44 RONDETAFELGESPREK TEKST KEES DE GRAAF BEELD PAULINE DE RUITER S THOMAS STEENVOORDEN
45 R O N D E T A F E L G E S P R E K HET N I E U W E W E R K E N
HET NIEUWE WERKEN IN DE STAD
KLEINER, GEMENGDER, LEUKER Je zou zeggen: dat is een deel van de vastgoedmarkt waar we voorlopig even niets te zoeken hebben. De kantorensector staat model voor de crisis en het ongebreidelde uitbreidingsdenken in de periode ervoor Er moet hevig op allerlei blaren worden gezeten en alle ontwikkelingslocaties kunnen een paar jaar de ijskast in. Of is dat beeld te simpel en moet er toch - ook in deze barre tijden - over het werken in de hoofdstad worden nagedacht? 'Amsterdam wordt anders' vindt dat het thema niet mag ontbreken, simpelweg omdat de economie van de stad op meer draait dan alleen toerisme en cultuur. Onder leiding van Paul Oudeman, kantorenloods van de gemeente Amsterdam, buigen vijf kenners van het commercieel vastgoed zich over verieden, heden en toekomst.
HET
NIEUWE REALISME
Kantorenloods Paul Oudeman geeft aan dat de gemeente Amsterdam de bui vijf jaar geleden al zag hangen. Toen werd fors geschrapt i n de plannen voor nieuwe kantoren: 1,2 m i l j o e n vierkante meter werd van de tekentafels afgevoerd. De kantorenloods werd bovendien i n het leven geroepen o m de transformatie van bestaande kantoren te bespoedigen, met name i n de onderste regionen van de markt. A a n z i j n tafelgenoten vraagt Oudeman hoezeer de wereld is veranderd en wat dat voor gevolgen heeft voor h u n eigen r o l . Dietmar Werner (Volker Wessels Vastgoed) vat het kernachtig samen: de sector is i n beroering, zowel aan de consumenten/gebruikerskant als aan de leant van ontwikkelaars, financiers en beleggers. "In de woningbouw hebben we n u met omzetverliezen van 50 procent te maken, dat is echt dramatisch. Gek genoeg is daar weinig aandacht voor tot n u toe i n de media. Er z i j n gelukkig nog wel klanten, maar die z i j n zeer kritisch. En het financieren van projecten blijft een groot probleem." Logisch en
onontkoombaar gevolg is dat de sector zwaar nadenkt over de eigen toekomst, aldus Werner: "Veel ontwikkelaars kunnen niet verder met wat ze dachten te beheersen als h u n vak. Positief is dat iedereen moet nadenken over z i j n eigen toegevoegde waarde i n de richting van de eindgebruikers. In de woningbouw, maar ook i n de kantoren." De directeur van Lingotto, Bob Jansen, zet het nog steviger neer: "Het is een bloedbad. En die tijd van bezinning was heel hard nodig. We moeten heel straf naar onszelf kijken, want voor een groot deel hebben we het over onszelf afgeroepen. In 2007 kon alles nog; grote bedragen, grote transacties, alles komt goed. De markt zei zelfs tegen ons: je moet veel agressiever opereren, wat z i j n jullie voor suf bedrijf. Oftewel iedereen deed mee aan de gekte. Ook de gemeenten." Die tijd komt niet meer terug, maar Jansen lijkt daar niet rouwig om: "We gaan veel meer denken in specialismen. En de belangrijkste uitdaging is natuurlijk om concepten te ontwikkelen voor al dat leegstaande vastgoed." Een marktpartij die al enige tijd geleden inzag dat de markt op zoek is
naar die andere concepten is Regus. Algemeen Directeur Benelux Eduard Schaepman geeft aan dat z i j n bedrijf hard is gegroeid, met inmiddels 1.100 locaties i n 500 steden. "Anytime, a n y p l a c e , anywhere: dat is ons motto. Werken mag niet meer aan grenzen en zeker niet aan allerlei langlopende contracten z i j n gebonden. Het denken daarover in de markt verandert langzaam, maar het gebeurt wel. Omdat de klant erom vraagt." Schaepman signaleert ook andere trends: "'Multinationals willen zitten waar h u n mensen wonen. De gemeente Amsterdam biedt haar werknemers die i n Almere wonen de kans i n onze smartcentra te werken. Dat is de toekomst. Mensen werken overal: thuis, op kantoor, bij de Starbucks. Dat heeft grote gevolgen." Ton van Oosten, CEO van de kersverse ontwikkelaar COD, streeft met partner Hans van Veggel naar een nieuwe manier van ontwikkelen. "Mede door de noodzaak gedreven. We staan aan de vooravond van de tweede grote schok in het vastgoed. De echte grote shakeout komt nog, bij alle partijen. Tot we met z i j n alien beseffen dat de waarde van een gebouw alleen maar wordt bepaald door de functie die erin zit.
