INTERACTIEVE PLANVORMING ALS BELEIDSINSTRUMENT

INTERACTIEVE PLANVORMING ALS BELEIDSINSTRUMENT Evaluatie planproces herstructurering Zeeheldenbuurt Groesbeek

Auteur Josine Crone

Dit is een publicatie uit het SEV-programma: Wat beweegt de woningmarkt?

U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij: SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam telefoon 010 - 282 50 50 [email protected] De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.

Interactieve planvoming als beleidsinstrument

Inhoud 1

Inleiding

2

Beschrijving van het proces 2.1 Algemeen 2.2 Uitgangssituatie 2.3 Doelstellingen 2.4 Organisatievorm 2.5 Invloed van de bewoners 2.6 Communicatie 2.7 Het ontwerpproces 2.8 Sociaal plan

7 7 7 8 8 9 10 11 12

3

De resultaten 3.1 Stedenbouw 3.2 Architectuur 3.3 Financiën

15 15 15 16

4

De ervaringen van betrokkenen 4.1 Oosterpoort 4.2 Bewoners 4.3 Gemeente 4.4 Architect 4.5 Adviseur

19 19 19 20 20 21

5

Succes- en faalfactoren 5.1 Organisatie van het proces 5.2 Samenstelling bewonerscommissie 5.3 Ondersteuning van de bewoners 5.4 Rekenmodellen voor sloop/nieuwbouw en renovatie 5.5 Lokale verankering 5.6 Heldere analyse van sterke en zwakke punten in de buurt 5.7 Eenheid van architectuur en stedenbouw 5.8 Herhuisvesting 5.9 Woningtoewijzing 5.10 Communicatie 5.11 Planuitwerking 5.12 Keuzevrijheid en gevarieerdheid 5.13 Prijs/kwaliteit verhouding 5.14 Duur van het proces 5.15 Terugkeer van bewoners 5.16 Conclusies

23 23 23 23 24 24 24 24 24 24 25 25 25 25 26 26 26

6

Algemene conclusies en aanbevelingen 6.1 Doelstellingen en visievorming 6.2 Communicatie 6.3 Betrokkenheid van bewoners 6.4 Omvang van projecten 6.5 Keuzevrijheid en variatie

27 27 27 28 28 28

Bijlagen 1 Projectgegevens en luchtfoto oude situatie 2 Chronologisch overzicht herstructurering Herwendaal

5

31 33

3 4 5

Stedenbouwkundig plan oude en nieuwe situatie Voorbeeld van een optielijst (bron: Oosterpoort) Plattegronden van de twee hoofdtypes en de levensloopbestendige woning

37 39 44


1

Inleiding

Herstructurering van verouderde wijken daagt uit tot nieuwe vormen van samenwerking. Het proces om een wijk een duurzame upgrading te geven vergt intensief overleg tussen de betrokken partijen. De wijze waarop de bewoners worden betrokken bij het proces is een van de belangrijkste keuzes bij herstructurering. De corporatie Oosterpoort Wooncombinatie heeft voor de herstructurering van de Zeeheldenbuurt in de wijk Herwendaal te Groesbeek gekozen voor een vorm van interactieve planvorming met de zittende bewoners. De verwachting was dat hiermee de – op dat moment verstoorde – vertrouwensrelatie weer kon worden hersteld en dat de gezamenlijke planvorming zou leiden tot een grotere tevredenheid bij bewoners over de herstructurering. In dit rapport zijn de ervaringen van de corporatie, gemeente, bewoners, architect en adviseurs met dit project geëvalueerd. De SEV vindt het waardevol om deze resultaten voor anderen inzichtelijk te maken, zodat deze werkwijze meer bekendheid krijgt en anderen zich laten inspireren door de ervaringen in Groesbeek. Interactieve planvorming is een zeer intensief proces waarbij de planvorming in samenspraak tussen opdrachtgever en bewoners plaatsvindt, en waarbij beide partijen als gelijkwaardig zijn aan te merken. Het is een bottom up-benadering. Een dergelijke aanpak heeft alleen zin als men de bewoners respecteert als volwaardige gesprekspartners. Dat vraagt grote inspanningen op het gebied van communicatie. Verder hebben bewoners voor een goede inbreng ondersteuning van deskundigen nodig. De kennis die bewoners hebben over hun buurt is groot. De bewoners zijn het sociale kapitaal van de wijk. Zij weten waar de knelpunten zich voordoen. Bij interactieve planvorming wordt van deze kennis uitgebreid gebruikgemaakt. Het collectieve aspect van interactieve planvorming kan tot een groot draagvlak leiden, maar dit is niet het enige doel. De bewoners worden mede-eigenaar van het probleem en kunnen een zinvolle bijdrage leveren aan het oplossen van het probleem. De betrokkenheid komt de sociale samenhang in de buurt ten goede. De bewoners zullen meer binding hebben met de buurt, net zoals dat het geval is bij collectief opdrachtgeverschap in de koop- of huursector. Zeggenschap en keuzevrijheid zijn over het algemeen zeer belangrijk voor het welzijn van bewoners. In de Zeeheldenbuurt heeft de aanpak geleid tot een geheel vernieuwde wijk, waar maar liefst zestig procent van de bewoners is teruggekeerd. Het proces heeft veel tijd in beslag genomen, maar het is toch het enige project dat binnen de planning van het gemeentelijke volkshuisvestingsplan gereed is gekomen. De betrokkenen kijken met voldoening op het proces terug en zijn trots op het resultaat. Uiteraard zijn er ook zaken misgegaan en hebben zich leerpunten voorgedaan. Dit rapport doet hiervan verslag. Het evaluatieonderzoek heeft plaatsgevonden in de laatste maanden van 2004. Er zijn gesprekken gevoerd met de projectleiding, architect, bewoners, adviseurs en gemeente. Verder zijn de beschikbare stukken bestudeerd, zoals interne evaluaties van de projectleiding en de bewonersondersteuning. Dit rapport schenkt achtereenvolgens aandacht aan de beschrijving van het gevolgde proces, het resultaat en de mening van de geïnterviewden. Daarna komen de projectgebonden succes- en faalfactoren en de algemene conclusies en aanbevelingen aan bod.

5


2

Beschrijving van het proces

2.1 Algemeen De Zeeheldenbuurt in de wijk Herwendaal is gebouwd in 1965 in het PéGé systeem. Dit bouwsysteem van het bedrijf Piet Guelen bestond uit grotendeels geprefabriceerde elementen om snel te kunnen bouwen. Dertig jaar na oplevering heeft de corporatie Oosterpoort Wooncombinatie het initiatief genomen tot een herstructureringsaanpak. Tussen het eerste idee en de oplevering van de laatste woningen in 2006 verstrijkt tien jaar. Dat komt mede doordat een valse start is gemaakt met een niet-succesvolle aanpak, waarbij de bewoners het vertrouwen in Oosterpoort verloren. De bewoners zijn voor het eerst geïnformeerd over de mogelijke aanpak van hun woningen in juni 1998. Vanaf 1999 is een nieuwe projectleider aangesteld die het proces heeft vlotgetrokken. Daarna is vier jaar verstreken tot het slaan van de eerste paal in 2003.

2.2 Uitgangssituatie De bewoners De Zeeheldenbuurt heeft zeer trouwe bewoners, van wie een deel sinds de oplevering in 1965 in deze woningen is blijven wonen. De meeste bewoners wonen er meer dan tien jaar. De buurt kent een grote sociale cohesie. De zeer fraaie ligging aan de rand van het bos en aan een weidelandschap draagt bij aan de binding. Ruim de helft van de woningen werd in 1998 bewoond door kleine huishoudens. De helft van de huishoudens waren bewoners van 55 jaar en ouder. 45 procent van de woningen werd bewoond door gezinshuishoudens met opgroeiende of volwassen kinderen. De woningen De 128 systeembouwwoningen zelf waren buitengewoon eenvoudig, maar wel vrij groot. Kenmerkend voor dit bouwsysteem is het gebruik van diverse prefab-onderdelen, waaronder de grote houten puien in de gevels. De woningen hebben twee of drie lagen (het souterraintype) en een langskap. De woningscheidende wanden waren oorspronkelijk op het zolderniveau niet voldoende brandwerend, waardoor een eventuele brand snel kon uitbreiden naar het hele blok. Ondanks een eerdere ingreep bleef de brandveiligheid zorgelijk. De technische staat van de woningen was matig tot slecht. In woontechnische zin waren de woningen verouderd. De geluid- en warmte-isolatie waren slecht en de installaties voldeden niet meer. De samenstelling van het woningbestand was erg eenzijdig. Van interne doorstroming in de buurt was dan ook geen sprake. In 1996 is een bouwen woontechnisch onderzoek uitgevoerd en in 1998 is een woonwensenonderzoek gehouden onder de bewoners. De resultaten wezen uit dat de woningen naar de huidige normen waren verouderd, maar dat onder de bewoners een grote tevredenheid heerste over de buurt. Stedenbouwkundige situatie De stedenbouwkundige verkaveling bestond uit rijtjes van vijf tot zeven woningen, waarvan een deel aan middenpleinen lag. Dit was een vrij gebruikelijke verkaveling in de jaren zestig. Sommige woningen grensden met de achterzijde aan het openbare gebied, met akelige en onverzorgde plekken als gevolg. De pleinen werden benut voor parkeren en maakten een rommelige indruk. De blinde kopgevels langs de straten waren onaantrekkelijk. Het grote hoogteverschil in het terrein (totaal 9 meter) is opgelost met trapjes naar de voor- en achterdeuren en souterrains. Door de slechte vochtwering zijn deze

7

souterrains een vochtig klimaat. 56 woningen hebben nauwelijks zon in de tuin doordat deze ondiep is, ongunstig is gelegen of achter diepe keerwanden ligt. De ontsluiting via twee doorlopende wegen langs de buurt functioneerde goed. De uitstraling van de wijk was zeer sober. Er was geen relatie tussen de uitstraling van de woningen en het karakter van de omgeving.

2.3 Doelstellingen De herstructurering is nodig om de woningen en woonomgeving te verbeteren. De vernieuwingsslag moet een goede toekomstwaarde van de buurt garanderen. De nadruk ligt hierbij op de fysieke aspecten. Sociale en economische vernieuwing heeft geen prioriteit, omdat er op dit gebied geen problemen zijn. De tweede doelstelling is om de zittende bewoners als mede-opdrachtgevers bij de herstructurering een rol te geven door een interactief planvormingsproces. De verwachting hierbij is dat het proces hierdoor omarmd zou worden door de bewoners met een groot draagvlak als gevolg. Een goede aansluiting met de marktvraag vanuit de huidige en toekomstige bewoners staat daarbij voorop. In eerste instantie zijn zowel de mogelijkheden van renovatie als van sloop en vervangende nieuwbouw onderzocht. Beide opties zijn lange tijd door de corporatie naast elkaar aangehouden.

2.4 Organisatievorm Voor de aanpak van de Zeeheldenbuurt is een projectorganisatie opgezet. De spil in de organisatie is de projectgroep. Hierin participeren Oosterpoort (projectleiding en woonconsulent), de gemeentelijke projectleider, de leden van de bewonerscommissie en een lid van de overkoepelende huurdersbelangenvereniging, de architect en externe adviseurs. De projectgroep is verantwoordelijk voor planontwikkeling en inhoud, planrealisatie, planproces en planning, interne en externe communicatie, en voor de ontwikkeling en uitvoering van het sociale plan. De projectgroep houdt zich bezig met stedenbouwkundige plannen, woningbouwplannen en inrichting van de directe woonomgeving. De projectgroep komt ongeveer tien maal per jaar bijeen. De projectgroep wordt van 1999 tot medio 2001 voorgezeten door een externe projectleider, Chiel Rottier (van Attrivé en later van Rottier Advies). Vanaf 2001 heeft de interne projectleider van Oosterpoort, Moniek Hendriks, de leiding overgenomen. Door de open processtructuur duurden vergaderingen vaak erg lang. Hierin is verbetering gekomen door een duidelijke scheiding te maken tussen het verstrekken van informatie op basis waarvan de bewonerscommissie de achterban kon raadplegen, en het nemen van de feitelijke besluiten. De besluiten zijn vervolgens goed bijgehouden, zodat het niet nodig was om terug te komen op eerder genomen besluiten. Onder de projectgroep functioneren enkele werkgroepen. Er is een ontwerpteam, een sociaal team en een infrateam. In de teams zitten vakspecialisten en bewoners. De bedoeling was om in de werkgroepen beslissingen voor te bereiden voor de projectgroep, maar dit functioneerde niet goed. Voor de individuele bewoners in de werkgroep was het lastig om het collectief te vertegenwoordigen. In de projectgroep werd dikwijls de hele discussie overgedaan om tot consensus te komen. Boven de projectgroep staat bij Oosterpoort de stuurgroep. Deelnemers aan de stuurgroep zijn: de manager vastgoed, de externe en interne projectleider namens Oosterpoort, de wethouder VROM en de projectleider namens de gemeente en andere partijen op ad hoc-basis. De stuurgroep neemt besluiten over hoofdmomenten in het planvormingsproces. De formele vaststelling van de besluiten vindt bij Oosterpoort plaats door de directeur/bestuurder en bij de gemeente door het college van B. en W.

