Concept Woonvisie Hardenberg Ruimte voor bewoners. bijlagen. Woonvisie Hardenberg Ruimte voor bewoners

Concept Woonvisie Hardenberg 2013-2020

‘Ruimte voor bewoners’ bijlagen

Woonvisie Hardenberg 2013-2020 | ‘Ruimte voor bewoners’

Bijlage 1 Definities


Actieve grondpolitiek: de gemeente verwerft grond, ontwikkelt deze zelf en verkoopt de bouwrijpe grond. Aftoppingsgrens:

zie huurtoeslag.

Betaalbare huur: huurprijs tot de aftoppingsgrens huurtoeslag (€ 535,91 bij 1 of 2 personen, € 574,35 bij drie of meer personen, prijspeil 2013). Betaalbare koop:

in de gemeente Hardenberg in 2013 begrensd tussen € 150.000,- en € 175.000,-.

Doelgroep(en): groep(en) waarvoor in het woonbeleid bijzondere aandacht is, zoals jongeren, ouderen, starters en koopstarters, mensen met een laag inkomen, mensen met een beperking, statushouders. Duurzaam bouwen: het ontwikkelen van woningen en de gebouwde omgeving met respect voor mens en milieu en daarmee onderdeel van de kwaliteit van de woning/ woonomgeving. Energieneutraal:

er wordt net zoveel energie opgewekt als verbruikt.

Faciliteren:

mogelijk maken in de zin van medewerking verlenen daar waar mogelijk.

Gelaagd model: Hardenberg is hoofdkern, Dedemsvaart tweede kern, daarna komen de vier grote kernen Balkbrug, Bergentheim, Gramsbergen en Slagharen en daarna de kleine kernen. Gemiddelde

zie huishoudengrootte.

3

woningbezetting: Goedkope huur:

huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 374,44, prijspeil 2013).

Goedkope koop:

in de gemeente Hardenberg in 2013 begrensd op € 150.000,-.

Huishouden:

het aantal personen dat gezamenlijk één huishouding voert.

Huishoudengrootte:

het aantal personen waaruit een huishouden bestaat.

Huurtoeslag: door de Belastingdienst uitgekeerde toeslag aan huurders die in verhouding tot hun inkomen duur wonen. Jongere:

persoon van 18 tot 23 jaar.

Klimaatneutraal:

geen CO2- uitstoot dan wel compensatie daarvan.

Koopstarter: een huishouden dat voor het eerst hoofdbewoner van een koopwoning wordt. Kwaliteitsvraag:

de vraag naar woningen van hogere kwaliteit dan de te verlaten woning.

Laag inkomen: een belastbaar jaarinkomen onder de grens om in aanmerking te kunnen komen voor huurtoeslag. Levensloopbestendig:

een woning die geschikt is voor bewoning in elke levensfase.

Levensfase: deel van het leven dat zich onderscheid van andere delen door een gebeurtenis, zoals samenwonen, een woning kopen, kinderen krijgen, uit huis gaan van de kinderen, met pensioen gaan. Lokale woningmarkt:

de woningmarkt in de gemeente Hardenberg.


Migratiesaldo:

het verschil tussen het aantal vestigers en vertrekkers.

Netto opnamecapaciteit: het aantal aan de woningvoorraad toe te voegen woningen minus het aantal gesloopte woningen. Oudere:

zie senior.

Segmentering: onderverdeling van het woningbouwprogramma in prijssegmenten, zoals sociale huur, dure huur, sociale of goedkope koop en dure koop. Senior: een persoon die ouder is dan 54 jaar. Sociale cohesie: de mate waarin mensen in hun gedrag en beleving uitdrukking geven aan hun betrokkenheid bij maatschappelijke verbanden in hun persoonlijke leven, als burger in de maatschappij en als lid van de samenleving. Sociale huurwoning: huurwoning van een woningcorporatie die verhuurd wordt volgens de regels van sociale verhuur aan huishoudens met een bescheiden inkomen. Starter: huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig woonde en daarna hoofdbewoner van een woning is. Starterswoning: een woning, specifiek bedoeld om te worden bewoond door een starter. Het kan een huur- of een koopwoning zijn. Strategische 4

die huurwoningen waarvoor huurtoeslag beschikbaar is.

huurwoningvoorraad: Statistisch woningtekort: het berekende vrijkomende aanbod aan bestaande woningen verminderd met de berekende woningvraag. Verhuisgeneigdheid:

binnen twee jaar te willen verhuizen.

Vertrekoverschot:

negatief migratiesaldo.

Vervangingsvraag:

vraag naar woningen ter vervanging van te slopen of gesloopte woningen.

Vestigingsoverschot:

positief migratiesaldo.

Vraaggestuurd bouwen: bouwen met oog voor de wens. Woningcorporatie: organisatie, toegelaten instelling, die zich zonder winstoogmerk richt op bouwen, beheren en verhuren van betaalbare woonruimte (sociale woningbouw). De taken zijn door het Ministerie van BZK geregeld in het Besluit beheer sociale huursector (BBSH) Woningstichting:

zie woningcorporatie.

WOZ-waarde: getaxeerde waarde die wordt gebruikt voor de gemeentelijke OZB-aanslag, voor de omslagheffing van de waterschappen en voor de inkomstenbelasting (eigenwoningforfait). Zelfrealisatie:

het in eigen beheer (laten) bouwen van een woning.


Bijlage 2 Literatuurlijst


Beter Wonen Vechtdal (2012), Jaarverslag 2011 “Durven delen”, 24 mei 2012

BMC (2011), Nulmeting woonservicegebieden, maart 2011

BMC (2013), Woonwensen van de inwoners van Hardenberg 2013, februari 2013

BRO (2011), Woonvisie Hardenberg, voorbij de recessie, tussenrapportage, 21 november 2011

Calcasa (2013), Calcasa WOX Kwartaalbericht, 4e kwartaal 2012, februari 2013

Centraal Fonds Volkshuisvesting (2012), Data Corporatie in Perspectief 2012, november 2012

Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid, Politiekeurmerk veilig wonen en de gemeente, ‘Voorkom woninginbraken, overlast en verloedering in vijf stappen’.

De Ruijter Strategie (2012), Scenario’s Woningmarkt. Scenario’s, effecten op de woningmarkt en daaruit voortvloeiende beleidsopgaven, april 2012 6 De Veste (2012), Jaarverslag 2011 ‘Oorspronkelijk’, 29 februari 2012

Gemeente Hardenberg (2008), Duurzaam wonen in Hardenberg. Woonplan 2008-2012 gemeente Hardenberg, 8 januari 2008

Gemeente Hardenberg en Provincie Overijssel (2012), Prestatieafspraak midterm review, 8 juni 2012

NVM Data & Research (2013), Transactiecijfers Hardenberg e.o., 4e kwartaal 2012, 10 januari 2013

Provincie Overijssel (2009), Omgevingsvisie Overijssel. Visie en uitvoeringsprogramma voor de ontwikkeling van fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel, juli 2009

Rigo Research en Advies, Hardenberg nu en in de toekomst, demografische ontwikkeling per kern beschouwd.

Woningmarktcijfers.nl (2013), Rapport gemeente Hardenberg, 2012 4e kwartaal, 2013


Bijlage 3

Trends en markt in hardenberg


8

1 | Demografische trends

De toename is geleidelijk verlopen als we naar de relatieve

Grote bevolkingsgroei tot nu toe

groei van de bevolking kijken: de groei kwam eigenlijk niet

De bevolking van Hardenberg is sinds 1960 toegenomen

boven de 2% per jaar. In vergelijking met de provincie

van ruim 38.500 inwoners naar ruim 59.400: een toename

Overijssel en Nederland lag de gemiddelde jaarlijkse groei

van bijna 21.000 inwoners. Hardenberg kreeg er vooral in

iets hoger. Terwijl Nederland en Overijssel in de periode

de jaren ’60 en ’70 veel inwoners bij. In 1980 waren er al

1960-2011 rond de 45% groeiden, groeide Hardenberg

bijna 12.000 inwoners bijgekomen ten opzichte van 1960:

met ruim 52%. Vooral in de jaren ’70 groeide Hardenberg

er woonden toen ruim 50.000 inwoners in het gebied dat

harder dan het Nederlands gemiddelde.

nu de gemeente Hardenberg beslaat. De toename van de bevolkingsomvang zette in de decennia daarna door, maar

Bevolkingssamenstelling verandert

wel in een lager tempo. Van 1980 tot heden kwamen er

In de periode van 1999 tot 2009 nam de bevolking licht toe met

per saldo zo’n 9.000 inwoners bij; de toename lag vooral

een kleine 2.000 mensen (1.920). De samenstelling qua leeftijd

midden jaren ’90 en in de jaren 2008, 2009 en 2010.

bleef niet gelijk. De groep tot 25 jaar veranderde niet veel: het aantal mensen tot 25 jaar nam in absolute aantallen met slechts 320 af, relatief met minder dan 2%-punt. Het aantal mensen tussen de 25 en 45 jaar nam af met een kleine 2.000, oftewel met ruim 4%-punt. Stijging van de bevolkingsaantallen vinden we in de groepen 45 tot 65 jaar en 65 jaar en ouder: de daling in de voorgaande groepen wordt hier ruim gecompenseerd.

