerken toegestaan. • Wanneer het verharde oppervlak toeneemt zal er een voorziening moeten worden getroffen om de afvoer te vertragen of zal er extra water moeten worden gerealiseerd (ter grootte van 15% van de extra verharding).

• •

Verkeer en parkeren Het plangebied is voor autoverkeer bereikbaar via de Poortland en Rijnweide of via de Hofland en Rijnweide. Langzaam verkeer bereikt het plangebied via Poortland of via Hofland naar Rijnweide. Voorkeur bestaat om indien

Min

• •

De bereikbaarheid en toegankelijkheid van het gebied voor onderhoudsmaterieel en hulpdiensten moet zijn gewaarborgd. De afvalvoorzieningen voor huishoudelijk afval moet voldoen aan de gemeentelijke normen voor de verschillende bouwvormen Parkeren is niet of nauwelijks zichtbaar vanuit het park Voor de buitenruimte rondom de bouwvelden wordt een parkontwerp gemaakt .

Afbeelding:

Uitgangspunten kaart legenda

Uitganspuntenkaart

•



Hoofdstuk 4 Onderbouwing Afbeelding: uitsnede

4.1 Beleidskaders

kaart structuurvisie

Structuurvisie Utrecht Het plangebied is in de structuurvisie aangeduid als stedelijk en groenstedelijk woonmilieu en valt onder het perspectief ‘binnentuin’. De opgave voor deze gebieden ligt in het onderhouden, vernieuwen en versterken van kenmerkende structuren binnen een wijk. Groensstructuurplan Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de stedelijke groenstructuur. Nota Stallen en parkeren Begin 2013 is de Nota Stallen en Parkeren opgesteld. Doel is om de leefbaarheid van de wijken te verbeteren en een kwaliteitsslag in de openbare ruimte te maken. Afbeelding: Luchtfoto Kloosterpark

Het is de uitdaging om een goede balans te houden tussen een aantrekkelijke stad aan de ene kant en een bereikbare stad aan de andere en om de potentie die Utrecht heeft te benutten. Ook kunnen parkeermaatregelen bijdragen aan de verbetering van de luchtkwaliteit en het goed bereikbaar houden van de vitale economische functies in de stad. Als bijlage bij deze nota is de Nota Parkeernormen Fiets en Auto gemaakt. Hierin staan aan de hand van een gebiedsindeling de normen voor fiets en auto die van toepassing zijn bij nieuwe ontwikkelingen.


4.2 Ruimtelijk Verkenning Kloosterterrein Het kloosterterrein is het hele gebied rondom het voormalige klooster Spes Nostra. Tot 2013 was het gebouw in eigendom van de Kloosterorde Spes Nostra. Daarna is het gebouw en de omliggende gronden verkocht aan de instelling Stepping Stones die er dementerenden gaat huisvesten. Het gebied ligt goed verborgen bij de entree van Vleuten. Het beeld vanaf de buitenkant is een groen gebied met veel grote bomen.

Afbeelding: Groene kwaliteiten Kloosterpark

Het voormalige klooster is bereikbaar vanaf de Hindersteinlaan. Deze toegang vormt in wezen de hoofdentree van het gebied. De overige bebouwing wordt ontsloten via afzonderlijke ‘zij- en achteringangen’ van het terrein. Deze toegangen zijn moeilijk te vinden. Anders dan het klooster dat altijd op het terrein gevestigd was heeft de nieuwe functie (stepping stones) meer behoefte aan aansluiting bij Vleuten. Dit geldt ook voor het hospitium. Andersom zou het openstellen van het gebied voor inwoners van Vleuten een toegevoegde waarde kunnen hebben.

