RISICOANALYSE VAN GRONDEXPLOITATIES een universeel toepasbare methodiek als startpunt voor een effectieve risicobeheersing

Afstudeerscriptie MSRE opleiding Auteur: Drs. J.C.M. Georges Begeleider namens ASRE: Prof. Dr. E.F. Nozeman

RISICOANALYSE VAN GRONDEXPLOITATIES een universeel toepasbare methodiek als startpunt voor een effectieve risicobeheersing

Risicoanalyse van de grondexploitatie tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase

Voorwoord Voor u ligt mijn afstudeerscriptie “Risicoanalyse van grondexploitaties, een universele methode als startpunt voor een effectieve risicobeheersing”. Deze scriptie is geschreven in het kader van de afronding van de Master of Studies in Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). De keuze voor het thema risicoanalyses is tweeledig. Enerzijds is deze ingegeven door de, ten gevolge van onder andere de crisis in de bouwsector, toegenomen aandacht bij in ruimtelijke projecten participerende partijen voor het risicoprofiel van dergelijke projecten. Anderzijds door een reeds eerder ingezette trend van sterkere verantwoording door overheden voor wat de risico’s van de door aangegane verplichtingen in ruimtelijke projecten betreft. De financiële impact van deze risico’s komt tot uiting in de grondexploitatie, als zijnde het financiële hart van de ruimtelijke ontwikkeling. Hiermee is de vraag vanuit de markt op welke wijze deze risico’s het beste in beeld gebracht kunnen worden en het risicoprofiel bepaald een logisch gevolg. Dit alles volgens de ratio dat inzicht in het risicoprofiel cruciaal is voor een succesvolle risicobeheersing en derhalve het startpunt is. Het in deze scriptie beschreven onderzoek tracht, op basis van een analyse van bestaande methoden, hierop een antwoord te geven. Dit onderzoek staat hiermee midden in mijn beroepspraktijk als planeconoom, waarvan de resultaten inzet zijn om aan de zojuist geschetste vragen invulling te geven. Dit maakte uitvoering van dit scriptieonderzoek zowel leerzaam, als zeer nuttig. Leerzaam doordat het opzetten en uitvoeren van een op wetenschappelijke wijze ingestoken onderzoek bij werd opgefrist en niet op de laatste plaats, mijn inhoudelijke kennis over de materie sterk is toegenomen. Daarnaast vond ik het ook een nuttige ervaring, doordat de beschreven risicoanalysemethode, na voltooiing van de scriptie, direct in de praktijk toepasbaar blijkt. Deze scriptie had echter niet tot stand kunnen komen zonder de begeleiding, ondersteuning, bemoedigende woorden van diverse mensen. In het bijzonder wil ik daarom Ed Nozeman, mijn begeleider vanuit de ASRE, bedanken voor zijn tijd en aanwijzingen tijdens de diverse besprekingen die wij het afgelopen jaar hebben gehad. Daarnaast gaat dank uit naar de planeconomen, projectmanagers, controlers, etc. om de toets in de praktijk van de risicoanalysemethode mogelijk te maken. Verder wil ik Ellen Gehner, Henk Kuiper en Willem van Tilborg bedanken, die met hun inhoudelijke kennis over de materie een reflectie op mijn bevindingen mogelijk maakten. Tot slot gaat dank uit naar mijn collega’s bij Kuiper & Van Tilborg, familie, vrienden en, niet in de laatste plaats, mijn vriendin, voor hun stimulerende woorden en het welbekende zetje in de rug van tijd tot tijd. Dus: Rolf, Gerwin, Margriet, Marlies, An, Philippe, Julien, Lies, Rogier, Jeroen, Frank, Marijn, alle andere vrienden en natuurlijk Wilma, bedankt!

De auteur,

Drs. Marc Georges

2


Samenvatting Inleiding Aanleiding De huidige economische crisis heeft inmiddels haar sporen bij veel ruimtelijke ontwikkelingsprojecten achtergelaten. De afnemende vraag, dalende (grond)opbrengsten en afnemende financieringsbereidheid bij financiers zetten het exploitatieresultaat en daarmee de voortgang van dergelijke projecten sterk onder druk. Kortom, alle reden voor partijen, zowel publiek als privaat, om voor de projecten waarin zij participeren, of een voornemen daartoe hebben, de balans op te maken en zich te beraden om door te gaan, dan wel te stoppen. De uitkomst van deze afweging hangt veelal af van het risicoprofiel van de grondexploitatie als zijnde het financiële kader van het betreffende project. Het behoeft daarom geen verdere toelichting dat het toepassen van een adequate risicoanalyse van groot belang is voor de onderbouwing van een dergelijke afweging en het vermogen om eventuele (financiële) tegenvallers te reduceren. Ook binnen mijn vakgebied, planeconomie, constateer ik, mede ingegeven door de economische crisis en nieuwe regelgeving, een toenemende vraag naar inzicht in het risicoprofiel van de grondexploitaties, als zijnde het financiële kader van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten. Echter, het ontbreekt bij bestaande risicoanalysemethoden in veel gevallen aan focus op de grondexploitatie. Daarnaast wordt in veel studies geen onderscheid gemaakt naar de planfase waarin een project zich bevindt, terwijl de beschikbare informatie en daarmee toe te passen analysemethoden sterk per planfase verschillen. Bovendien hebben deze methoden veelal onvoldoende aandacht voor het voorkomen van ‘verkleuring’ van de resultaten van de risicoanalyse door de achtergrond van de partij die bij de inschatting van de risico’s betrokken is. Probleemstelling en onderzoeksvraag Op basis van bovenstaande is de probleemstelling als volgt: Probleemstelling “Bestaande risicoanalysemethoden zijn veelal niet gericht op het specifiek in beeld brengen en waarderen van risico’s van de grondexploitatie, maken geen onderscheid naar de planfase waarin een project zich bevindt en hebben onvoldoende aandacht voor het voorkomen van ‘verkleuring’ van de resultaten van de risico analyse.” De bijbehorende centrale onderzoeksvraag luidt: Centrale onderzoeksvraag: “Op welke wijze kunnen risico’s voor de grondexploitatie tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase binnen ruimtelijke ontwikkelingsprojecten het best geïnventariseerd en gewaardeerd worden en is hieruit een universeel toepasbare integrale methodiek te destilleren?” Type onderzoek en werkwijze In zijn algemeenheid beschouwd betreft het in deze scriptie beschreven onderzoek een ontwerpend onderzoek. Zo wordt op basis van literatuurstudie en interpretatie hiervan een universeel toepasbare methodiek voor risicoanalyse van de grondexploitatie tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase gedestilleerd. De scriptie is hierbij grofweg in te delen in drie onderdelen: een theoretisch, een praktisch deel en een evaluatie. Eerst wordt in het theoretisch deel door middel van literatuurstudie het onderzoekskader geschetst. Hierbij wordt de planvormings- & haalbaarheidsfase en de eisen die deze stelt aan risicoanalysemethoden nader beschreven. Ook wordt een definitie gegeven van wat onder risicomanagement en meer specifiek, risicoinventarisatie en -waardering, wordt verstaan. Dit resulteert in 3


een conceptueel model waarin de eisen van de planvormings- & haalbaarheidsfase enerzijds en de activiteiten van risicomanagement anderzijds met elkaar in verband gebracht worden. Vervolgens wordt, eveneens door middel van literatuurstudie, een beschrijving gegeven van de meest toegepaste risicoanalysemethoden bij ruimtelijke ontwikkelingsprojecten en worden de voor- & nadelen hiervan in beeld gebracht. Speciale aandacht zal hierbij uitgaan naar de wijze waarop de eerder besproken ‘verkleuring’ van de resultaten van de risicoanalyse door de achtergrond van de partij die de risico’s inschat voorkomen kan worden. Een en ander dient uit te monden in een universeel toepasbare methodiek voor risicoanalyse tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase. In het praktische deel wordt de methodiek in praktijk gebracht. Hierbij zal deze worden toegepast op een drietal casussen, waarvoor recentelijk een risicoanalyse is uitgevoerd. De voor toepassing op deze casussen benodigde informatie zal verkregen worden door middel van gesprekken met en aangeleverde informatie door betrokkenen bij deze casussen. Vervolgens worden de resultaten van deze praktijktoepassing geëvalueerd door de resultaten van de uitgevoerde risicoanalyse te vergelijken met de resultaten van de eerder uitgevoerde risicoanalyses voor deze casussen. Bij de evaluatie zal gebruik gemaakt worden van gesprekken met betrokkenen van relevante disciplines bij de casussen. Daarnaast zal voor de technische evaluatie van de methode een deskundige geraadpleegd worden voor wat de beoordeling van de analysemethodiek betreft. Dit dient te resulteren in een aantal concrete optimalisatievoorstellen.

Het onderzoek: destilleren van een methodiek Theoretisch kader: relatie tussen planvorming, het ruimtelijk ontwikkelingsproces en risicomanagement Het ruimtelijk ontwikkelingsproces en planvorming hierbinnen Het ruimtelijk ontwikkelingsproces is in te delen in een aantal fasen, waarbij door menig onderzoeker drie hoofdfasen onderscheiden worden, te weten: de initiatieffase, planvormings- & haalbaarheidsfase en realisatiefase. (NEPROM 2008). De planvorming tijdens deze fasen spitst zich mijns inziens toe op een drietal onderdelen, die met elkaar in wisselwerking staan. Het eerste onderdeel betreft de inhoud. Hiermee wordt de concrete invulling van een plan bedoeld en beslaat naar mijn mening het planconcept, programma, ruimtegebruik, etc. en gaat in op de vraag wat er in het ruimtelijk plan tot ontwikkeling wordt gebracht. Het tweede onderdeel betreft de inrichting van het proces en de uitvoeringsorganisatie van een project. Hier wordt ingegaan op de te kiezen samenwerkingsvorm, rolverdeling, inzet van wet en regelgeving, etc. en gaat in op de vraag hoe en met welke partijen het ruimtelijke plan tot ontwikkeling kan worden gebracht. Tot slot dient de financiële uitwerking van het plan inzichtelijk gemaakt te worden. Hier staat de financiële haalbaarheid en financiële strategie van het plan centraal en wordt ingegaan op de financieringsstrategie, fasering, fiscaliteiten en markttechnische haalbaarheid. Ten aanzien van de planvormingsen haalbaarheidsfase, de fase die in dit scriptieonderzoek centraal staat, staan op deze drie onderdelen de volgende activiteiten centraal: - Inhoud: Nadere uitwerking van planconcept, ruimtegebruik, ontwerp, programma, e.d. - Organisatie en proces: Uitwerking beoogde organisatie, te betrekken partijen, organisatie ruimtelijke ordeningsaspecten en uitwerking verwervingsstrategie. - Financiën (GREX): Definiëring c.q. in beeld brengen van civieltechnische kostenraming, raming opbrengsten, verwervingskosten & inbrengwaarden, raming plankosten, exploitatiebijdragen, fasering, parameters, etc.. De risicomanagementcyclus Ook het proces van risicomanagement bij ruimtelijke projecten is in een aantal stappen in te delen. Grofweg kunnen drie hoofdstappen onderscheiden worden, te weten: risicoinventarisatie, risicoanalyse c.q. 4


waardering en formulering & monitoring risicobeheersingsmaatregelen. Deze stappen vormen samen een cyclus, wat wil zeggen dat het risicoprofiel regelmatig geactualiseerd dient te worden. In dit kader dienen op basis van actuele ontwikkelingen en de effectiviteit van de geïmplementeerde beheersmaatregelen, de risico’s regelmatig opnieuw gewaardeerd te worden. Ook dient bij overgang naar een andere planfase of sterk gewijzigde (project)omstandigheden een nieuwe risicoinventarisatie uitgevoerd te worden. Immers, in de realisatiefase spelen andere risico’s dan tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase. Wanneer de activiteiten met betrekking tot de planvorming in verband worden gebracht met de risicomanagementcyclus, ontstaat het volgende beeld, zie figuur 1. Figuur 1: Planvorming binnen het ruimtelijk ontwikkelingsproces in relatie tot de risicomanagementcyclus (conceptueel model)

Plancontext Demografische ontwikkelingen

Plancomponenten Plan

inhoud

Ruimtelijke ontwikkeling / plan Proces / organisatie

Beleids- en institutionele ontwikkelingen

financiën

Socio-economische ontwikkelingen

Ruimtelijk ontwikkelingsproces initiatieffase

planvormingsfase

realisatiefase

Risicomanagement tijdens het ontwikkelingsproces

inventarisatie beheersing


analyse


analyse

analyse

Bron: Eigen bewerking

Eisen planvormings- & haalbaarheidsfase aan de risicoanalyse van grondexploitaties Indien de activiteiten ten aanzien van de planvorming tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase met de activiteiten ten aanzien van de risicoinventarisate en risicowaardering van de risicomanagementcyclus in verband worden gebracht, kan een aantal eisen gedefinieerd worden die de deze fase stelt aan de 5


risicoanalyse van grondexploitatie, zie tabel 1. Opgemerkt wordt dat het formuleren van risicobeheersmaatregelen c.q. de risicobeheersingsstrategie buiten het onderzoekskader van deze scriptie valt. Tabel 1: Eisen planvormings- & haalbaarheidsfase met betrekking tot risicoinventarisatie en -waardering Thema Kenmerken Eisen t.a.v. inventarisatie Eisen t.a.v. waardering Inhoud - ruimtegebruik bekend - toe te passen methode - toe te passen methodiek - programma op hoofdlijnen bekend dient in het plan dient risico’s op geld te - inrichtingskwaliteit grotendeels verborgen projectrisico’s kunnen zetten bekend te kunnen opsporen - toe te passen methodiek dient door vele soorten risico’s hierin een rangorde te kunnen aanbrengen. - toe te passen methodiek Proces en - bij het project betrokken partijen - toe te passen methode dient, door onzekerheid in organisatie reeds bekend dient organisatorische variabelen, scenariostudies - mogelijke risico’s en risico’s m.b.t. te kunnen uitvoeren en samenwerkingsconstructies bekend bij het project betrokken bandbreedten te kunnen - inzet jur. plan. instrumentarium partijen te kunnen aangeven m.b.t. de effecten opsporen. vaak nog niet zeker gesteld op het projectresultaat. - Organisatiestructuur planuitvoering Hierbij dienen tijdseffecten vaak nog niet uitgewerkt meegenomen te worden. Financiën - toe te passen methode - kostenramingen op hoofdlijnen - toe te passen methodiek (GREX) beschikbaar dient financiële risico’s dient uitspraken te doen - inventarisatie inbrengwaarden en ten aanzien van het te maken kosten t.b.v. verwerving op project en haar omgeving over de aan te houden (te adviseren) risicobuffer. te kunnen opsporen. hoofdlijnen bekend - toe te passen methodiek - fasering op hoofdlijnen bekend dient ‘kleuring’ van - exploitatiebijdragen, subsidies en resultaten tegen te gaan. afdrachten deels bekend Bron: eigen bewerking

De risicoanalysemethodiek: destilleren van een methodiek uit gestelde eisen Op basis van literatuuronderzoek zijn de meest voorkomende methoden ten behoeve van risicoinventarisatie en –waardering in beeld gebracht en afgezet tegen de in tabel 1 opgenomen eisen van de planvormings- & haalbaarheidsfase. Hierbij zijn de volgende methoden voor risicoinventarisatie en –waardering kwalitatief beoordeeld op de mate waarin de gestelde doelen (eisen) hiermee bereikt worden, oftewel de effectiviteit, en de efficiëntie waarmee dit plaatsvindt. Risicoinventarisatie: - Checklist - Omgevingskaart/Krachtenveldanalyse - Failure mode and effect analysis - Risicomatrix - Gebeurtenissenboom

Risicowaardering: - Risk premium - Risk adjusted discount rate - Certainty equivalent technique - Gevoeligheidsanalyse - Monte Carlo simulatie - Scenarioanalyse - Decision tree analysis - Expected monetary value methode - Risk mapping analyse

6

Risicoinventarisatie Tijdens een kwalitatieve beoordeling van deze methoden op bovenstaande criteria (effectiviteit en efficiëntie) zijn de ‘checklist’ en ‘projectomgevingskaart’ als best beoordeeld. Dit omdat de ‘projectomgevingskaart’ het hoogst scoort op het in beeld brengen van organisatierisico’s. De ‘checklist’ scoort het hoogst op het vermogen om omgevingsrisico’s en reguliere projectrisico’s in beeld te brengen. Dit aangezien deze methode, mits deze een redelijk uitputtende risicolijst bevat, efficiënt is in het doorlichten van een project op veelvoorkomende risico’s en dergelijke risico’s zich bovendien, gezien hun veelvoorkomende karakter, gemakkelijk op een lijst laten vangen. De overige methoden scoren lager op de efficientie, omdat van een één op één check van veelvoorkomende risico’s met de relevantie van het project geen sprake is. Een lijst met dergelijke risico’s is namelijk niet aanwezig, maar de mogelijke risico’s worden door middel van analyse in beeld gebracht. Dit brengt het risico met zich mee dat een veelvoorkomend risico over het hoofd gezien kan worden. Verborgen risico’s zijn, de naam zegt het al, het lastigst te inventariseren. De ‘projectomgevingskaart’ biedt echter, samen met de ‘failure mode and effect analysis’ (FMEA) en ‘risicomatrix’, mijns inziens de beste kans om dergelijke risico’s in beeld te brengen. Dit aangezien deze methoden door hun generieke karakter om risico’s te inventariseren door het project te doorlopen op, respectievelijk, externe factoren of functionaliteiten, de grootste kans bieden om nog niet bekende risico’s in beeld te brengen. De lagere score bij de ‘FMEA’ en de ‘risicomatrix’ komt voort uit dat de benodigde tijd en dus efficiëntie van de methode hier lager wordt gewaardeerd. Op basis van bovenstaande wordt aanbevolen de risicoinventarisatie door middel van een combinatie van de ‘checklist’ en ‘projectomgevingskaart / krachtenveld’ analyse uit te voeren. Risicowaardering Wanneer de methoden voor risicowaardering beoordeeld worden, dan blijkt een groot deel van de methoden zeer geschikt om risico’s in geld uit te drukken en scoren daarom goed op effectiviteit. Zo is het bij de ‘gevoeligheidsanalyse’, ‘Monte Carlo simulatie’, ‘scenarioanalyse’, ‘decision tree analyse’ (DTA) en ‘expected monatary value method’ (EMV) alle mogelijk de effecten van afzonderlijke risico’s op het resultaat in beeld te brengen. Bij andere methoden is dit in mindere mate het geval. De ‘risk mapping’ analyse scoort het best op effectiviteit, wat het aanbrengen van een rangorde in de risico’s betreft. Dit aangezien deze methode bij het bepalen van de rangorde de impact op drie criteria (tijd, geld en kwaliteit/imago) meeweegt. De scenarioanalyse en ‘Monte Carlo simulatie’ scoren het hoogst op effectiviteit in het uitvoeren van scenarioanalyses. De ‘Monte Carlo simulatie’ scoort het hoogst op effectiviteit in het vermogen een risicobuffer te bepalen ter compensatie van de risico’s. Dit omdat deze methode rekening houdt met correlaties tussen risico’s en daarnaast, door de veelvoud aan berekeningen, ook een statistisch sterke onderbouwing levert. Geen van alle methoden houdt rekening met het voorkomen van de eerder genoemde ‘kleuring’ van het exploitatieresultaat door de risicoperceptie van de persoon die de risico’s inschat. Dit aspect is met name relevant bij de bepaling van de kans dat een risico zich kan manifesteren en definiëring van de uitwerking die een risico kan hebben op het project. Op basis van bovenstaande wordt aanbevolen de risico’s te waarderen en het risicoprofiel van een ruimtelijk project te bepalen door middel van een combinatie van de ‘risk mapping analyse’ en ‘Monte Carlo simulatie’. Voorkomen van ‘kleuring’ van het risicoprofiel Zoals reeds aangegeven bestaat het risico van ‘kleuring’ van het resultaat van de risicoanalyse door de risicoperceptie van de persoon betrokken bij de inschatting van risico’s. Indien deze bijvoorbeeld geneigd is (bepaalde) risico’s als groter te ervaren dan gemiddeld, zal deze de kans dat deze optreden en/of de invloed die deze op een project kunnen uitoefen doorgaans ook als groot inschatten met een hoog risicoprofiel tot gevolg. Naast een ‘kleuring’ van het resultaat van de risicoanalyse door de risicoperceptie van de inschatter, kan een dergelijke ‘kleuring’ ook plaatsvinden doordat deze het resultaat om secundaire motieven wil beïnvloeden.


Dit wordt ook aangemerkt als ‘kleuring’, omdat dit eveneens een over-, dan wel, onderschatting van de risicoprofiel tot gevolg heeft. Om een dergelijke ‘kleuring’ van het resultaat te voorkomen dient mijns inziens op twee punten ingegrepen te worden. Het eerste heeft betrekking op de inschatting van de invloed die een bepaald risico kan hebben op een grondexploitatie. Zo zal bijvoorbeeld, indien een inschatting gemaakt wordt van een ‘afzetrisico’, gedefinieerd dienen te worden wat de invloed hiervan is op de exploitatie. Een dergelijke invloed kan in dit verband bijvoorbeeld gedefinieerd worden als ‘een langere doorlooptijd van het project van twee jaar’. Ten tweede zal ingegrepen dienen te worden bij de inschatting van de kans dat een risico zich kan voordoen. Zo zal in het voorbeeld van het ‘afzetrisico’ dat een uitwerking op de grondexploitatie heeft in de vorm van een ‘langere doorlooptijd van het project van twee jaar’, een inschatting gemaakt dienen te worden van de kans dat dit risico zich voordoet. Ten derde dient ‘kleuring’ voorkomen te worden bij het inschatten van de correlaties tussen diverse risico’s. Het voorkomen van ‘kleuring’ kan voor in al deze gevallen echter op dezelfde wijze gerealiseerd worden. Dit aangezien het in beide gevallen gaat om het voorkomen van beïnvloeding van het resultaat door de risicoperceptie van één persoon, dan wel de secundaire motieven van deze. Dit leidt direct tot de eerste en, mijns inziens, belangrijkste maatregel om ‘kleuring’ tegen te gaan, te weten: dergelijke inschattingen door meerdere personen te laten uitvoeren. Dit heeft namelijk als direct gevolg dat één persoon daarmee het resultaat van de risicoanalyse minder kan beïnvloeden. Hierbij zou volgens mij in ieder geval de projectleider en een planeconoom bij betrokken moeten zijn. De projectleider vanwege zijn algemeen inhoudelijke kennis van het project en planeconoom vanwege zijn kennis op het financieelstrategische vlak en de grondexploitatie van het project. Deze kunnen worden aangevuld met, afhankelijk van de aard van het project, enkele personen uit andere disciplines. De tweede maatregel is gericht op het voorkomen van ‘kleuring’ door de secundaire motieven. Deze betreft het betrekken van een onafhankelijke derde bij het inschatten van de invloed van risico’s op de grondexploitatie, kans op optreden en correlaties tussen risico’s. Als geschikte derde stel ik voor om hierbij een onafhankelijk, in het project ingevoerde, planeconoom te betrekken. Dit gezien de brede financieelstrategische en kennis over risicoanalyse en -management waarover hij/zij beschikt. Het bovengenoemde panel zal twee keer geraadpleegd dienen te worden, namelijk: zowel bij de inventarisatie, als de waardering van de risico’s. Op basis van voorgaande wordt tot de volgende risicoanalysemethodiek gekomen, zie figuur 2. Figuur 2: Methodiek ter bepaling risicoprofiel van de grondexploitatie

Projectinventarisatie

Risicoinventarisatie

Risicowaardering

Methoden: verzamelen informatie (GREX, SOK, ontwerp, etc.)

Methoden: checklist & projectomgevingskaart

Methoden: risk mapping en Monte Carlo simulatie

Input betrokkenen: leveren projectinformatie

Input betrokkenen: inschatting invloed risico’s op GREX en globale kans op optreden.

Input betrokkenen: inschatting nauwkeuriger kans en correlaties risico’s.

Resultaat: lijst met risico’s

Resultaat: inzicht in risicoprofiel


Toepassing van de methode in de praktijk: conclusies en optimalisatievoorstellen De in figuur 2 beschreven methodiek voor risicoanalyse is toegepast op een drietal praktijkcasussen, waarvoor recentelijk risicoanalyses zijn uitgevoerd. Door de resultaten van de risicoanalyses op basis van de nieuw gedestilleerde methodiek af te zetten tegen die van recentelijk uitgevoerde risicoanalyses, zijn de 8


belangrijkste verschillen in beeld gebracht. Daarnaast heeft een evaluatie plaatsgevonden met relevante betrokkenen bij de casussen. Hierbij zijn de resultaten van beide analyses met elkaar vergeleken. Daarnaast zijn de beide methodieken beoordeeld door deze te spiegelen aan de eisen die de planvormings- & haalbaarheidsfase hieraan op verschillende onderdelen ten aanzien van inventarisatie en waardering stelt. Op basis van deze evaluatie met betrokkenen bij de casussen wordt geconcludeerd dat de voorgestelde methodiek inderdaad tot een beter inzicht in het risicoprofiel van de grondexploitatie leidt. Voor alle drie de casussen geldt immers dat in gevallen waar de voorgestelde methodiek afwijkt van de huidig toegepaste methoden, deze bij vergelijking door de bij de casus betrokken actoren een hogere beoordeling krijgt. Als sterke punten van de methodiek worden genoemd: - het gestructureerde karakter; - de inbreng van bij het project betrokken actoren in de risicoanalyses; - het rekening houden met correlaties tussen de diverse risico’s; - mogelijkheid om de risicoanalysemethodiek in te zetten als optimalisatietool bij de risicobeheersing - mogelijkheid om de risicoanalysemethodiek aan te wenden als politiek- c.q. beleidsinstrument doordat bewustzijn van de aanwezigheid en omvang van het risicoprofiel wordt gecreëerd. Daarnaast blijkt uit de technisch geënte evaluatie met een deskundige dat de methodiek uit een juiste combinatie van methoden bestaat om de gestelde doelen ten aanzien van inventarisatie van de relevante risico’s, waardering van het risicoprofiel en bepaling van de risicobuffer of efficiënte wijze te bereiken. Echter, worden op basis van beide evaluaties ook een aantal opmerkingen c.q. kanttekeningen geformuleerd, waaruit een aantal optimalisatievoorstellen geformuleerd wordt. Deze zijn in tabel 2 inzichtelijk gemaakt. Tabel 2: Opmerkingen en optimalisatievoorstellen op basis van evaluatie resultaten en methode

Opmerkingen c.q. kanttekeningen Complexiteit methode Methode kan gebruikt worden als politiek- c.q. beleidsinstrument, verkeerde uitleg van resultaten. Kans wordt door panel globaal ingeschat tijdens het inschatten van de invloed op grondexploitatie, maar kans en impact zijn onlosmakelijk verbonden. Alle actoren in panel doen uitspraken over zowel volledigheid geïnventariseerde risico’s, als de inschatting van de invloed op de grondexploitatie en de kans. Echter, heeft niet elke actor binnen het panel hier evenveel kennis over. Panel wordt niet betrokken bij inschatting kansverdeling, maar dit heeft mogelijk wel invloed op het risicoprofiel. Vaststelling c.q. inschatting correlaties vaak erg subjectief, terwijl de invloed mogelijk gering is.

Optimalisatievoorstellen afweging toepassing afhankelijk van projectgrootte Communicatie van resultaten altijd koppelen aan onderliggende uitgangspunten en aannames. Nauwkeurige inschatting van de kans gelijktijdig met inschatting invloed, dus reeds tijdens de risicoinventarisatie. Uitspraken over volledigheid geïnventariseerde risico’s geschiedt door volledig panel. Bij de inschatting van de invloed op de grondexploitatie en de kans op optreden worden slechts de deskundigen binnen het panel op het gebied van het onderwerp in kwestie betrokken. Relevante deskundigen panel doen voorafgaand aan ‘Monte Carlo simulatie’ ook uitspraken over kansverdeling. Indien invloed toepassen van correlaties erg klein is, bijvoorbeeld een kleiner effect dan een wijziging van de invloed met 5,0%, kunnen correlaties achterwege worden gelaten.


9


Conclusie: beantwoording centrale onderzoeksvraag Geconcludeerd wordt, dat het mogelijk is een universeel toepasbare risicoanalysemethodiek te destilleren dat geschikt is voor het uitvoeren van risicoanalyses op grondexploitaties gedurende de planvormingsen haalbaarheidsfase. Op basis van literatuuronderzoek en toepassing in de praktijk, dient deze bovendien te bestaan uit vier methoden, waarvan twee voor risicoinventarisatie en twee voor risicowaardering. Ook is het betrekken van een panel van bij het project betrokken relevante disciplines noodzakelijk teneinde ‘kleuring’ van het risicoprofiel door de risicoperceptie van de inschatter te voorkomen. Daarnaast blijkt uit toepassing van de methode in de praktijk dat de wijze waarop over de resultaten gecommuniceerd wordt en de wijze waarop de rol van het te betrekken panel ingevuld wordt belangrijk is voor de objectiviteit en representativiteit van de resultaten. Op basis hiervan zijn een aantal optimalisaties geformuleerd. Op basis van bovenstaande laat het risicoanalyseproces op grondexploitaties tijdens de planvormingsen haalbaarheidsfase zich, na verwerking van de optimalisaties, als volgt vervatten, zie figuur 3. Figuur 3: Schematische weergave van het risicoanalyseproces na verwerking optimalisaties



Risicowaardering



Input betrokkenen: Allen: leveren projectinformatie

Input betrokkenen: Allen: (check) op volledigheid geïnventariseerde risico’s Apart: inschatting invloed risico’s en nauwkeurige kans optreden.


NB: afweging noodzaak risicoanalyse o.b.v. projectgrootte

Methoden: risk mapping & Monte Carlo simulatie Input betrokkenen: Apart: inschatting kansverdeling en correlaties risico’s.


NB: communicatie resultaten altijd in combinatie met onderliggende aannames en uitgangspunten.


10


Inhoud 1.

Inleiding ..................................................................................................................................................... 14 1.1 Aanleiding ................................................................................................................................................ 14 1.2 Probleem- en doelstelling ....................................................................................................................... 14 1.3 Afbakening onderzoek ............................................................................................................................. 15 1.4 Centrale onderzoeksvraag en deelvragen ............................................................................................... 16 1.5 Wetenschappelijke & maatschappelijke relevantie................................................................................. 16 1.6 Toegepaste onderzoeksmethoden .......................................................................................................... 17 1.7 Opbouw rapportage................................................................................................................................. 19

2.

Risicoanalyse en het ruimtelijk ontwikkelingsproces ................................................................................ 20 2.1 Inleiding.................................................................................................................................................... 20 2.2 Ruimtelijke plannen en hun context........................................................................................................ 20 2.3 Het ruimtelijk ontwikkelingsproces ......................................................................................................... 22 2.3.1 Locatie- & opstalontwikkeling .......................................................................................................... 22 2.3.2 De verschillende planfasen............................................................................................................... 23 2.3.2.1 Initiatieffase................................................................................................................................... 23 2.3.2.2 Planvormings- & haalbaarheidsfase .............................................................................................. 24 2.3.2.3 Realisatiefase................................................................................................................................. 25 2.4 De risicomanagementcyclus .................................................................................................................... 26 2.4.1 Risicoinventarisatie........................................................................................................................... 27 2.4.2 Risicoanalyse en -waardering .......................................................................................................... 27 2.5 Conclusie: eisen planvormings- & haalbaarheidsfase aan risicoinventarisatie & -analyse ..................... 28

3.

Methoden voor risicoinventarisatie en –analyse ...................................................................................... 32 3.1 Inleiding.................................................................................................................................................... 32 3.2 Methoden voor risicoinventarisatie......................................................................................................... 32 3.2.1 Checklist............................................................................................................................................ 32 3.2.2 Projectomgevingskaart / krachtenveldanalyse ................................................................................ 33 3.2.3 Failure mode and effect analysis ...................................................................................................... 33 3.2.4 Risicomatrix ...................................................................................................................................... 33 3.2.5 Gebeurtenissenboom ....................................................................................................................... 34 3.3 Methoden voor risicowaardering ............................................................................................................ 34 3.3.1 Risico-opslag methoden ................................................................................................................... 34 3.3.2 Gevoeligheidsanalysemethoden ...................................................................................................... 36 3.3.4 Scenarioanalyse methoden .............................................................................................................. 37 3.3.4 Overige methoden............................................................................................................................ 39 11


3.4 Beoordeling op geschiktheid van de methoden voor risicoinventarisatie en waardering ...................... 40 3.5 Voorkomen van ‘kleuring’ van de resultaten bij risicoanalyses............................................................... 42 3.6 Conclusie: gedestilleerde methodiek voor risicoinventarisatie en –waardering..................................... 43 4. Casusselectie en beschrijving casussen........................................................................................................ 47 4.1 Inleiding.................................................................................................................................................... 47 4.2 Selectie casussen...................................................................................................................................... 47 4.2.1 Selectiecriteria casussen................................................................................................................... 47 4.2.2 Selectie casussen .............................................................................................................................. 47 4.3 Beschrijving geselecteerde casussen ....................................................................................................... 48 4.3.1 Beschrijving project en resultaten risicoanalyse Y ........................................................................... 48 4.3.1.1 Beschrijving project ....................................................................................................................... 49 4.3.1.2 Beschrijving resultaten risicoanalyse............................................................................................. 50 4.3.2 Beschrijving project en resultaten risicoanalyse A ........................................................................... 51 4.3.2.1 Beschrijving project ....................................................................................................................... 51 4.3.2.2 Beschrijving resultaten risicoanalyse............................................................................................. 53 4.3.3 Beschrijving project en resultaten risicoanalyse O........................................................................... 55 4.3.3.1 Beschrijving project ....................................................................................................................... 55 4.3.2.2 Beschrijving resultaten risicoanalyse............................................................................................. 57 4.4 5.

Tot besluit ......................................................................................................................................... 58

De casussen geanalyseerd: toepassing methode en vergelijking.............................................................. 59 5.1 Inleiding.................................................................................................................................................... 59 5.2 Beschrijving methode en werkwijze ........................................................................................................ 59 5.2.1

Stap één: risicoinventarisatie ................................................................................................... 59

5.2.2

Stap twee: bepalen rangorde risico’s door middel van ‘risk mapping’.................................... 60

5.2.3

Vaststelling risicoprofiel en benodigde buffer door middel van ‘Monte Carlos simulatie’ ..... 61

5.3 Resultaten toepassing risicoanalysemethode ......................................................................................... 61 5.3.1

Resultaten risicoanalyse Y........................................................................................................ 62

5.3.1.1 Resultaten risicoinventarisatie ...................................................................................................... 62 5.3.1.2 Resultaten ‘risk mapping analyse’: rangorde geïnventariseerde risico’s ...................................... 63 5.3.1.3 Resultaten ‘Monte Carlo simulatie’: bepaling risicoprofiel en benodigde buffer ......................... 63 5.3.2

Resultaten risicoanalyse A........................................................................................................ 65

5.3.2.1 Resultaten risicoinventarisatie ...................................................................................................... 65 5.3.2.2 Resultaten ‘risk mapping analyse’: rangorde geïnventariseerde risico’s ...................................... 66 5.3.2.3 Resultaten ‘Monte Carlo simulatie’: bepaling risicoprofiel en benodigde buffer ......................... 66 5.3.3

Resultaten risicoanalyse O ....................................................................................................... 68 12


5.3.3.1 Resultaten risicoinventarisatie ...................................................................................................... 68 5.3.3.2 Resultaten ‘risk mapping analyse’: rangorde geïnventariseerde risico’s ...................................... 70 5.3.3.3 Resultaten ‘Monte Carlo simulatie’: bepaling risicoprofiel en benodigde buffer ......................... 70 5.4 Vergelijking van de resultaten met resultaten uit huidige analyses........................................................ 72 5.5 Conclusie .................................................................................................................................................. 73 6

Evaluatie risicoanalyse methode ............................................................................................................... 74 6.1 Inleiding.................................................................................................................................................... 74 6.2 Evaluatie resultaten casussen.................................................................................................................. 74 6.2.1

Evaluatie en beoordeling resultaten per onderdeel ................................................................ 74

6.2.2

Algemene geconstateerde plus- en minpunten....................................................................... 77

6.3 Technische evaluatie methode ................................................................................................................ 78 6.4 Conclusie en aanbevelingen..................................................................................................................... 80 7. Conclusie, aanbevelingen en reflectie............................................................................................................ 83 7.1 Inleiding.................................................................................................................................................... 83 7.2 Conclusies................................................................................................................................................. 83 7.3 Aanbevelingen.......................................................................................................................................... 86 7.4 Reflectie ................................................................................................................................................... 87 Bronvermelding.................................................................................................................................................. 89 Bijlage 1: checklist ten behoeve van risicoinventarisatie (Bron: Kuiper & Van Tilborg B.V.)............................. 90 Bijlage 2a1: lijst geinventariseerde risico’s Y...................................................................................................... 92 Bijlage 2a2: resultaten ‘risk mapping analyse’ Y ................................................................................................ 97 Bijlage 2b1: lijst geinventariseerde risico’s A ..................................................................................................... 98 Bijlage 2b2: resultaten ‘risk mapping analyse’ A.............................................................................................. 101 Bijlage 2c1: lijst geinventariseerde risico’s O ................................................................................................... 102 Bijlage 2c2: resultaten ‘risk mapping analyse’ O.............................................................................................. 107

13


1. Inleiding 1.1 Aanleiding De huidige economische crisis heeft inmiddels haar sporen bij veel ruimtelijke ontwikkelingsprojecten achtergelaten. De afnemende vraag, dalende (grond)opbrengsten en afnemende financieringsbereidheid bij financiers zetten het exploitatieresultaat en daarmee de voortgang van dergelijke projecten sterk onder druk. Kortom, alle reden voor partijen, zowel publiek als privaat, om voor de projecten waarin zij participeren, of een voornemen daartoe hebben, de balans op te maken en zich te beraden om door te gaan, dan wel te stoppen. De uitkomst van deze afweging hangt veelal af van het risicoprofiel van de grondexploitatie als zijnde het financiële kader van het betreffende project. Het behoeft daarom geen verdere toelichting dat het toepassen van een adequate risicoanalyse van groot belang is voor de onderbouwing van een dergelijke afweging en het vermogen om eventuele (financiële) tegenvallers te reduceren. Ook binnen mijn vakgebied, planeconomie, constateer ik door deze ontwikkelingen een toenemende vraag naar een gedegen inzicht in het risicoprofiel van grondexploitaties. Daar waar voorheen de risicoanalyse op een grondexploitatie de vorm had van een beknopte risicoparagraaf, waar de gevoeligheid van het exploitatieresultaat werd bepaald door variatie in de inflatieparameters, rente en soms ook doorlooptijd, is nu steeds meer behoefte aan een uitgebreide inventarisatie en een nauwkeuriger waardering van de afzonderlijke risico’s en daarmee, het in beeld brengen van het risicoprofiel van een project. Een belangrijke uiting van deze behoefte in dit kader is ondermeer opgenomen in het ‘Besluit Begroting en Verantwoording voor provincies en gemeenten’ (BBV), waarin gesteld wordt dat de risico’s die deze partijen lopen bij ruimtelijke ontwikkelingen en de mogelijke gevolgen hiervan voor het weerstandsvermogen in beeld gebracht dienen te worden (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 2003). Het voorgaande leidt vanuit het vakgebied derhalve tot de vraag naar een universeel toe te passen methodiek, waarmee de risico’s voor de grondexploitaties van ruimtelijke ontwikkelingsopgaven kunnen worden geanalyseerd en die verder gaat dan de in het verleden veelal toegepaste gevoeligheidsanalyse. Een dergelijke risicoanalyse is op te delen in een tweetal fasen. De eerste fase betreft de inventarisatiefase. Tijdens de inventarisatiefase dienen de belangrijkste risico’s die zich op verschillende vlakken in een project kunnen manifesteren, te worden geïnventariseerd. Vervolgens dienen deze gewaardeerd te worden, waarbij de (financiële) impact van deze risico’s èn de kans dat deze risico’s zich voordoen in beeld wordt gebracht. Door dit voor alle risico’s binnen een project te doen kan het risicoprofiel van een project in beeld gebracht worden. Na deze korte introductie, zullen in paragraaf 1.2 de hieruit volgende probleem- en doelstelling van het in deze scriptie beschreven onderzoek behandeld worden. Vervolgens wordt in paragraaf 1.3 deze doelstelling nader afgebakend, waarna in paragraaf 1.4 de centrale onderzoeksvraag en bijbehorende deelvragen worden gepresenteerd. Vervolgens wordt in paragraaf 1.5 ingegaan op de wetenschappelijke en maatschappelijke relevantie van het onderzoek. In paragraaf 1.6 zullen de belangrijkste onderzoeksmethoden, die bij beantwoording van de onderzoeks- en deelvragen gehanteerd worden, aan bod komen. Tot slot wordt in paragraaf 1.7 afgesloten met een leeswijzer, waarin de opbouw van het vervolg van deze rapportage wordt beschreven.