Figuur 6 | Bevolkingsontwikkeling Hardenberg 1960-2011 (Bron: CBS)

Figuur 7 | Bevolkingsgroei Hardenberg (% per 10 jaar) (Bron: CBS)


Figuur 8 | Bevolkingsopbouw naar leeftijd (Bron: CBS)

De vergrijzing van de bevolking wordt hier duidelijk zichtbaar:

Hardenberg vertrekken: de nieuwe bewoners in 2011 zijn

de groepen stijgen samen in totaal met ruim 4.200 mensen.

afkomstig uit de buurt en vooral uit Zwolle, Twente, Ommen en Coevorden. Ook hier zien we Groningen: keren de studenten

De verandering van de bevolkingssamenstelling zien we terug

na hun studie terug? Per saldo zien we dat in de periode 1999

in de migratiecijfers. Zo waren de ruim 18.000 mensen die de

– 2011 bijna 1.500 mensen de gemeente verlieten: vooral

gemeente Hardenberg in de periode 1999 - 2011 verlieten in

jonge mensen tussen de 15 en 25 jaar verlaten Hardenberg.

de helft van de gevallen tussen de 15 en 30 jaar. Verhuizen

In de leeftijdsgroep 30 tot 40 jaar komen er per saldo juist

deden mensen vooral naar gemeenten in de buurt: in 2011

mensen naar Hardenberg toe: naar het zich laat aanzien zijn

waren vooral Zwolle, Twente, Ommen, Dalfsen en Coevorden

dat voornamelijk gezinnen, want ook de groepen tot 15 jaar

de bestemming. Ook vertrokken er ruim 100 mensen

laten een positief saldo zien.

9

naar Groningen: vermoedelijk om daar te gaan studeren. Daarnaast kwamen er mensen nieuw in de gemeente wonen.

In Hardenberg bevinden zich bijna 23.000 huishoudens. Ruim

In de periode 1999 - 2011 waren dat er bijna 17.000 en van

een kwart van de huishoudens bestaat uit één persoon en bijna

hen was ongeveer de helft tussen 20 en 40 jaar. Hier zien

een derde bestaat uit twee of meer personen maar zonder

we eenzelfde patroon als bij de mensen die uit de gemeente

kinderen. Bij de overige 42% wonen er naast twee of meer volwassenen ook kinderen in huis. Bij de huishoudens die uit twee of meer personen bestaan, is de gemiddelde grootte 3,1 persoon; de gemiddelde huishoudengrootte is 2,6 persoon.

Figuur 9 | Migratiesaldo 1999 - 2011 (Bron: CBS)

Figuur 10 | Samenstelling huishoudens Hardenberg (Bron: CBS)


Ten opzichte van Nederland heeft Hardenberg met 42% meer huishoudens met kinderen: in Nederland is het slechts een derde van de huishoudens. Nederland kent daarentegen een aanzienlijk groter aandeel eenpersoonshuishoudens, namelijk 37%. Hardenberg groeit wel meer naar het Nederlands gemiddelde toe; het aandeel huishoudens met kinderen neemt af, want in 2002 was het nog 46%. En het 10

aandeel eenpersoonshuishoudens was in 2002 nog 22%.

Figuur 11 | Samenstelling huishoudens Noord-Overijssel (Bron: CBS)

De gemiddelde grootte van meerpersoonshuishoudens lag destijds ook iets hoger, namelijk op 3,2 persoon per huis-

Vergrijzing en huishoudensverdunning zetten

houden; de gemiddelde huishoudengrootte was 2,7 persoon.

door in de toekomst Het verleden heeft groeicijfers laten zien. Genomen

Veel stellen in koopwoningen, veel alleenstaanden

over

10-jaarsperioden

verschilde

de

groei

wel:

in

in een huurwoning

Hardenberg was de groei soms minder dan 5%, dan

Hoe wonen de mensen in de 22.700 woningen die

weer boven de 15%. Prognoses voor de toekomst

Hardenberg telt? Voor het gebied Noord-Overijssel4 weten

gaan er vanuit dat de hoge groeicijfers echt verleden

we dat koopwoningen voor 80% door stellen, met of

tijd zijn. Het CBS prognosticeert voor Hardenberg

zonder kinderen, bewoond worden en voor ruim 15% door

slechts een kleine groei van het aantal inwoners.

mensen alleen. In huurwoningen zien we relatief veel meer

De vergrijzing zet door volgens het CBS: het aantal jonge

eenpersoons-huishoudens, namelijk ruim 55%, terwijl

mensen tot 25 jaar zal lichtjes afnemen, maar de groep van

maar een derde wordt bewoond door stellen, voornamelijk

mensen boven de 65 jaar neemt flink toe in omvang. Ook

zonder kinderen. In een huurwoning vinden we ruim twee

de Primos-prognose gaat uit van een zeer kleine stijging in

keer zo vaak een eenoudergezin als in een koopwoning.

de lokale bevolkingsomvang in de toekomst.

4 | Het gaat hier om het zogenaamde COROP-gebied Noord-Overijssel. Hieronder vallen behalve de gemeente Hardenberg ook de volgende gemeenten: Zwolle, Kampen, Zwartewaterland, Staphorst, Dalfsen en Ommen


In de periode tot 2020 laten beide prognoses een lichte

Het aantal huishoudens zal naar verwachting ook

stijging zien. Het CBS verwacht een stijging tot 59.800

toenemen. Het CBS gaat uit van een stijging van het aantal

inwoners in 2020 en de Primos-prognose gaat voor dat

huishoudens tot ongeveer 2030 waarna stabilisatie volgt.

jaar uit van een inwonertal van 60.800. Dit betekent dat het

Ook de Primos-prognose gaat uit van een stijging van

CBS uitgaat van een groei met 400 inwoners in de periode

het aantal huishoudens. In 2020 prognosticeert het CBS

tot 2020. In de daaropvolgende periode tot 2030 wordt nog

24.800 huishoudens, terwijl de Primos-prognose uitgaat

een groei met 1.300 inwoners verwacht en dan is de top

van 24.000 huishoudens. In beide prognoses wordt dus

van de bevolkingsomvang vrijwel bereikt.

uitgegaan van een huishoudensverdunning; bij het CBS in

11

hogere mate dan in de Primos-prognose. Uitgaande van de CBS-prognose neemt het aantal huishoudens toe met circa 1.500 in de periode 2012-2020. In de daaropvolgende periode tot 2030 raamt het CBS een toename van 1.700 huishoudens in Hardenberg en daarna zal het aantal huishoudens zich naar verwachting stabiliseren.

2 | Trends in de woningvoorraad Hardenbergse woningvoorraad gestaag gestegen Figuur 12 | Bevolkingsprognose 2012-2020 (Bron: CBS)

Zoals het aantal inwoners in Hardenberg sterk is toegenomen, geldt dit ook voor het aantal woningen. Het aantal woningen is sinds 1947 toegenomen van bijna 6.900 tot bijna 22.700 woningen: een toename van 15.800 woningen. Tot halverwege de jaren ’50 nam het aantal woningen licht toe, maar pas in de periode erna werd de groei echt ingezet met minimaal 200 tot 250 woningen jaarlijks erbij. Vooral de jaren ’70 en ’90 van de vorige eeuw laten een groeispurt zien. In de zeventiger

Figuur 13 Huishoudensprognose 2012-2020 (Bron: CBS)

jaren groeide de woningvoorraad vrijwel onafgebroken met


Figuur 14 | Woningvoorraad per 31 december (Bron: CBS) Figuur 15 | Woningvoorraad naar bouwjaar (Bron: Syswov)

12 gemiddeld 380 woningen per jaar; vanaf 1990 nam gedurende 8 jaar het aantal woningen jaarlijks met zo’n 375 stuks toe.

de voorraad gehaald worden, bijvoorbeeld door sloop.