8


Verder is er regelmatig bestuurlijk overleg tussen het management van Oosterpoort en bestuurders van de gemeente Groesbeek. De betrokkenheid van de gemeente bij het project is groot. Dit heeft een snelle besluitvorming bevorderd. De lijnen in een dorpsgemeenschap als Groesbeek zijn kort en bewoners kunnen een beroep doen op de gemeente indien nodig. Samenstelling bewonerscommissie De bewonerscommissie bestaat uit leden van de bestaande bewonerscommissie in de buurt, aangevuld met nieuwe leden. De nieuwe leden zijn geworven op de eerste bewonersbijeenkomst. Zij hebben zich vrijwillig aangemeld. Sommigen zijn door Oosterpoort gevraagd om zitting te nemen in de commissie. De bewonerscommissie bestaat uit negen leden met verschillende leeftijden en achtergronden. De samenstelling van de commissie blijkt een goede afspiegeling te zijn van de buurtbewoners. De leden van de commissie zijn niet door middel van een verkiezing aangesteld, maar koppelen regelmatig terug naar alle bewoners om goedkeuring te krijgen op te nemen besluiten en voorstellen.

2.5 Invloed van de bewoners Het plan voor de vernieuwing van de Zeeheldenbuurt is echt in samenspraak met de bewoners totstandgekomen. De deelname van de bewonerscommissie aan de projectgroep is geen kwestie van inspraak, maar van een inbreng als mede-beslisser. De bewonerscommissie heeft zeer regelmatig overleg met haar achterban om haar rol als bewonersvertegenwoordiging waar te kunnen maken. De projectgroep neemt beslissingen op basis van consensus. Een belangrijk uitgangspunt is dat het projectresultaat niet van tevoren vastligt, maar onderwerp is van discussie. Dit uitgangspunt is gekozen nadat een eerdere start van het project was mislukt en het vertrouwen was geschaad. Hierdoor waren bij de bewoners frustraties ontstaan en wilde Oosterpoort een andere weg inslaan met de bewonersparticipatie. Het was daarom een goede stap om in 1999 een externe en onafhankelijke projectleider aan te stellen om het vertrouwen terug te winnen. De projectleider heeft in het begin van het project een sterk procesmatige aanpak neergelegd. Kenmerken van procesmanagement zijn onder andere dat er onderhandeling plaatsvindt over het te bereiken resultaat en dat iedere volgende stap in overleg wordt bepaald. Een groot voordeel ten opzichte van het traditionele projectmanagement is dat de focus niet ligt op het realiseren van het vooraf gedefinieerde resultaat binnen een vast tijdsbestek, maar op het samen bepalen van wat men eigenlijk wil. Een dergelijke insteek geeft veel ruimte voor zeggenschap van bewoners. Bij de start van de projectgroep in 1999 is een intentie-overeenkomst gesloten tussen Oosterpoort en de gemeente. De bewonerscommissie sluit zich hierbij aan. In de intentie-overeenkomst zijn de procesgang, de samenwerking en positie van de diverse partijen, de gelijkwaardigheid van partijen en de wijze van besluitvorming vastgelegd. Tevens zijn financiële principeafspraken gemaakt met de gemeente. Over de uitgangspunten voor de planvorming was de projectgroep het snel eens: 1. een meer gevarieerde buurt qua vormgeving en woningtypes; 2. een verhoging van de woonkwaliteit door combinaties van sloop/nieuwbouw en verbetering; 3. behoud van voldoende betaalbare sociale huurwoningen in de buurt, ook aan de fraaie randen; 4. voldoende herhuisvestingsmogelijkheden voor de huidige bewoners in de buurt zelf; 5. een goed sociaal plan voor individuele knelpunten als gevolg van de herstructurering. Oosterpoort heeft maar weinig randvoorwaarden neergelegd voor de planontwikkeling. De belangrijkste randvoorwaarden zijn dat er alleen gerenoveerd zou worden als dit financieel haalbaar zou zijn en dat vervangende nieuwbouw op een seriematige wijze tot stand moest komen. 9

De zeer open benadering heeft geleid tot een intensief proces rond belangrijke beslissingen, zoals de keuze tussen renovatie en slopen/vervangende nieuwbouw (of een combinatie), de samenstelling van het bouwprogramma, de keuze van de stedenbouwkundige en de architect, het vaststellen van de varianten en van de opties etc. De bewonerscommissie kreeg – na een noodkreet dat het allemaal te snel ging – vanaf 2000 uitgebreide ondersteuning. Voor de begeleiding van het proces is een adviseur van Woonbond Kennis- en Adviescentrum ingeschakeld (Go Geurts). De adviseur heeft vooral procesondersteuning geleverd door behulpzaam te zijn bij de verwerking van de soms grote informatiestromen en bij het voeren van overleg in de projectgroep. De bewoners zijn immers niet vertrouwd met het planvoorbereidingsproces en alles wat daarbij komt kijken. Ook de volgorde en het belang van bepaalde beslissingen was de commissie niet duidelijk. De adviseur heeft hierbij een sterk ondersteunende rol gespeeld. Daarnaast heeft hij een belangrijke rol gehad in het bijeenhouden van de bewonerscommissie en het vlot trekken van het projectgroepoverleg bij impasses. De bewonerscommissie heeft minder behoefte aan inhoudelijke ondersteuning in technische aangelegenheden. Wel heeft men gebruikgemaakt van de adviezen van de VAC adviescommissie Wonen. Deze onafhankelijke adviescommissie heeft kennis op het gebied van de gebruikskwaliteit van woningen. De adviezen over woningindeling en praktische gebruiksaspecten van de woningen zijn op belangrijke punten overgenomen of beargumenteerd weerlegd. De bewonerscommissie heeft zich zeer ingespannen om de nodige vaardigheden te ontwikkelen die nodig zijn voor het leveren van een zinvolle bijdrage aan de planontwikkeling. Naarmate het proces vorderde werden zij steeds professionelere onderhandelingspartners voor Oosterpoort.

2.6 Communicatie De communicatie tussen de corporatie, gemeente, architect en bewonerscommissie vindt plaats in de projectgroepvergaderingen. De bewonerscommissie raadpleegt de achterban voorafgaand aan belangrijke beslissingen. De structuur van overleg en besluitvorming binnen de bewonerscommissie verloopt goed, mede dankzij de professionele ondersteuning. Daarnaast zijn in totaal zeven bewonersavonden gehouden. Op de avonden zijn de actuele plannen gepresenteerd en is de voortgang van de planvorming besproken. Vrij snel is bewust gekozen voor het werken in kleinere groepen aan de hand van thema’s en op informatiemarkten om iedereen tot zijn recht te laten komen tijdens bewonersavonden. Individuele zorgen en vragen komen zo beter aan bod. Naast het ontvangen van informatie hebben bewoners een sterke behoefte om informatie met elkaar te bespreken en ervaringen uit te wisselen. In de loop van het proces verplaatste de aandacht van individuele bewoners zich steeds meer naar het ontwerp van de eigen woning. Een belangrijk communicatiemoment was het nemen van het sloopbesluit. Hoewel Oosterpoort steeds heeft volgehouden dat renovatie een optie zou zijn, bleek na het uitvoeren van haalbaarheidsonderzoeken dat renovatie erg duur was en niet de te verwachten kwaliteit zou opleveren. In de projectgroep zijn uitgebreid voor- en nadelen van het renoveren van (een deel van) de woningen besproken. De bewoners hebben daarna een onderbouwd voorstel ontvangen. Vervolgens spreekt op een bewonersavond (juni 2000) de meerderheid van de bewoners zich uit voor sloop. In de schriftelijke informatievoorziening is door Oosterpoort voorzien door het uitgeven van een nieuwsbrief, die samen met de bewonerscommissie werd opgesteld. Deze is in totaal acht maal verschenen tot het slaan van de eerste paal in juni 2003. De nieuwsbrief verschijnt kort na belangrijke bewonersavonden, om de buurt te informeren en vragen te beantwoorden. De bewonerscommissie heeft op belangrijke momenten bovendien een eigen nieuwsbrief onder de bewoners verspreid.

10


De woonconsulenten van Oosterpoort hebben op drie momenten huisbezoeken afgelegd. Er hebben twee huisbezoeken plaatsgevonden voor het inventariseren van wensen (in 1998 en 2000) en één voor de woningtoewijzing (2002). De huisbezoeken zijn zeer belangrijk voor het persoonlijke contact met de individuele bewoners. Voor de woningtoewijzing van de nieuwbouw zijn de bewoners thuis bezocht door twee consulenten. De woningtoewijzing geschiedde op basis van woonduur. Degenen die het langst in de buurt woonden, hadden de eerste keuze uit de beschikbare woningen. Om een reële keuze te kunnen bieden, zijn de bewoners bezocht in de volgorde van woonduur en is vooraf aan iedereen actuele informatie verstrekt over de beschikbare woningen. Hieruit kon men een eerste, tweede en derde keuze maken. Sommige bewoners menen dat zij hierdoor benadeeld zijn omdat zij hun keuze hebben beperkt tot het aanbod van overgebleven woningen. Zij kregen hierdoor niet hun eerste keuze toegewezen, omdat zij die niet eens hadden opgegeven. Als reactie hierop is in samenspraak met de bewonerscommissie een doorschuifsysteem bedacht. Dit hield in dat toegewezen woningen die alsnog vrijkwamen aan iedereen werden aangeboden. Bewoners die dit wensten konden opnieuw hun voorkeuren opgeven en Oosterpoort kon opnieuw toewijzen. Door dit systeem hebben vooral de gezinnen, die korter in de buurt woonden, in latere instantie de woning van hun voorkeur gekregen. Bij sommige bewoners ontstond na de huisbezoeken verwarring omdat de twee consulenten op details andere informatie verstrekten. Vanaf 2001 is een garage in het plangebied ingericht als informatiepunt. Oosterpoort heeft hier gedurende anderhalf jaar wekelijks spreekuur gehouden en ook de bewonerscommissie heeft dit rond belangrijke beslispunten in het proces gedaan. Zo hebben de bewoners de gelegenheid om met elkaar en met medewerkers van Oosterpoort te overleggen over de planvorming. Tevens zijn in het informatiepunt de actuele tekeningen en de maquette te zien.

