Ruimtelijk-economisch onderzoek planvorming Steynlaan Naar een optimale invulling van de 'Eneco-locatie'
Arnhem, november 2011
Ruimtelijk-economisch onderzoek planvorming Steynlaan Naar een optimale invulling van de 'Eneco-locatie'
Uitgebracht aan: Woningcorporatie Seyster Veste Seinpost Adviesbureau BV drs. M.J.M. Vaessen E. Udo Msc. Projectnummer: 31109
Arnhem, november 2011
Inhoudsopgave
1
Advies
1
2
Onderbouwing
3
2.1
dagelijkse sector
3
2.2
Benchmark
4
2.3
Analyse alternatieve locaties voor vestiging supermarkt
6
Bijlagen Bijlage 1
Aanleiding en uitvoering onderzoek
Bijlage 2
Trends en ontwikkelingen in de detailhandel
11
Bijlage 3
Overzicht bestaande supermarkten Zeist
13
Bijlage 4
Vergelijkingen op hoofdbrancheniveau
15
Bijlage 5
Afwegingskader supermarktlocaties
17
9
1
Advies
De vraagstelling: invulling van de ‘Eneco-locatie’ Steynlaan Seyster Veste herontwikkelt de voormalige Eneco-locatie aan de Steynlaan. De plannen omvatten de verplaatsing van de Hoogvliet-supermarkt naar deze locatie, plus andere detailhandel en enige horeca (totaal 3.300 m2 BVO). De gemeente wil, alvorens toestemming te geven voor deze ontwikkeling, een helder afwegingskader voor de verplaatsing van de Hoogvliet. Die moet een studie naar mogelijke alternatieve invullingen van de Eneco-locatie omvatten. Ook een onderzoek naar alternatieve locaties voor de Hoogvliet is gewenst. De effecten op de supermarktstructuur in zijn geheel zijn daarbij van belang. Dit onderzoek is een vervolg op een DPO dat eerder dit jaar specifiek voor de supermarktstructuur door Seinpost is uitgevoerd in het kader van de herontwikkeling van de Eneco-locatie. Hierbij is aangetoond dat op basis van landelijke kentallen en specifieke gegevens over de supermarktstructuur in Zeist, nu en in de toekomst, de verplaatsing en vergroting van de Hoogvliet haalbaar is. De uitbreidingsruimte is circa 1.200 – 1300 m2 BVO). De locatie aan de Steynlaan is geschikt bevonden vanwege de ligging in een aanloopgebied en de spreiding van supermarkten over het centrum. Distributieve ruimte supermarktaanbod in Zeist De eerste uitkomsten van het koopstromenonderzoek Randstad waaraan ook Zeist heeft deelgenomen, bevestigen de berekeningen die in maart 2011 zijn gemaakt over de distributieve ruimte bij supermarkten in Zeist. De geconstateerde koopkrachtbinding is iets lager dan de ingeschatte, maar de koopkrachttoevloeiing is iets hoger. De distributieve ruimte voor supermarkten is 400- 450 m2 BVO hoger dan eerst was geschat op basis van landelijke ervaringen (op een totaal van 17.500 m2 BVO). Hierbij is rekening gehouden met de planvorming voor de aanpassingen (uitbreidingen) van de wijkwinkelgebieden (Kerckebosch en De Clomp), maar nog niet met het verdwijnen van de ALDI uit het centrum. De verplaatsing en uitbreiding van de Hoogvliet naar de Eneco-locatie is daarmee op basis van distributieve argumenten te verdedigen. Supermarktstructuur Zeist is in evenwicht De verhouding tussen het supermarktaanbod in de wijken en in het centrum is in balans. Er zijn ruim meer meters in de wijken aanwezig dan in het centrum. Het aanbod in De Clomp en in Kerckebosch wordt bovendien in de nabije toekomst nog versterkt. Belangrijk is dat inwoners van de kern Zeist in alle gevallen binnen een straal van maximaal 1,5 kilometer een supermarkt aantreffen. De verplaatsing van één supermarkt op een totaal van tien heeft daarop geen invloed. Alternatieve supermarktlocaties in of nabij het centrum: bijna alle zijn minder aantrekkelijk dan planlocatie ‘Eneco’ De onderzochte alternatieve locaties scoren op criteria als bereikbaarheid, parkeren, pandeigenschappen en de relatie met omliggende bewinkeling alle minder goed dan de Eneco-locatie. Alleen de hoek Laan van Beek en Royen/2e Hogeweg scoort ‘goed’, en als het gaat om bereikbaarheid ‘beter’. Echter, de beschikbare ruimte is beperkt. Het realiseren van een grote supermarkt (2.000 m2 BVO zoals op de Steynlaan is voorzien), aangevuld met voldoende parkeerruimte, is daar niet haalbaar. De effecten op de supermarktstructuur zijn voor alle alternatieve locaties klein tot nihil.