Daarna daalde de jaarlijkse groei tot een kleine 150 woningen,

De veranderingen zijn voornamelijk het gevolg van het

tot 2007: in 2007 - 2009 zien we weer een flinke toename van

toevoegen van nieuwe woningen. De toevoegingen zijn

de woningvoorraad, gemiddeld met 400 woningen per jaar.

relatief klein ten opzichte van de totale voorraad, zodat de

Na 2009 is de crisis zichtbaar: de grote stijging is voorbij en

gemiddelde leeftijd van een woning langzaam toeneemt en nu

de jaarlijkse netto-toename (het verschil tussen nieuwbouw

zo’n 40 jaar is.

en sloop) zakt naar 100-150 woningen. Aantal huurwoningen redelijk stabiel, aantal Gemiddelde leeftijd van een woning is nu 40 jaar

koopwoningen sterk gestegen

Eenmaal gebouwd blijven woningen in Hardenberg lang staan

Huurwoningen maken rond de 30% van de woningvoorraad

en in gebruik. Zo waren in 2010 nog 4.000 vooroorlogse (1945

uit. Het gaat om ruim 6.700 woningen. Van deze huurwoningen

of eerder) woningen in gebruik, terwijl 25 jaar eerder 4.400

is ruim 75% in handen van corporaties: zij bezitten momenteel

woningen uit die periode afkomstig waren. In 25 jaar zijn dus

zo’n 5.000 woningen. Daarmee komt hun aandeel in de totale

slechts 400 vooroorlogse woningen uit de voorraad verdwenen:

woningvoorraad op zo’n 23%. De sociale huurvoorraad is

dit is 9% van de vooroorlogse voorraad in 1985. Grote

qua omvang redelijk stabiel en schommelt de laatste 25 jaar

veranderingen in de samenstelling van de woningvoorraad

tussen de 5.000 en 6.000 woningen.

treden dus niet op doordat grote hoeveelheden woningen uit

Particuliere verhuurders hebben een kleine 1.700 woningen in


bezit, oftewel zo’n 7% van de totale woningvoorraad. Evenals de sociale huurvoorraad is ook dit deel van de voorraad redelijk stabiel en schommelt in de laatste 25 jaar tussen de 1.100 en 1.800 woningen.

Grote veranderingen op de woningmarkt in Hardenberg Figuur 16 | Woningvoorraad naar eigendom (Bron: Syswov)

zien we bij de koopwoningen. Bestond de voorraad in

13

1985 nog maar voor 57% uit koopwoningen, in 2010 is dat 70%. Het aantal koopwoningen steeg in 25 jaar van bijna 9.000 naar zo’n 16.000 woningen.

Grondgebonden koopwoning heeft voorkeur De koopwoningen die nieuw gebouwd werden, waren vooral

eengezinswoningen

als

een

rijtjeswoning,

vrijstaande woning of een twee-onder-een-kapwoning. Figuur 17 | Woningvoorraad naar een- of meergezinswoning (Bron: Syswov)

Er werden vrijwel geen appartementen (zogenaamde meergezinswoningen) gebouwd. Ook in de huursector zien we dat er voornamelijk sprake is van eengezinswoningen en slechts voor een klein deel van appartementen.

Toch is het aantal huurappartementen tot bijna 1.200 verdubbeld in de afgelopen 25 jaar. Het aantal koopappartementen

daarentegen

bedraagt

slechts

400

stuks.

Hardenbergers wonen blijkbaar niet alleen graag in een Figuur 18 | Woningvoorraad naar kamers (Bron: Syswov)

koopwoning, maar willen ook dat deze grondgebonden is.


Meer grote woningen in Hardenberg Niet alleen de omvang van de woningvoorraad en de gemiddelde leeftijd van de woning is toegenomen, maar ook de grootte van de woningen. Opvallend daarbij is dat vooral het aantal woningen met 6 kamers of meer ruim verdubbelde sinds 1985: momenteel zijn dat er ruim 4.650. Ook het aantal 5-kamerwoningen nam flink toe met ruim 14

1.900 tot 6.750 woningen.

WOZ-waarde is verdrievoudigd

Figuur 19 | Woningvoorraad naar WOZ-waarde (Bron: CBS)

De gemiddelde waarde van de woningen in de gemeente Hardenberg is fors toegenomen in de afgelopen 15 jaar. Voor

terwijl het er in 2005 al 7.900 waren en in 2011 10.800. Deze

het peiljaar 19955 gold een gemiddelde WOZ-waarde van

toename in de hogere prijsklassen is het gevolg van de

€ 73.000; voor het peiljaar 20105 bedroeg deze € 219.000.

algemene stijging van woningprijzen én van het toevoegen

Dit is een verdrievoudiging.

van grotere woningen aan de woningvoorraad.

Het aantal woningen met een hoge WOZ-waarde neemt

Veel woningen met C- of D-label

ook flink toe. In 2000 waren er nog bijna 3.300 woningen

In 2011 is voor 30% van de woningen in het gebied Noord-

met een waarde onder de € 50.000; in 2005 en 2011

Overijssel een energielabel bekend. 66% hiervan is voor

waren dat er nog maar ongeveer 100. In de groepen van

een huurwoning. Het merendeel daarvan, ruim 56%,

woningen met een waarde boven de € 200.000 zien we een

heeft een C- of D-label. Ruim een kwart heeft een lager

omgekeerd beeld: in 2000 waren er in Hardenberg net 50

energielabel en slechts 17% heeft een A- of B-label. Ook

woningen die een waarde van € 200.000 of meer hadden,

van de koopwoningen die een energielabel hebben, heeft

5 | De WOZ-waarde werd in de periode 1997 tot en met 2000 bepaald door te taxeren naar de waarde op 1 januari 1995. Dit betekent dat de WOZ-waarde van 2000 feitelijk de waarde op 1 januari 1995 weergeeft. Daarna zijn de tijdvakken verkleind van 4 naar 2 naar 1 jaar. Dit houdt concreet in: de WOZ-waarde van 2005 geeft feitelijk de waarde op 1 januari 2003 weer en de WOZ-waarde van 2011 geeft feitelijk de waarde op 1 januari 2010 weer.


ruim de helft een C- of D-label. Het aantal koopwoningen met een energielabel is echter minimaal: nog geen 5% van de koopwoningen beschikt erover. Daarvan heeft ruim 30% een E-label of lager, en slechts 16% een A- of B-label.

3 | Trends in vraag en aanbod op de woningmarkt Meer aanbod en minder transacties op de koopmarkt

15

Eind 2012 stonden 870 woningen te koop in de gemeente Hardenberg. De omvang van dit aanbod ligt daarmee globaal 80% hoger dan vijf jaar geleden. En in 2012 zijn in totaal 414 woningen van eigenaar gewisseld. De verhouding van aanbod en verkooptransacties ligt daarmee rond het landelijk gemiddelde

Figuur 20 | Aanbod/verkoopquote (Bron: Calcasa)

van twee. Dit betekent dat twee keer zoveel woningen te koop staan dan momenteel in één jaar verkocht worden. Niet in elke prijsklasse zien we een gelijke verhouding tussen aanbod en verkooptransacties: hoe hoger de prijsklasse, hoe groter het verschil tussen aanbod en verkooptransacties.

In de prijsklasse tot € 200.000 lag het aantal verkopen in 2012 iets boven het aanbod eind 2012. In de prijsklasse van

Figuur 21 | Transacties en aanbod (Bron: Woningmarktcijfers.nl)

€ 200.000 tot € 300.000 is het aanbod al 2,5 keer groter dan het aantal transacties. In de prijsklassen boven de

Sinds 2009 worden jaarlijks zo’n 400 woningen verkocht.

€ 300.000 ligt de quote veel hoger: naar deze woningen

In 2006 piekte het aantal transacties echter nog met 800

is vrijwel geen vraag of de vraagprijzen liggen te hoog,

woningen. De (mediane) verkoopprijs per vierkante meter

waardoor geen transacties tot stand komen.

ligt nu op € 1.700: ook dit cijfer daalt sinds 2009.


Tegelijkertijd loopt de gemiddelde verkooptijd langzaam op: in 2012 lag deze op ruim 7 maanden, terwijl dat in 2008 nog zo’n 5 maanden was. Dit betekent dat steeds meer huizen langer te koop staan, vooral in de hogere prijssegmenten.

