Ruimte om te wonen. Woonvisie Westerkwartier Concept voor bespreking in de colleges, 10 november januari e concept versie

Ruimte om te wonen Woonvisie Westerkwartier 2015-2020 Concept voor bespreking in de colleges, 10 november 2014

10 januari 2013

1e concept versie

datum 10 november 2014 werk 140059 onderwerp Woonvisie Westerkwartier behandeld door Daniel Depenbrock Tijmen Hordijk Freek Apperloo

Kattenhage 1

9712 JE

Van Nelleweg 2426

3044 BC ROTTERDAM

GRONINGEN

Bloemfonteinstraat 62 – lokaal 14 5642 EH EINDHOVEN

KAW

Postbus 1527

9701 BM GRONINGEN +31 (0) 88 529 00 00

[email protected]

www.kaw.nl

Inhoudsopgave De woonvisie in één overzicht ___________________________________________ 5 Inleiding ____________________________________________________________ 7 1. Visie op wonen ________________________________________________ 11 2. De ruimte om je woonwens te vervullen _________________________ 15 2.1

Focus op de bestaande woningvoorraad en omgeving __________________________ 16

2.2

Vraaggericht bouwen ____________________________________________________ 17

2.3

Inbreiding gaat in principe voor uitbreiding ___________________________________ 23

2.4

Ruimte voor nieuwe woningen in alle dorpen _________________________________ 24

2.5

Corporaties investeren gericht ____________________________________________ 28

2.6

Ook in de vrije sector nieuw aanbod _______________________________________ 31

3. Wonen betaalbaar houden _____________________________________ 33 3.1

Betaalbare huurprijzen ___________________________________________________ 34

3.2

Gunstige koopprijzen ____________________________________________________ 36

3.3

Totale woonlasten: meer dan huur en hypotheek______________________________ 38

4. Ook met een zorgvraag veilig en comfortabel wonen _____________ 42 4.1

Passende woningen _____________________________________________________ 43

4.2

Een goede woonomgeving ________________________________________________ 46

4.3

Ruimte voor ontmoeting _________________________________________________ 46

4.4

Goede zorgvoorzieningen; aanwezig of bereikbaar _____________________________ 47

4.5

Zorg goed organiseren___________________________________________________ 47

5. In alle dorpen volop ruimte voor eigen initiatief __________________ 50 5.1

Behoud van voorzieningen ________________________________________________ 50

5.2

Actieve bewoners ______________________________________________________ 53

6. Ambitie en uitvoering __________________________________________ 54 6.1

Interne en externe verankering van dit woonbeleid ____________________________ 54

6.2

Monitoring en evaluatie __________________________________________________ 55

6.3

De ambities op een rij ___________________________________________________ 56

BIJLAGE: PLANNEN VOOR WONINGBOUW _____________________ 59

KAW

Woonvisie Westerkwartier

3

4


KAW

De woonvisie in één overzicht Het schema hierna vat de woonvisie in één beeld samen. - Centraal staat de visie: Ruimte om te wonen. Daarin ligt niet alleen besloten dat het Westerkwartier fysiek de ruimte biedt, maar ook de mogelijkheid om woonwensen waar te maken en ruimte voor bewoners om initiatief te nemen. Deze visie is te lezen in hoofdstuk 1. - Om die visie te verwezenlijken, werken we met vier ambities. Deze ambities zijn de vier gekleurde grote bollen rondom de visie. Deze ambities zijn uitgewerkt in de hoofdstukken 2,3,4 en 5. - Per ambitie benoemen we opgaven. Daarin werken we concreet uit wat de ontwikkelingen zijn (terugblikkend en vooruitkijkend), wat dat betekent voor het wonen, en wat overheid, corporaties, andere professionals en bewoners (vertegenwoordigers) kunnen doen om toe te werken naar onze ambitie. Dit zijn ook de paragrafen in elk van de hoofdstukken.

Waar mogelijk inbreiden

In alle dorpen

De juiste woning op de juiste plek

Ook in de vrije sector

Wonen betaalbaar houden

Totale woonlast beperken

WESTER KWARTIER --Ruimte om te wonen

Passende woningen

Ook met een zorgvraag veilig en comfortabel wonen

Ruimte voor ontmoeting

Bewoners nemen initiafief

Zorg goed organiseren Goede zorgvoorzieningen

KAW

Gunstige koopprijzen

Focus op het bestaande

Corporaties investeren gericht

Een goede woonomgeving

Betaalbare huurprijzen

Vraaggericht bouwen

Steunen van actieve bewoners

Behoud voorzieningen


5

6


KAW

Inleiding Woonvisie is de routekaart Deze woonvisie schetst een perspectief voor het wonen in het Westerkwartier, en bevat ambities, opgaven, acties en maatregelen om daar naar toe te werken. Hoe verder we in de tijd vooruit kijken, hoe onzekerder voorspellingen worden. Daarom leggen we ambities concreet vast tot het jaar 2020. Tegelijk schetsen we wel een lange termijn perspectief, omdat grote trends wel de koers bepalen. Als voorbeeld: de groei van het aantal huishoudens op regioniveau eindigt naar verwachting ergens in de periode 2030-20401 en de vergrijzing is op haar hoogtepunt rond 2040; woningen bouw je niet voor tien jaar, maar moeten ook toegevoegde waarde hebben op de lange termijn. Woningmarktonderzoek en werksessies: onderlegger voor de woonvisie Voorafgaand aan het opstellen van deze visie voerden we een woningmarktonderzoek uit. Daarin analyseerden we alle relevante bronnen en databases. Tijdens werksessies2 met ambtenaren, corporatiemedewerkers, bestuurders, professionals, bewoners en raadsleden toetsten we die uitkomsten aan de praktijk. Daarmee werd duidelijk waar de belangrijkste kansen en opgaven voor de toekomst liggen. Het woningmarktonderzoek is opgesteld met behulp van bestaande informatie en analyse daarvan: - Terugblik en stand van zaken van de bevolking naar leeftijd en huishoudens naar samenstelling per dorp; - Een indeling in dorpen naar centrumdorpen, basisdorpen en woondorpen; - Migratie naar leeftijd en richting, per gemeente, in de afgelopen tien jaar - Een analyse van de woningvoorraad per dorp naar woningtype, eigendom, prijsklasse, bouwjaar, aanpasbaarheid bij een functiebeperking, energiegebruik, uitgedrukt in kaartbeelden; - Recente nieuwbouw naar aantal en type, per dorp; - Een overzicht van actuele marktontwikkelingen en veranderingen in de maatschappij en de wetgeving die het wonen raken, zoals scheiden van wonen en zorg, de crisis op de woningmarkt; - Een nadere analyse van de behoefte aan wonen in de sociale huursector, nu en in de toekomst, op hoofdlijnen per dorp, en in cijfers per gemeente; - Analyse van vraag en aanbod aan intramuraal wonen, nu en in de toekomst; - Een voorspelling van de woningbehoefte voor de periode 2014-2020, 2020-2025 en een globale doorkijk naar de periode daarna; - Een vertaling van de woningbehoefte in aantallen per dorp, en opgeteld per gemeente voor deze perioden; - Een vergelijking tussen de kwalitatieve woonwensen en de beschikbare woningen, met indicaties per dorp voor de programmering van woningbouw; - Een vergelijking tussen de woningbehoefte en de plancapcaciteit. Deze thema’s zijn terug te vinden in het separaat beschikbare woningmarktonderzoek. 1

Per dorp verschilt het perspectief: nu al zijn er krimpdorpen en omgekeerd zullen de centrumdorpen vermoedelijk ook op lange termijn licht blijven groeien. 2 Het werkatelier op 12 juni 2014, het woondebat op 30 juni, een raadsbijeenkomst op 1 september, een oproep in de lokale kranten om mee te denken, en daartussen diverse bijeenkomsten met projectgroep en stuurgroep van gemeenten en corporaties.

KAW


7

Gebiedsindeling: één regio met tientallen dorpen Ieder dorp is uniek. Toch zijn er ook veel overeenkomsten die voor de woonvisie belangrijk zijn. Zo zijn er dorpen met weinig en met veel voorzieningen, dorpen met veel goedkope of veel dure woningen, goed bereikbare en minder goed bereikbare dorpen, etc. De dorpen in het oosten van het Westerkwartier zijn veelal georiënteerd op de stad Groningen, de westelijk gelegen dorpen richten zich met name op Drachten en enkele dorpen in het zuiden van de regio oriënteren zich op Assen. In deze woonvisie werken we met een indeling in (clusters van) dorpen. Sommige kleine dorpen en buurtschappen worden als één gebied behandeld in deze visie, omdat zij qua woningmarktvraagstukken overeenkomen. Op de kaart hierna is de indeling te zien. In de visie komen ook enkele kaarten voor waarin we onderscheid maken in centrumdorpen, basisdorpen en woondorpen. Dit is voorzieningen-gebonden en dient om duidelijk te maken waar opgaven en kansen liggen. Deze indeling heeft geen officiële status en overal geldt dat oplossingen op maat uitgewerkt moeten worden voor elk dorp apart. In deze woonvisie werken we niet met de gemeentelijke indeling. Dit is om twee redenen: 1. Niet de gemeente maar het niveau van het dorp is waar het gebeurt, zeker voor bewoners; 2. Het Westerkwartier staat aan de vooravond van een mogelijke gemeentelijke herindeling en zal steeds meer als één regio werken. Dorpencluster Grootegast (incl Doezum en Sebaldeburen) Lutjegast Opende Oldekerk-Niekerk Noordwijk-Kornhorn

2.140 430 895 1.110 315

Leek

4.640

Zevenhuizen

1.105

Tolbert

1.915

Midwolde-Lettelbert

225

Oostwold

265

Enumatil Marum

120 2.405

Nuis-Niebert

470

Boerakker (incl Lucaswolde)

205

De Wilp

785

Jonkersvaart

175

Zuidhorn en Briltil Noordhorn

3.095 560

Grijpskerk (incl Niezijl en Visvliet)

1.535

Aduard (incl Den Ham en Den Horn)

1.205

Oldehove (incl. Saaksum en Niehove)

785

Kommerzijl-Lauwerzijl-Pieterzijl

345

Westerkwartier totaal

8

Huishoudens 2013


24.760

KAW

Woondorp: een dorp met geen of weinig voorzieningen Basisdorp: een dorp met een supermarkt (geen buurtsuper) en andere basis voorzieningen zoals huisarts, school Centrumdorp: dorp met een uitgebreid aanbod aan niet-dagelijkse voorzieningen en een bovendorpse functie

.

Basis dorp

Basis dorp Centrum dorp

Centrum dorp

Basis dorp

Basis dorp

Basis dorp Basis dorp

Centrum dorp Centrum dorp

Basis dorp

KAW

Basis dorp


9

10


KAW

1.

Visie op wonen Het is uitstekend wonen in het Westerkwartier Inwoners van het Westerkwartier weten dat het er goed wonen is. Er is voldoende ruimte in een ontspannen woonomgeving, er zijn voldoende goede en betaalbare woningen, de regio is goed verbonden met de stad Groningen en de rest van het land en alle voorzieningen zijn aanwezig of nabij. De regio kent een open, sociaal karakter, waardoor iedereen er zijn thuis kan vinden. Kortom: voor veel mensen in het Westerkwartier een gebied om te blijven, en voor veel mensen met een dorpse woonwens een goede keuze om zich er te vestigen. Belangrijke trends Dat het nu goed wonen is, betekent niet dat we stil zitten. De wereld verandert, u. Grote trends en actuele ontwikkelingen zorgen er voor dat we aan de slag moeten, om de woonkwaliteit van het Westerkwartier te behouden en te versterken: - Het aantal inwoners groeit landelijk steeds minder snel, en ook de huishoudensgroei neemt af. Het aantal huishoudens in het Westerkwartier blijft licht groeien in de periode tot 2030. Voor de periode daarna is het zeer onzeker: lichte groei, stabilisatie of krimp. Op dorpsniveau zullen alle scenario’s voorkomen (zie het derde aandachtsstreepje). - De bevolking vergrijst en ontgroent. Dit laatste komt doordat er in heel het land minder gezinnen en minder kinderen zijn, maar ook doordat jongeren structureel naar steden trekken, tegelijkertijd wordt de terugstroom van gezinnen vanuit steden kleiner. Verandering van bevolkingssamenstelling leidt ook tot verandering van de gewenste woningvoorraad. De ‘oudere’ van straks is overigens wel een hele andere oudere dan die van toen: vitaler, koopkrachtiger, zelfredzamer. De in eerdere onderzoeken voorspelde uitstroom van gezinswoningen naar appartementen is niet gekomen. Op lange termijn (beginnend tussen 2030 en 2040) neemt de vergrijzing weer af (sterftegolf onder de babyboomgeneratie) en komt er alsnog veel aanbod in de gezinskoopvoorraad. Zie ook het kadertje over het onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving in paragraaf 2.4. - De combinatie voorzieningen, werk en bereikbaarheid is steeds doorslaggevender op het moment dat mensen verhuizen. Hierdoor trekt de stad meer dan voorheen, en de stad Groningen biedt tegenwoordig bovendien grondgebonden woonwijken aan als alternatief voor dorps wonen. De belangrijkste concurrenten voor het Westerkwartier zijn de westelijke wijken: Reitdiep en het duurdere Ter Borgh (in aanbouw), en uit eerdere decennia Gravenburg en De Held. Binnen de regio trekken met name de grote dorpen Marum, Grootegast, Leek en Zuidhorn inwoners aan uit kleine dorpen. Schaalvergroting en trek naar grotere plaatsen gaan hand in hand en daardoor staan voorzieningen in kleinere dorpen soms onder druk. - Woonlasten zijn sterk gestegen door een combinatie van energielasten (gasprijs, vastrecht), huurprijsstijging en overheidslasten. Corporaties zijn al langere tijd bezig om hun voorraad te verduurzamen, maar de particuliere voorraad blijft nog achter. Daarnaast groeit de aandacht voor het beperken van de andere woonlasten (belastingen, huurprijsstijging, etc.) - Sinds 2008 is er economische stagnatie en dat geldt ook voor de woningmarkt. Woningen zijn moeilijk verkoopbaar, soms omdat deze ‘onder water staan’. Hierdoor stagneerde de doorstroming, en nam vooral de vraag naar dure woningen af, maar het beperkt ook de doorstroming tussen huur en koop. De woonwensen zijn er niet anders door geworden, en bij een aantrekkende economie en een herstellende woningmarkt kan uitstel tot een inhaalslag

KAW


11

leiden. De stokkende doorstroming betekent voor krimpregio’s een beperking van de uitstroom, voor groeiregio’s een beperking van de instroom. Het Westerkwartier als geheel heeft een gematigd groeiperspectief en kan naar verwachting profiteren van een aantrekkende woningmarkt. Per dorp zijn de verschillen echter groot, waarbij nabijheid van voorzieningen, werk en bereikbaarheid belangrijke aanzuigende factoren hebben (zie het derde aandachtsstreepje). - Er is een heel stelsel aan nieuwe wetten en regels geïntroduceerd in de afgelopen jaren. De uitwerking daarvan gaat in sommige gevallen pas de komende jaren zichtbaar worden. Belangrijk zijn in elk geval: De Wmo en scheiden van wonen en zorg, de huisvestingswet, scherpere regels voor banken, heffingen en regels voor corporaties, aanpassing van de hypotheekrenteaftrek en verwante regelingen. - De invloed van de gemeentelijke overheid is kleiner, de invloed van andere professionele partijen gegroeid, en de invloed van bewoners neemt toe. Belangrijker nog is dat we alleen samen tot uitvoerbare oplossingen komen. Dit is slechts een greep uit trends en ontwikkelingen waarmee we met dit woonbeleid rekening houden. Visie op het wonen De Westerkwartiergemeenten werken al lang intensief samen op het gebied van wonen. De vorige twee woonvisies zijn ook gezamenlijk vastgesteld. Veel van de kansen en opgaven gelden voor elk van de vier gemeenten en de keuzes en maatregelen in deze woonvisie gelden dan ook voor het hele gebied. De ruimte om je woonwens in te vullen In alle dorpen moet het mogelijk zijn om woonwensen te vervullen. Meestal zal dat binnen de bestaande woningvoorraad en woonomgeving gebeuren. We vinden het als overheid en corporaties dan ook belangrijk om er voor te zorgen dat het bestaande Westerkwartier aantrekkelijk blijft en het investeren waard is: - Binnen de sociale huursector investeren Wold & Waard en Vredewold Wonen constant in behoud en verbetering van de woonkwaliteit; - Als overheid prikkelen we huiseigenaren om te investeren, vooral door goede informatie te geven over de mogelijkheden en voordelen, en in beperkte mate met financiële prikkels. Daar waar woonwensen binnen de bestaande omgeving niet in te vullen zijn, is nieuwbouw nodig. Dit is in alle dorpen mogelijk, naar concrete behoefte. - Ons doel is niet om grote aantallen woningen te bouwen, maar om in de vraag te voorzien. - We kleuren plannen niet vooraf in, maar houden voldoende flexibiliteit in bestemmingsplannen, stedenbouwkundige plannen en beeldkwaliteitsplannen om te kunnen inspelen op veranderende behoeften in een dorp. - De voorkeur gaat uit naar inbreidingslocaties, omdat zij vaak een positieve uitstraling hebben op het hele dorp. Alleen in de grotere dorpen komen nog uitleglocaties van meerdere tientallen woningen per jaar voor, waarbij Leek en Zuidhorn nog een duidelijke functie voor huishoudens vanuit Groningen hebben. Wonen betaalbaar houden De betaalbaarheid van het wonen staat – terecht – in de belangstelling. We willen dat het beslag van woonlasten op het totale budget onder alle inkomensgroepen acceptabel is.