1.2 Probleem- en doelstelling Binnen het vakgebied planeconomie is er, mede ingegeven door de economische crisis en nieuwe regelgeving, een toenemende vraag naar inzicht in het risicoprofiel van de grondexploitaties, als zijnde het financiële kader van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten. Echter, het ontbreekt bij bestaande 14


risicoanalysemethoden in veel gevallen aan focus op de grondexploitatie. Daarnaast wordt in veel studies geen onderscheid gemaakt naar de planfase waarin een project zich bevindt, terwijl de beschikbare informatie en daarmee toe te passen analysemethoden sterk per planfase verschillen, zie paragraaf 2.3.2. Bovendien hebben deze methoden veelal onvoldoende aandacht voor het voorkomen van ‘verkleuring’ van de resultaten van de risicoanalyse door de achtergrond van de partij die bij de inschatting van de risico’s betrokken is, zie paragraaf 1.3. Samengevat is hieruit de volgende probleemstelling te destilleren: Probleemstelling “Bestaande risicoanalysemethoden zijn veelal niet gericht op het specifiek in beeld brengen en waarderen van risico’s van de grondexploitatie, maken geen onderscheid naar de planfase waarin een project zich bevindt en hebben onvoldoende aandacht voor het voorkomen van ‘verkleuring’ van de resultaten van de risico analyse.” Deze scriptie heeft zodoende als doel om op basis van bestaande risicoinventarisatie & -analysemethoden en casusstudies tot een voor de grondexploitatie van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten universeel toepasbare integrale risicoanalysemethode, gericht op inventarisatie en waardering, te komen waarbij rekening wordt gehouden met de planfase waarin het project zich bevindt. Hierbij zal bovendien aandacht uitgaan naar het voorkomen van de zojuist genoemde ´verkleuring´. Samengevat is de doelstelling van het onderzoek derhalve als volgt te formuleren: Doelstelling “Het vervaardigen van een universeel toepasbare integrale risicoanalysemethodiek voor het inventariseren en waarderen van risico’s en daarmee het risicoprofiel van grondexploitaties”

1.3 Afbakening onderzoek Voor het in deze scriptie beschreven onderzoek gelden, gezien het tijdsbestek waarin deze dient te worden uitgevoerd, een drietal afbakeningen op de reikwijdte. De eerste betreft de planfase waarop dit onderzoek betrekking heeft en beperkt dit onderzoek zich tot het opstellen van een universeel toepasbare methode voor risicoanalyse voor de planvormings- & haalbaarheidsfase. De aan deze planfase voorafgaande initiatieffase en hierop volgende realisatiefase, vallen zodoende buiten de reikwijdte van dit onderzoek. De keuze voor de planvormings- & haalbaarheidsfase ligt enerzijds in het feit dat gedurende deze fase, in tegenstelling tot de initiatieffase, reeds sprake is van een globaal kader qua financiën, ruimtegebruik en programma wat het gebruik van meer kwantitatieve analysemethoden mogelijk maakt. Anderzijds omdat deze fase wordt afgesloten met een ‘go/no-go’ beslissing die de meest kapitaalintensieve fase inluidt, namelijk: de realisatiefase. Hiermee is deze fase ook wat besluitvorming betreft een zeer belangrijke fase. Ten tweede richt de in deze scriptie beschreven methodiek zich uitsluitend op de realisatie van het openbare gebied, oftewel de grondexploitatie. De inventarisatie en waardering van risico’s van de opstalexploitatie vallen derhalve buiten de reikwijdte van dit onderzoek. De ratio hierachter is dat de grondexploitatie het financiële kader vormt waarin de uitgangspunten qua fasering, programmering en eisen aan de openbare ruimte van een ruimtelijke ontwikkeling worden vastgelegd. Dit maakt dit document zeer geschikt voor het bepalen van de impact van diverse risico’s op projectniveau. Opgemerkt wordt dat de grondexploitatie daarentegen wel nauw verweven is met de opstalontwikkeling en vastgoedexploitatie. Derhalve zullen invloeden vanuit de opstalontwikkeling op de grondexploitatie, zoals marktinvloeden, uiteraard wel worden betrokken in de te ontwikkelen risicoanalysemethodiek. Ten derde hebben de in deze scriptie te onderzoeken methoden louter betrekking op risicoinventarisatie en –waardering en gaan deze derhalve niet in op risicobeheersing. Het proces van risicobeheersing valt zodoende buiten de reikwijdte van dit onderzoek. 15


1.4 Centrale onderzoeksvraag en deelvragen Op basis van de gepresenteerde probleemstelling, doelstelling en afbakeningen van het onderzoek, kunnen nu de centrale onderzoeksvraag en deelvragen geformuleerd worden die leidend zijn in dit scriptieonderzoek. Centrale onderzoeksvraag: “Op welke wijze kunnen risico’s voor de grondexploitatie tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase binnen ruimtelijke ontwikkelingsprojecten het best geïnventariseerd en gewaardeerd worden en is hieruit een universeel toepasbare integrale methodiek te destilleren?” Ter beantwoording van deze probleemstelling dienen de volgende hiervan af te leiden deelvragen beantwoord te worden. Deze zullen in de diverse hoofdstukken van deze scriptie uitgewerkt worden, zie paragraaf 1.7. Deelvragen: 1. Welke fasen c.q. onderdelen zijn binnen het ruimtelijke ontwikkelingsproces te onderscheiden en welke activiteiten c.q. onderwerpen staan centraal in de planvormings- & haalbaarheidsfase? 2. Welke eisen stelt de planvormings- & haalbaarheidsfase aan de te hanteren methoden van risicoinventarisatie en –waardering? 3. Welke methoden voor risicoinventarisatie & –waardering zijn er en wat zijn hun voor- & nadelen? 4. Welke methoden zijn het meest geschikt om tot een universeel toepasbare methodiek voor risicoanalyse en –waardering voor de planvormings- & haalbaarheidsfase te komen? 5. Hoe kan ‘kleuring’ van de resultaten van deze methodiek door de achtergrond van de partij die betrokken is bij de inschatting van de risico’s voorkomen worden? 6. Leidt toepassing van deze methodiek op een aantal praktijkcasussen tot nieuwe inzichten inzake de resultaten van de risicoinventarisatie, waardering en risicoprofiel van deze casussen? 7. Geeft deze methodiek een beter beeld van het risicoprofiel van deze casussen en kunnen er, op basis van de praktijktoets optimalisatievoorstellen geformuleerd worden? 1.5 Wetenschappelijke & maatschappelijke relevantie Beantwoording van bovenstaande onderzoeksvraag en onderliggende deelvragen dient te resulteren in een eerste aanzet voor een universeel toepasbare methodiek voor het in beeld brengen en waarderen van risico’s tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase. Onderstaand zal kort worden ingegaan op de wetenschappelijke- en maatschappelijke relevantie van het onderzoek. Wetenschappelijke relevantie Deze studie dient door haar focus op deze concrete planfase enerzijds een toevoeging te zijn op bestaande studies (Gehner 2008 en Rompelberg 2007), die vooral generiek van aard zijn en derhalve als doel hebben een algemeen toepasbare methode te ontwikkelen los van de fase in het planproces waarin een project zich bevindt. Immers, doordat de activiteiten per planfase verschillend zijn, zullen hierdoor ook de typen risico’s die prevaleren niet voor elke planfase gelijk zijn. Door oog te hebben voor deze verschillen in activiteiten en hier de juiste mix aan risicoinventarisatie en –analysemethoden bij te zoeken, kan voor elke planfase tot een op maat gemaakte methodiek voor risicoinventarisatie en –waardering gekomen worden. Anderzijds dient zij een uitbreiding te zijn op een studie die het Kenniscentrum PPS in 2004 heeft uitgevoerd, waarin op basis van een beknopte beschrijving van de diverse planfasen per fase een voorstel wordt gedaan op specifiek voor die fasen te hanteren risicoanalysemethoden. In dit scriptieonderzoek zal voor de 16


planvormings- & haalbaarheidsfase, op basis van een meer uitgebreide analyse van deze fase en door meer risicoanalysemethoden hierbij te betrekken, een nadere uitwerking hieraan worden gegeven. Daarnaast wordt in bestaande studies nog te weinig aandacht geschonken aan de invloed die de achtergrond van een partij heeft op de perceptie van de risico’s. Immers, risico’s worden door de diverse bij ruimtelijke ontwikkelingsprojecten betrokken partijen verschillend gewaardeerd. Dit uit zich met name voor wat de inschatting van de kans betreft dat een bepaald risico werkelijkheid wordt. Indien met een dergelijke ‘verkleuring’ geen rekening wordt gehouden, bestaat het gevaar dat aan bepaalde risico’s juist teveel of te weinig waarde wordt gehecht. Tijdens dit onderzoek zal hiernaar bij het formuleren van een eerste aanzet tot een uniform toepasbare methode voor risicoinventarisatie en –waardering speciale aandacht uitgaan. Bovenstaande in beschouwing nemend, heeft dit onderzoek als doel een aanvulling te zijn op reeds bestaande studies. Maatschappelijke relevantie Zoals reeds aangegeven heeft dit onderzoek als doel om voor de planvormings- & haalbaarheidsfase tot een uniform toepasbare methode voor risicoinventarisatie en –waardering van de grondexploitatie te komen. Dit omdat juist deze fase wordt afgesloten met een ‘go/no-go’ beslissing die de meest kapitaalintensieve fase inluidt, namelijk: de realisatiefase. Hiermee is deze fase ook wat besluitvorming betreft een zeer belangrijke fase. Daarnaast is gedurende deze fase, in tegenstelling tot de initiatieffase, reeds sprake van een globaal kader qua financiën, ruimtegebruik en programma wat het gebruik van meer kwantitatieve analysemethoden mogelijk maakt. Door een specifiek op deze planfase toegeruste methode ten behoeve van de inventarisatie en –waardering van risico’s toe te passen, kan het risicoprofiel tijdig in beeld gebracht en betrokken worden bij de investeringsbeslissingen die tijdens deze fase gemaakt worden. Dit heeft als doel te voorkomen dat, achteraf bezien te risicovolle beslissingen met alle nadelige (financiële) gevolgen van dien, toch doorgang vinden. Dit onderzoek biedt derhalve een eerste aanzet om middels een uniform toepasbare methode het risicoprofiel voor grondexploitaties in beeld te brengen en dergelijke nadelige gevolgen te voorkomen.

1.6 Toegepaste onderzoeksmethoden In zijn algemeenheid beschouwd betreft het in deze scriptie beschreven onderzoek een ontwerpend onderzoek. Zo wordt op basis van literatuurstudie en interpretatie hiervan een universeel toepasbare methodiek voor risicoanalyse van de grondexploitatie tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase gedestilleerd. Het wordt gedefinieerd als ontwerpend omdat het als doel heeft om kennis te ontwikkelen teneinde problemen uit het werkveld op te lossen (Van Aken 1996). Binnen deze ontwerpkennis kunnen drie elementen onderscheiden worden: - Objectkennis: de inhoudelijke kennis inzake een oplossing vooreen bepaald probleem. Deze kennis is in dit onderzoek te definiëren als een universeel toepasbare methodiek voor risicoanalyse van de grondexploitatie. - Realisatiekennis: kennis over de wijze waarop de oplossing geïmplementeerd dient te worden. In dit onderzoek kan hierbij gedacht worden aan de wijze waarop de risicoanalysemethode in de risicomanagementcyclus ingebed kan worden. - Ontwerpkennis: de kennis die nodig is om tot de oplossing te komen. Hierbij zal voornamelijk gebruik gemaakt worden van literatuuronderzoek, zie verder deze paragraaf. Voorts worden bij ontwerpend onderzoek een aantal stadia doorlopen, die schematisch in figuur 1.1 zijn afgebeeld (Van Weert & Andriessen 2005).

17


Figuur 1.1: Onderzoeksproces ontwerpend onderzoek

Bron: Van Weert & Andriessen 2005

De eerste stap is de definitie van het probleem, dat vanuit de beroepspraktijk geconstateerd wordt. In dit onderzoek is dat het ontbreken van een universeel toepasbare methode voor risicoanalyse van grondexploitatie dat zowel rekening houdt met de planfase waarin het project zich bevindt, als rekening houdt met ‘kleuring van het risicoprofiel’. Vervolgens wordt een oplossing ontworpen, waarbij in dit onderzoek gebruik gemaakt zal worden van literatuuronderzoek. Daarna wordt deze oplossing getoetst door deze in de praktijk te brengen en toe te passen op een aantal casussen. Door de resultaten hiervan te evalueren kan het ontwerp, of in dit geval de risicoanalysemethode, bijgesteld worden en opnieuw toegepast. Het is een cyclisch proces dat uiteindelijk leidt tot een ontwerp van een oplossing voor een praktisch probleem. Deze wijze van onderzoek kan gepositioneerd worden tegen andere typen van onderzoek, zoals bijvoorbeeld verklarend onderzoek waarbij het door middel van onderzoek vinden van een verklaring voor een probleem. De scriptie is grofweg in te delen in drie onderdelen: een theoretisch, een praktisch deel en een evaluatie. De gehanteerde onderzoeksmethoden zijn hierbij afhankelijk van het karakter van het onderdeel waarop deze betrekking hebben. Eerst wordt in het theoretisch deel, beantwoording van deelvragen één tot en met vijf, met name gebruik gemaakt van literatuurstudie. Zo wordt door middel van literatuurstudie het onderzoekskader geschetst. Hierbij wordt de planvormings- & haalbaarheidsfase en de eisen die deze stelt aan risicoanalysemethoden nader beschreven. Ook wordt een definitie gegeven van wat onder risicoanalyse en meer specifiek, risicoinventarisatie en waardering, wordt verstaan. Dit zal uitmonden in een conceptueel model waarin de activiteiten van de planvormings- & haalbaarheidsfase enerzijds en de activiteiten van risicoanalyse anderzijds met elkaar in verband gebracht worden. Vervolgens wordt, eveneens door middel van literatuurstudie, een beschrijving gegeven van de meest toegepaste risicoanalysemethoden bij ruimtelijke ontwikkelingsprojecten en worden de voor- & nadelen hiervan in beeld gebracht. Speciale aandacht zal hierbij uitgaan naar de wijze waarop de eerder besproken ‘verkleuring’ van de resultaten van de risicoanalyse door de achtergrond van de partij die de risico’s inschat voorkomen kan worden. Een en ander dient uit te monden in een universeel toepasbare methode voor 18


risicoanalyse tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase, die vervolgens in het praktische deel getoetst wordt. In het praktische deel wordt de op basis van literatuurstudie gedefinieerde methode in praktijk gebracht. Hierbij zal de methode worden toegepast op een drietal casussen, waarvoor recentelijk een risicoanalyse is uitgevoerd. De voor toepassing op deze casussen benodigde informatie zal verkregen worden door middel van interviews met betrokkenen bij deze casussen. Vervolgens worden de resultaten van deze praktijktoepassing geëvalueerd, deelvragen zes en zeven, door de resultaten van de uitgevoerde risicoanalyse te vergelijken met de resultaten van de eerder uitgevoerde risicoanalyses voor deze casussen. Bij de evaluatie zal gebruik gemaakt worden van gesprekken met betrokkenen van relevante disciplines. Daarnaast zal een deskundige geraadpleegd worden voor wat de beoordeling c.q. verbetering van de op basis van de praktijktoets geformuleerde verbetervoorstellen ten aanzien van de analysemethodiek betreft.

1.7 Opbouw rapportage De opbouw van deze scriptie is als volgt. In hoofdstuk twee wordt met een beschrijving gegeven van het ruimtelijk ontwikkelingsproces, waarbij bijzondere aandacht naar de planvormingsen haalbaarheidsfase zal uitgaan, de aftrap voor het ‘theoretisch deel’ gegeven. Ook zal de risicomanagementcyclus beschreven worden, waarna de activiteiten van de planvormingsen haalbaarheidsfase hiermee in verband zullen worden gebracht. Dit alles zal in een programma van eisen resulteren waaraan de te ontwikkelen risicoanalysemethode dient te voldoen. In hoofdstuk drie zal nader worden ingegaan op de verschillende methoden, die reeds voor risicoinventarisatie en risicowaardering voor handen zijn. Door deze af te zetten tegen het in hoofdstuk twee geformuleerde programma van eisen, zal een integrale universeel toepasbare risicoanalysemethode geformuleerd worden. Speciale aandacht zal hierbij uitgaan naar de wijze waarop het eerder genoemde ‘kleuring’ van het risicoprofiel door de risicoperceptie van de inschatter voorkomen kan worden. In hoofdstuk vier begint het ‘praktisch deel’, waarbij de in hoofdstuk drie geformuleerde risicoanalysemethode door middel van casussen in de praktijk getoetst zullen worden. In dit hoofdstuk zal, op basis van een aantal selectiecriteria, daarom een drietal casussen geselecteerd worden. Vervolgens zullen deze casussen, alsmede de resultaten van recentelijk hiervoor uitgevoerde risicoanalyses, beschreven worden. Daarna vindt in hoofdstuk vijf de praktijktoets plaats, waarbij de toegepaste risicoanalysemethode in praktijk gebracht zal worden. Tevens zullen voor de verschillende casussen de resultaten van de risicoanalyse vergeleken worden met de resultaten van recentelijk uitgevoerde risicoanalyses. Tot slot begint in hoofdstuk zes de ‘evaluatie’. In dit hoofdstuk zullen zowel de resultaten, als de methode in zijn algemeenheid door, respectievelijk, betrokkenen bij de casussen en een deskundige op het vlak van risicoanalyses geëvalueerd worden. Dit zal uitmonden in een aantal concrete optimalisatievoorstellen. Tot slot wordt in hoofdstuk zeven ingegaan op de conclusies van het uitgevoerde onderzoek en zal in een slotconclusie antwoord gegeven worden op de in paragraaf 1.4 geformuleerde centrale onderzoeksvraag. Daarnaast zal een aantal aanbevelingen voor vervolgonderzoek worden gegeven. Afgesloten zal worden met een reflectie op het uitgevoerde onderzoek en het onderzoeksproces.

19


2. Risicoanalyse en het ruimtelijk ontwikkelingsproces 2.1 Inleiding Zojuist is in hoofdstuk één het onderzoeksthema geïntroduceerd, waarbij is ingegaan op ondermeer de probleemstelling, de hieraan ten grondslag liggende deelvragen en de te hanteren onderzoeksmethoden, die tot beantwoording van deze vragen dienen te leiden. In dit hoofdstuk zal, op basis van met name literatuuronderzoek, het onderzoekskader nader uiteen gezet worden. Hierbij wordt in paragraaf 2.2 eerst een beknopte analyse gegeven van de achtergrond waartegen ruimtelijke plannen tot stand komen en de met betrekking tot een plan te onderscheiden hoofdonderdelen. Vervolgens wordt in paragraaf 2.3 ingegaan op de wijze waarop een dergelijk plan tijdens het ruimtelijk ontwikkelingsproces tot uitvoering wordt gebracht. Aandacht zal besteed worden aan de hierbinnen te onderscheiden onderdelen, gebieds- en opstalontwikkeling, en de verschillende fasen tijdens het ruimtelijk ontwikkelingsproces. Per fase zal in dit kader ingegaan worden op de activiteiten, de betrokken actoren en hun rollen. Speciale aandacht gaat hierbij uiteraard naar de planvormingsen haalbaarheidsfase, de fase die centraal staat in dit onderzoek. Vervolgens wordt in paragraaf 2.4 een beschrijving gegeven van het proces van risicomanagement, bestaande uit inventarisatie, waardering en beheersing. Hierbij wordt ondermeer ingegaan op de tijdens deze onderdelen uit te voeren werAamheden en het verband hiertussen. Tot slot wordt in paragraaf 2.5 het ruimtelijk ontwikkelingsproces in een conceptueel model met het proces van risicomanagement in verband gebracht. Dit zodat inzicht ontstaat in de eisen die de planvormings- & haalbaarheidfase, stelt aan de uitvoering van risicoanalyses op de grondexploitatie hierbinnen.

2.2 Ruimtelijke plannen en hun context Alvorens in te gaan op de wijze waarop tijdens het ruimtelijk ontwikkelingsproces invulling wordt gegeven aan het tot stand komen van een ontwikkeling en het proces van risicoanalyse hierbinnen, is het raadzaam eerst een nadere blik te werpen op de context waartegen ruimtelijke plannen tot stand komen. Dit aangezien deze context directe invloed uitoefent op de invulling van deze plannen en daarmee ook de binnen deze plannen aanwezige risico’s (Kenniscentrum PPS 2004). Voor een succesvolle realisatie van een vastgoedobject en daarmee ook een ruimtelijk project, dient het hieraan ten grondslag liggende ruimtelijke plan haalbaar te zijn. Cruciaal hiervoor zijn de technische haalbaarheid (kan het beoogde plan technisch constructief gezien uitgevoerd worden), de maatschappelijke haalbaarheid (kan het plan op voldoende draagvlak rekenen in de maatschappij en vanuit de politiek) en marktechnische haalbaarheid (leidt het plan tot afzetbare producten en genereren deze de benodigde opbrengsten) (Nozeman 2008). In beschouwing nemende dat de technische haalbaarheid van een ruimtelijk plan doorgaans geen obstakel vormt1, resteren de maatschappelijke- en markttechnische haalbaarheid. Deze twee criteria laten zich mijns inziens vertalen in een drietal type ontwikkelingen die de invulling van een ruimtelijk plan bepalen. In dit kader is de maatschappelijke haalbaarheid te vertalen in beleids- en institutionele ontwikkelingen, waaronder het geheel aan relevant beleid en regelgeving wordt verstaan dat

1

Hierbij wordt ervan uitgegaan dat een ruimtelijk plan doorgaans technisch haalbaar is, maar dat deze, afhankelijk van de technische complexiteit, mogelijk tot hoge realisatiekosten kan leiden. Deze hogere kosten vertalen zich echter, via de hiermee samenhangende hogere benodigde opbrengsten (ter dekking van de hogere kosten), in de markttechnische haalbaarheid. 20


invloed uitoefent op een plan en daarmee voor een groot deel de juridische uitvoerbaarheid van dat plan bepaalt. De markttechnische haalbaarheid dient in dit kader naar mijn mening opgeknipt te worden in een tweetal ontwikkelingen. De eerste betreft de demografische ontwikkelingen, waaronder de ontwikkeling van de omvang en samenstelling van de bevolking wordt verstaan en daarmee voor een belangrijk deel aanwezigheid van een potentiële doelgroep bepaalt. De tweede betreffen de socio-economische ontwikkelingen, waaronder de welvaart van de bevolking en het macro-economische klimaat wordt verstaan en daarmee voor een belangrijk deel de mate bepaalt waarin de potentiële doelgroep het op de markt te brengen vastgoed kan en zal opnemen. Het moge duidelijk zijn dat deze drie typen ontwikkelingen door de jaren heen dynamisch zijn en hiermee constant invloed uitoefenen op de invulling van ruimtelijke plannen. Om ruimtelijke plannen ten uitvoer te brengen is een drietal onderdelen te onderscheiden, die in deze plannen behandeld dienen te worden. Het eerste onderdeel betreft de inhoud. Hiermee wordt de concrete invulling van een plan bedoeld en beslaat naar mijn mening het planconcept, programma, ruimtegebruik, etc. en gaat in op de vraag wat er in het ruimtelijk plan tot ontwikkeling wordt gebracht. Ten tweede dienen uitspraken gedaan te worden over de inrichting van het proces en de uitvoeringsorganisatie van een project. Hier wordt ingegaan op de te kiezen samenwerkingsvorm, rolverdeling, inzet van wet en regelgeving, etc. en gaat in op de vraag hoe en met welke partijen het ruimtelijke plan tot ontwikkeling kan worden gebracht. Tot slot dient de financiële uitwerking van het ruimtelijk plan inzichtelijk gemaakt te worden. Hier staat de financiële haalbaarheid en financiële strategie van het plan centraal en wordt ingegaan op de financieringsstrategie, fasering, fiscaliteiten en markttechnische haalbaarheid. Bovenstaande is onderstaand figuur inzichtelijk gemaakt. Figuur 2.1: Ruimtelijke plannen en hun context (conceptueel model)


Een goede afstemming tussen deze onderdelen (inhoud, proces & organisatie en financiën) en aansluiting op de eerder beschreven ontwikkelingen (demografische-, beleids- & institutionele- en socio-economische ontwikkelingen) zijn onontbeerlijk voor het slagen van een ruimtelijk plan. Veel risico’s schuilen zich dan ook in een verkeerde binnen de diverse planonderdelen, een slechte afstemming hiertussen of een mismatch met de maatschappelijke ontwikkelingen. 21


2.3 Het ruimtelijk ontwikkelingsproces Zojuist is de context van ruimtelijke plannen beschreven en is ingegaan op de verschillende ontwikkelingen die de invulling van een dergelijk plan, in inhoudelijke, procesmatige en financiële zin, bepalen. Hieronder zal een ingegaan worden op het ontwikkelingsproces van ruimtelijke plannen, oftewel het ruimtelijk ontwikkelingsproces, en zal het proces beschreven worden waarin deze invulling van een plan tot stand komt. Alvorens echter op het ruimtelijke ontwikkelingsproces in te gaan, zullen eerst de twee verschillende, deels parallel aan elkaar lopende onderdelen hierbinnen, worden toegelicht. Het betreft het proces van gebieds- en opstalontwikkeling en zal in paragraaf 2.3.1 aan bod komen. Vervolgens wordt in paragraaf 2.3.2 een beschrijving gegeven van de verschillende planfasen binnen het ontwikkelingsproces van gebiedsontwikkeling, oftewel het onderdeel dat centraal staat in deze scriptie. 2.3.1 Locatie- & opstalontwikkeling Het ruimtelijk ontwikkelingsproces is in deze scriptie gedefinieerd als het proces van de ontwikkeling van de in exploitatie te nemen gebieden van ruimtelijke plannen. Hierbij richt deze scriptie zich uitsluitend op de ontwikkelingsproces ten aanzien van locatie van deze plannen waarbij de grondexploitatie (GREX), ook wel bekend als gebiedsexploitatie, als financieel kader fungeert. Het ontwikkelingsproces bestaat hierbij uit de verwerving van de in exploitatie te nemen gronden, het bouwrijp maken hiervan, de inrichting van het openbare gebied en uitgifte van de uitgeefbare gronden. Dit proces is via de waardecreatieketen (Rompelberg 2007) financieel nauw verweven is met de opstalontwikkeling, vastgelegd in de vastgoedexploitatie VEX), op de uit te geven gronden. Dit aangezien de verkoopopbrengsten van het vastgoed in de VEX door de markt worden bepaald. Door hierop in de VEX vervolgens de bouw-, bijkomende-, algemene kosten en winst & risico in mindering te brengen, wordt de (residuele) grondkosten bepaald. Deze residuele grondkosten vormen in de grondexploitatie echter een groot deel van de opbrengsten, waaruit de kosten ten aanzien voor verwerving van de in exploitatie te nemen gronden, het bouwrijp maken hiervan en de inrichting van het openbare gebied worden bekostigd. Bovenstaande is in figuur 2.1 inzichtelijk gemaakt. Figuur 2.1: De waardecreatieketen

GREX

VEX

Kosten:

Kosten:

-Grondverwerving

-Bouwkosten

-Bouw- & woonrijp maken

-Bijkomende kosten

-Planontw en toezicht

-AK / W&R (ontwikkelfee)

-Etc.

-Grondkosten

Opbrengsten

-Etc.

-Gronduitgifte

Opbrengsten

-Subsidies

-Verkoopopbrengsten

-Etc. -

-Gekapitaliseerde huurwaarde

M A R K T

Bron: Rompelberg 2007 (bewerkt)

Zoals in hoofdstuk één reeds is aangegeven, valt de opstalontwikkeling in de VEX buiten de reikwijdte van dit onderzoek. Daarentegen zullen marktinvloeden en invloeden vanuit de opstalontwikkeling op de grondexploitatie wel worden betrokken in de te ontwikkelen risicoanalysemethodiek. De focus ligt echter op de grondexploitatie (GREX), ook wel de gebiedsexploitatie genoemd. 22


2.3.2 De verschillende planfasen Binnen het ruimtelijk ontwikkelingsproces is een aantal fasen te onderscheiden waarlangs een eerste idee c.q. planconcept zich ontwikkelt tot een gerealiseerd plan. De overgangen tussen deze fasen kenmerken zich door beslismomenten. Tijdens deze beslismomenten, die de verschillende fasen afsluiten, worden keuzes gemaakt en wordt commitment afgegeven voor verdere uitwerking in een volgende planfase (Nozeman 2008). Binnen de literatuur verschillen de opvattingen over het aantal fasen waarin het ontwikkelingsproces opgeknipt dient te worden en de benaming van de hierbij te onderscheiden fasen. Zo hanteert Miles acht verschillende fasen voor projectontwikkeling, onderscheiden Ratcliff & Stubbs er vijf en definiëren Cadmin & Austin-Crowe en NEPROM, Gehner & Elias er vier. Hoewel bovengenoemde in dit verband spreken van het opstalontwikkelingsproces, laat bovenstaande zich in mijn ogen gemakkelijk vertalen naar het ruimtelijk ontwikkelingsproces ten aanzien van de locatie waarin de grondexploitatie als financieel kader fungeert. Immers, ook bij locatieontwikkeling leidt initiatief via planuitwerking en gunning tot realisatie. Mijns inziens zijn er voor het ruimtelijk ontwikkelingsproces, als zijnde het proces van de ontwikkeling van de in exploitatie te nemen gebieden van ruimtelijke plannen, drie fasen van belang, te weten: de initiatieffase, planvormings- & haalbaarheidsfase en de realisatiefase. Dit aangezien de exploitatie- en beheerfase volgens deze definitie hierbuiten valt. Qua opdeling sluit ik mij hierbij aan bij de door NEPROM, Gehner & Elias gehanteerde indeling. Dit omdat de activiteiten juist tussen deze drie fasen sterk verschillen en juist in deze drie fasen per fase een separaat beslisdocument wordt opgeleverd. In het vervolg van deze paragraaf zullen deze fase, alsmede de daarbinnen onderscheiden activiteiten, nader worden toegelicht. Een vertaling van deze indeling naar de door bovengenoemde onderzoekers onderscheiden fasen is schematisch opgenomen in figuur 2.2. Figuur 2.2: Opdeling ontwikkelingsproces in verschillende fasen Miles Ratcliffe / Stubbs Cadman / AustinCrowe Evaluatie Opperen van ideeën Concept en initiële overweging Verfijning van het idee Locatiebeooordeling en haalbaarheidsonderzoek Haalbaarheidstoets Voorbereiding Contractonderhandelingen Contractuele verplichtingen Bouw

Gedetailleerd ontwerp en evaluatie

NEPROM/Gehner/Elias Initiatief- of startfase

Ontwikkelingsfase

Uitvoering

Realisatiefase

Overdracht

Exploitatie- of beheerfase

Contract en bouw

Oplevering Property, asset en Marketing, beheer portfolio management en overdracht Bron: Nozeman 2008 (bewerkt)

2.3.2.1 Initiatieffase Tijdens de initiatieffase ontstaat het idee van een beoogde ruimtelijke ontwikkeling en wordt een eerste globale verkenning uitgevoerd naar de mogelijkheden hiervan. Ten aanzien van de in paragraaf 2.2 beschreven (hoofd)onderdelen van een ruimtelijk plan (inhoud, proces & organisatie en financiën), betekent dit mijns inziens dat globale uitspraken gedaan dienen te worden over de volgende aspecten. 23


Ten aanzien van inhoud: - Planconcept: Definiëring van het type plan, thema en beleving. Bijvoorbeeld: stedelijk wonen & werken, landelijk wonen op landgoederen, etc.. - Globale ruimtegebruik: Omvang van het exploitatiegebied waarbinnen het plan gerealiseerd wordt. - Programmaonderdelen: Definiëring van de te realiseren programmaonderdelen. Bijvoorbeeld: wonen, werken, voorzieningen, etc.. - Globale segmentering: Definiëring van de segmentatie binnen de programmaonderdelen. Bijvoorbeeld: sociale woningen, middendure woningen, maatschappelijke voorzieningen, commerciële voorzieningen, etc.. - Indicatieve aantallen: Aantal woningen en m²’s b.v.o. (indicatief). Ten aanzien van organisatie en proces: - Beoogde organisatie: Welk samenwerkingsverband wordt beoogd ten aanzien van het voeren van de GREX. Bijvoorbeeld: gemeentelijke grondexploitatie, gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij (GEM), private grondexploitatie, etc.. - Te betrekken partijen: Analyse van voor planrealisatie benodigde partijen. - Ruimtelijke ordeningsaspecten: Afstemming c.q. benodigde medewerking voor ruimtelijke ordeningsprocedures. Ten aanzien van financiën (GREX): - Globale raming kosten: Raming vindt in deze fase vooral plaats op basis van normkosten. - Globale raming opbrengsten: Raming vindt in deze fase vooral plaats op basis van globale marktverkenning. - Verwerving: Verwervingskosten zijn doorgaans een substantieel deel van de totale ontwikkelingskosten. Zodoende dient reeds tijdens de initiatieffase een globale inventarisatie gemaakt te worden van de te verwerven percelen. De initiatieffase resulteert inhoudelijk in een ontwikkelingsplan c.q. –schets en wordt begeleid met een globale financiële onderbouwing. Procesmatig wordt mogelijk tussen diverse partijen een intentieovereenkomst gesloten, waarin men afspreekt gedurende de volgende fase, de planvormings- & haalbaarheidsfase, gezamenlijk gestalte te geven aan de verdere planuitwerking binnen de overeengekomen kaders. Zoals in hoofdstuk één reeds aangegeven valt deze fase buiten de reikwijdte van het onderzoek. 2.3.2.2 Planvormings- & haalbaarheidsfase Tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase vindt de verdere uitwerking van het plan plaats tot een voor planrealisatie geschikt concept. In deze fase dienen, ten aanzien van de in paragraaf 2.2 beschreven (hoofd)onderdelen van een ruimtelijk plan, globale uitspraken te worden gedaan over de volgende aspecten. Ten aanzien van inhoud: - Planconcept en ruimtegebruik: Nadere uitwerking van het stedenbouwkundig plan. Hieronder wordt verstaan (Dekkers 2008): o typologie van de bebouwing, inrichtingsprincipes openbare ruimte en overgang openbaarprivé (uitgeefbaar). o Verkavelingsstructuur (bouwblokken), groen-, water- en verkeersstructuur etc. o Straatprofielen, ontwerpen kunstwerken, grondbalans, bodemkaart, rioleringsplan, kwaliteitsniveau groen en speelvoorzieningen, etc.

24


-

-

-

Programma: Definiëring van het te realiseren programma: o Definiëring woningtypen: gestapeld en grondgebonden (rij-, 2/1 kap-, vrijstaande woning, e.d.) en kaveloppervlakten o Definiëring voorzieningentype: commercieel, maatschappelijk e.d. en kaveloppervlakten o Definiëring werkgerelateerde voorzieningen: bedrijven, kantoren, woon-werk concepten e.d. en kaveloppervlakten o Parkeren: Gekozen parkeeroplossingen en parkeerbalans. Globale segmentering: Concrete definiëring van de segmentatie binnen de programmaonderdelen. Bijvoorbeeld: sociale woningen, middendure woningen, maatschappelijke voorzieningen, commerciële voorzieningen, etc.. Aantallen: Aantal woningen per type en m²’s b.v.o..

Ten aanzien van organisatie en proces: - Beoogde organisatie: Welk samenwerkingsverband wordt aangegaan ten aanzien van het voeren van de GREX. Bijvoorbeeld: gemeentelijke grondexploitatie, gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij (GEM), private grondexploitatie, etc.. - Te betrekken partijen: Analyse van voor planrealisatie benodigde partijen. - Ruimtelijke ordeningsaspecten: Afstemming c.q. benodigde medewerking voor ruimtelijke ordeningsprocedures. - Verwerving: Te hanteren verwervingsstrategie en eventuele afspraken met betrekking tot de inzet van het planologisch-juridisch instrumentarium door gemeente. Ten aanzien van financiën (GREX): - Civieltechnische kostenraming: Raming vindt in deze fase plaats op basis van bestekken. - Raming opbrengsten: Op basis van residuele berekening grondopbrengsten c.q. overeengekomen grondprijzen. - Verwerving: Inventarisatie boekwaarden in te brengen gronden en taxatie te verwerven percelen. - Raming plankosten: Plankostenraming op basis van verwachte inzet verschillende disciplines ten behoeve van benodigde producten. - Exploitatiebijdragen, subsidies en afdrachten: In beeld brengen exploitatiebijdragen (in het kader van Grexwet), subsidies en fondsafdrachten. - Fasering: Fasering van kosten en opbrengsten op basis van uitgiftefasering. De planvormingsen haalbaarheidsfase resulteert inhoudelijk in een definitief stedenbouwkundig ontwerp en wordt begeleid met een gedegen financiële onderbouwing in de vorm van een GREX. Procesmatig wordt mogelijk tussen diverse partijen een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarin men afspreekt gedurende de realisatiefase, de realisatiefase, gezamenlijk gestalte te geven aan de uitvoering binnen de overeengekomen kaders. Het is deze fase in het planproces, die centraal staat in dit onderzoek. 2.3.2.3 Realisatiefase Tijdens de realisatiefase wordt het plan ten uitvoer gebracht. Ten aanzien van de drie (hoofd)onderdelen van ruimtelijke plannen staan de volgende activiteiten centraal. Ten aanzien van inhoud: - Opstellen bestekken: Het definitief stedenbouwkundig ontwerp wordt vertaalt in diverse bestekken (waaronder: bouwrijp maken, woonrijp maken, groen, openbare verlichting, etc.) op basis waarvan het werk aanbesteed en uitgevoerd kan worden.

25


Ten aanzien van organisatie en proces: - Organiseren van aanbesteding: Het aanbesteden van de diverse in het openbaar gebied uit te voeren werAamheden in het kader van bouw- & woonrijp maken. - Organiseren en uitvoeren van directie & toezicht: Het bewaken van de technische planuitvoering. - Overdracht openbaar gebied: Na realisatie dient het openbaar gebied overgedragen te worden aan de gemeente. Ten aanzien van financiën (GREX): - Bewaking en periodieke herziening GREX: Om het GREX resultaat te bewaken dienen de diverse aanbiedingen, alvorens deze te gunnen, aan de in de GREX opgenomen budgetten getoetst te worden. Daarnaast dient de GREX jaarlijks geactualiseerd te worden waarbij wordt aangesloten op de projectadministratie en het actuele prijspeil. De realisatiefase resulteert uiteindelijk in een afgerond en gerealiseerd plan. Centraal tijdens deze fase staat de bewaking van de diverse processen en periodieke actualisatie van de GREX als financieel sturingsdocument. Zoals in hoofdstuk één reeds aangegeven valt deze fase buiten de reikwijdte van het onderzoek.