46
JANSEN: 'DE BELANGRIJKSTE UITDAGING IS NATUURLIJK DM CONCEPTEN TE ONTWIKKELEN VOOR AL DAT LEEGSTAANDE VASTGOED.'
staat het leeg, dan heeft het aheen de grondwaarde. Als we alles zo zouden waarderen, z i j n we technisch failliet." Maar voor Van Oosten zit er ook een andere drive achter. "De laatste tijd heb ik me onder andere druk gemaakt voor 'Laten we Nederland mooier maken', een gezelschap dat urgente thema's inzake de inrichting van het land voor het voetlicht w i l brengen. Dat lukt vrij goed, behalve vooralsnog bij de ministeries van V R O M en V&W. Maar we gaan door. Een ding is duidelijk: onze bevolking krimpt. Dat brengt met zich mee dat we anders met de ruimte i n dit land moeten omgaan." Pim Appel (Appelhoven Vastgoedadviseurs) bevindt zich met zijn bedrijf meer tussen de partijen i n . Hij signaleert een voorzichtige opgaande l i j n i n de markt: "We worden weer gebeld door beleggers, dus er is weer beweging en reuring. Maar laten we ook helder z i j n : voor leegstaande gebouwen wordt niet gebeld. Feit blijft dat er weer veel beleggers i n de markt z i j n , die h u n geld kwijt moeten. Deposito's leveren niets op, dus is er nog steeds een zoektocht naar vastgoed dat langjarig wordt verhuurd." Volgens Appel is er wel een duidelijk verschil tussen particuiiere en bijvoorbeeld Duitse beleggers: 'Die laatste categorie
kijkt niet zozeer naar waar een gebouw staat, als het maar goed oogt i n de prospectus. En als er dan ook nog een triple-A huurder i n zit voor tien of vijftien jaar, wordt het gewoon voor de oude prijzen van voor de crisis verkocht." B O E K W A A R D E EN E C H T E W A A R D E
De opmerking van Van Oosten over de werkelijke waarde van kantoorgebouwen leidt tot een eerste discussie. Wat is het vastgoed waard: i n de boeken en de facto. En hoe groot is het verschil daartussen? E n wat heeft werkelijk waarde voor de toekomst? Volgens Werner is het op grote schaal afwaarderen naar werkelijke waarde geen optie: "Als iedereen echt gaat waarderen, gaat alles dicht. Een aantal partijen schiet dan heel snel door het eigen vermogen heen. Ik ben meer voor een zachte landing." Jansen is echter wel voor de h a r d w a y : "Ik heb een aantal jaren bij een pensioenfonds gewerkt en de huiver om af te waarderen is groot. Maar ik zou zelf zeggen: laten we zo snel mogelijk door de pijn heen gaan. Dan kun je pas gaan werken aan een werkelijk herstel. Doen we niets, dan blijft het circus i n stand. Ook bij gemeenten: die houden nu vast aan hun
hoge grondprijzen." Volgens Van Oosten is het hele systeem van pricing i n de kantorenmarkt achterhaald: "De onderllggende waarde van veel vastgoed is d i s s t r e s s e d , laten we eerlijk z i j n . Daar komt bij dat onze manier van gebouwen produceren niet duurzaam is. Okay, men gaat nu enorm BREAAM-en, maar de werkelijke ambitie moet erop gericht zijn gebouwen te maken die 200 jaar of langer mee kunnen. Kijk naar onze historische binnensteden: dat is goed neergezet en nog steeds bruikbaar. Maar nee, wat doen we i n dit land: we laten de oude bedrijventerreinen achter en trekken door naar de nieuwe. Dat is dus iets anders dan werkelijk waarde toevoegen. En de beleggers laten met h u n yield-strategie panden liever laag staan dan dat ze ze herontwikkelen of slopen." Jansen: "Met als meest flagrante voorbeeld de manier waarop KPMC gewoon verhuist naar een nieuw kantoor i n Amstelveen, terwiji het oude pand staat te verkommeren." Werner ziet op dit punt een belangrijk dilemma: "We klagen wel met z i j n alien over die verrommeling langs de snelwegen, maar we hebben er ook met z i j n alien aan meegedaan. Daar zijn we dubbel i n . Ik ben zelf ook een opportunist: als morgen een klant
