ItILern Rapport No. 139 Gewenste omvang en maximaal toelaatbare stichtingskosten van bedrijfsgebouwen op akkerbouwbedrijven in Oostelijk Flevoland door Drs. G.J.B. Bontje
RIJKSDIENS; VOOR DE I JSSELMEERPOLDERS Sociaal-Economische Hoofdafdeling Z W O L L E
GEWENSTE OMVANG EN MAXIMAAL TOELAATBARE STICHTINGSKOSTEN VAN BEDRIJFSGEBOUWEN OP AKKERBOUWBEDRIJVEN IN OOSTELIJK FLEVOLAND drs. G.J.B. Bontje
Inleiding De wenselijkheid van onderzoek naar de benodigde omvang van bedrijfsgebouwen vloeit voort uit de wens om de nieuwe te stichten gebouwen zo goed mogelijk aan tepassen aan de huidige behoefteaan bedrijfsruimte, ten einde een zo efficient mogelijk gebruik van de'aangewende financieringsmiddelen te bereiken. De behoefte aan bedrijfsruimte wordt bepaald door de bouwplannen en de bedrijfsvoering. Aangezien de gangbare bouwplannen aan verandering.onderhevig zijn onder invloed van wijzigingen in de opbrengst-/kostenverhoudingen van de diverse landbouwgewassen en de bedrijfsvoe-
ringzfiwijzigt ten gevolge van de technische ontwikkeling, is ook de aan wijziging onderhevig. Doordat de gewenste omvang van de bedrijf~~ebbuwen wijzigingen in de stand van de techniek en in opbrengst-/kostenverhoudingen geleidelijk optreden, is het niet nodig (en niet mogelijk) de geplande omvang van de bedrijfsgebouwen bij iedere verandering aan te passen. Dit is pas nodig, indien deze veranderingen een bepaalde omvang hebben bereikt. In het eerste deel van dit rapport zal worden nagegaan of, en zo ja, in welke mate deze veranderingen zijn opgetreden sinds het ontwerpen van de huidige bedrijfsgebouwen en of dit reeds aanleiding geeft tot wijzigingen, die een betere aanpassing aan de benodigde opslagruimte tot resultaat hebben. In het tweede deel van dit rapport zal worden getraclteen antwoord te geven op de,vraag wat de toelaatbare stichtingskosten van een bedrijfsgebouw zijn, indien een bepaald rendement wordt gewenst. Dit rendement kan worden uitgedrukt als percentage, zowel van de stichtingskosten als van het (gedurende de afschrijvingsperiode) gemiddeld geInvesteerde kapitaal. Als we onder het gePnvesteerde kapitaal op een bepaald moment verstaan de stichtingskosten minus de gecumuleerde afschrijvingen op datzelfde moment, danis gedurende de afschrijvingsperiode het gePnvesteerde kapitaal steeds kleiner dan de stichtingskosten. Met het gemiddeld gernvesteerde kapitaal is dat dus ook het geval. Indien we uitgaan van een gewenst rendement van 3% van de ptichtingskosten, dan is het rendement van het gemiddeld gernvesteerde kapitaal ook meer dan 3%, namelijk 4.5% bij een afschrijvingsperiode van 50 jaar. Bij een afschrijvingsperiode van 25 jaar wordt dit' rendement zelfs circa 5%. In dit rapport zal de annuPteiten-methode worden gehanteerd, d.w.2. dat voor afschrijving en interest -en wordt gebracht.
jaarlijks een vast bedrag in rekening
Dit vaste bedrag vormt dus een vast percentage van de stichtingskosten. Bij een 50-jarige afschrijvingsperiode en een gewenst rendement van 3% van het pro vest0 geinvesteerde kapitaal betekent dit een annuiteit van 3,89% van de stichtingskosten. Bij een 25-jarige afschrijvingsperiode een annuiteit van 5,74%. Een rendement van 3% van het geinvesteerde kapitaal wordt in dit rapport voldoende geacht , omdat de belegging in bedrijfsgebouwen bij benadering waardevast blijkt te zijn: de stijging van de pachtprijzen blijkt bij benadering de stijging van de bouwkosten te evenaren. Daarom behoeft in de rentevergoeding geen vergoeding te zijn begrepen voor inflatieverliezen. Er is in dit rapport voor de bepaling van de toelaatbare stichtingskosten 0.a. uitgegaan van de huidige pachtnormen. Deze pachtnormen zijn als datum aanvaard. Natuurlijk is door verhoging van de pachtnormen bij de huidige bouwkosten ook we1 een gewenst rendement van 3% te halen. Hoeveel de pachtnormen daarvoor moeten worden verhoogd, is reeds vermeld in het Flevobericht No. 64 "Rendement van bedrijfsgebouwen in 1967 op akkerbouwbedrijven in Oostelijk Flevoland". In dit rapport zijn daarom deze uitkomsten niet nogmaals vermeld. Er is slechts nagegaan wat in de verschillende doelmatigheidsklassen de maximaal toelaatbare bouwkosten, respectievelijk de noodzakelijke besparingen op de bouwkosten zijn, om een rendement van 3% te bereiken. I. .......................................................... Gewenste omvang van bedrijfsgebouwen op akkerbouwbedrijven
.......................................................... A. De behoefte aan bedrijfsruimte
De totale behoefte aan bedrijfsruimte bestaat uit'een aantal onderdelen, t.w. de behoefte aan bedrijfsruimte voor: le. schaftlokaal, gifkast en W.C.; 2e. werktuigenberging; 3e. opslagruimte voor oogstprodukten; 4e. werk- en rijruimte. Met uitzondering van het eerste zijn de onderdelen afhankelijk van de bedrijfsgrootte, de bedrijfsvoering en het bouwplan. De bedrijfsgrootte is steeds geisoleerd door de uitkomsten van de berekeningen per bedrijfsgrootteklasse weer te geven. ad le. schaftlokaal, gifkast en W.C. De ruimtebehoefte hiervoor is gelijk gesteld aan de hiervoor beschikbare ruimte in de bestaande bedrijfsgebouwen in Oostelijk Flevoland. Deze behoefte bedraagt 11 m2.