2.4 De risicomanagementcyclus Het proces van risicomanagement bij ruimtelijke projecten is in een aantal stappen in te delen. Grofweg kunnen drie hoofdstappen onderscheiden worden, te weten: risicoinventarisatie, -analyse en formulering & bewaking van de risicobeheersingsmaatregelen. Deze driedeling is bovendien grotendeels in lijn met de cyclus van risicomanagement die in de literatuur wordt gehanteerd (Rompelberg en Hesp 2007; Kenniscentrum PPS 2004; Gehner 2008; NEPROM 2010). In onderstaande figuur 2.3 is het onderlinge verband tussen deze stappen schematisch weergegeven. Figuur 2.3: De risicomanagementcyclus

Bron: NEPROM 2010 (bewerkt)

De eerste stap in het risicomanagement van een project betreft de risicoinventarisatie. Tijdens deze stap vindt een analyse van de projectgegevens plaats en worden op basis daarvan de risico’s binnen het betreffende project geïnventariseerd. Deze stap zal in paragraaf 2.3.1 meer uitgebreid worden behandeld. 26


Vervolgens worden tijdens stap twee de geïnventariseerde risico’s geanalyseerd. Bij deze analyse worden de door middel van diverse analysemethoden gewaardeerd. Afhankelijk van de toegepaste analysemethode leidt dit tot een kwantitatief, op geld gezet, of een meer kwalitatief berekend effect van het risico. Door alle risico’s te waarderen ontstaat inzicht in het risicoprofiel van het project. De risicoanalyse en –waardering zal in paragraaf 2.3.2 meer uitgebreid aan bod komen. De derde stap is het formuleren van beheersmaatregelen voor de geïnventariseerde en gewaardeerde risico’s en monitoring hiervan. Op basis van de resultaten uit de monitoring van de beheersmaatregelen kan het risicoprofiel tijdens een actualisatie van de risicoanalyse aangepast worden. Bij sterk veranderde markten projectomstandigheden of bij een overgang naar een nieuwe planfase dient het risicoprofiel volledig herijkt te worden. In dat geval is het nodig om ook de risicoinventarisatie opnieuw uit te voeren. Immers, in een nieuwe planfase of bij sterk gewijzigde projectomstandigheden, kunnen zich nieuwe, tot voorheen nog niet ontdekte, risico’s voordoen. Het proces van risicobeheersing valt, zoals in hoofdstuk één reeds aangegeven, buiten de reikwijdte van dit onderzoek. 2.4.1 Risicoinventarisatie Tijdens de risicoinventarisatie worden, zoals reeds aangegeven op basis van beschikbare projectgegevens en interviews met betrokkenen de risico’s die zich kunnen manifesteren in het betreffende project in beeld gebracht. Grofweg zijn deze risico’s in te delen in een drietal groepen, weten: omgevingsrisico’s, organisatierisico’s en projectrisico’s (Kenniscentrum PPS 2004). Onder omgevingsrisico’s worden risico’s verstaan die de omgeving van een project hierop uitoefent, maar waarop niet direct binnen het project gestuurd kan worden. Voorbeelden hiervan zijn: economische risico’s (markt), weten regelgevingsgerelateerde risico’s en samenwerkingsrisico’s. Organisatierisico’s hebben vooral betrekking op de cultuur van een organisatie, kwaliteit van het personeel en de inrichting van de administratieve organisatie en besluitvormingsprocessen. Tot slot worden onder projectrisico’s alle risico’s geschaard die betrekking hebben op het meer inhoudelijke vlak van het project, zoals bijvoorbeeld ruimtelijke- en technische risico’s. Op de verschillende methoden voor risicoinventarisatie wordt in hoofdstuk 3 ingegaan. Het resultaat van de risicoinventarisatie dient een lijst met risico’s te zijn. Deze lijst bestaat uit een aantal risico’s en hierbinnen te onderscheiden risicoindicatoren, oftewel variabelen op basis waarvan een risico bewaakt kan worden (Kenniscentrum PPS 2004). 2.4.2 Risicoanalyse en -waardering De volgende stap is het analyseren en waarderen van de risico’s. Tijdens deze stap worden de risico’s door middel van analysemethoden gewaardeerd. Afhankelijk van de methode en de planfase waarin een project zich bevindt, vindt een kwalitatieve, dan wel kwantitatieve, waardering plaats. Zo zullen de risico’s van een project dat zich nog in de initiatieffase bevindt en waarvoor derhalve nog geen financieel kader is geformuleerd, doorgaans kwalitatief gewaardeerd worden. Voor projecten die zich in een latere planfase bevinden en waarvoor zo’n kader reeds is geschetst, vindt een kwantitatieve waardering plaats. Op de verschillende analysemethoden voor waardering van de diverse risico’s wordt in hoofdstuk 3 ingegaan. Het resultaat van de risicoanalyse en waardering is inzicht te verschaffen in de effecten die de geconstateerde risico’s hebben voor het project. Door het (Kenniscentrum PPS 2004) wordt in dit kader gesproken van: “Een hanteerbaar overzicht van de belangrijkste kansen en bedreigingen dat aansluit bij de doelstellingen van het risicomanagement. Concreet houvast om beheersmaatregelen te kunnen nemen.” Door (Rompelberg en Hesp 2007) wordt bij een kwalitatieve analyse gesproken van een identificatie en 27


rubricering van de project risico’s en bij een kwantitatieve analyse van een weergave van het effect van de risico’s op het projectresultaat. Mijns inziens dient het resultaat een combinatie van beide definities te zijn en gaat deze mogelijk nog verder. Het resultaat van een risicoanalyse dient namelijk inzicht te zijn in het risicoprofiel van een project en dient derhalve de volgende informatie te verschaffen: - De omvang van de afzonderlijke, eerder geconstateerde, risico’s. Met andere woorden: het effect als produkt van impact en kans van de risico’s op het project. - Inzicht in hoe de geconstateerde risico’s met elkaar correleren en de ontwikkelscenario’s, die op basis hiervan kunnen gedestilleerd kunnen worden. - De effecten van deze scenario’s op het projectresultaat en de bandbreedte hierbinnen. Op basis van deze drie inzichten ontstaat namelijk een samenhangend geheel van risico’s dat zich bij een zeker scenario voordoet en het effect wat dit kan hebben op het projectresultaat. Het is juist deze samenhang, oftewel het betrekken van de mate waarin risico’s met elkaar correleren, dat essentieel is en mogelijk maakt een effect op het projectresultaat te bepalen. Immers, niet alle risico’s kunnen zich tegelijk voordoen.

2.5 Conclusie: eisen planvormings- & haalbaarheidsfase aan risicoinventarisatie & -analyse Zojuist is de context geschetst waarin ruimtelijke plannen tot stand komen, waarbij drie typen ontwikkelingen zijn beschreven die de invulling van ruimtelijke plannen bepalen. Ook is ingegaan op de verschillende onderdelen die binnen een plan onderscheiden kunnen worden, namelijk: inhoud, proces & organisatie en financiën. Vervolgens is het ruimtelijk ontwikkelingsproces beschreven, waarbij is ingegaan op de vraag hoe deze invulling en realisatie van deze plannen tot stand komt. Speciale aandacht is hierbij uitgegaan naar de activiteiten tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase, de fase die centraal staat in deze scriptie. Vervolgens is de risicomanagementcyclus beschreven, waarbij met name is ingegaan op de activiteiten met betrekking tot risicoinventarisatie en –waardering en de wijze waarop deze zich verhouden tot de fasen van het ruimtelijk ontwikkelingsproces. Bovenstaande is in onderstaand figuur 2.4 schematisch weergegeven. Op basis van deze bevindingen is het mogelijk deelvraag één van de in hoofdstuk één geformuleerde deelvragen te beantwoorden. Deze luidde: “Welke fasen c.q. onderdelen zijn binnen het ruimtelijke ontwikkelingsproces te onderscheiden en welke activiteiten c.q. onderwerpen staan centraal in de planvormings- & haalbaarheidsfase?”. Zoals in figuur 2.4 beschreven zijn binnen het ruimtelijk ontwikkelingsproces grofweg drie fasen te onderscheiden, te weten: de initiatieffase, de planvormingsen haalbaarheidsfase en realisatiefase. Daarnaast richten de activiteiten ten aanzien van de planvorming gedurende deze fasen zich op een drietal vlakken, namelijk: inhoud, proces en organisatie en financiën. Ten aanzien van de planvormingsen haalbaarheidsfase staan op deze drie vlakken de volgende activiteiten centraal: - inhoud: o Planconcept en ruimtegebruik: Nadere uitwerking van het stedenbouwkundig plan. o Programma: Definiëring van het te realiseren programma. o Globale segmentering: Concrete definiëring van de segmentatie binnen de programmaonderdelen. Bijvoorbeeld: sociale woningen, middendure woningen, maatschappelijke voorzieningen, commerciële voorzieningen, etc.. - organisatie en proces: o Beoogde organisatie: Welk samenwerkingsverband wordt aangegaan ten aanzien van het voeren van de GREX. Bijvoorbeeld: gemeentelijke grondexploitatie, gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij (GEM), private grondexploitatie, etc.. o Te betrekken partijen: Analyse van voor planrealisatie benodigde partijen. 28


-

o Ruimtelijke ordeningsaspecten: Afstemming c.q. benodigde medewerking voor ruimtelijke ordeningsprocedures. o Verwerving: Te hanteren verwervingsstrategie en eventuele afspraken met betrekking tot de inzet van het planologisch-juridisch instrumentarium door gemeente. financiën (GREX): o Civieltechnische kostenraming o Raming opbrengsten o Verwerving: Inventarisatie boekwaarden in te brengen gronden en taxatie te verwerven percelen. o Raming plankosten o In beeld brengen exploitatiebijdragen, subsidies en afdrachten o Fasering van kosten en opbrengsten op basis van uitgiftefasering.

Figuur 2.4: Planvorming binnen het ruimtelijk ontwikkelingsproces in relatie tot de risicomanagementcyclus (conceptueel model) Plancontext Demografische ontwikkelingen

Plancomponenten Plan

inhoud

Ruimtelijke ontwikkeling / plan Proces / organisatie

Beleids- en institutionele ontwikkelingen

financiën

Socio-economische ontwikkelingen

Ruimtelijk ontwikkelingsproces initiatieffase

planvormingsfase

realisatiefase

Risicomanagement tijdens het ontwikkelingsproces



analyse


analyse

analyse


29


Op basis van deze bevindingen is het mogelijk deelvraag twee van de in hoofdstuk één geformuleerde deelvragen te beantwoorden. Deze luidde: “Welke eisen stelt de planvormings- & haalbaarheidsfase aan de te hanteren methoden van risicoinventarisatie en –waardering?”. In onderstaande tabel 2.1 zijn, op basis van de zojuist beschreven activiteiten van de planvormingsen haalbaarheidsfase, de belangrijkste kenmerken van deze fase in beeld gebracht. Tevens worden deze kenmerken gekoppeld aan de in het risicomanagement gedefinieerde onderdelen van risicoinventarisatie en –waardering, waarbij per onderdeel de eisen die deze fase hieraan stelt toegelicht worden. Tabel 2.1: Eisen planvormings- & haalbaarheidsfase met betrekking tot risicoinventarisatie en -waardering Thema Kenmerken Eisen t.a.v. inventarisatie Eisen t.a.v. waardering - toe te passen methodiek Inhoud - ruimtegebruik bekend - toe te passen methode dient risico’s op geld te - programma op hoofdlijnen bekend dient in het plan kunnen zetten - inrichtingskwaliteit grotendeels verborgen projectrisico’s - toe te passen methodiek bekend te kunnen opsporen dient door vele soorten risico’s hierin een rangorde te kunnen aanbrengen. - toe te passen methodiek - toe te passen methode Proces en - bij het project betrokken partijen dient, door onzekerheid in organisatie reeds bekend dient organisatorische variabelen, scenariostudies - mogelijke risico’s en risico’s m.b.t. te kunnen uitvoeren en samenwerkingsconstructies bekend bij het project betrokken bandbreedten te kunnen - inzet jur. plan. instrumentarium partijen te kunnen aangeven m.b.t. de effecten opsporen. vaak nog niet zeker gesteld op het projectresultaat. - Organisatiestructuur planuitvoering Hierbij dienen tijdseffecten vaak nog niet uitgewerkt meegenomen te worden. - toe te passen methode - kostenramingen op hoofdlijnen Financiën - toe te passen methodiek beschikbaar dient financiële risico’s (GREX) dient uitspraken te doen - inventarisatie inbrengwaarden en ten aanzien van het te maken kosten t.b.v. verwerving op project en haar omgeving over de aan te houden (te adviseren) risicobuffer. te kunnen opsporen. hoofdlijnen bekend - toe te passen methodiek - fasering op hoofdlijnen bekend dient ‘kleuring’ van - exploitatiebijdragen, subsidies en resultaten tegen te gaan. afdrachten deels bekend Bron: Eigen bewerking

In bovenstaande tabel zijn de belangrijkste kenmerken, die op basis van de in paragraaf 2.3.2. beschreven analyse voor de planvormings- & haalbaarheidsfase worden geconstateerd, inzichtelijk gemaakt. Deze zijn hierbij onderverdeeld naar de eerder beschreven drie thema’s die in een ruimtelijk plan ingevuld dienen te worden. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat tijdens deze fase veel inhoudelijke en financiële kaders op hoofdlijnen bekend zijn, maar dat de concrete invulling nog niet vastligt. Hetzelfde geldt voor de wijze waarop de projectorganisatie en een eventuele samenwerking met derden wordt ingestoken. Deze zaken worden pas aan het eind van deze fase in een samenwerkingsovereenkomst nader verankerd. Ten aanzien van de risicoinventarisatie betekent bovenstaande dat deze zowel planinhoudelijke, organisatorische en financiële risico’s dient te kunnen opsporen. Voor de toe te passen methoden voor waardering van de risico’s is vereist dat deze op geld gezet kunnen worden. Immers, een financieel kader is op hoofdlijnen bekend. Daarnaast dienen, door de nog aanwezige onzekerheid die gedurende deze fase ten aanzien van de planinvulling heerst, tevens scenario’s te kunnen worden opgesteld en bandbreedten te kunnen worden aangegeven voor wat de effecten van de risico’s voor het projectresultaat betreft. Tot slot dient de toe te passen methodiek door de veelvoud aan risico’s hierbinnen een rangorde te kunnen aanbrengen. 30


Op basis van deze eisen die de voor de planvormings- & haalbaarheidsfase worden geconstateerd, zullen in hoofdstuk drie een aantal risicoinventarisatie en analysemethoden behandeld worden. Hierbij zullen de resultaten die deze opleveren gespiegeld worden aan de zojuist geformuleerde eisen, waarna op basis daarvan een voorstel voor een methodiek voor risicoinventarisatie en –waardering zal worden gedaan.

31


3. Methoden voor risicoinventarisatie en –analyse 3.1 Inleiding Zoals in het vorige hoofdstuk reeds besproken, dient binnen de risicomanagementcyclus een tweetal stappen doorlopen te worden teneinde het risicoprofiel van een project in beeld te brengen. In dit hoofdstuk zullen, op basis van literatuuronderzoek verschillende methoden voor deze stappen behandeld worden. Hierbij zal in paragraaf 3.2 worden ingegaan op methoden voor risicoinventarisatie en zullen in paragraaf 3.3 de methoden voor risicowaardering aan bod komen. Tot slot zal in paragraaf 3.4 de geschiktheid van deze methoden voor het in beeld brengen van het risicoprofiel van de grondexploitatie tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase beoordeeld worden, door deze af te zetten tegen de in het vorige hoofdstuk gestelde eisen ten aanzien hiervan.

3.2 Methoden voor risicoinventarisatie In de literatuur worden verschillende methoden beschreven waarmee de risico’s bij ruimtelijke projecten in beeld kunnen worden gebracht. Het Kenniscentrum PPS stelt in haar rapportage dat teneinde een volledig overzicht te krijgen van de risico’s die zich binnen een project kunnen voordoen, teruggeredeneerd dient te worden vanuit het resultaat richting alle activiteiten en partijen die nodig zijn om dat resultaat te bereiken (Kenniscentrum PPS 2004). Het hanteren van een checklist staat hierbij centraal. Ellen Gehner gaat in haar onderzoek verder en onderscheidt, naast de checklist, nog vier andere methoden voor risicoinventarisatie. Opgemerkt wordt echter dat haar studie van oorsprong gericht is op risicoanalyse bij opstalontwikkeling, wat inhoudt dat de toepasbaarheid deze methoden bij locatieontwikkeling beoordeeld dient te worden. Hieronder zullen de op basis van deze bronnen gevonden methoden kort beschreven worden. Bij de behandeling van deze methoden zal, naast een loutere beschrijving van de uitvoering hiervan, bovendien steeds speciale aandacht uitgaan naar het in hoofdstuk één behandelde vraagstuk van hoe ‘verkleuring’ bij de perceptie van risico’s door verschillende partijen voorkomen kan worden. 3.2.1 Checklist Bij risicoinventarisatie door middel van een checklist worden de verschillende risico’s van een project in beeld gebracht door voor dat project een checklist met risico’s te doorlopen (Kenniscentrum PPS 2004). De op de checklist voorkomende risico’s is veelal tot stand gekomen op basis van eerdere ervaringen en door het systematisch per projectonderdeel in beeld brengen van mogelijke risico’s. Voordelen: - Checklist is, mits compleet, een goede en snelle methode biedt om de meest voorkomende risico’s in beeld te brengen. - Gemakkelijk uit te voeren. Nadelen: - Blind toepassen van checklist heeft als gevaar dat niet op de lijst voorkomende risico’s minder snel worden gevonden, daar de aandacht slechts uitgaat naar de risico’s op de lijst. - Brengt naar mijn mening met name risico’s ten aanzien van samenwerking en invloeden van derden minder gemakkelijk in beeld. Dit omdat deze per project sterk verschillen en hierdoor minder gemakkelijk in een lijst zijn te vertalen.

32


3.2.2 Projectomgevingskaart / krachtenveldanalyse Bij de projectomgevingskaart c.q. krachtenveldanalyse staat de omgeving van het project centraal. Bekeken wordt welke actoren en factoren invloed uitoefenen op het project en welke invloed zij op elkaar hebben. Een dergelijke analyse leidt niet direct tot een lijst risico’s, maar maakt het, door haar systematische aanpak, goed mogelijk eventuele risico’s te constateren en te formuleren. Voordelen: - Systematische aanpak maakt het mogelijk ‘nieuwe’, tot nu toe nog onontdekte, risico’s op te sporen. Nadelen: - Indien actoren of factoren over het hoofd worden gezien, leidt dit mogelijk tot een incompleet overzicht van de risico’s. 3.2.3 Failure mode and effect analysis De ‘failure mode and effect analysis’ (FMEA) brengt risico’s in beeld door het ontwikkelproces te beschrijven in functionaliteiten (Gehner 2008). Een voorbeeld van een functionaliteit is ‘het bouwrijp maken van een gebied tegen een begroot budget. Door aan alle functionaliteiten vervolgens gidswoorden te koppelen, zoals bijvoorbeeld meer, hoger, minder, niet, etc. , kunnen oorzaken en gevolgen van een negatieve situatie in beeld gebracht worden. In het voorbeeld zou dit bijvoorbeeld ingevuld kunnen worden door uit gaan van ‘het bouwrijp maken van een gebied tegen hogere kosten dan het begrote budget’. Gevolg hiervan is dat het projectresultaat verslechterd. Een oorzaak zou een aanbestedingsnadeel kunnen zijn. Het geïnventariseerde risico betreft dan een aanbestedingsnadeel. Voordelen: - Systematische aanpak maakt het mogelijk ‘nieuwe’, tot nu toe nog onontdekte, risico’s op te sporen. Nadelen: - Methode is tijdsintensief, waardoor het bij complexe projecten met dito ontwikkelingsprocessen ondoenlijk wordt alle functionaliteiten op deze wijze te analyseren. - Bij complexe projecten en dito ontwikkelingsprocessen leidt deze methodiek bij het analyseren van een ongunstige ontwikkeling voor een functionaliteit tot meerdere oorzaken en gevolgen, wat de methode complex maakt. 3.2.4 Risicomatrix Bij een risicomatrix worden risico’s binnen een project geanalyseerd door deze vanuit meerdere gezichtspunten te bekijken (Gehner 2008). Hieruit wordt een matrix opgebouwd met twee assen. Op de horizontale as worden de gezichtspunten weergegeven die risico’s veroorzaken. Deze worden ingedeeld in actoren, factoren (bijvoorbeeld: technisch, financieel, procedureel) en combinaties (actoren en factoren). Op de verticale as worden de deelresultaten opgenomen waarop de risico’s betrekking hebben. Deze kunnen uitgedrukt worden in afzonderlijke activiteiten waarbij het effect uitgedrukt wordt in tijdsoverschrijding of in afzonderlijke kosten- & opbrengstenposten met een effect uitgedrukt in euro’s. Gezien de wens om het effect te bepalen wat een risico heeft op het projectresultaat, zie paragraaf 2.4, heeft mijns inziens het uitdrukken van het effect op afzonderlijke kosten- & opbrengstenposten in euro’s de voorkeur. Voordelen: - Door factoren te koppelen aan deelresultaten kunnen risico’s op een systematische wijze in beeld gebracht worden. 33


Nadelen: - Methode leidt niet direct tot een lijst met concrete risico’s; er is nog een vertaalslag nodig. - Methode relatief tijdsintensief bij grote projecten met veel factoren en kosten- & opbrengstenposten. 3.2.5 Gebeurtenissenboom Door middel van een gebeurtenissenboom kunnen de verschillende gebeurtenissen die zich successievelijk tijdens een project voordoen, of voor kunnen doen, in beeld gebracht worden. Bij deze methode wordt op het eerste knooppunt wordt de begingebeurtenis opgenomen, waarna deze zich vertakt in mogelijke vervolggebeurtenissen, enz.. Het eindresultaat zijn verschillende ontwikkelscenario’s, oftewel eindgebeurtenissen, waarvan de gevolgen op bijvoorbeeld het projectresultaat in beeld gebracht kunnen worden. Het moge duidelijk zijn dat in sommige scenario’s meer risico’s schuilen dan in andere. De methode van de gebeurtenissenboom maakt het zodoende mogelijk om, door te denken in scenario’s, tot een lijst met mogelijke risico’s te komen. Voordelen: - Methode maakt het mogelijk de effecten van combinaties van gebeurtenissen weer te geven. Nadelen: - Bij complexe projecten, wat ruimtelijke ontwikkelingsprojecten gezien hun lange doorlooptijd, integrale karakter en veelvoud aan betrokken actoren, vaak zijn, is het vrijwel onmogelijk alle mogelijke gebeurtenissen in een gebeurtenissenboom te vatten.

3.3 Methoden voor risicowaardering Nadat de risico’s geïnventariseerd zijn, dienen deze gewaardeerd te worden. In diverse literatuurstudies worden hiervoor verschillende methoden genoemd. Wanneer de bronnen die gehanteerd zijn bij paragraaf 3.2,’ methoden voor risicoinventarisatie’, hierop worden nageslagen, blijken een aantal methoden overeen te komen. Hieruit kan geconcludeerd worden dat op basis van deze bronnen een vrij compleet beeld te schetsen is van de aanwezige methoden voor risicowaardering. Onderstaand zullen de op basis van deze bronnen gevonden methoden kort beschreven worden. Hierbij zijn de methoden, afhankelijk van de achterliggende ratio, mijns inziens in te delen in vier groepen. De eerste groep gaat ervan uit dat ieder project risico’s met zich meebrengt en dat de omvang van het risico hierbij afhankelijk is van de aard van het project en de gestelde uitgangspunten ten aanzien van kosten en opbrengsten. Risico’s laten zich volgens methoden in deze groep benaderen door risico opslagen te berekenen over in een exploitatie opgenomen kosten-, opbrengsten en rendementseisen. Een nadere uitwerking van deze methoden is opgenomen in paragraaf 3.3.1., de zogenoemde ‘risico-opslag methoden’. De tweede groep methoden brengt het risico in beeld door de gevoeligheid van het exploitatieresultaat voor schommelingen in de belangrijkste kosten- en opbrengstenvariabelen in beeld te brengen, zie paragraaf 3.3.2. De derde groep vertaalt risico’s in verschillende ontwikkelrichtingen, oftewel scenario’s, en brengt het effect op het exploitatieresultaat per scenario in beeld, zie pararaaf 3.3.3. De vierde en laatste groep wordt gevormd door alle overige waarderingsmethoden en wordt beschreven in paragraaf 3.3.4. 3.3.1 Risico-opslag methoden Binnen deze categorie wordt een drietal methoden onderscheiden, die hieronder nader worden toegelicht: de ‘Risk premium’, ‘Risk adjusted discount rate’ en ‘Certainty equivalent technique’.

34


Risk premium Bij de ‘risk premium’ methode wordt een post ‘onvoorzien’ opgevoerd, waaruit eventuele tegenvallers, oftewel de risico’s, gedekt dienen te worden. Deze risico’s worden bij deze methode niet afzonderlijk in beeld gebracht (Gehner 2008). De hoogte van deze post wordt doorgaans uitgedrukt in een percentage van de in een kostenbegroting opgenomen kosten. Dit percentage is gebaseerd op ervaringscijfers en de mate waarin de besluitvormer grote risico’s voorziet. Voordelen: - Methode is eenvoudig toe te passen. Nadelen: - Doordat risico’s niet afzonderlijk geïdentificeerd en gekwantificeerd worden, wordt niet aangetoond of het gereserveerde budget onvoorzien toereikend is om de risico’s op te vangen. Risk adjusted discount rate De ‘risk adjusted discount rate’ (RADR) heeft als doel het exploitatieresultaat te waarborgen door de risico’s te verdisconteren met een rendementseis. Deze rendementseis bestaat uit een aan de risico’s gerelateerd percentage en is volgens onderstaande formule te bepalen (Gehner 2008). RADR = RF + AR1 + AR2 Waarin: RF = het risicovrije rendement (risk free rate) AR 1 = normale risicotoeslag inherent aan onderneming AR 2 = extra risicotoeslag voor specifieke risico’s Het risicovrije rendement (RF) is in dit verband een vergoeding voor het beschikbaar stellen voor vermogen vrij van enig risico en kan vergeleken worden met het rendement op staatsobligaties. De normale risicotoeslag (AR1) is een risicotoeslag die een ondernemer opneemt om algemene risico’s, die zich bij alle projecten voordoen, te verdisconteren. De extra risicotoeslag (AR2) dient ter afdekking van projectspecifieke risico’s. De AR2 kan per kosten- en opbrengstensoort gedefinieerd worden, zodat verschillende RADR’s worden toegepast bij de berekening van het resultaat op netto contante waarde (NCW) van een project. Voordelen: - Methode is eenvoudig toepasbaar. Risico reservering komt tot uiting in berekening van het resultaat op NCW. Nadelen: - Bepaling van AR1 en AR2 is arbitrair. Hiervoor bestaat geen systematische methode. - Niet elk risico laat zich eenvoudig vertalen in een extra, aan een gehele kosten of opbrengstenpost, toe te rekenen risico opslag. Sommige risico’s hebben effect op meerdere kosten- en opbrengstenposten.

35


Certainty equivalent technique De ‘certainty equivalent technique’ (CET) is vergelijkbaar met de RADR, met dien verstande dat de risico’s in de verschillende kosten- en opbrengstenposten niet gecompenseerd worden door middel van een discontopercentage, de RADR, bij de NCW berekening, maar de verschillende kosten- en opbrengstenposten worden opgehoogd met ‘certainty equivalent factor’ (CEF). Voordelen: - Methode is, indien de CEF eenmaal bekend is, eenvoudig toe te passen. Nadelen: - Bepaling van CEF per kosten en opbrengstenpost is subjectief of vereist veel data. - Niet elk risico laat zich eenvoudig vertalen in een extra, aan een gehele kosten of opbrengstenpost, toe te rekenen risico opslag CEF. Sommige risico’s hebben effect op meerdere kosten- en opbrengstenposten. 3.3.2 Gevoeligheidsanalysemethoden Binnen deze categorie wordt een tweetal methoden onderscheiden, die hieronder nader worden toegelicht: de ‘gevoeligheidsanalyse’ en de ‘Monte Carlo simulatie’. Gevoeligheidsanalyse Bij een gevoeligheidsanalyse wordt de gevoeligheid van het exploitatieresultaat voor de afzonderlijke inputvariabelen in beeld gebracht door aan deze variabelen verschillende waarden toe te kennen. Doorgaans wordt dit gedaan door per variabele een pessimistische, gemiddelde en optimistische waarde te kiezen (Gehner 2008). Bij grondexploitatieberekeningen wordt doorgaans de gevoeligheid van het exploitatieresultaat op schommelingen ten aanzien van kosten-, opbrengstenstijging en rente op deze manier inzichtelijk gemaakt. Voordelen: - Methode geeft op eenvoudige wijze inzicht in het effect op het exploitatieresultaat van afzonderlijke variabelen. Nadelen: - Er wordt geen uitspraak gedaan over de kans dat een bepaalde invoerwaarde van een variabele zich voordoet. - Sommige risico’s hebben effecten op meerdere variabelen. De correlaties tussen de variabelen en het gezamenlijke effect op het exploitatieresultaat wordt niet betrokken bij deze methode. Monte Carlo simulatie Vanaf de haalbaarheidsfase kunnen de financiële consequenties steeds nauwkeuriger worden ingeschat. In deze fase kan gebruik worden gemaakt van een gevoeligheidsanalyse door middel van een Monte Carlo analyse. Een gevoeligheidsanalyse heeft als doel om de financiële bandbreedte van het mogelijke resultaat van de grondexploitatie te bepalen. Bij uitvoering van deze analyse in de vorm van een ‘Monte Carlo’ analyse worden 100 tot 10.000 berekeningen uitgevoerd waarbij, binnen een nader gedefinieerde bandbreedte, gevarieerd wordt in een aantal kernvariabelen. Door de effecten op het exploitatieresultaat van al deze berekeningen samen te vatten, wordt de spreiding, oftewel gevoeligheid, van het exploitatieresultaat en daarmee de exploitatie inzichtelijk gemaakt.

36


Aan de uitvoering van deze analyse liggen de volgende principes ten grondslag: - Allereerst worden de bandbreedtes van de kernvariabelen van de grondexploitatie - bijvoorbeeld rente, kosten- en opbrengstenstijging – bepaald. - Vervolgens wordt de mate waarin de kernvariabelen met elkaar correleren aangegeven. - Tot slot wordt het aantal rekenexercities bepaald dat in de analyse dient te worden betrokken en wordt een verdeling aangegeven van het aantal exercities over de bandbreedten van de verschillende variabelen. Voordelen: - Methode houdt rekening met correlaties tussen de diverse in de analyse te betrekken variabelen en is daarmee geschikt voor scenarioanalyses. - De veelvoud aan doorrekening leidt tot een statistisch sterke onderbouwing van de berekende bandbreedte. Nadelen: - Vaststellen van de correlaties tussen diverse variabelen vereist veel data. - Toepassing methode vereist enige statistische kennis. - Bepalen van de kans dat een risico optreedt is sterk afhankelijk van de risicoperceptie van degene die deze inschat en daarmee subjectief. Methode biedt geen oplossing over hoe deze ‘kleuring’ van de risicoscore voorkomen kan worden. 3.3.4 Scenarioanalyse methoden Binnen deze categorie wordt een drietal methoden onderscheiden, die hieronder nader worden toegelicht: Scenario analyse, ‘Decision tree analyse’ en ‘Expected Monatary Value-method’. Scenarioanalyse Een scenarioanalyse maakt het mogelijk om de risico’s die zich voor kunnen doen te verstalen in verschillende ontwikkelingsrichtingen, oftewel scenario’s. Centraal bij de formulering van deze scenario’s staat de vraag welke risico’s wel, al dan niet, tegelijkertijd kunnen optreden. Risico’s die elkaar uitsluiten worden volgens deze methode ondergebracht in aparte scenario’s. Risico’s die in meerdere scenario’s kunnen voorkomen, worden opgenomen in meerdere scenario’s. Voor elk van de scenario’s worden vervolgens de effecten op het exploitatieresultaat van de hierbinnen opgenomen risico’s berekend. Op basis van een inschatting van de verwachte ontwikkelrichting, afgezet tegen de uitgangspunten van de huidige exploitatie, kan een advies worden gegeven over welk scenario het best als uitgangspunt genomen kan worden voor de berekening van de risicobuffer. Voordelen: - Brengt het gezamenlijke effect van verschillende samenhangende risico’s in beeld. - Het doorberekenen van meerdere scenario’s kan leiden tot een breder inzicht in diverse ontwikkelrichtingen, waardoor gemakkelijker strategische beheersmaatregelen geformuleerd kunnen worden. Immers, er wordt verder gekeken dan de afzonderlijke risico’s - Risico’s die niet gelijktijdig kunnen optreden, worden, door de vertaling in scenario’s, van elkaar gescheiden. Voor risico’s die juist wel met elkaar samenhangen is het tegenovergestelde het geval.

37


Nadelen: - De risicoperceptie van de opsteller kan een rol spelen bij de definitie van scenario’s, wat kan leiden tot een zekere mate van subjectiviteit. - Methode biedt geen aanknopingspunten voor berekening benodigde risicobuffer. Dit omdat het gezamenlijke effect op het exploitatieresultaat van alle risico’s wordt berekend en hierbij geen rekening wordt gehouden met het feit dat niet alle risico’s zich ook daadwerkelijk zullen voordoen. Voor berekening van de benodigde risicobuffer dient derhalve de kans te worden betrokken dat de afzonderlijke risico’s binnen een scenario optreden en deze kansinschatting ontbreekt bij deze methode. ‘Decision tree analyse’ De ‘decision tree analyse’ (DTA) is een methodiek, waarmee inzicht gegeven kan worden in de invloed die verschillende beslissingen of ontwikkelrichtingen hebben op het exploitatieresultaat. De eerste stap bij deze methode het vatten van het ontwikkelproces in een gebeurtenissenboom, waarmee deze methode direct volgt op de in paragraaf 3.2.5 behandelde gelijknamige risicoinventarisatie methode. In de DTA methode worden vervolgens aan de verschillende vertakkingen afwijkingen in de kosten- en opbrengstensfeer gekoppeld, waarmee het nieuwe exploitatieresultaat kan worden berekend. Ook wordt per vertakking een kans ingeschat dat deze zich voordoet, waarbij geldt dat de totale kans van alle opeenvolgende vertakkingen in een pad van gebeurtenissen gelijk dient te zijn 1. Op deze manier kunnen de verschillende vertakkingen en bijbehorende resultaten met elkaar worden vergeleken (Gehner 2008). Voordelen: - Methode houdt rekening met het feit dat gebeurtenissen van verschillende factoren afhankelijk zijn. - Risico’s die niet gelijktijdig kunnen optreden, worden, door de vertaling in gebeurtenissenpaden, van elkaar gescheiden. Voor risico’s die juist wel met elkaar samenhangen is het tegenovergestelde het geval. Nadelen: - Methode is door opname van een vertakking per gebeurtenis bij complexe projecten, met een veelvoud aan combinaties van gebeurtenissen, te omvangrijk. - Methode biedt geen aanknopingspunten voor berekening benodigde risicobuffer. Dit omdat het gezamenlijke effect op het exploitatieresultaat van alle risico’s wordt berekend en hierbij geen rekening wordt gehouden met het feit dat niet alle risico’s zich ook daadwerkelijk zullen voordoen. - Bepalen van de kans dat een risico optreedt is sterk afhankelijk van de risicoperceptie van degene die deze inschat en daarmee subjectief. Methode biedt geen oplossing over hoe deze ‘kleuring’ van de risicoscore voorkomen kan worden. ‘Expected Monetary Value-method’ De ‘Expected Monetary Value-method’ (EMV) komt in grote mate overeen met de scenarioanalyse, met dien verstande dat volgens deze methode bij de berekening van het totale risico van een scenario ook de kansen dat de afzonderlijke risico’s optreden wordt betrokken (Gehner 2008). Binnen een scenario wordt per risico een inschatting gemaakt van de kans en wordt een berekening gemaakt van de impact. De impact kan in dit verband bijvoorbeeld uitgedrukt worden in het effect dat een risico heeft op het exploitatieresultaat. Door deze impact te vermenigvuldigen met de kans dat deze optreedt, kan vervolgens het daadwerkelijke risico, verdisconteerd met kans, berekend worden. Deze berekening biedt hiermee goede aanknopingspunten voor advisering rondom aan te houden risicobuffers. Door per risico deze kans te vermenigvuldigen met het berekende financiële effect op het

38


exploitatieresultaat, wordt de risicoreservering berekend. Het totaal van de risicoreserveringen binnen een scenario vormt de te adviseren minimaal aan te houden risicobuffer. Voordelen: - Brengt het gezamenlijke effect van verschillende samenhangende risico’s in beeld. - Het doorberekenen van meerdere scenario’s kan leiden tot een breder inzicht in diverse ontwikkelrichtingen, waardoor gemakkelijker strategische beheersmaatregelen geformuleerd kunnen worden. Immers, er wordt verder gekeken dan de afzonderlijke risico’s - Risico’s die niet gelijktijdig kunnen optreden, worden, door de vertaling in scenario’s, van elkaar gescheiden. Voor risico’s die juist wel met elkaar samenhangen is het tegenovergestelde het geval. - Kans van optreden van de risico’s wordt in de methode betrokken en biedt daardoor aanknopingspunten voor berekening van een risicobuffer. Nadelen: - De risicoperceptie van de opsteller kan een rol spelen bij de definitie van scenario’s, wat kan leiden tot een zekere mate van subjectiviteit. - Bepalen van de kans dat een risico optreedt is sterk afhankelijk van de risicoperceptie van degene die deze inschat en daarmee subjectief. Methode biedt geen oplossing over hoe deze ‘kleuring’ van de risicoscore voorkomen kan worden. 3.3.4 Overige methoden Tot slot resteert slechts een methode, die niet in de eerste drie categorieën ingedeeld kan worden. Het betreft de ‘risk mapping’ methode en verschilt van voorgaande methoden doordat hierbij het bepalen van de impact van een risico op meerdere dimensies centraal staat. Risk mapping Bij deze methode worden de risico’s van een project in een scoretabel gezet door per risico een risicoscore te berekenen. De score van een risico is hierbij opgebouwd uit een drietal factoren, te weten: kans*effect op tijd, kans*effect op geld en kans*effect op kwaliteit/imago (Kenniscentrum PPS 2004). Door voor iedere factor bandbreedtes (voor de effecten van de risico’s) met een bepaald puntenaantal vast te stellen, wordt de basis gelegd voor de berekening van de scores per factor. Dit vindt plaats door de kans per risico te bepalen en deze te vermenigvuldigen met het puntenaantal van het daaraan verbonden effect. Door dit per risico voor alle drie de factoren te doen en de drie scores bij elkaar op te tellen kan de totale risicoscore van een risico bepaald worden. De risico’s worden in een risicolijst in beeld gebracht, waarbij de risico’s met de hoogste scores het grootst zijn. Voordelen: - Risico’s worden in een rangorde gezet, waardoor inzicht ontstaat in welke risico’s groter en welke kleiner zijn. Dit is van belang voor het formuleren van beheersmaatregelen. - De impact van risico’s wordt op meerdere dimensies bepaald, waarbij, naast de financiële impact, ook de impact op bijvoorbeeld imago wordt meegewogen wat vaak eveneens een voorwaarde is voor het al dan niet kunnen slagen van een project. Nadelen: - Lijst met risico’s bevat risico’s die elkaar kunnen uitsluiten. Hierdoor is het bepalen van het daadwerkelijke risicoprofiel van een project niet mogelijk. - Bepalen van de kans dat een risico optreedt is sterk afhankelijk van de risicoperceptie van degene die deze inschat en daarmee subjectief. Methode biedt geen oplossing over hoe deze ‘kleuring’ van de risicoscore voorkomen kan worden. 39


3.4 Beoordeling op geschiktheid van de methoden voor risicoinventarisatie en waardering Zojuist hebben, op basis van literatuuronderzoek, verschillende methoden voor risicoinventarisatie (paragraaf 3.2) en –waardering (paragraaf 3.3) de revue gepasseerd. Hierbij is per methode ingegaan op de werking, de beoogde resultaten en zijn voor- en nadelen besproken. Door de verschillende methoden af te zetten de in het vorige hoofdstuk, op basis van een analyse van de planvormings- & haalbaarheidsfase, geformuleerde eisen ten aanzien van de risicoinventarisatie en –waardering, kunnen deze op hun bruikbaarheid beoordeeld worden. Het vormt als het ware een theoretische toets en daarmee eerste stap in de richting naar een uniform toepasbare methodiek voor het bepalen van het risicoprofiel van de grondexploitatie tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase. De resultaten hiervan zijn in onderstaande tabellen 3.1 en 3.2 samengevat. De verschillende methoden zijn hierbij beoordeeld op twee criteria: effectiviteit en efficiëntie. Onder effectiviteit wordt de mate bedoeld waarin een methode geschikt is om het geformuleerde doelen c.q. eisen te bereiken. Met efficiëntie wordt gedoeld op de snelheid en complexiteit van de methode. Een complexe methode scoort hierop lager dan een eenvoudig toepasbare methode. Tabel 3.1: Beoordeling risicoinventarisatie en -waarderingsmethoden Risicoinventarisatie Methoden Eisen t.a.v. inventarisatie Opsporing Opsporing Opsporing organisatierisico’s omgevingsrisico’s verborgen en reguliere projectrisico’s projectrisico’s Checklist + ++ Projectomgevingskaart/ krachtenveldanalyse Failure mode and effect analysis Risicomatrix Gebeurtenissenboom