47
zich meldt voor een suboptimale locatie langs de snelweg, dan wordt die wel geholpen. Maar de tijd is nu aangebroken dat er beter - de gemeenten voorop - wordt nagedacht over een lange termijn visie, bij voorkeur op regionaal niveau. Daarmee maak je een einde aan de ongebreidelde concurrentie tussen gemeenten. Een positief geluid is i n ieder geval dat er wel degelijk klanten en beleggers zijn voor duurzame, energiezuinige plekken, die goed op openbaar vervoer zijn aangesloten. De randlocaties vallen dan sowieso af." Schaepman maakt duidelijk dat we niet eens zo ver hoeven te kijken voor de goede voorbeelden: "Kijk naar Knokke i n Belgie, daar wordt geen nieuwe bouwgrond uitgegeven. Als er oude pandjes staan worden die opgekocht en vervangen door iets nieuws. En de koopprijzen zitten daar op 16.000 euro per vierkante meter!" VISIE E N N O G E E N S VISIE G R A A G
Nog belangrijker dan regionale afspraken en minder wild gedrag van gemeenten, ontwikkelaars en andere betrokkenen vinden sommigen aan tafel een stevige visie vanuit het Rijk. Wat moet die visie behelzen en hoe stringent moet deze zijn?
Van Oosten w i l vrij ver gaan: "We weten op dit moment niet waar Nederland aan toe is. De vier grote steden mogen erop los concurreren, er wordt niet gekozen. Ik zou zeggen: maak het simpel, situeer alles op logische plekken en hou daaraan vast. Rotterdam: zet i n op de maakindustrie, maar geef daar i n Amsterdam dan ook geen vierkante meter grond meer voor uit." Schaepman kan zich daarin vinden: "Dat vraagt om een nationale visie op wonen, werken, leven. En die visie is er n u niet! Alles wordt los van elkaar ontwikkeld en zo rijden we ons te pletter om van de ene plek naar de andere te kunnen komen. Trek die ministeries van VROM en V&.W samen en denk na over de ruimte i n dit land. En bovenal: sluit aan bij hoe de eindgebruiker w i l leven." Jansen voegt eraan toe dat het sectorale denken moet worden verlaten: "Wat is nog het verschil tussen bedrijfsruimte en kantoorruimte? Ik zou het niet weten. Maar het zit nog diep verankerd i n allerlei wet- en regelgeving. Nog moeilijker is het om wonen en werken i n een gebouw te maken, laat staan binnen een ruimte. Dat is echt de verzuiling van de wederopbouwperiode. Waarom zouden we niet bijvoorbeeld buitenruimtes bij kantoren maken? Dat levert direct geld op, zien we n u bij
ons project de Kauwgomballenfabriek. Mensen willen graag even naar buiten kunnen stappen: ze pakken de laptop en gaan op het dakterras werken. De hele deflniering van kantoren verandert." Appel voegt toe: "In de contracten die Lingotto afsluit met haar huurders moet ze dus niet al te expliciet z i j n om wat voor m i m t e en bestemming het gaat. Anders krijg je nog een discussie met Bureau Erfpacht! A l het gekunstel dat n u i n de praktijk moet worden uitgehaald om een kantoorgebruiker i n een bedrijfspand te huisvesten: je w i l het niet weten. Kijk naar de Schinkel. De gemeente roept het hardst dat zij dat gebied w i l upgraden, maar als je er een mooie huurder naar toe haalt