ad 2e. en 3e. werktuigenberging en opslag van oogstprodukten De benodigde ruimte voor werktuigenberging is bepaald met behulp van inventarisatielijsten van Oostelijk Flevoland. Deze lijsten geven de aantallen werktuigen per bedrijf. Samen met de normen voor de bergruimte per werktuig maken ze berekening van de benodigderuimte voor de werktuigenberging.per bedrijf mogelijk. De genoemde normen zijn ontleend aan het I.L.B. (publikatie no. 8) en aan een artikel in "Het loonbedrijf in landen tuinbouwW.vanmaart 1967. Aangezien de ruimtebeh0efte.i~afgeleid uit gegevens van de inventarisatielijsten, dus op praktijkgegevens is gebaseerd, is met de invloed van bedrijfsvoering en bouwplan impliciet rekening gehouden en eist deze hier geen verdere aandacht. Na bepaling van de benodigde ruimte voor werktuigenberging zal deze per bedrijf worden opgeteld bij de benodigde ruimte voor opslag van oogstprodukten. De opslagruimte voor oogstprodukten hangt.af van het aantal gewassen; dat voor opslag.in aanmerking komt en de geoogste hoeveelheden per gewas. Het eerste staat in nauw verband met bouwplan en bedrijfsvoering, het tweede met bouwplan en de gemiddelde opbrengst per ha. De huidige bedrijfsvoering is zodanig, dat slechts opslag van aardappelen en eventueel stro in aanmerking komt: opslag van ongedorst graan
,. -. . .: I .
komt niet meer voor en opslag van zaad evenmin, omdat de daarvoor benodigde droog- en silo-installatie niet rendabel te maken.is bij de v66rkomende hoeveelheden. Verder zijn de handelsgewassen verwaarloosd. In deeerste plaats omdat deze groep gewassen slechts een geringe oppervlakte beslaat en het enige gewas in deze groep, dat eventueel voor opslag 'in aanmerking zou komen (vlas) slechts een gedeelte van de handelsgewassen uitmaakt; in de tweede plaats is de vlasverbouw vanafnemende betekenis; in de derde plaats omdat slechts 30
ti
40% (afhankelijk van de bedrijfsgrootteklasse)
van de
pachters vlas verbouwt; ten vierde omdat van de geringe verbouwde hoeveelheid vlas slechts een deel voor opslag.in aanmerking zou komen; opslag van vlas komt sporadisch voor. Wat de opslag van stro betreft kan nog het volgende worden opge; merk t
.
In de praktijk blijkt stro-opslag niet veel meer voor te komen. Meer dan de helft van het stro werd in Oostelijk Flevoland in het seizoen 1965/'66 10s van het land verkocht, terwijl van het stro dat we1 werd geperst ook nog een deel direct of zeer spoedig werd verkocht en dus ook niet voor -bewaring in aanmerking is gekomen.
Uit onderzoekingen bleek dat geen van de pachters over voldoende opslagruimte beschikt om a1 het stro te kunnen opslaan. Als dit de enige reden zou zijn om geen stro op te slaan, zou het aanbeveling verdienen om de ter beschikking te stellen bedrijfsruimte uit te breiden. De vraag of pachters we1 stro zouden opslaan indien ze over meer opslagruimte zouden beschikken is moeilijk te beantwoorden. Drie argumenten kunnen worden aangevoerd om deze vraag ontkennend te beantwoorden:
-
De erfpachters slaan weliswaar iets vaker, maar toch niet veel stro op, hoewel ze over het algemeen de beschikking hebben over meer opslagruimte per ha.
-
De bewaarkosten worden, over een lange reeks van jaren bekeken, nauwelijks gecompenseerd door de gemiddelde prijsstijging in de loop van het seizoen.
-
De tendentie bestaat om steeds meer stro 10s van het land te verkopen. Bovenstaande is aanleiding om bij de bepaling van de behoefte aan
opslagruimte voor oogstprodukten geen rekening te houden met stro-opslag. Van de oogstprodukten die we1 voor opslag in aanmerking komen, resteren dan slechts de aardappelen. Voor de berekening van de behoefte aan opslagruimte voor aardappelen is gebruik gemaakt van de verbouwde oppervlakten van de individuele bedrijven in het oogstjaar 1966/'67 en een gemiddelde opbrengst aan consumptieaardappelen van 37.500 kg/ha en aan pootaardappelen van 30.000 kg/ha. Hieruit zijn de gemiddelde oogsthoeveelheden per bedrijf berekend. Als opslagcapaciteit van de aardappelbewaarplaats is aangenomen 2000 kg/m2 bij een storthoogte van 3 m. De berekening van de benodigde oppervlakte is op deze capaciteit gebaseerd. De oppervlakte is de werkelijk benodigde. 'Afronding heeft niet plaatsgevonden. Zou het om bouwtechnische redenen nodig zijn om de oppervlakte af te ronden cop een geheel aantal spantvakken bijvoorbeeld) dan kan de overcapaciteit van de bewaarplaats worden benut als wegzetruimte voor de gesorteerde aardappelen. Na sommering per bedrijf van de benodigde ruimte voor werktuigenberging en aardappelbewaring kunnen de bedrijven worden gerangschikt naar opklimmende ruimtebehoefte. Nu is het,mogelijk om de benodigde opslagruimte te bepalen bij behoeftedekking voor een gekozen percentage van de pachters.