Als reactie op verschillende bouwinitiatieven voor andere delen van het Kloosterterrein is voor het gehele Kloosterterrein een ruimtelijke verkenning gemaakt. Deze heeft als belangrijkste doel het parkachtige karakter te behouden en de ruimtelijke samenhang van het gebied te versterken. Doordat er in het verleden delen van het terrein afzonderlijk zijn verkocht en deze delen een eigen (achter)ingang gekregen hebben is in de huidige situatie de onderlinge samenhang beperkt. Het feit dat er op het terrein verschillende functies zijn en zullen komen die ook functioneel een relatie hebben (ouderen / zorg) geeft extra aanleiding voor deze samenhang. Het voormalige Kloosterterrein is een bijzonder gebied met veel groene kwaliteiten. Door het specifieke karakter onderscheid het gebied zich van andere delen van Vleuten en kan het gezien worden als een bijzonder en waardevol gebied. De kwaliteiten worden gevormd door de bomen op het terrein, het groen, een boomgaard, een houtwal die het terrein omringd en de laantjes. Het gebied heeft heldere ruimtelijke opzet die bestaat uit een groen binnengebied (voormalige kloostertuin) waarin het voormalige klooster centraal staat. Om dit groene binnengebied heen bevind zich twee bomenlanen. Samen met een de weg Kloosterwijde vormen deze een omgekeerde U. Om het groene binnengebied en het laantje heen bevindt zich een groene rand waarin een aantal gebouwen staan. In deze groene rand bevinden zich het hospitium, een aantal 2 onder één kap woningen, een vrijstaande woning en een bijgebouw in de vorm van een schuur/loods. Dit zijn losse volumes met veel open ruimte daartussen. De groene rand van het gebied wordt aan de buitenzijde begrensd door dichte houtwal die varieert in breedte.

Voor dit gebied zijn een aantal ambities geformuleerd: - het behouden van de groene kwaliteiten en het parkachtige karakter van het gebied Het gebied kan worden gezien als een verborgen parel in Vleuten. Het besloten karakter, het weelderige groen, de omvang van het terrein en de bijzondere geschiedenis zijn aspecten die het gebied een uniek karakter geven. Het groene binnengebied, de bomenlanen, de houtwal en de open groene ruimte tussen de bebouwing in de rand zijn elementen die onderdeel vormen van de groenstructuur van het gebied en behouden moeten blijven. Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014


In een gemeenschappelijk ‘parkontwerp’ zullen de partijen in het gebied een plan maken voor de buitenruimte en afspraken maken over het beheer van het gebied. - het versterken van de ruimtelijke samenhang Door het ontwikkelen van verschillende losse delen van het terrein in verschillende tijdsperiodes en zonder overkoepelende visie hebben de afzonderlijke percelen op het terrein geen relatie met elkaar. Ze hebben een eigen ontsluiting, ze zijn verschillend georiënteerd en verschillen korrelmaat en bouwstijl. De eenheid van het gebied is onder druk komen te staan. Door meer samenhang te brengen in het gebied middels een gezamenlijke ontsluiting en een gemeenschappelijk groen raamwerk kunnen de afzonderlijke delen de bijzondere kwaliteiten van het gehele terrein beter benutten en onderdeel gaan vormen van het park. - het ontsluiten van het gehele terrein vanaf de Hindersteinlaan Het ontsluiten van het gehele gebied vanaf de HIndersteinlaan zorgt ervoor dat alle gebouwen op het terrein een logische en directe aansluiting krijgen op de Hindersteinlaan. Daarbij kan gebruik gemaakt worden van de aanwezige padenstructuur van het terrein die de verschillende delen met elkaar verbindt en de afzonderlijke delen kan ontsluiten. Door het vervolmaken van deze deels aanwezige ring krijgt het gebied een gemeenschappelijke ‘drager’ en identiteit.

Afbeeldingen links: ontsluitingsprincipe huidige situatie en toekomstige situatie