1
Detailhandelsaanbod Zeist is relatief beperkt, leegstandcijfer lager dan gemiddeld Het totale winkelapparaat van Zeist is, in vergelijking met plaatsen van dezelfde omvang, beperkt van omvang. De leegstand is relatief minder hoog. Daarmee is de detailhandelssituatie in Zeist gezond te noemen. In de volgende branches is (gezien het ondergemiddelde aanbod) nog marktruimte: schoenen & lederwaren, sport & spel, hobby, plant & dier, doe-het-zelf, wonen. Door specifiek onderzoek en contacten met marktpartijen is de precieze haalbaarheid te bepalen. Alternatieve invulling planlocatie: supermarkt is, gezien ambities en voorwaarden, noodzakelijk De invulling moet een versterking voor het gebied zijn, de winkelstructuur in Zeist niet verstoren èn financieel aantrekkelijk zijn (vanwege de forse herontwikkelingsopgave). Het uitgangspunt is een huurprijs van € 220,- per m2 inclusief de parkeerplaatsen Dat stelt beperkingen aan de invulling: alleen detailhandel en horeca kunnen dit opbrengen. Een supermarkt kan zelfstandig voldoende vloerproductiviteit behalen om deze huurprijs op te brengen. Een aantal grootschalige formules die een aanvulling betekenen op het aanbod in Zeist, kunnen op deze locatie niet zelfstandig een huuropbrengst van €200 per m2 BVO bereiken. Dat heeft te maken met hun specifieke concurrentiepositie, met de ruimtelijk-economische positie van de Steynlaan en met de aard van de locatie (o.a. betaald parkeren). Voor de resterende meters geldt, dat een supermarkt als naaste buur attractief is. Daarmee kunnen hogere huuropbrengsten worden behaald: hoger dan zònder een supermarkt als trekker. Een ander voordeel van de verplaatsing van de Hoogvliet is dat Seyste Veste op de te verlaten locatie een woningontwikkeling realiseert en zo daadwerkelijk m2 winkeloppervlak uit de markt neemt. Aanvullend biedt een aantal nog ontbrekende formules kansen De invulling met Hoogvliet zou dus aangevuld kunnen worden met één of twee formules. ‘Grotere’ (minimaal 600 m2 WVO) formules die op deze plek een aanvulling kunnen betekenen, zijn: Baderie, Bever Zwerfsport, Colors@home, Decorette, Formido, Intertoys, Kwantum. Deze zijn nu niet aanwezig in Zeist (vestigers van buitenaf). MKB-invulling: sturing gewenst Een goed alternatief is het maken van een mix tussen grootschalige formules en kleinere MKB-bedrijven. Ambachtelijke dienstverlening is ook een optie, als voldoende ‘verkoopfunctie’ aanwezig is en er genoeg trekkracht direct in de omgeving is. Het MKB zou bijvoorbeeld door verplaatsing (bij voorkeur met tegelijkertijd een vernieuwings- of innovatieslag) van elders een aansluiting moeten betekenen op het aanbod elders in de straat. Hierbij is ‘sturing’ om voldoende identiteit te verkrijgen, waarschijnlijk nodig. Leeswijzer In hoofdstuk 2 is de onderbouwing van het advies te lezen. Het rapport bestaat verder uit een aantal bijlagen: In bijlage 1 wordt de vraagstelling en uitvoering vaan het onderzoek beschreven; Bijlage 2 geeft de belangrijkste trends en ontwikkelingen wat betreft de detailhandel; Bijlage 3 duidt de bestaande supermarktstructuur in Zeist aan; Bijlage 4 toon grafisch de vergelijkingen op hoofdbrancheniveau tussen Zeist en kernen van vergelijkbare grootte; Bijlage 5 biedt het afwegingskader voor supermarktlocaties in het centrum van Zeist (Eneco-locatie versus negen andere locaties, door de gemeente aangedragen).
2
2
Onderbouwing
Het ruimtelijk-economisch onderzoek voor de Eneco-locatie aan de Steynlaan moet de onderbouwing geven voor de functionele invulling. Eerder is voor deze locatie onderzoek verricht naar de mogelijkheden om hier o.a. een supermarkt te huisvesten die elders in Zeist is gevestigd. Op basis van lokale gegevens over de supermarktstructuur en landelijke gegevens over koopstromen, is dit aantoonbaar. Maar in overleg met de gemeente wil Woningcorporatie Seyster Veste een analyse die duidelijkheid geeft over: 1. de vraag of het toevoegen van winkelmeters in Zeist in zijn algemeenheid redelijkerwijs is te verdedigen; 2. de mate waarin sprake is van een evenwichtige supermarktstructuur in Zeist, waarbij aangetoond moet worden dat de wijkfunctie stevig genoeg is; 3. de vraag of er alternatieve supermarktlocaties zijn in het centrumgebied, die meer voor de hand liggen; 4. de vraag of er een alternatieve invulling is voor de Eneco-locatie met andere (detailhandels)functies van voldoende trekkracht, waarbij uitgangspunt is dat deze locatie een forse investeringsopgave heeft om de door alle partijen gewenste herontwikkeling van de grond te trekken. Dit hoofdstuk geeft antwoorden op deze vragen en vormt daarmee de onderbouwing van het advies zoals dat in hoofdstuk 1 is verwoord. Voordat ingegaan wordt op de benchmark van de hoofdbranches bespreken wij eerst de situatie in de dagelijkse sector (waartoe ook de supermarkten behoren.