Daardoor resteren slechts de alternatieven 75%-en 95% uit de in tabel I vermelde keuze. ad 4e. Werk-en rijruimte Deze bestaat uit werkruimte voor het aardappelsorteren, ruimte voor de aardappelsorteermachine en voor het wegzetten van de gesorteerde aardappelen. Verder ruimte voor het laden van wagens of auto's. Voorlopig is deze ruimte gesteld op 100 m2 (zie tabel I11 a). B. De beschikbare bedrijfsruimte Deze wordt in tabel I1 aangegeven Tabel I1 Per bedrijfsgrootte beschikbare bedrijfsruimte in de schuren die voor akkerbouwbedrijven van 27& ha en groter worden gebouwd
Schuurtype
PL
-
3
Thans bestemd voor de bedrijfsgrootte-
Beschikbare bedrijfsruimte
55 ha en groter
660 m2
De verschillen tussen de oppervlakten van de drie schuurtypen zijn steeds 96 m2, zijnde de oppervlakte van 1 spantvak. Deze oppervlakte is het minimum waarmee
deze schuurtypen uitgebreid
of ingekrompen kunnen wor-
den. C. Confrontatie van beschikbare en benodigde ruimte Deze confrontatie valt uiteen in twee delen, nl. voor de gevallen dat 75% respectievelijk .95% van de.pachters over voldoende bedrijfsruimte moeten kunnen beschikken.
A. Gesist wordt: behoeftedekking voor 75% van de pachters. Vergelijking van de thans ter beschikking staande bedrijfsruimte met de benodigde, kan in dit geval plaatsvinden aan de hand van de tabellen III..aen111 b. In tabel I11 a is de totale behoefte aan bedrijfsruimte berekend met behulp van een geschatte behoefte aan werk- en rijruimte van 100 m2. Vergelijking van deze totalen met de thans aan de.pachters ter beschikking gestelde bedrijfsruimte (tabel I11 b). leert dat alleen op de 50 ha-bedrijven een tekort aan bedrijfsruimte optreedt. Een exacte norm voor de benodigde werlcen rijruimte isschter moeilijk te verkrijgen. In plaats van 100 m2 wordt ook we1 als norm gebruikt een oppervlakte gelijk aan de helft van de aardappelbewaarplaats. Daarom
-
is het vraagstuk in het hierna volgende nog enigszins anders benaderd.
Daartoe is in tabel I11 b de werk- en rijruimte berekend als restpost door van de beschikbare ruimte af te trekken de benodigde ruimte voor sdhaftlokaal, werktuigenberging, aardappelbewaring etc. Alleen op de 50 ha-bedrijven voldoet de als restpost berekende werk- en rijruimte niet aan deze norm 1) . . De conclusie moet ook hier dus zijn dat een PL
-
2 schuur met 564 m2 opslag-
ruimteop een 50 ha-bedrijf te weinig bedrijfsruimte biedt, indien 75% van de pachters op deze bedrijven over voldoende opslagruimte moet kunnen beschikken.
i
B. GeBist wordt: behoeftedekking voor 95% van de pachters. Voor dit geval zijn de tabellen I11 c en I11 d gegeven. Opzet van de tabellen en redenering zijn geheel analoog aan die onder A;-De conclusie luidt edrter anders: nu beschikken de 35 ha-, 40-.ha-en~50 ha-bedrijven over te weinig bedrijfsruimte om een behoeftedekking voor 95% van de pachters te . .
kunnen bereiken. D. Samenvatting van en conclusies uit deel I. De behoefte aan bedrijfsruimte valt uiteen in vier componenten,
.
bedrijfsruimte voor respectievelijk schaftlokaal etc., werktuigen-
berging, opslag van oogstprodukten-enwerk- en rijruimte. Van gewassen, die in het bouwplan aanwezig zijn, komen bij de huidige bedrijfsvoering alleen de aardappelen voor bewaring in aanmerking. De thans beschikbare bedrijfsruimte per bedrijfsgrootteklasse. volgt uit de oppervlakte van de thans gebouwde schuurtypen en de bijbehorende grootteklassen. Met uitzondering van de bedrijfsgrootteklasse
50 ha voorziet de thans
*
beschikbare bedrijfsruimte in de behoefte van 75% van de pachters. Indien een behoeftedekking van 95% van de pachters vereist zou zijn, beschikken de 35 ha-, 40 h e e n 50 ha-bedrijven over te weinig bedrijfsruimte. Tabel I11 a
Benodigde opslagruimte in m2, gebaseerd op een geschatte behoefte aan werk- en rijruimte van 100 m2 en behoeftedekking voor 75% van de pachters
I
Bedrijfsgrootteklasse
ardappelbewaring erk- en rijruimte
1)
De benodigde oppervlakte voor aardappelbewaring varieert van 150 tot 235 m2.
I
Tabel I11 b
Beschikbare bedrijfsruimte met de daaruit resulterende werk- en rijruimte bij behoeftedekking voor 75% van de pachters Bedrijfsgrootteklasse30 ha
schaftlokaal, gifkast, W.C..
35 ha
40 ha
45 ha
55-60 ha -60 ha
50 ha
11
11
11
11
11
11
11
319
341
393
415
487
494'
450
resterende werk- en rijruimte 138
116
160
138
66
155.'
199
hans beschikbare bedrijfsruimte
468
468
564
564
564
660
660
L-1
PL-1 . -.
PL-2
PL-2
PL-2
PI;-3
PL-3
werktuigenberging aardappelbewaring
b
ijbehorende schuurtype
Tabel I11 c
,.
Benodigde opslagruimte in m2, gebaseerd,op een geschatte behoefte aan werk-en rijruimte van 100 m2 en behoeftedekking voor 95% van $e pachters Bedrijfsgrootteklasse
30 ha schaftlokaal, gifkast, W.C.
35 ha; 40 ha
11
11
387
484
452
500
540
100
100
100
100
100
100
100
457
498
595
563
611
651
629
werk- en rijruimte Totaal d Tabel 111
>57,5 ha
11
346
3
55 ha
11
11
.aardappelbewaring .. ..
50 ha
11
11
werktuigenberging en)
45 ha
.