Minder hypotheek Het verkrijgen van een hypotheek is moeilijker geworden voor 16

potentiële kopers, sinds de kredietcrisis in 2007 uitbrak. De regels voor het verstrekken van hypotheken zijn sindsdien aangescherpt. Zo moet een hypotheek sinds 1 januari 2013

Figuur 22 | Maximale hypotheek op basis van normen voor financieringslasten (Bron: NIBUD)

daadwerkelijk worden afgelost via een annuïtaire of een lineaire hypotheek; anders komt men niet meer in aanmerking

onderbouwing, anders volgt een boete voor de verstrekker.

voor hypotheekrenteaftrek. En het bedrag dat geleend mag

Voor het uitbreken van de kredietcrisis leek afwijking van de

worden via een hypotheek is gemaximeerd tot 106% van de

norm eerder regel dan uitzondering, waarbij de ratio’s opliepen

marktwaarde van de woning in 2012 (zogenaamde loan to value

tot 5,5 en 6. Zo kon iemand met een inkomen van € 35.000

ratio). Deze grens wordt jaarlijks verlaagd met 1% tot 100% in

in 2007 volgens de norm een hypotheek van zo’n € 170.000

2018. Daarnaast worden de regels voor hypotheekverstrekking

krijgen, maar in de praktijk kon dit ook hoger zijn, bijvoorbeeld

nu door het Rijk opgelegd: het maximale hypotheekbedrag op

€ 192.500 (ratio 5,5). In 2013 is in dit voorbeeld het maximale

basis van het inkomen wordt nu jaarlijks wettelijk vastgelegd

hypotheekbedrag volgens de norm al verlaagd naar € 154.000

(zogenaamde loan to income ratio). Jaarlijks berekent het NIBUD

én wordt deze ook nageleefd. Kortom, er kan nu minder

hoeveel een huishouden aan wonen kan besteden en hieruit

hypotheek verkregen worden bij eenzelfde inkomen. Dit heeft

volgt, in combinatie met de hoogte van de hypotheekrente,

ook een prijsdrukkend effect op de koopwoningmarkt.

de loan to income ratio. Zo was de ratio in 2010 4,9 bij een inkomen van € 35.000 en een rente van 4,75%; in 2013 was de

Ruime voorraad aan nieuwbouwwoningen

ratio gedaald tot 4,4. De normen zijn nu wettelijk vastgelegd en

Ook in de nieuwbouw is er sprake van een ruime voorraad

afwijken kan alleen in specifieke gevallen, met een zeer goede

van aanbod. Deze woningen zijn weliswaar nog niet gebouwd,


van de totale woningvoorraad in de gemeente. Beter Wonen Vechtdal heeft vrijwel het hele bezit van 3.300 woningen in de gemeente Hardenberg liggen. De Veste heeft ruim 1.500 woningen in de gemeente Hardenberg: een kwart van het totale aantal woongelegenheden dat zij in bezit heeft.

In 2011 hebben een kleine 500 huurders de huur opgezegd Figuur 23 | Planvoorraad woningen (Bron: gemeente)

en werden ruim 500 nieuwe huurcontracten getekend6. Bij

17

Beter Wonen Vechtdal ligt de mutatiegraad in de laatste vijf maar de plannen liggen er al. De planvoorraad voor de

jaar rond de 8% à 9%: dit betekent dat elk jaar voor 8% à

periode 2013 - 2020 omvat ruim 2.100 woningen, vrijwel

9% van de woningen een nieuwe huurder wordt gevonden,

allemaal koopwoningen. Dat is ruim 9% van de huidige

uiteraard nadat de woning eerst is vrijgekomen. Hier is sprake

woningvoorraad. Op jaarbasis gaat het om ca. 265 woningen

van een redelijke doorstroming. Van de woningzoekenden

en dit is twee derde van het jaarlijkse aantal transacties. Van de

accepteert 74% de aangeboden woning. Beter Wonen

planvoorraad ligt 65% in Hardenberg en 14% in Dedemsvaart;

Vechtdal ziet dat woningzoekenden vooral zoeken in eigen

het overige deel ligt in de kleinere kernen, met nadruk op

dorp of kern en, als daar geen geschikte woning gevonden

Slagharen, Bergentheim, Balkbrug en Gramsbergen.

wordt, voorlopig naar Hardenberg verhuizen om alsnog terug te keren als de geschikte woning wel beschikbaar komt.

Redelijke doorstroming op huurmarkt Het aanbod aan huurwoningen wordt voornamelijk verzorgd

Bij De Veste ziet men een iets ander beeld. De Veste had in

door twee corporaties: Beter Wonen Vechtdal en De Veste.

2011 een lagere mutatie-graad: tussen de 5,5% en 6%. In

Samen bezitten ze ruim 9.500 woongelegenheden, waarvan

2011 constateerde De Veste dat er meer seniorenwoningen

6.700 woningen in de regio IJsselvallei. In de gemeente

en minder etagewoningen werden opgezegd dan in

Hardenberg hebben ze samen ruim 5.000 woningen, zo’n 23%

voorgaande jaren.

6 | Het verschil wordt o.a. verklaard uit het opleveren en verhuren van nieuwbouwwoningen.


Bovendien ziet De Veste het aantal reacties per woning toenemen; zo was het aantal reacties per woning in 2010 nog 15,5 en in 2011 al 24,9. De gemiddelde wachttijd voor een woningzoekende voor een woning bij De Veste bedroeg in 2011 32 maanden, oftewel 2 jaar en 8 maanden.

Verhuizers zoeken goedkope koopwoning of 18

sociale huurwoning Het merendeel van de mensen die willen verhuizen (44%), zoekt een koopwoning; 36% van de mensen zoekt naar een huurwoning. Starters hebben geen specifieke voorkeur:

Figuur 24 | Koopprijsvoorkeur (Bron: rapportage ‘Woonwensen van de inwoners van Hardenberg 2013’)

een nieuwbouwwoning of een bestaande woning te hebben.

zij prefereren vrijwel even vaak een huurwoning als een koopwoning. Van de bewoners van een koopwoning wil bijna

Inwoners blijven bij verhuizing graag in eigen

30% graag overstappen naar een huurwoning. Mensen die

woonomgeving

zoeken naar een huurwoning, zoeken vrijwel allemaal een

Hoewel er minder verhuisd wordt dan enkele jaren geleden,

woning met een huurprijs onder de € 700 per maand, dus

zijn er altijd mensen die wel graag zouden willen verhuizen,

in de sociale sector. Van de mensen die zoeken naar een

zo blijkt uit de woonenquête die de gemeente in december –

koopwoning zoekt 40% een woning tot € 200.000, bijna 20%

januari 2013 onder haar inwoners hield. Van de respondenten

een woning tussen € 200.00 en € 225.000, bijna 15% een

wil 35% wel verhuizen, maar bijna 70% daarvan is nog niet

woning tussen € 225.000 en € 250.000 en nog eens ruim

concreet op zoek: de behoefte om te verhuizen is dus niet

10% een woning tussen € 250.000 en € 300.000.

heel groot. Bewoners zijn ook zeer tevreden over hun woning

Dit komt dus overeen met het beeld dat volgde uit het

en wonen gemiddeld al 10 jaar of langer in hun huidige

aanbod en de verkooptransacties: woningen tot € 300.000

woning. Van de mensen die willen verhuizen, wil ruim 40%

worden nog verkocht en aanbod en verkoop zijn nog redelijk

eigen dorp of kern niet verlaten en zoekt 13% binnen de

in evenwicht. Het merendeel van de mensen die zoeken naar

gemeente; bijna 30% weet nog niet waar ze naartoe zou

een koopwoning, geeft overigens aan geen voorkeur voor

willen verhuizen en waar ze dus gaan zoeken.


55-64 jaar en 65 jaar en ouder, zijn voor het merendeel geïnteresseerd in een seniorenwoning of –appartement. Als zij daadwerkelijk verhuizen, laten ze veelal een vrijstaande woning of een 2-onder-1-kapwoning achter.

3.4 | Voorzieningen en werkgelegenheid Gezondheidszorg en supermarkt zijn belangrijke voorzieningen

19

Wonen gaat niet alleen om de woning, maar ook om de omgeving met alle voorzieningen. Hardenbergers vinden Figuur 25 | Gewenste woonplaats (Bron: rapportage ‘Woonwensen van de inwoners van Hardenberg 2013’

gezondheidszorg en een supermarkt in de directe omgeving heel belangrijk. Ook openbaar groen, een park of water en mobiliteit (via goede wegen of openbaar vervoer) is een belangrijk

Zowel van de jongeren tot en met 24 jaar als in de groepen

onderdeel voor bewoners, op afstand gevolgd door sport- en

45-54 jaar en 55-64 jaar zoekt een kwart buiten de gemeente.

onderwijsvoorzieningen. De visie Woonservicegebieden van

Jongeren doen dat omdat ze willen gaan samenwonen of

de gemeente sluit goed aan bij deze prioriteiten. Zelfstandig

trouwen of omdat ze gaan studeren. In de andere twee

functioneren staat daarin voorop en gezondheidszorg en het

groepen worden onder meer werk, familie en de buurt als

makkelijk kunnen kopen van de dagelijkse boodschappen

reden voor verhuizing genoemd.

maken daar een essentieel onderdeel van uit.