12


KAW

-

-

-

Binnen de huursector stegen de woonlasten door huurverhogingen en energiekosten1. Energetische investeringen in huurwoningen moeten opwegen tegen de besparing. De corporaties kiezen bovendien vaker voor renovatie dan vervanging van woningen, omdat de huurlasten daarmee lager blijven. Binnen de particuliere voorraad prikkelen we eigenaren om te investeren in de energetische kwaliteit van hun woningen. Bijkomend voordeel is dat de woningen er qua uitstraling en marktpositie op vooruit gaan. Naast energielasten spelen stijgende overheidslasten een belangrijke rol in de betaalbaarheid, zowel voor huurders als kopers. Als overheid spannen we ons in de gemeentelijke lastenstijging te beperken.

Ook met een zorgvraag veilig en comfortabel wonen In alle dorpen is het mogelijk om oud te worden en te wonen met een zorgvraag. Meestal is een gewone woning prima, al dan niet met aanpassingen. In de centrumdorpen zijn de afgelopen jaren veel appartementen gerealiseerd of zij worden binnen afzienbare tijd opgeleverd. Daar zijn voorlopig geen grote aantallen nieuwe appartementen nodig. De vraag richt zich op de korte termijn vooral op grondgebonden seniorenwoningen. In de kleinere dorpen geldt dat des te meer: kleinschalige projecten met grondgebonden seniorenwoningen passen goed bij de schaal van kleine dorpen. Verder ontstaat er regionaal vraag naar huurwoningen in de particuliere sector, vanaf € 700. Dit is voor lokale ontwikkelaars een kansrijk marktsegment. Zelfstandige woningen voor mensen met een intensieve zorgvraag zijn binnen de huidige praktijk vooral haalbaar in de grote dorpen. Ondertussen ontstaat er als gevolg van scheiden met zorg in alle dorpen een groep bewoners met een intensieve zorgvraag maar met de noodzaak om zelfstandig te blijven wonen. Samen vormen zij mogelijk voldoende massa voor het aanbieden van wonen en zorg, ook in kleinere dorpen. We organiseren periodiek overleg met zorgpartijen en bespreken met hen de mogelijkheden om te komen tot plannen voor kleinschalige woonzorgvormen. Daarbij denken we aan zorgpartijen, maar bijvoorbeeld ook groepen particulieren. Bewoners nemen het initiatief, overheid ondersteunt Veel bewoners maken zich zorgen over het verdwijnen van voorzieningen in hun dorp: - De schaalvergroting binnen de detailhandel gaat door, mede door de opkomst van internetwinkelen. - Ook sommige maatschappelijke voorzieningen verdwijnen uit dorpen. Dorpen met basisvoorzieningen worden soms langzaam woondorpen. In dat geval zijn er goede alternatieven nodig, zoals brengen haaldiensten. - Gebruik van internet is zowel een oorzaak als een deel van de oplossing: er ontstaan nieuwe diensten die ook voor mensen in kleine dorpen toegankelijk zijn. - Maar niet alles is digitaal op te lossen. Daarom faciliteren we bewoners die zelf het initiatief nemen om voorzieningen zoals mantelzorg, kinderopvang, klussendiensten, gezamenlijke energievoorzieningen, snelle internetverbindingen en nog veel meer te organiseren. Zulke initiatieven van onderop zijn langer houdbaar dan wanneer de overheid ze bedenkt, en ze zijn goed voor de sociale structuur en zelfredzaamheid van een dorp.

1

Netto resultaat van een hogere gasprijs, lagere prijs voor elektra, hogere belastingen.

KAW


13

-

14

Bij sommige voorzieningen kan de overheid wél een voortrekkersrol nemen. Een concreet voorbeeld is het reguliere OV tussen de dorpen. We maken ons als overheid sterk voor een openbaar vervoerssysteem dat de kleine dorpen goed met de grote dorpen verbindt.


KAW

2.

De ruimte om je woonwens te vervullen In dit hoofdstuk gaan we in op de manier waarop mensen hun woonwensen kunnen vervullen in het Westerkwartier. Het schema hieronder toont de thema’s / paragrafen waarin we dat uitwerken.

Waar mogelijk inbreiden

In alle dorpen

Vraaggericht bouwen Focus op het bestaande

De juiste woning op de juiste plek

Ook in de vrije sector


KAW


15

2.1

Focus op de bestaande woningvoorraad en omgeving

Nieuwbouw is een middel, geen doel. Veruit het grootste deel van de verhuizers in het Westerkwartier zal gaan van en naar bestaande woningen, in bestaande buurten, dorpen en linten1. Ondertussen nemen nieuwe woningen met name op het gebied van energieverbruik en comfort snelle sprongen voorwaarts. Daardoor worden bestaande woningen, zonder investeren, naar verhouding duurder in gebruik en minder aantrekkelijk. Verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningen en omgeving is dan ook van groot belang. We werken dat uit in paragraaf 2.4 (corporaties investeren gericht), in de paragrafen 3.3 en 3.4 (over energetische verbetering, en daarmee ook kwaliteitsverbetering), in paragrafen 4.1 en 4.2 (passende woningen en goede woonomgeving). Nieuwbouw moet dus echt iets toevoegen aan de bestaande voorraad woningen. In dit hoofdstuk gaan we in op manieren om via nieuwbouw en verbetering in te spelen op de woonwensen in het Westerkwartier. De regio streeft naar gelijke kansen voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw, in het hele Westerkwartier. Wanneer het zinvol en mogelijk is, maken we gebruik van stimuleringsregelingen, waarvan de starterslening het meest bekende voorbeeld is. Welke regelingen we inzetten, verschilt van tijd tot tijd2. We willen als regiogemeenten bij nieuwe regelingen of aanpassing van regelingen één lijn trekken, zodat voor inwoners en woningzoekenden in het hele Westerkwartier dezelfde spelregels gelden. De ambities op een rij 1.

Eén startersregeling in het Westerkwartier voor zowel bestaande woningen als nieuwbouw, voor zowel huidige koopwoningen als voormalige huurwoningen.

1

Nieuwbouw draagt minder dan 1% per jaar bij aan het totaal. Het voorbeeld van de starterslening: deze hebben in de huidige marktomstandigheden een functie om de doorstroming op de woningmarkt bevorderen, tegen een beperkte investering (“revolving fund”). Als het marktherstel doorzet, of als financiële mogelijkheden veranderen, kan dit een reden zijn om de regeling op te heffen: in een normale situatie corrigeert marktwerking de prijs. Actueel vormt vooral de beperkte financieringsbereidheid van de banken een obstakel en in dat geval is een starterslening een goede manier om de markt in beweging te brengen. Tegelijk wordt de Rijksbijdrage aan de lening afgeschaft en dat maakt het nodig om de starterslening te heroverwegen. 2

16


KAW

2.2

Vraaggericht bouwen

De vraag naar woningen hangt samen met de groei van het aantal huishoudens, als gevolg van: - natuurlijke ontwikkeling (starters op de woningmarkt, tegenover ‘uitstromers’), - doorstromers binnen het gebied - en migratie (instroom van huishoudens van buiten de regio, minus uitstroom naar buiten) We willen een goed woonaanbod hebben voor alle groepen die in het Westerkwartier willen blijven of komen wonen. Ca. 170 woningen per jaar tot 2020, daarna naar verwachting minder groei Met de provincie Groningen zijn er afspraken gemaakt over de ruimte die er in de regio is om plannen te ontwikkelen voor woningbouw. Daarvoor is de huishoudensprognose een belangrijke onderlegger. De prognose gaat uit van gemiddeld 170 huishoudens per jaar in de regio als geheel tot 2020, en een afnemende groei. We schakelen huishoudensgroei gelijk aan de (netto) woningbehoefte. In totalen uitgedrukt: 1.015 woningen tot 2020, nog eens 675 tot 2025, daarna naar verwachting een verder afvlakkende groei. Ergens tussen 2030 en 2040 wijzen prognoses op krimp. Als regio verwachten we dat toenemende ruimte op de woningmarkt, in combinatie met een gunstige ligging van het Westerkwartier, eerder leidt tot nulgroei op regioniveau. Daarbinnen zullen positieve afwijkingen voorkomen (bijvoorbeeld de centrumdorpen) en negatieve afwijkingen (krimpdorpen, waarvan er ook nu al enkele zijn in het uiterste noorden van het Westerkwartier). Algemeen geldt: hoe verder we vooruit kijken, hoe groter de onzekerheid in prognoses. Flexibiliteit nodig in alle plannen De laatste jaren hebben we geleerd dat precies voorspellen van de vraag naar woningtype en prijs moeilijk is, en dat de actuele vraag soms snel wisselt. Flexibiliteit is het sleutelwoord. De overheid heeft als taak om ruimte te bieden aan diverse woningtypes, of dit nu kleine invullingen zijn of grootschalige uitleglocaties; - Bestemmingsplannen en andere kaders bieden ruimte om te kunnen wisselen van woningtype en kavelgrootte. Dat sluit ook aan op hoe dorpen van oorsprong zijn ontstaan: een mix van groot en klein, duur en goedkoop. De gemeenten willen met hun bestemmingsplannen de ruimtelijke kwaliteit bevorderen, maar ook voldoende ruimte geven voor de invulling van woonwensen. - Bij elk plan moet elk tussenresultaat ook een goed eindresultaat zijn; vooral bij grote bouwlocaties is er een ruimtelijk en soms een financieel risico wanneer plannen minder snel dan gedacht tot ontwikkeling komen. Het is de taak van de overheid om voorbereid te zijn op zulke fluctuaties. Een kwalitatieve leidraad voor de programmering Met de kennis van nu hebben we een programmaleidraad voor woningbouw samengesteld voor de regio (naar type en prijs) en per dorp (accenten in het programma)1. Die leidraad gebruiken we om te toetsen of de plannen – op hoofdlijnen – aansluiten op de behoefte. - Belangrijk is om periodiek met behulp van lokale marktkennis en nieuwe trendgegevens en onderzoeken te bepalen in hoeverre deze leidraad nog houdbaar is. - Bij nieuwe plannen voor (projectmatige) nieuwbouw is het altijd verstandig om een markttoets uit te voeren, specifiek gericht op de locatie, de beoogde doelgroepen en producten, met oog 1

Daarbij maakten we gebruik van landelijke marktonderzoeken (ingezoomd op wonen in landelijk gebied en dorpen), van lokale woningvoorraadkennis en van kennis van marktpartijen in de regio. Zie het separate marktonderzoek voor meer onderbouwing.

KAW


17

voor concurrerend aanbod en plannen. Het is de taak van de initiatiefnemer zelf om te rade te gaan bij makelaars, ontwikkelaars, corporatie(s), bewoners. Het marktonderzoek en deze woonvisie gelden als kader. Tabel 2.1: Leidraad voor de kwalitatieve woningbehoefte, deel 1

Eengezins

Sociale voorraad Huur De behoefte aan gezinshuurwoningen loopt terug: de doelgroep voor dit woningtype krimpt en als de mogelijkheden er zijn kiezen gezinnen vaak voor koop, zeker in het Westerkwartier. Wold & Waard verkoopt tot 2020 ca. 100 woningen en vervangt ca. 10 verouderde gezinshuurwoningen. De verkoop van sociale gezinshuurwoningen beïnvloedt de marktruimte voor nieuwbouw van sociale koopwoningen rechtstreeks. Wold & Waard realiseert naast seniorenwoningen ook ca. 40 kleine gezinswoningen. Dit met oog op de lange termijn (er blijft een groep gezinnen bestaan en de vergrijzing heeft zijn hoogtepunt kort na 2030) en met oog op duurzame betaalbaarheid (lage bouwkosten, lage huur).

18

Vrije sector Koop In veel dorpen is nog behoefte aan goedkope gezinskoopwoningen. Vooral in dorpen met voorzieningen, gelegen aan de A7, de Rijksstraatweg / Friesestraatweg of het spoor is die behoefte naar verwachting blijvend. In perifeer gelegen dorpen in met name het noorden van het Westerkwartier ontstaat een risico: nieuwbouw van goedkope koopwoningen, of verkoop van sociale huurwoningen, leidt tot sterke concurrentie met bestaande goedkope koopwoningen. Dit vraagt om een zorgvuldige afweging en risico-inschatting.

Huur Dit is nu nog een nichemarkt, Het aanbod aan woningen in dit segment is beperkt en bestaat vooral uit woningen die door particulieren worden verhuurd.

Koop Ondanks de krimp van de groep gezinnen, blijft dit een belangrijk deel van de bouwopgave uitmaken. Dit komt voornamelijk door beperkte doorstroming onder senioren.

De vraag neemt wel toe. Binnen de sociale huursector komt de groep huishoudens met een inkomen boven de €34.678 per jaar beperkt in aanmerking voor een woning. Onder hen is een groep die niet wil kopen, bijvoorbeeld omdat zij zich willen oriënteren of vanwege baanonzekerheid.

Als gevolg van de crisis is er actueel veel behoefte aan goedkope koopwoningen. Woonwensenanalyses wijzen op een (uitgestelde, deels neerwaarts bijgestelde) behoefte aan duurdere koopwoningen. Dit kan de komende jaren leiden tot een inhaalslag.

Er is overloop vanuit de stad Groningen, waardoor met name in Leek en Zuidhorn dit product kansrijk is. Prijzen beginnen bij €700 per maand. Boven €900 per maand neemt de vraag snel af.

De behoefte aan projectmatige woningbouw in het duurdere segment neemt af. Hiertegenover staat meer behoefte aan vrije kavels en kleinschaligheid

Indicatie aandeel netto programma: -10 / -5%

Indicatie aandeel programma: 20 / 30%



Pijplijn plannen: ca. 10 sloop, ca. 90 verkoop, ca. 40 nieuwbouw

Pijplijn plannen: op veel locaties in de grotere dorpen zijn of worden plannen voor vrije sector koop omgezet in goedkope koop. Ruimte voor meer.

Pijplijn plannen: beperkt, passend bij de behoefte

Pijplijn plannen: ruim voldoende mogelijkheden op diverse locaties in de meeste dorpen.


KAW

Seniorenwoningen

Tabel 2.2: Leidraad voor de kwalitatieve woningbehoefte, deel 2

Sociale voorraad Huur Er is in theorie grote behoefte naar dit type wonen, onder huidige huurders en kopers. In het algemeen geldt dat mensen hun verhuizing uitstellen (of geheel afstellen), vooral kopers. Desondanks is dit een groeimarkt, vooral in de centrumdorpen. In veel basis- en centrumdorpen zijn recent appartementen toegevoegd. De wensen gaan echter ook uit naar grondgebonden wonen. De opgave wordt deels vervuld door omzetting van intramuraal naar zelfstandig wonen.