'*'
518
Beschikbare bedrijfsruimte met de daaruit resulterende werk- en rijruimte bij behoeftedekking voor 95% van de pachters Bedrijfsgrootteklasse
ardappelbewaring
11; Maximaal toelaatbare stichtingskosten van bedrijfs~ebouwen Bedrijfsgebouwen brengen jaarlijkse exploitatiekosten met zich mee. Deze exploitatiekosten kunnen worden uitgedrukt als percentage van de stichtingskosten, Bij een bepaald percentagezijn de stichtings- en exploitatiekosten dus proportioneel. De maximaal toelaatbare stichfingskosten worden nu berekend uit de exploitatiekosten,.door deze laatste gelijk te maken aan de opbrengsten van het gebouw. Deze opbrengsten kunnen worden beschouwd vanuit twee verschillende gezichtspunten:
-A. In de eerste plaats kan worden
bepaald, hoe groot de opbrengsten
zijn, die met het bedrijfsgebouw kunnen worden behaaldin het agrarische produktieproces in zijn geheel. Door gelijkstelling van de maximaal toe1aatbare.exploitatiekosten aan deze opbrengsten, kunnen uit deeerste
de maximaal toelaatbarestichtingskosten worden berekend.
-B.
In de tweede plaats kunnen we ons op het standpunt plaatsen van de eigenaar-verpachter. Nu worden de pachtsommen als opbrengst van het gebouw gebruikt. Deze pachtsommen worden afgeleid van de pachtnormen, zoals deze bij toetsing door de grondkamers worden gehanteerd. De gehanteerde pachtnormen zijn die, welke gelden sinds november 1967 (zie. bijlage 2). De maximaal toelaatbare stichtingskosten worden in dit geval dus bepaald door de (door de grondkamers) toegestane pachtprijzen. ~ a a s tdeze opbrengsten zijn de .exploitatiekosten van
belang. Ze
bestaan uit het gewensterendement, afschrijving, onderhouds- en verzekeringskosten (de beide laatste worden verder overige kosten genoemd). Alle drie kostenelementen kunnen uitgedrukt worden als percentage van de stichtingskosten. Als het gewenste rendement is een rendement van 3% van het g e k vesteerde kapitaal gekozen. Voor dit rendement zullen de maximaal toelaatbare stichtingskosten worden berekend, ingedeeld volgens doelmatigheidsklasse. Achtereenvolgens zullen de doelmatigheidsklassen "Zeer Goed", "Goed", "Voldoende", "Matig" en "Slecht" worden gehanteerd. De lengte van de afschrijvingstermijn hangt af van de geschatte levensduur van het gebouw en het percentage van de overige kosten van de duurzaamheid van de gebruikte materialen. In dit rapport is voor de meer duurzame gebouwen gekozen voor de combinatie van een 50-jarige afschrijvingstermijn en overige kosten van 0,7% van de stichtingskosten.
Voor de minder duurzame gebouwen is deze combinatie: 25-jarige afschrijvingstermijn en overige kosten van 1.5%. Tenslotte volgt hieronder een overzicht van de twee gebruikte alternatieve hoogten van de exploitatiekosten. De rente- en afschrijvingskosten zijn daarin samengevoegd tot annufteiten. Jaarlijkse exploitatiekosten in procenten van destichtingskosten Gewenst rendement
kevensduur van het gebouw
AnnuTteit
Onderhouds- en verzekeringskosten
Totale kosten
3% van het gefnvesteerde kapitaal
50 jaar
Idem
25 jaar
.
3,88%
0.7%
4,58%
5.74%
1,5%
7,248
I
De maximaal toelaatbare stichtingskosten worden respectievelijk: 100 = 4.58 (=
21,83 en
100
= 13,81 maal de maximaal tdelaatbare exploitatiekosten
7,24
opbrengsten).
te besteden bedragen, berekend -A. Maximaal haald in het agrarisch produktieproces
op basis van de opbrengsten, be-
Voor de bepaling van bovenbedoelde bedragen zijn allereerst de brutoopbrengsten van de bedrijfsgebouwen vereist. De berekening van deze brutoopbrengsten is weergegeven in bijlage 1. De gevolgde methode is analoog met die in Flevobericht no. 74: "Het rendement van bedrijfsgebouwen in 1967 op akkerbouwbedrijven"
.
Als uitkomst van de berekeningen werd een opbrengst van de bedrijfsgebouwen verkregen van f 6.785,--, f 15.431,-- en f 19.362,-- voor bedrijven van resp. 30 ha, 45 ha en 60 ha. Deze bedragen dienen a h basis voor de berekening van de maximaal toelaatbare stichtingskosten. Deze kosten bedragen bij een levensduur van 50 jaar, overige kosten van 0,7% en een gewenst rendement van 3% van het gePnvesteerde kapitaal,
f 148.100,--, f 336.900,-- en f 422.700,--. De huidige stichtingskosten van de gebouwen in Oostelijk Flevoland
(f 102.900,--, f 112.500,-- en f 118.600,--) blijken de maximaal toelaatbare niet te overschrijden indien de afschrijvingstermm op 50 jaar en de overige kosten op 0,7% worden gesteld. Vanuit het agrarisch produktieproces gezien, is de stichting van de thans gebruikelijke bedrijfsgebouwen zeker verantwoord: de gewenste rendementen worden zelfs ruim overschreden.
B. Maximaal te besteden bedragq,berekend op bais van de pachtopbrengsten B1. Bedrijfsgebouwen, die kunnen worden -
gekwalificeerd als "Zeer Goed".