wordt je 'gestraft'. De bestemming laat het niet toe en als zij het eenmaal wel toe laat gaat je erfpacht flink omhoog." Op de vraag van Oudeman hoe er dan gestuurd zou moeten worden, geeft Van Oosten aan veel te zien i n een 'spelregelkaart'. "Een aantal algemene principes waarmee ontwikkelende partijen de vrij held krijgen een gebouw of zelfs een heel gebied te transformeren. We moeten op een creatieve manier uitgedaagd worden. Alleen met duidelijke spelregels krijgt transformatie een serieuze kans." De COD-directeur
48
WERNER: 'WE KLAGEN WEL MET ZIJN ALLEN OVER DIE VERROMMELING LANGS DE SNELWEGEN, MAAR WE HEBBEN ER OOK MET ZIJN ALLEN AAN MEEGEDAAN.' (x><>o<>0<><><><><>'><><><><^<xx><><><^^
noemt de herontwikkeling van het pand Hogehilweg 16 i n Amsterdam Zuidoost als voorbeeld hoe het niet moet: "Om tempo te maken zou daar de bouwaanvraag tegelijk met de bestemmingswijziging moeten worden behandeld. Maar dat was de dienstdoende ambtenaar te machtig. We wachten al bijna een jaar op antwoord." Werner kan zich vinden i n de roep om basale helderheid: "Een aantal basale voorschriften zoals voor de brandveiligheid: prima. Maar verder zoveel mogelijk flexibihteit. Onze kantoorgebouwen z i j n tot op de vierkante millimeter geoptimaliseerd: gooi dat open. Daar moeten we veel meer mee experimenteren. Woningcorporatie Stadgenoot is daar nu mee bezig, met het Solids-concept. Laten we de lessen oppakken die daaruit komen. In hoeverre moet je bijvoorbeeld gebruikers tegen elkaar beschermen i n een gemixed gebouw? Heb jij net een ruimte gehuurd om te gaan wonen, komt er een creche naast je. Moeten we dat ook loslaten?" K A N S E N VOOR O U D E G E B O U W E N
Wat te doen met al die miljoenen vierkante meters die leeg staan? Is daar nog hoop voor? Of is het een kwestie van 'jammer maar helaas'? Van Oosten betoont zich voorstander van transformatie, maar is ook
realist: "Op plekken waarvan w i j dachten dat die interessant waren, hebben we 14,40-kantoren gemaakt. Daar willen bedrijven niet meer i n . Terwiji een gebouw als dat van MTV i n Amsterdam Noord, dat nooit voor kantoor is ontwikkeld, wel i n trek is. De locatie en de karakteristieken van het gebouw moet je er dus zeker bij betrekken. Binnenstad Amsterdam: geen probleem. Sloterdijk is al lastiger, laat staan Emmen. En om n u overal studenten of goedkope woonruimte i n te stoppen: het is de vraag of we daar blij van worden." Appel voegt toe: "Voor dit soort gebouwen is het waarderingsvraagstuk echt een nijpend probleem. Geen belegger koopt een gebouw van vijftien miljoen waarvan bekend is dat er eigenlijk vier miljoen zou moeten worden afgeboekt om op de werkelijke waarde terecht te komen. E n al zou hij het doen, hij krijgt het niet eens gefinancierd." De marktvraag is echter helder op dit punt, aldus Schaepman: "Diemen Noord en Amstel Businesspark: iedereen w i l er weg en de leegstand zal daar alleen maar toenemen. Terwiji aan de andere leant zich Internationale bedrijven met labfunctie melden, maar die willen wel een aangename woonplek erbij. Met de locatie van deze terreinen is niets mis, maar er is - behalve een snackbar - echt niets te doen. We moeten dus naar veel meer gemengde gebieden toe. Iemand moet daar de regie i n nemen. M i j lijkt dat de gemeente daar de aangewezen partij voor is." Het punt van de gemeentelijke visie komt hier toch weer om de hoek kijken. Werner ziet i n het land een aantal goede voorbeelden: "Amsterdam heeft die visie wel. Croningen ook. Daar gaat men voor hoogwaardige gebouwen, gekoppeld aan een selectief beleid. En met succes:
er staat weinig leeg. Maar er z i j n ook gemeenten waar de visie compleet ontbreekt. Daar komt nog bij dat we een tijd tegemoet gaan waarin alleen nog maar moeilijke locaties aan bod zullen komen. Probeer dan maar eens kwahteit te maken die tweehonderd jaar of langer mee gaat. Daar z i j n compleet andere flnancierings- en verdienmodellen voor nodig." In de woorden van Oudeman: "Er is een revolutie nodig en die moeten we samen ontketenen. A l onze processen zijn gericht op nieuwbouw. De nieuwe opgave bestaat uit het aanpakken van het bestaande, maar dat is voor de overheid enorm wennen. W i j hebben er i n ieder geval geen pasklare antwoorden voor." Van Oosten: "De overheid zal i n ieder geval ook een deel van de pijn moeten nemen. Je kunt aan beleggers wel vragen om 20 procent van de waarde van h u n gebouwen af te doen, maar dan zul j e zelf 20 procent van de grondwaarde moeten afhalen." Jansen komt nog even terug op het punt van de erfpacht: "Dat is een instrument dat ontwikkehngen kan stimuleren, mits goed ingezet. En dat gebeurt nog niet. Bij een van onze herontwikkeh ngsprojecten hebben wij n u achteraf discussie met erfpacht over de hoogte van de grondwaarde, terwiji wij nota bene het risico hebben genomen om te investeren en daarmee de waarde en kwaliteit van de omgeving hebben verhoogd! Je moet juist ondernemers bedanken en belonen die op dit soort plekken risico willen nemen en willen investeren en niet achteraf als het eventueel goed uitpakt de grondwaarde willen aanpassen. Ik begrijp best dat het voor de gemeente lastig is hier beleid op te ontwikkelen, maar het moet wel gebeuren." Van Oosten: "Waarom geen erfpachtsysteem a la het residuele grondwaardesysteem?"
49
er zijn ook Jmpleet 5ij dat we een alleen nog bod zullen ens kwaliteit) aar of langer ?t andere 'dellen voor udeman: die
n. Al onze awbouw. het i, maar dat anen. W i j pasklare i : "De een deel kunt aan acent ven af t e rocent halen." het punt trument 2ren,
rt nog kkeli teraf oogte nota om rde bben lers )ort illen
E E N BLIK IN D E T O E K O M S T
Hoe ziet het werken er over tien jaar uit? Hebben we het dan nog wel kantoren? Of gaat het alleen nog maar over interessante ruimtes en plekken? "Hoe we over tien jaar werken, dat weet niemand," zo geeft Ton van Oosten aan. "Maar als ik de jeugd van n u zie: die wiUen geen auto, maar wel onbeperkt internet. En ze wiUen een sabbatical
van vier maanden kunnen nemen. Maar of men die wensen ook heeft i n het b a c k o f f i c e van PWC i n Almere? Ik denk dat je niet teveel moet willen omschrijven. Probeer er niet teveel op te sturen. Laat het groeien. Wat daarbij kan helpen is om de term 'gemengde doeleinden' terug te brengen i n bestemmingsplannen. W i j probeerden dat met de herontwikkeling van het conservatorium i n Amsterdam, maar
ook daar konden we niet door de regels heen breken." Oudeman suggereert om een aantal gebieden i n de stad aan te wijzen als experimenteerzone. Volgens Schaepman een prima idee: "Ik denk dat je je rot zult schrikken van de dynamiek die dan ontstaat. Je geeft ruimte en dan gaat er ineens van alles gebeuren. Haal de regels weg die ons n u verhinderen creatief te zijn."