Koop Bestaande goedkope koopappartementen zijn op dit moment vooral bovenbenedenwoningen in de grotere dorpen. Het is bij dit product moeilijk om een aantrekkelijke kwaliteit tegen een lage prijs aan te bieden. Dit segment begint eigenlijk bij prijzen vanaf ca. €170.000. Woningzoekenden kiezen daarom vaak voor sociale huur, duurdere koop, of ze blijven wonen in hun huidige woning.

Vrije sector Huur Het aanbod is nog klein, maar neemt wel toe. Een groeiende groep wil comfortabel wonen tussen de €700 en €900. Prijzen daar nog boven zijn alleen in uitzonderlijke gevallen mogelijk. De doelgroep bestaat voornamelijk uit senioren, die bereid zijn meer te betalen voor kwaliteit en die vanwege hun inkomen niet in aanmerking komen voor sociale huur. Het zijn nu vaak huiseigenaren. De behoefte aan levensloopgeschikte huurwoningen is tot voor kort in zijn algemeenheid overschat, maar de behoefte aan het segment €700-€900 blijkt juist kansrijker dan eerder gedacht. Dit is een markt waar vooral lokale ontwikkelaars op in kunnen spelen.

Koop De markt voor dure koopappartementen is op dit moment grotendeels verzadigd. Algemeen geldt dat er meer behoefte is aan grondgebonden wonen dan aan gestapeld wonen. Alleen op echte centrumlocaties in de voorzieningendorpen zijn appartementen soms haalbaar en dan in kleine aantallen. Ten opzichte van stedelijk gebied is er onder senioren wel een grotere koopbereidheid. Bij het opstarten van bouwprojecten is een kritische analyse van de concrete behoefte aan te raden. Ondertussen zien we als trends dat senioren zelf of samen levensloopbestendige woningen ontwikkelen.





Pijplijn plannen: In Grootegast en Marum: voldoende. Zuidhorn en Leek: ruimte voor toevoeging. Netto toevoeging tot 2020 ca. 55.

Pijplijn plannen: beperkt, behoefte is groter maar realiseerbaarheid beperkt.

Pijplijn plannen: beperkt, marktruimte voor meer.

Pijplijn plannen: voldoende / ruim voldoende in grotere dorpen.

Bron: WoON, Socrates, CBS, provinciale prognose, bewerking KAW

KAW


19

Een indicatie van de vraag, met de kennis van nu Per dorp verschilt het gewenste programma. Tabel 2 geeft een leidraad voor de kwalitatieve woningbehoefte, tabel 3 geeft een indicatie per dorp. Op hoofdlijnen geldt het volgende: - In de centrumdorpen is behoefte aan alle typen woningen, waaronder ook projectmatige woningbouw van gezinswoningen. De woonomgeving leent zich goed voor de nieuwbouw van seniorenwoningen (huurappartementen, mondjesmaat ook koopappartementen). - In dorpen met een beperkt voorzieningenniveau is transformatie van gezinshuur naar seniorenwoningen een goede strategie, waarmee wél vernieuwd wordt maar waarmee de voorraad sociale huurwoningen niet groeit. In deze dorpen is projectmatige woningbouw beperkt, terwijl particulier opdrachtgeverschap vaker voorkomt. Algemeen geldt dat hier in potentie veel behoefte is aan seniorenwoningen maar dat de doorstroming beperkt is, waardoor er een mix van diverse producten en prijsklassen nodig is. - In de kleinste dorpen, waar nieuwbouw sowieso maatwerk is, gaat het vooral om particulier opdrachtgeverschap, incidenteel vervanging van gezinswoningen voor (een kleiner aantal) seniorenwoningen. Woningen met toekomstwaarde Woningen bouw je niet voor tien of twintig jaar maar voor minstens vijftig jaar en in de praktijk vaak veel langer. In zo’n lange periode verandert de maatschappij enorm en ook de behoefte aan woningen. Woningen met toekomstwaarde zijn woningen die ook over vijftig jaar nog bruikbaar zijn, eventueel voor andere doelgroepen, eventueel na aanpassing. Tegelijk moeten ze tegemoetkomen aan de vraag van vandaag. - Voldoende maat en een flexibele indeling zijn basisvoorwaarden die het vergemakkelijken om woningen voor meerdere groepen bruikbaar te maken. Het bouwbesluit kent al voorschriften die leiden tot ruimere maatvoering dan in eerdere decennia. - Een concrete ontwikkeling is de vergrijzing, maar ook het besef dat dit vanaf 2040 weer afneemt. Woningen die nu nieuw gebouwd worden, moeten ruimte bieden om er oud in te worden, maar ook om op langere termijn andere doelgroepen te huisvesten. De corporaties houden hier rekening mee. - Particulieren zijn zelf verantwoordelijk voor aanvullende maatregelen om hun woning flexibel bruikbaar te maken. Hier reikt de rol van de overheid niet verder dan bewustmaken en informatie geven bij bouwaanvragen over toegankelijkheid en maatvoering (nieuwbouw, maar ook verbouw).

20


KAW

Eengezins middelduur

Eengezins duur / kavels

Seniorenwoningen

Grootegast

0

0/+

++

++

++

0/+

Seniorenwoningen: appartementenmarkt verzadigd. Verder: een mix aan woningen.

OldekerkNiekerk

0

0

+

+

+

0/+

Seniorenwoningen: appartementenmarkt verzadigd. Verder: een mix aan woningen (kleine aantallen)

Opende

-

0/+

0/+

0/+

+

0/+

Ruime voorraad gezinshuur én goedkope koop. Verkoop beperkt inzetten, omdat de goedkope koopvoorraad al ruim is.

++

Kent anno 2014 zeer gemengde voorraad. Ook nieuwbouwprogramma vraag om mix woningen. Voorzichtig programmeren bij appartementen (met name koop). Kansen voor vrije sector huur

Eengezins

Eengezins goedkoop

Koop / vrije sector huur

Seniorenwoningen

Sociale huur

Toelichting

Grootegast

Leek

Leek / Tolbert

+

++

+

++

++

0/-

0/+

+

0/+

+

0/+

Mogelijk overschot in gezinshuur. Verkoop mogelijk, goedkope koop is schaars. Er is enig aanbod aan seniorenhuurwoningen. Verder: mix, kleine aantallen, accent op goedkope koop (marktscan 2014)

Marum

0

0/+

++

++

+

0/+

Aanbod huurappartementen en dure koopwoningen is ruim. Noodzaak toevoeging daarom beperkt. Goedkope koop is juist schaars; biedt kansen bij woningbouw.

De Wilp

-

+

0/+

0/+

+

0

Zuidhorn, /Noordhorn

0/+

++

++

++

++

++

Aduard e.,o,

-

+

++

+

+

0

Ruime voorraad sociale huur gezinswoningen, goedkope koop is juist schaars. Verkoopkans. Na recente nieuwbouw voldoende seniorenhuurwoningen, met echter als niche de vrije sector.

0

Ruime voorraad sociale huur gezinswoningen, goedkope koop is juist schaars. Verkoopkans. Na recente nieuwbouw voldoende seniorenhuurwoningen, met echter als niche de vrije sector.

Zevenhuizen

Marum

Aanbod dure koopwoningen is ruim. Noodzaak toevoeging daarom beperkt. Goedkope koop is juist schaars, seniorenwoningen zijn verouderd.

Zuidhorn

Grijpskerk e.o.

-

+

++

+

+

Kent anno 2014 zeer gemengde voorraad, opvallend veel huurappartementen. Ook nieuwbouwprogramma vraag om mix woningen. Kansen vrije sector huur, seniorenwoningen.

Tabel 3: Programma-indicaties per dorp in het Westerkwartier. Voor alle niet opgenomen dorpen geldt: lokaal maatwerk. Bron: WoON, Socrates, CBS, provinciale prognose, bewerking KAW. Daar waar er staat 0/+ bedoelen we dat bij concrete vraag of een bijzondere kans toevoeging denkbaar is, maar dat dit onzeker is.

KAW


21

De ambities op een rij 2. 3. 4. 5. 6.

22

Het regionale programma voor nieuwbouw moet ruimte bieden aan ca. 170 woningen per jaar tot 2020. Bestemmingsplannen en andere kaders bieden ruimte om te kunnen switchen van woningtype, kavelgrootte. Bij elk plan moet elk tussenresultaat ook een goed eindresultaat zijn. Nieuwbouw door corporaties is conform de leidraad van Woonkeur We toetsen periodiek, en bij concrete nieuwe plannen, via een marktconsultatie of de plannen voldoende aansluiten bij de actuele en toekomstige vraag.


KAW

2.3

Inbreiding gaat in principe voor uitbreiding

Inbreiding gaat voor nieuwe uitbreidingsplannen. Landelijk is dit al in 1999 als principe vastgelegd in de zogenaamde Ladder voor duurzame verstedelijking. Inbreiden is goed voor een dorp. De geschiedenis leert dat het organisch groeien, investeren en veranderen van dorpen leidt tot een duurzaam aantrekkelijk dorpsbeeld. Het biedt soms de mogelijkheid om incidentele ‘rotte kiezen’ te verwijderen, de locaties liggen vaak nabij voorzieningen, en het landschap blijft in tact. Er zijn argumenten om af te wijken: te weinig inbreidingsruimte / te grote verstening van bestaand woongebied, te grote onbalans in kosten / opbrengsten (inbreiden is doorgaans duurder dan uitbreiden). Het serieus nemen van deze stelling betekent dat bij planontwikkeling eerst gekeken wordt naar het benutten van (reeds beschikbare of potentiële) inbreidingslocaties, voordat nieuwe uitbreidingen worden ontwikkeld (bestaande plannen blijven wel). De gemeenten maken samen een potentiekaart voor inbreidingen, zodat duidelijk wordt welke concrete en potentiële plekken er in de dorpen zijn om woningen te bouwen. Het betekent ook dat de overheid haar best doet om drempels voor inbreiding omlaag brengen, door ontwikkelingen in elk geval procedureel zoveel mogelijk te steunen. De gemeenten onderzoeken of het wenselijk is om samen met aanvullende middelen te komen, zoals een herstructureringsfonds of afspraken over projectfinanciering. De ambities op een rij 7.

8. 9.

Inbreiding gaat voor nieuwe uitbreidingen. Bij nieuwe planontwikkeling (buiten de in deze visie opgenomen plannen) geldt: eerst benutten van (reeds beschikbare of potentiële) inbreidingslocaties, pas als dat niet kan: uitbreiden. De gemeenten maken samen een potentiekaart voor inbreidingen. Inbreiding beter mogelijk maken door drempels (procedureel, financieel) weg te nemen. Onderzoeken of er financiële middelen gereserveerd moeten worden om dit te stimuleren.

KAW


23

2.4

Ruimte voor nieuwe woningen in alle dorpen

In alle dorpen kan behoefte zijn aan nieuwe woningen. Veel woningen of slechts één, goedkoop of duur, voor jong of oud, dat verschilt per dorp en per geval. Een indicatie per dorp De grootste aantallen woningen zijn nodig in de grote dorpen. Dat ligt voor de hand vanwege het grotere aantal huishoudens in die dorpen. Uit onderzoek naar migratiemotieven blijkt dat de volgende factoren voor veel mensen doorslaggevende kwaliteiten zijn in hun woonplaatskeuze; 1. Voorzieningenniveau in het dorp (alleen de basis zoals een supermarkt in bijvoorbeeld Grijpskerk, of ook aanvullend niet-dagelijks voorbeeld in Zuidhorn; 2. Nabijheid stad Groningen (per auto of OV, dagelijks te overbruggen fietsafstand); 3. Bereikbaarheid: snelle aansluiting op de A7, een NS-station of eventueel een Interlineraansluiting. Vanuit deze invalshoeken stelden we een bandbreedte op voor de groei van de woningvoorraad per dorp. Opgeteld komt dit overeen met de geraamde groei in de totale regio. Precies sturen op aantallen kan overigens leiden tot een starre situatie die het onmogelijk maakt om lokaal maatwerk te leveren. Denk aan het reserveren van enkele kavels bouwruimte ook in kleine dorpen, of aan het transformeren van die leegstaande boerderij naar enkele wooneenheden voor een bijzondere doelgroep. Om die reden delen we het aantal woningen niet geheel toe, maar reserveren we een aantal voor maatwerk. ’20 – ‘25

85 tot 125

70 tot 85

Bandbreedte Marum

Maatwerk

Boerakker e.o.

Noordwijk-Korn.

Maatwerk

De Wilp

Oldekerk-Niekerk Opende Totaal Leek

25 tot 30

20 tot 25

10 tot 15

Marum

Lutjegast

Maatwerk

Leek

’14 – ‘20

Ca. 10

5 tot 10

Ca. 5

125 tot 175

100 tot 125

220 tot 375

130 tot 225

Totaal Zuidhorn e.o.

Maatwerk1

Grijpskerk e.o.

Maatwerk Totaal

25 tot 45

15 tot 25

250 tot 425

Ca. 5 150 tot 250

10 tot 20

5 tot 10

5 tot 10

125 tot 200

100 tot 150

235 tot 360

170 tot 245

15 tot 20

10 tot 15

20 tot 35

15 tot 25

Kommerz. e.o.

Maatwerk

Noordhorn

Zie Zuidhorn*

Oldehove e.o.

Maatwerk 5 tot 10

15 tot 25

Maatwerk

Maatwerk

Enumatil

80 tot 125

Maatwerk Maatwerk

Oostwold

Zie Leek*

105 tot 165

Nuis-Niebert

Aduard e.,o,

Zevenhuizen

’20 – ‘25

Jonkersvaart

Midwolde-Lettelb. Tolbert

’14 – ‘20

Maatwerk

Zuidhorn

Grootegast

Bandbreedte Grootegast e.o.

Maatwerk

Maatwerk Totaal

5 tot 10

Ca. 5

275 tot 425

200 tot 290

Tabel 4: Indicatieve netto woningbehoefte per dorp (het nettoresultaat van nieuwbouw minus sloop) * Tollbert en Noordhorn zijn zeer zelfstandige dorpen maar op de regionale woningmarkt fungeren zij als onderdeel van resp. Leek en Zuidhorn.

1

In Oostwold is bestemmingsplanruimte voor inbreiding met 30 woningen en uitbreiding met 6 woningen.

24


KAW

Herverdeling van de regionale woningbehoefte, verschil met de provinciale prognose De manier van werken in het marktonderzoek leidt tot een andere verdeling van de regionale groeiraming per gemeente dan waar de provinciale prognose van uit gaat. In het marktonderzoek en in deze woonvisie houden we de provinciale prognose aan als kader voor de regionale huishoudensgroei en programmering van bouwplannen. Per gemeente gaan we voor Leek uit van een hogere raming dan waar de provinciale prognose mee rekent, voor Grootegast en Marum een lagere raming, en Zuidhorn komt overeen. In het marktonderzoek (paragraaf 4.1) leggen we uit waarom dit verschil er is, en wat de consequenties zijn. De consequentie van deze herverdeling van de groei binnen de regio, en de mogelijke effecten voor de woningmarkt zijn: - Voor Leek hanteren we een relatief grote bandbreedte, waarmee we duidelijk maken dat er meer onzekere factoren zijn rondom de huishoudensontwikkeling dan in de andere gemeenten. - De verwachte trek naar centrumdorpen (Leek, maar ook Zuidhorn, Grootegast en Marum) vanuit kleinere dorpen vraagt om monitoring van de effecten op de marktpositie van de woningvoorraad in die kleinere dorpen. - Omdat in sommige dorpen nu al een kwalitatief overschot aan woningen te zien is (bijvoorbeeld: verouderde, kleine gezinswoningen in enkele dorpen zonder voorzieningen), moeten we nadenken over oplossingen in zowel huur als koop. Relatie tussen marktonderzoek Westerkwartier en afspraken in de regio Groningen Assen Het marktonderzoek dat de basis vormt voor deze woonvisie leidt tot keuzes die afwijken van de regionale afspraken met Leek en Zuidhorn in de regio Groningen-Assen. - De gemeenten Zuidhorn en Leek voldoen met hun plancapaciteit aan de afspraken die binnen de regio Groningen-Assen zijn gemaakt. Die afspraken zijn bindend voor Leek en Zuidhorn, zolang er geen nieuwe afspraken gemaakt zijn. - We vinden de nieuwe marktinzichten in het marktonderzoek Westerkwartier relevanter dan de huidige afspraken in de regio Groningen-Assen, temeer omdat er in stadsregioverband een nieuw marktonderzoek op stapel staat (2015). Elke afzonderlijke gemeente zal op basis van de onderzoeksresultaten van het marktonderzoek Westerkwartier haar planningslijsten beoordelen. Daarbij gaan we er van uit dat het aanstaande stadsregio-onderzoek soortgelijke uitkomsten laat zien als het marktonderzoek Westerkwartier.