Aan deze gebouwen zullen hoge.eisen moeten worden gesteld. Deze-eisenhebben in hoofdzaak betrekking op de omvang van het gebouw-ende mate en aard van de inrichting. Deze gebouwen zullen hogestichtingskosten eisen; mede daardoor zullen ze in de regel duurzaam zijn, zodateen afschrijvingstermijn van 50 jaar en overige kosten van 0,7% voldoende zijn. Aangezien de laatst gei
stichte gebouwen in Oostelijk Flevoland ten hoogste in aanmerking zijn gekomen voor de doelmatigheidsklasse "Goed", zijn de stichtingskosten van gebouwen in de doelmatigheidsklasse "Zeer Goed" zeker hoger. Hier wordt ultgegaan van de veronderstelling, dat toevoeging van een binnenbestrating en de bouw van een aardappelbewaarplaats voldoende is om de huidige gebouwen in Oostelijk Flevoland in aanmerking te doen komen voor de kwalificatie "Zeer Coed". De kosten van de binnenbestrating zijn f lo,-- per m2 en de kosten vaneen aardappelbewaarplaats zijn genomen uit de bijlage van intern rapport no. 76: "Rendement van bedrijfsgebouwen op akkerbouwbedrijven" en bedragen f 20.000,--, f 23.000,-- en f 28.000,-- voor resp. 30, 45 en 60 ha bedrijven. Optelling van deze kosten bij de stichtingskosten van PL-schuren, die als "Goed" worden gekwalificeerd, geeft een schatting van de.stichtingskosten in de klasse "Zeer Cioedr'(zie tabel IV), ze zijn aangeduid met de term "huidige stichtingskosten". Tabel IV. Stichtingskosten, pachtsommen en rendementen-vanbedrijfsgebouwen in de .doelmatigheidsklasse:"Zeer Goed" Bedrijfsgrootteklasse I
Toegestane pachtsommen
(1)
Huidige stichtingskosten
(2)
1'
(3)
I
Rendement van (2) bij de toegestane pachtsommen Max. toelaatbare stichtingskosten bij een gewenst rendement van 3% van het geinvesteerde kapitaal Exploitatiekosten bij huidige stichtingskosten Exploitatietekort bij toegestane pachtsommen (3) als percentage van (2)
"
I
4.400,-127.600,-1,4%
I
f
(
1
6.000,-- f
7.200,--
I
" 141.100,-- " 153.200,-2.5%
96.052,--
"
5.844,--
"
1.444,--
"
130.980,--
1
3.2% "
157,176,--
"
7.017,--
'
I
"
75,3%
6.462,-462,-92,s
'
-
183,-102,6%
Het blijkt (zie tabel IV) dat de huidige stichtingskosten hoger zijn dan de maximaal toelaatbare, behalve voor de 60 ha bedrijven. Het gewenste rendement zou bij de huidige pachtprijzen op de 50 ha en 45 ha bedrijven te realiseren zijn, indien 24,7% en 7,2% op de bouwkosten zou kunnen worden bezuinigd.
Uit onderzoek bleek (zie Cultuurtechniek van juli/aug. 1965) dat maximaal 20% besparing op de bouwkosten (t.0.v. de traditionele bouw) bereikbaar is door toepassing van goedkopere materialen en arbeidsbesparende bouwmethoden. Aangezien de huidige stichtingskosten reeds gebaseerd zijn op arbeidsbesparende boumethoden, is alleen op de 45 ha bedrijven door besparing op de bouwkosten een gewenst rendement van 3% over het geInvesteerde kapitaal realiseerbaar. Conclusie: Bij de'huidige pachtnormen is een gewenst rendement van 3% van het geinvesteerde kapitaal op de 60 ha bedrijven zonder meer haalbaar, op de 45 ha bedrijven is daarvoor een besparing van 7,2% op de bouwkosten noodzakelijk. Op 30 ha bedrijven is dit rendement niet haalbaar. B2. Oebouwen, die kunnen worden gekwalificeerd als "Goed" Ook aan deze gebouwen moeten nog hoge eisen worden gesteld, zij het ;
minder hoog dan aan die, behandeld in B1. De nieuwste typen bedrijfsgebouwen in Oostelijk Flevoland worden als regel beoordeeld als "Goed". Daarom k U M e n hier de bouwkosten van deze bedrijfsgebouwen worden gebruikt. Ze zijn vermeld in tabel V. Ook hier worden een afschrijvingstermijn van 50 jaar en overige kosten van 0,7% aangehouden. Tabel V. Stichtingskosten, pachtsommen en rendementen van in de doelmatigheidsklasse "med"
bedrijfsgebouwen
Bedrijfsgrootteklasse '30ha
60 ha
45 ha
3.300,-- f
4.450,-- f
Toegestane pachtsommen
(1)
f
Huidige stichtingskosten PLschuren
(2)
" 102.900,-- "' 112.500,--
Rendement van (2) bij de toegestane pachtsommen Max: toelaatbare stichtingskosten bij een gewenst rendement van 3% van het geinvesteerde kapitaal (3)
0.9%
" 72.039,-- "
Exploitatiekosten bij huidige stichtingskosten
"
4.713,-- "
Exploitatietekort bij toegestane Pachtsommen ( 3 ) als percentage van (2)
"
'.
413,-- ,,
70.0%
"
2,196
5.200,-118.600,-2,7%
97.144,-- " 113.516,--
5.153,-- '
5.432,--
703,-- a
232,
86,4%
"
--
95,7%
Uit tabel V blijkt, dat in alle gevallen de huidige stichtingskosten de maximaal toelaatbare overschrijden. De vereiste besparingen op de bouwkosten om de gewenste rendementen te kunnen halen zijn hoog, met uitzondering van de 60 ha bedrijven. De vereiste besparing in dat geval bedraagt 4,3%, wat haalbaar,moet zijn. Of
-
de besparing van 13,7% op de 45 ha bedrijven realiseerbaar is, mOet worden -
betwijfeld.