Afbeelding rechts: ambitiekaart


-het vergroten van de toegankelijkheid van het gebied Het toegankelijk maken van het terrein voor bewoners van Vleuten zorgt ervoor dat het gebied beter verbonden wordt met de omgeving. Hierdoor kunnen omwonenden dit bijzondere gebiedje gebruiken voor een ommetje en vermindert het isolement van de huidige en toekomstige bewoners van het voormalige kloosterterrein. Het toevoegen van een functie in het centrale deel van het gebied zoals een dierenweide kan de levendigheid vergroten. - ruimte bieden voor het toevoegen van bebouwing De bebouwingsstructuur in het gebied biedt de mogelijkheid om zonder de structuur aan te tasten op een aantal plekken bebouwing toe te voegen. In de buitenrand van het gebied bevindt zich reeds bebouwing. Ook zijn er een aantal braakliggende en groene terreinen die zich lenen voor het toevoegen van bebouwing. Dit kan zorgen voor meer dynamiek in het gebied en grotere toegankelijkheid voor omwonenden. Nieuwe bebouwing moet passen in de structuur van het gebied. Dat betekent compacte bebouwing, veel groene open ruimte tussen de bebouwing, alzijdige oriëntatie, ontsluiting vanuit de ring, parkeren aan de buitenzijde, entrees aan buitenzijde en aan de ring, aansluiten op de omgeving (tav hoogte en beeldkwaliteit).

4.3 Functioneel Functies in het gebied sluiten op elkaar aan en passen bij het beschutte karakter van het gebied. Het initiatief van CZP bestaat uit ca 40 huurwoningen voor ouderen. Deze woningen zullen een hoog comfort- en prijsniveau hebben en er is de mogelijkheid om zorg te krijgen. Ca 32 woningen hebben een oppervlak dat kleiner is dan 80 m2. De overige woningen hebben een oppervlak tussen 80 en 120 m2.

4.4 Verkeer en parkeren Het plangebied is bereikbaar via bestaande wegen Poortland en Hofland. Er mogen geen doorkoppelingen voor snelverkeer geïntroduceerd worden. Langzaam verkeer is alleen voor de fiets mogelijk. Bromfietsers rijden om via de wegen Poortland en Hofland. De weg Kloosterweide blijft vrij van doorgaand snelverkeer.

4.5 Buitenruimte De locatie Rijnweide ligt strikt genomen buiten de 300 meter zone gerekend vanuit het centrum van de zone (zie kaartje in de bijlage) maar wel binnen 300 meter van een belangrijke ontmoetingsfunctie, namelijk het restaurant van Parkhof. Het winkelgebied van Vleuten ligt binnen 300 meter.

In een gemeenschappelijk ‘parkontwerp’ zullen de partijen in het gebied een plan maken voor de buitenruimte en afspraken maken over het beheer van het gebied.

In de onmiddellijke nabijheid komt de locatie Spes Nostra van Stepping Stones. Hier zal tot aan vrij zware (verpleeghuis-) zorg worden aangeboden. Een huisartsenpraktijk ligt op een steenworp afstand van deze locatie evenals een woonvoorziening voor gehandicapten. In de directe nabijheid is ook een hospitium, maar de nabijheid hiervan lijkt in dit kader niet van belang. Afbeelding luchtfoto Rijnweide

Al met al leent zich de locatie goed voor woningen gericht op mensen met een zekere zorgvraag. Indien er in het complex geen gegarandeerde 24-uurs zorg wordt afgegeven dan kan het complex hooguit onder de categorie rollatorgeschikte woningen vallen. De woningen zijn dan rollator toe- en doorgankelijk. Dit is een praktische voorwaarde voor het goed kunnen aanbieden van thuiszorg. Er is momenteel nog een beperkt tekort aan dit soort woningen in de wijk, de komende tijd zal dit licht gaan oplopen volgens de meest recente monitor WWZ. Als gevolg van de extramuralisatie die momenteel gaande is, waardoor mensen met een CIZ-indicatie met een ZZP van minder dan 4 niet meer van AWBZ-gefinancierde zorg gebruik mogen maken, zal de behoefte echter wel verder op gaan lopen. De vraag naar verzorgd wonen, dus echte servicewoningen met zorg op afroep, is de komende jaren wel groot in de wijk, ook in de duurdere huur. Deze woningen mogen dan alleen aan CIZgeïndiceerden worden toegewezen. Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014


Hoofdstuk 5 Onderzoek en haalbaarheid 5.1 Geluidhinder

5.7 Bodemkwaliteit

Er zal naar verwachtingen kunnen worden aan de eisen van de Wet geluidhinder. Hier zal wel nader onderzoek naar gedaan moeten worden.