2.1
dagelijkse sector
Seinpost heeft in maart 2011 een DPO-berekening betreffende de dagelijkse sector uitgevoerd over de Eneco-locatie. Daarbij is uitgegaan
van de volgende cijfers: de koopkrachtbinding van de inwoners in Zeist aan de aan het eigen dagelijkse winkels in Zeist bedraagt 93% en de koopkrachttoevloeiing (vanwege inwoners van buiten Zeist) is 14%. Deze berekening is gedaan op basis van de gemiddelde situatie in Nederland voor dit soort kernen met deze ligging. Inmiddels zijn de eerste gegevens bekend over het koopstromenonderzoek Randstad dat medio 2011 is uitgevoerd door I&O Research. Zeist heeft hier ook aan meegedaan. De gegevens over koopstromen in Zeist zijn vooruitlopend op de officiële rapportage al vast aan ons bekend gemaakt om te bezien of de inschatting op basis van landelijke maatstaven ook daadwerkelijk klopt. De gemeente heeft dit mogelijk gemaakt opdat de advisering betreffende de ontwikkeling van de Eneco-locatie zo goed mogelijk kan worden onderbouwd. De gemeten koopkrachtbinding wat betreft de dagelijkse sector (inclusief de supermarkten) is door I&O Research bepaald op 91% en de koopkrachttoevloeiing op 18%. De conclusie luidt dat deze gegevens niet noemenswaardig afwijken van de eerdere inschattingen in maart 2011. In maart 2011 is op basis van de landelijke ervaringen een maximale ruimte berekend voor supermarkten van 14.650 m² WVO1. Hiertoe zijn alle landelijke normen gebruikt. Als wij de gegevens van het koopstromenonderzoek nu invoeren, dan levert datzelfde rekenwijze iets meer dan 15.000 m² WVO op. De beschikbare supermarktruimte voor 2020 is dus nog iets hoger. Er resteert dus nog distributieve ruimte voor supermarkten. Wij hebben
1
WVO = Winkelvloeroppervlak , dit zijn alle voor de consument toegankelijke en zichtbare
ruimten. De verhouding tussen WVO en BVO, het bruto vloeroppervlak, is gemiddeld 100:120.
3
die in maart 2011 bepaald op ongeveer 1000 m² WVO. Dit lijkt dus nog aan de krappe kant. Op basis van de gegevens uit het koopstromenonderzoek is de extra distributieve ruimte ca. 1350 m² WVO. Bovendien is de locatie van de ALDI (600 m² WVO) in het centrum nu opgeheven (en zat nog wel in de rekensommen). Dit blijft een potentiële locatie, maar die zal naar alle waarschijnlijkheid niet meer worden ingevuld. Indien dat inderdaad zo is dan is de uitbreidingsruimte 1000 m² WVO + 350 m² WVO + 600 m² WVO = 1950 m² WVO. Voor de gemeente is dit planologisch 2300 – 2400 m² BVO (de omrekenfactor tussen WVO en BVO bedraagt tegenwoordig ongeveer 1,2).
Deze twee vergelijkingen gecombineerd geven aan welke formules in Zeist ontbreken en waarvoor mogelijk ook marktruimte in de betreffende hoofdbranche is.
In de planvorming van de verplaatsing van de Hoogvliet worden de meters op de bestaande locatie uit de markt genomen en zal de nieuwe winkel ca. 1200 – 1300 m² BVO groter zijn dan de bestaande. Dit valt ruim binnen de berekende distributieve ruimte.
Op de eerste plaats blijkt hieruit dat Zeist - in vergelijking met andere plaatsen - een winkelapparaat heeft dat enigszins ondergemiddeld van omvang is. Het aanbod bedraagt ruim 88.000 m2 WVO t.o.v. gemiddeld ruim 84.000 m2 WVO in de klasse 30.000-50.000 inwoners, en bijna 160.000 m2 in de klasse 50.000-100.000 inwoners. Op groepsniveau geldt dat Zeist relatief veel aanbod heeft in ‘Mode & luxe’ en juist weinig in ‘In/om huis’. De leegstand is eveneens erg laag (ruim 6.000 m2 WVO t.o.v. gemiddeld ruim 8.500 m2 WVO in de klasse 30.000-50.000 inwoners en bijna 17.000 m2 in de klasse 50.000-100.000 inwoners.)
2.2
Benchmark
Om inzichtelijk te maken welke invullingen voor de planlocatie mogelijk relevant zijn, is op basis van Locatusgegevens2 een tweetal vergelijkingen gemaakt: − een vergelijking van het aanbod op hoofdbrancheniveau tussen Zeist en het aanbod dat voorkomt in plaatsen van vergelijkbare omvang. − een vergelijking tussen de (grootschalige) winkelformules in de door ons als kansrijk geschatte branches die niet in Zeist aanwezig zijn maar wel in plaatsen van 40.000 tot 60.000 inwoners.
2
Locatus is een bedrijf dat landelijk gegevens inventariseert over consumentgerichte
commerciële voorzieningen waaronder detailhandel.
4
Vergelijking op hoofdbranches De grafieken in bijlage 4 geven de vergelijking tussen het aanbod in Zeist (51.230 inwoners volgens Locatus,) en de grootteklasse 50.000100.000 inwoners. Omdat Zeist qua inwoneraantal in de lage regionen van deze klasse zit, is eveneens een vergelijking gemaakt met de klasse daaronder (30.000-50.000 inwoners).