De huidige pachtnormen laten dus slechts stichting van bedrijfsgebouwen toe op bedrijven van 60 ha, indien een rendement van 3% over het gexnvesteerde kapitaal wordt gewenst. "Voldoende" B3. Gebouwen, die kunnen worden gek~alificeerd~als Aangezien de meeste bedrijfsgebouwen van het oude type PG in Oostelijk Flevoland in aanmerking zijn gekomen voor het predicaat "Voldoende", (of iets minder; hier wordt daarvan afgezien) kunnen de bouwkosten daarvan (herleid op het prijspeil 1967) hier worden gebruikt. Deze kosten zijn opgenomen-intabel VI. Ook voor deze categorie gebouwen zijn een afschrijvingsperiode van 50 jaar en overige kosten van 0,7% van de stichtingskosten aangehouden. Ook hier blijken de huidige stichtingskosten hoger te liggen dan de bij het gestelde rendement toelaatbare. De vereiste besparingen op de bouwkosten-omde gewenste rendementen te bereiken zijn zelfs zo hoog, (minimaal 17%)datditnietrealiseerbaar is, vooral als we bedenken dat de cijfers voor de 60 ha bedrijven nog enigszins zijn geflatteerd; voor de grotere bedrijven kan de betreffende schuur nog niet helemaal het predicaat "Voldoende" halen. Bij het gewenste rendement laten de huidige pachtnormen dus geen stichting van bedrijfsgebouwen toe in de doelmatigheidsklasse "Voldoende". Tabel VI. Stichtingskosten, pachtsommen en rendementen van bedrijfsgebouwen in de doelmatigheidsklasse "Voldoende"
30 ha Toegestane pachtsommen
(1)
f
Huidige stichtingskosten PCschuren
(2)
"
Rendement van (2) &j & toegestane pachtsommen Max. toelaatbare stichtingskosten bij een gewenst rendement van 3% van het gernvesteerde kapitaal
2.700,-- f 93.300,--
"
3.600,-- f
4.200,--
110.500,-- " 110.500,-l,O%
0,5% (3)
60 ha
A5 ha
1,9%
" 58.941,-- " 78.588,-- " 91.686,--
Exploitatiekosten bij huidige stichtingskosten
"
4.273,--
"
5,061,-- "
5.061,--
Exploitatietekort bij toegestane pachtsommen
'
1.573,-- "
1.461,-- "
861,
63,2%
71,1%
(3) als percentage van (2)
--
83,0%
B4. Gebouwen, die moeten worden gekwalificeerd als "Matig" Aan deze gebouwen worden nog.lagere eisen gesteld dan aan die in de voorgaande categorie. In het onderstaande wordt uitgegaan van de hypothese, dat gebouwen, die slechts voldoende opslagcapaciteit verschaffen volgens
deel I van dit rapport, als matig worden gekwalificeerd. Buiten beschouwing blijven andere eisenvan doelmatigheid, esthetische eisen in verband met de landschapsaankleding, eisen gesteld aan de levensduur, eisen in verband met de welstand van de pachter. In verband met de verminderde eisen gesteld aan de levensduur moet de afschrijvingsperiode worden beperkt tot 25 jaar, terwijl de overige kosten op 1,5% van de stichtingskosten zijn gesteld. We kunnen nu uitgaan van bedrijfsgebouwen in de allergoedkoopste uitvoering, maar die nog we1 voldoende opslagcapaciteit bezitten, bijvoorbeeld dubbele nissenhutten. Het verschil met de PC-schuren uit de vorige categorie is daardoor groot. Aangezien deze PC-schuren het predicaat"Vo1doendd'niet
eens
altijd halen, is het de vraagof deze nissenhutten we1 helemaal het predicaat "Matig" zullen halen. Veiligheidshalve zal voor bepaling van depachtson voor de eerste 15 ha f 15,--, voor 15-20 ha f lo,-- en voor 25-45 ha
f 5,-- ha in mindering worden gebracht op de bedragen, genoemd in bijlage 2. De pachtsommen worden dan als vermeld in tabel VII. De huidige stichtingskosten in deze tabel zijn geschat met behulp van recente gegevens (begin 1968) van het rijkslandbouwconsulentschap voor de boerderijenbouw te Wageningen. Tabel VII. Stichtingskosten, pachtsommen en rendementen van bedrijfsgebouwen in de doelmatigheidsklasse "Matig" Bedrijfsgrootteklasse 30 ha Toegestane pachtsommen
(1)
f
Huidige stichtingskosten dubbele nissenhutten
(2)
"
Rendement (2) bij de toegestane pachtsommen Max. toelaatbare stichtingskosten (3) bij een gewenst rendement van 3% van het gehvesteerde kapitaal Exploitatiekosten bij huidige stichtingskosten Exploitatietekort bij toegestane pachtsommen (3) als percentage van(2)
I
45 ha
f
1.450,--
2.250,--
1,1%
3,0%
'
I
"
I
1.875,-- f
" 27.500,-- " 31.000,--
24.000,--
" 20.025,--
"
60 ha
1.738,--
--
288, 83.4%
I
25.894,--
,
"
31.073,--
1.991,-- "
2.244,--
"
94,2%
-
"
116,--
1
100,2%
Bij het gewenste rendement zijn de huidige stichtingskosten hoger dan de maximaal toelaatbare, behalve voor de 60 ha bedrijven. Op deze bedrijven wordt het rendement juist gehaald. Aangezien deze gebouwen reeds van de allergoedkoopste uitvoering zijn, zijn geen besparingen op de bouwkosten meer mogelijk, zodat met dit middel de gewenste rendementen ook niet realiseerbaar zijn.
B5. Gebouwen, die moeten worden gekwalificeerd als "Slecht" Aan deze gebouwen worden t.a.v. de doelmatigheid nauwelijks eisen gesteld. We kunnen daarom hier de eis van voldoende opslagcapaciteit (volgens deel I ) laten vallen en kunnen volstaan met een enkele nissenhut.