Gezien het historische gebruik van deze locatie zal de bodemkwaliteit naar verwachting geen beperkingen leveren. Er zal wel nader onderzoek naar de bodemkwaliteit gedaan moeten worden.

5.2 Luchtkwaliteit Afbeelding Plangebied

Er zal naar verwachting kunnen worden voldaan aan de eisen van de wet Luchtkwaliteit. Hier zal wel nader onderzoek naar gedaan moeten worden.

5.3 Externe veiligheid Er zijn in de directe omgeving geen bedrijven en geen transporten in de omgeving die van invloed zijn op de externe veiligheid op de locatie.

5.4 Bedrijven en milieuzonering Er zijn in de directe omgeving geen bedrijven die een belemmering vormen voor de woningbouw.

5.5 Geurhinder Er vinden in de directe omgeving geen activiteiten plaats die geurhinder kunnen veroorzaken. Het aspect geur vormt geen belemmering voor de woningbouw.

5.6 Archeologie en monumenten De locatie ligt volgens de archeologische waardenkaart van in een zone van hoge archeologische verwachting. Vondsten gedaan bij de aanleg van de wijk De Tol zouden kunnen wijzen op de aanwezigheid of nabijheid van een nederzetting uit de Vroege Middeleeuwen. Gezien de bodemverstoringen die de voorgenomen ontwikkeling met zich mee zal brengen, is door de initiatiefnemer een verkennend archeologisch onderzoek door middel van grondboringen uitgevoerd. Conclusie uit dit onderzoek is dat in het plangebied conform de verwachting sprake is van geulafzettingen met jonge rivierklei op oeverwalafzettingen van de meandergordel van de Oude Rijn. Er zijn tijdens het booronderzoek geen archeologische indicatoren aangetroffen. Het advies is dan ook om geen vervolgonderzoek uit te laten voeren.


5.8 Water Wateropgave In de bestaande situatie is er geen sprake van een wateropgave in of rondom het plangebied. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is de wateropgave en de benodigde watercompensatie afhankelijk van de aard en omvang van de toename aan verhard, afvoerend oppervlak en van de omgang met het hemelwater. Om de waterhuishouding op orde te houden en wateroverlast te voorkomen, zijn bij een verhardingstoename van meer dan 500 m2 maatregelen vereist (administratieve ondergrens voor watercompensatie binnen de bebouwde kom).

De toename van verhard, afvoerend oppervlak dient met 15% gecompenseerd te worden, bij voorkeur met nieuw extra wateroppervlak. Dempingen dienen voor 100% gecompenseerd te worden, in principe in hetzelfde peilgebied waar de demping plaatsvindt. Als gevolg van de plannen zal er een verhardingstoename zijn van meer dan 500 m2. Er zullen dus maatregelen getroffen moeten worden. Welke maatregelen dit zijn zal duidelijk worden bij de verdere uitwerking van de plannen.

Het ontwerp van waterpasserende verharding in de openbare ruimte dient gericht te zijn op een robuuste systeemwerking en een optimaal beheer en onderhoud in de gebruiksfase. Het ontwerp dient te voldoen aan de ontwerpeisen van de gemeente Utrecht die zijn opgenomen in het vigerend Handboek Inrichting Openbare Ruimte. Indien mogelijk dienen de verhardingen als halfverhard of waterpasserend te worden uitgevoerd om de toename van verhard oppervlak zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken.

5.9 Omgang hemelwater Conform het voorgenoemde gemeentelijke en waterschapsbeleid dient het hemelwater bij sloop-nieuwbouwontwikkelingen zoveel mogelijk lokaal worden verwerkt. Het doel van dit beleid is om de oorspronkelijke, voorstedelijke waterhuishouding zoveel mogelijk te benaderen en de riolering en de zuivering minder te belasten met schoon hemelwater.