++

+

+

+

+

+/-

+/-

+/-

+/-

+/-

+/-

+/-


Risicoinventarisatie Bij de beoordeling van de methoden voor risicoinventarisatie op de in hoofdstuk twee hiervoor gestelde eisen, scoort de ‘projectomgevingskaart’ het hoogst op het in beeld brengen van organisatierisico’s. Reden hiervoor is het gegeven dat deze methode juist uitgaat van de invloeden die externe factoren en daarmee dus ook de hiermee samenhangende risico’s op een project uitoefenen. Een organisatie laat zich makkelijk vertalen in een verzameling externe factoren, waardoor de kans groot is dat alle betrokken partijen door de focus van deze methode, in beeld gebracht worden en eventuele risico’s hieromtrent geïnventariseerd worden. De overige methoden scoren lager, aangezien de primaire focus niet ligt op het in beeld brengen van risico’s met betrekking tot de invloed die externe factoren op een project uitoefenen. De ‘checklist’ scoort het hoogst op het vermogen om omgevingsrisico’s en reguliere projectrisico’s in beeld te brengen. Dit aangezien deze methode, mits deze een redelijk uitputtende risicolijst bevat, efficiënt is in het doorlichten van een project op veelvoorkomende risico’s en dergelijke risico’s zich bovendien, gezien hun veelvoorkomende karakter, gemakkelijk op een lijst laten vangen. De overige methoden scoren lager op dit criterium, omdat van een één op één check van veelvoorkomende risico’s met de relevantie van het project geen sprake is. Een lijst met dergelijke risico’s is namelijk niet aanwezig, maar de mogelijke risico’s worden

40


door middel van analyse in beeld gebracht. Dit brengt het risico met zich mee dat een veelvoorkomend risico over het hoofd gezien kan worden. Verborgen risico’s zijn, de naam zegt het al, het lastigst te inventariseren. De ‘projectomgevingskaart’ biedt echter, samen met de ‘failure mode and effect analysis’ (FMEA) en ‘risicomatrix’, mijns inziens de beste kans om dergelijke risico’s in beeld te brengen. Dit aangezien deze methoden door hun generieke karakter om risico’s te inventariseren door het project te doorlopen op, respectievelijk, externe factoren of functionaliteiten, de grootste kans bieden om nog niet bekende risico’s in beeld te brengen. De lagere score bij de ‘FMEA’ en de ‘risicomatrix’ komt voort uit dat de benodigde tijd en dus efficiëntie van de methode hier lager wordt gewaardeerd. Vanzelfsprekend scoort de ‘checklist’’ hier het laagst op. Op basis van bovenstaande wordt aanbevolen de risicoinventarisatie door middel van een combinatie van de ‘checklist’ en ‘projectomgevingskaart / krachtenveld’ analyse uit te voeren. Tabel 3.2: Beoordeling risicoinventarisatie en –waarderingsmethoden Methoden Eisen t.a.v. waardering Risico’s op geld Aanbrengen Uitvoeren zetten rangorde in scenariostudies risico’s Risk premium +/--

Uitspraken doen over aan te houden buffer +/-

Tegengaan van ‘kleuring’ van resultaten --

Risk adjusted discount rate Certainty equivalent technique Gevoeligheidsanalyse

+/-

-

--

+/-

--

+

+/-

--

+/-

--

++

+/-

+/-

+/-

--

Monte Carlo simulatie

++

+

++

++

--

Scenarioanalyse

++

+/-

++

--

--

Decision tree analysis

++

+/-

++

+

--

Expected monatary value method

++

+/-

++

+

--

Risk mapping

+

++

--

--

--

Risicowaardering Wanneer de methoden voor risicowaardering beoordeeld worden, dan blijkt een groot deel van de methoden zeer geschikt om risico’s in geld uit te drukken. Zo is het bij de ‘gevoeligheidsanalyse’, ‘Monte Carlo simulatie’, ‘scenarioanalyse’, ‘decision tree analyse’ (DTA) en ‘expected monatary value method’ (EMV) alle mogelijk de effecten van afzonderlijke risico’s op het resultaat op een effectieve wijze in beeld te brengen. Bij een ‘risk mapping’ analyse is dit in mindere mate het geval, aangezien deze methode de impact uitdrukt in een bandbreedte en deze alleen betrekt op het nominale exploitatieresultaat. Dit laatste geldt ook voor de ‘certainty equivalent technique’ (CET). Tot slot scoren de ‘risk premium’ en ‘risk adjusted discount rate’ (RADR) het laagst, aangezien deze methoden niet de financiële impact van individuele risico’s in beeld brengen. De ‘risk mapping’ analyse scoort het hoogst op effectiviteit in het aanbrengen van een rangorde in de risico’s. Dit aangezien deze methode bij het bepalen van de rangorde de impact op drie criteria (tijd, geld en kwaliteit/imago) meeweegt. De ‘risk mapping’ analyse wordt gevolgd door de ‘Monte Carlo simulatie’, 41


waarmee het, door middel van een regressieanalyse, ook mogelijk is een rangorde in de risico’s voor wat het financiële effect betreft aan te brengen. Bij de ‘scenario analyse’, ‘gevoeligheidsanalyse’, ‘DTA’, ‘EMV’ en ‘CET’ is het ook mogelijk een rangorde aan te brengen voor wat het financiële effect betreft, al is deze statistisch minder onderbouwd als bij een ‘Monte Carlo simulatie’. De ‘risk premium methode’ en ‘RADR’ zijn voornamelijk gericht op het bepalen van een risico opslag c.q. buffer en zijn het minst geschikt in het aanbrengen van een rangorde in de risico’s. Vanzelfsprekend scoren de scenarioanalyse methoden het hoogst op het op effectieve wijze uitvoeren van scenarioanalyses. Hetzelfde geldt echter ook voor de ‘Monte Carlo simulatie’, waar per simulatie een scenario wordt doorgerekend en scenario’s gevormd worden door de correlaties tussen risico’s vast te stellen. De overige methoden zijn niet gericht op het uitvoeren van scenariostudies en scoren het laagst op dit criterium. De ‘Monte Carlo simulatie’ scoort het hoogst op het op effectieve en efficiënte wijze bepalen van een risicobuffer ter compensatie van de risico’s. Dit omdat deze methode rekening houdt met correlaties tussen risico’s en daarnaast, door de veelvoud aan berekeningen, ook een statistisch sterke onderbouwing levert. De ‘Monte Carlo simulatie’ wordt gevolgd door de ‘DTA’ en ‘EMV’ methode, aangezien bij deze methoden op soortgelijke wijze de buffer berekend kan worden maar de statistische onderbouwing hiervan zwakker is. De ‘risk premium’, ‘RADR’, ‘CET’ en ‘gevoeligheidsanalyse’ scoren lager, aangezien deze geen rekening houden met correlaties tussen risico’s. Geen van alle methoden houdt rekening met het voorkomen van de eerder genoemde ‘kleuring’ van het exploitatieresultaat door de risicoperceptie van de persoon die de risico’s inschat. Dit aspect is met name relevant bij de bepaling van de kans dat een risico zich kan manifesteren en definiëring van de uitwerking die een risico kan hebben op het project. In paragraaf 3.5 zal hierop nader worden ingegaan en zal een voorstel gedaan worden om dergelijke ‘kleuring’ bij de ‘risk mapping analyse’ en ‘Monte Carlo simulatie’, de twee methoden waarmee aan de overige criteria tegemoet gekomen kan worden, kan worden voorkomen. Op basis van bovenstaande wordt aanbevolen de risico’s te waarderen en het risicoprofiel van een ruimtelijk project te bepalen door middel van een combinatie van de ‘risk mapping analyse’ en ‘Monte Carlo simulatie’.

3.5 Voorkomen van ‘kleuring’ van de resultaten bij risicoanalyses Zoals reeds aangegeven bestaat het risico van ‘kleuring’ van het resultaat van de risicoanalyse door de risicoperceptie van de persoon betrokken bij de inschatting van risico’s. Indien deze namelijk geneigd is (bepaalde) risico’s als groter te ervaren dan gemiddeld, zal deze de kans dat deze optreden en/of de invloed die deze op een project kunnen uitoefen doorgaans ook als groot inschatten met een hoog risicoprofiel tot gevolg. Indien deze persoon daarentegen juist geneigd is (bepaalde) risico’s als kleiner dan gemiddeld te ervaren, zal een tegenovergesteld effect zich voordoen. Dit effect wordt in deze scriptie aangeduid als ‘kleuring’ omdat het, ten opzichte van een gemiddelde risicoperceptie, leidt tot een over-, dan wel, onderschatting van het risicoprofiel. Naast een ‘kleuring’ van het resultaat van de risicoanalyse door de risicoperceptie van de inschatter, kan een dergelijke ‘kleuring’ ook plaatsvinden doordat deze het resultaat om secundaire motieven wil beïnvloeden. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij politiek gevoelige projecten, waar een hoog risicoprofiel tot een mogelijke ‘no go-beslissing’ door de raad kan leiden en derhalve gestuurd wordt op een laag risicoprofiel. Dit wordt ook aangemerkt als ‘kleuring’, omdat dit eveneens een over-, dan wel, onderschatting van de risicoprofiel tot gevolg heeft. Om een dergelijke ‘kleuring’ van het resultaat te voorkomen dient mijns inziens op twee punten ingegrepen te worden. Het eerste heeft betrekking op de inschatting van de invloed die een bepaald risico kan hebben op een grondexploitatie. Zo zal bijvoorbeeld, indien een inschatting gemaakt wordt van een ‘afzetrisico’, gedefinieerd dienen te worden wat de uitwerking hiervan is op de exploitatie. Een dergelijke uitwerking kan in dit verband gedefinieerd worden als ‘een langere doorlooptijd van het project van twee jaar’. 42


Ten tweede zal ingegrepen dienen te worden bij de inschatting van de kans dat een risico zich kan voordoen. Zo zal in het voorbeeld van het ‘afzetrisico’ dat een uitwerking op de grondexploitatie heeft in de vorm van een ‘langere doorlooptijd van het project van twee jaar’, een inschatting gemaakt dienen te worden van de kans dat dit risico zich voordoet. Ten derde zal ‘kleuring’ voorkomen dienen te worden bij het vaststellen c.q. inschatten van correlaties tussen de afzonderlijke risico’s. In paragraaf 3.4 is een combinatie van vier methoden geselecteerd om het risicoprofiel van een grondexploitatie gedurende planvormings- & haalbaarheidsfase bij ruimtelijke projecten in beeld te brengen. Van dit viertal hebben twee methoden, de ‘checklist’ en ‘projectomgevingskaart’, betrekking op de inventarisatie van risico’s en twee methoden, de ‘risk mapping analyse’ en ‘Monte Carlo simulatie’, op de risicowaardering. Het voorkomen van ‘kleuring’ bij de inschatting van de invloed en globale kans op optreden van een risico op de grondexploitatie, heeft, mijns inziens, betrekking op de methoden voor risicoinventarisatie. Immers, om te bepalen of iets een risico is, zal tegelijkertijd een inschatting gemaakt dienen te worden van de invloed die deze heeft op de grondexploitatie. Het voorkomen van ‘kleuring’ bij vaststelling c.q. inschatting van correlaties tussen de risico’s en het nader inschatten van de kans dat dit risico zich voordoet heeft daarentegen betrekking op de risicowaarderingsmethoden. Dit aangezien de inschatting van de kans van manifestatie pas van belang is, wanneer aan de risico’s gerekend wordt. Bij dit rekenen, oftewel waarderen van de risico’s, wordt namelijk onder andere het effect van de risico’s op het resultaat van de grondexploitatie in beeld gebracht. Het moge duidelijk zijn dat de kans op manifestatie van de risico’s hierbij een grote rol speelt. Immers, wanneer deze als ‘hoog’ wordt ingeschat, dan zal dit leiden tot een groot effect op het resultaat van de grondexploitatie en daarmee een hoog risicoprofiel. Wanneer deze als ‘laag’ wordt ingeschat is het tegenovergestelde het geval. Het voorkomen van ‘kleuring’ kan voor beide fasen, de inventarisatie en waardering, echter op dezelfde wijze gerealiseerd worden. Dit aangezien het in beide gevallen gaat om het voorkomen van beïnvloeding van het resultaat door de risicoperceptie van één persoon, dan wel de secundaire motieven van deze. Dit leidt direct tot de eerste en, mijns inziens, belangrijkste maatregel om ‘kleuring’ tegen te gaan, te weten: de inschatting van de uitwerking en kans op manifestatie door meerdere personen te laten uitvoeren. Dit heeft namelijk als direct gevolg dat één persoon daarmee het resultaat van de risicoanalyse minder kan beïnvloeden. Echter, brengt dit het gevaar met zich mee dat personen met onvoldoende kennis van het project en de risico’s hierbij betrokken raken. Hierbij zou volgens mij in ieder geval de projectleider en een planeconoom bij betrokken moeten zijn. De projectleider vanwege zijn algemeen inhoudelijke kennis van het project en planeconoom vanwege zijn kennis op het financieel-strategische vlak en de grondexploitatie van het project. Deze kunnen worden aangevuld met, afhankelijk van de aard van het project, enkele personen uit andere disciplines. De tweede maatregel is gericht op het voorkomen van ‘kleuring’ door de secundaire motieven. Deze betreft het betrekken van een onafhankelijke derde bij het inschatten van de uitwerking en kans op manifestatie. Het kan namelijk zo zijn dat de secundaire motieven zich verder uistrekken dan één persoon, maar een heel deel van de organisatie beslaat. Als geschikte derde stel ik voor om hierbij een onafhankelijk, in het project ingevoerde, planeconoom te betrekken. Dit gezien de brede financieel-strategische en kennis over risicoanalyse en -management waarover hij/zij beschikt. Het bovengenoemde panel zal twee keer geraadpleegd dienen te worden, namelijk: zowel bij de inventarisatie, als de waardering van de risico’s.

3.6 Conclusie: gedestilleerde methodiek voor risicoinventarisatie en –waardering Zojuist zijn op basis van literatuuronderzoek de meest voorkomende methoden voor risicoinventarisatie en waardering beschreven. Daarnaast zijn deze afgezet tegen de in hoofdstuk twee geformuleerde eisen op 43


basis waarvan een voorstel tot een uniform toepasbare risicomethodiek is gekomen. Speciale aandacht is hierbij tot slot uitgegaan naar de wijze waarop ‘kleuring’ van het risicoprofiel voorkomen kan worden. Nu is het mogelijk de deelvragen drie, vier en vijf uit hoofdstuk één te beantwoorden. De deelvragen vier en vijf luidden respectievelijk: “Welke methoden voor risicoinventarisatie & –waardering zijn er en wat zijn hun voor- & nadelen?” en “Welke methoden zijn het meest geschikt om tot een universeel toepasbare methodiek voor risicoanalyse en –waardering voor de planvormings- & haalbaarheidsfase te komen?”. Analyse van beschikbare methoden voor risicoinventarisatie en -waardering Op basis van literatuuronderzoek worden de volgende methoden voor risicoinventarisatie en –waardering geconstateerd: Risicoinventarisatie: - Checklist - Omgevingskaart/Krachtenveldanalyse - Failure mode and effect analysis - Risicomatrix - Gebeurtenissenboom

Risicowaardering: - Risk premium - Risk adjusted discount rate - Certainty equivalent technique - Gevoeligheidsanalyse - Monte Carlo simulatie - Scenarioanalyse - Decision tree analysis - Expected monetary value methode - Risk mapping analyse

Een kwalitatieve beoordeling van deze methoden op de mate waarin de gestelde doelen (eisen) hiermee bereikt worden, oftewel de effectiviteit, en de efficiëntie waarmee dit plaatsvindt, gaf voor de risicoinventarisatie en risicowaardering het volgende beeld: Risicoinventarisatie Tijdens een kwalitatieve beoordeling van deze methoden op bovenstaande criteria (effectiviteit en efficiëntie) zijn de ‘checklist’ en ‘projectomgevingskaart’ als best beoordeeld. Dit omdat de ‘projectomgevingskaart’ het hoogst scoort op het in beeld brengen van organisatierisico’s. De ‘checklist’ scoort het hoogst op het vermogen om omgevingsrisico’s en reguliere projectrisico’s in beeld te brengen. Dit aangezien deze methode, mits deze een redelijk uitputtende risicolijst bevat, efficiënt is in het doorlichten van een project op veelvoorkomende risico’s en dergelijke risico’s zich bovendien, gezien hun veelvoorkomende karakter, gemakkelijk op een lijst laten vangen. De overige methoden scoren lager op de efficiëntie, omdat van een één op één check van veelvoorkomende risico’s met de relevantie van het project geen sprake is. Een lijst met dergelijke risico’s is namelijk niet aanwezig, maar de mogelijke risico’s worden door middel van analyse in beeld gebracht. Dit brengt het risico met zich mee dat een veelvoorkomend risico over het hoofd gezien kan worden. Verborgen risico’s zijn, de naam zegt het al, het lastigst te inventariseren. De ‘projectomgevingskaart’ biedt echter, samen met de ‘failure mode and effect analysis’ (FMEA) en ‘risicomatrix’, mijns inziens de beste kans om dergelijke risico’s in beeld te brengen. Dit aangezien deze methoden door hun generieke karakter om risico’s te inventariseren door het project te doorlopen op, respectievelijk, externe factoren of functionaliteiten, de grootste kans bieden om nog niet bekende risico’s in beeld te brengen. De lagere score bij de ‘FMEA’ en de ‘risicomatrix’ komt voort uit dat de benodigde tijd en dus efficiëntie van de methode hier lager wordt gewaardeerd. Op basis van bovenstaande wordt aanbevolen de risicoinventarisatie door middel van een combinatie van de ‘checklist’ en ‘projectomgevingskaart / krachtenveld’ analyse uit te voeren. 44


Risicowaardering Wanneer de methoden voor risicowaardering beoordeeld worden, dan blijkt een groot deel van de methoden zeer geschikt om risico’s in geld uit te drukken en scoren daarom goed op effectiviteit. Zo is het bij de ‘gevoeligheidsanalyse’, ‘Monte Carlo simulatie’, ‘scenarioanalyse’, ‘decision tree analyse’ (DTA) en ‘expected monatary value method’ (EMV) alle mogelijk de effecten van afzonderlijke risico’s op het resultaat in beeld te brengen. Bij andere methoden is dit in mindere mate het geval. De ‘risk mapping’ analyse scoort het best op effectiviteit, wat het aanbrengen van een rangorde in de risico’s betreft. Dit aangezien deze methode bij het bepalen van de rangorde de impact op drie criteria (tijd, geld en kwaliteit/imago) meeweegt. De scenarioanalyse en ‘Monte Carlo simulatie’ scoren het hoogst op effectiviteit in het uitvoeren van scenarioanalyses. De ‘Monte Carlo simulatie’ scoort het hoogst op effectiviteit in het vermogen een risicobuffer te bepalen ter compensatie van de risico’s. Dit omdat deze methode rekening houdt met correlaties tussen risico’s en daarnaast, door de veelvoud aan berekeningen, ook een statistisch sterke onderbouwing levert. Geen van alle methoden houdt rekening met het voorkomen van de eerder genoemde ‘kleuring’ van het exploitatieresultaat door de risicoperceptie van de persoon die de risico’s inschat. Dit aspect is met name relevant bij de bepaling van de kans dat een risico zich kan manifesteren en definiëring van de uitwerking die een risico kan hebben op het project. Op basis van bovenstaande wordt aanbevolen de risico’s te waarderen en het risicoprofiel van een ruimtelijk project te bepalen door middel van een combinatie van de ‘risk mapping analyse’ en ‘Monte Carlo simulatie’. Voorkomen van ‘kleuring’ van het risicoprofiel Deelvraag vijf luidde: “Hoe kan ‘kleuring’ van de resultaten van deze methodiek door de achtergrond van de partij die betrokken is bij de inschatting van de risico’s voorkomen worden?” Zoals reeds aangegeven bestaat het risico van ‘kleuring’ van het resultaat van de risicoanalyse door de risicoperceptie van de persoon betrokken bij de inschatting van risico’s. Naast een ‘kleuring’ van het resultaat van de risicoanalyse door de risicoperceptie van de inschatter, kan een dergelijke ‘kleuring’ ook plaatsvinden doordat deze het resultaat om secundaire motieven wil beïnvloeden. Dit wordt ook aangemerkt als ‘kleuring’, omdat dit eveneens een over-, dan wel, onderschatting van de risicoprofiel tot gevolg heeft. Om een dergelijke ‘kleuring’ van het resultaat te voorkomen dient mijns inziens op twee punten ingegrepen te worden. Het eerste heeft betrekking op de inschatting van de invloed die een bepaald risico kan hebben op een grondexploitatie. Ten tweede zal ingegrepen dienen te worden bij de inschatting van de kans dat een risico zich kan voordoen. Ten derde dient ‘kleuring’ voorkomen te worden bij het vaststellen c.q. inschatten van correlaties tussen diverse risico’s. Het voorkomen van ‘kleuring’ kan voor in al deze gevallen echter op dezelfde wijze gerealiseerd worden. Dit aangezien het in beide gevallen gaat om het voorkomen van beïnvloeding van het resultaat door de risicoperceptie van één persoon, dan wel de secundaire motieven van deze. Dit leidt direct tot de eerste en, mijns inziens, belangrijkste maatregel om ‘kleuring’ tegen te gaan, te weten: dergelijke inschattingen door meerdere personen te laten uitvoeren. Dit heeft namelijk als direct gevolg dat één persoon daarmee het resultaat van de risicoanalyse minder kan beïnvloeden. Hierbij zou volgens mij in ieder geval de projectleider en een planeconoom bij betrokken moeten zijn. De projectleider vanwege zijn algemeen inhoudelijke kennis van het project en planeconoom vanwege zijn kennis op het financieelstrategische vlak en de grondexploitatie van het project. Deze kunnen worden aangevuld met, afhankelijk van de aard van het project, enkele personen uit andere disciplines.

45


De tweede maatregel is gericht op het voorkomen van ‘kleuring’ door de secundaire motieven. Deze betreft het betrekken van een onafhankelijke derde bij het inschatten van de invloed van risico’s op de grondexploitatie, kans op optreden en vaststellen c.q. inschatten van correlaties. Als geschikte derde stel ik voor om hierbij een onafhankelijk, in het project ingevoerde, planeconoom te betrekken. Dit gezien de brede financieel-strategische en kennis over risicoanalyse en -management waarover hij/zij beschikt. Het bovengenoemde panel zal twee keer geraadpleegd dienen te worden, namelijk: zowel bij de inventarisatie, als de waardering van de risico’s. Voorgestelde methodiek Op basis van het voorgaande wordt de volgende methodiek voor bepaling van het risicoprofiel van de grondexploitatie gedurende de planvormings- & haalbaarheidsfase voorgesteld, zie figuur 3.1. Figuur 3.1: Methodiek ter bepaling risicoprofiel van de grondexploitatie



Risicowaardering










De eerste stap is de projectinventarisatie. Gedurende deze stap zal het project geanalyseerd worden en voor de risicoanalyse relevante informatie bestudeerd worden. Het gaat hierbij om samenwerkingsovereenkomsten, stedenbouwkundige plannen, de grondexploitatie, etc. Vervolgens worden de risico’s geïnventariseerd, waarbij gebruik wordt gemaakt van een ‘checklist’ en ‘projectomgevingskaart’. Ook wordt een panel geraadpleegd voor wat de inschatting van de invloed van de diverse risico’s op de grondexploitatie en globale kans op optreden betreft. Vervolgens worden de risico’s gewaardeerd en wordt het risicoprofiel van de grondexploitatie in beeld gebracht. Hierbij zullen eerst de risico’s middels een ‘risk mapping analyse’ in een rangorde worden gezet. Ook wordt in tijdens deze stap een panel geraadpleegd voor wat een meer nauwkeurige inschatting van de kans op optreden van de diverse risico’s en wat het vaststellen c.q. inschatten van correlaties tussen de risico’s betreft. Daarna worden de belangrijkste risico’s middels een ‘Monte Carlo simulatie’ vertaald in scenario’s waarbij het effect op het resultaat van de grondexploitatie berekend kan worden. Dit resultaat wordt uitgedrukt in een bandbreedte waarin het exploitatieresultaat zich, bij doorrekening van de risico’s, bevindt. Door deze af te zetten tegen het resultaat van de oorspronkelijke grondexploitatie wordt het effect inzichtelijk gemaakt en kunnen op basis hiervan uitspraken gedaan worden over een eventueel benodigde risicobuffer ter opvanging van de risico’s. In het vervolg van deze scriptie zal deze methodiek getoetst worden op een aantal casussen uit de praktijk. Deze zullen in het volgende hoofdstuk op basis van een aantal criteria geselecteerd worden, waarna in hoofdstuk vijf de toetsing zal plaatsvinden.

46


4. Casusselectie en beschrijving casussen 4.1 Inleiding In hoofdstuk twee zijn de eisen die de planvormings- & haalbaarheidsfase stelt aan risicoanalysemethoden voor de grondexploitatie in beeld gebracht. Hieruit is in het vorige hoofdstuk, op basis van een studie naar diverse methoden voor risicoinventarisatie en –waardering, een voorstel gedaan voor een uniform toepasbare methodiek. Deze bestaat uit de combinatie van vier analysemethoden, waarbij bovendien een panel van relevante betrokken disciplines in het proces wordt betrokken teneinde ‘kleuring’ van het risicoprofiel tegen te gaan. In dit hoofdstuk zal, op basis van enkele criteria, een drietal casussen uit de praktijk geselecteerd worden, waarop de voorgestelde methode getoetst kan worden. Hiertoe zal in paragraaf 4.2 gestart worden met een beschrijving van de selectiecriteria en selectie van de casussen. Vervolgens worden in paragraaf 4.3 de geselecteerde casussen nader beschreven. Ook wordt hierbij ingegaan op de huidige resultaten van de (recentelijk) voor deze casussen uitgevoerde risicoanalyse. Tot slot wordt in paragraaf 4.4 afgesloten met een korte conclusie van de bevindingen en vooruitblik naar de in hoofdstuk vijf uit te voeren toepassing van de risicoanalysemethodiek.

4.2 Selectie casussen In deze paragraaf zal eerst worden ingegaan op de gehanteerde selectiecriteria, paragraaf 4.2.1. Vervolgens vindt de selectie van de casussen plaats op basis van de gestelde criteria. 4.2.1 Selectiecriteria casussen Bij de selectie van de casussen dienen, gezien het doel van het onderzoek, een aantal selectiecriteria gehanteerd te worden. Als eerste criterium geldt dat deze zich in de planvormings- & haalbaarheidsfase moeten bevinden. Dit aangezien het scriptieonderzoek en daarmee de in het vorige hoofdstuk voorgestelde risicoanalysemethode juist op deze fase betrekking heeft. Ten tweede dient er voldoende informatie ter beschikking gesteld te kunnen worden, zodat het mogelijk is een risicoanalyse uit te kunnen voeren. Zo zal tenminste een grondexploitatie ter beschikking gesteld moeten worden om de risico’s te kunnen kwantificeren en het risicoprofiel ‘op geld’ te kunnen zetten. Daarnaast is, indien van toepassing, ook inzage in de samenwerkingsovereenkomst met eventuele derden nodig, zodat ook de eventuele organisatierisico’s in beeld gebracht kunnen worden. Tot slot dienen de bij het project betrokken relevante actoren bereid te zijn aan de risicoanalyse mee te werken. Dit in het kader van de beantwoording van vragen ten tijde van de risicoinventarisatie, het inschatten van de uitwerking van de risico’s op de grondexploitatie en inschatten van de kans dat de risico’s zich manifesteren, zie hoofdstuk 3.5. In de derde plaats dienen de resultaten van een recent voor het project uitgevoerde risicoanalyse beschikbaar te zijn. Dit zodat de resultaten van de risicoanalyse, op basis van de in het vorige hoofdstuk gepresenteerde methodiek, getoetst kunnen worden aan de resultaten van de huidige voor het project uitgevoerde analyse. Ten vierde dient de beschikbare informatie actueel te zijn, zodat bij een vergelijking van de resultaten eventuele verschillen volledig toegeschreven kunnen worden aan de verschillen tussen de gehanteerde methoden en niet te wijten zijn aan gewijzigde inzichten c.q. projectomstandigheden. Derhalve is als criterium gesteld dat de beschikbare informatie maximaal 1 jaar oud mag zijn. 4.2.2 Selectie casussen Gezien het vertrouwelijke karakter van de benodigde informatie, is ervoor gekozen de casussen te putten uit de projectenportfolio inzake grondexploitatiegerelateerde projecten van het bureau waarbij ik werAam ben. Het betreft het planeconomisch adviesbureau Kuiper & Van Tilborg te Zeewolde. Dit omdat de medewerking 47


van reeds gelegde contacten doorgaans gemakkelijker te realiseren is. Bovendien zal doorgaans ook sneller inzage gegeven worden in vertrouwelijke, maar voor de analyse wel noodzakelijke, informatie, wat de kwaliteit van het onderzoek ten goede komt. Een toetsing van de projectportfolio van Kuiper & Van Tilborg op de in paragraaf 4.2.1 gestelde criteria is in onderstaande tabel opgenomen. Tabel 4.1: Toetsing projectportfolio Kuiper & Van Tilborg aan selectiecriteria casussen

Projectnaam

GEM Meerstad Balkon Maassluis A Laarsche Velden Noord Bremmer 4 Laarbeek Y Nieuwenhof-Noord Laarbeek Sluiseiland Vianen Centrumplan Almelo Kenniscampus Leeuwarden O Centrumplan Barendrecht Centrumplan Ermelo

In planvormingsVoldoende Risicoanalyse & beschikbaarheid aanwezig haalbaarheidsfase van informatie/ medewerking ja ja Ja nee ja Ja ja ja Ja ja ja Nee ja ja Nee ja ja Ja ja ja Nee ja ja Nee ja ja Nee ja ja Nee ja ja Ja ja ja Nee ja ja Ja

Informatie is actueel

nee ja ja ja ja ja ja ja nee ja ja nee nee


Op basis van tabel 4.1 worden drie casussen onderscheiden die aan de praktijktoets onderworpen zullen worden. Het betreffen de projecten, die gezien de vertrouwelijke aard van de informatie met een code zijn aangegeven: - Y - A - O In paragraaf 4.3 zullen deze projecten nader beschreven worden.

4.3 Beschrijving geselecteerde casussen Onderstaand volgt een beschrijving van de in paragraaf 4.2 geselecteerde casussen. Per casus zal eerst een beschrijving worden gegeven van het project. Vervolgens wordt ingegaan op de resultaten van de voor het project uitgevoerde risicoanalyse. In paragraaf 4.3.1 wordt gestart met het project Y. Vervolgens wordt in paragraaf 4.3.2 het project A beschreven. Tot slot wordt in paragraaf 4.3.3 het project O beschreven. 4.3.1 Beschrijving project en resultaten risicoanalyse Y Hieronder zal het project Y kort worden beschreven. Eerst volgt in paragraaf 4.3.1.1 een korte beschrijving van het project, waarbij ingegaan wordt op de volgende onderdelen: - type project (herstructurering, uitleg, inbreiding) en soort ontwikkeling (woningbouw, bedrijven, voorzieningen of combinatie) - organisatie (traditioneel, bouwclaim, PPS of concessie) 48


- plan en programma - grondexploitatie c.q. haalbaarheidsberekening Vervolgens worden in paragraaf 4.3.1.2 de resultaten van de huidig voor dit project uitgevoerde risicoanalyse beschreven. 4.3.1.1 Beschrijving project Type project en planfase Type project Het project Y betreft een uitlegproject van een groen-stedelijke ruimte, waarbij bestaand groen (landerijen) wordt ingericht als hoogwaardig woongebied met veel water. Naast het woongebied zal in de directe omgeving van de ontwikkeling van de Y een infrastructureel werk worden aangelegd, zullen waterkeringen worden aangelegd en zal een recreatiegebied ontwikkeld worden. Planfase Het project Y bevindt zich momenteel nog in het stadium van de haalbaarheidsfase. Dit omdat de inhoudelijke kaders, waaronder het ruimtegebruik en programma, al op hoofdlijnen zijn gedefinieerd waarbij de financiële uitwerking tevens reeds zijn beslag heeft gekregen in een redelijk uitgewerkte grondexploitatie. Dit maakt, zo zal hieronder aangegeven worden, meer kwantitatieve risicoanalysemethoden en een financiële inschatting van het risicoprofiel mogelijk. Organisatie Vooralsnog wordt bij de risicoanalyse uitgegaan van het traditionele gronduitgiftemodel, waarbij de gronden door de gemeente, op basis van een door haar vastgesteld stedenbouwkundig plan, bouw- en woonrijp gemaakt worden waarna deze aan een ontwikkelaar worden uitgegeven. Indien uiteindelijk gekozen wordt voor een andere organisatievorm, bijvoorbeeld een concessie of een jointventure (PPS), dan zal de risicoanalyse daarop aangepast dienen te worden. Bij een joint-venture zullen bovendien de risico’s voor alle in de joint-venture participerende partijen in beeld gebracht moeten worden. Plan & Programma Ruimtegebruik plangebied Bruto plangebied:

178 hectare

Programma Aantal woningen: Waarvan grondgebonden: Waarvan appartementen:

1.300 1.120 180

Voorzieningen:

5,3 hectare (uitgeefbaar)

Grondexploitatie De grondexploitatie is het financiële sturingskader waarbinnen de plannen moeten worden uitgewerkt. De financiële sturing geschiedt door de kosten in de tijd en naar activiteiten te budgetteren. Verantwoording wordt afgelegd in de gemeentelijke jaarrekening. De grondexploitatie maakt het tevens mogelijk om beleidsopties op hun financiële effect te beoordelen. Ook worden de financiële effecten van externe factoren zoals rente, markt, vertraging en inflatie inzichtelijk gemaakt. De grondexploitatie van Y kent de volgende hoofdposten en resultaten, zie onder. Bedragen zijn nominaal (prijspeil 1-1-2010) en excl. BTW, tenzij anders aangegeven. 49


Parameters - kostenstijging - opbrengstenstijging - rentepercentage over kosten - rentepercentage over opbrengsten - contante waarde factor - looptijd exploitatie

2,50 % 2,00 % 4,50 % 4,50 % 4,50 % 2010-2031

Kosten: - Planontwikkeling - Bouwrijp maken - Woonrijp maken - Kunstwerken - Diversen - Voorbereiding & toezicht - Grondverwering - Bodemonderzoek & sanering - Sloop & opschonen terrein - Groot grondwerk - Onvoorzien Totaal kosten

6,8 mln. 21,4 mln. 12,8 mln. 7,2 mln. 4,6 mln. 7,2 mln. 33,6 mln. 0,9 mln. 1,0 mln. 13,1 mln. 6,2 mln. 114,8 mln.

Opbrengsten - Voorzieningen commercieel - Voorzieningen semi-commercieel - Voorzieningen maatschappelijk - Woningbouw goedkoop - Woningbouw middelduur - Woningbouw duur - Overige opbrengsten - Totaal opbrengsten

8,0 mln. 0,8 mln. 2,8 mln. 1,5 mln. 17,3 mln. 100,1 mln. 11,7 mln. 142,2 mln.

Resultaat - nominaal - op eindwaarde - op contante waarde

27,4 mln. 0,5 mln. 0,2 mln.

4.3.1.2 Beschrijving resultaten risicoanalyse De meest recente risicoanalyse voor dit project dateert van augustus 2010. In de tussentijd zijn ten aanzien van de grondexploitatie geen inhoudelijke wijzigingen doorgevoerd. De risicoanalyse van 2010 bestond enkel uit een risicoinventarisatie. De inventarisatie van de risico’s is uitgevoerd door een onafhankelijk planeconoom van een ingehuurd planeconomisch adviesbureau. Deze heeft door studie van de grondexploitatie, andere voor het project relevante stukken en gesprekken met bij het project betrokken relevante disciplines (projectmanagement en planeconomie) de risico’s in beeld gebracht. Hierbij is echter niet gebruik gemaakt van een bepaalde methode. Onderstaand volgt een korte beschrijving van de resultaten van de risicoinventarisatie. 50


Resultaten risicoinventarisatie De volgende risico’s en bijbehorende invloeden op de grondexploitatie zijn binnen Y te onderscheiden: Projectrisico’s - Verwervingsrisico: Zoals bij de verwervingen reeds is aangegeven bevat de post verwervingen nog een aantal risicovolle elementen waarnaar op dit moment nog nader onderzoek wordt verricht. Het gaat hierbij om een nadere analyse van de boekwaarde van de verwervingen, de uitwisseling van de verworven gronden met de provincie en de juridische scheiding van het complex in ‘rode’ en ‘groene’ verwervingen. - Ontwerprisico: Nog geen duidelijkheid bestaat of de toedeling van het volledige dijklichaam aan het uitgeefbaar gebied toegestaan is. De uitkomst van het advies hierover is op dit moment nog niet bekend. - Afzet- en programmarisico’s: De afzetmogelijkheden van het met name dure programma vormen een risico. - Kostenrisico’s: Het gehanteerde kostenniveau kan mogelijk te laag zijn ingeschat, wat het risico op overschrijding tot gevolg heeft. 4.3.2 Beschrijving project en resultaten risicoanalyse A Hieronder zal het project A kort worden beschreven. Eerst volgt in paragraaf 4.3.2.1 een korte beschrijving van het project, waarbij ingegaan wordt op de volgende onderdelen: - type project (herstructurering, uitleg, inbreiding) en soort ontwikkeling (woningbouw, bedrijven, voorzieningen of combinatie) - organisatie (traditioneel, bouwclaim, PPS of concessie) - plan en programma - grondexploitatie c.q. haalbaarheidsberekening Vervolgens worden in paragraaf 4.3.2.2 de resultaten van de huidig voor dit project uitgevoerde risicoanalyse beschreven. 4.3.2.1 Beschrijving project Type project en planfase Type project Het project A betreft een herstructureringsproject van een groen-stedelijke ruimte, waarbij bestaand recreatief groen en water wordt drooggelegd en wordt ingericht als hoogwaardig woongebied. De bestaande recreatieve waarden, waaronder de huidig in het gebied aanwezige verenigingen, zullen hierbij naar een direct naastgelegen gebied verplaatst worden, zodat ruimtelijke samenhang wordt gerealiseerd. Daarnaast zal de structuur van de in het gebied gelegen jachthaven grotendeels wijzigen en zal deze bovendien uitgebreid worden. Planfase Het project A bevindt zich momenteel nog in het stadium van de haalbaarheidsfase. Dit omdat de inhoudelijke kaders, waaronder het ruimtegebruik en programma, al op hoofdlijnen zijn gedefinieerd waarbij de financiële uitwerking tevens reeds zijn beslag heeft gekregen in een redelijk uitgewerkte grondexploitatie. Dit maakt, zo zal hieronder aangegeven worden, meer kwantitatieve risicoanalysemethoden en een financiële inschatting van het risicoprofiel mogelijk. Echter, er dienen voor het project A, alvorens gesproken kan worden van een volwaardige haalbaarheidsfase, nog nadere uitspraken te worden gedaan over de organisatiestructuur. Zo zal het risicoprofiel bij een traditionele uitgiftevorm, waarbij de grondexploitatie door de gemeente wordt gevoerd anders zijn dan wanneer gekozen wordt voor uitvoering in een joint-venture of concessie. 51


Organisatie Vooralsnog wordt bij de risicoanalyse uitgegaan van het traditionele gronduitgiftemodel, waarbij de gronden door de gemeente, op basis van een door haar vastgesteld stedenbouwkundig plan, bouw- en woonrijp gemaakt worden waarna deze aan een ontwikkelaar worden uitgegeven. Indien uiteindelijk gekozen wordt voor een andere organisatievorm, bijvoorbeeld een concessie of een jointventure (PPS), dan zal de risicoanalyse daarop aangepast dienen te worden. Bij een joint-venture zullen bovendien de risico’s voor alle in de joint-venture participerende partijen in beeld gebracht moeten worden. Plan & Programma Ruimtegebruik plangebied Bruto plangebied:

26,7 ha.

Programma Aantal woningen:

945

Waarvan regulier grondgebonden: Waarvan appartementen: Waarvan woonboten: Waarvan parkwoningen: Waarvan terpwoningen:

620 266 16 24 19

Grondexploitatie De grondexploitatie is het financiële sturingskader waarbinnen de plannen moeten worden uitgewerkt. De financiële sturing geschiedt door de kosten in de tijd en naar activiteiten te budgetteren. Verantwoording wordt afgelegd in de gemeentelijke jaarrekening. De grondexploitatie maakt het tevens mogelijk om beleidsopties op hun financiële effect te beoordelen. Ook zijn worden de financiële effecten van externe factoren zoals rente, markt, vertraging, en inflatie inzichtelijk gemaakt. De grondexploitatie van A kent de volgende hoofdposten en resultaten, zie onder. Bedragen zijn nominaal (prijspeil 1-1-2009) en excl. BTW, tenzij anders aangegeven. Parameters - kostenstijging - opbrengstenstijging - rentepercentage over kosten - rentepercentage over opbrengsten - contante waarde factor - looptijd

2,00% 1,00% 6,00% 6,00% 6,00% 2009-2018

52


Kosten: - boekwaarde 5,60 mln. - verwerving 4,83 mln. - sloop- en opruimingen 0,10 mln. - milieumaatregelen 0,29 mln. - bouwrijpmaken 12,79 mln. - woonrijpmaken 9,36 mln. - haven 2,25 mln. - planstructuren 0,45 mln. - planontwikkeling, voorbereiding en toezicht 5,20 mln. - overige kosten 1,66 mln. - onvoorzien 2,80 mln. Opbrengsten - grondverkopen - subsidies en bijdragen

55,06 mln. 2,08 mln.