Uit de in deze grafieken weergegeven cijfers komen de volgende hoofdbranches als kansrijk naar voren (omdat het aanbod in Zeist relatief laag is): − Schoenen & lederwaren − Sport & spel − Hobby − Plant & dier − Doe-het-zelf − Wonen Vergelijking op formules De Eneco-locatie moet een (of enkele) trekker(s) hebben die kunnen zorgen voor voldoende commerciële uitstraling. De trekkracht vertaalt zich hierbij ook in schaal en omvang. Er dient zich een grootschalige
formule te vestigen waarbij wij als uitgangspunt hebben gesteld dat deze minimaal 700 m2 BVO groot dient te zijn. De namen van formules in tabel 2.1 die meestal van minimaal deze omvang zijn, komen thans niet in Zeist voor, maar wel in plaatsen van tussen de 40.000 en 60.000 inwoners: Tabel 2.1 grootschalige formules niet gevestigd in Zeist Ado Bike
Colors@home
Keukenkampioen
Auping Plaza
Decorette
Keukenmax
Babyplanet
Duthler
Kwantum
Baderie
Expert
Life&Garden
Beddenreus
Formido
Matras Concorde
Beter Bed
Brando
Otak
Bever Zwerfsport
Harense Smid
Perry Sport
Bike Totaal
Intertoys
Sligro
Brugman Keukens
Jysk
Trendhopper
Bruynzeel Keukens
Keukenconcurrent
Wibra
Bulthaup De vetgedrukte formules achten wij vanwege de locatiespecifieke kenmerken (ligging, bereikbaarheid) en/of specifieke vestigingseisen van de betreffende formule niet of minder geschikt voor de planlocatie. Mogelijk zijn deze wel interessant voor andere locaties in (het centrum van) Zeist. Confrontatie marktmogelijkheden hoofdbranche en formules Als wij de eerste en tweede vergelijking (dus hoofdbranches en formules) naast elkaar zetten, wordt duidelijk welke formules interessant zijn omdat er weinig aanbod in Zeist in de betreffende
hoofdbranche is. Het gaat om de volgende formules: • Baderie • Bever Zwerfsport • Colors@home • Decorette • Formido • Intertoys • Kwantum • Matras Concorde • Otak Toetsing aan voorwaarden Seyster Veste heeft een aantal voorwaarden gesteld aan de ontwikkeling van de Eneco-locatie. Die houden in dat de invulling een versterking voor het gebied moet zijn, de winkelstructuur in Zeist niet verstoort en financieel aantrekkelijk is (i.v.m. de forse herontwikkelingsopgave die hier ligt). De herontwikkeling van de locatie behelst in totaal 3.300 m2 BVO. In de exploitatie is het uitgangspunt om een huuropbrengst van ongeveer € 220,- per m2 per jaar te behalen. Deze ambitie is tamelijk fors als gekeken wordt naar de huidige huursituatie in Zeist. Bij Funda staan op dit moment 14 winkels te huur aangeboden. De Bergweg scoort per m2 het laagst (maximaal €120 per m2 per jaar). De hoogste huur aan de Slotlaan bedraagt € 321 per m2 per jaar voor 140 m2. In Belcour (Emmaplein) staat een pand te huur voor € 300 per m2 per jaar. De huren op de 1e en 2e Hogeweg liggen op ongeveer € 200 per m2 per jaar. In de Steynlaan, zo blijkt ook uit gegevens van andere bedrijfsmakelaars, liggen de huren meestal onder of op het niveau van €200 per m2 per jaar. Bij deze gegevens dient echter een kanttekening te worden gemaakt. De Eneco-locatie omvat een groot oppervlak, waar zich een trekker dient te vestigen van voldoende schaal. Bij een grotere afname van m2 daalt op basis van het marktmechanisme de huurprijs per m2.
5
Een huurniveau van ongeveer € 220 per m2 kan slechts gedragen worden door detailhandel en horeca. Ambachtelijke dienstverlening is niet helemaal uitgesloten, indien er voldoende verkoopfunctie aanwezig is en gebruik kan worden gemaakt van trekkracht er direct naast. Nietcommerciële functies, zoals een bibliotheek of medische en welzijnsfuncties, kunnen soms aantrekkelijk zijn vanwege de langlopende huurcontracten. Maar deze functies bereiken veel lagere huurprijzen en kunnen daarom niet voor deze vestiging in aanmerking komen. Er is dan geen basis voor een gezonde vastgoedexploitatie. Supermarktorganisatie Hoogvliet heeft zich geïnteresseerd verklaard om op de Eneco-locatie een supermarkt van maximaal 2.000 m2 BVO te vestigen. Verder is ca. 250 m2 BVO gereserveerd voor horeca (aan de voorzijde). Dat betekent dat in deze situatie voor circa 1.000 m2 BVO een invulling gezocht moet worden. Indien hier geen supermarkt wordt gevestigd is er (afgezien van de horeca-invulling) ruimte voor ongeveer 3.050 m2 BVO, nader in te vullen met consumentgerichte (commerciële) functies. Een supermarkt is een trekker die het voor andere winkels attractief maakt om ernaast of dichtbij gevestigd te zijn. Wanneer we uitgaan van de komst van Hoogvliet, zijn meer invullingen mogelijk voor de gestelde huurprijsambitie. Ook mèt een supermarkt valt - vanwege de huurprijs waarschijnlijk een aantal formules af. Dit zijn Matras Concorde en Otak. Mogelijke combinaties met een Hoogvliet van 2.000 m2 BVO zijn (metrages indicatief): 1. Formido of Kwantum 1.000 m2 BVO 2. Baderie 500 - 700 m2 BVO Colors@home/Decorette 500 - 700 m2 BVO 3. Bever Zwerfsport 600 - 700 m2 BVO Intertoys 300 - 400 m2 BVO De invulling met Hoogvliet zou dus aangevuld kunnen worden met één of twee van deze formules. Een alternatief is een mix te maken tussen grootschalige formules en kleinschalig MKB. Dit MKB zou bijvoorbeeld door verplaatsing (bij voorkeur met een gelijktijdige vernieuwings- of
6
innovatieslag) van elders een aansluiting moeten betekenen op het aanbod in de straat. Hierbij is ‘sturing’ om voldoende identiteit te verkrijgen waarschijnlijk nodig. Verplaatsing kan als bijkomend voordeel hebben dat op minder geschikte locaties winkelketens uit de markt worden genomen. Zonder een supermarkt als trekker, zullen potentiële huurders minder willen betalen. Als wij de andere grootschalige formules (minimaal 700 m2 BVO) beschouwen die een aanvulling betekenen op het aanbod in Zeist, dan moet uitgesloten worden dat deze zelfstandig een huuropbrengst van €220 per m2 BVO dragen. Dit vanwege onder meer hun specifieke concurrentiepositie, vanwege de ruimtelijk-economische positie van de Steynlaan en vanwege de aard van de locatie (‘achterzijde’ van een monumentaal front). Bij een verplaatsing van de Hoogvliet moet tevens worden bedacht dat op de te verlaten locatie winkelmeters uit de markt moeten worden genomen. Deze actie versterkt de winkelstructuur (compacter) omdat sprake is van het uit de markt nemen van een solitaire locatie.