Afbeelding: houtwal

Flora en Fauna

Het bouwen en inrichten op de locaties betekent mogelijk een verstoring van beschermde planten en dieren die genoemd zijn in de Flora- en faunawet. Daarom dient door middel van een natuurtoets onderzocht te worden of de ingrepen nadelige gevolgen hebben voor beschermde inheemse soorten. Nadelige gevolgen dienen zo veel mogelijk voorkomen te worden. Op grond van de toets wordt tevens beoordeeld of een ontheffing ex art. 75 van de Flora- en faunawet moet worden aangevraagd.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dienen (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits ‘gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken’ en de waterkwantiteitstrits ‘water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren’ gehanteerd te worden. De gemeente Utrecht wil ruimtelijke ontwikkelingen optimaal benutten om te komen tot een duurzame omgang met het hemelwater. Infiltreren Het hemelwater dat op de daken en schone verhardingen (speelpleinen, wandelpaden) valt, kan rechtstreeks op het oppervlaktewater worden geloosd. Het is niet bekend of de gemiddelde lokale bodemgesteldheid en bodemopbouw geschikt is om een infiltratievoorziening te kunnen toepassen. Nader onderzoek naar de lokale doorlatendheid van de bodem en de haalbaarheid van een lokale infiltratievoorziening dient duidelijkheid te geven of een duurzame omgang met het hemelwater mogelijk is (infiltratie) of dat het doelmatiger is om het hemelwater rechtstreeks op de watergang te lozen. De toepassing van een bovengrondse infiltratievoorziening (bv. greppel of wadi) heeft hierbij de voorkeur. Hiervoor is in het plangebied wellicht voldoende ruimte beschikbaar.

In opdracht van de initiatiefnemer heeft een flora en faunaonderzoek plaatsgevonden. Daaruit blijkt dat het plangebied ecologische waarde heeft. Daarbij speelt mee dat het terrein braakliggend is, er geen verstoring Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014


plaatsvindt, er dichte begroeiing aanwezig is, alle begroeiingslagen aanwezig zijn en het gebied in verbinding staat met een groter groengebied. Tijdens het onderzoek zijn geen beschermde soorten of jaarrond beschermde nesten aangetroffen. De verwachting is daarom dat er geen ontheffing aangevraagd hoeft te worden. Voordat er werkzaamheden van start gaan zal er nog een ecologisch onderzoek uitgevoerd moeten worden.

5.10 Bomen In opdracht van de initiatiefnemer is een bomeninventarisatie uitgevoerd. In het plangebied bevinden zich 60 bomen; 12 solitaire bomen en 48 bomen die onderdeel uitmaken van de houtwal aan de noord- en westzijde van het plangebied. De solitaire bomen zijn berken. Twee van deze bomen zijn dood. De andere bomen hebben een redelijke tot goede conditie, maar zitten aan het einde van hun levenscyclus. De houtwal is zeer dichtbegroeid. In de houtwal staan verschillende boomsoorten zoals de veldesdoorn, berk, iep, grove den, els, kers en beuk. De kwaliteit van deze bomen is redelijk tot goed. Doordat het groen in het plangebied niet beheerd is, is de houtwal volledig dichtgegroeid.en zijn de ontwikkelingsmogelijkheden voor de bomen beperkt. De kroonstructuur is in de meeste gevallen matig.. Daardoor zijn de bomen niet geschikt om te verplanten. De houtwal zal worden versmald. Dit is mogelijk zonder de kwaliteit van de houtwal zwaar aan te tasten. Om een stabielere houtwal te krijgen zal een dunning uitgevoerd worden waarbij veel bomen geveld zullen worden. Hierdoor krijgt de onderbeplanting de kans om zich te ontwikkelen en ontstaat er een betere gelaagdheid in de houtwal.

5.11 Duurzaamheid Het programma Utrechtse energie legt bij woningbouw de nadruk op energiebesparing en toepassing van duurzame energie. Het beoogde programma biedt kansen hiertoe. Van de initiatiefnemer/ontwikkelaar wordt verwacht dat hij een visiedocument opstelt waarin verwoord wordt welke keuzes worden gemaakt op het gebied van duurzaamheid in dit project en waarom.