Nu zijn deze nissenhutten zodanig geconstrueerd, dat ze gemakkelijk te vergroten of te verkleinen zijn door verlenging of verkorting. Onvoldoende opslagcapaciteit leidt daarom niet tot een BQnduidig bepaalde oppervlakte van het bedrijfsgebouw. In het onderstaande is gekozen voor een nissenhut, die slechts voldoende ruimte biedt voor het onder~dakbrengenvan de werktuigen. Hiervoor is nodig een oppervlakte van 193 m2, 238 m2 en 260 m2 voor resp. 30 ha, 45 ha en 60 ha bedrijven (zie blz. 2). De werkelijke oppervlakten worden dan (door bouwtechnische eisen) 197 m2, 238 m2 en 265 m2. Tabel VIII. Stichtingskosten, pachtsommen en rendementen van bedrijfsgebouwen in de doelmatigheidsklasse "Slecht" Bedrijfsgroottek1asse:i
Toegestane pachtsommen
(1)
Huidige stichtingskosten enkele nis-(2) senhutten
30 ha
45 ha
60 ha
f
f
1.100,--
f
" 10.100,-- "
11.500,--
Rendement van (2) bij de toegestane pachtsommen
BOO,--
4%
1.400,--
" 12.500,--
6,4%
Max. toelaatbare stichtingskosten (3) bij een gewenst rendement van 3% van het geInvesteerde kapitaal
" 11.048,-- " 15.191,--
Exploitatiekosten bij huidige stichtingskosten
"
Expl.overschot bij toegestane pachtsommen
"
(3) als percentage van (2)
" 107,0%
9,4%
"
19.334,--
--
731,-- "
833,--
"
905,
,,
267,--
"
495,--
69,--
129,2%
151,3%
Uit tabel VIII blijkt, dat de maximaal toelaatbare-stichtingskosten nergens overschreden worden door de huidige. Zouden de pachtprijzen in verband met de geringe omvang van deze nissenhutten f 5,-- per ha lager moeten worden gesteld, dan overeenkomen met de doelmatigheidsklasse "slecht", dan overschrijden de huidige stichtingskosten in een geval de maximaal toelaatbare, namelijk op de 30 ha bedrijven. Dit komt doordat:.een kleine absolute verandering (vanf:5,-- per ha) in de toegestane pachtprijzen een grote relatieve verandering (van 19-21%) in de pachtsommen en dus in de toelaatbare stichtingskosten tengevolge heeft. : ri:.
-
Dit is een gevolg van de lage toegestane pachtprijzen per ha: een verlaging met f 5,-- per ha betekent dan een grote relatieve verlaging. Het bovenstaande heeft tot gevolg, dat alle grootheden in tabel VIII een onzekerheid in zich bergen.
D i t d o e t d e ' k a a r d e van de i n
:.!
t a b e l VIII gegeven c i j f e r s d a l e n
Samenvatting en c o n c l u s i e s d e e l I1
Tabel IX. Max. t o e l a a t b a r e s t i c h t i n g s k o s t e n van bedrijfsgebouwen
Bedrijfsgroottektassex
Bruto-opbrengsten ( b i j l a g e 1 )
f
6.785,--
f
15.431,--
f
19.362,--
Max. t o e l a a t b a r e s t i c h t i n g s k o s t e n b i j een gewenst rendement van 3% van h e t gei'nvesteerde k a p i t a a l
"
148.117,--
"
336.859,--
"
422.672,--
Y
118.600,--
Stichtingskosten huidige bedrijfsgebouwen
.
f'102.900,--
.
j 112.500,--
D e t a b e l g e l d t voor een a f s c h c i j v i n g s t e r m i j n van 5 0 j a a r en o v e r i g e k o s t e n van 0,7% van de s t i c h t i n g s k o s t e n . De s t i c h t i n g s k o s t e n van de t h a n s g e b ~ u i k e l i j k ebedrijfsgebouwen b l i j v e n dus ruimschoots onder de maximaal t o e l a a t b a r e . G e z i e w v a n u i t l i e t a g r a r i s c h prod u k t i e p r o c e s i s de opbrengst van de t h a n s g e b r u i k e l i j k e bedrijfsgebouwen b i j de h u i d i g e bouwkosten voldoende om een rendement van 3% te k r i j g e n . Het a l s gewenst g e s t e l d e rendement wordt z e l f s ruim overschreden. 2:Samenvatting pachtsommen
en c o n c l u s i e s van de berekeningen op b a s i s van de t o e g e s t a n e
D e s a m e n v a t t i n g van a l l e onderzochte g e v a l l e n i s t e vinden i n t a b e l X . Voor de b e p a l i n g van de t o e g e s t a n e pachtsommen i s i n de d o e l m a t i g h e i d s k l a s s e " M t i g " voor de e e r s t e 15 ha een a f t r e k van f 15,-- p e r ha op de t o e g e s t a n e p a c h t p r i j z e n t o e g e p a s t ; voor 15-25 ha een a f t r e k van f l o , - een a f t r e k van f 5,--
en voor 25-45 ha
per ha.
I n d i e n op de t o e g e s t a n e p a c h t p r i j z e n i n de d o e l m a t i g h e i d s k l a s s e " s l e c h t " k o r t i n g van f 5 , - -
een
p e r ha zou worden t o e g e p a s t , dan worden de maximaal t o e -
l a a t b a r e s t i c h t i n g s k o s t e n a l s weergegeven i n de l a a t s t e d r i e r e g e l s van de t a b e l Tab01 X . Maximaal t o e l a a t b a r e s t i c h t i n g s k o s t e n van bedrijfsgebouwen, i n d i e n een rendement van 3% van h e t g e i n v e s t e e r d e ( u i t s t a a n d o ) k a p i t a a l wordt eewens t Doelmatigheids- B e d r i j f s - Toegestane klasse g r o o t t e - Pachtsomklasse men
Max. t o e l a a t bare s t i c h tingsk.
S c h u u ~Huidige stichtype tmgsk.