Jongeren die deelnamen aan de woonenquête zijn vrijwel

Overheid, onderwijs en zorg zijn belangrijke

zonder uitzondering starters. Opvallend is dat zij in relatief

werkgevers

groten getale een vrijstaande woning of een 2-onder-1-

De beschikbaarheid van werkgelegenheid is eveneens

kapwoning op hun wensenlijstje hebben staan. Toch zoeken

belangrijk: zonder inkomen uit werk krijgt men geen

jongeren ook naar een rijtjeswoning of een appartement.

hypotheek en is de zo gewenste koopwoning buiten

De mensen die willen verhuizen en behoren tot de groepen

bereik. Hardenberg had eind 2011 3.950 bedrijven en



21

Figuur 26 | Voorzieningenaanbod naar kerngrootte (Bron: Nulmeting Woonservicegebieden Hardenberg)


instellingen binnen de gemeentegrenzen. Deze boden

Ommen zijn de belangrijkste bestemmingen: elke stad biedt

werkgelegenheid aan bijna 23.000 mensen. Belangrijk is

aan ruim 10% van hen een baan. Verder is ruim 22% van

de sector overheid, onderwijs en zorg, waar een derde van

hen in Twente aan het werk. Van de 13.000 Hardenbergers

de werkgelegenheid te vinden is. Andere grote sectoren

die buiten de gemeentegrenzen een baan hebben reizen er

zijn handel (18%) en industrie en nutsbedrijven (16%).

zo’n 2.300 naar Drenthe, en dan vooral naar Hoogeveen,

Hardenberg laat daarmee een zelfde profiel zien als het

Coevorden en Emmen.

gebied Noord-Overijssel waarbinnen zich bijna 24.000 22

bedrijven en instellingen bevinden. Grote werkgevers zijn

Omgekeerd zijn er relatief veel mensen uit Hoogeveen,

er op het eerste gezicht niet in Hardenberg. Toch biedt de

Coevorden, Ommen, Twente en Emmen die voor

zorg werk aan ruim 4.600 mensen. Attractiepark Slagharen

de resterende ruim 8.000 banen in Hardenberg naar

is ook een bekende naam, maar in het toerisme is vooral

Hardenberg reizen. Daarnaast komen er inwoners vanuit

sprake van seizoensarbeid. Uit eerder onderzoek door

de gemeenten Dalfsen, De Wolden, Zwolle en Hellendoorn

Motivaction bleek dat er in Hardenberg in potentie kansen

om in Hardenberg te werken.

Figuur 27 | Werkgelegenheid in Hardenberg in december 2011 (Bron: CBS)

Aantal mensen met werkloosheidsuitkering of bijstand loopt op liggen om wellness te ontwikkelen. In opkomst zijn de

Helaas is niet iedereen die kan en wil werken in Hardenberg

lokale, biologische producten vaak direct te kopen bij de

aan het werk. In het vierde kwartaal van 2012 ontvingen bijna

agrarische producent.

1.500 mensen een werkloosheidsuitkering. Een jaar ervoor waren dat er nog geen 1.200. Ook het aantal inwoners in

Werken doen Hardenbergers vooral in de eigen

Hardenberg dat een beroep doet op bijstand laat een stijgende

gemeente

lijn zien: in 2007 waren het er ruim 500 en in 2012 zo’n 700.

Van de bijna 23.000 banen binnen de gemeentegrenzen

Daarnaast laat het aantal faillissementen in Overijssel een

worden er 14.600 vervuld door inwoners van Hardenberg

stijgende lijn zien: in 2012 gingen bijna 600 bedrijven failliet, in

zelf. Daarnaast zijn er nog eens 13.000 Hardenbergers die

vergelijking met 2007 bijna 2,5 keer zoveel. Een baan vinden

een baan buiten de gemeentegrenzen hebben. Zwolle en

is er dus niet gemakkelijker op geworden.


Bijlage 4

Inventarisatie beleidsmaatregelen uit gesprekken burgers en belanghebbenden


Woningbouwprogramma

Totaal

2013

2014

2015

2016

2017

2018

398 1879 222 407 2906

0 9 11 22 42

2 23 0 87 112

22 122 0 26 170

20 137 19 27 203

20 118 26 85 249

20 131 59 30 240

223 162 65 0 450

10 12 31

20 53 0

24 54 17

42 4 17

12 12 0

13 10 0

53

73

95

63

24

23

93 38 131

2 16 18

14 12 26

6 1 7

6 1 7

6 1 7

8 1 6

Slagharen (gemeentelijk) Slagharen (particulier) Subtotaal Slagharen

69 107 176

0 0 0

4 0 4

4 19 23

4 0 4

4 0 4

6 4 10

Balkbrug (gemeentelijk) Balkbrug (particulier) Subtotaal Balkbrug

85 55 140

0 10 10

16 10 26

5 31 36

5 9 14

5 0 5

5 0 5

Bergentheim (gemeentelijk) Bergentheim (particulier) Subtotaal Bergentheim

0 140 140

27 27

23 23

5 5

10 10

10 10

10 10

Kloosterhaar (gemeentelijk) Kloosterhaar (particulier) Subtotaal Kloosterhaar

39 20 59

0 0 0

0 0 0

3 20 23

2 0 2

2 0 2

2 0 2

Sibculo (gemeentelijk) Sibculo (particulier) Subtotaal Sibculo

21 24 45

0 0 0

0 0 0

1 24 25

2 0 1

2 0 2

2 0 2

De Krim (gemeentelijk) De Krim (particulier) Subtotaal De Krim

24 6 30

2 0 2

1 0 1

1 2 3

2 2 4

2 2 4

2 0 2

Radewijk (gemeentelijk) Radewijk (particulier) Subtotaal Radewijk

5 0 5

0 0 0

1 0 1

1 0 1

1 0 1

1 0 1

1 0 1

Schuinesloot (gemeentelijk) Schuinesloot (particulier) Subtotaal Schuinesloot

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

Mariënberg (gemeentelijk) Mariënberg (particulier) Subtotaal Mariënberg

30 0 30

1 0 1

1 0 1

2 0 2

2 0 2

4 0 4

4 0 4

Lutten (gemeentelijk) Lutten (particulier) Subtotaal Lutten

22 1 23

0 0 0

0 1 1

2 0 2

2 0 2

2 0 2

2 0 2

Bruchterveld (gemeentelijk) Bruchterveld (particulier) Subtotaal Bruchterveld

12 4 16

0 0 0

4 0 4

4 4 8

1 0 1

1 0 1

1 0 1

Overig (gemeentelijk) Overig (particulier) Subtotaal Overig

0 32 32

0 4 4

0 4 4

0 4 4

0 4 4

0 4 4

0 4 4

1021 287 2468 407 4183

15 42 78 22 157

63 0 126 87 267

75 17 286 26 404

89 36 167 27 319

61 26 147 85 319

66 59 160 30 315

Totaal regulier (gemeentelijk) 25% Woonvisie Hardenberg 2013-2020 | ‘Ruimte voor bewoners’

9,6%

22,8%

18,6%

27,9%

19,1%

21,0%

Hardenberg regulier (gemeentelijk) Hardenberg regulier (particulier) Hardenberg Centrumplan (gemeentelijk) Hardenberg Centrumplan (particulier) Subtotaal Hardenberg Dedemsvaart regulier (gemeentelijk) Dedemsvaart regulier (particulier) Dedemsvaart Centrumplan (gemeentelijk) Dedemsvaart Centrumplan (particulier) Subtotaal Hardenberg Gramsbergen (gemeentelijk) Gramsbergen (particulier) Subtotaal Gramsbergen

Totaal regulier (gemeentelijk) Totaal centrumplannen (gemeentelijk) Totaal regulier (particulier) Totaal centrumplannen (particulier) Totaal (in aantallen)

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025 2026 e.v.