Resultaat - nominaal - op eindwaarde - op contante waarde

11,81 mln. 6,64 mln. 3,93 mln.

4.3.2.2 Beschrijving resultaten risicoanalyse De meest recente risicoanalyse voor dit project dateert van oktober 2009. In de tussentijd zijn ten aanzien van de grondexploitatie, afgezien van indexatie naar prijspeil 1-1-2010 en bijwerking van de boekwaarden t/m 31-12-2009, geen inhoudelijke wijzigingen doorgevoerd. De risicoanalyse van 2009 bestond uit een combinatie van een risicoinventaristie en beperkte risicowaardering. De inventarisatie is hierbij uitgevoerd door middel van een ‘checklist’. Voor de risicowaardering is gebruikt gemaakt van een ‘risk mapping’ en ‘gevoeligheidsanalyse’. De gevoeligheidsanalyse is uitgevoerd door middel van een ‘Monte Carlo simulatie’, waarbij de kostenstijgings-, opbrengstenstijgings- en renteparameter als variabelen zijn ingevoerd. Onderstaand volgt een korte beschrijving van de resultaten van de risicoinventarisatie, ‘risk mapping’ en ‘gevoeligheidsanalyse’. Resultaten risicoinventarisatie De volgende risico’s zijn binnen A te onderscheiden: Omgevingsrisico’s - Politieke- en bestuurlijke risico’s, gebrek aan draagvlak: Risico leent zich niet voor een kwantitatieve analyse, maar wordt op basis van een kwalitatieve analyse als klein ingeschat. - Macro-economische risico’s, langer aanhoudende c.q. nieuwe recessie binnen looptijd - Samenwerkingsrisico’s, suboptimale samenwerking met partners: Risico leent zich niet voor een kwantitatieve analyse, maar wordt op basis van een kwalitatieve analyse als klein ingeschat. Projectrisico’s - Civieltechnische ontwerprisico’s, land maken - Programmatische risico’s, beoogd programma blijkt niet/moeilijk afzetbaar - Planologische risico’s, bestemmingsplanprocedure verloopt moeizaam 53


-

Verwervingsrisico’s, verwerving waterschap en gronden derden Uitvoering van werken, tegenvallende aanbesteding Planschadeclaims belanghebbenden Financiële parameters (hoogconjunctuur, krapte op de bouwmarkt) Financieringsrisico, stijging rente Tegenvallende opbrengsten door aanscherping bouwvoorschriften en tegenvallende bijdrage derden

Resultaten ‘risk mapping analyse’ Op basis van de ‘risk mapping analyse’ wordt geconcludeerd dat het risico van afzetmoeilijkheden van het programma, mede ten gevolge van een beperkte doorstroming op de woningmarkt, met 52 punten het grootst wordt ingeschat. Dit omdat dit zowel grote gevolgen heeft voor tijd, geld en de kans hiervan, reëel wordt geacht. Deze wordt gevolgd door het risico van toename van de verwervingskosten doordat bij de onderhandelingen met diverse partijen de in de GREX opgenomen beoogde verwervingsprijs niet gehaald wordt. Hierbij zijn 40 punten toegekend aan onderhandelingen met D., 35 punten aan de onderhandeling over de bijdrage door een in het gebied aanwezige vereniging en 25 punten aan de onderhandelingen met het Waterschap. Hiervan wordt met name de kans en de financiële impact (bij onderhandelingen met D.) als hoog ingeschat. Ook aan het risico van hogere kosten ten aanzien van het land maken, waarbij de kans als reëel wordt ingeschat en de effecten op geld en, in mindere mate, op kwaliteit groot kunnen zijn, worden, met 36 punten, veel punten toegekend. Het risico van planschadeclaims ten gevolge van bezwaarprocedures c.q. compensatie eisen blijven ons inziens groot. Dit omdat een en ander met de diverse partijen nog uitonderhandeld dient te worden. Het effect op geld blijft ons inziens echter wel klein. Het risico van een aanhoudende c.q. nieuwe recessie binnen de looptijd wordt met 33 punten gemiddeld ingeschat. Dit omdat deze weliswaar gepaard gaat met een geringe kans maar grote impact op de afzonderlijke variabelen. Immers, ingeschat wordt dat de gevolgen van de huidige recessie reeds grotendeels in GREX zijn verdisconteerd. Kleinere risico’s, waaraan 25 punten of minder zijn toegekend, betreffen bestemmingsplanrisico’s, risico’s ten aanzien van krapte op de bouwmarkt (hoogconjunctuur), aanbestedingsnadelen en het risico van sterke rentestijgingen op de kapitaalmarkt tot boven de 6,00%. Deze worden aanzienlijk minder groot gewaardeerd, wat vooral wordt ingegeven door de relatief lage kansinschatting hiervan, gecombineerd met een laag effect voor tijd en kwaliteit. Resultaten gevoeligheidsanalyse (Monte Carlo simulatie) Het actuele resultaat van de GREX A is op basis van de huidige uitgangspunten en aannames berekend op ca. € 3,9 mln. op contante waarde per 1-1-2009. Op basis van onderstaande aannames ten aanzien van de in de GREX opgenomen kosten-, opbrengstenstijgingsfactor en rentefactor (over de kosten en opbrengsten), wordt de bandbreedte van het GREX resultaat op contante waarde per 1-1-2009 berekend variërend van tussen de ca. € 2,3 mln en ca. € 5,0 mln. - Kostenstijgingsfactor: Bij de in de analyse uitgevoerde berekeningen ligt de bandbreedte van de kostenstijgingsfactor van de GREX tussen 1,5% en 3,0%. De verdeling van het aantal uitgevoerde berekeningen, zijnde 5.000, over deze bandbreedte is daarbij gebaseerd op een normale statistische verdeling. - Opbrengstenstijgingsfactor: Bij de in de analyse uitgevoerde berekeningen ligt de bandbreedte van de opbrengstenstijgingsfactor van de GREX tussen 0,3% en 1,7%. De verdeling van het aantal uitgevoerde berekeningen, zijnde 5.000, over deze bandbreedte is daarbij gebaseerd op een normale statistische verdeling. 54


-

Rentefactor: Bij de in de analyse uitgevoerde berekeningen ligt de bandbreedte van de rentefactor (voor de kosten) van de GREX tussen 5,0% en 7,0%. De verdeling van het aantal uitgevoerde berekeningen, zijnde 5.000, over deze bandbreedte is daarbij gebaseerd op een normale statistische verdeling.

Deze bandbreedte is bepaald door bij 5.000 rekenexercities te variëren binnen de bandbreedten van bovenstaande parameters en hierbij het resultaat van de GREX op contante waarde te monitoren. Hierbij bevinden 90% van de verkregen uitkomsten zich binnen de berekende bandbreedte van het GREX resultaat. Tevens wordt geconcludeerd dat ca. 40% van de uitkomsten tot een resultaat gelijk aan of boven het huidig berekende GREX resultaat van op contante waarde per 1-1-2009 ca. € 3,9 mln. leidt. Dit betekent dat in 60% van de uitkomsten het een exploitatieresultaat lager dan het berekende GREX resultaat betrof. Het risicoprofiel van de GREX wordt op basis van de gevoeligheidsanalyse zodoende acceptabel geacht. 4.3.3 Beschrijving project en resultaten risicoanalyse O Hieronder zal het project O kort worden beschreven. Eerst volgt in paragraaf 4.3.3.1 een korte beschrijving van het project, waarbij ingegaan wordt op de volgende onderdelen: - type project (herstructurering, uitleg, inbreiding) en soort ontwikkeling (woningbouw, bedrijven, voorzieningen of combinatie) - organisatie (traditioneel, bouwclaim, PPS of concessie) - plan en programma - grondexploitatie c.q. haalbaarheidsberekening Vervolgens worden in paragraaf 4.3.3.2 de resultaten van de huidig voor dit project uitgevoerde risicoanalyse beschreven. 4.3.3.1 Beschrijving project Type project en planfase Type project O is gelegen op een uitleglocatie van een grote gemeente en maakt deel uit van een grotere uitbreidingsopgave. Binnen O zullen voornamelijk rode functies (wonen, voorzieningen en werken) in een stedelijk milieu gerealiseerd worden, wat zich in het plan uit in gestapelde bouw, meervoudig ruimtegebruik en gebouwde parkeervoorzieningen. De na te streven inrichtingskwaliteit is hoogwaardig te noemen en kenmerkt zich door het gebruik van voornamelijk gebakken materiaal, natuursteen, karakteristieke inrichtingselementen en een hoogwaardige groeninrichting. Planfase Het project O bevindt zich momenteel nog in het stadium van de haalbaarheidsfase. Dit omdat de inhoudelijke kaders, waaronder het ruimtegebruik en programma, al op hoofdlijnen zijn gedefinieerd waarbij de financiële uitwerking tevens reeds zijn beslag heeft gekregen in een redelijk uitgewerkte grondexploitatie. Dit maakt, zo zal hieronder aangegeven worden, meer kwantitatieve risicoanalysemethoden en een financiële inschatting van het risicoprofiel mogelijk. Organisatie De gronduitgifte zal geschieden volgens het traditionele gronduitgiftemodel, waarbij de gronden door de gemeente, op basis van een door haar vastgesteld stedenbouwkundig plan, bouw- en woonrijp gemaakt worden waarna deze aan een ontwikkelaar worden uitgegeven.

55


Plan & Programma Ruimtegebruik plangebied Bruto plangebied:

64,4 ha.

Programma Aantal woningen:

1.007

Waarvan regulier grondgebonden: Waarvan appartementen:

0 1.007

Commerciële voorzieningen: Maatschappelijke voorzieningen: Kantoren/bedrijven:

62.200 m² b.v.o 22.000 m² b.v.o. 331.000 m² b.v.o.

Grondexploitatie De grondexploitatie is het financiële sturingskader waarbinnen de plannen moeten worden uitgewerkt. De financiële sturing geschiedt door de kosten in de tijd en naar activiteiten te budgetteren. Verantwoording wordt afgelegd in de gemeentelijke jaarrekening. De grondexploitatie maakt het tevens mogelijk om beleidsopties op hun financiële effect te beoordelen. Ook worden de financiële effecten van externe factoren zoals rente, markt, vertraging, en inflatie inzichtelijk gemaakt. De grondexploitatie van O kent de volgende hoofdposten en resultaten, zie onder. Bedragen zijn nominaal (prijspeil 1-1-2009) en excl. BTW, tenzij anders aangegeven. Parameters - kostenstijging - opbrengstenstijging - rentepercentage over kosten - rentepercentage over opbrengsten - contante waarde factor - looptijd exploitatie Kosten: - boekwaarde - verwerving - sloop- en opruimingen - ophogen en grondwerk - bouw- en woonrijp maken - diverse kosten en correctie - fondsafdrachten - planontwikkeling - voorbereiding en toezicht - overige kosten - BTW - winstneming

2,00% 2,00% 6,00% 6,00% 6,00% 2010-2025

13,90 mln. 0,29 mln. 0,26 mln. 3,34 mln. 30,69 mln. 1,61 mln. 32,48 mln. 7,14 mln. 5,03 mln. 3,86 mln. 8,00 mln. 0,85 mln.

56


Opbrengsten - woningbouw goedkoop - woningbouw middenduur - woningbouw duur - voorzieningen - kantoren - bijdragen Resultaat - nominaal - op eindwaarde - op contante waarde

`

25,62 mln. 33,24 mln. 13,27 mln. 24,77 mln. 114,73 mln. 7,11 mln.

92,46 mln. 126,78 mln. 52,90 mln.

4.3.2.2 Beschrijving resultaten risicoanalyse Medio 2010 is voor dit project een risicoanalyse uitgevoerd, waaraan de in paragraaf 4.3.2.1 beschreven grondexploitatie ten grondslag ligt. In de tussentijd zijn ten aanzien van de grondexploitatie geen wijzigingen doorgevoerd. De uitgevoerde risicoanalyse bestond uit een combinatie van een risicoinventarisatie en beperkte risicowaardering. De inventarisatie is uitgevoerd door bij het project betrokken disciplines, waarbij door hen de risico’s en invloeden op de grondexploitatie ten aanzien van het programma, de kosten en de opbrengsten in beeld zijn gebracht. Voor zover bekend is hierbij geen gebruik gemaakt van een bepaalde methode, maar zijn de risico’s op basis van beschikbare kennis en ‘gezond boerenverstand’ bepaald. Voor de risicowaardering is gebruikt gemaakt van de ‘Expected Monetary Value (EMV)’ methode. Bij deze methode wordt per risico de kans dat deze kan optreden vermenigvuldigd met de veronderstelde impact die deze heeft op de grondexploitatie. Door de hieruit berekende risico’s bij elkaar op te tellen wordt het totale risicoprofiel in beeld gebracht. Onderstaand volgt een korte beschrijving van de resultaten van de risicoinventarisatie en waardering middels de ‘EMV’ methode. Resultaten risicoinventarisatie De volgende risico’s en bijbehorende invloeden op de grondexploitatie zijn binnen O te onderscheiden: Projectrisico’s - Afzetrisico kantoren; 5 jr. vertraging, reductie uitgifteprijs met € 100,- voor 50% van het geplande kantoorprogramma, 87.400m² kantoren wordt omgezet in 750 woningen - Afzetrisico woningbouw; 50% van het woningbouwprogramma kent een vertraging van 2 jr.; uitgifteprijs woningbouw wordt gedurende 2 jr. niet geïndexeerd (met opbrengstenstijgingsparameter) - Onrendabele top parkeren; 8.700 parkeerplaatsen hebben een onrendabele top (ten laste van de grondexploitatie) van € 5.000 per plaats. Resultaten ‘Expected Monetary Value (EMV)’ methode Bovenstaande risico’s zijn door middel van de ‘EMV’ methode gewaardeerd, waarbij tevens het risicoprofiel is berekend. Hierbij is de impact voor de verschillende risico’s berekend op basis van de beschreven invloed die deze hebben op de grondexploitatie (GREX). De kans van optreden van de afzonderlijke risico’s is ingeschat door bij het project betrokken disciplines. De resultaten van de ‘EMV’ methode zijn in onderstaande tabel 4.2 opgenomen.

57


Tabel 4.2: Resultaten EMV methode (bedragen in mln. €)

Risico Afzetrisico kantoren

invloed op GREX -

Afzetrisico woningen

-

Onrendabele top parkeren

Totaal

-

5 jr. vertraging, reductie uitgifteprijs met € 100,- voor 50% van het geplande kantoorprogramma 87.400m² kantoren wordt omgezet in 750 woningen 50% van het woningbouwprogramma kent een vertraging van 2 jr. uitgifteprijs woningbouw wordt gedurende 2 jr. niet geïndexeerd (met opbrengstenstijgingsparameter) 8.700 parkeerplaatsen hebben een onrendabele top (ten laste van de grondexploitatie) van € 5.000 per plaats

kans

impact

20%

€ 10,1

Effect (nominaal) € 2,0

60%

€ 17,0

€ 10,2

60%

€ 2,8

€ 1,7

20%

€ 4,0

€ 0,8

20%

€ 43,5

€ 8,7

€ 77,4

€ 23,4


Op basis van tabel 4.2 wordt het totale risicoprofiel voor O becijferd op € 23,4 mln. Opgemerkt wordt dat dit een op het nominale exploitatieresultaat berekend effect is, waarbij een schatting is gemaakt van extra rentekosten ten gevolge van vertraging. Een berekening van de effecten op contante waarde van bovenstaande risico’s zal van dit resultaat afwijken.

4.4 Tot besluit Zojuist is het drietal casussen beschreven dat in de praktijktoets betrokken zal worden. Hierbij is, naast een beschrijving van het project, ook een toelichting gegeven op recentelijk voor deze casussen gehanteerde risicoanalysemethode en de hieruit voortkomende resultaten. De gehanteerde methode verschilt per casus en varieert van enkel een risicoinventarisatie tot een risicoinventarisatie uitgebreid met diverse risicowaarderingsmethoden. In hoofdstuk vijf zal de in het vorige hoofdstuk gepresenteerde risicoanalysemethodiek in praktijk gebracht worden door deze toe te passen op de zojuist geselecteerde casussen. Door de resultaten hiervan vervolgens af te zetten tegen de resultaten van de huidig voor deze casussen uitgevoerde risicoanalyse, zal deze op juistheid getoetst worden.

58


5. De casussen geanalyseerd: toepassing methode en vergelijking 5.1 Inleiding Zojuist is het drietal casussen beschreven dat aan een praktijktoets onderworpen zal worden. Tevens is ingegaan op de resultaten van recentelijk voor deze casussen uitgevoerde risicoanalyses. In dit hoofdstuk zal het risicoprofiel van deze casussen door middel van de in hoofdstuk drie gepresenteerde methodiek inzichtelijk gemaakt worden en zullen de resultaten hiervan vergeleken worden met inzichten uit de recentelijk uitgevoerde analyses. Hiertoe zal eerst in paragraaf 5.2 nog eens een korte beschrijving gegeven worden van de hierbij te volgen methodiek. Vervolgens volgen in paragraaf 5.3 de resultaten van de risicoanalyse, waarbij ingegaan wordt op de geïnventariseerde risico’s, de waardering hiervan en het in beeld gebrachte risicoprofiel. Tot slot wordt in paragraaf 5.4 afgesloten met een vergelijking van deze resultaten met de resultaten van recentelijk voor deze casussen uitgevoerde risicoanalyses.

5.2 Beschrijving methode en werkwijze In hoofdstuk drie is afgesloten met de presentatie van de voor risicoinventarisatie en waardering toe te passen methodiek. Deze bestaat uit een combinatie van vier bestaande methoden: twee voor de risicoinventarisatie en twee voor de risicowaardering en bepaling van het risicoprofiel. Hieronder zal deze methode stapsgewijs nogmaals beschreven worden, maar in tegenstelling tot hoofdstuk drie zal hier met name ingegaan worden op relevante aspecten bij de uitvoering hiervan. De methode wordt in dit kader opgeknipt in een drietal stappen. 5.2.1 Stap één: risicoinventarisatie Voor de risicoinventarisatie wordt gebruik gemaakt van een tweetal methoden, de ‘checklist’ en de ‘krachtenveldanalyse’. Checklist Alvorens de risico’s te kunnen waarderen en het risicoprofiel van het project in beeld te brengen, dienen de verschillende risico’s geïnventariseerd te worden. Door gebruik te maken van een checklist, waarin de meeste bij ruimtelijke (her)ontwikkelingsprojecten voorkomende risico’s zijn opgenomen, kan reeds een substantieel deel van de relevante risico´s in beeld gebracht worden. Deze checklist is een vrij uitputtende lijst van de risico’s die bij ruimtelijke ontwikkelingsopgaven kunnen optreden. Bij de toepassing van deze methode op de geselecteerde casussen, zal worden gebruik gemaakt van de door planeconomisch adviesbureau Kuiper & Van Tilborg gehanteerde checklist voor de risicoinventarisatie grondexploitaties. De keuze voor juist deze checklist ligt in het feit dat deze een uitputtende lijst bevat van veelvoorkomende risico’s van alle drie de hoofdsoorten, te weten: omgevingsrisico’s, organisatierisico’s en projectrisico’s, zie hoofdstuk 2.4.1. De inhoud van deze checklist is opgenomen als bijlage 1. De documentatie van het project zal tijdens deze stap middels de checklist worden doorgelicht, waardoor voor het project relevante risico’s opgespoord kunnen worden. Ook worden op basis van de beschikbaar gestelde documentatie uitspraken gedaan over de ingeschatte (maximale) uitwerking die de risico’s kunnen hebben op de grondexploitatie.

59


Krachtenveldanalyse Hoewel het gros van de risico’s door middel van een uitputtende checklist in beeld gebracht worden, bestaat de mogelijkheid dat nog niet op de lijst opgenomen, vaak sterk projectspecifieke, risico’s over het hoofd gezien worden. Bij een krachtenveldanalyse wordt juist deze omgeving en structuur van het project onder de loep genomen. Bekeken wordt welke actoren en factoren invloed uitoefenen op het project en welke invloed zij op elkaar hebben. Een dergelijke analyse maakt het, door haar systematische aanpak, goed mogelijk dergelijke nog niet opgemerkte projectspecifieke risico’s te constateren. Daarnaast worden ook uitspraken gedaan over de (maximaal) veronderstelde uitwerking die de geconstateerde risico’s hebben op de grondexploitatie. Bij deze methode zal, naast de projectdocumentatie van het project, gebruik gemaakt worden van gesprekken met diverse voor het project relevante disciplines, te weten: - Planeconoom: in beeld brengen projectrisico’s en invloeden op de grondexploitatie hiervan; - Projectleider: in beeld brengen algemene omgevings-, samenwerkings- en projectrisico’s en invloeden op de grondexploitatie hiervan; - Overige disciplines: afhankelijk van de aard van het project en beoogd programma, worden naast bovenstaande nog andere disciplines benaderd. Hierbij kan gedacht worden aan: civieltechniek, economische zaken, ruimtelijke ordening, financiën, externe berokken partijen, etc. Tijdens deze gesprekken zullen ook de door middel van de checklist opgespoorde risico’s, veronderstelde (maximale) invloed hiervan op de grondexploitatie en globale kans op optreden besproken worden. Opgemerkt wordt dat met name de bepaling van de kans van optreden enigszins arbitrair is. Om dit effect te nivelleren zal de kans van optreden door meerdere personen moeten worden ingeschat, waarna tot een gezamenlijk oordeel gekomen kan worden. Het doel is om te komen tot een uitputtende en zo breed mogelijk getrokken risicolijst, waarbij de veronderstelde (maximale) invloeden op de grondexploitatie niet door een specifieke partij of discipline ‘gekleurd’ worden. Resultaat risicoinventarisatie: - Overzicht en beschrijving van de afzonderlijke risico’s van het project - Inzicht in uitwerking risico op de grondexploitatie

5.2.2 Stap twee: bepalen rangorde risico’s door middel van ‘risk mapping’ Bij deze methode worden de risico’s van een project in een scoretabel gezet door per risico een risicoscore te berekenen. De score van een risico is hierbij opgebouwd uit een drietal factoren, te weten: kans*effect op tijd, kans*effect op geld en kans*effect op kwaliteit/imago. Door voor iedere factor bandbreedtes (voor de effecten van de risico’s) met een bepaald puntenaantal vast te stellen, wordt de basis gelegd voor de berekening van de scores per factor. Dit vindt plaats door de kans per risico te bepalen en deze te vermenigvuldigen met het puntenaantal van het daaraan verbonden effect. Door dit per risico voor alle drie de factoren te doen en de drie scores bij elkaar op te tellen kan de totale risicoscore van een risico bepaald worden. De risico’s met de hoogste scores zijn het grootst. Bij de toepassing van deze methode op de geselecteerde casussen zullen eerst de financiële implicaties van de tijdens de risicoinventarisatie geformuleerde uitwerkingen berekend worden. Dit zodat de score op geld bepaald kan worden. Daarna wordt, op basis van de beschikbaar gestelde stukken en tijdens de inventarisatie gevoerde gesprekken, (door de onafhankelijk planeconoom) een nadere inschatting gemaakt van de kans dat de diverse risico’s kunnen optreden en worden uitspraken gedaan over de correlaties tussen de diverse risico’s. 60


Vervolgens worden de resultaten hiervan besproken met de tijdens de inventarisatie benaderde relevante disciplines, zodat tot een breed beoordeeld en gewogen inschatting van de risico’s gekomen kan worden. Dit voorkomt ‘kleuring’ van het risicoprofiel, zie hoofdstuk 3.5. Resultaat ‘risk mapping’: Rangorde van de belangrijkste risico’s binnen een project.

5.2.3 Vaststelling risicoprofiel en benodigde buffer door middel van ‘Monte Carlos simulatie’ Bij een ‘Monte Carlo simulatie’ worden de geïnventariseerde risico’s als variabelen in de grondexploitatie ingevoerd. Hierbij wordt een bandbreedte aangegeven van de impact die deze kunnen hebben op de grondexploitatie, alsmede de kans dat het risico optreedt. Daarnaast worden uitspraken gedaan over de mate waarin de risico’s onderling met elkaar correleren, oftewel: of deze elkaar juist versterken of uitsluiten. Wanneer de risico’s als variabelen ingevoerd zijn worden, door te variëren binnen de aangeven bandbreedten, enkele duizenden scenario’s doorgerekend. Dit leidt tot een evenzo groot aantal resultaten van de grondexploitatie, uitgedrukt in het resultaat op contante waarde. Hierdoor kunnen uitspraken worden gedaan over de bandbreedte waarin het exploitatieresultaat zich bevindt en de op basis hiervan aan te houden risicobuffer. Bij toepassing van de ‘Monte Carlo simulatie’ op de geselecteerde casussen wordt gebruik gemaakt van het statistische simulatie programma ‘At Risk 5.5.0’ voor Excel 2007. Bij invoering van de risicovariabelen in de grondexploitatie worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: - Te bepalen brandbreedte en kans op optreden van het risico is gebaseerd op de gedefineerde uitwerking van het risico op de grondexploitatie. - De correlaties tussen de afzonderlijke risico’s zijn voor de variabelen kosten,- opbrengstenstijging en rente gebaseerd op een studie van Ir. A.M.A.T. Helvoirt in ‘Risicomanagement bij gebiedsontwikkeling, ADMS 2008’. - Correlaties voor de overige variabelen zijn gebaseerd op ervaringscijfers en inschatting van de onafhankelijk planeconoom en bij het project betrokken disciplines. Resultaat ‘Monte Carlo simulatie’: inzicht in de gevoeligheid van de grondexploitatie voor de risicovariabelen, waarbij wordt aangegeven: - In welke bandbreedte het exploitatieresultaat zich op basis van de uitgevoerde berekeningen zich bevindt. - Welke risico’s de grootste invloed hebben op het exploitatieresultaat - Percentage van de uitgevoerde berekeningen waarin een neutraal of hoger exploitatieresultaat wordt behaald.

5.3 Resultaten toepassing risicoanalysemethode Onderstaand volgen de resultaten van toepassing van de in paragraaf 5.2 beschreven methodiek op de geselecteerde casussen. In paragraaf 5.3.1 wordt ingegaan op Y, in paragraaf 5.3.2 wordt A behandeld en tot slot wordt in paragraaf 5.3.3 afgesloten met O.

61


5.3.1 Resultaten risicoanalyse Y In deze paragraaf wordt een samenvatting gegeven van de resultaten van de risicoanalyse op Y beschreven. Hierbij wordt achtereenvolgens ingegaan op de geïnventariseerde risico’s (paragraaf 5.3.1.1), de resultaten van de ‘risk mapping analyse’ (paragraaf 5.3.1.2) en de resultaten van de ‘Monte Carlo simulatie’ (paragraaf 5.3.1.3). 5.3.1.1 Resultaten risicoinventarisatie De volgende risico’s en bijbehorende gevolgen zijn binnen Y te onderscheiden, zie tabel 5.1. Voor een meer uitgebreide beschrijving van de risico’s wordt verwezen naar bijlage 2a1. Tabel 5.1: Resultaten risicoinventarisatie

Volgno.

Omschrijving van de risico's 8 afzetrisico commerciele voorzieningen 3 politiek risico, onvoldoende politiek draagvlak

6 afzetrisico ligplaatsen (niet woninggebonden ligplaatsen) 9 afzetrisico maatschappelijke voorzieningen 21 programmatisch risico P&R terrein 4 macro-economisch risico, aanhoudende c.q. nieuwe recessie

Omschrijving van de gevolgen 5 jr. verraging minder duur programma, wijziging plan met vertraging als gevolg; 2 jr. rente over boekwaarde en boekwaarde plankosten als extra budget opvoeren 50% minder ligplaatsen en boothuizen 2 jr. vertraging uitgifte voorziening met gelijke opbrengstpotentie 10 jr later 0,5% lagere kosten- & opbrengstenstijging, 2 jaar langere doorlooptijd

10 suboptimaal functionerende organisatie 0,5 mln. hogere plankosten 24 onderhandelingsrisico provincie inzake uitname infrastructureel werk uitname infrastructureel werk uit GREX niet mogelijk uit GREX 7 afzetrisico woningbouwprogramma (duur) 22 hoogconjuctuur 18 noodzakelijke planaanpassing, plan voldoet niet aan Wgh 14 aanbestedingsrisico's 13 archeologische vondsten 23 onderhandelingsrisico provincie inzake betaling grondwerk 12 aanwezigheid beschermde flora en fauna 5 planschadeclaims 1 verwervingsrisico, onderhandelingen met provincie over grondoverdracht

2 jr. langere doorlooptijd duur programma woningbouw kosten 1,0%, opbrengstenstijging 1,5% hoger geluidsscherm nodig; 250m1 5% overschrijding kosten civiel (excl. grondwerk) archeologische opgravingen, stelpost 200.000 (2ha.) betaling grondwerk in 2013-2014 mitigerende maatregelen vereist; stelpost 50.000 opname budget plankschadecompensatie; opname stelpost € 50.000 10 % hogere verwervingskosten gronden provincie

20 bestemmingsplanrisico

vertraging procedure bestemmingsplan; 0,5 jr. vertraging en 50.000 extra plankosten

15 bodemverontreiniging 11 onvoldoende flexibiliteit bestemmingsplan Nader te bepalen risico's

10% overschrijding op sanering nieuwe bp. procedure; € 100.000 extra plankosten

2 verwervingsrisico, beroep op zelfrealisatierecht door aanwezige grondeigenaren 16 civieltechnisch ontwerprisico, grondwerken 19 tegenvallende resultaten kostenverhaal

p.m. (te bepalen o.b.v. exploitatieplanberekening) hogere kosten groot grondwerk p.m. (te bepalen o.b.v. exploitatieplanberekening)


62


5.3.1.2 Resultaten ‘risk mapping analyse’: rangorde geïnventariseerde risico’s Op basis van de ‘risk mapping analyse’ wordt geconcludeerd dat het risico van afzetmoeilijkheden van het commerciële voorzieningenprogramma met 40 punten het grootst wordt ingeschat en kan worden gedefinieerd als een kritiek risico, waarvoor het formuleren van beheersmaatregelen sterk wordt aangeraden. Risico’s van 20 tot 40 punten worden gedefinieerd als grote risico’s, waaronder: - politieke risico - afzetrisico’s (ligplaatsen, maatschappelijke voorzieningen en in mindere mate woningbouw) - macro-economische risico’s (recessie) - suboptimaal functionerend planproces - onderhandelingsrisico provincie inzake infrastructureel werk - civieltechnisch ontwerp- c.q. inschattingsrisico, groot grondwerk - macro-economisch risico (hoogconjunctuur); is in feite een kans De relatief hoge score wordt grotendeels veroorzaakt door de ingeschatte gemiddelde tot hoge kans van optreden met een gemiddelde tot hoge impact. Zodoende wordt aanbevolen ook voor deze risico’s beheersmaatregelen te formuleren. Daarna volgen kleinere risico’s, 10 tot 20 punten, bestaande uit onder andere: - aanbestedingsrisico’s - archeologische vondsten - onderhandelingsrisico provincie inzake grondwerk - aanwezigheid beschermde flora en fauna Deze risico’s kenmerken zich door een relatief lage kans van optreden en een kleine impact. Het formuleren van beheersmaatregelen voor deze risico’s wordt aangeraden, maar is minder noodzakelijk dan voorgaande categorieën. Tot slot volgen, met minder dan 10 punten, de geringe risico’s. Deze worden aanzienlijk minder groot gewaardeerd, wat vooral wordt ingegeven door de relatief lage kansinschatting hiervan, gecombineerd met een laag effect voor tijd en kwaliteit. Een meer uitgebreid overzicht van de resultaten van de ‘risk mapping’ analyse is opgenomen in bijlage 2a2. 5.3.1.3 Resultaten ‘Monte Carlo simulatie’: bepaling risicoprofiel en benodigde buffer Op basis van de ‘Monte Carlo simulatie’ wordt geconcludeerd wordt dat de bandbreedte van het exploitatieresultaat op contante waarde per 1-1-2010 tussen ca. -/- € 8,1 mln. en ca. -/- € 0,8 mln. varieert, zie figuur 5.1. In 90% van de berekeningen bevindt het exploitatieresultaat zich binnen deze bandbreedte.

63


Figuur 5.1: Bandbreedte exploitatieresultaat grondexploitatie bij geïnventariseerde risico’s


Tevens blijkt uit de analyse dat in ca. 80% van de berekeningen een risicobuffer van ca. € 3,2 mln toereikend is om een exploitatieresultaat te behalen dat gelijk of hoger is dan het in de huidige grondexploitatie opgenomen resultaat op contante waarde per 1-1-2010 van ca. € 0,2 mln., zie figuur 5.2. Figuur 5.2: Bepaling risicobuffer bij een statistische berekende kans van 80%


Daarnaast geldt dat het resultaat het sterkst wordt beïnvloed door het politieke risico en de daaruit volgende hogere plankosten. Deze heeft een negatieve regressiecoëfficiënt, wat betekent dat een stijging van deze parameter een negatief effect heeft op het exploitatieresultaat. Deze wordt gevolgd door het risico van uitname van een groot infrastructureel werk uit de grondexploitatie en de afzet van de ligplaatsen en het grote grondwerk. Deze kennen beide een ongeveer even groot negatief regressiecoëfficiënt. De overige risico’s hebben een beduidend kleinere invloed op het exploitatieresultaat. 64


5.3.2 Resultaten risicoanalyse A In deze paragraaf wordt een samenvatting gegeven van de resultaten van de risicoanalyse op A beschreven. Hierbij wordt achtereenvolgens ingegaan op de geïnventariseerde risico’s (paragraaf 5.3.2.1), de resultaten van de ‘risk mapping analyse’ (paragraaf 5.3.2.2) en de resultaten van de ‘Monte Carlo simulatie’ (paragraaf 5.3.2.3). 5.3.2.1 Resultaten risicoinventarisatie De volgende risico’s en bijbehorende gevolgen zijn binnen A te onderscheiden, zie tabel 5.2. Voor een meer uitgebreide beschrijving van de risico’s wordt verwezen naar bijlage 2b1. Tabel 5.2: Resultaten risicoinventarisatie

Omschrijving van de risico's

Omschrijving van de gevolgen

Afzetmoeilijkheden programma

daling v.o.n. prijzen met 3%

Onderhandelingen met Domeinen leiden tot

verwervingen domeinen hogere kosten van

hogere verwervingskosten.

€10,00=> €15/m2 incl. naheffing

Te optimistische globale inschatting van kosten kosten grondwerk en overige grondwerk verhogen land maken.

met 10%

Ongunstiger onderhandelingsresultaat met

Bijdrage WSVA 10% lager

WSVA over bijdrage ter vergoeding uitbreiding. Compensatie eisen huidig in het plangebied

planschade 25% hoger

aanwezige partijen. Recessie houdt langer aan, tweede recessie

vertraging 1 jaar, wijziging kostenstijging -1%,

binnen looptijd project.

wijziging opbrengstenstijging -1%

Onderhandelingen met Waterschap leiden tot

verwervingen waterschap hogere kosten van

hogere verwervingskosten.

€10,00=> €15/m2

Zwaardere eisen t.a.v. bouwwetgeving (bijv.

Korting op grondopbrengsten van 1%

duurzaamheid). Zienswijze en bezwaarprocedures

vertraging in uitgifte 1 jaar

bestemmingsplan. Hoogconjunctuur ten aanzien van bouwkosten

wijziging kostenstijgingen +1%, wijziging opbrengstenstijging +0,5%

Aanbestedingsnadeel t.g.v. wijzigende

aanbesteding nadeel Woonrijp 5%

marktomstandigheden Aanbestedingsnadeel t.g.v. wijzigende marktomstandigheden Forse stijging van rente op de kapitaalmarkt

aanbesteding nadeel Bouwrijp 5% rente kosten stijgen met 1% EV, VV, CW


65


5.3.2.2 Resultaten ‘risk mapping analyse’: rangorde geïnventariseerde risico’s Op basis van de ‘risk mapping analyse’ wordt geconcludeerd dat het risico van afzetmoeilijkheden van het programma, mede ten gevolge van een beperkte doorstroming op de woningmarkt, met 52 punten het grootst wordt ingeschat. Dit omdat dit zowel grote gevolgen heeft voor tijd, geld en de kans hiervan, reëel wordt geacht. Deze wordt gevolgd door het risico van toename van de verwervingskosten doordat bij de onderhandelingen met diverse partijen de in de GREX opgenomen beoogde verwervingsprijs niet gehaald wordt. Hierbij zijn 40 punten toegekend aan onderhandelingen met D., 35 punten aan de onderhandeling over de bijdrage door vereniging en 25 punten aan de onderhandelingen met het Waterschap. Hiervan wordt met name de kans en de financiële impact (bij onderhandelingen met D.) als hoog ingeschat. Ook aan het risico van hogere kosten ten aanzien van het land maken, waarbij de kans als reëel wordt ingeschat en de effecten op geld en, in mindere mate, op kwaliteit groot kunnen zijn, worden, met 36 punten, veel punten toegekend. Het risico van planschadeclaims ten gevolge van bezwaarprocedures bij bestemmingsplanwijzigingen c.q. bouwvergunningsaanvragen wordt als groot ingeschat. Dit omdat een en ander met de diverse partijen nog uitonderhandeld dient te worden. Het effect op geld blijft ons inziens echter wel klein. Het risico van een aanhoudende c.q. nieuwe recessie binnen de looptijd wordt met 33 punten gemiddeld ingeschat. Dit omdat deze weliswaar gepaard gaat met een geringe kans maar grote impact op de afzonderlijke variabelen. Immers, ingeschat wordt dat de gevolgen van de huidige recessie reeds grotendeels in de GREX zijn verdisconteerd. Kleinere risico’s, waaraan 25 punten of minder zijn toegekend, betreffen bestemmingsplanrisico’s, risico’s ten aanzien van krapte op de bouwmarkt (hoogconjunctuur), aanbestedingsnadelen en het risico van sterke rentestijgingen op de kapitaalmarkt tot boven de 6,00%. Deze worden aanzienlijk minder groot gewaardeerd, wat vooral wordt ingegeven door de relatief lage kansinschatting hiervan, gecombineerd met een laag effect voor tijd en kwaliteit. Een meer uitgebreid overzicht van de resultaten van de ‘risk mapping’ analyse is opgenomen in bijlage 2b2. 5.3.2.3 Resultaten ‘Monte Carlo simulatie’: bepaling risicoprofiel en benodigde buffer Op basis de ‘Monte Carlo simulatie’ wordt geconcludeerd wordt dat de bandbreedte van het exploitatieresultaat op contante waarde per 1-1-2009 tussen ca. € 0,8 mln. en ca. € 3,9 mln. varieert, zie figuur 5.3. In 90% van de berekeningen bevindt het exploitatieresultaat zich binnen deze bandbreedte.

66




Tevens blijkt uit de analyse dat in ca. 80% van de berekeningen een risicobuffer van ca. € 1,9 mln. toereikend is om een exploitatieresultaat te behalen dat gelijk of hoger is dan het in de huidige grondexploitatie opgenomen resultaat op contante waarde per 1-1-2009 van ca. € 3,9 mln., zie figuur 5.4. Figuur 5.4: Bepaling risicobuffer bij een statistische berekende kans van 80%


Daarnaast geldt dat het resultaat het sterkst wordt beïnvloed door het afzetrisico van het woningbouwprogramma en de daaruit volgende lagere grondopbrengsten. Deze heeft een negatieve regressiecoëfficiënt, wat betekent dat een stijging van deze parameter een negatief effect heeft op het exploitatieresultaat. Ook heeft het verwervingsrisico van de gronden van D. een sterk effect op het exploitatieresultaat, waardoor deze qua impact op de tweede plaats komt. Qua potentiële impact op het exploitatieresultaat komt het financieringsrisico op de derde plaats. De overige risico’s hebben een beduidend kleinere invloed op het exploitatieresultaat. 67


5.3.3 Resultaten risicoanalyse O In deze paragraaf wordt een samenvatting gegeven van de resultaten van de risicoanalyse op O beschreven. Hierbij wordt achtereenvolgens ingegaan op de geïnventariseerde risico’s (paragraaf 5.3.3.1), de resultaten van de ‘risk mapping analyse’ (paragraaf 5.3.3.2) en de resultaten van de ‘Monte Carlo simulatie’ (paragraaf 5.3.3.3). 5.3.3.1 Resultaten risicoinventarisatie De volgende risico’s en bijbehorende gevolgen zijn binnen O te onderscheiden, zie tabel 5.3. Voor een meer uitgebreide beschrijving van de risico’s wordt verwezen naar bijlage 2b1.

68


Tabel 5.3: Resultaten risicoinventarisatie Volg no.