2.3
Analyse alternatieve locaties voor vestiging supermarkt
In deze paragraaf zetten wij de door de gemeente aangedragen alternatieve supermarktlocaties af tegen de planlocatie. Wij beoordelen deze op de volgende kenmerken: bereikbaarheid, parkeren, (eventuele) pandeigenschappen, de relatie met omliggende bewinkeling en het effect op de totale supermarktstructuur (wordt deze evenwichtiger of niet).
Afwegingskader op basis van kwaliteiten en voorwaarden In tabel B5.1 in bijlage 5 staat het afwegingskader weergegeven. Bereikbaarheid en parkeren zijn voor supermarkten zeer belangrijk, samen met de pandeigenschappen (formaat: de minimale eisen voor een full service-supermarkt zijn tegenwoordig zo’n 1.400 m2 BVO).
Parkeren dient op korte afstand mogelijk te zijn. Betaald parkeren is een nadeel, zeker als - zoals in grote delen van Zeist - alleen dagkaarten mogelijk zijn (daarmee zijn die plaatsen minder geschikt voor het doen van boodschappen). De loopafstanden voor het parkeren mogen maximaal zo’n 100 meter zijn, maar bij voorkeur korter dan 50 meter. Een supermarkt in combinatie met dagelijkse specialisten en/of andere doelgericht frequent bezochte winkels (zoals huishoudelijkeartikelenwinkels) zijn extra aantrekkelijk voor de consument die het liefst zo snel mogelijk boodschappen doet (zie hoofdstuk 2 trends en ontwikkelingen). Dit laatste is geen voorwaarde, maar wel een pre. Als laatste is het van belang of de betreffende locatie een directe aansluiting heeft op de bestaande winkelstructuur. Gezien deze voorwaarden en eisen vallen de volgende alternatieve supermarktlocaties direct af: − Hoek Rozenstraat/Voorheuvel 37-43; − Hoek Rozenstraat/Voorheuvel 45 + achterzijde; − Hoek Montaubanstraat/1e Hogeweg (vm. Mitra, nu leeg); − Hoek Montaubanstraat/1e Hogeweg (De Peppel). De overige locaties zijn wel geschikt om een supermarkt te vestigen, maar hebben alle meer nadelen dan de planlocatie. De locatie hoek Laan van Beek en Royen/2e Hogeweg is gunstig gelegen (beter bereikbaar), echter het perceel is relatief klein. Bovendien is in de directe omgeving vooral dienstverlening (en woningen) gelegen. Effecten op de structuur In het afwegingskader is voor elke locatie aangegeven, welk effect de verplaatsing van de Hoogvliet op de structuur zal hebben. Hoogvliet ligt nu solitair, maar in de kern Zeist vrij centraal. De locatie ‘Eneco’ en vrijwel alle alternatieve locaties liggen eveneens vrij centraal (niet in de wijken). De op de grootste afstand van het centrum (Markt) gelegen locatie is de hoek Laan van Beek/2e Hogeweg (de afstand vanaf de Markt is ruim 700 meter). Deze locatie ligt naast de wijk Kerckebosch. In zekere zin wordt met een eventuele supermarkt op deze locatie de zuidoostkant van Zeist versterkt, maar er ontstaat meteen sterke
concurrentie voor de winkels in deze wijk (consumenten willen de boodschappen zo veel mogelijk dichtbij doen). De verplaatsing van één supermarkt op een totaal van tien supermarkten in wat wij als de kern beschouwen (plus AH Kerckebosch) heeft in principe weinig gevolgen voor de structuur. Ter illustratie geven wij in tabel 2.2 de huidige verdeling van het aantal vierkante meters van de centraal gelegen supers3 versus de wijksupers.