-
30 ha f 4.400,-f 96.052,--1) f 127.600,= 45 ha " 6.000,-'130.980,--1) " 141.100,= " 5 60 ha " 7.200 = ---------------,-----------------I-----1~1-11fi+--21"".20".------Zeer Goed
--
--
Kolom 4 als % van kolom 6 75,3 92,8 102 6
1.. I
Bedrijfs- Toegestane, ~oelmati~heids-I grootteklasse Pachtsommen klasse
Goed ,
30 ha 45 ha 60 ha
f.3.300,-4.450,-" 5.200,-"
Voldoende
30 ha 45 ha 60 ha
?,
,
9,
\
Max. toelaat-. Schuur ~uidigk stichbare stich- ' type 'tingskosten tingsk.
.
'
f 72.039,--1) PL " 97.144,--1) PL " 113.516,--1) PL
Kolom4 a18 % vain kolom 6
' -112.500,-- 86,4 ,
30 ha 45 ha 60 ha
Mat i g -.
9,
9,
t,
2.700,-3.600,-4.200,--
" " "
---
"
1.450, 1.875, J2.250,--
1,.
58.941,,--1) P G 78.588,--1) F'G 91.686;--1) FG
" 20.025,--2)
,,
25.894,--2) 31.073,--2) senhut
- - - . .. ......
Slecht
30 ha 45 ha 60 ha
30 ha Slecht-f 5~~1-- 45 ha 60 h a
" t,
' "
800,-1.100,-1.400,--
"
" 11.048,--2) 15.191,--2: 3,
--
650, 875,-" 1 .loo,
--
."
19.334,--2)
senhut
" 12.500,-- 151,3
8.976,--2: Eq12.084,--2: ke1 9 1- 2 le. " nissenhut
.
~
10.100,-- 87,O 11.500,-- 102,s 12.500,-- 118,9
-
1\
D'~fschrijvingstermijn50 jaar; overige kosten 0,7% van de stichtingskosten. 2)-Afschrijvingstermijn 25 jaar; overige kosten 1,5% van de stichtingskosten. Bij een gewenst rendement van 3%-van het geinvesteerde kapitaal blijken zich zeven.gevallenvoor te doen, waarbij de huidige stichtingskosten.beneden de toelaatbare blijven. .In deze zeven gevallen wordt het gewenst rendement dus gehaald of overschreden. Deze zeven gevallen betreffen..de60 ha~bedrijvenin de doelmatigheidsklassen""~eer Goed", "~ati~'; "Slecht" en..!'~lecht" minus f 5 , - per ha; ,vervolgens de 45 ha bedri jven .in de doelmatigheidsklassen "Slecht" en 8,
Slecht" minus f 5,-- per ha; tenslotte de 30 ha bddrijven in de doelmatig-
heidsklasse !'SlechtW. De zeven.genoemde gevaliewzijn in de tabel onderstreept. Samenvattend kan worden gezegd, dat de huidigepachtnormenen de toepassing hiervan in het merendeel van de gevallen het behalen van het gewenste rendement bij de huidige bouwkosten niet toelaten. Het grootste gedeelte van de gevallen, waarin dit we1 het geval is, . .
.
:
heeft betrekking op de doelmatigheidsklasse "~lecht".
Lelystad, 8 januari 3969 G.J.B. :Bontje
b.
"
b
;,,
Bijlage 1 Berekening bruto-opbrengsten bedrijfsgebouwen (gegevens 1967) Bedrijfsgrootteklasse:
type bedrijfsgeb.
30 ha PL-1
45 ha PL-2
60 ha PL-3
2.073,--
2.883,--
4.048,--
1.406,-- 1.688,-9.103,-- 10.844,-5.625,-- 6.750,--
1.875,-12.163,-7.500,--
16.134,-- 19.282,--
21.538,--
A. Werktuigenberging Besparing kosten afschrijving en/of onderhoud (3% van de nieuwwaarde) B. Aardappelbewaring 1. Besparing kosten: Transportkosten naar centrale opslagplaats(f 5,-- per ton) Bewaarkosten tot 31/1 Sorteerkosten B f 2,-- per 100 kg Totaal bespaarde kosten door aardappelbewaring 2. Extra kosten: Jaarlijkse kosten aardappelbewaarplaats (9%) Jaarlijkse kosten kachelcs) en ventilatoren (30%) Jaarlijkse kosten sorteermachine (15%) Jaarlijkse kosten onderlosser (20%) Toegerekende arbeidskosten pachter Toegerekende arbeidskosten betaalde krachten
1.343,-1.800,-840,-400, 1.639,-5.400,--
1.728,-1.800,-840,-400, 1.966,--
1.728,-1.800,-840,-400,-1.456,--
Totaal extra kosten door aardappelbewaring
.1.422,--- 6.734,--
6.224,--
Saldo besparing door aardappelbewaring
4.712,-- 12.548,--
15.314,--
Werktuigenberging Aardappelbewaring
2.073,-- 2.883,-4.712,-- 12.548,--
4.048,-15.314,--
Bruto-opbrengst bedrijfsgebouwen
6.785,-- 15.431,--
19.362,--
--
--
-
-
C. Samenvatting besparingen:
Bijlage 2
-,
Grootteklasse in ha tot 15
15 25 35
Doelmatigheidsklasse z e e r goed
goed
160
120
25
140
35
- 45
-
46 en meer
,
-2
voldoende
matig slecht
100
70
: 30
,105
85
55
25
120
90
70
40
20
100
70
55
30
20
80
50
40
25
20
'
Detabel moet zo worden geinterpreteerd, dat voor een 30 ha bedrijf-bijvoorbeeld in de doelmatigheidsklasse "Beer Roed" voor de eerste 15 h a e e n pachtprijs van f 160,-- wordt betaald; voor de volgsnde 10 ha f 140,-- en voor ~.
de laatste 5 ha f 120,--.per hal:De tiotaleijaarl.i~k8e~pachtsom~lwor$tldAn~;--
f 4.400,--.