KAW


25

Omgang met goede kleinschalige initiatieven: mogelijk maken Soms dienen zich kleinschalig initiatieven aan in dorpen, waarvan het voor iedereen duidelijk is dat zij toegevoegde waarde hebben voor het dorp. Denk aan het herbestemmen van vrijkomende boerderijen, of aan het ontwikkelen van een vorm van groepswonen voor zorgvragers uit het dorp. Het ontwikkelen van zulke initiateven leidt doorgaans tot het toevoegen van extra woningen op de planningslijst. Als Westerkwartiergemeenten hechten we waarde aan het onderling afstemmen van onze programma’s. Hetzelfde geldt voor de afstemming met de provincie Groningen: zij stellen voorwaarden aan het toevoegen van nieuwe plancapaciteit: - Zolang nieuwe plannen passen binnen de totale geraamde woningbehoefte zijn gemeenten vrij om plannen toe te voegen; - Wanneer toevoeging leidt tot overschrijding van de totale geraamde behoefte, vraagt dat om overleg met de provincie en om het ‘inruilen’ van capaciteit op een andere locatie in de gemeente De gemeenten Leek en Zuidhorn werken – als leden van de regio Groningen-Assen – al volgens deze methode en de praktijk leert dat dit goed functioneert. Meestal gaat het om enkele woningen, en meestal zijn er andere plannen die zich lenen voor iets lagere aantallen. We spreken in deze woonvisie af dat ook de gemeenten Grootegast en Marum meegaan in deze methodiek. Dit houdt in: alle vier de Westerkwartiergemeenten registeren hun plancapaciteit op dezelfde manier. Hierdoor kunnen we als gemeenten onderling gemakkelijker afstemmen, en kunnen Grootegast en Marum gemakkelijker afstemmen met de provincie. Belangrijke kanttekening: in krimpdorpen voorraadgroei voorkomen In met name kleine dorpen, waar de marktdruk gemiddeld lager is1, moeten we extra voorzichtig zijn met het toevoegen van nieuwe woningen. Nieuwe woningen worden doorgaans wel verkocht of verhuurd, maar concurreren direct met bestaande woningen, die daardoor moeilijker verkoopbaar of verhuurbaar zijn. Investeren in bestaande woningen in dorpen met lage (dalende) prijzen, leidt niet tot evenredige waardevermeerdering. Dat vooruitzicht remt de bereidheid om te investeren in bestaande woningen. Als gevolg hiervan komt met name de voorraad eenvoudig gebouwde woningen van vóór de tweede wereldoorlog en van de jaren ’50 tot met ’70 onder druk te staan, in huur en koop. Dit zijn ook precies de woningen die energetisch vaak slecht van kwaliteit zijn (zie de Energiescan in het marktonderzoek). In dorpen waar nu al tekenen zijn van een afnemende vraagdruk, spreken we als corporaties en gemeenten met elkaar af dat we zorgvuldig omgaan met nieuwbouw en verkoop van woningen. Dit kan betekenen dat Wold & Waard of Vredewold Wonen de keuze maakt om te slopen en niet geheel te vervangen (verdunnen van de voorraad). Het kan ook betekenen dat de gemeenten terughoudend zijn met het uitgeven van nieuwe kavels, zeker wanneer er bestaande woningen op kavels staan die zich goed lenen voor vervanging.

1

Het betreft in het Westerkwartier op dit moment vooral krimp van het aantal inwoners. Substantiële krimp van het aantal huishoudens komt voorlopig niet voor, en er zijn dus nog geen woningoverschotten. Bij voortschrijdende demografische ontwikkelingen (vergrijzing, trek naar voorzieningen) zal dit naar verwachting op lokaal niveau wel gebeuren. Dorpen met op dit moment een stagnerende huishoudensontwikkeling, een dalend aantal inwoners, en geen bijzondere vestigingsfactoren zoals nabijheid van de stad Groningen, een hoog voorzieningenniveau of bovengemiddelde bereikbaarheid. Verwijderd plaatsnamen

26


KAW

De toekomst is nu? Het Planbureau voor de Leefomgeving waarschuwt in haar rapport ‘De toekomst is nu’ om voorzichtig te zijn met nieuwbouw in gebieden waar de huishoudensgroei op langere termijn mogelijk eindigt, zoals ook voor het Westerkwartier geldt. Er dreigt een overschot aan gezinswoningen, omdat de grote babyboomgeneratie vroeg of laat haar gezinswoningen zal verlaten, door verhuizing of uiteindelijk door overlijden. Tegelijk is het alternatief – niet bouwen terwijl de vraag er op dit moment wél is – nog onwenselijker. Het zijn naar verwachting niet zozeer de huidige woningen van de babyboomgeneratie die ons voor een opgave gaan stellen, maar het minst aantrekkelijke deel van onze woningvoorraad in het algemeen. Ook nu al zien we dat kwalitatieve overschotten er toe leiden dat de minst gewilde producten moeilijk verkoopbaar zijn. Dit zijn doorgaans eenvoudig gebouwde, verouderde woningen (tot de jaren ’70) op minder gewilde plekken (ver weg van voorzieningen, infrastructuur en werk). Het rapport van het PBL onderstreept enkele principes die we aanhouden in deze woonvisie: - het belang om bij nieuwe plannen de voorkeur te geven aan inbreidingslocaties of herontwikkelingslocaties, liefst nabij voorzieningen; - het belang om de bestaande voorraad gezinswoningen up-to-date te houden; - de noodzaak om de vinger aan de pols te houden: indien er beeldbepalende situaties ontstaan van verslonzing en leegstand, vraagt dat om maatregelen. Op dit moment experimenteren krimpregio’s met zulke maatregelen. Mocht deze situatie ook in het Westerkwartier urgent worden, dan maken we gebruik van de ervaringen in andere regio’s in Nederland.

De ambities op een rij 10. In alle dorpen ruimte voor nieuwbouw (vaak kleinschalig maatwerk). 11. Grootegast en Marum haken aan op de wijze van monitoren en ‘inruilen’ van plannen zoals dat ook al tussen Leek en Zuidhorn en de provincie Groningen gebeurt. Dit betekent: binnen de regio afstemmen, en indien aan de orde: zo vroeg mogelijk met de provincie in overleg gaan. 12. In dorpen met een afnemende vraagdruk: voorzichtig met uitbreiding van de voorraad en verkoop van huurwoningen.

KAW


27

2.5


Binnen het Westerkwartier is Wold & Waard met afstand de grootste aanbieder van sociale huurwoningen, met een voorraad van bijna 5.000 woningen. Daarnaast heeft Vredewold Wonen bijna 500 woningen specifiek gericht op senioren. Op dit moment: lichte druk op de sociale huurvoorraad Op basis van gegevens van het CBS en de belastingdienst uit 2012 kennen we de woonsituatie van inkomensgroepen of hoofdlijnen. We hebben de data gecorrigeerd voor de actuele samenstelling van huishoudens en woningvoorraad in 2014. Totaal

< 34.678

< 38.000

< 43.602

> 43.602

Westerkwartier

1000

2075

825

1460

5360

95

135

80

200

510

koopwoningen

3855

6155

3255

6045

19310

totaal

4950

8365

4160

7705

25180

corporatiewoningen particuliere huurwoningen

Tabel 5: Verdeling naar woningtype en inkomensklasse. Bron: CBS, belastingdienst, Wold & Waard, Vredewold Wonen.

Om de doelgroep te huisvesten moeten Wold & Waard en Vredewold Wonen zorgen voor voldoende woningen. Afgaand op marktsignalen, wachttijden en slaagkansen van Wold & Waard en Vredewold Wonen is een lichte druk waar te nemen op de sociale huurvoorraad als geheel. Op regioniveau is het aantal wachtmaanden gemiddeld 25, dus ongeveer twee jaar. Per dorp, per doelgroep en per situatie verschilt dit uiteraard. De toekomstige vraag naar sociale huurwoningen: als regio en per dorp, tot 2020 In hoeverre de huishoudensgroei zich vertaalt naar behoefte aan sociale huurwoningen is afhankelijk van vele factoren die elkaar soms tegenspreken: economische ontwikkeling, koopkracht, prijsontwikkeling in de huur- en koopsector, financieringsmogelijkheden voor potentiële kopers, etc. Afgaand op ramingen van het CPB en van landelijk uitgevoerde marktonderzoeken is er lichte voorraadgroei nodig binnen de sociale huursector. Afgaand op de lokale situatie, trends van de afgelopen jaren – economische crisis, een gelijkblijvende sociale huurvoorraad en toch geen oplopende wachtlijsten – is een stabilisatie van de voorraad nodig. We vatten beide uitgangspunten op als een bandbreedte voor de komende jaren: 0% tot 20% van de voorraadgroei moet bestaan uit sociale huur. Monitoring moet uitwijzen of omstandigheden leiden tot sterkere vraaggroei of vraagdaling. Wold & Waard en Vredewold Wonen investeren in woningen waar nu behoefte aan is én waar straks ook nog behoefte te verwachten valt, door nieuw te bouwen en door te renoveren. Het is moeilijk om precies te voorspellen hoeveel, waar, en voor wie er welke woningen nodig zijn, dit vraagt om voorzichtigheid en flexibiliteit. Bij grote investeringen (ingrijpende renovatie of nieuwbouw, met oog op meerdere decennia) is dit alleen te verantwoorden als er duidelijke signalen zijn van een blijvende vraag. Vooral de verandering van de doelgroepen en hun vraag heeft invloed op de behoefte per dorp: - Alleen de groep 65-plussers groeit nog binnen de groep lagere inkomens. Zij schrijven zich vooral in voor de grote dorpen Leek, Zuidhorn, Grootegast en Marum, en in minder mate ook Grijpskerk en Aduard. Dit met oog op voorzieningen, ligging en geschikte woningen. Met name

28


KAW

in Leek en Zuidhorn is de druk hoog. In Grootegast en in mindere mate Marum kwamen recent relatief veel appartementen gereed waardoor de druk recent afnam. In de dorpen Grootegast, Marum1, Grijpskerk en Oldekerk-Niekerk2 blijkt uit de verhuurbaarheid dat er voorlopig voldoende aanbod is aan seniorenappartementen in de sociale huur. Wel ontstaat er steeds meer vraag naar woningen in de prijsklasse €700-900. - Bij grote zorgpartijen zijn er veranderingen op vastgoedgebied. Intramurale plaatsen worden vooralsnog op kleine schaal omgezet in zelfstandige woningen, waardoor de zelfstandige voorraad toeneemt en daarmee een deel van de vraag opvangt. - Er zullen in 2020 veel minder jongeren en gezinnen zijn. Dit neemt niet weg dat er gezinnen en jongeren blijven die vragen om sociale huurwoningen. Met name in de centrumdorpen blijft de vraag naar verwachting overeind, maar in basisdorpen en met name woondorpen is nu vaak al vraaguitval te zien (uitzonderingen daargelaten) en dat is een trend die naar verwachting doorzet. - In het marktonderzoek geven we aan in welke dorpen verkoop van gezinswoningen inspeelt op de behoefte aan goedkope koop, en in welke dorpen dat juist een risico op overschotten in de goedkope koopvoorraad meebrengt. Als algemene stelregel geldt: hoe minder ‘marktdruk’, hoe lager de koopprijzen, hoe groter de huidige goedkope koopvoorraad, hoe groter de kans op vraaguitval in dat segment en hoe groter dus het risico van marktverstoring door verkoop van huurwoningen in die dorpen. Het gaat hier vooral om de dorpen zonder voorzieningen ten noorden van het Van Starkenborghkanaal. - De huishoudens worden kleiner, door vergrijzing, blijvend zonder kinderen wonen, echtscheiding, etc, Kleinere huishoudens hebben gemiddeld minder inkomsten. Er is vooral behoefte aan kleinere, goedkopere woningen, hoewel kleiner dan twee slaapkamers niet gewenst is. Wold & Waard speelt hier op in door seniorenwoningen te bouwen. Maar omdat ook de groep niet-senioren om moderne woningen vraagt, ontwikkelt Wold & Waard ook kleine gezinswoningen voor jongere huishoudens die aan twee slaapkamers genoeg hebben, en voor wie een lage huurprijs het meest relevant is. Op hoofdlijnen betekent dit voor de dorpen: Dorpen met een hoge vraagdruk

Dorpen waar de vraag stabiel lijkt

Dorpen waar vraaguitval zichtbaar

(meestal de grootste dorpen)

(meestal middelgrote dorpen)

of te verwachten is

Grote animo 65+, <65 stabiel

Beperkte animo 65+, <65 stabiel

Beperkte animo 65+, <65 krimpt

Investeren bestaande voorraad

Investeren bestaande voorraad

Investeren bestaande voorraad, maar met oog op korte termijn

Verkoop

Verkoop, maar soms ook

Terughoudend met verkoop

terughoudendheid daarmee (zie tabel 3) Nieuwbouw flexibel, soms ook

Nieuwbouw flexibel, ter vervanging

Nieuwbouw leidt tot verdunning

Stabiele voorraad

Stabiele of krimpende voorraad

specifiek voor groepen (kleine huishoudens, gezinnen, zorgvragers) Voorraadgroei

Tabel 6: Strategie op hoofdlijnen voor sociale huur in de dorpen

1 2

Na oplevering van het centrumplan Na oplevering van Hoge Voetpad

KAW


29

De ambities op een rij 13. De vraag van nu en straks bepaalt hoe de corporaties investeren. Overal wordt de voorraad kwalitatief beter, maar alleen in voorzieningenrijke dorpen is uitbreiding van de voorraad te verwachten.

30


KAW

2.6

Ook in de vrije sector nieuw aanbod

Europese en landelijke regelgeving leidt er toe dat de groep huishoudens met een inkomen boven de € 34.678 minder in aanmerking komt voor sociale huur, en dat de huurprijzen voor deze groepen dichter bij die van de particuliere huursector komen te liggen. Dit is met oog op het doelmatig inzetten van subsidies: van deze groep wordt verwacht dat zij zich zelf kunnen redden op de woningmarkt, door het kopen van een woning of het huren van een vrije sector huurwoning. Het aanbod aan vrije sector huurwoningen in het Westerkwartier is beperkt. Op een totaal van ruim 25.000 woningen zijn dit er naar schatting slechts 500, gemiddeld 2% van de voorraad. In Zuidhorn is het aandeel het hoogst; 4%. Een reden van dit lage aandeel is dat de afgelopen decennia in het teken stonden van het kopen van woningen. Daar komt bij dat de prijskwaliteitverhouding ten opzichte van sociale huurwoningen vaak scheef is: een particuliere huurwoning met een huurprijs van € 750 per maand is vaak van mindere kwaliteit dan een sociale huurwoning met een huurprijs van € 600 per maand, doordat corporaties met andere leenvoorwaarden en rendementen werken dan commerciële partijen. De actuele wijzigingen in regelgeving zorgen er in potentie voor dat deze prijs-kwaliteit verhouding meer in balans komt. Ook makelaars en ontwikkelaars geven aan dat zij een toenemende vraag verwachten naar vrije sector huurwoningen. Er zijn enkele doelgroepen / woonkeuzes te onderscheiden waarbij vraag te verwachten is, hierbij gaat het om inkomens boven de € 34.678: - Ouderen die de overstap maken van een (gezins-)koopwoning, een stap terug zetten in ruimte en tuin, maar een stap vooruit in comfort en gemak. Dit is een doelgroep die de opbrengst van de eigen woning wil vrijmaken in plaats van het opnieuw voor een woning te gebruiken; - Starters of gezinnen met een goed inkomen, die voor een vrije sector gezinswoning kiezen als tijdelijke keuze of als een eerste stap op de woningmarkt, met oog op onzekerheid van werk, of het niet willen vastleggen op een koopwoning; - Mensen met een acute tijdelijke woningvraag, zoals mensen in scheiding of mensen die snel willen starten zonder zich te hebben ingeschreven. Binnen deze groepen is de groep ouderen naar schatting veruit de grootste. Ervaring leert dat de vraag zich beperkt tot aanbod met huurprijzen tussen € 700-900, daarboven is de vraag marginaal en betreft het een nichemarkt. De beste kansen liggen in Leek en Zuidhorn, gevolgd door Grootegast, Marum, en in mindere mate de dorpen Grijpskerk en Aduard. Er is onder grote beleggers weinig animo om te beleggen in particuliere woningbouw in Noord-Nederland in het algemeen, en buiten de steden in het bijzonder. Het is aan de overheid om lokale beleggers te interesseren. Overigens is het aan elke initiatiefnemer vrij om dat te proberen. De ambities op een rij 14. Als overheid actief op zoek naar lokale investeerders voor bouw van particuliere huurwoningen.