2.7 Het ontwerpproces Als stedenbouwkundige is Anke Colijn van Feekes & Colijn te Utrecht aangetrokken. Zij heeft met de bewoners de kwaliteiten van de buurt geanalyseerd. Op acht aspecten is deze analyse uitgevoerd: sociale structuur, verkaveling, bouwtechnische kwaliteit, woontechnische kwaliteit, stedenbouw, architectuur, inrichting van de openbare ruimte en financiën. De bevindingen zijn aangegeven op een knelpuntenkaart. Bewoners kennen doorgaans een mix van emoties die ervoor zorgt dat ze de bestaande situatie niet willen veranderen. Colijn meent dat door alleen te praten je die mix niet doorbreekt. Zij gebruikt analysekaarten als instrument om de bewoners objectiever te laten kijken door het uiteenrafelen van de buurtkwaliteiten. Zo komen bewoners erachter waar ze wel en niet aan gehecht zijn, en ontstaat de wil om het goede te behouden en het slechte aan te pakken. Als instrument zijn de analysekaarten daarom een geschikt middel om de bewoners meer veranderingsgezind te maken op een objectieve wijze. Een belangrijk onderdeel van de analyse is het onderzoeken van de belangen en de achtergronden van de vraagstelling. Colijn heeft in gesprekken met bewoners achterhaald waarom zij aan de buurt waren gehecht en wat zij wilden behouden. Het ging er in hoofdlijnen om dat velen er al zeer lang woonden en dat zij de nabijheid van het bos en het centrum zeer waardeerden. De bewoners waren nog heel tevreden over de woningen, maar voor hen was de ligging van de buurt veel belangrijker dan de huizen zelf. Er waren in het begin meer voorstanders van renovatie dan van sloop. Degenen die voor sloop waren, zagen hierin een unieke kans om een nieuwe woning te betrekken en een aandeel te hebben in de planvorming van de woning. Na verloop van tijd groeide het aantal bewoners dat sloop prefereerde. Als het een echt Groesbeeks project zou worden, wilden de bewoners graag terugkeren. Vanuit deze analyse is Colijn aan de slag gegaan om de sterke punten te behouden en de zwakke te verbeteren. 11

Anke Colijn en Frank Breedeveld hebben verschillende modellen ontwikkeld met sloop van de slechtste plekken en renovatie van de overige woningen. Mede naar aanleiding van vragen van de bewonerscommissie zijn naderhand modellen met honderd procent sloop ontwikkeld. Tijdens het ontwikkelen van de stedenbouwkundige modellen zijn er vele programmawijzigingen geweest. Zo is een appartementencomplex met seniorenwoningen toegevoegd. De woningtypologieën zijn voor een belangrijk deel gebaseerd op de inventarisatie van de woonwensen van bewoners. Feekes & Colijn is na het vaststellen van het stedenbouwkundige plan als architectenbureau ingeschakeld. Dit is gebeurd na een selectieprocedure waarbij meer architecten hun visie gaven. De bewoners en Oosterpoort hadden een voorkeur voor Colijn, omdat zij de ontwerpopgave het beste aanvoelde en begreep. De eenheid van stedenbouw en architectuur komt bovendien door deze continuïteit beter tot zijn recht.

De Groesbeekse sfeer is een belangrijk bindend element geweest bij de verdere planontwikkeling. Maar wat is nu Groesbeeks? Om de uitgangspunten voor de beeldkwaliteit te bepalen heeft Colijn workshops gehouden. Daarbij zijn allerlei referentiebeelden getoond om tot gezamenlijke uitgangspunten te komen. De bewoners kozen op de workshop massaal voor jaren zeventig-beelden. De onderlinge verschillen tussen de woningen vond men leuk. De professionals van de gemeente en van Oosterpoort kozen juist voor meer eigentijdse beelden. Colijn stelde voor om deze standpunten te vertalen naar de volgende uitgangspunten voor de beeldkwaliteit: de sfeer van een jaren zeventig-wijk met veel kleine verschillen tussen de woningen; de detaillering en materialisering op een Groesbeekse wijze, dat wil zeggen sober, degelijk, robuust; de uitstraling van een hedendaags project. 12


Met deze uitgangspunten is Colijn aan de slag gegaan. De invloed van de bewoners bestond uit het mede bepalen van de woningindeling, kleurkeuze, het type voordeur, enkele beeldbepalende opties zoals de tuindeur, opties voor meerwerk, en enkele aanvullende zaken zoals een extra lang raam in de voorgevel.

Op de architectuur van het plan hebben de bewoners vooral invloed gekregen via de uitgangspunten. Er zijn geen alternatieve ontwerpen gepresenteerd met een andere architectonische uitstraling. Maar een van de meest opvallende vormgevingsprincipes, de verspringende lessenaarsdaken, is wel als gevolg van een discussie met de bewoners ontstaan. Door steeds terug te grijpen op de geformuleerde uitgangspunten konden mensen met verschillende smaken zich erin vinden. Zodoende is het geen compromisvol plan geworden, maar is in gezamenlijkheid een eigenzinnig en karakteristiek plan tot stand gekomen.

2.8 Sociaal plan In 2000 heeft Oosterpoort een voorstel voor een sociaal plan in de projectgroep ingebracht. De belangrijkste punten uit het sociale plan zijn: beperking van de huursprong tot maximaal L 25,- per maand (prijspeil 2001), waardoor de gemiddelde huur van L 370,- is gestegen naar L 403,- (prijspeil 2004 en exclusief opties) voor een nieuwe woning; terugkeergarantie; de toewijzing van de woningen op basis van voorrangscriteria, waarvan de woonduur de belangrijkste is; de herhuisvesting; de vergoeding voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV). De huursprongbeperking is door de bewonerscommissie in een vroeg stadium afgedwongen. Dit heeft een functie vervuld in het winnen van het vertrouwen van de bewoners. Anderzijds heeft deze beperking het budget onder druk gezet. De prijs-kwaliteitverhouding levert spanning op. De gewekte verwachtingen van de kwaliteit staan niet in verhouding tot het budget, onder andere door de woninggrootte. Oosterpoort is het proces ingegaan met te weinig harde randvoorwaarden ten aanzien van de prijs-kwaliteitsverhouding. Een terugkeergarantie is een vrij gebruikelijke toezegging. De bewoners hebben veel invloed gehad op het bouwprogramma, dat hierdoor is aangepast op de wensen van de zittende bewoners. Door het grote enthousiasme onder de bewoners keert 60 procent van hen terug in de vernieuwde buurt. Onder de bewoners is grote tevredenheid over het terugkeerbeleid. Het hoge terugkeerpercentage kost op korte termijn geld, omdat Oosterpoort niet direct na oplevering voldoende inkomsten kan genereren uit verkoop van woningen. Het beoogde financiële resultaat wordt uitgesteld en naar verwachting over 10 tot 15 jaar bereikt. Een ander knelpunt van het hoge terugkeerpercentage is dat het lastig blijkt om voor zoveel huishoudens een passende woning in het plan te vinden. Projectleider Chiel Rottier dacht aanvankelijk dat slechts dertig tot veertig procent van de bewoners

13

zou terugkeren in de buurt. Deze aanname is gebaseerd op ervaringen elders in het land. Bij een dergelijk terugkeerpercentage zijn de mogelijkheden om financiële dekking voor het plan te vinden groter, omdat er meer ruimte is voor (dure) koopwoningen. Bij Oosterpoort bestonden al twijfels over dit percentage, omdat binnen een dorpsgemeenschap als Groesbeek de gehechtheid aan de buurt groot blijkt. Een misrekening was bovendien dat in het gemeentelijke volkshuisvestingsplan een woonvoorziening voor ouderen in het centrum van Groesbeek was gepland, die echter niet gereed was voordat de herstructurering in Herwendaal een aanvang nam. Daarmee was de mogelijkheid voor ouderen om naar deze woningen in het centrum te verhuizen uitgesloten. Veel ouderen keren mede daarom terug naar hun oude buurt. Anderen zijn uiteindelijk definitief in hun tijdelijke woning blijven wonen. Hierdoor is het terugkeerpercentage, dat aanvankelijk 70 procent bedroeg, gedaald naar 60 procent. De toewijzing van de woningen heeft plaatsgevonden op basis van woonduur. Hierdoor hebben de oudere bewoners die soms al veertig jaar in Herwendaal wonen, de eerste keuze. De jongere bewoners met gezinnen dreigden hierdoor niet in aanmerking te komen voor de populaire, grotere eengezinswoningen. De bewonerscommissie heeft erop aangedrongen om dit principe te verlaten en meer rekening te houden met het begrip ‘passende woning’, maar Oosterpoort heeft dit niet overgenomen, omdat het woonduurprincipe was overeengekomen in het sociale plan. Veel bewoners die aanvankelijk belangstelling toonden voor een appartement, bleken bij de definitieve keuze toch een eengezinswoning te nemen. Het is hierdoor moeilijk geweest om alle bewoners een woningtype naar hun zin aan te bieden. Omdat er in de tussentijd enkele huishoudens zijn vertrokken, is het uiteindelijk toch gelukt. Nadat de woningen waren toegewezen, ontstond rust in de buurt. Bewoners wisten waar ze aan toe waren. Ze waren over het algemeen tevreden, zeker omdat zij zich nog konden verbeteren qua woningtype als andere mensen zich terugtrokken. De zekerheid dat ze echt een woning kregen in het nieuwe plan, dat ze wisten wie hun buren waren en hoe hoog de huur zou zijn, heeft een goede basis gelegd voor de verdere samenwerking, die vervolgens zonder problemen is verlopen. Het moment van toewijzing was dus gunstig voor het onderlinge vertrouwen, maar het was zo vroeg in het proces, dat er ook diverse problemen zijn ontstaan. De woningen zijn toegewezen op het moment dat het plan nog niet definitief was en de bestemmingsplanwijziging nog niet was goedgekeurd. De bewonerscommissie heeft namelijk als eis gesteld dat eerst woningtoewijzing zou plaatsvinden, alvorens zij goedkeuring gaven aan het plan. Tevens heeft de commissie afgedwongen dat bewoners pas de buurt konden verlaten (tijdelijk of definitief) als de woningen waren toegewezen. Dit om te voorkomen dat een aanzienlijk deel van de bewoners snel definitief naar elders verhuist en de buurt door leegstand verpaupert. Een nadeel van deze aanpak is dat definitieve vertrekkers de buurt niet konden verlaten met gebruik van hun stadsvernieuwingsurgentie en hun verhuiskostenvergoeding op het moment dat zich een geschikte kans voordeed. Het solidariteitsprincipe (gelijke lasten, gelijke lusten) is niet door alle bewoners als zinvol ervaren. In de planvoorbereiding heeft het principe veel beperkingen met zich meegebracht, omdat er een grote druk lag op een snelle woningtoewijzing, terwijl het plan nog niet af was. De herhuisvesting naar de wisselwoningen is pas op gang gekomen nadat de nieuwe woningen zijn toegewezen. Herhuisvesting in een dorp als Groesbeek is extra lastig, omdat er zeer weinig verloop is en de woningmarkt krap is. De nieuwbouw is mede daarom in drie fasen uitgevoerd. De normen voor de ZAV zijn niet duidelijk in het sociaal plan weergegeven. Hierdoor ontstond veel discussie over de wijze van taxeren en de hoogte van de vergoeding. De afwikkeling van de ZAV heeft meer tijd gekost dan strikt genomen nodig was, indien hierover vooraf meer duidelijkheid was gegeven.

14


3

De resultaten

3.1 Stedenbouw De stedenbouwkundige visie volgt de knelpuntenanalyse van Feekes & Colijn maar voegt iets wezenlijks nieuws toe: de ambitie om een typisch Groesbeekse sfeer te creëren. De bewoners zijn in het ontwerpproces mede-opdrachtgevers. De hoofdinfrastructuur is gehandhaafd. De oorspronkelijke pleintjes zijn verdwenen. De woningblokjes zijn relatief kort en hebben een eigen karakter. De kaprichting varieert per blok en deze kapverdraaiing voorkomt het monotone beeld van de gesloopte wijk. Tijdens het ontwerpproces is een centraal gelegen appartementencomplex toegevoegd. Door vermindering van het aantal woningen zijn de kavels gemiddeld groter dan voorheen en is er meer ruimte voor groen in de wijk. Naast het appartementencomplex liggen twee nieuwe pleinen. Op een van deze pleinen wordt een verblijfsgebied ingericht en een kunstwerk met water geplaatst, dat tevens als speelelement dient. Het hoogteverschil in het terrein blijkt uit het verloop van de tuinen. Hier zijn keermuren toegepast, soms in combinatie met een funderingssprong in een woningblok. De hoogteverschillen zijn benut om het plan een eigen gezicht te geven. De doorgaande straten zijn smaller dan de woonstraten. Ze zijn uitgevoerd in één materiaal en in patronen die het gebruik aangeven. Het hemelwater wordt geïnfiltreerd in de bodem. Erfafscheidingen langs straten zijn uitgevoerd als gaaswerk met begroeiing, soms in combinatie met metselwerk.

