06
Thema Transformeren en herontwikkelen
Roofs & the City www.cityroofs.nl
September 2014
Ir. Sjoerd M.X. Berghuis, Klunder Architecten
02
Volg ons ook op
De toekomst van de stad
03
Het dak als ontmoetingsplek
04
Het dak inspireert
06
Kwaliteit biedt kansen voor appartementen
07
Cityroofs project: Eindhoven
08
Transformeren, renoveren, herontwikkelen Stedelijke gebiedsontwikkeling staat tegenwoordig niet meer in het teken van groei en nieuwbouw, maar de focus ligt op transformatie, renovatie en herontwikkeling. Enerzijds omdat er een overschot is aan leegstaande winkels en kantoorpanden, anderzijds om verouderde wijken en verpauperde gebouwen te upgraden en weer aantrekkelijk te maken. Gebouwen en gebieden voldoen niet meer aan de huidige vraag en al helemaal niet meer aan de toekomstige. De toekomstige, leefbare stad vraag om variatie en keuzemogelijkheden, waarin voor iedereen iets te vinden is. Om een blijvend aantrekkelijk woon- en leefmilieu in de stad te creëren is verandering nodig. Die verandering is makkelijker gezegd dan gedaan. Er moet rekening worden gehouden met vele factoren zoals financiering, infrastructuur, bodemgebruik, sociaaleconomische groepen, huidige bewoners en/of bedrijven. Bovendien gaat de functie van het gebied veranderen; waar het voorheen misschien een industrieterrein was, gaat het nu een woon-, werk- en winkelgebied worden. Naast (meer) woningen, moet er plek zijn voor parkeren en groene, commerciële en culturele voor zieningen. Meerdere functies in één project leveren meer kansen op voor het slagen van de transformatie. De kans van slagen wordt ook vergroot door een samenwerking tussen eigenlijk alle partijen: gemeente, ontwikkelaar, architect, bouwer en toekom-
stige bedrijven en bewoners. Allemaal hebben ze belang bij een leefbare en welvarende wijk. Om alle functies, eisen en wensen te combineren, moet er goed gekeken worden naar de indeling van het aan te pakken gebied. Een combinatie van hoog- en laagbouw kan hierbij een sleutelrol spelen. Hiermee is het mogelijk om op kleine oppervlaktes toch veel en bovendien een variëteit aan woningen te realiseren. Door een mix van koop- en huurwoningen, kleine en grote appartementen, lofts, woon-werkateliers en commerciële ruimtes te bouwen, maak je een gebouw dat geschikt is voor allerlei bewoners: ouderen, alleenstaanden,
gezinnen, zzp’ers, kunstenaars. Om hierbij ook buitenruimtes, groenvoorzieningen en parkeergelegenheid te creëren biedt het dak uitkomst. Bij complexen waar zich op de begane grond winkels en bedrijven bevinden met daarboven verschillende woningen, kan het dak van de winkels ingericht worden als buitenruimte. Zo ontstaat er voor de bewoners een terras, tuin of parkeergedeelte. Op deze manier wordt er optimaal gebruik gemaakt van de ruimte en is het mogelijk om een gevarieerde leefomgeving in een stedelijk gebied te maken.
‘‘Om alle functies, eisen en wensen te combineren, moet er goed gekeken worden naar de indeling’’ Voorbeelden van binnenstedelijke herontwikkeling zijn bijvoorbeeld te vinden in Eindhoven. Zo is het voormalige Philipsterrein Strijp S getransformeerd tot een levendige wijk voor creatieve en culturele activiteiten, wonen en
werken. Iets kleinschaliger is het project op de voormalige locatie van een winkelcentrum in het noorden van Eindhoven. Een verouderd winkelcentrum heeft hier plaatsgemaakt voor een gloednieuw woonwinkelcomplex (zie project op pagina 8). Verder worden, ten noorden van het station, station het Vredesplein en omgeving getransformeerd tot een verrassend nieuw woongebied, waarbij arbeiderswoningen uit 1918 ruimte maken voor 450 koop- en huurwoningen en appartementen. Hierbij wordt tevens het parkeerprobleem aan gepakt en is er aandacht voor meer groen in de wijk. Ook wordt hierbij het gebruik van het dak niet vergeten: zo wordt het dak van een ondergrondse parkeergarage ingericht als fraaie openbare ruimte. Op een andere plek binnen dit project hebben de daken uit zowel esthetische als functionele over wegingen een groene invulling gekregen, onder andere omdat groen in de wijk één van de dragers van het plan is. Hiermee zijn er voor diverse bewoners, die niet de beschikking hebben over een tuin op maaiveld, alsnog buitenruimtes met een optimale privacy gecreëerd.