Tabel 2.2 Verdeling supermarkten ‘centraal’ vs. ‘wijken’ WVO centraal wijken incl. Kerckebosch
3.832 + Lidl ca. 800* 6.491
* schatting, geen bronnen beschikbaar
De wijksupermarkten worden met 800-1.300 m2 WVO (De Clomp) en 1.000 m2 (Kerckebosch) uitgebreid. Daarmee is straks de verhouding ‘centraal’ versus ‘wijken’ ongeveer 4.600 m2 WVO versues 8.500 m2 WVO. Indien Hoogvliet verplaatst en uitgebreid wordt met ongeveer 1.000 m2 WVO (op de te verlaten locatie worden de m2 WVO uit de markt genomen) is de balans 5.800 - 8.500 m2 WVO. Daarmee is de toekomstige structuur net als nu evenwichtig: de wijken worden alle ruim bediend. Inwoners van Zeist vinden altijd binnen een straal van maximaal 1,5 km een supermarkt.
3
‘Centraal’ is ruim opgevat en omvat de Jumbo, de huidige Hoogvliet en alles daar tussenin.
7
8
Bijlage 1
Aanleiding en uitvoering onderzoek
Aanleiding Woningcorporatie Seyster Veste heeft het plan om een winkelgebied te realiseren op de ‘Eneco-locatie’. Dit complex ligt aan de kruising van de Steynlaan met de Antonlaan in de wijk Centrum (buurt Carré). Seyster Veste wil hier graag een trekker van formaat (het beschikbare oppervlak bedraagt 3.300 m2 BVO) realiseren. Een optie is om de supermarkt Hoogvliet te verplaatsen van de Dwarsweg naar de planlocatie (op de achterblijvende locatie komt geen supermarkt terug maar woningen). Seyster Veste is in gesprek met de gemeente over deze ontwikkeling, waarbij de gemeente ook andere opties voor de invulling van de planlocatie bespreekbaar wil maken. Dat wil zeggen dat een andere trekker dan een supermarkt (bijvoorbeeld een winkel in huishoudelijke artikelen) ook mogelijk zou moeten zijn wanneer deze aan een aantal voorwaarden voldoet. Deze voorwaarden houden in dat de invulling een versterking voor het gebied moet zijn, de winkelstructuur in Zeist niet verstoort en financieel aantrekkelijk is (oftewel: de huuropbrengst moet op een bepaald niveau liggen). Vraagstelling Om straks een goede keuze te kunnen maken (samen met de gemeente) is de vraagstelling aan Seinpost Adviesbureau als volgt: 1. Welke alternatieve functionele opties zijn er in distributieplanologisch opzicht voor de planlocatie? 2. Hoe is de supermarktstructuur in Zeist? Is deze voldoende evenwichtig? En meer specifiek hoe verhoudt zich het aanbod in de wijken en buurten versus dat in het centrum? Deze vraag moet een afwegingskader bieden dat nu ontbreekt, de gemeente heeft immers geen vastgestelde detailhandelsvisie. 3. Welke alternatieve locaties voor een supermarkt zijn er (in het centrumgebied) en hoe verhouden die zich tot de planlocatie?
In maart 2011 heeft Seinpost reeds een globaal DPO (distributieplanologisch onderzoek) uitgevoerd in de vorm van een second opinion op het eerdere onderzoek. De conclusie die daaruit volgt, is dat de eventueel beoogde verplaatsing van de Hoogvliet zowel wat betreft marktruimte, locatie, als structuur goed mogelijk is (zeker wanneer de vierkante meters van Hoogvliet op de achterliggende locatie uit de markt worden genomen). Uitvoering Het onderzoek is als volgt uitgevoerd: −
− −
−
−
Op basis van actuele brancheringsgegevens van Locatus formuleerden wij een aantal kansrijke alternatieve invullingen voor de planlocatie, gelet op de locatiekwaliteiten, de trekkracht, de relatie met overige bewinkeling, het voorziene huurprijsniveau en de geschatte marktkansen. Wij maakten hiervoor een benchmark van Zeist in vergelijk met andere steden van deze omvang en ligging. Deze alternatieven legden wij aan Seyster Veste voor. Wij onderzochten de potentiële verzorgingspositie van het plangebied voor deze branches en/of formules. Wij beoordeelden een aantal alternatieve locaties (in het centrum) waar Hoogvliet gevestigd zou kunnen worden. Deze zijn door de gemeente aangereikt. Wij zetten aspecten als bereikbaarheid, parkeren, eventuele pandeigenschappen en de relatie met omliggende bewinkeling af tegen die op de planlocatie. Wij analyseerden specifiek de bestaande supermarkten in Zeist. Wij letten hierbij op kwaliteiten (uitstraling, herkenbaarheid, parkeren), ligging (bereikbaarheid en relatie overige winkels) en omvang (is de winkel van moderne omvang?). Het gaat hierbij om een kwalitatief beeld van de structuur. Zodoende is een helder afwegingskader voor de invulling van de ‘Eneco-locatie’ en de eventuele verplaatsing van Hoogvliet ontstaan.
9
Bijlage 2 −
Trends en ontwikkelingen in de detailhandel
−
Individualisering: door de toenemende individualisering kan er niet meer gesproken worden over ‘dè’ consument. Er zijn steeds meer culturen en leefstijlen in Nederland. Dit heeft tot gevolg dat het als winkel/winkelgebied moeilijker is om aan te sluiten bij de wensen van de consument. Die wensen lopen immers sterk uiteen. Supermarkten spelen hier op in door hun assortiment sterk uit te breiden. Sinds een paar jaar richten supermarkten zich bijvoorbeeld meer en meer op duurzaamheid en het groene imago en dat toont zich in het assortiment.