Omschrijving van de risico's 5 afzetrisico kantoren (331.000m² bvo)

Omschrijving van de uiterste gevolgen vervallen deel programma, langere doorlooptijd; 25% kantoren (van 165.000m²) niet afzetbaar, restant 10 jaar langere doorlooptijd

9 afzetrisico commerciele voorzieningen, leisure en overig (41.000m² b.v.o.) 6 afzetrisico commerciele voorzieningen, detailhandel (15.000m²) 16 Afzetrisico woningen middendure segment 4 afzetrisico woningen dure segment 10 afzetrisico commerciele voorzieningen, horeca (gekoppeld aan

langere doorlooptijd afzet; 5 jaar langere doorlooptijd voor 6.000m² b.v.o. van het programma langere doorlooptijd afzet; 5 jaar langer langere doorlooptijd; 5 jaar langer langere doorlooptijd afzet; 5 jaar langer langere doorlooptijd afzet; 2,5 jaar langer

kantoren, retail en hotel naast station; 6.500m²) 11 programma risico; onvoldoende parkeerplaatsen

doelstelling dubbelgebruik wordt niet gehaald, 500 meer parkeerplaatsen nodig; hogere inrichtingskosten / onrendabele top

15 overschrijding plankosten (t.g.v. hoge complexiteit; moeilijke

hogere plankosten; 5% hogere kosten

markt) 18 wijzigingen in politieke beleidskoers

versobering plan; neutrale fiannciele uitwerking, wel effect op imago

2 onvoldoende flexibiliteit bestemmingsplan (Hoewel getracht wordt vertraging 1 jaar, € 50.000 extra plankosten voldoende flexibiliteit in te brengen in bp en fysieke omgeving, moet toch een deel van het plan aangepast worden.) 1 inflatie kosten en opbrengsten

kostenstijging 1,00% hoger; opbrengstenstijging 0,50% hoger

13 aanbestedingsrisico's

hogere kosten grondwerk, bouw- en woonrijp; 5% hogere

19 aanhoudende c.q. nieuwe recessie (laagconjunctuur)

0,5% lagere opbrengstenstijging

17 Overschrijding kosten tijdelijk beheer

kostenoverschrijding; stelpost € 375.000

kosten

7 Mismatch programma ontwerp met verwachtingen duurzaamheid

duurzaamheidsdoelen worden niet gehaald; imago effect

(door o.a. functiemenging, intensief ruimtegebruik) wordt niet bereikt door vraaguitval). 3 onvoldoende samenwerking bedrijfsleven en onderwijs

praktijklesruimten moeilijk afzetbaar; 2,5 jaar langere doorlooptijd afzet maatschappelijke voorzieningen (3.000m² b.v.o.)

14 overschrijding inrichtingskosten exploitatiegebied (hoge

hogere kosten woonrijp maken; 5% hogere kosten

ambitities ten aanzien van kwaliteit leiden tot kostenoverschrijdingen) 8 beperking bebouwingsmogelijkheid door regelgeving externe veiligheid (zone van 30-200m1 langs het spoor)

planaanpassing --> hogere plankosten; stelpost € 50.000 extra plankosten

12 archeologische vondsten

acheologische opgravingen nodig over een gebied van 2ha.;

20 overschrijding verwervingskosten

10% hogere verwervingskosten

stelpost € 200.000,-


69


5.3.3.2 Resultaten ‘risk mapping analyse’: rangorde geïnventariseerde risico’s Op basis van de ‘risk mapping analyse’ wordt geconcludeerd dat het risico van afzetmoeilijkheden van het kantorenprogramma met 65 punten van de maximaal te behalen 75 punten als het grootst wordt ingeschat. Deze kan derhalve worden gedefinieerd als een kritiek risico, waarvoor het formuleren van beheersmaatregelen sterk wordt aangeraden. Op de tweede plaats komt het afzetrisico van het commerciële voorzieningenprogramma, dat een risicoscore van 40 punten kent. Risico’s van 20 tot 40 punten worden gedefinieerd als grote risico’s, waarbij van groot naar klein worden onderscheiden: - Afzetrisico overige commerciële voorzieningen (detailhandel, leisure e.d.) - Afzetrisico woningen (middenduur en duur) - Programmarisico onvoldoende parkeerplaatsen - Overschrijding plankosten - Politiek risico, wijziging beleidskoers - Onvoldoende flexibiliteit bestemmingsplan - Inflatie - Aanbestedingsrisico’s De relatief hoge score wordt grotendeels veroorzaakt door de ingeschatte gemiddelde tot hoge kans van optreden met een gemiddelde tot hoge impact. Zodoende wordt aanbevolen ook voor deze risico’s beheersmaatregelen te formuleren. Daarna volgen kleinere risico’s, 10 tot 20 punten, bestaande uit onder andere: - Aanhoudende c.q. nieuwe recessie - Overschrijding kosten tijdelijk beheer - Plankwaliteitsrisico, verwachtingen eisen ten aanzien van duurzaamheid worden niet gehaald - Samenwerkingsrisico, onvoldoende samenwerking tussen bedrijfsleven en onderwijs Deze risico’s kenmerken zich door een relatief lage kans van optreden en een kleine impact. Het formuleren van beheersmaatregelen voor deze risico’s wordt aangeraden, maar is minder noodzakelijk dan voorgaande categorieën. Tot slot volgen, met minder dan 10 punten, de geringe risico’s. Deze worden aanzienlijk minder groot gewaardeerd, wat vooral wordt ingegeven door de relatief lage kansinschatting hiervan, gecombineerd met een laag effect voor tijd en kwaliteit. Een meer uitgebreid overzicht van de resultaten van de ‘risk mapping’ analyse is opgenomen in bijlage 2c2. 5.3.3.3 Resultaten ‘Monte Carlo simulatie’: bepaling risicoprofiel en benodigde buffer Op basis van de ‘Monte Carlo simulatie’ wordt geconcludeerd dat de bandbreedte van het exploitatieresultaat op contante waarde per 1-1-2010 tussen ca. € 42,3 mln. en ca. € 53,0 mln. varieert, zie figuur 5.5. In 90% van de berekeningen bevindt het exploitatieresultaat zich binnen deze bandbreedte.

70


56

54

52

50

48

46

44

42

40

38

36

Values x 10^-7



Tevens blijkt uit de analyse dat in ca. 80% van de berekeningen een risicobuffer van ca. € 6,7 mln. toereikend is om een exploitatieresultaat te behalen dat gelijk of hoger is dan het in de huidige grondexploitatie opgenomen resultaat op contante waarde per 1-1-2010 van ca. € 51,8 mln., zie figuur 5.6. Figuur 5.6: Bepaling risicobuffer bij een statistische berekende kans van 80%


Daarnaast geldt dat het resultaat het sterkst wordt beïnvloed door het afzetrisico van het programma kantoren. Deze heeft een negatieve regressiecoëfficiënt, wat betekent dat een stijging van deze parameter een negatief effect heeft op het exploitatieresultaat. Deze wordt gevolgd door het risico van daling en stijging van, respectievelijk, de opbrengsten- en kostenstijgingsparameter. De overige risico’s hebben een beduidend kleinere invloed op het exploitatieresultaat.

71


5.4 Vergelijking van de resultaten met resultaten uit huidige analyses Zojuist is de in het theoretisch kader gedestilleerde nieuwe methodiek voor risicoanalyse toegepast op een drietal praktijkcasussen. Wanneer resultaten hiervan vergeleken worden met die van recentelijk voor deze casussen uitgevoerde risicoanalyses, ontstaat het volgende beeld. De eerste constatering heeft betrekking op de diepgang van de huidige voor deze casussen toegepaste risicoanalyse. Deze verschilt namelijk sterk per casus, terwijl deze zich alle in dezelfde planfase bevinden. Zo komt de recentelijk voor Y toegepaste risicoanalyse niet verder dan een inventarisatie van de risico’s, gaat die van O met de waardering van enkele afzonderlijke risico’s een stapje verder en zijn voor A door middel van een ‘Monte Carlo simulatie’ tevens uitspraken over het geconsolideerde risicoprofiel gedaan. Dit heeft als gevolg dat bij in ieder geval twee van de drie casussen, Y en O, de recentelijk voor deze casussen toegepaste methoden niet de inzichten biedt die, op basis van de in hoofdstuk twee geformuleerde eisen, verkregen zouden moeten worden. Wanneer de afzonderlijke resultaten van de toegepaste methoden voor risicoinventarisatie nader in beschouwing worden genomen, dan blijkt dat een systematische inventarisatie middels een ‘checklist’ en ‘krachtenveldanalyse’ ten opzichte van enkel een doorlichting van de grondexploitatie op de belangrijkste projectrisico’s tot een uitgebreidere risicolijst leidt. Zo zijn voor Y met de nieuwe methoden voor risicoinventarisatie tot nieuwe, nog niet eerder in beeld gebrachte, risico’s in beeld gebracht. Het betreffen in dit verband met name omgevingsrisico’s, samenwerkingrisico’s en meer specifieke projectrisico’s. Voor de projecten A en O is daarentegen wel een systematische methode voor risicoinventarisatie toegepast, wat verklaart dat de geïnventariseerde risico’s met de (nieuwe) methode grotendeels overeen komen met die door middel van de recentelijk toegepaste methode geïnventariseerd zijn. Wat de waardering van de risico’s betreft brengen zowel de recentelijk voor A, als O gehanteerde methoden een rangorde aan in de geïnventariseerde risico’s. Echter hierbij wordt voor A in tegenstelling tot O gebruik gemaakt van een ‘risk mapping analyse’, waardoor de rangorde op basis van de impact op meerdere dimensies (tijd, geld en imago) wordt vastgesteld. Dit heeft als voordeel dat hieruit verkregen informatie, ten opzichte van enkel een waardering op geld, vollediger is. Opgemerkt wordt dat bij de (nieuw) uitgevoerde ‘risk mapping analyse’ voor A ten opzichte van de recentelijk voor dit project uitgevoerde analyse dezelfde personen zijn benaderd, waardoor niet tot nieuwe inzichten in de rangorde is gekomen. Voor Y heeft in de recentelijk uitgevoerde risicoanalyse helemaal geen waardering van de risico’s plaats gevonden. Voor slechts een van de drie casussen gaat de recentelijk toegepaste risicoanalyse methodiek in op de omvang van het geconsolideerde risicoprofiel. Voor A is namelijk een ‘Monte Carlo simulatie’ uitgevoerd op een drietal variabelen, te weten: kosten-, opbrengstenstijging en rente. Voor deze variabelen is een bandbreedte, kansverdeling aangegeven en worden onderling de correlatie vast gesteld c.q. ingeschat. Echter de resultaten van deze analyse geven een onvolledig beeld, aangezien niet alle geïnventariseerde (hoofd)risico’s als risicovariabelen in de analyse betrokken worden. Dit wordt duidelijk wanneer de resultaten van de (nieuw) uitgevoerde analyse hier tegen worden afgezet. Zo varieert het exploitatieresultaat op basis van de huidige analyse namelijk tussen de ca. € 2,3 mln. en ca. € 5,0 mln. en bevindt deze zich bij de nieuwe analyse tussen ca. € 0,8 mln. en ca. € 3,9 mln. fors lager. Verklaring hiervoor is de opname van meer risico’s in de analyse. De recentelijk voor O en Y uitgevoerde risicoanalyses doen geen uitspraken over het geconsolideerde risicoprofiel.

72


5.5 Conclusie In dit hoofdstuk is de nieuw gedestilleerde methodiek voor risicoanalyse toegepast op een drietal praktijkcasussen. Tevens zijn de resultaten hiervan vergeleken met die van recentelijk voor deze casussen uitgevoerde risicoanalyses. Op basis van deze bevindingen is het mogelijk deelvraag zes van de in hoofdstuk een geformuleerde deelvragen te beantwoorden. Deze luidde: “Leidt toepassing van deze methodiek op een aantal praktijkcasussen tot nieuwe inzichten inzake de resultaten van de risicoinventarisatie, waardering en risicoprofiel van deze casussen?”. Dit blijkt inderdaad het geval en een aantal conclusies kan worden getrokken: - De recentelijk voor casussen uitgevoerde risicoanalyses verschillen qua toegepaste methoden en diepgang voor wat de uitspraken over de geïnventariseerde risico’s, de waardering hiervan en het risicoprofiel betreft. Geen van alle voldoen ze aan alle in hoofdstuk twee geformuleerde eisen die aan een integrale methodiek voor risicoinventarisatie en waardering gesteld worden. Hieruit kan geconcludeerd worden dat een inventarisatie, eventueel aangevuld met een methode gericht op het waarderen van individuele risico’s, onvoldoende is. - Niet voor alle casussen is bij de recentelijk uitgevoerde risicoanalyse een systematische inventarisatie door middel van een ‘checklist’ en ‘krachtenveldanalyse’ uitgevoerd, waardoor de risicoinventarisatie door middel van de nieuwe methodiek tot nieuwe, nog niet waargenomen, risico’s kwam. Een systematische inventarisatie verdient dus de voorkeur boven enkel een doorlichting van de grondexploitatie. - Bij slechts een van de drie casussen zijn bij de recentelijk uitgevoerde risicoanalyse uitspraken gedaan over de rangorde van de risico’s op basis van meerdere dimensies. Hiervoor is eveneens gebruik gemaakt van een ‘risk mapping analyse’. Bij de overige twee casussen is slechts in één geval tot een waardering van individuele risico’s gekomen, maar is de rangorde louter op financiële gronden bepaald. Het bepalen van de rangorde op meerdere dimensies heeft echter als voordeel dat de hieruit verkregen informatie, ten opzichte van enkel een waardering op geld, vollediger is. - Voor slechts een van de drie casussen gaat de recentelijk toegepaste risicoanalyse methodiek in op de omvang van het geconsolideerde risicoprofiel en is een ‘Monte Carlo simulatie’ uitgevoerd. Echter geven de resultaten van deze analyse een onvolledig beeld, aangezien niet alle geïnventariseerde (hoofd)risico’s als risicovariabelen in de analyse betrokken worden. Geconcludeerd wordt dat opname van alle (hoofd)risico’s in de risicowaardering noodzakelijk is om tot een volledig beeld van het geconsolideerde risicoprofiel te komen. Bovenstaande conclusies zullen in het volgende hoofdstuk geëvalueerd worden, waarbij de resultaten en getrokken conclusies met relevante bij deze casussen betrokken actoren besproken worden. Ook wordt de methodiek in zijn algemeenheid tegen het licht gehouden. Hierbij worden vanuit diverse relevante disciplines, actoren en een deskundige uitspraken gedaan over het nut, de uitvoerbaarheid en effectiviteit hiervan.

73


6

Evaluatie risicoanalyse methode

6.1 Inleiding In het vorige hoofdstuk zijn de resultaten van de op de drie geselecteerde casussen uitgevoerde risicoanalyses vergeleken met de resultaten van recentelijk op deze casussen uitgevoerde analyses. Op basis hiervan zijn een aantal verschillen geconstateerd ten aanzien van de diepgang van de toegepaste methoden, de resultaten van de inventarisatie en de waardering. Ook zijn hieraan een aantal conclusies verbonden, die het gebruik en vorm van de in deze scriptie gedestilleerde methode onderschrijven. In dit hoofdstuk zullen de met de analyse verkregen resultaten nader geëvalueerd worden en zullen de geconstateerde verschillen en getrokken conclusies aan betrokken actoren en enkele deskundigen worden voorgelegd. Dit hoofdstuk zal derhalve als volgt zijn opgebouwd. Eerst zal in paragraaf 6.2 een evaluatie van uit de praktijktoets verkregen resultaten plaatsvinden. Hier zullen de resultaten worden voorgelegd aan bij de casussen betrokken relevante actoren, werkzaam in verschillende disciplines. Centraal staat de vraag of het door middel van de (nieuwe) methodiek bepaalde risicoprofiel een beter beeld geeft dan hetgeen door middel van recentelijk voor deze projecten uitgevoerde risicoanalyses is vastgesteld. Vervolgens wordt in paragraaf 6.3 de methodiek technisch geëvalueerd. Hiervoor zal een deskundige op het gebied van risicoanalyses benaderd worden. De methodiek zal aan hen gepresenteerd worden, waarna deze beoordeeld zal worden op haar nut, uitvoerbaarheid en effectiviteit. Vervolgens zullen op basis van bovenstaande in paragraaf 6.4 optimalisatievoorstellen geformuleerd worden. Tot slot zal in paragraaf 6.5 afgesloten worden met een conclusie.

6.2 Evaluatie resultaten casussen Het eerste deel van de evaluatie heeft betrekking op de resultaten van de in deze scriptie gepresenteerde risicoanalysemethodiek die bij toepassing op praktijkcasussen verkregen zijn. Hierbij staat de vraag centraal of en in hoeverre de resultaten verkregen uit deze methode een beter beeld geven dan die uit recentelijk voor deze projecten uitgevoerde risicoanalyses. Dit is in beeld gebracht door de bij de risicoanalyses betrokken actoren c.q. disciplines, waaronder projectmanagers en planeconomen, te vragen de verkregen resultaten op een aantal onderdelen te beoordelen in relatie tot de verkregen resultaten uit recentelijk uitgevoerde risicoanalyses. De resultaten hiervan zullen in paragraaf 6.2.1 aan bod komen. Daarnaast zijn de resultaten van de uitgevoerde risicoanalyses uitvoerig met hen doorgenomen, waaruit diverse aanvullende opmerkingen c.q. kanttekeningen uit naar voren zijn gekomen. Deze zullen behandeld worden in paragraaf 6.2.2. 6.2.1 Evaluatie en beoordeling resultaten per onderdeel Bij de evaluatie van de resultaten per onderdeel zijn de verkregen resultaten uit de praktijktoets afgezet tegen de resultaten van recentelijk voor de betreffende casussen uitgevoerde risicoanalyses. Hierbij zijn de volgende onderdelen onderscheiden en deelvragen voorgelegd, die teruggrijpen op de in paragraaf geformuleerde eisen voor een risicoanalyses. - Risicoinventarisatie: o Geven de resultaten van de risicoinventarisatie door middel van de toegepaste methoden (‘checklist’ en ‘krachtenveldanalyse’) ten opzichte van de recentelijk uitgevoerde risicoanalyse een vollediger beeld van de geïnventariseerde risico’s? o Geven de resultaten van de risicoinventarisatie door middel van de toegepaste methoden (‘checklist’ en ‘krachtenveldanalyse’) ten opzichte van de recentelijk uitgevoerde risicoanalyse naar uw oordeel een realistischer beeld van de voor geïnventariseerde risico’s gedefinieerde invloeden op de grondexploitatie? 74


-

-

Risicowaardering, bepalen rangorde: o Geven de resultaten van de risicowaardering door middel van de ‘risk mapping analyse’ ten opzichte van de recentelijk uitgevoerde risicoanalyse naar uw oordeel een realistischer beeld van de rangorde van de geïnventariseerde risico’s? o Geeft de tijdens de ‘risk mapping analyse’ voor de afzonderlijke risico’s berekende financiële impact ten opzichte van de recentelijk uitgevoerde risicoanalyse naar uw oordeel een realistischer beeld? Risicowaardering, bepalen risicoprofiel: o Geven de resultaten van de risicowaardering door middel van de ‘Monte Carlo simulatie’ ten opzichte van de recentelijk uitgevoerde risicoanalyse naar uw oordeel een realistischer beeld van het risicoprofiel van het project? o Bieden de resultaten van de risicowaardering door middel van de ‘Monte Carlo simulatie’ ten opzichte van de recentelijk uitgevoerde risicoanalyse naar uw oordeel betere aanknopingspunten voor het bepalen van een risicobuffer?

Het antwoord op deze vragen bestaat uit een kwalitatieve waardering van de resultaten en daarmee de methode van de (nieuw) uitgevoerde risicoanalyse ten opzichte van de resultaten van de recentelijk uitgevoerde risicoanalysemethoden. Hierbij zijn de volgende scores gehanteerd: + +/n.v.t.

:(nieuwe) risicoanalysemethode scoort hoger ten opzichte van methode recentelijk uitgevoerde risicoanalyse. :(nieuwe) risicoanalysemethode scoort gelijk ten opzichte van methode recentelijk uitgevoerde risicoanalyse. :(nieuwe) risicoanalysemethode scoort lager ten opzichte van methode recentelijk uitgevoerde risicoanalyse. :geen verschillen t.o.v. resultaten huidige methode doordat methoden identiek zijn.

De resultaten van deze beoordeling zijn in onderstaande tabel 6.1 opgenomen.

75


Tabel 6.1: beoordeling resultaten (nieuwe) risicoanalysemethode ten opzichte van resultaten huidige methode

Vraag / onderdeel Risicoinventarisatie Geven de resultaten van de risicoinventarisatie door middel van de ‘checklist’ en ‘krachtenveldanalyse’ een vollediger beeld van de geïnventariseerde risico’s (omgevings-, organisatie- en projectrisico’s)? Geven de resultaten van de risicoinventarisatie door middel van de ‘checklist’ en ‘krachtenveldanalyse’ een realistischer beeld van de voor risico’s gedefinieerde invloeden op de grondexploitatie? Is de kans op kleuring van de resultaten door de risicoperceptie van de personen betrokken bij de inschatting van de (maximale) uitwerking van een risico op de GREX verminderd? Is de kans op kleuring van de resultaten door de risicoperceptie van de personen betrokken bij kansinschatting van een risico verminderd? Risico waardering; bepalen rangorde Geven de resultaten van de risicowaardering door middel van de ‘risk mapping analyse’ een realistischer beeld van de rangorde van de geïnventariseerde risico’s? Geeft de tijdens de ‘risk mapping analyse’ voor de afzonderlijke risico’s berekende financiële impact een realistischer beeld? Risico waardering; bepalen risicoprofiel Geven de resultaten van de risicowaardering door middel van de ‘Monte Carlo simulatie’ een realistischer beeld van het risicoprofiel van het project? Bieden de resultaten van de risicowaardering door middel van de ‘Monte Carlo simulatie’ betere aanknopingspunten voor het bepalen van een risicobuffer?

Y

A

O

+

n.v.t.

+

+

n.v.t.

+

+

n.v.t.

+

+

n.v.t.

+

+

n.v.t.

+

+

n.v.t.

+

+

+

+

+

+

+

Uit een evaluatie van met bij de drie casussen betrokken actoren, kan geconcludeerd worden dat de (nieuw) toegepaste risicoanalysemethodiek een beter beeld geeft van het risicoprofiel dan de bij de huidige risicoanalyses gehanteerde methoden. De (nieuw) toegepaste methodiek wordt in alle gevallen waar sprake is van een verschil in methoden ten opzichte van de huidige risicoanalyse hoger beoordeeld. Voor A is, wat de inventarisatie en bepaling van de rangorde betreft, geen beoordeling van de toegepaste methoden te geven, aangezien de toegepaste methoden voor deze onderdelen in beide gevallen gelijk zijn. Wel wordt door de verschillende geraadpleegde actoren nog een aantal opmerkingen geplaatst bij bovenstaande beoordelingen. Door de betrokken actoren bij Y wordt benadrukt dat het realiteitsgehalte van de inschattingen van de invloeden die de risico’s hebben op de grondexploitatie op voorhand lastig te bepalen is. Het blijft immers altijd een inschatting, waarna de toekomst uit zal wijzen of deze juist was. Daarnaast wordt ten aanzien van het voorkomen van kleuring erop gewezen dat bij het definiëren van de (maximale) invloed die een risico kan hebben op de grondexploitatie, de financiële impact nog niet bekend mag zijn. Dit omdat het voeren van de discussie over de (maximaal) veronderstelde invloed op de grondexploitatie de aandacht afleidt van de daadwerkelijke financiële impact. Hierdoor wordt voorkomen dat naar een bedrag wordt ‘toe geredeneerd’. Ook wordt aangegeven dat het bieden van een eerste voorzet inzake de geïnventariseerde risico’s en bijbehorende inschatting van de invloed en kans op optreden is aan te bevelen, omdat dit de objectiviteit zal doen toenemen. De uitgevoerde risicoanalyse voor A verschilde ten opzichte van de huidig voor dit project uitgevoerde risicoanalyse alleen op het vlak van bepaling van het risicoprofiel. Deze wordt in de (nieuwe) analyse bepaald door middel van een ‘Monte Carlo simulatie’ waarbij alle risico’s als variabelen zijn ingevoerd. In de huidig 76


uitgevoerde risicoanalyse werd de ‘Monte Carlo simulatie’ slechts uitgevoerd op een drietal parameters: kosten-, opbrengstenstijging en rente. Door de bij A betrokken actoren worden de resultaten van de nieuwe methodiek ten opzichte van de bij de huidige analyse toegepaste methoden als hoger beoordeeld. Dit omdat nu alle risico’s als variabelen worden opgenomen en tot uiting komen in het risicoprofiel en hierdoor, ten opzichte van de huidige methoden, een completer beeld ontstaat. Echter, als opmerking wordt meegegeven dat communicatie van het door middel van de ‘Monte Carlo simulatie’ berekende risicoprofiel en buffer altijd vergezeld dient te gaan van de hieraan ten grondslag liggende aannames. Dit omdat anders het risico bestaat dat deze resultaten verkeerd geïnterpreteerd worden. De benaderde betrokkenen bij O gaven als kanttekening aan dat bij het bepalen van de (maximaal) veronderstelde invloed van een risico op de grondexploitatie duidelijk gecommuniceerd dient te worden dat dit daadwerkelijk de maximale invloed is. Wanneer dit niet duidelijk gecommuniceerd wordt ontstaat het gevaar dat de ingeschatte invloed een gemiddelde betreft en daarmee tot een te laag risicoprofiel leidt. 6.2.2 Algemene geconstateerde plus- en minpunten Naast de beoordeling van de resultaten van de risicoanalysemethodiek op basis van de in paragraaf 6.2.1 genoemde punten, zijn tijdens de bespreking van de resultaten met de betrokken actoren nog een aantal algemene plus- en minpunten geconstateerd. Deze zullen hieronder puntsgewijs worden toegelicht. Pluspunten - gestructureerde karakter: Door de actoren van alle drie casussen wordt het gestructureerde karakter van de methodiek als een van de grootste pluspunten gezien. Hierbij wordt gedoeld op de systematische aanpak van inventarisatie naar het maken van inschattingen ten aanzien van de invloed op de grondexploitatie en kans van optreden tot het waarderen van de risico’s. Groot voordeel van deze gestructureerde aanpak wordt gezien in het feit dat de risicoanalyse hierdoor in balans is, omdat alle onderdelen en risico’s evenwichtig aan bod komen. - correlatie: Een ander, door de betrokken actoren bij A en O, genoemd pluspunt wordt gezien in het rekening houden met correlaties tussen de afzonderlijke risico’s. Door rekening te houden met correlaties wordt rekening gehouden met de wijze waarop risico’s zich in de praktijk zullen manifesteren, waardoor het te bepalen risicoprofiel een hoger realiteitsgehalte heeft. - Inbreng betrokken actoren: De betrokken actoren van alle drie casussen zien de mogelijkheid om door henzelf en disciplines rondom hen informatie ten behoeve van de risicoanalyse in te brengen als een pluspunt. Hierdoor wordt voorkomen dat de risicowaardering door middel van de ‘Monte Carlo simulatie’ een ‘black box’ gehalte krijgt, doordat over de ten grondslag liggende aannames onvoldoende (breed) wordt gecommuniceerd. Daarnaast heeft het onvoldoende betrekken van kennis van bij het project betrokken actoren in de risicoanalyse tot gevolg dat de kans op het maken van verkeerde inschattingen ten aanzien van invloed en kans toeneemt, waardoor het realiteitsgehalte van de resultaten afneemt. Echter, hier wordt door de planeconoom van het project Y als kanttekening geplaatst dat het doen van een voorzet door een onafhankelijke derde met brede kennis van planeconomie en het project ten aanzien van de risico’s, invloed op de grondexploitatie en kans van optreden, om kleuring te voorkomen, zinvol wordt geacht. - mogelijkheden als optimalisatietool: De betrokken actoren bij O zien de mogelijkheden om de risicoanalysemethodiek als optimalisatietool te gebruiken als een pluspunt. Dit omdat de geïnventariseerde risico’s, eenmaal in een rangorde geplaatst, goede aanknopingsmogelijkheden bieden risicobeheersingsmaatregelen te formuleren. Door deze maatregelen vervolgens in de exploitatie te verwerken en het risicoprofiel, door middel van een ‘Monte Carlo simulatie’, opnieuw te bepalen, kan het effect van de beheersmaatregelen berekend worden. Daarmee biedt de methode aanknopingpunten voor gebruik als optimalisatietool. 77


-

mogelijkheden als politiek- c.q. beleidsinstrument: De toepassingsmogelijkheden van de methodiek als politiek- c.q. beleidsinstrument wordt als zowel een voor-, als nadeel gezien, zie verder deze paragraaf. Door de bij O betrokken actoren ligt het voordeel in het feit dat door berekening van het risicoprofiel meer bewustzijn van de omvang van het risicoprofiel wordt gecreëerd, wat kan leiden tot een sterkere inspanningen om tot een effectieve risicobeheersingsstrategie te komen.

Minpunten - opsporing systeemrisico’s: Door de bij de casus O betrokken actoren worden twijfels geplaatst of systeemrisico’s door de (nieuwe) risicoanalysemethodiek juist in beeld kunnen worden gebracht. Systeemrisico’s worden in dit verband aangeduid als risico’s met een zeer grote impact die voortkomen uit in korte tijd zeer sterk gewijzigde projectomstandigheden. Bij de inschatting van de (maximaal) veronderstelde impact wordt met dergelijke zaken volgens de actoren betrokken bij O op dit moment onvoldoende rekening gehouden. - complexiteit van de methodiek: Hoewel de risicoanalysemethodiek door betrokken actoren bij alle drie de casussen als degelijk en, ten opzichte van eerder toegepaste analysemethoden, als beter wordt beoordeeld, wordt de methodiek wel als complex beschouwd. Met name vertaling van risico’s in de ‘Monte Carlo simulatie’ als risicovariabelen en het vaststellen c.q. inschatten van de correlaties zijn complexe aangelegenheden. - mogelijkheden als politiek- c.q. beleidsinstrument: Zoals aangegeven worden de toepassingsmogelijkheden van de methodiek als politiek- c.q. beleidsinstrument zowel als een voor-, als nadeel gezien. Door de bij Y betrokken actoren ligt het nadeel in het feit dat resultaten van een risicoanalyse ook het risico lopen door de politiek bewust of onbewust verkeerd geïnterpreteerd te worden, waardoor besluiten op verkeerde gronden genomen worden.

6.3 Technische evaluatie methode Naast een evaluatie van de resultaten van de risicoanalyse met bij de casussen betrokken actoren, is ook een meer technische evaluatie van de voorgestelde risicoanalysemethodiek uitgevoerd. Bij deze evaluatie staat de keuze voor de te hanteren methoden en uitspraken die op basis hiervan gedaan worden centraal. De geraadpleegde deskundige is Dr. Ir. E. Gehner. Zij is een deskundige en onderzoeker op het gebied van risicoanalyses en heeft reeds diverse publicaties ten aanzien van risicoanalysemethoden op haar naam, waarvan een aantal ook als bron bij dit scriptieonderzoek is gehanteerd. De uitgevoerde evaluatie richt zich op een drietal vragen: 1. Is de bij de afzonderlijke stappen (risicoinventarisatie, bepalen rangorde en bepalen risicoprofiel) gekozen methodiek naar het oordeel van de deskundige juist? 2. Zijn de werkwijze waarop de methodiek is toegepast en de conclusies die hieruit getrokken worden naar het oordeel van de deskundige juist? Hier staan met name de volgende aspecten centraal: a. Wijze waarop inschattingen ten aanzien van de invloed van risico’s op de grondexploitatie en ten aanzien van de kans op optreden tot stand komen. b. Wijze waarop ‘kleuring’ van het risicoprofiel voorkomen wordt. c. Wijze waarop uit de resultaten van de analysemethoden conclusies getrokken worden. 3. Zijn de toegepaste methoden naar het oordeel van de deskundige toereikend om tot inzicht in het risicoprofiel van de grondexploitatie te komen of dienen er nog aanvullende exercities aan te worden toegevoegd? Onderstaand zullen de resultaten uit de evaluatie van de onder punt een en twee genoemde aspecten per methode worden toegelicht. De evaluatie van de als punt drie opgenomen vraag is apart opgenomen. In gevallen waar kanttekeningen geplaatst worden bij de gevolgde werkwijze zijn tevens de verschillen ten opzichte van de huidig uitgevoerde risicoanalyses in beeld gebracht. 78


Risicoinventarisatie - keuze methoden en mate van volledigheid geïnventariseerde risico’s: De risicoinventarisatie is uitgevoerd door middel van een ‘checklist’ en ‘krachtenveldanalyse’. Op de vraag of de gekozen methoden juist zijn en tot een compleet beeld leiden voor de diverse typen risico’s, wordt geoordeeld dat dit het geval is. De combinatie van een snel toepasbare en gestructureerde methode, zoals de ‘checklist’ met een methode waar risico’s door middel van een ‘out of the box’ benadering worden geïnventariseerd is hierin sterk. Zo wordt geoordeeld dat door middel van een ‘checklist’ het gros van de risico’s op een snelle en gestructureerde manier in beeld wordt gebracht, terwijl de bijzondere, casusspecifieke, risico’s door middel van een ‘krachtenveldanalyse’ in beeld worden gebracht. De methoden zijn beide nodig. - definiëren invloed van risico’s op grondexploitatie: Om de risico’s te kunnen kwantificeren wordt per risico een inschatting gemaakt van de invloed die deze kan hebben op de grondexploitatie. Op de vraag of dit een correcte werkwijze is, wordt geoordeeld dat dit goed mogelijk is mits de inschatting van de invloed tegelijkertijd plaatsvindt met de inschatting van de kans. Beide variabelen zijn immers met elkaar verweven. Bij de uitvoering van de risicoanalyses van de casussen is de kans van optreden op hoofdlijnen ter sprake gekomen bij de inschatting van de veronderstelde (maximale) invloed. - voorkomen van kleuring door betrekken van meerdere actoren c.q. disciplines: Bij de op de casussen uitgevoerde risicoanalyses is een voorzet gedaan voor wat de geïnventariseerde risico’s, veronderstelde (maximale) invloed op de grondexploitatie en globaal ingeschatte kans van optreden voorgelegd aan een panel van bij de casus betrokken relevante actoren. Vervolgens zijn deze in gezamenlijkheid, waar nodig, bijgesteld. Hierbij was een afgevaardigde van de disciplines projectmanagement en planeconomie als vaste vertegenwoordiging aanwezig, eventueel afhankelijk van de aard van het project aangevuld met andere disciplines. Op de vraag of dit een juiste werkwijze is en de juiste disciplines hierbij betrokken waren, wordt geoordeeld dat dit het geval is. Wel wordt aangeraden om onderscheid te maken naar de te betrekken disciplines bij de inventarisatie van de risico’s en de inschatting van de veronderstelde invloed op de grondexploitatie met bijbehorend de kans op optreden. In dit kader dient de inventarisatie in zo breed mogelijk verband plaats te vinden en dient bij de inschatting van de invloed en kans de discipline benaderd te worden die hierover de meeste kennis hebben, maar wel voldoende onafhankelijk zijn, dan wel aangevuld met een onafhankelijke derde. Bij de uitvoering van de risicoanalyses op de casussen zijn in beide gevallen alle disciplines betrokken, maar hierbij nam de disciplines met de meeste kennis van het onderwerp in kwestie bij de inschatting van de invloed en de kans voornamelijk het voortouw. Risicowaardering: bepalen rangorde door middel van ‘Risk Mapping analyse’ - bepalen rangorde risico’s: Voor het aanbrengen van een rangorde tussen de afzonderlijke risico’s is gebruik gemaakt van de ‘Risk Mapping analyse’. Deze rangorde biedt vervolgens aanknopingpunten voor het formuleren van risicobeheerssingsmaatregelen. Op de vraag of deze methode hiervoor geschikt is en de conclusies op een juiste wijze worden getrokken, wordt geoordeeld dat dit het geval is. In het verlengde van vorig punt wordt echter wel gesteld dat bij het inschatten van de gevolgen op de variabelen ‘tijd’, ‘geld’ en ‘kwaliteit/imago’ de discipline benaderd dient te worden die over het onderwerp in kwestie over meeste kennis beschikt, maar wel voldoende onafhankelijk zijn. Eventueel kan om kleuring te voorkomen hierbij ook een onafhankelijke derde betrokken worden.

79


Risicowaardering: bepalen risicoprofiel door middel van ‘Monte Carlo simulatie’ - bepalen risicoprofiel door middel van ‘Monte Carlo simulatie’: Het tweede gedeelte van de waardering, het bepalen van het risicoprofiel en vaststellen van de benodigde risicobuffer, wordt uitgevoerd door middel van een ‘Monte Carlo simulatie’. Op de vraag of deze methode hiervoor geschikt is en de conclusies op een juiste wijze worden getrokken, wordt geoordeeld dat dit het geval is, mits met een aantal aspecten rekening gehouden wordt, te weten: o betrekken panel bij vaststellen kansverdeling: Naast het betrekken van de relevante disciplines bij de kansinschatting, dienen deze ook benaderd te worden bij het bepalen van de kansverdeling over de inschatte (maximale) invloed. Dit zodat kleuring door de persoon die de analyse uitvoert ook ten aanzien van dit punt voorkomen wordt. Hiervoor dient dan de discipline te benaderd te worden die hiervan de meeste kennis heeft, maar wel voldoende onafhankelijk is. Eventueel kan om kleuring te voorkomen hierbij ook een onafhankelijke derde betrokken worden. Bij de uitgevoerde risicoanalyses op de casussen is de kansverdeling niet in gezamenlijkheid met betrokken disciplines bepaald. Het betrekken van deze disciplines hierbij kan gemakkelijk gecombineerd worden met de sessie, waarin de definitief in de ‘Monte Carlo simulatie’ te hanteren aannames ten aanzien van kans van optreden en correlaties vastgesteld worden. o nadere afweging ten aanzien van betrekken correlaties: Ten aanzien van het definiëren van de correlaties tussen de verschillende risicovariabelen bij de ‘Monte Carlo simulatie’ wordt als kanttekening geplaatst dat, indien deze op inschattingen zijn gebaseerd, een mate van subjectiviteit in zich hebben. Wanneer de invloed van het al dan niet betrekken van de correlaties tussen de afzonderlijke risicovariabelen op het risicoprofiel ten opzichte van een wijziging van de overige inschattingen (kans op optreden en invloed op de grondexploitatie) relatief gering is, wordt aanbevolen geen correlaties in de analyse te betrekken. Hiermee wordt in dat geval een subjectieve factor geëlimineerd en bovendien schijnnauwkeurigheid voorkomen. Bij de uitgevoerde risicoanalyses op de casussen zijn wel een correlaties tussen de afzonderlijke risicovariabelen vastgesteld c.q. ingeschat. Toereikendheid toegepaste methoden - toereikendheid toegepaste methoden: De methode waarmee de risico’s van grondexploitaties geïnventariseerd en het risicoprofiel van de grondexploitatie bepaald wordt, bestaat uit vier methoden. Op de vraag of deze methoden hiervoor toereikend zijn wordt geoordeeld dat dit het geval is. Zo leiden de twee methoden ten behoeve van de risicoinventarisatie, de ‘checklist’ en de ‘krachtenveldanalyse’, door hun respectievelijk gestructureerde en ‘out of the box’ karakter, tot een voldoende totaalbeeld van de relevante risico’s. Daarnaast biedt de ‘Monte Carlo simulatie’, wanneer de inschattingen ten aanzien van de invloed en kans op optreden eenmaal bepaald zijn, voldoende aanknopingpunten voor de bepaling van het risico en eventuele buffer.