KAW


31

32


KAW

3.

Wonen betaalbaar houden In dit hoofdstuk gaan we in op de betaalbaarheid van het wonen. Het schema hieronder toont de thema’s / paragrafen waarin we dat uitwerken.




KAW

Totale woonlast beperken


33

r persponen

3.1


De corporaties Wold & Waard en Vredewold Wonen willen woningen aanbieden die qua woonlast aansluiten op de inkomenssituatie van de huurders. Het Nibud houdt normen aan die richting geven aan wat betaalbaar is. De figuur hierna laat zien hoe de inkomens in 2012 verdeeld waren in het Westerkwartier en wat een maximaal woonbudget is op basis van NIBUD-normen. Leeswijzer bij de figuur: per blok in de figuur staat: over welke inkomensgroep het gaat, wat bij benadering hun maximale woonbudget is (Nibud) en hoe groot de groep is in de totale groep huishoudens. Armoedegrens

Huurtoeslaggrens

Inkomen tot: € 13.500

Inkomen tussen € 21.500 en € 29.325

Inkomen tussen € 29.325 en € 34.678

Inkomen tussen € 34.678 en €43.602

Inkomen vanaf € 43.602

Woonbudget tot: € 340

Woonbudget tussen € 465 en € 550

Woonbudget tussen € 550 en € 850

Woonbudget tussen € 850 en €1.100

Maximaal woonbudget boven € 1.100

Aandeel 24%

Aandeel 8%

Aandeel 12%

Aandeel 42%

Aandeel 7%

Sociale huurgrens

Tot modaal

Boven modaal

Inkomen tot: € 18.000 Woonbudget tot: € 465

2 personen

Aandeel 1%

1 persoon

Inkomen tot € 21.500 Woonbudget tot € 550 Aandeel 6%

Figuur 1: Inkomensverdeling en woonbudget op basis van NIBUD-normen. Bron: WoON, Belastingdienst, Nibud.

Wonen is betaalbaar, maar wel sterk afhankelijk van het huurtoeslagstelsel Afgaand op normen van het Nibud is er een groep van ongeveer 3.000 huishoudens die een totaal woonbudget heeft van (ruim) beneden de € 550, inclusief energielasten. Met een gemiddelde totale energielast van € 100 tot € 150 per maand, komt dit neer op een netto huur van maximaal € 400. Dit komt op hoofdlijnen overeen met de categorie ‘goedkoop’ van Wold & Waard en Vredewold Wonen. De werkelijke voorraad in deze prijsklasse is veel kleiner, maar door huurtoeslag of een lange woonduur komen ook woningen met een hogere streefhuur binnen bereik. Deze situatie betekent overigens wel dat een eventuele versobering van het toeslagstelsel tot problemen zal leiden voor de laagste inkomens. Balans zoeken in woningverbetering en huurprijsverhoging De corporaties rekenen woningverbeteringen beperkt door in de huurprijs. Comfortverbeteringen zorgen er voor dat de woningvoorraad als geheel duurder wordt. Energiebesparende maatregelen zorgen voor lagere energielasten, maar de opbrengst weegt niet altijd op tegen de huurverhoging. De corporaties wegen steeds af wat een goede balans is tussen woningverbetering, waardebehoud van het vastgoed, doorrekening in de huren en de betaalbaarheid voor huurders.

34


KAW

Renoveren of nieuw bouwen: steeds een afweging Nieuwbouw leidt vaak tot een hogere kale huurprijs dan gemiddeld in de bestaande bouw. De kwaliteit rechtvaardigt dat, maar het drukt wel op de betaalbaarheid van het wonen. De corporaties renoveren daarom waar dat mogelijk en een verantwoorde investering is. Ze kiezen voor nieuwbouw als dat nodig is, met het oog op veranderende doelgroepen, woningkwaliteit en uitstraling, investering en exploitatie, totale woonlast (inclusief energiekosten), en als dat leidt tot blijvend voldoende aanbod in de goedkope huurprijsklassen. Bij nieuwbouw is een robuuste basiskwaliteit, met een hoge prijs-kwaliteitverhouding de standaard. De ambities op een rij 15. De corporaties continueren hun beleid van energiebesparende renovatie en beheersing van huurlasten

KAW


35

3.2


Een woning kopen in het Westerkwartier is goedkoop, vergeleken met de stad Groningen of Nederland als geheel. De vierkante meterprijs zegt veel over de ‘marktdruk’ op een gebied: hoe meer vraag, hoe hoger ook de prijzen oplopen. Een schets: - In Amsterdam wordt voor een woning van 120 vierkante € 390.000 gevraagd (€ 3.250/m2); - In Nederland als geheel is dat € 270.000 (€ 2.250/m2); - In de stad Groningen vraagt men voor eenzelfde woning € 230.000 met meer grond (€ 1.900/m2); - in het Westerkwartier ligt de vraagprijs gemiddeld op € 215.000, met nog meer grond (€ 1.775/m2). Binnen het Westerkwartier zijn de verschillen groot. De bereikbaarheid en de oriëntatie op stad Groningen en West-Nederland zijn zichtbaar in de grondprijzen. Nabij de stad en langs de snelweg A7 liggen de prijzen hoger, boven het Van Starkenborghkanaal liggen de prijzen het laagst. De verschillen in vierkante meterprijs maken duidelijk dat het voor lagere middeninkomens (€ 34.678 en hoger) gemakkelijker is om in het noorden van de regio een huis te kopen dan in het zuiden. In het goedkoopste dorp kun je met dit inkomen gemiddeld 145m2 aan woning kopen, in het duurste dorp slechts 80m21. Anderzijds zijn de kansen op vast werk in het zuiden hoger, omdat daar meer werkgelegenheid is en omdat de bereikbaarheid tot andere werkgelegenheidsclusters (A7, A28, West-Nederland) gunstiger is. De woningmarktcrisis heeft laten zien dat een huis geen beleggingsobject is maar een goed om in te wonen. Waardevastheid is belangrijk, maar buitengewone waardestijging leidt op lange duur tot onbalans op de woningmarkt en daardoor tot correcties. Sinds 2008 zijn de prijzen met ca. 25% gedaald. Dat is aantrekkelijk voor starters op de woningmarkt (mits zij voldoende zekerheid hebben en hun financiering rond krijgen), maar het is vervelend voor mensen met een hypotheek die hoger ligt dan de actuele woningwaarde. Een deel van de woningmarkt zit hierdoor ‘op slot’. Inwoners van het Westerkwartier hebben vooral belang bij een stabiele woningmarkt, waarin vraag en aanbod op elkaar aansluiten, doorstroming mogelijk is en prijzen redelijk zijn. Dit wordt op hoofdlijnen bepaald door de volgende factoren: Markt (vraag en aanbod) In een goed werkende markt doen vraag en aanbod hun werk. We zien dat terug in de vierkantemeterprijzen, waar bereikbaarheid en oriëntatie op de stad Groningen en WestNederland leiden tot hogere prijzen. De markt werkt echter niet optimaal. Een woning is geen gewoon consumentenproduct. Dit vraagt om een mentaliteitsverandering bij alle betrokken: overheid, banken én huiseigenaren. Grondprijs De grondprijs is een sterk sturende factor onder de koopprijs. Binnen de regio Westerkwartier wordt de grondprijs ‘residueel’ en ‘comparatief’ bepaald. Residueel houdt in: de prijs die de koper (een particulier of een ontwikkelaar) bereid is te betalen voor een woning, minus alle kosten zoals bouwkosten. Comparatief houdt in: in constante vergelijking met andere projecten en gebieden in

1

Bron: Hypotheker, juli 2014

36


KAW

en om het Westerkwartier. Bij nieuwe projecten wordt op deze wijze een actuele, marktconforme prijs vastgesteld. In de regio worden géén kortingen gegeven voor extra goedkoop bouwen, omdat we afgesproken hebben nieuwbouw niet te bevoordelen boven bestaande woningen. De enige uitzondering hierop is bouwgrond voor sociale woningen: hierover maken we op projectbasis afspraken met de corporaties Wold & Waard en Vredewold Wonen. Financiering De voorwaarden waaronder banken hypotheek verstrekken, zijn de afgelopen jaren strenger geworden. Vooral het wegvallen van de financiering voor woningverbetering of afwerking van de woning is lastig voor mensen met weinig eigen middelen, waaronder veel starters. Daardoor is het nut van een starterslening alleen maar toegenomen. Dat blijkt ook uit de toename van het aantal aanvragen. Een starterslening helpt als steuntje in de rug, voor zowel aanschaf en verbetering van bestaande woningen als aanschaf en afwerking van nieuwe woningen. Efficiënt bouwen Aannemers werken steeds efficiënter. Dat doen zij door woningen (deels) te prefabriceren en te werken met vooraf uitgewerkte modules in plaats van alles opnieuw te bedenken. Veel aanbieders kunnen tegenwoordig kwalitatief goede, ruime woningen aanbieden voor een prijs die beduidend lager ligt dan een decennium geleden, terwijl de energetische kwaliteit en het comfort op een hoger plan liggen. Dit is een ontwikkeling die door de crisis op de woningmarkt in een stroomversnelling is geraakt. De lokale overheid heeft hierin geen rol. Ruimtelijke eisen Bij nieuwbouw gelden er randvoorwaarden, zoals het landelijke bouwbesluit, maar ook lokale bestemmings- en beeldkwaliteitsplannen. Dit met het oog op technische en ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke eisen kunnen leiden tot hogere kosten, maar dit hoeft niet. Kwaliteit hoeft niet duurder te zijn. Als regio werken we ruimtelijke kaders zo uit dat enerzijds de ruimtelijke kwaliteit goed is, anderzijds er voldoende vrijheid blijft voor bouwers om kostenefficiënt te bouwen. De ambities op een rij 16. We maken op projectbasis afspraken over een passende sociale grondprijs 17. Ruimtelijke kaders bewaken de ruimtelijke kwaliteit maar geven voldoende vrijheid aan kostenefficiënt bouwen.

KAW


37

3.3

Totale woonlasten: meer dan huur en hypotheek

We gingen al in op het betaalbaar houden van de huurprijzen door de corporaties, en op de mogelijkheden om ook in de koopsector de prijzen en hypotheeklasten beperkt te houden. Woonlasten bestaan echter uit meer dan deze factoren. De totale woonlasten zijn voornamelijk opgebouwd uit: - huur (en eventuele servicekosten) of hypotheeklasten; - energiekosten; - en overheidsheffingen (gemeente, waterschap, etc.). Waarvan de lastenstijging ongeveer evenredig voortkomt uit elk van deze drie factoren. Energiebesparing in huur en koop Energiebesparing is één van de middelen om de totale woonlasten te beperken of te verlagen. Landelijk zijn er de laatste jaren diverse beleidskaders en stimulerende maatregelen geweest om verduurzaming van woningen te versnellen. In de regio Westerkwartier kiezen we er voor om gebruik te maken van stimulerende regelingen en van beproefde methodes om te verduurzamen. Dat zijn methodes die doorgaans kostenefficiënt zijn, en dat komt de bewoners ten goede. Daar komt bij dat voorspellingen over de ontwikkeling van energieprijzen zeer onzeker zijn: voorspellingen wijzen op een stijgende gasprijs maar een dalende elektriciteitsprijs. Energiebesparing bij sociale huurwoningen Op dit moment is vooral het Energie-akkoord een belangrijk kader waarbinnen corporaties gevraagd worden te werken aan verduurzaming. Kort komt de doelstelling neer op: - Een energie neutrale corporatievoorraad in 2050. - In 2020 hebben de woningen van woningcorporaties gemiddeld energielabel B. Hiervoor stelt het rijk €400 miljoen beschikbaar. - Binnen het programma ‘stroomversnelling’ worden 111.000 corporatiewoningen energieneutraal gerenoveerd. De regio Westerkwartier participeert hier niet in. Overigens: tegelijk met deze stimulerende maatregelen zorgen nieuwe wetten en heffingen er voor dat de investeringsruimte van corporaties beperkt is. Vooral corporaties in het noorden hebben weinig mogelijkheden om via huurverhogingen heffingen te compenseren, omdat de inkomenspositie van veel huishoudens zo’n huurverhoging niet toelaat. Wold & Waard en Vredewold Wonen werken als volgt aan verduurzaming: - Het Energieakkoord vraagt om gemiddeld label B, maar voor veel woningen is een verbetering naar label C of D een kostenefficiëntere ingreep. De kosten voor het maken van labelstappen zijn progressief: de stap van F naar D is goedkoper dan van D naar B en van B naar A+. Grote labelstappen leiden dan ook tot onaanvaardbare huurverhogingen. - Grote stappen maken de corporaties alleen wanneer dit vanuit renovatie logisch is. - En bij groot onderhoud wordt wel geïnvesteerd met oog op de toekomst. Als voorbeeld: wanneer een pannendak moet worden vervangen, is het kostenefficiënt om meteen te zorgen voor dakisolatie. Op deze manier zullen vooral de woningen met een echt slechte energetische kwaliteit verbeterd worden tot een aanvaardbaar niveau, waarbij de energierekening zodanig daalt dat dit opweegt tegen een kleine huurverhoging. De corporaties hebben in beeld waar de urgentie het hoogst is (zie daarvoor het marktonderzoek).

38


KAW

KAW


39

Energiebesparing bij particulieren De verduurzaming van de particuliere woningvoorraad blijft achter. Bij nieuwbouw worden grote stappen gemaakt: binnenkort daalt de maximale EPC1 van 0,6 naar 0,4 en voor 2020 is deze 0,0, waarna alle woningen minstens energieneutraal zijn of zelfs opleveren. Met name lagere inkomensgroepen in een bestaande, verouderde koopwoning merken het meest van stijgende energielasten en hebben de minste middelen om daar iets aan te doen. Het is formeel geen taak van de overheid om deze groepen te ondersteunen, maar met oog op versterking van het woonklimaat voor haar inwoners, is er wel een belang. De belangrijkste motivatie van particulieren om te verduurzamen is net zo vaak comfortverbetering als lagere energielasten. En uit onderzoek blijkt ook dat vooral de rompslomp en het gebrek aan transparantie over mogelijkheden, kosten, levering en garantie er toe leidt dat mensen met een wens alsnog afhaken. Daar kunnen we als overheid wél in helpen. Globaal zijn er twee manieren om te ondersteunen: - Bewustwording, informeren, stimuleren, etc. - Financieel bijdragen Bewustwording, informeren, stimuleren, etc. De regio zorgt in het kader van energiemaatregelen voor informatie over en overzicht in de mogelijkheden. Hiertoe worden activiteiten in het kader van ‘SLIM wonen’ voortgezet en mogelijk, na evaluatie, aangepast. Denkbare aanvullingen zijn: - Bewoners kunnen zelf een energiecheck uitvoeren via een interactieve website; - Particulieren kunnen een quickscan laten uitvoeren waarin staat wat er nuttig en mogelijk is in hun huis; - We informeren particulieren over beschikbare subsidies en regionaal werkende, beproefde bedrijven die kunnen uitvoeren; - We bieden ondersteuning bij het aanvragen van offertes; - We werken met een klantvolgsysteem, waardoor we weten in welke fase potentiële klanten verkeren, welke hulp relevant is, en als zij eenmaal in actie zijn gekomen, werven we ambassadeurs onder hen; - We nodigen het MKB uit om met kant-en-klare, transparante producten te komen. De ambities op een rij 18. De corporaties houden zich aan het Energie-akkoord behalve als dat leidt tot ongewenste verhoging van de totale woonlasten. 19. De regio vervolgt de verduurzamingscampagne voor particulieren, met veel aandacht voor klantbegeleiding en gerichte marketing, en onderzoekt welke stimulerende maatregelen effect oogsten (informeren, prikkelen, financieel ondersteunen, etc.) 20. De corporaties zijn terughoudend met slopen van goedkope huurwoningen en zij wegen steeds af hoe renovatie of vervanging samen kan gaan met beperking van de woonlast.