3.2 Architectuur De anonieme uitstraling van de vroegere systeembouw heeft plaatsgemaakt voor een heel herkenbaar en eigenzinnig ontwerp. De nieuwe woningen ogen robuust door het gebruik van baksteen als gevelbekleding, keramische dakpannen als afwerking op de daken en door de krachtige, maar eenvoudige detaillering. De variatie in de buurt ontstaat door de hoogteverschillen, diverse dakgootoplossingen en de kleurnuances in het metselwerk. Lessenaarsdaken en zadelkappen in verschillende kleuren wisselen elkaar af. Centraal in de buurt staat een appartementencomplex. De twee bouwdelen van dit complex zijn verbonden door een gezamenlijk binnenhof. Het Groesbeekse karakter komt volgens de architect tot uitdrukking in de krachtige maatverhoudingen, het degelijke materiaalgebruik en de sobere, terughoudende detaillering. Het programma bestaat uit de bouw van 109 woningen, waarvan 27 appartementen en 74 grondgebonden woningen (rijenwoning of tweeonder-een-kap), plus acht vrijstaande woningen aan de bosrand. 93 woningen zijn uitgevoerd in de sociale huur- of koopsector en 16 in de vrije sector. Twaalf grondgebonden woningen zijn levensloopbestendig gebouwd (met ruimte voor een slaapkamer en badkamer op de begane grond) en er zijn zes grote, flexibel te gebruiken woningen. De koopwoningen met MGE variëren in prijs van L 145.000 (circa 127 m2

15

gebruiksoppervlak) tot L 224.000 v.o.n. (circa 152 m2). De vrije sector-koopwoningen variëren in prijs van L 284.000 tot L 300.000 v.o.n. De huurwoningen variëren in prijs van L 394 (prijspeil 2004 en circa 127 m2) tot L 583,(circa 170 m2, bij woningen waar de keuzemogelijkheden voor extra ruimte optimaal zijn benut door uitbouw van de woonkamer en dakkapellen bij zolderkamers). De ruime eengezinswoningen hebben flexibel in te delen plattegronden. De beukmaat is minimaal 5,40 m. Sommige woningen hebben aanbouwen. Vooruitlopend op het nieuwe Bouwbesluit hebben alle woningen op de woonverdieping een vrije hoogte van 2,60 m. De keuken kan in elke woningtype op twee plaatsen komen. Ook in de toekomst blijft deze optie mogelijk. Op de verdieping kunnen bewoners kiezen voor twee of drie slaapkamers. De zolder is naar keuze in te delen in enkele kamers. Zowel bij de huur- als de koopwoningen zijn uitbreidingsopties aangeboden. Zie voor een overzicht de bijlage met opties voor woningtype A. Heel populair was het weglaten van de keuken, een kaal toilet en badkamer. In ruil hiervoor kregen de bewoners eenmalig de minderprijs en betalen zij de normale huur. De opties voor de huurwoningen zijn verrekend met de huur of eenmalig betaald door de huurder. In dat laatste geval (bijvoorbeeld een dakkapel), is de optie wel eigendom van Oosterpoort en neemt Oosterpoort het onderhoud op zich. Alleen opties die extra punten in de woningwaardering opleveren of een toegevoegde waarde op de woningmarkt opleveren zijn in de huur verrekend. Daarbij is tevens gelet op de bereikbaarheid van de woningen voor de doelgroep, dus dat niet te veel woningen boven de grens van de huursubsidie komen.

3.3 Financiën De gemeente is verantwoordelijk voor de openbare ruimte en Oosterpoort voor de woningen. Bij aanvang van het project hebben de gemeente en Oosterpoort afgesproken om ieder de helft van het tekort op het totale project (dus infrastructuur en woningen) te delen, minus een bedrag dat werd beschouwd als een standaardbedrag voor renovatie en daarom voor rekening van Oosterpoort zou komen. Bij renovatie zou de gemeente niets bijdragen. De woonomgeving heeft immers vijf jaar geleden nog een opknapbeurt gekregen en de infrastructuur zou bij renovatie intact blijven. Bij de start van de project-

16


groep in 1999 is een zogeheten luchtkastelentoets gemaakt. Deze financiële haalbaarheidstoets gaf een zeer globaal beeld van de kosten van vervangende nieuwbouw. Op basis van bovenstaand principe en de luchtkastelentoets heeft de gemeente in 2000 besloten maximaal L 1 miljoen bij te dragen, op een totaal geschat tekort van L 2,3 miljoen. Al snel bleek dat de aannames in de luchtkastelentoets niet klopten en de werkelijke kosten veel hoger zouden uitvallen. Daarbij stegen de bouwkosten in de periode van de planvoorbereiding enorm, waardoor regelmatig een bijstelling van de begroting nodig was. Onderhandelingen met de gemeente hebben er uiteindelijk toe geleid dat uiteindelijk alsnog de ontwikkeling van de woningen en de infrastructuur is losgekoppeld en dat de gemeente bereid was om L 1,6 miljoen bij te dragen voor de aanpassing van de infrastructuur. De gemeente heeft de uitvoering van het bouwen woonrijpmaken zelf gecoördineerd. Het werk is losgekoppeld van de woningen en is openbaar aanbesteed. Het aanbestedingsresultaat was gunstig, waardoor het tekort op de openbare ruimte meeviel. Ook het aanbestedingsresultaat van de woningbouw viel gunstig uit ten opzichte van de ramingen. Het plan kent wel een behoorlijke onrendabele top, omdat de huren voor terugkeerders naar verhouding laag zijn. Hieronder is een overzicht opgenomen met de huurprijzen. In de praktijk zullen de huurprijzen voor nieuwkomers niet veel worden toegepast. De vrijkomende woningen worden namelijk tot een maximum van 28 woningen verkocht. Zes woningen en alle 27 appartementen worden niet verkocht. Hiervoor zullen de nieuwe huurprijzen wel van toepassing zijn. De nieuwe huurprijzen vallen binnen de afspraken die met de gemeente zijn gemaakt. Er is afgesproken dat op langere termijn de verhouding koop-sociale huur 40 procent ten opzichte van 60 procent zal zijn. De huren (met uitzondering van de grote woningen) liggen onder de maximale huurgrens voor huursubsidie.

19 hoekwoningen 27 tussenwoningen 12 levensloopbestendige woningen 5 hoekwoningen met garage

16 appartementen < 100 m2 6 appartementen van 100 m2 (incl. serre)

6 flexibele grote woningen

17

Terugkeerders 1-7-2001 1-7-2004 L 370 L 405 L 370 L 405 L 393 L 430 L 428 L 469

Nieuwkomers 1-7-2001 1-7-2004 L 430 L 496 L 430 L 471 L 453 L 520 L 488 L 555

Terugkeerders 1-7-2001 1-7-2004 L 360 L 394 L 384 L 420

Nieuwkomers 1-7-2001 1-7-2004 L 419 L 458 L 442 L 483

Terugkeerders 1-7-2001 1-7-2004 L 428 L 469

Nieuwkomers 1-7-2001 1-7-2004 L 533 L 635

Aanvankelijk is de bewoners beloofd dat zij vrij konden kiezen tussen sociale huur of sociale koop (MGE). Dat laatste is toch anders uitgevallen, omdat eerst de woningen zijn toegewezen en daarna pas bleek dat zes woningen niet verkocht konden worden vanwege de stichtingskosten- of de NHG-grens. Deze kwam soms net hoger uit dan voor MGE is toegestaan. Om markttechnische redenen zijn bovendien de 27 appartementen niet verkocht. Aan dit woningtype is in Groesbeek immers een groot tekort. De stichtingskosten variëren tussen de (gemiddeld) L 158.692 voor de 70 grondgebonden huurwoningen tot L 206.999 voor de 4 geschakelde koopwoningen met garage. De stichtingskosten voor de appartementen bedragen respectievelijk gemiddeld L 161.007 voor de 23 normale appartementen en L 206.353 voor de 4 penthouses. De stichtingskosten zijn inclusief de gekozen opties door huurders en MGEkopers. In de stichtingskosten is een bedrag van L 11.000,- per woning voor sociale kosten opgenomen. Dit betreft: huurderving van de bestaande woningen tot sloop, huurderving wisselwoningen, vergoeding ZAV, stoffering en afwerking wisselwoningen, wijkbeheer voor veiligheid en leefbaarheid, informatievoorziening aan bewoners en externe ondersteuning van de bewonerscommissie. De interne kosten voor begeleiding van de bewoners door de woonconsulenten zijn niet toegerekend aan het plan. Dit gaat in de toekomst wel gebeuren, waardoor de post sociale kosten zal stijgen. De onrendabele top kwam voor rekening van Oosterpoort. Van deze vrij forse onrendabele top verwacht men binnen 10 jaar na oplevering weer circa L 15.000 per woning te kunnen terugverdienen door verkoop bij mutatie. De opbrengsten zijn dus gedeeltelijk uitgesteld.


4

De ervaringen van betrokkenen

De belangrijkste conclusies van de betrokkenen zijn hieronder kort weergegeven.

4.1 Oosterpoort Het is een zeer geslaagd project volgens Oosterpoort. De doelen zijn gehaald: een hoog terugkeerpercentage, een mooie woonbuurt met toekomstwaarde en een goede lokale verankering (qua uitstraling en bewoning). Het draagvlak voor de herstructurering is groot. Deze doelen zijn mede behaald door de interactieve planvorming en de grote inbreng van bewoners. Omdat de nadruk lag op de fysieke verbetering en niet op het veranderen van de bevolkingssamenstelling, is de corporatie tevreden met het hoge terugkeerpercentage. Financieel is men er redelijk uitgekomen, mede dankzij een meevallende aanbesteding. De financiële doelstellingen worden door de terugkeergarantie en de beperkte huurstijging niet bij aanvang van de exploitatie gehaald. Oosterpoort verwacht in 2015 de financiële doelstellingen te hebben gehaald omdat men bij mutatie de huur optrekt en/of de woning verkoopt. De verdiencapaciteit die zo ontstaat, schat Oosterpoort hoog in. De woningen zijn relatief groot en kwalitatief goed. Dat is een investering voor de toekomst. Het is echter geen methode die Oosterpoort overal in deze vorm gaat toepassen. In de volgende projecten wil Oosterpoort eerst de bestuurlijke en financiële kaders beter vastleggen, waardoor de marges beter bekend zijn. De herstructurering van de Zeeheldenbuurt was een proces met een open einde en dat wil Oosterpoort niet meer. Het is van belang vooraf meer duidelijkheid te scheppen over de eigen randvoorwaarden. Zo zal in het vervolg het stedenbouwkundige plan en het bouwprogramma binnen de corporatie worden afgekaderd, alvorens het overleg met de bewoners aanvangt. Binnen die kaders kan een vorm van interactieve planvorming met bewoners plaatsvinden. Deze werkwijze is inmiddels in de organisatie ingebed. Een intensieve betrokkenheid van bewoners is bij alle herstructureringsplannen in Groesbeek en de twee andere gemeenten waar Oosterpoort werkt van belang, omdat men anders niet verwacht projecten van de grond te krijgen. Daarbij wil de corporatie niet alleen voor de bewoners, maar ook met de bewoners plannen ontwikkelen. Dit komt de sociale cohesie ten goede en past in haar doelstelling om klantgericht en vanuit een lokale verankering te werken. De totale tijdspanne van de ontwikkeling was niet veel langer dan bij nieuwbouwplannen zonder betrokkenheid van bewoners het geval is volgens Oosterpoort. Dat komt doordat de bewoners de druk op de ketel houden en er een morele verplichting is om het plan af te maken. Het proces is wel zeer intensief en heeft veel menskracht van de corporatie gekost.

4.2 Bewoners De bewonerscommissie is zeer tevreden over het resultaat, zowel over de woningen en de prijs/kwaliteit-verhouding, als over het gevolgde proces. De keuzemogelijkheden worden zeer gewaardeerd. Het programma sluit niet honderd procent aan op de bewonerswensen (er was veel meer vraag naar grote woningen). Verwarrend was of er nu wel of geen behoefte bestond aan een appartementengebouw. De eigen eisen (om zekerheid te verwerven over huurprijsniveau, terugkeergarantie, herhuisvesting, gelijke behandeling van draagkrachtigen en minder draagkrachtigen, en de leefbaarheid in de wijk tijdens de herstructurering) hebben naar wens gewerkt. Wel zou men anderen aanbevelen om kritisch te zijn op het gebied van het sociale plan, in het bijzonder wat betreft de herhuisvesting en de woningverdeling. Bij de toewijzing dient meer rekening te worden gehouden met een passende woning, in plaats van vooral de woonduur als criterium te hanteren. De bewoners vinden het zeker nodig om vanaf het begin ondersteuning te vragen, omdat het een ingewikkeld proces is waar je met allerlei dingen voor het eerst wordt geconfronteerd,

19

terwijl sommige bewoners geen elementaire vergader- en onderhandelingsvaardigheden beheersen. De keuze tussen renovatie en sloop/nieuwbouw was lastig. De bezuinigingsronden waren frustrerend. De samenstelling van de bewonerscommissie was zeer breed (qua leeftijd, achtergrond en meningen). Hierdoor botsten de leden van de commissie regelmatig, maar men vond het wel goed werken als brede vertegenwoordiging van de bewoners. De mening van de bewoners die geen deel uitmaakten van de commissie is nog niet onderzocht, maar uit de ervaringen op bewonersavonden en de huisbezoeken valt op te maken dat men waardering heeft voor het behaalde resultaat. Omdat het bouwplan nog niet af is en een deel van de bewoners hun nieuwe woning nog niet heeft betrokken, kan de feitelijke bewonerstevredenheid nog niet worden onderzocht op het moment van publicatie van deze evaluatie.