20 165 57 105 347

20 80 31 25 156

20 80 19 0 119

20 80 0 0 100

20 80 0 0 100

20 80 0 0 100

20 80 0 0 100

174 694 0 0 868

16 2 0

16 2 0

144 2 0

14 2 0

14 2 0

14 2 0

14 2 0

3 0

18

18

16

16

16

16

16

3

8 1 9

8 1 9

7 1 8

7 1 8

7 1 8

7 1 8

7 0 7

0 0 0

6 4 10

6 4 10

6 4 10

6 4 10

6 4 10

6 4 10

6 4 10

1 56 57

5 0 5

5 0 5

5 0 5

5 0 5

5 0 5

5 0 5

5 0 5

14 0 14

10 10

10 10

10 10

10 10

5 5

5 5

5 5

0 0

2 0 2

2 0 2

2 0 2

2 0 2

2 0 2

2 0 2

2 0 2

20 0 20

2 0 2

2 0 2

2 0 2

2 0 2

2 0 2

2 0 2

2 0 2

0 0 0

2 0 2

2 0 2

2 0 2

2 0 2

2 0 2

2 0 2

2 0 2

4 0 4

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

4

2

2

2

2

2

2

0

4

2

2

2

2

2

2

0

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

1 0 1

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

4 4

4 4

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

68 57 186 105 416

63 31 101 25 220

62 19 97 0 178

62 0 97 0 159

62 0 92 0 154

62 0 92 0 154

62 0 91 0 153

213 0 753 0 966

16,3%

28,6%

34,8%

39,0%

40,3%

40,3%

40,5%

22,0% Woonvisie Hardenberg 2013-2020 | ‘Ruimte voor bewoners’

Bijlage 5

Inventarisatie beleidsmaatregelen uit gesprekken burgers en belanghebbenden

Toelichting

+ Positief - Negatief 0 Neutraal of niet van toepassing ? Onbekend


om ho og

om laa g Sp ira al

Ja pa n

Sp ria al

Overzicht OPTIES Woonvisie Hardenberg

+ + + - + + + + + + + + - - - - + + +

+ + + + + 0 + + + + + + + + + + + + +

0 + 0 + 0 0 0 - + + + + 0 0

+

+

+

- + + + + + + + + - + + +

+ + + + + + + + + + + + +

+ + + 0 + + 0 0 -

Werk maken 34 Lokale aannemers inhuren voor nieuwbouw (wel marktconform) 35 Positionering duurzame gemeente uitbreiden en zo expertise in bouw laten groeien 36 Expertise duurzaamheid exporteren 37 Woningen van lagere kwaliteit bouwen (lagere bouwkosten) 38 Woningen voor beperkte levensduur bouwen (tijdelijk) 39 Bevorderen IFD-bouwen (industrieel, flexibel, demontabel) 40 Verlagen grondprijzen 41 Verlagen bouwrijpmaakkosten 42 Versoepelen regelgeving zodat zelf (af)bouw goedkoper / makkelijker is 43 Bevorderen te blijven investeren in de woning (herontwikkeling, duurzaam, innovatie) 44 Geven van actieve rol aan bewoners bij ontwikkeling, inrichting en onderhoud wijk 45 Aantrekken werkgelegenheid zodat er economisch vertrouwen ontstaat 46 Aanbieden van voldoende werkervaringsplaatsen aan jongeren

+ + + - - - - + + + + + 0

+ + + - + + + + + + + + +

0 + + + + + + +

Voorzieningen 47 Blijvend ondersteunen ontmoetingsplaatsen door gemeente 48 Ondersteunen sportmogelijkheden 49 Ontwikkelen passend WMO-beleid (thuiszorg) 50 Gezondheidscentrum (huisarts) in de buurt behouden 51 Ontwikkelen nieuwe zorgconcepten in diverse gradaties 52 Stimuleren van slimme combinaties van voorzieningen 53 Bevorderen naoberschap 54 Bevorderen dagelijkse boodschappen lokaal doen

- + + + + + + +

0 + + + + + + +

+ + + + + +

Nummer

Zie ook

Optie

Toekomstige vraag 1 Tering naar de nering zeten door bewoners 2 Vraag van bewoner centraal stellen bij wonen en woningbouw 3 Werkgelegenheid in stand houden / bevorderen (eerst werk, dan wonen) 4 Aanleg glasvezel ivm werk én wonen (zorg/zzp/etc) 5 Toestaan van (meer vormen van) inwoning 6 Toestaan dubbele woning 7 Realiseren van kamers (kamerbewoning) 8 Uitstroom jongeren beperken 9 Uitstroom buiten gemeente werkenden Hardenberg beperken 10 Instroom in gemeente Hardenberg werkenden (afkomstig uit andere gemeente) stimuleren 11 Instroom oud-Hardenbergs stimuleren 12 Instroom anderen stimuleren 13 Bouwen seniorenwonigen 14 Bouwen levensloopbestendige woningen 15 Bouwen wonen met zorg (in de buurt) / aanleunwoningen 16 Bouwen combinatiewoningen voor meerdere gezinnen 17 Ontwikkelen huur/koopproducten 18 Slopen vrijstaande woningen 19 Slopen twee-onder-één-kapwoningen Doelgroepen 20 Bevorderen verkoop woningen van senioren / babyboomers (ivm zorgvraag / WMO) (niet bedoeld wordt: subsidering vanuit gemeente) 21 13 Bouwseniorenwoningen 22 Bevorderen vroegtijdige aanleg van zorgvoorzieningen / domotica 23 Bevorderen dienstverlening aan huis door gemeenschap 24 5 Toestaan van inwoning (jonge gezinnen bij ouders) 25 Ontwikkelen meer mogelijkheden voor oudere generaties om de jongere te ondersteunen 26 17 Ontwikkelen huur / koopproducten 27 Bouwen kleinere woningtypen voor starters 28 Transformeren bestaande panden naar kleine woningen (gestapeld) 29 Bouwen nieuwe stijl HAT-eenheden (samen op kamers) 30 Vergemakkelen financiering, o.a. door starterslening 31 Bevorderen spaarzaamheid en zuinigheid en onderlinge solidariteit 32 Realiseren goede schuldsanering 33 Realiseren woonvoorziening bij gedwongen huisverkoop en schuldsanering


Optie

55 Oprichten cooperatie boodschappen lokaal doen 56 Onderzoeken rol cooperaties in gemeenschappen om eigen voorzieningen op te zetten / in stand te houden 57 4 Aanleg glasvezel ivm werk én wonen (zorg / zzp / etc) Ontwikkellocaties 58 Alleen ontwikkelen op basis van behoefte 59 Voortdurend monitoren woonbehoefte (inclusief direct contact (potentiële) klanten) 60 Voortdurend monitoren aanbod van woningen 61 Regiefunctie geven aan de gemeente (coordinatie, prioriteitsstelling) 62 Kleinschalig ontwikkelen 63 Sturen op cash flow bij ontwikkellocaties 64 Uitnodigen voor regulier overleg (belanghebbenden): gemeente, ontwikkelaars, bouwers, makelaars en corporaties 65 Uitnodigen voor aanschuiven in overleg waar nodig: financiers 66 Uitnodigen voor overleg waar nodig (behoeftepeiling e.d.): bewoners 67 Uitvoeren centrum- en herontwikkelingslocaties (Krusebrink, station, Brink) 68 Eerst afmaken huidige projecten 69 Niet alleen grote locaties ontwikkelen, maar ook kleine in het buitengebied 70 Braakliggende gronden netjes maken 71 Tijdelijk herbestemmen braakliggende gronden Herontwikkeling 72 Opstellen risicokaart van kwetsbare wijken in gemeente Hardenberg 73 Zorgen voor sociale cohesie, saamhorigheid en wijkopbouw 74 Tegengaan achteruitgang wijken gebouwd tot jaren ‘80 (slechte kwaliteit woningen) 75 Tegengaan achteruitgang rond braakliggende (bouw)gronden 76 71 Tijdelijke oplossingen vinden voor braakliggende (bouw)gronden 77 Herontwikkelen van Dedemsvaart: Magnolia, Oranjebuurt, Vogelbuurt, Brink, gezondheidspark, rond Clara Feyoena Heem 78 Verbeteren niveau openbare ruimte in Baalder 79 Toevoegen van aanleunwoningen in Gramsbergen 80 Tegengaan kwetsbaarheid De Norden (hoe niet genoemd) 81 Tegengaan kwetsbaarheid buitendorpen als De Krim en Lutten (hoe niet genoemd) 82 Opstellen prioritering herontwikkelingslocaties 83 Verloederende locaties vooruitlopend op definitieve herontwikkelingsplannen alvast slopen 84 Overnemen herontwikkelingsplannen van planontwikkelaar door gemeente en corporaties en plannen uitvoeren 85 Aanbrengen balans tussen herontwikkeling en nieuwe ontwikkelingen (ivm kostendragers) 86 Inzetten leegstaande panden als (opslag)ruimte voor webwinkels 87 Herbestemmen langleegstaande winkelruimte (o.a. woonruimte voor starters of groepen als ex-gevangenen, ex-verslaafden) 88 Verplichten tot sloop van winkelruimte i.g.v. verpaupering 89 Stimuleren concentratie detailhandel in Julianastraat-Zuid, Dedemsvaart 90 Eigenaar stimuleren tot gebruik oude pand Super de Boer, Dedemsvaart 91 Minder aantrekkelijk maken van nieuwbouw op bedrijfsterreinen (duurder maken) 92 Aantrekkelijker maken gebruik bestaande panden op bedrijfsterreinen door breder gebruik, waaronder wonen 93 Meer ruimte geven aan MKB en lichte bedrijven binnen de bebouwde kom 94 Faciliteren kantoor aan huis houden Duurzaamheid 95 Verduurzamen bestaande voorraad met bestaande / beproefde materialen (ivm gemiddelde leeftijd woning 40 jaar) 96 Inzicht geven in kosten / opbrengsten en mogelijkheden van verduurzamen bestaande woningen 97 Subsidieren duurzame materialen (dubbel glas, spouwmuurisolatie, etc.) 98 Ontwikkelen goedkope financiering duurzame (ver)bouw 99 Organiseren gezamenlijke inkoopacties van zonnepanelen, isolatie, etc. 100 Onderzoeken mogelijkheden tot gebruik restwarmte 101 Realiseren nieuwbouw met duurzame materialen en lage epc 102 Ontwikkelen nieuwbouw die tzt ook anders bewoond kan worden (à la duplexwoningen) 103 Ontwikkelen nieuwbouw in duurzame stedenbouwkundige structuur