1

De Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) is een index die de energetische efficiëntie van nieuwbouw aangeeft. De waarde 1,0 is ongeveer wat een gemiddelde woning in 1990 presteerde. Een woning met een EPC van 0,6 gebruikt dus nog maar 60% van de energie, die zo'n woning twintig jaar terug gebruikt zou hebben.

40


KAW

KAW


41

4.

Ook met een zorgvraag veilig en comfortabel wonen In dit hoofdstuk werken we uit hoe mensen met een zorgvraag comfortabel en veilig kunnen wonen, waar dan ook in de regio. Het schema hieronder toont de thema’s / paragrafen waarin we dat uitwerken.

Passende woningen


Ook met een zorgvraag veilig en comfortabel wonen


Zorg goed organiseren Goede zorgvoorzieningen

42


KAW

4.1

Passende woningen

Aanpassing van ‘gewone’ woningen De ontwikkelingen in wonen / zorg maken dat mensen langer thuis wonen. Enerzijds omdat ze dat willen: de meeste mensen met een hoge leeftijd en / of een zorgvraag redden zich over het algemeen prima in de eigen woning en zijn verknocht aan hun omgeving en sociaal netwerk. Maar ook vanwege aanpassing van weten regelgeving, die het alleen mogelijk maken om ‘inclusief zorg’ te wonen als de gezondheidssituatie ernstig verslechterd is1. Kijken we naar de toekomst, dan is veel onzeker, maar wat we wél weten is dat vooral na 2020 de groep 75-plussers snel groeit2. Juist vanaf deze leeftijd neemt het aandeel mensen met een zorgvraag snel toe en daarmee ook de groep mensen die behoefte heeft aan een andere woning of aanpassing in de huidige woning. Bij het overgrote deel van de ouderen volstaat een aanpassing van de woning door bijvoorbeeld het aanbrengen van een traplift. En andersom is vrijwel de gehele woningvoorraad met beperkte middelen aanpasbaar, met een acceptabel wooncomfort als resultaat. Als regio willen we voorbereid zijn op deze vraag naar woningaanpassing. Dit heeft effect op de manier waarop we met nieuwbouw en bestaande woningen omgaan. Om lang veilig en comfortabel te blijven wonen wordt in het Westerkwartier gebruik gemaakt van ‘huistest.nl’. Huistest Huistest.nl richt zich op “een leven lang veilig en comfortabel wonen”. De website laat mensen via een online test nagaan wat verbeterpunten in en om de woning zijn en helpt mensen op weg naar slimme aanpassingen en aanbieders daarvan in de buurt.

Flexibele nieuwbouw - Corporaties bouwen nieuwbouw altijd flexibel. Dat wil zeggen: de woningen zijn aantrekkelijk voor meerdere doelgroepen. De laatste jaren zijn in de centra van de grote dorpen al veel comfortabele hoogwaardige appartementen gereed gekomen. Daarvan denken we dat het aanbod groot genoeg is, hoewel er altijd ruimte blijft voor goede plannen. De aandacht zal echter vooral uitgaan naar grondgebonden wonen, woningen met twee slaapkamers, een ruime en daarmee flexibele begane grond, nabij voorzieningen, in principe in alle dorpen waar vraag is. Ook op de lange termijn zijn deze woningen aantrekkelijk voor kleinere huishoudens. - Bij nieuwbouw door particulieren wijzen medewerkers die zich bezig houden met verstrekking van vergunningen op de voordelen van flexibel bouwen. Goed benutten van de bestaande voorraad - In bestaande buurten worden woningen aangepast. Deels gebeurt dit na een beroep van een inwoner op de Wmo. - Met name voor Wold & Waard geldt dat er steeds vaker in ‘gewone’ woningen aanpassingen nodig zijn. Dit legt een beslag op de Wmo-middelen, en het is in het belang van gemeente en corporatie dat aangepaste woningen ook ten dienste blijven staan voor mensen met een zorgvraag. Anders gezegd: we willen zoveel mogelijk voorkomen dat investeringen teniet gedaan worden na mutatie. Het beleid in het Westerkwartier is er al op gericht om aangepaste 1 2

Dit wordt uitgedrukt in Zorg Zwaarte Pakketten (ZZP) 75+-huishoudens: van ruim 1.800 huishoudens nu naar ruim 2.200 in 2020, ruim 2.800 in 2025 en een piek van bijna 4.300 in 2040

KAW


43

-

huurwoningen, waarin een investering van meer dan €15.000 is gedaan, beschikbaar te houden voor zorgvragers. Om de bestaande woningen en de behoefte van zorgvragers goed op elkaar af te stemmen, en liefst niet als de nood al aan de man is, benutten we ons OGGZ-netwerk. Daarin opereren mensen namens de corporatie en de gemeente, en zij signaleren acute of aanstaande zorgvragen. Regelmatig overleg tussen deze partijen moet bijdragen aan het zo vroeg mogelijk signaleren van problemen. Zo kunnen deze partijen tijden oplossingen zoeken. Als het gaat om de woning: het zorgen voor een goede match tussen mensen met een zorgvraag en woningen die daar bij passen. Dat kan dus ook preventief zijn: mensen met een zorgvraag verleiden de stap te zetten naar een woning die vrij komt en die aansluit op hun behoefte.

Intramuraal wonen Voor mensen met een zwaardere zorgvraag blijven intramurale woonvormen nodig. Op dit moment hebben vooral de dorpen Grootegast en Zuidhorn een groot aanbod aan intramurale woonvormen. De komen de jaren wordt ook het aanbod in de dorpen Marum en Leek vernieuwd, zodat mensen met een specialistische zorgvraag in de hele regio in hun eigen omgeving kunnen wonen. Gezien de benodigde schaal zullen echt specialistische woonvormen in grote dorpen blijven. Ondertussen is er een ontwikkeling gaande waarbij mensen met verschillende intensieve zorgvragen in één woongebouw kunnen wonen. Hiervoor is het nodig dat professionele zorgpartijen intensief samen (willen en mogen) werken. Daarbij is een onderscheid nodig tussen ‘gewone’ zorghandelingen, die door elke zorgaanbieder uit te voeren zijn, en specialistische handelingen. Zo’n woonvorm maakt het mogelijk om ook in kleinere dorpen zorg op intramuraal niveau op kleine schaal aan te bieden. Kleinschalige woonzorgfuncties zijn erbij gebaat om meerdere doelgroepen bijeen te brengen. Met oog op diversiteit en vitaliteit, maar ook met oog op de exploitatie van zowel gebouw als dienstverlening. Daar komt bij dat er behoefte ontstaat aan ‘tussenvormen’ tussen intramuraal en extramuraal wonen (zie hierna) en dat kan helpen om voldoende massa te creëren, ook in kleinere dorpen. We vinden het als regio belangrijk dat er kleinschalige woonzorgfuncties in het Westerkwartier zijn en daarom vragen we zorgpartijen om met experimenten te komen. Als overheid kunnen we meehelpen door obstakels, zoals ruimtelijke procedures, waar mogelijk weg te nemen. We staan nadrukkelijk open voor initiatieven van bewonersgroepen die samen een woonvorm willen ontwikkelen of verbouwen. ‘Tussenvormen’ De ontwikkelingen in de wereld van wonen / zorg zorgen ook voor een roep om ‘tussenvormen’. Zelfstandig wonen, maar met garantie op hulp of zorg op zeer korte afstand. Zowel in de bestaande voorraad als in (kleinschalige) nieuwbouw liggen voldoende mogelijkheden om deze tussenvormen mogelijk te maken. Denk daarbij aan: - De woningvoorraad van Vredewold Wonen en het zorgaanbod van Vredewold Zorg. Bij Vredewold zijn wonen en zorg al gescheiden, terwijl er wel een optimale combinatie is van wonen en zorginfrastructuur. Dit is een toekomstbestendige manier van aanbieden van wonen en zorg. - Kangoeroewoningen of mantelzorgwoningen. Voordeur delen, of juist twee woningen met een interne doorgang. Wie voor een hulpbehoevende een mantelzorgwoning wil bouwen in de

44


KAW

tuin, heeft geen vergunning meer nodig. Het kabinet liet de vergunningseis per november 2014 vervallen. - Het vernieuwen van bestaande, relatief kleine, verouderde seniorenwoningen nabij voorzieningen tot een wooncomplex voor zorgbehoevende ouderen die graag compact willen wonen. Dit vraagt wel om flexibiliteit en creativiteit van zorgaanbieders, gemeente en provincie als het gaat om regelgeving / nieuwbouwafspraken en dergelijke. Als gemeente zetten we die stap waar mogelijk. Bijzondere doelgroepen Behalve mensen met een lichamelijke of psychische aandoening, hebben de gemeenten ook te maken met mensen die op een andere manier om speciale aandacht vragen. We noemen in het bijzonder drie doelgroepen: buitenlandse werknemers, statushouders en dak- en thuislozen. - Voor buitenlandse werknemers en dak- en thuislozen geldt dat er op dit moment geen bijzondere maatregelen nodig zijn binnen de woningvoorraad. - De actuele instroom van asielzoekers leidt echter wel tot een hogere taakstelling vanuit het Rijk aan gemeenten. Corporaties spannen zich in om hieraan invulling te geven. Er moeten in elk geval de komende jaren meer woningen gereserveerd worden. De ambities op een rij Zie ook paragraaf 2.5: corporaties investeren gericht, bouwen flexibel. 21. Bij nieuwbouw en verbouw door particulieren wijzen medewerkers die zich bezig houden met het verstrekken van vergunningen op de voordelen van flexibel bouwen. Hieronder valt ook het project huistest.nl. 22. De corporaties en overheid werken in onderlinge afstemming aan buurten waarin je oud kunt worden: woningen, openbare ruimte, voorzieningen, actieve matching van mensen met een zorgvraag en aangepaste woningen. 23. De overheid vraagt zorgpartijen om met experimenten te komen voor kleinschalige intramurale voorzieningen, waarin meerdere groepen zorgvragers kunnen wonen en zal hen ook bijstaan in het mogelijk maken daarvan. 24. De overheid past bestaande regelgeving zo toe dat herbestemmen van vastgoed voor mensen met een zorgvraag niet onnodig moeilijk is. Waar nodig vragen we om hulp van instanties als de provincie of zorgpartijen. 25. De gemeenten en corporaties geven invulling aan de (actueel) verhoogde taakstelling voor het opvangen van asielzoekers.

KAW


45

4.2


Een buurt waarin je oud kunt worden, betekent: naast goede woningen vooral een goede woonomgeving. Een omgeving waarin bewoners met een zorgvraag voor een groot deel ‘zelf- of samenredzaam’ kunnen zijn. De fysieke inrichting is belangrijk, door een prettige en veilige inrichting en de nabijheid of bereikbaarheid van (zorg)voorzieningen. Een fysieke woonomgeving die prettig is voor senioren en mensen met een zorgvraag kenmerkt zich door: - geborgenheid - sociaal veilig - verkeersveilig - goed bereikbare voorzieningen (offline en online) Als regio zorgen we er voor dat herontwikkeling van de openbare ruimte altijd voldoet aan deze voorwaarden. Daarnaast stemmen we met de corporaties af om te zorgen dat in buurten met veel seniorenwoningen waar nodig de openbare ruimte wordt aangepakt. De ambities op een rij 26. Als overheid zorgen we er voor dat herontwikkeling van de openbare ruimte altijd bijdraagt aan geborgenheid, sociale veiligheid en verkeersveiligheid. 27. We stemmen ingrepen in de openbare ruimte af met de corporaties, om te zorgen dat in buurten met veel seniorenwoningen waar nodig de openbare ruimte wordt aangepakt.

4.3


Huisvesting is vaak niet het grootste probleem voor mensen met een zorgvraag. Vooral het mogelijk maken van ontmoeting en soms dagbesteding speelt daarin een grote rol. In de praktijk ontmoeten mensen elkaar bij voorzieningen, zoals de supermarkt, de bibliotheek, het dorpshuis. Het verdwijnen van verzorgingshuizen en het langer thuis blijven wonen van mensen met een zorgvraag stelt extra eisen aan de aanwezigheid van voldoende ontmoetingsplekken in de directe nabijheid van mensen met een zorgvraag. In sommige dorpen staan zelfstandige voorzieningen zoals deze onder druk. In hoofdstuk 5 gaan we in op de mogelijkheden waarop we als overheid kunnen helpen om de beschikbaarheid van ontmoetingsplekken (en voorzieningen in het algemeen) overeind te houden. De ambities op een rij De ambities vallen samen met die van paragraaf 5.1: - De overheid neemt drempels voor bewonersinitiatief weg (zoals procedures) en houdt korte lijnen met dorpsbelangenverenigingen om hen te helpen voorzieningen te behouden.

46


KAW

4.4

Goede zorgvoorzieningen; aanwezig of bereikbaar

De voorzieningen die van belang zijn voor mensen met een zorgvraag zijn meestal commercieel van aard. Commerciële voorzieningen zijn moeilijk stuurbaar. Deze staan met name in de middelgrote dorpen onder druk. Ook de (ver-)zorgvoorzieningen, zoals kapper, huis- en tandarts, horen daarbij. In de kleinere kernen zijn deze voorzieningen vaak niet meer aanwezig, en is vooral bereikbaarheid van die voorzieningen van belang. Dat kan doordat mensen naar voorzieningen gaan, maar ook andersom, dat voorzieningen bij de mensen komen. Veel ondernemers bieden brengdiensten, zoals supermarkten, thuiskappers, etc, waarbij gebruik van internet gemaakt wordt. Andersom ligt er een taak voor de gemeente in het zorgen voor goede bereikbaarheid naar voorzieningen toe. Denk aan een veilige openbare ruimte, maar ook het afstemmen met de openbaar vervoersorganisatie over routes, die kleine dorpen met grotere dorpen moeten verbinden. De invloed daarop is echter beperkt, en in minder bereikbare dorpen zijn bewonersinitiatieven relevant, zoals het Zeeuwse project “Auto delen=Kosten delen”. In het Westerkwartier bestaat dit in soortgelijke vorm via hulpdiensten / zorgkringen, waarbij vrijwilligers tegen een onkostenvergoeding vervoer regelen. De ambities op een rij De ambities vallen samen met die in paragraaf 5.1 en 5.2: - De overheid neemt drempels voor bewonersinitiatief weg (zoals procedures) en houdt korte lijnen met dorpsbelangenverenigingen om hen te helpen voorzieningen te behouden. - Als overheid blijven we in gesprek met de OV-aanbieder voor een vervoersnetwerk dat kleine met grote dorpen verbindt. - We overwegen om aanvullend met bewoners vrijwilligersvervoer van en naar de kleine dorpen te regelen. - We juichen een snelle uitrol van het glasvezelnetwerk over de hele regio toe, juist ook de kleine dorpen waar het een belangrijk alternatief vormt voor voorzieningen en fysieke bereikbaarheid. Dit is in beginsel een verantwoordelijkheid van de markt of van zelforganisatie van ondernemers of bewoners. Waar mogelijk faciliteren we een snelle uitrol.