4.3 Gemeente De gemeente is zeer tevreden. Het is een mooie buurt en het enige project uit het volkshuisvestingsplan dat redelijk op tijd is gereedgekomen. Bij herstructurering moet je bewoners er altijd zo intensief bij betrekken, anders komt het niet van de grond, zo blijkt elders in de gemeente. Een groot voordeel is ook dat er weinig bezwaren zijn ingediend bij de procedure voor de bestemmingsplanherziening. Sommige andere plannen stranden op zeer lange procedures. Oosterpoort heeft naar de mening van de gemeente wel heel grote risico’s genomen. De financiële kant is in eerste instantie niet goed bekeken. De gemeente heeft daarom direct grenzen gesteld aan haar bijdrage aan het project. Uiteindelijk heeft dit niet gewerkt. Toen Oosterpoort met steeds verder tegenvallende cijfers kwam, was het project al te ver gevorderd om het niet door te zetten. Uiteindelijk heeft de gemeente daarom ingestemd met een loskoppeling van de infrastructuur en de woningen, waarbij is gespeculeerd op een gunstige aanbesteding. Voor de gemeente heeft deze aanbesteding inderdaad goed uitgepakt. Door de interactieve planvorming is er minder invloed van de Welstandscommissie volgens de gemeente, maar de architect bestrijdt dit.

4.4 Architect De architect vindt het leuk en uitdagend om zo samen te werken met bewoners. Anke Colijn is zeer gedreven in het luisteren naar bewoners en de opdracht om hun wensen om te zetten naar een gezamenlijk gedragen plan. Zij vindt de methode om eerst een analyse te maken en de beeldkwaliteit met de bewoners te onderzoeken goed werken. Er zijn gezamenlijke uitgangspunten bepaald, waarop je terug kon vallen.

20


De planvorming is naar haar mening echt met de bewoners tot stand gekomen, samen is gezocht naar wat Groesbeeks was. Daardoor heeft het plan een heel karakteristieke uitstraling gekregen. Het hele proces heeft wel vrij lang geduurd. Zij vindt dat je dat de bewoners niet kunt aandoen en beter in het proces moet sturen om het tempo erin te houden. Naar haar mening zijn er minder goed werkende afspraken gemaakt, zoals het moment van woningtoewijzing. Hierdoor kwam de planvorming op een lastige wijze onder druk te staan. Ook de informatieverstrekking naar de architect heeft vertragingen tot gevolg gehad, omdat de gemeente in een te laat stadium tekeningen van het gebied met de hoogteverschillen ter beschikking heeft gesteld. Volgens de gemeente was dit een eigen verantwoordelijkheid van Oosterpoort en de architect, die dit project immers trokken. Het open planproces van Oosterpoort leidde soms tot misverstanden tussen de architect en opdrachtgever over de rol van de architect in het proces. Dit leidde wel eens tot stevige gesprekken om de zaken weer helder te krijgen. Colijn heeft veel waardering voor de werkwijze van Oosterpoort, vooral de manier waarop de corporatie het experiment durfde aan te gaan en haar nek uitstak. Maar ook voor de betrokkenheid en het respect voor – de mening van – de bewoners. De gemeente heeft naar de mening van Colijn constructief meegewerkt en het geheel mogelijk gemaakt, hetgeen niet overal gangbaar is.

4.5 Adviseur Chiel Rottier vindt dat de herstart van het project met het maken van duidelijke uitgangspunten over de wijze van samenwerken en de zeggenschap goed heeft gewerkt. Het is naar zijn mening belangrijk dat rollen, verantwoordelijkheden, de procesgang en de wijze van besluitvorming zoveel mogelijk van tevoren vastgelegd en beschreven zijn. In eerste instantie is een herstructureringsproces voor bewoners bedreigend. De dreiging is verminderd door het geven van openheid en ruimte voor zeggenschap. Daarbij is de procesbenadering belangrijk: niet alles vooraf dichttimmeren, maar eerst werken aan het winnen van vertrouwen, het spreken van elkaars taal, het werken met respect etc. De betrouwbaarheid van Oosterpoort is heel belangrijk geweest, evenals goede ondersteuning (Woonbond) voor bewoners. Het proces is goed verlopen door de positieve houding van alle betrokkenen. Het kwaliteitsniveau van het plan is volgens Rottier hoger geworden door de zeggenschap van de bewoners. Het is echt een product geworden waar de klant om vraagt en in die zin is het een heel duurzaam product. Door de bewoners mede-eigenaar te maken van het probleem, maak je ze ook meer eigenaar van de buurt. Dat versterkt de sociale binding.

21


5

Succes- en faalfactoren

Om de succes- en faalfactoren te benoemen van dit project, is het goed om aan te duiden wat wordt verstaan onder deze begrippen: Een succesfactor is een factor die het proces bespoedigt en zorgt dat de doelen dichterbij komen. Een faalfactor is een factor die zorgt voor vertraging en mogelijk zelfs voor mislukken van (onderdelen van) het plan of het proces. In het onderstaande overzicht zijn per onderwerp de succes- en faalfactoren (SF en FF) van het project Zeeheldenbuurt in Groesbeek weergegeven.

5.1 Organisatie van het proces SF: De openheid, het vertrouwen en de duidelijke lijnen hebben bijgedragen aan het succes van het project. Na enige strubbelingen is gekozen voor een werkwijze waarbij de bewoners eerst werden geïnformeerd, om pas de volgende vergadering een beslissing te hoeven nemen. Dat gaf ruimte om de achterban te raadplegen. SF: De vertegenwoordiging van de gemeente door een gemandateerd projectleider, die intern aanstuurt, terugkoppelt, afstemt en besluitvorming voorbereidt. Hierdoor is voorkomen dat de gemeente functioneert als een veelkoppig monster dat met vele monden spreekt. Gecombineerd met periodieke informatie van bestuurders in de stuurgroep en het bestuurlijk overleg leverde dit een soepele samenwerking tussen gemeente en corporatie op. Deze werkwijze leverde tijdwinst op in het doorlopen van procedures en plantoetsing. SF: De samenwerking en taakverdeling tussen de extern en intern projectleider, gedurende meer dan een jaar. Dit heeft ertoe geleid dat de overname van extern naar intern projectleider vloeiend verliep. FF: In de eerste periode ging het voor de bewoners te snel. Zij hadden onvoldoende ondersteuning en hadden te weinig tijd voor het nemen van beslissingen. Na de noodkreet kwam hier verandering in en is ondersteuning door de Woonbond geregeld. FF: Het gebrek aan randvoorwaarden werkte voor Oosterpoort belemmerend op de interne besluitvorming binnen de corporatie. Voor de projectleider was het heel moeilijk om de beslisdocumenten rond te krijgen. FF: De wisseling van woonconsulenten. In de loop van de planvoorbereiding zijn drie consulenten en een tijdelijke kracht ingezet. Dit is niet bevorderlijk voor de continuïteit en eenduidigheid van de communicatie. De consulent is het eerste aanspreekpunt voor bewoners. Oosterpoort wil hier in een volgend project meer prioriteit aan geven.

5.2 Samenstelling bewonerscommissie SF: De bewonerscommissie heeft een brede samenstelling, goede vertegenwoordiging, goede onderlinge samenwerking, heeft zich constructief opgesteld, hoewel de verschillen in standpunten (bijvoorbeeld over sloop of renovatie) groot waren. Het bleek een goede doorsnede uit de buurt te zijn, betrouwbaar voor de achterban.

5.3 Ondersteuning van de bewoners SF: Na de noodkreet van de bewoners rondom het ‘doordrukken’ van het sociale plan is er professionele ondersteuning voor de bewoners gekomen door inschakeling van de Woonbond. Deze ondersteuning heeft zeer positief gewerkt voor het functioneren van de bewonerscommissie en hun inbreng in het plan.

23

FF: De bewoners zijn van mening dat Oosterpoort eerder ondersteuning had moeten aanbieden en op meer fronten, bijvoorbeeld op het gebied van vergadertechnieken.

5.4 Rekenmodellen voor sloop/nieuwbouw en renovatie FF: De eerste rekenmodellen zijn gebaseerd op te globale informatie. Dit leverde knelpunten op bij afspraken met de gemeente. De bewoners werden wantrouwend toen nieuwe cijfers opdoken. De voorstanders van renovatie voelden zich overruled. Voor de gemeente waren de cijfers aanleiding om zich in te dekken en de financiële grens duidelijk te trekken. Ook de latere bezuinigingsronden hebben frustraties opgeroepen. Goede kosteninformatie is juist essentieel tijdens de planvoorbereiding en kan onnodige discussie voorkomen.

5.5 Lokale verankering SF: Het plan is gericht op de lokale bevolking, niet op het aantrekken van andere doelgroepen buiten het dorp. De sociale cohesie in het plangebied is heel groot en die lijkt te zijn behouden. Men weet wie straks zijn buren zijn. Ook in de vormgeving is gezocht naar lokale verankering. Voor de bestuurlijke besluitvorming bij de gemeente heeft het lokale aspect (plaatselijke corporatie, geen fusiecorporatie uit Nijmegen bijvoorbeeld) zeker een rol gespeeld.

5.6 Heldere analyse van sterke en zwakke punten in de buurt SF: Bewoners hebben zowel met de architect als met een eigen stedenbouwkundige de buurt geanalyseerd op sterke en zwakke punten. Daarmee kregen ze meer inzicht in de kwaliteiten en de mankementen. Bewoners werden mede-eigenaar van het probleem, dit hielp bij de verdere samenwerking. De analyse met een eigen stedenbouwkundige heeft bovendien het vertrouwen in de analyse van Feekes & Colijn versterkt.

5.7 Eenheid van architectuur en stedenbouw SF: Het stedenbouwkundige ontwerp en het architectonische plan zijn beide gemaakt door het bureau Feekes & Colijn. De doorgaande lijn in vormgeving en ontwerpideeën heeft een krachtig plan opgeleverd. De inbreng van bewoners heeft niet tot compromissen geleid, maar heeft inspiratie voor een Groesbeekse sfeer, verbetering van de woontechnische kwaliteit en een grote acceptatie onder bewoners opgeleverd.

5.8 Herhuisvesting FF: Het uitplaatsen van 128 huishoudens is heel erg lastig in een dorp als Groesbeek, waar de mutatiegraad laag is. Ondanks de inzet van een nieuwbouwproject van 16 woningen voor tijdelijke huisvesting is het plan daarom in drie fasen uitgevoerd, wat weer veel extra tijd kost. De bewoners hebben met hun eis van eerst woningtoewijzing, dan pas uitplaatsen (zie verderop) nog een extra blokkade neergelegd. Sommige bewoners konden zodoende geen gebruik maken van hun stadsvernieuwingsurgentie op het moment dat zij dit wensten. Het project belemmert de doorstroming voor overige Groesbekers. Het is jammer dat er niet meer wordt gebouwd in Groesbeek, want nu krijgt de Zeeheldenbuurt in Herwendaal de schuld van de verstopping op de markt.

5.9 Woningtoewijzing FF: De eis van de bewoners dat eerst de woningen moesten zijn toegewezen, alvorens zij goedkeuring gaven aan het plan, heeft de planvorming in grote mate gestuurd. Het ontwerp was nog niet klaar toen de woningen werden toegewezen. Bewoners wisten niet

24


eens wat voor soort kap erop kwam en hoe groot de zolder zou zijn. Verder heeft de woningtoewijzing plaatsgevonden voordat de bestemmingsplanprocedure was afgerond. Hierin zat nog een aanmerkelijk risico, hoewel Oosterpoort dit vooraf zo veel mogelijk heeft beperkt door omwonenden vroegtijdig te informeren en te betrekken bij de plannen. De woningtoewijzing is gebeurd op basis van woonduur. De bewonerscommissie pleit ervoor om in het vervolg rekening te houden met het criterium: passende woning. SF: Nadat de woningen waren toegewezen, ontstond rust in de buurt. Bewoners wisten waar ze aan toe waren. Ze waren over het algemeen tevreden, zeker omdat zij zich nog konden verbeteren als andere mensen zich terugtrokken. De zekerheid dat ze echt een woning kregen in het nieuwe plan, dat ze wisten wie hun buren waren en hoe hoog de huur zou zijn, heeft een goede basis gelegd voor de verdere samenwerking, die zonder problemen is verlopen.