Ir. Sjoerd M.X. Berghuis Architect en directeur Klunder Architecten
Column
De verscholen gevel Experts in elevated landscapes
Pagina 2
De verscholen gevel Wie kent ze niet, de foto’s van verscholen daktuinen? Intieme wereldjes tussen dakpannen, grinddaken en schoorstenen. Af en toe gepresenteerd aan de straat door een nauwelijks zichtbaar boompje of parasol. Of juist in vol ornaat gepresenteerd aan haar hogere buren welke met enig gêne of wellicht juist jaloezie, het privéwereldje bewonderen. Wereldjes die nog niet lang geleden alleen via luchtfoto’s of televisieprogramma’s als ‘Nederland van Boven’ aan het grote onwetende publiek werden getoond en nu zelfs door onder andere Google Earth voor iedereen geen geheimen meer kent. Deze werelden, of in de terminologie van vakidioten: daklandschappen, hebben mij altijd al gefascineerd. Robert de Niro in Godfather II, die vluchtend na zijn eerste moord rent over de daken van New York. Of recenter in The Bourne Ultimatum waar Jason Bourne op het dak achtervolgt wordt door de politie. Maar ook daken voor geheime smokkelroutes of voor geheime afspraakjes met je buurmeisje om te genieten van de sterren. Zelfs Superman maakte indruk op Lois Lane door haar mee te nemen naar het dak van de Herald Tribune. Pas later nam die uitslover haar mee vliegen. Kortom, er is voor velen een wereld open gegaan die mij sinds mijn jeugd al intrigeerde. Het kon dan ook niet anders dan dat ik in mijn praktijk als architect het dak als een te ontwerpen vijfde gevel ben gaan zien. Een gevel voor zowel het publieke domein als het openbare. Soms verborgen en dan weer op een voyeuristische wijze zich tonend aan de directe buren. Daken met terrassen, bomen, wildflowers, moestuintjes, tomatenkastjes en zelfs een heel berkenbos. Niks is te gek of we verzinnen het. Niet alleen maar vanwege de huidige populaire duurzame aspecten als ‘waterberging’ en ‘flora en fauna’, maar gewoon omdat het een ongekend fantastisch woon- en werkklimaat biedt. Zelfs bij beperkte budgetten, waar we in deze tijd mee te maken hebben, is met minimale middelen een unieke wereld te creëren. Zo hebben we in Zoetermeer een patiodorp gemaakt die met glooiende daken aansluit op haar omgeving. Er is zo een beeld ontstaan van een ‘opgetild groen tapijt’. Door de stedenbouwkundige destijds een ‘Teletubbiedorp’ genoemd. Voor mij een compliment dus! Wonen zoals een kind het wil en voelt! In dit dak zijn patio’s aangebracht als privébuitenruimten en lichtbronnen naar de aansluitende woon- en slaapkamers . Het dak is uiteraard het domein geworden van de bewoners en is bebouwd met dakstudio’s en tomatenkastjes.
“Zelfs bij beperkte budgetten, waar we in deze tijd mee te maken hebben, is met minimale middelen een unieke wereld te creëren.”
2
Cityroofs
In het centrum van Rotterdam naast de Laurenskerk, hebben we in een groot stedelijk woonblok van 231 woningen op een ondergrondse parkeergarage een bos laten aanbrengen van 100 reeds halfvolgroeide berken. Binnenkomend vanaf de kille en verharde Binnenrotte, stap je werkelijk een ongekend natuurgebied binnen. Tevens in Rotterdam, tegenover de Laurenskerk, zijn we bezig met twee woongebouwen voor studenten die voorzien worden van collectieve terrassen, moestuinen en een voor diverse gelegenheden te gebruiken plantenkas. Dit alles grotendeels zichtbaar voor het winkelend publiek, zodat ik hopelijk anderen kan besmetten met de verwondering die ik van jongs af aan al heb voor daktuinen.