5.12 Milieueffectrapportage Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten. Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter ook initiatieven die onder de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. vallen dienen kritisch bekeken te worden of deze belangrijke nadelige milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld. De in dit plan opgenomen activiteit overschrijdt niet de voor deze categorie geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. Tevens zijn er, zoals blijkt uit voorstaande beschrijving van de milieuaspecten, geen andere factoren aanwezig die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER en is gezien de aard, omvang en ligging van het project geconcludeerd dat er geen sprake van aanzienlijke nadelige milieugevolgen. Er hoeft voor dit plan geen MER of m.e.r.-beoordeling te worden gemaakt.

5.13 Kabels en leidingen

5.14 Gezondheid Luchtverontreiniging De Hindersteinlaan is een vrij drukke weg in Vleuten. Volgens de gegevens die in de NSL monitoringstool staan ligt het aantal voertuigen dat ter plekke per etmaal passeert rond de 10.000. Direct langs de weg zal de concentratie verkeersgerelateerde luchtverontreiniging wel enigszins verhoogd zijn. De geplande woningen liggen op meer dan 50 meter van de weg, waardoor de verkeersgerelateerde luchtverontreiniging waarschijnlijk geen gezondheidkundige consequenties zal hebben voor de toekomstige bewoners.

Geluid Omdat de woningen op enige afstand van de weg liggen zal geluidhinder door verkeer gen belangrijk gezondheidsrisico met zich meebrengen. Desalniettemin is het altijd raadzaam om rekening te houden met geluid afkomstig van het verkeer. Ventilatie en temperatuur binnen Voldoende ventilatie in de geplande woningen is belangrijk. De eisen in het bouwbesluit zijn minimumeisen. Het verdient aanbeveling ervoor te zorgen dat het ventilatiesysteem in de woningen enige overcapaciteit heeft om ervoor te zorgen dat na een aantal jaren gebruik de capaciteit nog steeds voldoet. Verder is het raadzaam om bij installatie van een warmte terugwinningssysteem ervoor te zorgen dat het systeem goed onderhouden wordt en dat de buizen regelmatig gereinigd worden.

Afbeelding Voormalig Kloostergebouw

worden als ontmoetingsplek, mits van voldoende kwaliteit (zon en schaduw, beschutting tegen wind en verstaanbaarheid). Er zijn aanwijzingen dat ook voor oudere mensen tuinieren positieve effecten kan hebben voor de gezondheid. Het is daarbij belangrijk om de tuin niet alleen als zogenaamde ‘kijktuin’ in te richten, maar ervoor te zorgen dat er bepaalde voorzieningen zijn waardoor de bewoners ook actief iets in de tuin kunnen doen (bv. verhoogde rolstoeltoegankelijke plantenbakken). Indien gewenst kan de GG&GD hierover in overleg nader adviseren. Gezien de doelgroep is het van belang bij het stedenbouwkundig ontwerp rekening te houden met het toekomstig gebruik van de (semi) openbare ruimte. Hierbij zijn spraakverstaanbaarheid, zon en schaduw, en windhinder aspecten die bepalend zijn voor de milieukwalitei

Vooral voor ouderen is de temperatuur in de woningen belangrijk. Het verdient aanbeveling om voor voldoende zonwering (het liefst door middel van knikarmschermen, want die belemmeren de ventilatie het minste) te zorgen. Mogelijk is het ook raadzaam om de woningen te kunnen koelen. Vooral ouderen lopen gezondheidsrisico’s bij warm weer. Gezondheidsbevordering: De woningen zijn geprojecteerd in de voormalige kloostertuin. De ruimtelijke opgave van behoud van het groene karakter en herstel van de eenheid en samenhang is ook relevant voor gezondheid. Een groene omgeving is immers goed voor de gezondheid. En het is voor toekomstige bewoners belangrijk dat zij in beweging blijven en gemakkelijk van de andere functies op het terrein gebruik kunnen maken. Ook het beter ontsluiten van het terrein voor omwonenden is belangrijk, zowel voor de omwonenden die meer gebruik kunnen maken van dit groene terrein voor een ommetje, als voor de bewoners die daardoor minder geïsoleerd wonen. Ook ontsluiting van het terrein met een fietspad is wenselijk vanuit gezondheidsoogpunt. Indien de buitenruimte collectief is en toegankelijk voor bewoners, moet nadrukkelijk rekening gehouden worden met de bruikbaarheid van het gebied door de bewoners. De buitenruimte kan benut Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014


Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid Het plangebied is in eigendom van ASR vastgoedontwikkeling N.V. CZP als ontwikkelaar en beoogd eigenaar, draagt zorg voor het bouwen woonrijp maken van het terrein. De economische haalbaarheid is voor rekening en risico van CZP.