4.5

Zorg goed organiseren

Voor mensen met een zorgvraag is het belangrijk dat zij op eenvoudige manier aan hun zorg komen. Hoe zorgaanbieders dat organiseren is voor hen niet relevant. Er ligt een belangrijke maar lastige verantwoordelijkheid bij zorgaanbieders om er voor te zorgen dat het zorgaanbod in de regio niet versnipperd maar samenhangend wordt aangeboden. - Eén voorbeeld noemden we al in paragraaf 4.1: de mogelijkheid tot het aanbieden van kleinschalige woonzorgvormen voor mensen met diverse zorgvragen, ook in kleinere dorpen, door ‘ontschotting’ tussen zorgpartijen. - Bewoners vragen ook nadrukkelijk om de zorg onder te brengen bij zo weinig mogelijk personen, die zich primair bezig houden met zorgverlening, de persoon kent, bij wijze van spreken aan de keukentafel zorg verleent, tegelijk gezelschap biedt en tijd heeft om een schakel te zijn voor het oplossen van andere problemen en die minder bezig is met de administratieve afhandeling daarvan. Dit is een landelijk thema waar de lokale overheid de komende jaren meer invloed op krijgt . Ondertussen ontstaan er al initiatieven die antwoord geven op deze behoefte, waarvan Buurtzorg een duidelijk voorbeeld is.

KAW


47

De ambities op een rij De ambities vallen samen met die van paragraaf 4.1: - De overheid vraagt zorgpartijen om met experimenten te komen voor kleinschalige intramurale voorzieningen, waarin meerdere groepen zorgvragers kunnen wonen en zal hen ook bijstaan in het mogelijk maken daarvan. - De overheid past bestaande regelgeving zo toe dat herbestemmen van vastgoed voor mensen met een zorgvraag niet onnodig moeilijk is. Waar nodig vragen we om hulp van instanties als de provincie of zorgpartijen.

48


KAW

KAW


49

5.

In alle dorpen volop ruimte voor eigen initiatief In dit hoofdstuk gaan we in op de kracht die er in dorpen zelf aanwezig is, en de manier waarop we als overheid kunnen helpen om die kracht te ondersteunen.

Bewoners nemen initiafief

Steunen van actieve bewoners

Behoud voorzieningen

5.1

Behoud van voorzieningen

Fysieke voorzieningen Veel bewoners, vooral in de middelgrote dorpen, maken zich zorgen over het wegtrekken van voorzieningen. Zeker de commerciële voorzieningen trekken zich terug naar de plaatsen waar de meeste klanten zitten: de grotere dorpen. Maar ook de (semi)publieke voorzieningen zoals bibliotheek, welzijn en onderwijs staan in deze dorpen onder druk. Schaalvergroting, demografische ontwikkelingen en internetwinkelen zijn daarin de sturende factoren, die weer voortkomen uit de bereidheid van veel consumenten om verder te rijden voor meer aanbod. Het kaartje hierna laat zien dat er vier dorpen zijn (Leek, Marum, Grootegast, Zuidhorn) met een ruim voorzieningenaanbod (meerdere supers, niet-dagelijkse boodschappen). Daarnaast zijn er zeven kleinere dorpen met een super en soms aanvullende voorzieningen: Oldehove, Aduard, Grijsperk, De Wilp, Oldekerk-Niekerk, Opende, Zevenhuizen, Oostwold. Voor Oldehove, Aduard en Oostwold geldt dat de super bestaat uit een kleine dorpswinkel, die doorgaans kwetsbaar zijn op de langere termijn. Met oog op (verdere) concentratie van voorzieningen is het belangrijk dat de verbinding tussen woondorpen en voorzieningendorpen goed is. Zie het thema OVverbindingen hierna. Als overheid zien wij een taak in het faciliteren van bewoners om maatschappelijke voorzieningen overeind te houden of het aanbrengen van alternatieven. Dat kan gaan om het behouden van een ontmoetingsplek, of het vinden van een alternatief voor buitenschoolse opvang in het dorp. Als overheid willen we drempels wegnemen (procedures) en korte lijnen houden met dorpsbelangenverenigingen, om initiatief uit de dorpen ruim baan te geven. Zie ook paragraaf 5.2 (actieve bewoners).

50


KAW

OV-verbindingen Voor mensen met een auto is de fysieke verbinding tussen dorpen vaak geen probleem, hoewel ook dan kan gelden dat bij gebrek aan OV, een auto noodzakelijk wordt ervaren en dat jongeren grote afstanden afleggen per fiets. Bovendien wonen er ook in lastig bereikbare dorpen minder mobiele ouderen. Er is dus belang bij een vervoersdienst in elk dorp, en dan met name tussen de dorpen met en zonder basisvoorzieningen voor zorg en boodschappen. Niet in alle kleine dorpen is een reguliere OV-verbinding beschikbaar. Opvallender is dat de OV-verbindingen niet gericht zijn op het verbinden van grotere met kleinere dorpen, maar dat zij gericht zijn op het verbinden van grotere dorpen met de stad Groningen. Kleine dorpen die toevallig op de route liggen zijn bereikbaar met OV, andere dorpen niet. Met het oog op passagiersaantallen en kostenefficiëntie is begrijpelijk dat niet in alle dorpen een even intensieve OV-verbinding bestaat. Wel vinden we als gemeenten dat het in elk dorp mogelijk moet zijn om op laagdrempelige wijze tussen de dorpen te kunnen bewegen per OV. Als overheid spreken we met de OV-aanbieder over de mogelijkheden om centrumdorpen, basisdorpen en woondorpen zo goed mogelijk onderling te verbinden. Daarnaast kan vrijwilligersvervoer als ontbrekende schakel dienen, waar regulier vervoer niet mogelijk is. Online Een belangrijke oorzaak van het verschralen van het aanbod aan fysieke voorzieningen in dorpen is internet. Internet is tegelijk een deel van de oplossing. Producten en diensten worden voor steeds meer mensen in alle leeftijden steeds toegankelijker en steeds meer gebruikt. De snelheid waarmee zich dat ontwikkelt schept de verwachting dat alle basisvoorzieningen en diensten binnen nu en tien jaar goed toegankelijk zijn, ook als er geen fysieke voorzieningen in een dorp aanwezig zijn. Er is wel een belangrijke randvoorwaarde, dat is een snelle verbinding. Op dit moment wordt op diverse plekken in Nederland gewerkt aan glasvezelnetwerken tot aan de woning. In de dorpen Leek en Marum is dit inmiddels beschikbaar en daarmee lopen zij landelijk voorop. Een actueel voorbeeld is de ‘Stichting Breedband Westerkwartier’, die zich inzet voor betere (glasvezel) internetaansluiting in het buitengebied van het Westerkwartier. Met oog op de toekomst stimuleren wij als overheid een snelle uitrol van dit netwerk over de hele regio, ook bij de kleine dorpen waar het een belangrijk alternatief vormt voor voorzieningen en fysieke bereikbaarheid. De ambities op een rij 28. De overheid neemt drempels voor bewonersinitiatief weg (zoals procedures) en houdt korte lijnen met dorpsbelangenverenigingen om hen te helpen voorzieningen te behouden. 29. Als overheid blijven we in gesprek met de OV-aanbieder voor een vervoersnetwerk dat kleine met grote dorpen verbindt. 30. We overwegen om aanvullend met bewoners vrijwilligersvervoer van en naar de kleine dorpen te regelen. 31. We juichen een snelle uitrol van het glasvezelnetwerk over de hele regio toe, juist ook de kleine dorpen waar het een belangrijk alternatief vormt voor voorzieningen en fysieke bereikbaarheid. Dit is in beginsel een verantwoordelijkheid van de markt of van zelforganisatie van ondernemers of bewoners. Waar mogelijk faciliteren we een snelle uitrol.

KAW


51

Woondorp: een dorp met geen of weinig voorzieningen Basisdorp: een dorp met een supermarkt (geen buurtsuper) en andere basis voorzieningen zoals huisarts, school Centrumdorp: dorp met een uitgebreid aanbod aan niet-dagelijkse voorzieningen en een bovendorpse functie OV-verbinding Glasvezel Basis dorp

.

Basis dorp Centrum dorp

Centrum dorp

Basis dorp

Basis dorp

Basis dorp Basis dorp

Centrum dorp Centrum dorp

Basis dorp

52


Basis dorp

KAW

5.2

Actieve bewoners

Verbondenheid wordt genoemd als één van de belangrijkste eigenschappen van de Westerkwartierders. Deze verbondenheid komt uit de bewoners zelf. Het zorgt ervoor dat dorpen, die allen weer heel verschillend zijn, goed in staat zijn om zelf initiatief te nemen en vitaliteit in hun dorp te krijgen of te houden. Veel dorpen zijn al actief op het vlak van activiteiten, voorzieningen en zijn in een enkel geval zelfs risicodragend exploitant van dorpsvoorzieningen. Deze actieve dorpen moeten het vertrouwen en de ruimte krijgen om hun initiatief uit te breiden en uit te dragen. Daarvoor is goed contact met de gemeente belangrijk: - korte lijnen / persoonlijk contact met de gemeente, met een vaste contactpersoon per initiatief; - een faciliterende en stimulerende houding. Per dorp en initiatief is de rol van de overheid anders. Soms gaat het om het wegnemen van procedurele drempels, soms helpen we initiatiefnemers bij het opzetten van een project en van een goed financieringsplan; - ook kan de overheid burgers faciliteren door goede voorbeelden van binnen en buiten het Westerkwartier te verzamelen en met deze voorbeelden andere dorpen te inspireren. Enkele voorbeelden binnen de regio zijn het multifunctioneel centrum Gaveborg in Oostwold, de ‘Jeugd van vroeger’ in Oldehove en het Barontheater in Opende. Te denken valt aan het organiseren van inspiratiebezoeken in Noord-Nederland aan succesprojecten elders waar zowel bewoners als professionals kunnen zien hoe je samen tot succes komt. De ambities op een rij De ambities vallen samen met die van paragraaf 5.1: korte lijnen en drempels wegnemen Aanvullend: 32. We inspireren, samen met de provincie, de dorpen door hen de mogelijkheid te geven succesvolle dorpsprojecten te bezoeken in het noorden en ontvangen nieuwe initiatieven op een positief-kritische wijze1.

1

Voorbeeld: de Ideëenbank Groningen (http://www.ideeenbankgroningen.nl/)

KAW


53

6.

Ambitie en uitvoering 6.1

Interne en externe verankering van dit woonbeleid

Externe afstemming en samenwerking De gemeente is steeds minder is de gemeente de partij die uitvoert, of voorschrijft wat er moet gebeuren. Dit betekent per definitie dat er meer dan ooit samenwerking met andere partijen nodig is: bewoners, corporaties, zorgpartijen, ondernemers, etc. - Met de corporaties Wold & Waard en Vredewold Wonen hebben de gemeenten een langjarige werkrelatie. Onderlinge afstemming en samenwerking zijn ingebed in deze organisaties. Door periodiek prestatieafspraken op te stellen, worden afspraken bovendien vastgelegd. De gemeenten en de corporaties stellen in 2015 gezamenlijk nieuwe prestatieafspraken op. - Met zorgpartijen zijn de overlegmomenten minder structureel. We streven er als gemeenten naar om minstens één keer per jaar een woonzorgoverleg te beleggen, waarbij – analoog aan het regionale woondebat – corporaties, zorgpartijen, thuiszorgorganisaties, welzijnsorganisaties en belangenvertegenwoordigers aanwezig zijn. Ouderen en mensen die zorg nodig hebben moeten langer thuis blijven wonen. Om dat te bewerkstelligen is regionale samenwerking van groot belang. Het genoemde ‘woonzorgoverleg’ kan mogelijk samenvallen met de zogenaamde regiotafels waarin vertegenwoordigers plaatsnemen van zorgverzekeraars, zorgkantoren, gemeenten, zorgaanbieders, woningcorporaties, cliëntenorganisaties en beroepsorganisaties. Samen kunnen ze kennis delen over de combinatie wonen en zorg. - Overige afstemmingsmomenten, met andere partijen, zijn doorgaans ingegeven door een concrete aanleiding. Dat veranderen we niet. Wel zijn we ons bewust van onze gewijzigde rol en verantwoordelijkheid: de overheid is er om ontwikkelingen mogelijk te maken binnen de kaders van de wet. Interne afstemming: keuzes onderling versterken door af te stemmen Woonbeleid raakt vele andere sectoren: zorg, verkeer, economische zaken, grondzaken, leefbaarheid, duurzaamheid, sociaal domein. Voor elk van deze sectoren zijn beleidskaders aanwezig, in elk van de vier gemeenten. Het is niet de bedoeling dat woonbeleid voorschrijft welke maatregelen in andere sectoren genomen moeten worden. Wel is het van cruciaal belang dat alle maatregelen in alle beleidskaders goed op elkaar zijn afgestemd. Op die manier versterken keuzes en maatregelen elkaar, in plaats van dat ze elkaar tegenspreken. In elk van de vier gemeenten is dit woonbeleid afgestemd op alle ander relevante sectoren en beleidsstukken. De ambities op een rij 33. We initiëren een jaarlijks woonzorgoverleg, waarbij alle zorgen welzijnspartijen worden uitgenodigd, waar mogelijk samenvallend met de regiotafels.

54


KAW

6.2

Monitoring en evaluatie

Deze woonvisie blikt concreet vooruit tot 2020, met een schuin oog naar de langere termijn. We hebben de afgelopen jaren gezien hoe snel de omstandigheden op de woningmarkt kunnen veranderen, als gevolg van economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Mede om die reden zijn in het marktonderzoek en in deze woonvisie geen blauwdrukken te vinden, maar werken we voornamelijk in bandbreedtes en met uitgangspunten in plaats van precieze afspraken. Minder precies vastleggen betekent echter ook dat monitoring extra belangrijk is: Elkaar structureel bijpraten over plannen en trends De gemeenten en de corporaties spreken elkaar structureel om bij te praten over nieuwe plannen en trends op de woningmarkt. Dit helpt om te kunnen toetsen of de aannames en bandbreedtes in het marktonderzoek en in deze woonvisie nog houdbaar zijn. Naar wens worden andere partijen uitgenodigd, zoals makelaars en ontwikkelaars. Wat in elk geval op de agenda staat: - Trends op de woningmarkt in het algemeen; - Demografische ontwikkelingen; - Voorraadontwikkelingen (sloop, verkoop, nieuwbouw); - Vraagontwikkelingen - Nieuwe plannen1 - Welke achterliggende redenen zijn er te vinden voor (bijzondere) ontwikkelingen? Marktonderzoek Groningen-Assen 2015: input voor monitor en evaluatie van de woonvisie In de regio Groningen-Assen wordt in 2015 een marktonderzoek uitgevoerd. Geografisch is er overlap met de gemeenten Leek en Zuidhorn. De methodiek van onderzoeken sluit aan op de werkwijze zoals in het marktonderzoek voor het Westerkwartier. Het gebruik van nieuwe en aanvullende data kan echter leiden tot bijstellingen in de verwachtingen voor de gemeenten Zuidhorn en Leek. Deze uitkomsten worden meegenomen in de monitor en gebruikt om keuzes te evalueren. Houdbaarheid van deze woonvisie Deze woonvisie heeft een doorlooptijd tot 2020. Dit is alleen houdbaar als er regelmatige monitoring plaatsvindt. Het kan voorkomen dat nieuwe inzichten tot bijstelling van keuzes leidt. In dat geval kunnen de gemeenten een memo vaststellen, dat geldt als bijlage bij deze woonvisie. De ambities op een rij 34. De structurele afstemming tussen gemeenten en corporaties zetten we voort. Daarin heeft ook het bespreken en onderbouwen van nieuwe bouwplannen een plek. 35. Monitoringsuitkomsten en nieuw onderzoek kunnen reden zijn om de visie tussentijds bij te stellen.