De toekomst van de stad De stad is een dynamische plek. Dynamisch vanwege de concentratie van mensen die als bewoner, werk nemer, toerist of recreant in de stad verblijven en zich verplaatsen. Dynamisch ook omdat de stad zichzelf voortdurend opnieuw blijft uitvinden. De stad van nu is niet meer de stad van dertig jaar geleden. Op dezelfde plek bevinden zich andere gebouwen en andere functies. De stad van de toekomst moet zichzelf blijven uitvinden en zichzelf blijven vernieuwen om de veranderende en aanhou dende stroom mensen te kunnen blijven faciliteren. De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) is op zoek gegaan naar de kracht van de steden en naar wegen om deze kracht verder te ontwikkelen, beter te benutten en te mobiliseren. De raad stelt dat steden steeds belangrijker worden in de mondiale economie. Met overwegend middelgrote steden beschikt Nederland over onvoldoende agglomeratiekracht om goed mee te kunnen doen in de internationale concurrentie. Verder is er in steden steeds meer maatschappelijk initiatief van bewoners en ondernemers. Dit is van invloed op hoe partijen in de stad zich tot elkaar verhouden. Beide ontwikkelingen dwingen ons tot een fundamenteel andere kijk op steden. De raad geeft op vier onderdelen advies om de kracht van de stad te benutten. Ten eerste moet zelforganisatie van de stad gefaciliteerd worden. Dat wil zeggen dat maatschappelijke initiatieven van burgers, bedrijven en organisaties benut en gesteund moeten worden, waarbij
belemmeringen door de overheid weg genomen moeten worden. Door het samen beginnen van bijvoorbeeld stadstuinen of ontmoetingsplekken wordt vorm gegeven aan de stad en haar stedelijkheid. Samen tuinieren bijvoorbeeld versterkt de sociale cohesie in multiculturele wijken. Er ontstaan nieuwe ontmoetingsplekken. Dit kan vanuit sociaal oogpunt relevant zijn voor de toekomst van de stad. Een tweede kracht voor de stad van de toekomst is het benutten van het bestaande. Minder nieuwbouw en meer transformatie. Transformatie is van alle tijden: steden en stedelijke omgevingen worden voortdurend aangepast aan de eisen van de tijd en aan veranderende behoeften en wensen van gebruikers. De verschijningsvorm van transformatie is de laatste jaren echter aan het veranderen. De huidige economische en bevolkings ontwikkelingen zet aan tot een andere manier van omgaan met de ruimte en tot meer aandacht geven aan de kwaliteit van
het bestaande. Grootschalige sloop en nieuwbouw maken plaats voor selectiviteit, adaptiviteit, hergebruik en kleinschalige projecten. Transformatie moet volgens de raad als trekpaard voor ontwikkeling worden gezien. Ook is, volgens de raad, complementariteit het sleutelwoord voor Nederland om mee te doen in de mondiale concurrentiestrijd. Dat wil zeggen dat steden moeten uitgaan van hun eigen kwaliteit en dat wat ze niet hebben kunnen ze ‘lenen bij de buren’. Juist de diversiteit aan kwaliteiten in en tussen regio’s maakt de stad op de toekomst voorbereid, mits deze goed verbonden is met andere regio’s en met andere partijen. Als laatste is, om al deze krachten van de stad te benutten, een goed bestuur nodig.