Figuur 2.1 Individualisering
−
4
Prijsbewuste consument: de consument wordt steeds prijsbewuster door de recessie en doordat er meer informatie is over de keuzemogelijkheden. Dit kan zijn via advertenties, internet of gewoon door zelf bij verschillende winkels de prijs te vergelijken. Het gevolg hiervan is onder andere dat de supermarkten hun prijzen aanpassen. Hierdoor worden de winstmarges in de supermarktbranche lager en dient de omzet dus te stijgen om eenzelfde resultaat te boeken. Na de eerste supermarktoorlog rond 2003/2004 is er de afgelopen jaren opnieuw een zware strijd losgebarsten. Als geheel hebben supermarkten hun positie versterkt (t.o.v. de versspecialisten en drogisterijen). Maar er zijn grote verschillen. De supermarktoorlog heeft het detailhandelslandschap danig verstoord (met als grootste verliezer Laurus, eerst verdween de Edah en sinds medio 2009 ook de Super de Boer). C1000 is losgeweekt van Albert Heijn. EMTÉ, Jumbo en PLUS hebben veel winkels van het Laurus-concern overgenomen en daarmee hun positie versterkt. Schaalvergroting: de consument wil een ruim aanbod waarbij het mogelijk is om te vergelijken. Hij wil zijn boodschappen zo veel mogelijk op één plek kunnen doen (one-stop-shopping). Het gevolg hiervan is dat de winkelvoorzieningen in Nederland steeds meer producten aanbieden, waardoor de schaal van winkels toeneemt. Deze ontwikkeling is duidelijk waar te nemen in de supermarktsector. Supermarkten van 300 - 600 m2 WVO kunnen steeds minder goed uit de voeten.4 Als ondermaat voor een goed functionerende full service-supermarkt wordt nu al snel 1.200 m2 WVO gehanteerd. Hard discount-supermarkten zijn kleiner (ca. 900 m2 WVO: deze voeren een smaller assortiment). Daarnaast doet zich ook de ontwikkeling voor van de grootschalige supermarkten zoals de AH XL-formule (circa 3.000-4.000 m2 WVO).
De Spar is de enige organisatie die zich hierin op dit ogenblik probeert te onderscheiden
door een meer gespecialiseerde formule te ontwikkelen.
11
Figuur 2.2 Schaalvergroting in de supermarktbranche
−
Toenemende oriëntatie op supermarkt: het marktaandeel van supermarkten in het dagelijkse assortiment is toegenomen. Landelijk ligt de oriëntatie inmiddels op 83%.5 Winkeltrouw: een ander aspect van de houding van de consument is dat de winkeltrouw afneemt. De consument is steeds minder vast en vasthoudend in de keuze van de winkel. Mensen bezoeken meer formules. Men wisselt op basis van prijs, aanbiedingen, assortiment, sfeer in de winkelomgeving, et cetera. Dit uit zich in afnemende bindingen en (logischerwijs) stijgende af- en toevloeiingen. Onderzoek van Seinpost (2010) bevestigt dit beeld.6
−
5 6
Bron: Hoofd Bedrijfschap Detailhandel (HBD) Het betreft een actualisatie van het koopstromenonderzoek van E.J. Bolt,
‘Winkelvoorzieningen op waarde geschat’, 2003
12
Bijlage 3
Overzicht bestaande supermarkten Zeist
Figuur 2.3 De huidige supermarkten in Zeist
Bron: www.opentot.nl/Google maps, omlijnde gebied = kern Zeist in dit rapport, Nettorama De Clomp is niet zichtbaar
13
Tabel B3.1A Overzichtstabel bestaande supermarkten in Zeist* Super de Boer Laan v. Vollenhove
Super de Boer Vrijheidsplein***
ALDI J. v. Oldeb.laan
C1000 J. v. Oldeb.laan
Hoogvliet Dwarsweg
++
+
+/-
+/-
-
Formaat supermarkt**
+
++
++
+/-
--
Uitstraling (exterieur)
+
+/-
+/-
+
--
++
+
+
+
--
wijkwinkelcentrum groot
buurtwinkelcentrum
buurtwinkelstrip
buurtwinkelstrip
solitair
Parkeren
Andere winkels in omgeving Type winkelgebied
* Opgenomen zijn de supermarkten in de kern Zeist (het omlijnde gebied in figuur 1.4. ** T.ov. de huidige norm voor een full service-supermarkt (1.200 m2 WVO) of discountsupermarkt (800 m2 WVO).