6.4 Conclusie en aanbevelingen In dit hoofdstuk zijn de resultaten van de in deze scriptie voorgestelde risicoanalysemethodiek geëvalueerd met betrokkenen bij de als casus opgenomen projecten. Hierbij zijn de verkregen resultaten afgezet tegen de resultaten van eerder voor deze projecten uitgevoerde risicoanalyses en zijn een aantal algemene plusminpunten geconstateerd. Daarnaast is de methodiek in technische zin geëvalueerd, waarbij deze is voorgelegd aan een deskundige. Bij deze evaluatie stond enerzijds de keuze voor de afzonderlijke binnen de 80


risicoanalyse te onderscheiden methoden centraal. Anderzijds is ingegaan op de juistheid van de conclusies die op basis van de verkregen resultaten getrokken worden. Op basis van deze evaluatie is het mogelijk deelvraag zeven te beantwoorden, die luidde: “Geeft de voorgestelde methodiek een beter beeld van het risicoprofiel van deze casussen en kunnen er, op basis van de praktijktoets optimalisatievoorstellen geformuleerd worden?”. Op basis van de evaluatie wordt geconcludeerd dat de voorgestelde methodiek inderdaad tot een beter inzicht in het risicoprofiel van de grondexploitatie leidt. Voor alle drie de casussen geldt immers dat in gevallen waar de voorgestelde methodiek afwijkt van de huidig toegepaste methoden, deze bij vergelijking door de bij de casus betrokken actoren een hogere beoordeling krijgt. Als sterke punten van de methodiek worden genoemd: - het gestructureerde karakter; - de inbreng van bij het project betrokken actoren in de risicoanalyses voor wat de volledigheid van de geïnventariseerde risico’s, de invloed hiervan op de grondexploitatie en kansinschatting betreft; - het rekening houden met correlaties tussen de diverse risico’s; - mogelijkheid om de risicoanalysemethodiek in te zetten als optimalisatietool in de risicobeheersingsstrategie; - mogelijkheid om de risicoanalysemethodiek aan te wenden als politiek- c.q. beleidsinstrument doordat bewustzijn van de aanwezigheid en omvang van het risicoprofiel wordt gecreëerd. Daarnaast blijkt uit de technisch geënte evaluatie met een deskundige dat de methodiek uit een juiste combinatie van methoden bestaat om de gestelde doelen ten aanzien van inventarisatie van de relevante risico’s, waardering van het risicoprofiel en bepaling van de risicobuffer of efficiënte wijze te bereiken. Echter worden door de bij de casussen betrokken actoren ook enkele minpunten geconstateerd op basis waarvan een aantal optimalisatievoorstellen geformuleerd worden, te weten: - De methodiek wordt door ondermeer haar veelvoud aan methoden als complex beschouwd. Aanbevolen wordt om de keuze tot het toepassen van de methodiek af te wegen tegen de projectgrootte. Ter indicatie: het uitvoeren van een risicoanalyse neemt ca. 40 uur in beslag. Het project dient deze inzet wel financieel te kunnen dragen c.q. rechtvaardigen. - De mogelijkheid dat de risicoanalysemethodiek aangewend wordt als politiek- c.q. beleidsinstrument doordat door de politiek bewust of onbewust resultaten verkeerd geïnterpreteerd worden en hierdoor besluiten op verkeerde gronden genomen worden. Aanbevolen wordt derhalve duidelijk te communiceren over de verkregen resultaten van de risicoanalyse. Hierbij dient presentatie van het risicoprofiel en bijbehorende aanbevolen theoretische risicobuffer altijd gepaard te gaan met een presentatie van de hieraan ten grondslag liggende aannames. Deze aannames bestaan ten minste uit: de betrokken risico’s, gedefinieerde invloed op de grondexploitatie, kansen op optreden en de gehanteerde kansverdeling. Eventueel kan deze aangevuld worden met inschattingen ten aanzien van de correlaties tussen de afzonderlijke risico’s. - De beperkingen die de methodiek heeft bij het opsporen van systeemrisico’s, die zich voordoen in het geval van zeer sterk gewijzigde projectomstandigheden, bijvoorbeeld de marktomstandigheden. Dit is mijns inziens een kanttekening dat bij risicoanalyses in zijn algemeenheid geplaatst kan worden. Systeemrisico’s zijn doorgaans risico’s met een zeer grote invloed op de grondexploitatie waarvan de kans als (zeer) klein wordt ingeschat. Daarom wordt bij het bepalen van het risicoprofiel normaliter uitgegaan van een ingeschatte reële ontwikkelingstrend op basis van de huidige marktomstandigheden, waar systeemrisico’s niet significant tot uiting komen. Het vooraf opnemen van dit risico heeft geen zin, omdat, zoals aangegeven, de kans als klein ingeschat zou worden met als gevolg dat de invloed op het risicoprofiel ook gering is.

81


Wanneer de kans op het voordoen van een systeemrisico echter toeneemt, wordt deze bij een actualisatie van de risicoanalyse prominenter in de analyse opgenomen. Wanneer op voorhand inzicht in een systeemrisico verkregen wil worden, wordt aanbevolen het systeemrisico als separaat scenario door te rekenen. Dit omdat het in zijn volledigheid opnemen van een systeemrisico, wanneer de kans als groot wordt ingeschat, betekent dat andere risico’s hierdoor ‘ondergesneeuwd’ raken. Daarnaast worden tijdens de evaluatie met een deskundige enkele (aanvullende) opmerkingen c.q. kanttekeningen geplaatst, namelijk: - Inschatting van de kans van optreden van het risico dient reeds bij het bepalen van de invloed van het risico op de grondexploitatie nauwkeurig plaats te vinden en niet op hoofdlijnen. Dit omdat kans en impact onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Aanbevolen wordt de kans op optreden van de risico’s reeds bij het bepalen van de invloed nauwkeurig te duiden in plaats van op hoofdlijnen. Hiermee wordt dit in feite naar voren gehaald in het proces. - Het betrekken van alle actoren bij de inschatting van de invloed op de grondexploitatie, kans op optreden en hierbinnen te onderscheiden kansverdeling, leidt mogelijk tot een minder reëel ingeschat risicoprofiel. Dit aangezien in dit geval ook actoren met minder kennis van het betreffende onderwerp waarop een risico betrekking heeft, een gelijke invloed heeft bij het inschatten van de invloed, kans op optreden en kansverdeling. Tijdens de uitgevoerde risicoanalyses is gebleken dat in dergelijke gevallen in de regel de actor het voortouw neemt, die over de meeste kennis van het onderwerp, waarop het betreffende risico betrekking heeft, beschikt. Hierdoor is bovengenoemd nadelig effect mijns inziens verwaarloosbaar. Echter, is de kanttekening wel gegrond, waardoor aanbevolen wordt de risicoinventarisatie en het maken van de inschattingen in het vervolg in meerdere sessies op te knippen, namelijk: een gezamenlijke en een aantal een één op één sessies, eventueel aangevuld met een onafhankelijke derde. Hierbij wordt bij een check op de inventarisatie van de risico’s alle bij het project betrokken relevante disciplines betrokken. Bij de inschatting van de invloed op de grondexploitatie, kans op optreden en kansverdeling wordt daarentegen slechts de discipline te betrekken die over de meeste kennis van het onderwerp in kwestie beschikt, eventueel aangevuld met een onafhankelijke derde.. - De inschatting van de mate waarin risico’s met elkaar correleren is vaak subjectief en de invloed van het al dan niet rekening houden met correlaties is mogelijk relatief klein. Aanbevolen wordt zodoende het effect van het al dan niet betrekken van correlaties op het risicoprofiel nader in beeld te brengen. Indien deze gering blijkt te zijn, bijvoorbeeld in het geval het betrekken van correlaties een kleiner effect op het risicoprofiel heeft dan het wijzigen van de ingeschatte invloed met 5,00%, wordt aanbevolen het meenemen van correlatie in de risicoanalyse achterwege te laten. - Inschatting kansverdeling wordt niet in gezamenlijkheid met bij de casussen betrokken disciplines bepaald. Dit kan tot kleuring leiden bij de actor die de risicowaardering middels de ‘Monte Carlo’ simulatie uitvoert. Aanbevolen wordt om, alvorens de risicowaardering middels de ‘Monte Carlo simulatie’ te starten, gelijktijdig met het vaststellen c.q. inschatten van de correlaties tussen de risico’s (indien nodig, zie vorig punt) een inschatting van de kansverdeling te maken. Hierbij zullen dan de disciplines betrokken dienen te worden die over de meeste kennis van het betreffende onderwerp beschikken.

82


7. Conclusie, aanbevelingen en reflectie 7.1 Inleiding Het gevoerde scriptieonderzoek heeft als doel tot een uniform toepasbare integrale risicoanalysemethodiek voor de grondexploitatie gedurende de planvormingsen haalbaarheidsfase te komen. De aan dit onderzoek ten grondslag liggende centrale onderzoeksvraag luidde: “Op welke wijze kunnen risico’s voor de grondexploitatie tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase binnen ruimtelijke ontwikkelingsprojecten het best geïnventariseerd en gewaardeerd worden en is hieruit een universeel toepasbare integrale methodiek te destilleren?” In dit hoofdstuk zullen de resultaten in verband worden gebracht met de centrale onderzoeksvraag. Hierbij zullen in paragraaf 7.2 een aantal conclusies worden gepresenteerd, die uitmonden in een slotconclusie op basis waarvan de onderzoeksvraag zal worden beantwoord. Vervolgens zullen in paragraaf 7.3 een aantal aanbevelingen voor vervolgonderzoek worden gedaan. Tot slot wordt in paragraaf 7.4 afgesloten met een reflectie op het uitgevoerde onderzoek.

7.2 Conclusies Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan een aantal conclusies getrokken worden. Hierbij hebben de conclusies een en twee betrekking op het ‘theoretisch deel’, conclusie drie op het ‘praktisch deel’ en conclusie vier op de ‘evaluatie’. Deze leiden tot een slotconclusie, waarin de centrale onderzoeksvraag beantwoord wordt. Conclusie 1: planvormingsen haalbaarheidsfase stelt een aantal algemene eisen ten aanzien van risicoanalyses van grondexploitaties In dit scriptieonderzoek zijn door middel van literatuuronderzoek de verschillende eisen die de planvormingsen haalbaarheidsfase aan risicoanalyses van grondexploitaties stelt in beeld gebracht. Ook is de risicomanagementcyclus uitvoerig beschreven. Dit leidt tot het inzicht dat risicoinventarisatie via risicowaardering tot inzicht in het risicoprofiel van een project leidt en dat ten aanzien van deze aspecten in de planvormingsen haalbaarheidsfase de volgende eisen gesteld worden: Eisen ten aanzien van risicoinventarisatie - toe te passen methodiek dient in het plan verborgen projectrisico’s te kunnen opsporen - toe te passen methodiek dient organisatorische risico’s en risico’s m.b.t. bij het project betrokken partijen te kunnen opsporen. - toe te passen methodiek dient financiële risico’s ten aanzien van het project en haar omgeving te kunnen opsporen. Eisen ten aanzien van risicowaardering en bepaling risicoprofiel toe te passen methodiek dient risico’s op geld te kunnen zetten toe te passen methodiek dient een rangorde in de vele soorten risico’s te kunnen aanbrengen. toe te passen methodiek dient, door onzekerheid in variabelen, scenariostudies te kunnen uitvoeren en bandbreedten te kunnen aangeven m.b.t. de effecten op het projectresultaat. Hierbij dienen tijdseffecten meegenomen te worden. toe te passen methodiek dient uitspraken te doen over de aan te houden (te adviseren) risicobuffer. toe te passen methodiek dient ‘kleuring’ van resultaten tegen te gaan.

83


Conclusie 2: combinatie van vier methoden en een ‘panel’ leidt tot een methodiek waarmee voldaan wordt aan de gestelde eisen ten aanzien van inventarisatie en waardering Door middel van literatuuronderzoek is een uitputtend beeld gegeven van de (meest voorkomende) methoden voor risicoinventarisatie en waardering. Wanneer deze worden afgezet tegen de zojuist beschreven eisen, wordt op basis van een waardering op effectiviteit en efficiëntie een combinatie van in zijn totaliteit vier methoden aanbevolen, waarvan twee van toepassing zijn op de risicoinventarisatie en twee op de waardering van de geïnventariseerde risico’s. Daarnaast is speciale aandacht uitgegaan naar de wijze waarop ‘kleuring’ van het risicoprofiel door de persoon, die de invloed van de risico’s op de grondexploitatie en kans op optreden inschat, gereduceerd kan worden. Voorgesteld is in dit kader een panel van relevante bij het project betrokken disciplines op twee momenten tijdens de risicoanalyse te raadplegen, te weten: tijdens de risicoinventarisatie en tijdens de risicowaardering. Op basis hiervan is risicoanalyseproces als volgt weer te geven. Figuur 7.1: Schematische weergave van de voorgestelde risicoanalysemethodiek



Risicowaardering










Conclusie 3: methodiek blijkt op basis van toepassing in de praktijk universeel toepasbaar De methodiek is in de praktijk getoetst door deze toe te passen op een drietal casussen en de resultaten hiervan af te zetten tegen recentelijk voor deze casussen uitgevoerde risicoanalyses. Als criterium is hierbij gesteld dat de casussen zich in de planvormingsen haalbaarheidsfase dienen te bevinden en hiervoor een risicoanalyserapport aanwezig dient te zijn, dat niet ouder is dan een jaar. De resultaten van de risicoanalyses zijn vervolgens besproken met bij de casussen betrokken relevante disciplines. Hieruit is naar voren gekomen dat de voorgestelde methodiek op de punten waar deze afweek van de in recentelijke risicoanalyses toegepaste methoden, hoger scoort. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat de methode universeel toepasbaar is. Conclusie 4: optimalisaties dienen zich voornamelijk te richten op de inbreng van het te raadplegen panel en wijze van communicatie van de resultaten Een overzicht van de opmerkingen en op basis hiervan geformuleerde optimalisatievoorstellen is in tabel 7.1 opgenomen.

84


Tabel 7.1: Opmerkingen en optimalisatievoorstellen op basis van evaluatie resultaten en methode

Opmerkingen c.q. kanttekeningen Complexiteit methodiek Methodiek kan gebruikt worden als politiek- c.q. beleidsinstrument, verkeerde uitleg van resultaten. Kans wordt door panel globaal ingeschat tijdens het inschatten van de invloed op grondexploitatie, maar kans en impact zijn onlosmakelijk verbonden. Alle actoren in panel doen uitspraken over zowel volledigheid geïnventariseerde risico’s, als de inschatting van de invloed op de grondexploitatie en de kans. Echter, niet elke actor heeft binnen het panel hier evenveel kennis over. Panel wordt niet betrokken bij inschatting kansverdeling, maar dit heeft mogelijk wel invloed op het risicoprofiel. Vaststelling c.q. inschatting correlaties vaak erg subjectief, terwijl de invloed mogelijk gering is.

Optimalisatievoorstellen afweging toepassing afhankelijk van projectgrootte Communicatie van resultaten altijd koppelen aan onderliggende uitgangspunten en aannames. Nauwkeurige inschatting van de kans gelijktijdig met inschatting invloed, dus reeds tijdens de risicoinventarisatie. Uitspraken over volledigheid geïnventariseerde risico’s geschiedt door volledig panel. Bij de inschatting van de invloed op de grondexploitatie en de kans op optreden worden slechts de deskundigen binnen het panel op het gebied van het onderwerp in kwestie betrokken. Relevante deskundigenpanel doet voorafgaand aan ‘Monte Carlo simulatie’ ook uitspraken over kansverdeling. Indien invloed toepassen van correlaties erg klein is, bijvoorbeeld een kleiner effect dan een wijziging van de invloed met 5,0%, kunnen correlaties achterwege worden gelaten.


Slotconclusie: beantwoording centrale onderzoeksvraag Geconcludeerd wordt, dat het mogelijk is een universeel toepasbare risicoanalysemethodiek te destilleren die geschikt is voor het uitvoeren van risicoanalyses op grondexploitaties gedurende de planvormingsen haalbaarheidsfase. Op basis van literatuuronderzoek en toepassing in de praktijk, dient deze bovendien te bestaan uit vier methoden, waarvan twee voor risicoinventarisatie en twee voor risicowaardering. Ook is het betrekken van een panel van bij het project betrokken relevante disciplines noodzakelijk teneinde ‘kleuring’ van het risicoprofiel door de risicoperceptie van de inschatter te voorkomen. Daarnaast blijkt uit toepassing van de methodiek in de praktijk dat de wijze waarop over de resultaten gecommuniceerd wordt en de wijze waarop de rol van het te betrekken panel ingevuld wordt belangrijk is voor de objectiviteit en representativiteit van de resultaten. Op basis hiervan zijn een aantal optimalisaties geformuleerd. Op basis van bovenstaande laat het risicoanalyseproces op grondexploitaties tijdens de planvormingsen haalbaarheidsfase zich, na verwerking van de optimalisaties, als volgt vervatten, zie figuur 7.2. Wel kan nog een aantal kanttekeningen geplaatst worden, op basis waarvan nader onderzoek noodzakelijk wordt geacht teneinde de methodiek nader te onderbouwen. Desalniettemin, zijn de onderzoeksresultaten door hun eensluidendheid mijns inziens wel richting gevend..

85


Figuur 7.2: Schematische weergave van het risicoanalyseproces na verwerking optimalisaties



Risicowaardering



Input betrokkenen: Allen: leveren projectinformatie

Input betrokkenen: Allen: (check) op volledigheid geïnventariseerde risico’s Apart: inschatting invloed risico’s en nauwkeurige kans optreden.


NB: afweging noodzaak risicoanalyse o.b.v. projectgrootte

Methoden: risk mapping & Monte Carlo simulatie Input betrokkenen: Apart: inschatting kansverdeling en correlaties risico’s.


NB: communicatie resultaten altijd in combinatie met onderliggende aannames en uitgangspunten.


7.3 Aanbevelingen Tot slot kan op basis van de voorgestelde optimalisaties een aantal aanbevelingen voor vervolgonderzoek geformuleerd worden. In dit kader wordt het volgende aanbevolen. 1. Aanbevolen wordt het effect in beeld te brengen dat de vaststelling c.q. inschatting van correlaties heeft op het risicoprofiel. Voorts dient dit effect afgezet te worden tegen het effect op het risicoprofiel van een mogelijke misinschatting van de ‘veronderstelde maximale invloed op de grondexploitatie’ van de geïnventariseerde risico’s. In dit verband is een misinschatting hiervan van 50% niet realistisch, maar kan, gezien het subjectieve karakter van het doen van een inschatting, een misinschatting van enkele procenten waarschijnlijk best mogelijk zijn. Indien uit deze studie vervolgens blijkt dat het vaststellen van correlaties een relatief kleiner effect op het risicoprofiel heeft dan een redelijkerwijs mogelijke misinschatting van de ‘veronderstelde maximale invloed op de grondexploitatie’, dan kan overwogen worden om het vaststellen van correlaties achterwege te laten. Immers, het definiëren van correlaties verbleekt in dergelijke gevallen door haar beperkt effect op het risicoprofiel ten opzichte van het relatief grote effect van een redelijkerwijs mogelijk geachte misinschatting van andere aannames. 2. Aanbevolen wordt om de op basis van de in hoofdstuk zes geformuleerde aanbevelingen geoptimaliseerde methodiek (zie figuur 7.2) nader te toetsen. Speciale aandacht dient hierbij uit te gaan naar de effecten van de volgende optimalisaties op het te bepalen risicoprofiel: a. Het binnen de te betrekken disciplines onderscheid maken naar situaties waarin allen een inschatting geven en situaties waar dit aan deskundige op het betreffende onderwerp is voorbehouden. Dit betekent dat de inventarisatie in gezamenlijkheid plaatsvindt. De inschatting van de ‘maximale invloed op de grondexploitatie’ van de risico’s en de inschatting van de kans op optreden wordt daarentegen ingeschat door de betrokken disciplines die kennis van zaken hebben over het onderwerp in kwestie. Eventueel schuift hier een deskundige derde voor bij aan. i. Dit verschilt ten opzichte van hetgeen bij de huidige analyses is uitgevoerd. Hier zijn namelijk alle inschattingen door alle betrokken disciplines gemaakt.

86


b. Het betrekken van relevante disciplines bij de inschatting van de kansverdeling. Dit is eveneens een verschil ten opzichte van hetgeen bij de huidige analyses is uitgevoerd. Hier is de kansverdeling namelijk door de auteur zelf als onafhankelijk planeconoom bepaald. 3. Deze aanbevelingen behelzen in feite een toetsing c.q. in beeld brengen van het effect van de in hoofdstuk zes geformuleerde aanbevelingen c.q. optimalisaties. Daarna kan de (geoptimaliseerde) methodiek in brede zin toegepast en getoetst worden, waarbij het volgende wordt aanbevolen. Een onderzoek waarbij drie casussen worden gehanteerd is te beperkt om de effectiviteit van de methode definitief vast te stellen c.q. te ‘bewijzen’. Het reeds uitgevoerde onderzoek is daarmee slechts richtinggevend. Bovendien bevinden alle casussen zich nog in de planvormingsen haalbaarheidsfase en is het derhalve nog niet mogelijk uitspraken te doen over de mate waarin de risico’s in werkelijkheid juist geïnventariseerd en gewaardeerd blijken. Derhalve wordt aanbevolen een onderzoek met een substantieel aantal casussen te starten dat is gericht op een uitvoerige toetsing van de (geoptimaliseerde) risicoanalysemethodiek. Tevens dienen de in dit onderzoek betrokken casussen gevolgd te worden tot in de realisatiefase om de verkregen resultaten te vergelijken met de gedane inschattingen. Dit met dien verstande dat enige afwijking mogelijk is, daar risicoanalyse een cyclisch proces is en deze periodiek geactualiseerd dient te worden. Desalniettemin, is het voor een nadere onderbouwing van de methodiek noodzakelijk dat op een aantal vragen nader uitsluitsel gegeven kan worden: a. Geeft de methodiek, indien projecten eenmaal in de realisatiefase zijn aanbeland c.q. zijn afgerond, daadwerkelijk een uitputtend beeld van de op de grondexploitatie van een project van toepassing zijnde risico’s? b. Worden de gevolgen c.q. invloeden van de risico’s op de grondexploitatie juist ingeschat? c. Tot slot, blijkt, in het verlengde van de voorgaande vraag, het risicoprofiel juist ingeschat en blijkt de op basis hiervan aangehouden risicobuffer toereikend? 4. Het doel van een risicoanalyse is om inzicht in de risico’s en het risicoprofiel te verkrijgen, opdat beheersmaatregelen hierop geformuleerd kunnen worden. Deze beheersmaatregelen zijn gericht op het vermijden, overdragen, reduceren en accepteren van de risico’s (Rompelberg 2007) en dienen tot een verkleining van het risicoprofiel te leiden. Tot slot wordt daarom aanbevolen om, aansluitend op een methodiek gericht op het in beeld brengen van de risico’s en het risicoprofiel van grondexploitatie, onderzoek te verrichten naar hoe tot uniform toepasbare methodiek voor het formuleren van beheersingsstrategieën gekomen kan worden.

7.4 Reflectie Tot slot volgt in deze paragraaf een reflectie op het uitgevoerde scriptieonderzoek. Hierbij zal worden teruggekeken op het onderzoeksproces, de status van de verkregen resultaten en worden enkele kanttekeningen geplaatst. Zoals in hoofdstuk één reeds beschreven, wordt dit onderzoek gekwalificeerd als een ontwerpend onderzoek. Echter, is dit onderzoek om een aantal redenen tevens te definiëren als een verkennend onderzoek. Een eerste reden hiervoor ligt in het ontbreken van literatuur over risicoanalyses dat ingaat op het voorkomen van kleuring van de risicoperceptie door de ‘inschatter’ van de risico’s. Daarnaast wordt in verschillende bestaande onderzoeken een weliswaar een uitputtend beeld geschetst van de beschikbare risicoanalysemethoden, hun toepassingsmogelijkheden en voor- en nadelen, maar ontbreekt hierbij de expliciete focus op de grondexploitatie en meer specifiek, de planvormingsen haalbaarheidsfase. De beschikbare literatuur is daarom voornamelijk gebruikt bij de beoordeling van verschillende methoden voor risicoinventarisatie en –waardering, wat als gevolg heeft gehad dat hiervoor relatief weinig (literaire) bronnen nodig waren. Immers, met slechts enkele bronnen kon het spectrum van de meest gangbare 87


methoden voor risicoinventarisatie en –waardering gekomen voldoende in beeld gebracht worden. Voor wat het voorkomen van kleuring van de risicoperceptie en, in combinatie hiermee, de expliciete focus op de grondexploitatie tijdens de planvormingsen haalbaarheidsfase betreft, is dit onderzoek verkennend te noemen. Ten tweede is dit onderzoek verkennend te noemen, omdat het aantal in het onderzoek betrokken casussen beperkt is. Zo is de voorgestelde risicoanalysemethodiek op een drietal casussen uit de praktijk toegepast. Dit komt enerzijds voort uit het feit dat bij de selectie van de casussen om praktische redenen geput is uit de projectenportefeuille van Kuiper & Van Tilborg en in dit kader drie casussen voldeden aan de gestelde selectiecriteria. Anderzijds wordt opgemerkt dat het een individueel scriptieonderzoek betreft en binnen de gegeven onderzoeksperiode de beschikbare tijd derhalve gelimiteerd is. Daarnaast bevinden alle in dit scriptieonderzoek betrokken casussen zich ten tijde van het schrijven van deze scriptie nog alle in de planvormingsen haalbaarheidsfase, de fase waarop het onderzoek betrekking heeft. Voor een toetsing of de voorgestelde methodiek ook daadwerkelijk tot een juist inzicht in het risicoprofiel leidt, is met name interessant of de projecten, eenmaal aangekomen in de realisatiefase, het beeld geven dat: - De risico’s die zich daadwerkelijk manifesteren overeenkomen zoals geïnventariseerd. - De impact van de risico’s, die zich daadwerkelijk manifesteren, op de grondexploitatie overeenkomen zoals ingeschat. - De gecombineerde invloed van deze risico’s een uitwerking heeft op het exploitatieresultaat zoals ingeschat. Toepassing op meerdere casussen is, zoals in paragraaf 7.3 aangegeven, derhalve noodzakelijk om de methodiek nader te onderbouwen c.q. te ‘bewijzen’. Wanneer de verkregen resultaten van het onderzoek in beschouwing worden genomen, wordt geconcludeerd dat tot een methodiek is gekomen waarmee risico’s van grondexploitaties tijdens de planvormingsen haalbaarheidsfase kunnen worden geïnventariseerd en gewaardeerd. Hierdoor kan het risicoprofiel worden bepaald. Deze methodiek is op basis van literatuuronderzoek samengesteld uit diverse methoden, waarna deze in de praktijk is getoetst en is geëvalueerd. Hiermee heeft dit onderzoek een ontwerpend karakter en is tot een nieuwe methodiek gekomen. Bovendien doet deze methodiek, door het gegeven dat de resultaten uit de evaluaties grotendeels eensluidend waren, vermoeden richtinggevend zijn voor een adequate inventarisatie van de risico’s en bepaling van het risicoprofiel. Voorts kunnen, zoals in paragraaf 7.3 besproken, goede bakens uitgezet worden voor vervolgonderzoek.

88


Bronvermelding Literatuur: - Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2003), Circulaire “Besluit begroting en

-

-

verantwoording provincies en gemeenten”, Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Helvoirt, A.M.A.T. van (2008), Risicomanagement bij Gebiedsontwikkeling, een risicomanagementmethode waarbij correlaties tussen risico’s onderling en relaties tussen risico’s en beheersmaatregelen zijn geïntegreerd, bedrijfsopdracht ADMS Kenniscentrum PPS (2004), Handleiding risicomanagement bij PPS-gebiedsontwikkelingsprojecten, Den Haag: ministerie van Financiën. Rompelberg, L.F.M. en Hesp, M.A.S. (2007), Financiële regie bij gebiedsontwikkeling: het realiseren van een duurzame businesscase, Fakton Weert, T van en Andriessen, D. (2005), onderzoeken door te verbeteren, overbruggen van de kloof tussen theorie en praktijk in HBO onderzoek, Hogeschool InHolland Van Aken, J.E. (1996), Methodologische vraagstukken bij het ontwerpen van bedrijfskundige systemen, Bedrijfskunde, jaargang 68/2:14–22. Gehner, E. (2008), Risicoanalyse bij projectontwikkeling, Amsterdam, SUN Nozeman, E. (2008), Handboek projectontwikkeling, een veelzijdig vak in een dynamische omgeving, Amsterdam, Reed Business Nozeman, E. (2010), Handboek projectontwikkeling, een veelzijdig vak in een dynamische omgeving, Amsterdam, Reed Business

Websites: -

www.kei-centrum.nl www.rijksoverheid.nl/ministeries/bzk

Geraadpleegde personen: -

Dr. Ir. E. Gehner, consultant risk management, AT Osborne, gesprek 04-01-2011 Gedurende het scriptieonderzoek zijn diverse medewerkers bij gemeenten, waarvan de casussen in deze scriptie zijn opgenomen, geraadpleegd. Per casus zijn in dit kader een planeconoom, projectmanager, eventueel aangevuld met overige disciplines benaderd. Gezien het vertrouwelijke karakter van de over de betreffende casussen in dit scriptieonderzoek opgenomen informatie kunnen de namen van deze personen en gemeenten waar deze werkzaam zijn niet verstrekt worden.

89


Bijlagen Bijlage 1: checklist ten behoeve van risicoinventarisatie (Bron: Kuiper & Van Tilborg B.V.) 1. Omgevingsrisico’s a. Politieke- en bestuurlijke risico’s: i. Wijzigingen in beleidskoers ii. Wegvallen draagvlak b. Macro-economische risico’s: i. Laagconjunctuur ii. Hoogconjunctuur c. Juridische risico’s i. Wijzigingen in wet & regelgeving d. Samenwerkingsrisico’s i. Verschillen in perceptie 2. organisatierisico’s a. Suboptimale organisatiestructuur i. Suboptimale scheiding taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden b. Suboptimaal werkklimaat i. Conflicterende werkculturen ii. Onvoldoende vertrouwen c. Suboptimaal functionerende processen i. Suboptimale inrichting overleg- en/of besluitvormingsorganen ii. Afstemmingsproblemen tussen overleg- en besluitvormingsorganen iii. Onvoldoende mandaat vertegenwoordigers iv. Conflicterende belangen tussen in project participerende partijen v. Suboptimale inrichting planproces d. Personele risico’s: i. Onbekwaamheid ii. Fraude iii. Sabottage 3. Projectrisico’s a. Samenwerkingsconstructierisico’s i. Suboptimale samenwerkingsvorm ii. Onvoldoende vastlegging taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden disciplines iii. Knappen samenwerkingsverband b. Ruimtelijke- en technische risico’s i. Civieltechnische ontwerprisico’s ii. Programmatische risico’s 1. Beoogd programma blijkt niet afzetbaar 2. Mismatch programma ontwerp met verwachtingen 3. Mismatch uitgangspunten programma met regelgeving (bijvoorbeeld t.a.v. parkeren) of praktijk

90


iii. Planologische risico’s 1. Onvoldoende flexibiliteit bestemmingsplan 2. Onvoldoende juridische hardheid bestemmingsplan 3. Onvoldoende juridische hardheid exploitatieplan 4. Strijdigheid plan met milieuregelgeving en overig omgevingsrecht 5. Problemen uitvoering MER-studie 6. Suboptimale afstemming met beleidsdocumenten overige bestuurslagen iv. Plankwaliteit 1. Mismatch kwaliteit ontwerp met verwachtingen 2. Na te streven plankwaliteit onvoldoende vertaald in kostenbegroting c. Grondexploitatierisico’s i. Verwervingsrisico’s 1. hogere verwervingskosten 2. mislukken van verwervingen 3. waarderingsrisico’s: marktwaarde is lager dan boekwaarde 4. aankooprisico’s: mogelijk ‘gedwongen’ verwerving brengt rentelasten met zich mee ii. Onderhandelingsrisico’s externe partijen iii. Milieu en sloop & sanering 1. hogere sloop- & saneringskosten 2. hogere onderzoekskosten archeologie en bodemonderzoek 3. archeologische vondsten leiden tot hogere kosten of beperking van de planuitvoering 4. aanwezigheid beschermde flora en fauna leidt tot hogere kosten of beperking van de planuitvoering 5. aanwezigheid bommen en granaten iv. Uitvoering van werken (bouwrijp, woonrijp maken en hoofdinfrastructuur) 1. onvoorziene meerwerken 2. noodzakelijke planaanpassingen 3. aanbestedingsrisico’s 4. faillissement aannemers 5. gebrekkige contractuele vastlegging afspraken 6. staatssteun 7. overschrijding kosten tijdelijk beheer 8. overschrijding faseringskosten v. Planschade 1. planschadeclaims vi. Financieringsrisico’s 1. rentestijgingen 2. niet verkrijgen financiering vii. Financiële parameters 1. inflatie blijkt hoger dan verwacht in grondexploitatie (GREX) 2. opbrengstenstijging blijkt lager dan verwacht in GREX viii. Kostenverhaal 1. Resultaten kostenverhaal (GREXwet) vallen tegen ix. Tegenvallende opbrengsten 1. niet verkrijgen subsidies 91


Bijlage 2a1: lijst geinventariseerde risico’s Y De risico’s geïnventariseerd Onderstaand volgt een overzicht van de risico’s die aan het project kleven en door middel van een checklist en krachtenveldanalyse zijn geïnventariseerd. Onderstaand volgt per risico een korte beschrijving. Zoals in hoofdstuk 2 reeds aangegeven is een drietal typen risico’s te onderscheiden, te weten: omgevingsrisico’s, organisatierisico’s en projectrisico’s. Onderstaand zullen de binnen deze categorieën voor het project te onderscheiden relevante risico’s, als mede hun (maximaal) veronderstelde invloed op de grondexploitatie worden beschreven. Bovendien staat bij elk risico, dat zich leent voor kwantitatieve waardering, het nummer vermeld waaronder deze terugkomt in de in bijlage 2a2 opgenomen resultaten van de risk mapping analyse. Voor de risico’s die alleen kwalitatief te waarderen zijn, wordt hieronder een kwalitatieve inschatting gemaakt. De inschatting van de kans van optreden en (maximale) veronderstelde invloed op de grondexploitatie is gemaakt door meerdere personen, waarbij, naast twee planeconomen van Kuiper & Van Tilborg, ook een planeconoom van de gemeente Y en de projectleider van Y bij betrokken waren. NB: -

Opgemerkt wordt dat het financieringsrisico (rente) niet in de analyse is betrokken, omdat de analyse, op verzoek van de gemeente, is uitgevoerd onder de veronderstelling dat de rente (kosten en opbrengsten) door het college voor een periode van 25jr. voor het project wordt vastgesteld. De rentegarantie wordt hierbij ambtelijk geregeld door financiën.

Omgevingsrisico’s - Politieke- en bestuurlijke risico’s: Onder politieke- & bestuurlijke risico’s worden eventuele negatieve invloeden op het project, in de zin van vertraging of het niet realiseren ervan, ten gevolge van het op een zeker moment wegvallen van bestuurlijk commitment of een wijziging in beleidskoers verstaan. Het afbreukrisico schuilt hem zodoende met name in de mate van waarschijnlijkheid dat de politiek commitment blijft tonen om het project doorgang te geven. Dit risico kan als gering worden beschouwd, aangezien commitment voor het project reed stevig is ingebed in de politiek. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 3. Bij optreden van dit risico wordt ervan uitgegaan dat een nieuw plan opgesteld zal moeten worden, wat 2 jaar zal duren. Het financiële effect vertaalt zich in een additioneel budget voor plankosten en 2 jaar rente over de uitstaande boekwaarde. - Macro-economisch risico, laagconjunctuur (recessie): Onder het risico op laagconjunctuur worden negatieve invloeden van een ongunstig economisch klimaat (recessie) op het project verstaan. Zoals bekend wisselen de economische cycli, hoog- en laagconjunctuur, elkaar in de tijd af waarbij een recessie zich doorgaans eens per 10-15jr. voordoet. Zoals bekend, bevindt de economie zich momenteel in een recessie, wat een ongunstige invloed heeft op de afzet van woningen. Echter, de uitgifte in de Y is pas voorzien vanaf 2018 tot en met 2030. Op basis van historische macro-economische gegevens kan verondersteld worden dat de huidige economische recessie dan achter de rug is. Er is echter een kans dat zich tegen die tijd een nieuwe economische teruggang aandient. Het risico voor een negatieve financiële uitwerking wordt echter als gering ingeschat, daar de omstandigheden van een recessie reeds in de aan de risicoanalyse ten grondslag liggende grondexploitatie reeds zijn verdisconteerd. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 4 (nieuwe of zich langer doorzettende recessie). Hierbij wordt uitgegaan van 0,5% lagere (algemene) opbrengsten- & kostenstijging en een 2 jr. langere doorlooptijd van het project. 92


-

Macro-economisch risico, hoogconjunctuur: Onder het risico op hoogconjunctuur worden invloeden van een gunstig economisch klimaat (laagconjunctuur) op het project verstaan. Zoals bekend wisselen de economische cycli, hoog- en laagconjunctuur, elkaar in de tijd af waarbij een recessie zich doorgaans eens per 10-15jr. voordoet. Zoals bekend, bevindt de economie zich momenteel in een recessie, wat een ongunstige invloed heeft op de afzet van woningen. Echter, de uitgifte in de Y is pas voorzien vanaf 2018 tot en met 2030. Op basis van historische macro-economische gegevens kan verondersteld worden dat de huidige economische recessie dan achter de rug is en zich wellicht een periode van hoogconjunctuur aandient. Er is echter een kans dat zich tegen die tijd een nieuwe economische teruggang aandient. Dit kan leiden tot sterkere kosten- en opbrengstenstijgingen, daar de omstandigheden van een recessie reeds in de aan de risicoanalyse ten grondslag liggende grondexploitatie reeds zijn verdisconteerd. Deze kans wordt vooralsnog als gering ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 22 (hoogconjuctuur). Hierbij wordt uitgegaan van 1,0% hogere (algemene) kostenstijging, 1,5% hogere (algemene) opbrengstenstijging.