Goed bestuur houdt onder andere in dat wordt ingezet op goede samenwerkings relaties. Regionaal samenwerkende gemeenten zijn de dragers van de toekomst. In het advies ‘De toekomst van de stad: de kracht van nieuwe verbindingen’ kunt u de zoektocht volgen naar de kracht van de steden. Het advies is op 23 april jl. aan geboden aan minister Blok voor Wonen en Rijksdienst en minister Schultz van Haegen van Infrastructuur en Milieu. De raad is ervan overtuigd dat als deze aanbevelingen opgevolgd worden, er een nieuwe manier gevonden kan worden voor hoe mensen in de stad samenleven en samenwerken. Bron: www.rli.nl
Ir. Sjoerd M.X. Berghuis architect stedenbouwkundige, directeur Klunder Architecten
Klant aan het woord Frank Janssen, Van Hoek Dakbedekkingen BV
Cityroofs ontzorgt “We weten eigenlijk niet beter dan dat wij sinds jaar en dag zaken doen met Zoontjens als het gaat om tegelwerk op het dak. Toen Cityroofs op de markt kwam voor ook de overige dakafwerkingen, was een samenwerking eigenlijk niet meer dan logisch. Voor dak bedekkingen zijn klanten bij ons aan het goede adres, maar de dakafwerking laten we graag over aan de partijen met speci fieke vakkennis. Sinds enkele
jaren is dan ook zo dat er eigenlijk geen enkel project de revue passeert zonder dat er een medewerker van Cityroofs naar heeft gekeken. Door de specifieke technische kennis weten zij ons te ontzorgen. Met name op ‘groene’ vragen hebben wij zelf niet altijd direct een antwoord paraat. En steeds vaker komen er ook ver zoeken voor aanvullende zaken, zoals bestrating en meubilair. We zijn blij dat we in Cityroofs een partner hebben gevonden die alle
kennis in huis heeft. Op basis van het wederzijdse vertrouwen, kunnen wij projecten laten uit voeren naar de wens van onze opdrachtgever, zonder al te veel bemoeienis van onze eigen mede werkers. In vele gevallen leidt dit naar een prettige samenwerking en een goed resultaat. Bij een project in Hilvarenbeek bijvoor beeld, werden wij door de aan nemer gevraagd om de dak constructie mede te engineeren. De opdrachtgever had zelf
bedacht om het oorspronkelijke centrale groendak te vervangen door een kunstgrasmat. Echter was daarbij niet nagedacht over de stabiliteit, windvastheid en brandeisen van het dak. Cityroofs heeft, met behulp van haar leveranciers, een systeem aangeboden dat aan alle kriti sche eisen kon voldoen. Zo hebben we samen een prachtig werk opgeleverd.”
Experts in elevated landscapes
3
Het dak als ontmoetingsplek Als bestaande bouw plaatsmaakt voor vernieuwing, dan moet de uitstraling en architectuur van het nieuwe gebouw niet alleen aansluiten bij de omgeving, maar ook bij de sfeer en manier van leven van de bewoners. In een wijk waar de binding tussen de bewoners groot is, is het van belang dat zich deze sociale cohesie zich in de nieuwe situatie voortzet. Het dak kan met de juiste inrichting hierbij een rol spelen. Het dak kan dienen als privébuitenruimte, maar ook als sociale ontmoetingsplek.
5
6
Verlichting
Urban farming
Met de juiste verlichting zorgen we er voor dat het dakterras ook ‘s avonds een veilige en sfeervolle plek is.
Een gedeelte van het dak kan gebruikt worden als moestuin. Bewoners kunnen hier hun eigen groente verbouwen en daarmee tevens het onderlinge contact vergroten.
1
Diversiteit in bestrating Door gebruik te maken van verschillende tegels, kan een duidelijk onderscheid worden aangebracht tussen de ver schillende gedeeltes op het dak. Grote tegels voor het gezamenlijke terras, kleinere voor het privéterras. Boven dien kan er met verschillende kleuren en materialen gewerkt worden.
Privacy
2
3
De juiste beplanting
Meubilair
4
Diversiteit in bestrating
1
Verlichting
2
5
Privacy Om de privacy van de privéterrassen te vergroten kunnen taxus- of beukenhagen geplaatst worden. Deze afscheiding vormt dan zowel beschutting, als een mooie groene eyecatcher.
4
3
4
De juiste beplanting
Meubilair
Als een deel van het dak als openbaar dakpark wordt ingericht, is de keuze voor de beplanting belangrijk. Door te kiezen voor planten die eenvoudig te onderhouden en niet te kwetsbaar zijn, blijft de daktuin altijd een fraaie plek.
Met buitenmeubilair op het gezamenlijke terras, biedt het dak meer mogelijkheden voor ontmoetingen tussen de bewoners. Een plek om te zitten maakt het aantrekkelijker om even samen koffie te drinken of van de zon te genieten.
Cityroofs
Urban farming
6
Experts in elevated landscapes
5
Kwaliteit biedt kansen voor appartementen De verkoop van appartementen verloopt vaak een stuk moeizamer dan de verkoop van eengezinswoningen. Wat kunnen we doen om de aantrekkelijkheid van appartementen te vergroten? Een onderzoek onder 2.500 respondenten geeft aan welke criteria het belangrijkste zijn voor de huidige kopers.
2500 respondenten
Bouwcriteria 1
Sociale criteria
*
Buitenruimte
Veiligheid
Voorkeur voor een uitpandig balkon en een dakterras
Gezamenlijke binnenpleinen Onder Onnes, Nijmegen
Gewenste oppervlakte minimaal:
2
Vooral van belang bij
10m
6
Max. verdiepingen
Gewenste bergruimte:
- in de woning
3
10m 6m2
2
Gemiddelde aanbod: 80 à 90m2
Openbaar dakplein Poptahof, Delft
Binnentuin Gerretsonplein, Eindhoven
3-4
Voornamelijk kamerappartementen
Het dak inspireert
2
Al bij de voordeur van het complex begint het thuiskomen, niet pas bij het eigen appartement.