*** Wordt MCD
Tabel B3.1B Overzichtstabel bestaande supermarkten in Zeist (vervolg) Lidl Van Reenenweg
Albert Heijn Emmaplein
Jumbo Korte Steijnlaan
Albert Heijn De Clomp
Nettorama De Clomp
Parkeren
+
+/-
+
++
++
Formaat supermarkt****
+
++
+
+/-
-
Uitstraling (exterieur)
+
+
+
-
-
Andere winkels in omgeving
+/-
++
+
+
+
Type winkelgebied
solitair
centraal hoofdwinkelgebied
centraal
wijkwinkelcentrum klein
14
wijkwinkelcentrum klein
Bijlage B 4
Vergelijk kingen op hoofdbran ncheniveau
n de onderstaand de grafieken is ee en vergelijking gemaakt van het aa anbod (m2 WVO) per hoofdbranche (niet-dagelijks en overige detaih handel), tussen In Zeist Z en de gemiddelden van de grrootteklassen 30.000-50.000 inwo oners en 50.000-1 100.000 inwoners s. Op de verticale e as staan de vierrkante meters WVO. W
Kle eding & Mode
Schoe enen & Lederwaren n
20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Zeist
Juwellier & Optiek
030000 <= Inwklasse <050000
05000 00 <= Inwklasse <100000
Huishou udelijke- & Luxe Ar
14 400 12 200 10 000 8 800 6 600 4 400 2 200 0 030000 <= Inwklasse 0 <050000
050000 <= < Inwklasse <10 00000
030000 <= Inwklasse <050000
05 0000 <= Inwklasse <100000
A Antiek & Kunst 700
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Zeist
Zeist
600 500 400 300 200 100 0 Zeist
030000 <= Inwklasse <050000
05000 00 <= Inwklasse < <100000
Zeist
030000 <= Inwklasse <050000
050 0000 <= Inwklasse <100000
1 15
Hobby
Sport & Spel
Media
7000
1400
6000
1200
5000
1000
4000
800
1500
3000
600
1000
2000
400
1000
200
2500 2000
500
0
0 Zeist
030000 <= Inwklasse <050000
0 Zeist
050000 <= Inwklasse <100000
Plant & Dier
050000 <= Inwklasse <100000
3500
5000
3000
2000 1500
2000
1000
1000
500
0
0
050000 <= Inwklasse <100000
Zeist
Doe-Het-Zelf
030000 <= Inwklasse <050000
45000
14000
40000
12000
35000
20000 15000
4000
10000
2000
5000
0
0 030000 <= Inwklasse <050000
050000 <= Inwklasse <100000
050000 <= Inwklasse <100000
Detailhandel Overig
25000
6000
030000 <= Inwklasse <050000
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
30000
8000
Zeist
Zeist
050000 <= Inwklasse <100000
Wonen
16000
10000
050000 <= Inwklasse <100000
2500
3000
030000 <= Inwklasse <050000
030000 <= Inwklasse <050000
Auto & Fiets
6000
4000
Zeist
Zeist
Bruin & Witgoed
10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
16
030000 <= Inwklasse <050000
Zeist
030000 <= Inwklasse <050000
050000 <= Inwklasse <100000
Zeist
030000 <= Inwklasse <050000
050000 <= Inwklasse <100000
Bijlage 5
Afwegingskader supermarktlocaties
Tabel B5.1A Overzichtstabel mogelijke supermarktlocaties Zeist (vervolg op volgende pagina)
Parkeren
Bereikbaarheid
Pandeigenschappen
Relatie met overige bewinkeling in omgeving
Effect op supermarktstructuur (uitgaande van verplaatsing Hoogvliet)
Planlocatie Eneco
Geiserlaan 83 Vm. Gamma nu leeg
Hoek Rozenstraat/ Voorheuvel 37-43
Hoek Rozenstraat/ Voorheuvel 45 + achterzijde
Voorheuvel 81 Kesler
++ eigen terrein, ruim aantal
++ eigen terrein ruim aantal
-betaald, op korte afstand beperkt aantal P
-betaald, op korte afstand beperkt aantal P
+/betaald achter pand
+ centraal, wel druk
+/één toegangsweg
-met auto niet bereikbaar
-met auto slecht bereikbaar
+/Bergweg smal
++/n.v.t. monumentaal/ grotendeels sloop/nieuwbouw
zeer hoog
+ functioneel, nette uitstraling echter volledig gevuld
-sloop/nieuwbouw vereist
+ functioneel, nette uitstraling echter volledig gevuld na verbouwing
+ rand van hoofdwinkelgebied
-geen winkels in omg. alleen bowling
+ in hoofdwinkelgebied
+ in hoofdwinkelgebied
+ in hoofdwinkelgebied
neutraal
neutraal
neutraal
neutraal
neutraal
17
Tabel B5.1B Overzichtstabel mogelijke supermarktlocaties Zeist (vervolg)
Parkeren
Bereikbaarheid Pandeigenschappen
Relatie met overige bewinkeling in omgeving
Effect op supermarktstructuur (uitgaande van verplaatsing Hoogvliet)
18
Hoek Montaubanstraat/ 1e Hogeweg Roobol
Hoek Montaubanstraat/ 1e Hogeweg vm. Mitra nu leeg
Hoek Montaubanstraat/ 1e Hogeweg De Peppel
Hoek Kerkweg/ 1e Hogeweg vm. Bronwasser nu Knipping
Hoek Laan van Beek en Royen met 2e Hogeweg (P Rabobank)
betaald, op korte afstand beperkt aantal P
betaald, op korte afstand zeer beperkt aantal P
betaald, op korte afstand zeer beperkt aantal P
betaald (dagkaarten), op korte afstand beperkt aantal P
+/is nu P-terrein, wel klein, omgeving betaald dagkaarten
+ centraal, wel druk
+ centraal, wel druk
+ centraal, wel druk
+ centraal, wel druk
++ aan uitvalsweg
+ functioneel, nette uitstraling echter volledig gevuld
oogt klein, donkere en smalle entree
oogt klein,
+ functioneel, nette uitstraling echter volledig gevuld
n.v.t.
+/rand van hoofdwinkelgebied
+/rand van hoofdwinkelgebied
+/rand van hoofdwinkelgebied
voornamelijk dienstverlening
neutraal
neutraal
neutraal
+ rand van hoofdwinkelgebied dagelijkse foodspec. neutraal
versterking Zuid-Oost/ Kerckebosch
19