6.2 Kostenverhaal De gemeente Utrecht voert zelf geen grondexploitatie binnen het (bestemmings)plangebied. Er worden ten behoeve van (nieuw) openbaar gebied geen gronden door de exploitant aan de gemeente geleverd. De kosten die gemaakt moeten worden in de openbare ruimte ten behoeve van dit plan, komen ten laste van de initiatiefnemer. De kosten van het opstellen en begeleiden van het bestemmingsplan worden gedekt uit de leges die de gemeente daarvoor int op grond van de legesverordening. De kosten voor de benodigde onderzoeken ten behoeve van het bestemmingsplan komen voor de rekening van de initiatiefnemer.

6.3 Planschade De exploitant vrijwaart de gemeente van schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro. Dit wordt nader vastgelegd in de (anterieure) overeenkomst.

6.4 Participatie en communicatie Er is gekozen voor het participatieniveau ‘raadplegen’. Er zal een inloopavond worden georganiseerd. Voorafgaand zal de wijkraad Vleuten de Meern in een brief geïnformeerd worden.


Hoofdstuk 7 Plan van aanpak vervolgproces 7.1 Te volgen planproces Om de voorgestelde ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanwijziging nodig. Nadat de Bouwenvelop is vastgesteld, door het college van burgemeester en wethouders en de benodigde onderzoeken zijn uitgevoerd, zal een ontwerp-bestemmingsplan worden opgesteld. De Bouwenvelopis hiervoor het kader. Voordat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage kan worden gelegd moet er een overeenkomst zijn getekend.

7.2 Inspraak Na vaststelling van de Bouwenvelop wordt er voor deze locatie een ontwerpbestemmingsplan opgesteld en ter inzage gelegd. Bewoners hebben de mogelijkheid zienswijzen in te dienen.

7.3 Planning De verwachting is dat de bouwenvelop door het college van burgemeester en wethouders eind 2014 zal worden vastgesteld. De doorlooptijd van het bestemmingsplan tot en met vaststelling door de gemeenteraad bedraagt circa 10 maanden. Onderstaande onderzoeken zullen door de initiatiefnemer aangeleverd moeten worden: • beschrijving, motivatie en tekeningen van het project(gebied), aanleiding en doelstelling wijziging • de ruimtelijke effecten van het project op de omgeving • resultaten van toets aan milieuwetgeving en -beleid op gebied van duurzaam bouwen, energiebesparing en stedelijke groenstructuur; vergunning/meldingplicht wet milieubeheer, kwaliteit van geluid, bodem, en lucht, flora en faunawetgeving, externe veiligheid en vervoer gevaarlijke stoffen.

• • • •

afweging van betrokken cultuurhistorische en archeologische belangen de watertoets ondergrondse infrastructuur (o.a. kabels en leidingen) een planschaderisico analyse



Hoofdstuk 8 Bijlagen .1 Bomeninventarisatie Afbeelding Bomenkaart

14

17 19 20

22 23

26 25

21

24

12

27 28

16

18

13

15

30 31

29

11

32

10

33

9

34

35

8 36

40 41 42 39 43 38 44 45 46 49 50 48 47 51 52 54

37

53 56 57

7 6 5 4

55 58

3 59

60

2 1


Afbeelding Bomenlijst



Afbeelding Bomenlijst


Afbeelding Woonservicezones



Afbeelding: Hoogtekaart


www.utrecht.nl

StadsOntwikkeling

Bezoekadres Ravellaan 1, 3533 JE Utrecht Postadres Postbus 8406, 3503 RK Utrecht Telefoon 030 - 286 00 00 Fax 030 286 0235 Mail [email protected]

Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling. Bouwenvelop. Seniorenwoningen Rijnweide. Concept, oktober 2014

Recommend Documents