1

Bij concrete, projectmatige bouwplannen is altijd een neutrale onderbouwing nodig van de behoefte en kans van slagen nodig.

Een voorbeeld is het onderzoek voor de behoefte aan woningen in Zevenhuizen. Het is daarbij belangrijk om onderzoeksgegevens (lokaal, regionaal of landelijk) te combineren met lokale marktkennis, en dit op kritische, onafhankelijke wijze te benaderen..

KAW


55

6.3

De ambities op een rij

In de schema’s hierna staan alle consequenties van de woonvisie overzichtelijk op een rij. Daarbij geven we steeds aan welke partij verantwoordelijk is, en welke partijen daarbij betrokken worden. De juiste woning op de juiste plek

Omschrijving

Verantwoordelijk ./ Betrokkenen

1.

Universele startersleningen

Eén startersregeling in het Westerkwartier voor zowel bestaande woningen als nieuwbouw, voor zowel huidige koopwoningen als voormalige huurwoningen.

G

2.

170 woningen per jaar tot 2020.

Het regionale programma voor nieuwbouw moet ruimte bieden aan ca. 170 woningen per jaar tot 2020.

G/

CP O

3.

Geen woningtype vastleggen in kaders

Bestemmingsplannen en andere kaders bieden ruimte om te kunnen switchen van woningtype, kavelgrootte.

G/

P

4.

Ruimtelijke flexibiliteit in plannen

Bij elk plan moet elk tussenresultaat ook een goed eindresultaat zijn.

G/

O

5.

Nieuwbouw met toekomstwaarde

Nieuwbouw door corporaties is conform de leidraad van Woonkeur.

C/

GB

6.

Toetsen van de vraag bij nieuwe bouwprojecten

We toetsen periodiek, en bij concrete nieuwe plannen, via een marktconsultatie of de plannen voldoende aansluiten bij de actuele en toekomstige vraag.

G/

BO

7.

Inbreiding voor nieuwe uitbreiding

Inbreiding gaat voor uitbreiding. Bij nieuwe planontwikkeling (buiten de in deze visie opgenomen plannen) geldt: eerst benutten van (reeds beschikbare of potentiële) inbreidingslocaties, pas als dat niet kan: uitbreiden.

G/

CO

8.

Potentiekaart inbreidingen

De gemeenten maken samen een potentiekaart voor inbreidingen.

G

9.

Stimulering inbreiding

Inbreiding beter mogelijk maken door drempels (procedureel, financieel) weg te nemen. Onderzoeken of er financiële middelen gereserveerd moeten worden om dit te stimuleren.

G/

CBO

10. Ruimte voor maatwerk, overal

In alle dorpen ruimte voor nieuwbouw (vaak kleinschalig maatwerk).

G/

BO

11. Monitoring en afstemming binnen de regio en met de provincie gelijk trekken

Grootegast en Marum haken aan op de wijze van monitoren en ‘inruilen’ van plannen zoals dat ook al tussen Leek en Zuidhorn en de provincie Groningen gebeurt. Dit betekent: binnen de regio afstemmen, en indien aan de orde: zo vroeg mogelijk met de provincie in overleg gaan.

G/

P

12. Krimpdorpen: voorzichtig!

In dorpen met een afnemende vraagdruk: voorzichtig met uitbreiding van de voorraad en verkoop van huurwoningen

G,C

/B

13. Gerichte investeringen corporaties

De vraag van nu en straks bepaalt hoe de corporaties investeren. Overal wordt de voorraad kwalitatief beter, maar alleen in voorzieningenrijke dorpen is uitbreiding van de voorraad te verwachten.

C/

BG

14. Zoeken investeerders vrije sector

Als overheid actief op zoek naar lokale investeerders voor bouw van particuliere huurwoningen.

G/

O

G = gemeente(n), C = corporatie(s), B = bewoners, O = ontwikkelaars, Z = Zorgpartijen, P = provincie

56


KAW


Omschrijving

15. Sociale huurvoorraad: o.b.v. monitoring

Of de sociale huurvoorraad moet groeien, wordt bepaald op basis van monitoring van de marktvraag

C

G

16. Passende grondprijzen sociale huur- en koop

We maken op projectbasis afspraken over een passende sociale grondprijs

G,C

O

17. Ruimtelijke kwaliteit

Ruimtelijke kaders bewaken de ruimtelijke kwaliteit maar geven voldoende vrijheid aan kostenefficiënt bouwen.

G

CBO

18. Energiebesparing sociale huurwoningen

De corporaties houden zich aan het Energie-akkoord behalve als dat leidt tot ongewenste verhoging van de totale woonlasten.

C

B

19. Energiebesparing particulieren

De regio vervolgt de verduurzamingscampagne voor particulieren, met veel aandacht voor klantbegeleiding en gerichte marketing, en onderzoekt welke stimulerende maatregelen effect oogsten.

G

B

20. Voorzichtigheid met verhoging van woonlasten

De corporaties zijn terughoudend met slopen van goedkope huurwoningen en wegen steeds af hoe renovatie of vervanging samen gaat met beperking van de woonlast.

G,C

B

Verantwoordelijk / Betrokkenen


Ook met een zorgvraag…

Verantwoordelijk / Betrokkenen

Omschrijving

21. Bewust maken: bouw flexibel

Bij nieuwbouw en verbouw door particulieren wijzen medewerkers die zich bezig houden met het verstrekken van vergunningen op de voordelen van flexibel bouwen. Hieronder valt ook het project huistest.nl.

G

B

22. Buurten waar je oud kunt worden

De corporaties en overheid werken in onderlinge afstemming aan buurten waarin je oud kunt worden: woningen, openbare ruimte, voorzieningen, actieve matching van mensen met een zorgvraag en aangepaste woningen.

G,.C

ZB

23. Experimenteerruim te intramuraal wonen

De overheid vraagt zorgpartijen om met experimenten te komen voor kleinschalige intramurale voorzieningen, waarin meerdere groepen zorgvragers kunnen wonen en zullen hen ook bijstaan in het mogelijk maken daarvan.

G,Z

24. Stimuleren tussenvormen

De overheid past bestaande regelgeving zo toe dat herbestemmen van vastgoed voor mensen met een zorgvraag niet onnodig moeilijk is. Waar nodig vragen we om hulp van instanties als de provincie of zorgpartijen.

G

P

25. Statushouders opvangen

De gemeenten en corporaties geven invulling aan de (actueel) verhoogde taakstelling voor het opvangen van asielzoekers.

G, C

B

26. Openbare ruimte comfortabel maken

Als overheid zorgen we er voor dat herontwikkeling van de openbare ruimte altijd bijdraagt aan geborgenheid, sociale veiligheid en verkeersveiligheid.

G

B

27. Ingrepen openbare ruimte afstemmen met corporaties

We stemmen ingrepen in de openbare ruimte af met de corporaties, zodat dat in buurten met veel seniorenwoningen waar nodig de openbare ruimte wordt aangepakt.

G

CB


KAW


57

Bewoners nemen initiatief

Omschrijving

Betrokkenen

28. Drempels

De overheid neemt drempels voor bewonersinitiatief weg (zoals

G

B

G

B

Verantwoordelijk /

wegnemen voor

procedures) en houdt korte lijnen met dorpsbelangen-

burginitiatief

verenigingen om hen te helpen voorzieningen te behouden.

29. Versterken OVverbindingen 30. Vrijwilligersvervoer

Als overheid blijven we in gesprek met de OV-aanbieder voor een vervoersnetwerk dat kleine met grote dorpen verbindt. We overwegen om aanvullend met bewoners vrijwilligersvervoer

G, B

van en naar de kleine dorpen te regelen. 31. Versterken

We juichen een snelle uitrol van het glasvezelnetwerk over de

internetbereik-

hele regio toe, juist ook de kleine dorpen waar het een

baarheid

belangrijk alternatief vormt voor voorzieningen en fysieke

G, B

bereikbaarheid. Dit is in beginsel een verantwoordelijkheid van de markt of van zelforganisatie van ondernemers of bewoners. Waar mogelijk faciliteren we een snelle uitrol. 32. Inspireren

We inspireren, samen met de provincie, de dorpen door hen de

P, G

BC

mogelijkheid te geven succesvolle dorpsprojecten te bezoeken in het noorden. G = gemeente(n), C = corporatie(s), B = bewoners, O = ontwikkelaars, Z = Zorgpartijen, P = provincie

Ambitie en uitvoering

Omschrijving

Betrokkenen

33. Woonzorgoverleg

We initiëren een jaarlijks woonzorgoverleg, waarbij alle zorgen

G, Z

C, B

G, C

O, P

G, C

P

initiëren

Verantwoordelijk /

welzijnspartijen worden uitgenodigd, waar mogelijk samenvallend met de regiotafels.

34. Elkaar bijpraten

De structurele afstemming tussen gemeenten en corporaties

over plannen en

zetten we voort. Daarin heeft ook het bespreken en

trends

onderbouwen van nieuwe bouwplannen een plek.

35. Woonvisie bijstellen bij nieuwe

Monitoringsuitkomsten en nieuw onderzoek kunnen reden zijn om de visie tussentijds bij te stellen.

inzichten G = gemeente(n), C = corporatie(s), B = bewoners, O = ontwikkelaars, Z = Zorgpartijen, P = provincie

58


KAW

herstructurering, I = inbreiding)

Nieuw

Sloop

Netto

Nieuw

Sloop

Netto

Capaciteit

2020 en later

Grootegast

Caspar de Roblespark*

U

106

42

0

42

64

0

64

Grootegast

Parklaan (W&W) (gemeente)

H

16

16

0

16

0

0

0

Grootegast

Hoofdstraat 170

I

0

0

0

0

0

0

0

Doezum

Marinus II*

I

2

1

0

1

1

0

1

Oldekerk/Niekerk

Kroonsfeld*

U

50

25

0

25

25

0

25

Oldekerk/Niekerk

Locatie Werklust*

I

4

4

0

4

0

0

0

Oldekerk/Niekerk

Locatie Bronda

I

10

10

0

10

0

0

0

Opende

Drachtsterweg fase III*

U

15

15

0

15

0

0

0

Opende

Kolonieweg 26, Opende

I

8

8

0

8

0

0

0

Opende

Locatie Borger

I

4

0

0

0

4

0

4

Sebaldeburen

Locatie Smeding

I

2

2

0

2

0

0

0

Overige

Incidentele woningen

I

55

30

21

9

25

2

23

2014-2020

Dorp

Locatie (Type locatie: U = uitbreiding, H = herstructurering, I = inbreiding)

Sloop

Netto

Nieuw

Sloop

Netto

2020 en later

Nieuw

Capaciteit

Type locatie

Planlijst Gemeente Grootegast Planlijst Gemeente Leek

2014-2020

Dorp

Locatie (Type locatie: U = uitbreiding, H =

KAW

Type locatie

BIJLAGE: PLANNEN VOOR WONINGBOUW

Leek

Div. binnendorpse projecten in de gemeente 1

H

93

47

0

47

46

0

46

Leek

Goldbergsingel/Wolveschans

H

4

4

0

4

0

0

0

Leek

Gruthoes

H

6

6

0

6

0

0

0

Leek

Lindesteinlaan (Wold & Waard)

H

14

14

0

14

0

0

0

Leek

Centrum - Univé

I

18

18

0

18

0

0

0

Oostindie

de Hoven + Centrumgebied DEEL 1/3

U

126

25

0

25

101

0

101

Oostindie


U

126

0

0

0

126

0

126

Oostindie


U

126

0

0

0

126

0

126

Oostindie

het Buiten (extra ivm innovatieteam)

U

23

19

0

19

4

0

4

Oostindie

M-zone

U

24

20

0

20

4

0

4

Oostindie

M-zone locatie school

U

21

0

0

0

21

0

21

Oostindie

Particuliere het Buiten

U

13

11

0

11

2

0

2

Oostindie

Particuliere kavels De Slagen

U

19

19

0

19

0

0

0

Oostindie

Particuliere kavels het Lint

U

8

4

0

4

4

0

4

Oostindie

Particuliere kavels het Lint (extra)

U

8

4

0

4

4

0

4

Oostindie

Projectkavels De Slagen

U

107

107

0

107

0

0

0

Oostwold

MCO Oostwold

I

30

30

0

30

0

0

0

Sintmaheerdt

herontwikkeling gebied De Zijlen DEEL 1/2

I

51

30

0

30

21

0

21

Sintmaheerdt

herontwikkeling gebied De Zijlen DEEL 2/2

I

51

0

0

0

51

0

51

Zevenhuizen

Uitbreiding Zevenhuizen DEEL 1/4

U

31

30

0

30

1

0

1

Zevenhuizen


U

31

0

0

0

31

0

31

Zevenhuizen


U

32

0

0

0

32

0

32

Zevenhuizen


U

32

0

0

0

32

0

32


59

Marum

De Holten III

U

33

33

0

33

Marum

Plan Alberdaheerd

U

63

63

0

63

Marum

De Hoorn/Centrumontwikkeling

H

50

50

13

37

Marum

Marum West (Elshof)

U

41

41

0

41

Marum

Kruisweg Marum (appartementen)

I

8

8

1

7

Marum

Sportlaan Marum (appartementen)

I

8

8

0

8

Marum

Herinrichting tankstation Q8

I

0

0

0

0

Noordwijk

Sportveld Noordwijk

I

4

4

0

4

Boerakker

Herinrichting OBS De Til

I

1

1

0

1

Boerakker

Hoofdweg 14 (Cafe Copinga)

I

7

7

0

7

Nuis

Herinrichting Coenderslaan

H

18

18

12

6

Jonkersvaart

Invulling lint Jonkersvaart

I

9

9

0

9

Divers

Particuliere plannen/ vervanging

H

45

45

45

0

60

Dorp


Zuidhorn

Oostergast fase 1 vrije sector/starters

U

18

18

18

Zuidhorn

Boerema

H

10

10

10

Zuidhorn

inbreiding div Hekkema

H

5

5

5

Zuidhorn

Locatie Westerburcht

H

20

20

20

Zuidhorn

Locatie Zuiderzon

H

47

47

47

Zuidhorn

Molenstraat terrein Postma

H

16

16

16

Zuidhorn

Nieuwstraat Priet / Poortkampen

H

5

5

5

Zuidhorn

Overtuinen Staghouwer

H

6

6

6

Zuidhorn

Oostergast fase 2 -> fase 2a

U

92

92

92

Zuidhorn

Oostergast fase 2 -> fase 2b

U

71

71

71

Zuidhorn

locatie school de Borgh

H

25

25

25

Zuidhorn

Oostergast fase 1 en 2 -> langs inprikker

U

37

37

37

Zuidhorn

Oostergast 2 D a

U

239

82

82

Zuidhorn

Locatie Poortkampen

H

11

11

Zuidhorn

Gaickingalaan

H

22

22

Noordhorn

Locatie Rijksstraatweg

H

4

4

Briltil

B.P. "Briltil, woonuitbreiding"

I

5

5

5

Grijpskerk

Hotel Vogelzang/Rabolocatie

I

12

12

12

Grijpskerk

Meindertsma OZ dorp

U

28

28

Aduard

Uitbreiding WZ dorp boerderij van Leijsen

U

28

28

1

27

Aduard

Herstruct. /Alb. Harkemaweg

H

12

12

12

0

Den Horn

b.p. Den Horn, 2001

U

4

4

4

Lauwerzijl

b.p. Lauwerzijl

U

2

2

2

Visvliet

Haringhuizen, uitbreiding

U

1

1

1

Overige

pm

I

63

63

63


Netto

Sloop

Nieuwbouw

2020 en later

Netto

Sloop

Nieuwbouw

Capaciteit

Type locatie

Planlijst Gemeente Zuidhorn

2014-2020

Netto


Sloop

Netto

Dorp

Nieuwbouw

Sloop

Capaciteit

Type locatie

2020 en later

Nieuwbouw

Planlijst Gemeente Marum

2014-2020

157

11 18

4 4

28

KAW

Ruimte om te wonen. Woonvisie Westerkwartier Concept voor bespreking in de colleges, 10 november januari e concept versie

Recommend Documents