3
Inpandige- of omliggende voorzieningen worden hoog gewaardeerd.
Gemiddelde vraag: 120m2
80-90 m2
Prettig entree
Aanwezigheid voorzieningen
Vierkante meters 120 m2
65+ers
2
Bergruimte - begane grond
1
3
Liefst verdiepingen of lager
50%
is Echter meer dan geen voorstander van inpandige horecavoorzieningen
Bekijk meer projecten op www.cityroofs.nl
Binnenplein Green Hills, Breda
hippe uitstraling
hoogwaardige kwaliteit
Hoogwaardige kwaliteit weegt voor de consument zwaarder dan een trendy gevel.
Als een appartement 10-20% goedkoper zou zijn dan een eengezinswoning met dezelfde oppervlakte, zou men eerder een aanschaf van een appartement overwegen.
De consument moet op kwaliteit worden overtuigd om te verhuizen naar een binnenstedelijk appartement. Gezamenlijk dakterras Hart van Sassenheim, Sassenheim 6
Cityroofs
* Dit onderzoek is gedaan onder 2500 respondenten door Bouwfonds.
Buitenruimte op het dak Beijerlandse Brug, Rotterdam Experts in elevated landscapes
7
Project
Binnentuin voor nieuw woonwinkelcomplex in Eindhoven Aan het Gerretsonplein in Eindhoven heeft een verouderd winkelcentrum plaatsgemaakt voor markante nieuw bouw. Het nieuwe gebouw biedt zowel winkel- als woongelegenheid. In totaal telt het woonwinkelcomplex 17.500 vierkante meter, verdeelt over vier onderdelen. Ten eerste de begane grond die zo’n 2.500 vierkante meter aan winkelruimte bevat. Daarboven liggen vier verdiepingen die zo’n 50 appartementen tellen. Als derde is er de 50 meter hoge toren met 15 woonlagen waarin 60 appartementen zijn gerealiseerd. Tot slot bevindt zich in de kelder van het complex een parkeergarage voor de bewoners. Cityroofs kreeg opdracht om de inrichting van de binnentuin, die zich bevindt op het dak van de parkeergarage, te verzorgen. Volgens het bestaande ontwerp hebben we hier gewerkt met een mix van tegels, hardhout en beplanting. Rondom de binnentuin hebben we met grijze Dreentegels® op DNS® een looppad gecreëerd. Dezelfde tegels zijn ook gebruikt voor de galerijen van het complex. In het midden van de tuin zijn diagonale vlakken gecreëerd met afwisselend hardhout en sedumkruiden- en wildflowermatten. Zo vormt het geheel een aantrekkelijke recreatieruimte waar bewoners gezamenlijk gebruik van kunnen maken.
Wilt u meer informatie over de inrichting van uw dak? Neem contact op met Mark Blaakman of Luc Urlings via
[email protected] of bel 013 45 82 800.
www.cityroofs.nl Colofon
Fotografie: Cityroofs, Fotostudio Image & Motion, Klunder Architecten Oplage: 1.200 exemplaren
Illustraties: Explanation Design en maan.nl concept en creatie
Vormgeving en opmaak: maan.nl concept en creatie
Experts in elevated landscapes
Cityroofs is ontstaan uit Zoontjens met als doel nieuwe dakoplossingen in te zetten voor een beter leefklimaat. Zoontjens is onderdeel van CRH plc. De specificaties, constructies en details zijn opgesteld volgens de laatste stand van de techniek en met de grootst mogelijke zorg bijeengebracht. Cityroofs aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele fouten of onvolledigheden en de gevolgen daarvan. In het belang van vernieuwingen en verbeteringen behouden wij ons het recht voor om wijzigingen in de producten en systemen aan te brengen. September 2014
Cityroofs Centaurusweg 19 - 25 Postbus 61, 5000 AB Tilburg
013 45 82 800
[email protected] www.cityroofs.nl
maan.nl 9820
Redactie: Mark Blaakman, Luc Urlings, Barbara Wolfs, Francis Tolkamp en maan.nl concept en creatie