5.10 Communicatie SF: Oosterpoort heeft veel menskracht en tijd ingezet voor de communicatie met de bewoners. Er zijn drie huisbezoeken geweest. Deze een-op-een benadering voor het inventariseren van wensen en voor de woningtoewijzing heeft goed gewerkt. De communicatie op bewonersavonden was succesvol. Vooral de formule met themaavonden en de informatiemarkt liep goed. De nieuwsbrieven hebben voldaan, maar de nieuwswaarde zou beter zijn als deze in een hogere frequentie waren verschenen. FF: De bewoners vinden dat Oosterpoort een steek heeft laten vallen door in de communicatie over de woningtoewijzing met twee mensen te werken die een verschillend verhaal hielden. Door deze verwarring denken bewoners dat zij niet in aanmerking zijn gekomen voor de woning van hun keuze. In het vervolg is een betere instructie nodig en een training om mogelijke vragen en knelpunten door te nemen.

5.11 Planuitwerking FF: Vanaf het schetsontwerp werd met computertekeningen gewerkt door Feekes & Colijn. Een aandachtspunt is dat deze vorm van presenteren voor de bewoners heel definitief overkomt. Het was daarom voor de bewoners lastig te begrijpen dat er in het VO en DO wijzigingen op de plannen kwamen. FF: De planuitwerking na het definitief ontwerp heeft veel tijd gekost en hier zijn fouten gemaakt volgens Oosterpoort. Feekes & Colijn heeft het tekenwerk en het bestek uitbesteed. De controle op de stukken is door Feekes & Colijn niet optimaal verzorgd. Oosterpoort werkt liever met een bureau dat zelf de tekeningen uitwerkt. Volgens Feekes & Colijn is de gemeente in gebreke gebleven om goede inmeettekeningen te leveren, waardoor de hoogteverschillen aanvankelijk niet goed zijn verwerkt.

5.12 Keuzevrijheid en gevarieerdheid SF: De variatie in woningtypen maakt de buurt heel aantrekkelijk. Het is een buurt met toekomstwaarde geworden. De keuzevrijheid is door de bewoners zeer gewaardeerd. Zij zien het als een unieke kans om zo intensief mee te mogen praten over hun woning. Het is zeer motiverend geweest om deel te blijven nemen aan het proces. De bewoners vinden dat Oosterpoort dit aspect bij volgende projecten zeker weer moet meenemen.

5.13 Prijs/kwaliteit verhouding SF: De bewoners zijn zeer tevreden over de kwaliteit van de royale woningen in relatie tot de prijs. De geringe huurstijging maakt het een aantrekkelijk project om terug te keren.

25

FF: Voor de corporatie levert de huidige prijs/kwaliteit verhouding een exploitatietekort op. Men verwacht dit in de komende tien jaar in te lopen. Indien de huurprijsstijging niet vooraf zo was beperkt, had de corporatie meer financiële armslag gehad bij het ontwikkelen van het project.

5.14 Duur van het proces FF: Het totale proces van het betrekken van de bewoners bij de plannen tot en met de oplevering van de laatste woning duurt ongeveer acht jaar. Dit vraagt veel van de bewoners. De lange duur is niet zozeer het gevolg van de interactieve planvorming. Overleg met bewoners in een herstructureringswijk kost immers altijd tijd. De oorzaken van de lange tijdspanne zijn gelegen in: onervarenheid bij Oosterpoort met herstructureringsprojecten, verkeerde aannames op financieel gebied (luchtkastelentoets), forse financiële tegenvallers door excessieve bouwkostenstijgingen, aftasten van wat men eigenlijk wil (er waren geen randvoorwaarden), onduidelijkheden in communicatie (in het begin) en de geringe mogelijkheden voor herhuisvesting en de lange bouwtijd door de fasering, die daar het gevolg van is. SF: Binnen het totale tijdsbestek is de periode tussen de herstart in 1999 en het begin van de bouw in 2003 met 3,5 jaar juist niet zo lang. Het is bovendien het enige project uit het gemeentelijk volkshuisvestingsplan dat naar de doelen van dat plan op tijd is gereedgekomen. Verder gaf het de bewoners de tijd om er in te groeien. Vooral degenen die tegen sloop waren, moesten wennen aan het idee afscheid te nemen van een woning waar ze een groot deel van hun leven met plezier hebben gewoond. De tijd die het project heeft gekost is zeker benut om het plan kwaliteit te geven en een groot draagvlak te creëren. Het is geen verloren tijd.

5.15 Terugkeer van bewoners SF: Er is een hoog percentage bewoners dat terugkeert in de buurt, namelijk 60 procent. De bewonerscommissie heeft dit al in het begin aangevoeld, omdat er een grote sociale cohesie en tevredenheid met de buurt was. De externe projectleider dacht aanvankelijk dat er minder terugkomers zouden zijn. Dit succes keerde zich bijna tegen Oosterpoort, omdat het moeilijk bleek alle terugkomers een passende woning te bieden.

5.16 Conclusie De succes- en faalfactoren bij dit project laten zien wat de sterke en minder sterke kanten van dit project zijn. Bij alle geïnterviewde betrokkenen overheerst per saldo de tevredenheid. De doelstellingen: kwalitatieve verbetering van de woningen en woonomgeving, een goede toekomstwaarde van de buurt realiseren, herstel van het vertrouwen en het betrekken van de zittende bewoners als mede-opdrachtgevers bij de herstructurering zijn ruimschoots gehaald. Op grond van de gevoerde gesprekken met de leden van de bewonerscommissie valt te verwachten dat de woonsatisfactie onder alle bewoners is toegenomen, maar dit is niet door middel van een integraal onderzoek gestaafd. Het is aan te bevelen om ongeveer een jaar na oplevering alle bewoners te enquêteren over hun bevindingen. De totale investering voor Oosterpoort laat wel een aanzienlijke onrendabele top zien. De corporatie is van mening dat zulke bedragen incidenteel mogelijk zijn. Men acht de verdiencapaciteit op termijn groot en vindt dit een acceptabele investering.

26


6

Algemene conclusies en aanbevelingen

Op basis van het uitgevoerde onderzoek kunnen een aantal algemene conclusies en aanbevelingen worden aangegeven voor interactieve planvorming bij herstructureringsopgaven.

6.1 Doelstellingen en visievorming Interactieve planvorming is een methode van intensieve samenwerking tussen partijen, die een meerwaarde kan opleveren ten opzichte van de traditionele wijze van planvorming. Het is van belang om aan het begin van het proces de doelstellingen van de deelnemende partijen helder te krijgen en een gezamenlijke visie te ontwikkelen op de probleemstelling van het gehele project. De rollen, procesgang en beslissingsbevoegdheden dienen van meet af aan duidelijk te zijn. Belangrijk is eveneens het bepalen van de ruimte die bewoners krijgen voor zeggenschap in de planvorming. Het kan zeer motiverend werken op de bewoners om hen op een open en directe wijze bij de planvorming te betrekken. Om het vertrouwen en de medewerking van bewoners te bevorderen kunnen bovendien garanties aan bewoners worden gegeven, bijvoorbeeld de terugkeergarantie. Daarnaast kan aan bewoners beslissingsruimte worden gegeven in de vorm van een zelf te besteden budget. De meerwaarde van interactieve planvorming is gelegen in: het samenstellen van een breed gedragen plan, waardoor de kans op mislukken door onder andere bezwaarschriftenprocedures afneemt; bevordering van de sociale binding in een buurt; bevorderen van de woonsatisfactie; inzetten van maatschappelijke middelen voor een product dat werkelijk door de klant wordt gewaardeerd. Interactieve planvorming kent uiteraard ook risico’s. Zo is bij een open einde-benadering onduidelijk tot welk resultaat het proces leidt. Door het ontbreken van een centrale regie die aanstuurt op een vooraf bepaald projectresultaat, gaat men een onvoorspelbaar einde tegemoet. Om hierin toch enige sturing aan te brengen is het van belang om duidelijke randvoorwaarden te stellen waarbinnen de interactieve planvorming plaatsvindt. Daarbij is een permanente – actieve – kostenbewaking aan te bevelen, zodat tijdens het proces bijsturing mogelijk is.

6.2 Communicatie Omdat interactieve planvorming een zeer intensieve wijze van samenwerking is, is communicatie tussen de betrokkenen van zeer groot belang. Er dient voortdurend te worden geïnvesteerd in een juiste en zorgvuldige informatievoorziening. Het is hierbij belangrijk dat er een goed beeld ontstaat van de feiten en van de ontwikkelingen, mede om onrealistische beeldvorming te voorkomen. Voor de informatievoorziening naar de bewoners zijn diverse instrumenten in te zetten, zoals bewonersavonden, nieuwsbrieven, enquêtes en persoonlijke huisbezoeken. De bewonerscommissie kan hierin een goede rol vervullen De overlegstructuren moeten recht doen aan zeggenschap. Door zakelijke besluitenlijsten en duidelijke beslismomenten vast te stellen blijft het proces beheersbaar. Het is van belang iedereen de ruimte te gunnen maar wel resultaatgericht te blijven werken. Een plan van aanpak met heldere uitgangspunten, waarop men zonodig kan teruggrijpen als het proces dreigt te stagneren, kan hierbij nuttig zijn. Gedurende het proces kunnen er immers steeds nieuwe ideeën naar voren komen, waardoor het soms moeilijk is voor de bewoners om goede keuzes te maken. Door een aantal uitgangspunten vast te leggen kan men zulke ideeën toetsen aan de oorspronkelijke inzet en de focus op de doelen vasthouden.

27

6.3 Betrokkenheid van bewoners Bij interactieve planvorming is een goede bewonersvertegenwoordiging uiteraard van groot belang. De bewonerscommissie werkt bij voorkeur met een – beperkt – mandaat van de achterban, waardoor de commissie is staat is om deel te nemen aan de besluitvorming in de projectgroep. Bij ingrijpende beslissingen, zoals de keuze sloop/nieuwbouw, de instemming met het sociale plan, de goedkeuring van het bouwkundige plan etc. wordt uiteraard wel de achterban geraadpleegd. Deze bewonerscommissie heeft voldoende ondersteuning nodig. Zowel procesmatig als inhoudelijk. Een mondige bewonersgroep, die in staat is positief mee te denken kan een meerwaarde geven aan het proces en het eindresultaat. Inhoudelijke ondersteuning is soms nodig omdat bewoners leken zijn, die dikwijls maar één keer in hun leven aan een dergelijk project deelnemen. De aanwezigheid van een stevige sociale samenhang in de buurt, zoals in de Zeeheldenbuurt, is gunstig voor het interactieve planproces omdat de samenwerking als min of meer vanzelfsprekend wordt ervaren. Het moment waarop bewoners worden betrokken bij interactieve planvorming kan variëren. Een zeer vroege betrokkenheid geeft bewoners de grootste invloed. Dit brengt echter wel risico’s met zich mee, zoals de kans dat het plan in het geheel geen doorgang vindt of het ontstaan van veel te hoge verwachtingen bij bewoners. Het lijkt daarom beter om eerst te zorgen voor bestuurlijk draagvlak voor een project. Een haalbaarheidsonderzoek kan inzicht geven in de oplossingsrichtingen. Als er bestuurlijk overeenstemming is over – een aantal – oplossingsrichtingen en de bijbehorende budgetten, is het afbreukrisico aanmerkelijk verminderd. Dat betekent niet dat het plan al is dichtgetimmerd, maar dat er bijvoorbeeld keuze is uit enkele, realistische scenario’s, die verder worden uitgewerkt in samenspraak met de betrokkenen.

6.4 Omvang van projecten Interactieve planvorming vraagt om een intensieve betrokkenheid van bewoners. Dit lukt alleen als er ook een goede communicatie met de achterban mogelijk is. De bewonersvertegenwoordiging moet immers handelen vanuit het gemeenschappelijke, en niet vanuit het individuele belang. Projecten kunnen daarom niet enkele honderden woningen betreffen, voor zover dit al wenselijk is. De omvang van het project moet zodanig zijn dat bewoners zich er in herkennen en zich betrokken voelen. Bij zeer kleine projecten heeft interactieve planvorming weinig zin, omdat zulke projecten maar een geringe variatie kunnen bieden (tenzij het echt om individueel opdrachtgeverschap gaat). Bovendien zijn de bijkomende kosten relatief hoog bij kleinere projecten. Als het bouwprogramma sterk wordt afgestemd op het terugkeren van zittende bewoners (zoals in de Zeeheldenbuurt in Groesbeek) dan ontstaat nog een ander probleem, namelijk

28


dat de exploitatie lastig sluitend is te maken. In zulke gevallen zou er tevens een ‘verdien’project met bijvoorbeeld koopwoningen moeten worden gerealiseerd.