Organisatierisico’s Onder organisatierisico’s worden diverse risico’s verstaan die met name voortkomen uit suboptimale samenwerkingsstructuren en afstemmingsprocessen. Deze risico’s doen zicht met name voor bij samenwerkingsverbanden waarbij meerdere partijen samen een entiteit oprichten die voor uitvoering van het project zorg moet dragen. Vooralsnog wordt er van uitgegaan dat de gehele gebiedsexploitatie door de gemeente gevoerd wordt. Daarom worden ten aanzien van samenwerking met externe partners momenteel geen substantiële risico’s geconstateerd. Ten aanzien van het planontwikkelingsproces worden de volgende risico’s geconstateerd: - suboptimaal functionerende organisatie, planproces: Onder het risico op een suboptimaal functionerend planproces, wordt het risico op overschrijding van het budget plankosten verstaan. Aan deze overschrijding kunnen verschillende oorzaken ten grondslag liggen, bijvoorbeeld: inefficiënte inzet middelen, suboptimale afstemming te vervaardigen producten, te laag ingeschatte budgetten. De kans dat dit optreedt wordt als reëel ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 10 (suboptimaal planproces). Hierbij wordt uitgegaan van 0,5 mln. extra op te voeren plankosten. Projectrisico’s - Civieltechnische ontwerprisico’s, grondwerken: Onder civieltechnische ontwerprisico’s grondwerken worden negatieve invloeden op het project verstaan ten gevolge van onjuiste c.q. te optimistische aannames ten aanzien van de voor het project uit te voeren grondwerken. Recentelijk is nader technisch onderzoek uitgevoerd naar de in de grondexploitatie ten aanzien van het grondwerk opgenomen uitgangspunten. De resultaten hiervan waren echter ten tijde van schrijven van dit rapport nog niet voorhanden en zijn derhalve als p.m. opgenomen in de ‘risk mapping’ analyse en uitgesloten van de scenarioanalyse. - Programmatische risico’s, afzetrisico’s: Onder programmatische risico’s worden negatieve invloeden op het project ten gevolge van onjuiste aannames ten aanzien van het te realiseren programma verstaan. De belangrijkste risico’s hierbinnen hebben betrekking op de afzet van de verschillende programmaonderdelen, waaronder: o Afzetrisico woningbouw duur: Beoogd programma blijkt niet afzetbaar: Het programma bestaat voor bijna 78% uit dure woningbouw (vanaf € 300.000,- v.o.n.). Het hoge aandeel dure woningen betekent een hoog risico ten aanzien van de mogelijke afzetbaarheid. De kans dat dit risico optreedt wordt, gezien het huidig in de exploitatie opgenomen prijsniveau 93


-

-

van de woningen, als gering ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 7. Aangenomen is vooralsnog dat programma in dat geval wel afgezet wordt, maar een 2 jr. langere doorlooptijd heeft. o Afzetrisico ligplaatsen duur: Beoogd programma aan los van de woning te verkopen ligplaatsen blijkt niet goed afzetbaar. De kans dat dit risico optreedt wordt, gezien het huidig in de exploitatie opgenomen prijsniveau van de woningen, als reëel ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 6. Aangenomen is dat 50% minder ligplaatsen worden afgezet. o Afzetrisico commerciële voorzieningen: In het plangebied zijn commerciële voorzieningen (ca. 2 ha. uitgeefbaar) voorzien. Hiervoor is al een potentiële exploitant in zicht. Echter, de afspraken liggen nog niet vast, waardoor de afzet een risico is. De kans dat dit risico optreedt wordt als reëel ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 8. Aangenomen is dat de afname van de grond 5 jr. later plaats vindt. o Afzetrisico maatschappelijke voorzieningen: In het plangebied zijn maatschappelijke voorzieningen (ca. 1 ha. uitgeefbaar) voorzien. De afzet van een dergelijk substantieel aanbod aan maatschappelijke voorzieningen is een risico. De kans dat dit risico optreedt wordt als reëel ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 9. Aangenomen is dat de afname van de grond 2 jr. later plaats vindt. o Programmatisch risico P&R terrein: In het plangebied is een P&R terrein voorzien. Echter de realisatie hangt sterk af van de ontwikkelingen op de nabijgelegen ‘stationslocatie’. Hiervoor is de tijdige afzet een risico. De kans dat dit risico optreedt wordt als reëel ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 21. Aangenomen is dat de afname van de grond 2 jr. later plaats vindt. Planologische risico’s: Onder planologische risico’s worden negatieve invloeden op het project verstaan die voortkomen uit te voeren juridisch-planologische procedures. o Vertraging bestemmingsplan: Het definitieve bestemmingsplan dat de ontwikkeling mogelijk moet maken is nog in ontwikkeling. Hierdoor bestaat er een risico van zienswijzen c.q. bezwaarprocedures van belanghebbenden, die tot vertraging kunnen leiden. Deze kans wordt echter als onwaarschijnlijk ingeschat. Risico is in ‘ risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 20. Aangenomen is dat dit risico zich uit in 0,5jr. latere vaststelling en € 50.000,- aan extra plankosten.. o Planologische risico’s, onvoldoende flexibiliteit: Het op te stellen bestemmingsplan biedt mogelijk niet voldoende flexibiliteit. Hierdoor bestaat er een dat een nieuw plan opgesteld dient te worden. Echter, wordt de kans hierop als onwaarschijnlijk ingeschat, omdat voldoende aandacht wordt besteed aan het inbedden van voldoende flexibiliteit in het plan. Risico is in ‘ risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 11. Aangenomen is dat dit risico zich uit in het opstellen van een nieuw plan, wat leidt tot € 100.000,- aan extra plankosten. Grondexploitatierisico’s: Onder grondexploitatierisico’s worden negatieve invloeden op het project verstaan die voortkomen uit ongunstige ontwikkelingen in de kosten-, opbrengstensfeer en de onderliggende parameters van de grondexploitatie. o Verwervingsrisico’s: Een deel van de voor ontwikkeling benodigde gronden zijn momenteel nog in het bezit van de provincie. In de exploitatie zijn budgetten opgenomen voor verwerving van de gronden van de provincie. Het risico bestaat echter dat het hiervoor opgenomen budget ontoereikend is. De kans dat dit risico optreedt wordt als reëel

94


o

o

o

o

o

o

o

o

ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nrs. 1 en 12. Aangenomen wordt dat dit risico zich uit in 10% hogere verwervingskosten. Onderhandelingsrisico’s externe partijen: Met de provincie dient nog in onderhandeling te worden getreden over het afzonderen van een infrastructureel werk uit de grondexploitatie. Indien geen overeenstemming hierover kan worden bereikt, zal deze alsnog als kostenpost opgevoerd moeten worden. De kans hierop wordt als reëel. Ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nrs. 24. Dit risico leidt tot ca. € 1,0 mln. hogere kosten. Onderhandelingsrisico’s externe partijen: Met de provincie dient nog in onderhandeling te worden getreden over de fasering van de aan de provincie te vergoeden bijdrage ten behoeve van een deel van het grondwerk. Indien geen overeenstemming hierover kan worden bereikt, zullen deze kosten een jaar eerder gemaakt moeten worden met extra rentelasten tot gevolg. De kans hierop wordt als onwaarschijnlijk ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nrs. 23. Dit risico leidt tot 1 jr. naar voren halen van de aan de provincie te vergoeden bijdrage. Planschadeclaims: Op basis van een door de gemeente uitgevoerde risicoanalyse ten aanzien van planschade, wordt het risico op planschadeclaims als gering ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 5. Aangenomen wordt dat dit risico zich uit in een ten behoeve van planschade op te voeren budget ter grootte van ca. € 50.000,Hogere sloop- / saneringskosten: Mogelijk is in het gebied teerhoudend asfalt aanwezig dat gesaneerd dient te worden. Dit risico wordt echter als onwaarschijnlijk ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 15. Aangenomen wordt dat dit risico zich uit in een overschrijding van 10% op de huidig opgenomen saneringskosten. Noodzakelijke planaanpassing, geluidsscherm nodig: Mogelijk valt een beperkt deel van het woningbouwgebied binnen een geluidshindercontour van het spoor. Hiernaar wordt momenteel onderzoek verricht. Indien sprake is van geluidshinder dient 250m1 geluidsscherm te worden aangelegd. De kans hierop wordt echter vooralsnog als gering ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 18. Aangenomen wordt dat dit risico zich uit in het plaatsen van 250m1 geluidsscherm. Aanbestedingsrisico’s: Mogelijk wordt een nadelig aanbestedingsrisico behaald, waardoor de in de exploitatie opgenomen budgetten ontoereikend zijn. Dit risico wordt echter, gezien de huidig opgenomen budgetten en opgenomen kostenstijgingsfactor, als onwaarschijnlijk ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 14. Aangenomen wordt dat dit risico zich uit in een overschrijding op de budgetten ten behoeve van civiel (excl. grondwerk) van 5,00% Archeologische vondsten: Mogelijk bevat het exploitatiegebied archeologisch waardevolle objecten, waarvoor opgraving c.q. het treffen van maatregelen noodzakelijk is. Dit risico wordt echter als onwaarschijnlijk ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 13. Aangenomen wordt dat dit risico zich uit in ca. € 0,2 mln. op te voeren kosten ten behoeve van opgravingen (ca. 2. ha.). Aanwezigheid beschermde flora & fauna: Mogelijk bevat het exploitatiegebied beschermde flora en fauna, waarvoor het treffen van mitigerende maatregelen noodzakelijk is. Dit risico wordt echter, gezien het feit dat het gebied grotendeels uit landbouwgrond bestaat, als onwaarschijnlijk ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 12. Aangenomen wordt dat dit risico zich uit in ca. € 50.000 op te voeren kosten ten behoeve van het treffen van maatregelen. 95


o

Kostenverhaal / GREX-wet: Niet alle gronden binnen het exploitatiegebied zijn momenteel in bezit van de gemeente. Voor een deel betreffen dit gronden, die in bezit zijn van particulieren, waarop programma is voorzien. Wanneer deze zich beroepen op het recht op zelfrealisatie bestaan een aantal risico’s, die middels een exploitatiebijdrage berekening nader in beeld gebracht dienen te worden. Risico onvoldoende kostenverhaal Risico opstellen exploitatieplan De resultaten hiervan dienen in beeld gebracht te worden middels een exploitatiebijdrage berekening en zijn derhalve als p.m. opgenomen in de ‘risk mapping’ analyse en uitgesloten van de scenarioanalyse.

96


Bijlage 2a2: resultaten ‘risk mapping analyse’ Y Scores

Volgno.

Omschrijving van de risico's 8 afzetrisico commerciele voorzieningen 3 politiek risico, onvoldoende politiek draagvlak

6 afzetrisico ligplaatsen (niet woninggebonden ligplaatsen) 9 afzetrisico maatschappelijke voorzieningen 21 programmatisch risico P&R terrein 4 macro-economisch risico, aanhoudende c.q. nieuwe recessie


Totaal score

5 jr. verraging minder duur programma, wijziging plan met vertraging als gevolg; 2 jr. rente over boekwaarde en boekwaarde plankosten als extra budget opvoeren

40 30

50% minder ligplaatsen en boothuizen 2 jr. vertraging uitgifte voorziening met gelijke opbrengstpotentie 10 jr later

28 28 28

0,5% lagere kosten- & opbrengstenstijging, 2 jaar langere doorlooptijd

27

10 suboptimaal functionerende organisatie 0,5 mln. hogere plankosten 24 onderhandelingsrisico provincie inzake uitname infrastructureel werk uitname infrastructureel werk uit GREX niet mogelijk uit GREX

24 24

7 afzetrisico woningbouwprogramma (duur) 22 hoogconjuctuur 18 noodzakelijke planaanpassing, plan voldoet niet aan Wgh 14 aanbestedingsrisico's 13 archeologische vondsten 23 onderhandelingsrisico provincie inzake betaling grondwerk 12 aanwezigheid beschermde flora en fauna 5 planschadeclaims

21 21 18 14 12 12 10 9

1 verwervingsrisico, onderhandelingen met provincie over grondoverdracht

2 jr. langere doorlooptijd duur programma woningbouw kosten 1,0%, opbrengstenstijging 1,5% hoger geluidsscherm nodig; 250m1 5% overschrijding kosten civiel (excl. grondwerk) archeologische opgravingen, stelpost 200.000 (2ha.) betaling grondwerk in 2013-2014 mitigerende maatregelen vereist; stelpost 50.000 opname budget plankschadecompensatie; opname stelpost € 50.000 10 % hogere verwervingskosten gronden provincie

8

20 bestemmingsplanrisico

vertraging procedure bestemmingsplan; 0,5 jr. vertraging en 50.000 extra plankosten

8

15 bodemverontreiniging 11 onvoldoende flexibiliteit bestemmingsplan Nader te bepalen risico's

10% overschrijding op sanering nieuwe bp. procedure; € 100.000 extra plankosten

6 4

2 verwervingsrisico, beroep op zelfrealisatierecht door aanwezige grondeigenaren 16 civieltechnisch ontwerprisico, grondwerken 19 tegenvallende resultaten kostenverhaal

p.m. (te bepalen o.b.v. exploitatieplanberekening) hogere kosten groot grondwerk p.m. (te bepalen o.b.v. exploitatieplanberekening)

97


Bijlage 2b1: lijst geinventariseerde risico’s A De risico’s geïnventariseerd Onderstaand volgt een overzicht van de risico’s die aan het project kleven en door middel van een checklist en krachtenveldanalyse zijn geïnventariseerd. Onderstaand volgt per risico een korte beschrijving. Zoals in hoofdstuk 2 reeds aangegeven is een drietal typen risico’s te onderscheiden, te weten: omgevingsrisico’s, organisatierisico’s en projectrisico’s. Onderstaand zullen de binnen deze categorieën voor het project te onderscheiden relevante risico’s, als mede hun (maximaal) veronderstelde invloed op de grondexploitatie worden beschreven. Bovendien staat bij elk risico, dat zich leent voor kwantitatieve waardering, het nummer vermeld waaronder deze terugkomt in de in bijlage 2b2 opgenomen resultaten van de risk mapping analyse. Voor de risico’s die alleen kwalitatief te waarderen zijn, wordt hieronder een kwalitatieve inschatting gemaakt. De inschatting van de kans van optreden en (maximale) veronderstelde invloed op de grondexploitatie is gemaakt door meerdere personen, waarbij, naast twee planeconomen van Kuiper & Van Tilborg, ook een planeconoom van de gemeente A en de projectleider van A bij betrokken waren.

Omgevingsrisico’s - Politieke- en bestuurlijke risico’s: Onder politieke- & bestuurlijke risico’s worden eventuele negatieve invloeden op het project, in de zin van vertraging of het niet realiseren ervan, ten gevolge van het op een zeker moment wegvallen van bestuurlijk commitment of een wijziging in beleidskoers verstaan. A betreft een stedelijk revitaliseringsproject van de bestaande stad. Het afbreukrisico schuilt hem zodoende ons inziens met name in de mate van waarschijnlijkheid dat de politiek commitment blijft tonen om het project doorgang te geven. Dit risico wordt zeer klein ingeschat, daar voor uitvoering van A als onderdeel van de revitaliseringsdoelstellingen voor de bestaande stad politiek ruim voldoende draagvlak is. Risico leent zich niet voor een kwantitatieve analyse, maar wordt op basis van een kwalitatieve analyse als klein ingeschat. - Macro-economische risico’s: Onder macro-economische risico’s worden negatieve invloeden van een ongunstig economisch klimaat (laagconjunctuur) op het project verstaan. Zoals bekend wisselen de economische cycli, hoog- en laagconjunctuur, elkaar in de tijd af waarbij een recessie zich doorgaans eens per 10-15jr. voordoet. Zoals bekend, bevindt de economie zich momenteel in een recessie, wat een ongunstige invloed heeft op de afzet van woningen. Echter, de uitgifte in A is pas voorzien vanaf 2013 tot 2018 waarbij, op basis van historische macro-economische gegevenheden, verondersteld wordt dat de economische recessie dan achter de rug is en de waarschijnlijkheid dat zich binnen de looptijd van het project een nieuwe aandient klein is. Risico blijft wel echter wel aanwezig, aangezien niet op voorhand zeker is dat met het aantrekken van de economie ook de woningmarkt weer automatisch aantrekt. Probleem zit hem immers ook in de doorstroming op de woningmarkt. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 14 (nieuwe of zich langer doorzettende recessie). Hierbij wordt uitgegaan van lagere (algemene) opbrengsten- & kostenstijging en een langere doorlooptijd van het project. Risico’s ten aanzien van problemen met betrekking tot de doorstroming zijn in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 3. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat dit zich uit in een daling van de v.o.n. prijzen. - Samenwerkingsrisico’s: Onder samenwerkingsrisico’s worden negatieve invloeden op het project ten gevolge van een verschil in perceptie van de binnen het project samenwerkende partijen verstaan. Gezien het feit dat voor A vooralsnog wordt uitgegaan van een gemeentelijke grondexploitatie en gronduitgifte door de gemeente A, wordt een dergelijk risico als gering ingeschat. Opgemerkt wordt 98


wel dat reeds sinds 2000 sprake is van samenwerking van de gemeente A met de betrokken ontwikkelaar bij dit project. De grondexploitatie is weliswaar gemeentelijk, maar de ontwikkelaar heeft in feite een exclusief recht op realisatie van het woningbouwprogramma. Daarnaast zijn de planproducten, waaronder het stedenbouwkundig programma van eisen (SPvE), door de gemeente in samenspraak met de ontwikkelaar opgesteld. Echter, het risicoprofiel wijzigt ten aanzien van dit aspect met name pas indien voor een andere samenwerkingsvorm voor, onder andere, de grondexploitatie gekozen wordt. Risico leent zich niet voor een kwantitatieve analyse, maar wordt op basis van een kwalitatieve analyse als klein ingeschat. Organisatierisico’s Onder organisatierisico’s worden diverse risico’s verstaan die met name voortkomen uit suboptimale samenwerkingsstructuren en afstemmingsprocessen. Deze risico’s doen zicht met name voor bij samenwerkingsverbanden waarbij meerdere partijen samen een entiteit oprichten dat voor uitvoering van het project zorg moet dragen. Daar bij A vooralsnog wordt uitgegaan dat de gehele gebiedsexploitatie door de gemeente gevoerd wordt, worden ten aanzien van dit punt momenteel geen substantiële risico’s geconstateerd. Projectrisico’s - Civieltechnische ontwerprisico’s: Onder civieltechnische ontwerprisico’s worden negatieve invloeden op het project verstaan ten gevolge van onjuiste c.q. te optimistische aannames ten aanzien van de voor het project benodigde civiele werken. Voor A worden dergelijke risico’s laag ingeschat en slechts van toepassing verklaard op het deel van de werAamheden die betrekking hebben op het ‘land maken’ binnen het plangebied. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nrs. 6. - Programmatische risico’s: Onder programmatische risico’s worden negatieve invloeden op het project ten gevolge van onjuiste aannames ten aanzien van het te realiseren programma verstaan. o Beoogd programma blijkt niet afzetbaar: Het programma van A bestaat voor ca. 15% uit goedkope woningbouw (tot € 200.000,- v.o.n.), voor ca. 60% uit middendure woningbouw (van € 200.000,- tot € 300.000 v.o.n.) en voor ca. 25% uit dure woningbouw (boven € 300.000,- v.o.n.). Het relatief ietwat lage percentage goedkope woningen ten opzichte van het ligt hoge percentage middendure en dure woningen brengt een licht verhoogd risico ten aanzien van de mogelijke afzetbaarheid met zich mee. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 3. Aangenomen is vooralsnog dat programma in dat geval wel afgezet wordt, maar lagere grondopbrengsten tot gevolg heeft. Echter, aangezien verondersteld wordt dat het risico van een gebrekkige doorstroming op de woningmarkt (zie blz. 11) hetzelfde effect heeft, is deze ook onder dit nr. in de ‘risk mapping’ tabel opgenomen. Bij verwerking zijn deze risico’s samengevoegd. - Planologische risico’s: Het bestemmingsplan dat de ontwikkeling van A mogelijk moet maken dient nog opgesteld te worden. Gezien het feit dat verplaatsing van enkele recreatieve functies voor realisatie van het plan noodzakelijk is, bestaat het risico van zienswijzen c.q. bezwaarprocedures van belanghebbenden hieromtrent. Ter anticipatie hierop is in 2007 het stedenbouwkundig plan heroverwogen en aangepast, wat tot een aanzienlijk groter maatschappelijk draagvlak heeft geleid. Risico is in ‘ risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 2. Aangenomen is dat dit risico zich uit in een jaar langere doorlooptijd.

99


-

Grondexploitatierisico’s: Onder grondexploitatierisico’s worden negatieve invloeden op het project verstaan die voortkomen uit ongunstige ontwikkelingen in de kosten-, opbrengstensfeer en de onderliggende parameters van de grondexploitatie. o Verwervingsrisico’s: Gezien het feit dat een deel van het exploitatiegebied nog verworven dient te worden van, met name, D., worden binnen het plan verwervingsrisico’s onderscheiden. Bovendien heeft een actief aankoopbeleid gevolgen voor de rentelasten. Het is duidelijk dat rente een grote invloed heeft op het exploitatieresultaat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nrs. 1 en 12. o Uitvoering van werken: Ten aanzien van het voor het ‘land maken’ benodigde grondwerk worden risico’s in de zin van budgetoverschrijding verstaan. De budgetten voor het bouw- en woonrijp maken worden vooralsnog ingeschat toereikend te zijn. Een ander risico in dit kader betreft eventuele budgetoverschrijdingen ten gevolge van aanbestedingsnadelen. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nrs. 6, 7 en 8. o Planschadeclaims: Op basis van een door de gemeente uitgevoerde risicoanalyse ten aanzien van planschade, wordt het risico op planschadeclaims laag ingeschat. Opgemerkt wordt dat regelingen ten aanzien van de diverse te verplaatsen recreatieve functies nog privaatrechtelijk afgewikkeld dient te worden en claims vanuit deze hoek tot deze afwikkeling nog in beperlte mate aanwezig zijn. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 13. o Financiële parameters (hoogconjunctuur, krapte op de bouwmarkt) : De relatief, ten opzichte van de afgelopen jaren, lage in de GREX opgenomen kostenstijgingsfactor van 2,00%/jr., brengt bij krapte op de bouwmarkt een risico voor de GREX met zich mee. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 5. Aangenomen is dat dit risico zich uit in een stijging van de kostenstijgingsfactor met 1,00% en een stijging van de opbrengstenstijgingsfactor met 0,5%. o Financieringsrisico: Mogelijk stijgen de financieringskosten gedurende de looptijd van het project, waardoor de gemiddelde rekenrente over de kosten in de GREX van 6,00% niet gehaald wordt. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 4. Echter, dient opgemerkt te worden dat dit risico als zeer gering wordt ingeschat, daar een rekenrente van 6,00%, zeker gezien de huidige rentestanden, ook over een langere termijn aan de hoge kant is. o Tegenvallende opbrengsten door aanscherping bouwvoorschriften en tegenvallende bijdrage vereniging: De in de grondexploitatie opgenomen grondopbrengsten worden bepaald door middel van een grondquote, gerekend over de v.o.n. prijs excl. BTW. Mogelijk wordt deze grondprijssystematiek de komende jaren door aanscherping van de bouwvoorschriften (bijvoorbeeld in het kader van duurzaamheid) herijkt, met lagere quotes als gevolg. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nrs. 9. In de analyse is dit vertaald door een daling van de opbrengstenstijgingsfactor met 1,00% Daarnaast is de in de GREX opgenomen bijdrage van de vereniging ten behoeve van uibreiding van de jachthaven nog niet uitonderhandeld, wat eveneens een risico voor de GREX met zich meebrengt. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 11.

100


Bijlage 2b2: resultaten ‘risk mapping analyse’ A Scores

Volgnr.

Omschrijving van de risico's


Totaal score

3 Afzetmoeilijkheden programma 1 Onderhandelingen met D. leiden tot hogere verwervingskosten.

daling v.o.n. prrijzen met 1% verwervingen d. hogere kosten van €10,00=> €15/m2 incl. naheffing

52 40

6 Te optimistische globale inschatting van kosten land maken.

kosten grondwerk en overige grondwerk verhogen met 10%

36

11 Ongunstiger onderhandelingsresultaat met vereniging over bijdrage ter vergoeding uitbreiding.

Bijdrage vereniging 10% lager

35

13 Compensatie eisen huidig in het plangebied aanwezige partijen.

planschade 25% hoger

35

14 Recessie houdt langer aan, tweede recessie binnen looptijd project.

vertraging 1 jaar, wijziging kostenstijging -1%, wijziging opbrengstenstijging -1%

33

12 Onderhandelingen met Waterschap leiden tot hogere verwervingskosten.

verwervingen waterschap hogere kosten van €10,00=> €15/m2

25

9 Zwaardere eisen t.a.v. bouwwetgeving (bijv. duurzaamheid).

Korting op grondopbrengsten van 1%

24

2 Zienswijze en bezwaarprocedures bestemmingsplan.

vertraging in uitgifte 1 jaar

24

5 Hoogconjunctuur ten aanzien van bouwkosten

wijziging kostenstijgingen +1%, wijziging opbrengstenstijging +0,5%

24

8 Aanbestedingsnadeel t.g.v. wijzigende marktomstandigheden

aanbesteding nadeel Woonrijp 5%

16

aanbesteding nadeel Bouwrijp 5% rente kosten stijgen met 1% EV, VV, CW

14 6

Aanbestedingsnadeel t.g.v. wijzigende 7 marktomstandigheden 4 Forse stijging van rente op de kapitaalmarkt

101


Bijlage 2c1: lijst geinventariseerde risico’s O De risico’s geïnventariseerd Onderstaand volgt een overzicht van de risico’s die aan het project kleven en door middel van een checklist en krachtenveldanalyse zijn geïnventariseerd. Onderstaand volgt per risico een korte beschrijving. Zoals in hoofdstuk 2 reeds aangegeven is een drietal typen risico’s te onderscheiden, te weten: omgevingsrisico’s, organisatierisico’s en projectrisico’s. Onderstaand zullen de binnen deze categorieën voor het project te onderscheiden relevante risico’s, als mede hun (maximaal) veronderstelde invloed op de grondexploitatie worden beschreven. Bovendien staat bij elk risico, dat zich leent voor kwantitatieve waardering, het nummer vermeld waaronder deze terugkomt in de in bijlage 2c2 opgenomen resultaten van de risk mapping analyse. Voor de risico’s die alleen kwalitatief te waarderen zijn, wordt hieronder een kwalitatieve inschatting gemaakt. De inschatting van de kans van optreden en (maximale) veronderstelde invloed op de grondexploitatie is gemaakt door meerdere personen, waarbij, naast twee planeconomen van Kuiper & Van Tilborg, ook een planeconoom van de gemeente O en de projectleider van O bij betrokken waren. NB: De volgende aspecten zijn niet in deze analyse betrokken: - Het financieringsrisico (rente) is niet in de analyse betrokken, omdat de analyse, op verzoek van de gemeente, is uitgevoerd onder de veronderstelling dat de rente (kosten en opbrengsten) voor de looptijd van het project door financiën is vastgesteld. - Eventuele risico’s voortvloeiend uit met derden gemaakte afspraken c.q. gesloten overeenkomsten vallen buiten de reikwijdte van deze analyse, daar deze stukken om vertrouwelijkheidsredenen niet aan Kuiper & Van Tilborg verstrekt zijn. - Eventuele risico’s op het vlak van de raming en uitvoering van civiele werken (bouw-, woonrijp maken, grondwerk, etc.) zijn niet in de analyse opgenomen, daar om vertrouwelijkheidsredenen de civiele kostenbegroting niet aan Kuiper & Van Tilborg verstrekt is. Omgevingsrisico’s - Politieke- en bestuurlijke risico’s: Onder politieke- & bestuurlijke risico’s worden eventuele (negatieve) invloeden op het project, in de zin van bijvoorbeeld vertraging, het niet realiseren van het project, onderdelen daarvan of de voorgenomen uitwerking, ten gevolge van het op een zeker moment wegvallen van bestuurlijk commitment of een wijziging in beleidskoers verstaan. Het afbreukrisico schuilt hem zodoende met name in de mate van waarschijnlijkheid dat de politiek commitment blijft tonen om het project doorgang te geven. Dit risico kan als reëel worden beschouwd, aangezien commitment voor het project reed stevig is ingebed in de politiek. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 18. Bij optreden van dit risico wordt ervan uitgegaan dat er een versobering van het plan wordt doorgevoerd, waarbij wordt aangenomen dat deze financieel neutraal uitwerkt. De kostenbesparing ten gevolge van versobering van de inrichtingskwaliteit wordt volgens deze rario teniet gedaan door een daling van de opbrengstpotentie.

102


-

-

Macro-economisch risico, laagconjunctuur (recessie): Onder het risico op laagconjunctuur worden negatieve invloeden van een ongunstig economisch klimaat (recessie) op het project verstaan. Zoals bekend wisselen de economische cycli, hoog- en laagconjunctuur, elkaar in de tijd af waarbij een recessie zich doorgaans eens per 10-15jr. voordoet. Zoals bekend, bevindt de economie zich momenteel in een recessie, wat een ongunstige invloed heeft op de afzet van woningen. Echter, de uitgifte in de O is pas voorzien vanaf 2011 tot en met 2021. Op basis van historische macro-economische gegevens kan verondersteld worden dat de huidige economische recessie dan achter de rug is. Er is echter een kans dat zich tegen die tijd een nieuwe economische teruggang aandient. Het risico voor een negatieve financiële uitwerking wordt echter als onwaarschijnlijk ingeschat, daar de omstandigheden van een recessie reeds in de aan de risicoanalyse ten grondslag liggende grondexploitatie reeds zijn verdisconteerd. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 19 (aanhoudende of nieuwe recessie). Hierbij wordt uitgegaan van 0,5% lagere (algemene) opbrengsten- & kostenstijging en een 5 jr. langere doorlooptijd van het project. Macro-economisch risico, inflatie: Onder het risico op inflatie worden invloeden van een gunstig economisch klimaat (hoogconjunctuur) op het project verstaan. Gezien de uitgifte in O pas vanaf 2011 tot en met 2030 voorzien is, kan, op basis van historische macro-economische gegevens, verondersteld worden dat zich dan wellicht een periode met een hogere inflatie aandient. Dit kan leiden tot sterkere kosten- en opbrengstenstijgingen, daar de omstandigheden van een recessie reeds in de aan de risicoanalyse ten grondslag liggende grondexploitatie reeds zijn verdisconteerd. Deze kans wordt vooralsnog als gering ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 1 (inflatie). Hierbij wordt uitgegaan van 1,00% hogere (algemene) kostenstijging, 0,50% hogere (algemene) opbrengstenstijging.

Organisatierisico’s Onder organisatierisico’s worden diverse risico’s verstaan die met name voortkomen uit suboptimale samenwerkingsstructuren en afstemmingsprocessen. Deze risico’s doen zicht met name voor bij samenwerkingsverbanden waarbij meerdere partijen samen een entiteit oprichten die voor uitvoering van het project zorg moet dragen. Vooralsnog wordt er van uitgegaan dat de gehele gebiedsexploitatie door de gemeente gevoerd wordt. Daarom worden ten aanzien van samenwerking met externe partners op voorhand geen substantiële risico’s geconstateerd. Ten aanzien van het planontwikkelingsproces worden de volgende risico’s geconstateerd: - Suboptimaal functionerende organisatie, planproces: Onder het risico op een suboptimaal functionerend planproces, wordt het risico op overschrijding van het budget plankosten verstaan. Aan deze overschrijding kunnen verschillende oorzaken ten grondslag liggen, bijvoorbeeld: inefficiënte inzet middelen, suboptimale afstemmin over te vervaardigen producten, te laag ingeschatte budgetten. De kans dat dit optreedt wordt als reëel ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 15 (suboptimaal planproces). Hierbij wordt uitgegaan van een overschrijding van de plankosten met 5,00%. Onvoldoende samenwerking met bedrijfsleven: Binnen het exploitatiegebied worden onderwijsvoorzieningen met praktijkruimten gerealiseerd. Deze ontwikkeling zal in samenwerking met het bedrijfsleven gerealiseerd dienen te worden. Het niet of onvoldoende slagen van deze samenwerking vormt een risico voor dit programmaonderdeel. Deze kans wordt vooralsnog als onwaarschijnlijk ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 3 (onvoldoende samenwerking). Hierbij wordt uitgegaan van een 2,5 jr. langere doorlooptijd van een deel van het programma maatschappelijke voorzieningen (3.000m²). 103


Projectrisico’s - Programmatische risico’s, afzetrisico’s: Onder programmatische risico’s worden negatieve invloeden op het project ten gevolge van onjuiste aannames ten aanzien van het te realiseren programma verstaan. De belangrijkste risico’s hierbinnen hebben betrekking op de afzet van de verschillende programmaonderdelen, waaronder: o Afzetrisico woningbouw duur: Beoogd programma blijkt niet afzetbaar: Het programma bestaat voor ca. 18% uit dure woningbouw (vanaf ca. € 300.000,- v.o.n.). Deze woningen brengen (in de huidige markt) een hoger risico ten aanzien van de mogelijke afzetbaarheid met zich mee. De kans dat dit risico optreedt wordt, gezien het huidig in de exploitatie opgenomen prijsniveau van de woningen, als gering ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 4. Aangenomen is vooralsnog dat programma in dat geval wel afgezet wordt, maar een 5 jr. langere doorlooptijd heeft. o Afzetrisico woningbouw middenduur: Beoogd programma blijkt niet afzetbaar: Het programma bestaat voor ca. 46% uit middendure woningbouw (vanaf ca. € 200.000 tot ca. € 300.000,- v.o.n.). Deze woningen brengen (in de huidige markt) een risico ten aanzien van de mogelijke afzetbaarheid met zich mee. De kans dat dit risico optreedt wordt, gezien het huidig in de exploitatie opgenomen prijsniveau van de woningen, als gering ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 16. Aangenomen is vooralsnog dat programma in dat geval wel afgezet wordt, maar een 5 jr. langere doorlooptijd heeft. o Afzetrisico kantoren: Binnen het programma is ca. 375.000 m² b.v.o. kantoren opgenomen, waarvan de opbrengsten uit gronduitgifte ca. 52% van de totaal in de grondexploitatie opgenomen nominale opbrengsten beslaan. Gezien het huidige overaanbod aan kantoren, uitgiftetempo van gemiddeld ca. 34.000 m² b.v.o. per jaar en gehanteerde uitgifteprijs wordt het risico dat deze doelstellingen niet behaald worden als groot ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 5. Aangenomen is dat 25% van het programma van 165.000m² b.v.o. niet afgezet zal worden en uitgifte van het restant gemiddeld 10 jr. langer doorloopt. o Afzetrisico commerciële voorzieningen, detailhandel: Binnen het programma is ca. 15.000 m² b.v.o. detailhandel opgenomen. Gezien de omvang en huidige markt bestaat de kans dat dit niet volledig afgezet kan worden. De kans dat dit risico optreedt wordt als gering ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 6. Aangenomen is dat de afname van de grond een 5 jr. langere doorlooptijd kent. o Afzetrisico commerciële voorzieningen, leisure en overig: Binnen het programma is ca. 41.000 m² b.v.o. leisure en overige commerciële voorzieningen opgenomen. Gezien de omvang en huidige markt bestaat de kans dat dit niet volledig afgezet kan worden. De kans dat dit risico optreedt wordt als reëel ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 9. Aangenomen is dat de afname van 6.000 m² b.v.o. hiervan een 5 jr. langere doorlooptijd kent. o Afzetrisico commerciële voorzieningen, horeca: Binnen het programma is ca. 6.500 m² b.v.o. horeca opgenomen. Gezien de omvang en huidige markt bestaat de kans dat dit niet volledig afgezet kan worden. De kans dat dit risico optreedt wordt als gering ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 10. Aangenomen is dat de afname van de grond een 2,5 jr. langere doorlooptijd kent. o Mismatch programma met regelgeving of praktijk, onvoldoende parkeerplaatsen: Efficiëntie dubbelgebruik parkeerplaatsen wordt niet bereikt, waardoor extra parkeerplaatsen 104


aangelegd dienen te worden. Dit risico wordt als gering ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 11. Aangenomen is dat de inrichtingskosten toenemen door de aanleg van maximaal 500 extra gebouwde openbare parkeerplaatsen tegen € 25.000,- per plaats. -

-

-

Planologische risico’s: Onder planologische risico’s worden negatieve invloeden op het project verstaan die voortkomen uit te voeren juridisch-planologische procedures. o Planologische risico’s, onvoldoende flexibiliteit bestemmingsplan: Het op te stellen bestemmingsplan biedt mogelijk niet voldoende flexibiliteit. Hierdoor bestaat er een dat een nieuw plan opgesteld dient te worden. Echter, wordt de kans hierop als onwaarschijnlijk ingeschat, omdat voldoende aandacht wordt besteed aan het inbedden van voldoende flexibiliteit in het plan door te werken met uitwerkingsplannen. Risico is in ‘ risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 2. Aangenomen is dat dit risico zich uit in het opstellen van een nieuw plan, wat leidt tot € 50.000,- aan extra plankosten en 1 jaar vertraging. o Planologisch risico, onvoldoende afstemming ontwerp met wetgeving milieu en hindercontouren: Het ontwerp voldoet niet aan regelgeving omtrent de te hanteren afstand van bebouwing ten opzichte van vervoersaders gevaarlijke stoffen, waardoor een planaanpassing noodzakelijk is. De kans hierop wordt als zeer onwaarschijnlijk ingeschat. Risico is in ‘ risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 8. Aangenomen is dat dit risico zich uit in het opstellen van een nieuw plan, wat leidt tot € 50.000,- aan extra plankosten en 1 jaar vertraging. Plankwaliteit: Onder plankwaliteitsrisico’s worden negatieve effecten op het project verstaan die voortkomen uit de gedefinieerde plankwaliteit: o Plankwaliteit onvoldoende verwerkt in kostenbegroting: De na te streven inrichtingskwaliteit is onvoldoende verwerkt in de voorliggende kostenbegroting met budgetoverschrijdingen tot gevolg. Dit risico wordt als zeer onwaarschijnlijk ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 14. Aangenomen is dat de inrichtingskosten ten behoeve van woonrijp maken met 5% toenemen. o Mismatch programma ontwerp met verwachtingen, functiemenging wordt niet bereikt: De doelstellingen ten aanzien van het realiseren van duurzaamheid worden niet (volledig) gehaald. Dit heeft negatieve effecten voor het imago tot gevolg. Dit risico wordt als onwaarschijnlijk ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 7. Aangenomen is dat dit met name negatieve effecten heeft voor het imago. Grondexploitatierisico’s: Onder grondexploitatierisico’s worden negatieve invloeden op het project verstaan die voortkomen uit ongunstige ontwikkelingen in de kosten-, opbrengstensfeer en de onderliggende parameters van de grondexploitatie. Risico is in ‘ risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 15. Aangenomen is dat dit risico zich uit in 10% hogere kosten ten behoeve van bouw- & woonrijp maken. o Verwervingsrisico’s: Een deel van de voor ontwikkeling benodigde gronden zijn momenteel nog niet verworven. In de exploitatie zijn budgetten opgenomen voor verwerving van deze gronden. Het risico bestaat echter dat het hiervoor opgenomen budget ontoereikend is. De kans dat dit risico optreedt wordt als zeer onwaarschijnlijk ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 20. Aangenomen wordt dat dit risico zich uit in 10% hogere verwervingskosten van de nog te verwerven percelen. 105


o

o

o

Aanbestedingsrisico’s: Mogelijk wordt een nadelig aanbestedingsrisico behaald, waardoor de in de exploitatie opgenomen budgetten ontoereikend zijn. Dit risico wordt echter, gezien de huidig opgenomen budgetten en opgenomen kostenstijgingsfactor, als gering ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 13. Aangenomen wordt dat dit risico zich uit in een overschrijding op de budgetten ten behoeve van civiel van 5,00%. Archeologische vondsten: Mogelijk bevat het exploitatiegebied archeologisch waardevolle objecten, waarvoor opgraving c.q. het treffen van maatregelen noodzakelijk is. Dit risico wordt echter als zeer onwaarschijnlijk ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 12. Aangenomen wordt dat dit risico zich uit in ca. € 0,2 mln. op te voeren kosten ten behoeve van opgravingen (ca. 2. ha.). Overschrijding kosten tijdelijk beheer: Door een langere doorlooptijd kunnen de kosten ten behoeve van het voeren van tijdelijk beheer overschreden worden. De kans hierop wordt als onwaarschijnlijk ingeschat. Risico is in ‘risk mapping methode’ (paragraaf 3.4) opgenomen onder nr. 17. Aangenomen wordt dat dit risico zich uit in eemn overschrijding van ca. € 0,4 mln.

106


Bijlage 2c2: resultaten ‘risk mapping analyse’ O risicoscor Volg no.

Totaal Omschrijving van de risico's

5 afzetrisico kantoren (331.000m² bvo)

Omschrijving van de uiterste gevolgen vervallen deel programma, langere doorlooptijd; 25%

score 65

kantoren (van 165.000m²) niet afzetbaar, restant 10 jaar langere doorlooptijd 9 afzetrisico commerciele voorzieningen, leisure en overig (41.000m² b.v.o.) 6 afzetrisico commerciele voorzieningen, detailhandel (15.000m²) 16 Afzetrisico woningen middendure segment 4 afzetrisico woningen dure segment 10 afzetrisico commerciele voorzieningen, horeca (gekoppeld aan

langere doorlooptijd afzet; 5 jaar langere doorlooptijd voor

40

6.000m² b.v.o. van het programma langere doorlooptijd afzet; 5 jaar langer

36

langere doorlooptijd; 5 jaar langer

36

langere doorlooptijd afzet; 5 jaar langer

36

langere doorlooptijd afzet; 2,5 jaar langer

27

doelstelling dubbelgebruik wordt niet gehaald, 500 meer

24

kantoren, retail en hotel naast station; 6.500m²) 11 programma risico; onvoldoende parkeerplaatsen

parkeerplaatsen nodig; hogere inrichtingskosten / onrendabele top 15 overschrijding plankosten (t.g.v. hoge complexiteit; moeilijke

hogere plankosten; 5% hogere kosten

24

versobering plan; neutrale fiannciele uitwerking, wel effect

24

markt) 18 wijzigingen in politieke beleidskoers

op imago 2 onvoldoende flexibiliteit bestemmingsplan (Hoewel getracht wordt vertraging 1 jaar, € 50.000 extra plankosten

22

voldoende flexibiliteit in te brengen in bp en fysieke omgeving, moet toch een deel van het plan aangepast worden.) 1 inflatie kosten en opbrengsten

kostenstijging 1,00% hoger; opbrengstenstijging 0,50%

21

hoger 13 aanbestedingsrisico's

hogere kosten grondwerk, bouw- en woonrijp; 5% hogere

21

kosten 19 aanhoudende c.q. nieuwe recessie (laagconjunctuur)

0,5% lagere opbrengstenstijging

18

17 Overschrijding kosten tijdelijk beheer

kostenoverschrijding; stelpost € 375.000

14

duurzaamheidsdoelen worden niet gehaald; imago effect

12

praktijklesruimten moeilijk afzetbaar; 2,5 jaar langere

10

7 Mismatch programma ontwerp met verwachtingen duurzaamheid (door o.a. functiemenging, intensief ruimtegebruik) wordt niet bereikt door vraaguitval). 3 onvoldoende samenwerking bedrijfsleven en onderwijs

doorlooptijd afzet maatschappelijke voorzieningen (3.000m² b.v.o.) 14 overschrijding inrichtingskosten exploitatiegebied (hoge

hogere kosten woonrijp maken; 5% hogere kosten

7

planaanpassing --> hogere plankosten; stelpost € 50.000

6

ambitities ten aanzien van kwaliteit leiden tot kostenoverschrijdingen) 8 beperking bebouwingsmogelijkheid door regelgeving externe veiligheid (zone van 30-200m1 langs het spoor) 12 archeologische vondsten

extra plankosten 6

acheologische opgravingen nodig over een gebied van 2ha.; stelpost € 200.000,-

20 overschrijding verwervingskosten

10% hogere verwervingskosten

3

107

RISICOANALYSE VAN GRONDEXPLOITATIES een universeel toepasbare methodiek als startpunt voor een effectieve risicobeheersing

Recommend Documents