om ho og

om laa g

Sp ria al

Zie ook

Ja pa n

Nummer

Sp ira al


+ +

+ +

0 0

-

+

+

+ + + + + + +

+ + + + + + +

+ + + + +

+ + ? ? - + +

+ + ? + ? + +

+ + ? + + 0 0

+ + ? + + ?

+ + ? + + ?

+ + ? 0 0 ?

? ? ? ? + ? ?

? ? ? ? + ? ?

? ? ? ? + ? ?

0 + +

+ + +

+ + +

? ? + + -

? ? + + +

? ? + 0 -

+ +

0 +

+

+

+

+

+ - + + + 0 0 0

+ + + + + + + +

+ 0 + + + + +

104

om ho og

om laa g

Optie

Ontwikkelen sociale duurzaamheid (sociale cohesie, naoberschap, mix leeftijden)

+

+

+

+

+

0

+ + + + + +

+ + + + + +

+ 0 + 0

+ + ? + + + + + ? + +

+ + ? + + + + + ? + +

+ + ? + + + + 0 ? 0 +

? + + + +

? + + + +

? + + +

+ +

+ +

+ +

+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + +

+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + +

+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + +

+ + + +

+ + + +

+ + + +

Rollen 105 Duidelijk maken dat de tering naar de nering gezet moet worden door gemeente en dat dit keuzes maken betekent 106 Ambities over niveau van Hardenberg niet te hoog stellen of naar beneden bijstellen 107 Rol gemeente veranderen naar faciliterend (niet ‘regelgeving en handhaving’) 108 Focus (van corporaties) richten op bestaande voorraad 109 1 Woonambities (van burgers) naar beneden bijstellen 110 Burgers doordringen van noodzaak van zelfredzaamheid en dus vooruit te kijken en daarop te anticiperen 111 Opzetten brede samenwerking om belanghebbende partijen bij elkaar te brengen en dingen mogelijk te maken (regie en afspraken maken) Flexibiliteit 112 Handhaven als je ook regels stelt 113 Handhaven volgens gelijkheidsbeginsel 114 Eenvoudigere procedure om bestemmingsplan te wijzigen 115 Minder gedetailleerd bestemmen (meer ruimte bij ontwikkelen om in te spelen op behoefte) 116 Bestemmen middels globaal eindplan (bij nieuwe ontwikkelen) 117 Werken met regieplannen i.p.v. beeldkwaliteitsplannen (zoals Norden?) 118 Ontwikkelen ruimtelijk beleid en bestemmingsplannen die eenvoudiger te begrijpen zijn voor de burger 119 71 Tijdelijke bestemmingen mogelijk maken bij niet realiseren van definitieve bestemming 120 In beheersverordeningen meer toestaan 121 5 (Tijdelijk) toestaan inwoning in kleine kernen en buitengebieden 122 Beperkingen flexibiliteit duidelijk maken (bedrijven in woonwijken, rechten via woningbouwprogramma, rechtszekerheid, financieel) 123 Behouden van beperkte mate van gemeentelijke sturing bij private ontwikkelingen 124 Ontwikkelen van dynamische plannen en visies (inclusief woonvisie) 125 62 Kleine plannen ontwikkelen 126 66 Communiceren met burgers om inzicht in wensen en behoeften te krijgen 127 Samendenken met burgers om beleid e.d. te ontwikkelen, via avonden, De Toren, digitaal, PB

Sp ria al

Zie ook

Ja pa n

Nummer

Sp ira al


Altijd goed om te doen 2 Vraag van bewoner centraal stellen bij wonen en woningbouw 20 Bevorderen verkoop woningen van senioren / babyboomers (ivm zorgvraag / WMO) (niet bedoeld wordt: subsidiering vanuit gemeente) 22 Bevorderen vroegtijdige aanleg van zorgvoorzieningen / domotica 23 Bevorderen dienstverlening aan huis door gemeenschap 25 Ontwikkelen meer mogelijkheden voor oudere generaties om de jongere te ondersteunen 28 Transformeren bestaande panden naar kleine woningen (gestapeld) 35 Positionering duurzame gemeente uitbreiden en zo expertise in bouw laten groeien 36 Expertise duurzaamheid exporteren 41 Verlagen bouwrijpmaakkosten 43 Bevorderen te blijven investeren in de woning (herontwikkeling, duurzaam, innovatie) 44 Geven van actieve rol aan bewoners bij ontwikkeling, inrichting en onderhoud wijk 49 Ontwikkelen passend WMO-beleid (thuiszorg) 50 Gezondheidscentrum (huisarts) in de buurt behouden 51 Ontwikkelen nieuwe zorgconcepten in diverse gradaties 52 Stimuleren van slimme combinaties van voorzieningen 53 Bevorderen naoberschap 54 Bevorderen dagelijkse boodschappen lokaal doen 58 Alleen ontwikkelen op basis van behoefte 59 Voortdurend monitoren woonbehoefte (inclusief direct contact (potentiele) klanten) 60 Voortdurend monitoren aanbod van woningen 61 Regiefunctie geven aan de gemeente (coordinatie, prioriteitsstelling) 64 Uitnodigen voor regulier overleg (belanghebbenden): gemeente, ontwikkelaars, bouwers, makelaars en corporaties 65 Uitnodigen voor aanschuiven in overleg waar nodig: financiers 66 Uitnodigen voor overleg waar nodig (behoeftepeiling e.d.): bewoners 72 Opstellen risicokaart van kwetsbare wijken in gemeente Hardenberg 73 Zorgen voor sociale cohesie, saamhorigheid en wijkopbouw


Optie

82 Opstellen risicokaart van kwetsbare wijken in gemeente Hardenberg 86 Inzetten leegstaande panden als (opslag)ruimte voor webwinkels 87 Herbestemmen langleegstaande winkelruimte (o.a. woonruimte voor starters of groepen als ex-gevangenen, ex-verslaafden) 90 Eigenaar stimuleren tot gebruik oude pand (Super de Boer, Dedemsvaart) 94 Faciliteren kantoor aan huis houden 95 Verduurzamen bestaande voorraad met bestaande / beproefde materialen (ivm gemiddelde leeftijd woning 40 jaar) 96 Inzicht geven in kosten / opbrengsten en mogelijkheden van verduurzamen bestaande woningen 99 Organiseren gezamenlijke inkoopacties van zonnepanelen, isolatie, etc. 100 Onderzoeken mogelijkheden tot gebruik restwarmte 104 Ontwikkelen sociale duurzaamheid (sociale cohesie, naoberschap, mix leeftijden) 108 Focus (van corporaties) richten oop bestaande voorraad 110 Burgers doordringen van noodzaak van zelfredzaamheid en dus vooruit te kijken en daarop te anticiperen 112 Handhaven als je ook regels stelt 113 Handhaven volgens gelijkheidsbeginsel 118 Ontwikkelen ruimtelijk beleid en bestemmingsplannen die eenvoudiger te begrijpen zijn voor de burger 122 Beperkingen flexibiliteit duidelijk maken (bedrijven in woonwijken, rechten via woningbouwprogramma, rechtszekerheid, financieel) 124 Ontwikkelen van dynamische plannen en visies (inclusief woonvisie) 126 66 Communiceren met burgers om inzicht in wensen en behoeften te krijgen 127 Samendenken met burgers om beleid e.d. te ontwikkelen, via avonden, De Toren, digitaal. PB