6.5 Keuzevrijheid en variatie Een van de belangrijkste doelstellingen van interactieve planvorming is dat het eindresultaat een duurzaam antwoord is op de gegeven probleemstelling. Vaak hoort daarbij dat de wijk weer variatie en differentiatie biedt, zodat zittende bewoners hun woonsituatie kunnen aanpassen aan hun behoefte en nieuwe bewoners de buurt kunnen versterken. Om tot een dergelijke variatie in de buurt met betrokken bewoners te komen is keuzevrijheid van wezenlijk belang. Keuzevrijheid biedt de bewoners zeggenschap over onderdelen van het plan. Voor belangrijke gebeurtenissen in het leven van mensen, zoals een – al dan niet vrijwillige – verandering van de woonsituatie is zeggenschap zeer belangrijk voor het welzijn van mensen. En zeggenschap is alleen mogelijk als er keuzevrijheid is. Een grote keuzevrijheid vraagt van bewoners dat zij veel tijd investeren. Zulke keuzeprocessen leveren behalve voldoening ook stress op en het risico van te hoge verwachtingen. Naarmate de keuzemogelijkheden toenemen, neemt de belasting voor de betrokkenen eveneens toe. Uiteindelijk kan een overmaat van keuzevrijheid leiden tot teleurstellingen in plaats van voldoening. Het afstemmen van de keuzevrijheid op de wensen van de betrokkenen en het managen van de verwachtingen maken dan ook een belangrijk deel uit van het procesmanagement.

29


Bijlage 1 Projectgegevens en luchtfoto oude situatie

Naam Aantal woningen Opdrachtgever Stedenbouwkundig plan Architect Adviseur/partners Aannemer Differentiatie Koop/huur Realisatie Contactpersoon

31

herstructurering Zeeheldenbuurt in Groesbeek 128 (oude situatie) 109 (nieuwe situatie) woningcorporatie Oosterpoort Wooncombinatie te Groesbeek Feekes & Colijn te Utrecht Feekes & Colijn te Utrecht Atrivé/Rottier Advies te Utrecht en Woonbond Kennis- en adviescentrum Hendriks Bouwbedrijf te Oss 27 appartementen en 82 grondgebonden woningen sociale huur en koop (MGE en vrije sector) 2003-2006 Moniek Hendriks (Oosterpoort Wooncombinatie)


Bijlage 2 Chronologisch overzicht herstructurering Herwendaal Bron: Oosterpoort

1996 Bouw- en woontechnische onderzoek (eerste inventarisatie). 1998 Eerste start herstructurering van buurt. Woonwensenonderzoek, gericht op wensen, problemen en verwachtingen van bewoners (huisbezoeken). Onderzoek Oosterpoort naar de stedenbouwkundige kwaliteit van de woonomgeving en de aansluiting met de omliggende buurt (sterkte & zwakte analyse). 1999 Tweede (her)start herstructurering van buurt. Opstellen van een intentieovereenkomst tussen gemeente en Oosterpoort met vastlegging van taken, verantwoordelijkheden, bevoegdheden, organisatie- en besluitvormingsstructuur. Intentie om op basis van gelijkwaardigheid samen te werken in de projectgroep, waarin een gemandateerde vertegenwoordiging van bewoners, gemeente en Oosterpoort participeert; waarin de planvoorbereiding plaatsvindt en alle besluiten worden voorbereid die daarna in de stuurgroep van gemeente en Oosterpoort worden vastgesteld. Onderzoek naar de technische en financiële mogelijkheden. Onderzoek naar de toekomstige vraag van woningzoekenden. Discussiebijeenkomsten met gemeente, bewonerscommissie en (overkoepelende) huurdersbelangenvereniging ‘t Tegenwicht. Bewonersonderzoek naar de stedenbouwkundige, bouwen woontechnische kwaliteiten, veiligheid en sociale aspecten van de woningen en de buurt (ondersteund door een onafhankelijke professional). In oktober wordt een opstartbijeenkomst georganiseerd voor de projectgroep. Hierna vinden periodiek projectgroepvergaderingen plaats (1x per vier of zes weken). Opstellen van een analysenota, die de uitkomsten van alle onderzoeken samenvat. De conclusies bieden aanknopingspunten om doelstellingen te formuleren voor de aanpak van de herstructurering (startdocument). Vaststelling van de doelstellingen: een meer gevarieerde buurt; verhoging van de woonkwaliteit door combinaties van sloopnieuwbouw en verbetering; behoud van voldoende betaalbare huurwoningen in de buurt; herhuisvestingsmogelijkheden in de buurt (terugkeergarantie); opstellen van een sociaal plan. 2000 In januari wordt een centrale bewonersbijeenkomst gehouden, waarin de ontwikkelingen van het voorgaande halfjaar, het kader voor het sociaal plan, ideeën voor de buurt en de planning worden gepresenteerd; de bewonerscommissie mandaat krijgt om de bewoners te vertegenwoordigen; huurdersbelangenvereniging ’t Tegenwicht haar rol schetst en een vertegenwoordiger voor de projectgroep aanwijst; een tweede woonwensenonderzoek wordt aangekondigd. In de projectgroep ontstaat een discussie over de scenario’s renovatie en sloop/nieuwbouw. Naarmate duidelijker wordt dat bewoners voor renovatie ook twee keer moeten verhuizen, wordt sloop/nieuwbouw aantrekkelijker. Ook wonen bewoners die een voorkeur hebben voor renovatie verspreid in de buurt, waardoor het (in verband met renovatie van aaneengesloten blokken) onzeker is of ze in hun eigen woning kunnen terugkeren. Tweede ronde huisbezoeken voor woonwensen. In mei wordt een nieuwsbrief verspreid, waarin de bewoners uitgebreid worden geïnformeerd over de verschillende opties en de inhoud van het sociaal plan. In deze nieuwsbrief spreekt Oosterpoort haar voorkeur uit voor sloop/nieuwbouw. Vanaf juni wordt de bewonerscommissie ondersteund door een adviseur van Woonbond kennis en advies Centrum. Gefinancierd door ‘t Tegenwicht (en indirect door Oosterpoort). Tijdens een bewonersavond in juni wordt sloop/nieuwbouw aan de bewoners voorgelegd. Een grote meerderheid heeft de voorkeur om voor één scenario te kiezen en niet voor een mix. Men stemt in met nieuwbouw in twee fasen. Wel worden voorwaarden gesteld zoals een goed sociaal plan, passende herhuisvesting en intensieve betrokkenheid van de bewonersvertegenwoordiging bij de planvorming. 33

In oktober wordt het formele sloopbesluit bij de gemeente genomen. Hierin worden ook financiële afspraken tussen gemeente en Oosterpoort gemaakt. De gemeente stemt in met een financiële bijdrage in de ontwikkeling van het openbare gebied. Start werkgroep ‘sociaal team’, waarin enkele bewonerscommissieleden en de woonconsulent van Oosterpoort het algemeen sociaal plan (beleidskader) op maat maken tot een specifiek plan voor dit project. In een later stadium houdt deze werkgroep zich vooral bezig met de leefbaarheid in de leegkomende buurt. In december is het sociaal plan definitief vastgesteld. In 2000 is de projectgroep tien keer bij elkaar gekomen en zijn twee bewonersavonden gehouden, die zich kenmerkten door een centrale aanpak. Telkens was de opkomst hoog (70 tot 80% van de bewoners). 2001 Het stedenbouwkundig plan wordt besproken in de projectgroep en tijdens bewonersavonden. Na het bereiken van consensus is het plan definitief en kan de bestemmingsplanprocedure (art. 19,1 WRO) worden gestart. Een architectenselectie is georganiseerd, waarbij de bewonerscommissie, ‘t Tegenwicht, gemeente en Oosterpoort een gelijke stem hebben. Uitkomst is dat Feekes & Colijn, die tot dan als stedenbouwkundige is betrokken, ook de architectonische uitwerking mag doen. In het voorjaar organiseert Oosterpoort twee workshops met als thema’s beeldkwaliteit (wat is Groesbeekse architectuur?) en programma van eisen voor de woningen. Hierin participeren een vijftiental bewoners, stedenbouwkundige/architecten, gemeente en Oosterpoort. De resultaten van de discussies vormen de uitgangspunten voor het ontwerp, die zo gezamenlijk zijn geformuleerd. De taxatie van de door bewoners Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV) in de woning wordt uitgevoerd door een makelaar, waarna de hoogte van de vergoedingen worden bepaald. Het duurt lang voordat met eenieder overeenstemming is bereikt. De werkgroep ‘ontwerpteam’ wordt samengesteld. In dit team zitten vertegenwoordigers van de bewonerscommissie, adviserend makelaar, architect en Oosterpoort. Zij bespreken telkens de actuele ontwerpvoorstellen, totdat een grote mate van consensus is bereikt. Daarna worden de voorstellen in projectgroep en plenaire bewonersavonden gepresenteerd. Later wordt deze werkwijze ook toegepast voor het voorlopig en definitief ontwerp en voor de keuzemogelijkheden. Nadat kostenramingen zijn gemaakt, blijkt het plan te duur en zijn aanpassingen nodig. Enige verdichting van de bebouwing en toevoeging van acht koopwoningen zijn het gevolg Een leegstaande garage in de buurt wordt in gebruik genomen als informatiepunt. De woonconsulent van Oosterpoort houdt hier wekelijks spreekuur en af en toe doet de bewonerscommissie dit ook. Dit laatste gebeurt bijvoorbeeld na een belangrijke bewonersavond of nieuwsbrief. Eind van het jaar wordt de derde werkgroep opgericht ‘het infrateam’. Hierin participeerden gemeente en Oosterpoort. Behalve de inrichting van de openbare ruimte waren (hemel)water en hoogteverschillen belangrijke onderwerpen. Deze werkgroep rapporteerde aan de projectgroep. In 2001 is de projectgroep in het totaal vier keer bij elkaar gekomen (veel wordt in de werkgroepen gedaan) en zijn 2 bewonersavonden gehouden. De opkomst blijft hoog. Ook is een informatieavond voor omwonenden gehouden. Doelstellingen: informeren en betrekken om het draagvlak voor de plannen te vergroten, een ruimtelijke verbinding met de aangrenzende buurt te herstellen, mogelijke bezwaren te kennen en hier eventueel op participeren om de doorlooptijd van de bestemmingsplanprocedure te beheersen. 2002 Op initiatief van de bewonerscommissie begint het jaar met een discussieavond met de bewoners aan de hand van thema’s. Onder leiding van commissieleden en professionals discussieert men groepsgewijs over de nieuwe plannen, over zorgen, angsten en spanningen. Aan het eind van de avond koppelen de commissieleden de belangrijkste resultaten terug. Deze avond betekent een omslag in de aanpak van de bewonersavonden, die hierna geen plenaire presentatie meer kennen maar als informatiemarkten worden georganiseerd. Bewoners kunnen hier binnenlopen op een door hen gewenst tijdstip, informatie halen en (individuele) vragen stellen. Ontmoeting en gezelligheid zijn ook belangrijke doelen.

34


Eind januari krijgen alle bewoners een boekje met het schetsontwerp van de nieuwe woningen (per type) en de huurprijzen. Deze informatie is bedoeld voor de woningtoewijzing. Twee weken later worden de nieuwe woningen toegewezen. Hiervoor zijn bewoners huis aan huis zijn bezocht in volgorde van woonduur (eerste criterium voor toewijzing volgens sociaal plan). Voorafgaand aan deze bezoeken verspreiden de woonconsulenten telkens actuele informatie over de (resterende) beschikbare woningen. Op basis hiervan kunnen terugkeerders drie woonvoorkeuren opgeven. Dezelfde dag of week is het resultaat aan bewoners bekendgemaakt. Bij gelijke woonduur is geloot tussen kandidaten die dezelfde voorkeur hadden. In drie weken is de toewijzing rond en is bijna 90% van de woningen aan terugkeerders toegewezen. Dit wordt per huishouden contractueel vastgelegd in samenhang met de vergoedingen waar bewoners recht op hebben. Resultaat: 70% van de oorspronkelijke bewoners heeft een optie op een nieuwe woning in de buurt. De overige bewoners willen niet terugkeren of hebben de buurt al eerder verlaten. In verband met het gebrek aan wisselwoningen voor tijdelijke huisvesting besluit Oosterpoort de uitvoering in drie in plaats van in twee fasen uit te voeren. Ook nieuwbouwplannen zijn binnen de gemeente zo schaars of kleinschalig dat dit noodzakelijk is. Uiteindelijk zijn naast regulier vrijkomende woningen 16 nieuwbouwwoningen en bestaande woningen uit fase 3 ingezet voor tijdelijke huisvesting. In juni wordt gestart met de tijdelijke huisvesting voor bewoners uit fase 1. Voorlopig en definitief ontwerp worden kritisch gevolgd in ontwerpteam en projectgroep. Presentatie aan de bewoners in de vorm van informatiemarkten. Dit werkt heel goed, omdat terugkeerders al weten in welk(e) woning(type) ze straks komen. Hierdoor verschuift de individuele aandacht vooral naar de eigen woning en directe woonomgeving. Op deze informatiemarkten is structureel een kraampje ingericht voor sociale vraagstukken en andere vragen die indirect met de herstructurering te maken hebben. Ook de bewonerscommissie heeft een kraampje of tafel. Naarmate meer bewoners (tijdelijk) buiten de wijk wonen wordt de ontmoetingsfunctie belangrijker. In 2002 is de projectgroep negen keer bij elkaar geweest en zijn vier bewonersavonden georganiseerd. Er was veel te communiceren en af te stemmen in dit jaar. 2003 Een bestek wordt gemaakt en de voorbereiding uitvoering vindt plaats. Onderhandelingen met de gemeente over de (te lage) gemeentelijke bijdrage in het project, leiden er uiteindelijk toe dat de gemeente de openbare ruimte voor eigen rekening en risico ontwikkelt. De aanbesteding is, conform de Europese richtlijnen, openbaar. Extra afstemming en coördinatie zijn het gevolg. Bestemmingsplanprocedure is doorlopen, met één bezwaar dat door de gemeente wordt weerlegd in een zorgvuldig proces. De mappen voor de huur- en verkoopinformatie worden gemaakt. Uitgangspunt is dat huurders dezelfde informatie krijgen als kopers. Dit is een flinke klus, omdat er per woning een map op maat moet worden samengesteld. Naast de standaard(verkoop)tekeningen, technische beschrijving en afwerkstaat is per fase en per woningtype een boekje met optietekeningen, beschrijving van de opties, prijslijst voor de opties en verkoopprijzen per kavel opgenomen. Een bouwvergunning wordt verleend en de aanbesteding vindt plaats. Het keuzetraject voor de opties in fase 1 wordt opgestart. In de frontoffice van Oosterpoort wordt een kleine showroom ingericht, waar afwerkingsopties te zien zijn. Zo kunnen mensen (vaker) komen kijken, voordat ze hun keuze maken. Bewoners hebben zich kunnen voorbereiden op een keuzegesprek met de informatie uit de huur- en verkoopinformatie. De opties worden door een medewerker van de (adviserend) makelaar en de woonconsulent een-opeen met bewoners besproken. Ook de keuze voor huur of MGE-koop komt aan de orde. Start verkoop vier woningen door verkopend makelaar. Voorafgegaan door een symbolische sloop uitgevoerd door bewoners en de symbolische nieuwbouw door kinderen uit de buurt worden in juni 39 woningen uit fase 1 gesloopt. Nadrukkelijk is stilgestaan bij het moment van sloop met álle bewoners. Door vertraging veroorzaakt door NUON start Hendriks Bouw uit Oss in november met de nieuwbouw van 30 woningen in fase 1.

35

In 2003 zijn drie projectgroepen en een bewonersavond gehouden tot de zomer: de afsluiting van de planvoorbereiding. In de uitvoeringsfase vindt overleg naar behoefte plaats. Het initiatief hiertoe kan zowel door Oosterpoort als door de bewonerscommissie worden genomen. 2004 In, januari sloopt de aannemer 44 woningen uit fase 2. In het voorjaar wordt het keuzetraject voor fase 2 doorlopen, met opnieuw de keuze voor opties en huur of MGE-koop. Start verkoop 4 penthouses door verkopend makelaar. In mei start men met de nieuwbouw van 23 woningen en 27 appartementen in fase 2. In september en oktober vindt de oplevering van de woningen in fase 1 plaats, met een feestelijke eerste sleuteluitreiking op 6 september. In december worden de 45 woningen uit fase 3 gesloopt (die tot het laatste moment als wisselwoning zijn gebruikt voor de terugkeerders naar fase 1). 2005 In maart/april zijn 23 woningen in fase 2 opgeleverd. In september worden volgens planning 27 appartementen in fase 2 opgeleverd. In december volgens planning 23 woningen uit fase 3. Daarna kunnen de eigenbouwers aan de slag op de 8 bouwkavels, die met stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn verkocht. Eind 2005 wordt het project afgerond. 2006 Nazorgfase, waarin de overdracht naar beheer plaatsvindt.

36


Bijlage 3

37

Bestaande situatie

Stedenbouwkundig plan oude en nieuwe situatie

Nieuwe situatie

38


Bijlage 4 Voorbeeld van een optielijst (bron: Oosterpoort) Optielijst Woningtype A

Begane grond WB-1a

WB-1c

WB-2

WB-4

WB-5

WB-6

Keukenopstelling De standaard keukenopstelling is aan de voorzijde van de woning. (zie tekening standaardwoning). Keukenopstelling aan de achterzijde van de woning in plaats van de voorzijde. (Zie optietekening WB-1a.) Huurconsequentie: geen Geen wandafwerking en inrichting in de keuken De leidingen voor water en afvoer worden afgedopt. De wanden worden niet betegeld. Elektra wordt wel aangebracht. Bewoners krijgen voor inrichting en tegels een eenmalige vergoeding. Deze optie is ook mogelijk in combinatie met optie WB-1a. (Zie optietekening WB-1c.) Huurconsequentie: geen Geen wandafwerking, vloerafwerking en inrichting in het toilet De leidingen voor water en afvoer worden afgedopt. De wanden worden niet betegeld. Elektra wordt wel aangebracht. Bewoners krijgen voor inrichting en tegels een eenmalige vergoeding. (Zie optietekening WB-2.) Huurconsequentie: geen Aanbouw van twee meter aan de achterzijde op de begane grond De woonkamer wordt aan de achterzijde twee meter dieper. Deze optie is niet mogelijk in combinatie met optie WB-1a. (Zie optietekening WB-4.) Huurconsequentie: huurverhoging Dubbele openslaande deur aan achterzijde In plaats van de pui met een enkele deur en vast glas. (zie optietekening WB-5). Huurconsequentie: geen. Contante betaling optie. Uiterlijk en kleur van de voordeur Er kan gekozen worden uit vier verschillende voordeuren en zes kleuren. (Zie optietekening WB-6.) Huurconsequentie: geen

1e verdieping WV-1

WV-2a

WV-2b

WV-2c

39

Grotere slaapkamer Een grote slaapkamer aan de achtergevel i.p.v. twee kleinere. Het weglaten van de wand tussen de tweede en derde slaapkamer aan de achterzijde. (Zie optietekening WV-1.) Huurconsequentie: geen Badkamerindeling wijzigen Het plaatsen van een ligbad (afmetingen 800x1800) inclusief douche- en badgarnituur i.p.v. een douche. (Zie optietekening WV-2a.) Huurconsequentie: geen. Contante betaling optie Badkamerindeling wijzigen Een opstelplaats voor een wasmachine in de badkamer voorzien van afvoer en elektra in plaats van de standaard opstelplaats voor de wasmachine op zolder. De aansluiting op zolder vervalt. (Zie optietekening WV-2b.) Huurconsequentie: geen Geen wandafwerking, vloerafwerking en inrichting in de badkamer De leidingen voor water en afvoer worden afgedopt. Elektra, aarding en radiator worden aangebracht. Bewoners krijgen voor inrichting en tegels een eenmalige vergoeding. (Zie optietekening WV-2c.) Huurconsequentie: geen

WV-5a

Dakterras Dakterras aan achterzijde. Draintegels i.p.v. grind, een hekwerk en een pui met deur naar dakterras. Deze optie is alleen mogelijk in combinatie met optie WB-4, de aanbouw aan de achterzijde. (Zie optietekening WV-5a.) Huurconsequentie: huurverhoging

Zolder WZ-1

WZ-2

WZ-3a

WZ-3b

WZ-5a

WZ-5b

WZ-5c

WZ-6

Zolderkamer Wanden, deur, elektra en verwarming voor vierde slaapkamer op zolder. Een raam en/of dakvenster is al aanwezig. (Zie optietekening WZ-1.) Huurconsequentie: huurverhoging Dakvensters bij zadeldak Twee dakvensters in het dakvlak aan de achtergevel in plaats van één. Alleen bij woningen met een zadeldak. (Zie optietekening WZ-2.) Huurconsequentie: geen. Contante betaling optie Dakvenster bij een lessenaardak Een hoog geplaatst dakvenster in het dakvlak bij woningen met een lessenaardak, voor extra lichtinval op zolder. Het dakvenster wordt met een afstand van ten minste 2 meter uit de gevel geplaatst. het dakvenster zit hoog in het dakvlak zodat er geen sprake kan zijn van inkijk bij of van de buren. (Zie optietekening WZ-3a.) Huurconsequentie: geen. Contante betaling optie Dakvensters bij een lessenaardak Twee hoog geplaatste dakvensters in het dakvlak bij woningen met een lessenaardak, voor extra lichtinval op zolder. Ze worden met een afstand van ten minste 2 meter uit de gevel of ten opzichte van elkaar geplaatst. De dakvensters zitten zo hoog in het dakvlak zodat er geen sprake kan zijn van inkijk bij of van de buren. (Zie optietekening WZ-3b.) Huurconsequentie: geen. Contante betaling optie Dakkapel aan de achterzijde bij een zadeldak Een dakkapel van circa 1,3 meter in plaats van een dakvenster. Deze optie is alleen mogelijk in combinatie met optie WZ-1, de zolderkamer. (Zie optietekening WZ-5a.) Huurconsequentie: huurverhoging Dakkapel aan de achterzijde bij een zadeldak Twee dakkapellen van circa 1,3 meter in plaats van een dakvenster. Deze optie is alleen mogelijk in combinatie met optie WZ-1, de zolderkamer. (Zie optietekening WZ-5b.) Huurconsequentie: huurverhoging Dakkapel aan de achterzijde bij een zadeldak Een dakkapel van circa 3,25 meter in plaats van een dakvenster. Deze optie is alleen mogelijk in combinatie met optie WZ-1, de zolderkamer. (Zie optietekening WZ-5c.) Huurconsequentie: huurverhoging Dakkapel bij hoekwoningen met een lessenaarsdak Dakkapel in de kopgevel ter plaatse van de zolderkamer. Deze optie is alleen mogelijk in combinatie met optie WZ-1, de zolderkamer. (Zie optietekening WZ-6.) Huurconsequentie: huurverhoging

40


Tuin WT-1

WT-3

WT-4

41

Een grotere buitenberging De berging heeft standaard een oppervlak van circa 8,5 m2, dit met inwendige afmetingen van 2,5 bij 3,4 meter. De berging kan groter worden in de breedte. Met de inwendige maten van 3 bij 3,4 meter wordt het oppervlak circa 10 m2. (Zie optietekening WT-1.) Huurconsequentie: huurverhoging Buitenkraan Een buitenkraan in de achtergevel, naast de achterdeur. (Zie optietekening WT-3.) Huurconsequentie: geen. Contante betaling optie. Geen bestrating Geen bestrating in de voortuin en de achtertuin (paden naar voordeur, berging en terras). De bouwgrond wordt kaal opgeleverd. Bewoners krijgen hiervoor een eenmalige vergoeding. Huurconsequentie: geen


Bijlage 5 Plattegronden van de twee hoofdtypes en de levensloopbestendige woning

43

44


45

Colofon Uitgave

SEV

SEV-programmabegeleider

Anne Weike Noorman

Onderzoek

Josine Crone, Leidschendam

Fotografie en tekeningen

Feekes & Colijn, Utrecht

Opmaak

Karien van Dullemen, Rotterdam

Rotterdam, september 2005

INTERACTIEVE PLANVORMING ALS BELEIDSINSTRUMENT

Recommend Documents