om ho og

om laa g

Sp ria al

Zie ook

Ja pa n

Nummer

Sp ira al

Altijd goed om te doen

+ + +

+ + +

+ + +

+ + +

+ + +

+ + +

+ + + + + + + + + +

+ + + + + + + + + +

+ + + + + + + + + +

+ + +

+ + +

+ + +

+ + +

+ + +

+ + +

+ + +

+ + +

+ + +

+ + + + + + + + + +

+ + + + + + + + + +

+ + + + + + + + + +

+ + + + + + + + + + + + + + +

+ + + + + + + + + + + + + + +

+ + + 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

+ +

+ +

0 0

Spiraal omlaag en Japan-scenario, en neutraal in Spiraal omhoog 82 Opstellen risicokaart van kwetsbare wijken in gemeente Hardenberg 86 Inzetten leegstaande panden als (opslag)ruimte voor webwinkels 87 Herbestemmen langleegstaande winkelruimte (o.a. woonruimte voor starters of groepen als ex-gevangenen, ex-verslaafden) 90 Eigenaar stimuleren tot gebruik oude pand (Super de Boer, Dedemsvaart) 94 Faciliteren kantoor aan huis houden 95 Verduurzamen bestaande voorraad met bestaande / beproefde materialen (ivm gemiddelde leeftijd woning 40 jaar) 96 Inzicht geven in kosten / opbrengsten en mogelijkheden van verduurzamen bestaande woningen 99 Organiseren gezamenlijke inkoopacties van zonnepanelen, isolatie, etc. 100 Onderzoeken mogelijkheden tot gebruik restwarmte 104 Ontwikkelen sociale duurzaamheid (sociale cohesie, naoberschap, mix leeftijden) 108 Focus (van corporaties) richten oop bestaande voorraad 110 Burgers doordringen van noodzaak van zelfredzaamheid en dus vooruit te kijken en daarop te anticiperen 112 Handhaven als je ook regels stelt 113 Handhaven volgens gelijkheidsbeginsel 118 Ontwikkelen ruimtelijk beleid en bestemmingsplannen die eenvoudiger te begrijpen zijn voor de burger 122 Beperkingen flexibiliteit duidelijk maken (bedrijven in woonwijken, rechten via woningbouwprogramma, rechtszekerheid, financieel) 124 Ontwikkelen van dynamische plannen en visies (inclusief woonvisie) 126 66 Communiceren met burgers om inzicht in wensen en behoeften te krijgen 127 Samendenken met burgers om beleid e.d. te ontwikkelen, via avonden, De Toren, digitaal. PB 1 Tering naar de nering zetten door bewoners 3 Werkgelegenheid in stand houden / bevorderen (eerst werk, dan wonen) 5 Toestaan van (meer vormen van) inwoning 7 Realiseren van kamers (kamerbewoning) 18 Slopen vrijstaande woningen 19 Slopen twee-onder-één-kapwoningen 24 5 Toestaan van inwoning (jonge gezinnen bij ouders) 31 Bevorderen spaarzaamheid en zuinigheid en onderlinge solidariteit 32 Realiseren goede schuldsanering 34 Lokale aannemers inhuren voor nieuwbouw (wel marktconform) 55 Oprichten cooperatie voor exploitatie supermarkt 56 Onderzoeken rol cooperaties in gemeenschappen om eigen voorzieningen op te zetten / in stand te houden 70 Braakliggende gronden netjes maken 71 Tijdelijk herbestemmen braakliggende gronden


75 76 71 91 98 105 109 1 111 119 71 121 5

Optie

Tegengaan achteruitgang rond braakliggende (bouw)gronder Tijdelijke oplossingen vinden voor braakliggende (bouw)gronder Minder aantrekkelijk maken van nieuwbouw op bedrijfsterreinen (duurder maken) Ontwikkelen goedkope financiering duurzame (ver)bouw Duidelijk maken dat de tering naar de nering gezet moet worden door gemeente en dat dit keuzes maken betekent Woonambities (van burgers) naar beneden bijstellen Opzetten brede samenwerking om belanghebbende partijen bij elkaar te brengen en dingen mogelijk te maken (regie en afspraken maken) Tijdelijke bestemmingen mogelijk maken bij niet realiseren van definitieve bestemming (Tijdelijk) toestaan inwoning in kleine kernen en buitengebieden

om ho og

om laa g

Sp ria al

Zie ook

Ja pa n

Nummer

Sp ira al

Spiraal omlaag en Japan-scenario, en neutraal in Spiraal omhoog

+ + + + +

+ + + + +

0 0 0 0 0

+ +

+ +

0 0

+ +

+ +

0 0

+ + + + + + + + + + + + + + + + +

+ + + + + + + + + + + + + + + + +

- - - - - - - - - - - - -

0 0 0 0 0

+ + + + +

+ + + + +

+ +

0 0

0 -

- - - - - - - - - - - - - -

+ + + + + + + + + + + + + +

+ + + + + + + + -

-

-

-

Goed in Spiraal omlaag-scenario of Japan-scenario, niet aan te raden in Spiraal omhoog 8 Uitstroom jongeren beperken 9 Uitstroom buiten gemeenten werkenden Hardenbergs beperken 10 Instroom in gemeente Hardenberg werkenden (afkomstig uit andere gemeente) stimuleren 11 Instroom oud-Hardenbergers stimuleren 12 Instroom anderen stimuleren 17 Ontwikkelen huur / koopproducten 26 17 Ontwikkelen huur / koopproducten 29 Bouwen nieuwe stijl HAT-eenheden (samen op kamers) 33 Realiseren woonvoorziening bij gedwongen huisverkoop en schuldsanering 42 Versoepelen regelgeving zodat zelf(af)bouw goedkoper / makkelijker is 45 Aantrekken werkgelegenheid zodat er economisch vertrouwen ontstaat 48 Ondersteunen sportmogelijkheden 62 Kleinschalig ontwikkelen 63 Sturen op cash flow bij ontwikkellocaties 106 Ambities over niveau van Hardenberg niet te hoog stellen of naar beneden bijstellen 107 Rol gemeente veranderen naar faciliterend (niet ‘regelgeving en handhaving’) 125 62 Kleine plannen ontwikkelen

Goed in Japan-scenario en Spiraal omhoog, neutraal in Spiraal omlaag-scenario 46 Aanbieden van voldoende werkervaringsplaatsen aan jongeren 85 Aanbrengen balans tussen herontwikkeling en nieuwe ontwikkelingen (ivm kostendragers) 101 Realiseren nieuwbouw met duurzame materialen en lage epc 102 Ontwikkelen nieuwbouw die tzt ook anders bewoond kan worden (à la duplexwoningen) 103 Ontwikkelen nieuwbouw in duurzame stedenbouwkundige structuur

Goed in Spiraal omlaag-scenario, neutraal in Japan-scenario of Spiraal omhoog 6 93

0 0

Toestaan dubbele bewoning Meer ruimte geven aan MKB en lichte bedrijven binnen de bebouwde kom

Goed in Japan-scenario, maar niet aan te raden in Spiraal omlaag 4 13 14 15 16 21 27 30 38 39 40 57 92 97

0 Aanleg glasvezel ivm werk én wonen (zorg / zzp / etc.) 0 Bouwen seniorenwoningen 0 Bouwen levensloopbestendige woningen 0 Bouwen wonen met zorg (in de buurt) / aanleunwoningen 0 Bouwen combinatiewoningen voor meerdere gezinnen 13 Bouwen seniorenwoningen 0 Bouwen kleinere woningtypen voor starters 0 Vergemakkelijken financiering, o.a. door starterslening 0 Woningen voor beperkte levensduur bouwen (tijdelijk) 0 Bevorderen IFD-bouwen (industrieel, flexibel, demontabel) 0 Verlagen grondprijzen 4 Aanleg glasvezen ivm werk én wonen (zorg / zzp / etc.) 0 Aantrekkelijker maken gebruik bestaande panden op bedrijfsterreinen door breder gebruik, waaronder wonen 0 Subsidieren duurzame materialen (dubbel glas, spouwmuurisolatie, etc.)

Nooit aan te raden 37

0

Woningen van lagere kwaliteit bouwen (lagere bouwkosten)


Colofon Opdracht Woonvisie Hardenberg

Datum December 2012 - oktober 2013

Opdrachtgever Gemeente Hardenberg, Wethouder D. Prinsse

De woonvisie is opgesteld in samenwerking met de Provincie Overijssel en beide woningstichtingen Beter Wonen Vechtdal en De Veste.

Externe begeleiding Paul de Ruijter Iris van Veen Saskia Stolk Jolanda van Heijningen

De Ruijter Strategie B.V. Molenweg 32, 1182 CL Amstelveen Tel. (020) 625 02 14 www.deruijter.net

www.hardenberg.nl Woonvisie Hardenberg 2013-2020 | ‘Ruimte voor bewoners’

Concept Woonvisie Hardenberg Ruimte voor bewoners. bijlagen. Woonvisie Hardenberg Ruimte voor bewoners

Recommend Documents